Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, January 13, 2015

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 9C/138/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1413211642
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 01. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tatiana Poláková

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2015:1413211642.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV samosudkyňou JUDr. Taťánou Polákovou v právnej veci navrhovateľa: I&R

KONKURZY a REŠTRUKTURALIZÁCIE, k.s., Šoltésovej 2, Bratislava, ako správca úpadcu B.O.S.
Slovakia, a.s. ,v konkurze, proti odporcom: 1. Baryt, s.r.o., so sídlom Agátova 7/A, Bratislava, IČO:
35 792 175, zastúpený JUDr. Jozef Matkovčík, advokát, Vazovova 9/A, Bratislava, 2. Slovenská
záručná a rozvojová banka, a.s., so sídlom Štefánikova 27, Bratislava, IČO: 00 682 420, 3. GENERAL
FACTORING, a.s. so sídlom Košická 56, Bratislava, IČO: 35 838 825, o určenie neplatnosti dobrovoľnej
dražby, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

Navrhovateľ j e p o v i n n ý zaplatiť odporcovi v 1. rade náhradu trov konania v sume 171,39 eur

na účet právneho zástupcu odporcu v 1. rade JUDr. Jozefa Matkovčíka, vedený v Sberbank Slovensko,
a.s., č. ú. IBAN M., SWIFT: Y., do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Odporcom v 2. a 3. rade sa náhrada trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom na začatie konania zo dňa 24.6.2013 domáhal určenia, že dobrovoľná dražba
nehnuteľnosti - nebytový priestor č. X-XXX na X. poschodí vo vchode: F. 5/D bytového domu so súp. č.
XXXX, popis stavby: F. 5D, postaveného na pozemkoch s parc. č. XXXX/XXX, XXXX/XXX, XXXX/XXX,
a prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu
o veľkosti XXXX/XXXXXX k celku, všetko zapísané na liste vlastníctva č. XXXX, katastrálne územie

Dúbravka, obec: Bratislava - m.č. Dúbravka, Okres: Bratislava IV, Správa katastra pre hl. mesto SR
Bratislavu, ktorú uskutočnil dňa 25.3.2013 o 10.30 hod. odporca v 3. rade ako dražobník vo svojom sídle
v Dražobnej miestnosti č. 407, 4. poschodie, na návrh odporcu v 2. rade, a na ktorej bola nehnuteľnosť
vydražená odporcom v 1. rade, a ktorej priebeh bol osvedčený notárskou zápisnicou N XXX/XXXX,
Nz XXXX/XXXX, NCRIs XXXX/XXXX, spísanou JUDr. Katarínou Valovou, PhD., notárkou so sídlom
Moyzesova 3, Bratislava, je neplatná. Odporcov žiadal zaviazať na náhradu trov konania.

Návrh odôvodnil tým, že dňa 25.3.2013 vydražil odporca v 1. rade vyššie uvedenú nehnuteľnosť,

ktorá bola vo výlučnom vlastníctve navrhovateľa, a to na dobrovoľnej dražbe, ktorú uskutočnil na
návrh odporcu v 2. rade odporca v 3. rade ako dražobník. Poukazoval na to, že odporca v 2. rade
nebol oprávnený navrhnúť vykonanie predmetnej dražby, nakoľko odporca v 2. rade nebol vo vzťahu
k predmetu dražby záložným veriteľom, resp. predmet dražby nebolo možné vydražiť, pretože tento
nebol zálohom zabezpečujúcim uspokojenie pohľadávky odporcu v 2. rade. Odporca v 2. rade realizoval
prostredníctvom napádanej dražby záložné právo, ktoré bolo zapísané do katastra nehnuteľností
vkladom č. V 9183/07 z 11.4.2007 a to k nehnuteľnosti špecifikovanej ako NP č. A5-906, 2. p. Právnym

titulom pre vklad záložného práva vo vkladovom konaní V 9183/07 bola záložná zmluva, uzavretámedzi navrhovateľom a odporcom v 2. rade dňa 28.3.2007. Predmetom zálohu podľa uvedenej záložnej
zmluvy boli výlučne rozostavané stavby špecifikované v bode 1.2 uvedenej záložnej zmluvy, tzn. k
predmetu dražby nebolo zriadené záložné právo, preto ani nemohlo vzniknúť zápisom do katastra

nehnuteľností. Predmet dražby nebol zálohom vo vzťahu k realizovanému záložnému právu odporcu v
2. rade, a ani nemohol byť, nakoľko predmet dražby v čase zriadenia uvedeného záložného práva ani
neexistoval. Neexistenciu realizovaného záložného práva k predmetu dražby potvrdzuje aj skutočnosť,
že špecifikácia vydraženej nehnuteľnosti, vychádzajúc z údajov uvedených na liste vlastníctva v časti
A: Majetková podstata (nebytový priestor č. 8-906), je iná ako špecifikácia nehnuteľnosti, ku ktorej

malo vzniknúť realizované záložné právo, vychádzajúc z údajov uvedených na liste vlastníctva v časti
C: Ťarchy (NP č. A5-906). Vyhlásenie odporcu v 2. rade o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky,
uspokojovanej prostredníctvom napádanej dražby, bolo v rozpore so skutkovým a právnym stavom veci
( porušenie ustanovenia § 7 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách). Navrhovateľovi neboli riadne
doručené všetky oznámenia a písomnosti, ktoré mu majú byť doručené v rámci výkonu dražobného
práva podľa Občianskeho zákonníka a v rámci uskutočňovania dobrovoľnej dražby podľa Zákona o

dobrovoľných dražbách, a to zo strany odporcu v 2. rade a zo strany odporcu v 3. rade ( porušenie
predovšetkým § 10 Zákona o dobrovoľných dražbách). V rámci uskutočnenia predmetnej dražby
nebol dodržaný postup uvedený v § 11 ods. 1, 2, 4, 5, § 13 ods. 2, § 17 Zákona o dobrovoľných
dražbách. Napokon navrhovateľ uviedol, že predmet dražby nebol ocenený riadne s následkom určenia
neprimerane nízkej ceny, resp. neprimerane nízkeho najnižšieho podania, a vydraženia predmetu

dražby za neprípustnú cenu (porušenie § 12 ods. 1, 2, 3 Zákona o dobrovoľných dražbách).

Odporca v 2. rade vo vyjadrení k návrhu uviedol, že navrhovateľovi - klientovi B.O.S. Slovakia, a.s.
Orchideová 25, 821 07 Bratislava, IČO: 35 810 807 (súčasné sídlo: Boženy Nemcovej 1, Vranov
nad Topľou) poskytol úver na základe Úverovej zmluvy č. URB - XXXXX-XXXX zo dňa 26.7.2006
v znení dodatkov č. 1-11 k úverovej zmluve č. URB - XXXXX-XXXX (ďalej len Úverová zmluva) vo

výške 2.489 543,91 eur (pôvodne 75 000 000,-Sk) účelovo určený na financovanie výstavby bytového
domu A5 na F. ul. v Bratislave-Dúbravke. Pohľadávka odporcu 2 voči navrhovateľovi je okrem iného
zabezpečená Zmluvou o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. URB - XXXXX-XXXX/X zo
dňa 28.3.2007 - nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXXX, k.ú. Dúbravka na pozemku p.č. XXXX/
XXX, XXXX/XXX, 3422/XXX, stavba - rozostavaná stavba (ďalej aj ako Zmluva o zriadení záložného

práva k nehnuteľnosti). Záložné právo k vyššie uvádzaným nehnuteľnostiam zriadené Zmluvou o
zriadení záložného práva k nehnuteľnosti bolo riadne registrované Správou katastra pre hlavné mesto
Slovenskej republiky Bratislavu, katastrálne územie Dúbravka, list vlastníctva č. XXXX, pod V-XXXX/
XX, vklad povolený dňa 11.4.2007. Záložné právo bolo zriadené ako 1. v poradí. Odporca 2 ako záložný
veriteľ uzavrel s navrhovateľom ako záložcom zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti

v písomnej podobe. Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti obsahuje všetky náležitosti
podľa príslušných právnych predpisov a vzhľadom na túto skutočnosť je platne uzavretou. Odporca má
riadne zaregistrované záložné právo k nehnuteľnosti zriadené Zmluvou o zriadení záložného práva k
nehnuteľnosti na Správe katastra pre hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislavu, katastrálne územie
Dúbravka, LV č. XXXX. Prílohou návrhu na vklad záložného práva bol aj znalecký posudok za účelom

posúdenia rozostavanej stavby. Z obsahu stavebného povolenia je zrejmé, čo má byť cieľom stavby, t.j.
aký objekt má vzniknúť, pričom je nesporné a vyplýva to aj zo znaleckého posudku, ktorý bol prílohou
návrhu na vklad záložného práva, že sa jedná o stavbu polyfunkčného objektu, ktorého súčasťou
sú okrem iného aj bytové jednotky. V čase vzniku záložného práva sa posudzovali práve podľa §
46 ods. 4 katastrálneho zákona. Poukazoval aj ustanovenie § 151d ods. 2 Občianskeho zákonníka,

podľa ktorého záložné právo sa vzťahuje na záloh, jeho súčasti, plody, úžitky a príslušenstvo, ak
zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, alebo zákon neustanovuje inak. Na plody a úžitky sa
záložné právo vzťahuje až do ich oddelenia od zálohu, ak zmluva o zriadení zálohu neurčuje inak.
Uvedený postup potvrdzuje aj prax a stanoviská Katastrálnych úradov zverejnené v katastrálnych
bulletinoch, že nie je potrebné ani účelné uzatvárať samostatné záložné zmluvy k jednotlivým bytom,

ktoré vzniknú dokončením stavby bytového domu. V prípade, ak bolo zriadené záložné právo na
rozostavanú stavbu - bytový dom za účelom zabezpečenia pohľadávky vzniknutej veriteľovi v rámci
financovania výstavby bytového domu, ktorý bol rozdelený na jednotlivé byty a nebytové priestory,
zaťažuje záložné právo všetky veci, ktoré vznikli rozdelením pôvodného zálohu - t.j. jednotlivé byty a
nebytové priestory daného bytového domu. To je v súlade s právnou zásadou, že pri reálnom rozdelení

zálohu, či už fyzickom alebo právnom, prechádza záložné právo na právne samostatné veci, ktoré
vznikli rozdelením pôvodnej veci. A to aj v prípade, ak zálohom bola rozostavaná budova, ktorá bola
neskôr rozdelená na byty alebo nebytové priestory. Zároveň podľa § 151 md ods. 1 Občianskehozákonníka zaniká záložné právo iba z dôvodov, ktoré sú uvedené v tomto zákonnom predpise. Ani jedna
zo skutočností uvedených v písmenách a) až i) § 151 md ods. 1 Občianskeho zákonníka nenastala
tým, že došlo k rozdeleniu pôvodnej stavby na byty a nebytové priestory a záložné právo odporcu v

2. rade sa vzťahuje na byty a nebytové priestory na ktoré bol bytový dom rozhodnutím jeho vlastníka
rozdelený. Vyššie uvedené závery potvrdzuje aj judikatúra Najvyššieho súdu Českej republiky, napr.
rozhodnutie NS ČR pod sp. zn. 29 Odo 661/2006. Poukazoval na to, že aj právna veda uvádza, že
ak vznikne k založenej veci spoluvlastníctvo alebo dôjde k rozdeleniu veci (fyzickej alebo právnej,
v tomto druhom prípade napr. pri transformácii bytov v obytnom dome na jednotky podľa zákona č.

72/1994 Sb.) zaťažuje záložné právo pre pohľadávku v pôvodnej výške každý spoluvlastnícky podiel
alebo jednotlivú časť pôvodne celistvej veci. Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že záložné právo k
nehnuteľnostiam zapísaným na liste vlastníctva v k.ú. Dúbravka vo vlastníctve dlžníka - B.O.S. Slovakia,
a.s., riadne, platne a účinne vzniklo v súlade s príslušnými právnymi predpismi. Odporca v 2. rade má
zriadené Záložnou zmluvou záložné právo na predmet dražby. Existenciu a prvé poradie záložného
práva odporcu v 2. rade potvrdzuje list vlastníctva č. XXXX katastrálne územie Dúbravka. Odporca v 2.

rade vo vyjadrení k návrhu ďalej uviedol, že z dôvodu neplnenia záväzkov z Úverovej zmluvy, odporca
listom č. 1053/2012/14002 zo dňa 24.8.2012 adresovaným navrhovateľovi vyhlásil predčasnú splatnosť
úveru ku dňu 24.8.2012 a vyzval navrhovateľa na zaplatenie v lehote 10 dní od doručenia výzvy. Z
dôvodu, že navrhovateľ svoj záväzok voči odporcovi v 2. rade dobrovoľne nesplnil, odporca v súlade s
platnými právnymi predpismi navrhovateľovi listom č. XXXX/XXXX/XXXXX zo dňa 27.9.2012 začatie

výkonu záložného práva. Katastrálnemu úradu v Bratislave bola žiadosť o vyznačenie začatia výkonu
záložného práva oznámená listom č. XXXX/XXXX/XXXXX zo dňa 27.9.2012. Výkon záložného práva
bol odporca v 2. rade oprávnený začať vzhľadom na ust. § 151a a nasl. Občianskeho zákonníka, pretože
pohľadávka voči navrhovateľovi - dlžníkovi vyplývajúca z Úverovej zmluvy, ktorá bola zabezpečená
záložným právom - Zmluvou o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti - nebola riadne a včas

splnená, a preto odporca v 2. rade bol oprávnený domáhať sa uspokojenia svojho záväzku z predmetu
záložného práva. Výkon záložného práva sa realizoval formou predaja zálohu na verejnej dražbe v
zmysle ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách. Začatím výkonu záložného práva zriadeného k
zálohu si odporca v 2. rade realizoval svoje zákonné oprávnenie záložného veriteľa, ktoré nadobudol
v dôsledku konania navrhovateľa v rozpore s dojednaniami úverovej zmluvy. Navrhovateľ - dlžník sa

v úverovej zmluve zaviazal plniť svoje záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy riadne a včas. Zároveň
ako legitímny záložca poskytol svoj majetok ako zabezpečenie svojich záväzkov zriadením záložného
práva v prospech odporcu v 2. rade ako záložného veriteľa. Navrhovateľ vo svojom návrhu neuvádza
žiadne konkrétne skutočnosti z ktorých vyvodzuje záver, že vyhlásenie odporcu v 2. rade o pravosti,
výške a splatnosti pohľadávky bolo v rozpore so skutkovým a právnym stavom veci. Navrhovateľ

nepredložil žiadne dôkazy, že predmet dražby nebol ocenený riadne a najnižšie podanie určené v dražbe
bolo neprimerane nízke. I keď uvedené poukázanie na porušenie ustanovení zákona o dobrovoľných
dražbách považuje odporca v 2. rade zo strany navrhovateľa za nepodložené a účelové, uviedol, že
pohľadávka odporcu v 2. rade vo výške uvedenej vo vyhlásení je odporcom v 2. rade evidovaná v
bankovom informačnom systéme. Navrhovateľovi sú zo strany odporcu v 2. rade zasielané informácie

o stave jeho záväzku, takže navrhovateľ vedel a bol informovaný o výške pohľadávky odporcu v 2.
rade. Navrhovateľ v období pred konaním dražby výšku svojho záväzku nenamietal, takže navrhovateľ
nemá dôvod spochybňovať vyhlásenie odporcu v 2. rade o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky.
Odporca v 2. rade vie preukázať a aj vydokladovať všetky skutočnosti, ktoré uvádza vo svojom vyhlásení
vystavenom pre potreby dobrovoľnej dražby. Odporca v 2. rade považuje dražbu za najtransparentnejší

spôsob speňaženia predmetu záložného práva za reálne trhové ceny (ktoré sa spravidla prirodzene
a primerane odchyľujú podľa špecifík predmetu dražby od cien určovaných znaleckými posudkami),
ktorý právny poriadok Slovenskej republiky umožňuje. Proces transparentnosti realizácie dražby je
zabezpečovaný napríklad prostredníctvom zverejňovania informácií o dražbe a predmete dražby v
obchodnom vestníku, v periodickej tlači resp. v iných médiách (na internete - napr. www.katasterportal.sk

ak sa dražia nehnuteľnosti) a na úradnej tabuli. Tiež prostredníctvom
prítomnosti verejnosti (na dražbe sa má právo zúčastniť každý a každý má možnosť aj včas sa o nej
dozvedieť) a potenciálnych záujemcov a vždy za prítomnosti notára, ktorý osvedčuje priebeh dražby
vo forme notárskej zápisnice. Dražba prebieha dovtedy, kým účastníci dražby robia vyššie podania.
Odporca v 2. rade je toho názoru, že akékoľvek spochybňovanie znaleckého ocenenia je pre neho

irelevantné a v procese realizácie dobrovoľnej dražby nikdy nezasahoval ani nespochybňoval postupy
znalcov, ktorí sú zapísaní do zoznamu znalcov a tlmočníkov vedeným Ministerstvom spravodlivosti SR
potom, čo spĺňajú najmä odborné predpoklady na vykonávanie nestrannej znaleckej činnosti. Práve
preto je v procese realizácie záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby stanovenie cenydražených vecí znalcom ako najobjektívnejší, zohľadňujúci časové, trhové možnosti ako aj rôzne vady
viaznuce na predávaných veciach.

Odporca v 3. rade vo vyjadrení k návrhu poukazoval na ustanovenie § 151d ods. 1 a 2 Občianskeho

zákonníka, v ktorej súvislosti uviedol, že v prípade ak bolo, ako to bolo v prejednávanom prípade,
zriadené záložné právo na rozostavanú stavbu - bytový dom za účelom zabezpečenia pohľadávky
vzniknutej veriteľovi v rámci financovania výstavby bytového domu, ktorý bol rozdelený na jednotlivé
byty a nebytové priestory, zaťažuje záložné právo všetky veci, ktoré vznikli rozdelením pôvodného
zálohu - t.j. jednotlivé byty a nebytové priestory daného bytového domu. To je v súlade s právnou

zásadou, že pri reálnom rozdelení zálohu, či už fyzickom alebo právnom, prechádza záložné právo
na právne samostatné veci ktoré vznikli rozdelením pôvodnej veci. A to aj v prípade, ak zálohom bola
rozostavaná budova, ktorá bola neskôr rozdelená na byty alebo nebytové priestory. Vyššie uvedenou
zmluvou o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti, na základe ktorej bol správou katastra vykonaný
vklad záložného práva k rozostavanej budove pod značkou V XXXX/XX, bolo zriadené záložné právo
odporcu v 2. rade k celej budove na zabezpečenie pohľadávky odporcu v 2. rade voči navrhovateľovi

z úverovej zmluvy č. URB - XXXXX-XXXX zo dňa 26.7.2006. Následne bola stavba rozdelená na
jednotlivé byty a nebytové priestory, ktorých vlastníkom je navrhovateľ, čo potvrdzuje aj zápis správy
katastra na LV č. XXXX v časti B listu vlastníctva v rubrike Titul nadobudnutia - Zmluva o výstavbe V-
XXXX/XX zo dňa 12.3.2008. Zároveň podľa § 151 md ods. 1 Občianskeho zákonníka zaniká záložné
právo iba z dôvodov, ktoré sú uvedené v tomto zákonnom predpise. Ani jedna zo skutočností uvedených

v písmenách a) až i) však nenastala tým, že došlo k rozdeleniu pôvodnej stavby na byty a nebytové
priestory a záložné právo odporcu v 2. rade sa vzťahuje na byty a nebytové priestory, na ktoré bol bytový
dom rozhodnutím jeho vlastníka rozdelený. Vyššie uvedené závery potvrdzuje aj judikatúra Najvyššieho
súdu Českej republiky, pričom aplikovateľná úprava záložného práva vychádza v Českej republike zo
zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Napríklad poukazoval na rozhodnutie NS ČR sp. zn. 29 Odo

661/2006. Záložné právo odporcu v 2. rade nepochybne viazlo pred vykonaním predmetnej dražby aj
na predmete dražby a argumentácia navrhovateľa o absencii právneho dôvodu pre to, aby odporca v 3.
rade mohol vykonať dražbu je neopodstatnená a na jej základe nie je možné žiadať o určenie predmetnej
dražby za neplatnú. K tvrdeniu navrhovateľa ohľadne rozdielu v označení predmetu dražby v časti A:
MajetkovápodstataavčastiCŤarchy:uviedol,žeoznačenieA5znamenáAgátovau.vchodč.5ačíslica

8 v časti A: Majetková podstata bola priradená správou katastra, pričom však je nepochybné aj z čísla
906, ktorými je predmet dražby označený na oboch častiach listu vlastníctva, že ide o ten istý priestor
a že ide o priestor, ktorý nadobudol navrhovateľ výstavbou bytového domu súp. č. 3428 na Agátovej
ul. č. 5D v Bratislave. Všetky nebytové priestory v predmetnom dome sú na liste vlastníctva označené
ako ,,Priestor č. 8....“. na 2. poschodí v danej budove nie je iný priestor označený číslom 906. Vo vzťahu

k vyhláseniu navrhovateľa dražby má za to, že predmetné vyhlásenie je plne v súlade so zákonom o
dobrovoľnýchdražbách.Obsahujevšetkyzákonomvyžadovanénáležitostiajezrozumiteľnéaurčitéaje
v súlade so skutkovým a právnym stavom. Navrhovateľ neuvádza vo svojom návrhu žiadne skutočnosti,
pre ktoré by nemalo byť predmetné vyhlásenie v súlade so zákonom. Odporca v 3. rade ďalej uviedol,
že výzva na poskytnutie súčinnosti pri vykonaní ohodnotení predmetu dražby, ktorú bol odporca v 3.

rade povinný zaslať navrhovateľovi, bola navrhovateľovi i jeho štatutárnemu zástupcovi zaslaná a bola
dňa 31.10.2012 aj prevzatá, ako preukazujú priložené poštové doručenky. Znalecký posudok č. 10/2013
bol navrhovateľovi zaslaný dňa 22.2.2013, čo preukazuje kópia poštovej obálky z uvedeného dňa s
vyznačením doručovateľa ,,neprevzaté v odbernej lehote“. Oznámenie o dražbe bolo navrhovateľovi
zaslané dňa 22.2.2013, ako preukazuje kópia poštovej obálky zo dňa 22.2.2013. Notárska zápisnica

osvedčujúca priebeh dražby bola navrhovateľovi doručená dňa 2.4.2013, ako preukazuje poštová
doručenka z uvedeného dňa. Všetky zásielky boli odporcom v 3. rade zasielané do vlastných rúk, s
opakovaným doručením, plne v súlade so zákonom. Miestom dražby bolo sídlo odporcu v 3. rade na
Košickej ul. 56 v Bratislave. Miesto dražby bolo verejnosti plne prístupné počas celého dňa, v ktorom sa
konala predmetná dražba. Miestnosť, v ktorej sa predmetná dražba konala vyhovuje v každom ohľade

nárokom na zákonné, dôstojné a bezpečné vykonanie verejného právneho úkonu akým dobrovoľná
dražba je a jej kapacita (30 osôb) bola s ohľadom na záujem o predmet dražby dostatočná. Dátum
dražby bol 25.3.2013, t.j. pracovný deň (pondelok) a čas dražby bol 10:30 hod., teda úplne obvyklý čas,
ktorý nebol stanovený ani na voľný deň a ani mimo bežnej pracovnej doby. Možnosť účasti na dražbe
tak nebola žiadnym spôsobom obmedzená. Spôsob úhrady ceny predmetu dražby bol v oznámení o

dražbe stanovený buď v hotovosti alebo na účet dražobníka a to v lehote 15 dní odo dňa dražby. Nič
na týchto podmienkach neobmedzuje záujem o účasť na dražbe, ide o štandardné a bežné spôsoby
uhradenia ceny predmetu dražby a lehota na jej doplatenie vyplýva zo zákona. Minimálne prihodeniebolo stanovené vo výške 500 eur, čo tvorí 1% z najnižšieho podania (47 253,-eur), odporca v 3. rade
ho považuje za plne primerané, pričom bolo stanovené so súhlasom odporcu. Oznámenie o dražbe
bolo v dobe od 4.3.2013 (21 dní pred dňom predmetnej dražby) do 26.3.2013 zverejnené na úradnej

tabuli Miestneho úradu m.č. Bratislava - Dúbravka. Informácie o dražbe boli odporcom zverejnené
v denníku Hospodárske noviny dňa 7.3.2013. Predmet dražby bol dňa 26.2.2013 označený páskou
podľa prílohy zákona o dobrovoľných dražbách a oznámenie o dražbe bolo pripevnené na vstupné
dvere predmetu dražby. Pred dražbou boli vytýčené dve obhliadky predmetu dražby pre záujemcov
o predmet dražby a to v termínoch 8.3.2013 a 18.3.2013, ktoré boli aj zrealizované v miere v akej

vlastník predmetu dražby sprístupnil predmet dražby. Oznámenie o dražbe bolo odporcom v 3. rade
zaslané v zákonom ustanovenej lehote všetkým subjektom podľa zákona. Samotné oznámenie o dražbe
obsahuje všetky náležitosti podľa zákona. Za účelom ocenenie predmetu dražby zabezpečil odporca v
3. rade vypracovanie znaleckého posudku č. 10/2013 zo dňa 18.1.2013. Znalec vykonal ohodnotenie
predmetu dražby v súlade so zákonom na základe podkladov, ktoré mal k dispozícii. Navrhovateľ ani po
riadnedoručenejvýzvenasprístupneniepredmetudražbyzodňa24.10.2012neumožnilznalcoviprístup

k predmetu dražby. Predmet dražby nebol sprístupnený ani napriek skutočnosti, že splnomocnený
zástupca navrhovateľa bol v deň obhliadky prítomný na mieste, kde sa predmet dražby nachádza.
Znalecký posudok spĺňa zákonné podmienky. Predmet dražby bol vydražený za sumu 44.000,-eur,
pričomvšeobecnáhodnotapredmetudražbyurčenáznaleckýmposudkombola47.252,91,-eur.Predmet
dražbyboltedavydraženývsúladesozákonom(najnižšiepodanienebolonižšieako50%zovšeobecnej

hodnoty nehnuteľnosti). Informácie o konaní dražby a o samotnom predmete dražby boli riadne a v
súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách zverejnené vo všetkých zákonom vyžadovaných médiách
(Obchodný vestník, Notársky centrálny register dražieb, periodická tlač, úradná tabuľa obce, samotný
predmet dražby) a navyše na internetovej stránke odporcu v 3. rade ako aj ďalších internetových
stránkach informujúcich o predajoch nehnuteľného majetku a tiež na bilboarde pri cestnej komunikácii

na vstupe do m.č. Bratislavy- Dúbravky a na letákoch distribuovaných na Agátovej ulici v Bratislave. Má
za to, že cena dosiahnutá vydražením zodpovedá trhovej cene vytvorenej dopytom po predmete dražby
v danom čase a na danom mieste a § 12 Zákona o dobrovoľných dražbách bol dodržaný.

V priebehu konania súd zistil, že Okresný súd Prešov rozhodnutím zo dňa 23.10.2013, pod sp. zn.
2R/4/2013, v právnej veci povolenej reštrukturalizácie dlžníka B.O.S. Slovakia, a.s., so sídlom Boženy

Nemcovej 1, 093 01 Vranov nad Topľou, IČO: 35 810 807, správcom ktorého je Ing. Dušan Kuruc, so
sídlom kancelárie Štefánikova 18, 06 01 Humenné rozhodol, že zastavuje reštrukturalizačné konanie
voči dlžníkovi B.O.S. Slovakia, a.s. so sídlom Boženy Nemcovej 1, 093 01 Vranov nad Topľou, IČO:
35 810 807 a začína konkurzné konanie voči dlžníkovi a vyhlasuje konkurz na majetok dlžníka B.O.S.
Slovakia., so sídlom Boženy Nemcovej 1, 093 01 Vranov nad Topľou, IČO: 35 810 807.

Podaním doručeným tunajšiemu súdu 15.8.2014, správca konkurznej podstaty oznámil, že v zmysle
ust. § 47 ods. 1 a 3 zákona č. 7/2005 Z.z. o konkurz a reštrukturalizácii súhlasí a navrhuje, aby sa
v prerušenom konaní pokračovalo s tým, že sa pridržiava podaného návrhu navrhovateľa na začatie
konania a žiada, aby súd o podanom návrhu rozhodol. Súd preto podľa § 101 ods. 2 O.s.p. vec prejednal
i v jeho neprítomnosti.

Súdvovecivykonaldokazovanieoboznámenímsasnávrhom,notárskouzápisnicouč.NXXX/XXXX,Nz
XXXX/XXXX, oznámením o dobrovoľnej dražbe, výpisom z LV č. XXXX, zmluvou o zriadení záložného
práva k nehnuteľnosti č. URB - XXXXX - XXXX/1, výzvou odporcu v 2. rade zo dňa 24.8.2012,
oznámením odporcu v 2. rade zo dňa 27.9.2012 o začatí realizácie zmluvného záložného práva, žiadosť
odporcu v 2. rade zo dňa 27.9.2012 o vyznačenie začatia výkonu záložného práva, zmluva o výstavbe

domu a zriadení vecného bremena k zastavanému pozemku zo dňa 11.10.2012, výzvou na umožnenie
vykonania obhliadky zo dňa 24.10.2012, zoznamom účastníkov obhliadky, znaleckým posudkom č.
10/2013 zo dňa 30.10.2012, ako aj ostatným obsahom spisu, prednesmi zástupcov účastníkov, a po
poučení podľa § 120 ods. 4 O.s.p. zistil nasledovný skutkový stav:

Dňa 25.3.2013 o 10.30 hod. sa v Dražobnej miestnosti č. 407 na 4. posch, GENERAL FACTORING,

a.s., Košická 56 v Bratislave konala dobrovoľná dražba. Navrhovateľom dražby bol odporca v 2. rade.
Dražobníkom bol odporca v 3. rade. Predmetom dražby bol súbor vecí a to nehnuteľností vedených
Správou katastra pre hl. m. SR Bratislavu, katastrálne územie Dúbravka, zapísaných na LV č. XXXX
ako skladový priestor č. XXX na X. p. bytového domu v Bratislave, vchod F. 5/D, súp. č. XXXX, na
parcelách XXXX/XXX, XXXX/XXX a XXXX/XXX, a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných

zariadeniach domu v XXXX/XXXXXX-inách v 1/1. Výlučným vlastníkom predmetu dobrovoľnej dražbybol navrhovateľ. V popise práv a záväzkov na predmete dobrovoľnej dražby sa uvádza začatie výkonu
záložného práva č. XXXX/XXXX/XXXXX zo dňa 27.9.2012 v prospech odporcu v 2. rade. Oznámenie o
dobrovoľnej dražbe č. DD Q./XX zo dňa 22.2.2013, dražobníkom je odporca v 3. rade. Odhadnutá cena

predmetudobrovoľnejdražbybola47252,91eur,najnižšiepodaniebolo47253,00eur.Cenadosiahnutá
vydražením je 44 000,00 eur. Vydražiteľom je odporca v 1. rade. Navrhovateľ v návrhu poukazoval na
to, že odporca v 2. rade nebol oprávnený navrhnúť vykonanie predmetnej dražby, nakoľko odporca v 2.
radenebolvovzťahukpredmetudražbyzáložnýmveriteľom,resp.predmetdražbynebolomožnédražiť,
nakoľko tento nebol zálohom zabezpečujúcim uspokojenie pohľadávky odporcu v 2. rade. Navrhovateľ

ďalej namietal, že vyhlásenie odporcu v 2. rade o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, uspokojovanej
prostredníctvom napádanej dražby, bolo v rozpore so skutkovým a právnym stavom veci. Namietal ďalej,
že navrhovateľovi neboli riadne doručené všetky oznámenia a písomnosti, ktoré mu majú byť doručené
v rámci výkonu záložného práva podľa Občianskeho zákonníka a v rámci uskutočňovania dobrovoľnej
dražby podľa Zákona o dobrovoľných dražbách, a to zo strany odporcu v 2. rade a zo strany odporcu v 3.
rade. Tiež namietal, že v rámci uskutočnenia predmetnej dražby nebol dodržaný postup ustanovený v §

11 ods. 1,2, 4,5, § 13 ods. 2, § 17 Zákona o dobrovoľných dražbách. Napokon navrhovateľ namietal, že
predmet dražby nebol ocenený riadne a následkom určenia neprimerane nízkej ceny, resp. neprimerane
nízkeho najnižšieho podania, a vydraženia predmetu dražby za neprípustnú cenu.

Odporcovia v 2. a 3. rade k námietkam navrhovateľa uviedli zhodne, ako v písomnom vyjadrení k návrhu.

Podľa § 151e ods. 2 Občianskeho zákonníka (ďalej len Obč. zák.) záložné právo k nehnuteľnostiam,

bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom v katastri nehnuteľností, ak osobitný zákon neustanovuje
inak.

Podľa § 151d ods. 2 Obč. zák. záložné právo sa vzťahuje na záloh, jeho súčasti, plody a úžitky a
príslušenstvo, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje alebo zákon neustanovuje inak. Na plody
a úžitky sa záložné právo vyťahuje až do ich oddelenia od zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva

neurčuje inak.

Podľa § 7 ods. 1 a 2 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách (ďalej len zákon o dobrovoľných
dražbách) navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo
(ďalej len „záložný veriteľ"), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa
osobitnéhozákona.Navrhovateľdražbyjepovinnýpísomnevyhlásiť,žepredmetdražbyjemožnédražiť.

Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa tohto zákona (§ 16 ods. 3 ).

Podľa § 10 ods. 1, 2 zákona o dobrovoľných dražbách, písomnosti sa doručujú poštou formou listovej
zásielky do vlastných rúk, a ak to nie je možné alebo účelné, doručujú sa iným preukázateľným

spôsobom do vlastných rúk osobe, ktorej sú určené. Na doručovanie sa primerane použijú ustanovenia
osobitného predpisu Peňažné čiastky sa skladajú v hotovosti alebo zasielajú poštou formou peňažnej
zásielky doručovanej do vlastných rúk, bankovým prevodom alebo iným bezhotovostným spôsobom;
možno ich tiež doručiť aj iným preukázateľným spôsobom do rúk osoby, ktorej sú určené. Ak ide o
bezhotovostný prevod, je čiastka odoslaná odpísaním z účtu odosielateľa pod podmienkou, že bude

pripísaná na účet príjemcu. Dražobník môže pripustiť aj platbu šekom alebo platobnou kartou.

Podľa § 11 ods. 1, 2, 3, 4 zákona o dobrovoľných dražbách, miesto, dátum a čas začatia dražby musia
byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby tak, aby nebola obmedzená možnosť
účasti na dražbe. Spôsob úhrady ceny, podmienky predaja predmetu dražby vydražiteľovi a minimálne
prihodenie musia byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby s ohľadom na zvláštnosti

a hodnotu predmetu dražby; nesmú byť určené tak, aby nebol obmedzený záujem o účasť na dražbe.
Ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, dražobník je povinný doplniť zasielané písomnosti o údaje a
doklady ustanovené osobitnými predpismi na základe výzvy katastrálneho úradu, v ktorého obvode sa
predmet dražby nachádza. Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho
časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo

oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa predmet dražby nachádza.
V rovnakej lehote zverejní oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec,na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom
podaní dražby alebo opakovanej dražby. Obec je povinná bezodkladne a bezodplatne takéto oznámenie
zverejniť.

Podľa § 12 ods. 1, 2, 3 zákona o dobrovoľných dražbách, dražobník zaistí ohodnotenie predmetu
dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť
alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo
orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť
v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu

vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny. Vlastník predmetu
dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej
výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu
dražby. Doba obhliadky musí byť vo výzve ustanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci,
pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní výzvy. Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe,
neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov,

ktoré má dražobník k dispozícii.

Podľa § 13 ods. 1, 2 zákona o dobrovoľných dražbách, pred začatím dražby musí byť umožnená
účastníkom dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe obhliadka predmetu dražby. Ak je
predmetom dražby vec, určí dražobník termín obhliadky predmetu dražby s ohľadom na umiestnenie
veci, ak najnižšie podanie presahuje 16 500 eur alebo ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik

alebo jeho časť, účastníkom dražby musí byť umožnená obhliadka predmetu dražby najmenej v dvoch
termínoch uvedených v oznámení o dražbe, ktoré nesmú byť určené na rovnaký deň.

Podľa § 17 zákona o dobrovoľných dražbách dražobník vyhlási konanie dražby oznámením o dražbe,
v ktorom uvedie

a) označenie dražobníka a navrhovateľa dražby,

b) miesto, dátum a čas otvorenia dražby,

c) či ide o opakovanú dražbu,

d) označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práv a záväzkov na predmete dražby
viaznucich a s ním spojených, ak podstatným spôsobom ovplyvňujú hodnotu predmetu dražby, opis
stavu, v akom sa predmet dražby nachádza, a jeho odhadnutú alebo zistenú cenu,

e) najnižšie podanie a minimálne prihodenie, ktoré môže účastník dražby urobiť,

f) ak požaduje zloženie dražobnej zábezpeky, spôsob a lehotu na jej zloženie, číslo účtu a adresu
miesta, kde má byť dražobná zábezpeka zložená, čo je dokladom o zložení dražobnej zábezpeky, výške
dražobnej zábezpeky, a spôsob jej vrátenia; či je možné zložiť dražobnú zábezpeku platobnou kartou
alebo šekom,

g) ak je prípustný aj iný spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením ako úhrada v hotovosti, uvedenie
tohto spôsobu; spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením nesmie byť pre vydražiteľa spojený s
nadbytočnými ťažkosťami,

h) dátum a čas vykonania obhliadky predmetu dražby, pri hnuteľných veciach tiež miesto konania
obhliadky a organizačné opatrenia na zabezpečenie obhliadky,i) pri spoločnej dražbe poradie, v akom budú jednotlivé predmety dražby dražené,

j) podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi,

k) meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou,

ak to vyžaduje tento zákon (§ 20 ods. 13 ),

l) poučenie podľa § 21 ods. 2 až 6 .

(2) Oznámenie o dražbe uverejní dražobník v registri dražieb najmenej 15 dní pred otvorením dražby,
ak tento zákon neustanovuje inak.

(3) Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo
ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, uverejní dražobník oznámenie o dražbe v registri dražieb
najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o dražbe dražobník bez zbytočného odkladu zašle aj
ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.

(4) Pre predmety dražby podliehajúce skaze je dražobník oprávnený lehotu na uverejnenie oznámenia

o dražbe primerane skrátiť.

(5) V lehotách ustanovených v odsekoch 2 až 4 zašle dražobník oznámenie o dražbe

a) navrhovateľovi dražby, dlžníkovi záložného veriteľa, vlastníkovi predmetu dražby, ak nie je totožný s
dlžníkom záložného veriteľa,

b) osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby k predmetu dražby záložné alebo

iné právo zapísané v katastri nehnuteľností, v Notárskom centrálnom registri záložných práv,14)
v evidencii
podľa osobitných zákonov15) alebo v listinách osvedčujúcich vlastnícke právo k predmetu dražby a nevyhnutných
na nakladanie s ním,

c) ak je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, osobám, ktoré majú podľa oznámenia
navrhovateľa dražby k predmetu dražby predkupné právo alebo iné vecné právo zapísané v katastri
nehnuteľností, a tiež príslušnej správe katastra na vyznačenie poznámky,

d) ak je predmetom dražby hnuteľná vec, osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby
predkupné právo k predmetu dražby,

e) ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ostatným spoluvlastníkom k tejto veci
oznámeným navrhovateľom dražby (§ 16 ods. 3 ),

f) ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, správcovi dane príslušnému podľa
miesta trvalého pobytu alebo miesta podnikania vlastníka nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti, ak

je vlastník fyzickou osobou, alebo podľa sídla vlastníka, ak je vlastník právnickou osobou, a správcovi
dane, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť nachádza,g) ak je predmetom dražby podnik alebo jeho časť, Protimonopolnému úradu Slovenskej republiky,

h) ak je predmetom dražby majetok právnickej osoby, ktorej zakladateľom alebo zriaďovateľom je štát, aj
orgánu štátu vykonávajúcemu práva zakladateľa, zriaďovateľa, spoločníka alebo člena tejto právnickej

osoby,

i) notárovi, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou [(ods. 1 písm. k)].

(6) Ak sa má doručiť oznámenie o dražbe podielovým spoluvlastníkom v bytovom dome alebo
spoločenstvu vlastníkov bytov alebo správcovi bytového domu, dražobník môže oznámenie o dražbe
doručiť aj vyvesením oznámenia o dražbe na obvyklom mieste v spoločných priestoroch bytového
domu. Spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca bytového domu sú povinní na žiadosť dražobníka

bezodkladne a bezodplatne oznámenie o dražbe vyvesiť v spoločných priestoroch bytového domu, kde
sa predmet dražby nachádza.

(7) Oznámenie o dražbe spolu s dodatkami (§ 18 ) je dražobník povinný pred začatím dražby
vyvesiť vo verejne prístupnej časti objektu, v ktorom sa dražba koná.

(8) Rovnopis oznámenia o dražbe uložený u dražobníka musí byť podpísaný navrhovateľom dražby;
podpis navrhovateľa dražby musí byť úradne osvedčený. V prípade účasti notára na dražbe
(§ 20 ods. 13 ) je rovnopis oznámenia o dražbe prílohou osvedčeného odpisu notárskej
zápisnice.

(9) Dražobník je povinný na žiadosť dlžníka alebo vlastníka predmetu dražby oznámiť výšku pohľadávky
s vyčísleným príslušenstvom a nákladmi dražby. Dražobník je oprávnený toto oznámenie neposkytnúť,
ak žiadateľ odmietne preukázať svoju totožnosť

Podľa § 21 ods.1, 2 zákona o dobrovoľných dražbách, o zmarení dražby vyrozumie dražobník
bez zbytočného odkladu osoby uvedené v § 17 ods. 5 . Oznámenie o zmarení dražby
uverejní dražobník bez zbytočného odkladu obdobným spôsobom ako oznámenie o dražbe.
Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v registri dražieb a v Obchodnom vestníku podľa
§ 17 ods. 3 , dražobník tam bez zbytočného odkladu zverejní aj oznámenie o zmarení dražby.

V prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá
na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti
dražbyzaniká,aksaneuplatnídotrochmesiacovododňapríklepuokremprípadu,akdôvodyneplatnosti
dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom
má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného

predpisu, v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade
spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23 ).

Na základe vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že dňa 25.3.2013 sa v Dražobnej miestnosti
č. 407, č. posch. GENERAL FACTORING, a.s. na Košickej ulici č. 56 v Bratislave uskutočnila dražba

nehnuteľnosti patriacej do vlastníctva navrhovateľa. Išlo o nehnuteľnosť - nebytový priestor č. X-XXX
na X. poschodí vo vchode: F. 5/D bytového domu so súp. č. XXXX, popis stavby: F. 5D, postaveného
na pozemkoch s parc. č. XXXX/XXX, XXXX/XXX, XXXX/XXX, a prislúchajúci spoluvlastnícky podiel
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu o veľkosti XXXX/XXXXXX k celku,
všetko zapísané na liste vlastníctva č. XXXX, katastrálne územie Dúbravka, Obec:BA - m.č. Dúbravka,Okres: Bratislava IV, Správa katastra pre hl. mesto SR Bratislavu. Dražbu realizoval odporca v 3. rade
na návrh odporcu v 2. rade. K námietke navrhovateľa, že odporca v 2. rade nebol oprávnený navrhnúť
vykonanie dražby, nakoľko odporca v 2. rade nebol vo vzťahu k predmetu dražby záložným veriteľom,

resp.predmetdražbynebolomožnévydražiť,nakoľkotentonebolzálohomzabezpečujúcimuspokojenie
pohľadávky odporcu v 2. rade (porušenie ustanovenia § 7 ods. 1 a 2 Zákona o dobrovoľných dražbách),
súd uvádza, že odporca v 2. rade navrhovateľovi poskytol úver na základe Úverovej zmluvy č. URB -
XXXXX-XXXX zo dňa 26.7.2006 v znení dodatkov č. 1-11 k úverovej zmluve č. URB - XXXXX-XXXX vo
výške 2.489 543,91 eur (pôvodne 75 000 000,-Sk) účelovo určený na financovanie výstavby bytového

domu A5 na Agátovej ul. v Bratislave - Dúbravke. Pohľadávka odporcu 2 voči navrhovateľovi je okrem
iného zabezpečená Zmluvou o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. URB - XXXXX-XXXX/1
zo dňa 28.3.2007 - nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXXX, k.ú. Dúbravka na pozemku p.č. XXXX/
XXX, XXXX/XXX, XXXX/XXX, stavba - rozostavaná stavba (ďalej aj ako Zmluva o zriadení záložného
práva k nehnuteľnosti). Záložné právo k vyššie uvádzaným nehnuteľnostiam zriadené Zmluvou o
zriadení záložného práva k nehnuteľnosti bolo riadne registrované Správou katastra pre hlavné mesto

Slovenskej republiky Bratislavu, katastrálne územie Dúbravka, list vlastníctva č. XXXX, pod V-XXXX/
XX, vklad povolený dňa 11.4.2007. Záložné právo bolo zriadené ako 1. v poradí. Odporca 2 ako záložný
veriteľ uzavrel s navrhovateľom ako záložcom zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti
v písomnej podobe. Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti obsahuje všetky náležitosti
podľa príslušných právnych predpisov a vzhľadom na túto skutočnosť je platne uzavretou. Odporca má

riadne zaregistrované záložné právo k nehnuteľnosti zriadené Zmluvou o zriadení záložného práva k
nehnuteľnosti na Správe katastra pre hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislavu, katastrálne územie
Dúbravka, LV č. 4542. Prílohou návrhu na vklad záložného práva bol aj znalecký posudok za účelom
posúdenia rozostavanej stavby. Z obsahu stavebného povolenia je zrejmé, čo má byť cieľom stavby, t.j.
aký objekt má vzniknúť, pričom je nesporné a vyplýva to aj zo znaleckého posudku, ktorý bol prílohou

návrhu na vklad záložného práva, že sa jedná o stavbu polyfunkčného objektu, ktorého súčasťou sú
okrem iného aj bytové jednotky. V čase vzniku záložného práva sa posudzovali práve podľa § 46 ods.
4 katastrálneho zákona. Podľa ust. § 151d ods. 2 Občianskeho zákonníka, záložné právo sa vzťahuje
na záloh, jeho súčasti, plody, úžitky a príslušenstvo, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje,
alebo zákon neustanovuje inak. Na plody a úžitky sa záložné právo vzťahuje až do ich oddelenia od

zálohu, ak zmluva o zriadení zálohu neurčuje inak. Nebolo potrebné ani účelné uzatvárať samostatné
záložné zmluvy k jednotlivým bytom, ktoré vzniknú dokončením stavby bytového domu. V prípade, ak
bolo zriadené záložné právo na rozostavanú stavbu - bytový dom za účelom zabezpečenia pohľadávky
vzniknutej veriteľovi v rámci financovania výstavby bytového domu, ktorý bol rozdelený na jednotlivé
byty a nebytové priestory, zaťažuje záložné právo všetky veci, ktoré vznikli rozdelením pôvodného

zálohu - t.j. jednotlivé byty a nebytové priestory daného bytového domu. To je v súlade s právnou
zásadou, že pri reálnom rozdelení zálohu, či už fyzickom alebo právnom, prechádza záložné právo na
právne samostatné veci, ktoré vznikli rozdelením pôvodnej veci. A to aj v prípade, ak zálohom bola
rozostavaná budova, ktorá bola neskôr rozdelená na byty alebo nebytové priestory. Zároveň podľa
§ 151 md ods. 1 Občianskeho zákonníka zaniká záložné právo iba z dôvodov, ktoré sú uvedené v

tomto zákonnom predpise. Ani jedna zo skutočností uvedených v písmenách a) až i) § 151 md ods.
1 Občianskeho zákonníka nenastala tým, že došlo k rozdeleniu pôvodnej stavby na byty a nebytové
priestory a záložné právo odporcu v 2. rade sa vzťahuje na byty a nebytové priestory na ktoré bol bytový
dom rozhodnutím jeho vlastníka rozdelený. Aj právna veda uvádza, že ak vznikne k založenej veci
spoluvlastníctvo alebo dôjde k rozdeleniu veci (fyzickej alebo právnej, v tomto druhom prípade napr. pri

transformácii bytov v obytnom dome na jednotky podľa zákona č. 72/1994 Sb.) zaťažuje záložné právo
pre pohľadávku v pôvodnej výške každý spoluvlastnícky podiel alebo jednotlivú časť pôvodne celistvej
veci. Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že záložné právo k nehnuteľnostiam zapísaným na liste
vlastníctva v k.ú. Dúbravka vo vlastníctve dlžníka - B.O.S. Slovakia, a.s., riadne, platne a účinne vzniklo
v súlade s príslušnými právnymi predpismi. Odporca v 2. rade má zriadené Záložnou zmluvou záložné

právo na predmet dražby. Existenciu a prvé poradie záložného práva odporcu v 2. rade potvrdzuje list
vlastníctva č. 4542 katastrálne územie Dúbravka.

K námietke navrhovateľa, že vyhlásenie odporcu v 2. rade o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky,
uspokojovanej prostredníctvom napádanej dražby, bolo v rozpore so skutkovým a právnym stavom
veci ( porušenie ustanovenia § 7 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách), súd uvádza, že z

dôvodu neplnenia záväzkov z Úverovej zmluvy, odporca listom č. XXXX/XXXX/XXXXX zo dňa
24.8.2012 adresovaným navrhovateľovi vyhlásil predčasnú splatnosť úveru ku dňu 24.8.2012 a vyzval
navrhovateľa na zaplatenie v lehote 10 dní od doručenia výzvy. Z dôvodu, že navrhovateľ svojzáväzok voči odporcovi v 2. rade dobrovoľne nesplnil, odporca v súlade s platnými právnymi predpismi
navrhovateľovi listom č. XXXX/XXXX/XXXXX zo dňa 27.9.2012 začatie výkonu záložného práva.
Katastrálnemu úradu v Bratislave bola žiadosť o vyznačenie začatia výkonu záložného práva oznámená

listom č. XXXX/XXXX/XXXXX zo dňa 27.9.2012. Výkon záložného práva bol odporca v 2. rade
oprávnený začať vzhľadom na ust. § 151a a nasl. Občianskeho zákonníka, pretože pohľadávka voči
navrhovateľovi - dlžníkovi vyplývajúca z Úverovej zmluvy, ktorá bola zabezpečená záložným právom -
Zmluvou o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti - nebola riadne a včas splnená, a preto odporca
v 2. rade bol oprávnený domáhať sa uspokojenia svojho záväzku z predmetu záložného práva. Výkon

záložného práva sa realizoval formou predaja zálohu na verejnej dražbe v zmysle ustanovení zákona
o dobrovoľných dražbách. Začatím výkonu záložného práva zriadeného k zálohu si odporca v 2.
rade realizoval svoje zákonné oprávnenie záložného veriteľa, ktoré nadobudol v dôsledku konania
navrhovateľa v rozpore s dojednaniami úverovej zmluvy. Navrhovateľ - dlžník sa v úverovej zmluve
zaviazal plniť svoje záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy riadne a včas. Zároveň ako legitímny záložca
poskytol svoj majetok ako zabezpečenie svojich záväzkov zriadením záložného práva v prospech

odporcu v 2. rade ako záložného veriteľa. Navrhovateľ vo svojom návrhu neuvádza žiadne konkrétne
skutočnosti z ktorých vyvodzuje záver, že vyhlásenie odporcu v 2. rade o pravosti, výške a splatnosti
pohľadávkybolovrozporesoskutkovýmaprávnymstavomveci.Navrhovateľnepredložilžiadnedôkazy,
že predmet dražby nebol ocenený riadne a najnižšie podanie určené v dražbe bolo neprimerane nízke. I
keď uvedené poukázanie na porušenie ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách považuje odporca

v 2. rade zo strany navrhovateľa za nepodložené a účelové, uviedol, že pohľadávka odporcu v 2.
rade vo výške uvedenej vo vyhlásení je odporcom v 2. rade evidovaná v bankovom informačnom
systéme. Navrhovateľovi sú zo strany odporcu v 2. rade zasielané informácie o stave jeho záväzku,
takže navrhovateľ vedel a bol informovaný o výške pohľadávky odporcu v 2. rade. Navrhovateľ v období
pred konaním dražby výšku svojho záväzku nenamietal, takže navrhovateľ nemá dôvod spochybňovať

vyhlásenie odporcu v 2. rade o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky.

K námietke navrhovateľa, že mu neboli riadne doručené všetky oznámenia a písomnosti, ktoré mu
majú byť doručené v rámci výkonu dražobného práva podľa Občianskeho zákonníka a v rámci
uskutočňovania dobrovoľnej dražby podľa Zákona o dobrovoľných dražbách, a to zo strany odporcu
v 2. rade a zo strany odporcu v 3. rade ( porušenie predovšetkým § 10 Zákona o dobrovoľných

dražbách), a tiež, že v rámci uskutočnenia predmetnej dražby nebol dodržaný postup uvedený v
§ 11 ods. 1, 2, 4, 5, § 13 ods. 2, § 17 Zákona o dobrovoľných dražbách, súd uvádza, že výzva
na poskytnutie súčinnosti pri vykonaní ohodnotení predmetu dražby, ktorú bol odporca v 3. rade
povinný zaslať navrhovateľovi, bola navrhovateľovi i jeho štatutárnemu zástupcovi zaslaná a bola dňa
31.10.2012 aj prevzatá, ako preukazujú priložené poštové doručenky. Znalecký posudok č. 10/2013

bol navrhovateľovi zaslaný dňa 22.2.2013, čo preukazuje kópia poštovej obálky z uvedeného dňa s
vyznačením doručovateľa ,,neprevzaté v odbernej lehote“. Oznámenie o dražbe bolo navrhovateľovi
zaslané dňa 22.2.2013, ako preukazuje kópia poštovej obálky zo dňa 22.2.2013. Notárska zápisnica
osvedčujúca priebeh dražby bola navrhovateľovi doručená dňa 2.4.2013, ako preukazuje poštová
doručenka z uvedeného dňa. Všetky zásielky boli odporcom v 3. rade zasielané do vlastných rúk, s

opakovaným doručením, plne v súlade so zákonom. Miestom dražby bolo sídlo odporcu v 3. rade na
Košickej ul. 56 v Bratislave. Podľa vyjadrenia odporcu v 3. rade miesto dražby bolo verejnosti plne
prístupné počas celého dňa, v ktorom sa konala predmetná dražba. Miestnosť, v ktorej sa predmetná
dražba konala vyhovuje v každom ohľade nárokom na zákonné, dôstojné a bezpečné vykonanie
verejného právneho úkonu akým dobrovoľná dražba je a jej kapacita (30 osôb) bola s ohľadom na

záujem o predmet dražby dostatočná. Dátum dražby bol 25.3.2013, t.j. pracovný deň (pondelok) a
čas dražby bol 10:30 hod., teda úplne obvyklý čas, ktorý nebol stanovený ani na voľný deň a ani
mimo bežnej pracovnej doby. Možnosť účasti na dražbe tak nebola žiadnym spôsobom obmedzená.
Spôsob úhrady ceny predmetu dražby bol v oznámení o dražbe stanovený buď v hotovosti alebo na
účet dražobníka a to v lehote 15 dní odo dňa dražby. Nič na týchto podmienkach neobmedzuje záujem

o účasť na dražbe, ide o štandardné a bežné spôsoby uhradenia ceny predmetu dražby a lehota na
jej doplatenie vyplýva zo zákona. Minimálne prihodenie bolo stanovené vo výške 500 eur, čo tvorí
1% z najnižšieho podania (47 253,-eur), odporca v 3. rade ho považuje za plne primerané, pričom
bolo stanovené so súhlasom odporcu. Oznámenie o dražbe bolo v dobe od 4.3.2013 (21 dní pred
dňom predmetnej dražby) do 26.3.2013 zverejnené na úradnej tabuli Miestneho úradu m.č. Bratislava -

Dúbravka. Informácie o dražbe boli odporcom zverejnené v denníku Hospodárske noviny dňa 7.3.2013.
Predmet dražby bol dňa 26.2.2013 označený páskou podľa prílohy zákona o dobrovoľných dražbách a
oznámenie o dražbe bolo pripevnené na vstupné dvere predmetu dražby. Pred dražbou boli vytýčenédve obhliadky predmetu dražby pre záujemcov o predmet dražby a to v termínoch 8.3.2013 a 18.3.2013,
ktoréboliajzrealizovanévmierevakejvlastníkpredmetudražbysprístupnilpredmetdražby.Oznámenie
o dražbe bolo odporcom v 3. rade zaslané v zákonom ustanovenej lehote všetkým subjektom podľa

zákona. Samotné oznámenie o dražbe obsahuje všetky náležitosti podľa zákona. Za účelom ocenenie
predmetu dražby zabezpečil odporca v 3. rade vypracovanie znaleckého posudku č. 10/2013 zo dňa
18.1.2013. Znalec vykonal ohodnotenie predmetu dražby v súlade so zákonom na základe podkladov,
ktoré mal k dispozícii. Navrhovateľ ani po riadne doručenej výzve na sprístupnenie predmetu dražby zo
dňa 24.10.2012 neumožnil znalcovi prístup k predmetu dražby. Predmet dražby nebol sprístupnený ani

napriek skutočnosti, že splnomocnený zástupca navrhovateľa bol v deň obhliadky prítomný na mieste,
kde sa predmet dražby nachádza.

Napokon, k námietke navrhovateľa, že predmet dražby nebol ocenený riadne s následkom určenia
neprimerane nízkej ceny, resp. neprimerane nízkeho najnižšieho podania, a vydraženia predmetu
dražby za neprípustnú cenu (porušenie § 12 ods. 1, 2, 3 Zákona o dobrovoľných dražbách), súd uvádza,
že znalecký posudok spĺňa zákonné podmienky. Predmet dražby bol vydražený za sumu 44.000,-eur,

pričomvšeobecnáhodnotapredmetudražbyurčenáznaleckýmposudkombola47.252,91,-eur.Predmet
dražbyboltedavydraženývsúladesozákonom(najnižšiepodanienebolonižšieako50%zovšeobecnej
hodnoty nehnuteľnosti). Informácie o konaní dražby a o samotnom predmete dražby boli riadne a v
súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách zverejnené vo všetkých zákonom vyžadovaných médiách
(Obchodný vestník, Notársky centrálny register dražieb, periodická tlač, úradná tabuľa obce, samotný

predmet dražby) a navyše na internetovej stránke odporcu v 3. rade ako aj ďalších internetových
stránkach informujúcich o predajoch nehnuteľného majetku a tiež na billboarde pri cestnej komunikácii
na vstupe do m.č. Bratislavy- Dúbravky a na letákoch distribuovaných na Agátovej ulici v Bratislave.
Cena dosiahnutá vydražením zodpovedá trhovej cene vytvorenej dopytom po predmete dražby v danom
čase a na danom mieste a § 12 Zákona o dobrovoľných dražbách.

S poukazom na uvedené skutočnosti súd dospel k záveru, že návrh je nedôvodný. Vykonaným
dokazovaním mal súd preukázané, že predmetná dražba bola vykonaná v súlade so zákonom č.
527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v, znení neskorších predpisov. Dôvody, pre ktoré mala byť
predmetná dražba neplatná, v konaní preukázané neboli.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a priznal odporcovi v 1. rade náhradu trov

konania potrebných na účelné bránenie práva spočívajúcich v trovách jeho právneho zastúpenia za 2
úkony právnej služby a to prevzatie a prípravu zastúpenia a za účasť na pojednávaní konanom dňa
13.1.2015, pri hodnote jedného úkonu právnej služby v roku 2014 vo výške 61,87 eur, režijný paušál
8,04 eur a v roku 2015 vo výške 64,53 eur, režijný paušál 8,39 eur, plus 20% DPH. Spolu trovy právneho
zastúpenia v sume 171,39 eur. Odmenu advokáta súd vyčíslil podľa § 11 ods. 1 písm a), § 13a ods. 1

písm. a), d), § 16 ods. 3, § 18 ods. 3 vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

Odporcom v 2. a 3. rade náhradu trov konania nepriznal, keďže im žiadne trovy nevznikli a ich náhradu
ani nežiadali.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom

Okresného súdu Bratislava IV na Krajský súd v Bratislave.

Odvolanie proti rozsudku musí obsahovať všeobecné náležitosti každého podania podľa § 42 ods.3
O.s.p. ( ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sleduje, podpísané, datované, v
dostatočnom počte rovnopisov a s prílohami, v opačnom prípade bude rovnopis s prílohami vyhotovený
na trovy účastníka), a náležitosti podľa § 205 ods.1 O.s.p. ( proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom

rozsahu sa rozhodnutie napáda, v čom sa rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho
sa odvolateľ domáha).

Odvolanie proti rozsudku, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len tým, že ( § 205
ods.2 O.s.p.):a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods.1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti, alebo iné dôkazy,, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozsudkom, možno navrhnúť výkon

rozhodnutia.