Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 14. apríl 2016

Súd: Okresný súd Rožňava
Spisová značka: 4C/5/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7814200051
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 04. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Farkašovská

ECLI: ECLI:SK:OSRV:2016:7814200051.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Rožňava, sudkyňou JUDr. Ivetou Farkašovskou, v právnej veci žalobcu C. K., R.. XX. XX.

XXXX, J. XXX, J., právne zast. JUDr. Jitka Tutková, advokátka, Mierová 94, Humenné proti žalovaným
ad1/ W. F., R.. XX. XX. XXXX, J. XX, J., právne zast. JUDr. Martina Vnenčáková, advokátka, Čučmianska
dlhá 26, Rožňava, ad2/ Dražobná spoločnosť, a.s., Gunduličova 3, Bratislava, IČO: 35849703, právne
zast. STANĚK VETRÁK & PARTNERI s.r.o., Vlčkova 18, Bratislava, IČO: 36795038, ad3/ Všeobecná
úverová banka, a.s., Mlynské Nivy 1, Bratislava, IČO: 31320155, o určenie neplatnosti dobrovoľnej
dražby, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a.

Žalobca je p o v i n n ý nahradiť žalovanému ad1/ trovy konania vo výške 1 514,31 Eur, ktoré je povinný
zaplatiť právnej zástupkyni žalovaného ad1/, v lehote troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

Žalobca je p o v i n n ý nahradiť žalovanému ad2/ trovy konania vo výške 4 007,06 Eur, ktoré je povinný
zaplatiť právnemu zástupcovi žalovaného ad2/ v lehote troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

Vo vzťahu medzi žalobcom a žalovaným ad3/ žiaden z účastníkov n e m á právo na náhradu trov
konania.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca v konaní žiadal, aby súd určil, že dobrovoľná dražba realizovaná dražobníkom Dražobná
spoločnosť, a.s., Gunduličova 3, Bratislava, IČO: 35849703, na návrh Všeobecnej úverovej banky, a.s.,
Mlynské Nivy 1, Bratislava, IČO: 31320155 ako navrhovateľa dražby, konaná dňa 26. 11. 2013 o 12.00
hod., miesto konania dražby D. H. K., I. XXA, J., predmetom ktorej boli nehnuteľnosti nachádzajúce sa v
k. ú. J., evidované na LV č. XXX a to pozemok, parcely registra „P.“, parc.č. XXX o výmere XXX m2, druh
pozemku zastavané plochy a nádvoria a rodinný dom, s.č. XXX, postavený na parc.č. XXX, pôvodne

vo výlučnom vlastníctve žalobcu, ktorých vydražiteľom sa stal W. F., R.. XX. XX. XXXX, D. J. XX, je
neplatná. V žalobe uviedol, že žalobca je predchádzajúcim vlastníkom nehnuteľností nachádzajúcich
sa v k.ú. J., zapísaných na LV č. XXX a to - pozemok parcely registra „., parc.č. XXX, o výmere XXX
m2, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria a rodinný dom, s.č. XXX, postavený na parc.č. XXX
(ďalej len „nehnuteľnosti“). Tieto nehnuteľnosti nadobudol do svojho výlučného vlastníctva žalovaný
ad1/ (vydražiteľ) udelením príklepu na podanie vo výške 21 100,-Eur v druhom kole dobrovoľnej dražby
konanej dňa 26. 11. 2013 o 12.00 hod. v mieste konania dražby D. H. K., I. XXA, J.. Dražba bola

realizovaná žalovaným ad2/ (dražobníkom) na základe návrhu žalovaného ad3/ ako záložného veriteľa
žalobcu (navrhovateľ dražby). Minimálne podanie bolo stanovené na základe znaleckého posudku
č. XX/XXXX zo dňa 08. 06. 2013 znalcom z odboru stavebníctvo, pozemné stavby, odhad hodnoty
nehnuteľností: X.. V. R., S. D. XXXX/XX, W. na sumu 28 000,-Eur. Znalcovi bol pri vypracovaníznaleckého posudku žalobcom poskytnutý znalecký posudok skoršieho dáta zo dňa 02. 01. 2008,
vypracovaný ku dňu 28. 12. 2007. Tento znalecký posudok bol obstaraný žalobcom v čase, keď kupoval
predmetnú nehnuteľnosť. Všeobecná hodnota nehnuteľností ním bola určená na 1 100 000,-Sk (36 513,-

Eur). Ako je uvedené v tomto znaleckom posudku a je možné vyvodiť aj z porovnania fotodokumentácií,
rodinný dom bol v štádiu rekonštrukcie. Jeho cena bola aj napriek tomu ohodnotená na 949 094,24
Sk (31 504,16 Eur), zatiaľ čo v novom znaleckom posudku z 08. 06. 2013 je hodnota domu po
rekonštrukcii stanovená na 24 180,34 Eur. Je nemysliteľné, aby po investíciách do nehnuteľností v
hodnote cca 20 000,-Eur, ktoré zahŕňali najmä výmenu nového plynového kotla, novej domácej vodárne

a bojleru, výmenu elektrických rozvodov, nových podláh, prestavbu deliacich priečok, vybudovanie krbu,
kompletnú rekonštrukciu kúpeľne (dlažba, obklad, výmena potrubia, nové zariadenie), dobetónovanie
a obloženie schodišťa a medziposchodia, montáž vstavanej skrine, dokončenie a izoláciu balkónu,
kompletnú úpravu 2. Podlažia, klesla cena domu o takmer štvrtinu. Žalobca sa teda domnieva, že cena
nehnuteľností určená novým znaleckým posudkom bola zámerne podhodnotená za účelom rýchlejšieho
predaja nehnuteľností. Je dôvodné konštatovať, že žalobca bol postupom žalovaného ad2/ (dražobníka)

dotknutý na svojich právach v zmysle § 21 ods. 2 zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, v
znení neskorších predpisov, keďže jeho nehnuteľnosť bola predaná pod reálne dosiahnuteľnú cenu,
na základe neobjektívneho znaleckého posudku a teda v rozpore s účelom zákona o dobrovoľných
dražbách.

Žalovaný ad1/ v písomnom vyjadrení k žalobe uviedol, že s podanou žalobou nesúhlasí a považuje ju
za nedôvodnú a neopodstatnenú. Žalobca v priebehu konania dobrovoľnej dražby ani počas prehliadky
nehnuteľnosti skutočnosti uvádzané v žalobe nenamietal. Samozrejme určenie ceny nehnuteľnosti
je odbornou otázkou, ktorú on nedokáže zodpovedať, avšak na prelome rokov 2007 a 2008 ceny
nehnuteľností v okrese W. kulminovali z dôvodu zvýšeného dopytu zo strany zamestnancov najmä

Vojenského útvaru v Rožňave. Následne došlo k finančnej kríze, ktorá sa odzrkadlila aj na cene
nehnuteľností a znížení dopytu po všetkých nehnuteľnostiach v tomto regióne. Je neadekvátne už podľa
názoru laika operovať zo znaleckým posudkom z uvedeného obdobia, nehovoriac o účele za akým si dal
žalobca tento znalecký posudok vypracovať (žiadosť o úver od žalovaného ad3). Tu by aj ako laik skôr
predpokladalnadhodnotenietohtorodinnéhodomuvroku2008zaúčelomzískaniavýhodnejšiehoúveru

pre žalobcu. Znalecký posudok X.. V. R. č. XX/XXXX bol vypracovaný v zmysle zák. č. 382/2004 Z.z.
o znalcoch, tlmočníkoch a predkladateľoch a v súvisiacich právnych predpisov. Občiansku vybavenosť
obce, sociálne siete, infraštruktúru ako aj vzdialenosť od možného miesta zamestnania v najbližšom
okresnom meste zhodnotil a odôvodnil znalec pri určení tzv. koeficientu polohovej diferenciácie, preto
nemá dôvod pochybovať o jeho objektívnosti. Pokiaľ žalobca uvádza, že znalcovi predkladal starší

posudok zo dňa 02. 01. 2008 je evidentné, že aj znalec sa zaoberal aj takto vyššie stanovenou hodnotou
pred piatimi rokmi a v zmysle zákona dospel k rozdielnemu výsledku. Priebeh dražby bol podľa jeho
názoru v súlade so zákonom č. 527/2002 Zb. o dobrovoľných dražbách. Tento priebeh dražby bol riadne
osvedčený vo forme Notárskej zápisnice Nz 45485/2013 notárkou JUDr. Martou Pavlovičovou so sídlom
v Bratislave. Podanie žaloby považuje zo strany žalobcu za účelové. Ako osoba, ktorá má nevyčísliteľné

množstvo dlhov a je toho času nezamestnaná sa podľa jeho názoru iba pokúša na jeho náklady ďalej
zotrvať v predmetnej nehnuteľnosti a do času vyriešenia súdneho sporu pohodlne nerieši otázku svojho
bývania. Žaloba si je vedomý skutočnosti, že svojim konaním mu spôsobuje škodu, ako aj dodávateľom
energií, avšak si je vedomý aj nevymožiteľnosti tohto bezdôvodného obohatenia či náhrady škody od
osoby v jeho sociálnom postavení.

Žalovaný ad2/ vo svojom písomnom vyjadrení uviedol, že predpokladom úspechu žalobcu v rámci
konania o určenie neplatnosti dražby je preukázanie porušenia ustanovení ZoDD. Preto poukazuje
na skutočnosť, že žalobca nenamieta porušenie žiadnych konkrétnych ustanovení ZoDD, ktorých by
sa žalovaný ad2/ mal dopustiť a ktoré by mohli mať za následok vyhlásenie dražby za neplatnú. V

rámci žalobného návrhu žalobca poukazuje len na skutočnosť, že podľa jeho názoru bola hodnota
predmetu dražby zámerne podhodnotená za účelom rýchlejšieho predaja a z toho dôvodu bol žalobca
dotknutý na svojich právach v zmysle § 21 ods. 2 ZoDD. V zmysle § 12 ods. 1 ZoDD platí, že :
„Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby.
Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu

dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená
znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí
aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným
spôsobom odhad ceny.“ Z citovaného ustanovenia vyplýva, že povinnosťou dražobníka - žalovanéhoad2/ pri zaistení ohodnotenia nehnuteľnosti, je zabezpečiť znalecký posudok, ak ide o nehnuteľnosť.
Nakoľko predmetom dražby bola nehnuteľnosť, žalovaný ad2/ za účelom realizácie dražby zaistil
vykonanie ohodnotenia predmetnej nehnuteľnosti v súlade s§ 12 ods. 1 ZoDD a ohodnotenie predmetu

dražby vykonal znalec v odbore stavebníctvo, pozemné stavby, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností
X.. V. R.. Znalecký posudok č. XX/XXXX bol vypracovaný na základe objednávky znaleckého posudku
zo strany žalovaného ad2/ zo dňa 16. 04. 2013, ktorá tvorí prílohu znaleckého posudku v súlade s§ 12
ods. 1 ZoDD. O obhliadke predmetu dražby vykonanej dňa 09. 05. 2013 o 14.00 hod. súdnym znalcom
X.. V. R. bol žalobca upovedomený listom zo dňa 17. 04. 2013, doručeným 26. 04. 2013. Na uvedenej

obhliadke bola nehnuteľnosť vlastníkom a teda žalobcom súdnemu znalcovi riadne sprístupnená.
Znaleckýposudokjevzmysle§16ods.1zák.č.382/2004Z.z.oznalcoch,tlmočníkochaprekladateľoch
v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o znalcoch“) „špecializovanou odbornou činnosťou
vykonávanou za podmienok ustanovených v tomto zákone znalcami pre zadávateľa.“ Znalcom je
podľa § 2 ods. 1 zákona o znalcom „osoba splnomocnená štátom na vykonávanie činnosti podľa
tohto zákona, ktorá je zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov alebo nezapísaná v

tomto zozname, ak je ustanovená za znalca podľa § 15.“ V zmysle ustanovenia § 16 ods. 2 zákona
o znalcoch ďalej platí, že každý súdny znalec je povinný vykonávať svoju činnosť: a) osobne, ak
ide o fyzickú osobu; to neplatí, ak osobitný predpis ustanovuje inak, b) riadne a v určene lehote, c)
účelne, hospodárne, d) nestranne.“ Z uvedených zákonných ustanovení je teda zrejmé, že znaleckú
činnosť a teda aj znalecké posudky, môže vyhotovovať jedine na to zákonom stanovená osoba, a to

súdny znalec, ktorý vykonáva svoju činnosť nezávisle, nestranne a nezaujato podľa svojho najlepšieho
svedomia a vedomia, s využitím všetkých svojich osobných znalostí. Preto aj v prípade ohodnotenia
predmetných nehnuteľností môže byť ich hodnota určená jedine znaleckým posudkom, ktorý na tieto
účely zabezpečil dražobník. Hodnota jednej a tej istej nehnuteľnosti určená v znaleckých posudkoch
vypracovaných rôznymi znalcami sa pritom môže vždy líšiť, nakoľko súdni znalci vypracúvajú znalecké

posudky nezávisle a nestranne, a preto rozdiely medzi posudkami nemožno vnímať bez ďalšieho ako
vady vykonaného znaleckého ohodnotenia. Výška stanovenej hodnoty nehnuteľnosti X.. V.A.W. R. bola
ovplyvnená viacerými faktormi, okrem iného situáciou na trhu s nehnuteľnosťami v danej lokalite a
najmä nutnosťou predaja draženej nehnuteľnosti formou dobrovoľnej dražby, čo sa nevyhnutne odráža
na cene nehnuteľnosti. V tejto súvislosti dáva do pozornosti konajúceho súdu, že žalovaný ad2/ nebol

žiadnym spôsobom oprávnený inštruovať súdneho znalca ohľadom stanovenia výšky ceny draženej
nehnuteľnosti a to ani smerom nahor ani nadol. Neobstojí námietka žalobcu, že cena predmetu dražby
bola stanovená v nižšej sume ako na základe znaleckého posudku č. X/XXXX zo dňa 02. 01. 2008. Je
totiž zrejmé, že od roku 2008, kedy ceny nehnuteľností dosahovali svoje maximá za min. posledných
desať rokov, dochádza medziročne k markantným prepadom cien oproti roku 2008, čo nepochybne

malo vplyv aj na hodnotu predmetnej nehnuteľnosti. Je potrebné tiež podotknúť, že všeobecná hodnota
nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dražby nezodpovedá trhovej hodnote nehnuteľností, ktoré vlastníci
ponúkajú na predaj prostredníctvom realitných portálov. Zároveň poukazuje na skutočnosť, že reálna
hodnota predmetu dražby nebola ani vo výške určenej v znaleckom posudku. Prvého kola dražby
predmetných nehnuteľností, kedy bolo najnižšie podanie určené navrhovateľom dražby na sumu 31

000,-Eur a teda sumu prevyšujúcu hodnotu predmetu dražby určenú znaleckým posudkom č. XX/XXXX,
sa nezúčastnil žiaden záujemca. Až dražby, ktorej vyslovenie neplatnosti sa žalobcovia dožadujú a v
ktorej vyvolávacia cena zodpovedala cene určenej znaleckým posudkom č. XX/XXXX, sa zúčastnili
traja záujemcovia, ktorí zložili dražobnú zábezpeku. Cena dosiahnutá vydražením bola vo výške
21 100,-Eur, pričom po výzve licitátora urobiť najnižšie podanie vo výške 28 000,-Eur došlo k

postupnému zníženiu najnižšieho podania o 6 900,-Eur, nakoľko ani po opakovanej výzve licitátora
nebolo urobené najnižšie podanie. Až po výzve licitátora na urobenie najnižšieho podania vo výške
21 100,-Eur bolo urobené podanie účastníkom dražby č. 71, ktorému bol zároveň udelený príklep,
nakoľko po opakovanej výzve a upozornení licitátora k navýšeniu takto urobeného podania nedošlo.
Z uvedeného je teda zrejmé, že všeobecná hodnota predmetu dražby zodpovedá cenám obvyklým

v mieste a čase konania dražby a cena dosiahnutá vydražením vyjadruje reálnu hodnotu podobných
nehnuteľností. Cena dosiahnutá vydražením je cenou primeranou, za ktorú sa nehnuteľnosti v tomto
čase a v danej lokalite predávajú. K vyššiemu navýšeniu zníženého podania nedošlo, a to i napriek
skutočnosti, že dražobník vyvinul maximálne úsilie o vydraženie nehnuteľnosti a o získanie záujemcov
o dražbu nehnuteľnosti. Poukázal i na konanie samotného žalobcu, ktoré podľa jeho názoru tiež mohlo

mať nezanedbateľný vplyv na výšku sumy dosiahnutej vydražením. Z interného záznamu dražobníka z
obhliadky pre záujemcov je zrejmé, že žalobca na zákonnej obhliadke predmetu dražby, ktorá ním bola
sprístupnená, nepoukazoval na investície do nehnuteľnosti tak, ako ich uvádza v žalobe. Práve naopak,
z jeho správania bolo možné postrehnúť snahu vyzdvihnúť nedostatky nehnuteľnosti. Domnieva sa, žetýmto konaním sa žalobca snažil odradiť akýkoľvek záujem o predmet dražby a znížiť pravdepodobnosť
jehovydraženia.Jeparadoxné,ženajednejstraneježalobcomnamietanépodhodnotenienehnuteľnosti
a cena určená znalcom v znaleckom posudku č. XX/XXXX, na druhej strane z konania, resp. nekonania

žalobcu nebolo možné pozorovať akúkoľvek snahu o navýšenie ceny dosiahnutej vydražením, čo
potvrdzuje i vyššie uvedené. Podotýka, že dražobník - žalovaný ad2/ vyvinul úsilie o zvýšenie počtu
účastníkov na dražbe a pravdepodobnosti navýšenia ceny dosiahnutej vydražením aj telefonickou
výzvou na poskytovanie kontaktov na prípadných záujemcov žalobcom, no doposiaľ žiadny kontakt zo
strany žalobcu nebol predložený. Za týmto účelom žalovaný ad2/ pred vykonaním samotnej dobrovoľnej

dražby ďalej oslovil formou inzercie vopred neurčený okruh osôb, ktoré mali možnosť zúčastniť sa
predmetnej dobrovoľnej dražby. Žalovaný ad2/ dokonca nad povinnosť stanovenú zákonom uverejnil
informácie o chystanej dražbe v periodiku Dražobné listy, špecializovanom na dobrovoľné dražby, na
internetových stránkach www.bazos.sk , www.reality.sk, www.topreality.sk a taktiež prostredníctvom siete internetovej stránky žalovaného ad2/ v snahe prilákať
na dražbu čo možno najširší okruh záujemcov. Súčasne žalovaný ad2/ využíval aj formu teleinzercie,

t. j. telefonoval potenciálnym záujemcom, ktorých evidoval vo svojich databázach, za účelom ich
informovania o pripravovanej dobrovoľnej dražbe.

Žalovaný vo svojom vyjadrení uviedol, že zákon č. 524/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách umožňuje
osobe, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby

v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona. V žalobnom návrhu žalobca nepoukazuje na
žiadne ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, ktoré mali byť porušené ani spôsob, akým mali
byť porušené. Žalobca neuvádza žiadnu konkrétnu povinnosť vyplývajúcu zo zákona o dobrovoľných
dražbách, ktorá mala byť v priebehu dražby porušená. Celý popis priebehu dražby a dôkazy k
zachovaniu všetkých povinností v rámci dražby obsahuje vyjadrenie žalovaného ad2/ zo dňa 12. 02.

2014 vrátane vyčerpávajúceho popisu dôvodov zníženia ceny draženej nehnuteľnosti. Žalovaný ad3/ sa
v celom rozsahu stotožňuje s predmetným vyjadrením a má za to, že dražba bola vykonaná v súlade
so zákonom o dobrovoľných dražbách a súvisiacimi právnymi predpismi. Z toho dôvodu žalovaný ad3/
žiada, aby súd žalobu zamietol v celom rozsahu.

Na pojednávaní dňa 01. 07. 2014 právny zást. žalobcu uviedol, že na podanej žalobe trvá z dôvodov
uvedených v písomnom podaní. Znalecký posudok č. XX/XXXX má závažné nedostatky. Vtedy, keď
znalec prišiel na ohliadku, žalobca mu poskytol predchádzajúci ZP, napriek tomu v jeho ZP sú chyby
a to na str. 3, pri parc.č. 469, kde má byť namiesto výmery XXX výmera XXX m2. Ďalej na str. 5,
položka 23 dlažby a podlahy ostatných miestností, prevzal znalec údaje len z predchádzajúceho ZP,

pričom ohodnotil to 152 bodmi, mal byť väčší počet bodov, lebo sa menili dlažby, podlahy vo všetkých
miestnostiach. To sa týka aj bodu 24, bol kúpený nový kotol, vrátane radiátorov. Bod 25-elektroinštalácia,
žalobca natiahol nové káble od stĺpu vonku do domu. Nesprávne je uvedená pri rozvode vody položka
30, že ide o pozinkované potrubie, pričom žalobca zaviedol umelohmotné potrubie. Pri položke 34,
zdroj teplej vody, kúpil nový bojler. Položku 40.2 prevzal znalec z predchádzajúceho ZP, tiež aj z

fotodokumentácie je vidno, že vnútorné obklady kúpeľne sú vyššie ako je ohodnotené. Položka 40.4
vane - žalobca dal novú rohovú vaňu. Na str. 7 položka 17 dvere, položka prevzatá z predchádzajúceho
ZP, pričom dvere boli vymenené za nové. Položka 24, ústredné vykurovanie, tako ako v prvom podlaží,
boli vymenené radiátory. Pri položke 41, str. 8 balkón je prevzatá položka z predchádzajúceho ZP, pričom
balkón bol novovybetónovaný. Z toho dôvodu, keďže znalec nepostupoval správne a zákonne, prevzal

položky z predchádzajúceho ZP, žiada, aby súd nariadil nové znalecké dokazovanie. Poukazuje na
rozhodnutie US ČR II US 384/08. Uviedol, že ako bol žalobcovi doručený ZP, hneď telefonoval znalcovi,
ktorý s ním nechcel hovoriť a potom zástupcovi žalovaného ad2/ p. K.H.J. povedal, že Rožňava nie je
Bratislava, preto je taká cena. Písomne voči ZP zrejme nenamietal. V tom čase ani v zmysle zákona o
dobrovoľných dražbách nemal možnosť písomne namietať ZP. Preto jediným spôsob ako sa domáhať

nároku je podať žalobu na súd.

ZnalecX..V.R.vosvojejvýpovediuviedol,žetentoposudokrobilvsúladesvyhláškou,platnýmcenovým
predpisom a riadil sa podľa obhliadky zast. plôch stavby podlaží, vybavenia podlaží, veku stavby ako
potvrdzuje Obec J. a trhových podmienok obce J. ako ich nejakým spôsobom šetrením zisťoval a

ohodnotil. Neporušil vyhlášku v žiadnom bode. Ohliadka trvala slabú hodinu, je to detail, ktorý je ťažko
si zapamätať. Bol mu odovzdaný pritom predchádzajúci ZP kolegyne Z. U. W.. Spomenul si, že niekedy
v júni, júli ho kontaktoval žalobca k tomuto ZP. Telefonoval mu, bola námietka proti cene. Povedal mu,
že cenu už nebude meniť, zostáva tak ako ju vypočítal. Nespomína si, že by niečo konkrétne namietalnejaké položky, hovoril len, že cena je nízka. Keď v predchádzajúcom ZP na str. 5 je uvedené, že
technický stav 1. nadzemného podlažia je 72 %, to záleží od toho, aká je životnosť stavby. Na str. 6
pôvodného posudku, životnosti 100 rokov, opotrebenie 1 % ročne, vek stavby 28 rokov a v jeho posudku

bolo 33 rokov, t.j. 100-28 je 72 a 100-33 je 66. Pri životnosti stavby ako celku, murivo, strecha, platí
zásada, že prvky vybavenia sa amortizujú tak, aká je stará stavba. To znamená, že ak má stavba 33
rokov, tak sa opotrebuje o 33 %. Všetky vnútorné prvky sa amortizujú, či odpisujú tak, aká je stará
stavba. Ak je výmena pôvodného prvku za nový prvok, tak z princípu vyhláška nevie túto vec nejakým
spôsobom ohodnotiť a tá cena sa nezmení. Tieto výmeny sa teda do ZP nepremietnu, iba v tom prípade,

keby v tých prvkoch bolo niečo naviac oproti pôvodnému, teda nie výmena jedného prvku za ten istý
prvok. Keď si kúpi dom za 500 000,-Sk, investuje 20 000,-Sk, tak sa táto investícia nezúročuje celkom
a v takých malých obciach ako je konkrétne Kružná, sa investícia do domu, ktorý už má svoje roky
zhodnotí niekedy len do výšky 60 % a to preto, že konečná hodnota tá všeobecná sa okrem technickej
hodnoty, tvorí inými ukazovateľmi a to sú trhové tabuľky. Keby taký istý dom kúpil žalobca v J. alebo D.,
jeho investícia 25 000,- sa zúročí 110 - 150 %. Lokalita sama o sebe rozhoduje o tom, ako sa investícia

zhodnotí alebo podhodnotí. Je to tak, že technická hodnota sa mieša s trhovou tabuľkou a potom sa
táto hodnota môže povýšiť, aj ponížiť. Pri ohliadke, ktorá možno trvala 20-30 min., hoci od toho výpočet
nezáleží, povedal žalobcovi, že tento dom nie je stavaný v r. 1980, bolo to podľa hrúbky muriva, na časti
domu, ktorá je plošne väčšia ako tá pristavená. Časť obývacia izba, izba a garáž je nie od r. 1980, ale je
stará minimálne 90 rokov. Je to zrejmé z hrúbky muriva, jeho zloženia z hlinených válkov a pôvodných

starých stropov. Bol túto vec konzultovať na obci, povedal to starostovi a žiadal, aby vydali iné pravdivé
potvrdenie na vek stavby, na čo starosta povedal, že pokiaľ majú v evidenčnom liste len r. 1980, nie je
ochotný takýto doklad vydať. Keďže iný doklad nebol a termín odovzdania ZP bol, použil doklad, ktorý
mal k dispozícii a to z posudku kolegyne Z.. Zavolal do štátneho archívu v Rožňave a dostal odpoveď,
že v r. 1980 vydal MsNV Rožňava stavebné povolenie evidentné podľa č. 1404/1980 a on hovorí o

prístavbe, nie o novostavbe domu. Bolo na meno C. A.. Ak bude potrebné, môže si ho súd vyžiadať. To
isté platí aj pre garáž. Z princípu to mení hodnotu nehnuteľností smerom dole, lebo pôvodná stavba má
veľmi veľký odpis. V posudku z r. 2008, ktorý bol urobený jeho kolegyňou, tá hodnota nebola celkom
v poriadku podľa neho preto, že podľa definície, ktorú dal súdu prečítať, bola nadhodnotená. Znalec
ďalej uviedol, že ak vyhláška definuje, že znalec by mal vypočítať a pečiatkou potvrdiť takú hodnotu

nehnuteľností, za akú je daná nehnuteľnosť predajná v nejakom čase a mieste, tak potom podľa neho
týmto posudkom sa p. K. uviedol do nejakého sladkého sna, ktorý sa nezrovnáva s realitou. Realita je
iná. On obhajuje svoj ZP. V jeho posudku je taká hodnota, ktorá je bližšie k predajnej cene v r. 2008, ku
predajnej cene na dražbe v r. 2013 ako v posudku z r. 2008 p, Z.. Aj keď ohliadka netrvala dlho, jemu
po 22 rokoch znalectva netreba dlhý čas na ohliadku. Rozmerovo bola stavba v poriadku, videl, čo je v

kúpeľni, izbe, na to mu veľa času netreba. Na schodišti dlažba nie je v poriadku, nie je dobre položená a
plávajúce drevené podlahy vykazujú väčší priehyb ako je normatív a spoje medzi dielmi nesedia. Čo sa
týka inštalácii, znalcovi stavbárovi je ťažko vyjadrovať sa k nim, lebo sú schované v stene. Ak inštalácia
je funkčná, túto vec je ťažko spochybniť. To platí aj pre rozvody vody, lebo za obkladom ich nikto nevidí.
Ak voda tečie, má sa to, že je to v poriadku.

Podľa § 12 zák.č. 527/2002 Z.z.

1) Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania
dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku 3) alebo ak je vlastníkom

predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu
dražby určená znaleckým posudkom, 11a) ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť
mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva
nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

(2) Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú
povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj
obhliadku predmetu dražby. Doba obhliadky musí byť vo výzve ustanovená s prihliadnutím na charakter
draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní výzvy.

(3) Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby,
ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii.(4) Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, dražobník zašle vlastníkovi predmetu dražby znalecký
posudok, 11a) a to najneskôr 30 dní pred dňom konania dražby.

(5) Vlastník predmetu dražby je oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého
posudku podľa odseku 4 vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne
žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami
písomne vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu
dražby písomnú odpoveď. Ak vlastník predmetu dražby žiada vyhotoviť nový znalecký posudok,

zabezpečí dražobník znalecký posudok bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti od iného
znalca.

(6) Na účely ohodnotenia predmetu dražby sa použije znalecký posudok podľa odsekov 1, 3 alebo 5,
ktorým bola určená vyššia všeobecná hodnota predmetu dražby.

Podľa§ 21 zák.č. 527/2002 Z.z.

1) O zmarení dražby vyrozumie dražobník bez zbytočného odkladu osoby uvedené v § 17 ods. 5.
Oznámenie o zmarení dražby uverejní dražobník bez zbytočného odkladu obdobným spôsobom ako

oznámenie o dražbe. Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v registri dražieb a v Obchodnom vestníku
podľa § 17 ods. 3, dražobník tam bez zbytočného odkladu zverejní aj oznámenie o zmarení dražby.

(2) V prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto
zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil

neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch
mesiacovododňapríklepuokremprípadu,akdôvodyneplatnostidražbysúvisiasospáchanímtrestného
činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v
čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; 12b) v tomto prípade je možné domáhať
sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť

dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).

(3) Osoba, ktorá podala na súde žalobu podľa odseku 2, je povinná oznámiť príslušnému okresnému
úradu začatie súdneho konania.

(4) Účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník,
vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.

(5) Ak vydražiteľ zmaril dražbu alebo ak súd určil dražbu za neplatnú, účinky príklepu zanikajú ku dňu
príklepu.

(6) Neplatnosť dražby nie je možné vysloviť z dôvodu oneskoreného začatia dražby, ak bolo príčinou
oneskoreného začatia dražby konanie inej dražby tým istým dražobníkom na tom istom mieste a ak
neumožnil vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má k predmetu dražby iné ako vlastnícke právo,
vykonať riadnu obhliadku predmetu dražby.

(7) O neplatnosti dražby dražobník bez zbytočného odkladu vyrozumie osoby uvedené v § 17 ods. 5.
Oznámenie o neplatnosti dražby dražobník uverejní bez zbytočného odkladu na dobu najmenej 30 dní
spôsobom v mieste obvyklým. Ak bolo oznámenie o dražbe uverejnené v registri dražieb, dražobník tam
uverejní aj oznámenie o neplatnosti dražby. Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v Obchodnom vestníku

podľa § 17 ods. 3, dražobník v ňom bez zbytočného odkladu zverejní aj oznámenie o neplatnosti dražby.

Žalobca odvodzuje nesprávnosť záverov vyslovených v znaleckom posudku č. XX/XXXX zo dňa 08. 06.
2013 znalca X.. V. R. aj zo skutočnosti, že keď nehnuteľnosti kupoval, bola ich cena určená ZP zo dňa 28.
12. 2007 na 36 513,-Eur (1 100 000,-Sk). Po nadobudnutí nehnuteľnosti do nich investoval a ich

zhodnotil. Znalec X.. R. vypovedal citujem: „(znalec) povedal žalobcovi, že tento dom nie je stavaný v r.
1980, bolo to podľa hrúbky muriva na časti domu, ktorá je plošne väčšia ako tá pristavená. Časť obývacia
izba, izba a garáž je nie od r. 1980, ale je stará minimálne 90 rokov. Je to zrejmé z hrúbky muriva, jeho
zloženia z hlinených válkov a pôvodných starých stropov. Bol som túto vec konzultovať na obci, povedalsom to starostovi a žiadal, aby vydali iné potvrdenie na vek stavby, na čo starosta povedal, že pokiaľ
majú v evidenčnom liste len r. 1980, nie je ochotný takýto doklad vydať. ... Zavolal som do štátneho
archívu v Rožňave a dostal som odpoveď, že v r. 1980 vydal MsNV Rožňava stavebné povolenie č.

1404/1980, ktoré hovorí o prístavbe, nie novostavbe domu. ...Z princípu to mení hodnotu nehnuteľnosti
smerom dole... „ Na otázku právneho zástupcu žalobcu, či s touto skutočnosťou (t. j., že časť obývacia
izba, izba a garáž nie je z r. 1980, ale je stará minimálne 90 rokov) uvažoval pri vypracovaní znaleckého
posudku X.. R. uviedol: „Nie, lebo nemal som o tom žiaden doklad.“ Z toho je zrejmé, že ak by mal X.. R. k
dispozícii doklady o skutočnom veku predmetu dražby, tak by všeobecnú hodnotu dražby učil vo svojom

znaleckom posudku ešte nižšie. Je preto vylúčené, aby bol predmet dražby v znaleckom posudku č. XX/
XXXX zo strany X.. R. podhodnotený ako namieta žalobca. Znalcove slová potvrdzuje samotný priebeh
prvého a opakovaného kola dražby. Prvé kolo dražby bolo pri vyvolávacej cene vo výške 31 000,-
Eur (teda sumu prevyšujúcu hodnotu predmetu dražby určenú znaleckým posudkom č. XX/XXXX), pre
nezáujem zo strany verejnosti - potenciálnych dražiteľov neúspešné. Až opakovanej dražby, v ktorej
vyvolávacia cena 28 000,-Eur zodpovedala cene určenej znaleckým posudkom č. 76/2013, sa zúčastnili

traja záujemcovia, ktorí zložili dražobnú zábezpeku. Cena dosiahnutá vydražením bola vo výške 21
100,-Eur, pričom po výzve licitátora urobiť najnižšie podanie vo výške 28 000,-Eur došlo k postupnému
zníženiu najnižšieho podania o 6 900,-Eur, nakoľko ani o opakovanej výzve licitátora nebolo urobené
najnižšie podanie. Až po výzve licitátora na urobenie najnižšieho podania vo výške 21 100,-Eur bolo
urobené podanie žalovaným ad1/, ktorému bol zároveň udelený príklep, nakoľko po opakovanej výzve

a upozornení licitátora k navýšeniu takto urobeného podania nedošlo. Z uvedeného je teda zrejmé,
že všeobecná hodnota predmetu dražby zodpovedá cenám obvyklým v mieste a čase konania dražby
a cena dosiahnutá vydražením vyjadruje reálnu hodnotu podobných nehnuteľností. Dražobník pritom
vyvinul maximálne úsilie o vydraženie nehnuteľnosti a o získanie záujemcov o dražbu nehnuteľnosti,
keď s cieľom osloviť čo najširšiu verejnosť, dražbu inzeroval a propagoval v rozsahu vysoko nad rámec

ZoDD. Vyššie uvedené skutočnosti taktiež zodpovedajú právnemu stanovisku Najvyššieho súdu ČR č.
20 Cdo 1083/2005 zo dňa 17. 08. 2005, v zmysle ktorého platí, že „až samotný výsledok dražby môže
odpovedať na otázku, akú má nehnuteľnosť hodnotu, za ktorú môže byť predaná. Ak je trhová cena
nehnuteľnosti vyššia než cena uvedená v oznámení o dražbe, potom sa táto skutočnosť prejaví pri
samotnej dražbe.“

V zmysle tohto ustanovenia je možné vysloviť neplatnosť dražby len za predpokladu, že bolo zistené, že
v procese prípravy a realizácie dražby došlo k porušeniu ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách.

Súd zistil, že k porušeniu ustanovení zákona o dražbách v tomto prípade nedošlo. Predmet dražby bol

ocenený znaleckým posudkom. Prípadné nesprávne závery súdneho znalca nepredstavujú porušenie
ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách a preto nemôžu mať za následok neplatnosť dražby.
Prípadná vecná nesprávnosť podaného znaleckého posudku by mala za následok vznik iného právneho
nároku žalobcu, rozdielneho od toho, ktorý bol uplatnený v tomto konaní.

Z týchto podstatných dôvodov súd žalobu zamietol. Nevykonal preto ani žalobcom navrhnutý dôkaz
(nový znalecký posudok).

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1/ O.s.p., keď žalobcovi, ktorý vo veci úspech nemal,
nevznikol nárok na náhradu trov konania a žalovaným, ktorí mali vo veci plný úspech, priznal náhradu

trov konania potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva.

Trovy konania žalovaného ad1/ sú 1 514,31 Eur. Pozostávajú z nasledujúcej odmeny za vykonané
právne služby a skutočných nákladov (odmena za jeden úkon 370,14 Eur bez DPH): dňa 12. 03. 2015
prevzatie a príprava zastúpenia 370,14 Eur, dňa 16. 03. 2015 písomné podanie na súd 370,14 Eur, dňa

10. 08. 2015 písomné podanie na súd 370,14 Eur, dňa 14. 04. 2016 pojednávanie vo veci 370,14 Eur
a režijný paušál: 3 x 8,39 Eur a 1 x 8,58 Eur je 33,75 Eur.

Právny zást. žalovaného ad2/ vyčíslil trovy konania sumou 4 007,06 Eur za nasledovné úkony: prevzatie
a príprava zastúpenia vrátane prvej porady s klientom 370,14 Eur + režijný paušál 8,04 Eur, písomné

podanie na súd 12. 02. 2014 370,14 Eur + režijný paušál 8,04 Eur, účasť na pojednávaní 03. 06. 2014
370,14 Eur + režijný paušál 8,04 Eur, účasť na pojednávaní 01. 07. 2014 370,14 Eur + režijný paušál
8,04 Eur, písomné podanie na súd 01. 10. 2014 + režijný paušál 8,04 Eur, písomné podanie na súd
05. 03. 2015 370,14 Eur + režijný paušál 8,39 Eur, písomné podanie na súd 30. 04. 2015 370,14 Eur+ režijný paušál 8,39 Eur. Náhrada za stratu času počítaná v zmysle § 17 vyhlášky, keďže sídlo súdu
sa nezhoduje so sídlom právneho zást. žalovaného ad2/: cesta na súdne pojednávanie dňa 03. 06.
2014 z Pezinka do Rožňavy a späť (4,5 hod. + 4,5 hod.) spolu 9 hodín. Za každú, aj začatú polhodinu

prináleží náhrada vo výške 1/60 výpočtového základu (804,-Eur) 18 x 1/60 x 804 je 241,20 Eur. Cesta
na súdne pojednávanie dňa 01. 07. 2014 z Košíc do Rožňavy a z Rožňavy do Pezinka spolu 5,5 hodín.
Za každú, aj začatú polhodinu prináleží náhrada vo výške 1/60 výpočtového základu (804,-Eur) 11 x
1/60 x 804,- je 147,40 Eur. Cestovné náhrady počítané v zmysle ust. § 16 ods. 4 vyhlášky za účasť
na pojednávaní, keďže sídlo súdu sa nezhoduje s sídlom právneho zást. žalovaného ad2/: k účasti na

pojednávaní dňa 03. 06. 2014: priemerná spotreba pohonnej hmoty motorového vozidla za 100 km
vynásobená priemernou cenou za 1 liter pohonnej hmoty v čase uskutočnenia cesty prepočítaná na 1
km + 0,183 Eur ako náhrada za použitie motorového vozidla: 5,90 litra pohonnej hmoty x 0,01 x 1,380
Eur + 0,183 Eur = 0,26383 Eur za 1 km, cesta Pezinok - Rožňava a späť - 640 km x 0,26383 Eur =
168,85 Eur. K účasti na pojednávaní dňa 01. 07. 2014: priemerná spotreba pohonnej hmoty motorového
vozidla za 100 km vynásobená priemernou cenou za 1 liter pohonnej hmoty v čase uskutočnenia cesty

prepočítaná na 1 km + 0,183 Eur ako náhrada za použitie motorového vozidla: 5,90 litra pohonnej hmoty
x 0,01 x 1,345 Eur + 0,183 Eur = 0,26442 Eur za 1 km cesta Košice - Rožňava - Pezinok 385 km x
0,26442 Eur = 101,80 Eur. Ďalšie hotové výdavky právneho zást. žalovaného ad2/: náklady na parkovné
dňa 03. 06. 2014 vo výške 1,-Eur, náklady na ubytovanie v Rožňave z 30. 06. 2014 na 01. 07. 2014
(1 noc) z dôvodu účasti právneho zást. žalovaného ad2/ na pojednávaní konanom dňa 01. 07. 2014

vo výške 30,-Eur, náklady na parkovné dňa 01. 07. 2014 vo výške 1,-Eur. Celková suma trov právneho
zastúpenia žalovaného ad2/ predstavuje 3 339,21 Eur bez DPH. Vzhľadom na skutočnosť, že právny
zást. žalovaného ad2/ je platcom DPH, k predmetnej sume je potrebné pripočítať 20 % DPH vo výške
667,85 Eur, čo predstavuje spolu 4 007,06 Eur.

O povinnosti žalobcu zaplatiť náhradu trov konania právnym zástupcom žalovaných súd rozhodol podľa
§ 149 ods. 1 O.s.p.

Žalovaný ad3/ si náhradu trov konania nežiadal (ani mu nevznikli), teda súd rozhodol, že nemá právo
na náhradu trov konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajský
súd Košice prostredníctvom tunajšieho súdu.

Podľa ust. § 205 ods. 1 O.s.p. v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.)

uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo
postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa ust. § 42 ods. 3 O.s.p., pokiaľ zákon pre podanie určitého druhu nevyžaduje ďalšie náležitosti,
musí byť z podania zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí

byť podpísané a datované. Podanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami
tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné.
Ak účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na súdny výkon rozhodnutia alebo návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.