Rozhodnutie ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Thursday, May 18, 2016

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 5Co/562/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3813214397
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 05. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erika Zajacová
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2016:3813214397.1

Rozhodnutie

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Márie Vrtochovej a členov JUDr.
Eriky Zajacovej a JUDr. Denisa Vékonyho v právnej veci navrhovateľa: SHANA SLOVAKIA, s.r.o., IČO:
44 167 571, so sídlom Stromová č. 13, Bratislava, právne zastúpeného Studio Legale, s.r.o., IČO: 36
811 874, so sídlom Mostová č. 2, Bratislava, proti odporcovi: SCP s.r.o., IČO: 36 292 079, so sídlom
Technická č. 7, Bratislava, právne zastúpeného alianciaadvokátov ak, s.r.o., IČO: 36 679 771, so sídlom

Vlčkova č. 8/A, Bratislava, o určenie neplatnosti právneho úkonu, na odvolanie odporcu proti rozsudku
Okresného súdu Prievidza zo dňa 10. decembra 2014, č.k. 13C/53/2013 -215, jednohlasne, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e .

Navrhovateľovi sa náhrada trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom okresný súd určil, že Zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá medzi
navrhovateľomakonájomcomaodporcomakoprenajímateľomvdecembri2012oprenájmenebytových
priestorov s označením č. 2.49 nachádzajúcich sa na 2. Nadzemnom podlaží Schopping Park Korzo
nachádzajúceho sa v Prievidzi je neplatná a odporcovi uložil povinnosť zaplatiť navrhovateľovi náhradu
trov konania v sume 99,50 eur a trovy právneho zastúpenia v sume 1067,81 eur na účet právneho
zástupcu navrhovateľa do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Súd prvého stupňa po právnej stránke svoje rozhodnutie odôvodnil s poukazom na ust. § 80 písm.
c), § 142 ods. 1 O.s.p., § 720, § 37, § 35 Občianskeho zákonníka a § 3 ods. 1 až 4 zákona č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Pri rozhodovaní sa súd zaoberal v zmysle
§ 80 písm. c) O.s.p. najprv tým, či má navrhovateľ naliehavý právny záujem na určení neplatnosti
predmetnej Zmluvy o nájme nebytových priestorov a dospel k záveru, že naliehavý právny záujem

navrhovateľa na požadovanom určení bol preukázaný. Určovacia žaloba podľa § 80 písm. c) O.s.p.
má preventívny charakter. Predovšetkým prichádza do úvahy vtedy, keď jej prostredníctvom možno
eliminovať stav ohrozenia práva alebo neistoty v právnom vzťahu, pričom k zodpovedajúcej náprave
nemožno dospieť iným spôsobom, t. j. že určovacia žaloba účinnejšie než iné právne prostriedky
zodpovedá obsahu a povahe príslušného právneho vzťahu a jej prostredníctvom možno dosiahnuť
úpravu tvoriacu určitý právny rámec, ktorý je zárukou odvrátenia budúcich sporov medzi účastníkmi.

Súd mal za to, že v danom prípade v dôsledku posudzovanej zmluvy existuje stav právnej neistoty, či
navrhovateľovivočiodporcovizpredmetnejzmluvyvyplývajúprávaapovinnostiadanýstavniejemožné
zostranynavrhovateľaodstrániťinýmiprávnymiprostriedkami.Navrhovateľvzmyslepredmetnejzmluvy
nemohol žalovať priamo plnenie a len určovacím návrhom mohol odstrániť stav právnej neistoty voči
odporcovi. Rozhodnutím o požadovanom určení sa vytvorí pevný základ pre právny vzťah účastníkov
konania a tým sa predíde prípadným ďalším žalobám. Súd tiež poukázal na ustanovenie § 159 ods.

2 O.s.p., podľa ktorého výrok právoplatného rozsudku je záväzný pre účastníkov a pre všetky orgány;
ak je ním rozhodnuté o osobnom stave, je záväzný pre každého. Teda aj výrok rozhodnutia v tomtokonaní je záväzný pre Okresný súd Bratislava III v konaní vedenom pod sp. zn. 22Cb/17/2014 v
časti určenia neplatnosti predmetnej zmluvy. Na základe vykonaného dokazovania a po vyhodnotení
každého dôkazu jednotlivo a všetkých dôkazov vo vzájomnej súvislosti dospel súd k záveru, že

návrh navrhovateľa je dôvodný. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že navrhovateľ ako nájomca
a odporca ako prenajímateľ mali v decembri 2012 (pred vianočnými sviatkami) podpísať Zmluvu o
nájme nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb. Predmetom nájmu mali byť v zmysle čl. I
bod 1.2 nebytové priestory s označením č. 2.49 o celkovej výmere 530m2, nachádzajúce sa na 2NP
nadzemnom podlaží Schopping Park KORZO v Prievidzi na Nábrežnej ulici 1913/5A, ktorý stojí na

pozemkoch zapísaných na LV č. 9309 pre kat. úz. Prievidza ako parc. č. 3980/1, 3980/9, 3980/14,
3980/15, 3980/37, 3980/38, 4858/2, 4858/6, 3976/26, 3980/17 a 1857/13 (ďalej len „predmet nájmu“),
tak ako sú vyznačené na pôdoryse, ktorý tvorí prílohu č. 1 tejto Zmluvy. Navrhovateľ sa v tomto konaní
domáha určenia, že predmetná zmluva je neplatná podľa § 3 ods. 3, 4 zákona č. 116/1990 Zb. o
nájme a podnájme nebytových priestorov a § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, keďže v zmluve je
v časti predmetu nájmu nesprávne uvedená výmera nebytového priestoru 530 m2, čo nezodpovedá

skutočnosti, t. j. v tejto časti je zmluva neurčitá. Ďalej sa domáhal navrhovateľ určenia neplatnosti
predmetnej zmluvy z dôvodu neurčitosti a nezrozumiteľnosti v časti týkajúcej sa splatnosti nájomného,
nakoľko sa nájomné malo začať platiť odo dňa 01.07.2013, no v zmluve v rozpore s uvedeným bolo
dohodnuté, že počas prvých šesť mesiacov odo dňa nadobudnutia platnosti a účinnosti zmluvy nájomca
bude platiť mesačné zálohy vo výške 9540 eur bez DPH. Ďalej navrhovateľ poukázal na tú skutočnosť,

že nie je zrejmé, kedy bola podpísaná predmetná zmluva a teda nie je zrejmý ani dátum platnosti a
účinnosti nájomnej zmluvy. Odporca na druhej strane, žiadal návrh navrhovateľa zamietnuť a určiť, že
predmetná zmluva je platná. Poukázal na to, že ustanovenia zmluvy je potrebné vykladať vo svetle celej
zmluvy, v ktorej je obsiahnuté. Je potrebné vo veci uprednostniť systematický výklad, ktorý vychádza
z kontextu, v ktorom sa príslušné ustanovenia zmluvy nachádzajú a nie reštriktívny výklad. Mal za to,

že výklad, ktorý robí ustanovenie zmluvy platným či účinným, má prednosť pred výkladom vedúcim k
záveru o neplatnosti či neúčinnosti tohto ustanovenia, t. j. v prípade pochybností o platnosti a účinnosti
zmluvného ustanovenia treba dať prednosť výkladu, že dotknuté ustanovenie je platné. Pre platnosť
nájomnej zmluvy nebytových priestorov ustanovenie § 3 ods. 3 veta prvá zákona č. 116/1990 Zb.
vyžaduje, aby takáto zmluva mala písomnú formu a obsahovala predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť

nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.
V prípade, že zmluva tieto náležitosti neobsahuje, resp. nie sú dohodnuté dostatočne zrozumiteľne a
určite, považuje sa podľa § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb. za neplatnú. Z vykonaného dokazovania mal
súd za preukázané, že predmetná zmluva o nájme nebytových priestorov podpísaná účastníkmi konania
niekedy v decembri 2012 o prenájme nebytových priestorov s označením č. 2.49 nachádzajúcich sa

na 2. nadzemnom podlaží Schopping Park Korzo v Prievidzi, je neplatná, keďže podstatné náležitosti
(výška a splatnosť nájomného a predmet nájmu) neobsahuje v dostatočne určitej a zrozumiteľnej
forme, teda ako keby ich neobsahovala. Prvou spornou skutočnosťou medzi účastníkmi konania bol
dátum podpísania predmetnej zmluvy. Odporca v prvom vyjadrení vo veci uviedol dátum podpísania
deň 16.01.2013, no neskôr v konaní a v záverečnom návrhu uvádzal, že zmluva bola podpísaná dňa

21.12.2012. Samotnú zmluvu, kde by bol dátum podpísania zmluvy jednoznačne uvedený odporca
nepredložil. Naopak navrhovateľom bolo v konaní preukázané, že predmetná zmluva bola podpísaná
niekedy pred vianočnými sviatkami v roku 2012, čo potvrdil aj svedok Lehovec. Konkrétny dátum
podpísania zmluvy v konaní preukázaní nebol. Dátum podpísania predmetnej zmluvy je podstatný aj z
toho dôvodu, že v zmysle čl. XII bod 12.7 predmetnej zmluvy týmto dňom nadobúda predmetná zmluva

platnosť a účinnosť. V zmysle čl. III bod 3.1 predmetnej zmluvy bolo účastníkmi dohodnuté, že táto
zmluva sa uzatvára na dobu určitú, a to na dobu 1 roku s tým, že doba nájomného vzťahu začína
plynúť odo dňa otvorenia prevádzky nájomcu, ktorá je stanovená na deň 01.07.2013. Z uvedeného
vyplýva, že síce zmluva sa uzatvára na dobu 1 roka odo dňa podpísania, no nájomný vzťah začína
plynúť odo dňa otvorenia prevádzky, čo malo byť dňa 01.07.2013. Vzhľadom na uvedené mal súd za

to, že toto dojednanie je neurčité, nezrozumiteľné a zmätočné, ktoré umožňuje rôzny výklad. Výklad
uvedeného ustanovenia odporcom v záverečnom vyjadrení zo dňa 08.12.2014 nenahradí určitosť a
zrozumiteľnosť vôle navrhovateľa a odporcu pri uzatváraní predmetnej zmluvy. Právne úkony vyjadrené
slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale tiež podľa vôle toho, kto právny úkon
urobil, ak nie je táto vôľa v rozpore s jazykovým prejavom, lebo výkladom nemožno dopĺňať to, čo nie je v

príslušnej listine obsiahnuté. Vôľa vtelená do zmluvy je prejavená určite a zrozumiteľne, ak je výkladom
objektívne pochopiteľná. Inak povedané, ak možno túto vôľu bez rozumných pochybností o jej obsahu
adekvátne (nie špekulatívne či účelovo a pod.) vnímať. V danom prípade tomu tak nebolo a výklad
predmetného ustanovenia odporcom považoval súd za účelový. Gramatickým výkladom možno dôjsť kzáveru, že síce zmluva bola uzavretá od neurčitého dňa v decembri 2012 do neurčitého dňa v decembri
2013, no samotný nájomný vzťah mal trvať len od 01.07.2013, resp. odo dňa otvorenia prevádzky do
bližšie neurčitého dňa v decembri 2013 s tým, že nájomca mal právo na prednostné uzavretie nájomnej

zmluvy na 4 roky. Samotný odporca mal za to, že nájom bol uzavretý na dobu jedného roku, počnúc
dňom 01.07.2013 a končiac dňom 01.7.2014, no samotná nájomná zmluva sa uzatvára na dobu od
dňa platnosti a účinnosti zmluvy a končí dňom skončenia doby nájmu dňa 01.07.2014. Takýto výklad
predmetnej zmluvy je v rozpore s § 35 ods. 2 OZ, podľa ktorého výkladom nemožno dopĺňať to, čo nie je
v príslušnej listine obsiahnuté. Rovnako sa súd nestotožnil s výkladom odporcu týkajúceho sa ďalšieho

spornéhoustanoveniapredmetnejzmluvy,atokonkrétnečl.IVbod4.1predmetnejzmluvytýkajúcehosa
nájomného.Vzmyslepredmetnéhoustanoveniazmluvybolodohodnuté,žepočasprvýchšesťmesiacov
odo dňa nadobudnutia platnosti a účinnosti zmluvy nájomca bude platiť mesačné zálohy vo výške 9540
eur bez DPH. Počas ďalších šesť mesiacov po uplynutí vyššie uvedeného obdobia, t.j. počas druhého
polroka platnosti a účinnosti zmluvy, mesačné zálohy budú vypočítané vo výške 15% z čistých tržieb
nájomcu za prvých šesť mesiacov (rok) trvania nájmu. Súd v danom prípade zdôrazňuje a trvá na tom,

že výkladom nemožno dopĺňať to, čo nie je v príslušnej listine obsiahnuté. Ak zmluva stanovuje výpočet
nájomného počas druhého polroka platnosti a účinnosti zmluvy (júl 2013 až december 2013) ako 15%
z čistých tržieb nájomcu za prvých šesť mesiacov trvania nájmu (od 01.07.2013 do bližšie neurčeného
dňa v decembri 2013) pri súčasnom určení splatnosti mesačného nájmu mesiac vopred, vždy do 15.
kalendárneho dňa mesiaca predchádzajúceho platenému mesačnému obdobiu podľa čl. VIII bod 8.7

predmetnej zmluvy, nie je súdu zrejmé, aká by bola výška nájomného za mesiac júl 2013, ktoré by malo
byť splatné dňa 15.06.2013 a aj nájomného za mesiac august 2013, ktoré by malo byť splatné dňa
15.07.2013, keďže v období splatnosti nájomného by neexistovali ešte žiadne, resp. žiadne relevantné
čisté tržby nájomcu. Vzhľadom na nezrozumiteľnosť, neurčitosť a rozpornosť citovaných ustanovení
zmluvy, ktoré sú zároveň aj podstatnými náležitosťami zmluvy o nájme nebytových priestorov v zmysle

§ 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. (výška a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia), mal súd
za to, že je predmetná zmluva podľa § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb. a § 37 ods. 1 Občianskeho
zákonníka neplatná. V danom prípade ide o absolútnu neplatnosť, ktorá pôsobí erga omnes a súd musel
na ňu prihliadnuť. Čo sa týka výmery predmetu nájmu a deklarovanej zmene tejto výmery odporcom
cez dodatok k predmetnej zmluvy súd konštatoval, že dodatkom k absolútne neplatnej zmluve nemožno

konvalidovať absolútnu neplatnosť predmetnej zmluvy. Súd tiež dodal, že predmetom dodatku podľa
tvrdenia účastníkov nemala byť úprava výšky nájomného a splatnosti nájomného, teda dodatkom by sa
neodstránili všetky neurčité ustanovenia Zmluvy o nájme nebytových priestorov. Súd k tomuto záveru
dospel predovšetkým systematickým výkladom, ktorým posudzoval jednotlivé ustanovenia vo svetle
celej zmluvy a napriek uvedenému mal za to, že podstatné náležitosti neboli dohodnuté zrozumiteľným

a dostatočne určitým spôsobom, teda tak, aby ich aplikácia nespôsobovala rozpory a rôzny výklad
účastníkov zmluvného vzťahu. Rovnako súd nemohol uprednostniť výklad, ktorý robí ustanovenia
zmluvy platnými či účinnými, pred výkladom vedúcim k záveru o neplatnosti či neúčinnosti zmluvy tohto
ustanovenia, keďže žiaden výklad, ktorý robí príslušné ustanovenia zmluvy platnými nie je možný, resp.
neodráža skutočnú, určitú a zrozumiteľnú vôľu oboch účastníkov predmetného vzťah. Odporca mal za

to, že navrhovateľ je povinný platiť nájomné podľa predmetnej zmluvy odo dňa platnosti a účinnosti
zmluvy t. j. odo dňa podpísania zmluvy, no na druhej strane navrhovateľ mal za to, že nájom je povinný
platiť podľa tých istých ustanovení predmetnej zmluvy od 01.07.2013, t. j. od otvorenia prevádzky.
Keďže nedošlo k stretu dvoch zhodných prejavov vôle ohľadne výšky a splatnosti nájomného (podstatnej
náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov), nemohlo dôjsť ani k platnému uzavretiu zmluvy o

nájme nebytových priestorov.

Vzhľadom na vyššie uvedené súd dospel k záveru, že návrh navrhovateľa je v celom rozsahu dôvodný,
a preto určil, že Zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá medzi navrhovateľom ako nájomcom a
odporcom ako prenajímateľom v decembri 2012 o prenájme nebytových priestorov s označením č. 2.49

nachádzajúcich sa na 2. nadzemnom podlaží Schopping Park Korzo nachádzajúceho sa v Prievidzi je
neplatná.

Zároveň súd rozhodol o náhrade trov konania navrhovateľa podľa § 142 ods. 1 a § 151 ods. 1 OSP
tak, že v celom rozsahu úspešnému navrhovateľovi priznal náhradu trov konania, ktorá pozostáva z

náhrady za zaplatený súdny poplatok v sume 99,50 eura a z náhrady trov právneho zastúpenia v
sume 1067,81 eura, ktoré súd zaviazal zaplatiť neúspešného odporcu navrhovateľovi na účet právneho
zástupcu navrhovateľa v lehote 3 dní od právoplatnosti rozsudku.Proti rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie odporca v ktorom žiadal, aby odvolací súd rozsudok
súdu prvého stupňa zmenil tak, že návrh zamietne a určí, že Zmluva je platná, a ak odvolací súd
dospeje k záveru, že neexistujú dôvody na zmenu rozsudku, žiadal aby odvolací súd rozsudok

zrušil a vec sa vrátil späť súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. Zároveň si uplatnil náhradu trov
odvolacieho konania. V odvolaní uviedol, že podľa jeho právneho názoru je Zmluva platná z dôvodov,
ktoré uvádzal počas súdneho konania na okresnom súde a ktoré budú zosumarizované aj v tomto
odvolaní. Nepopiera a ani počas súdneho konania na okresnom súde nepopieral skutočnosť, že
Nájomná zmluva obsahuje pri jej 27-ich stranách niekoľko ustanovení, ktorých znenie je zložitejšie na

interpretáciu a vyžaduje si použitie interpretačných prostriedkov. Tento fakt, bol spôsobený tým, že v
predmetnom prípade sa medzi navrhovateľom a odporcom neuzatvárala ,,klasická" nájomná zmluva,
ale vysoko ,,individualizovaná" nájomná zmluva s množstvom zmien oproti ,,klasickej" nájomnej zmluve.
V Zmluve boli oproti ,,klasickej" nájomnej zmluve odlišné ustanovenia, a to napríklad ustanovenia
upravujúce nájomné; ustanovenia upravujúce prevádzkové náklady; ustanovenia upravujúce dĺžku
nájmu; ustanovenia upravujúce prispôsobenie predmetu nájmu (fit-out). Vyššie uvedené skutočnosti

potvrdil svedok Lukáš Lehovec na pojednávaní. Podľa jeho právneho názoru je na základe vyššie
uvedeného zrejmé, že Nájomná zmluva je výrazne odlišná oproti ,,klasickej" nájomnej zmluve, odlišné
ustanovenia oproti ,,klasickej" nájomnej zmluve však boli dohodnuté navrhovateľom a odporcom po
niekoľko mesiacoch trvajúcich rokovaniach a je teda zrejmé, že predstavujú ich slobodné a vážne
rozhodnutie a vyjadrujú ich vôľu. Na základe vyššie uvedeného má za to, že okresný súd mal použiť

pri posudzovaní Zmluvy taký výklad, ktorý robí ustanovenie Zmluvy platným, nie taký výklad na základe
ktorého dospel k záveru o neplatnosti Zmluvy. Vyššie uvedený princíp prednosti výkladu smerujúceho
k platnosti pred výkladom smerujúcim k neplatnosti vyplýva zo súčasnej právnej teórie aj rozhodovacej
praxe súdov (nález Ústavného súd Českej republiky zo dňa 14.04.2005, sp. z.n.: I ÚS 625/2003,
nález Ústavného súd Slovenskej republiky zo dňa 01.01.2009, sp. z.n.: I ÚS 242/2007 ). Pri výklade

zmluvy je nutné prihliadať okrem jazykového výkladu aj na vonkajšie okolnosti (rozsudok Najvyššieho
súdu Českej republiky zo dňa 12.12.2008, sp.zn.: 28Cdo/1726/2005). Pri zmluvách je pritom nutné
prihliadnuť na to, že interpretácia zmlúv má v porovnaní s interpretáciou zákona celý rad špecifík - zatiaľ
čo v prípade zákonodarcu možno predpokladať systematický a koherentný celok predpisu v prípade
zmlúv treba zohľadniť, že ich autori koherentnej štruktúry, pregnantnej terminológie ani systematického

usporiadania často nie sú schopní ( nález Ústavného súdu zo dňa 01.01.2009, sp. zn. ÚS 242/2007).
Možno gramatickým, logickým a systematickým výkladom Zmluvy ako celku, berúc do úvahy okolnosti,
za ktorých bola zmluva uzatvorená, vrátane predbežných dohôd či povahu a účel zmluvy, dospieť k
výkladu jednotlivých problematických ustanovení Zmluvy smerujúcich k platnosti týchto ustanovení a k
platnosti Zmluvy ako takej. Na základe gramatického a logického výkladu článku III bod 3.1 Zmluvy (v

spojitosti s článkom XII bod 12.7 Zmluvy), berúc do úvahy okolnosti, za ktorých bola zmluva uzatvorená,
vrátane predbežných dohôd či povahu a účel zmluvy je zrejmé, že vôľou navrhovateľa a odporcu bolo
dohodnúť sa v Zmluve na tom, že doba nájmu je jeden rok. Navrhovateľ a odporca však v článku III
bod 3.1 Zmluvy namiesto vety: ,,Nájom sa uzatvára na dobu určitú ", ktorú mali použiť na správne
vyjadrenie ich vôle chybne použili vetu: ,, Táto zmluva sa uzatvára na dobu určitú“. Fakt, že navrhovateľ

a odporca chceli v článku III bod 3.1 vyjadriť, že na dobu jedného roka sa uzatvára nájom a nie nájomná
zmluva vyplýva z toho, že vyššie uvedená veta sa nachádza v Článku III bod 3.1 Nájomnej zmluvy,
ktorý sa nazýva Doba nájmu (a nie doba platnosti Nájomnej zmluvy); v pokračovaní vyššie uvedenej
vety sa špecifikuje odkedy začína plynúť doba nájmu (a nie odkedy začína plynúť platnosť Nájomnej
zmluvy), úpravu platnosti a účinnosti Nájomnej zmluvy obsahuje iný článok a to článok XII bod 12.7.

Na základe gramatického a logického výkladu vyššie uvedených ustanovení Zmluvy sa navrhovateľ
a odporca dohodli na tom, že nájom sa uzatvára na dobu jedného roku, počnúc dňom 01.07.2013
a končiac dňom 01.07.2014, nájomná zmluva sa uzatvára na dobu začínajúcu dňom nadobudnutia
platnosti a účinnosti (t.j. dňom jej podpisu dňa 21.12.2012) a končí dňom skončenia doby nájmu,
t.j. dňa 01.07.2014 (skončením doby nájmu existencia Nájomnej zmluvy stráca opodstatnenosť). Na

základe vyššie uvedeného je preto zrejmé, že Zmluva nie je neplatná v zmysle § 3 ods. 3 a 4 Zákona
č. 116/1990 Zb z dôvodu, že by neobsahovala dobu, na ktorú sa nájom uzatvára. K ustanoveniu
Zmluvy upravujúcej nájomné uviedol, že sa dohodli na tom, že navrhovateľ mal v období od 21.12.2012
21.06.2013 platiť zálohové nájomné za nájom v období od 01.07.2013 do 01.01.2014, v období od
21.06.2013 do 21.12.2014 platiť zálohové nájomné za nájom v období od 01.01.2014 do 01.07.2014.

Splatnosť nájomného aj výška nájomného sú v Nájomnej zmluve jasne špecifikovaná. Zmluvné strany
dohodli a upravili nájomné takým spôsobom, že za prvý polrok sa nájomné dohodlo pevnou sumou a
za druhý polrok percentom z čistých tržieb. Je pravdou, že počas druhého polroka trvania nájmu by v
zmysle znenia Zmluvy navrhovateľ nemal povinnosť hradiť za niektoré mesiace nájomné, nakoľko by vdanej dobe ešte neexistovali žiadne relevantné čisté tržby navrhovateľa, z ktorých by sa mohlo nájomné
vypočítať. Teda Zmluva nie je neplatná v zmysle § 3 ods. 3 a 4 Zákona č. 116/1990 Zb z dôvodu, že
by neobsahovala určenie splatnosti a výšky nájomného. Zmluva splatnosť nájmu aj spôsob jej výpočtu

obsahuje. Fakt, že nastavenie nájomného za niekoľko mesiacov trvania druhého polroka nájmu je také,
že navrhovateľ ako nájomca by nemal povinnosť za niekoľko mesiacov trvania nájmu hradiť nájomné
teda nespôsobuje neplatnosť Zmluvy a je pritom jednoznačne v prospech navrhovateľa (za užívanie
predmetu nájmu v týchto mesiacoch by nemusel platiť nájomné). K ustanoveniu Zmluvy upravujúcej
predmet nájmu (jeho výmeru) uviedol, že v článku I. Zmluvy je predmet nájmu špecifikovaný dostatočne

jasne na to, aby bolo zrejmé aký konkrétny priestor sa na základe Zmluvy prenajíma. Je pravdou, že v
článku I - predmet nájmu Zmluvy je uvedená nesprávna výmera predmetu nájmu - 530 m2, hoci skutočná
výmera predmetu nájmu je 494,2 m2, avšak napriek tomu, že Nájomná zmluva obsahuje chybnú výmeru
predmetu nájmu, je predmet nájmu dostatočne jasne špecifikovaný inými údajmi vyplývajúcimi či už zo
samotnej Nájomnej zmluvy alebo iných nosičov informácií na to, aby im bolo jasné o aký predmet nájmu
sa v Nájomnej zmluve jedná, chybná výmera predmetu nájmu preto nespôsobila neplatnosť Nájomnej

zmluvy.
Navrhovateľ sa k podanému odvolaniu písomne nevyjadril.
Krajský súd ako súd odvolací vec preskúmal podľa § 212 ods. 1 O.s.p. bez nariadenia odvolacieho
pojednávania podľa § 214 ods. 2 O.s.p. a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvého stupňa je potrebné
ako vecne správny potvrdiť podľa § 219 ods. 1 O.s.p., pričom v náväznosti na § 219 ods. 2 O.s.p.,

odvolací súd v celom rozsahu poukazuje na vecne správne a vyčerpávajúce odôvodnenie súdu prvého
stupňa, s ktorým sa v celom rozsahu stotožňuje.

Odvolací súd po preskúmaní veci dospel k záveru, že súd prvého stupňa vykonal vo veci dostatočné
dokazovanie, vec po právnej stránke správne posúdil a v konečnom dôsledku aj správne vo veci

rozhodol, keď určil, že Zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá medzi navrhovateľom ako
nájomcom a odporcom ako prenajímateľom v decembri 2012 o prenájme nebytových priestorov s
označenímč.2.49nachádzajúcichsana2.NadzemnompodlažíSchoppingParkKorzonachádzajúceho
sa v Prievidzi je neplatná.

Odvolací súd konštatuje, že sa v plnom rozsahu stotožňuje s právnymi závermi, ku ktorým dospel súd
prvého stupňa pri vyhodnotení opodstatnenosti podanej žaloby a to vo vzťahu k potrebe preukázania
naliehavého právneho záujmu navrhovateľa na určení, ktoré v konaní požadoval. Aj podľa odvolacieho
súdu v danom prípade v dôsledku posudzovanej zmluvy existuje stav právnej neistoty, či navrhovateľovi
voči odporcovi z predmetnej zmluvy vyplývajú práva a povinnosti a daný stav nie je možné zo strany

navrhovateľa odstrániť inými právnymi prostriedkami. Rozhodnutím o požadovanom určení sa vytvorí
pevný základ pre právny vzťah účastníkov konania a tým sa predíde prípadným ďalším žalobám.
Zároveň výrok rozhodnutia v tomto konaní je záväzný pre Okresný súd Bratislava III v konaní vedenom
pod sp. zn. 22Cb/17/2014 v časti určenia neplatnosti predmetnej zmluvy.

Z uvedených dôvodov považoval aj odvolací súd naliehavý právny záujem navrhovateľa na určení, že
Zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá medzi navrhovateľom ako nájomcom a odporcom ako
prenajímateľom v decembri 2012 o prenájme nebytových priestorov za daný.

Na základe vykonaného dokazovania pred súdom prvého stupňa, dospel odvolací súd zhodne so

súdom prvého stupňa k záveru, že predmetná zmluva o nájme nebytových priestorov podpísaná
účastníkmi konania niekedy v decembri 2012 o prenájme nebytových priestorov s označením č. 2.49
nachádzajúcich sa na 2. nadzemnom podlaží Schopping Park Korzo v Prievidzi, je neplatná, keďže
podstatné náležitosti (výška a splatnosť nájomného a predmet nájmu) neobsahuje v dostatočne určitej
a zrozumiteľnej forme, teda ako keby ich neobsahovala.

Čo sa týka prvej spornej skutočnosti medzi účastníkmi konania, a to dátumu podpísania predmetnej
zmluvy z dokazovania pred súdom prvého stupňa vyplýva, že konkrétny dátum podpísania zmluvy v
konaní preukázaný nebol. Súd prvého stupňa v tejto súvislosti správne uviedol, že dátum podpísania
predmetnej zmluvy je podstatný aj z toho dôvodu, že v zmysle čl. XII bod 12.7 predmetnej zmluvy týmto

dňom nadobúda predmetná zmluva platnosť a účinnosť. V zmysle čl. III bod 3.1 predmetnej zmluvy
bolo účastníkmi dohodnuté, že táto zmluva sa uzatvára na dobu určitú, a to na dobu 1 roku s tým, že
doba nájomného vzťahu začína plynúť odo dňa otvorenia prevádzky nájomcu, ktorá je stanovená na
deň 01.07.2013. Z uvedeného vyplýva, že síce zmluva sa uzatvára na dobu 1 roka odo dňa podpísania,no nájomný vzťah začína plynúť odo dňa otvorenia prevádzky, čo malo byť dňa 01.07.2013. Vzhľadom
na uvedené mal aj odvolací súd za to, že toto dojednanie je neurčité, nezrozumiteľné a zmätočné, ktoré
umožňuje rôzny výklad. Gramatickým výkladom aj podľa odvolacieho súdu možno dôjsť k záveru, že

síce zmluva bola uzavretá od neurčitého dňa v decembri 2012 do neurčitého dňa v decembri 2013,
no samotný nájomný vzťah mal trvať len od 01.07.2013, resp. odo dňa otvorenia prevádzky do bližšie
neurčitého dňa v decembri 2013 s tým, že nájomca mal právo na prednostné uzavretie nájomnej
zmluvy na 4 roky. Samotný odporca mal za to, že nájom bol uzavretý na dobu jedného roku, počnúc
dňom 01.07.2013 a končiac dňom 01.7.2014, no samotná nájomná zmluva sa uzatvára na dobu od

dňa platnosti a účinnosti zmluvy a končí dňom skončenia doby nájmu dňa 01.07.2014. Takýto výklad
predmetnej zmluvy je aj podľa odvolacieho súdu v rozpore s § 35 ods. 2 OZ, podľa ktorého výkladom
nemožno dopĺňať to, čo nie je v príslušnej listine obsiahnuté.

Odvolací súd sa taktiež rovnako nestotožnil s výkladom odporcu týkajúceho sa ďalšieho sporného
ustanovenia predmetnej zmluvy, a to konkrétne čl. IV bod 4.1 predmetnej zmluvy týkajúceho sa

nájomného.Vzmyslepredmetnéhoustanoveniazmluvybolodohodnuté,žepočasprvýchšesťmesiacov
odo dňa nadobudnutia platnosti a účinnosti zmluvy nájomca bude platiť mesačné zálohy vo výške 9540
eur bez DPH. Počas ďalších šesť mesiacov po uplynutí vyššie uvedeného obdobia, t.j. počas druhého
polroka platnosti a účinnosti zmluvy, mesačné zálohy budú vypočítané vo výške 15% z čistých tržieb
nájomcu za prvých šesť mesiacov (rok) trvania nájmu. Odvolací súd v danom prípade zdôrazňuje, tak

ako už uviedol i súd prvého stupňa, že výkladom nemožno dopĺňať to, čo nie je v príslušnej listine
obsiahnuté.Akzmluvastanovujevýpočetnájomnéhopočasdruhéhopolrokaplatnostiaúčinnostizmluvy
(júl 2013 až december 2013) ako 15% z čistých tržieb nájomcu za prvých šesť mesiacov trvania
nájmu (od 01.07.2013 do bližšie neurčeného dňa v decembri 2013) pri súčasnom určení splatnosti
mesačnéhonájmumesiacvopred,vždydo15.kalendárnehodňamesiacapredchádzajúcehoplatenému

mesačnému obdobiu podľa čl. VIII bod 8.7 predmetnej zmluvy, nie je ani odvolaciemu súdu zrejmé, aká
by bola výška nájomného za mesiac júl 2013, ktoré by malo byť splatné dňa 15.06.2013 a aj nájomného
za mesiac august 2013, ktoré by malo byť splatné dňa 15.07.2013, keďže v období splatnosti nájomného
by neexistovali ešte žiadne, resp. žiadne relevantné čisté tržby nájomcu.

Vzhľadomnanezrozumiteľnosť,neurčitosťarozpornosťcitovanýchustanovenízmluvy,ktorésúzároveň
aj podstatnými náležitosťami zmluvy o nájme nebytových priestorov v zmysle § 3 ods. 3 zákona č.
116/1990 Zb. (výška a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia), má aj odvolací súd za to, že je
predmetná zmluva podľa § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb. a § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka
neplatná. V danom prípade ide o absolútnu neplatnosť, ktorá pôsobí erga omnes a preto súd prvého

stupňa správne na ňu prihliadal.

Čo sa týka výmery predmetu nájmu a deklarovanej zmene tejto výmery odporcom cez dodatok k
predmetnej zmluvy súd prvého stupňa správne konštatoval, že dodatkom k absolútne neplatnej zmluve
nemožno konvalidovať absolútnu neplatnosť predmetnej zmluvy. Súd prvého stupňa tiež správne dodal,

že predmetom dodatku podľa tvrdenia účastníkov nemala byť úprava výšky nájomného a splatnosti
nájomného, teda dodatkom by sa neodstránili všetky neurčité ustanovenia Zmluvy o nájme nebytových
priestorov. Súd prvého stupňa k tomuto záveru správne dospel predovšetkým systematickým výkladom,
ktorým posudzoval jednotlivé ustanovenia vo svetle celej zmluvy a napriek uvedenému správne mal
za to, že podstatné náležitosti neboli dohodnuté zrozumiteľným a dostatočne určitým spôsobom, teda

tak, aby ich aplikácia nespôsobovala rozpory a rôzny výklad účastníkov zmluvného vzťahu. Rovnako
súd prvého stupňa nemohol uprednostniť výklad, ktorý robí ustanovenia zmluvy platnými či účinnými,
pred výkladom vedúcim k záveru o neplatnosti či neúčinnosti zmluvy tohto ustanovenia, keďže žiaden
výklad, ktorý robí príslušné ustanovenia zmluvy platnými nie je možný, resp. neodráža skutočnú, určitú
a zrozumiteľnú vôľu oboch účastníkov predmetného vzťah. Vzhľadom na vyššie uvedené odvolací súd

zhodne so súdom prvého stupňa správne dospel k záveru, že návrh navrhovateľa je v celom rozsahu
dôvodný, a preto súd prvého stupňa správne určil, že Zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá
medzi navrhovateľom ako nájomcom a odporcom ako prenajímateľom v decembri 2012 o prenájme
nebytových priestorov s označením č. 2.49 nachádzajúcich sa na 2. nadzemnom podlaží Schopping
Park Korzo nachádzajúceho sa v Prievidzi je neplatná.

Súd prvého stupňa v predmetnej veci teda dostatočne zistil skutkový stav a správne vec právne posúdil,
dostatočnesavysporiadalisnámietkamiuvádzanýmiodporcomvodvolaní,pretoodvolacísúdrozsudok
prvostupňového súdu potvrdil, pričom odvolací súd podľa § 219 ods. 2 O.s.p vo zvyšku poukazujena vecne správne a vyčerpávajúce odôvodnenie súdu prvého stupňa, s ktorým sa v celom rozsahu
stotožňuje.

O náhrade trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 224 ods. 1 v spojení s § 142 ods. 1 a
§ 151 ods. 1 O.s.p.. Navrhovateľovi, ktorý bol v odvolacom konaní úspešný odvolací súd náhradu trov
odvolacieho konania nepriznal, pretože tento si ju neuplatnil.

Poučenie:

P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku odvolanie n i e j e p r í p u s t n é