Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 3. február 2016

Súd: Okresný súd Komárno
Spisová značka: 10C/379/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4213221064
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 02. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Júlia Henteková

ECLI: ECLI:SK:OSKN:2016:4213221064.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Komárno v konaní pred sudkyňou JUDr. Júliou Hentekovou, v právnej veci navrhovateľa :

SVB - Vnútorná okružná č.176, so sídlom Vnútorná okružná 176, Komárno, v konaní zastúpený JUDr.
Jurajom Gavalcom, advokátom so sídlom Teodora Tekela 23, Trnava, proti odporcom : 1) Prvá stavebná
sporiteľňa a.s., so sídlom Bajkalská 30, Bratislava, IČO: 31335004, 2) DUPOS dražobná spol. s.r.o., so
sídlom Tamaškovičova 17/2742, Trnava, IČO: 36233935, v konaní zastúpený advokátskou kanceláriou
advoconsulting s.r.o., so sídlom Tamaškovičoa 17/2742, Trnava, IČO: 47253428, 3) LAND MASTER
REALITY s.r.o., so sídlom Krymská 2606/6, Komárno, IČO: 46786864, v konaní zastúpený Ing. Béla
Sánta, trvale bytom Krymská 2606/6, Komárno a 4) N. G., I.. XX.X.XXXX, G. Z. W. N., B. K. XX, N., o

určenie neplatnosti dražby, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a .
Navrhovateľ j e p o v i n n ý zaplatiť odporcovi v 2) rade náhradu trov konania v sume 725,62 Eur v
lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.
Súd odporcom v 1), 3) a 4) rade náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom došlým súdu 17.9.2013 domáhal určenia, že dobrovoľná dražba bytu Č.. XX
I. B. Z. X. M.. Č.. XXX, T. Č.. XX I. U. O. T. O. N., nachádzajúceho sa na parc. Č.. XXX/X, E. B. F. I.Á. T.
O. XXXX W., O. N..Ú.. N., E. I. Y. Č.. XXXX, podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach

vyššie uvedeného bytového domu a pozemku parc. č. XXX/X - E. B. F. I. T. O. XXXX W., E. I. Y. Č..
XXXX F. Y. Č.. XXXXX O. O.N. XXXX/XXXXXX, vykonaná dňa 18.6.2013 v Nitre, ktorej priebeh osvedčil
JUDr. Peter Opatovský, notár so sídlom v Trnave, Notárskou zápisnicou č. I. XXXXX/XXXX, I., I. XXXXX/
XXXX zo dňa 18.6.2013 je neplatná.

Návrh odôvodnil tým, že odporkyňa v 4) rade bola vlastníčkou predmetného bytu, ako aj podielu
XXXX/XXXXXX na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a pozemku, ktoré

sú vedené na vyššie uvedených listoch vlastníctva. Jeho zákonné záložné právo k bytu, ktorý bol
predmetom dražby, vzniklo už v januári 2002, t.j. vznikom SVB, t.j. pred účinnosťou Zákona č. 268/2007
Z.z. Do 31.12.2012, t.j. do účinnosti novely Občianskeho zákonníka č. 562/2002 Z.z. platilo podľa § 151c
ods. 1 Občianskeho zákonníka, že ak na zálohu vznikne viac záložných práv, uspokojí sa prednostné
záložné právo svojím vznikom najstaršie, pokiaľ zákona neustanovuje niečo iné. Podľa ods. 2. tohto
zákonného ustanovenia doba vzniku záložného práva je rozhodujúca pre poradie na uspokojenie zálohu
aj v prípade, že záložné právo bolo zriadené na zabezpečenie budúcej alebo podmienenej pohľadávky.

Nakoľko jeho záložné právo vzniklo ešte pred 31.12.2002, preto malo byť prednostne uspokojené. V
čase realizácie záložného práva dražobu mal, aj v súčasnosti má pohľadávku voči odporkyni v 4) rade,
ktorá vznikla v súvislosti s výkonom správy a jeho pohľadávka je zabezpečená záložným právom na
základe ustanovenia § 15 ods.1 Zákona č. 182/93 Z.z. a ktoré vzniklo skôr ako záložné právo odporcuv 1) rade a má preto právo prednosti. Má za to, že v danej veci bolo porušené ustanovenie § 3 ods.8
Zákona č. 527/2002 Z.z. porušením jeho práva ako prioritného záložného veriteľa realizovať záložné
právo. Na vydraženom byte odporkyňa 4) mala nedoplatok od roku 2010. Podľa vyúčtovania na rok

2010 mala dlh v sume 2.287,29 Eur, na rok 2011 dlh v sume 3.011,33 Eur, na rok 2012 v sume 2.832,54
Eur a na rok 2013 v sume 1.592,10 Eur. Celková dlžná istina za obdobie rokov 2010-2013 činí 9.723,26
Eur spolu so zmluvnou pokutou 15.147,44 Eur. Zároveň namietal, že bolo porušené ustanovenie §
34 Zákona o dobrovoľných dražbách v spojení s § 151 ma Občianskeho zákonníka, keď odporca 1)
písomne mu neoznámil začatie výkonu záložného práva a on neudelil súhlas na realizáciu dražby k

predmetu dražby.

Odporca v 1) rade návrh považoval za neopodstatnený z dôvodu, že postavenie prednostného
záložného veriteľa prináleží tomu záložnému veriteľovi, ktorého záložné právo je registrované ako prvé
v poradí, teda v danom prípade jemu. Vo svojom písomnom vyjadrení poukázal na to, že právna úprava
dôsledne rešpektuje právo prednosti toho záložného veriteľa, v prospech ktorého bol záloh zaťažený

skôr. Ako záložný veriteľ splnomocnil odporcu v 2) rade vykonaním dražby na uspokojenie pohľadávky,
ktorú mal voči odporkyni v 4) rade. Záložné právo navrhovateľa na liste vlastníctva, na ktorej je vedená
predmet dražby, vyznačené nebolo. Je toho názoru, že všetky úkony spojené s výkonom záložného
práva predmetnej nehnuteľnosti formou dobrovoľnej dražby boli v súlade so zákonom.

Odporca v 2) rade vo svojom písomnom vyjadrení zo dňa 13.11.2013 uviedol, že dražbu dňa 18.6.2013
ako dražobník vykonala ich spoločnosť v súlade s ustanoveniami Zákona o dobrovoľných dražbách.
Vydražiteľovi, ktorý riadne uhradil cenu dosiahnutú vydražením, bol pridelený príklep a týmto sa
stal výlučným vlastníkom nehnuteľnosti ku dňu konania dražby. Dôvodná pochybnosť o splnení si
všetkých zákonných povinností z jeho strany ako dražobníka napokon podľa jeho názoru nevyplýva

ani z obsahu podaného návrhu. Navrhovateľ v podaní namieta porušenie ustanovenia § 3 ods. 8
Zákona o dobrovoľných dražbách, čím malo byť porušené jeho právo ako prednostného záložného
veriteľa realizovať záložné právo, pričom on neudelil súhlas na realizáciu dražby. Je toho názoru,
že dané ustanovenie tohto zákona nie je možné aplikovať na tento prípad, nakoľko odporca v 1)
rade bol jednoznačne záložným veriteľom. Má za to, že jediným dôvodom podania tohto návrhu je

skutočnosť, že z výťažku dražby nebola v rámci rozvrhu uhradená pohľadávka vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v zastúpení navrhovateľa a nie porušenie ustanovení Zákona o dobrovoľných
dražbách. Je pravdou, že podľa § 15 ods.1 Zákona č. 162/1995 Z.z. vzniká zo zákona k bytu
alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva, avšak vznik a zánik
záložného práva podľa tohto zákonného ustanovenia sa zapíše do katastra nehnuteľnosti. V danom

prípade k samotnému zápisu záložného práva navrhovateľa nedošlo a z tohto dôvodu vlastníkom
bytov a nebytových priestorov záložné právo síce vzniklo zo zákona, ale navrhovateľ nemá postavenie
prednostného záložného veriteľa. V zmysle ustanovenia § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktoré
ako jediné obsahuje definíciu pojmu prednostný záložný veriteľ, je prednostným záložným veriteľom ten
záložný veriteľ, ktorého záložné právo je registrované ako prvé v poradí. Preto pre určenie postavenia

prednostného záložného veriteľa nie je rozhodný čas vzniku záložného práva, ale čas jeho registrácie.
Občiansky zákonník už pred účinnosťou novely č. 526/2002 Z.z. poznal registráciu záložného práva k
nehnuteľnostiam, pričom toto záložné právo vznikalo už vtedy vkladom do katastra nehnuteľností, teda
už pred účinnosťou tejto novely bol vznik záložného práva jasne podmienený jeho zápisom v katastri
nehnuteľnosti. Zákon síce umožňuje vznik záložného práva aj zo zákona, ale v prípade záložného

práva k nehnuteľnostiam je vznik záložného práva zavŕšený až zápisom do katastra nehnuteľnosti,
inak možno hovoriť len o zriadení záložného práva. Zároveň poukázal na to, že nemožno stotožňovať
moment vzniku navrhovateľa ako spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov a momentu
vzniku zákonného záložného práva. Navrhovateľ v ním uvádzanom období (január 2002) podľa jeho
vedomostí ani nebol zástupcom vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pretože minimálne do apríla

2002 ich zástupcom bola spoločnosť Alternatíva s.r.o. so sídlom Kossúthovo nám. č.12, Komárno.
Navrhovateľa nemožno považovať za prednostného záložného veriteľa, pretože žiadny právny predpis
neumožňuje stotožňovať zákonné záložné právo a prednostné záložného právo. Poradie záložných práv
sa jednoznačne určuje podľa poradia ich zápisu na príslušnom liste vlastníctva, čo zákonodarca jasne
vyjadril v ustanovení § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka. Záložné právo odporcu v 1) rade na

príslušnýchlistochvlastníctvabolozapísanévroku2010,zatiaľčozáložnéprávonavrhovateľazapísané
vôbecnebolo.Podľajehonázorujeirelevantné,žeodporcav1)radenezaslalnavrhovateľovioznámenie
o začatí výkonu záložného práva, nakoľko splnením tejto povinnosti bol poverený on ako dražobník
a túto povinnosť si plnil. Napriek tomu, že v danom prípade bol prednostným záložným veriteľomjednoznačne odporca v 1) rade, ich spoločnosť ako dražobník zaslala oznámenie o začatí výkonu
záložného práva aj navrhovateľovi, a to hneď na dve adresy. Má za to, že návrh je neopodstatnený,
pričom ako základný nedostatok návrhu považuje absenciu kulumatívneho splnenia zákonom taxatívne

stanovených podmienok na podanie návrhu o určenie neplatnosti dražby. Preto žiada, aby súd návh v
plnom rozsahu zamietol a zaviazal navrhovateľa na náhradu trov konania.

Odporca v 3) rade podal dňa 14.11.2013 písomné vyjadrenie k návrhu, v ktorom uviedol, že s návrhom
nesúhlasí, žiada ho zamietnuť. Predmetnú nehnuteľnosť nadobudol do svojho vlastníctva dobrovoľnou

dražobu realizovanou na návrh záložného veriteľa - odporcu v 1) rade v zmysle § 151ma ods. 3
Občianskeho zákonníka zapísaného na liste vlastníctva na prvom mieste na zabezpečenie jeho
pohľadávok zo zmlúv č. XXXXXXX X XX F. XXXXXXX X XX. Odporkyňa v 4) rade byt nadobudla
vkladom do katastra nehnuteľností dňom 8.7.2002, pričom navrhovateľ nepreukázal, že od tohto dňa do
nadobudnutia účinnosti zákona (zmeny ustanovení o poradí záložných práv a o vzniku prednostného
záložného práva) riadne neplatila do fondu prevádzky, údržby a opráv a na plnenia spojené s užívaním

spoločných priestorov preddavky, resp. zálohové platby spojené s užívaním bytu a preto by mu vzniklo
prednostné záložné právo bez ohľadu na zápis, resp. na poradie zápisu do katastra nehnuteľností.
Poukázal na to, že v zmysle § 15 ods. 1 Zákona č. 182/93 Zb. v znení neskorších predpisov a § 151e
Občianskeho zákonníka záložné právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Pokiaľ bola by opomenutá
povinnosť voči navrhovateľovi ako zákonnému záložnému veriteľovi s prednostným záložným právom,

bolo by to spôsobené výlučne navrhovateľom, pokiaľ nedal viac ako 10 rokov zapísať do katastra
nehnuteľností, ktoré malo vzniknúť pred viac ako 10 rokmi ako prednostné záložné právo, pričom v
zmysle platnej právnej úpravy účinnej od 1.1.2003 je pre poradie záložných práv rozhodujúce výlučne
poradie zápisu do katastra nehnuteľností.

Súd podľa § 101 ods.2 O.s.p. konal v neprítomnosti riadne predvolanej odporkyne v 4) rade, ktorá svoju
neúčasť neospravedlnila, o odročenie pojednávania z vážneho dôvodu nepožiadala a i napriek výzve
súdu nepodala písomné vyjadrenie k návrhu.

Súd vykonal vo veci dokazovanie okrem výsluchu navrhovateľa a odporcov v 1) až 3) rade aj Notárskou

zápisnicou spísanou dňa 18.6.2013 v Penzione Artin, Svätourbanská 37, Nitra notárom JUDr. Petrom
Opatovským, č. I. XXXXX/XXXX, I. XXX/XXXX, I. XXXXX/XXXX, výpisom odporcov 1 - 3) z obchodného
registra, Zmluvou o prevode vlastníctva bytu uzavretej medzi Mestom Komárno a odporkyňou 4) dňa
11.4.2002, dodatkom k tejto zmluve z toho istého dňa, listom vlastníctva č. XXXX F. Č.. XXXXX B. N..
Ú.. N., Stanovami navrhovateľa z 30.11.2007, prílohami k nej z 30.11.2007 a 14.12.2012, rozhodnutím

Okresného úradu v Komárne č. T. XXXX/XXXXX z 7.1.2002, výkazom nedoplatku odporkyne 4)
na mesačných preddavkoch na úhradu nákladov spojených s prevádzkou domu a na vyúčtovaní,
oznámením o začatí výkonu záložného práva zo dňa 25.3.2013 spolu s dôkazom o jeho doručení
navrhovateľovi, návrhom odporcu 1) na vklad záložného práva do katastra zo dňa 5.1.2010 a spisom
bývalého Katastrálneho úradu v Nitre Č.. O. - XX/XXXX. Vykonaným dokazovaním ustálil nasledovný

skutkový a právny stav veci :

Navrhovateľ je právnickou osobou zapísanou do registra združení Okresným úradom Komárno pod č.
2001/00003, vznikol dňom 7.1.2002 pre bytový dom č. 176 na Ul. vnútorná okružná v Komárne. Je
oprávnený samostatne konať v mene vlastníkov bytov, teda v danom prípade podať návrh na určenie

neplatnosti dražby. Podľa Stanov zo dňa 30.11.2007 dňa 18.6.2013 sa konala na návrh odporcu v 1)
rade dobrovoľná dražba nehnuteľnosti vo vlastníctve odporkyne v 4) rade, vedená Správou katastra N.
(G..Č.. T. Ú. N. T. N.) I. Y. Č.. XXXXX F. Y. Č.. XXXX B. N..Ú.. N. F. Z. Č.. XX O. O. XX,XX W. I. B. Z. X.
M.Ú.. Č.. XXX I. U. O. T. O. N. I. M. I. B. Č.. XXX/X-E. B. F. I. O. O. XXXX W. a podielu na spoločných
častiach a spoločných zariadeniach a pozemku vo veľkosti XXXX/XXXXXX-Í.. Z notárskej zápisnice

spísanej o priebehu dobrovoľnej dražby na adrese : Penzión Artin Svätourbanovská 37 v Nitre JUDr.
Petrom Opatovským notárom so sídlom v Trnave pod sp. zn. I., I., I. XXXXX/XXXX vyplýva, že predmet
dobrovoľnej dražby bol ocenený znalcom R.. Q.O. K. dňa 14.4.2013 znaleckým posudkom č. XX/XXXX
na sumu 20.000,-Eur.Začatie výkonu záložného práva bolo oznámené navrhovateľovi listom odporcu 2ň
zo dňa 25.3.2013, ktoré bolo odporcovi doručené 30.3.2013. Licitátor vyhlásil výšku najnižšieho podania

v tejto sume. Nakoľko ani na opakovanú výzvu licitátora účastníci dražby neurobili ani najnižšie podanie,
licitátor znížil najnižšie podanie o 2.000,-Eur, t.j. na sumu 18.000,-Eur. Účastník s dražobným číslom
1. /ktorým bol odporca v 3) rade/ urobil podanie na túto sumu, nikto z prítomných účastníkov vyššie
podanie neurobil, preto licitátor udelil príklep odporcovi 3) a ukončil dražbu. Na predmete dražby bolovyznačených viac záložných práv (v prospech Sociálnej poisťovne, Orange Slovensko, a.s., SPP, a.s.).
Ako prvé bolo vyznačené záložné právo odporcu 1) na zabezpečenie jeho pohľadávky s príslušenstvom
zo zmluvy č. XXXXXXX X XX F. XXXXXXX X XX uzavretej s odporkyňou 4), a to na základe Zmluvy

o zriadení záložného práva uzavretej dňa 14.1.2010. Návrh odporcu 1) bol doručený správe katastra
14.1.2010, záložné právo v jeho prospech bolo vyznačené na listoch vlastníctva rozhodnutím Správy
katastra N. Č.. O. XX/XX zo dňa 29.1.2010. Výkon záložného práva v prospech odporcu 1) je uvedené
v poznámke na LV na základe oznámenia o výkone záložného práva zo dňa 15.3.2013. Predmetnú
nehnuteľnosť odporkyňa v 4) rade nadobudla do vlastníctva od Mesta Komárno na základe Zmluvy o

prevode vlastníctva bytu v dome uzavretej 11.4.2002.

Dražbou je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva
k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na
vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie
ponúk, a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora

vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom
ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie (§ 2 písm. a) zákona č.
527/2002 Z. z. ). Ak boli porušené
ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich

právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Toto právo zaniká, ak sa
neuplatní do troch mesiacov odo dňa konania dražby (§ 21 ods. 2 zákona č.
527/2002 Z. z. ). Súd určí neplatnosť
dražby, ak je na tom naliehavý právny záujem (§ 21 ods. 3 zákona č.

527/2002 Z. z. ).

Podľa § 21 ods.2,4 Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona SNR
č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (ďalej len ZoDD) v znení účinnom do 30.9.2013

(1) v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola
dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia
neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu,
ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu
alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý

pobyt podľa osobitného predpisu, v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj
po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej
sa takýto rozsudok týka (§ 23 ). (4) Účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa
odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa

odseku 2.
Podľa § 3 ods. 8 Zákona o dobrovoľných dražbách navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom, nemôže
bez súhlasu záložného veriteľa navrhnúť dražbu predmetu dražby, ku ktorému bolo zriadené záložné
právo.

Z návrhu nevyplýva, že dôvod neplatnosti dražby súvisí so spáchaním trestného činu, preto súd usúdil,
že v danom prípade navrhovateľ mal možnosť domáhať sa neplatnosti dražby podľa vyššie citovaného
ustanovenia Zákona o dobrovoľných dražbách v zákonnej trojmesačnej prekluzívnej lehote, ktorá mu
plynula od 18.6.2013 a skončila 18.9.2013. Nakoľko návrh bol súdu doručený dňa 17.9.2013, súd
konštatoval, že predmetný nárok bol uplatnený v zákonnej lehote. Návrh na dobrovoľnú dražbu bol

podanýzáložnýmveriteľom,pretoodporca1)nepotrebovalknávrhusúhlasnavrhovateľa,tedanámietka
navrhovateľa ohľadne porušenia povinnosti uloženej ustanovením § 3 ods.8 Zákona č. 527/2002 Z.z.
je neopodstatnená.

Podľa § 151e ods.1,2 Občianskeho zákonníka (1) Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho registrácia

v Notárskom centrálnom registri záložných práv (ďalej len „register záložných práv") zriadenom podľa
osobitného zákona, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. (2) Záložné právo k
nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom v katastri nehnuteľností, ak osobitný
zákon neustanovuje inak.Podľa § 151ma ods.1-3 Občianskeho zákonníka v znení účinnom od 1.3.2012 (1) Ak vzniklo na zálohu
viac záložných práv, záložný veriteľ je povinný písomne oznámiť začatie výkonu záložného práva aj

ostatným záložným veriteľom, ktorí sú v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv pred
záložnýmveriteľomvykonávajúcimzáložnéprávo.Voznámeníozačatívýkonuzáložnéhoprávazáložný
veriteľ uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia zo zálohu.(2) Záložný
veriteľ vykonávajúci záložné právo môže predať záloh najskôr po uplynutí lehoty 30 dní odo dňa
oznámenia o začatí výkonu záložného práva všetkým záložným veriteľom podľa odseku 1.(3) Pri výkone

záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie
záložných práv registrované ako prvé (ďalej len „prednostný záložný veriteľ"), sa záloh prevádza
nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov. Ak výťažok z predaja zálohu prevyšuje
pohľadávku zabezpečenú v prospech prednostného záložného veriteľa, ostatní záložní veritelia majú
právo, aby ich pohľadávky zabezpečené záložným právom k prevádzanému zálohu boli po odpočítaní
nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov prednostným záložným veriteľom v súvislosti s výkonom

záložného práva uspokojené z výťažku z predaja zálohu podľa poradia rozhodujúceho na uspokojenie
záložných práv.

Podľa § 151k ods.1 Občianskeho zákonníka ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, na ich
uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv počítané odo dňa ich

najskoršej registrácie alebo odo dňa ich registrácie v osobitnom registri.

Podľa § 151l ods.1 Občianskeho zákonníka začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný
písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, a pri
záložných právach registrovaných v registri záložných práv aj zaregistrovať začatie výkonu záložného

práva v tomto registri, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. V písomnom oznámení o
začatí výkonu záložného práva záložný veriteľ uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa bude domáhať
uspokojenia zo zálohu.

Podľa § 15 ods. 1 Zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na zabezpečenie

pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov
týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového
priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v
prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech

ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra
nehnuteľností.

Záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome, ktoré upravuje ustanovenie §
15 Zákona č. 182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je akýmsi osobitným druhom

záložného práva, pretože vzniká priamo zo zákona. Toto záložné právo slúži na zabezpečenie
pohľadávok, ktoré má spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ak sa nezriaďuje
spoločenstvo, tak ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, voči vlastníkovi bytu alebo
nebytovému priestoru v dome. Zabezpečenie sa vzťahuje najmä na pohľadávky finančného charakteru,
ktoré vznikli povinnosťou úhrad na prevádzku opráv a údržbu spoločných častí, spoločných zariadení

a príslušenstva domu a pozemku, alebo platieb za dodávku služieb súvisiacich s užívaním bytu a
nebytového priestoru, ak aj náhrad škôd, ktoré spôsobil vlastník bytu a nebytového priestoru alebo
osoby užívajúce byt. Účelom zakotvenia záložného práva priamo v zákone bolo jednak pôsobiť
prevenčne na vlastníkov bytov a nebytových priestorov s cieľom riadne a včasného plnenia si zákonných
a zmluvných povinností a jednak ochrana ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov voči

neplneniu si povinností jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, prípadne ďalších
osôb užívajúcich byt alebo nebytový priestor. Samotné zabezpečenie pohľadávky záložným právo
spočíva v tom, že ak si dlžník nesplní svoju platobnú povinnosť riadne a včas, má spoločenstvo alebo
ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome ako záložní veritelia právo domáhať
sa uspokojenia zo zálohu. Keďže zabezpečenie vyplýva priamo zo zákona, na vznik záložného práva

od 1.4.2010, t.j. od účinnosti Zákona č. 70/2010 Z.z. už nie je potrebný akýkoľvek iný právny úkon
( rozhodnutie vlastníkov bytov a nebytových priestorov o vzniku záložného práva). V praxi to znamená,
že dotknutý vlastníci bytov a nebytových priestorov sa môžu domáhať úhrady vzniknutých nedoplatkov
nedisciplinovaného vlastníka, neplatiča, výkonom záložného práva predajom bytu alebo nebytovéhopriestoru na dražbe. Otázka o časovom momente, kedy skutočne vznikne záložné právo podľa § 15
ods. 1 je dôležitá, najmä pri realizácii záložného práva v prípade, ak na zálohu viazne okrem zákonného
záložného práva aj iné záložné právo zriadené v prospech ďalšieho záložného veriteľa. Na každom

zálohu môže vzniknúť aj viac záložných práv. V § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka je zakotvené,
že ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, na ich uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácii
v registri záložných právo počítané odo dňa ich najskoršej registrácie alebo odo dňa ich registrácie
v osobitnom registri. V prípade, že zákonné záložné právo na liste vlastníctva bytového domu vôbec
nebolo zapísané v prospech všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, teda sa nevykonal zápis

v zmysle § 15 Zákona o vlastníctve bytov, pri prvom prevode bytov do osobného vlastníctva, potom
kataster zákonné záložné právo v prospech spoločenstva alebo v prospech všetkých vlastníkov zapíše
k dátumu, keď sa o zápis požiada. Pohľadávky, ktoré vznikli pred zápisom zákonného záložného práva,
sú v takomto prípade zoradené v zmysle Občianskeho zákonníka a prvý sa uspokojí prednostný záložný
veriteľ. Ak niečo zvýši pre tých ďalších, sú uspokojení aj oni.

Navrhovateľ neuniesol dôkazné bremeno, keď nepreukázal, že je prednostným záložným veriteľom
z dôvodu, že jeho záložné právo vzniklo zo zákona a preto bolo zaregistrované ako prvé. Zákonom
č. 526/2002 Z.z. bol novelizovaný Občiansky zákonník v § 151ma ods. 3, ktorým došlo k zrušeniu
takzvaného prednostného zákonného záložného práva. Zákonodarca touto novelou zrovnoprávnil
záložné práva všetkých subjektov bez ohľadu na ich zaradenie alebo vznik. Poradie zaregistrovaných

záložných práv je rozhodujúce pre uspokojenie záložných veriteľov. Preto pre poradie uspokojenia
nie je rozhodujúci vznik záložného práva, ale jeho registrácia. Občiansky zákonník pre účely určenia
poradia uspokojenia nerozlišuje medzi záložnými právami, ktoré vznikajú zo zákona, alebo na základe
zmluvy, preto v súlade so zásadou rovnosti práv určuje, že rozhodným pre určenie poradia prednosti
je moment registrácie. Fakt, že právo vzniklo skôr nie je podľa ustanovení Občianskeho zákonníka

rozhodný pre určenie poradia uspokojenia, alebo inak prednostného postavenia záložného práva. Za
prednostného záložného veriteľa tak v zmysle uvedeného zákonného ustanovenia možno považovať len
toho záložného veriteľa, ktorého záložné právo je registrované ako prvé v poradí. Vznik záložného práva
nemá žiaden vplyv na poradie uspokojovania a aj časovo neskoršie záložné právo môže byť v prípade
prednosti registrácie uspokojené pred záložným právom, ktoré vzniklo skôr. Takto má každý veriteľ

rovnaké možnosti zabezpečiť si poradie uspokojenia, keď právny poriadok rozlišuje rôzne možnosti
vzniku záložného práva. Odporca v 1) rade si nechal na predmete dražby zaregistrovať záložné právo
už dňa 29.1.2010 a rovnakú možnosť mal v zmysle ustanovenia § 15 Zákona o vlastníctva bytov v
prípade existencie platnej pohľadávky aj navrhovateľ, ale túto možnosť nevyužil a jeho zákonné záložné
právo ani do podania návrhu, ani do konania dražby nehnuteľnosti zaregistrované na liste vlastníctva

nebolo. Preto pri výkone záložného práva odporca v 1) rade nebol povinný oznámiť začatie výkonu
záložného práva navrhovateľovi, keďže on bol prvým záložným veriteľom. Z výkazu dlžoby odporkyne
4) predloženého navrhovateľom súd zistil, že vlastníčka bytu riadne a včas neplatila mesačnú
zálohovanú úhradu za užívanie bytu od marca 2010 (pri splatnosti marcovej platby do 28.2.2010), teda
pohľadávka navrhovateľa voči nej vznikla až 1.3.2010. Predpokladom na vznik každého záložného

práva je predovšetkým existencia konkrétnej pohľadávky, ktorá v čase realizácie záložného práva
musí existovať. V danom prípade zákonné záložné právo navrhovateľa podľa § 15 ods.1 Zákona č.
182/1993 Z.z. mohlo byť realizované prvýkrát po vzniku jeho pohľadávky voči vlastníčke bytu dňom
1.3.2010, kedy sa zálohová platba za mesiac marec 2010 stala splatnou. Všetky ďalšie pohľadávky
navrhovateľa sa stali splatnými až neskôr podľa špecifikácie dlhu založeného do spisu na čl. 229-233.

Pohľadávka navrhovateľa voči odporkyni 4) teda vznikla neskôr, než bolo záložné právo odporcu 1)
vyznačené na liste vlastníctva. Súd je toho názoru, že za prednostného záložného veriteľa možno
považovať len takého záložného veriteľa, ktorého záložné právo je zaregistrované ako prvé v poradí.
Vznik záložného práva totižto nemá žiaden vplyv na poradie uspokojovania a aj časovo neskoršie
záložné právo môže byť v prípade prednosti registrácie uspokojené pred záložným právom, ktoré vzniklo

skôr. Takto je zachovaná zásada rovnosti, pretože každý veriteľ má rovnaké možnosti zabezpečiť si
poradie uspokojenia registráciou záložného práva. Pokiaľ by zákonodarca mal záujem uprednostniť pri
súbehu záložných právo zákonného záložcu, bol by takúto skutočnosť explicitne zakotvil v zákone. V
ustanovení § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka zakotvil prioritu prvého zaregistrovaného záložného
veriteľa, ktorého označil ako prednostného záložného veriteľa, preto registrácia záložného práva je

jedinou právnou skutočnosťou, s ktorou zákon spája možnosť prednostného uspokojenia. Registráciu
záložného práva nie je možné stotožňovať s momentom vzniku záložného práva. To, že navrhovateľovi
vzniklo zo zákona záložné právo znamená len toľko, že nemusí sa domáhať v osobitnom konaní vzniku
tohto práva a je na ňom, či toto právo požiada vyznačiť na liste vlastníctva. S poukazom na uvedenésúd dospel k záveru, že záložné právo odporcu 1) je v poradí rozhodujúcom pre uspokojenie záložných
práv prvé a preto návrh ako neopodstatnený zamietol.

Podľa § 142 ods. l-3 O.s.p., účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov
potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.
Ak mal účastník vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že
žiadny z účastníkov nemá na náhradu trov právo. Aj keď mal účastník vo veci úspech len čiastočný,
môže mu súd priznať plnú náhradu trov konania, ak mal neúspech v pomere nepatrnej časti alebo ak

rozhodnutie o výške plnenia záviselo od znaleckého posudku alebo od úvahy súdu.

Podľa § 137 O.s.p. trovy konania sú najmä hotové výdavky účastníkov a ich zástupcov včítane súdneho
poplatku, ušlý zárobok účastníkov a ich zákonných zástupcov, trovy dôkazov, odmena notára za
vykonávané úkony súdneho komisára a jeho hotové výdavky, náhrada výdavkov právnickej osoby, ktorá
je oprávnená zastupovať v konaní podľa osobitného predpisu, odmena správcu dedičstva a jeho hotové

výdavky, tlmočné a odmena za zastupovanie, ak je zástupcom advokát.

Odmena advokáta sa určuje podľa Vyhlášky č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov za
poskytovanie právnych služieb v znení neskorších predpisov. Odmena za jeden úkon právnej služby
vychádza z hodnoty veci, alebo práva v konaní uplatneného.

Podľa § 142 ods. 1 O.s.p. súd úspešnému odporcovi v 2) rade priznal náhradu trov konania sumou
725,62 Eur podľa vyššie citovanej vyhlášky za tieto úkony právnych služieb:
- prevzatie veci podľa § 11 ods. l a 13a ods. 1 písm.a) 61,87 Eur,
- za zastupovanie pojednávaní, ktoré bolo odročené bez prejednania veci podľa § 11 ods. 1 a § 13a

ods. 4 vo výške 1-iny tarifnej odmeny 15,47 Eur,
- za zastupovanie na pojednávaní dňa 23.10.2015 podľa § 11 ods. 1 a 13a ods.1 písm. d) sumu 64,54
Eur,
- za zastupovanie na pojednávaní dňa 3.2.2016 podľa § 11 ods. 1 a 13a ods.1 písm. d) sumu 66,- Eur,
20%-ný DPH podľa § 18 ods.3 zo sumy 207,80 Eur, t.j. 41,56 Eur, spolu 249,45 Eur,

- režijný paušál podľa § 16 ods.3, 2x 8,04, 1. 8,39 a 1x 8,58 Eur, t.j. 33,05 Eur + DPH 6,61 Eur, t.j.
spolu 39,66 Eur,
- náhrada za stratu času za cestu Trnava - Komárno a späť podľa § 17 ods. l, vo výške 1/60-ina
výpočtového základu za každú aj začatú polhodinu 6 polhodiny dňa 16.6.2014 po 13,40 Eur, t.j. 80,40
Eur; dňa 23.10.2015 a 3.2.2016 po 80,40 Eur (správne za každú začatú polhodinu dňa 23.10.2015 po

13,98 Eur a dňa 3.2.2016 po 14,30 Eur, avšak odporca si uplatnil iba vo výške 13,40 Eur); t.j. 241,20
Eur + DPH 48,24 Eur, spolu 289,44 Eur,
- cestovné náhrady osobným motorovým vozidlom zn. Š. J. XY, S.: G., pri spotrebe 6,5 lit/100km za 3
cesty z Trnavy do Komárna a späť ( 92 km x 2 = 184km) a pri cene phm dňa 16.6.2014 pri cene 1,502
Eur/lit (17,96 Eur), dňa 23.10.2015 v cene 1,205 Eur/lit (14,41 Eur) a dňa 3.2.2016 pri cene 1,144 Eur/

lit (13,68 Eur) spolu 46,05 Eur,
- za opotrebovanie vozidla § 15 písm. a), 16 ods. 4 a § 1 písm. b) Opatrenia č.632/2008 Z.z. , 0,183
Eur x 3 cesty , 552 km, t.j. 101,02 Eur.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho

doručenia prostredníctvom podpísaného súdu na Krajský súd v Nitre.

Podľa § 205 ods.1-3 O.s.p. v odvolaní sa má popri všeobecných
náležitostiach (§ 42 ods.3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie, alebo postup súdu

považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie proti rozsudku,
alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len
tým, že :
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods.1
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo vecic) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykoval navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené
(§ 205a)
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,
oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného
zákona.