Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, December 8, 2016

Súd: Okresný súd Poprad
Spisová značka: 12C/494/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8715214406
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 12. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. František Zelený

ECLI: ECLI:SK:OSPP:2016:8715214406.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Poprad samosudcom Františkom Zeleným v právnej veci žalobcu E. G., F.. XX.X.XXXX, T.

H., A. XXX/XX, štátne občianstvo Slovenská republika, práv. zast. D.. Z. A., I. J. J.Í. H., Š. XXX/XX, proti
žalovanému J., J..S..Z.., J. J. U., U. XX, O.: XX XXX XXX, H.. W.. D.. R. F.P., I. J. J. H., A.. J. XXXX/X,
v konaní o vyslovenie neplatnosti zmluvy s prísl., takto

r o z h o d o l :

Žalovaný j e p o v i n n ý vydať žalobcovi bezdôvodné obohatenie v sume 1.600,- eur s 5,05 % ročným
úrokom z omeškania od 26.11.2015 do zaplatenia.

V prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a .

Náhradu trov stranám n e p r i z n á v a .

Žalovaný j e p o v i n n ý uhradiť súdny poplatok za konanie vo výške 96,- eur na účet Okresného
súdu Poprad, do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 21.12.2015 domáhal, aby určil, že zmluva o rezervácii
nehnuteľnosti a o poskytnutí súčinnosti pri kúpe nehnuteľnosti uzavretá dňa 14.8.2015 medzi stranami
je neplatná. Zároveň žiadal, aby súd uložil povinnosť žalovanému vydať mu bezdôvodné obohatenie

v sume 2.000,- eur s 8,05 % úrokom z omeškania od 26.11.2015 do zaplatenia. Na pojednávaní v
priebehukonaniazobralžalobuspäťosumu400,-eur.Žalobuvpísomnompodaníodôvodniltým,žedňa
23.7.2015 uzavrel so spoločnosťou J. S., J..S..Z.. zmluvu o rezervácii a poskytovaní služieb súvisiacich
s kúpou nehnuteľnosti. Zmluvu podpísal za okolností, kedy nedošlo k samotnej ohliadke nehnuteľnosti
z dôvodu na strane realitnej kancelárie. Pri podpise zmluvy uhradil rezervačnú zálohu 1.900,- eur. Pri
následnej ohliadke bytu zistil, že tento nezodpovedá popisu zverejnenom realitnou kanceláriou a je
pre neho nevyhovujúci. Realitná kancelária mu odmietla vrátiť rezervačnú zálohu s odôvodnením, že

si uplatňuje zmluvnú pokutu vo výške 80 % z uhradenej rezervačnej zálohy. Sám pritom zmluvné
podmienky neporušil. Pri následných jednaniach realitná kancelária upustila od zmluvnej pokuty pod
podmienkou, že žalobca s ňou uzavrie novú zmluvu na kúpu iného bytu. V snahe získať vyplatenú
zálohu preto dňa 14.8.2015 podpísal novú zmluvu v domnienke, že sa jedná o tú istú spoločnosť, aj
keď nemal záujem jednať o kúpe bytu s touto spoločnosťou. K vráteniu rezervačnej zálohy došlo až
dňa 16.9.2015, kedy bola podpísaná dohoda o ukončení zmluvy o rezervácii. Predmetom novej zmluvy
bolo sprostredkovanie nového bytu. Zmluvnou strannou však bol už žalovaný. Rezervačná záloha bola

stanovená vo výške 3.000,- eur, z ktorej dňa 16.9.2015 uhradil sumu 2.000,- eur. Zmluvu pokladá za
neplatnú, pretože táto obchádza zákon a je v rozpore s dobrými mravmi. Aj keď sa jedná o zmluvu
spotrebiteľskú,žalovanýkonštatujejejuzavretiepodľaust.§262anasl.Obchodnéhozákonníka.Zmluva
obsahuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech žalobcu,predovšetkým v ust. článku 3 bod 2 a článku 4 bod 3 v stanovení zmluvnej pokuty, ak nedôjde na
strane žalobcu k uzavretiu kúpnej zmluvy z akéhokoľvek dôvodu. V zmluve nie je špecifikované, čo je
porušením podmienok zmluvy. Dané ustanovenie je preto nekalou zmluvnou podmienkou, žalobcovi

zmluva neukladá žiadnu povinnosť a výška zmluvnej pokuty je stanovená neprimerane. Pri uzatváraní
zmluvy žalovaný zamlčal podstatnú skutočnosť spočívajúcu v tom, že na ponúkanom byte viazne ťarcha
vo forme exekučného záložného práva. O ťarche nemal vedomosť ani od vlastníka bytu. S takouto
ťarchou odmietol byt kúpiť a medzičasom bol neúspešný aj v žiadosti o poskytnutie hypotekárneho
úveru bankou. Žalovaný mal vedomosť, že platba za nehnuteľnosť bude realizovaná hypotekárnym

úverom a rovnako sa žalovaný vyjadril, že pri neschválení hypotekárneho úveru mu bude rezervačná
záloha vrátená. V návrhu dohody o urovnaní však žalovaný poskytnutú zálohu odmietol vrátiť. Zmluvu
žalobca uzatvoril pod hrozbou prepadnutia rezervačnej zálohy z predchádzajúcej zmluvy, preto u neho
nie je súlad vôle s prejavom. Na preukázanie svojich tvrdení predložil zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti,
dohodu o ukončení zmluvného vzťahu, výpisy z obchodného registra, písomnú korešpondenciu strán
a žiadal vypočuť strany v konaní. Na pojednávaní uviedol, že v roku 2015 navštívil realitnú kanceláriu

s cieľom zakúpenia jednoizbového bytu. Zástupca realitnej kancelárie mu oznámil, že takýto byt je k
dispozícii, avšak momentálne nemá možnosť byt prehliadnuť. Vyjadril sa, že byt berie, podpísal zmluvu
a zložil zálohu. V priebehu týždňa pri ohliadke však zistil, že sa jedná o pivničné priestory, s ktorými
nesúhlasil. Následne mu bola ponúknutá nehnuteľnosť p. Oračkovej, ktorú sa rozhodol kúpiť. K pôvodnej
sume rezervačnej zálohy priplatil 100,- eur a celkom suma 2.000,- eur bola vložená na účet žalovaného.

Finančné prostriedky na zaplatenie kúpnej ceny riešil so svojim finančným poradcom. Kvôli ťarche na
byte v práve exekútora na sumu 2.000,- eur sa predlžovali jednania s bankou. Medzitým mu skončila
platnosť pracovnej zmluvy, kvôli čomu mu banka úver neposkytla. Ďalší pracovný pomer dojednal opäť
na dobu určitú. Byt si nakoniec nekúpil, pretože na jeho zakúpenie po neschválení úveru nemal finančné
prostriedky.

2.Žalovaný vo svojom písomnom vyjadrení žalobu žiadal zamietnuť. Na výzvu žalobcu tomuto oznámil,
že časť rezervačnej zálohy vo výške 400,- eur mieni vrátiť, o čom bol právny zástupca žalobcu
upovedomený listom dňa 3.12.2015. Napriek uvedenému je predmetom žaloby suma 2.000,- eur.
Zmluvu strany uzavreli dňa 14.8.2015 na dobu určitú do 14.10.2015. K podpísaniu kúpnej zmluvy

nedošlo, pretože financujúca banka žalobcovi ako klientovi odmietla poskytnúť úver. Poskytnutie
úveru žalobca totiž zmaril už v minulosti. Žalobca od zmluvy o rezervácii neodstúpil. Porušil svoju
povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, čím žalovanému vznikol nárok na zmluvnú pokutu vo výške 80 %
z rezervačnej zálohy, čo predstavovalo sumu 2.400,- eur. Sám žalovaný zmluvnú pokutu znížil o
1/3-inu na sumu 1.600,- eur a listom zo dňa 26.11.2015 započítal svoj nárok na zmluvnú pokutu s

nárokom žalobcu na vrátenie rezervačnej zálohy. Tým nárok žalobcu na vrátenie 1.600,- eur zanikol.
Zmluvu žalobca uzavrel slobodne, bez nátlaku. Zmluvná pokuta bola dohodnutá v súvislosti s porušením
povinnosti žalobcu uzavrieť kúpnu zmluvu alebo zložiť rezervačnú zálohu v plnej výške 3.000,- eur.
Žalobca mal vedomosť o zriadení exekučného záložného práva na byt a ku dňu skončenia zmluvného
vzťahu na liste vlastníctva ťarcha už zapísaná nebola. Žalobcu ako spotrebiteľa nezbavuje povinnosť

dodržiavať zmluvné podmienky vrátane povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu. Zmluva bola uzavretá a
zaväzuje obe strany. Žalovaný splnil všetky povinnosti vyplývajúce zo zmluvy a k neuzatvoreniu kúpnej
zmluvy došlo iba z dôvodov na strane žalobcu. Zmluva v jednotlivých ustanoveniach neobsahuje
nerovnováhu medzi zmluvnými stranami. Nebyť zmluvných dojednaní, žalovaný by pracoval zadarmo.
Na preukázanie svojich tvrdení predložil písomnú komunikáciu so žalobcom, poštový poukaz, správu

banky, list vlastníctva a žiadal k veci vypočuť ako svedkov E. P. I. Q. A.. Žalovaný vo výpovedi pred
súdom uviedol, že spoločnosť sprostredkovala žalobcovi kúpu bytu a na zaplatenie kúpnej ceny mal už
žalobca schválený úver od banky. Z dôvodu odmietnutia tejto nehnuteľnosti žalobcovi bola ponúknutá
ďalšia nehnuteľnosť, na ktorej síce viazli určité ťarchy, ale tieto realitná kancelária sama vyrovnala.
Úver žalobcovi na tento byt nebol schválený zrejme preto, že pôvodný úver nečerpal. Z rezervačnej

zálohy 2.000,- eur žalobcovi bola vrátená suma 400,- eur. V súvislosti s obchodným prípadom žalovaný
kontaktoval všetkých exekútorov, zabezpečil vyplatenie dlhov viaznucich na byte, zabezpečil výmaz
všetkých tiarch z listu vlastníctva, posudok a návrh kúpno-predajnej zmluvy.

3.Súd na základe dokazovania vykonaného v súlade s prednesmi strán, ich vypočutím, vypočutím

svedkov Q. A., E. P., oboznámením listinných dôkazov, a to písomnej komunikácie strán, výpisov z
obchodného registra, zmlúv, dohôd, návrhu dohody, poštového poukazu zistil nasledovný skutkový stav:
Podľa výpisu z Obchodného registra OS Prešov, vo vložke č. 25268/P je zapísaná spoločnosť J. S.,
J..S..Z.. U., P. P. J. E. M. I. E. M.. R. R. Č.. 31693/P je zapísaná spoločnosť J., J..S..Z.. U. s rovnakýmsídlom, ktorej konateľmi sú rovnako E. M. I. E. M.. Dňa 23.7.2015 uzavrel žalobca so spoločnosťou J.
S., J..S..Z.. U. zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti a poskytnutí súčinnosti pri kúpe nehnuteľnosti a to bytu
v k. ú. Nová Lesná, zapísaného na LV č. 542. Kúpna cena nehnuteľnosti bola stanovená na 26.900,-

eur a záloha na celkovú kúpnu cenu (rezervačná záloha) 1.900,- eur. Dňa 16.9.2015 zmluvné strany
uzavreli dohodu o ukončení tejto zmluvy. Podľa článku 2 zmluvy si sprostredkovateľ nebude nárokovať
zmluvné podmienky v prípade, ak záujemca kúpi od sprostredkovateľa inú nehnuteľnosť. Suma zloženej
zálohy vo výške 1.900,- eur bude použitá na rezerváciu vybranej nehnuteľnosti na kúpu. Dňa 14.8.2015
žalobca uzavrel so spoločnosťou J., s.r.o. zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti a poskytnutí súčinnosti

pri kúpe nehnuteľnosti podľa § 262 Ob. zák. a nasl. Podľa článku 1 sa záujemca zaviazal poskytnúť
všetku potrebnú súčinnosť k uzavretiu kúpnej zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo inej
zmluve o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam a sprostredkovateľ sa zaviazal, že bude vyvíjať činnosť
smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou. Nehnuteľnosť
bola definovaná ako byt zapísaný na LV č. 529 v k. ú. Nová Lesná, celková kúpna cena bola stanovená
na 27.000,- eur a záloha na celkovú kúpnu cenu (rezervačná záloha) 3.000,- eur s termínom splatnosti

do 30 dní od podpisu zmluvy. Doba trvania zmluvy bola určená do 14.10.2015. Podľa článku 2 bod 1
záujemca sa zaviazal poskytnúť všetku potrebnú súčinnosť potrebnú k podpisu kúpnej zmluvy, zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve alebo inej zmluve o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam.
Podľa článku 2 bod 4 zmluvy, záujemca prehlásil, že si je vedomý, že v prípade, ak do uplynutia
dohodnutej doby rezervácie nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo

inej zmluve o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam zo strany záujemcu, tak sprostredkovateľovi
vznikne okrem nároku na zmluvnú pokutu podľa článku IV bod 3............. Podľa článku 3 bod 1
sprostredkovateľ sa zaviazal, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť
uzavrieť kúpnu zmluvu.

4.Podľa článku 3 bod 2 sprostredkovateľ si vyhradil právo uplatniť si voči záujemcovi zmluvnú pokutu vo
výške 80 % zo zálohy uvedenej v článku 1 tejto zmluvy v prípade, ak záujemca poruší svoje povinnosti
vyplývajúce z tejto zmluvy vrátane situácie, keď nedôjde do uplynutia dohodnutej doby rezervácie k
uzavretiu kúpnej zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo inej zmluve o prevode vlastníctva
k nehnuteľnostiam pre prekážky na strane záujemcu. Podľa článku 4 bod 3 v prípade, ak nedôjde

do uplynutia dohodnutej doby rezervácie k podpisu kúpnej zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
alebo inej zmluve o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam z dôvodu na strane záujemcu, prípadne
ak záujemca nezloží, či neprevedie do uplynutia dohodnutej doby rezervácie rezervačnú zálohu alebo
zostávajúcu časť kúpnej ceny, je záujemca povinný zaplatiť sprostredkovateľovi zmluvnú pokutu vo
výške 80 % zo zálohy uvedené v článku 1, pričom sprostredkovateľ je oprávnený započítať vyššie

uvedenú zmluvnú pokutu so zloženou rezervačnou zálohou. Dňa 5.11.2015 žalovaný pripravil písomný
návrhdohodyourovnaníuzatvorenépodľa§585anasl.OZ,podľaktorejzaplatenímsumy1.600,-eursú
uspokojené všetky nároky sprostredkovateľa podľa zmluvy. Podľa výpisu Č.J., I..J.. H. H., dňa 16.9.2015
bola v prospech účtu 4021961749/7500 zaúčtovaná suma 2.000,- eur prijatá klientom E. G.. Listom
zo dňa 18.11.2015 žalobca prostredníctvom právneho zástupcu požiadal žalovaného o vrátenie sumy

2.000,- eur, najneskôr do 25.11.2015. Listom zo dňa 26.11.2015 žalovaný zástupcovi žalobcu oznámil,
že klient trvá na uplatnenej zmluvnej pokute vo výške 1.600,- eur, pričom dané písomné podanie je
oficiálnym uplatnením si nároku na zmluvnú pokutu a žalovaný zároveň týmto jednostranne započítava
svoju pohľadávku vo výške 1.600,- eur s pohľadávkou žalobcu na vrátenie rezervačnej zálohy. Zvyšok
rezervačnej zálohy vo výške 400,- eur bude žalobcovi vrátený po tom, čo žalobca oznámi číslo svojho

účtu. Podľa výpisu z LV č. XXX P.. Ú.. F. A. ako vlastník nehnuteľnosti bytu č. 6 na 2. poschodí je
evidovaná E. Z.. Na liste vlastníctva je v časti C poznamenané zákonné záložné právo v prospech
spoločenstva vlastníkov bytov. Podľa ústrižku poštovej poukážky zo dňa 15.3.2016 žalovaný poukázal
žalobcovi sumu 400,- eur na adresu jeho bydliska. Listom zo dňa 26.11.2015 Slovenská sporiteľňa, a.s.
oznámila žalobcovi zamietnutie žiadosti o poskytnutie úveru z dôvodu rozhodnutia banky.

5.Svedok E. P. uviedol, že ako živnostník sa zaoberá finančným sprostredkovaním služieb. Žalobcovi
4x vybavoval hypotekárny úver. Jeden úver na kúpu nehnuteľnosti bol žalobcovi schválený v pobočke
Slovenskej sporiteľne Stará Ľubovňa. Medzitým však žalobca sa rozhodol zakúpiť si iný byt a preto
oslovil banku s cieľom prefinancovania kúpy novej nehnuteľnosti. Hypotekárny úver je schvaľovaný

vždy samostatne na kúpu konkrétnej nehnuteľnosti. Vzhľadom k tomu, že žalobca uzatvoril novú
pracovnú zmluvu opäť na dobu určitú, neboli splnené podmienky banky pre priznanie nového úveru a
z uvedeného dôvodu so žalobcom ukončil spoluprácu. Ďalšie jednania so žalobcom nesúviseli s kúpou
spornej nehnuteľnosti.6.Svedok Q. A.Č. uviedol, že so žalovaným mal uzavretú zmluvu o spolupráci na sprostredkovanie
obchodu. So žalobcom sa prvýkrát stretol na ohliadke prízemného bytu v Novej Lesnej, po ktorej sa

žalobca vyjadril, že byt má záujem odkúpiť. Preto podpísal rezervačnú zmluvu a ďalšie dokumenty
súvisiaceskúpou.Žalobcasizabezpečilfinančnéprostriedkyhypotekárnymúverom.Poschváleníúveru
žalobca žalovanému oznámil, že si našiel iný byt. Žalovaný sa rozhodol spolupracovať so žalobcom pri
jeho kúpe. Jednalo sa o byt p. Z.. Po ohliadke strany uzavreli zmluvu o rezervácii a poskytnutí súčinnosti
pri kúpe. Osobne vyhotovil návrh zmluvy, ktorú za spoločnosť podpísal konateľ. Žalobca zložil časť

rezervačnej zálohy vo výške 2.000,- eur. Realitná kancelária sa rozhodla dlh z ťarchy viaznucej na byte
vyplatiťzvlastnýchprostriedkovataktobollistvlastníctvapripravenýprejednaniesbankou.Oznámením
o neposkytnutí úveru žalobcovi spoločnosti vznikol nárok na uplatnenie zmluvnej pokuty vo výške 80 %
rezervačnej zálohy. Žalovaný si uplatnil zmluvnú pokutu iba zo sumy skutočne zloženej zálohy 2.000,-
eur. Žalobca bol upovedomený o tom, že už z prvého zmluvného vzťahu spoločnosti vznikol nárok na
zaplatenie zmluvnej pokuty a o uplatnení zmluvnej pokuty bol upovedomený aj v konkrétnom prípade.

Stanovenie rezervačnej zálohy súvisí s tým, koľko práce realitná kancelária s daným prípadom bude
mať. So žalobcom všetky zmluvy prerokoval. Konkrétne zmluvné podmienky spolu neprešli. Žalobca bol
iba informovaný, aké následky bude mať odmietnutie nehnuteľnosti alebo neposkytnutie úveru. Celkovo
exekútorom v súvislosti s výmazom tiarch na byte p. Z. bola realitnou kanceláriou poukázaná suma cca
2.000,- eur.

Podľa § 37 o.z.
(1) Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.
(2) Právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, je neplatný.

(3) Právny úkon nie je neplatný pre chyby v písaní a počítaní, ak je jeho význam nepochybný.
Podľa § 41 O.z., ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu, je neplatnou len táto
časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za ktorých k nemu došlo,
nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

Podľa § 49 O.z., účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo
od zmluvy odstúpiť.
Podľa § 52 O.z.
(1) Spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ
so spotrebiteľom.

(2) Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce
právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej
strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo
účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom
je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali

použiť normy obchodného práva.
(3) Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej
obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.
(4) Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci
predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

Podľa § 53 o.z.
(1) Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu
v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná
podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a
primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli

neprijateľné podmienky individuálne dojednané.
(2) Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ
možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah.
(3) Ak dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a
spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané.

(4) Za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré
a) má spotrebiteľ plniť a s ktorými sa nemal možnosť oboznámiť pred uzavretím zmluvy,b) dovoľujú dodávateľovi previesť práva a povinnosti zo zmluvy na iného dodávateľa bez súhlasu
spotrebiteľa, ak by prevodom došlo k zhoršeniu vymožiteľnosti alebo zabezpečenia pohľadávky
spotrebiteľa,

c) vylučujú alebo obmedzujú zodpovednosť dodávateľa za konanie alebo opomenutie, ktorým sa
spotrebiteľovi spôsobila smrť alebo ujma na zdraví,
d) vylučujú alebo obmedzujú práva spotrebiteľa pri uplatnení zodpovednosti za vady alebo
zodpovednosti za škodu, e) umožňujú dodávateľovi, aby spotrebiteľovi nevydal ním poskytnuté plnenie
aj v prípade, ak spotrebiteľ neuzavrie s dodávateľom zmluvu alebo od nej odstúpi,

f) umožňujú dodávateľovi odstúpiť od zmluvy bez zmluvného alebo zákonného dôvodu a spotrebiteľovi
to neumožňujú,
g) oprávňujú dodávateľa, aby bez dôvodov hodných osobitného zreteľa vypovedal zmluvu uzavretú na
dobu neurčitú bez primeranej výpovednej lehoty,
h)prikazujúspotrebiteľovi,abysplnilvšetkyzáväzkyajvtedy,akdodávateľnesplnilzáväzky,ktorévznikli,
i) umožňujú dodávateľovi jednostranne zmeniť zmluvné podmienky bez dôvodu dohodnutého v zmluve,

j) určujú, že cena tovaru alebo služieb bude určená v čase ich splnenia, alebo dodávateľa oprávňujú
na zvýšenie ceny tovaru alebo služieb bez toho, aby spotrebiteľ mal právo odstúpiť od zmluvy, ak cena
dohodnutá v čase uzavretia zmluvy je podstatne prekročená v čase splnenia,
k) požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako
sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku,

l) obmedzujú prístup k dôkazom alebo ukladajú spotrebiteľovi povinnosti niesť dôkazné bremeno, ktoré
by podľa práva, ktorým sa riadi zmluvný vzťah, mala niesť iná zmluvná strana,
m) v prípade čiastočného alebo úplného nesplnenia záväzku zo strany dodávateľa neprimerane
obmedzujú alebo vylučujú možnosť spotrebiteľa domáhať sa svojich práv voči dodávateľovi vrátane
práva spotrebiteľa započítať pohľadávku voči dodávateľovi,

n)spôsobujú,žeplatnosťzmluvyuzatvorenejnadobuurčitúsapouplynutíobdobia,naktorúbolazmluva
uzavretá, predĺži, pričom spotrebiteľovi priznávajú neprimerane krátke obdobie na prejavenie súhlasu
s predĺžením platnosti zmluvy,
o) oprávňujú dodávateľa rozhodnúť o tom, že jeho plnenie je v súlade so zmluvou, alebo ktoré priznávajú
právo zmluvu vykladať iba dodávateľovi,

p) obmedzujú zodpovednosť dodávateľa, ak bola zmluva uzavretá sprostredkovateľom, alebo vyžadujú
uzavretie zmluvy prostredníctvom sprostredkovateľa v osobitnej forme,
r) umožňujú, aby bol spor medzi stranami riešený v rozhodcovskom konaní bez splnenia podmienok
ustanovených osobitným zákonom,
s) požadujú, aby spotrebiteľ poskytol zabezpečenie splnenia svojho záväzku v hodnote neprimerane

vyššej, ako je výška jeho záväzku vyplývajúca zo spotrebiteľskej zmluvy v čase uzavretia dohody o
zabezpečení splnenia záväzku spotrebiteľa,
t) požadujú od spotrebiteľa plnenie za službu, ktorej poskytnutie dodávateľom v prevažnej miere
nesleduje záujmy spotrebiteľa,
u) požadujú od spotrebiteľa, aby bol neprimerane dlho viazaný zmluvou aj keď pri uzavieraní zmluvy

bolo zrejmé, že predmet zmluvy možno dosiahnuť v podstatne kratšom čase,
v) požadujú od spotrebiteľa uhradenie plnení, o ktorých spotrebiteľ nebol pred uzavretím zmluvy
preukázateľne informovaný, ktorých úhrada nebola upravená v zmluve alebo za ktoré spotrebiteľ
nedostáva dohodnuté protiplnenie.

(5) Neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné
Podľa § 54 o.z.
(1) Zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou sa nemôžu odchýliť od tohto zákona v
neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred vzdať svojich práv, ktoré mu tento
zákon alebo osobitné predpisy na ochranu spotrebiteľa priznávajú, alebo si inak zhoršiť svoje zmluvné

postavenie.
(2) V pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.

(3) V pochybnostiach o význame zmluvnej podmienky sa výklad priaznivejší pre spotrebiteľa neuplatní,
ak právo na príslušnom orgáne uplatňuje právnická osoba založená alebo zriadená na ochranu

spotrebiteľa.
Podľa § 451 o.z.
(1) Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.(2) Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 498 o.z., na to, čo dal pred uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí sa ako na preddavok.

Podľa § 544 O.z.
(1) Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý

túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti
nevznikne škoda.
(2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo
určený spôsob jej určenia.

3) Ustanovenia o zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti

právnym predpisom (penále).
Podľa § 545 o.z.
(1) Ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné, je dlžník zaviazaný plniť povinnosť, ktorej
splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej zaplatení.

(2) Veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa
vzťahuje zmluvná pokuta, ak z dojednania účastníkov o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné. Veriteľ
je oprávnený domáhať sa náhrady škody presahujúcej zmluvnú pokutu, len keď je to medzi účastníkmi
dohodnuté.
(3) Ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie

povinnosti nezavinil.
Podľa § 545a, neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a
význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej
porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá
porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej škody.

Podľa § 580 o.z., ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu,
zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému prejav
smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie.
S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti a citované zákonné ustanovenia mal súd preukázané,
že žaloba je v časti dôvodná. Strany uzavreli dňa 14.8.2015 zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti a

poskytnutí súčinnosti pri kúpe nehnuteľností s odkazom na ust § 262 ObZ a §§ 642-651 ObZ (ďalej
„zmluva“). Zmluva bola uzavretá na dobu 2 mesiacov do 14.10.2015 bez dojednania odmeny resp.
provízie. V Článku I. sa žalobca ako záujemca v zmluve zaviazal poskytnúť všetku potrebnú súčinnosť
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo inej zmluve o prevode vlastníctva
k nehnuteľnostiam a sprostredkovateľ sa zaviazal, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby

záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou. Zmluvu je potrebné považovať s
poukazom na ust. § 52 O.z. aj za zmluvu spotrebiteľskú, pretože žalovaný vystupoval pri jej uzavretí
v pozícii dodávateľa, keďže konal v rámci svojej podnikateľskej činnosti a žalobca uzavrel zmluvu
ako spotrebiteľ, fyzická osoba, nekonal v rámci svojej podnikateľskej činnosti. Zmluva je formulárovou
zmluvou, ktorej obsah nemohol spotrebiteľ ovplyvniť a ktorej ustanovenia nie sú individuálne dojednané.

Z uvedeného dôvodu zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou sa nemôžu odchýliť od
tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemohol vopred vzdať svojich práv,
ktoré mu tento zákon alebo osobitné predpisy na ochranu spotrebiteľa priznávajú, alebo si inak zhoršiť
svoje zmluvné postavenie. V pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je
pre spotrebiteľa priaznivejší .Ustanovenie o zmluvnej pokute uvedené v čl. III bod 2. resp. čl. IV.

bod 3. zmluvy súd vyhodnotil ako neprijateľnú zmluvnú podmienku. Dané formulárové ustanovenia
neboli stranami individuálne dojednané, žalobca nemohol ovplyvniť obsah uvedeného ustanovenia
a keďže dohodnutá zmluvná pokuta bola jednostrannou sankciou, ktorú mal zaplatiť len žalobca a
porušeniepovinnostížalovanéhonebolonijakosankcionované,spôsobujenerovnováhuvpovinnostiach
zmluvných strán v neprospech žalobcu ako spotrebiteľa. Z takejto neplatnej zmluvnej podmienky

nie je možné priznať nárok žalovaného na uplatnenie zmluvnej pokuty. Navyše, toto dojednanie o
zmluvnej pokute súd nepovažuje za určité a zrozumiteľné, z ktorého dôvodu by bola zmluva v tejto
časti neplatnou. Zmluvná pokuta sankcionuje porušenie neexistujúcich, v zmluve nešpecifikovaných
povinností žalobcu ako záujemcu. Žalobca sa totiž v žiadnom ustanovení zmluvy nezaviazal, že uzavriev čase doby rezervácie kúpnu zmluvu, zmluvu o budúcej zmluve, resp. inú zmluvu o prevode vlastníctva
k nehnuteľnostiam. Podľa čl. II sa záujemca zaviazal poskytnúť iba súčinnosť k uzatvoreniu niektorej z
týchtozmlúv.Sankciapostihujebližšienešpecifikovanédôvodynastranezáujemcu,prektorékuzavretiu

zmlúv nedôjde. Vzhľadom k neplatnému dojednaniu o zmluvnej pokute žalovanému nemohlo vzniknúť
tak právo na zmluvnú pokutu a ani právo započítať si túto pohľadávku s pohľadávkou žalobcu na vrátenie
zálohy. Po uplynutí zmluvného vzťahu mal žalovaný povinnosť vrátiť žalobcovi zloženú zálohu na kúpnu
cenu vo výške 2000,- eur. Vrátil mu iba sumu 400,- eur, preto je žaloba dôvodnou v uplatnenej čiastke
1600,- eur. Nie je právne významnou ani obrana žalovaného na uplatnenie moderačného práva čo do

výšky uplatnenej sankcie, pretože je neplatné samotné dojednanie zmluvnej pokuty . V takomto prípade
by ani súd nemal právo na zníženie pokuty. Pokiaľ žalovanému konaním žalobcu vznikla škoda, napr.
uhradením čiastky exekútorovi za účelom zrušenia záložného práva, nič mu nebráni takúto pohľadávku
si uplatniť.

V prevyšujúcej časti istiny súd konanie zastavil z dôvodu späťvzatia žaloby.

Žalobcovi prislúcha v súlade s ust. § 517 O.z. , § 3 NV č. 87/1995 Z.z. a § 563 O.z. zákonný úrok
z omeškania odo dňa nasledujúceho po uplynutí lehoty stanovenej žalobcom na vrátenie peňazí.
K prvému dňu omeškania predstavovala zákonná výška úroku 5,05,- % ročne. V prevyšujúcej časti
uplatneného úroku súd žalobu zamietol.

V časti vyslovenia neplatnosti zmluvy súd rovnako žalobu zamietol ako nedôvodnú. Nezistil skutočnosti
odôvodňujúce vyslovenie neplatnosti samotnej zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a o poskytnutí
súčinnosti. Samotné konštatovanie ustanovení obchodného zákonníka v zmluve nerobí danú zmluvu
neplatnou. Súd už vyššie uviedol, že zmluvu posudzoval aj ako zmluvu spotrebiteľskú podľa ust. §

52 a nasl. OZ, pričom ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách sa použijú vždy ak je to na prospech
zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom, aj keď by inak sa mali použiť normy obchodného práva. Zmluvné
dojednanie týkajúce sa zmluvnej pokuty súd definoval ako neprijateľnú zmluvnú podmienku resp.
neplatný právny úkon, čo však neznamená, že z uvedeného dôvodu je neplatnou celá zmluva. Z povahy
právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za ktorých k nemu došlo, nevyplýva, že túto časť

nemožno oddeliť od ostatného obsahu. Ak žalobca mal za to, že zmluva bola uzavretá v tiesni, mohol od
zmluvy odstúpiť. Podanie žalobcu zo dňa 18.11.2015 o vrátení bezdôvodného obohatenia za odstúpenie
od zmluvy pokladať nemožno. Strana môže odstúpiť iba od platne uzavretej zmluvy. V danom prípade
žalobca konštatuje neplatnosť uzavretia zmluvy s odkazom na ust. § 39 OZ. Nebolo preukázané, aby
žalobca konal ani v omyle, pretože z výpovede svedkov je rovnako zrejmé, že na byte, ktorý mal záujem

odkúpiť viazla ťarcha, ktorú žalovaný vyplatením pohľadávky vymazal. Rovnako nebolo preukázané,
aby žalovaný konal v rozpore s dobrými mravmi v súvislosti s existenciou danej ťarchy.
Náhradu trov konania stranám nepriznal s poukazom na ust. § 255 ods. 2 CSP, pretože každá zo strán
mala úspech v konaní v porovnateľnej časti.

Súd v súlade s ustanovením § 2 ods.2 Zákona o súdnych poplatkoch a položky 1a sadzobníka súdnych
poplatkov tvoriaceho prílohu zákona zaviazal žalovaného na zaplatenie súdneho poplatku vo výške 96 ,-
eur zo sumy 1600,- eur, v ktorej bol žalobca ako spotrebiteľ oslobodený od súdneho poplatku a súd
jeho žalobe vyhovel.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od doručenia rozsudku na tunajšom súde
vo dvoch vyhotoveniach.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že neboli splnené procesné podmienky, súd nesprávnym
procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že
došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený

súd, konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
sa týkajú procesných podmienok,
sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

mábyťnimipreukázané,ževkonanídošlokvadám,ktorémohlimaťzanásledoknesprávnerozhodnutie
vo veci alebo
ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak žalovaný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, žalobca môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku.