Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, May 26, 2015

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 6Co/611/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7011899995
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 05. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gizela Majerčák

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2015:7011899995.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky JUDr. Gizely Majerčák a členov senátu JUDr.

Viktórie Midovej a JUDr. Alexandra Husivargu v občianskoprávnej veci žalobcov: 1. Bytový podnik mesta
Košice, s. r. o., , IČO: 44 518 684, Južné nábrežie 13, Košice a 2. mesto Košice, IČO: 00 691 135,
sídlo úradu Tr. SNP 48/A, Košice, proti žalovanému: M. V., G.. XX.X.XXXX, K. Q. XX, C., zastúpenému
advokátom JUDr. Pavlom Sitárom, Zvonárska 8, Košice, o vypratanie nehnuteľnosti a o vzájomné
nároky žalovaného, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Košice I z 26.3.2014 č. k.
13C/207/2003 - 485

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok vo výroku o zamietnutí vzájomnej žaloby o 400 920 € s príslušenstvom a v rozsahu

zrušenia vec v r a c i a súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

P o t v r d z u j e rozsudok vo zvyšnom rozsahu, okrem výroku o zastavení konania.

Žalobcom n e p r i z n á v a náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca 1 ako správca a žalobca 2 ako vlastník nehnuteľnosti sa domáhali toho, aby rozsudkom súdu
žalovanému ako bývalému nájomcovi bola uložená povinnosť do 15 dní od právoplatnosti rozsudku
vypratať nebytový priestor č. 12 - 4 o celkovej výmere 34,44 m2, nachádzajúci sa na prízemí domu na

Q. F. XX Z. C., zapísaný na LV č. XXXXX pre okres Košice I, obec Košice - Staré mesto, C. Ú. A. M. a
odovzdať ho žalobcovi 1, pretože od uplynutia výpovednej doby k 30.4.2003 sporný priestor užíva bez
právneho dôvodu.

Žalovaný proti žalobe sa bránil tvrdením, že ide o priestor bytového charakteru a predmetom právneho
vzťahu medzi účastníkmi preto bol nájom bytu. Tento vznikol konkludentne, dosiaľ nebol vypovedaný
a žaloba nemôže byť preto opodstatnená. Vzájomnou žalobou sa domáhal, aby obom žalobcom bola

uloženápovinnosťzaplatiťmu1000000Sk(33193,92€)spríslušenstvomtitulomrekonštrukčnýchprác
a investícií vložených do spornej nehnuteľnosti a následne (od 20.2.2012) sa domáhal, aby žalobcom
solidárne bola uložená povinnosť zaplatiť mu ďalších 400 920 € s príslušenstvom titulom ušlého zisku,
ktorý mu vznikol v dôsledku omeškania žalobcov s uzatvorením nájomnej zmluvy na dobu neurčitú za
účelom prevádzky lekárne a predajne zdravotníckych pomôcok v spornom priestore.

Obaja žalobcovia proti nárokom žalovaného sa bránili námietkou premlčania, ohľadom nároku na 33

193,92 € žalobca 1 sa bránil aj tvrdením, že žalovaný vynaloženie týchto nákladov nepreukázal.

Okresný súd Košice I rozsudkom označeným v záhlaví vyhovel žalobe o vypratanie sporného
nebytového priestoru. Vzhľadom na vek budovy (starý meštiansky dom) a s tým súvisiacu absenciudokladov preukazujúcich tak charakter predmetného priestoru, ako aj to, či v priebehu rokov vôbec došlo
k vydaniu rozhodnutia o zmene účelu užívania sporného priestoru, pri určení charakteru predmetného
priestoru vychádzal z iných dôkazov [vyjadrenie Krajského pamiatkového úradu, že pôvodná bytová

funkcia sporného priestoru po roku 1989 sa zmenila na nebytovú, s čím korešponduje aj fakt, že s
právnou predchodkyňou žalovaného na daný priestor bola uzavretá hospodárska zmluva (15.2.1983),
resp. neskôr zmluva o nájme nebytového priestoru (28.8.1998)], ale aj z okolností uzavretia zmluvy z
13.11.2000 o predaji časti podniku predchádzajúcich nájomcov žalovanému, z dodatku č. 1 z 1.10.2002
k zmluve o nájme sporných nebytových priestorov, z účelu využitia sporných priestorov na predmet

podnikania žalovaného (obťahovanie gombíkov, plisovanie látok), ako i na samotným žalovaným
v súlade so zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov zabezpečené
predchádzajúce súhlasné stanovisko príslušnej mestskej časti s nájmom sporného priestoru za týmto
účelom. Prihliadal na to, že žalovaný sporný priestor celý čas užíval ako nebytový, vedel, že takto ho
užívala aj jeho právna predchodkyňa, od ktorej zmluvou z 13.11.2000 kúpil časť jej spoločného podniku
s Ing. Martinom Lazúrom a s predchádzajúcim súhlasom mestskej časti pokračoval v nájme sporného

priestoru, kde vykonával svoju podnikateľskú činnosť. Nikdy sporný priestor neužíval na bytové účely,
ani sa nedomáhal určenia neplatnosti výpovede z nájmu žalobou na súde. Keďže zo strany žalobcov
absentovala vôľa so žalovaným uzavrieť zmluvu o nájme bytu, pričom tento súdny spor o vypratanie
predmetných priestorov sa viedol od roku 2003, považoval za vylúčené, aby medzi účastníkmi nájomný
pomer vznikol konkludentne. Vysporiadal sa aj s eventualitou, že by nešlo o nebytový priestor. Pre

tento prípad usúdil, že sporná zmluva medzi účastníkmi z októbra 2002 by bola nájomnou zmluvou
uzavretou podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§663 a nasl.),
ktorá obligatórne nemusí mať síce písomnú formu, ale rovnako nemohlo ísť o nájom bytu, keďže ani
žalovaný nikdy nemal vôľu sporný priestor užívať ako byt, a zároveň ani zo strany žalobcov nebola
vôľa so žalovaným uzavrieť zmluvu o nájme bytu. V danej zmluve účastníci si dohodli predmet nájmu,

nájomné i spôsob skončenia zmluvy.

Vychádzajúc z týchto dôkazov nemal pochybnosti o nebytovom charaktere sporného priestoru, na nájom
ktorého v zmysle §720 Obč. zák. aplikoval ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. a že žalovanému ako
nájomcovi uplynutím jednomesačnej výpovednej doby dňom 30.4.2003 (výpoveď doručená 19.3.2003)

preto platne skončil nájom, žalovaný sa nedomáhal neplatnosti výpovede a v ďalšom období daný
priestor užíval preto neoprávnene. Z týchto dôvodov vyhovel žalobe o vypratanie a odovzdanie priestoru
prenajímateľovi (§123 a 126 Obč. zák.).

Obe vzájomné žaloby žalovaného zamietol s odôvodnením, že žalovaný nepreukázal vloženie investícií

do prenajatého priestoru, neuviedol, kedy mali byť vykonané rekonštrukčné práce, kto ich vykonával
a koľko za ne vynaložil finančných prostriedkov. Z týchto dôvodov neposudzoval žalobcami uplatnené
námietky premlčania.

Konanie o vzájomných žalobách žalovaného z 9.10.2006, 21.1.2008 a 5.8.2008 zastavil pre ich

späťvzatie (§96 OSP).
S odôvodnením, že úspešným žalobcom trovy nevznikli, účastníkom náhradu trov konania nepriznal
(§142 ods. 1 OSP). S odôvodnením, že neúspešný žalovaný bol oslobodený od súdnych poplatkov,
aplikujúc §148 ods. 1 OSP vyslovil, že štát nemá právo na náhradu trov, ktoré platil (odmena ustanovenej
advokátky).

Proti rozsudku žalovaný podal odvolanie. Navrhol, aby odvolací súd rozsudok zrušil a vec vrátil súdu
prvého stupňa na ďalšie konanie, eventuálne, aby rozsudok zmenil tak, že žalobu žalobcov zamietne a
vyhovie obom jeho vzájomným žalobám. Uplatnil si náhradu trov odvolacieho konania. Predovšetkým
súdu vytýkal, že neodôvodnil, na základe akej právnej skutočnosti žalobca 1 sa stal právnym nástupcom

BytovéhopodnikumestaKošice,anazákladeakýchskutočnostírozhodolozmeneúčastníkakonania.S
prihliadnutím na to, že sporný priestor vznikol a bol užívaný ako byt, vzhľadom na to, že zároveň nebolo
predložené právoplatné kolaudačné rozhodnutie o zmene jeho charakteru, označil za svojvoľný záver
súdu o charaktere sporného priestoru za nebytový. S poukazom na to, že aj po skončení nájmu bytu
mu boli doručované mesačné výkazy, resp. výzvy na platenie, v ktorých sporný priestor bol označený

za byt, dôvodne sa domnieval, že sporný priestor je bytom. Po skončení nájmu vôľou žalovaného bolo
sporný priestor užívať ako byt a tento priestor preto už neslúžil na výkon jeho podnikateľskej činnosti.Pokiaľ súd zamietol protižalobu o 33 193,92 € s príslušenstvom, tvrdil, že v konaní neuplatnil náhradu
investícií, ako ju súd posudzoval. Uvedenú sumu žiadal zaplatiť z dôvodu, že o túto hodnotu sa
zvýšila všeobecná hodnota nehnuteľnosti po ním vykonaných rekonštrukčných prácach. Keďže medzi

účastníkmi spornou bola len hodnota vykonaných rekonštrukčných prác na nehnuteľnosti, na posúdenie
tejto otázky navrhol vykonať znalecké dokazovanie. Pokiaľ súd s rovnakým odôvodnením zamietol
aj jeho ďalšiu protižalobu (o 400 920 € s príslušenstvom), namietal, že tento nárok uplatnil titulom
ušlého zisku, čo súdu bolo zrejmé, avšak na argumentáciu žalovaného v odôvodnení rozsudku žiadnym
spôsobom nereagoval a svoje rozhodnutie odôvodnil mimo rámca uplatneného nároku.

Žalobca 1 vo vyjadrení k odvolaniu navrhol, aby odvolací súd rozsudok potvrdil ako vecne správny.
Argumentoval, že sám žalovaný sporný priestor považoval za nebytový, čo vyplýva z jeho konania, ako
aj z množstva jeho písomných i ústnych podaní. Nepripustil preto uvedenie do omylu pri uzatváraní
zmluvy o prenájme sporného priestoru. V zmysle mesačných výkazov a výziev, na ktoré žalobca sa
odvoláva, nepochybne ide o nebytový priestor, nevie preto, na základe akých skutočností sporný priestor

žalovaný považoval za byt. Pokiaľ ide o protižalobu o 33 193,92 € s príslušenstvom, táto podľa neho
nemá oporu v žiadnom zákonnom, ani zmluvnom ustanovení účastníkov. Poukázal pritom na zmluvné
ustanovenie, v zmysle ktorého akékoľvek stavebné úpravy žalovaný ako nájomca mohol vykonať len po
predchádzajúcom súhlase prenajímateľa (čo v danom prípade absentuje), a aj to len na vlastné náklady
abezmožnostivráteniafinančnýchprostriedkov,hociajposkončenínájmu.Inaksastotožnilsozáverom

súdu o absencii relevantných dôkazov na preukázanie vykonania rekonštrukčných prác. Majúc za to, že
dôvodnosť nároku na ušlý zisk žalovaný založil len na svojom subjektívnom pocite, za neopodstatnenú
považoval aj protižalobu o 400 920 € s príslušenstvom. Pri oboch protižalobou uplatnených nárokoch
naviac namietal premlčanie.

Žalobca 2 vo vyjadrení k odvolaniu navrhol, aby odvolací súd rozsudok potvrdil ako vecne správny.

Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací po kladnom posúdení včasnosti a prípustnosti odvolania a
po zistení, že odvolanie bolo podané na to oprávneným účastníkom konania (§201, 202, a 204 OSP)
v rozsahu vyplývajúcom z §212 ods. 1 a 3 OSP z hľadísk uplatnených odvolacích dôvodov preskúmal

rozsudok v napadnutom rozsahu a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného je opodstatnené len v
rozsahu smerujúcom proti zamietavému výroku o protižalobe o 400 920 € s príslušenstvom. O odvolaní
rozhodol bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa §214 ods. 2 OSP s tým, že rozsudok bol
verejne vyhlásený na Krajskom súde v Košiciach 26.5.2015 o 13,00 hod. v pojednávacej miestnosti č.
dv. 202/II. posch., pričom miesto a čas verejného vyhlásenia rozsudku od 20.5.2015 boli zverejnené na

úradnej tabuli odvolacieho súdu (§156 ods. 1 a 3 za použitia §211 ods. 2 OSP).

Odvolanie žalovaného nesmerovalo proti výroku o zastavení konania, tento nadobudol právoplatnosť a
nebol preto predmetom odvolacieho prieskumu (§206 OSP).

Súd prvého stupňa vo veci o vypratanie nehnuteľnosti dokazovanie vykonal v potrebnom rozsahu, na
základe neho správne zistil skutkový stav a vo veci na základe neho aj správne rozhodol. Odôvodnenie
rozsudku má podklad v zistenom skutkovom stave vyplývajúcom zo spisu. Na správnosti týchto
skutkových záverov nič nezmenili ani odvolacie námietky žalovaného. Z hľadiska zákonnej požiadavky
na riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia napadnutý rozsudok (s výnimkou rozhodnutia o nároku

žalovaného na 400 920 s príslušenstvom) je plne akceptovateľný, presvedčivý, jasný a zrozumiteľný,
nesignalizuje možnosť porušenia procesných práv účastníka konania.

Súd v odôvodnení rozsudku dal odpoveď na všetky otázky, ktoré pre vec majú podstatný význam,
dostatočne a presvedčivo objasnil skutkový a právny základ rozhodnutia. Odvolací súd (až na uvedenú

výnimku) vo výroku vecne správny rozsudok súdu prvého stupňa podľa §219 ods. 1 OSP preto potvrdil.
V celom rozsahu pritom sa stotožnil s odôvodnením rozsudku súdu prvého stupňa, v odôvodnení svojho
rozsudku v súlade s §219 ods. 2 OSP preto sa obmedzil len na konštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozsudku, ako sú uvedené zhora a ktoré vo svojom odôvodnení preto už neopakuje.

Z hľadiska skutkového stavu v posudzovanej veci bolo zistené, že ohľadom časti nehnuteľnosti, o
vypratanie ktorej v tomto súdnom konaní ide, s právnymi predchodcami žalovaného Annou Šoltésovou
a Ing. Martinom Lazúrom (rovnako ako s ďalšími subjektmi v roku 1982, resp. 1989 ohľadom dvoch
iných nebytových priestorov v spornej nehnuteľnosti) bola uzavretá hospodárska zmluva (15.2.1983),resp. neskôr (28.8.1998) zmluva o nájme nebytového priestoru (č. 12 - 4 prízemie, Q. XX, C.) za
účelom vykonávania činnosti plisovanie a sceľovanie látok, predaj textilnej galantérie a kusového
tovaru. Prenajímateľom bol právny predchodca žalobcu 1, príspevková organizácia Bytový podnik mesta

Košice, č. zmluvy XXXXXXXXXXX/XX. Po tom, čo zmluvou z 13.11.1990 od Q. Š. Q. T.. M. L. kúpil časť
ich podniku, žalovaný s tým istým prenajímateľom 1.10.2002 uzavrel dodatok č. 1 k tejto zmluve o nájme
nebytovéhopriestoruastalsatakjehonájomcom.Vzmluveo.i.sazaviazalpredmetnýnebytovýpriestor
využívať za účelom zriadenia prevádzky - obťahovanie gombíkov, plisovanie látok, k čomu si zabezpečil
súhlasné stanovisko Mestskej časti Košice - Staré mesto. Predmetná zmluva bola vypovedaná listom

prenajímateľa z 13.3.2003 žalovanému doručeným 19.3.2003.

Vychádzajúc z týchto dôkazov a aplikujúc ustanovenia §720 Obč. zák. a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov skutočnosť, či sporný priestor je bytom alebo nebytovým priestorom,
nemá zásadný význam na rozhodnutie posudzovanej veci o jeho vypratanie. Vychádzajúc zo znenia
§1 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, zákon č. 116/1990 Zb.

totiž sa vzťahuje aj na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely, pričom
poznámka 1) odkazuje na §57 ods. 2 zákona č. 41/1964 Zb. o hospodárení s bytmi. Vzhľadom na
to aj za predpokladu pravdivosti obrany žalovaného, že v danom prípade ide o byt, ohľadom ktorého
doposiaľ nebolo vydané rozhodnutie o zmene účelu jeho užívania na nebytové účely príslušnými úradmi,
na nájom daného priestoru je potrebné aplikovať ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. Ak dôvodom

pre aplikovanie daného zákona nemôže byť už aj len samotná skutočnosť, že 15.2.1983 na užívanie
spornéhopriestoruakonebytovéhobolauzavretáhospodárskazmluva(čovspojenís§57ods.2zákona
č. 41/1964 Zb. predpokladá, že bývalý ONV súhlasil s užívaním sporného priestoru na iné účely, ako na
bývanie), určite ním je nesporný súhlas Mestskej časti Košice - Staré mesto vyslovený v rozhodnutí č.
2002/05396-00002z28.8.2002sprenajatímspornéhopriestoruzaúčelomprevádzkovaniaobťahovania

gombíkov a plisovania látok, t. j. s jeho užívaním na nebytové účely. Neprichádza preto do úvahy
uzavretie platnej zmluvy o nájme sporného priestoru v ústnej forme, prípadne konkludentne, tak ako sa
bránil žalovaný. V zmysle §3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb. totiž zmluva o nájme sporného priestoru
pod následkom neplatnosti musí mať písomnú formu a musí obsahovať náležitosti ustanovené v ods. 3
tohto zákonného ustanovenia, t. j. dohoda o predmete a účele nájmu, o výške a splatnosti nájomného

a o spôsobe jeho platenia.

V posudzovanej veci o vypratanie sporného priestoru právne významným preto je, že sporná zmluva
o nájme prenajímateľom bola platne vypovedaná, a od uplynutia výpovednej doby dňom 30.4.2003
žalovaný ho užíva preto bez právneho dôvodu. Žalobca 1 ako správca, resp. žalobca 2 ako vlastník preto

opodstatnene sa domáha ochrany svojich práv žalobou o vypratanie nehnuteľnosti (§126 Obč. zák.)

Odvolacie námietky žalovaného o absencii vysvetlenia, na základe akej právnej skutočnosti žalobca 1 sa
stal právnym nástupcom Bytového podniku mesta Košice a účastníkom konania v odôvodnení rozsudku,
sú plne neopodstatnené. Namietanými skutočnosťami súd prvého stupňa sa zaoberal v uznesení z

27.4.2010, ktorým bolo pripustené, aby z konania vystúpilo žalujúce mesto Košice a na jeho miesto
vstúpil žalobca 1. Uznesenie nebolo napadnuté odvolaním (zástupcovi žalovaného bolo doručené
4.5.2010), dňom 20.5.2010 nadobudlo preto právoplatnosť. Súd prvého stupňa preto nepochybil, pokiaľ
v odôvodnení rozsudku znova sa nezaoberal týmito otázkami.

Z uvedených dôvodov odvolací súd podľa §219 OSP potvrdil vecne správny rozsudok súdu prvého
stupňa žalovaného zaväzujúci k splneniu povinnosti sporný priestor vypratať a odovzdať ho žalobcovi 1.

Neopodstatnená je aj odvolacia námietka žalovaného smerujúca proti zamietavému výroku o vzájomnej
žalobe o 33 193,92 € s príslušenstvom. Z obsahu spisu nepochybne vyplýva, že žalovaný tento nárok

uplatnil titulom „rekonštrukčných prác a investícií vložených do nebytových priestorov v nehnuteľnosti
vlastnícky patriacej žalobcovi“ (viď jeho podania a vyjadrenia na č. l. 74, 81 a 201 spisu), pričom hoci
bol povinný tak urobiť, ani neoznačil dôkazy na preukázanie, že ich vôbec vynaložil. Správne preto súd
prvého stupňa zamietol protižalobu o tento nárok pre neunesenie dôkaznej povinnosti žalovaného (§120
a nasl. OSP). Odvolací súd preto podľa §219 OSP potvrdil aj toto vecne správne rozhodnutie súdu

prvého stupňa.

Rozsudok je nepreskúmateľný a zmätočný, pokiaľ súd prvého stupňa protižalobou titulom ušlého zisku
uplatnený nárok na zaplatenie 400 920 € s príslušenstvom zamietol s odôvodnením, že žalovanýnepredložil doklady o vložení investícií do prenajatého nebytového priestoru, neuviedol, kedy a kto
mal vykonať rekonštrukčné práce, ani koľko za ne vynaložil finančných prostriedkov. Podľa tvrdenia
žalovaného jeho ušlý zisk sa nezakladal na rekonštrukčných prácach a investíciách do nehnuteľnosti,

ale na omeškaní prenajímateľa ohľadom sporného priestoru so žalovaným uzavrieť nájomnú zmluvu na
dobu neurčitú za účelom prevádzkovania lekárne a predajne zdravotníckych pomôcok. Vychádzajúc z
odôvodnenia rozsudku, s takto odôvodňovaným nárokom súd sa nezaoberal, je preto potrebné dať za
pravdu žalovanému, že rozsudok v tomto rozsahu je odôvodnený mimo rámca uplatneného nároku. Z
týchto dôvodov odvolací súd rozsudok v napadnutom rozsahu podľa §221 ods. 1 písm. f) OSP zrušil

a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. V tomto súd posúdi opodstatnenosť protižalobou
uplatnenéhonárokuzhľadiskaskutkovýchtvrdenížalovaného,zatýmúčelomprípadnevykonápotrebné
dokazovanie, o nároku rozhodne rozsudkom, odôvodnenie ktorého bude spĺňať zákonom ustanovené
náležitosti (§157 ods. 2 OSP).

Výsledok hlasovania senátu 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie n i e j e prípustné.