Rozsudok Judgement was issued on Thursday, March 26, 2014

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 13C/207/2003

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7011899995
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 03. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Blažena Szpyrcová

ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2014:7011899995.29

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I sudkyňou JUDr. Blaženou Szpyrcovou v právnej veci navrhovateľov: v 1. rade

Bytový podnik mesta Košice, s.r.o., Južné nábrežie 13, Košice, IČO: 44 518 684, v 2. rade Mesto Košice,
Tr. SNP 48/A, Košice, IČO: 00 691 135 proti odporcovi: M. V., G.. XX.X.XXXX, K. C., Q. XX, zastúpený
JUDr.PavlomSitárom,advokátomsosídlomvKošiciach,Zvonárska8vkonaníovypratanienebytového
priestoru a o vzájomných návrhoch odporcu takto

r o z h o d o l :

Odporca je p o v i n n ý vypratať nebytový priestor nachádzajúci sa na prízemí domu na ul. Q. Č..
XX Z. C., ktorý je zapísaný na liste vlastníctva č. XXXXX pre okres C. T., obec A. M., kat. územie A. M.
ako priestor č. XX-X o celkovej výmere 34,44 m2 do 15 dní od právoplatnosti rozsudku a odovzdať ho

navrhovateľovi v 1. rade.

Konanie o vzájomných návrhoch odporcu zo dňa 9.10.2006, z 21.1.2008 a z 5.8.2008 z a s t a v u j e .

Vzájomné návrhy odporcu voči navrhovateľom v 1. a 2. rade o 33.193,92 EUR a 400.920,- EUR s
príslušenstvom z a m i e t a .

Účastníkom náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

Štát n e m á právo na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

Pôvodne právny predchodca navrhovateľa v 1. rade - Bytový podnik mesta Košice vo svojom
návrhu žiadal, aby súd uložil odporcovi povinnosť vypratať prenajaté nebytové priestory nachádzajúce
sa v objekte na ul. Q. Č.. XX Z. C. - prízemie o celkovej výmere 30,3 m2, ktoré sú vo vlastníctve Mesta
Košice a ktoré sú vedené na Katastrálnom úrade v C., Správa katastra C. T., kat. územie A. M. do 15
dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia súdu.

Vpriebehukonaniapristúpildokonanianastranenavrhovateľaakoďalšíúčastníknavrhovateľv2.rade-
Mesto Košice so sídlom Tr. SNP 48/A, Košice, IČO: 00 691 135 a to na základe právoplatného uznesenia
Okresného súdu Košice I č.k. 13C/207/2003-182 zo dňa 11.9.2012, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa
13.10.2012.

Na pojednávaní dňa 30.10.2013 navrhovatelia v 1. a 2. rade spoločne upresnili petit návrhu tak, že

žiadali, aby súd uložil odporcovi povinnosť vypratať nebytový priestor nachádzajúci sa na prízemí domu
na ul. Q. Č.. XX Z. C., ktorý je zapísaný na liste vlastníctva č. XXXXX pre okres C. T.,
obec A. M., kat. územie A. M. ako priestor č. XX-X v celkovej výmere 33,37 m2, ktorý je vo vlastníctve
navrhovateľa v 2. rade a uložil odporcovi povinnosť odovzdať tento nebytový priestornavrhovateľovi v 1. rade do 15 dní od právoplatnosti rozsudku. Zároveň žiadali navrhovatelia v 1. a 2.
rade priznať náhradu trov konania.

Podaním zo dňa 19.2.2014 navrhovateľ v 2. rade ako vlastník predmetného nebytového priestoru
upresnil výmeru tohto priestoru č. XX-X na Q. XX Z. C., ktorého vypratania sa navrhovatelia domáhali,
na výmeru 34,44 m2.

Navrhovatelia svoj návrh odôvodnili tým, že dňa 1.9.1998 bola medzi navrhovateľom v 1. rade (jeho

právnym predchodcom Bytovým podnikom mesta Košice) ako prenajímateľom a právnym predchodcom
odporcu (Q. Š.) uzavretá zmluva o nájme nebytových priestorov č. 11107000842/98. Na základe zmluvy
o predaji podniku uzatvorenej medzi právnym predchodcom odporcu a odporcom došlo k uzavretiu
dodatku č. 1 k vyššie citovanej nájomnej zmluve a to dňa 1.10.2002. Predmetom vyššie citovanej
zmluvy bol nebytový priestor nachádzajúci sa v objekte na ul. Q. Č.. XX Z. C. - prízemie o celkovej
výmere 30,30 m2, kat. územie A. M.. Právny predchodca odporcu sa zaviazal platiť navrhovateľovi za

užívanie prenajatých nebytových priestorov nájomné a zálohy za služby spojené s nájmom v celkovej
výške 3.732,- Sk mesačne, pričom nájomné malo byť splatné vopred vždy do 5-teho dňa príslušného
mesiaca na účet prenajímateľa. Z dôvodu, že odporca neplatil nájomné počnúc mesiacom august
2002 a teda si nesplnil svoje základné povinnosti vyplývajúce mu zo zmluvy o nájme nebytových
priestorov, navrhovateľ mu dňa 13.3.2003 vypovedal nájomnú zmluvu, pričom odporca túto výpoveď

prevzal 19.3.2003. Jednomesačná výpovedná lehota dohodnutá vo vyššie citovanej zmluve začala
plynúť 1.4.2003 a uplynula k 1.5.2003. Po tomto termíne odporca užíva nebytový priestor bez právneho
titulu, pričom dobrovoľne tieto nebytové priestory navrhovateľovi neodovzdal.

Odporca vo svojom prvom písomnom vyjadrení k návrhu zo dňa 7.7.2003 uviedol, že jeho nedoplatok

voči navrhovateľovi v 1. rade spôsobila zlá situácia na trhu, čo spôsobilo jeho platobnú neschopnosť.
Vyjadril snahu, že svoj nedoplatok chce vyrovnať, pretože sa jedná o priestory, do ktorých investoval
veľké finančné prostriedky a požiadal súd o časový priestor, aby mohol svoju pozdĺžnosť voči
navrhovateľovi v 1. rade vyrovnať a pokračovať v zmluvných podmienkach.

V priebehu konania odporca žiadal návrh zamietnuť a priznať mu náhradu trov konania. Poukázal na
to, že predmetný nebytový priestor nikdy nebol nebytovým priestorom, ale bol bytom a poukázal na
projektovú dokumentáciu, ktorá bola vyhotovená navrhovateľom v 1. rade. Zdôrazňoval, že nebytový
priestor má charakter bytu, preto nájomná zmluva, ktorú vypovedal navrhovateľ v 1. rade, je neplatná.
Zmluva o nájme nebytového priestoru je podľa odporcu neplatná a neurčitá aj z dôvodu, že sa zmenili

výmery, ktoré sú v danom prípade sporné. U navrhovateľa pri uzatváraní zmluvy vznikla predstava, že
si prenajíma niečo iné, ako je uvedené v zmluve, teda vznikol omyl v konaní odporcu, ktorý vyvolal
navrhovateľ. Odporca poukázal na to, že ide o relatívnu neplatnosť nájomnej zmluvy, avšak jeho návrh
je premlčaný, preto sa tejto relatívnej neplatnosti nedomáhal. Podľa odporcu predmetom vzťahov medzi
účastníkmi konania je nájom bytu, boli splnené podmienky pre vznik nájmu bytu a nájomný vzťah k

bytu vypovedaný do strany navrhovateľov nebol. Bola vypovedaná neplatná zmluva o nájme nebytových
priestorov, pretože odporca má stále za to, že v danom prípade išlo o byt a nie nebytový priestor.

Odporca poukázal na to, že nájomný pomer k bytu môže vzniknúť aj konkludentne, nevyžaduje sa
písomná forma. Preto ak existuje nájomný vzťah odporcu k bytu, treba návrh na vypratanie týchto

priestorov zamietnuť.

Odporca v priebehu súdneho konania vzniesol niekoľko vzájomných návrhov, a to:
1) vzájomný návrh, ktorý vzniesol na pojednávaní dňa 9.10.2006, ktorým žiadal, aby súd uložil
navrhovateľovi v 1. rade povinnosť zobrať späť svoj návrh na vypratanie nebytového priestoru a zároveň,

aby uložil navrhovateľovi v 1. rade povinnosť uzavrieť s ním nájomnú zmluvu na vyššie uvedené
nebytové priestory - tento vzájomný návrh však v priebehu konania zobral späť
2) vzájomný návrh z 21.1.2008, ktorý vzniesol voči navrhovateľovi v 1. rade na pojednávaní
dňa 21.1.2008, a v ktorom žiadal, aby súd zaviazal navrhovateľa v 1. rade zaplatiť mu sumu 5 miliónov
Sk titulom rekonštrukčných prác a investícií vložených do nehnuteľnosti patriacich navrhovateľovi, ktoré

odporca užíval na základe nájomnej zmluvy - aj tento návrh v priebehu konania odporca zobral späť
3) vzájomný návrh z 5.8.2008, v ktorom si odporca uplatňoval voči navrhovateľovi v 1. rade
náhradu nájomného, ktoré platil za priestory, o vypratanie ktorých v konaní ide po ukončení nájmu, túto
sumu žiadal určiť prostredníctvom znalca, aj tento návrh odporca zobral späťV dôsledku vyššie citovaných vzájomných návrhov pod bodmi 1, 2 a 3 súd konanie o týchto vzájomných
návrhoch zastavil podľa § 96 ods. 1 O.s.p., podľa ktorého navrhovateľ môže vziať za konania späť návrh

na jeho začatie, a to sčasti alebo celkom. Ak je návrh vzatý späť celkom, súd konanie zastaví. Ak je
návrh vzatý späť sčasti, súd konanie v tejto časti zastaví.

V priebehu konania vzniesol odporca voči navrhovateľom v 1. a 2. rade aj vzájomné návrhy, a to:
1) zo dňa 8.4.2008, ktorý upresnil na pojednávaní dňa 25.11.2009, a v ktorom žiadal, aby súd zaviazal

navrhovateľov zaplatiť mu sumu 1 milión Sk, t.j. v súčasnosti 33.193,92 EUR titulom investícií a
rekonštrukčných prác, ktoré vynaložil odporca do prenajatého nebytového
priestoru, patriaci vlastnícky navrhovateľovi v 2. rade
2) zo dňa 20.2.2012, ktorým žiadal, aby navrhovatelia v 1. a 2. rade mu spoločne a nerozdielne
zaplatili sumu 400.920,- EUR titulom ušlého zisku. V tomto vzájomnom návrhu poukázal, že odporca
rokoval s navrhovateľmi v 1. a 2. rade v priebehu rokov 2007 a 2008 o uzatvorení nájomnej zmluvy

na nebytový priestor č. 4 (ktorý je predmetom tohto konania) a to za účelom prevádzky lekárne a
predajne zdravotníckych pomôcok. Navrhovatelia však navrhli odporcovi uzatvorenie nájomnej zmluvy
len na dobu 6 mesiacov. Z dôvodu, že navrhovatelia v 1. a 2. rade napriek predchádzajúcemu
prísľubu adresovali odporcovi len návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy na dobu 6 mesiacov, odporca
nevedel získať povolenie na prevádzkovanie lekárne a predajne zdravotníckych potrieb, ako aj stavebné

povolenie na prestavbu predmetných nebytových priestorov tak, aby vyhovovali podmienkam potrebným
na zriadenie predmetných prevádzok. Z dôvodu vyššie uvedeného konania navrhovateľov vznikla
odporcovi škoda v podobe ušlého zisku za každý mesiac omeškania s uzatvorením nájomnej zmluvy
za účelom prevádzky lekárne a predajne zdravotníckych pomôcok vo výške 10.280,- EUR. Celkovo
navrhovatelia v 1. a 2. rade ukrátili odporcu na zisku v sume 400.920,- EUR.

Navrhovateľ v 1. rade žiadal vzájomný návrh odporcu zamietnuť. Poukázal na to, že odporca síce
predložil nejaké vyčíslenie prác, ale nedoložil žiadne doklady k tomuto vyčísleniu. Náklady vložené
odporcom do predmetného nebytového priestoru navrhovateľ v 1. rade neuznával a vzniesol voči tomuto
vzájomnému návrhu námietku premlčania.

Navrhovateľv1.radeuviedol,ženikdyzostranynavrhovateľav1.radenebolavôľauzatvoriťsodporcom
zmluvu o nájme bytového priestoru, spor o vypratanie nebytových priestorov sa vedie od roku 2003,
takže v žiadnom prípade nemohol vzniknúť konkludentne nájomný pomer odporcu k predmetnému
priestoru tak, ako to tvrdí odporca.

Navrhovateľ v 1. rade poukázal vo svojom písomnom vyjadrení zo dňa 28.6.2013, že samotný odporca
v súlade so zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov požiadal o predchádzajúci súhlas obce
(Mestskej časti C.-A. M.) s nájmom nebytového priestoru za účelom obťahovania gombíkov a plisovania
látok. Preto tvrdenie odporcu, že predmetný priestor nie je nebytovým priestorom, ale bytom, považoval

za účelové v snahe oddialiť rozhodnutie súdu vo veci samej.

Navrhovateľ v 2. rade vo svojom písomnom vyjadrení zo dňa 3.12.2013 žiadal protinávrhy odporcu
zamietnuť a zaviazať odporcu na náhradu trov konania. Poukázal na to, že protinávrh o zaplatenie 1
milión Sk s príslušenstvom bol v konaní vznesený dňa 21.5.2008 voči Mestu Košice, ktoré v tom čase

ešte nebolo účastníkom konania. S ohľadom na povahu predmetu protinávrhu a vzhľadom na to, že
k zhodnoteniu nebytového priestoru malo dôjsť niekedy v rokoch 1999 až 2000 a že protinávrh bol
vznesený neskôr a v súvislosti s tým, že navrhovateľ v 2. rade vstúpil do konania na strane navrhovateľa
až v októbri 2012, vzniesol navrhovateľ v 2. rade námietku premlčania tohto nároku odporcu. Poukázal
na to, že odporca si mal svoj nárok titulom bezdôvodného obohatenia uplatniť voči prenajímateľovi (v

tom čase navrhovateľovi v 1. rade) v 2-ročnej premlčacej lehote.

Ďalej navrhovateľ v 2. rade v tomto písomnom vyjadrení poukázal na to, že ak si odporca uplatňuje
nároknazaplateniefinančnejsumyzdôvoduvykonaniarekonštrukčnýchprácvpredmetnomnebytovom
priestore, tento si mal uplatniť voči vlastníkovi zhodnotenej veci, teda voči Mestu Košice vo všeobecnej

3-ročnej premlčacej lehote po ukončení nájmu. Navyše podľa zmluvy o nájme nebytového priestoru,
ktorú uzavrel odporca s navrhovateľom v 1. rade, mohol odporca ako nájomca vykonávať akékoľvek
stavebné úpravy len po predchádzajúcom súhlase prenajímateľa a to na vlastné
náklady bez možnosti vrátenia finančných prostriedkov a to aj po skončení nájmu.Navrhovateľ v 2. rade vzniesol námietku premlčania aj voči vzájomnému návrhu odporcu na zaplatenie
400.920,- EUR s príslušenstvom.

Súd vykonal dokazovanie a zistil tento skutkový stav:

Právny predchodca navrhovateľa v 1. rade - Bytový podnik mesta Košice ako prenajímateľ uzavrel s
právnym predchodcom odporcu Q. Š.A. ako nájomkyňou dňa 28.8.1998 zmluvu o nájme nebytových

priestorov č. 11107000842/98 v zmysle ust. § 720 OZ a § 3 zákona č. 116/1990 Zb. Predmetom zmluvy
podľa článku II boli nebytové priestory v objekte na ul. Q. Č.. XX Z. C., nachádzajúce sa na prízemí, v
kat. území A. M. o celkovej výmere 30,3 m2. Prenajímateľ prenechal tieto nebytové priestory právnej
predchodkyni odporcu za účelom využitia na plisovanie a scelovanie látok, predaj textilnej galantérie a
kusového textilu. Nájomkyňa sa zaviazala užívať prenajaté nebytové priestory výlučne na dohodnutý
účel. V článku IV bolo dohodnuté nájomné a služby vo výške 3.043,- Sk mesačne. Nájom nebytových

priestorov bol podľa tejto zmluvy uzavretý na dobu neurčitú, s účinnosťou od 1.9.1998. V článku V,
bod 2 bolo zmluvnými stranami dohodnuté, že prenajímateľ je oprávnený vypovedať nájomnú zmluvu v
prípadeomeškaniazaplatenianájomnéhoza2mesiace.Výpovednálehotaztohtodôvoduje1-mesačná
a začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede druhej strane.

Zo zmluvy o predaji časti podniku predloženej navrhovateľom súd zistil, že odporca ako kupujúci uzavrel
s predávajúcou Q. Š. a T.. M. L. zmluvu o predaji časti podniku podľa § 476 a nasl. Obchodného
zákonníka dňa 13.11.2000. Prevádzanou časťou podniku bola prevádzka plisovania a scelovania látok
na Q. Č.. XX Z. C. s 80 % podielom z firmy kupujúceho. Touto zmluvou sa predávajúci zaviazal previesť
na kupujúceho vlastnícke práva k veciam, iné práva, záväzky a iné majetkové hodnoty, ktoré slúžia

k činnosti prevádzanej časti podniku, a kupujúci sa zaväzuje prevziať majetok a záväzky súvisiace
s prevádzanou časťou podniku a zaplatiť kúpnu cenu. S poukazom na túto zmluvu o predaji časti
podniku uzavrel právny predchodca navrhovateľa v 1. rade Bytový podnik mesta Košice s odporcom ako
nájomcom dodatok č. 1 k zmluve o nájme nebytových priestorov č. 11107000842/98 a to dňa 1.10.2002.
V tomto dodatku č. 1 sa článok I - Predmet nájmu dopĺňa o bod 2 a to tak, že na prenajatie nebytového

priestoru za účelom prevádzkovania obťahovanie gombíkov, plisovanie látok dala súhlasné
stanovisko Mestská časť Košice-A. M. rozhodnutím č. k. 2002/05396-00002 zo dňa 28.8.2002. Cena
nájmu v článku III, bod 1 bola dohodnutá vo výške ročného nájomného 44.424,- Sk. Výška platby so
službami bola dohodnutá vo výške 3.732,- Sk mesačne a rozpis platieb bol uvedený vo výpočtovom
liste, ktorý tvoril neoddeliteľnú súčasť nájomnej zmluvy. V článku IV tohto dodatku č. 1 sa uvádza,

že akékoľvek zmeny, úpravy a doplnenia predmetu nájmu, ktoré sa nezhodujú s projektom, alebo
daným stavom v dobe odovzdania nájomcovi, môže nájomca vykonať iba po predchádzajúcom súhlase
prenajímateľa. Súhlas s prípadnými úpravami dáva prenajímateľ písomne na základe predchádzajúcej
žiadosti nájomcu. Stavebné úpravy vykoná nájomca na vlastné náklady, bez prinavrátenia vynaložených
finančných prostriedkov, aj v prípade ukončenia nájomného vzťahu. Ďalej sa v tomto bode uvádza, že

nájomca je povinný bezodkladne oznámiť prenajímateľovi všetky zmeny vzťahujúce sa k prenajatému
nebytovému priestoru, zmeny, ktoré majú vplyv na využitie nebytového priestoru nájomcom. V článku I -
Záverečné ustanovenia tohto dodatku sa uvádza, že zmluvné strany vyhlasujú, že dodatok uzatvorili po
vzájomnom prerokovaní a odsúhlasení jeho obsahu, svojej slobodnej vôle, vážne, určite a zrozumiteľne,
bez tiesne a nápadne jednostranne nevýhodných podmienok. Dodatok č. 1 nadobudol účinnosť dňom

1.10.2002, kedy ho odporca a Bytový podnik mesta Košice podpísali.

Navrhovateľ v 1. rade predložil súdu upomienku zo dňa 31.1.2003 adresovanú odporcovi, v ktorej ho
upozornil na nedoplatok za prenajaté nebytové priestory vo výške 23.540,- Sk, na úhradu ktorého ho
vyzval do 5 dní od prevzatia tejto upomienky.

Ďalej navrhovateľ v 1. rade predložil súdu písomné znenie výpovede z nájmu nebytového priestoru
na ul. Q. Č.. XX Z. C. zo dňa 13.3.2003, v ktorom Bytový podnik mesta Košice vypovedal odporcovi
nájom prenajatého nebytového priestoru z dôvodu toho, že neuhradil v zmluve v stanovenej lehote
nájomné a služby a k 13.3.2003 dlhuje odporca prenajímateľovi 29.856,- Sk, poplatok z omeškania v

sume 2.032,- Sk, teda celková dlžná čiastka odporcu bola 31.888,- Sk. V tomto písomnom vyhotovení
uviedol prenajímateľ, že výpovedná lehota je 1-mesačná a začína plynúť prvým dňom nasledujúceho
mesiaca po doručení výpovede. Zároveň odporcu upozornil, že po uplynutí výpovednej lehotyžiada nebytový priestor odovzdať. Predmetnú výpoveď z nájmu nebytového priestoru prevzal odporca
dňa 19.3.2003.

Odporca nepodal na súde žalobu o neplatnosti výpovede z nájmu nebytových priestorov, ktorú mu dal
prenajímateľ, teda právny predchodca navrhovateľa v 1. rade. Rovnako nedošlo v priebehu konania k
obnoveniu nájomného vzťahu medzi odporcom a navrhovateľmi v 1. a 2. rade.

Z listu vlastníctva č. XXXXX pre okres C. T., obec C.-A. M., kat. územie A. M. súd zistil, že vlastníkom

nebytového priestoru č. XX-X na prízemí obytného domu Q.K. Č.. XX Z. C. je navrhovateľ v 2. rade.
Zároveň je spoluvlastníkom podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu
a spoluvlastníckeho podielu k pozemku v podiele 327/10000-in.

Odporca žiadal, aby súd zisťoval charakter prenajatých priestorov, pretože tvrdil, že tieto priestory
nemajú nebytový charakter, ale ide o byt a tým, že tento priestor naďalej odporca užíva, došlo

ku konkludentnému uzavretiu nájomnej zmluvy. K otázke charakteru nebytových priestorov, či ide
o nebytový priestor alebo o byt, si navrhovateľ vyžiadal rozhodnutie stavebného úradu i Krajského
pamiatkového úradu v Košiciach. Z oznámenia Stavebného úradu mesta Košice, pracovisko C. - A.
M. zo dňa 8.7.2013 súd zistil, že stavebný úrad uviedol súdu, že podľa § 85 ods. 1 Stavebného
zákona, stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí. Zmena účelu užívania

stavby, prípadne jej časti, ktorá spočíva v podstatnej zmene oproti pôvodnému účelu, si vyžaduje
rozhodnutie stavebného úradu o zmene o užívaní stavby. Na konanie o zmene v užívaní stavby sa
primerane vzťahujú ustanovenia § 76 až 84 Stavebného zákona, t.j. ustanovenia kolaudácie stavieb.
Po preskúmaní všetkých dostupných materiálov Stavebného úradu mesta Košice, stavebný úrad
skonštatoval, že na predmetný priestor v budove Q. XX nebolo vydané rozhodnutie o zmene v užívaní

stavby. Krajský pamiatkový úrad v Košiciach so sídlom Hlavná 25, Košice vydal následné záväzné
stanovisko podľa § 30 ods. 4 Pamiatkového zákona pre súdne konanie. Krajský pamiatkový úrad v
Košiciach na základe vlastného archívneho materiálu zistil, že charakter priestoru č.XX-X na Q. XX Z.
C. bol bytový a neskôr po roku 1989 sa zmenil jeho charakter na nebytový. V tomto vyjadrení Krajský
pamiatkový úrad v Košiciach uviedol, že na základe blokového zamerania z decembra 1989 bola funkcia

priestoru č.XX-X bytová. Dňa 12.9.2002 vydal Krajský pamiatkový úrad na žiadosť odporcu stanovisko,
v ktorom uvádza, že súhlasí so zmenou využitia - nebytových priestorov na bytové v zmysle odborného
vyjadrenia Pamiatkového úradu Košice zo dňa 25.3.1999.

Odporca potvrdil, že vedel, že Q. Š. a T.. M. L., s ktorým uzavrel zmluvu o predaji časti podniku, podnikali

v predmetných priestoroch a mali uzavretú s navrhovateľom v 1. rade zmluvu o nájme nebytového
priestoru. Odporca potvrdil, že mal písomné stanovisko od Bytového podniku mesta Košice povolenie,
abymoholvykonaťnevyhnutnéopravyvprenajatompriestore,avšaktakétostanoviskosúdunepredložil.

Navrhovateľ v 1. rade v konaní poukázal na to, že z jeho strany nikdy nebola vôľa pri uzatváraní zmluvy

o nájme nebytového priestoru s odporcom, prípadne v neskoršom období uzavrieť s odporcom nájomnú
zmluvu o nájme bytového priestoru.

Z výpisu z pozemnoknižnej vložky č.XXXX pre obec C. súd zistil, že na parc. č.XXXX bol zapísaný v tejto
pozemnoknižnej vložke dom popisné číslo XXX, XXX s dvorom v intraviláne Š. XX, pričom vlastníkom

sa stal Československý štát na základe rozhodnutia Finančného odboru rady MsNV v Košiciach zo dňa
5.3.1959 pod č. 2488/C a toto vlastníctvo Československý štát zveril domovej správe č.4 v Košiciach
v celosti.

Bytový podnik mesta Košice dňa 13.2.1984 požiadal Geodéziu, Kukučínova 8 v Košiciach o zápis tohto

domu na list vlastníctva č.XX, kde boli sústredené všetky nehnuteľnosti v správe Bytového podniku
mesta Košíc. Mesto Košice požiadalo Krajskú správu geodézie a kartografie Košice - mesto dňa
1.12.1992 o zápis nehnuteľnosti, ktoré na mesto prešlo na základe Protokolu o odovzdaní
a prevzatí nehnuteľného majetku. Z predloženého Protokolu o prechode vlastníctva nehnuteľného
majetku, majetkových práv a záväzkov v zmysle zákona SNR č.138/1991 Zb. o majetku obcí, súd zistil,

že tento protokol uzatvorilo Bytového hospodárstvo, š.p. Košice ako odovzdávajúci a mesto Košice
ako preberajúci. Predmetom prechodu vlastníctva bol nehnuteľný majetok uvedený v tomto protokole,
pričom na strane 37a uvedeného protokolu sa uvádza, že medzi majetok, ktorý preberá mesto Košice
do vlastníctva je aj dom na Q. Č..XX na parc. č.XXX, číslo súpisné XXX, kde sa nachádzajú tri nebytovépriestory v prízemí a uvádza sa pri týchto priestoroch, že na prenájom týchto priestorov boli uzatvorené
Hospodárske zmluvy z 20.3.1989 s podnikom Obnova Vkus, z 11.10.1982 so Zdrojom, š.p. a z 15.2.1983
s Q. Š..

Navrhovateľ v 2. rade predložil súdu žiadosť o zápis nehnuteľností na list vlastníctva č.XXXXX,
adresovanú Správe katastra v C., v ktorom žiadal, aby Správa katastra z dôvodu aktualizácie plochy
nebytových priestorov a tým aj podielov vykonala zápis nepredaných a zmenu zápisu predaných
nebytových priestorov a bytov do listu vlastníctva č.XXXXXX, pričom sa nebytový priestor pri nebytovom

priestore č.X uvádza výmena 34,44 m2. Z uvedeného dôvodu následne navrhovateľ v 2. rade upresnil
výmerunebytovéhopriestoru,ktoréhovyprataniasadomáhalinavrhovateliavtomtokonanína34,44m2.
Písomným podaním zo dňa 3.3.2014 navrhovateľ v 1. rade vzniesol námietku premlčania voči dovolaniu
sa odporcu o neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov a jeho dodatku č.1 z dôvodu, že bol
odporca uvedený do omylu. Omyl mal spočívať v tom, že mu na základe zmluvy o nájme nebytových
priestorov nebol daný do nájmu nebytový priestor, ale byt. Poukázal na § 49a Občianskeho

zákonníka,podľaktoréhoprávnyúkonjeneplatný,akhokonajúcaosobaurobilavomylevychádzajúcom
zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento
omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala
úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným. V zmysle § 40a/ OZ ide o relatívne neplatný
právny úkon, ktorého neplatnosti sa odporca mal dovolať do troch rokov od urobenia tohto právneho

úkonu (všeobecná premlčacia lehota). Preto navrhovateľ v 1. rade má za to, že odporca sa už nemôže
dovolávať neplatnosti tohto právneho úkonu a tento právny úkon uzavretie dodatku č.1 k nájomnej
zmluve sa stal platným. Z uvedeného dôvodu mal navrhovateľ v 1. rade za to, že je bezpredmetné
skúmať, či je sporný priestor nebytovým priestorom alebo bytovým, ale je potrebné vychádzať zo zmluvy
o nájme nebytových priestorov, a teda že ide o nebytový priestor.

Navrhovateľ v 1. rade síce predložil súdu nájomné zmluvy k meštianskemu domu na Alžbetinej
č.29, ktoré boli dané do nájmu, resp. užívania jednotlivým nájomcom, z predložených
zmlúv však nie je možné presne identifikovať priestory, ktoré boli dané do nájmu.

Podľa ust. § 123 Občianskeho zákonníka, vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho
vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s nim.

Podľa ust. § 126 ods. 1 citovaného zákona, vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho
vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju

neprávom zadržuje.

Podľa ust. § 2 ods. 1 zákona č.182/1993 Z.z., bytom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo
súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu
na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Podľa § 2 ods. 3 cit. zák., nebytovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo
súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie.

Podľa ust. § 3 ods. 2 cit. zák., právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú

ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento
zákon neustanovuje inak.

Podľa ust. § 720 OZ, nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.

Podľa ust. § 3 ods. 1 zák. č.116/1190 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, prenajímateľ môže
nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len nájomca) zmluvou o nájme (ďalej len zmluva).

Podľa ust. § 3 ods. 2 cit. zákona, nebytové priestory sa prenajímajú účely, na ktoré sú stavebne určené.

Podľa ust. § 3 ods. 3 cit. zákona, zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel
nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas,
na ktorý sa nájom uzaviera.Podľa ust. § 3 ods. 4 cit. zák., ak zmluva neobsahuje náležitostí podľa ods. 3, je neplatná.

Podľa ust. § 34 Občianskeho zákonníka, právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, k zmene

alebo zániku tých práv alebo povinnosti, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.

Podľa ust. § 37 ods. 1 cit. zák., právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne;
inak je neplatný.

Vykonaným dokazovaním bolo súdu preukázané, že právny predchodca navrhovateľa - navrhovateľ v
1. rade Bytový podnik mesta Košice ako prenajímateľ a právna predchodkyňa odporcu Q. Š. uzavreli
dňa 28.8.1998 zmluvu o nájme nebytových priestorov č. 11107000842/98. Zmluvou boli dané do nájmu
nebytové priestory na Q. Č..XX, nachádzajúce sa na prízemí, v súčasnosti ako nebytový priestor č.XX-
X, pričom právna predchodkyňa odporcu tieto priestory využívala na účely plisovania a scelovania látok,
predaj textilnej galantérie a kusového tovaru. Následne na to uzavrel odporca s právnym predchodcom

navrhovateľa Bytovým podnikom mesta Košice dodatok č. 1 k tejto zmluve, a to dňa 1.10.2012 a stal sa
tak nájomcom týchto priestorov. Aj odporca sa v tomto dodatku zaviazal využívať predmetné nebytové
priestory za účelom zriadenia prevádzky obťahovanie gombíkov, plisovanie látok, k čomu dala súhlasné
stanovisko aj Mestská časť Košice - A. M..

Odporca po celý čas užíval tento priestor ako nebytový, vedel, že tento priestor využívala ako nebytový
aj jeho právna predchodkyňa Q. Š.U. a T.. M. L., keďže s nimi uzavrel dňa 13.11.2000 zmluvu o predaji
časti podniku. Odporca nikdy tento priestor nevyužíval na bytové účely, sám vo vyjadrení k žalobe ešte v
roku 2003 uvádza, že vyrovná pozdĺžnosť, ktorú mal voči navrhovateľovi v 1. rade a bude pokračovať v
zmluvných podmienkach. Nepodal žalobu na súd o neplatnosť doručenej výpovede z nájmu nebytových

priestorov.

Na pojednávaní dňa 9.10.2006 vzniesol vzájomný návrh, aby súd uložil povinnosť Bytovému podniku
mesta Košíc uzavrieť s ním nájomnú zmluvu na nebytové priestory, vo vzájomnom návrhu
z 20.2.2012 sám uviedol, že rokoval s mestom Košice (navrhovateľom v 2 rade) o uzatvorení nájomnej

zmluvy za účelom zriadenia prevádzky lekárne a predajne zdravotníckych potrieb (nie na účely bývania).

Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že nemohlo dôjsť konkludentne k uzavretiu zmluvy o nájme bytu
na predmetný priestor č. XX-X nachádzajúci sa na prízemí na Q. F. Č..XX Z. C., pretože zo strany
navrhovateľa v 1. rade a v 2. rade nikdy nebola vôľa dať tento priestor odporcovi do užívania ako byt. Už

v roku 1982 a 1983 a 1989 boli uzavreté Hospodárske zmluvy na tri nebytové priestory nachádzajúce sa
G. Q. Č..XX Z. C.. Aj z vyjadrenia Krajského pamiatkového úradu vyplýva, že pôvodná bytová funkcia
priestoru č.XX-X na Q.Ž. Č..XX Z. C. sa zmenila po roku 1989 na bytovú funkciu týchto priestorov.
Odporca nemá právny titul na užívanie tohto predmetného priestoru, pretože podľa uzavretej zmluvy o
nájme nebytových priestorov a dodatku č.1 k tejto zmluve mu uplynula výpovedná lehota po doručení

výpovede z nájmu predmetných priestorov, a teda užíva tento priestor neoprávnene. Aj keď v konaní
nebolo predložené žiadne rozhodnutie o zmene účelu predmetného priestoru z bytovej funkcie na
nebytový, mal súd za to, že po roku 1989 sa skutočne zmenil charakter týchto priestorov z
bytových na nebytový, o čom svedčí vyjadrenie Krajského pamiatkového úradu v Košiciach
i následne uzatvárané zmluvy o nájme nebytových priestorov - zmluva o nájme nebytového priestoru s

právnou predchodkyňou odporcu. Sám odporca aj po doručení výpovede z nájmu predmetného bytu pri
rokovaniach s navrhovateľom v 2. rade nechcel uzatvoriť na predmetný priestor zmluvu o nájme bytu,
ale chcel uzavrieť zmluvu o nájme nebytových priestorov za účelom zriadenia lekárne
a predajne zdravotníckych potrieb. Z uvedeného dôvodu súd dospel k záveru, že odporca užíva tento
priestor neoprávnene bez právneho dôvodu, preto mu uložil povinnosť vypratať tento nebytový priestor

a odovzdať ho navrhovateľovi v 1. rade, správcovi tohto priestoru.

Vzhľadom k tomu, že budova na Q. Č.. XX Z. C. bola postavená ako meštiansky dom v dávnejšej
minulosti, nebolo možné získať nejaký doklad (stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie), z ktorého
by bol súd zistil charakter predmetného priestoru a tiež nebolo možné v konaní zistiť, či došlo

k vydaniu rozhodnutia o zmene účelu užívania predmetného priestoru. Súd pri určení charakteru
predmetného priestoru tak vychádzal z iných dôkazov a to z vyjadrenia Krajského pamiatkového úradu,
zo zmluvy o nájme nebytového priestoru uzavretej medzi Bytovým podnikom mesta Košice a právnoupredchodkyňou odporcu, zo spôsobu užívania tohto priestoru odporcom, v ktorom odporca podnikal, a
nie býval. Preto má súd za to, že tento priestor má charakter nebytového priestoru.

Ak by aj tento priestor nebol nebytový, potom by účastníci uzavreli nájomnú zmluvu, ktorá nemusí mať
písomnú formu v zmysle ust. § 663 a nasl. OZ o nájomnej zmluve. Súd však poukazuje na to, že odporca
nikdy nemal vôľu užívať tento priestor ako byt, ani zo strany navrhovateľa v 1. rade a
v 2. rade nebola vôľa uzavrieť s odporcom zmluvu o nájme bytu.

Súd poukazuje na to, že ak by aj tento priestor nemal charakter nebytového priestoru, účastníci uzavreli
v tomto prípade nájomnú zmluvu v zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej
zmluve, ktorá nemusí mať písomnú formu, v ktorej dohodli predmet nájmu, nájomné i spôsob skončenia
zmluvy. Odporca sa nedomáhal neplatnosti výpovede, a teda došlo k ukončeniu jeho nájmu.

Vzájomné návrhy odporcu voči navrhovateľom v 1. a 2., rade o 33.193,92 EUR a o 400.920 EUR s

príslušenstvom súd zamietol, pretože odporca nepredložil súdu doklady o tom, že vložil investície do
tohto prenajatého nebytového priestoru, neuviedol, kedy mal vykonať tieto rekonštrukčné práce, kto mu
tieto rekonštrukčné práce vykonával, koľko za tieto rekonštrukčné práce vynaložil finančných
prostriedkov. Preto ani súd neskúmal námietky premlčania vznesené navrhovateľmi v 1. a 2. rade.

O trovách účastníkov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p.. Navrhovateľom trovy konania
nevznikli, odporca bol v konaní neúspešný.

O trovách štátu súd rozhodol podľa § 149 ods. 1 O.s.p., podľa ktorého ak advokát zastupoval účastníka,
ktorému bola prisúdená náhrada trov konania, je ten, ktorému bola uložená náhrada týchto trov, povinný

zaplatiť ju advokátovi.

V danom prípade trovy štátu vznikli vyplatením odmeny ustanovenej právnej zástupkyni JUDr. Jolane
Fuchsovej v sume 163,59 EUR.

Navrhovatelia boli v konaní úspešní, odporca bol neúspešný, avšak bolo mu priznané oslobodenie od
súdnych poplatkov.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho
doručenia na Okresný súd Košice I v 3 písomných vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť,
proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa
toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal
navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym
skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti
alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.