Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 23. september 2015

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 4Co/170/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1112214768
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 09. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Valéria Kleinová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2015:1112214768.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Valérie Kleinovej a členov

senátu JUDr. Michaely Frimmelovej a Mgr. Ingrid Degmovej Pospíšilovej v právnej veci navrhovateľa:
S. K., bytom O. XX, J., občan SR, zastúpený: JUDr. Július Jánošík, advokát, so sídlom Klincová 35,
Bratislava, proti odporcovi: Mestská časť Bratislava - Staré Mesto, Vajanského nábrežie 3, Bratislava,
IČO: 00 603 147, o nahradenie prejavu vôle uzavrieť nájomnú zmluvu na byt, na odvolanie navrhovateľa
proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I zo dňa 26. novembra 2012 č.k. 11C 104/2012-92, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa potvrdzuje.

Odporcovi náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zamietol návrh navrhovateľa, ktorým sa domáhal
nahradenia prejavu vôle ako prenajímateľa v nájomnej zmluve, ktorá tvorí petit tohto návrhu. Odporcovi
náhradu trov konania nepriznal.

Z vykonaného dokazovania mal súd prvého stupňa za preukázané, že účastníci medzi sebou uzatvorili
najprv zmluvu o nájme nebytového priestoru, následne uzavreli zmluvu o budúcej zmluve, predmetom
ktorej malo byť uzavretie nájomnej zmluvy k bytu, ktorý mal byť vytvorený stavebnými úpravami z

predmetného nebytového priestoru. Navrhovateľ sa v zmluve o budúcej zmluve zaviazal vykonať
na vlastné náklady stavebné úpravy, na základe ktorých dôjde k zmene účelu využitia prenajatého
nebytového priestoru na byt. V tomto smere sa zaviazal vybaviť aj kolaudačné rozhodnutie. Mal za
preukázané, že navrhovateľ skutočne vynaložil zo svojho majetku investície na predmetné stavebné
úpravy v celkovej výške 4.400 EUR a rovnako tak požiadal o vydanie kolaudačného rozhodnutia, k čomu
následne aj došlo. V zmluve o budúcej nájomnej zmluve k bytu v znení jej Dodatku č. 1 sa zmluvné strany
dohodli, že po tom, ako nadobudne právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie a navrhovateľ preukáže

v súlade s VZN hlavného mesta SR Bratislavy č. 1/2006, že náklady, ktoré vynaložil na vybudovanie
bytu presahujú 3 násobok ročného nájomného určeného v zmysle § 1 ods. 1 Opatrenia MF SR č. 01/
R/2008, minimálne však sumu 2.000 Eur, uzatvorí odporca v lehote 30 dní odo dňa doručenia písomnej
výzvy na uzatvorenie zmluvy s navrhovateľom zmluvu o nájme bytu. Navrhovateľ po tom, čo nadobudlo
kolaudačné rozhodnutie právoplatnosť a po tom, čo vynaložil prostriedky na stavebné úpravy vo výške
4.400,- EUR, vyzval odporcu na uzavretie nájomnej zmluvy na byt. Odporca tak do dnešného dňa
neurobil, preto sa navrhovateľ obrátil na súd so žalobou o nahradenie prejavu vôle.

Vyslovil, že podľa § 50a ods. 1, 2, 3 Občianskeho zákonníka, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že
do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, abyvyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.
Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery
zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Po právnej stránke vychádzal z ustanovení § 39 Občianskeho zákonníka, § 1a ods. 2, § 2 ods. 2 a 3
zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave.

Podľa § 2 ods. 3, § 15, § 29 zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave,

§ 7 ods. 1 a 2, § 9 ods. 1 a 2, § 9a ods. 9 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí a) hnuteľnej veci vo
vlastníctve obce, ktorej zostatková cena je nižšia ako 3.500 eur, b) nájmu majetku obce, ktorého trvanie
s tým istým nájomcom neprekročí desať dní v kalendárnom mesiaci, § 11 ods. 4 zákona č. 369/1990
Zb. o obecnom zriadení.

Konštatoval, že v zmysle čl. 11 ods. 1 písm. c) Zásad hospodárenia s majetkom mestskej časti Bratislava

- Staré Mesto a s majetkom zvereným do správy mestskej časti Bratislava - Staré Mesto v znení
dodatku č. 1, účinné od 1.10.2009 úkony hospodárenia s majetkom, ktoré podliehajú schváleniu orgánmi
mestskej časti - Miestne zastupiteľstvo schvaľuje: prenájom nehnuteľného majetku a nebytových
priestorov na dobu dlhšiu ako 5 rokov, vrátane každého predĺženia nad túto dobu.

Vychádzal z ust. § 3 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
podľa ktorého právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami
Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon
neustanovuje inak a § 153 ods. 2 O.s.p., podľa ktorého súd môže prekročiť návrhy účastníkov a prisúdiť
viac, než čoho sa domáhajú, iba vtedy, ak sa konanie mohlo začať aj bez návrhu alebo ak z právneho

predpisu vyplýva určitý spôsob vyrovnania vzťahu medzi účastníkmi.

Bez ohľadu na tvrdenia odporcu (ohľadne časovej postupnosti uzatvárania zmlúv a podpisu Dodatku
č. 1 k zmluve o budúcej zmluve C.. G. P. ako zástupcom starostu v čase, keď bol na úrade prítomný
aj samotný starosta) sa súd prvého stupňa v prvom rade zaoberal otázkou platnosti zmluvy o budúcej

zmluve, ako aj otázkou, či súd je oprávnený nahradiť prejav vôle odporcu tak, ako to požaduje
navrhovateľ. Dospel k záveru, že zmluva o budúcej zmluve je neplatný právny úkon a rovnako, že súd
nie je oprávnený nahradiť prejav vôle odporcu bez tohto, aby s takýmto úkonom vyslovilo súhlas miestne
zastupiteľstvo odporcu.

Vyslovil,žebytyanebytovépriestorytrebapovažovaťzanehnuteľnostivzmyslezákonač.182/1993Z.z.
(§ 3 ods. 2) a vzhľadom na to podliehajú aj rovnakému právnemu režimu ako nehnuteľnosti, najmä pokiaľ
ide o vznik, zmenu a zánik vlastníckeho práva k nim. Navrhované nahradenie prejavu vôle odporcu sa
týkalo nájomnej zmluvy k bytu a to na dobu neurčitú (viď čl. III bod 1 navrhovanej nájomnej zmluvy) čím
sa, navrhovateľ sa domáhal nahradenia prejavu vôle odporcu na nájomnej zmluve k bytu (nehnuteľnosti)

s dohodnutým nájmom na dobu neurčitú. Uviedol, že v tomto smere bol viazaný žalobným petitom a
teda nemohol rozhodovať o nahradení prejavu vôle uzavrieť nájomnú zmluvu k bytu na inú dobu, ako
dobu neurčitú. Poukázal na to, že samotná zmluva o budúcej zmluve vo svojom čl. III bod 2 (podstatné
náležitosti budúcej nájomnej zmluvy k bytu) v časti "doba nájmu", zakotvuje, že doba nájmu v budúcej
nájomnej zmluve na byt mala byť 3 roky s podmienkami zmeny na dobu neurčitú. V samotnom žalobnom

petite sa však doba troch rokov už nenachádza, a navrhovateľ sa domáha nahradenia prejavu vôle
uzavrieť nájomnú zmluvu hneď na dobu neurčitú. Z uvedeného potom podľa neho vyplýva rozpor medzi
dobou nájmu dohodnutou v zmluve o budúcej zmluve a dobou nájmu, ktorú navrhovateľ požaduje v
žalobnom petite, keď navrhovateľ v žalobnom petite nepožaduje nahradiť prejav vôle uzavrieť nájomnú
zmluvu na dobu 3 rokov s podmienkami jej zmeny na dobu neurčitú, ale priamo požaduje už nájomnú

zmluvu na dobu neurčitú. Vzhľadom k tomu mal súd prvého stupňa za to, že navrhovateľ sa žalobou
domáha nahradenia prejavu vôle uzavrieť inú zmluvu, ako si to dojednali účastníci v zmluve o budúcej
zmluve. Uvedenú skutočnosť považoval za veľmi dôležitú, nakoľko zákon spája rôzne právne následky,
pokiaľ ide o nájomný vzťah k bytu dojednaný na dobu určitú (nájom sa končí uplynutím dojednanej
doby, predĺžiť ho možno len opätovnou dohodou zmluvných strán, po skončení nájmu prenajímateľ nie

je povinný poskytovať bytovú náhradu, nie je možné takýto byt odkúpiť do osobného vlastníctva a pod.)
a iné právne následky, pokiaľ bol nájomný vzťah dojednaný na dobu neurčitú (vypovedať takýto nájom
možno len za veľmi prísnych podmienok a len zo zákonne vymedzených dôvodov v § 711 Obč. zák.,
povinnosť prenajímateľa v niektorých prípadoch poskytnúť po skončení nájmu bytovú náhradu, možnosťodkúpenia bytu do osobného vlastníctva a pod.). Mal preto za to, že navrhovateľ bol v prvom rade
povinný domáhať sa nahradenia prejavu vôle uzavrieť takú zmluvu, akej podstatné obsahové náležitosti
si účastníci dohodli v zmluve o budúcej zmluve, vrátane doby trvania nájomného vzťahu.

V ďalšom sa súd prvého stupňa zaoberal otázkou, či k uzavretiu nájomnej zmluvy na byt, s dobou
nájmu na neurčitú dobu, tak ako to v žalobnom petite požadoval navrhovateľ, je alebo nie je potrebný
súhlas miestneho zastupiteľstva, a či by bol tento právny úkon (v prípade absencie obligatórneho
súhlasu zastupiteľstva) absolútne neplatný. Bol toho názoru, že ak by sa na uzavretie nájomnej

zmluvy na byt na dobu neurčitú vyžadoval predchádzajúci súhlas miestneho zastupiteľstva a tento
by daný nebol (čo v danom prípade sporné ani nebolo), nebolo by možné, aby súd tento nedostatok
konvalidoval svojím rozhodnutím. Dospel k záveru, že súd nemôže svojim rozhodnutím nahrádzať
súhlas miestneho zastupiteľstva s právnym úkonom, nakoľko by tým došlo k obchádzaniu zákonov
upravujúcich kompetencie orgánov samosprávy. Mohol by nahradiť prejav vôle len vtedy, ak by takýto
súhlas miestneho zastupiteľstva bol, avšak k uzavretiu zmluvy by nedošlo z iného dôvodu (napr. že

si to obec rozmyslela, príp. že zmluvu nechcel podpísať starosta a pod.). Nemožno však podľa neho
neexistenciu akéhokoľvek rozhodnutia miestneho zastupiteľstva nahrádzať rozhodnutím súdu, a takto
obchádzať zákony upravujúce kompetencie orgánov samosprávy. Aj účastníkmi mal zhodne potvrdené
že tak zmluva o budúcej zmluve, ani samotná nájomná zmluva k bytu, ktorá mala byť uzavretá, nebola
schválenámiestnymzastupiteľstvom.Vtomtosmeresarozchádzalitvrdeniaúčastníkov,čitakýtoprávny

úkon podliehal alebo nepodliehal schváleniu miestnym zastupiteľstvom. V tomto smere súd prvého
stupňa poukázal na to, že je pravdou, že samotná zmluva o nájme bytu ešte nemohla byť schválená
miestnym zastupiteľstvom, nakoľko nebola ešte uzatvorená, avšak uvedené podľa neho treba vykladať
tak, že už samotný prenájom bytu na dobu neurčitú mal podliehať schvaľovaciemu procesu. Až po jeho
schválení bolo možné vypracovať písomný text zmluvy a túto podpísať. Podpisu zmluvy však musel

predchádzať schvaľovací proces, k čomu v danom prípade nedošlo. Uviedol, že aj v zmysle zásad
hospodárenia sa v čl. 11 ods. 1 písm. c) miestne zastupiteľstvo schvaľuje prenájom nehnuteľného
majetku a nebytových priestorov na dobu dlhšiu ako 5 rokov. Nehovorí sa tu teda, že schvaľuje až
samotnú uzavretú zmluvu. Považoval za nelogické, aby zmluvné strany najprv uzavreli nájomnú zmluvu
a až následne ju dávali schvaľovať miestnemu zastupiteľstvu a to preto, že miestne zastupiteľstvo

vytvára samotnú vôľu obce, ktorá je potom manifestovaná navonok konaním jej starostu. Starosta
teda nevytvára vôľu obce len ju prejavuje navonok ako štatutárny orgán obce. Preto sa podľa neho
najprv musí samotná vôľa uzavrieť právny úkon s treťou osobou vytvoriť (proces schválenia právneho
úkonu orgánom obce - v danom prípade miestnym zastupiteľstvom) a až následne sa takto prijatá
vôľa obce môže prejaviť navonok (podpísaním samotnej nájomnej zmluvy). Aj z uvedeného dôvodu

možno žalobu navrhovateľa o nahradenie prejavu vôle považovať za predčasne podanú, nakoľko tu
absentujesúhlasmiestnehozastupiteľstvanauzavretietakejtozmluvy,pričomsúdtakýtosúhlasnemôže
nahrádzať svojim rozhodnutím. Ak miestne zastupiteľstvo takýto úkon na svojom zasadnutí schváli,
a následne napriek tomu nedôjde k uzavretiu samotnej nájomnej zmluvy, bude sa môcť navrhovateľ
obrátiť na súd so žalobou o nahradenie prejavu vôle. Uvedené podľa súdu prvého stupňa platí aj pokiaľ

ide o samotný právny úkon - uzavretie zmluvy o budúcej zmluve. Mal za to, že aj napriek tomu, že
zásady hospodárenia s majetkom obce a so zvereným majetkom výslovne neukladajú predchádzajúci
súhlas miestneho zastupiteľstva na uzavretie zmluvy o budúcej zmluve o nájme bytu, čl. 11 ods. 1
písm. c) zásad treba interpretovať v tomto duchu. Ak totiž samotný prenájom nehnuteľností (byt - čo
je nepochybne nehnuteľnosť) na dobu dlhšiu ako 5 rokov vyžaduje súhlas miestneho zastupiteľstva,

musí takýto súhlas vyžadovať aj taký právny úkon, ktorý k uvedenému cieľu smeruje. Cieľom zmluvy
o budúcej zmluve bolo v danom prípade uzavretie samotnej nájomnej zmluvy na byt, obe zmluvy
(tak zmluva o budúcej zmluve ako aj samotná nájomná zmluva na byt) tak sledujú ten istý cieľ, a
to uzavrieť nájomnú zmluvu na byt. Ak takýto nájom má byť uzavretý na dobu neurčitú (resp. dlhšiu
ako 5 rokov, čo nepochybne v sebe zahŕňa dobu neurčitú), je vždy potrebný predchádzajúci súhlas

miestnehozastupiteľstvaodporcu.Rovnakoaktedazmluvaobudúcejzmluvemalasmerovaťkuzavretiu
nájomnej zmluvy na dobu neurčitú, aj takáto zmluva pred jej podpisom vyžadovala súhlas miestneho
zastupiteľstva.Nebolobypodľanehologické,abysamotnýnájomnadobuneurčitúvyžadovalschválenie
miestnymzastupiteľstvomazmluvaobudúcejzmluve,ktorásmerujektomuistémucieľunie.Vopačnom
prípade by dochádzalo k obchádzaniu zákona o samosprávach resp. obchádzaniu súhlasu miestneho

zastupiteľstva, nakoľko by sa bolo možné bez súhlasu miestneho zastupiteľstva domáhať s poukazom
na ustanovenia Občianskeho zákonníka o budúcej zmluve (§ 50a Obč. zák.) priamo nahradenia vôle
na podklade zmluvy o budúcej zmluve, ktorá nebola schválená miestnym zastupiteľstvom. Mal za to, že
už samotnému uzavretiu zmluvy o budúcej nájomnej zmluve na byt na dobu neurčitú, mal predchádzaťsúhlas miestneho zastupiteľstva s takýmto právnym úkonom. V súvislosti s týmto prípadom poukázal aj
na rozhodnutia NS SR ako aj nález ÚS SR III. ÚS 389/08, z ktorého vyplýva, že:

„Majetok obce ako majetok verejnoprávnej korporácie slúžiaci predovšetkým na plnenie jej úloh daných
kompetenciami pri výkone samosprávy, ktoré sa realizujú v prospech jednotlivých subjektov práva
majúcich k územiu obce právne relevantný vzťah, nemožno z hľadiska právneho režimu nakladania s
ním porovnávať s majetkom iných subjektov súkromného práva. Potreba odlišného právneho režimu je
daná snahou usmerniť využívanie majetku obce na plnenie úloh verejnoprávnej povahy, chrániť majetok

obce pred jeho zneužitím a pred nehospodárnym nakladaním a zabezpečiť jeho čo najefektívnejšie
zhodnocovanie a zveľaďovanie, a tým v čo najväčšej možnej miere zabrániť situácii charakterizovanej
neschopnosťou obce plniť svoje verejnoprávne funkcie riadne a včas v dôsledku nedostatočnej
majetkovej základne.“

Vychádzajúc z uvedených záverov konštatoval, že ústavný súd z nich vyvodil, že ustanovenie §

9 ods. 2 písm. b) a c) zákona Slovenskej národnej rady č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení
neskorších predpisov je potrebné vykladať zužujúco, čo sa týka oprávnenia starostu obce uskutočňovať
právne úkony vo veciach hnuteľného majetku obce alebo jej majetkových práv v prípade, ak toto
nakladanie nie je obmedzené zákonom alebo samotnou obcou prostredníctvom záväzného aktu
obecného zastupiteľstva. V tomto kontexte je zároveň potrebné pristúpiť k extenzívnemu výkladu

ustanovenia § 11 ods. 4 písm. a) zákona Slovenskej národnej rady č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení
v znení neskorších predpisov, ktoré priznáva obecnému zastupiteľstvu právo schvaľovať najdôležitejšie
úkony týkajúce sa majetku obce, inými slovami, samotná skutočnosť neschválenia zásad hospodárenia
anakladaniasmajetkomobceobecnýmzastupiteľstvommuuvedenéprávoneodníma.Opačnýprístupk
výkladu týchto zákonných ustanovení narúša koncepciu zákonodarcu zameranú na ochranu majetkovej

základne obce slúžiacej prioritne na plnenie verejných úloh obce a zároveň nerešpektuje požiadavku
ústavnej konformity výkladu zákona (čl. 152 ods. 4 v spojení s čl. 65 ods. 1 Ústavy Slovenskej
republiky). "U obce ako právnickej osoby ... je potrebné rozlišovať vykonávanie právnych úkonov od
rozhodovania o týchto úkonoch. Zatiaľ čo rozhodovanie znamená vytváranie vôle vo vnútri, v rámci
organizačnej štruktúry obce o tom, či, respektíve aký právny úkon obec urobí (vykoná), právne konanie

je prejavom už takto vytvorenej vôle navonok voči tretej osobe s cieľom založiť, zmeniť alebo zrušiť
právny vzťah. Funkcia štatutárneho orgánu právnickej osoby, ktorým je nesporne starosta obce ...,
znamená výhradné oprávnenie konať menom obce navonok, t.j. prejavovať vôľu obce vo vzťahu k tretím
osobám. Táto funkcia však sama o sebe nezahŕňa jeho výlučné oprávnenie vytvárať túto vôľu, ktorá je
potomprejavovanánavonokvpodobeprávnychúkonovurobenýchnazákladeuvedenéhokonateľského

oprávnenia. Oprávnenie rozhodovať o právnych úkonoch, t.j. o tom, či, resp. aký právny úkon obec urobí
(prejaví), je zo zákona rozdelená medzi obecnú radu, štatutárny orgán a obecné zastupiteľstvo...

Poukázal na ust. § 9 ods. 2 písm. c/ zákona č. 138/1991 Zb., podľa ktorého schváleniu obecným
zastupiteľstvom podliehajú vždy nakladanie s majetkovými právami v určenej hodnote.

Rozhodnutie obecného zastupiteľstva o majetkovoprávnom úkone nie je podľa súdu prvého stupňa
autoritatívnym výrokom obce, ktorým sa individuálny právny vzťah účastníkov zakladá, mení alebo ruší,
ale je prejavom vôle obce, ktorý sa tvorí a prejavuje uznesením obecného zastupiteľstva. Právne účinky
vyvolá však len vtedy, ak spĺňa formálne a meritórne náležitosti. Uviedol, že ak sa vyskytne v občianskom

súdnomkonaníakospornáotázkaplatnostizmluvyuzavretejmedziobcouadruhýmúčastníkomzmluvy,
ktorej predmetom je niektorý z majetkovoprávnych úkonov, ktorý vyžadoval rozhodnutie obecného
zastupiteľstva, musí súd skúmať platnosť prejavu vôle tak z hľadiska formálnych (prijatie uznesenia
spôsobom stanoveným v zákone) ako aj z hľadiska meritórnych náležitostí, ktorého jadrom je prejav
vôle.Bezprejavuvôleajehovyjadreniavobjektívnezistiteľnejformenemožnohovoriťoprávnomúkone.

Táto zásada platí aj pre prejavy vôle obce v oblasti občianskeho práva. Mal za to, že kým obecné
zastupiteľstvo nerozhodlo o majetkovom právnom úkone a prijaté uznesenie nebolo pojaté do zápisu
o priebehu schôdze obecného zastupiteľstva, nevznikol prejav vôle spôsobilý založiť právny úkonom
vznik, zmenu alebo zánik právneho vzťahu.

Súd prvého stupňa tak vyslovil názor, že majetkovoprávne úkony, o ktorých rozhoduje obecné
zastupiteľstvo, a ktoré by urobil len starosta bez predchádzajúceho platného rozhodnutia obecného
zastupiteľstva, by nezaväzovali obec, pretože by tu chýbal prejav vôle obce. Starosta obce nemôže
urobiť bez prejavu vôle obce majetkovoprávny úkon, ku ktorému sa vyžaduje predchádzajúcerozhodnutie obecného zastupiteľstva a zaviazať ním obec, pretože mu k tomu zákon o majetku obce
s príslušnými predpismi nedáva oprávnenie, takže jeho právny úkon by ani nevyvolal právne účinky.
Uviedol, že Ústavný súd v prvom rade poukázal na skutočnosť, že hospodárenie s majetkom obce a s jej

finančnými prostriedkami je originálnou kompetenciou obce ako verejnoprávnej korporácie združujúcej
predovšetkým jej obyvateľov. Vyplýva to jednak z ústavy (čl. 65 ods. 1), ale aj zo zákona o obecnom
zriadení[§4ods.1a§4ods.3písm.a)].Prinakladanísosvojímmajetkommáobecpoformálnejstránke
postavenie subjektu súkromného práva, avšak zákon určuje niektoré obmedzenia obce pri nakladaní
s majetkom, ktoré nie sú typické pre majetkové hospodárenie iných súkromnoprávnych subjektov.

Už len samotná existencia zákona o majetku obcí podľa neho dokazuje, že zákonodarca zamýšľal
regulovať hospodárenie, a teda aj nakladanie s majetkom obce spôsobom odlišným v porovnaní s inými
subjektmi súkromného práva. Zákony normujúce nakladanie s majetkom obce majú zjavne charakter
zákazov a obmedzení obce v jej voľnosti pri rozhodovaní o hospodárení s jej majetkom a aj už citované
ustanovenia zákona o obecnom zriadení i zákona o majetku obcí vyjadrujú takúto podstatu. Z toho
ústavný súd vyvodil, že majetok obce ako majetok verejnoprávnej korporácie slúžiaci predovšetkým na

plneniejejúlohdanýchkompetenciamiprivýkonesamosprávy,ktorésarealizujúvprospechjednotlivých
subjektov práva majúcich k územiu obce právne relevantný vzťah, nemožno z hľadiska právneho
režimu nakladania s ním porovnávať s majetkom iných subjektov súkromného práva. Potreba odlišného
právneho režimu je daná snahou usmerniť využívanie majetku obce na plnenie úloh verejnoprávnej
povahy,chrániťmajetokobcepredjehozneužitímaprednehospodárnymnakladaním,azabezpečiťjeho

čo najefektívnejšie zhodnocovanie a zveľaďovanie, a tým v čo najväčšej možnej miere zabrániť situácii
charakterizovanej neschopnosťou obce plniť svoje verejnoprávne funkcie riadne a včas v dôsledku
nedostatočnej majetkovej základne.

Súd prvého stupňa poukázal na to, že vychádzajúc z uvedených záverov ústavný súd vyvodil, že

ustanovenie § 9 ods. 2 písm. b) a c) zákona o majetku obcí treba vykladať zužujúco, pokiaľ ide
o oprávnenie starostu obce uskutočňovať právne úkony vo veciach hnuteľného majetku obce alebo
jej majetkových práv v prípade, ak toto nakladanie nie je obmedzené zákonom alebo samotnou
obcou prostredníctvom záväzného aktu obecného zastupiteľstva. V tomto kontexte je zároveň potrebné
pristúpiť k extenzívnemu výkladu ustanovenia § 11 ods. 4 písm. a) zákona o obecnom zriadení, ktoré

priznáva obecnému zastupiteľstvu právo schvaľovať najdôležitejšie úkony týkajúce sa majetku obce.
Extenzívny výklad spočíva v tom, že skutočnosť neschválenia zásad hospodárenia a nakladania s
majetkom obce obecným zastupiteľstvom neodníma tomuto orgánu obecnej samosprávy právo záväzne
sa vyjadrovať k najdôležitejším úkonom týkajúcim sa majetku obce. Majetkovoprávne úkony, o ktorých
prislúcha rozhodovať obecnému zastupiteľstvu, sú pre obec záväzné len v prípade predchádzajúceho

kladnéhorozhodnutiatohtozastupiteľstva.Beztakéhotorozhodnutiastarostaobcenemôževuvedených
prípadoch urobiť platný právny úkon za obec.

Vychádzal aj z rozhodnutia NS SR v rozsudku sp. zn. 3 Odo 21/2002, že:

„Funkcia štatutárneho orgánu právnickej osoby, ktorým je nesporne starosta obce (§ 13 ods. 3 cit.
zákona), znamená výhradné oprávnenie konať menom obce navonok, t.j. prejavovať vôľu obce vo
vzťahu k tretím osobám. Táto funkcia však sama osebe nezahŕňa jeho výlučné oprávnenie vytvárať
túto vôľu, ktorá je potom prejavovaná navonok práve v podobe právnych úkonov urobených na základe
uvedeného konateľského oprávnenia. Oprávnenie rozhodovať o právnych úkonoch, t.j. o tom, či, resp.

aký právny úkon obec urobí (prejaví), je zo zákona rozdelené medzi obecnú radu, štatutárny orgán a
obecné zastupiteľstvo (porov. § 11, § 13 a § 14 zák. č. 369/1990 Zb. v spojení s § 7 a nasl. zák. č.
138/1991 Zb.).

Podľa ust. § 9 ods. 2 písm. a) zákona č. 138/1991 Zb. schváleniu obecným zastupiteľstvom podliehajú

vždy zmluvné prevody vlastníctva nehnuteľného majetku.

Konštatoval, že rozhodnutie obecného zastupiteľstva o majetkovoprávnom úkone nie je autoritatívnym
výrokom obce, ktorým sa individuálny právny vzťah účastníkov zakladá, mení alebo ruší, ale je prejavom
vôle obce. Tento prejav sa tvorí a prejavuje uznesením obecného zastupiteľstva. Právne účinky vyvolá

však len vtedy, ak spĺňa formálne a meritórne náležitosti. Ak sa pred súdom vyskytne v občianskom
súdnomkonaníakospornáotázkaplatnostizmluvyuzavretejmedziobcouadruhýmúčastníkomzmluvy,
ktorej predmetom je niektorý z majetkovoprávnych úkonov, ktorý vyžadoval rozhodnutie obecného
zastupiteľstva, musí súd skúmať platnosť prejavu vôle tak z hľadiska formálnych (prijatie uzneseniaspôsobom stanoveným v zákone), ako aj z hľadiska meritórnych náležitostí, ktorého jadrom je prejav
vôle.Bezprejavuvôleajehovyjadreniavobjektívnezistiteľnejformenemožnohovoriťoprávnomúkone.
Táto zásada platí aj pre prejavy vôle obce v oblasti občianskeho práva. Kým obecné zastupiteľstvo

nerozhodlo o majetkovoprávnom úkone a prijaté uznesenie nebolo pojaté do zápisu o priebehu schôdze
obecného zastupiteľstva, nevznikol podľa neho prejav vôle spôsobilý založiť právnym úkonom vznik,
zmenu alebo zánik právneho vzťahu.

Majetkovoprávne úkony, o ktorých rozhoduje obecné zastupiteľstvo, a ktoré by urobil len starosta bez

prechádzajúceho platného rozhodnutia obecného zastupiteľstva, by nezaväzovali obec, pretože by tu
chýbal prejav vôle obce. Starosta obce nemôže urobiť bez prejavu vôle obce majetkovoprávny úkon, ku
ktorémusavyžadujepredchádzajúcerozhodnutieobecnéhozastupiteľstvaazaviazaťnímobec,pretože
mu k tomu zákon o majetku obcí s príslušnými predpismi nedáva oprávnenie, takže jeho právny úkon
by ani nevyvolal právne účinky.

Z vyššie uvedených rozhodnutí vyvodil (uvedené v poznámke cit. Judikátu), že starosta obce (vrátane
mestskej časti, ktorá má v podstate postavenie obce) podľa platného právneho stavu nemôže vytvárať
vôľu obce sám, ale môže ju len navonok oznamovať a prejavovať. Obce (mestské časti) sú totiž
verejnoprávnymi korporáciami a pokiaľ konajú vo veciach práva súkromného, nemožno tvorbu a prejavy
ich vôle mechanicky posudzovať rovnako, ako by išlo napríklad o obchodné spoločnosti; ide totiž

o samosprávny subjekt sui generis, ktorý pre platnosť s nakladaním majetku potrebuje schválenie
príslušným orgánom obce (obecným zastupiteľstvom, miestnym zastupiteľstvom). Schválenie právneho
úkonu zo strany príslušného orgánu obce (mestskej časti) predstavuje tak podľa neho podmienku
platnosti právneho úkonu obce (mestskej časti).

Súd prvého stupňa vzhľadom na vyššie uvedené vyslovil, že bez predchádzajúceho rozhodnutia
obecného (miestneho) zastupiteľstva by sa uskutočnenie majetkovoprávneho úkonu malo považovať
zásadne za také, ktoré odporuje zákonu, a preto je podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatné.
V posudzovanom prípade (tým, že išlo mestskú časť Bratislava - Staré mesto) funkciu obecného
zastupiteľstva vykonáva miestne zastupiteľstvo (viď §15 ods. 1 zákona č. 377/1990 Zb.- miestne

zastupiteľstvo je zastupiteľským orgánom obyvateľov mestskej časti a orgánom samosprávy mestskej
časti). V zmysle §15 ods. 2 písm. c) miestnemu zastupiteľstvu je vyhradené určovať pravidlá
nakladania s majetkom mestskej časti a so zvereným majetkom v súlade so štatútom. Ponímanie
rozdelenia rozhodovania o otázkach hospodárenia s majetkom obce (mestskej časti) možno uplatňovať
v prípadoch, keď zákon alebo schválené zásady hospodárenia s majetkom obce (mestskej časti)

ustanovujú povinné schvaľovanie niektorých právnych úkonov obecným (miestnym) zastupiteľstvom.

Uviedol, že v predmetnom prípade odporca mal riadne schválené Zásady hospodárenia s majetkom
mestskej časti Bratislava - Staré Mesto a s majetkom zvereným do správy mestskej časti Bratislava
- Staré Mesto v znení dodatku č. 1, účinné od 1.10.2009. Bolo podľa neho nesporné, že predmetný

nebytový priestor (neskôr byt) bol odporcovi zverený do správy hl. mestom SR Bratislavou. Vzhľadom
k tomu, nakladanie s ním (resp. na hospodárenie s takýmto majetkom) upravovali predmetné Zásady
hospodárenia. Vychádzal z čl.11 ods. 1 písm. c) Zásad hospodárenia s majetkom mestskej časti
Bratislava - Staré Mesto a s majetkom zvereným do správy mestskej časti Bratislava - Staré Mesto
v znení dodatku č. 1, účinné od 1.10.2009, podľa ktorého úkony hospodárenia s majetkom, ktoré

podliehajú schváleniu orgánmi mestskej časti Miestne zastupiteľstvo schvaľuje: prenájom nehnuteľného
majetku a nebytových priestorov na dobu dlhšiu ako 5 rokov, vrátane každého predĺženia nad túto dobu.
Mal preto za to, že bol potrebný súhlas miestneho zastupiteľstva na prenájom nehnuteľného majetku
a nebytových priestorov na dobu dlhšiu ako 5 rokov, vrátane každého predĺženia nad túto dobu. Za
nesporné považoval, že byt má charakter nehnuteľnosti (§ 3 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z.), pričom

navrhovateľ sa domáhal nahradenia prejavu vôle uzavrieť nájomnú zmluvu na byt na dobu neurčitú (v
zmysle zásad nájom na dobu dlhšiu ako 5 rokov v sebe nepochybne zahŕňa nájom na dobu neurčitú. A
contrario, súhlas miestneho zastupiteľstva potom nie je potrebný ak sa nájom uzatvára na dobu kratšiu
ako 5 rokov, čo však v danom prípade nebolo). Z uvedeného vyvodil, že takýto úkon - uzavretie nájomnej
zmluvy na byt na dobu neurčitú nepochybne v zmysle vyššie uvedených zásah hospodárenia podlieha

schváleniu miestneho zastupiteľstva odporcu. Navrhovateľ teda nesprávne argumentoval, že uzavretie
nájomnej zmluvy k bytu na dobu neurčitú nepodlieha žiadnemu súhlasu miestneho zastupiteľstva,
nakoľko to nevyplýva z hmotného práva ani zo zásad hospodárenia. Z vykonaného dokazovania bolo
nesporné, že žiadny súhlas miestneho zastupiteľstva daný nebol. Vzhľadom k tomu mal za to, že takuzavretiu zmluvy o budúcej zmluve ako aj uzavretiu samotnej nájomnej zmluvy na byt na dobu neurčitú
mal predchádzať súhlas miestneho zastupiteľstva s týmito právnymi úkonmi, pri absencii ktorého sú
takéto právne úkony neplatné pre rozpor so zákonom (§ 39 Občianskeho zákonníka). Pokiaľ ide o

samotnú navrhovanú nájomnú zmluvu, vyslovil, že ak by návrhu navrhovateľa vyhovel, došlo by tak
k obchádzaniu kompetencií miestneho zastupiteľstva, nakoľko by tým súd nahradil vôľu odporcu bez
toho, aby táto bola miestnym zastupiteľstvom vôbec vytvorená. Z týchto uvedených dôvodov návrh
navrhovateľa ako nedôvodný zamietol. Nezaoberal sa ostatnými argumentmi sporových strán (otázkou
časovéhosledupodpísaniazmlúv,podpísaniedodatkuzástupcomstarostuapod.),nakoľkomalzato,že

by to bolo, vzhľadom k argumentácii o nedostatku súhlasu miestneho zastupiteľstva s právnym úkonom
a tým aj jeho neplatnosti, nehospodárne a právne bezvýznamné. Pokiaľ ide o vynaložené náklady
navrhovateľa na stavebné úpravy v prenajatom nebytovom priestore vo výške 4.400, Eur, poukázal na
ustanovenia o vydaní bezdôvodného obohatenia vzniknutého neplatnosťou právneho úkonu.

O trovách konania rozhodol súd prvého stupňa podľa ustanovenia § 142 ods. 1 O.s.p. a keďže v konaní

úspešný odporca si náhradu trov konania neuplatňoval, ani mu trovy konania v konaní nevznikli, náhradu
trov konania mu nepriznal.

Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote prostredníctvom svojho právneho zástupcu odvolanie
navrhovateľ, ktorý žiadal napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zmeniť a jeho návrhu vyhovieť

dôvodiac tým, že súd prvého stupňa nedostatočne zistil skutkový stav a nesprávne právne posúdil
vec tým, že nepoužil správne ustanovenie právneho predpisu. Dôvodil tým, že súd prvého stupňa
pochybil, keď dospel k zisteniu, že sa domáhal uzatvorenia nájomnej zmluvy na dobu neurčitú a nie
na dobu 3 rokov s možnosťou zmeny na dobu neurčitú tak, ako to bolo uvedené v Zmluve o budúcej
zmluve zo dňa 26.4.2010 s poukazom na čl. III ods. 2 Zmluvy o budúcej zmluve, kde bola doba nájmu

dojednaná na dobu určitú 3 roky s podmienkami zmeny na dobu neurčitú. Poukázal na Dodatok č.
1 k Zmluve o budúcej zmluve, ktorý je dohodou o zmene záväzku v zmysle ust. § 516 ods. 1 Obč.
zák., podľa ktorého účastníci môžu dohodou zmeniť vzájomné práva a povinnosti. Mal preto za to,
že to znamená, že ak sa zmluvné strany dohodnú na zmene práv alebo povinností, môžu tak urobiť
kedykoľvekpočasplatnosti(existencie)záväzkovo-právnehovzťahuadohodoumôžumeniťajtiepávaa

povinnosti,ktorézákonprijednotlivýchzmluváchupravujedispozitívne,aževdanomprípadesizmluvné
strany dojednali zmenu záväzku písomne. Preto ustanovenie o dobe nájmu sa mení a znie tak, ako
je uvedené v priloženom „Návrhu zmluvy o nájme bytu“, ktorý bol súdu prvého stupňa predložený ako
dôkaz spolu s návrhom vo veci samotnej Vytýkal tak súdu prvého stupňa, že napriek tomu, že došlo
k novácii záväzku a že sa čl. III ods. 2 Zmluvy o budúcej zmluve Dodatkom č.1 tak ako je uvedené

v „Návrhu zmluvy o nájme bytu“, pretože sa domáhal uzatvorenia zmluvy na dobu neurčitú v súlade
so Zmluvou o budúcej zmluve v znení Dodatku č. 1. Poukázal na to, že súd prvého stupňa zdôvodnil
neplatnosť Zmluvy o budúcej zmluve z 26.4.2010 absenciou súhlasu miestneho zastupiteľstva, ktorý
vyžadujú Zásady hospodárenia s majetkom mestskej časti Bratislava- Staré Mesto v znení Dodatku
č. 1, účinným od 15.6.2010, pričom tieto v čase podpisu Zmluvy budúcej zmluve z 26.4.2010 neboli

účinné, Dodatok č.1 k Zásadám hospodárenia nadobudol účinnosť 15.6.2010, t.j. po podpise Zmluvy o
budúcej zmluve. a ktorý zaviedol potrebu súhlasu miestneho zastupiteľstva , pričom Pravidlá nakladania
s nehnuteľným majetkom Mestskej časti Bratislava - Staré Mesto s nehnuteľným majetkom zverenia
do správy mestskej časti Bratislava - Staré Mesto v znení účinnom od 1.10.2009 neobsahovali potrebu
súhlasu miestneho zastupiteľstva. Bol toho názoru, že súd prvého stupňa nesprávne posúdil vec pri

aplikovaní čl. 11 ods. 1 písm. c/ Zásad hospodárenia s majetkom Mestskej časti Bratislava-Staré Mesto,
a že žiaden orgán nemôže konať nad rámec svojich kompetencií preto Miestne zastupiteľstvo nemôže
udeľovať súhlas s právnymi úkonmi, ktoré nie sú vyslovene uvedené v záväznom predpise -Zásadách
hospodárenia. Takýto postup by bol podľa neho protizákonný a v rozpore s čl. 1 a 2 ods. 2 Ústavy SR.
Uviedol, že Zmluva o budúcej zmluve je iným zmluvným typom ako nájomná zmluva, a že súd prvého

stupňa neprihliadol na rozdiel medzi dobou určitou a neurčitou. s poukazom na rozsudok NS SR sp. zn.
4Cdo 294/2009 a názor súdu prvého stupňa, že zmluva na dobu viac ako 5 rokov je zmluvou na dobu
neurčitú, považoval za v rozpore s judikatúrou. Vytýkal súdu prvého stupňa, že sa v odôvodnení svojho
rozhodnutia nezaoberal otázkou, či nájomná zmluva na byt vznikla alebo nie. Uviedol, že predmetný
byt užíva aj po kolaudácii a uhrádza nájomné fakturované odporcom, z čoho podľa neho vyplýva, že

nájomná zmluva na byt vznikla konkludentne užívaním bytu a platením nájomného s akceptovaním
platieb a užívania bytu zo strany odporcu. Vytýkal tiež súdu prvého stupňa, že určil, že Zmluva o budúcej
zmluve je neplatná bez skúmania naliehavého právneho záujmu a poukázal na uznesenie NS SR zo dňa26.5.2010 sp. zn. 2Cdo 28/2009 a mal za to, že súd prvého stupňa sa nezaoberal naliehavým právnym
záujmom na určení neplatnosti Zmluvy o budúcej zmluve.

Podaním zo dňa 30.4.2015 navrhovateľ poukázal na skutočnosť, že v obdobnom spore prvostupňový
súd vo veci sp. zn. 7C 55/2013 rozhodol diametrálne odlišne. V podaní zo dňa 19.5.2015 navrhovateľ
uviedol,ženázorsúduprvéhostupňa,žeuzatvorenienájomnejzmluvynadobuneurčitúvyžadujesúhlas
miestneho zastupiteľstva, je v rozpore so všeobecnými záväznými predpismi vydanými odporcom a mal
za tom že z čl. 7 Zásad hospodárenia s majetkom mestskej časti Bratislava - Staré Mesto vyplýva, že

súhlas miestneho zastupiteľstva sa vyžaduje len pre nájomné zmluvy na dobu určitú, a to viac ako 5
rokov a podľa § 5 ods. 1 VZN hlavného mesta SR Bratislavy jednou z podmienok zmeny doby nájmu na
dobu neurčitú je aj vykonanie takých zmien, ktorými sa byt stane spôsobilým na bývanie.

Odporca odvolanie ani vyjadrenie a k odvolaniu navrhovateľa do rozhodnutia odvolacieho súdu nepodal.

Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.) prejednal vec podľa § 212 ods. 1 O.s.p.
bez pojednávania podľa § 214 ods. 2 O.s.p. postupom podľa § 156 ods. 3 O.s.p. a dospel k záveru, že
odvolanie navrhovateľa nie je dôvodné.

Súd prvého stupňa vykonal vo veci dostatočné dokazovanie, výsledky ktorého náležite právne zhodnotil,

vec aj správne právne posúdil a dospel na základe vykonaného dokazovania k správnemu právnemu
záveru. Odôvodnenie jeho rozhodnutia je podrobné, presvedčivé a dávajúce odpoveď na všetky
podstatné otázky s vecou súvisiace a s týmto odôvodnením sa aj odvolací súd v plnom rozsahu
stotožňuje a nemá v podstate viac k nemu čo dodať (§ 219 ods. 2 O.s.p.). Odvolací súd tak len na
zdôraznenie správnosti a na vysporiadanie sa s námietkami navrhovateľa v jeho odvolaní, uvádza:

Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby
vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté (§
50a ods. 2 Obč. zák.).

Forma zmluvy o budúcej zmluve je obligatórne písomná a určenie doby, do ktorej sa má konečná zmluva
uzavrieť, je obligatórnou súčasťou zmluvy o budúcej zmluve a tiež predpokladom jej platnosti. K určeniu
doby musí dôjsť nepochybným, určitým a zrozumiteľným spôsobom, ktorý sa však nemusí viazať na
konkrétny dátum. Zmluva o budúcej zmluve však musí obsahovať podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má
byť uzavretá, ktoré sú ustanovené v kogentných ustanoveniach zákona alebo môžu vyplývať z dohody

účastníkov. Platná zmluva o budúcej zmluve zakladá jej účastníkom domôcť sa uzavretia konečnej
zmluvy aj súdne. Žalobu na nahradenie vôle súdnym rozhodnutím možno úspešne podať do jedného
roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy.

Účastníci uzavreli dňa 26.4.2010 zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej malo byť uzavretie

nájomnej zmluvy k bytu, ktorý mal byť vytvorený stavebnými úpravami z predmetného nebytového
priestoru. Navrhovateľ sa v zmluve o budúcej zmluve zaviazal vykonať na vlastné náklady stavebné
úpravy, na základe ktorých dôjde k zmene účelu využitia prenajatého nebytového priestoru na byt a
vybaviť aj kolaudačné rozhodnutie. V zmluve o budúcej nájomnej zmluve k bytu v znení jej Dodatku
č. 1 sa zmluvné strany dohodli, že po tom, ako nadobudne právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie a

navrhovateľ preukáže v súlade s VZN hlavného mesta SR Bratislavy č. 1/2006, že náklady, ktoré
vynaložil na vybudovanie bytu presahujú 3 násobok ročného nájomného určeného v zmysle § 1 ods. 1
Opatrenia MF SR č. 01/R/2008, minimálne však sumu 2.000 Eur, uzatvorí odporca v lehote 30 dní odo
dňa doručenia písomnej výzvy na uzatvorenie zmluvy s navrhovateľom zmluvu o nájme bytu. V konaní
bolopreukázané,ženavrhovateľskutočnevynaložilzosvojhomajetkuinvestícienapredmetnéstavebné

úpravy v celkovej výške 4.400 EUR a rovnako tak požiadal o vydanie kolaudačného rozhodnutia, k čomu
následne aj došlo. Navrhovateľ po tom, čo nadobudlo kolaudačné rozhodnutie právoplatnosť a po tom,
čo vynaložil prostriedky na stavebné úpravy vo výške 4.400,-EUR, vyzval odporcu na uzavretie nájomnej
zmluvy na byt a nakoľko tak odporca neurobil, navrhovateľ sa obrátil na súd so žalobou o nahradenie
prejavu vôle.

Súd prvého stupňa správne postupoval, keď sa v prvom rade zaoberal otázkou platnosti tejto zmluvy
o budúcej zmluve, a dospel k správnemu záveru, že zmluva o budúcej zmluve nebola platne uzavretá
Pokiaľ navrhovateľ namietal, že súd prvého stupňa pochybil, keď dospel k zisteniu, že sa domáhaluzatvorenia nájomnej zmluvy na dobu neurčitú a nie na dobu 3 rokov s možnosťou zmeny na dobu
neurčitú tak, ako to bolo uvedené v Zmluve o budúcej zmluve zo dňa 26.4.2010 s poukazom na čl. III
ods. 2 Zmluvy o budúcej zmluve, kde bola doba nájmu dojednaná na dobu určitú 3 roky s podmienkami

zmeny na dobu neurčitú poukazujúc na Dodatok č. 1 k Zmluve o budúcej zmluve, ktorý považoval za
dohodu o zmene záväzku v zmysle ust. § 516 ods.1 Obč. zák., podľa ktorého účastníci môžu dohodou
zmeniť vzájomné práva a povinnosti. Mal preto za to, že to znamená, že ak sa zmluvné strany dohodnú
na zmene práv alebo povinností, môžu tak urobiť kedykoľvek počas platnosti (existencie) záväzkovo-
právneho vzťahu a dohodou môžu meniť aj tie páva a povinnosti, ktoré zákon pri jednotlivých zmluvách

upravuje dispozitívne a že v danom prípade si zmluvné strany dojednali zmenu záväzku písomne a
ustanovenie o dobe nájmu sa podľa neho mení a znie tak, ako je uvedené v priloženom „Návrhu zmluvy
o nájme bytu“, ktorý bol súdu prvého stupňa predložený ako dôkaz spolu s návrhom vo veci samotnej
Vytýkal tak súdu prvého stupňa, že napriek tomu, že došlo k novácii záväzku, a že sa čl. III ods. 2
Zmluvy o budúcej zmluve Dodatkom č.1 tak ako je uvedené v „Návrhu zmluvy o nájme bytu“, pretože sa
domáhal uzatvorenia zmluvy na dobu neurčitú v súlade so Zmluvou o budúcej zmluve v znení Dodatku

č. 1. V Zmluve o budúcej zmluve uzavretej účastníkmi, v čl. III bode 2 ktorej je upravená doba nájmu na
3 roky s podmienkami zmeny na dobu neurčitú a z Dodatku č. 1 k Zmluve o budúcej zmluve, uzavretej
účastníkmi, vyplýva, že znenie tohto článku bolo zmenené tak, že: „Návrh zmluvy o nájme bytu tvorí
prílohu tohto dodatku“, čo však nemá vplyv na správnosť rozhodnutia súd prvého stupňa, keď bolo treba
prisvedčiť jeho záveru, že Zmluva o budúcej zmluve nebola uzavretá účastníkmi platne (a napokon ani

Dodatok č.1 k Zmluve o budúcej zmluve, na ktorý navrhovateľ poukazoval).

Súd prvého stupňa dospel k správnemu záveru, že súd nemôže svojim rozhodnutím nahrádzať súhlas
miestnehozastupiteľstvasprávnymúkonom,nakoľkobytýmdošlokobchádzaniuzákonovupravujúcich
kompetencie orgánov samosprávy. Mohol by nahradiť prejav vôle len vtedy, ak by takýto súhlas

miestneho zastupiteľstva bol, avšak k uzavretiu zmluvy by nedošlo z iného dôvodu (napr. že si to
obec rozmyslela, príp. že zmluvu nechcel podpísať starosta a pod.). Nemožno však neexistenciu
akéhokoľvek rozhodnutia miestneho zastupiteľstva nahrádzať rozhodnutím súdu, a takto obchádzať
zákony upravujúce kompetencie orgánov samosprávy. Pritom z vykonaného dokazovania, ako aj zo
samotného potvrdenia účastníkov, zmluva o budúcej zmluve, ani samotná nájomná zmluva k bytu, ktorá

mala byť uzavretá, nebola schválená miestnym zastupiteľstvom.

Navrhovateľ namietal, že súd prvého stupňa zdôvodnil neplatnosť Zmluvy o budúcej zmluve z 26.4.2010
absenciou súhlasu miestneho zastupiteľstva, ktorý vyžadujú Zásady hospodárenia s majetkom mestskej
časti Bratislava - Staré Mesto v znení Dodatku č. 1, účinnom od 15.6.2010, pričom tieto v čase

podpisu Zmluvy budúcej zmluve z 26.4.2010 neboli účinné, Dodatok č.1 k Zásadám hospodárenia
nadobudol účinnosť 15.6.2010, t.j. po podpise Zmluvy o budúcej zmluve, a ktorý zaviedol potrebu
súhlasu miestneho zastupiteľstva, pričom Pravidlá nakladania s nehnuteľným majetkom Mestskej časti
Bratislava - Staré Mesto s nehnuteľným majetkom zverenia do správy mestskej časti Bratislava - Staré
Mesto v znení účinnom od 1.10.2009 neobsahovali potrebu súhlasu miestneho zastupiteľstva. Bol

toho názoru, že súd prvého stupňa nesprávne posúdil vec pri aplikovaní čl. 11 ods. 1 písm. c/ Zásad
hospodárenia s majetkom Mestskej časti Bratislava -Staré Mesto a že žiaden orgán nemôže konať nad
rámec svojich kompetencií preto Miestne zastupiteľstvo nemôže udeľovať súhlas s právnymi úkonmi,
ktoré nie sú vyslovene uvedené v záväznom predpise - Zásadách hospodárenia. Takýto postup by bol
podľa neho protizákonný a v rozpore s čl. 1 a 2 ods. 2 Ústavy SR. Uviedol, že Zmluva o budúcej zmluve

je iným zmluvným typom ako nájomná zmluva a že súd prvého stupňa neprihliadol na rozdiel medzi
dobou určitou a neurčitou. s poukazom na rozsudok NS SR sp. zn. 4Cdo 294/2009 a názor súdu prvého
stupňa, že zmluva na dobu viac ako 5 rokov je zmluvou na dobu neurčitú, považoval za v rozpore s
judikatúrou. Tieto námietky navrhovateľa odvolací súd nepovažoval za dôvodné.

Súd prvého stupňa správne vychádzal pri posudzovaní potreby súhlasu miestneho zastupiteľstva pri
uzavieraníZmluvyobudúcejzmluvemedziúčastníkmizčl.11ods.1písm.c/Zásadhospodárenia,podľa
ktorého miestne zastupiteľstvo schvaľuje prenájom nehnuteľného majetku a nebytových priestorov na
dobu dlhšiu ako 5 rokov, pričom nie je správny názor navrhovateľa, že zmluva na dobu viac ako 5 rokov
nie je zmluvou na dobu neurčitú., nakoľko takéto označenie je vyjadrením inak určenej doby neurčitého

trvania. Pritom cieľom zmluvy o budúcej zmluve bolo v danom prípade uzavretie samotnej nájomnej
zmluvy na byt, obe zmluvy (tak zmluva o budúcej zmluve ako aj samotná nájomná zmluva na byt) tak
sledujú ten istý cieľ, a to uzavrieť nájomnú zmluvu na byt ako nehnuteľnosti v právnom slova zmysle.
Preto ak takýto nájom má byť uzavretý na dobu neurčitú (resp. dlhšiu ako 5 rokov, čo nepochybne vsebe zahŕňa dobu neurčitú), je vždy potrebný predchádzajúci súhlas miestneho zastupiteľstva odporcu,
a keďže aj zmluva o budúcej zmluve mala smerovať k uzavretiu nájomnej zmluvy na dobu neurčitú, aj
takáto zmluva pred jej podpisom vyžadovala súhlas miestneho zastupiteľstva.

Súd prvého stupňa správne vychádzal proti rozhodovaní aj z ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu
SR a Ústavného súdu SR a v kontexte s nimi vyslovil správny právny názor o extenzívnom výklade
ustanovenia § 11 ods. 4 písm. a) zákona Slovenskej národnej rady č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení
v znení neskorších predpisov, ktoré priznáva obecnému zastupiteľstvu právo schvaľovať najdôležitejšie

úkony týkajúce sa majetku obce, inými slovami, samotná skutočnosť neschválenia zásad hospodárenia
a nakladania s majetkom obce obecným zastupiteľstvom mu uvedené právo neodníma. Správne vyvodil,
že ustanovenie § 9 ods. 2 písm. b) a c) zákona Slovenskej národnej rady č. 138/1991 Zb. o majetku
obcí v znení neskorších predpisov je potrebné vykladať zužujúco, čo sa týka oprávnenia starostu obce
uskutočňovať právne úkony vo veciach hnuteľného majetku obce alebo jej majetkových práv v prípade,
ak toto nakladanie nie je obmedzené zákonom alebo samotnou obcou prostredníctvom záväzného

aktu obecného zastupiteľstva. Pokiaľ ide o starostu obce, ako jej štatutárneho orgánu, jeho funkcia
starostu znamená výhradné oprávnenie konať menom obce navonok, t.j. prejavovať vôľu obce vo
vzťahu k tretím osobám. Táto funkcia však sama o sebe nezahŕňa jeho výlučné oprávnenie vytvárať
túto vôľu, ktorá je potom prejavovaná navonok v podobe právnych úkonov urobených na základe
uvedeného konateľského oprávnenia. Oprávnenie rozhodovať o právnych úkonoch, t.j. o tom, či, resp.

aký právny úkon obec urobí (prejaví), je zo zákona rozdelená medzi obecnú radu, štatutárny orgán
a obecné zastupiteľstvo. Podľa ust. § 9 ods. 2 písm. c/ zákona č. 138/1991 Zb. schváleniu obecným
zastupiteľstvom podliehajú vždy nakladanie s majetkovými právami v určenej hodnote. Majetkovoprávne
úkony, o ktorých rozhoduje obecné zastupiteľstvo, a ktoré by urobil len starosta bez prechádzajúceho
platného rozhodnutia obecného zastupiteľstva, by nezaväzovali obec, pretože by tu chýbal prejav vôle

obce. Starosta obce nemôže urobiť bez prejavu vôle obce majetkovoprávny úkon, ku ktorému sa
vyžaduje predchádzajúce rozhodnutie obecného zastupiteľstva a zaviazať ním obec, pretože mu k
tomu zákon o majetku obcí s príslušnými predpismi nedáva oprávnenie, takže jeho právny úkon by ani
nevyvolal právne účinky. Schválenie právneho úkonu zo strany príslušného orgánu obce (mestskej časti)
predstavujetakpodmienkuplatnostiprávnehoúkonuobce(mestskejčasti).Pretokeďkuzavretiuzmluvy

o budúcej zmluve ako aj uzavretiu samotnej nájomnej zmluvy na byt na dobu neurčitú mal predchádzať
súhlas miestneho zastupiteľstva s týmito právnymi úkonmi, pri absencii ktorého treba považovať takéto
právne úkony neplatné pre rozpor so zákonom (§ 39 Občianskeho zákonníka).

Zadôvodnúnepovažovalodvolacísúdaninámietkunavrhovateľa,žesúdprvéhostupňaurčil,žeZmluva

o budúcej zmluve je neplatná bez skúmania naliehavého právneho záujmu a poukazujúc na uznesenie
NS SR zo dňa 26.5.2010 sp. zn. 2Cdo 28/2009 a na to, že súd prvého stupňa sa nezaoberal naliehavým
právnym záujmom na určení neplatnosti Zmluvy o budúcej zmluve, nakoľko predmetom konania nebolo
určenie neplatnosti zmluvy, ale nahradenie prejavu vôle odporcu ako prenajímateľa v nájomnej zmluve,
kedy si súd prvého stupňa riešil otázku platnosti zmluvy, z ktorej navrhovateľ vyvodzoval svoje právo

na nahradenie prejavu vôle. Pokiaľ navrhovateľ uviedol, že predmetný byt užíva aj po kolaudácii a
uhrádza nájomné fakturované odporcom, z čoho podľa neho vyplýva, že nájomná zmluva na byt vznikla
konkludentne užívaním bytu a platením nájomného s akceptovaním platieb a užívania bytu zo strany
odporcu, toto jeho konštatovanie je pre právne posúdenie prejednávanej veci právne irelevantné a
odporujúce si jeho trvaniu na podanom návrhu na nahradenie prejavu vôle odporcu k uvedenej nájomnej

zmluve k bytu, pretože v prípade, keby navrhovateľovi vznikol nájomný vzťah, nebolo by potrebné jeho
zotrvávanie na ním podanom návrhu.

Odvolací súd vzhľadom na vyššie uvedené a nepovažujúc námietky navrhovateľom uvedené v odvolaní
za dôvodné, napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny podľa § 219 ods. 1 O.s.p.

potvrdil.

O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 224 ods. 1 a § 142 ods. 1 v spojení
s § 151 ods. 1 O.s.p. a odporcovi, úspešnému v odvolacom konaní, náhradu trov odvolacieho konania
nepriznal, nakoľko si tento ich náhradu neuplatnil a ani mu v tomto konaní žiadne trovy nevznikli.

Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.Poučenie:

Tento rozsudok nemožno napadnúť odvolaním.