Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 26. november 2012

Súd: Okresný súd Bratislava I
Spisová značka: 11C/104/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1112214768
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 11. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Branislav Král

ECLI: ECLI:SK:OSBA1:2012:1112214768.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava I v Bratislave v konaní pred samosudcom JUDr. Branislavom Králom, v právnej

vecinavrhovateľa:S.K.,J.O.XX,J.,M.D.,zastúpený:JUDr.JúliusJánošík,advokát,sosídlomKlincová
35, pošta P.O.BOX 86, 810 05 Bratislava 15, proti odporcovi: Mestská časť Bratislava - Staré Mesto,
Vajanského nábrežie 3, Bratislava, IČO: 00603147, o nahradenie prejavu vôle uzavrieť nájomnú zmluvu
na byt, ,

r o z h o d o l :

Súd žalobný návrh zamieta.

Odporcovi súd náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa prostredníctvom svojho právneho zástupcu návrhom doručeným tunajšiemu súdu dňa

16. 05. 2012 domáhal nahradenia prejavu vôle ako prenajímateľa v nájomnej zmluve, ktorá tvorí petit
žalobného návrhu.
Svoj návrh odôvodnil tým, že uzavrel s odporcom na základe výsledkov konania verejnej obchodnej
súťaže z 1.3.2010 Zmluvu o nájme nebytových priestorov, predmetom ktorej bolo prenajatie nebytového
priestoru č.12 -NP19 s celkovou plochou 48,87 m2 nachádzajúce sa v stavbe súp. č. XXXX evidovanej
na LV č. XXXX, T..Ú..: D. C., M. - J. - C..Č.. D. C., M. Bratislava W. (ďalej len "nebytový priestor").
Navrhovateľ s odporcom uzatvorili dňa 26.4.2010 Zmluvu o budúcej zmluve v zmysle ustanovenia §50a

Občianskeho zákonníka, v ktorej si navrhovateľ a odporca dojednali nasledovné:
Čl. II Stavebné úpravy
1. oprávnená strana sa zaväzuje vykonať v termíne do 31.12.2010 v nebytovom priestore stavebné
úpravy za účelom zmeny jeho účelu užívania na byt.
2. Oprávnená strana sa zaväzuje bez zbytočného odkladu požiadať príslušný stavebný úrad o zmenu
účelu využitia z nebytového priestoru na byt. Stavebné úpravy vykoná a zmenu účelu využitia zabezpečí
oprávnená strana na vlastné náklady, bez nároku na ich náhradu od strany zaviazanej s výnimkou podľa

čl. III bod 3.
5. Oprávnená strana sa zaväzuje predložiť rozhodnutie stavebného úradu, ktorým
tento povolí zmenu účelu využitia nebytového priestoru na byt (ďalej len
"kolaudačné rozhodnutie")
Čl. III Dojednania o budúcej zmluve
1. Zmluvné strany sa dohodli, že po tom ako nadobudne právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie uzatvorí
stranazaviazanávlehote do30dníododňajejpredloženiasostranouoprávnenouzmluvuonájmebytu.

Podstatné náležitosti nájmu boli v Zmluve o budúcej zmluve dojednané v čl. III bod 2 nasledovne:
Predmet nájmu - byt nachádzajúci sa na prízemí domovej nehnuteľnosti súp. č. XXXX, postavenej na
pozemku parc. č. XXXX/X na ulici P. Č.. X E. J.Doba nájmu - 3 roky s podmienkami zmeny na dobu neurčitú
Výška nájomného - určená v zmysle výnosu MF SR č. 01/R/2008 z 28.4.2008
Výška úhrady za plnenia poskytované s nájmom bytu: určená podľa druhov dodávaných služieb.

Navrhovateľ a odporca uzatvorili dňa 26.11.2010 Dodatok č. 1 k zmluve o budúcej zmluve, ktorým sa
zmenil termín vykonania stavebných úprav uvedený v čl. II bod 1 z 31.12.2010 na 31.12.2011.
Navrhovateľ vykonal stavebné úpravy v zmysle čl. II bod 1 Zmluvy o budúcej zmluve v znení jej dodatku
a požiadal o vydanie kolaudačného rozhodnutia. Mestská časť Bratislava - Petržalka ako príslušný
stavebný úrad určený Krajským stavebným úradom v Bratislave vydala kolaudačné rozhodnutie, ktoré

nadobudlo právoplatnosť dňa 29.9.2010.
Podľa čl. III bod 1 Zmluvy o budúcej zmluve je odporca povinný do 30 dní odo dňa predloženia
právoplatného kolaudačného rozhodnutia uzatvoriť s odporcom Zmluvu o nájme bytu. Navrhovateľ
predložil kolaudačné rozhodnutie odporcovi dňa 30.11.2011 a vyzval ho na uzatvorenie Zmluvy o nájme
bytu.
Navrhovateľ vyzval odporcu opakovane na uzatvorenie nájomnej zmluvy dňa 4.1.2012. Odporca na

predmetné výzvy dodnes nereagoval a nepristúpil k uzatvoreniu nájomnej zmluvy na byt.
Odporca vo svojom písomnom vyjadrení žiadal žalobný návrh ako nedôvodný zamietnuť. Dôvodil tým,
že zmluva o budúcej zmluve bola uzatvorená dňa 26.4.2010, t.j. pred platnosťou a účinnosťou Zmluvy
o nájme nebytových priestorov, ktorá bola uzatvorená dňa 28.4.2010. Napriek uvedenej skutočnosti
sa v Zmluve o budúcej zmluve konštatuje, že navrhovateľ ako oprávnený je nájomcom nebytového

priestoru č. 12-NP19 na základe Zmluvy č. 178/2010 o nájme nebytových priestorov. V čase uzatvorenia
Zmluvy o budúcej zmluve navrhovateľ nebol nájomcom nebytového priestoru, ktorého sa Zmluva o
budúcej zmluve týkala. Navrhovateľ nebol tak oprávnený nebytový priestor užívať. Pri vzniku právneho
úkonu, Zmluvy o budúcej zmluve existovala počiatočná nemožnosť plnenia na strane oprávneného,
ktorý objektívne nemohol plniť to, k čomu sa v zmluve zaviazal. Táto počiatočná nemožnosť plnenia má

za následok absolútnu neplatnosť Zmluvy o budúcej zmluve.
Okrem uvedeného odporca má za to, že Zmluva o budúcej zmluve zo dňa 26.4.2010 a Zmluva č.
178/2010 o nájme nebytových priestorov zo dňa 28.4.2010 sú v rozpore s:
- podmienkami obchodnej verejnej súťaže zo dňa 1.3.2010 - v podmienkach obchodnej verejnej súťaže
zmena účelu využitia nebytového priestoru na byt nebola uvedená. Výsledkom obchodnej verejnej

súťaže malo byť uzatvorenie zmluvy o nájme nebytového priestoru na dobu neurčitú.
- ustanoveniami zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí - porušenie podmienok verejnej obchodnej
súťaže resp. ich obídenie má za následok aj porušenie resp. obchádzanie ustanovení zákona č.
138/1991 Zb. - §7 a 9a.
- Ustanoveniami VZN hlavného mesta SR Bratislavy č. 1/2006 o nájme bytov a obytných miestností v

zariadeniach určených na trvalé bývanie a VZN Mestskej časti Bratislava - Staré Mesto č. 3/2011 o nájme
bytu, ktoré upravujú postup pri prenajímaní tzv. obecných bytov - navrhovateľ uzavretými zmluvami
sledoval cieľ, aby sa stal nájomcom obecného bytu.
- Ustanoveniami §50a Občianskeho zákonníka - v zmluve o budúcej zmluve nie je špecifikovaný byt,
ktorý má byť predmetom budúcej nájomnej zmluvy, zmluvné strany sa tak nedohodli na podstatnej

náležitosti budúcej zmluvy.
-Dobrýmimravmi-cieľomuvedenýchšpekulatívnychprávnychúkonovbolodostaťsaknájmuobecného
bytu, ktorý by navrhovateľ mohol následne odkúpiť do osobného vlastníctva.

Odporca ďalej dôvodil tým, že dodatok č. 1 k zmluve o budúcej zmluve, ktorým malo dôjsť k predĺženiu

doby trvania zmluvy z 31.12.2010 na 31.12.2011 podpísal C.. G. P., vtedajší zástupca starostu, pričom
tak urobil i napriek tomu, že W.. S. G., vtedajší starosta mestskej časti Staré Mesto bol v deň 26.11.2010
prítomný v úrade, čím neboli splnené zákonné podmienky na zastupovanie. Podpísanie dodatku je teda
excesom, nedovoleným prekročením oprávnenia zástupcu starostu. Z uvedeného dôvodu je dodatok
absolútne neplatným právnym úkonom. Odporca je teda názoru, že mu nevznikla povinnosť uzavrieť

žalovanú zmluvu o nájme bytu.
Súd vykonal dokazovanie výsluchom právnych zástupcov účastníkov, oboznámením sa s listinnými
dôkazmi založenými v spise z ktorého ustálil nasledovný skutkový a právny stav:
Skutkový stav medzi účastníkmi sporný nebol (sporným zostalo len právne posúdenie veci) a teda
bolo preukázané, že na základe výsledkov konania verejnej obchodnej súťaže z 1.3.2010 uzavreli

účastníci sporu dňa 28.4.2010 Zmluvu o nájme nebytových priestorov, predmetom ktorej bolo prenajatie
nebytového priestoru č.12 -NP19 s celkovou plochou 48,87 m2 nachádzajúce sa v stavbe súp. č. XXXX
evidovanej na LV č. XXXX, T..Ú..: D. C., M. - J. - C..Č.. D.É. C., M. Bratislava W.. Nájom nebytového
priestoru bol dohodnutý na dobu neurčitú. V čl. II bod 1 zmluvy je uvedené, že sa nájomca riadneoboznámil s technickým stavom nebytového priestoru, pričom zmluvné strany prehlásili, že nebytový
priestor je užívania schopný, ale môže slúžiť dohodnutému účelu nájmu (účel reštaurátorskej dielne)
až po vykonaní nevyhnutných rekonštrukčných udržiavacích prác. Nájomca má tiež záujem vykonať v

nebytovompriestorestavebnéúpravy,ktorýmiprispôsobínebytovýpriestorsvojimobchodnýmpotrebám
a účelu, ktorému má slúžiť. V čl. II Zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že nájomca vykoná udržiavacie
práce a stavebné úpravy v nebytovom priestore na vlastné náklady bez nároku na ich bezprostrednú
náhradu od prenajímateľa. Prenajímateľ poskytol nájomcovi ochranu vloženej investície formou ochrany
nájomného vzťahu založeného touto zmluvou na dobu do 31.12.2012.

Predmetný nebytový priestor má odporca zverený hlavným mestom SR Bratislava do správy (viď čl.
I bod 1 zmluvy)..
Navrhovateľ s odporcom uzatvorili dňa 26.4.2010 Zmluvu o budúcej zmluve v zmysle ustanovenia §50a
Občianskeho zákonníka, v ktorej si navrhovateľ a odporca dojednali nasledovné:
Čl. I predmet zmluvy: zaviazaná strana - odporca (správne malo byť uvedené oprávnená strana -
navrhovateľ) má v nájme nebytový priestor o výmere 48,87 m2 nachádzajúci sa v domovej nehnuteľnosti

súp. č. XXXX na ulici P. X E. J.. Nebytový priestor je zapísaný na LV č. XXXX pre hl. mesto SR
Bratislavu. Na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov je oprávnená strana (navrhovateľ)
nájomcom predmetného nebytového priestoru.
Čl. II Stavebné úpravy
1. oprávnená strana sa zaväzuje vykonať v termíne do 31.12.2010 v nebytovom priestore stavebné

úpravy za účelom zmeny jeho účelu využitia na byt.
2. Oprávnená strana sa zaväzuje bez zbytočného odkladu požiadať príslušný stavebný úrad o zmenu
účelu využitia z nebytového priestoru na byt. Stavebné úpravy vykoná a zmenu účelu využitia zabezpečí
oprávnená strana na vlastné náklady, bez nároku na ich náhradu od strany zaviazanej s výnimkou podľa
čl. III bod 3.

5. Oprávnená strana sa zaväzuje predložiť rozhodnutie stavebného úradu, ktorým
tejto povolí zmenu účelu využitia nebytového priestoru na byt (ďalej len
"kolaudačné rozhodnutie")
Čl. III Dojednania o budúcej zmluve
1. Zmluvné strany sa dohodli, že po tom ako nadobudne právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie uzatvorí

stranazaviazanávlehote do30dníododňajejpredloženiasostranouoprávnenouzmluvuonájmebytu.

Podstatné náležitosti nájmu boli v Zmluve o budúcej zmluve dojednané v čl. III bod 2 nasledovne:
Predmet nájmu - byt nachádzajúci sa na prízemí domovej nehnuteľnosti súp. č. XXXX, postavenej na
pozemku parc. č. XXXX/X na ulici P. Č.. X E. J.

Doba nájmu - 3 roky s podmienkami zmeny na dobu neurčitú
Výška nájomného - určená v zmysle výnosu MF SR č. 01/R/2008 z 28.4.2008
Výška úhrady za plnenia poskytované s nájmom bytu: určená podľa druhov dodávaných služieb.
Navrhovateľ a odporca uzatvorili dňa 26.11.2010 Dodatok č. 1 k zmluve o budúcej zmluve, ktorým sa
zmenil termín vykonania stavebných úprav uvedený v čl. II bod 1 z 31.12.2010 na 31.12.2011.

Zároveň čl. III ods. 1 pôvodnej zmluvy sa zmenil nasledovne: Zmluvné strany sa dohodli, že po tom,
ako nadobudne právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie a strana oprávnená preukáže v súlade s VZN
hlavného mesta SR Bratislavy č. 1/2006, že náklady, ktoré vynaložila na vybudovanie bytu presahujú 3
násobok ročného nájomného určeného v zmysle §1 ods. 1 Opatrenia MF SR č. 01/R/2008, minimálne
však sumu 2.000,-EUR, uzatvorí zaviazaná strana v lehote 30 dní odo dňa doručenia písomnej výzvy

na uzatvorenie zmluvy so stranou oprávnenou zmluvu o nájme bytu.
Navrhovateľ vykonal stavebné úpravy v zmysle čl. II bod 1 Zmluvy o budúcej zmluve v znení jej
dodatku v celkovej sume 4.400,-EUR a požiadal o vydanie kolaudačného rozhodnutia. Mestská časť
Bratislava - Petržalka ako príslušný stavebný úrad určený Krajským stavebným úradom v Bratislave
vydala kolaudačné rozhodnutie, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 29.9.2010.

Navrhovateľ vyzval niekoľkokrát odporcu na uzatvorenie nájomnej zmluvy, naposledy dňa 4.1.2012 a
10.2.2012.Odporcanapredmetnévýzvydodnesnereagovalanepristúpilkuzatvoreniunájomnejzmluvy
na byt.
Ztaktovykonanéhodokazovaniamaltedasúdzapreukázané,žeúčastnícimedzisebouuzatvorilinajprv
zmluvu o nájme nebytového priestoru, následne uzavreli zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej

malo byť uzavretie nájomnej zmluvy k bytu, ktorý mal byť vytvorený stavebnými úpravami z predmetného
nebytového priestoru. Navrhovateľ sa v zmluve o budúcej zmluve zaviazal vykonať na vlastné náklady
stavebné úpravy, na základe ktorých dôjde k zmene účelu využitia prenajatého nebytového priestoru
na byt. V tomto smere sa zaviazal vybaviť aj kolaudačné rozhodnutie. Bolo preukázané, že navrhovateľskutočne vynaložil zo svojho majetku investície na predmetné stavebné úpravy v celkovej výške 4.400,-
EUR a rovnako tak požiadal o vydanie kolaudačného rozhodnutia, k čomu následne aj došlo. V zmluve
o budúcej nájomnej zmluve k bytu v znení jej Dodatku č. 1 sa zmluvné strany dohodli, že po tom, ako

nadobudne právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie a navrhovateľ preukáže v súlade s VZN hlavného
mesta SR Bratislavy č. 1/2006, že náklady, ktoré vynaložil na vybudovanie bytu presahujú 3 násobok
ročného nájomného určeného v zmysle §1 ods. 1 Opatrenia MF SR č. 01/R/2008, minimálne však sumu
2.000,-EUR, uzatvorí odporca v lehote 30 dní odo dňa doručenia písomnej výzvy na uzatvorenie zmluvy
s navrhovateľom zmluvu o nájme bytu. Navrhovateľ po tom, čo nadobudlo kolaudačné rozhodnutie

právoplatnosť a po tom, čo vynaložil prostriedky na stavebné úpravy vo výške 4.400,-EUR, vyzval
odporcu na uzavretie nájomnej zmluvy na byt. Odporca tak do dnešného dňa neurobil, preto sa
navrhovateľ obrátil na súd so žalobou o nahradenie prejavu vôle.
Podľa § 50a ods. 1,2,3 Občianskeho zákonníka, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej
doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo

nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká,
pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno
spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.
Podľa §39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa §1a ods. 2 zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave, Mestská
časť je územným samosprávnym a správnym celkom Bratislavy; združuje obyvateľov, ktorí majú na jej
území trvalý pobyt. Mestská časť vykonáva samosprávu Bratislavy a prenesenú pôsobnosť v rozsahu
vymedzenom zákonom a štatútom Bratislavy (ďalej len "štatút"); v tomto rozsahu má postavenie obce.
Podľa §2 ods. 2 zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave, Mestské časti

súprávnickýmiosobami,ktorézapodmienokustanovenýchzákonomaštatútomsamostatnehospodária
s vlastným majetkom a s vlastnými finančnými zdrojmi, ako aj s majetkom, ktorý im bol zverený.
Podľa §2 ods. 3 zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave, Majetok
hlavného mesta, mestských častí, jeho nadobúdanie, nakladanie a hospodárenie s ním upravia osobitné
predpisy.

Podľa §15 ods. 1,2, 3 zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave, miestne
zastupiteľstvo je zastupiteľským orgánom obyvateľov mestskej časti a orgánom samosprávy mestskej
časti.
Miestnemu zastupiteľstvu je vyhradené
a) uznášať sa na všeobecne záväzných nariadeniach s platnosťou pre mestskú časť,

b) vydávať písomné stanovisko k návrhu štatútu a jeho dodatkov podľa § 7b ods. 3,
c) určovať pravidlá nakladania s majetkom mestskej časti a so zvereným majetkom v súlade so štatútom,
d) schvaľovať rozpočet mestskej časti, jeho zmeny a záverečný účet, ako aj kontrolovať čerpanie
rozpočtu a uznášať sa na rozpočtových opatreniach,
e) zriaďovať a zrušovať účelové mimorozpočtové fondy,

f) rozhodovať o prijatí úveru alebo pôžičky, ktoré budú splácané z rozpočtu mestskej časti,
g) vyhlasovať hlasovanie obyvateľov mestskej časti (miestne referendum) podľa § 9,
h) zriaďovať a zrušovať rozpočtové a príspevkové organizácie napojené na rozpočet mestskej časti a
na návrh starostu vymenúvať a odvolávať ich riaditeľov,
i) zakladať obchodné spoločnosti a iné právnické osoby a na návrh starostu vymenúvať a odvolávať

členov orgánov týchto právnických osôb,
j) schvaľovať združovanie prostriedkov a účasť mestskej časti v združeniach,
k) voliť a odvolávať na návrh starostu zástupcu starostu a určovať mu okruh právomocí,
l) určovať plat a odmenu starostu a odmenu hlavného kontrolóra,
m) určovať organizáciu miestneho úradu a schvaľovať poriadok odmeňovania zamestnancov mestskej

časti,
n) schvaľovať poriadok odmeňovania poslancov a členov komisií,
o) uznášať sa v rozsahu vymedzenom štatútom na veciach podľa § 7a ods. 2 a § 7b ods. 2.
Podrobnejšiu úpravu právomoci a pôsobnosti miestnych zastupiteľstiev a ich vzťahy k mestským
orgánom upravuje štatút.

Podľa §29 zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave, ak tento
zákon neustanovuje inak, vzťahujú sa na hlavné mesto ustanovenia zákona Slovenskej národnej rady
č.369/1990 Zb. o obecnom zriadení.Podľa §7 ods. 1 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, orgány obce a organizácie sú povinné
hospodáriť s majetkom obce v prospech rozvoja obce a jej občanov a ochrany a tvorby životného
prostredia.

Podľa §7 ods. 2 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, orgány obce a organizácie sú povinné majetok
obce zveľaďovať, chrániť a zhodnocovať. Sú povinné najmä
a) udržiavať a užívať majetok,
b) chrániť majetok pred poškodením, zničením, stratou alebo zneužitím,
c) používať všetky právne prostriedky na ochranu majetku, vrátane včasného uplatňovania svojich práv

alebo oprávnených záujmov pred príslušnými orgánmi,
d) viesť majetok v účtovníctve podľa osobitného predpisu,
Podľa §9 ods. 1 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, zásady hospodárenia s majetkom obce, ktoré
určí obecné zastupiteľstvo, upravia najmä
a) práva a povinnosti organizácií, ktoré obec zriadila, pri správe majetku obce,
b) podmienky odňatia majetku organizáciám, ktoré obec zriadila,

c) postup prenechávania majetku do užívania,
d) nakladanie s cennými papiermi,
e) ktoré úkony organizácií podliehajú schváleniu orgánmi obce,
f) spôsoby výkonu práv vyplývajúcich z vlastníctva cenných papierov a majetkových podielov na
právnických osobách založených obcou alebo v ktorých má obec postavenie ovládajúcej osoby alebo

rozhodujúci vplyv 22aa) s dôrazom na transparentnosť a efektívnosť nakladania s majetkom.
Podľa §9 ods. 2 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, obecné zastupiteľstvo schvaľuje
a) spôsob prevodu vlastníctva nehnuteľného majetku obce; to neplatí, ak je obec povinná previesť
nehnuteľný majetok podľa osobitného predpisu,
b) podmienky obchodnej verejnej súťaže, ak sa má prevod vlastníctva nehnuteľného majetku obce

realizovať na základe obchodnej verejnej súťaže,
c) prevody vlastníctva nehnuteľného majetku obce, ak sa realizujú priamym predajom,
d) prevody vlastníctva hnuteľného majetku obce nad hodnotu určenú obecným zastupiteľstvom,
e) nakladanie s majetkovými právami nad hodnotu určenú v zásadách hospodárenia,
f) vklady majetku obce do majetku zakladaných alebo existujúcich obchodných spoločností,

g) koncesné zmluvy na uskutočnenie stavebných prác alebo koncesné zmluvy na poskytnutie služby
uzatvorené podľa osobitného predpisu (ďalej len "koncesná zmluva"), a to trojpätinovou väčšinou
všetkých poslancov.
Podľa §9a ods. 9 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, ak tento alebo osobitný predpis neustanovuje
inak, ustanovenia odsekov 1 až 3 a 5 až 7 je obec povinná primerane použiť aj pri prenechávaní

majetku obce do nájmu, a to najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle
prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci okrem
a) hnuteľnej veci vo vlastníctve obce, ktorej zostatková cena je nižšia ako 3 500 eur,
b) nájmu majetku obce, ktorého trvanie s tým istým nájomcom neprekročí desať dní v kalendárnom
mesiaci,

c) pri nájmoch majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa, o ktorých obecné zastupiteľstvo
rozhodne trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov, pričom osobitný zreteľ musí byť zdôvodnený;
zámer prenajať majetok týmto spôsobom je obec povinná zverejniť najmenej 15 dní pred schvaľovaním
nájmu obecným zastupiteľstvom na svojej úradnej tabuli a na svojej internetovej stránke, ak ju má obec
zriadenú, pričom tento zámer musí byť zverejnený počas celej tejto doby.

Podľa § 11 ods. 4 zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení, obecné zastupiteľstvo rozhoduje o
základných otázkach života obce, najmä je mu vyhradené
a) určovať zásady hospodárenia a nakladania s majetkom obce a s majetkom štátu, ktorý užíva,
schvaľovať najdôležitejšie úkony týkajúce sa tohto majetku a kontrolovať hospodárenie s ním,
b) schvaľovať rozpočet obce a jeho zmeny, kontrolovať jeho čerpanie a schvaľovať záverečný účet obce,

schvaľovať emisiu komunálnych dlhopisov, schvaľovať zmluvu uzavretú podľa § 20 ods. 1, rozhodovať
o prijatí úveru alebo pôžičky, o prevzatí záruky za poskytnutie návratnej finančnej výpomoci zo štátneho
rozpočtu; v rozsahu určenom zastupiteľstvom môže zmeny rozpočtu vykonávať starosta,
c) schvaľovať územný plán obce alebo jej časti a koncepcie rozvoja jednotlivých oblastí života obce,
d) rozhodovať o zavedení a zrušení miestnej dane a ukladať miestny poplatok,

e) určovať náležitosti miestnej dane alebo miestneho poplatku a verejnej dávky a rozhodovať o prijatí
úveru alebo pôžičky,
f) vyhlasovať miestne referendum o najdôležitejších otázkach života a rozvoja obce a zvolávať
zhromaždenie obyvateľov obce,g) uznášať sa na nariadeniach,
h) schvaľovať dohody o medzinárodnej spolupráci a členstvo obce v medzinárodnom združení podľa
§ 21 ods. 1,

i) určiť plat starostu podľa osobitného zákona a určiť najneskôr 90 dní pred voľbami na celé funkčné
obdobie rozsah výkonu funkcie starostu; zmeniť počas funkčného obdobia na návrh starostu rozsah
výkonu jeho funkcie,
j) voliť a odvolávať hlavného kontrolóra obce (ďalej len "hlavný kontrolór"), určiť rozsah výkonu funkcie
hlavného kontrolóra a jeho plat, schvaľovať odmenu hlavnému kontrolórovi,

k)schvaľovaťštatútobce,rokovacíporiadokobecnéhozastupiteľstvaazásadyodmeňovaniaposlancov,
l) zriaďovať, zrušovať a kontrolovať rozpočtové a príspevkové organizácie obce a na návrh starostu
vymenúvať a odvolávať ich vedúcich (riaditeľov), zakladať a zrušovať obchodné spoločnosti a iné
právnické osoby a schvaľovať zástupcov obce do ich štatutárnych a kontrolných orgánov, ako aj
schvaľovať majetkovú účasť obce v právnickej osobe,
m) schvaľovať združovanie obecných prostriedkov a činností a účasť v združeniach, ako aj zriadenie

spoločného regionálneho alebo záujmového fondu,
n) zriaďovať a zrušovať orgány potrebné na samosprávu obce a určovať náplň ich práce,
o) udeľovať čestné občianstvo obce, obecné vyznamenania a ceny,
p) ustanoviť erb obce, vlajku obce, pečať obce, prípadne znelku obce.
V zmysle čl.11 ods. 1 písm. c) Zásad hospodárenia s majetkom mestskej časti Bratislava - Staré Mesto

a s majetkom zvereným do správy mestskej časti Bratislava - Staré Mesto v znení dodatku č. 1, účinné
od 1.10.2009, - úkony hospodárenia s majetkom, ktoré podliehajú schváleniu orgánmi mestskej časti
- Miestne zastupiteľstvo schvaľuje: prenájom nehnuteľného majetku a nebytových priestorov na dobu
dlhšiu ako 5 rokov, vrátane každého predĺženia nad túto dobu.
Podľa §3 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, právne vzťahy

k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a
osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak.
Podľa §153 ods. 2 OSP, súd môže prekročiť návrhy účastníkov a prisúdiť viac, než čoho sa domáhajú,
iba vtedy, ak sa konanie mohlo začať aj bez návrhu alebo ak z právneho predpisu vyplýva určitý spôsob
vyrovnania vzťahu medzi účastníkmi.

Podľa §451 ods. 2 Občianskeho zákonníka, bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný
plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho
dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.
Bez ohľadu na tvrdenia odporcu (ohľadne časovej postupnosti uzatvárania zmlúv a podpisu Dodatku č.
1 k zmluve o budúcej zmluve MUDr. Petrom Tatárom ako zástupcom starostu v čase, keď bol na úrade

prítomný aj samotný starosta) sa súd v prvom rade zaoberal otázkou platnosti zmluvy o budúcej zmluve,
ako aj otázkou, či súd je oprávnený nahradiť prejav vôle odporcu tak, ako to požaduje navrhovateľ. Súd
dospel k záveru, že zmluva o budúcej zmluve je neplatný právny úkon a rovnako, že súd nie je oprávnený
nahradiť prejav vôle odporcu bez tohto, aby s takýmto úkonom vyslovilo súhlas miestne zastupiteľstvo
odporcu.

V prvom rade je potrebné si uvedomiť, že byty a nebytové priestory treba považovať za nehnuteľnosti v
zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. (§ 3 ods. 2). Vzhľadom na to podliehajú aj rovnakému právnemu režimu
ako nehnuteľnosti, najmä pokiaľ ide o vznik, zmenu a zánik vlastníckeho práva k nim.
Vďalšomsibolopotrebnéuvedomiť,ženavrhovanénahradenieprejavuvôleodporcusatýkalonájomnej
zmluvy k bytu a to na dobu neurčitú (viď čl. III bod 1 navrhovanej nájomnej zmluvy). Inými slovami,

navrhovateľ sa domáhal nahradenia prejavu vôle odporcu na nájomnej zmluve k bytu (nehnuteľnosti) s
dohodnutým nájmom na dobu neurčitú. V tomto smere bol súd viazaný žalobným petitom a teda súd
nemohol rozhodovať o nahradení prejavu vôle uzavrieť nájomnú zmluvu k bytu na inú dobu, ako dobu
neurčitú.
V tomto smere je potrebné si rovnako uvedomiť, že samotná zmluva o budúcej zmluve vo svojom

čl. III bod 2 (podstatné náležitosti budúcej nájomnej zmluvy k bytu) v časti "doba nájmu", zakotvuje,
že doba nájmu v budúcej nájomnej zmluve na byt mala byť 3 roky s podmienkami zmeny na dobu
neurčitú. V samotnom žalobnom petite sa však doba troch rokov už nenachádza, a navrhovateľ sa
domáha nahradenia prejavu vôle uzavrieť nájomnú zmluvu hneď na dobu neurčitú. Z uvedeného potom
vyplýva rozpor medzi dobou nájmu dohodnutou v zmluve o budúcej zmluve a dobou nájmu, ktorú

navrhovateľ požaduje v žalobnom petite. Inak povedané, navrhovateľ v žalobnom petite nepožaduje
nahradiť prejav vôle uzavrieť nájomnú zmluvu na dobu 3 rokov s podmienkami jej zmeny na dobu
neurčitú, ale priamo požaduje už nájomnú zmluvu na dobu neurčitú. Vzhľadom k tomu mal súd potom za
to, že navrhovateľ sa žalobou domáha nahradenia prejavu vôle uzavrieť inú zmluvu, ako si to dojednaliúčastníci v zmluve o budúcej zmluve. V tomto prípade mal súd za to, že uvedená skutočnosť je veľmi
dôležitá, nakoľko zákon spája rôzne právne následky, pokiaľ ide o nájomný vzťah k bytu dojednaný
na dobu určitú (nájom sa končí uplynutím dojednanej doby, predĺžiť ho možno len opätovnou dohodou

zmluvných strán, po skončení nájmu prenajímateľ nie je povinný poskytovať bytovú náhradu, nie je
možné takýto byt odkúpiť do osobného vlastníctva a pod.) a iné právne následky, pokiaľ bol nájomný
vzťah dojednaný na dobu neurčitú (vypovedať takýto nájom možno len za veľmi prísnych podmienok
a len zo zákonne vymedzených dôvodov - §711 OZ, povinnosť prenajímateľa v niektorých prípadoch
poskytnúťposkončenínájmubytovúnáhradu,možnosťodkúpeniabytudoosobnéhovlastníctvaapod.).

Je teda zrejmé, že navrhovateľ bol v prvom rade povinný domáhať sa nahradenia prejavu vôle uzavrieť
takúzmluvu,akejpodstatnéobsahovénáležitostisiúčastnícidohodlivzmluveobudúcejzmluve,vrátane
doby trvania nájomného vzťahu.
V ďalšom sa súd zaoberal otázkou, či k uzavretiu nájomnej zmluvy na byt, s dobou nájmu na neurčitú
dobu, tak ako to v žalobnom petite požadoval navrhovateľ, je alebo nie je potrebný súhlas miestneho
zastupiteľstva, a či by bol tento právny úkon (v prípade absencie obligatórneho súhlasu zastupiteľstva)

absolútne neplatný.
V tomto smere si bolo potrebné uvedomiť, že ak by sa na uzavretie nájomnej zmluvy na byt na
dobu neurčitú vyžadoval predchádzajúci súhlas miestneho zastupiteľstva a tento by daný nebol ( čo
v danom prípade sporné ani nebolo), nebolo by možné, aby súd tento nedostatok konvalidoval
svojím rozhodnutím. Inak povedané, súd nemôže svojim rozhodnutím nahrádzať súhlas miestneho

zastupiteľstva s právnym úkonom, nakoľko by tým došlo k obchádzaniu zákonov upravujúcich
kompetencie orgánov samosprávy. Súd by mohol nahradiť prejav vôle len vtedy, ak by takýto súhlas
miestneho zastupiteľstva bol, avšak k uzavretiu zmluvy by nedošlo z iného dôvodu (napr. že si to
obec rozmyslela, príp. že zmluvu nechcel podpísať starosta a pod.). Nemožno však neexistenciu
akéhokoľvek rozhodnutia miestneho zastupiteľstva nahrádzať rozhodnutím súdu, a takto obchádzať

zákony upravujúce kompetencie orgánov samosprávy.
V tomto smere účastníci zhodne potvrdili, že tak zmluva o budúcej zmluve ani samotná nájomná
zmluva k bytu, ktorá mala byť uzavretá, nebola schválená miestnym zastupiteľstvom. V tomto smere sa
rozchádzali tvrdenia účastníkov, či takýto právny úkon podliehal alebo nepodliehal schváleniu miestnym
zastupiteľstvom. V tomto smere súd poukazuje na to, že je pravdou, že samotná zmluva o nájme bytu

ešte nemohla byť schválená miestnym zastupiteľstvom, nakoľko nebola ešte uzatvorená, avšak súd má
za to, že uvedené treba vykladať tak, že už samotný prenájom bytu na dobu neurčitú mal podliehať
schvaľovaciemu procesu. Až po jeho schválení bolo možné vypracovať písomný text zmluvy a túto
podpísať. Podpisu zmluvy však musel predchádzať schvaľovací proces, k čomu však v danom prípade
nedošlo. Aj v zmysle zásad hospodárenia sa v čl. 11 ods. 1 písm. c) uvádza, že miestne zastupiteľstvo

schvaľujeprenájomnehnuteľnéhomajetkuanebytovýchpriestorovnadobudlhšiuako5rokov.Nehovorí
sa tu teda, že schvaľuje až samotnú uzavretú zmluvu. Bolo by nelogické, aby zmluvné strany najprv
uzavreli nájomnú zmluvu a až následne ju dávali schvaľovať miestnemu zastupiteľstvu a to preto, že
miestne zastupiteľstvo vytvára samotnú vôľu obce, ktorá je potom manifestovaná navonok konaním jej
starostu. Starosta teda nevytvára vôľu obce len ju prejavuje navonok ako štatutárny orgán obce. Preto

sanajprvmusísamotnávôľauzavrieťprávnyúkonstreťouosobou vytvoriť(processchváleniaprávneho
úkonu orgánom obce - v danom prípade miestnym zastupiteľstvom) a až následne sa takto prijatá
vôľa obce môže prejaviť navonok (podpísaním samotnej nájomnej zmluvy). Aj z uvedeného dôvodu
možno žalobu navrhovateľa o nahradenie prejavu vôle považovať za predčasne podanú, nakoľko tu
absentujesúhlasmiestnehozastupiteľstvanauzavretietakejtozmluvy,pričomsúdtakýtosúhlasnemôže

nahrádzať svojim rozhodnutím. Ak miestne zastupiteľstvo takýto úkon na svojom zasadnutí schváli, a
následnenapriektomunedôjdekuzavretiusamotnejnájomnejzmluvy,budesamôcťnavrhovateľobrátiť
na súd so žalobou o nahradenie prejavu vôle.
Vyššie uvedené podľa súdu platí aj pokiaľ ide o samotný právny úkon - uzavretie zmluvy o budúcej
zmluve. Napriek tomu, že zásady hospodárenia s majetkom obce a so zvereným majetkom výslovne

neukladajú predchádzajúci súhlas miestneho zastupiteľstva na uzavretie zmluvy o budúcej zmluve
o nájme bytu, súd mal za to, že čl. 11 ods. 1 písm. c) zásad treba interpretovať v tomto duchu. Ak
totiž samotný prenájom nehnuteľností (byt - čo je nepochybne nehnuteľnosť) na dobu dlhšiu ako 5
rokov vyžaduje súhlas miestneho zastupiteľstva, musí takýto súhlas vyžadovať aj taký právny úkon,
ktorý k uvedenému cieľu smeruje. Cieľom zmluvy o budúcej zmluve bolo v danom prípade uzavretie

samotnej nájomnej zmluvy na byt. Obe zmluvy (tak zmluva o budúcej zmluve ako aj samotná nájomná
zmluva na byt) tak sledujú ten istý cieľ, a to uzavrieť nájomnú zmluvu na byt. Ak takýto nájom má byť
uzavretý na dobu neurčitú (resp. dlhšiu ako 5 rokov, čo nepochybne v sebe zahŕňa dobu neurčitú) je
vždy potrebný predchádzajúci súhlas miestneho zastupiteľstva odporcu. Rovnako ak teda zmluva obudúcej zmluve mala smerovať k uzavretiu nájomnej zmluvy na dobu neurčitú, aj takáto zmluva pred jej
podpisom vyžadovala súhlas miestneho zastupiteľstva. Nebolo by logické, aby samotný nájom na dobu
neurčitú vyžadoval schválenie miestnym zastupiteľstvom a zmluva o budúcej zmluve, ktorá smeruje

k tomu istému cieľu nie. V opačnom prípade by dochádzalo k obchádzaniu zákona o samosprávach
resp. obchádzaniu súhlasu miestneho zastupiteľstva, nakoľko by sa bolo možné bez súhlasu miestneho
zastupiteľstva domáhať s poukazom na ustanovenia Občianskeho zákonníka o budúcej zmluve (§50a
OZ) priamo nahradenia vôle na podklade zmluvy o budúcej zmluve, ktorá nebola schválená miestnym
zastupiteľstvom.

Vzhľadom na uvedené mal súd za to, že už samotnému uzavretiu zmluvy o budúcej nájomnej zmluve
na byt na dobu neurčitú, mal predchádzať súhlas miestneho zastupiteľstva s takýmto právnym úkonom.
Súd v súvislosti s týmto prípadom poukazuje aj na rozhodnutia NS SR ako aj nález ÚS SR III.ÚS 389/08.
"Majetok obce ako majetok verejnoprávnej korporácie slúžiaci predovšetkým na plnenie jej úloh daných
kompetenciami pri výkone samosprávy, ktoré sa realizujú v prospech jednotlivých subjektov práva
majúcich k územiu obce právne relevantný vzťah, nemožno z hľadiska právneho režimu nakladania s

ním porovnávať s majetkom iných subjektov súkromného práva. Potreba odlišného právneho režimu je
daná snahou usmerniť využívanie majetku obce na plnenie úloh verejnoprávnej povahy, chrániť majetok
obce pred jeho zneužitím a pred nehospodárnym nakladaním a zabezpečiť jeho čo najefektívnejšie
zhodnocovanie a zveľaďovanie, a tým v čo najväčšej možnej miere zabrániť situácii charakterizovanej
neschopnosťou obce plniť svoje verejnoprávne funkcie riadne a včas v dôsledku nedostatočnej

majetkovej základne.
Vychádzajúc z uvedených záverov ústavný súd vyvodzuje, že ustanovenie § 9 ods. 2 písm. b) a c)
zákona Slovenskej národnej rady č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov je
potrebné vykladať zužujúco, čo sa týka oprávnenia starostu obce uskutočňovať právne úkony vo veciach
hnuteľného majetku obce alebo jej majetkových práv v prípade, ak toto nakladanie nie je obmedzené

zákonom alebo samotnou obcou prostredníctvom záväzného aktu obecného zastupiteľstva. V tomto
kontexte je zároveň potrebné pristúpiť k extenzívnemu výkladu ustanovenia § 11 ods. 4 písm. a) zákona
Slovenskej národnej rady č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov, ktoré
priznáva obecnému zastupiteľstvu právo schvaľovať najdôležitejšie úkony týkajúce sa majetku obce,
inými slovami, samotná skutočnosť neschválenia zásad hospodárenia a nakladania s majetkom obce

obecným zastupiteľstvom mu uvedené právo neodníma. Opačný prístup k výkladu týchto zákonných
ustanovení narúša koncepciu zákonodarcu zameranú na ochranu majetkovej základne obce slúžiacej
prioritne na plnenie verejných úloh obce a zároveň nerešpektuje požiadavku ústavnej konformity výkladu
zákona (čl. 152 ods. 4 v spojení s čl. 65 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky).
"U obce ako právnickej osoby ... je potrebné rozlišovať vykonávanie právnych úkonov od rozhodovania

o týchto úkonoch. Zatiaľ čo rozhodovanie znamená vytváranie vôle vo vnútri, v rámci organizačnej
štruktúry obce o tom, či, respektíve aký právny úkon obec urobí (vykoná), právne konanie je prejavom
už takto vytvorenej vôle navonok voči tretej osobe s cieľom založiť, zmeniť alebo zrušiť právny vzťah.
Funkcia štatutárneho orgánu právnickej osoby, ktorým je nesporne starosta obce ..., znamená výhradné
oprávnenie konať menom obce navonok, t.j. prejavovať vôľu obce vo vzťahu k tretím osobám. Táto

funkcia však sama o sebe nezahŕňa jeho výlučné oprávnenie vytvárať túto vôľu, ktorá je potom
prejavovaná navonok v podobe právnych úkonov urobených na základe uvedeného konateľského
oprávnenia. Oprávnenie rozhodovať o právnych úkonoch, t.j. o tom, či, resp. aký právny úkon obec urobí
(prejaví), je zo zákona rozdelená medzi obecnú radu, štatutárny orgán a obecné zastupiteľstvo...
Podľa ustanovenia § 9 ods. 2 písm. c/ zákona č. 138/1991 Zb. schváleniu obecným zastupiteľstvom

podliehajú vždy nakladanie s majetkovými právami v určenej hodnote.
Rozhodnutie obecného zastupiteľstva o majetkovoprávnom úkone nie je autoritatívnym výrokom obce,
ktorým sa individuálny právny vzťah účastníkov zakladá, mení alebo ruší ale je prejavom vôle obce.
Tento prejav sa tvorí a prejavuje uznesením obecného zastupiteľstva. Právne účinky vyvolá však len
vtedy ak spĺňa formálne a meritórne náležitosti. Ak sa pred súdom vyskytne v občianskom súdnom

konaní ako sporná otázka platnosti zmluvy uzavretej medzi obcou a druhým účastníkom zmluvy,
ktorej predmetom je niektorý z majetkovoprávnych úkonov, ktorý vyžadoval rozhodnutie obecného
zastupiteľstva, musí súd skúmať platnosť prejavu vôle tak z hľadiska formálnych (prijatie uznesenia
spôsobom stanoveným v zákone) ako aj z hľadiska meritórnych náležitostí, ktorého jadrom je prejav
vôle.Bezprejavuvôleajehovyjadreniavobjektívnezistiteľnejformenemožnohovoriťoprávnomúkone.

Táto zásada platí aj pre prejavy vôle obce v oblasti občianskeho práva. Kým obecné zastupiteľstvo
nerozhodlo o majetkovom právnom úkone a prijaté uznesenie nebolo pojaté do zápisu o priebehu
schôdze obecného zastupiteľstva, nevznikol prejav vôle spôsobilý založiť právny úkonom vznik, zmenu
alebo zánik právneho vzťahu.Majetkovoprávne úkony o ktorých rozhoduje obecné zastupiteľstvo, a ktoré by urobil len starosta bez
predchádzajúceho platného rozhodnutia obecného zastupiteľstva, by nezaväzovali obec, pretože by tu
chýbal prejav vôle obce. Starosta obce nemôže urobiť bez prejavu vôle obce majetkovoprávny úkon ku

ktorémusavyžadujepredchádzajúcerozhodnutieobecnéhozastupiteľstvaazaviazaťnímobec,pretože
mu k tomu zákon o majetku obce s príslušnými predpismi nedáva oprávnenie, takže jeho právny úkon
by ani nevyvolal právne účinky."
Ústavný súd v prvom rade poukázal na skutočnosť, že hospodárenie s majetkom obce a s jej
finančnými prostriedkami je originálnou kompetenciou obce ako verejnoprávnej korporácie združujúcej

predovšetkým jej obyvateľov. Vyplýva to jednak z ústavy (čl. 65 ods. 1), ale aj zo zákona o obecnom
zriadení [§ 4 ods. 1 a § 4 ods. 3 písm. a)].
Pri nakladaní so svojím majetkom má obec po formálnej stránke postavenie subjektu súkromného
práva, avšak zákon určuje niektoré obmedzenia obce pri nakladaní s majetkom, ktoré nie sú typické
pre majetkové hospodárenie iných súkromnoprávnych subjektov. Už len samotná existencia zákona
o majetku obcí dokazuje, že zákonodarca zamýšľal regulovať hospodárenie, a teda aj nakladanie

s majetkom obce spôsobom odlišným v porovnaní s inými subjektmi súkromného práva. Zákony
normujúce nakladanie s majetkom obce majú zjavne charakter zákazov a obmedzení obce v jej voľnosti
pri rozhodovaní o hospodárení s jej majetkom. Aj už citované ustanovenia zákona o obecnom zriadení
i zákona o majetku obcí vyjadrujú takúto podstatu.
Z toho ústavný súd vyvodil, že majetok obce ako majetok verejnoprávnej korporácie slúžiaci

predovšetkým na plnenie jej úloh daných kompetenciami pri výkone samosprávy, ktoré sa realizujú v
prospech jednotlivých subjektov práva majúcich k územiu obce právne relevantný vzťah, nemožno z
hľadiska právneho režimu nakladania s ním porovnávať s majetkom iných subjektov súkromného práva.
Potreba odlišného právneho režimu je daná snahou usmerniť využívanie majetku obce na plnenie úloh
verejnoprávnej povahy, chrániť majetok obce pred jeho zneužitím a pred nehospodárnym nakladaním, a

zabezpečiť jeho čo najefektívnejšie zhodnocovanie a zveľaďovanie, a tým v čo najväčšej možnej miere
zabrániť situácii charakterizovanej neschopnosťou obce plniť svoje verejnoprávne funkcie riadne a včas
v dôsledku nedostatočnej majetkovej základne.
Vychádzajúc z uvedených záverov ústavný súd vyvodil, že ustanovenie § 9 ods. 2 písm. b) a c) zákona o
majetku obcí treba vykladať zužujúco, pokiaľ ide o oprávnenie starostu obce uskutočňovať právne úkony

vo veciach hnuteľného majetku obce alebo jej majetkových práv v prípade, ak toto nakladanie nie je
obmedzené zákonom alebo samotnou obcou prostredníctvom záväzného aktu obecného zastupiteľstva.
V tomto kontexte je zároveň potrebné pristúpiť k extenzívnemu výkladu ustanovenia § 11 ods. 4 písm. a)
zákona o obecnom zriadení, ktoré priznáva obecnému zastupiteľstvu právo schvaľovať najdôležitejšie
úkony týkajúce sa majetku obce. Extenzívny výklad spočíva v tom, že skutočnosť neschválenia zásad

hospodárenia a nakladania s majetkom obce obecným zastupiteľstvom neodníma tomuto orgánu
obecnej samosprávy právo záväzne sa vyjadrovať k najdôležitejším úkonom týkajúcim sa majetku obce.
Majetkovoprávne úkony, o ktorých prislúcha rozhodovať obecnému zastupiteľstvu, sú pre obec záväzné
len v prípade predchádzajúceho kladného rozhodnutia tohto zastupiteľstva. Bez takéhoto rozhodnutia
starosta obce nemôže v uvedených prípadoch urobiť platný právny úkon za obec.

Rovnako tak NS SR v rozsudku sp. zn. 3 Odo 21/2002 uviedol:
" Funkcia štatutárneho orgánu právnickej osoby, ktorým je nesporne starosta obce (§ 13 ods. 3 cit.
zákona), znamená výhradné oprávnenie konať menom obce navonok, t.j. prejavovať vôľu obce vo
vzťahu k tretím osobám. Táto funkcia však sama osebe nezahŕňa jeho výlučné oprávnenie vytvárať
túto vôľu, ktorá je potom prejavovaná navonok práve v podobe právnych úkonov urobených na základe

uvedeného konateľského oprávnenia. Oprávnenie rozhodovať o právnych úkonoch, t.j. o tom, či, resp.
aký právny úkon obec urobí (prejaví), je zo zákona rozdelené medzi obecnú radu, štatutárny orgán a
obecné zastupiteľstvo (porov. § 11, § 13 a § 14 zák. č. 369/1990 Zb. v spojení s § 7 a nasl. zák. č.
138/1991 Zb.).
Podľa ust. § 9 ods. 2 písm. a) zákona č. 138/1991 Zb. schváleniu obecným zastupiteľstvom podliehajú

vždy zmluvné prevody vlastníctva nehnuteľného majetku.
Rozhodnutie obecného zastupiteľstva o majetkovoprávnom úkone nie je autoritatívnym výrokom obce,
ktorým sa individuálny právny vzťah účastníkov zakladá, mení alebo ruší, ale je prejavom vôle obce.
Tento prejav sa tvorí a prejavuje uznesením obecného zastupiteľstva. Právne účinky vyvolá však len
vtedy, ak spĺňa formálne a meritórne náležitosti. Ak sa pred súdom vyskytne v občianskom súdnom

konaní ako sporná otázka platnosti zmluvy uzavretej medzi obcou a druhým účastníkom zmluvy,
ktorej predmetom je niektorý z majetkovoprávnych úkonov, ktorý vyžadoval rozhodnutie obecného
zastupiteľstva, musí súd skúmať platnosť prejavu vôle tak z hľadiska formálnych (prijatie uznesenia
spôsobom stanoveným v zákone), ako aj z hľadiska meritórnych náležitostí, ktorého jadrom je prejavvôle.Bezprejavuvôleajehovyjadreniavobjektívnezistiteľnejformenemožnohovoriťoprávnomúkone.
Táto zásada platí aj pre prejavy vôle obce v oblasti občianskeho práva. Kým obecné zastupiteľstvo
nerozhodlo o majetkovoprávnom úkone a prijaté uznesenie nebolo pojaté do zápisu o priebehu schôdze

obecného zastupiteľstva, nevznikol prejav vôle spôsobilý založiť právnym úkonom vznik, zmenu alebo
zánik právneho vzťahu.
Majetkovoprávne úkony, o ktorých rozhoduje obecné zastupiteľstvo, a ktoré by urobil len starosta bez
prechádzajúceho platného rozhodnutia obecného zastupiteľstva, by nezaväzovali obec, pretože by tu
chýbal prejav vôle obce. Starosta obce nemôže urobiť bez prejavu vôle obce majetkovoprávny úkon, ku

ktorémusavyžadujepredchádzajúcerozhodnutieobecnéhozastupiteľstvaazaviazaťnímobec,pretože
mu k tomu zákon o majetku obcí s príslušnými predpismi nedáva oprávnenie, takže jeho právny úkon
by ani nevyvolal právne účinky".
Z vyššie uvedených rozhodnutí teda vyplýva (uvedené v poznámke cit. Judikátu) , že starosta obce
(vrátane mestskej časti, ktorá má v podstate postavenie obce) podľa platného právneho stavu nemôže
vytvárať vôľu obce sám, ale môže ju len navonok oznamovať a prejavovať. Obce (mestské časti) sú

totiž verejnoprávnymi korporáciami a pokiaľ konajú vo veciach práva súkromného, nemožno tvorbu a
prejavy ich vôle mechanicky posudzovať rovnako, ako by išlo napríklad o obchodné spoločnosti; ide
totiž o samosprávny subjekt sui generis, ktorý pre platnosť s nakladaním majetku potrebuje schválenie
príslušným orgánom obce (obecným zastupiteľstvom, miestnym zastupiteľstvom). Schválenie právneho
úkonu zo strany príslušného orgánu obce (mestskej časti) predstavuje podmienku platnosti právneho

úkonu obce (mestskej časti).
Bez predchádzajúceho rozhodnutia obecného (miestneho) zastupiteľstva by sa uskutočnenie
majetkovoprávneho úkonu malo považovať zásadne za také, ktoré odporuje zákonu, a preto je podľa
§ 39 Občianskeho zákonníka neplatné.
V posudzovanom prípade (tým, že išlo mestskú časť Bratislava - Staré mesto) funkciu obecného

zastupiteľstva vykonáva miestne zastupiteľstvo (viď §15 ods. 1 zákona č. 377/1990 Zb. - miestne
zastupiteľstvo je zastupiteľským orgánom obyvateľov mestskej časti a orgánom samosprávy mestskej
časti). V zmysle §15 ods. 2 písm. c) miestnemu zastupiteľstvu je vyhradené určovať pravidlá nakladania
s majetkom mestskej časti a so zvereným majetkom v súlade so štatútom.
Ponímanie rozdelenia rozhodovania o otázkach hospodárenia s majetkom obce (mestskej časti)

možno uplatňovať v prípadoch, keď zákon alebo schválené zásady hospodárenia s majetkom obce
(mestskej časti) ustanovujú povinné schvaľovanie niektorých právnych úkonov obecným (miestnym)
zastupiteľstvom.
V predmetnom prípade odporca mal riadne schválené Zásady hospodárenia s majetkom mestskej časti
Bratislava - Staré Mesto a s majetkom zvereným do správy mestskej časti Bratislava - Staré Mesto v

znení dodatku č. 1, účinné od 1.10.2009.
Bolo nesporné, že predmetný nebytový priestor (neskôr byt) bol odporcovi zverený do správy hl. mestom
SR Bratislavou. Vzhľadom k tomu, nakladanie s ním (resp. na hospodárenie s takýmto majetkom)
upravovali predmetné Zásady hospodárenia.
V zmysle čl.11 ods. 1 písm. c) Zásad hospodárenia s majetkom mestskej časti Bratislava - Staré Mesto

a s majetkom zvereným do správy mestskej časti Bratislava - Staré Mesto v znení dodatku č. 1, účinné
od 1.10.2009, - úkony hospodárenia s majetkom, ktoré podliehajú schváleniu orgánmi mestskej časti
- Miestne zastupiteľstvo schvaľuje: prenájom nehnuteľného majetku a nebytových priestorov na dobu
dlhšiu ako 5 rokov, vrátane každého predĺženia nad túto dobu.
Z uvedeného teda vyplýva, že bol potrebný súhlas miestneho zastupiteľstva na prenájom nehnuteľného

majetku a nebytových priestorov na dobu dlhšiu ako 5 rokov, vrátane každého predĺženia nad túto dobu.
Je nesporné, že byt má charakter nehnuteľnosti (§3 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z.), pričom navrhovateľ
sa domáhal nahradenia prejavu vôle uzavrieť nájomnú zmluvu na byt na dobu neurčitú ( v zmysle zásad
nájomnadobudlhšiuako5rokovvsebenepochybnezahŕňanájomnadobuneurčitú.Acontrario,súhlas
miestneho zastupiteľstva potom nie je potrebný ak sa nájom uzatvára na dobu kratšiu ako 5 rokov,

čo však v danom prípade nebolo). Z uvedeného je potom zrejmé, že takýto úkon - uzavretie nájomnej
zmluvy na byt na dobu neurčitú nepochybne v zmysle vyššie uvedených zásah hospodárenia podlieha
schváleniu miestneho zastupiteľstva odporcu. Navrhovateľ teda nesprávne argumentoval, že uzavretie
nájomnej zmluvy k bytu na dobu neurčitú nepodlieha žiadnemu súhlasu miestneho zastupiteľstva,
nakoľko to nevyplýva z hmotného práva ani zo zásad hospodárenia. Z vykonaného dokazovania bolo

nesporné, že žiadny súhlas miestneho zastupiteľstva daný nebol.
Vzhľadom k tomu mal súd za to (ako argumentoval aj vyššie), že tak uzavretiu zmluvy o budúcej zmluve
ako aj uzavretiu samotnej nájomnej zmluvy na byt na dobu neurčitú mal predchádzať súhlas miestneho
zastupiteľstvastýmitoprávnymiúkonmi,priabsenciiktoréhosútakétoprávneúkonyneplatnéprerozporso zákonom (§39 Občianskeho zákonníka). Pokiaľ ide o samotnú navrhovanú nájomnú zmluvu, ak
by súd žalobnému návrhu vyhovel, došlo by tak k obchádzaniu kompetencií miestneho zastupiteľstva,
nakoľko by tým súd nahradil vôľu odporcu bez toho, aby táto bola miestnym zastupiteľstvom vôbec

vytvorená.
Vzhľadom na všetky vyššie uvedené argumenty, súd žalobný návrh ako nedôvodný zamietol. Súd sa
v ďalšom už nezaoberal ostatnými argumentmi sporových strán (otázkou časového sledu podpísania
zmlúv, podpísanie dodatku zástupcom starostu a pod.), nakoľko mal za to, že by to bolo, vzhľadom
k argumentácii o nedostatku súhlasu miestneho zastupiteľstva s právnym úkonom a tým aj jeho

neplatnosti, nehospodárne a právne bezvýznamné.
Pokiaľ ide o vynaložené náklady navrhovateľa na stavebné úpravy v prenajatom nebytovom priestore
vo výške 4.400,-EUR, súd poukazuje na ustanovenia o vydaní bezdôvodného obohatenia vzniknutého
neplatnosťou právneho úkonu.
O trovách konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku. Keďže
v konaní úspešný odporca si náhradu trov konania neuplatňoval, ani mu trovy konania v konaní nevznikli,

súd mu náhradu trov konania nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia na Okresnom súde Bratislava
I v Bratislave. Z odvolania má byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo
sleduje, a musí byť podpísané a datované.

Zároveň v ňom treba uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa
toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len
tým, že a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal
na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis