Rozhodnutie ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 11. január 2018

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 10C/209/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8115212622
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 01. 2018

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michal Drimák
ECLI: ECLI:SK:OSPO:2018:8115212622.8

Rozhodnutie

Okresný súd Prešov sudcom JUDr. Michalom Drimákom, PhD. v právnej veci žalobcu: W. N., D..
XX.X.XXXX, N. XXX XX S. Š. XX, zastúpeného: A. T., D.. X.XX.XXXX, N. Z. XX, XXX XX N. N., proti
žalovanémuv1.rade:Všeobecnáúverovábankaa.s.,sosídlomMlynskéNivy1,82990Bratislava,IČO:
31 320 155, zastúpenému: ČERNEJOVÁ & HRBEK, s. r. o., so sídlom Kýčerského 7, 811 05 Bratislava,
IČO: 36 857 513, v 2. rade: Dražby a aukcie, s. r. o., so sídlom Jilemnického 4012/30, 036 01 Martin,

IČO: 36 751 642, zastúpenému: AK JUDr. Marek Hic, s. r. o., so sídlom P. O. Hviezdoslava 10625/23B,
036 01 Martin, IČO: 36 865 036, v 3. rade: Bytová agentúra SK, s. r. o., so sídlom Levočská 2, 080 01
Prešov, IČO: 47 011 173, o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, takto

r o z h o d o l :

I. Súd určuje, že dobrovoľná dražba konaná dňa 23.3.2015 o 13.00 hodine v O. na ulici T. Č.. X, ktorej
priebeh bol osvedčený notárskou zápisnicou č. D. XXX/XXXX, D. XXXX/XXXX, D. XXXX/XXXX M.. S.
G.Á. je neplatná.

II. Žalobca má voči žalovaným v 1. až 3. rade nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %
zo zaplateného súdneho poplatku, o výške ktorých bude rozhodnuté samostatným uznesením po
právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou na tunajší súd dňa 12.5.2015 žiadal žalobca určiť neplatnosť dražby konanej dňa

23.3.2015 o 13.00 hod. v O. na ulici T. Č.. X, ktorej priebeh bol osvedčený notárskou zápisnicou M.. S.
G.. Predmetnú žalobu odôvodnil skutočnosťou, že predmetná dražba bola postihnutá neodstrániteľnými
vadami a pri jej organizovaní došlo k porušeniu ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách. Žalobcovi
neboli doručené písomnosti, ktoré mu mali byť doručené, pričom predmet dražby nebol označený
dražobnouvyhláškouaanipáskouoznačenímdražba.Taktiežmiesto,dátumačaskonaniadražbynebol
stanovený tak, aby nebola obmedzená účasť možnosti na dražbe. Žalobca tiež namietol výšku ocenenia

predmetu dražby, ktorá bola v rozpore s vyhláškou, teda nezodpovedala cene obvyklej v mieste a v čase
konania dražby.

2. Žalovaný v 1. rade cestou svojho právneho zástupcu nesúhlasil so žalobou. Poukázal na skutočnosť,
že nakoľko neparticipoval pri samotnej príprave a realizácii dražby z jeho strany nevznikla žiadna
notifikačná povinnosť, ktorú namieta žalobca. Pokiaľ sa týka miesta konania dražby mal za to, že

táto námietka nie je dôvodná a je zavadzajúca. Tvrdenie je právne nepodložené, nakoľko zákonom
o dobrovoľných dražbách nestanovuje miesto konania dražby v oblasti kde sa nachádza dražobná
nehnuteľnosť. Pokiaľ sa týka výšky cenového ohodnotenia predmetu dražby boli splnené podmienky
v zmysle Zákona o dobrovoľných dražbách s tým, že cena bola určená znaleckým posudkom, ktorý
nebol starší ako šesť mesiacov v deň konania dražby. Znalec pritom postupoval v zmysle Zákona
o znalcoch. Poukázal na skutočnosť, že zo strany žalobcu nedošlo k preukázaniu toho, že došlo k

porušeniu konkrétnych ustanovení Zákona o dobrovoľných dražbách.3. Žalovaný v 2. rade cestou svojho právneho zástupcu uviedol, že nesúhlasí so žalobou. Poukázal
na skutočnosť, že aj v zmysle judikatúry Ústavného súdu pri výkone záložného práva nemôže byť
ochrana dlžníka pri predaji podľa Zákona o dobrovoľných dražbách vyššia ako podľa exekučného

poriadku, pričom ani v exekučnom poriadku nie je stanovené pevným spôsobom miesto konania dražby.
Súdne postupy, ktoré Zákon o dobrovoľných dražbách vyžaduje boli dodržané a z hľadiska procesu
organizovania dražby, ktorý je finančne náročný bolo by porušením princípu proporcionality, ak sa
zvyšovali náklady na konanie dražby v inom mieste než je to miesto sídla dražobníka a tým by sa
zvyšoval dlh dlžníka. Vzdialenosť 200 kilometrov nie je neobvyklá a tieto námietky sú nedôvodné. Žiadal

žalobu zamietnuť.

4. Žalovaný v 3. rade poukázal na skutočnosť, že o dražbe sa dozvedel z Obchodného vestníka ako aj
z internetovej stránky odporcu v 2. rade. Taktiež získal telefonický kontakt na žalobcu, ktorý sa vyhýbal
jeho kontaktom a až následne mu uviedol, že dražba sa nebude konať, nakoľko dlh vyplatí. Napriek tejto
skutočnosti sa tak nestalo a aj po dražbe sa žalovaný v 3. rade pokúšal spojiť s navrhovateľom, čo sa

mu však nepodarilo. Poukázal na skutočnosť, že dosiahnutá cena zodpovedá stavu nehnuteľnosti.

5. Vo veci bolo vykonané dokazovanie výsluchom zástupcu žalovaného v 3. rade, oboznámením
notárskej zápisnice, oznámenia o dražbe, výpisu katastra nehnuteľnosti ako aj ostatného spisového
materiálu.

6. Tunajší súd rozsudkom č. k. 10 C 209/2015-38 zo dňa 9.10.2015 rozhodol tak, že určil, že dobrovoľná
dražba konaná dňa 23.3.2015 o 13.00 hodine v O. na ulici T. Č.. X, ktorej priebeh bol osvedčený
notárskou zápisnicou č. D. XXX/XXXX, D. XXXX/XXXX, D. XXXX/XXXX M.. S. G. je neplatná a zároveň
uložil žalovaným v 1 až 3. rade povinnosť nahradiť žalovanému trovy konania vo výške 99,50 eur.

7. Svoje rozhodnutie súd prvej inštancie odôvodnil najmä tým, že v prejednávanej veci bolo nepochybne
zistené, že navrhovateľ ako vlastník predmetu dražby sa domáhal určenia neplatnosti dražby v
trojmesačnej zákonnej lehote v zmysle ustanovenia § 21 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách.
Dôvodom, pre ktorý sa domáhal neplatnosti dražby bolo porušenie ustanovení tohto zákona, ktoré

špecifikoval do troch okruhov. Súd z hľadiska zachovania hospodárnosti konania po tom, čo dospel k
záveru, že miesto konania dražby bolo v rozpore s ustanovením § 11 zákona o dobrovoľných dražbách,
nevykonával ďalšie dokazovanie pre preukázanie ďalších skutočnosti pre vyslovenie neplatnosti tejto
dražby, nakoľko by to bolo v rozpore so zásadou hospodárnosti. Z vykonaného dokazovania bolo
nepochybne preukázané, že nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom dražby sa nachádza v obci S. Š. v

okrese A.. Miestom konania dražby bolo sídlo dražobníka v meste O.. Zákon o dobrovoľných dražbách
uvádza, že miesto začatia dražby musí byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby
tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe. Citované ustanovenie je nutné vykladať tak,
aby miesto dražby bolo určené s prihliadnutím na predmet dražby tak, aby sa na tejto zúčastnilo čo
najviac záujemcov, ktorí majú záujem dražiť predmet dražby tak, aby sa mohol dosiahnuť čo najvyšší

výťažok dražby. Tento výklad v prípade dražby konanej na návrh záložného veriteľa zodpovedá tiež
zmyslu ustanovení § 151m ods. 8 Občianskeho zákonníka kedy pri dražbe je aj inými ustanoveniami
žiadané dosiahnutie cieľa a to dosiahnutie čo najvyššieho výťažku. V tejto súvislosti súd v celom rozsahu
poukázal na odôvodnenie rozhodnutia Krajského súdu v Prešove pod sp. zn. 6Co 108/2011 v obdobnej
právnej veci. Konštatoval, že v predmetnej veci je predmetom dražby pozemok ako aj nehnuteľnosť

v k. ú. S. Š., ktorá je susediacou obcou Krajského mesta Prešov, ktoré má cca 100 000 obyvateľov,
pričom do týchto prímestských obcí sa vo zvýšenej miere sťahujú obyvatelia pracujúci v krajskom meste
a je všeobecne známe, že v takomto prípade najväčší záujem dražiteľov možno očakávať z Mesta
Prešov a okolia, preto nie je z logického dôvodu pre stanovenie miesta konania dražby v Meste O.
minimálne 200 kilometrov vzdialeného od Prešova. S tým, že z hľadiska vzdialenosti s tým spojenej

časovej straty nemožno očakávať logicky a reálne dostavenie sa väčšieho počtu dražiteľov, ktorí by
mali záujem o dražbu. O tom, že miesto konania dražby nebolo vhodne určené svedčí aj okolnosť, že
dražby sa zúčastnil iba jeden záujemca, ktorý aj nakoniec vydražil predmetnú nehnuteľnosť, ale až po
viac násobnom znížení. Výrok o trovách konania vyplynul z § 142 ods. 1 O.s.p. Súd priznal úspešnému
navrhovateľovi právo na náhradu trov konania vo výške vyrubeného súdneho poplatku 99,50 eura.

8. Proti tomuto rozsudku v zákonom stanovenej lehote podali odvolanie všetci žalovaní majúc za to, že
rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.9. Žalovaný v 1. rade v dôvodoch odvolania uviedol, že právne závery súdu prvého stupňa sú mylné.
V rozsudku súdu prvého stupňa takmer úplne absentujú akékoľvek vlastné právne úvahy. Súd prvého
stupňa sa, ako z dôvodov jeho rozhodnutia vyplýva, stotožnil s argumentmi žalobcu. V ďalšom texte už

len uviedol citáciu rozhodnutia Krajského súdu v Prešove sp. zn. 6Co/108/2011, nijako však nevysvetlil a
neuviedol ani žiadne prepojenie medzi prejednávaným prípadom a údajným obdobným prípadom, ktorý
bol rozhodovaný na Krajskom súde v Prešove. Jeho rozhodnutie je tak nepreskúmateľné. Žalovaný v 1.
rade uviedol, že súd prvého stupňa vôbec neskúmal, v akom rozsahu a či by vôbec mohlo mať konanie
dražby práve v meste O. za následok nižšiu účasť dražiteľov a tým prípadne aj na výťažok dosiahnutý na

dražbe. Nezvážil skutočnosť, ktorú možno považovať za podstatnú, a to tú, že dražby sa síce zúčastnil
len jeden vydražiteľ, avšak tento bol práve z A., t. j. bol ochotný (pravdepodobne kvôli predmetu dražby
a jeho cene) prekonať práve tú „neprimeranú“ podľa neodôvodneného záveru prvostupňového súdu
vzdialenosť a vydražiť predmet dražby práve v mieste, kde sa dražba konala. Výklad ustanovenia § 11
ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách ako vyplýva z rozhodnutia súdu prvého stupňa je formalistický,
založený na názoroch Krajského súdu v Prešove v úplne inom konaní. Ustanovenie § 11 ods. 1 zákona

o dobrovoľných dražbách má zamedziť len takému správaniu tak na strane navrhovateľa dražby ako
aj dražobníka, ktoré by bolo zjavne špekulatívne a viedlo by k reálnemu obmedzeniu účasti na dražbe,
napríklad tým, že by bola dražba uskutočňovaná na ťažko dostupných miestach a celkom zjavne
nevyhovujúcich termínoch (napr. počas sviatkov, či v skorých ranných alebo večerných hodinách a pod.).
Takáto situácia však vôbec nenastala. Dražba sa konala v meste O., ktoré je vhodným miestom pre

konaniedražby,pretožetamniejenijakoobmedzenýprístup.Termínneobmedzovalúčasťpotenciálnych
dražiteľov. Žaloba mala byť preto zamietnutá ako nedôvodná. Žalovaný v 1. rade preto navrhol, aby
odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil a žalobu zamietol alebo aby napadnutý rozsudok zrušil a vec
vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

10. Žalovaný v 2. rade v odvolaní uviedol, že rozhodnutie súdu prvého stupňa je arbitrárne a
neprimeraným spôsobom zasiahlo a zasahuje do zákonom a Ústavou chránených základných práv
účastníkov. Zákon o dobrovoľných dražbách nestanovuje, aby miesto konania dražby malo byť v oblasti,
kde sa nachádza dražená nehnuteľnosť. Takáto úprava nevyplýva ani z Exekučného poriadku. V tejto
súvislosti poukázal na nález Ústavného súdu Pl.ÚS23/2014, podľa ktorého pri výkone záložného práva

nemôže byť ochrana dlžníka pri predaji podľa Zákona o dobrovoľných dražbách vyššia ako podľa
Exekučného poriadku. Žalovaný v 2. rade uviedol, že celé rozhodnutie súdu prvého stupňa je v rozpore
s reálnym obsahom súdneho spisu, skutkový stav bol zistený jednostranne, resp. nesprávne. Súd sa
nevysporiadal s meritórnymi námietkami žalovaného. Rozhodnutie súdu prvého stupňa nie je riadne
odôvodnené. Súd prvého stupňa uviedol, že v podstate v celom rozsahu poukazuje na rozhodnutie

Krajského súdu v Prešove, ktoré citoval. Dodržiavanie povinnosti odôvodniť rozhodnutie má zaručiť
transparentnosť a kontrolovateľnosť rozhodnutia súdu a vylúčiť ľubovôľu. Už samotný nedostatok
odôvodnenia predstavuje takú vadu rozhodnutia, ktorá je sama o sebe dostatočná na to, aby odvolací
súd rozhodnutie pre nezákonnosť zrušil.

11.Žalovanýv3.radevodvolaníuviedol,žeaniokresnýsúdanikrajskýsúdnemôžupodávaťextenzívny
výklad právnej normy, ktorý by rozširoval povinnosti určené zákonom nad jeho rámec. Taký výklad práva,
aby zvýhodnil jedného účastníka v spore oproti ďalším účastníkom a porušil by sa tým princíp právneho
štátu, po prečítaní rozhodnutia nadobudol dojem, že všetky dražby, ktoré sa konajú minimálne mimo
sídla kraja kde sa nachádza dražená nehnuteľnosť, sú relatívne neplatné. Týmto rozhodnutím došlo

aj k porušeniu právnej istoty jeho ako vydražiteľa. Rozhodnutie o mieste dražby zákon zveril do úvahy
dražobníka po dohode s navrhovateľom a je naivné si myslieť, aby navrhovateľ dražby, S., V..Z.., konal
tak, aby nemal čo najvyšší výťažok z predmetu dražby, čomu súd nevenoval pozornosť. Súd prvého
stupňa taktiež nesprávne vyhodnotil vykonané dôkazy, nakoľko je zrejmé, že vinu na tom, prečo bol
iba jeden účastník dražby, nesie vlastník nehnuteľnosti, nakoľko nehnuteľnosť nesprístupnil na ohliadku

a tak sám svojim konaním odradil ďalších možných účastníkov dražby. Žalovaný v 3. rade žiadal, aby
odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie.

12. Odvolací súd po podaných odvolaniach rozhodol uznesením č. k. 19 Co 29/2016-84 zo dňa
10.5.2016 tak, že zrušil rozsudok súdu prvej inštancie a vec vrátil súdu na ďalšie konanie. Svoje

rozhodnutie odôvodnil tým, že prvostupňový súd svoje rozhodnutie, ktorým vyhlásil dražbu za neplatnú,
založil na jedinej argumentácii založenej na tom, že dôvodom, pre ktorý by mala byť dražba neplatná,
je to, že sa konala v meste Martin, pričom dražená nehnuteľnosť sa nachádza vo Vyšnej Šebastovej,
pričom vzdialenosť medzi týmito miestami predstavuje 200 km. Argumentácia súdu prvého stupňa bolapodporená závermi vyplývajúcimi z rozhodnutia Krajského súdu v Prešove sp. zn. 6Co/108/2011, ktorý
podľa súdu prvého stupňa mal rozhodovať v obdobnej právnej veci. Odvolací súd ďalej konštatoval, že
je možné súhlasiť s odvolacou námietkou žalovaného v 1. rade v tom zmysle, že pokiaľ súd prvého

stupňa na niekoľkých stranách citoval rozhodnutie Krajského súdu v Prešove poukazujúc na „obdobnosť
právnej veci“, nie je zrejmé, z čoho má táto tzv. obdobnosť vyplývať. Posúdenie každého nároku,
ktorý je predmetom konania, má byť posúdením konkrétnych individuálnych skutkových zistení. Nie je
nedôvodné predpokladať, že individuálne skutkové zistenia, ku ktorým dospel Krajský súd v Prešove v
konaní vedenom pod sp. zn. 6Co/108/2011 boli také, že zvolené miesto dražby bolo také, že v kontexte

s ostatnými okolnosťami viedlo k záveru o obmedzenej možnosti účasti na dražbe. Odvolací súd tiež
dôvodil, že ustanovenie § 11 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách je potrebné vykladať
komplexne. Žalobca poukázal predovšetkým na iné dôvody, pre ktoré by mala byť podľa neho dražba
neplatná. Súd prvého stupňa sa týmito dôvodmi vôbec nezaoberal majúc ich za nepodstatné, s čím
však nie je možné súhlasiť. Ak totiž boli splnené ostatné podmienky, splnenie ktorých má predchádzať
samotnej dražbe, predovšetkým v zmysle toho, aby sa potenciálni záujemcovia mohli oboznámiť s

tým, že bude vykonaná dražba konkrétnej nehnuteľnosti, neznamená to, že dražba, pokiaľ sa nekoná
v mieste, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, musí byť neplatnou. Pre vážneho záujemcu o kúpu
nehnuteľnosti by nemalo byť uskutočnenie dražby na inom mieste, než je miesto, kde sa nehnuteľnosť
nachádza, zásadnou prekážkou. Posúdiť všetky tieto okolnosti je však možné len po náležitom zistení
skutkového stavu. Samozrejme, ak zo zistených skutkových okolností vyjde najavo, že podmienky

dražby a spôsob jej uskutočnenia boli také, že boli v rozpore s ochranou vlastníckeho práva vlastníka
predmetu dražby, resp. mohli sledovať len investičné zámery prípadných vydražiteľov na úkor vlastníka,
vtedy je možné dospieť k záveru, že dražba je neplatnou. Úcta k právam iných, medzi ktoré patrí
aj vlastnícke právo, by mala byť v právnom štáte hodnotou všeobecne rešpektovanou a zo strany
orgánov verejnej moci princípom, ktorý je potrebné presadzovať. Uvedené sa týka tak vlastníckeho

právažalovanéhov1.radeakoajvlastníckehoprávažalobcu.Vydanímnepreskúmateľnéhorozhodnutia
sa žalovaým odňala možnosť v odvolacom konaní riadne brániť svoje práva a oprávnené záujmy.
V občianskom súdnom konaní musí súd poskytovať materiálnu ochranu zákonností tak, aby bola
zabezpečená spravodlivá ochrana práv a oprávnených záujmov účastníkov. Z práva na spravodlivé
súdne konanie vyplýva aj povinnosť súdu zaoberať sa účinne námietkami, argumentmi a návrhmi na

vykonanie dôkazov strán s výhradou, že majú význam pre rozhodnutie (Európsky súd pre ľudské práva
vo veci Kraska c. Švajčiarsko z 29.04.1993, séria A, č. 254-B,s.49, § 30).

13. Po vrátení veci súd prvej inštancie doplnil dokazovanie listinnými dôkazmi oboznámením obsahu
celého spisu konštatovaním, že na č. l. 1 a nasl. sa nachádza samotná žaloba, na č. l. 4 notárska

zápisnica sp. zn. D., D., D. zo dňa 23.3.2015 napísaná v O., na č. l. 7 sa nachádza oznámenie o dražbe,
na č. l. 10 výpis z katastra nehnuteľnosti k listu vlastníctva č. 1771, na č. l. 22 sa nachádza vyjadrenie
žalovaného v III. rade k žalobe zo dňa 2.7.2015, na č. l. 25 sa nachádza vyjadrenie žalovaného v I.
rade k žalobe zo dňa 24.7.2015, na č. l. 32 sa nachádza už spomenutá zápisnica o pojednávaní zo dňa
9.10.2015, na č. l. 38 sa nachádza rozsudok tunajšieho súdu č. k. 10C/209/2015-38 zo dňa 9.10.2015,

na č. l. 46 sa nachádza odvolanie žalovaného v I. rade voči vyššie uvedenému rozsudku, na č. l. 51 sa
nachádza odvolanie žalovaného v III. rade voči uvedenému rozsudku, na č. l. 57 a nasl. sa nachádza
odvolanie žalovaného v II. rade voči vyššie uvedenému rozsudku, na č. l. 84 sa nachádza uznesenie
KS PO č. k. 19Co/29/2016-84 zo dňa 10.5.2016, na č. l. 94 sa nachádza uznesenie tunajšieho súdu
č. k. 1SprV/4/2017-94 zo dňa 12.1.2017, ktorým súd rozhodol, že zákonný sudca nie je vylúčený z

prejednávania a rozhodovania v predmetnej veci, na č. l. 112 sa nachádza zápisnica z pojednávania
zo dňa 5.10.2017, na č. l. 123 sa nachádza ospravedlnenie neúčasti žalovaného v I. rade ako aj
jeho právneho zástupcu z pojednávania, ďalej súd oboznámil aj ospravedlnenie žalovaného v II. rade
prostredníctvom právneho zástupcu s tým, že zároveň oboznámil aj zhrňujúce vyjadrenie v predmetnom
konaní vedenom na tunajšom súdu zo dňa 12.12.2017, kde právny zástupca žalovaného v II. rade opäť

zhrnul dôvody, pre ktoré je nutné žalobu zamietnuť, ako aj ďalším spisovým materiálom, pričom zistil
tento skutkový stav:

14. Dňa 23.3.2015 bola vykonaná v O. na ulici T. Č.. X dražba nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú v
okrese A., obec S. Š. a to stavba so súpisným číslom XX ako aj pozemky parcela C-KN parcelné číslo

XX o výmere 675 m2 a pozemok parcela C-KN parcela č. XX o výmere 990 m2, ktorých vlastníkom bol
v tom čase žalobca.15. Všeobecná hodnota predmetu dražby bola stanovená znaleckým posudkom zo dňa 13.1.2015
vyhotovený L.. O. T. na sumu 34 200 eur. Priebeh dražby riadil licitátor L. C., ktorý osvedčil, že
vydražiteľom nehnuteľnosti sa stal účastník dražby č. 1 a to žalovaný v 3. rade za cenu, ktorej licitátor

udelil príklep vo výške 26 200 eur. Táto cena bola dosiahnutá po znížení najvyššieho podania, nakoľko
účastník dražby nevykonal podanie vo výške 34 200 eur ako to vyplývalo zo znaleckého posudku.

16. Oznámenie o dražbe bolo vyhotovené dňa 26.2.2015, z ktorého vyplýva označenie dražobníka,
označenie navrhovateľa, miesto konania dražby, jej dátum ako aj čas s tým, že sa jedná o opakovanú

dražbu. Predmetné nehnuteľnosti sú vedené na LV č. XXXX k. ú. S. Š.I. ako to vyplýva z LV zriadeného
úradomGeodézie,kartografie,katastraSlovenskejrepubliky,pričomichvlastníkomježalovanýv3.rade.

17. Na pojednávaní konanom 12.12.2017 v neprítomnosti žalobcu, žalovaných v 1. a 2. rade, len
za prítomnosti žalovaného v 3. rade, žalovaný v 3. rade uviedol, že predmetná žaloba je podaná
neoprávnene, pričom konštatoval, že keď sa dražil nejaký iný byt, ktorý bol lokalizovaný v A.Š., boli

často jediní záujemcovia. Na druhej strane, keď sa dražil napr. byt v Ž. a dražba prebiehala v N.
bolo tam niekedy aj viac ako 10 záujemcov. Uviedol, že zistil, že žaloba bola stiahnutá z internetu,
pričom poukázal na to, že zástupca žalobcu je pokútnik, zastupuje viacej ľudí vo viacerých konaniach,
pričom o tejto skutočnosti vie z počutia. Dôvodil, že žalobca je v úpadku, resp. predĺžení a mal by sám
požiadať o vyhlásenie konkurzu. Konštatoval, že žalobcovi ponúkol možnosť spätne odkúpiť predmetnú

nehnuteľnosť, avšak žalobca na túto ponuku nijako nereagoval, pričom žalovaný v 3. rade sa domnieva,
že takýto stav žalobcovi vyhovuje, nakoľko žalobca neplatil daň z nehnuteľnosti ani pred dražbou, a
rovnako tak užíva nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti uhrádza vydražiteľ, teda žalovaný v 3. rade.
Pokiaľ sa žalobca ani jeho zástupca nedostavil na dnešné pojednávanie, ak to zákon umožňuje žiadal o
vydanie rozsudku pre zmeškanie. Uviedol, že nemá návrhy na doplnenie dokazovania a navrhol žalobu

zamietnuť.

18. Na základe uvedeného súd prvej inštancie právne uzatvára:

19. Podľa § 11 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách miesto, dátum a čas začatia

dražby musia byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby tak, aby nebola obmedzená
možnosť účasti na dražbe.

20.Podľa§11ods.2Zákonač.527/2002Z.z.odobrovoľnýchdražbáchspôsobúhradyceny,podmienky
predaja predmetu dražby vydražiteľovi a minimálne prihodenie musia byť určené dražobníkom po

dohode s navrhovateľom dražby s ohľadom na zvláštnosti a hodnotu predmetu dražby; nesmú byť
určené tak, aby nebol obmedzený záujem o účasť na dražbe.

21. Podľa § 11 ods. 3 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách ak je predmetom dražby
nehnuteľnosť, dražobník je povinný doplniť zasielané písomnosti o údaje a doklady ustanovené

osobitnými predpismi na základe výzvy okresného úradu, v ktorého obvode sa predmet dražby
nachádza.

22. Podľa § 11 ods. 4 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách ak je predmetom dražby byt,
dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním

dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce,
na ktorej území sa predmet dražby nachádza. V rovnakej lehote zverejní oznámenie o dražbe aj v
periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza,
základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby. Obec je
povinná bezodkladne a bezodplatne takéto oznámenie zverejniť.

23. Podľa § 11 ods. 5 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách dražobník umiestni na predmet
dražby podľa odseku 4 najmenej 15 dní pred konaním dražby označenie podľa prílohy. Zároveň v
tejto lehote na viditeľné miesto na predmet dražby umiestni oznámenie o dražbe alebo oznámenie o
opakovanej dražbe. Vlastník predmetu dražby je povinný strpieť umiestnenie takéhoto označenia.

24. Podľa § 11 ods. 6 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách účastníci dražby a ostatní
prítomní na dražbe sú v priebehu jej konania povinní nerušiť priebeh dražby správaním odporujúcim
dobrým mravom.25. Podľa § 11 ods. 7 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách dražba je prístupná verejnosti.
Na dražbe môže byť prítomná každá osoba, ktorá zaplatila vstupné. Vstupné na jeden dražobný deň je

najviac 3,32 eura na osobu a deň. Vybrané vstupné je súčasťou výťažku dražby.

26. Podľa § 21 ods. 1 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách o zmarení dražby vyrozumie
dražobník bez zbytočného odkladu osoby uvedené v § 17 ods. 5. Oznámenie o zmarení dražby uverejní
dražobník bez zbytočného odkladu obdobným spôsobom ako oznámenie o dražbe. Ak sa oznámenie

o dražbe zverejnilo v registri dražieb a v Obchodnom vestníku podľa § 17 ods. 3, dražobník tam bez
zbytočného odkladu zverejní aj oznámenie o zmarení dražby.

27. Podľa § 21 ods. 2 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v prípade, ak sa spochybňuje
platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že
tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa

určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu,
ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo
bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa
osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.
V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).

28. Podľa § 21 ods. 3 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách osoba, ktorá podala na súde
žalobu podľa odseku 2, je povinná oznámiť príslušnému okresnému úradu začatie súdneho konania.

29. Podľa § 21 ods. 4 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách účastníkmi súdneho konania o

neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník
a dotknutá osoba podľa odseku 2.

30. Dražbou je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k
predmetu dražby, ktorá sa koná na základe podnetu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na

vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie podaní a
pri ktorom na osobu, ktorá urobí počas dražby najvyššie podanie, prejde príklepom licitátora vlastnícke
alebo iné právo k predmetu dražby. Dražbou je aj konanie, ktoré bolo zo strany licitátora ukončené s
dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie. Navrhovateľom dražby môže byť vlastník predmetu
dražby, osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie

dražby podľa osobitného zákona (napr. správca konkurznej podstaty). Dražba je prístupná verejnosti a
môže byť na nej prítomná každá osoba, ktorá zaplatila vstupné. Dražbu je možné vykonať len na základe
zmluvy o vykonaní dražby, ktorá musí mať obligatórne písomnú formu, a ktorú uzatvorí dražobník s
navrhovateľom dražby. Dražobník je povinný upustiť od vykonania dražby najneskôr do jej začatia, ak je
dražobníkovi preukázané vykonateľným rozhodnutím, že navrhovateľ dražby nie je oprávnený navrhnúť

vykonanie dražby. Za predpokladu, že boli porušené ustanovenia Zákona o dobrovoľných dražbách
môže osoba, ktorá tvrdí, že bola takýmto konaním dotknutá na svojich právach požiadať súd, aby určil,
že uskutočnená dražba je neplatná.

31. Na základe vyššie zisteného skutkového stavu ako aj citovaných právnych ustanovení súd

prvej inštancie súc viazaný právnym názorom odvolacieho súdu konštatuje, že zistený skutkový stav
potvrdzuje záver, že v danom prípade došlo k porušeniu ust. § 11 ods. 1 zákona o dobrovoľných
dražbách, keď za miesto konania dražby bola určená vzdialená obec (O.), čím sa sťažila účasť dražiteľov
z oblasti, z ktorej sa účasť dala očakávať (A. a okolie), a tým sa obmedzila účasť na dražbe, čo
nepochybne mohlo mať vplyv aj na dosiahnutý výťažok z dražby. Na dražbe sa okrem žalovaného v

3. rade nikto iný nezúčastnil. Za týchto okolností predmetná vec by nemala byť skončená neúspechom
žalobcu, ale naopak, poskytnutím ochrany žalobcovi, ktorá je adekvátna pri porušení ust. § 11 ods. 1
zákona o dobrovoľných dražbách.

32. Rovnako ako v pôvodnom konaní súd prvej inštancie poukazuje na závery z odôvodnenia

rozhodnutia Krajského súdu v Prešove sp. zn. 6 Co 108/2011, kde bola nehnuteľnosť dražená stovky
kilometrov od svojej polohy, ako je tomu aj v tomto prípade, teda akcentujúc, že „pri určení miesta dražby
musí preto dražobník uvážiť, aký typ dražiteľov môže mať podľa všeobecnej skúsenosti najväčší záujem
o daný predmet dražby a či je geografické umiestnenie predmetu dražby rozhodujúcim kritériom preurčenie okruhu záujemcov, a tým aj miesta dražby. Je totiž nepochybne rozdiel, či sa draží napríklad
drahá starožitná hnuteľná vec alebo nehnuteľnosť. U starožitnosti možno očakávať, že okruh záujemcov
- zberateľov nemožno lokalizovať geograficky, ale personálne, a preto sa miestom dražby spravidla

stane rešpektovaná aukčná sieň, hoci aj vzdialená niekoľko stoviek kilometrov od skutočného miesta
starožitnosti. To isté možno povedať v prípade, ak je predmetom dražby výpravná nehnuteľnosť,
napríklad starobylý hrad alebo kaštieľ. Úplne opačná situácia však existuje, pokiaľ ide o dražbu
nehnuteľností určených na bežné bývanie, ako sú byty alebo rodinné domy. V týchto prípadoch totiž
možno zo skúseností usudzovať, že záujemcami o kúpu takýchto nehnuteľností sú spravidla obyvatelia

okolitých miest, či obcí, ktorí v danom regióne už žijú, pracujú a majú rodinné zázemie, a len v menšej
miere osoby zo vzdialenejších miest, ktoré by sa do tohto regiónu prípadne presťahovali. To samozrejme
automaticky nemusí znamenať, že by sa mala dražba nehnuteľností konať vždy v obci, v ktorej tieto
nehnuteľnosti sú. Najmä v prípadoch satelitných obcí a mestečiek, do ktorých sa sťahujú („na vidiek“)
obyvatelia blízkych miest, možno nepochybne väčší záujem očakávať práve vtedy, ak miestom dražby
bude ono blízke mesto, a to aj z hľadiska záujmu realitných kancelárií pôsobiacich v danom regióne. V

každom prípade však podľa názoru odvolacieho súdu ustanovenie § 11 ods. 1 zákona o dobrovoľných
dražbách bráni tomu, aby bolo za miesto dražby bežnej nehnuteľnosti (bytu alebo rodinného domu)
určenej na každodenné bývanie a realizáciu ústavného práva na obydlie priemernej rodiny určená malá
obec vzdialená niekoľko stoviek kilometrov od miesta, v ktorom sa nachádza dražená nehnuteľnosť,
a určená bez akéhokoľvek zjavného a rozumne odôvodneného dôvodu, z ktorého by bolo zrejmé

uľahčenie účasti na dražbe a naplnenie samotného ratio legis zákona o dobrovoľných dražbách. Z
uvedených dôvodov je preto v dražobnej praxi udržateľná jedine taká interpretácia a aplikácia zákona o
dobrovoľných dražbách a súvisiacich právnych predpisov, ktorá vychádza z dôsledného rešpektovania a
ochrany ústavných práv a právom chránených záujmov osôb zúčastnených na dražobnom procese, a to
pri zachovaní najmä ústavného princípu primeranosti (čl. 1 ods. 1 Ústavy SR). Odvolací súd poukazuje

ďalej aj na nález Ústavného súdu ČR z 8. marca 2005 sp. zn. Pl. ÚS 47/04, ktorým ústavný súd
zrušil ustanovenie § 36 ods. 2 českého zákona o verejných dražbách z dôvodu, že umožňovalo nútenú
dražbu majetku bez toho, aby pohľadávka bola priznaná vykonateľným súdnym rozhodnutím alebo iným
kvalifikovanýmaktomposkytujúcimzárukuvierohodnostiakontrolovateľnosti.Ústavnýsúdskonštatoval,
že otázky, ktoré v právnom štáte musí zodpovedať súd, zákon zveril do „rozhodovania“ živnostníka -

dražobníka, pričom z tohto dôvodu je predmetná právna úprava nezlučiteľná s princípmi právneho štátu“.

33. Pokiaľ žalovaný v 1. rade poukázal na výhodnú polohu miesta O., tak súd prvej inštancie opätovne
pripomína, že predmetom dobrovoľnej dražby mal byť rodinný dom, ktorý nepochybne slúži na bývanie.
Uvedenej argumentácii svedčí aj záver Najvyššieho súdu Slovenskej republiky vo veci z 24.10.2013

sp. zn. 4Cdo/100/2012, ktorý je aplikovateľný aj na prejednávanú vec. Z tohto rozhodnutia Najvyššieho
súdu SR vyplýva, že ak ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie, záujemcami budú spravidla osoby, pre
ktoré je geografická poloha nehnuteľnosti rozhodujúca, pričom sa dá predpokladať, že záujem o takúto
nehnuteľnosť v určitej lokalite prejavia zväčša osoby bývajúce (pracujúce) v jej okolí.

34. V danom prípade obec, v ktorej sa nachádzajú dražené nehnuteľnosti, je od obce, v ktorej sa konala
sporná dražba, najkratšou dopravnou trasou vzdialená 200 km (z časového hľadiska to predstavuje cca
2 hodiny). Takéto určenie miesta dražby - z hľadiska požiadavky, aby miesto dražby bolo určené tak,
aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe - nemožno považovať za zodpovedajúce ustanoveniu
§ 11 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. preto je potrebné konštatovať, že došlo k porušeniu uvedeného

ustanovenia.

35. Je povinnosťou dražobníka organizovať dražbu jednak na mieste, ktoré sa nachádza v regionálnej
dostupnosti predmetu dražby, keďže možno očakávať, že práve znalosť miestnych pomerov,
oboznámenie sa s predmetom dražby a transparentnosť vo vzťahu k potenciálnym záujemcom

naviazaným regionálne na predmet dražby povedie k stimulácii záujmu, a tým aj vytvorenie vhodných
podmienok pre konkurenciu ponúk jednotlivých účastníkov dražby.

36. Regionálna disproporcia už len z povahy veci povedie k odradeniu účastníkov, resp. potenciálnych
účastníkov dražby od záujmu sa tejto zúčastniť, keďže na ich strane by boli vyvolané náklady jednak na

miestnu obhliadku a jednak na účasť na samotnom mieste dražby.

37. Dražobník podľa názoru súdu prvej inštancie porušil pri organizovaní dražby nehnuteľnosti
ustanovenie § 11 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách tým, že za miesto konania dražby určilvzdialenú obec, čím sťažil účasť dražiteľov z oblasti, v ktorej sa účasť dala očakávať, a tým obmedzil
účasť na dražbe. Takéto konanie nepochybne mohlo mať vplyv na dosiahnutý výťažok dražby, a tým
reálne aj na práva žalobcu. Aj takýmto konaním je podľa odvolacieho súdu naplnený predpoklad

neplatnosti dražby v zmysle § 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách.

38. V zmysle uvedeného nemôže obstáť argumentácia žalovaných, že všetkým potenciálnym
záujemcom v rámci celého územia Slovenskej republiky bola umožnená účasť na dražbe. Mesto O.
vzhľadom na jeho polohu, infraštruktúru, počet obyvateľov a dostupnosť služieb síce takúto účasť

umožňuje, avšak nepochybne šlo v predmetnej veci o dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti určenej na
bývanie, u ktorej bolo v rozpore s požiadavkou primeranosti a vhodnosti stanovenie podmienok dražby
takým určením miesta konania dražby, ktoré v dôsledku neprimerane veľkej vzdialenosti (cca 200 km)
od draženej nehnuteľnosti obmedzilo možnosť účasti na dražbe tých záujemcov, pre ktorých mohla byť
geografická poloha nehnuteľnosti rozhodujúca.

39. Čo sa týka ďalších dôvodov uvádzanými žalovanými vo vyjadreniach k žalobe, tu súd prvej inštancie
poukazuje na to, že judikatúra súdov vrátane európskeho súdu nevyžaduje, aby na každý argument
strany (účastníka) bola daná odpoveď v odôvodnení rozhodnutia (porov. rozsudok Georgiadis proti
Grécku z 29. mája 1997, sťažnosť č. 21522/93, Zbierka rozsudkov a rozhodnutí 1997-III; rozsudok
Higginsová a ďalší proti Francúzsku z 19. februára 1998, sťažnosť č. 20124/92, Zbierka rozsudkov a

rozhodnutí 1998-I; uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky z 23. júna 2004 sp. zn. III. ÚS
209/04).

40. Súd prvej inštancie viazaný právnym názorom odvolacieho súdu ešte akcentuje fakt, že z konania
nepochybne vyplynulo, že žalovaný v 3. rade - vydražiteľ je právnickou osobou podnikajúcou s realitami,

teda obchodom s nehnuteľnosťami, pričom sledoval len vlastný investičný zámer, čo napokon v konaní
aninepoprel.Vzhľadomnauvedenépretosúduprvejinštancierozhodoltak,akojeuvedenévovýrokovej
časti tohto rozsudku.

41. O trovách konania súd prvej inštancie rozhodol podľa § 255 Civilného sporového poriadku súd, podľa

ktorého súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Nakoľko bol žalobca
vo veci úspešný a naopak žalovaní nemali úspech v tomto konaní, rozhodol súd tak, že žalobca má
voči žalovaným v 1. až 3. rade nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % zo zaplateného súdneho
poplatku, keďže len tieto trovy mu podľa spisu vznikli, o výške ktorých bude rozhodnuté samostatným
uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho súdu
na Krajský súd v Prešove.

Podľa § 363 C.s.p v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP) uvedie, proti

ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 C.s.p rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania.

Ak nebude povinnosť uložená týmto rozsudkom po nadobudnutí jeho vykonateľnosti dobrovoľne
splnená, je možné podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.