Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Friday, May 24, 2019

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 18Cb/15/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6118334402
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 05. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriela Panáková

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2019:6118334402.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žilina v konaní pred sudkyňou JUDr. Gabrielou Panákovou v právnej veci žalobcu: V.,

zast. JUDr. Irena Šurinová, advokátka, so sídlom Hollého 31, 010 01 Žilina, voči žalovanej: Marta
Chupáňová, nar. 17.08.1965, s miestom podnikania Na stanicu 524/25, 010 09 Žilina, IČO: 41 845 633,
zast. STEHURA & partners, v.o.s., so sídlom Fraňa Kráľa 2080, 022 01 Čadca, IČO: 47 246 863, o
zaplatenie 1.830,- Eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

Žalovaná je povinná zaplatiť žalobcovi sumu vo výške 325,- Eur spolu s poplatkom z omeškania vo
výške 2,5‰ denne zo sumy 610,- Eur od 06.07.2018 do zaplatenia a zo sumy 305,- Eur od 06.08.2018
do zaplatenia a náklady spojené s uplatnením pohľadávky vo výške 40,- Eur, a to v lehote do 3 dní od

právoplatnosti tohto rozsudku.

Súd žalobu vo zvyšnej časti zamieta.

Žalovanej sa priznáva nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni v rozsahu 64,4% s tým, že o výške
náhrady trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca žalobou doručenou Okresnému súdu Banská Bystrica sa domáhal zaplatenia sumy 1.830,-
Eur s poplatkom z omeškania vo výške 2,5‰ denne zo sumy 610,- Eur od 06.07.2018 a zo sumy 610,-

Eurod06.08.2018apaušálnunáhradunákladovvovýške40,-Eur.Svojnárokodôvodniltým,žežalobca
so žalovanou uzavreli Nájomnú zmluvu, na základe ktorej žalovaná bola povinná platiť nájomné 610,-
Eur mesačne. Žalovaná zaslala výpoveď, pričom výpovedná lehota je 2 mesiace, takže nájom skončil
30.09.2018 a dovtedy žalovaná bola povinná platiť nájomné. Žalovaná však neuhradila nájomné za
obdobie od 07/2018-09/2018. Keďže byt bol silne znečistený, tak celková výška dlhu nebola znížená o
zábezpeku, ktorú žalovaná uhradila pri podpise zmluvy a bola použitá na odstránenie nečistôt.

2. V rámci upomínacieho konania bol vydaný Platobný rozkaz dňa 17.10.2018, voči ktorému bol podaný
odpor, v ktorom žalovaná potvrdila uzavretie nájomnej zmluvy s tým, že listom zo dňa 16.07.2018 zaslala
výpoveď žalobcovi a výpovedná lehota bola v zmysle § 710 ods.3 Občianskeho zákonníka 3-mesačná,
preto nájom uplynul dňa 31.10.2018. Žalobca listom z 15.08.2018 oznámil žalovanej okamžité skončenie
nájomnej zmluvy a vymenil zámky na byte a zadržal veci žalovanej. Žalovaná listom z 14.09.2018
oznámila žalobcovi, že nesúhlasí s okamžitým skončením zmluvy, považuje ho za neplatné, nakoľko
neexistovali dôvody na také skončenie a vyzvala žalobcu na sprístupnenie bytu s tým, že si uplatňuje

právo na neplatenie nájomného do doby, kým žalobca neumožní užívať predmetný byt. Namietla, že
byt bol silne znečistený a poškodený. Považuje to len za účelové tvrdenie s cieľom nevrátiť zábezpeku.
Keďže nemohla užívať byt dohodnutým spôsobom, tak nevznikla jej povinnosť platiť nájomné. (l.č. 44)3. Po vykonaní všetkých potrebných procesných úkonov súd nariadil pojednávanie, na ktoré predvolal
všetkých riadne a včas, a na ktorých vykonal dokazovanie vyjadrením sa právneho zástupcu žalobcu
a žalovaného a strán konania a oboznámením sa s listinnými dôkazmi, ktoré tvoria obsah spisu a zistil

nasledovný skutkový stav:

4. Súd mal preukázané, že žalobca a žalovaná uzavreli dňa 26.03.2018 Nájomnú zmluvu, predmetom
ktorej bolo prenajatie 2-izbového bytu špecifikovaného v čl. I. Nájomnej zmluvy, a to na dobu určitú
od 01.04.2018 do 31.03.2019. Podľa bodu 2.4. Zmluvy nájomca je oprávnený užívať byt na svoje

podnikateľské účely. V bode 3.1 sa zmluvné strany dohodli na nájomnom 590,- Eur mesačne. Dodatkom
k nájomnej zmluve zo dňa 26.03.2018 zmenili bol 3.1. tak, že nájomné je vo výške 610,- Eur mesačne.
V čl. 8.5 strany si dohodli, že zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom. (l.č. 13)

5. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu
nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral úžitky.

6. Podľa § 685 ods.1 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ
prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby
užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je
chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

7. Podľa § 686 ods.1 Občianskeho zákonníka nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a
rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob
ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva
neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

8. Podľa § 261 ods.1 Obchodného zákonníka, táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi
podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich
podnikateľskej činnosti.

9. Podľa § 261 ods.9 Obchodného zákonníka, zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2,
ktoré nie sú upravené v hlave II tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom
zákonníku, spravujú sa príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a
týmto zákonom.

10. Medzi stranami bolo nesporné uzavretie Nájomnej zmluvy, ako aj predmet nájmu, pričom strany
konania uzavreli danú zmluvu ako podnikateľské subjekty, čo vyplýva aj z označenia zmluvných strán,
ako aj z obsahu zmluvy vzhľadom na účel nájmu. Nebolo medzi nimi sporné ani užívanie konkrétnej
nehnuteľnosti žalovaným. Predmet nájmu bol špecifikovaný v Nájomnej zmluve v spojení s Dodatkom.
Súd posúdil, že ide o obchodno-záväzkový vzťah, pričom daná zmluva sa spravuje ustanoveniami

Občianskeho zákonníka (§ 663 Občianskeho zákonníka) v zmysle zmluvných ustanoivení a v zmysle §
261 ods.9 Obchodného zákonníka. Súd posúdil, že daná zmluva obsahuje všetky podstatné náležitosti
nájomnej zmluvy, pričom medzi stranami bol nesporný predmet nájmu.

11. Podľa bodu 7.2 Nájomnej zmluvy prenajímateľ môže zmluvu vypovedať iba z dôvodov vymedzených

v § 711 iods.1 Občianskeho zákonníka. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Nájomca môže
vypovedať zmluvu aj bez udania dôvodu.

12. Podľa bodu 7.3 zmluvy výpoveď prenajímateľa aj výpoveď nájomcu musí mať písomnú formu.

13. Podľa bodu 7.4 zmluvy, výpovedná lehota je dva mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca
nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená druhej zmluvnej strane.

14. Podľa § 710 ods.3 veta prvá a druhá Občianskeho zákonníka, ak bola daná písomná výpoveď,
skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť

prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.

15. Podľa § 678 Občianskeho zákonníka, ustanovenia o výpovednej dobe, vyprataní a odovzdaní platia
iba vtedy, ak zmluva alebo osobitné predpisy neustanovujú inak.16. Podľa § 679 ods.3 veta prvá Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od
zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým

spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda.

17. Súd mal nepochybne preukázané, že žalovaná doručila žalobcovi výpoveď zo dňa 16.07.2018
doručenú v tom mesiaci. Strany konania nerozporovali výpoveď, ako ani doručenie výpovede žalobcovi
v 07/2018, táto skutočnosť bola nesporná v zmysle 151 CSP a súd vychádzal z ich zhodného tvrdenia.

18. Súd mal zistené, že žalobca listom z 15.08.2018 oznámil žalovanej okamžité skončenie nájomnej
zmluvy a to z dôvodu nedoplatku na nájomnom za mesiac júl-september 2018. Zároveň v danom liste
žalobca vyzval žalovanú na vrátenie kľúčov s tým, že zábezpeku vo výške 590,- Eur nevráti, nakoľko
priestor je silne znečistený a poškodený a veci v byte budú zadržané až do vyplatenia nájomného.
Taktiež žalobca žalovanej oznámil, že vymenil zámky na byte. (l.č. 48)

19. Súd poukazuje, že výpoveď zo strany žalovanej predchádzala okamžitému skončeniu zo strany
žalobcu, pričom žalobca následne zotrval na výpovedi a netrval na okamžitom skončení, ktoré žalovaná
považovala za neplatné. Medzi stranami konania následne bolo nesporné, že k ukončeniu nájmu došlo
výpoveďou zo dňa 16.07.2018 zo strany žalovanej. Súd má za potrebné uviesť, že hoci strany si

ustálili, že nájom skočil na základe výpovede zo strany žalovanej, bolo potrebné vyhodnotiť aj okamžité
skončenie zo strany žalobcu, pričom súd posúdil, že k skončeniu nájmu daným spôsobom nedošlo,
nakoľko jednak bolo namietané žalovanou a jednak nespĺňa podmienky podľa § 679 Občianskeho
zákonníka a nasl., nakoľko zo strany žalobcu nebola daná žalovanej žiadna predchádzajúce výstraha,...
a z ničoho nevyplýva ani to, že by skutočne hrozila značná škoda žalobcovi, resp. že mu vzniká

škoda. Samotné znečistenie podlahy, vane,... neznamená vznik škody, či značnú škodu. Zároveň žiadna
predchádzajúca výzva zo strany žalobcu nebola preukázaná, ani tvrdená.

20. Súd poukazuje na to, že hoci žalovaná uviedla 3-mesačnú výpoveď, v zmluve strany si dohodli 2-
mesačnú výpoveď, v zmysle § 710 Občianskeho zákonníka je 3-mesačná výpovedná lehota, pričom

prenajímateľ môže určiť dlhšiu výpovednú lehotu. V zmysle § 678 Občianskeho zákonníka je možná
dohoda o výpovednej lehote. Teda jednak v zmluve bola dohodnutá 2-mesačná výpovedná lehota
a jednak aj žalobca si uplatnil nájomné iba do 30.9.2018 s poukazom na zmluvu, podľa ktorej bolo
dojednanie 2-mesačnej výpovednej lehoty. Súd však uvádza, že hoci žalobca si uplatnil nájomné do
30.9.2018, vzhľadom k tomu, že žalovanej zabránil v užívaní bytu od 16.08.2018, žalobca nemá nárok

na nájomné od 16.08.2018 bez ohľadu na to, kedy skutočne skončil nájom.

21. Podľa § 150 CSP
(1) Skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú sa nesporné.
(2)Akstranapoprieskutkovétvrdenia,ktorésatýkajújejkonaniaalebovnímania,uvedievlastnétvrdenia

o predmetných okolnostiach, inak je popretie neúčinné.

22. Podľa § 150 ods.1 CSP strany majú povinnosť pravdivo a úplne uvádzať podstatné a rozhodujúce
skutkové tvrdenia týkajúce sa sporu.

23. Podľa čl. 8 CSP strany sporu sú povinné označiť skutkové tvrdenia dôležité pre rozhodnutie vo veci
a podoprieť svoje tvrdenia dôkazmi, a to v súlade s princípom hospodárnosti a podľa pokynov súdu.

24. Súd s poukazom na zhodné tvrdenie strán konania s poukazom na § 150 a § 151 CSP posúdil,
že nájom zanikol výpoveďou zo strany žalovanej. Žalobca súhlasil s výpoveďou, výpoveď zo strany

žalovanej bola podaná skôr než okamžité skončenie, ktoré bolo dané počas plynutia výpovednej lehoty
a bez preukázania dôvodov, pričom žalovaná oznámila žalobcovi, že nesúhlasí s okamžitým skončením
a považuje ho za neplatné, s čím následne žalobca súhlasil a zotrval na zániku nájmu výpoveďou zo
strany žalovanej. Vzhľadom na zmluvné ustanovenie výpovedná zmluva je 2 mesiace a začala plynúť
nasledujúcim dňom po jej doručení, t.j. od 01.08.2018 a uplynula 30.09.2018. Teda súd posúdil, že nájom

skončil dňa 30.09.2018. Pokiaľ žalovaná tvrdila, že výpovedná lehota je 3-mesačná, súd poukazuje na
zmluvné ustanovenia, podľa ktorých je 2-mesačná výpovedná lehota a to v súlade s § 678 Občianskeho
zákonníka.25. Medzi stranami bolo nesporné, že žalovaná nezaplatila nájomné za obdobie od 07/2018 do 09/2018,
teda do skončenia nájmu, pričom nájomné bolo dohodnuté vo výške 610,- Eur mesačne. Žalobca
vystavil žalovanej faktúry, pričom splatnosť v zmysle čl. III. Zmluvy bola stanovená na posledný deň v

kalendárnom mesiaci.

26. Medzi stranami bolo nesporné, že žalobca v priebehu dňa 15.08.2018 vymenil zámky na byte a z
toho dôvodu žalovaná nemala do bytu prístup a ani byt od toho momentu nemohla užívať.

27. Žalovaná listom zo dňa 14.09.2018 si uplatnila právo na neplatenie splátok nájmu do doby
sprístupnenia bytu. Byt jej však nebol sprístupnený od 15.08.2018, resp. od 16.08.2018, keďže žalobca
dňa 15.08.2018 bol v predmetnom byte a následne vymenil zámky.

28. Podľa § 698 Občianskeho zákonníka
(1) Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu

neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo
na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním
bytu alebo sa poskytovali vadne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo.
(2)Rovnaképrávománájomca,akstavebnýmiúpravamivdomesapodstatnealebopodlhšíčaszhoršia
podmienky užívania bytu alebo domu.

(3) Nájomca má právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich
prenajímateľ riadne a včas neposkytuje.

29. Podľa § 699 Občianskeho zákonníka, právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia
poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak

sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia závad.

30. Podľa § 710 ods.1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi
prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.

31. Vzhľadom k tomu, že nájom skončil výpoveďou k 31.09.2018, žalovaná ako nájomca mala právo
byt do toho dátumu užívať. Keďže žalobca vymenil zámky na byte a tým žalovanej znemožnil užívať
predmetný byt, žalobca porušil svoje povinnosti v zmysle Nájomnej zmluvy prenechať byt do užívania a
z daného dôvodu nevzniklo právo žalobcovi na nájomné za obdobie, kedy žalovanej bránil predmetný
byt užívať, t.j. od 16.08.2018 do 31.09.2018. Nebol dôvod iba na zľavu z nájomného, keďže žalovaná

nemala predmetný byt vôbec k dispozícii počas uvedeného obdobia, súd posúdil, že žalovanej nevznikla
povinnosť platiť nájomné od 16.09.2018 do 31.09.2018, teda žalobca nemá nárok na žiadne nájomné
za to obdobie z dôvodu porušenia jeho povinnosti, keďže znemožnil užívať byt žalovanej. Žalovaná si
uplatnila voči žalobcovi neplatenie nájomného za dané obdobie.

32. S poukazom na uvedené skutočnosti súd posúdil, že žalobcovi vznikol nárok na nájomné len za
obdobie do 15.08.2018. Keďže žalovaná neuhradila žalobcovi nájomné od 07/2018, žalobcovi vznikol
nárok na nájomné za 07/2018 vo výške 610,- Eur a za 08/2018 len za obdobie od 01.08.2018 do
15.08.2018, teda 1 zo 610,- Eur, t.j. 305,- Eur, teda spolu je žalovaná dlžná na nájomnom 915,- Eur, a
preto je povinná ho zaplatiť. Súd nepriznal nájomné za obdobie od 16.08.2018 do 31.09.2018 a teda

v tej časti žalobu zamietol.

33. Podľa § 697 Občianskeho zákonníka ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia
poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok
z omeškania.

34. V zmysle bodu 3.1 Zmluvy, nájomné sa platí mesačne vopred vždy k poslednému dňu kalendárneho
mesiaca predchádzajúceho miesiacu, na ktorý sa platené nájomné vzťahuje.

35. Medzi stranami bolo nesporné neplatenie nájomného od 01.07.2018.

36. Vzhľadom k tomu, že žalovaná neuhradila dlžné nájomné riadne a včas, teda v lehote splatnosti,
dostala sa do omeškania, na základe čoho žalobca si opodstatnene uplatnil poplatok z omeškania. Súd
tak priznal poplatok z omeškania v dohodnutej výške z nájomného za 07/2018 vo výške 610,- Eur od06.07.2018 a z nájomného za 08/2018 zo sumy 305,- Eur od 06.08.2018, keďže v zmysle zmluvných
dojednaní a v zmysle § 697 Občianskeho zákonníka, splatnosť nájomného za 07/2018 nastala dňa
30.06.2018, teda žalobcovi vznikol nárok na poplatok z omeškania po uplynutí 5-dňovej lehoty, t.j. od

06.07.2018 a za 08/2018 nastala splatnosť dňa 31.07.2018 a nárok na poplatok z omeškania vznikol
dňom 06.08.2018. Súd vo zvyšnej uplatnenej časti žalobu zamietol, keďže súd nepriznal nájomné od
16.08.2018 do 31.09.2018, preto nebol dôvod ani na priznanie poplatku z omeškania za neuhradenie
uplatneného nájomného za to obdobie. Strany konania si dohodli v zmluve výšku poplatku z omeškania,
ktorá nebola rozporovaná.

37. Podľa bodu 3.2 Zmluvy, zmluvné strany sa dohodli na zábezpeke vo výške 590,- Eur, ktorá
bude uhradená k rukám prenajímateľa pri podpise zmluvy. Zábezpeka sa použije na neuhradené
nájomné alebo sa po skončení nájmu uhradia prípadné škody na byte, jeho príslušenstve a vybavení
zavinené nájomcom alebo osobami, ktoré s ním byt užívali. Pre tento prípad nájomca týmto udeľuje
prenajímateľovi súhlas na vykonanie zápočtu nároku nájomcu na vrátenie zábezpeky s nárokom

prenajímateľa na úhradu škody a tiež na nedoplatku na nájomnom, nedoplatku na úhradách za plnenia
poskytované s užívaním bytu. Ak nenastane žiadna okolnosť, ktorá by oprávňovala prenajímateľa
započítať svoj nárok podľa tejto zmluvy do nároku nájomcu na vrátenie zábezpeky, je prenajímateľ
povinný nájomcovi zábezpeku vrátiť, a to najneskôr v lehote do 5 dní od protokolárneho odovzdania
bytu prenajímateľovi.

38. Žalobca tvrdil, že keď vstúpil do bytu dňa 15.08.2018, tak byt bol značne znečistený, čo preukázala
aj fotografiami.

39. Žalovaná mala za to, že ide o také znečistenie, ktorá mohla žalovaná vyčistiť, avšak žalobca jej to

neumožnil.

40. Žalobca trval na znečistení a na tom, že byt užíval aj jej neznámy muž, a preto sa rozhodol vymeniť
zámky a vyčistiť byt prostredníctvom upratovacej firmy. Na preukázanie vzniknutých nákladov z dôvodu
vyčistenia bytu predložil faktúru č. Y na sumu 626,38 Eur.

41. Súd posúdil, že predmetná faktúra je vystavená žalobcom pre žalovanú. Z ničoho nevyplýva
tvrdenie žalobcu, že žalobca si objednal upratovanie u 3.subjektu. Súd zároveň skonštatoval, že žalobca
nepreukázal skutočne vynaložené náklady za účelom čistenia. Faktúra vystavená samotným žalobcom
je nepostačujúca na preukázanie skutočných nákladov, pričom žalobca na jednej strane predložil faktúru

ním vystavenú, avšak na druhej strane tvrdil, že zabezpečil upratovanie iným subjektom, teda si
rozporoval, pričom ani nepredložil žiadny dôkaz preukazujúci upratovanie iným subjektom. Pokiaľ vo
faktúre sú uvedené jednotlivé položky, tie neboli ničím relevantným preukázané, ako ani opodstatnenosť
výšky jednotlivých položiek a teda celej fakturovanej sumy.

42. Súd však poukazuje na to, že žalobca v prvom rade nepreukázal dôvod na objednanie upratovacej
služby. Nájom trval do 30.09.2018, teda pokiaľ 15.08.2018 žalobca zistil znečistenie, či poškodenie, z
ničoho nevyplýva, že by to žalovaná nebola schopná dať do pôvodného stavu a to na vlastné náklady.
Napriek tomu žalobca dňom 15.08.2018 vymenil zámky a tak znemožnil žalovanej prístup do toho bytu,
a teda aj možnosť vyčistenia a pod. Žalobca neupozornil žalovanú, ani nevyzval ju na odstránenie

znečistenia, ale bez akejkoľvek výzvy na nápravu,..., znemožnil žalovanej ďalšie užívanie bytu, hoci
nájom neskončil. Evidentne žalobca konal emotívne, avšak v rozpore so zmluvou a v rozpore s platnými
právnymi predpismi. Žalovaná ako nájomca bola povinná v zmysle zmluvy, ako aj v zmysle § 670
Občianskeho zákonníka starať sa o byt tak, aby nevznikla škoda. Z tvrdení žalobcu a z predložených
fotografií však nevyplýva vznik škody a pokiaľ byt bol znečistený, predsa žalovaná bola povinná

odovzdať byt až ku skončeniu nájmu a to v stave, v akom ho prevzala, ale žalobca jej zabránil v
užívaní ešte pred skončením nájmu a jednak žalobca ju žiadnym spôsobom nevyzval na odstránenie
prípadného poškodenia, či znečistenia a neposkytol jej ani primeranú lehotu, teda žalobca zabránil
žalovanej odovzdať byt v stave, v akom ho prevzala. Nebol žiadny zákonný dôvod na to, aby žalobca
najal upratovaciu firmu za účelom vyčistenia bytu, keď nájom stále trval.

43. V zmysle bodu 6.6 a 6.8 Zmluvy nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil
v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú, príp. byt iným spôsobom užívajú. Ak sa tak nestane,
má prenajímateľ právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť apožadovať od nájomcu úhradu. Nájomca je povinný odovzdať byt po skončení nájmu v stave, v akom
ho prevzal.

44. Z uvedeného vyplýva, že žalovaná do skončenia nájmu, t.j. do 30.09.2018, bola povinná
odstrániť závady, či iné poškodenia a žalobca mohol ich odstrániť a požadovať náhradu nákladov
od žalovanej až po jeho predchádzajúcej výzve a upozornení. Žalobca však žiadnu výzvu, žiadne
upozornenie nepreukázal, ani netvrdil. Žalovaná nebola povinná odstraňovať závady k 15.08.2018,
ale až k 30.09.2018, preto pokiaľ žalobca odstránil tieto závady, nebol na to povinný a vzhľadom

na zmluvné dojednania mu nevznikol nárok na náhradu takých nákladov. Žalovanú nevyzval, ani
neupozornil, dokonca vymenil zámky, čím jej znemožnil užívať predmet nájmu a neposkytol jej žiadnu
možnosť odstrániť prípadné závady. Z predložených fotografií nemožno jednoznačne konštatovať trvalé
poškodenia a pod., žalobca také škody nepreukázal. Pokiaľ preukazoval znečistenie a pod., tak z
ničoho nevyplýva nemožnosť odstránenia takých závad žalovanou ku dňu skončenia nájmu. Žalobca
neoprávnene započítal danú zábezpeku, keďže neoprávnene posudzoval stav bytu počas plynutia

nájmu a nie ku dňu skončenia nájmu.

45. Z uvedených dôvodov súd skonštatoval, že žalobcovi nevznikol nárok na započítanie uhradenej
zábezpeky žalovanou pri podpise zmluvy titulom nároku na náhradu škody z dôvodu znečistenia.
Žalobca nepreukázal vznik škody a zároveň žalobca neoprávnene bez právneho základu odstránil ním

tvrdené znečistenie počas trvania nájmu bez vedomia žalovanej a bez akéhokoľvek upozornenia, či
výzvy. Preto žalobca nie je oprávnený požadovať náhradu nákladov od žalovanej pri takomto postupe a
teda nebol oprávnený si započítať zábezpeku na náklady upratovania. V zmysle zmluvy ak nenastane
žiadna okolnosť, ktorá by oprávňovala prenajímateľa započítať svoj nárok podľa tejto zmluvy do nároku
nájomcu na vrátenie zábezpeky, je povinný zábezpeku vrátiť. Keďže nájom skončil, žalobca bol povinný

zábezpeku vrátiť, resp. bol oprávnený započítať ju na neuhradené nájomné. Žalobca však zábezpeku
nezapočítal voči neuhradenému nájomnému, to si uplatňuje v plnej výške až do 30.09.2018. Keďže
zábezpekuneoprávnenezapočítalnanároktitulomnáhradyškody,bolpovinnýjuvrátiť,nakoľkonevyužil
právo na započítanie voči neuhradenému nájomnému.

46. Vzhľadom k tomu, že žalovaná zaplatila zábezpeku 590,- Eur, ktorú si žalobca nezapočítal na
neuhradené nájomné, súd zaviazal žalovanú na zaplatenie sumy vo výške 325,- Eur s príslušenstvom,
a to ako rozdiel dlžného nájomného a poskytnutej úhrady. (915 Eur -590 Eur) Teda vzhľadom k tomu, že
žalovaná zaplatila žalobcovi sumu 590,- Eur spôsobom zábezpeky, nebol dôvod, aby žalovaná zaplatila
nájomné vo výške 915,- Eur, keďže žalobca už mal od nej platbu v sume 590,- Eur. Z uvedeného dôvodu

súd žalobu vo zvyšnej časti zamietol, keďže nepriznal žalovanú istinu v celej uplatnenej výške, ale iba
vo výške 325,- Eur.

47. Pokiaľ žalobca tvrdil, že v danom byte bývala aj iná osoba mužského pohlavia, predsa zmluva
to nevylučuje, dokonca v zmluve je vo viacerých zmluvných dojednaniach uvádzaná aj „iná osoba,

ktorá so žalovanou býva, či ináč byt užíva“. (Napríklad bod 6.6,...) Taktiež je irelevantné, kto hradil
predchádzajúce nájomné za žalovanú, resp. z akého účtu to bolo hradené.

48. Podľa § 369c ods.1 Obchodného zákonníka, omeškaním dlžníka vzniká veriteľovi okrem nárokov
podľa § 369, 369a a 369b aj právo na paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky,

a to bez potreby osobitného upozornenia. Výšku paušálnej náhrady nákladov spojených s uplatnením
pohľadávky ustanoví vláda Slovenskej republiky nariadením.

49. Hoci žalobca bol v časti svojej žaloby neúspešný, je nepochybné, že uplatnil si nárok z dôvodu,
že žalovaná bola v omeškaní. Z toho dôvodu vznikol žalobcovi nárok na náhradu nákladov spojných s

uplatnením pohľadávky v zmysle § 369c Obchodného zákonníka.

50. Súd hodnotil dôkazy podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej
súvislosti, a to v spojitosti s čl. 11 ods.4 CSP a s čl. 15 CSP a dospel k záveru, že žalovaná sa dostala
do omeškania s úhradou nájomného, ale iba s úhradou za 07/2018 a za 01.08.-15.08.2018. Zároveň

žalobca nepreukázal vznik skutočnej škody, či iných nákladov spojených s tvrdeným znečistením a
poškodením, nakoľko žalovaná bola povinná odovzdať predmet nájmu tak, ako ho prevzala, avšak
nájomskončilaž31.09.2018ažalobcaznemožnilužívaťpredmetnájmuk15.08.2018,pričomneumožnil
predmet nájmu žalovanej ani riadne odovzdať. Pokiaľ žalobca dal vyčistiť byt pred skončením nájmu,nebola to jeho povinnosť a ani nevyzval žalovanú na odstránenie závad, ani jej neposkytol na to lehotu.
Nebol žiadne relevantný dôvod na taký postup zo strany žalobcu. Pokiaľ žalobca teda odstránil závady
pred skončením nájmu, konal tak bez právneho základu a v rozpore so zmluvou. Žalovanou bolo

možné závady odstrániť a žalovaná nebola vyzvaná na vyčistenie, žalobca ju na nič nevyzval, ani na
odovzdanie bytu, teda nebola jej daná možnosť na odstránenie závad, avšak podstatné je to, že ani
nebol dôvod, keďže nájom zanikol až k 30.09.2018, a nie k 15.08.2018. Žalobca pokiaľ chcel posudzovať
stav predmetu nájmu, a na základe toho následne si započítať zábezpeku na náklady za odstránenie
znečistenia, mal tak posudzovať k 30.09.2018, resp. ku dňu odovzdania bytu, ale nie ku dňu 15.08.2018,

kedy nájom plynul a trval naďalej a to bez akejkoľvek výzvy, či upozornenia. Žalobca nevyzval žalovanú
na odstránenie nečistôt, pričom ani to nebolo potrebné, keďže nájom trval a tvrdené znečistenie bolo
odstrániteľné a bolo povinnosťou žalovanej to odstrániť ku dňu odovzdania bytu. Žalobca nepreukázal
výšku škody, ani vznik škody ku skončeniu nájmu, faktúra na vyčistenie bola vystavená žalobcom,
pričom samotné znečistenie neznamená vznik škody. Z toho dôvodu nevzniklo žalobcovi ani právo na
ponechanie si zábezpeky titulom náhrady nákladov. Vzniklo mu iba právo na započítanie zábezpeky

s neuhradeným nájomným, avšak žalobca toto právo nevyužil a nevykonal jednostranný zápočet voči
neuhradeným splátkam nájomného. Súd posúdil, že žalovaná dlhuje na nájomnom sumu 915,- Eur,
avšak vzhľadom k tomu, že žalovaná zaplatila žalobcovi sumu 590,- Eur ako zábezpeku, pričom nedošlo
k platnému započítaniu zo strany žalobcu, tak súd skonštatoval, že žalovaná je povinná zaplatiť iba
sumu 325,- Eur (915 - 590), nakoľko v opačnom prípade by došlo k bezdôvodnému obohateniu na

strane žalobcu. Priznanie sumy 915,- Eur žalobcovi by sa priečilo princípu spravodlivosti, keďže žalobca
eviduje platbu aj keď iba ako zábezpeku od žalovanej vo výške 590,- Eur. Bolo v záujme žalobcu, aby si
danú sumu započítal na neuhradené platby nájomného tak, ako to bolo dohodnuté v Nájomnej zmluve,
napriek tomu tak žalobca neurobil a v tomto konaní požadoval nájomné v celom rozsahu, hoci evidoval
platbu 590,- Eur od žalovanej. Preto nebol dôvod zaviazať žalovanú na dlžné nájomné vo výške 915,-

Eur, ale iba vo výške 325,- Eur ako rozdiel medzi skutočne dlžnou sumou a uhradenou sumou a to bez
ohľadu na to, že bola ako zábezpeka, pričom žalobca bezdôvodne túto zábezpeku žalovanej ani nevrátil,
ani si ju nezapočítal na neuhradené splátky nájomného.

51. Podľa § 255 CSP

(1) Súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
(2) Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne
vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

52. Podľa § 262 ods.1 a ods.2 CSP

(1)Onárokunanáhradutrovkonaniarozhodneajbeznávrhusúdvrozhodnutí,ktorýmsakonaniekončí.
(2) O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým
sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

53. Podľa čl. 4 CSP

(1) Ak sa právna vec nedá prejednať a rozhodnúť na základe výslovného ustanovenia tohto zákona,
právna vec sa posúdi podľa ustanovenia tohto alebo iného zákona, ktoré upravuje právnu vec čo do
obsahu a účelu najbližšiu posudzovanej právnej veci.
(2) Ak takého ustanovenia niet, súd prejedná a rozhodne právnu vec podľa normy, ktorú by zvolil, ak by
bol sám zákonodarcom, a to s prihliadnutím na princípy všeobecnej spravodlivosti a princípy, na ktorých

spočíva tento zákon, tak, aby výsledkom bolo rozumné usporiadanie procesných vzťahov zohľadňujúce
stav a poznatky právnej náuky a ustálenú rozhodovaciu prax najvyšších súdnych autorít.

54.Vzhľadomnarozhodnutie,jenepochybné,žežalovanábolaspoukazomnacelkovúuplatnenúistinu,
úspešnejšia tak, že úspech žalobcu predstavuje 17,8 %, keďže bola priznaná iba suma 325,- Eur s prísl.,

hoci žalobca požadoval 1.830,- Eur s prísl. a úspech žalovanej tak predstavuje 82,2% (100%-17,8%),
teda čistý úspech žalovanej je 64,4 %. (82,2% - 17,8% = 64,4%) Z toho dôvodu vzhľadom na pomer
úspechu a neúspechu, súd priznal žalovanej nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu
64,4% s tým, že o výške náhrady súd rozhodne samostatným uznesením v zmysle § 262 CSP.

55. Na základe uvedených skutočností a zákonných ustanovení súd rozhodol o žalobnom návrhu tak,
ako bolo uvedené, pričom vykonané dokazovanie považoval za postačujúce pre rozhodnutie vo veci
samej a v rámci odôvodnenia súd sa v súlade s CSP vysporiadal so všetkými relevantnými námietkami.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
podpísaného súdu ku Krajskému súdu v Žiline.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§127 CSP), t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, musí byť podpísané, uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha. (§ 363 CSP)
Podľa § 365 CSP
1) Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

(2) Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu
prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto
vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
(3) Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Podľa ustanovenia § 366 CSP prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré
neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal
na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný
počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, pri ktorom vznikla poplatková

povinnosť zaplatiť súdne poplatky, trovy trestného konania, pokuty, svedočné, znalečné a iné náklady
súdneho konania, ktoré vznikli štátu, vedie sa výkon rozhodnutia z úradnej moci (zákon č.
65/2001 Z.z. o správe a vymáhaní súdnych pohľadávok v znení neskorších predpisov).