Rozsudok Judgement was issued on Tuesday, March 20, 2018

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 15C/2/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1016201871
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 03. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Lýdia Noskovičová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2018:1016201871.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Lýdie Noskovičovej a členov

senátu JUDr. Eugena Palášthyho a JUDr. Moniky Školníkovej, v spore žalobcu: Úžera.org, Jazerná 19,
940 71 Nové Zámky, IČO: 42 259 061, proti žalovanému: Okresné stavebné bytové družstvo, Dlhá 4,
950 50 Nitra, IČO: 36 526 029, o abstraktnú kontrolu spotrebiteľskej zmluvy, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a .

Súd n e p r i z n á v a žalovanému nárok na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou súdu dňa 11.10.2016 sa žalobca domáhal, aby súd navrhovaným výrokom I.
vydal rozsudok, že zmluvná podmienka v článku 4 bod 3 zmluvy o výkone správy používanej žalobcom,

v znení: „v prípade omeškania s platbami podľa odst. 1 je vlastník povinný zaplatiť zmluvnú pokutu
vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania“ je neprijateľnou zmluvnou podmienkou;
ďalej, aby navrhovaným výrokom II. vydal rozsudok, že zmluvná podmienka v článku 7 bodu 5 zmluvy
o výkone správy používanej žalobcom, v znení: „zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením si
povinnosti podľa bodu 3 a 4 tohto článku, je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile za
každý deň omeškania“ je neprijateľnou zmluvnou podmienkou; ďalej, aby súd navrhovaným výrokom
III. vydal rozsudok, že žalovaný je povinný zverejniť na svojom webovom sídle výrok tohto rozsudku

spolusosvojimobchodnýmmenomdotrochdníodprávoplatnostirozsudku;ďalejabysúdnavrhovaným
výrokom IV. rozhodol, že žalovaný je povinný nahradiť žalobcovi trovy konania v celom rozsahu (100 %).

2. Žalobca ako prostriedky procesného útoku v predmetnom konaní uplatnil skutkové tvrdenia
obsiahnuté v žalobe a v písomnom vyjadrení - replike zo dňa 28.02.2017 a listinné dôkazy pripojené k
žalobe a k písomnému vyjadreniu zo dňa 28.02.2017.

3. Žalovaný navrhol, aby súd žalobu v plnom rozsahu zamietol, pričom ako prostriedky procesnej obrany
žalovaný v danom konaní uplatnil skutkové tvrdenia obsiahnuté v písomnom vyjadrení k žalobe zo
dňa 30.01.2017 a v písomnom vyjadrení - duplike zo dňa 02.06.2017 a listinné dôkazy pripojené k
predmetným písomným vyjadreniam.

4. Žalobca v žalobe uviedol, že žalovaný je správcom domov v zmysle zákona č. 246/2015 Z.z.
o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č.

182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Žalovaný
zatiaľ nie je zapísaný v zozname správcov podľa § 7 zákona č. 246/2015 Z.z. (predpokladá, že do
konca roka v ňom zapísaný bude, inak v zmysle § 22 ods. 2 zákona č. 246/2015 Z.z. nebude môcť
vykonávať správu bytových domov). V súčasnosti žalovaný túto činnosť vykonáva ako voľnú živnosť.Žalovaný je družstvom s podnikateľským oprávnením, pričom v rámci predmetu podnikania poskytuje
služby vlastníkom bytov (a nebytových priestorov), v dôsledku čoho je podľa žalobcu nepochybné, že
má vo vzťahu k vlastníkom bytov postavenie dodávateľa v zmysle § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí sú fyzickými osobami bez podnikateľského oprávnenia
aleboinéhooprávnenianačinnosťmimopodnikateľskejčinnosti,prípadneajfyzickéosoby-podnikatelia
alebo vykonávatelia slobodného povolania, ktorých predmet činnosti nijako nesúvisí s nájmom bytu
alebo nebytového priestoru, sú podľa názoru žalobcu vo vzťahu k žalovanému bezpochyby spotrebiteľmi
v zmysle § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Vlastníkmi bytov v domoch, ktoré spravuje žalovaný,

sú prevažne takéto fyzické osoby, teda spotrebitelia. Ďalej žalobca v žalobe uviedol, že zmluva o
výkone správy, ktorú predkladá žalovaný na podpis všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov,
obsahujeviaceréneprijateľnézmluvnépodmienky,pričomideoustanoveniačl.4bod3zmluvy,vprípade
omeškania s platbami podľa ods. 1 je vlastník povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z
dlžnej sumy za každý deň omeškania podľa čl. 7 bod 5 zmluvy, zmluvná strana, ktorá je v omeškaní
so splnením si povinnosti podľa bodu 3 a 4 tohto článku, je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške

2,5 promile za každý deň omeškania. Podľa názoru žalobcu, zmluva o výkone správy je spotrebiteľskou
zmluvou, ktorú správca uzatvára v rámci predmetu svojej činnosti a vlastníci bytov (niekedy aj vlastníci
nebytových priestorov) ju uzatvárajú mimo rámca svojej obchodnej alebo podnikateľskej činnosti.

V tejto súvislosti žalobca v žalobe poukázal na rozsudok Krajského súdu v Prešove pod sp. zn.

3Co/8/2012 týkajúci sa individuálneho sporu medzi žalobcom - Bytovým družstvom Prešov ako
správcom domov a žalovanou - fyzickou osobou ako vlastníčkou bytu, v ktorom súd konštatoval
spotrebiteľský charakter uzavretej zmluvy o výkone správy. Poukázal tiež na rozsudok Súdneho dvora
EÚ vo veci C 76/10 Pohotovosť s.r.o. proti D. A.. Žalobca ďalej uviedol v žalobe, že kľúčovým problémom
zmluvy o výkone správy je teda zmluvná pokuta vo výške 2,5 promile za každý deň omeškania, inak

povedané 0,25 % za každý deň omeškania, teda 91,25 % ročne. Odhliadnuc od toho, že sankcie za
omeškanie s peňažným dlhom sú kogentne upravené v § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka a v §
3 a 4 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho
zákonníka, dá sa poplatok z omeškania vo výške 91,25 % ročne charakterizovať ako civilnoprávna
úžera. Žalobca v žalobe tiež uviedol, že súd preskúmavajúci neprijateľné zmluvné podmienky nemá

moderačné právo vo vzťahu k nim, ale rozhodujúce je, že sa v spotrebiteľskej zmluve neprijateľné
zmluvné podmienky nachádzajú, pričom tento záver vyplýva napríklad z rozsudku Súdneho dvora
EÚ vo veci C-618/10 Banco Espaňol de Crédito SA proti Joaquín Calderón Camino. Nie je teda
rozhodujúce, či dodávateľ naozaj uplatňuje neprijateľné zmluvné podmienky v spotrebiteľskej zmluve
proti spotrebiteľom, ale to, že ich do spotrebiteľskej zmluvy vložil. V nadväznosti na to žalobca uviedol, že

navyše má informácie, že žalovaný tieto neprijateľné zmluvné podmienky aj skutočne uplatňuje, avšak
bolo by v rozpore so zásadou hospodárnosti konania túto skutočnosť dokazovať najmä s ohľadom na
vyššie uvádzané tvrdenie, že je to pre rozhodnutie vo veci celkom bezpredmetné.

5. Navrhovaný výrok I. v petite žaloby vo vzťahu k namietanej neprijateľnosti zmluvnej podmienky

obsiahnutej v článku 4 bod 3 zmluvy, „v prípade omeškania s platbami podľa ods. 1 je vlastník povinný
zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania“.

6. Navrhovaný výrok II. v petite žaloby vo vzťahu vzťahu k namietanej neprijateľnosti zmluvnej
podmienky obsiahnutej v článku 7 bodu 5 zmluvy, „zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením si

povinnosti podľa bodu 3 a 4 tohto článku, je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile za
každý deň omeškania“. Nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý.

7. Žalobca pri výroku I. a výroku II. petitu žaloby uviedol, že problémom zmluvy o výkone správy je teda
zmluvná pokuta vo výške 2,5 promile za každý deň omeškania, inak povedané 0,25 % za každý deň

omeškania, teda 91,25 % ročne. Odhliadnuc od toho, že sankcie za omeškanie s peňažným dlhom sú
kogentne upravené v § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka a v § 3 a 4 Nariadenia vlády SR č. 87/1995
Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, dá sa poplatok z omeškania
vo výške 91,25 % ročne charakterizovať ako civilnoprávna úžera. Žaloba podľa § 301 až 306 zákona
č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“) nie je určovacou žalobou v zmysle §

137 písm. c) CSP. Aj účinok rozsudku v konaní o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach, ktorým
súd žalobe vyhovie, má v zmysle § 306 CSP iný účinok ako rozsudok určovacej žaloby (bez ohľadu na
výrok). Preukazovanie naliehavého právneho záujmu je preto bezpredmetné.8. Navrhovaný výrok III. v petite žaloby, žalobca v súlade s § 305 ods. 2 CSP sa domáhal výroku,
ktorým súd uloží žalovanému povinnosť zverejniť výrok rozsudku (v prípade, že súd žalobe právoplatne
vyhovie) na svojom webovom sídle. Vykonateľnosť takéhoto výroku je síce problematická. V prípade

rešpektovania takéhoto výroku by to bolo najvhodnejším spôsobom dosiahnutia účelu § 305 ods. 2
CSP. Práve z webového sídla samotného žalovaného by sa vlastníci bytov v domoch spravovaných
žalovaným, najľahšie dozvedeli o rozsudku. Pritom sa nevylučuje aj zverejnenie právoplatného rozsudku
inými spôsobmi, vrátane povinného zverejnenia v zmysle § 82a zákona č. 757/2004 Z.z. o súdoch a o
zmene a doplnení niektorých zákonov.

9. Navrhovaný výrok IV. v petite žaloby, žalobca sa domáha výroku, ktorým súd uloží žalovanému
nahradiť žalobcovi trovy konania v celom rozsahu (100 %). V žalobe však uviedol, že žalobcovi nevznikli
žiadne trovy konania, a preto sa nedomáha priznania náhrady trov konania. Tento výrok petitu dal do
zálohy z opatrnosti, najmä v prípade, ak by sa spor nečakane skomplikoval a žalobca by potreboval
právne zastúpenie alebo by mu vznikli trovy v podobe cestovného a náhrady mzdy v súvislosti s

pojednávaním.

10. Ako prílohu k žalobe žalobca predložil súdu výpis zo živnostenského registra žalovaného a výpis
žalovaného z Obchodného registra Okresného súdu Nitra, vedeného v oddiely: Dr, vo vložke číslo:
10011/N, zmluvu o výkone správy bez uvedenia čísla zmluvy, bez uvedenia, pre ktorý bytový dom, bez

uvedenia vlastníkov bytov, bez uvedenia dátumu uzavretia zmluvy a bez podpisov zmluvných strán.

11. K žalobe sa písomne vyjadril dňa 30.01.2017 (doručené súdu 31.01.2017) žalovaný s odôvodnením,
že je družstvom a je zapísaný v Obchodnom registri Okresného súdu v Nitre, odd: Dr, vložka číslo:
10011/N.Jesprávcombytovýchdomov,ktorýdisponujeohlasovacouvoľnouživnosťou„Správaaúdržba

bytového fondu v rozsahu voľných živností“ a má túto činnosť zapísanú v predmete podnikania v
obchodnom registri, a teda koná v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti. Žalovaný zatiaľ nie
je zapísaný v zozname správcov. Zákon č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov a o zmene a
doplnení zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, mu túto povinnosť
ukladá splniť v lehote do 31.12.2017, ktorú si aj v zákonom stanovenej lehote splní. Žalobca v žalobe

vychádza z tvrdenia, že vlastníci bytov a nebytových priestorov sú vo vzťahu k žalovanému spotrebiteľmi
podľa ust. § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Je zrejmé, že zmluva o výkone správy nie je zmluvou
spotrebiteľskou. Žalovaný nenapĺňa hmotnoprávnu definíciu dodávateľa v zmysle § 52 Občianskeho
zákonníka, nejedná sa o spotrebiteľský spor, a teda žalobca nie je aktívne legitimovaný na konanie podľa
ust. § 301 a nasl. zákona č. 160/2015 Z.z. CSP. Zmluva o výkone správy nespadá pod charakteristiku

§ 53 Občianskeho zákonníka, pretože je uzatvorená podľa zákona č. 182/1993 Z.z., je osobitným
typom zmluvy uzavretej podľa osobitného zákona. Právny vzťah medzi vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov v bytovom dome a správcom je regulovaný predovšetkým ust. zákona č. 182/1993 Z.z. o
vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení a zmluvou o výkone správy. Ide o dvojstranný
právny úkon, ktorý zakladá občianskoprávny vzťah medzi jeho účastníkmi. Zmluva o výkone správy je

osobitným (pomenovaným) typom, ktorého právnu úpravu možno nájsť len v zákone č. 182/1993 Z.z. o
vlastníctve bytov a nebytových priestorov ako osobitnom predpise občianskeho práva. Zmluva vykazuje
znaky príkaznej zmluvy podľa § 724 a nasled. ustanovení Občianskeho zákonníka, resp. mandátnej
zmluvy podľa ust. § 566 a nasled. Občianskeho zákonníka a sprostredkovateľskej zmluvy podľa ust. §
744 a nasled. Občianskeho zákonníka, nakoľko pri zabezpečovaní predmetu zmluvy správca koná v

mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ust. § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v
platnom znení). Ďalej sa odvoláva na § 6 ods. 1 a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z.. Okrem všeobecných
ustanovení § 43 a nasled. Občianskeho zákonníka, sa na platný vznik zmluvy vyžaduje aj ďalšia
právna skutočnosť, ktorou je schvaľovanie zmluvy o výkone správy nadpolovičnou väčšinou hlasov
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a musí aj zmluvu podpísať nadpolovičná

väčšina vlastníkov v dome. Zmena alebo zánik zmluvy je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome a správcom. V zmluve o výkone správy nemá dominantné postavenie, na rozdiel
od spotrebiteľskej zmluvy, dodávateľ, t. j. navrhovateľ ako správca, ale vlastníci bytov a nebytových
priestorov v konkrétnom bytovom dome. Spotrebiteľ obsah zmluvy podstatným spôsobom neovplyvňuje,

nakoľko zmluva o výkone správy má osobitný právny režim, aj osobitné prostriedky na ich vznik, zmenu a
zánik, a preto slabšou stranou zmluvného vzťahu nie je vlastník, ale správca. Podľa žalobcu je kľúčovým
problémom zmluvy o výkone správy zmluvná pokuta uvedená v článku 4 bod 3a v článku 7 bod 5 zmluvy
o výkone správy, ktoré považuje za neprijateľné zmluvné podmienky. Uvedená zmluvná pokuta bola svlastníkmi bytov a nebytových priestorov v jednotlivých bytových domoch odsúhlasená v súlade s ust.
§ 14 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (zákon č.
268/2007 Z.z. s účinnosťou od 01.07.2007) a zároveň bola písomne dohodnutá podpísaním zmluvy o

výkonesprávy.Výškapokutybolajednoznačneurčená.Nazákladetaktoplatneuzavretejdohodyvzniklo
právo na plnenie, teda na zmluvnú pokutu v prípade porušenia povinností na strane vlastníka bytu.

Primeranosť zmluvnej pokuty je daná aj tým, že pri uzatváraní zmlúv o výkone správy medzi žalovaným
a vlastníkmi bytov, väčšina ktorých bola uzatvorená v roku 2007, bola táto v zmluve dohodnutá s

prihliadnutím na výšku poplatku z omeškania podľa vtedy platného ust. § 4 Nariadenia vlády SR
č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktorá bola 2,5
promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania, najmenej však 25,- Sk za každý i začatý mesiac
omeškania, ktorá sa uplatňovala voči nájomníkom družstevných bytov. Zákon obmedzuje výšku sankcií
len v ust. § 3a ods. 1 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskehozákonníkavplatnomznení,čosavšaktýkalenspotrebiteľskýchzmlúv,predmetomktorých

je poskytnutie peňažných prostriedkov spotrebiteľovi. Podľa § 3a ods. 3, ak sankcie podľa ods. 1
dosiahnu výšku poskytnutých peňažných prostriedkov, následné sankcie za omeškanie spotrebiteľa so
splácaním peňažných prostriedkov, nesmú prevýšiť úroky z omeškania podľa tohto nariadenia vlády.
Tiež dohoda o zmluvnej pokute vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania v zmluve
o výkone správy nenapĺňa hmotnoprávnu podmienku úžery tak, ako je to definované v ust. § 39

Občianskeho zákonníka, nakoľko v prípade uzatvárania zmluvy nie je zneužitá tieseň, neskúsenosť,
rozumová vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančná závislosť, alebo neschopnosť
plniť záväzky vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. Pokiaľ ide o samotnú výšku zmluvnej pokuty,
vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti, možno teda konštatovať, že by táto bola v rozpore s
dobrými mravmi alebo neprimeraná. Na záver uviedol, že zmluvná pokuta dojednaná so žalovaným

ako správcom bytových domov a vlastníkmi bytov vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň
omeškania, nie je, vzhľadom na charakter zmluvy o výkone správy, spôsob a okolnosti jej uzatvorenia,
neprijateľnou zmluvnou podmienkou. Navrhol žalobu žalobcu v plnom rozsahu zamietnuť. Žiadal uhradiť
žalovanému trovy súdneho konania v prípade, ak vzniknú. Ako dôkaz žalovaný priložil hlasovací lístok,
zápisnicu o hlasovaní, zmluvy o výkone správy bytových domov P. X - XX, P. X - 7, V. X - XX v Z..

12. V lehote určenej súdom podal žalobca dňa 28.02.2017 repliku na vyjadrenie žalovaného. Uviedol, že
by bolo nadbytočné podrobne sa zaoberať každým detailom procesnej obrany žalovaného spočívajúcej
vtvrdení,ženiejedodávateľomadokoncajeslabšoustranou(materiálne).ZustálenejjudikatúryNSSR,
aspoňpokiaľideosenátysprávnehokolégia,vyplýva,žesprávcadomumávovzťahukvlastníkombytov

postavenie dodávateľa a vlastníci bytov majú k správcovi domu postavenie spotrebiteľov. Poukázal na
rozsudok NS SR 2Sžo/7/2012 a rozsudok NS SR 6Sžo/16/2012, v spojení s rozsudkom Krajského súdu
v Žiline sp. zn. 21S/59/2011. Žalovanému nič nebránilo, aby do zmluvy o výkone správy už v roku 2007, v
súladesoSmernicou93/13/EHS,uviedolnamiestopoplatkuzomeškaniavovýške91,25%ročne,odkaz
nazákonnýúrokzomeškania.ŽalovanývrámcisvojejprocesnejobranyargumentujerozsudkomNSSR

2Cdo 172/2007. Toto rozhodnutie je na riešený spor neaplikovateľné. Išlo o spor medzi dvoma fyzickými
osobami. Nešlo o spor, v ktorom by jedna strana bola slabšou stranou a už vôbec nešlo o spotrebiteľský
spor.Žalovanýsasnažípreukázať,žezmluvaovýkonesprávy,ktorúpoužíva,jeindividuálnedohodnutá.
Ako dôkaz navrhol listiny s osobnými údajmi a podpismi niekoľkých desiatok vlastníkov bytov, tri
zápisnice o písomnom hlasovaní a tri hlasovacie lístky. Je teda celkom pochopiteľné, že žalovaný sa

snaží dokázať individuálnu dohodu na obsahu zmluvy o výkone správy. Listiny predložené žalovaným
sú však dôkazom opaku, teda, že zmluva o výkone správy nie je individuálne dohodnutá. Aj v zmysle
§ 8a ods. 1 zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zmluva o
výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome. Teda ide o zmluvu, ktorá zo zákona nemôže byť individuálne dohodnutá, ale musí byť schválená

nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vo zvyšku poukázal na žalobu.

13. Dňa 06.06.2017 doručil žalovaný na súd k vyjadreniu žalobcu (replike) vyjadrenie (dupliku). V
odôvodnení uviedol, že je evidentné, že v tomto konaní sa musí súd vysporiadať s otázkou, či je alebo
nie je zmluva o výkone správy zmluvou spotrebiteľskou. Argumenty žalovaného, prečo zmluva o výkone

správy nie je zmluvou spotrebiteľskou, podrobne rozobral v písomnom vyjadrení zo dňa 30.01.2017.
Žalobca svoje tvrdenia, že zmluva o výkone správy je zmluvou spotrebiteľskou, opiera o ustálenú
judikatúru NS SR, aspoň pokiaľ ide o senáty správneho kolégia, v ktorej sa na správcov ako dodávateľov
aplikoval zákon č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa (rozsudok NS SR 2Sžo/7/2012, 6Sžo/16/2012,rozsudok Krajského súdu v Žiline 21S/59/2011). Podľa článku 144 ods. 1 zákona č. 460/1992 Z.z. Ústava
SR jednoznačne ustanovuje, že „sudcovia sú pri výkone svojej funkcie nezávislí a pri rozhodovaní sú
viazaní ústavou, ústavným zákonom, medzinárodnou zmluvou podľa čl. 7 ods. 2 a 5 a zákonom“. Z

uvedeného vyplýva, že sudca je pri svojom rozhodovaní viazaný právnym názorom vyššieho súdu len
v prípade, ak v rámci toho istého súdneho sporu vráti vyšší súd vec na ďalšie konanie súdu nižšieho
stupňa. V iných prípadoch súd nie je viazaný rozhodnutím iného súdu, ani vyššieho. Je úplne logické, že
žalovaný sa bráni tvrdeniam, ktoré sú uvedené v žalobe a sú neopodstatnené. Výška zmluvnej pokuty
je dohodnutá medzi účastníkmi právneho vzťahu a ak je niečo zmluvne dohodnuté, treba to akceptovať

v súlade so zásadou „Pacta sunt servanda“. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru dlhuje platby,
dlhuje ich predovšetkým ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome, pretože podľa ust.
§ 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. sú vlastníci povinní uhrádzať platby mesačne vopred na účet domu
v banke, pričom majiteľom tohto účtu sú podľa ust. § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome.
Žalovaný trvá na svojom vyjadrení, že zmluva o výkone správy nie je formulárová a je individuálne

dohodnutá. V súlade s § 6 zákona č. 182/1993 Z.z., správca zabezpečuje správu domu, predovšetkým
prevádzku údržby, opravy, udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého
pozemkuapríslušenstva.Vlastnícibytovuzatvárajúzmluvuovýkonesprávyakopodielovíspoluvlastníci
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva a z tohto
právneho úkonu sú oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Zmluva o výkone správy je teda

dohodnutá individuálne s týmto jedným účastníkom právneho vzťahu.

14. Dňa 19.07.2017 podal na súd žalobca vyjadrenie k duplike žalovaného na základe výzvy súdu.
Vyjadril sa, že z dupliky žalovaného je stále sporné, či je žalobca dodávateľom alebo nie, aké sú medze
zmluvnej slobody a či vôbec nejaké sú. Otázku, či je žalovaný dodávateľom, toto riešili v replike z

28.02.2017. Duplika žalobcu v tejto otázke nepriniesla nič nové, a preto v plnom rozsahu odkazuje na
repliku z 28.02.2017. Faktom je, že zmluvná pokuta vo výške 2,5 promile denne (0,25 % denne, 91,25
% ročne) je zmluvne dohodnutá a ako správne upozorňuje žalovaný, v práve platí zásada pacta sunt
servanda. Princíp zmluvnej slobody vyplýva najmä z čl. 2 ods. 3 Ústavy SR a z čl. 2 ods. 3 Listiny
základných práv a slobôd. V konaní však nie je sporným, či dohodnutú výšku úroku z omeškania je alebo

nie je možné hodnotiť z hľadiska autonómie vôle. Zákonný úrok z omeškania je kogentne upravený v §
517 ods. 2 Občianskeho zákonníka a v § 3 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z.. Nejde o problematiku
zmluvnej slobody, ale o porušenie kogentných ustanovení zákona. Faktom je, že na rozhodnutia súdov
odkazuje samotný Civilný sporový poriadok. Podľa čl. 2 ods. 2 CSP, právna istota je stav, v ktorom každý
môže legitímne očakávať, že jeho spor bude rozhodnutý v súlade s ustálenou rozhodovacou praxou

najvyšších súdnych autorít; ak takej ustálenej rozhodovacej praxe niet, aj stav, v ktorom každý môže
legitímne očakávať, že jeho spor bude rozhodnutý spravodlivo. Čl. 4 ods. 2 CSP dokonca počíta so
sudcovskou normotvorbou. Vo zvyšku odkazoval na ich doterajšie vyjadrenia.

15. Podľa § 301 zákona č. 160/2015 Z.z. CSP, konanie o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach

je konanie, v ktorom súd skúma neprijateľnosť zmluvnej podmienky v spotrebiteľskej zmluve alebo
v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou a nekalé obchodné praktiky
nezávisle od okolností konkrétneho prípadu.

16. Podľa § 302 CSP, žalobu podľa § 301 môže proti dodávateľovi podať iba právnická osoba založená

alebo zriadená na ochranu spotrebiteľa a orgán dohľadu podľa osobitného predpisu.

17. Podľa § 303 ods. 1 CSP, na konanie sa primerane použijú všeobecné ustanovenia o konaní, ak ďalej
nie je ustanovené inak.

18. Podľa § 303 ods. 2 CSP, súd môže vykonať aj tie dôkazy, ktoré neboli navrhnuté, ak je to nevyhnutné
na rozhodnutie vo veci. Súd aj bez návrhu obstará alebo zabezpečí taký dôkaz.

19. Podľa § 303 ods. 3, CSP ustanovenia o sudcovskej koncentrácii konania sa nepoužijú.

20. Podľa § 304 CSP, pojednávanie nie je potrebné nariaďovať.21. Podľa § 305 ods. 1 CSP, súd vo veci samej rozhoduje rozsudkom. Ak žalobe vyhovie, vo výroku určí
neprijateľnosť zmluvnej podmienky a znenie tejto zmluvnej podmienky výslovne uvedie alebo vo výroku
určí, že obchodná praktika je nekalá; inak žalobu zamietne.

22. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na
právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

23. Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky

iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to
na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých
obsahomaleboúčelomjeobchádzanietohtoustanovenia,súneplatné.Navšetkyprávnevzťahy,ktorých
účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by
sa inak mali použiť normy obchodného práva.

24. Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka, dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

25. Podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej

činnosti.

26. Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia,
ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech
spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú

hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne
a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

27. Podľa § 53 ods. 2 Občianskeho zákonníka, za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa
nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol

ovplyvniť ich obsah.

28. Podľa § 53 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia
dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané.

29. Podľa § 53 ods. 10 Občianskeho zákonníka, ak záložné právo zabezpečuje záväzok zo
spotrebiteľskej zmluvy, môže sa záložný veriteľ v rámci výkonu záložného práva uspokojiť len predajom
zálohu na dražbe podľa osobitného zákona alebo predajom zálohu podľa osobitných zákonov.

30. Podľa § 53 ods. 12 Občianskeho zákonníka, neprijateľnosť zmluvných podmienok sa hodnotí so

zreteľom na povahu tovaru alebo služieb, na ktoré bola zmluva uzatvorená, a na všetky okolnosti
súvisiace s uzatvorením zmluvy v dobe uzatvorenia zmluvy a na všetky ostatné podmienky zmluvy alebo
na inú zmluvu, od ktorej závisí.

31. Podľa § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí

výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.

32. Podľa § 54 ods. 3 Občianskeho zákonníka, v pochybnostiach o význame zmluvnej podmienky sa
výklad priaznivejší pre spotrebiteľa neuplatní, ak právo na príslušnom orgáne uplatňuje právnická osoba
založená alebo zriadená na ochranu spotrebiteľa.

33. Podľa § 1 zákona č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona
Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov, tento zákon ustanovuje
a) podmienky výkonu činnosti správcov, ktorí spravujú bytové domy (ďalej len „správca“),

b) štátnu správu na úseku podmienok výkonu činnosti správcov.

34. Podľa § 2 zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona
Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v zneníneskorších predpisov, správca musí byť zapísaný v zozname správcov (ďalej len „zoznam“) a spĺňať
podmienky na výkon tejto činnosti podľa tohto zákona.

35.Podľa§14ods.1zákonač.246/2015Z.z.osprávcochbytovýchdomovaozmeneadoplnenízákona
Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v
znení neskorších predpisov, dohľad nad dodržiavaním podmienok pre výkon činnosti správcov v rozsahu
ustanovenom týmto zákonom vykonáva ministerstvo; tým nie sú dotknuté osobitné predpisy.

36. Podľa § 1 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, tento zákon
upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome,
práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.

37. Podľa § 4 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, byt alebo

nebytový priestor v dome môže byť vo vlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby, v podielovom
spoluvlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve
manželov.

38.Podľa§6ods.1zákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorov,nasprávudomu

sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“),
ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou
alebo fyzickou osobou (ďalej len „správca“), najmä s bytovým družstvom.

39. Podľa § 6 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správa domu

je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome
a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,

c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a
nebytových priestorov v dome

40. Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správcom
môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v
predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu; správca, ktorý spravuje bytové domy, musí spĺňať aj
podmienky podľa osobitného predpisu. Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.

41. Podľa § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správca je
povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané
z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky,
údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a
to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci

bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na
účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane
vkladov. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť
na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu.
Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.

42. Podľa § 8 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správca
zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku
neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo
zmluvy o výkone správy.

43. Podľa § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva
o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkýchvlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena,
alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný
nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je

povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v
dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. Zmluva o výkone správy obsahuje najmä
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových

priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia
disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

44.Podľa§8aods.5zákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorov,stykvlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „schôdza vlastníkov”). Zástupca vlastníkov
informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach

prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je
oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov
v dome podľa § 14.

45. Podľa § 8a ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zmluva
o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14.
Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak.
Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení

výpovede.

46. Podľa § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správca je
povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

pred súdom. Správca zastupuje v konaní na súde vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu a nebytového
priestoru v dome, návrh na začatie konania o určenie platnosti zmluvy o výkone správy podaný iným
vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome alebo návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu
záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu a nebytového

priestoru v dome; toto zastupovanie trvá, kým sa v konaní pred súdom nepreukáže rozpor záujmov
správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

47. Podľa § 8b ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, pri správe
domu je správca povinný

a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou
v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy
pred vlastnými,
c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla

činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,
f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov

týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,
g)zvolaťschôdzuvlastníkovpodľapotreby,najmenejrazzarok,alebokeďotopožiadanajmenejštvrtina
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,h) vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na
kalendárny rok,

i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie
pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome,
j) podať návrh na exekučné konanie,
k) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o

výkone správy a s týmto zákonom,
l) priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom
sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania
prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so
správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk.

48. Podľa § 11 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastník bytu
alebonebytovéhopriestoruvdomejepovinnýumožniťnapožiadanienanevyhnutnýčasavnevyhnutnej
miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej
vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám
alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu

alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a
odpočetnameranýchhodnôt;akvlastníkbytualebonebytovéhopriestoruneumožnínapožiadanievstup
do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.

49. Podľa § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastník bytu

alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi
vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu,
spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva
a pozemku. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme
doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní

pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do
piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým.

50. Podľa § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, za každý byt
a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci

na byt alebo nebytový priestor v dome. Ak je byt alebo nebytový priestor v dome vo vlastníctve viacerých
osôb, môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok.

51. Podľa § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, schôdza
vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome,

ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na
prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. Ak schôdza
vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie
rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome; to neplatí, ak sa hlasuje podľa odsekov 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a
ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

52. Podľa § 14 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, prehlasovaný
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od

oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť
sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného
pozastaveniaúčinnostirozhodnutiavlastníkovbytovanebytovýchpriestorovpodľaosobitnéhopredpisu.

Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina podľa odsekov 3 a 4 nedosiahne, rozhoduje
na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd. Platné rozhodnutia sú
záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválenévlastníkmisúzáväznéprevšetkýchvlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvdome,akichzavlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi splnomocnená osoba.

53. Podľa § 32d (prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010) zákona č. 182/1993 Z.z.
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia
a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. apríla
2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo
zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty

neplatné.

54. Súd vykonal vo veci dokazovanie oboznámením sa so skutkovými tvrdeniami sporových strán
obsiahnutými v žalobe a v písomných vyjadreniach a s listinnými dôkazmi predloženými sporovými
stranami, pričom dospel k záveru, že obsah spisu postačuje na právne posúdenie veci a nie je v danom
prípade potrebné doplniť dokazovanie nariadením pojednávania.

55. Osobitné konanie o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach bolo do právneho poriadku
Slovenskej republiky zavedené novým procesnoprávnym predpisom účinným od 01.07.2016 - zákon
č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok a jeho špecifikom je skutočnosť, že prebieha mimo rámca
konkrétneho sporu o právo. Procesná legitimácia žalobcu je v danom prípade s poukazom na

ustanovenie § 302 CSP daná skutočnosťou, že v prípade žalobcu ide o právnickú osobu - združenie
založené za účelom ochrany spotrebiteľa a oprávnené zastupovať záujmy spotrebiteľov na súde.

X6. Žalobca sa predmetnou žalobou v rámci konania o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach
domáhaurčenianeprijateľnostikonkrétnychzmluvnýchpodmienok,atosodkazomnakonkrétnuzmluvu

o výkone správy týkajúcu sa náhodne vybratých bytových domov na ulici P. X - XX, P. 5 - 7, V. X - XX v
Z.. Na tomto mieste súd považuje za potrebné zdôrazniť, že v prípade zmluvy o výkone správy nejde o
typickú spotrebiteľskú zmluvu uzatváranú medzi dodávateľom na jednej strane a fyzickou osobou ako
spotrebiteľom na strane druhej, ale v prípade zmluvy o výkone správy ide o zmluvný typ predpokladaný
špeciálnym právnym predpisom - zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,

ktorý veľmi striktne upravuje nielen podstatné náležitosti tejto zmluvy, práva a povinnosti zmluvných
strán, ale veľmi presne vymedzuje aj okruh osôb vystupujúcich ako zmluvné strany, t. j. na jednej strane
správca a na druhej strane všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v danom bytovom dome.
Odhliadnuc od skutočnosti, že vlastníkmi bytov a nebytových priestorov môžu byť nielen fyzické osoby,
ale aj právnické osoby, ktoré v zmysle právnej úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku nepožívajú

postavenie „spotrebiteľa“, podstatná je skutočnosť, že na základe zmluvy o výkone správy zmluvným
partnerom správcu nie sú jednotliví vlastníci bytov a nebytových priestorov samostatne, ale skupina
vlastníkov zahŕňajúca všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva o výkone
správy upravuje nielen práva a povinnosti vyplývajúce zo vzťahu medzi správcom a vlastníkmi bytov
a nebytových priestorov, ale vo svojej podstate aj práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v ich vzájomných vzťahoch tak, aby konanie niektorého z vlastníkov v dome neohrozovalo
riadne užívanie predmetu vlastníctva ostatnými vlastníkmi. Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov podrobne upravuje obsah zmluvného záväzku správcu, jeho práva a povinnosti
vo vzťahu ku všetkým vlastníkom v dome, včítane veľmi podrobnej úpravy nakladania s finančnými
prostriedkami vlastníkov bytov a nebytových priestorov, t. j. finančné prostriedky hradené jednotlivými

vlastníkmi správcovi z titulu predpísaných preddavkov na základe mesačných predpisov, nedoplatkov
na základe vyúčtovaní, úrokov z omeškania, zmluvných pokút a pod. nie sú príjmom žalovaného ako
správcu, ale sú vedené na samostatných analytických účtoch osobitne za každý dom, ktorý správca
spravuje, pričom majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome. Z uvedeného je zrejmé, že aj povinnosť správcu vymáhať nedoplatky za plnenia,

zákonné alebo zmluvne dohodnuté majetkové sankcie od jednotlivých vlastníkov je správcom plnená
nie vo svoj prospech a na svoj účet, ale v prospech všetkých vlastníkov v dome a na ich účet. Za
veľmi dôležitú skutočnosť vo vzťahu k predmetu daného sporu súd považuje kogentnú a vo svojej
podstate veľmi striktnú právnu úpravu mechanizmu uzatvárania zmlúv o výkone správy vyplývajúcu zo
zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Právna úprava náležitostí zmluvy

o výkone správy v ustanovení § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v žiadnom prípade neznamená, že v prípade zmluvy o výkone správy ide o formulárový
typ zmluvy, rovnako ako okolnosť týkajúca sa povinnosti správcu uzavrieť zmluvu o výkone správy
súčasne so všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome jednou zmluvou nevylučujea priori dodržanie podmienky individuálneho dojednania zmluvných podmienok, nakoľko individuálne
dojednanie neznamená, že žalovaný má prerokovávať jednotlivé zmluvné ustanovenia osobitne s
každým z vlastníkov samostatným rokovaním. Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových

priestorov pre platnosť zmluvy o výkone správy vyžaduje jej schválenie nadpolovičnou väčšinou hlasov
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a súčasne v zmysle § 14 ods. 1 zákona
č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vlastník bytu alebo nebytového priestoru
v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním
rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu

a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, pričom
oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené
každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred
dňom konania schôdze, z čoho nesporne vyplýva, že vlastník má nielen formálne poskytnutú možnosť
ovplyvniť uzavretie zmluvy o výkone správy a jej obsah, ale ide v skutočnosti o reálnu a zákonom
garantovanú možnosť vlastníka bytu alebo nebytového priestoru uzavretie tohto právneho úkonu a jeho

obsah ovplyvniť, uplatniť svoje prípadné pripomienky či už k osobe navrhovaného správcu alebo k
obsahu zmluvy o výkone správy a následne o návrhu zmluvy o výkone správy hlasovať. Dokonca aj v
prípade neúspešných pripomienok má prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome
právo obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol (§ 14 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov). Súd však opätovne zdôrazňuje, že zmluvu o výkone správy so správcom

uzatvára nie individuálny vlastník ako spotrebiteľ, ale ucelená skupina všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, pričom pre jej platnosť je nevyhnutné schválenie nadpolovičnou väčšinou
všetkých vlastníkov formou hlasovania, čo podľa názoru súdu jednoznačne samo osebe predpokladá
riadne oboznámenie sa s návrhom zmluvy o výkone správy zo strany vlastníkov bytov a nebytových
priestorov. S prihliadnutím na vyššie uvedené skutočnosti podporené vyššie citovanou právnou úpravou

možno konštatovať, že žiadne zmluvné ustanovenie tvoriace súčasť zmluvy o výkone správy, ktorá by
mala s ohľadom na postavenie zmluvných strán spotrebiteľský charakter (správca ako dodávateľ na
jednej strane a všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov ako fyzické osoby - spotrebitelia na strane
druhej), sa nemôže stať jej súčasťou bez aktívnej súčinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, a to minimálne ich nadpolovičnej väčšiny, pričom v zmysle § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993

Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je schválená zmluva o výkone správy záväzná pre
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. V prípade, ak niektorý z vlastníkov svoje
právo na oboznámenie sa s návrhom zmluvy o výkone správy a na spolurozhodovanie o jej uzavretí
nevyužije, nemôže byť táto skutočnosť následne na ťarchu žalovaného ako správcu. Z uvedených

dôvodov sa súd nestotožnil s argumentáciou žalobcu o nevyhnutnosti aplikácie vyvrátiteľnej domnienky
podľa ustanovenia § 53 ods. 3 Občianskeho zákonníka v danom prípade, ale naopak s poukazom
na ustanovenie § 53 ods. 12 Občianskeho zákonníka hodnotí skutkové a právne tvrdenia žalobcu vo
vzťahu k zmluve o výkone správy ako neopodstatnené a nemajúce oporu v nesporných okolnostiach
týkajúcich sa uzatvárania a obsahu zmlúv o výkone správy predpokladaných platnou a účinnou právnou

úpravou. Žalobca navyše žiadnym relevantným spôsobom neodôvodnil ani skutočnosť, ako by mali
ním napádané ustanovenia zmluvy o výkone správy spôsobovať značnú nerovnováhu v právach a
povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa a v tejto súvislosti súd opätovne poukazuje
na skutočnosť, že v prípade zmluvy o výkone správy je zmluvnou protistranou žalovaného ako správcu
kompletná skupina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

57. Krajský súd v Bratislave sa plne stotožňuje s vyjadrením žalovaného, že zmluva o výkone správy
nemôže mať v celom rozsahu povahu zmluvy spotrebiteľskej, nakoľko upravuje nielen práva a povinnosti
medzi vlastníkmi a správcom, ale aj medzi vlastníkmi navzájom. Povahu spotrebiteľskej zmluvy môže
mať len v tej časti, kde upravuje práva a povinnosti medzi vlastníkmi a správcom. Rovnako súhlasí s

argumentáciou žalovaného, že režim prijatia a platnosti zmluvy o výkone, ktorú síce môže v návrhu
pripraviť správca, podlieha zákonnej úprave § 8a ods. 1 veta druhá zákona č. 182/1993 Z.z., podľa ktorej
„zmluvaovýkonesprávy,jejzmenaalebojejzániksaschvaľujenadpolovičnouväčšinouhlasovvšetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“. Vlastníci bytov a nebytových priestorov teda nielenže
poznajú obsah zmluvy, ale o tomto obsahu hlasujú na schôdzi a celý obsah zmluvy tak môžu ovplyvniť.

58. Rovnako je neopomenuteľná a pre právne posúdenie veci podstatná tá skutočnosť, že žalobcom
napádané dojednanie o zmluvnej pokute uvedené v čl. 4 bod 3 a čl. 7 bod 5 zmluvy o výkone správy,
nie je ustanovením upravujúcim vzťah (práva a povinnosti) medzi vlastníkmi a správcom, t. j. nejde oustanovenie v prospech správcu (ako dodávateľa) , ktoré by bolo potrebné posudzovať cez ustanovenia
§ 53 a nasl., ale ide o ustanovenie upravujúce výlučne vzťah (práva a povinnosti) medzi vlastníkmi
navzájom tým, že vymedzuje zmluvnú sankciu, ktorú majú právo vlastníci bytov a nebytových priestorov

požadovať od vlastníka, ktorý je v omeškaní s úhradami platieb za byt. Toto ustanovenie svojou povahou
tak nemá charakter spotrebiteľskej zmluvy, ani podmienky, nakoľko sa žiadnym spôsobom netýka
správcu a správca z neho nemá žiadny úžitok (profit). Zmluvná pokuta vymedzená v čl. 4 ods. 3 a
čl. 7 ods. 5 zmluvy o výkone správy, je plnením výlučne v prospech vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, ktoré sa plní v prospech účtu vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správca naň nemá

žiadny dosah. Toto dojednanie má povahu dojednania (časti zmluvy o výkone správy) podľa súkromného
práva hmotného a svojou povahou ho možno subsumovať pod § 8a ods. 1 písm. d) náležitostí zmluvy
o výkone správy. Súkromnoprávno právna povaha tohto dojednania upravujúceho práva a povinnosti
výlučne medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov vylučuje aplikáciu ust. § 53 a nasl. Občianskeho
zákonníka.

59. Navyše prípadnú neprimeranosť zmluvnej pokuty môže každý dotknutý vlastník (v prípade sporu
o úhradu omeškanej platby) namietať v individuálnom súdnom spore, pričom súd je povinný sa
touto obranou (námietkou) zaoberať a skúmať primeranosť dojednanej sankcie. Zákonná úprava i
ustálená judikačná prax v otázke primeranosti zmluvnej pokuty v občiansko-právnych vzťahoch zaručuje
každému dotknutému vlastníkovi dostatočnú ochranu a dáva na túto otázku dostatočnú a uspokojivú

odpoveď.

60. Zverejnenie rozsudku rieši ust. § 305 ods. 2 CSP za predpokladu, ak súd právoplatne určí
neprijateľnosť zmluvnej podmienky alebo určí, že obchodná praktika je nekalá. Žalobca až vtedy je
oprávnený vhodnou formou zabezpečiť zverejnenie tohto rozsudku.

61. S poukazom na uvedené, dospel súd k záveru, že žaloba nie je dôvodná, žalované zmluvné
dojednanie nemá povahu spotrebiteľskej zmluvy - podmienky, nemožno naň aplikovať ust. § 53 a
nasl. Občianskeho zákonníka a toto dojednanie navyše vôbec neupravuje práva a povinnosti medzi
žalovaným (dodávateľom) a vlastníkmi (spotrebiteľmi), preto žalovaný v spore nemá ani pasívnu vecnú

legitimáciu. Súd preto žalobu zamietol v zmysle § 305 ods. 1 a ods. 2 CSP.

62. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

63. V danom prípade mal plný úspech vo veci žalovaný. Žalobca bol v danom prípade neúspešným

účastníkom konania, preto mu náhrada trov konania neprináleží.

64. Súd nepriznal žalovanému nárok na náhradu trov konania, nakoľko si žiadne neuplatnil preto, že
mu žiadne nevznikli.

65. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3 : 0 (§ 393
ods. 2 druhá veta CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho
doručenia na Krajskom súde v Bratislave, písomne, vo dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní je potrebné popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP)
uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda,
z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do

uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného právneho predpisu.