Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 30. máj 2019

Súd: Najvyšší súd
Spisová značka: 2Co/1/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1016201871
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 05. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Petríková
ECLI: ECLI:SK:NSSR:2019:1016201871.1

Uznesenie

Najvyšší súd Slovenskej republiky v spore žalobcu Úžera.org, so sídlom v Nových Zámkoch, Jazerná 19,
proti žalovanému Okresnému stavebnému bytovému družstvu, so sídlom v Nitre, Dlhá 4, o abstraktnú
kontrolu spotrebiteľskej zmluvy, vedenom na Krajskom súde v Bratislave pod sp. zn. 15 C 2/2016, o
odvolaní žalobcu proti rozsudku Krajského súdu v Bratislave z 20. marca 2018 sp. zn. 15 C 2/2016, takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok Krajského súdu v Bratislave z 20. marca 2018 sp. zn. 15 C 2/2016 v

napadnutej časti, a to vo výroku, ktorým bola zamietnutá žaloba, že I. zmluvná podmienka v článku 4
bod 3 zmluvy o výkone správy používanej žalobcom, v znení: „v prípade omeškania s platbami
podľa ods. 1 je vlastník povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý
deň omeškania“ je neprijateľnou zmluvnou podmienkou a vo výroku II., že zmluvná podmienka v článku
7 bod 5 zmluvy o výkone správy používanej žalobcom, v znení: „zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so
splnením si povinnosti podľa bodu 3 a 4 tohto článku, je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5

promile za každý deň omeškania“ je neprijateľnou zmluvnou podmienkou a zrušuje rozsudok krajského
súdu vo výroku o trovách a vec mu v rozsahu zrušenia vracia na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou podanou na Krajskom súde v Bratislave (ďalej ako „súd prvej inštancie“) domáhal,
aby súd prvej inštancie vydal rozsudok s výrokom I., že zmluvná podmienka v článku 4 bod
3 zmluvy o výkone správy používanej žalobcom, v znení: „v prípade omeškania s platbami podľa

ods. 1 je vlastník povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň
omeškania“ je neprijateľnou zmluvnou podmienkou, ďalej rozhodol výrokom II., že zmluvná podmienka
v článku 7 bod 5 zmluvy o výkone správy používanej žalobcom, v znení: „zmluvná strana, ktorá je v
omeškaní so splnením si povinnosti podľa bodu 3 a 4 tohto článku, je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu
vo výške 2,5 promile za každý deň omeškania“ je neprijateľnou zmluvnou podmienkou. Výrokom III.
žalobca žiadal, aby žalovaný zverejnil na svojom webovom sídle výrok tohto rozsudku spolu so svojím

obchodným menom do troch dní od právoplatnosti rozsudku a ďalej aby súd prvej inštancie rozhodol,
že žalovaný je povinný nahradiť žalobcovi trovy konania v celom rozsahu.
2. Krajský súd v Bratislave rozsudkom z 20. marca 2018 sp. zn. 15 C 2/2016 zamietol žalobu žalobcu
o abstraktnú kontrolu spotrebiteľskej zmluvy a zároveň rozhodol o nepriznaní nároku na náhradu trov
konania žalovanému. Súd prvej inštancie svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že v prípade zmluvy o
výkone správy nejde o typickú spotrebiteľskú zmluvu uzatváranú medzi dodávateľom na jednej strane

a fyzickou osobou na strane druhej, ale v prípade zmluvy o výkone správy ide o zmluvný typ
predpokladaný špeciálnym právnym predpisom a to zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon č. 182/1993 Z.z.“), ktorý veľmi striktne upravuje nielen
podstatné náležitosti tejto zmluvy, práva a povinnosti zmluvných strán, ale presne vymedzuje aj okruh
osôb vystupujúcich ako zmluvné strany a poukázal na to, že právna úprava náležitostí zmluvy o výkone
správy v § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v žiadnom prípade neznamená, že v prípade zmluvy

o výkone správy ide o formulárový typ zmluvy, rovnako ako okolnosť týkajúca sa povinnosti správcu
uzavrieť zmluvu o výkone správy súčasne so všetkými vlastníkmi bytov a nebytovýchpriestorov v dome jednou zmluvou, nevylučuje apriori dodržanie podmienky individuálneho dojednania
zmluvných podmienok, nakoľko individuálne dojednanie neznamená, že žalovaný má prerokovať
jednotlivé zmluvné ustanovenia osobitne s každým z vlastníkov samostatným rokovaním. Súd prvej

inštancie ďalej poukázal na to, že pre platnosť zmluvy o výkone správy sa vyžaduje jej schválenie
nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súd prvej inštancie
sa plne stotožnil so žalovaným, že zmluva o výkone správy nemôže mať v celom rozsahu povahu
spotrebiteľskej zmluvy, nakoľko upravuje nielen práva a povinnosti medzi vlastníkmi a správcom, ale
aj medzi vlastníkmi navzájom. Povahu spotrebiteľskej zmluvy môže mať v tej časti, kde upravuje

práva a povinnosti medzi vlastníkmi a správcom a dodal, že žalobcom napadnuté dojednanie
o zmluvnej pokute v čl. 4 bod 3 a čl. 7 bod 5 zmluvy o výkone správy nie je ustanovením upravujúcim
vzťah medzi vlastníkmi a správcom, ale aj medzi vlastníkmi navzájom. Toto ustanovenie tak podľa súdu
prvej inštancie nemá povahu a charakter spotrebiteľskej zmluvy. Súd prvej inštancie tak dospel k
záveru, že žaloba nie je dôvodná a žalované zmluvné dojednanie nemá povahu spotrebiteľskej
zmluvy a nemožno naň aplikovať ustanovenie § 53 a nasl. Občianskeho zákonníka.

3. Proti uvedenému rozhodnutiu súdu prvej inštancie podal žalobca odvolanie (ďalej ako „odvolateľ“) a
to v časti, v ktorej súd prvej inštancie žalobu zamietol v bode I. a v bode II., ktoré odôvodnil poukazom na
§ 365 ods. 1 písm. b) Civilného sporového poriadku (ďalej ako „CSP“), t. j. súd nesprávnym procesným
postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k
porušeniu práva na spravodlivý proces. Poukazom na § 365 ods. 1 písm. f) CSP, v zmysle ktorého

súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a ďalej
poukazom na § 365 ods. 1 písm. h) CSP, v zmysle ktorého rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádzalo
z nesprávneho právneho posúdenia veci. Odvolateľ namietal, že rozhodnutie súdu prvej inštancie je
vo viacerých častiach arbitrárne a vnútorne protirečivé. Poukázal na konštatovanie súdu, že žiaden
zákon nepozná pojem čiastočne spotrebiteľská zmluva tak ako to uviedol súd prvej inštancie. Odvolateľ

poukázal na protirečivosť súdu v bodoch 58. a 59., kde súd na jednej strane vylúčil zo svojej abstraktnej
kontroly neprimeranosť výšky zmluvnej pokuty, nakoľko ide o plnenie výlučne v prospech vlastníkov
bytov a na druhej strane akcentuje možnosť vlastníkov bytov brániť sa proti takejto výške úroku
z omeškania v individuálnom spore. Odvolateľ ďalej namietal konštatovanie súdu prvej inštancie,
že zmluva o výkone správy nie je formulárovou zmluvou, že pri jej uzatváraní nadpolovičnou väčšinou

všetkých vlastníkov nie je vylúčené, aby si ju jednotliví vlastníci individuálne dohodli a poukázal na to, že
zmluva o výkone správy je typickou formulárovou zmluvou, ktorej obsah jednostranne formuluje správca
a vlastníci bytov ju len schvaľujú. Za kľúčové pochybenie súdu prvej inštancie odvolateľ uviedol najmä
nesprávne právne posúdenie veci, kedy súd na zistený stav aplikoval viaceré právne normy a to najmä
zákon č. 182/1993 Z.z. či Občiansky zákonník, pričom úlohou súdu ich bolo najmä správne interpretovať.

4. Žalovaný k podanému odvolaniu uviedol, že odvolacie dôvody, ktoré odvolateľ uviedol vo svojom
odvolaní nie sú ani v jednom prípade naplnené. Žalovaný sa nestotožnil s tvrdeniami žalobcu a
uviedol, že súd prvej inštancie zrozumiteľným a jednoznačným spôsobom uviedol dôvody, ktoré ho
viedli k rozhodnutiu a jeho postup nemožno považovať za zjavne neodôvodnený či arbitrárny a dodal,
že súd prvej inštancie vykonal dokazovanie v rozsahu dostatočnom pre úplné zistenie skutkového stavu

a vykonané dôkazy vyhodnotil v súlade so zákonom a dospel k správnym skutkovým zisteniam.
5. Odvolateľ k vyjadreniu žalovaného poukázal na stanovisko Najvyššieho súdu Slovenskej republiky
R 2/2016 z ktorého vyplýva, že aj nedostatočné, vnútorne protirečivé odôvodnenie rozhodnutia súdu
môže zakladať chybu zmätočnosti konania podľa § 237 ods. 1 písm. f) O.s.p. Odvolateľ v nadväznosti
na to uviedol, že nespochybnil postup súdu pri dokazovaní, ale spochybnil skutkové zistenia, ku ktorým

súd dospel.
6. V zmysle § 31 ods. 1 písm. a) CSP je na konanie v sporoch z abstraktnej kontroly v spotrebiteľských
veciach príslušný Krajský súd v Bratislave pre obvody Krajského súdu v Bratislave, Krajského súdu v
Trnave a Krajského súdu v Nitre. A v zmysle § 31 ods. 2 CSP na konanie o odvolaní proti rozhodnutiu
vydanému v konaní v sporoch podľa odseku 1 je príslušný najvyšší súd.

7. V zmysle § 355 CSP proti rozsudku súdu prvej inštancie je prípustné odvolanie, ak to zákon
nevylučuje.
8. V danom prípade je predmetom konania abstraktná kontrola spotrebiteľskej zmluvy v zmysle § 301
CSP a nasl., pričom Krajský súd v Bratislave bol súdom prvej inštancie vecne a miestne príslušným na
konanie v danej veci.

9. Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej ako „odvolací súd“) po zistení, že odvolanie bolo podané v
čas (§ 362 CSP) a to oprávneným subjektom (§ 359 CSP) skúmal, či sú splnené aj ďalšie podmienky
odvolacieho konania a predpoklady prípustnosti, pričom zistil, že napadnutý rozsudok súdu prvej
inštancie je treba zrušiť (§ 389 CSP) a vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie (§ 391 ods. 1 CSP).10. Odvolací súd je viazaný odvolacími dôvodmi (§ 380 ods. 1 CSP).
10.1.Odvolacímidôvodmivzmysle§365ods.1písm.a/CSPje,ženebolisplnenéprocesnépodmienky,
v zmysle § 365 ods. 1 písm. b) CSP, že súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby

uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces, v zmysle § 365 ods. 1 písm. c) CSP, že rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený
súd, v zmysle § 365 ods. 1 písm. d) CSP, že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok
nesprávne rozhodnutie vo veci, v zmysle § 365 ods. 1 písm. e) CSP, že súd prvej inštancie nevykonal
navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, v zmysle § 365 ods. 1 písm. f) CSP,

že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
v zmysle § 365 ods. 1 písm. g) CSP, že zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie
prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, v
zmysle § 365 ods. 1 písm. h) CSP, že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci.
11. Odvolateľ v odvolaní namietal odvolacími dôvodmi uvedeným v § 365 ods. 1 písm. b) CSP, t. j. súd

nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v
takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. Došlo k procesnej vade uvedenej § 365
ods. 1 písm. f) CSP, v zmysle ktorého súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k
nesprávnym skutkovým zisteniam a ďalej poukazom na § 365 ods. 1 písm. h) CSP, v zmysle ktorého
rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádzalo z nesprávneho právneho posúdenia veci.

12. Pokiaľ ide o odvolací dôvod uvedený v § 365 ods. 1 písm. b) CSP odvolací súd uvádza, že tento
odvolací dôvod je potrebné vykladať eurokonformne s judikatúrou Európskeho súdu pre ľudské práva,
ktorá predpokladá, že v tomto prípade ide o porušenie procesných práv a nie hmotnoprávnych nárokov
strán. Ochrana ohrozených alebo porušených práv a právom chránených záujmov musí byť spravodlivá
aúčinnátak,abybolnaplnenýprincípprávnejistoty.Právnaistotajestav,vktoromkaždýmôželegitímne

očakávať, že jeho spor bude rozhodnutý v súlade s ustálenou rozhodovacou praxou najvyšších súdnych
autorít, a ak takejto ustálenej rozhodovacej praxe niet, aj stav, v ktorom každý môže legitímne očakávať,
že jeho spor bude rozhodnutý spravodlivo. Ak sa spor na základe prihliadnutia na prípadné skutkové a
právne osobitosti prípadu rozhodne inak, každý má právo na dôkladné a presvedčivé odôvodnenie tohto
odklonu. Podľa čl. 46 Ústavy SR sa každý môže domáhať zákonom ustanoveným postupom svojho

práva na nezávislom a nestrannom súde. Podľa čl. 48 Ústavy SR má každý právo, aby sa jeho vec
verejne prerokovala bez zbytočných prieťahov a v jeho prítomnosti a aby sa mohol vyjadriť ku všetkým
vykonávaným dôkazom (viď komentár autorov Edmund Horváth a Andrea Andrášiová k Civilnému
sporovému poriadku). O naplnenie odvolacieho dôvodu v zmysle § 365 ods. 1 písm. b) CSP však pôjde
vtedy, ak nesprávny procesný postup súdu, znemožňujúci realizáciu práv strany sporu dosiahne určitú

intenzitu, ktorá odôvodní záver o tom, že celé konanie sa nejaví ako spravodlivé. Konkrétne pochybenie
súdu preto musí byť hodnotené v kontexte konania (vplyv na ďalšie pochybenia, možnosť zvrátenia
nesprávneho postupu, následky, atď.). Zároveň nie je možné prehliadnuť, že niektoré čiastkové práva,
tvoriace právo na spravodlivý súdny proces, zákon normuje ako samostatné odvolacie dôvody (viď
komentár autorov Števček, Ficová, Baricová, Mesiarkinová, Bajánková, Tomašovič a kol. k Civilnému

sporovému poriadku).
13. K odvolaciemu dôvodu uvedenému v § 365 ods. 1 písm. f) CSP, odvolací súd uvádza, že
v tomto prípade ide tiež o vadu skutkovú, ktorá môže byť dôvodom odvolania. Ide o nesprávny
postup súdu prvej inštancie pri hodnotení výsledkov dokazovania, pričom súd zobral do úvahy
skutočnosti, ktoré z dôkazov nevyplynuli, prípadne neprihliadol na skutočnosti, ktoré boli preukázané

(viď komentár autorov Edmund Horváth a Andrea Andrášiová k Civilnému sporovému poriadku).
Vykonané dôkazy hodnotí súd podľa svojej úvahy a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich
vzájomnej súvislosti. K nesprávnym skutkovým zisteniam z vykonaných dôkazov súd dospeje
nesprávnym vyhodnotením dôležitosti alebo pravdivosti dôkazov, alebo porušením pravidiel formálnej
logiky. Nesprávne vyhodnotenie zákonnosti dôkazu tak založí vadu konania podľa § 365 ods. 1 písm. d)

CSP. Tento odvolací dôvod dopadá na akékoľvek pochybenia v procesnom postupe súdu, ktoré nie sú
subsumovateľné pod ostatné odvolacie dôvody, avšak len za predpokladu, že mohli mať za následok
nesprávne rozhodnutie vo veci. Príkladom takejto vady môže byť nesprávne realizovaná manudukčná
povinnosť súdu (a to tak v prípade, keď bola poskytnutá v užšom rozsahu, ako aj v prípade jej realizácie
v širšom než zákonom predpokladanom rozsahu), pochybenia vo vykonávanom dokazovaní (napr.

vykonanie nezákonne získaného dôkazu bez splnenia predpokladu uvedeného v článku 16 ods. 2, alebo
vypočutie relevantného svedka bez poučenia o práve odoprieť výpoveď), porušenie viazanosti súdu
inými rozhodnutiami alebo posúdenie predbežnej otázky v rozpore s existujúcim rozhodnutímpríslušného orgánu (viď komentár autorov Števček, Ficová, Baricová, Mesiarkinová, Bajánková,
Tomašovič a kol. k Civilnému sporovému poriadku).
14. K odvolaciemu dôvodu uvedenému v § 365 ods. 1 písm. h) CSP odvolací súd uvádza, že ide o

hmotnoprávnu vadu rozhodnutia, ktorá predstavuje mylné použitie právnej normy na zistený skutkový
stav alebo použitie právnej normy, ktorú na skutkový stav nemožno použiť (viď komentár autorov
Edmund Horváth a Andrea Andrášiová k Civilnému sporovému poriadku).
15. Na základe uvedeného odvolací súd konštatuje, že nedostatky, o ktoré sa odvolateľ opieral
vyplývajúce z odvolacích dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. b) a písm. f) CSP odvolací súd nezistil.

Zároveň však odvolací súd uvádza, že predmetné odvolanie odvolací súd posudzoval podľa odvolacieho
dôvodu vychádzajúceho z § 365 ods. 1 psím. h) CSP, nakoľko v predmetnej veci ide o hmotnoprávnu
vadu rozhodnutia, kedy súd prvej inštancie neaplikoval príslušnú právnu normu a zároveň obsah
správnej normy nesprávne interpretoval.
16. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na
právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

17. Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky
iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to
na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých
obsahomaleboúčelomjeobchádzanietohtoustanovenia,súneplatné.Navšetkyprávnevzťahy,ktorých
účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by

sa inak mali použiť normy obchodného práva.
18. Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.
19. Podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej

činnosti.
20. Podľa § 8a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o
výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou

vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť
úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy
vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému
vlastníkovibytu anebytovéhopriestoruvdomedo30dníodjejschváleniavlastníkmibytovanebytových
priestorov v dome.

21. Podľa § 301 CSP konanie o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach je konanie, v ktorom
súd skúma neprijateľnosť zmluvnej podmienky v spotrebiteľskej zmluve alebo v iných zmluvných
dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou a nekalé obchodné praktiky nezávisle od okolností
konkrétneho prípadu.
22. Odvolací súd v nadväznosti uvádza, že zmyslom konania o abstraktnej kontrole v

spotrebiteľských veciach je vysloviť neprijateľnosť zmluvných podmienok v spotrebiteľských zmluvách
alebo určiť obchodnú praktiku za nekalú mimo rámca všeobecného sporu medzi spotrebiteľom a
dodávateľom. Zároveň však treba dodať, že možnosť súdu vysloviť neúčinnosť zmluvnej podmienky aj
v individuálnom prípade a s účinkami inter partes zostáva zachovaná aj v režime spotrebiteľského sporu
(pozri § 298 CSP). Abstraktná kontrola neprijateľnosti zmluvných podmienok však prebieha mimo rámca

konkrétneho konania, na podnet špecificky legitimovaných subjektov (§ 302 CSP) a so špecifickými
účinkami tohto rozsudku (§ 306 CSP).
23. V danom prípade ide o abstraktnú kontrolu spotrebiteľskej zmluvy, teda o určenie neprijateľnosti
konkrétnych zmluvných podmienok a to s odkazom na konkrétnu zmluvu o výkone správy, ktorú
uzatvára žalovaný s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, pričom namietané sú zmluvné podmienky

uvedené v čl. 4 bod 3 zmluvy a v čl. 7 bod 5 zmluvy. Súd prvej inštancie konštatoval, že žalované
zmluvné dojednanie nemá povahu spotrebiteľskej zmluvy a nemožno naň aplikovať ustanovenia § 53
a nasl. Občianskeho zákonníka.
24. Odvolací súd v danej súvislosti a v nadväznosti na § 8a zákona č. 182/1993 Z.z. uvádza, že
zákon ustanovuje spôsob, na základe ktorého dochádza k realizácii výkonu správy. Vlastníci bytov a

nebytových priestorov v dome uzatvárajú so správcom zmluvu o výkone správy. Ide o povinný úkon,
ktorý musia vlastníci a správca vykonať na to, aby mohol správca v ich dome realizovať výkon správy.
Zákonobligatórnevyžadujepreplatnosťtejtozmluvypísomnúformupodsankciouabsolútnejneplatnosti
zmluvy o výkone správy. Zmluva medzi vlastníkmi a správcom je dvojstranným právnym úkonom, kdena jednej strane vystupuje správca ako podnikateľský subjekt - dodávateľ a na strane druhej vystupujú
vlastníci - spotrebitelia. Aj keď mnohopočetnosť vlastníkov môže vyvolať dojem, že pôjde o viacstrannú
zmluvu, nie je tomu tak z dôvodu, že vlastníci v tomto prípade vystupujú ako jeden subjekt. Vyplýva

to aj z toho, že zmluvné podmienky sú rovnaké pre všetkých vlastníkov ako jednu zmluvnú stranu,
nemožno ich dojednávať osobitne s každým vlastníkom, čiže vystupujú vždy ako jedna strana, pričom
aj práva a povinnosti sú synalagmatické medzi dvoma stranami (vlastníci/správca). Takisto, ak by mal
byť každý vlastník samostatnou stranou, bolo by možné, aby jeden vlastník sám od zmluvy odstúpil
a nebol ňou viazaný, pričom na jej uzatvorenie by bolo treba podpis a súhlas každého vlastníka a

nielen odsúhlasenie väčšiny vlastníkov - aj noví vlastníci nemajú na výber a k zmluve musia pristúpiť,
keďže tvoria spolu s ostatnými jednu zmluvnú stranu. Vzhľadom na skutočnosť, že vlastníci bytov
vystupujú v rámci tohto zmluvného vzťahu ako spotrebitelia, je dôležité, aby sa pre platnosť zmluvy
dodržaliustanoveniatýkajúcesaspotrebiteľskýchzmlúvuvedenév§52anasl.Občianskehozákonníka.
Je potrebné sa najmä vyvarovať zakomponovaniu tzv. neprijateľných podmienok v spotrebiteľských
zmluvách, ktoré sú demonštratívne uvedené v § 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka (viď komentár

autorov Peter Strapáč a kol. k zákonu o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).
25. Odvolací súd na základe vyššie uvedených dôvodov konštatuje a má za to, že súd prvej inštancie,
pri použití právnych noriem vzťahujúcich sa na právny režim vlastníctva bytov a nebytových priestorov
mylne skonštatoval charakter žalovaného zmluvného dojednania zmluvy o výkone správy, že
nemá povahu spotrebiteľskej zmluvy. Preto odvolací súd konštatuje, že predmetom konania v danej

veci je abstraktná kontrola spotrebiteľskej zmluvy, konkrétne zmluvy o výkone správy, uzavretej medzi
vlastníkmibytovanebytovýchpriestorovvdomesosprávcomstým,žezmluvaovýkonesprávyuzavretá
v zmysle § 8a zák. č. 182/1993 Z.z. ako aj žalované zmluvné dojednanie má charakter spotrebiteľskej
zmluvy vo vzťahu medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom.
26. V zmysle § 389 ods. 1 písm. c) CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie zruší, len ak súd

prvej inštancie v dôsledku nesprávneho právneho posúdenia veci nevykonal navrhované dôkazy, ak nie
je účelné doplniť dokazovanie odvolacím súdom.
27. Z vyššie uvedených dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 389
ods. 1 písm. c) CSP zrušil a vec mu podľa § 391 ods. 1 CSP vrátil na ďalšie konanie. Úlohou súdu
prvej inštancie bude tak zaoberať sa abstraktnou kontrolou spotrebiteľskej zmluvy a jej neprijateľnými

zmluvnými podmienkami. Nakoľko v danej veci ide o spotrebiteľský spor súd môže a aj bez návrhu
vykonať dôkazy, ktoré sú nevyhnutné pre rozhodnutie vo veci. Následne vo veci opätovne rozhodne,
pričom svoje rozhodnutie náležite, v súlade s ustanovením § 220 ods. 2 CSP, odôvodní.
28. Toto rozhodnutie prijal senát najvyššieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu nie je prípustný opravný prostriedok.