Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, September 17, 2019

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 25Co/108/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2308220818
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 09. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Spálová

ECLI: ECLI:SK:KSTT:2019:2308220818.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedníčky senátu: JUDr. Ľubica Spálová a sudkýň: JUDr.

Martina Valentová a Mgr. Lucia Mizerová, v právnej veci žalobkyne: W. D., nar. XX.XX.XXXX, bytom X.,
A. XX/XX, zastúpenej advokátom: JUDr. Ján Foltán, so sídlom Galanta, nám. SNP 708, proti žalovaným:
1. Y. P., nar. XX.X.XXXX, bytom X., U. XXXX/X, 2. E. H., nar. XX.X.XXXX, bytom X., X. XXXX/X, 3.
P. Q., nar. X.X.XXXX, bytom X., T. XXXX/XX, zastúpenej advokátom: Mgr. Peter Magdálik, so sídlom
Galanta, Vajanského 1520, o zaplatenie 10.800,54 Eur s príslušenstvom, na odvolanie proti rozsudku
Okresného súdu Galanta č.k. 8C/33/2009-532 zo dňa 25.4.2017 v spojení s jeho opravným uznesením
č.k. 8C/33/2009-643 zo dňa 7.3.2019 - žalobkyne v zamietajúcej časti výroku II. a žalovanej 3. vo

vyhovujúcej časti výroku I. a vo výroku IV. o náhrade trov konania, takto

r o z h o d o l :

I.OdvolacísúdrozsudoksúduprvejinštancievnapadnutomrozsahuvovyhovujúcomvýrokuI.vovzťahu
k žalovanej 3., v zamietajúcom výroku II. a vo výroku IV. o náhrade trov konania p o t v r d z u j e .

II. Žalobkyni a žalovanej 3 nárok na náhradu trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

III. Žalobkyňa j e p o v i n n á zaplatiť náhradu trov odvolacieho konania žalovaným 1 a 2 v

plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie vo výroku rozhodol nasledovne:
I. Žalovaní v 1., 2., 3. rade sú povinní zaplatiť žalobkyni spoločne a nerozdielne 1759,27 euro do 3 dní
od právoplatnosti tohto rozsudku pričom plnením jednej zo žalovaných zaniká povinnosť plniť ostatným
v rozsahu jej plnenia.
II. V ostatnej časti súd žalobu zamieta.
III. Súd konanie o vzájomnej žalobe žalovanej v 1. rade zastavuje.
IV. Žalovaní 1., 2., 3. rade majú voči žalobkyni právo na náhradu trov konania vo výške 67,42%.

2. Súd prvej inštancie vykonal vo veci dokazovanie, na základe ktorého zistil, že na Notárskom úrade
v Seredi notárom JUDr. Michalom Irsákom bola dňa 25.7.2007 formou notárskej zápisnice spísaná
zámenná zmluva uzatvorená podľa §-u 611 Občianskeho zákonníka. Predmetom tejto zámennej zmluvy
zo strany prevodcov U. P. a manželky Y. boli pozemky parc. č. 1158/1 zast. plochy a nádvoria o výmere
523 m2, parc. č. 1158/3 zast. plochy a nádvoria o výmere 114 m2 ako aj rozostavaná stavba na parc.
č. 1158/3, všetko v kat. území X.. Stav rozostavanosti stavby na parc. č. 1158/3 bol určený znaleckým

posudkom č. 24/2007 znalec Dr. B. Eliza, z odboru stavebníctvo - odvetvie pozemné stavby, na
49,7794%, vo finančnom vyjadrení to činilo sumu 2.100.000,- Sk. Žalobkyňa bola výlučnou vlastníčkou
domovej a pozemkových nehnuteľností nachádzajúcich sa v katastrálnom území X. evidovaných na
Správe katastra Galanta na LV č. XXX kat. úz. X. ako parcela 665 zast. plochy a nádvoria o výmere328 m2, parc. č. 666 záhrady o výmere 765 m2, stavbu súp. číslo XXXX na parc. č. 665 rodinný dom.
Účastníci zmluvy si vzájomne nehnuteľnosti vymenili. U. P. a manželka Y. v prospech W. D. sa zaviazali
zložiť v deň podpísania notárskej zápisnice sumu 1.200.000,- Sk a zostatok finančného vyporiadania vo

výške361.749,-Sksamedziúčastníkmizmluvyvyporiadalzapočítaním.Vkladdokatastranehnuteľnosti
bol povolený Správou katastra v Galante pod číslom V 3131/07 zo dňa 30. júla 2007.

3. Žalobkyňa W. D. dňa 23.11.2007 uzavrela kúpnu zmluvu na základe ktorej ako vlastníčka
nehnuteľnosti evidovaných Správou katastra v Galante na LV č. XXXX katastrálne územie X. parc. č.

1158/1 zast. plochy a nádvoria o výmere 523 m2, parc. č. 1158/3 zast. plochy a nádvoria o výmere
114 m2, rozostavaná stavba rodinného domu na parc. č. 1158/3, previedla uvedené nehnuteľnosti na
T. a P. O.. Vklad do katastra nehnuteľnosti bol Správou katastra v Galante povolený dňa 27.11.2007
pod číslom V 5156/07. V uvedenej kúpnej zmluve sa uvádza, či predávajúca oboznámila kupujúcich so
stavom prevádzaných nehnuteľnosti ako aj s tou skutočnosťou, že na rozostavanej stavbe je narušená
statika krovu a strechy. Kupujúci vyhlásili, že toto oboznámenie vzali na vedomie a že poznajú stav

prevádzaných nehnuteľnosti z obhliadky. Dohodnutá kúpna cena za nehnuteľnosť činila 1.800.000,- Sk.

4. Ing. Ján Bielický - znalec z odboru stavebníctva dňa 7.12.2007 vypracoval znalecký posudok v
ktorom určil, že krov stavby nie je vyhotovený podľa projektu, je v havarijnom stave a náklady na jeho
rekonštrukciu predstavujú sumu 325.377,- Sk. Táto suma činí žalovanú sumu 10.800,54 Eur.

5. Právny zástupca žalobkyne listom zo dňa 27.2.2008 vyzval žalovaných na náhradu škody v žalovanej
sume s tým, že žalobkyňa po nadobudnutí vlastníctva k nehnuteľnostiam zistila na rozostavanej stavbe
závažné vady týkajúce sa statiky krovu a strechy. Na základe toho dala vypracovať na posúdenie týchto
vád znalecký posudok pričom náklady na rekonštrukciu vád vyčíslila sumou 325.377,- Sk. Ďalej sa v

liste uvádza, že žalobkyňa predala nehnuteľnosti len za sumu 1.800.000,- Sk z dôvodu vád stavby, teda
žalovaní jej spôsobili škodu vo výške 325.377,- Sk. Na pojednávaní dňa 23.4.2009 právny zástupca
žalobkyne uviedol, že nárok žalobkyne opiera o ust. § 420 Občianskeho zákonníka, o náhrade škody.

6. Z výsluchu svedkov P. a T. O., ktorým následne žalobkyňa predmetnú nehnuteľnosť predala, súd zistil

že cenu za nehnuteľnosť stanovil manžel žalobkyne sumou 1.800.000,- Sk, s ktorou cenou oni súhlasili.
Svedkyňa uviedla, že sa hovorilo o vade na venci, čo ju však nezaujímalo, nakoľko z poschodového
domuchceliurobiťbungalov.Svedokuviedol,ženebolupozornenýnavady,avšakstrechunajprvzhodili,
keďže bola aj tak staticky narušená. Svedok si nepamätal, či to zistili z kúpnej zmluvy alebo až následne.
Stavbu teda prestavali na bungalov.

7. Podľa znaleckého posudku Ing. Miloša Kasalu, znalca v odbore pozemné stavby, statika a dynamika
nosných konštrukcií, je možné na základe fotodokumentácie priloženej k znaleckému posudku Ing.
Bielického určiť stav nehnuteľnosti v čase jej prevodu. Konštrukcia krovu nebola vhodná pre škridlovú
krytinu. Mohla sa zvoliť ľahšia krytina ako napríklad asfaltový šindeľ alebo plechová krytina. Čo sa týka

krovu tak na ňom je preukázaná nekvalita dreva a stykov jednotlivých prvkov. Z fotodokumentácie z
15.10.2007jezrejmé,žečosatýkakrovunejednásaožiadneskrytévady.Preukázanájenekvalitadreva
a stykov jednotlivých prvkov. Vady strešnej konštrukcie domu nie je možné rozpoznať bez odborných
skúseností z odboru stavebníctva. Znalec ďalej uviedol, že vady, aby sa prejavili v takej intenzite ako
tomu bolo v danom prípade, by bolo potrebných aspoň 80 až 100 rokov. Tieto vady vznikli už v čase

výstavby. Znalec z odboru stavebníctva RSDr. Elíz mohol a mal rozpoznať predmetné vady strešnej
konštrukcie domu a mal tieto vady v znaleckom posudku uviesť ako vady ovplyvňujúce technickú
hodnotu nehnuteľnosti. Vo svojom znaleckom posudku započítal krov v položke 8.3 ako 100%. Znalec
jednoznačne určil, že predmetné vady strešnej konštrukcie nemohli vzniknúť v čase od 23.7.2007
do 15.11.2007 t.j. v čase medzi dátumom ku ktorému bol vypracovaný znalecký posudok Ing. Jána

Bielického. Podľa znalca vady strešnej konštrukcie ovplyvnili všeobecnú hodnotu domu, ktorá sa znížila
o 53. 000 Sk. Je to zaokrúhlene rozdiel medzi sumou 2 100. 000 Sk a sumou 2 046. 911,92 Sk.
Percento rozostavanosti domu by sa znížilo zo 49,7794% na 47,7070% po zohľadnení vád. Znalec by
nedostatky krovu riešil jeho spevnením, náhradou nekvalitných prvkov a impregnáciou. Odstránenie
týchto nedostatkov by vo finančnom vyjadrení predstavovalo sumu 53. 000 - 61. 000 Sk.

8. Následne súd vec právne posúdil podľa ustanovení § 39, §, 420, § 588, § 596, § 597, § 598, § 599,
§ 600, § 611 Občianskeho zákonníka (zákona č. 40/1964 Zb. - ďalej aj OZ).9. Súd skonštatoval, že žalobkyňa ako kupujúca uplatňuje voči žalovaným zaplatenie sumy 10.854,- Eur
z dôvodu, že mali porušiť svoju zákonnú povinnosť vyplývajúcu im z § 596 OZ tým, že ju neupozornili
na vady predávanej stavby rodinného domu. Zo všetkých jej prejavov v konaní vyplýva, že zaplatenie

žalovanej sumy si uplatňuje výslovne z titulu zodpovednosti za škodu, ktorá je upravená v § 420
OZ. Ustanovenia § 596 OZ sú vo vzťahu k iným ustanoveniam Občianskeho zákonníka špeciálne a
upravujú práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho pri existencii vady predávanej veci. Danosť
týchto špeciálnych ustanovení potom automaticky vylučuje možnosť výlučne z titulu vady predávanej
veci uplatňovať nárok zodpovednosti za škodu v zmysle § 420 a nasl. OZ. Ako náhradu škody teda

nemožno uplatniť to, čo zodpovedá právam zo zodpovednosti za vady. V zmysle § 600 OZ uplatnenie
práva zo zodpovednosti za vady nevylučuje právo na náhradu škody v zmysle § 420 a nasl. OZ, ale
takej škody, ktorá bola spôsobená ako dôsledok vady kúpenej veci. Prvoinštančný súd preto určil,
že žalobkyni nárok na náhradu škody voči žalovaným nevznikol s odkazom tiež na záver Krajského
súdu v Trnave v predchádzajúcom rozhodnutí. Prvoinštančný súd skonštatoval, že žalobca nie je
povinný právne kvalifikovať žalobu a postačí, ak uvedie skutkové okolnosti veci a súd ani nie je jeho

právnou kvalifikáciou viazaný. Preto bolo dôvodným, aby sa súd zaoberal uplatneným nárokom i z
titulu zodpovednosti za vady. V konaní bolo pritom preukázané, že predmetná rozostavaná stavba
rodinného domu v čase prevodu mala vady, na ktoré žalovaní ako predávajúci žalobkyňu ako kupujúcu
neupozornili.Keďžepodľavšetkéhonešloovadu,ktorábyrobilavecneupotrebiteľnou,lensivyžadovala
opravu,žalobkyniakokupujúcejvzniklovzmysle§597ods.1OZprávonaprimeranúzľavuzdojednanej

ceny. Podmienkou bolo, aby v zmysle § 599 OZ vady žalobkyňa uplatnila u žalovaných v lehote do 24
mesiacov. Keďže žalovaná sa obrátila na žalovaných listom zo dňa 27.2.2008, v ktorom vytkla vady
predanej vedy, pričom zámenná zmluva bola uzavretá dňa 25.7.2007, k vytknutiu vád došlo v rámci
zákonnej 24-mesačnej lehoty. Uvedeným listom žalobkyňa poukázala na konkrétne vady nehnuteľnosti,
na stavbe rodinného domu, týkajúce sa statiky krovu a strechy s odkazom na znalecký posudok, ktorý

vady konštatuje a z titulu týchto vád si uplatňovala náhradu škody vo výške 325.377,- Sk, ktorá suma
predstavuje znalcom určenú výšku nákladov na odstránenie vád.

10. Súd prvej inštancie vychádzal z toho, že pri výklade tohto jednostranného právneho úkonu žalobkyne
bolo potrebným použiť interpretačné pravidlo výkladu vôle obsiahnuté v § 35 ods. 2 Občianskeho

zákonníka, podľa ktorého právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového
vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle konajúceho, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom.
Vôľou žalobkyne podľa obsahu tejto listiny a jej následných vyjadrení v konaní bolo potom uplatnenie
práva zo zodpovednosti za vady zamenenej veci v rámci ktorej si uplatnila zaplatenie náhrady vo výške
325.377,- Sk, podľa obsahu teda zľavu z kúpnej ceny.

11. Naviac, ako to ustálila judikatúra, z ust. § 599 Občianskeho zákonníka nevyplýva, že by vytknutie
vady muselo časovo predchádzať podaniu žaloby. Kupujúci teda môže vady vytknúť predávajúcemu až
v žalobe, avšak v lehote 24 mesiacov musí byť návrh predávajúcemu doručený. I to v danom prípade
bolo splnené (R 9/1987), pričom v žalobe si žalobkyňa opätovne uplatnila zaplatenie 325.377,- Sk, podľa

obsahu zľavu z kúpnej ceny. Bolo potom potrebné uzavrieť, že žalobkyňa si uplatnila nárok z titulu vád
zamenenej veci v súlade s ust. § 599 Občianskeho zákonníka.

12. Súd prvej inštancie nepovažoval za relevantné, že napriek existencii danej vady manželia O.
predmetnú nehnuteľnosť od žalobkyne kúpili a to najmä s poukazom na ich v súčasnosti už zrealizovaný

zámer z pôvodnej dvojpodlažnej budovy urobiť budovu jednopodlažnú (bungalov). Naviac manželia
O. kúpili predmetnú nehnuteľnosť od žalobkyne za 1.800.000,- Sk, pričom podľa znaleckého posudku
doloženého do spisu žalobkyňou č. 24/2007 Dr. Elíza, táto nehnuteľnosť v čase prevodu medzi
účastníkmi mala hodnotu 2.100.000,- Sk. Znalec pritom vo svojom stručnom znaleckom posudku
nezohľadňoval žiadne vady nehnuteľnosti. Rozdiel v cenách potom približne zodpovedá žalobkyňou

uplatňovanej zľave.

13. Za situácie, keď v konaní bolo nesporne preukázané, že zámenená nehnuteľnosť mala vady
spočívajúce v nesprávnom vyhotovení konštrukcie krovu, kotvenia a vencov (vychádzajú nielen z
výpovede žalobkyne, zmluvy uzavretej medzi žalobkyňou a manželmi O., ale najmä zo znaleckého

posudku č. 79/07 znalca Ing. Jána Bielického ako listinného dôkazu) súd prvej inštancie považoval za
nevyriešenú otázku výšky zľavy z titulu tejto vady. Keďže v danom prípade dojednanie kúpnej ceny nie
je podstatnou náležitosťou zámennej zmluvy, nie je možné pri zámennej zmluve hovoriť striktne o “zľave
z dojednanej ceny” ako to zakotvuje cit. ust. § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Je však nesporné,že i pri zámene veci je nevyhnutné, aby bola daná možnosť uplatniť si práva zo zodpovednosti za vady
a v rámci nich i na finančný ekvivalent z titulu vady zamieňanej veci za splnenia zákonných podmienok.
Táto zľava potom musí zodpovedať povahe a rozsahu vady. Pri stanovení jej výšky vo všeobecnosti

treba prihliadať na hodnotu veci, na rozsah zníženia jej funkčnosti, prípadne estetickej hodnoty, ako aj
na cenu nevyhnutných opráv. V danom prípade, keďže sa jednalo o rozostavanú nedokončenú stavbu
rodinného domu a zároveň o vadu, ktorá si vyžadovala podstatnú rekonštrukciu krovu, za rozhodné
kritérium potom prvoinštančný súd považoval cenu nevyhnutných opráv - rekonštrukcie krovu.

14. Na pojednávaní dňa 4.4.2013 žalovaná Y. P. žiadala, aby vo veci bol vypracovaný nový znalecký
posudok. V tom istom zmysle sa vyjadril jej právny zástupca JUDr. Bilský, ktorý v novom znaleckom
posudku žiadal ohodnotiť kvalitatívne a kvantitatívne vady stavby. Na tomto pojednávaní E. H. zhodne
s P. Q. uvádzali, že s nejednalo o skryté vady stavby, vada bola viditeľná - dom bol krivý, už pri stavbe
bolo vidieť na obvodových múroch pukliny. Po tom, čo bolo nariadené znalecké dokazovanie žalovaní
1, 2, 3 zadali otázky pre znalca na ktoré znalec odpovedal vo svojom znaleckom posudku.

15. Pri určení primeranej zľavy z dojednanej ceny súd prvej inštancie vychádzal zo znaleckého posudku
Ing. Miloša Kasalu, ktorý určil zľavu sumou 53 000 Sk, čo je 1759,27 euro. Podrobnejší rozpis určenia
tejto sumy je na str. 6 bod 13 znaleckého posudku. Sporové strany nenamietali zistenia uvedené v tomto
znaleckom posudku znalcom, ani ich žiadnym spôsobom nespochybňovali, nežiadali nariadiť kontrolné

znalecké dokazovanie a na pojednávaní sa vyjadrili, že nemajú návrhy na ďalšie dokazovanie.

16. Následne súd prvej inštancie uviedol, že žalovaná strana namietala, že sa jednalo o zjavné vady
a v zmysle §-u 500 ods. 1 Občianskeho zákonníka nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za
vady. Pri úvahe, či ide o skrytú alebo zjavnú vadu je potrebné vychádzať z toho, že za zjavné vady je

možné považovať iba také vady, ktoré boli zistiteľné pri prevzatí veci a pri zachovaní potrebnej obvyklej
(priemernej) opatrnosti, bez potreby osobitných (odborných) znalostí. Za zjavné vady je možné označiť
iba vady, ktoré je možné spozorovať pri bežnej ohliadke veci, akú možno očakávať od zmluvnej strany pri
obvyklej opatrnosti. Za zjavnú vadu sa preto nepovažuje vada, ktorú je možné zistiť iba za predpokladu
určitej miery odborných alebo iných ako bežných znalostí. Iné ako zjavné vady veci je treba považovať

za ostatné (skryté) vady. Znalec vo svojom znaleckom posudku pri odpovedi na otázku č. 6 uvádza, že sa
nejedná o skryté vady. Či sa jedná o zjavné alebo skryté vady je však otázkou právnou, ktorú rieši súd a
nie znalec. Pri otázke č. 7 v znaleckom posudku, či vady strešnej konštrukcie domu boli rozpoznateľné aj
osobou bez odborných skúseností z odboru stavebníctva znalec udáva: “Nie bez odborných skúseností
z odboru stavebníctva sú vady ťažko rozpoznateľné”. Z uvedeného vyplýva, že sa jednalo o skryté

vady a tým je teda daná zodpovednosť žalovaných 1, 2, 3 za vady veci. Žalobkyňa ako kupujúca totiž
nemala odborné znalosti na to, aby vedela určiť skryté vady a nebola predávajúcimi upozornená na
vady nehnuteľnosti.

17. V zmysle § 517 ods. 1 a 2 OZ súd prvej inštancie žalobkyni priznal aj úrok z omeškania od

11.3.2008, keď žalobkyňa listom zo dňa 27.02.2008 vyzvala predávajúcich na zaplatenie škody v lehote
10 dní s tým, že v čase vzniku omeškania dvojnásobok úrokovej sadzby NBS činil 8,5%. Vo výroku
preskúmavaného rozsudku ale žiaden úrok z omeškania žalobkyni priznaný nebol.

18. Po skonštatovaní, že žalovaná 1. v zmysle § 147 ods. 2 CSP podala vzájomnú žalobu proti žalobkyni,

ktorú následne písomným podaním vzala späť, súd v zmysle § 144 a § 145 CSP konanie o vzájomnej
žalobe zastavil.

19. O náhrade trov konania súd rozhodol s použitím § 255 ods. 1 a 2 v spojení s § 262 ods. 1 a 2 CSP
podľa pomeru úspechu sporových strán v konaní. Vychádzal pritom z toho, že žalobkyni bola priznaná

suma1.759,27Eur,pričomsiuplatňovalasumu10.800,54Eur,jejúspechbolvovýške16,29%(1759,27:
10800,54 x 100 = 16,29%). Úspech žalovaných v 1, 2, 3 rade v spore bol 83,71% (100% - 16,29% =
83,71%). žalovaní tak majú právo na 67,42 % trov konania.

20. Žalobkyňa v odvolaní podanom prostredníctvom svojho advokáta podľa jeho obsahu napadla

zamietajúcu časť rozsudku (výrok II.), pričom sa domáhala, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil
a vec vrátil na ďalšie konanie. Uplatnila pritom odvolací dôvod v zmysle § 365 ods. 1 písm. f) CSP. Po
poukázaní na okolnosti prípadu a ustanovenia § 588, § 596, § 597, § 598, § 599, § 600 a § 611 OZ,
vyslovila názor, že v konaní bolo preukázané, a to predovšetkým znaleckým posudkom Ing. Bielického,že predmetná rozostavaná stavba mala už v čase prevodu na žalobkyňu vady, na ktoré žalovaní ako
predávajúci žalobkyňu ako kupujúcu neupozornili a ktoré potrebovali rekonštrukciu. Podľa znaleckých
posudkov išlo o vady, ktoré nebolo možné zistiť bez potrebných skúseností z oblasti stavebníctva,

pričom žalobkyňa skúsenosti z tohto odboru nemá, teda nemohla rozpoznať predmetné vady. Vzhľadom
na uvedené je podľa žalobkyne zrejmé, že predmetná stavba mala skryté vady v čase prevodu na
žalobkyňu, ktorá na tieto vady upozornená nebola, pričom výška nákladov na rekonštrukciu bola určená
znaleckým posudkom Ing. Bielického na sumu 325.377,- Sk. Sumu vo výške 1.759,24 Eur, ktorú súd
priznal v napadnutom rozsudku, považuje za nedostačujúcu.

21. Žalovaná 1. vo svojom písomnom vyjadrení k odvolaniu žalobkyne uviedla, že čo sa týka vád,
žalobkyňa pri každej návšteve, hlavne jej manžel, o nejakých vadách hovorili, teda o nich žalobkyňa
vedela. Vady, ktoré tam zistila ešte pred zámenou, mala si dať vyhotoviť znalecký posudok Ing. Bielickým
alebo mohla od zmluvy odstúpiť. Dr. Elíz vo svojom posudku č. 24/2007 žiadne vady nezistil. Notár na
základe posudku č. 24/2007 nemohol nejaké vady uviesť do notárskej zápisnice, nakoľko v posudku

neboli menované. Taktiež v Nz 115/2007 strana piata, mohla požiadať notára o doložku - vyznačenie
vád v zmysle § 43 ods. 2 zákona č. 323/1992 Zb. Žalovaná 1. poukázala na Nz-115/2007, kde na strane
tretej o finančnom vyporiadaní sa účastníci medzi sebou považujú za úplne finančne vyporiadaných a
do notárskej zápisnice vyhlasujú, že týmto právnym titulom odteraz ani v budúcnosti nebudú od seba nič
požadovať. V znaleckom posudku č. 02/2016 znalec určený súdom Ing. Kasala poukázal na to, že aby

sa preukázali vady, bola by potrebná doba celej životnosti stavby, t.j. 80 až 100 rokov. Nakoľko nemali
znalosti z odboru stavebníctva, nemohli tieto vady rozpoznať. Znalecký posudok č. 79/07 vypracovaný
Ing. Bielickým 6.12.2007, kedy žalobkyňa už nebola vlastníčkou daných nehnuteľností, takže žaluje
cudzí majetok, ktorý už na LV nemala. Žalovaná 1. tiež namietala, že súdom neboli skúmané časté
absencie žalobkyne a jej právneho zástupcu na pojednávaniach, čím spôsobila časté odročovanie

pojednávaní, nepredložila ani lekárske potvrdenia a súd jej ešte aj určil úroky. Právna zástupkyňa
žalobkyne mala upozorniť klientku, aby maloleté deti - vnúčence nevodila do pojednávacej miestnosti,
mala zabezpečiť ich opateru. To isté sa vyskytlo aj pri zámennej zmluve u notára, to je ich taktika, všade
vodiť maloleté deti, urobiť chaos a odpútavať pozornosť.

22. Žalovaná 2. vo svojom písomnom vyjadrení k doručenému odvolaniu žalobkyne poukázala na to, že
žalobkyňa sa v odvolaní odvoláva výlučne na závery posudku Ing. Bielického, ktoré však boli v konaní
vyvrátené znaleckým posudkom Ing. Kasalu, teda znalcom, ktorého do konania pribral konajúci súd.
Posudok Ing. Bielického nemá váhu znaleckého posudku, ale len povahu listinného dôkazu, ktorého
správnosť bola v konaní vyvrátená vykonaným dokazovaním a to znaleckým posudkom Ing. Kasalu.

Vzhľadom na to navrhla, aby Krajský súd v Trnave ako príslušný odvolací súd v zmysle § 388 CSP
napadnutý rozsudok zmenil tak, že podanú žalobu v celom rozsahu zamietne a prizná žalovanej 2. plnú
náhradu trov konania voči žalobkyni, prípadne aby v zmysle § 389 ods. 1 písm. b) CSP rozsudok zrušil
a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a rozhodnutie. Zároveň navrhla priznať žalovanej 2.
plnú náhradu trov konania a trov právneho zastúpenia proti žalobkyni.

23. Žalovaná 3. vo svojom písomnom vyjadrení k doručenému odvolaniu žalobkyne predloženom
do spisu prostredníctvom jej advokáta uviedla, že v celom rozsahu zotrváva na svojich právnych aj
skutkových tvrdeniach obsiahnutých v ňou podanom odvolaní. Poukázala na to, že v odvolaní sa
žalobkyňa odvoláva výlučne na závery posudku Ing. Bielického, ktoré však boli v konaní vyvrátené

znaleckým posudkom Ing. Kasalu, ktorého do konania pribral súd. Posudok Ing. Bielického v konaní
nemáváhuznaleckéhoposudku,alemápovahulenlistinnéhodôkazu,ktoréhosprávnosťbolavyvrátená
znaleckým posudkom Ing. Kasalu. Vzhľadom na to žalovaná 3. navrhla, aby odvolací súd v zmysle §
388 CSP napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobu v celom rozsahu zamietne a prizná žalovanej 3. plnú
náhradu trov konania voči žalobkyni, prípadne aby v zmysle § 389 ods. 1 písm. b) CSP rozsudok zrušil

a v zmysle § 391 ods. 1 CSP vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a rozhodnutie. Zároveň
navrhla priznať žalovanej 3. plnú náhradu trov konania a trov právneho zastúpenia proti žalobkyni.

24. Proti predmetnému rozsudku podala prostredníctvom splnomocneného zástupcu odvolanie aj
žalovaná 3. a to vo vzťahu k vyhovujúcemu výroku I. a výroku IV. o náhrade trov konania, s uplatnením

odvolacích dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. b), d), f) a h) CSP. Po citácii ustanovení § 611, § 596, § 597
ods. 1, § 500 ods. 1, § 599 ods. 1 OZ (v znení ku dňu uzatvorenia zmluvy dňa 25.7.2007) žalovaná 3.
vyslovilanázor,žežalobkyňavkonaníneuniesladôkaznébremenovsúvislostispreukazovanímnároku,
ktorý si v konaní uplatnila. Žalobkyňa v priebehu konania uvádzala, že krov stavby je v havarijnomtechnickom stave opierajúc sa o závery posudku Ing. Bielického. V konaní ustanovený znalec Ing.
Kasala v znaleckom posudku č. 02/2016 vyvrátil závery znalca Ing. Bielického, keď nepotvrdil, že by
krov stavby bol v havarijnom technickom stave, ale zistil len nedostatky v smere kvality použitého dreva,

jednotlivých prvkov a nedostatky impregnácie krovu, ktoré navrhol riešiť spevnením krovu, náhradou
nekvalitných prvkov a impregnáciou. Znalec Ing. Kasala vylúčil, že krov bol deformovaný. Znalecký
posudok znalca Ing. Kasalu môže byť v prejednávanom prípade ako jediný braný z hľadiska vykonaného
dokazovania ako znalecký posudok, keďže tento znalec bol riadne v konaní ustanovený, pričom znalec
Ing. Bielický, na ktorého posudok sa odvoláva žalobkyňa, nebol v konaní ustanovený ako znalec a podľa

vtedy platnej úpravy mohol byť jeho posudok v konaní braný iba ako listinný dôkaz, pričom vierohodnosť
záverov tohto listinného dôkazu bola vyvrátená prostredníctvom znaleckého posudku Ing. Kasalu.
Vady, ako ich vytkla žalobkyňa výzvou na zaplatenie náhrady škody zo dňa 27.02.2008 a žalobou zo
dňa 12.06.2008 neboli v konaní preukázané. Znalec Ing. Kasala nepotvrdil závery Ing. Bielického o
havarijnom technickom stave krovu a ani o hodnote potrebnej opravy uvedenej Ing. Bielickým v sume
325.377,- Sk, keď Ing. Kasala uviedol náklady na opravu len v sume 53.000,- Sk až 60.000,- Sk.

Žalobkyňa vady veci vytkla svojimi podaniami len všeobecne - krov stavby nie je vyhotovený podľa
projektu a je v havarijnom technickom stave, kde absentuje vytknutie konkrétnych vád vecí, pričom tieto
tvrdenia žalobkyne v konaní neboli preukázané, keď nebol potvrdený havarijný stav krovu ani to, že
by nebol vyhotovený podľa projektu a žalobkyňa tak v konaní neuniesla dôkazné bremeno. Zároveň
žalobkyňavrozpores§599ods.1OZnevytklažalovanýmpredávajúcimkonkrétnevadybezzbytočného

odkladu v maximálnej zákonnej lehote 24 mesiacov od prevzatia veci a tieto konkrétne vady nevytkla
žalovaným ani dodnes.

25. V ďalšom odvolateľka poukázala na to, že podľa znaleckého posudku Ing. Kasalu bolo jednoznačne
konštatované, že na krove neboli žiadne skryté vady, uvedené nedostatky boli evidentné na prvý pohľad,

ako to vyplýva aj z fotodokumentácie založenej v spise a ich existencia a povaha je zrejmá každej
osobe pri zachovaní bežnej opatrnosti, ktorú ako kupujúci musí zachovať. Žalobkyňa si pred zámennou
zmluvou nehnuteľnosť prezrela a teda tieto nedostatky jej boli známe už pri uzatváraní zámennej
zmluvy dňa 25.07.2007. Z podaného znaleckého posudku Ing. Kasalu je zrejmé, že nedostatky krovu
predstavujú zjavné vady a žalované 1. až 3. za ne v zmysle § 500 ods. 1 OZ nezodpovedajú. Žalovaná 3.

poukázala tiež na to, že vo veci bol vypracovaný posudok Dr. Elíza zo dňa 23.07.2007, v ktorom znalec
neuviedol žiadne vady krovu. Na základe toho žalovaní pri uzatváraní zámennej zmluvy ako osoby
bez odborných vedomostí nadobudli dojem, že viditeľné zjavné vady nepredstavujú také vady, ktoré by
akokoľvek ovplyvňovali hodnotu zamieňanej nehnuteľnosti, keďže ich znalec v posudku neuviedol, v
tomto smere nemohli ani upozorniť žalobkyňu na tieto vady podľa § 596 OZ.

26. Žalovaná 3. tiež upozornila na fakt, že žalobkyňa následne predala zamenenú nehnuteľnosť
manželom O.. Podľa ich výpovedí ako svedkov v konaní stav krovu domu nebol u nich faktorom, ktorý by
ovplyvnil ich rozhodnutie kúpy dotknutej nehnuteľnosti a ani ktorý by ovplyvnil dohodnutú kúpnu cenu.
Kúpna cena bola výsledkom dobrovoľnej dohody medzi kupujúcimi manželmi O. a žalobkyňou, resp. jej

manželom a nemali na ňu žiadny vplyv prípadné vady krovu, ako to v konaní tvrdí žalobkyňa. Žalobkyni
teda žiadna škoda nevznikla, keďže žiadne konanie/opomenutie zo strany žalovaných nemalo vplyv na
výslednú kúpnu cenu, ktorá bola dohodnutá medzi žalobkyňou a manželmi O..

27. Čo sa týka napádaného výroku o náhrade trov konania, žalovaná 3. poukázala na to, že tento

je závislý od výsledku konania, keďže je názoru, že žalobkyňa si nárok uplatňuje v celom rozsahu
nedôvodne a zároveň neuniesla dôkazné bremeno a teda uplatnený nárok mal konajúci súd v celom
rozsahu zamietnuť, žalobkyni 3. (zrejme žalovanej 3.) priznať náhradu trov konania v plnom rozsahu
a nie čiastočne.

28. Vzhľadom na uvedené žalovaná 3. ustálila, že rozsudok prvoinštančného súdu vychádza z
nesprávneho právneho posúdenia veci, keď v rozpore s vykonaným dokazovaním mal súd za to, že
žalobkyni vznikol nárok na zaplatenie priznanej sumy titulom zodpovednosti za vady zamenenej veci,
pričom na základe vykonaného dokazovania bolo preukázané, že takýto nárok žalobkyni nevznikol.
Žalobkyňa v konaní neuniesla dôkazné bremeno a teda uplatnený nárok žalobkyne mal súd v celom

rozsahu zamietnuť a priznať žalovaným náhradu trov konania v celom rozsahu a teda aj v tomto smeru
došlo k naplneniu odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP. Nesprávne právne posúdenie
podľa odvolateľky je dané aj v tom smere, že súd považoval vady veci za skryté vady, pričom vykonaným
dokazovaním, predovšetkým znaleckým posudkom Ing. Kasalu bolo preukázané, že sa jednalo o zjavnévady, za ktoré žalované nezodpovedajú v súlade s § 500 OZ a tiež vo vzťahu k vadám, na základe
ktorých si žalobkyňa svoj nárok uplatnila a ktoré vytkla žalovaným, tieto v konaní neboli preukázané,
práve naopak, ich existencia bola vykonaným dokazovaním vyvrátená. Zároveň napádaný rozsudok

považovala za nedostatočne odôvodnený, keď súd sa nezaoberal otázkou nepreukázania existencie
vád veci zo strany žalobkyne, na ktoré sa v konaní odvoláva, nedostatkami vo vytknutí vád zo strany
žalobkyne a neunesením dôkazného bremena žalobkyňou či nedaný odvolací dôvod podľa § 365 ods.
1 písm. b) CSP a zároveň došlo aj k naplneniu odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. b) CSP.
Vytknuté vady konania, pre ktoré napadnuté rozhodnutie neobstojí, teda zakladajú odvolacie dôvody

podľa § 365 ods. 1 písm. b), d), f) a h) CSP, čím sú dôvody na zmenu napadnutého rozsudku v zmysle
§ 388 CSP, prípadne na jeho zrušenie v zmysle § 389 ods. 1 písm. b) CSP a vrátenie veci súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie a rozhodnutie podľa § 391 ods. 1 CSP. Vzhľadom na uvedené žalovaná 3.
navrhla, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie vo výroku I. a IV. zmenil tak, že podanú žalobu
v celom rozsahu zamietne a prizná žalovanej 3. plnú náhradu trov konania proti žalobkyni, prípadne aby
v zmysle § 389 ods. 1 písm. b) CSP rozsudok zrušil a v zmysle § 391 ods. 1 CSP vec vrátil súdu prvej

inštancie na ďalšie konanie a rozhodnutie, pričom zároveň navrhla priznať žalovanej 3. plnú náhradu
trov konania a trov právneho zastúpenia proti žalobkyni.

29. Ďalšie podania strán v odvolacom konaní do spisu doručené neboli.

30. Z podnetu odvolacieho súdu Okresný súd Galanta vydal vo veci opravné uznesenie, ktorým v zmysle
§ 224 CSP opravil písomné vyhotovenie rozsudku Okresného súdu Galanta zo dňa 25.4.2017, č.k.
8C/33/2009-532 v odôvodnení tak, že odsek 35. odôvodnenia má správne znieť:
- sa vypúšťa : „V zmysle §-u 517 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas
nesplní, je v omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od

dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis. Vykonávacím
predpisom je nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z.z. kde sa hovorí, že výška úroku z omeškania je
dvojnásobok úrokovej sadzby stanovenej Národnou bankou Slovenska. V čase vzniku omeškania bola
úroková sadzba NBS vo výške 4,25% a dvojnásobok teda činí 8,5%. Žalobkyňa listom zo dňa 27.2.2008

vyzvala predávajúcich na zaplatenie škody a to v lehote 10 dní. Na základe toho si žalobkyňa uplatňuje
a súd jej priznal úrok z omeškania od 11.3.2008. “
a vkladá sa : „Súd nepriznal žalobkyni úroky z omeškania, nakoľko primeraná zľava z dojednanej kúpnej
ceny bola zistená až znaleckým posudkom č. 02/2016 vypracovaným znalcom Ing. Miloša Kasalu (č.l.
504 spisu).“

V ostatných častiach ostáva rozhodnutie nezmenené.

31. Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 34 zák. č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku
- ďalej CSP), po zistení, že odvolania boli podané včas (§ 362 ods. 1 CSP), oprávnenými subjektmi
- stranami, v ktorých neprospech bolo rozhodnutie v nimi napadnutých častiach vydané (§ 359 CSP),

proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie, proti ktorému zákon odvolanie pripúšťa (§ 355 ods. 1 CSP), po
skonštatovaní, že podané odvolania majú zákonné náležitosti (§ 127 a § 363 CSP) a že odvolatelia
použili zákonom prípustné odvolacie dôvody (§ 365 ods. 1 písm. b), d), f) a h) CSP), preskúmal
napadnuté rozhodnutie v medziach daných rozsahom (§ 379 CSP) a dôvodmi odvolania (§ 380 ods. 1
CSP), s prihliadnutím ex offo na prípadné vady týkajúce sa procesných podmienok, ktoré ale nezistil (§

380 ods. 2 CSP), súc pritom viazaný skutkovým stavom ako ho zistil súd prvej inštancie bez potreby
zopakovať alebo doplniť dokazovanie (§ 383 CSP), postupom bez nariadenia odvolacieho pojednávania
(§ 385 ods. 1 CSP a contrario), keď miesto a čas verejného vyhlásenia rozsudku bolo oznámené na
úradnej tabuli a na webovej stránke súdu minimálne 5 dní pred jeho vyhlásením (§ 219 ods. 3 CSP),
po preskúmaní zákonnosti a vecnej správnosti rozhodnutia a jemu predchádzajúceho konania dospel k

záveru, že odvolaniu ani jedného z odvolateľov nie je možné priznať úspech, keďže napadnutý rozsudok
súdu prvej inštancie je dotknutých výrokoch vecne správny, v dôsledku čoho boli splnené podmienky
pre jeho potvrdenie (§ 387 CSP).

32. Predmetom prieskumu odvolacieho súdu, vymedzeným odvolateľmi uplatneným rozsahom a

dôvodmi odvolaní, bolo preskúmať správnosť skutkových a právnych úsudkov súdu prvej inštancie
vedúcich k záveru, že žalobe je dôvodné čiastočne vyhovieť a vo zvyšku žalobu zamietnuť a následne
tiežonáhradetrovkonania.VočivýrokuIII.preskúmavanéhorozsudku,ktorýmbolokonanieovzájomnej
žalobe žalovanej 1 zastavené v dôsledku späťvzatia, ani jedna zo strán odvolanie nepodala, nadobudoltak právoplatnosť a nepodliehal prieskumu odvolacieho súdu. Žiada sa dodať, že žalobkyňa v podanom
odvolaní uplatnenými odvolacími námietkami nenapadla tú časť rozsudku, ktorou bola zamietnutá jej
žaloba i v časti príslušenstva - úrokov z omeškania, ani sa ich priznania uplatneným odvolacím petitom

nedomáhala. Zamietnutie v tejto časti žaloby bolo preto potrebné považovať za právoplatné.

33.Keďženastranežalovanýchišloosamostatnéprocesnéspoločenstvovzmysle§76CSP,vdôsledku
nepodania odvolania žalovanými 1 a 2, rozsudok súdu prvej inštancie vo vzťahu k nim nadobudol
právoplatnosť. Žalovaní solidárni dlžníci, sú totiž zásadne samostatnými (§ 76 CSP) a nie nerozlučnými

spoločníkmi (§ 77 CSP) v konaní. Právny základ záväzku každého z nich a prípadné námietky proti
nemu môžu byť u každého spoločníka posúdené nezávisle. Samotná povaha solidarity sa vyznačuje
mnohosťou právnych vzťahov spätých iba totožnosťou plnenia či predmetu plnenia. Solidárny záväzok
sa ale nemusí vyznačovať totožným obsahom, rôznosť práv a povinností k tomu istému plneniu je
prípustná. Ak teda ide o samostatné záväzky, ktoré nemusia byť ani obsahovo totožné, potom už táto
skutočnosť vylučuje, že by mohlo ísť medzi solidárnymi dlžníkmi o také spoločné práva, aby sa rozsudok

musel vzťahovať na všetkých. Rozsudok sa nemusí vzťahovať na všetkých žalovaných solidárnych
dlžníkov a o nerozlučné spoločenstvo nepôjde tiež preto, že veriteľ si môže zvoliť, či bude o celé plnenie
žalovať od všetkých alebo len od niektorých spoludlžníkov. Podľa hmotného práva je len na úvahe
veriteľa, či bude celé plnenie alebo jeho časť žiadať len od niektorých alebo od všetkých solidárnych
dlžníkov, preto pasívne vecne legitimovaný je ktorýkoľvek solidárny dlžník sám osebe. Už z toho,

že o založení procesného spoločenstva medzi solidárnymi dlžníkmi rozhoduje iba vôľa veriteľa (tzv.
dobrovoľné spoločenstvo), vyplýva záver o samostatnosti spoločníkov. Okrem toho, aj keby boli žalovaní
všetci solidárni dlžníci, nemusí sa rozsudok vzťahovať na všetkých, lebo každému z nich prislúchajú
jeho osobné námietky, ktoré budú posudzované iba vo vzťahu k nemu samému. Výsledok sporu tak
môže vyznieť inak pre solidárneho dlžníka, ktorý vzniesol námietku premlčania svojho dlhu, než pre

jeho spoludlžníka, ktorý tak neurobil. Rôznosť rozsudku môže byť dôsledkom aj napr. odpustenia dlhu
voči jednému zo spoločníkov, ktoré nemá vplyv na povinnosť ostatných alebo nemožnosťou plnenia
na strane jedného z nich, pričom aj splatnosť záväzkov jednotlivých solidárnych dlžníkov nemusí byť
totožná a záväzok každého z nich sa premlčí zvlášť (viď rozhodnutia NS SR sp. zn. 4Cdo/203/2005,
6Cdo/544/2015).

34. S poukazom na vyššie uvedené tak predmetný rozsudok vo vzťahu k žalovaným 1 a 2, ktorí nepodali
odvolanie, nadobudol právoplatnosť a odvolaciemu prieskumu podliehal rozsudok vo vyhovujúcej časti
iba vo vzťahu k žalovanej 3, ktorá sa proti nej odvolala.

35. Pretože odvolací súd preberá súdom prvej inštancie zistený skutkový stav, pokiaľ ide o skutočnosti
právne rozhodné pre posúdenie žalobcom uplatneného nároku, a pretože v celom rozsahu zdieľa
jeho právne závery vo veci, pričom sa stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, s
poukazom na ust. § 387 ods. 2 CSP odvolací súd konštatuje správnosť jeho dôvodov a odkazuje
na správne a presvedčivé odôvodnenie písomného vyhotovenia preskúmavaného rozsudku. Odvolací

súd nenachádza dôvod, pre ktorý by sa mal od skutkových alebo právnych záverov súdu prvej
inštancie odchýliť, a nemôže preto dať za pravdu odvolateľom. Na zdôraznenie správnosti rozhodnutia
k uplatnenej odvolacej argumentácii dopĺňa iba nasledovné:

A. K odvolaniu žalobkyne

36. Žalobkyňa v podanom odvolaní v podstate namietala výšku sumy - istiny, ktorá jej bola napadnutým
rozsudkom priznaná vo výške 1.759,27 Eur vychádzajúcej zo znaleckého posudku Ing. Miloša Kasalu
a domáhala sa priznania zľavy z titulu vád predmetnej nehnuteľnosti vo výške 325.377,- Sk (10.800,54
Eur) poukazujúc pritom na závery v znaleckom posudku Ing. Bielického.

37. Prioritne je potrebné zdôrazniť, že znalecký posudok Ing. Jána Bielického č. 79/07 zo dňa 7.12.2007
bol vypracovaný ako súkromný znalecký posudok na žiadosť žalobkyne a jej manžela, ktorý mal za
účinnosti OSP povahu iba listinného dôkazu, čo sa v priebehu konania ani nezmenilo, keďže rozsudok
neobsahoval doložku o tom, že znalec si je vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého

posudku v zmysle § 209 ods. 2 CSP. Záverom posudku bolo, že krov stavby nie je vyhotovený podľa
projektu, je v havarijnom technickom stave a náklady na jeho rekonštrukciu sú 325.377,- Sk, ktorá
suma je predmetom žaloby. Znalec skonštatoval najmä, že stavba nemá podľa projektu vyhotovené
železobetónové vence, nadmurovka je oproti projektu vyššia asi o 500 mm, krokvy nie sú do pomúrnicekotvené na prenos vodorovných síl, polovica krokiev je výrazne skrútených, styk krokiev a hambálka je
zlý, hambálky sa pozdĺžne trhajú, trhliny od vodorovných síl sú už aj v murive.

38. Z dôvodu nesúhlasu žalovaných s predmetným posudkom súd prvej inštancie pribral do konania
znalca Ing. Miloša Kasalu, ktorý podal znalecký posudok č. 02/2016 z októbra 2016. Znalec z
fotodokumentácie vyvodil, že čo sa týka krovu nie sú žiadne skryté vady, preukázaná je nekvalita dreva
a stykov jednotlivých prvkov. Avšak hneď za tým uviedol, že bez odborných skúseností z odboru
stavebníctva sú vady ťažko rozpoznateľné. Podľa tohto znalca predchádzajúci znalec RSDr. Bohuslav

Elíz mal rozoznať predmetné vady strešnej konštrukcie a mal tieto vady v predmetnom znaleckom
posudku uviesť ako vady ovplyvňujúce technickú hodnotu nehnuteľnosti, pričom pri krove mal uplatniť
minimálnu zrážku aspoň 50%, aj upozorniť na prípadné riziká, aj na absenciu impregnácie krovu.
Na otázku, v akom rozsahu ovplyvnili vady strešnej konštrukcie domu všeobecnú hodnotu domu ku
dňu uzatvorenia zámernej zmluvy a aké je finančné ohodnotenie predmetných vád, t.j. aká je suma
o ktorú sa pri existencii daných vád znížila všeobecná hodnota predmetného domu, k uvedenému

dátumu, znalec uviedol, že by sa jednalo o sumu zaokrúhlene 53.000,- Sk. Obdobne by sa znížila
rozostavanosť oproti znaleckému posudku RSDr. Elíza zo 39,7794% na 47,7070% , pričom rozdiel
predstavuje mínus 53.000,- Sk. Znalec tiež uviedol, že keďže technická hodnota jestvujúceho krovu by
bola v prípade jeho bezchybnosti maximálne 120.000,- Sk a v ocenení nevystupuje krytina, pokladá
cenu 53.000,- a 60.000,- Sk za dostatočnú z titulu nákladov na rekonštrukciu. Znalec by pritom riešil

nedostatky krovu jeho spevnením, náhradou nekvalitných prvkov a impregnáciou a cenu 53.000,- a
60.000,- Sk považuje za dostatočnú. V tejto súvislosti sa žiada zdôrazniť, že znalec Ing. Ján Bielický vo
svojom znaleckom posudku do nákladov na rekonštrukciu, okrem iného započítal aj zastrešenie krytinou
„Tondach“ a práce s tým súvisiace v celkovej sume 150.799,85 Sk, hoci bolo nesporné a vyplýva to aj
z priloženej fotodokumentácie, že v čase prevodu predmetný dom na krove nemal položenú strešnú

krytinu. Ocenenie nákladov na predmetnú rekonštrukciu krovu, preto už len z tohto dôvodu nemohlo
byť objektívne. Okrem toho súd prvej inštancie v odôvodnení preskúmavaného rozsudku (ods. 31)
správne uviedol, že sporové strany nenamietali zistenia uvedené v znaleckom posudku ing. Kasalu,
ani ho žiadnym spôsobom nespochybňovali, nežiadali nariadiť kontrolné znalecké dokazovanie a na
pojednávaní sa vyjadrili, že nemajú návrhy na ďalšie dokazovanie.

39. Odvolací súd zhodne s prvoinštančným, vzhľadom na vyššie uvedené, dospel k záveru, že pri
určovaní výšky zľavy z titulu vady zamenenej nehnuteľnosti bolo dôvodným postupovať podľa záverov
znalca Ing. Kasalu v jeho znaleckom posudku, ktorého záverom bolo, že predmetné vady znížili
všeobecnú hodnotu predmetného domu ku dňu prevodu o sumu cca - 53.000,- Sk, čo predstavuje

súdomprvejinštancieustálenúsumu1.759,27Eur.Neobstojítedažalobkyňouuplatnenýodvolacídôvod
podľa § 365 ods. 1 písm. f) CSP, že by súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov v
uvedenom smere k nesprávnym skutkovým zisteniam.

B. K odvolaniu žalovanej 3.

40. Ako prvé žalovaná 3 namieta, že žalobkyňa svojimi podaniami vytkla vady len všeobecne tak, že
krov nie je vyhotovený podľa projektu a je v havarijnom technickom stave, pričom absentuje vytknutie
konkrétnych vád veci a v konaní nebol potvrdený havarijný stav krovu ani to, že nebol vyhotovený podľa
projektu a žalobkyňa tak v konaní neuniesla dôkazné bremeno.

41. Z obsahu spisu vyplýva, že žalobkyňa listom zo dňa 27.2.2008 vyzvala predávajúcich na náhradu
škody v lehote 10 dní. Uviedla, že po nadobudnutí vlastníckeho práva k predmetným nehnuteľnostiam
zistila, že na stavbe sú závažné vady týkajúce sa statiky krovu a strechy a odkázala na závery znalca
Ing. Bielického, že krov stavby (jeho konštrukcia, kotvenie a vence) nie je vyhotovený podľa projektu a

je v havarijnom technickom stave.

42. V žalobe obdobne uviedla, že po nadobudnutí vlastníckeho práva k predmetným nehnuteľnostiam
zistila, že na stavbe sú závažné vady týkajúce sa statiky krovu a strechy, preto si nechala vypracovať
znalecký posudok a poukázala na závery znalca Ing. Bielického, že krov stavby (jeho konštrukcia,

kotvenie a vence) nie je vyhotovený podľa projektu a je v havarijnom technickom stave.

43. Z uvedeného je zrejmé, že žalobkyňa žalovaným vytkla vady týkajúce sa krovu a strechy
predmetného rodinného domu, ktoré vady sa v priebehu súdneho konania aj preukázali. Je pravdou,že kupujúci musí v zmysle § 599 OZ vytknúť vadu predávajúcemu dostatočne určitým spôsobom, a
preto by nestačilo len všeobecné oznámenie, že kúpená vec má vady, ale treba, aby výslovne uviedol,
aké konkrétne vady vytýka. Táto podmienka podľa názoru odvolacieho súdu v danom prípade bola

splnená, keďže žalobcovia vytkli žalovaným vady krovu a strechy predmetného rodinného domu, ktoré
sa aj jednoznačne preukázali. Nebolo pritom nevyhnutné, aby tieto vady boli špecifikované ešte bližšie
a detailnejšie, i vzhľadom na to, pre ich posúdenie podľa ďalej uvedeného, boli nevyhnutné odborné
znalosti. Odvolací súd je preto toho názoru, že žalobcovia vytkli vady predanej nehnuteľnosti žalovaným
dostatočne určitým spôsobom v súlade s ust. § 599 OZ.

44. Žalovanou 3 bolo agrumentované aj tým, že v danom prípade sa nejednalo o skryté vady, keďže
nedostatky boli evidentné na prvý pohľad a to už pri uzatváraní predmetnej zámennej zmluvy. Súd prvej
inštancie správne z ods. 32 odôvodnenia preskúmavaného rozsudku uviedol, že pri úvahe, či ide o
skrytú alebo zjavnú vadu je potrebné vychádzať z toho, že za zjavné vady je možné považovať iba také,
ktoré boli zistiteľné pri prevzatí veci a pri zachovaní priemernej obvyklej opatrnosti osoby bez osobitných

odborných znalostí. Za zjavné vady je možné označiť iba vady, ktoré je možné zmyslami spozorovať
pri bežnej ohliadke veci pri zachovaní obvyklej opatrnosti. Za zjavnú vadu sa preto nepovažuje vada,
ktorú je možné zistiť iba za danosti určitej miery odborných alebo iných ako bežných znalostí, pričom
iné ako zjavné vady je treba považovať za skryté. Pokiaľ žalovaná 3 v tejto súvislosti odkazuje na
posudok znalca Ing. Kasalu, je potrebné zdôrazniť, že znalec síce na otázku 6. zodpovedal, že čo sa týka

fotodokumentácie a krovu nie sú žiadne skryté vady, avšak zároveň na nasledujúcu otázku 7. odpovedal,
že vady strešnej konštrukcie domu neboli rozpoznateľné osobou bez odborných skúseností z odboru
stavebníctva, a že bez odborných skúseností z odboru stavebníctva sú vady ťažko rozpoznateľné. Z
kontextu týchto dvoch odpovedí je zrejmé, že znalec pod pojmom skryté vady pri 6. otázke rozumel také,
ktorésúskrytépriamemusenzorickémuzmyslovémupozorovaniu,tedaženiesúnapohľadviditeľné,ale

skryté pohľadu, čo nezodpovedá právnej definícii skrytej vady popísanej vyššie. V odpovedi na otázku č.
7 už ale jednoznačne uviedol, že vady neboli rozpoznateľné osobou bez odborných skúseností z odboru
stavebníctva, čo je rozhodujúce. Na dôvažok treba zdôrazniť, ako to správne uvádza prvoinštančný súd
(ods. 33 odôvodnenia), či sa jedná o zjavné alebo skryté vady je otázkou právnou, ktorú rieši súd, a
ktorú v zmysle § 207 ods. 2 CSP nemôže zodpovedať znalec. Keďže priamo zo znaleckého posudku

znalca Ing. Kasalu vyplýva, že predmetné vady krovu neboli zistiteľné resp. boli ťažko rozoznateľné pre
osobu, bez odborných skúseností v oblasti stavebníctva, akými boli i zmluvné strany, súd prvej inštancie
správne uzavrel, že sa jednalo o skryté vady. Je samozrejmé, že predmetné vady boli skrytými vadami
tak pre predávajúcich ako aj kupujúcich (v oblasti stavebníctva laikov), a preto predávajúci žalovaní
resp. ich predchodca nemohli kupujúcich na ne upozorniť v zmysle § 596 OZ, keďže o nich zrejme

nevedeli. Zodpovednosť za vady veci v zmysle § 597 Občianskeho zákonníka je ale koncipovaná ako
zodpovednosť objektívna, ktorá je daná bez ohľadu na to, či predávajúci o vadách vecí vedel, alebo
nevedel. Nevedomosť predávajúceho o vade veci teda nemá vplyv na nárok kupujúceho na zľavu z
dojednanej ceny.

45. V ďalšej časti odvolania žalovaná 3 namietala, že stav krovu domu nebol u manželov O., ktorým
bola nehnuteľnosť následne žalobkyňou predaná, faktorom, ktorý by ovplyvnil ich rozhodnutie kúpy
dotknutej nehnuteľnosti, ani kúpnu cenu, keďže nehnuteľnosť hodlali prestavať na jednopodlažný
bungalov, z čoho vyvodila, že žalobkyni žiadna škoda nevznikla. V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť,
že nárok žalobkyne uplatnený žalobou bol súdom prvej inštancie správne kvalifikovaný ako nárok zo

zodpovednosti za vady predanej veci v zmysle § 597 OZ a nie ako náhrada škody, v dôsledku čoho je
irelevantné, akým spôsobom a za akých okolností sa ďalej s predmetom kúpy nakladalo. Výška kúpnej
ceny pri následnom prevode dotknutej nehnuteľnosti nemá žiaden vplyv na nárok zo zodpovednosti za
vady danej veci v zmysle § 597 OZ.

46. Zhrnúc vyššie uvedené pod bodom B odvolací súd uzatvára, že žiaden žalovanou 3 uplatnených
odvolacích dôvodov nebol naplnený, jej odvolanie preto považoval za nedôvodné.

47. Ďalšie odvolacie argumenty odvolací súd považoval pre rozhodnutie vo veci samej už za
nerozhodné, bez potreby sa nimi osobitne vysporiadavať. I podľa už konštantnej judikatúry súd nemusí

dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkmi/stranami konania, ale len na tie, ktoré majú pre
vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho,
aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi/stranami konania. Odôvodnenie
rozhodnutia tak nemusí dať odpoveď na každú jednu poznámku, či pripomienku účastníka/stranykonania, ktorú nastolil. Je však nevyhnutné, aby bolo reagované na podstatné a relevantné argumenty
účastníkov/strán konania (porovnaj napríklad rozhodnutia Ústavného súdu SR sp. zn. II.ÚS 251/04,
III.ÚS 209/04, II.ÚS 200/09 a podobne). Odôvodnenie súdneho rozhodnutia v opravnom konaní nemusí

dať odpoveď na každú otázku alebo argument v opravnom prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú
rozhodujúcivýznamprerozhodnutieoodvolaníalebosúnevyhnutnénadoplneniedôvodovrozhodnutia,
ktoré sa preskúmava (II. ÚS 78/05). Preto na ostatnú odvolaciu argumentáciu odvolateľov zaoberajúcu
sa ďalšími okolnosťami prejednávanej veci, vzhľadom na uvedené závery už irelevantnú a nespôsobilú
ovplyvniť rozhodnutie, i s poukazom na princíp hospodárnosti konania (čl. 17 OSP), odvolací súd

nepovažoval za potrebné reagovať špecifickou odpoveďou.

48. S poukazom na vyššie uvedenú argumentáciu, po vyčerpaní relevantných odvolacích argumentov
uplatnených odvolateľmi, odvolací súd potom rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutom rozsahu
vyhovujúceho výroku I. vo vzťahu k žalovanej 3, v zamietajúcom výroku II. a vo vecne správnom výroku
IV. o náhrade trov konania, ako vo výrokoch vecne správny s použitím ust. § 387 ods. 1 a 2 CSP potvrdil.

49. V zmysle § 396 ods. 1 CSP ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú
aj na odvolacie konanie. Podľa ods. 2 ak odvolací súd zmení rozhodnutie, rozhodne aj o nároku na
náhradu trov konania na súde prvej inštancie.

50. V zmysle § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci, ods. 2 ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí,
prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

51. V zmysle § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v

rozhodnutí, ktorým sa konanie končí, podľa ods. 2 o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej
inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá
súdny úradník.

52. V tomto odvolacom konaní boli neúspešní tak žalobkyňa vo vzťahu k žalovaným 1, 2 a 3 ako aj

žalovaná 3 vo vzťahu k žalobkyni. Žalobkyňa a žalovaná 3 teda boli navzájom voči sebe úspešní aj
neúspešní v rovnakom rozsahu, preto odvolací súd považoval za dôvodné s použitím § 255 ods. 1 CSP
vysloviť, že žiadna z týchto strán nemá vo vzájomnom vzťahu nárok na náhradu trov konania. Inak tomu
bolo pri posudzovaní úspešnosti žalovaných 1 a 2, ktorí odvolanie nepodali a vo vzťahu k žalobkyni boli
úspešní a žalobkyňa vo vzťahu k nim bola v odvolaní neúspešná. Žalovaným 1 a 2 bolo preto dôvodným

priznať nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalobkyni. Odvolací súd preto žalovaným 1
a 2 priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalobkyni v plnom rozsahu 100%, pričom
o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie skončí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

53. Senát krajského súdu toto rozhodnutie prijal pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).
Dovolanie je podľa § 421 CSP prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo
zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia

právnej otázky,a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).
Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,

b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvom pohľadávky a výška príslušenstva v čase
začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 CSP).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP).
Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné
spoločenstvo podľa § 77 (§ 425 CSP).
Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§

426 CSP).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1
CSP).

Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde (§ 427 ods. 2 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1).
Povinnosť podľa ods. 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské

právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa

(§ 429 ods. 2 CSP).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto
ustanovení (§ 431 ods. 1 CSP).

Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 ods. 2 CSP).
Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci (§ 432 ods. 1 CSP).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne,
a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 ods. 2 CSP).

Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 CSP).
Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 CSP).
V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany
okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435 CSP).