Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 22. marec 2018

Súd: Okresný súd Galanta
Spisová značka: 8C/338/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2314220164
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 03. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mário Karaffa

ECLI: ECLI:SK:OSGA:2018:2314220164.16

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd v Galante v konaní vedenom pred sudcom JUDr. Máriom KARAFFOM v právnej veci

žalobcu: KALDOREAL, s.r.o., IČO: 46 403 086, so sídlom v Trnave, Pekárska 160/14, zastúpený
advokátkou: Mgr. Marianna Paulíková, IČO: 42 129 125,so sídlom v Bratislave, Karloveské rameno 8/A,
proti žalovanému: Š. V., I.. XX.XX.XXXX, Z. Q., Š. M. XXXX/XX, o zaplatenie 3000 euro s príslušenstvom
takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovaný má voči žalobcovi právo na náhradu trov konania vo výške 100%, ktoré

budú vyčíslené osobitným uznesením súdom prvej inštancie.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca svojou žalobou došlou na súd 18.8.2014 prostredníctvom svojho právneho zástupcu žiadal,
aby súd zaviazal žalovaného na zaplatenie 3000 euro spolu s 5,25 % ročným úrokom z omeškania
a k náhrade trov konania vzhľadom na to, že medzi sporovými stranami bola uzavretá dňa 11.2.2014
zmluva na sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti s výhradnou exkluzivitou v zmysle ktorej žalovaný
si u žalobcu objednal odplatné sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti vedených Okresným úradom
Senec - katastrálnym odborom zapísaných na liste vlastníctva Č.. XXXX pre katastrálne územie Senec
parcela registra „C” parcela Č.. XXX o výmere 206 m2, parcela registra „C” parcela číslo XXX o výmere

XXX W.X a stavba rodinný dom súpisné Č. XXX postavený na parcele registra „C” parcela Č.. XXX za
kúpnu cenu 73 500 euro, pričom z toho sprostredkovateľská odmena - provízia bola zmluvnými stranami
dohodnutá na sumu 2000 euro. Žalobca našiel záujemcu o kúpu nehnuteľnosti a bola s nimi uzavretá
zmluvu o zložení blokovacieho depozitu pričom záujemcovia zložili do depozitu 2000 euro. Následne
bol žalovaný vyzvaný žalobcom k uzavretiu kúpnej zmluvy, pričom žalovaný kúpu zmluvu nepodpísal
a žiadal od záujemcov, aby mu finančné prostriedky za kúpu nehnuteľnosti zložili v hotovosti a on im
následne nehnuteľnosť daruje. Keďže nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy so záujemcami, čo bolo

zapríčinené žalovaným, ktorý následne previedol nehnuteľnosť na tretiu osobu tak žalobca si v zmysle
bodu 6.3 sprostredkovateľskej zmluvy uplatňuje od žalovaného zmluvnú pokutu vo výške 3000 euro.

Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť s poukazom na to, že on je spoluvlastníkom nehnuteľnosti v 1/5-
ine a nemôže sám predávať nehnuteľnosť aj za ostatných spoluvlastníkov a okrem toho na podiele,
ktorý má on vo vlastníctve viazli ťarchy. Okrem toho žalovaný uviedol, že potenciálny kupujúci nemali
peniaze na vyplatenie tiarch. Právna zástupkyňa žalovaného, ktorá ho zastupovala v určitom štádiu

konania uviedla, že ustanovenia zmluvy o sprostredkovaní predaja nerešpektujú predkupné právo
ostatných spoluvlastníkov, ktorí majú zo zákona predkupné právo. Ďalej namietala rozpor s dobrými
mravmi, nakoľko ten kto mieni ponúknuť na predaj svoj spoluvlastnícky podiel tretej osobe, ktorá je
tiež podielovým spoluvlastníkom je nútený pod sankciou zmluvnej pokuty podpísať zmluvu o predajisvojho podielu s inou osobou a takto obísť ostatných spoluvlastníkov. Bola namietaná určitosť a
zrozumiteľnosť kúpnej zmluvy, ktorú mal žalovaný podpísať a kde ako kupujúci vystupovali manželia
I.. Boli namietané body 2.2.1; 2.2.2; 2.2.4; nakoľko v týchto bodoch neboli uvedené sumy aké sa majú

vyplatiť. Žalovaná strana poukázala na to, že žalovaný bol ku dňu 31.3.2014 zaviazaný nenakladať so
svojim podielom nakoľko viazli na jeho podiele záložné práva v prospech viacerých záložných veriteľov
a podľa exekučných príkazov mal žalovaný zákaz nakladať s nehnuteľnosťami. Žalovaná strana žiadala,
aby súd zmluvu o sprostredkovaní predaja posudzoval z hľadiska spotrebiteľskej zmluvy a aby spôsob
uplatnenia a hlavne výšku zmluvnej pokuty považoval za neprijateľnú zmluvnú podmienku. Žalovanou

stranou bolo konštatované, že aj ostatní podieloví spoluvlastníci mali uzatvorenú zmluvu s realitnou
kanceláriou a títo sankcionovaní neboli.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom sporových strán, listom vlastníctva Č.. XXXX pre
katastrálne územie Senec, výpisom z obchodného registra žalobcu, objednávkou (zmluvou) o
sprostredkovaní predaja uzatvorenou medzi sporovými stranami, dohodou o zložení blokovacieho

depozitu, zmluvou medzi žalobcom a súrodencami žalovaného o sprostredkovaní predaja, prehlásením
žalovaného zo dňa 10.1.2014, spisom Okresného úradu Senec - katastrálny odbor č. V- 4491/14,
zmluvou medzi žalovaným a záujemcami o kúpu - I., ktorá nebola podpísaná, výsluchom svedkov: N., Š.,
V. I., X. I. ako aj ostatným na vec sa vzťahujúcim spisovým materiálom a zistil tento skutkový stav veci.

Ako to vyplýva z výpisu z listu vlastníctva Č.. XXXX pre katastrálne územie Senec žalovaný je
podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti parcela registra „C” č. 537 zastavané plochy a nádvoria o
výmere 206 m2, parcela registra „H. číslo 538 záhrady o výmere 281m2 a rodinného domu súpisné číslo
XXX postaveného na parcele registra „C” č. XXX v 1/5-ine. Súrodenci žalovaného F. L.Á., B. V., F. R.,
E. N. sú podielovými spoluvlastníkmi vyššie uvedenej nehnuteľnosti každý v 1/5-ine.

Na č.l. 253 spisu je potvrdenie, kde žalovaný potvrdzuje, že súhlasí s predajom rodinného domu v Senci
súp. č. XXX. Nehnuteľnosť sa predáva za kúpnu cenu 73.500 euro. Realitnej kancelárii KALDOREAL,
s.r.o. bude uhradená provízia vo výške 2.000 euro za sprostredkovanie predaja a zvyšná suma vo výške
71.500 euro bude uhradená majiteľom rodinného domu.

Dňa 11.2.2014 bola medzi sporovými stranami uzavretá zmluva na sprostredkovanie predaja
nehnuteľnosti s výhradnou exkluzivitou. V úvodných ustanoveniach zmluvy sa uvádza, že objednávateľ
Š. V. je podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti parcela registra „C” Č.. XXX, XXX a stavby rodinného
domu Č.. XXX postaveného na parcele registra „C” Č.. XXX v1/5-ine, ktoré nehnuteľnosti sa nachádzajú

v katastrálnom území Senec a sú vedené správou katastra Senec na liste vlastníctva Č.. XXXX. Podľa
článkuIIIbod3.1kúpnacenapožadovanáobjednávateľomzaprevodvlastníckehoprávaknehnuteľnosti
je 71 500 euro. Provízia sprostredkovateľa je stanovená dohodou zmluvných strán na sumu 2000 euro.
Celková kúpna cena vrátane provízie sprostredkovateľa je 73 500 euro. Ďalej sa v zmluve uvádza, že
výška celkovej kúpnej ceny môže byť zmenená na základe dohody medzi objednávateľom a treťou

osobou - kupujúcim bez toho, aby sa zmenila výška provízie pre sprostredkovateľa. V článku IV sú
uvedenéťarchy,ktorésaviažuknehnuteľnosti.Zmluvabolauzatvorenánadobuurčitúatodo30.9.2014.
Čo sa týka exkluzivity podľa článku VI zmluvy objednávateľ sa zaviazal, že počas trvania zmluvy
nedá nehnuteľnosť do ponuky tretej osobe a tiež objednávateľ prehlásil, že po dobu účinnosti zmluvy
neuzatvorí s treťou osobou inú zmluvu týkajúcu sa nehnuteľnosti. Podľa článku VI bod 6.3. zmluvy pre

prípad ak objednávateľ takúto zmluvu uzatvoril alebo nepristúpi k podpisu kúpnej zmluvy najneskôr ku
dňu 31.3.2014 považuje sa táto skutočnosť za hrubé porušenie tejto zmluvy. Za hrubé porušenie zmluvy
vzniksprostredkovateľovinároknazmluvnúpokutuvovýške1,5%zkúpnejcenynehnuteľnostivzmysle
článku III ods. 3.1 minimálne však suma 3000 euro. Zmluvná pokuta je splatná na účet sprostredkovateľa
a to na základe jeho písomnej výzvy v lehote 7 dní od doručenia výzvy.

Dňa 16.1.2014 došlo k uzatvoreniu Dohody o zložení blokovacieho depozitu medzi žalobcom ako
sprostredkovateľom na strane jednej a manželmi Nagyovými ako záujemcami na strane druhej.
Záujemcovia prehlásili, že majú v úmysle uzatvoriť kúpnu zmluvu ktorej predmetom bude prevod
vlastníckehoprávazakúpnucenu73500euro.Akoprejavsvojhoskutočnéhozáujmuzložilizáujemcovia

dňa 16.1.2014 aj sumu 2000 euro ako blokovací depozit.

Žalovaný bol vyzvaný k podpisu kúpnej zmluvy písomne a to doporučenou zásielkou právneho zástupcu
žalobcu zo dňa 14.4.2014, ktorá sa vrátila späť s poznámkou adresát neznámy a s druhou doporučenouzásielkou zo dňa 28.4.2014, ktorá sa vrátila späť s poznámkou - neprevzatá v odbernej lehote. Ako to
vyplýva z kúpnej zmluvy, ktorú vypracoval žalobca a predložil ju žalovanému k podpisu kúpna cena za
predmet prevodu činila 14 700 euro. Čo sa týka vyplatenia kúpnej ceny suma 400 euro bola zaplatená

kupujúcimi z vlastných zdrojov pred uzavretím tejto zmluvy dňa 16.1.2014 v hotovosti do pokladne
sprostredkovateľa. Druhá časť kúpnej ceny vo výške 14 300 euro bude zaplatená kupujúcimi z vlastných
zdrojov v deň podpisu tejto zmluvy takto: v ďalších odsekoch 2.2.1; 2.2.3; 2.2.4; zmluvy sa uvádza
bez určenia sumy, že finančná čiastka sa má previesť na účet exekútora na splnenie dlhu žalovaného.
Iba v bode 2.2.3; je určená suma 7850,97 euro, ktorá má byť vyplatená oprávnenej V. B. na základe

exekučného príkazu súdneho exekútora JUDr. Františka Čarabu v konaní S. XXXX/XXXX. Predávajúci
mal podpisom tejto zmluvy splnomocniť kupujúcich vyplatiť jeho záväzky.

Žalobca uzavrel dňa 15.1.2014 so súrodencami žalovaného a to: F. L., B. V.N., F. R., E.
N. sprostredkovateľskú zmluvu. Týka sa tých istých nehnuteľností kde žalovaný je podielovým
spoluvlastníkom v 1/5-ine. V sprostredkovateľskej zmluve zo dňa 15.1.2014 nie je určené v akom podiele

sú záujemcovia spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, ktorú ponúkajú na predaj. Podľa článku III bod 1 zmluvy
kúpna cena požadovaná objednávateľom za prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je 71 500 euro.
Zmluva bola uzavretá na dobu určitú a to do 31.3.2014. V prípade, že z ktoroukoľvek zmluvnou stranou
nedôjde najmenej 5 dní pred skončením platnosti tejto zmluvy k doručeniu písomného oznámenia druhej
zmluvnej strane, že už nemá záujem na ďalšom predĺžení tejto zmluvy, táto zmluva sa predlžuje vždy o 2

mesiace. K rovnakému predlženiu doby trvania tejto zmluvy dôjde tiež v prípade zloženia blokovacieho
depozitu treťou osobou - kupujúcim. Podľa bodu 6.4. v prípade, ak zo strany objednávateľa dôjde k
hrubémuporušeniuzmluvysprostredkovateľovivznikánároknazmluvnúpokutuvovýške1,5%zkúpnej
ceny nehnuteľnosti minimálne 3000 euro.

AkotovyplývazospisuOkresnéhoúraduSenec-katastrálnyodborčísloO.XXXX/XXžalovanýodpredal
svojim súrodencom svoj podiel na nehnuteľnostiach kúpnou zmluvou zo dňa 17.6.2014. Kúpna cena
činila 15 400 euro. V zmluve bolo uvedené, že kupujúci zaplatia predávajúcemu kúpnu cenu z vlastných
finančných prostriedkov do 3 dní od predloženia vyčíslenia dlžných súm od všetkých exekútorov, ktoré
zabezpečí predávajúci. Kupujúci spoločne a nerozdielne uhradia kúpnu cenu za predávajúceho a

vyrovnajú jeho záväzky, ktoré sú zabezpečené v časti „C” listu vlastníctva. Žalovaný na pojednávaní
uviedol, že W. N. a B. W. išli za exekútormi a vyplatili všetky exekúcie. Potom na účet žalovaného -
predávajúceho vyplatili zostatok kúpnej ceny a to sumu 1089,10 euro.

Štatutárna zástupkyňa žalobcu na pojednávaní uviedla, že žalovaný inzeroval predaj domu niekde v

nákupnomcentreanáslednesananehonakontaktovala.Žalovanýakoajostatnípodielovíspoluvlastníci
boli v kancelárii žalobcu pričom všetci súhlasili s predajom nehnuteľnosti a s každým z nich bola
uzatvorená zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti. Žalovaný chcel o 5000 euro viac ako
ostatní spoluvlastníci a z tejto sumy chcel uspokojiť exekúcie, ktoré boli voči nemu vedené. Zo strany
štatutárnej zástupkyne žalobcu bolo poukázané na to, že zo strany realitnej kancelárie bolo splnené

všetko k čomu sa v zmluve zaviazali. Taktiež poukázala na to, že konaním žalovaného vznikli realitnej
kancelárii náklady, ktoré spočívali v reklamovaní nehnuteľnosti, ktorú chcel žalovaný odpredať ako aj
tým, že spolu s I. boli za ním v nemocnici v Galante.

Svedkyňa X. I. uviedla, že spoločnosť žalobcu na internete reklamovala predaj nehnuteľnosti kde bol

podielovým spoluvlastníkom aj žalovaný. Na vlastné náklady si nechali vyhotoviť znalecký posudok na
nehnuteľnosť. V banke bol problém s úverom nakoľko na podiel žalovaného boli vedené exekúcie. Na
základe toho chceli manželia I. kúpiť podiel žalovaného z vlastných finančných prostriedkov a ostatné
podiely by kúpili na úver. V telefonickom rozhovore žalovaný navrhol, že by podiel na nehnuteľnosti,
ktorý vlastní daroval manželom I. a oni by mu v hotovosti vyplatili finančnú sumu s čím však nesúhlasili.

Následne spoločnosť žalobcu vrátila I. 2000 euro.

Svedok V. I. uviedol, že so žalovaným sa stretol v Galante v nemocnici kde sa dohovárali na predaji
podielu na nehnuteľnosti. Podľa svedka jednanie stroskotalo na tom, že na nehnuteľnosti boli exekúcie.

Svedok W.. W. N. mal splnomocnenie od svojej matky E. N. na predaj jej podielu na nehnuteľnostiach.
Prostredníctvom internetu oslovil spoločnosť žalobcu kde mu bolo oznámené, že ich oslovil aj Š. V..
Najprv sa komunikovalo tak, že nehnuteľnosť sa predá ako celok manželom I. a potom bolo rozhodnuté
tak, že sa predá spoluvlastnícky podiel žalovaného manželom I.. Podieloví spoluvlastníci sa vzdalipredkupného práva. Z peňazí za predaj podielu žalovaného sa zaplatia exekúcie a zvyšok peňazí sa
zaplatí žalovanému. Dôvod prečo I. nekúpili od žalovaného jeho podiel svedok uviesť nevedel. Následne
medzi spoluvlastníkmi došlo k dohode na základe ktorej od žalovaného jeho podiel ostatní spoluvlastníci

odkúpia. Svedok N. uhrádzal dlhy žalovaného výplatou finančných prostriedkov exekútorom a bolo to z
peňazí ostatných spoluvlastníkov. V závere výpovedi svedok uviedol, že žalovaný ústne deklaroval, že
za svoj spoluvlastnícky podiel chce okolo 15 000 euro.

Svedkyňa W. Š. po tom, čo uvidela v Senci v Kauflande na inzertnej tabuli oznam, že sa predáva dom

vyhľadala žalovaného a dom dala do ponuky v realitnej kancelárii žalobcu. Po tom, čo I. prejavili záujem
o kúpu domu žalobca oslovil aj ostatných podielových spoluvlastníkov a bola s nimi spísaná zmluva o
sprostredkovanípredaja.Zmluvusožalovanýmakoajsostatnýmispoluvlastníkmivyhotovovalaataktiež
podpísalaštatutárnazástupkyňažalobcuV.G..Podľavyjadreniasvedkynezmluvasanepodpísalapreto,
lebo žalovaný navrhol, že I. podiel na nehnuteľnosti daruje a oni mu vyplatia v hotovosti kúpnu cenu s
čím nesúhlasili. Podľa svedkyne žalovaný chcel predať svoj spoluvlastnícky podiel za 74 000 alebo 75

000 euro. Svedkyňa ďalej uviedla, že právny vzťah medzi predávajúcimi a kupujúcimi mal prebehnúť
tak, že sa podpíše zmluva a ešte predtým kupujúci splatia exekúcie žalovaného a zostatok kúpnej ceny
bude hradený z úveru. Svedkyňa nemala vedomosť o tom, aké boli zostatky v exekúcii - to mala na
starosti jej kolegyňa, ktorá telefonovala exekútorovi, ktorý jej uviedol zostatok avšak ďalší exekútor to
odmietol. Žalovaný požiadal žalobcu, aby mu pomohli vybaviť exekúciu a žalobca na toho doporučil

advokátku JUDr. Šrotekovú.

Podľa §-u 774 Občianskeho zákonníka, sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje
obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi
poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Podľa §-u 775 Občianskeho zákonníka, sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu
treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa
§ 40a. zmluva musí byť uzavretá písomne. Musí obsahovať najmä predmet predaja, cenu, za ktoré sa
má predmet predať, odmenu obstarávateľa za obstaranie predaja a poplatok pre prípad odstúpenia od
zmluvy pred dohodnutou dobou určenou na predaj veci.

Podľa §-u 544 ods. 1, 2 a 3 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia
zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť,
aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. (2) Zmluvnú pokutu možno
dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.
(3) Ustanovenia o zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti

právnym predpisom (penále).
Podľa §-u 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.
Sprostredkovateľská zmluva je taký typ zmluvy, kde sa sprostredkovateľ zaväzuje záujemcovi obstarať
uzavretie inej zmluvy a záujemca sa za sprostredkovanie uzavretia zmluvy zaväzuje poskytnúť odmenu.

Ide o zmluvný vzťah medzi spotrebiteľom a záujemcom, ktorý je naplnený vtedy, ak sprostredkovateľ
obstaral pre záujemcu možnosť uzavretia zmluvy, záujemca uzavrel s treťou osobou zmluvu, ktorú
obstaral sprostredkovateľ. Podstatnými náležitosťami takejto zmluvy je dohoda zmluvných strán o tom,
uzavretie akej zmluvy má sprostredkovateľ pre záujemcu zabezpečiť a výška odmeny, ktorú záujemca
v prípade obstarania sprostredkovateľovi zaplatí.

Sprostredkovateľskou zmluvou sa záujemca zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi súčinnosť (tým sa
myslí najmä súčinnosť pri obstarávaní podkladov pre ponúkanie nehnuteľností na trhu, pri vlastnom
ponúkaní nehnuteľnosti na predaj - prehliadka nehnuteľnosti). V žiadnom prípade sa však záujemca
vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s vyhľadanou treťou osobou uzavrie zmluvu (v

danom prípade zmluvu kúpnu). Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie zmluvu ( v danom
prípade zmluvu kúpnu). Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom
predmetu kúpy. Pokiaľ teda záujemca s vyhľadanou treťou osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí,
nejde o porušenie povinnosti so sprostredkovateľskej zmluvy. Teda ani nepodpísanie zmluvy nemožno
viazať na povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu. (viď rozsudok KS Hradec Králové sp. zn. 21Co 102/2013

publikovaný tiež v knihe Jaroslav Krajčo - Občiansky zákoník pre prax - vydavateľstvo Eurounion str.
3361)Z potvrdenia vystaveného žalovaným dňa 10.1.2014 vyplýva, že provízia za sprostredkovanie sa týka
celej nehnuteľnosti a činí sumu 2.000 euro. Zo zmluvy o sprostredkovaní, ktorá bola uzavretá medzi
sporovými stranami vyplýva, že provízia za sprostredkovanie podielu žalovaného, ktorý činí 1/5-inu je

2.000 euro. Zo sprostredkovateľskej zmluvy s ostatnými podielovými spoluvlastníkmi ( č.l. 36 a 37 spisu)
vyplýva, že provízia za ich podiely, ktoré sú 4/5-iny je 2.000 euro. Podľa potvrdenia žalovaného zo dňa
10.1.2014 by mala na neho pripadať povinnosť zaplatiť províziu vo výške 400 euro. Podiel žalovaného
je 1/5 t.j. 2000 : 5 = 400. Taktiež ostatní spoluvlastníci by mali zaplatiť každý províziu vo výške 400 euro.
Podľa zmluvy o sprostredkovaní zo dňa 11.2.2014 má však žalovaný za svoj podiel zaplatiť províziu

2.000 euro. Ostatní spoluvlastníci podľa zmluvy zo dňa 15.1.2014 za svoje podiely, ktoré sú 4/5-iny
by mali zaplatiť províziu 2.000 euro. Nie je teda jasné, koľko činí provízia za sprostredkovanie, či je to
suma 2.000 euro alebo 4.000 euro. Nie je zrejmé, či mal žalovaný zaplatiť províziu vo výške 2.000 euro
pri hodnote jeho podielu 14.700 euro, alebo mal zaplatiť províziu vo výške 400 euro pri hodnote jeho
podielu 14.700 euro.

PodľaR14/1999záväzokzdohodyozmluvnejpokutejeakcesorickýmzáväzkomapretojehoexistencia
a dôsledky sa viažu na hlavný záväzok. Ak ku vzniku hlavného záväzku nedôjde, nemôžu zaslať účinky
akcesorického záväzku, ktorý mal zabezpečovať plnenie zmluvnej povinnosti.

Zmluvná pokuta je tu dohodou určená peňažná suma, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi, ak

poruší svoju zmluvnú povinnosť. Zmluvnú pokutu možno dohodnúť pre prípad nesplnenia záväzku
vôbec, alebo pre prípad porušenia akejkoľvek inej zmluvnej povinnosti. Podstatnou náležitosťou dohody
o zmluvnej pokute je určenie výšky pokuty alebo určenie spôsobu jej určenia. Spôsob jej určenia má
byť jednoznačný. Výška pokuty nie je zákonom limitovaná, nemôže byť však v rozpore so zásadou
zakotvenou v § 3 Občianskeho zákonníka.

Podľa zmluvy má byť zmluvná pokuta 1,5% z kúpnej ceny. Keďže zmluva je neurčitá, nie je možné určiť
či kúpna cena je 73.500 euro je vo výške 14.700 euro podľa podielu pripadajúceho na žalovaného.

Podľa rozsudku NS ČR 33Cdo 694/2011 publikovaný v knihe: Jaroslav Krajčo - Občiansky zákonník

pre prax - Eurounion str. 2359, právny záver odvolacieho súdu, podľa ktorého dojednanie účastníkov
o zmluvnej pokute je neplatné, pretože medzi nimi nevznikol (hlavný) záväzok, ktorého plnenie mala
zmluvná pokuta zabezpečovať, zodpovedá judikatúre Najvyššieho súdu (porovnaj rozsudok z 31.5.2004
sp. zn. 33 Odo 330/2002, rozsudok z 28.2.2008 sp. zn. 33 Cdo 744/2006, rozsudok z 10.5.2010 sp. zn.
33 Cdo 5391/2008, rozsudok z 29.11.2011 sp. zn. 33 Cdo 110/2010).

V zmluve uzatvorenej medzi sporovými stranami je jednoznačne uvedené v bode 3.1. kúpna cena
požadovaná objednávateľom za prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je 71 500 eur (slovom
sedemdesiatjedentisícpäťsto eur). Aj bod 3.3. hovorí o kúpnej cene pre Štefana Jenečka. V tomto bode
sa hovorí, že celková kúpna cena vrátane provízie, ktorá je 2000 euro je 73 500 eur. Je nepochybné, že

podľa zmluvy o sprostredkovaní zo dňa 11.2.2014 mal žalovaný obdržať 71 500 euro.

Žalobca predložil žalovanému k podpisu kúpnu zmluvu (č.l. 39 až 46 spisu) datovanú dňom 31.3.2014
kde bolo uvedené, že kúpna cena za predmet prevodu činí 14 700 euro. Kým v zmluve o sprostredkovaní
predaja bola uvedená suma 71 500 euro v predbežnej kúpnej zmluve bola suma 14 700 euro. Tým, že

žalovaný zmluvu nepodpísal neporušil tým žiadnu povinnosť vzhľadom na rozpor medzi kúpnou cenou
podľa zmluvy o sprostredkovaní a so samotnou kúpnou zmluvou.

V samotnej kúpnej zmluve zo dňa 31.3.2014, ktorá bola predložená žalovanému nie sú vyplnené body
2.2.1; 2.2.2; 2.2.4;. Vadou právneho úkonu, ktorá spôsobuje absolútnu neplatnosť právneho úkonu je

neurčitosť právneho úkonu. Za určitý je možné považovať len taký úkon, ktorého obsah nie je vnútorne
rozporný alebo ktorý síce vykazuje znaky vnútornej rozpornosti, ale túto rozpornosť je možné odstrániť
pomocou výkladových pravidiel. Treba zdôrazniť, že pomocou výkladu nie je však možné nahrádzať
prejav, ktorý nebol vyjadrený v samotnom úkone. Na základe toho možno konštatovať absolútnu
neplatnosť právneho úkonu, ktorý bol predložený žalobcom žalovanému k podpisu.

Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne, inak je neplatný. Sankcia
neplatnosti právneho úkonu sa viaže k požiadavkám prejavu vôle, prejav vôle je neurčitý, ak je nejasný
jeho obsah, teda, keď sa konajúcemu nepodarilo obsah vôle jednoznačným spôsobom stanoviť, či užz dôvodu, že tu táto vôľa úplne absentovala alebo preto, že prejavená vôľa nebola určite vyjadrená.
Záver o neurčitosti právneho úkonu predpokladá, že ani jeho výkladom nemožno uspieť k spoľahlivému
poznaniu, čo chcel účastník prejaviť (citované z rozsudku NS ČR sp. zn. 30 Cdo 5388/2008).

Ak ide o právny úkon pre ktorý je pod sankciou neplatnosti stanovená písomná forma musí byť určitosť
daná obsahom listiny, na ktorý je tento prejav vôle zaznamenaný. Nestačí, že účastníkom právneho
vzťahu je jasné čo je predmetom zmluvy ak to nie je zrejmé z jej textu. Určitosť písomného prejavu
vôle je objektívnou kategóriou a taký prejav vôle by nemal vzbudzovať dôvodné pochybnosti o jeho

obsahu ani u osôb, ktoré nie sú účastníkmi daného zmluvného vzťahu. Vôľa účastníka právneho vzťahu
je prejavom určitá, zrozumiteľná, ak je výkladom objektívne pochopiteľná. Výkladom potom nemožno
obsah predmetného právneho úkonu dopĺňať (viď rozsudok NS ČR 26 Cdo 3358/2009).

Právna zástupkyňa žalovaného uviedla, že zmluva o sprostredkovaní predaja nerešpektovala
predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, k tomu je nutné uviesť, že ostatní spoluvlastníci taktiež

uzavreli zmluvu o sprostredkovaní predaja, takže sa nemohla namietať relatívna neplatnosť právneho
úkonu.

Podľa §-u 255 ods. 1,2 Civilného sporového poriadku súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo veci.

Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne
vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

Podľa §-u 262 ods. 1,2 Civilného sporového poriadku o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj
bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

Keďže mal žalovaný v konaní plný úspech súd zaviazal žalobcu, aby mu nahradil 100% trov konania.

O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné podať odvolanie a to v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na
súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje (§ 362 ods. 1 CSP).

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému

rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § § 364 CSP rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania. Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšieprostriedkyprocesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 371 CSP žalobu nemožno v odvolacom konaní meniť.

Podľa § 372 CSP v odvolacom konaní nemožno uplatniť práva voči žalobcovi vzájomnou žalobou.Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení.