Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 13. december 2018

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 10C/25/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8117219321
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 12. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michaela Sedláková

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2018:8117219321.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou JUDr. Michaelou Sedlákovou v spore žalobkyne: Ing. I. E., V.. N., J..

XX.XX.XXXX, bytom H. X, 080 05 Prešov, právne zastúpenej JUDr. Michalom Feciľakom, advokátom
so sídlom Jesenná 8,080 05 Prešov, proti žalovanému: Mesto Prešov, so sídlom Hlavná č. 73, 080 01
Prešov, IČO: 00327646, právne zastúpenému JUDr. Martinom Staroňom, advokátom so sídlom Hlavná
89, 080 01 Prešov, o vydanie bezdôvodného obohatenia, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobkyni sumu vo výške 675,68 eura spolu s úrokom z omeškania
vo výške 5 % ročne zo sumy 675,68 eura od 11.08.2017 do zaplatenia, a to všetko v lehote troch dní
od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. V prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a.

III. Žalobkyňa m á nárok na náhradu trov konania voči žalovanému v rozsahu 100 %, o výške ktorých
bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa svojou žalobou doručenou súdu dňa 10.08.2017 domáhala voči žalovanému zaplatenia
1.281,25 eura s úrokom z omeškania vo výške 5,00 % ročne odo dňa 11.08.2017, a to titulom
bezdôvodného obohatenia.

2. Žalobu odôvodnila tým, že je výlučným vlastníkom parc. KN-E č. XXX/X - orná pôda o výmere
44 m2, zapísanej na LV č. XXXX, k.ú. Solivar a podielovým spoluvlastníkom parc. KN-C č. XXXX/
XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 9 m2, zapísanej na LV č. XXX, k.ú. Solivar, vo veľkosti
spoluvlastníckeho podielu 2/4. Žalobkyňa sa domáha vydania bezdôvodného obohatenia zo strany
žalovaného za užívanie uvedených pozemkov, na ktorých sa nachádza miestna komunikácia a chodník
vo vlastníctve žalovaného, a to za obdobie od 11.08.2015 do 10.08.2017 (vrátane), t.j. 731 dní. Žalovaný

užíva tieto pozemky bez právneho dôvodu, bez toho, aby mal so žalobkyňou uzavretú nájomnú zmluvu,
čím sa žalovaný na úkor žalobkyne bezdôvodne obohacuje.

3. K žalobe ako dôkaz priložila list vlastníctva č. XXXX, kat. úz. Solivar; list vlastníctva č. XXX, kat.
úz. Solivar, geometrický plán č. 49/2010 z 09.09.2010, geometrický plán č. 25/2006 z 08.06.2006,
kópiu z katastrálnej mapy, kat. úz. Solivar, kópiu z katastrálnej mapy, kat. úz. Solivar, rozhodnutie
Okresného úradu Prešov, katastrálny odbor, č. V XXXX/XXXX z 11.08.2015, rozsudok Krajského súdu

v Prešove sp. zn. 11 Co 11/2014, 11 Co 120/2014 z 15.10.2015, znalecký posudok Znaleckého ústavu
Technickej univerzity v Košiciach, Stavebná fakulta, č. 17 zo dňa 25.05.2017, Zjednocujúce stanovisko
občianskoprávneho a obchodnoprávneho kolégia Krajského súdu v Prešove z 10.01.2013, úrokovú
sadzba ECB.4. Žalovaný vo svojom vyjadrení k žalobe uviedol, že spochybňuje základ nároku, ako aj jeho výšku.
Poukázal na to, že sporné pozemky vo vlastníctve žalobkyne neužíva a nie sú splnené podmienky

na vydanie bezdôvodného obohatenia. Namieta výšku uplatneného nároku a pokiaľ súd dospeje k
záveru, že základ nároku je daný, navrhuje nariadiť znalecké dokazovanie na určenie bezdôvodného
obohatenia, pretože spochybňuje znalecký posudok č. 17 Technickej univerzity v Košiciach zo dňa
25.05.2017 predložený žalobkyňou z dôvodu, že porovnávacia metóda a nájomné vzťahy sa týkali
podnikateľských subjektov, pričom žalobkyňa je fyzická osoba - nepodnikateľ.

5. Žalobkyňa v replike uviedla, že sa domáha vydania bezdôvodného obohatenia za užívanie pozemkov,
ktoré neoprávnene užíva výlučne žalovaný. Pokiaľ ide o ňou predložený znalecký posudok, poukázala
na to, že bol vypracovaný v súlade s § 209 CSP jedným z troch znaleckých ústavov SR v odbore
stavebníctvo a súd je povinný pri vykonávaní tohto posudku postupovať tak, ako by išlo o znalecký
posudok súdom ustanoveného znalca. Vo vzťahu k použitiu porovnávacej metódy v znaleckom posudku

č. 17 uviedla, že táto metóda je hodnovernejšia a objektívnejšia ako metóda polohovej diferenciácie,
ktorá nie je v súlade s európskymi ohodnocovacími štandardmi. Poukázala na to, že náhrada za
neoprávnene užívanie pozemku zodpovedá trhovému nájomnému v danom mieste a čase, bez ohľadu
či ide o fyzickú osobu, právnickú osobu alebo Gréckokatolícku cirkev.

6. Žalovaný v duplike poukázal na to, že nie sú splnené zákonné podmienky bezdôvodného obohatenia,
nakoľko nebolo preukázané neoprávnené užívanie parcely KNE p.č. XXX/X, k.ú. Solivar, a parcela
KNE p.č. XXXX/XX, k.ú. Solivar, žalovaným za obdobie od 17.03.2016, ani bezdôvodné obohatenie na
strane žalovaného. Bezdôvodné obohatenie by v prípade užívania predmetných pozemkov žalovaným
subjektom ako vlastníkom chodníka a mestskej komunikácie, ktorá stojí na danom pozemku vo

vlastníctvežalobcu,mohlobyťibazasituácie,akbytietostavbybolineoprávnenoustavboupodľa§135c
Občianskeho zákonníka. O neoprávnenú stavbu by však išlo len vtedy, ak v čase jej výstavby stavebník
podľa predpisov občianskeho práva, nebol oprávnený stavbu postaviť na príslušnom pozemku. V danom
prípade však v tom čase vlastník pozemku (Čs. štát) bol zároveň v čase stavby chodníka a mestskej
komunikácie aj stavebníkom, a teda staval na svojom pozemku, a preto stavba chodníka a mestskej

komunikácie rozhodne nie je neoprávnenou stavbou v zmysle § 135c OZ. Nie je ani možné preto
vysloviť záver o bezdôvodnom obohatení vlastníka chodníka a mestskej komunikácie, teda žalovaného,
ktorá v súčasnosti stojí na pozemku žalobcu, keďže neskôr došlo k zmene vlastníka pozemku. V
súvislosti so zásadou dobrých mravov upriamil žalovaný pozornosť na to, že vlastník chodníka a
predmetnej mestskej komunikácie, teda žalovaný, nie je podnikateľským subjektom a nevlastní mestskú

komunikáciu za účelom dosiahnutia zisku, ale k bezplatnému uspokojovaniu verejnej potreby. Za týchto
okolností požiadavku žalobcu na platenie tržného nájomného za užívanie jeho pozemku je potrebné
považovať v rozpore s dobrými mravmi, priečiacu sa verejnému záujmu. Zároveň uviedol, že sú podľa
jeho názoru splnené podmienky podľa zákona č. 66/2009 Z.z. na vznik zákonného vecného bremena,
ktoré v tomto prípade vzniklo zo zákona dňom účinnosti zákona č. 66/2009 Z.z., ktorý nadobudol

účinnosť dňa 01.07.2009. Pokiaľ žalobca v žalobe zo dňa 10.08.2017 uvádza, že žalovaný nemá so
žalobcom uzavretú žiadnu nájomnú zmluvu, je zrejmé, že v zmysle § 4 ods. 1 citovaného zákona
žalovaný ako vlastník stavby mestskej komunikácie nemal ku dňu účinnosti citovaného zákona, t.j. ku
dňu 01.07.2009 k pozemku pod stavbou zmluvne dohodnuté iné právo, t.j. nájomné právo alebo zmluvne
zriadené vecné bremeno. S poukazom na uvedené dňom 01.07.2009 vzniklo zo zákona v prospech

žalovaného ako vlastníka stavby právo zodpovedajúce vecnému bremenu, a to vo verejnom záujme
k pozemku pod stavbou. Pokiaľ ide o finančnú náhradu za zriadenie vecného bremena, na ktorú by
mal žalobca eventuálne nárok, žalovaný poukazuje na to, že sa jedná o jednorazovú náhradu, pričom
nárok na túto náhradu vznikol vznikom zákonného vecného bremena dňa 01.07.2009. Vzhľadom na
to, že jednorazová náhrada za zriadenie vecného bremena je majetkovým právom, ktoré sa premlčuje

vo všeobecnej trojročnej lehote odo dňa 01.07.2009, vzniesol žalovaný námietku premlčania. Pokiaľ
by bol súd iného právneho názoru ohľadne vzniku zákonného vecného bremena a premlčania a súd
by súhlasil s právnou kvalifikáciou bezdôvodného obohatenia a trhového nájomného, potom žalovaný
spochybňuje znalecký posudok Znaleckého ústavu č. 17 a ním stanovenú výšku VŠH nájomného,
keďže znalecký ústav použil nesprávne porovnávaciu metódu namiesto metódy výpočtu z polohovej

diferenciácie, a navrhuje, aby súd vykonal dokazovanie súdom ustanoveným znalcom. Poukázal aj na
to, že na Okresnom súde Prešov pod sp.zn. 8C/76/2016 sa vedie skutkovo a právne rovnaký súdny spor
týkajúci sa rovnakých pozemkov - parcela KNE p.č. XXX/X, k.ú. Solivar, a parcela KNE p.č. XXXX/XX,
k.ú. Solivar, v ktorom žalovaným je Mesto Prešov. V súdnom konaní sp.zn. 8C/76/2016 bol vypracovanýznalecký posudok č. 103/2017 súdom ustanoveným znalcom Ing. Karolom Jančokom, voči ktorému
žalovaný nemá námietky a s jeho závermi súhlasí. S ohľadom na uvedené navrhol buď žalobu zamietnuť
alebo uložiť žalovanému povinnosť zaplatiť žalobkyni 676,92 eur s 5 % ročným úrokom z omeškania

z uvedenej sumy odo dňa 11.08.2017 do zaplatenia. Ako dôkaz priložil k vyjadreniu znalecký posudok
č. 103/2017.

7. Žalobkyňa vo vyjadrení zo dňa 30.01.2018 poprela, že by pozemky, ktorých užívanie je predmetom
sporu, boli zaťažené vecným bremenom v zmysle zákona č. 66/2009 Z.z., keďže nešlo o stavby

povolené podľa platných právnych predpisov. Poukázala na to, že žalovaný nepredložil žiaden dôkaz o
tom, že stavby chodníka a miestnej komunikácie boli postavené na pozemkoch právnych predchodcov
žalobkyne v súlade s platnými právnymi predpismi, čo by malo za následok vznik vecného bremena
podľa § 4 zákona č. 66/2009 Z.z.. Uviedla, že stavby chodníka a miestnej komunikácie boli uskutočnené
na cudzích pozemkoch žalobkyne, resp. jej právnych predchodcov, bez ich súhlasu, bez toho, že by
s nimi bolo konané ako s účastníkmi stavebného konania a bez toho, že by boli neoprávnené stavby

dodatočne vysporiadané. Jedná sa teda o stavby neoprávnené, a teda logicky aj o stavby, ktoré neboli
povolené podľa platných právnych predpisov. Aj v prípade, ak by súd pripustil úvahu, že sporné pozemky
sú zaťažené zákonným vecným bremenom (čo žalobkyňa odmieta), neobstalo by zamietnutie žaloby
s poukazom na to, že sa jedná o opakujúcu sa náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva. Tvrdenie
znalca Ing. Jančoka uvedené v ním vypracovanom znaleckom posudku považuje za nedôvodné.

8. Žalovaný na pojednávaní zotrval na tvrdení, že v čase povolenia stavby bol vlastníkom pozemku
Československý štát a na preukázanie tohto tvrdenia navrhol pripojiť spis Okresného úradu Prešov,
katastrálny odbor k parcelám, ktoré sú predmetom sporu.

9. Súd vykonal dokazovanie oboznámením s listinnými dôkazmi (LV č. XXXX, LV č. XXX, geometrický
plán č. 49/2010, geometrický plán č. 25/2006, kópia z katastrálnej mapy, rozhodnutie Okresného
úradu Prešov z 11.8.2015, rozsudok Krajského súdu v Prešove sp. zn. 11Co 11/2014, 11Co 120/2014,
zjednocujúce stanovisko Krajského súdu v Prešove z 10.1.2013, úroková sadzba ECB, rozsudok
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Obo 210/2007, znalecký posudok č. 103/2017, rozsudok Krajského

súdu v Prešove sp. zn. 9Co 142/2010, výpis z listu vlastníctva č. 944, výpis listu vlastníctva č. XXXX,
geometrický plán č. 4/2007, rozsudok Okresného súdu v Prešove sp. zn. 28C 300/2006, osvedčenie o
dedičstve č. 26D 2707/2005, pozemkovoknižná vložka č. 219 a č. 10, rozhodnutie Štátneho notárstva
sp. zn. D 1331/83, vyjadrenia strán sporu), ako aj znaleckým posudkom znaleckého ústavu Technickej
univerzity v Košiciach č. 17 zo dňa 25.5.2017, znaleckým posudkom č. 61/2018, ako aj ďalším spisovým

materiálom a zistil tento skutkový stav:

10. Žalobkyňa je od 11.08.2015 výlučným vlastníkom parc. KN-E č. XXX/X - orná pôda o výmere 44 m2,
zapísanej na LV č. XXXX, k.ú. Solivar a podielovým spoluvlastníkom parc. KN-C č. XXXX/XX - zastavané
plochy a nádvoria o výmere 9 m2, zapísanej na LV č. XXX, k.ú. Solivar, vo veľkosti spoluvlastníckeho

podielu 2/4.

11. Parc. č. KN-E č. XXX/X - orná pôda o výmere 44 m2, zapísaná na LV č. XXXX, k.ú. Solivar bola
vytvorená z parc. mpč. XXX/X - orná pôda o výmere 1726 m2, kat. úz. Šváby, ktorá bola zapísaná v pzk.
vl. č. XXX kat. úz. Šváby, na základe GP č. 25/2006 z 08.06.2006.

12. Parcela KN-C č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 9 m2, kat. úz. Solivar, zapísaná
na LV č. XXX, bola vytvorená z parc. KN-C č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 14 m2,
na základe geometrického plánu č. 49/2010 zo dňa 09.09.2010. Parcela č. XXXX/XX bola vytvorená
na základe geometrického plánu č. 3/2003 zo dňa 20.02.2003, overeného Správou katastra Prešov

dňa 11.03.2003 pod č. XXX/XX, z parcely mpč. XXX/X - orná pôda o výmere 265 m2, pôvodné kat.
úz. Šváby, zapísanej na LV č. XXX, kat. úz. Solivar, pričom vlastnícke právo k parc. č. XXXX/XX, vo
veľkosti spoluvlastníckeho podielu v 1/2 v prospech právneho predchodcu žalobcu: S. O., rod. O., J..
XX.XX.XXXX, (ktorá zomrela dňa 20.10.2005), posledne bytom V. XX, Prešov, bolo priznané na základe
rozsudku Okresného súdu Prešov č. k. 11 C 200/04-92 zo dňa 25.05.2005.

13. Na základe rozhodnutia štátneho notárstva v Prešove o dedičstve po poručiteľovi: A. O., ktorý
zomrel dňa 16.09.1983, posledne bytom v Prešove, č. D 1331/83 zo dňa 17.10.1983, parc. mpč. XXX/
X, mpč. XXX/X a mpč. XXX/X nadobudol syn poručiteľa: Z. O., J.. XX.XX.XXXX, bytom Š. XX, Prešov.Na základe dohody dedičov vo forme notárskej zápisnice č. N XXX/XX, Nz XXX/XX zo dňa 21.06.1993,
parc. mpč. XXX/X a mpč. XXX/X nadobudla S. O., J.. XX.XX.XXXX, bytom V. XX, Prešov.

14. Na základe osvedčenia o dedičstve po poručiteľovi: S. O., V.. O., nar. XX.XX.XXXX, ktorá zomrela
dňa 20.10.2005, posledne bytom V. XX, Prešov, č. 26 D 2707/2005, Dnot 316/2005 zo dňa 19.01.2006:
parc. č. XXX/X - orná pôda o výmere 630 m2, v celosti, kat. úz. Solivar, zapísanú na LV č. XXXX a
parc. KN-C č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 14 m2, v podiele 2/4, kat. úz. Solivar,
zapísanú na LV č. XXX, nadobudol syn poručiteľky: F. O., J.. XX.XX.XXXX, bytom K. XX, Prešov.

15. Čo sa týka parc. KN-E č. 189/4 - orná pôda o výmere 44 m2, kat. úz. Solivar, zapísanej na LV č. XXXX
a parc. KN-C č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 9 m2, kat. úz. Solivar, zapísanej na
LV č. XXX, tieto pozemky nadobudla žalobkyňa na základe darovacej zmluvy od svojho starého otca F.
O., J.. XX.XX.XXXX, K. XX, 080 05 Prešov. Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností okrem
iného aj k týmto pozemkom bol povolený rozhodnutím Okresného úradu Prešov, katastrálny odbor, č.

V 4310/2015 z 11.08.2015.

16. V konaní nebolo sporným, že na parc. KN-E č. XXX/X - orná pôda o výmere 44 m2, k.ú. Solivar,
sa nachádza miestna komunikácia (ul. Chalúpkova v Prešove) vo vlastníctve žalovaného, a na parc.
KN-C č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 9 m2, k.ú. Solivar, sa nachádza miestna

komunikácia - chodník (na ul. Petrovanskej v Prešove) vo vlastníctve žalovaného.

17. Zo znaleckého posudku Stavebnej fakulty, Technickej univerzity v Košiciach, č. 17 vypracovaného na
žiadosť právneho zástupcu žalobkyne za účelom určenia všeobecnej hodnoty nájmu pozemkov, okrem
iného aj parc. KN-E č. XXX/X a KN-C XXXX/XX, a to porovnávacou metódou z podkladov predložených

žalobkyňou (8 nájomných zmlúv) súd zistil, že znalec stanovil pri parc. KN-E č. XXX/X výšku nájomného
za rok 2015 vo výške 589,16 eura s tým, že hodnota nájomného za 1 m2 činila 13,39 eura, za rok 2016
vo výške 587,40 eura s tým, že hodnota nájomného za 1 m2 činila 13,35 eura, za rok 2017 vo výške
584,32 eura s tým, že hodnota nájomného za 1 m2 činila 13,28 eura. Pri parc. KN-C č. XXXX/XX bola
určená výška nájomného za rok 2015 v sume 108,09 eura s tým, že nájomné za mernú jednotku činilo

12,01 eur/m2, výška nájomného za rok 2016 v sume 107,73 eura s tým, že nájomné za mernú jednotku
činilo 11,97 eur/m2 a výška nájomného za rok 2017 v sume 107,19 eura s tým, že nájomné za mernú
jednotku činilo 11,91 eur/m2.

18. Zo znaleckého posudku č. 61/2018 vypracovaného znalcom z odboru stavebníctvo F.. H. Z., súd

zistil, že všeobecná hodnota nájmu za obdobie od 11.08.2015 do 10.8.2017 u parc. KN-E č. XXX/
X o výmere 44 m2 činí 628,58 eura a u parc. KN-C č. XXXX/XX o výmere 9 m2 činí 94,20 eura.
Nájomné za m2/rok pri parc. KN-E č. XXX/X činilo 7,143 eura a pri parc. KN-C č. XXXX/XX 5,233
eura. Pri výpočte nájmu bola použitá metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že sa u pozemkov dajú
posúdiť všetky hodnotiace faktory uvedené vo vyhláške č. 492/2004 Z.z. V metóde zohľadnil aktuálnosť

realitného trhu, všeobecnú situáciu umiestnenia pozemku, aký je spôsob a intenzita využitia pozemku,
ďalej jeho náväznosť na dopravnú infraštruktúru, polohu v zónach územného plánu mesta, o aký druh
pozemku sa jedná a ako je vybavený alebo aká je možnosť jeho vybavenia technickou infraštruktúrou
a inžinierskymi sieťami a posudzoval možné vplyvy rôznych povyšujúcich alebo redukujúcich faktorov.
Znalec uviedol, že hodnotené pozemky sú zastavané dopravnými stavbami. Pokiaľ ide o parc. KN-

E č. XXX/X, tá sa nachádza v obytnej zóne individuálnej bytovej výstavby. Ponuky pozemkov pre
výstavbu rodinných domov sa v okrajových častiach mesta Prešov pohybujú od 60 do 80 eur/m2. Pri tejto
parcele stanovil hodnotu vo výške 77 eur/m2, ktorá zodpovedá vlastnostiam pozemkov v hodnotenej
lokalite a využitiu pozemkov na individuálnu bytovú výstavbu. Parc. KN-C č. XXXX/XX sa nachádza v
priemyselnej zóne mesta, kde ponuky pozemkov pre výstavbu priemyselných objektov sa okrajových

častiach mesta pohybujú od 40 do 60 eur/m2. U tejto parcely stanovil hodnotu vo výške 52 eur/m2, ktorá
zodpovedá vlastnostiam pozemkov v hodnotenej lokalite a využitiu pozemkov na priemyselnú výstavbu.
Pre posúdenie stanovenej hodnoty nájmu pozemkov v prílohe uviedol dve ponuky realitných kancelárie
na prenájom pozemkov v komerčnej zóne s tým, že realitné kancelárie ponuky na prenájom pozemkov
pre individuálnu bytovú výstavbu vôbec nemajú.

19. Ďalej uviedol, že všeobecnú hodnotu nájmu pozemkov je možné stanoviť porovnávaním alebo
výpočtom. Výber spôsobu stanovenia všeobecnej hodnoty nájmu pozemkov záleží od možnosti získania
objektívnych podkladov k vypracovaniu znaleckého posudku. Pre stanovenie všeobecnej hodnotynájmu pozemkov porovnávaním sú potrebné podklady aspoň troch porovnateľných pozemkov aj s
nájomnými zmluvami, ktoré by zodpovedali hodnotenému pozemku. Ak nie sú k dispozícii objektívne
podklady porovnateľných pozemkov, ktoré by mali rovnakú charakteristiku ako hodnotený pozemok

je možné stanoviť všeobecnú hodnotu nájmu pozemkov výpočtom. Výber metódy je podobne ako
u nájmu ovplyvnený hlavne možnosťou získania objektívnych podkladov k vypracovaniu posudku.
V danom prípade nemohol použiť výnosovú metódu, pretože na stanovenie hodnoty pozemku je
potrebná nájomná zmluva na prenájom hodnoteného pozemku a v nej stanovené nájomné. Stanovenie
nájomného je však práve predmetom sporu. Porovnávacia metóda sa nedá použiť, ak podklady /

kúpne zmluvy/ porovnateľných pozemkov s podobnými vlastnosťami ako hodnotený pozemok nie sú
k dispozícii a nie je predpoklad ich zabezpečenia. Použitie neobjektívnych podkladov u porovnávacích
metód vedie k neobjektívnym výsledkom. V takom prípade je možné použiť na stanovenie všeobecnej
hodnotyposudzovanéhopozemkumetódupolohovejdiferenciácie,aksadajúposúdiťvšetkyhodnotiace
faktoryuvedenévovyhláške.Stanovenúvšeobecnúhodnotujepotrebnéporovnaťsponukamirealitných
kancelárii či zodpovedá intervalu ich ponúk. Všeobecná hodnota pozemkov a tiež nájmu pozemkov

stanovená akoukoľvek metódou musí zodpovedať realitnému trhu. Špecifickosť hodnotených pozemkov
je v tom, že sa jedná o pozemky na ktorých je postavená stavba iného vlastníka. Nie je bežné aby
vlastník pozemku a vlastník stavby boli rôzne osoby. Pre objektívne použitie porovnávacej metódy
by bolo potrebné získať nájomné zmluvy troch porovnateľných pozemkov, to znamená pozemkov na
ktorých je postavená cudzia stavba, ale zmluvy musia byť len na pozemok bez stavby. Získanie takýchto

zmlúv je veľmi nepravdepodobné. Porovnanie pozemku na ktorom je vybudovaná stavba iného vlastníka
s pozemkami so spevnenými a skladovacími plochami, parkovacími a odstavnými plochami, prípadne
plochy pod predajnými stánkami je neobjektívne. Ak mám stanoviť hodnotu nájomného za pozemok
porovnávaním, môže porovnávať len pozemky bez stavieb a pozemky majú byť rovnakého druhu,
porovnateľnej veľkosti, v podobnej lokalite a s podobnými vlastnosťami. Nájomné zmluvy a nájomné

sadzby uvedené v súdnom spise sú za spevnené plochy, parkovacie a odstavné plochy, parkovacie
miesta, skladovacie plochy, plochy pod predajnými stánkami, plochy pod reklamnými zariadeniami a
podobne. To znamená, že nájomná sadzba nie je len za pozemok, ale aj za stavby prípadne služby
na ponúkanom pozemku. Vybudované spevnené plochy, oplotenie, osvetlenie, odkanalizovanie sú už
stavby vybudované na pozemku, bezpečnostný systém alebo strážna služba sú služby súvisiace s

užívaním pozemkov. Stavby vybudované na pozemku zvyšujú hodnotu nájomného ale nie pozemku.
Porovnávať nájom za pozemok bez stavby s pozemkom so stavbami preto nie je možné. Porovnávať
môžeme len pozemky pod stavbami, ale bez stavieb. Porovnávanie spevnených, skladovacích alebo
parkovacích plôch je možné vtedy ak by bolo potrebné stanoviť hodnotu nájomného za spevnenú
plochu, to znamená za pozemok spolu so stavbou spevnenej plochy. Všetky metódy stanovenia

všeobecnej hodnoty nájmu pozemkov sú rovnocenné. Všeobecná hodnota pozemkov a ich nájmu
stanovená akoukoľvek metódou musí zodpovedať realitnému trhu. Pre výber metódy sa dá rozhodnúť
len podľa dostupných, vyhovujúcich a objektívnych podkladov potrebných pre jednotlivé metódy. Nie je
možné žiadnu metódu dopredu uprednostňovať z akýchkoľvek iných dôvodov. Použitie neobjektívnych
podkladov vedie k neobjektívnym výsledkom. Výber spôsobu stanovenia všeobecnej hodnoty nájmu

pozemkov záleží od možnosti získania objektívnych podkladov k vypracovaniu znaleckého posudku.
Nájomné zmluvy uvedené v súdnom spise nie sú vhodné na objektívne porovnanie hodnoteného
pozemku, pretože nemajú podobné vlastnosti ako hodnotený pozemok. Podmienkou pre použitie
porovnávacej metódy je získanie nájomných zmlúv troch porovnateľných pozemkov s podobnou
charakteristikou ako hodnotený pozemok, to znamená, že zmluvy by mali byť len na nájom pozemkov,

na ktorých je postavená cudzia stavba, ale bez hodnoty stavby. Všetky iné zmluvy zvyšujú riziko
neobjektívneho stanovenia hodnoty nájomného v porovnaní s hodnoteným pozemkom. Z dôvodu, že
získanietakýchtoobjektívnychzmlúvjeveľminepravdepodobné,rozhodolsaprestanovenievšeobecnej
hodnoty nájmu výpočtom z hodnoty pozemkov stanovených metódou polohovej diferenciácie.

20. Na základe zisteného skutkového stavu súd vec takto právne posúdil:

21. Podľa § 451 ods. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Z.z. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), kto sa
na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový
prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením

z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

22. Podľa § 456 OZ, predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal.
Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.23. Podľa § 458 ods. 1 OZ, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to
nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná

náhrada.

24. Podľa § 1 ods. 1 zákona č. 66/2009 Z.z. o niektorých opatreniach pri majetkovoprávnom usporiadaní
pozemkov pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky a o zmene
a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákon č. 66/2009 Z.z.“) tento zákon upravuje usporiadanie

vlastníckych vzťahov k pozemkom pod stavbami vo vlastníctve obce alebo vyššieho územného celku,
ktoré prešli do vlastníctva obce alebo vyššieho územného celku podľa osobitných predpisov, 1) vrátane
priľahlej plochy, ktorá svojím umiestnením a využitím tvorí neoddeliteľný celok so stavbou (ďalej len
"pozemok pod stavbou").

25. Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 66/2009 Z.z., ak nemá vlastník stavby ku dňu účinnosti tohto zákona

k pozemku pod stavbou zmluvne dohodnuté iné právo, vzniká vo verejnom záujme k pozemku pod
stavbou užívanému vlastníkom stavby dňom účinnosti tohto zákona v prospech vlastníka stavby právo
zodpovedajúce vecnému bremenu, ktorého obsahom je držba a užívanie pozemku pod stavbou, vrátane
práva uskutočniť stavbu alebo zmenu stavby, ak ide o stavbu povolenú podľa platných právnych
predpisov, ktorá prešla z vlastníctva štátu na obec alebo vyšší územný celok. Podkladom na vykonanie

záznamu o vzniku vecného bremena v katastri nehnuteľností je súpis nehnuteľností, ku ktorým vzniklo
v prospech vlastníka stavby právo zodpovedajúce vecnému bremenu.

26. V konaní bol sporný základ nároku uplatneného žalobou, ako aj samotná výška tohto nároku.

27. Žalobkyňa žiadala vydať bezdôvodného obohatenia za užívanie pozemkov jej pozemkov žalovaným
bez právneho dôvodu, t.j. bez uzavretej nájomnej zmluvy. Žalovaný nepoprel, že so žalobkyňou
nemá uzavretú nájomnú zmluvu na užívanie sporných pozemkov inžinierskymi stavbami vo vlastníctve
žalovaného, ktorých vlastníctvo na neho prešlo zákonom o vlastníctve obcí, avšak namietal, že právnym
dôvodom užívania týchto nehnuteľností je zákonné vecné bremeno, ktoré malo vzniknúť na základe

zákona č. 66/2009 Z.z. Vzhľadom na toto jeho tvrdenie, bolo na ňom uniesť dôkazné bremeno vo
vzťahu k splneniu podmienok potrebných pre aplikácii uvedeného zákona. Spornou v tejto súvislosti
bolo naplnenie podmienky vyžadovanej citovaným zákonom, a teda, či stavby vo vlastníctve žalovaného
(miestne komunikácie) umiestnené na sporným pozemkoch vo vlastníctve žalobkyne, boli stavbami
povolenými podľa platných právnych predpisov, tak ako to vyžaduje § 4 zákona č. 66/2009 Z.z. Žalovaný

v tomto smere tvrdil, že v čase postavenia stavieb bol Československý štát vlastníkom pozemkov pod
týmito stavbami a zároveň aj stavebníkom, a teda staval na svojom pozemku, a preto stavba chodníka
a mestskej komunikácie rozhodne nie je neoprávnenou stavbou v zmysle § 135c OZ. V tomto smere
však žalovaný dôkazné bremeno neuniesol. Z vykonaného dokazovania (listín týkajúcich sa parciel KN-
E XXX/X a KN-C XXXX/XX) je zrejmé, že vlastníkmi týchto parciel boli v minulosti právni predchodcovia

žalobkyne, nie Československý štát.

28. V súvislosti s tým však súd uvádza, že je potrebné rozlišovať medzi neoprávnenou a nepovolenou
stavbou. Podstata neoprávnenej stavby podľa § 135c OZ totiž spočíva v tom, že stavebník stavia
na cudzom pozemku, bez toho aby mu svedčil právny titul umožňujúci na cudzom pozemku stavať.

Pre klasifikáciu stavby ako neoprávnenej nie je rozhodujúce, či stavebník mal alebo nemal stavebné
povolenie a bez ďalšieho nie je rozhodujúce ani vydané kolaudačné rozhodnutie. Od neoprávnenej
stavby však treba odlíšiť „nepovolenú - čiernu stavbu“, t.j. stavbu postavenú v rozpore s príslušnými
administratívnymi predpismi a bez potrebných správnych rozhodnutí. Aby bolo možné na uplatnený
nárok aplikovať zákon č. 66/2009 Z.z., bolo potrebné zo strany žalovaného preukázať, že stavby v

súčasnosti jeho vlastníctve boli v čase ich výstavby postavené v súlade s vtedy platnými predpismi
(§ 4 ods. 1 zákona č. 66/2009 Z.z.). Zo strany žalovaného však v priebehu konania takéto dôkazy
(napr. rozhodnutie o umiestnení stavby, stavebné povolenie, či kolaudačné rozhodnutie) produkované
neboli. So zreteľom na to bolo potrebné konštatovať, že právny dôvod užívania pozemkov vo vlastníctve
žalobkyne stavbami žalovaného nebol v spornom období preukázaný, a preto žalobkyni vznikol nárok

na vydanie bezdôvodného obohatenia.

29. Pri stanovení výšky bezdôvodného obohatenia súd vychádzal zo znaleckého posudku č. 61/2018
vypracovaného znalcom Ing. Jančokom, ktorý považuje za objektívnejší a dôveryhodnejší než posudokTechnickej univerzity v Košiciach č. 17. V znaleckom posudku č. 17 totiž znalec dospel k všeobecnej
hodnote nájomného porovnávacou metódou, pričom podkladom pre porovnanie boli iba nájomné zmluvy
predložené žalobkyňou. Absentuje tu teda existencia viacerých a od seba nezávislých podkladov

vhodných na porovnanie. Ďalej je potrebné poukázať na to, že nájomné zmluvy, z ktorých znalec pri
svojom výpočte vychádzal, sa týkali prenájmu skladovacích, parkovacích plôch, odstavných plôch, či
nebytových priestorov (kancelárske, či výrobné priestory), a teda sa nejednalo o porovnateľné pozemky
s pozemkami, ktoré sú predmetom tohto konania, keďže tieto pozemky už boli prispôsobené účelu, na
ktorý sa prenajímali, a na rozdiel od porovnávaných pozemkov mali pre ich vlastníka reálne ekonomické

využitie. Nájomná sadzba v predmetných zmluvách teda nebola určená len za samotný pozemok, ale aj
za stavby, prípadne služby na ponúkanom pozemku, ktoré nesporne zvyšujú hodnotu nájomného. Pokiaľ
ide o žalobkyňou predložené nájomné zmluvy týkajúce sa nájmu pozemkov za účelom stavby pozemnej
komunikácie (diaľničného privádzača - č.l. 48, 63), tie by mohli mať relevanciu za situácie, keby mal
znalec k dispozícii aspoň tri takéto porovnateľné pozemky aj s nájomnými zmluvami z porovnateľného
obdobia, čo sa však nestalo.

30. Pri určení výšky nájomného je podľa názoru súdu taktiež nevyhnutné prihliadať aj na tú skutočnosť,
že v predmetom prípade je vlastníkom stavby iný subjekt než vlastník samotného pozemku, na ktorom
je stavba (miestna komunikácia) postavená. V predložených zmluvách je totiž vlastníkom objektu -
stavby (napr. parkoviska, skladovacieho priestoru) a vlastníkom pozemku tá istá osoba. Z tohto dôvodu

je potrebné stanoviť hodnotu pozemkov a teda aj nájomného bez zohľadnenia vplyvu stavieb na nich
postavených. Na trhovú cenu porovnávaných pozemkov má však nepochybne vplyv aj skutočnosť, že
sa nachádzajú v ochrannom pásme cestnej komunikácie, a teda sa už nedajú využiť na iný účel, než
akému v súčasnosti slúžia. Zároveň je potrebné dodať, že zmluvy predložené žalobcom boli uzavreté v
inom (01.01.2006-20.12.2012) než v posudzovanom období (11.08.2015 do 10.08.2017).

31. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti súd považuje všeobecnú hodnotu pozemkov stanovenú
Ing. Karolom Jančokom s použitím metódy polohovej diferenciácie, od ktorej sa odvíja aj všeobecná
hodnota nájomného, za relevantnejšiu než hodnotu stanovenú v znaleckom posudku TU v Košiciach.
Súd dodáva, že metóda polohovej diferenciácie je rovnocenná s porovnávacou metódou a teda žiadna

z nich nemá prednosť pred tou druhou.

32. So zreteľom na uvedené, pokiaľ ide o vydanie bezdôvodného obohatenie za užívanie nehnuteľnosti
- parc. KN-E č. XXX/X - orná pôda o výmere 44 m2, zapísanej na LV č. XXXX, k.ú. Solivar za obdobie
od 11.08.2015 do 10.08.2017, súd priznal žalobkyni nárok vo výške 628,58 eura (44 m2 x 7,143 eura x

2 roky) a za užívanie parc. KN-C č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 9 m2, zapísanej
na LV č. XXX, k.ú. Solivar, ktorej je žalobkyňa podielovou spoluvlastníčkou o veľkosti spoluvlastníckeho
podielu 2/4 za obdobie od 11.08.2015 do 10.08.2017, nárok vo výške 47,1 eura (4,5 m2 x 5,233 eura x
2 roky), spolu teda priznal sumu 675,68 eura, k zaplateniu ktorej zaviazal žalovaného a v prevyšujúcej
časti žalobu zamietol.

33. Podľa § 563 OZ, ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym predpisom alebo určený v
rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho o plnenie veriteľ požiadal.

34.Podľa§517ods.2OZ,akideoomeškaniesplnenímpeňažnéhodlhu,máveriteľprávopožadovaťod

dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania,
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

35. Podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho
zákonníka, výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková

sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

36. Dlh vzniknutý bezdôvodným obohatením je dlhom, ktorého zročnosť nie je určená právnym
predpisom, alebo rozhodnutím súdu alebo nevyplýva z dohody účastníkov a preto je dlžník (v tomto
prípade žalovaný) podľa § 563 Občianskeho zákonníka povinný splniť dlh prvého dňa potom, čo ho

veriteľ o plnenie požiadal. Za prvú výzvu na vydanie bezdôvodného obohatenia súd považoval doručenie
žaloby žalovanému. Nasledujúci deň bol preto žalovaný povinný plniť svoj dlh. Žalovaný sa teda dostal
do omeškania druhý deň po doručení žaloby, t.j. od 26.09.2017. K uvedenému dňu bola základná
úroková sadzba ECB vo výške 0 % a teda sadzba úrokov z omeškania činí 5 % ročne. Nakoľko žalovanýnenamietal začiatok omeškania a sám navrhol, aby bol zaviazaný na úroky z omeškania počnúc
11.08.2017(č.l.308),súdhozaviazalnazaplateniesumyvovýške675,68eurapočnúcuvedenýmdňom.

37. Podľa § 255 ods. 1, 2 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci. Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne
vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

38. Podľa § 257 CSP výnimočne súd neprizná náhradu trov konania, ak existujú dôvody hodné

osobitného zreteľa.

39. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

40. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti

rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

41. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 2 CSP
nezistiac dôvody pre aplikáciu § 257 CSP. Podľa tohto ustanovenia môže súd priznať náhradu trov
konania v plnom rozsahu aj v prípade, ak súd priznal nárok úspešnej strane, avšak nie v žiadanej výške

(porovnaj I. ÚS 56/2017). Zásadu úspechu vo veci treba totiž uplatniť aj na konania, ktorých výška
plnenia závisí od znaleckého posudku. V týchto prípadoch však nejde o procesne neúspešného žalobcu,
ak mu bola priznaná aspoň časť žalobou uplatneného nároku. Nemožno ho totiž zaťažiť procesnou
zodpovednosťou za predvídanie výsledku na základe znaleckej činnosti. Žalobkyňu v predmetnej veci
preto bolo nevyhnutné považovať za plne procesne úspešnú, keďže mala plný úspech čo do základu

uplatneného nároku, a súčasne výška plnenia vyplývajúca z tohto jej procesného úspechu závisela
výlučne od znaleckého posudku. Na základe uvedeného priznal súd žalobkyni právo na plnú náhradu
trov konania, ale iba z výšky súdom priznaného plnenia. O výške náhrady trov bude rozhodnuté
samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia písomne na
Okresnom súde Prešov.

V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, uvedie
sa spisová značka. Ďalej sa uvedie proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z

akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané. Rozsah v akom sa rozhodnutie napáda môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom
rovnopisov tak, aby jeden zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis.

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g)zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšie prostriedkyprocesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa Exekučného poriadku.