Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 25. apríl 2017

Súd: Okresný súd Galanta
Spisová značka: 8C/33/2009

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2308220818
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 04. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mário Karaffa

ECLI: ECLI:SK:OSGA:2017:2308220818.28

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd v Galante v konaní pred sudcom JUDr. Máriom Karaffom v právnej veci žalobcu: W. D.,

nar. XX.XX.XXXX, bytom A. XX/XX, XXX XX X., zast. JUDr. Jánom Foltánom, advokátom, so sídlom
SNP 708, 924 01 Galanta, proti žalovaným: 1. Y. P., nar. XX.X.XXXX, bytom U. XXXX/X, XXX XX X., 2.
E. H., nar. XX.X.XXXX, bytom X. XXXX/X, X., 3. P. Q., nar. X.X.XXXX, bytom T. XXXX/XX, X., zast. Mgr.
Petrom Magdálikom, advokátom so sídlom Vajanského 1520, Galanta, o zaplatenie 10.800,54 euro takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaní v 1., 2., 3. rade sú povinní zaplatiť žalobkyni spoločne a nerozdielne 1759,27 euro do 3 dní
od právoplatnosti tohto rozsudku pričom plnením jednej zo žalovaných zaniká povinnosť plniť ostatným
v rozsahu jej plnenia.

II. V ostatnej časti súd žalobu zamieta.

III. Súd konanie o vzájomnej žalobe žalovanej v 1. rade zastavuje.

IV. Žalovaní 1., 2., 3. rade majú voči žalobkyni právo na náhradu trov konania vo výške 67,42%.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobkyňa svojou žalobou došlou na súd 29.12.2008 prostredníctvom advokáta žiadala, aby súd
zaviazal žalovaných na zaplatenie 325 377 (10 854€) s príslušenstvom a k náhrade trov konania

vzhľadom na to, že žalobkyňa uzavrela so žalovanými formou notárskej zápisnice zámennú zmluvu v
ktorom nadobudla od nich nehnuteľnosti vedené na Správe katastra Q. L. na LV č. XXXX kat. úz. T. Č. a
to pozemky parc. č. XXXX/X-zast. plochy a nádvoria vo výmere XXX m2, parc. č. XXXX/X-zast. plochy
a nádvoria vo výmere XXX m2 a rozostavanú stavbu - novostavbu rodinného domu na parc. č. XXXX/
X, pričom po nadobudnutí vlastníckeho práva k predmetným nehnuteľnostiam zistila, že na stavbe sú
závažné vady týkajúce sa statiky krovu a strechy a preto nechala vypracovať znalecký posudok v ktorom
sa uvádza, že náklady na rekonštrukciu vád činia žalovanú sumu. Žalobkyňa ďalej uviedla, že kúpnou

zmluvou zo dňa 23.11.2007 previedla nehnuteľnosti na tretie osoby za dohodnutú kúpnu cenu 1 800
000 Sk pričom v zmluve oboznámila kupujúcich s vadami a dohodnutá kúpna cena bola dojednaná vo
výške 1 800 000 Sk s ohľadom na vady stavby.

Žalovaní žiadali žalobu zamietnuť s poukazom na to, že oni žiadne vady stavby nespôsobili nakoľko dom
staval p. Š. - X. a čo sa týka krovu robil to pán Y.. Žalovaní taktiež poukázali na to (vyjadrenie k žalobe
zo dňa 27.2.2009), že znalecký posudok v ktorom bolo vyčíslené odstránenie vád bol vypracovaný dňa

7.12.2007 a kúpna zmluva ktorou žalobkyňa previedla nehnuteľnosť na tretie osoby bola uzavretá dňa
23.11.2007.Žalovaná v 2. rade uviedla, že so znaleckého posudku jej vyplynulo, že sa nejednalo o žiadnu skrytú
vadu. Keby sa aj jednalo o skrytú vadu nebola spôsobená žiadna škoda.

Žalovaná v 3. rade prostredníctvom advokáta žiadala žalobu zamietnuť nakoľko v znaleckom posudku z
roku 2016 pri otázke č. 6 je výslovne uvedené, že na nehnuteľnosti sa nenachádzali žiadne skryté vady
a žalované v zmysle § 500 ods. 1 Občianskeho zákonníka za vady nehnuteľnosti nezodpovedajú. Bolo
tiež poukázané na to, že ak boli na nehnuteľnosti vady mal na ne poukázať znalec B.Í., ktorý vypracoval
znalecký posudok. Žalovaní za vady nezodpovedajú v zmysle §-u 596 Občianskeho zákonníka. V

prípade, že by žalovaní za vady zodpovedali bolo by to do výšky 53 000 Sk čo je 1759,28 euro. Tiež
bolo poukázané, že manželia O., ktorí nehnuteľnosť kúpili od žalobkyne sa na cene dohodli slobodne
pričom vady krovu nemali vplyv na kúpnu cenu, nakoľko dom chceli prestavať na bungalov.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, obsahom spisu Správy katastra v L. sp. zn. Q.
XXXX/XXXX, Q. XXXX/XXXX, znaleckým posudkom G.. U. W., znaleckým posudkom G.. O., výsluchom

svedkov P. a T. O., výzvou na zaplatenie náhrady škody zo dňa 27.2.2008 ako aj ostatným na vec sa
vzťahujúcim spisovým materiálom a zistil tento skutkový stav veci.

Na notárskom úrade v X. notárom U.. P. G.O. bola dňa 25.7.2007 formou notárskej zápisnice spísaná
zámenná zmluva uzatvorená podľa §-u 611 Občianskeho zákonníka. Predmetom tejto zámennej zmluvy

zo strany prevodcov U. P. a manželky Y. sú pozemky parc. č. XXXX/X zast. plochy a nádvoria o výmere
XXX m2, parc. č. XXXX/X zast. plochy a nádvoria o výmere XXX m2 ako aj rozostavaná stavba na parc.
č. XXXX/X všetko v kat. území X.. Stav rozostavanosti stavby na parc. č. XXXX/X bol určený znaleckým
posudkomč.XX/XXXXznalecT..W..B.,znaleczodberustavebníctvo-odvetviepozemnéstavby,odhad
nehnuteľnosti a odhad hodnoty stavebných prác, ako dokončenosť stavby na 49,7794%. Vo finančnom

vyjadrení to činilo sumu 2 100 000 Sk.

Žalobkyňa W. D. rod. X. bola výlučnou vlastníčkou domovej a pozemkových nehnuteľností
nachádzajúcich sa v katastrálnom území X. evidovaných na Správe katastra L. na LV č. XXX kat. úz. X.
ako parcela XXX zast. plochy a nádvoria o výmere XXX m2, parc. č. XXX záhrady o výmere XXX m2,

stavbu súp. číslo XXXX na parc. č. XXX rodinný dom.

Účastníci zmluvy si vzájomne nehnuteľnosti vymenili. U. P. a manželka Y. v prospech W. D. sa zaviazali
zložiť v deň podpísania notárskej zápisnice sumu 1 200 000 Sk a zostatok finančného vyporiadania vo
výške 361 749 Sk sa medzi účastníkmi zmluvy vyporiadalo započítaním.

Vklad do katastra nehnuteľnosti bol povolený Správou katastra v L. pod číslom Q. XXXX/XX zo dňa 30.
júla 2007.

Žalobkyňa W. D. dňa 23.11.2007 uzavrela kúpnu zmluvu na základe ktorej ako vlastníčka nehnuteľnosti

evidovaných Správou katastra v L. na LV č. XXXX katastrálne územie X. parc. č. XXXX/X zast. plochy
a nádvoria o výmere XXX m2, parc. č. XXXX/X zast. plochy a nádvoria o výmere XXX m2, rozostavaná
stavba rodinného domu na parc. č. XXXX/X previedla uvedené nehnuteľnosti na T. a P. O.. Vklad do
katastra nehnuteľnosti bol Správou katastra v L. povolený dňa 27.11.2007 pod číslom Q. XXXX/XX.

V uvedenej kúpnej zmluve sa uvádza, či predávajúca oboznámila kupujúcich so stavom prevádzaných
nehnuteľnosti ako aj s tou skutočnosťou, že na rozostavanej stavbe je narušená statika krovu a strechy.
Kupujúci vyhlásili, že toto oboznámenie vzali na vedomie a že poznajú stav prevádzaných nehnuteľnosti
z obhliadky samej. Dohodnutá kúpna cena za nehnuteľnosť činila 1 800 000 Sk.

G.. U. W. - znalec z odboru stavebníctva, odhad hodnoty nehnuteľnosti, poruchy stavieb dňa 7.12.2007
vypracoval znalecký posudok v ktorom určil, že krov stavby nie je vyhotovený podľa projektu, je v
havarijnom stave a náklady na jeho rekonštrukciu predstavujú sumu 325 377 Sk. Táto suma činí
žalovanú sumu.

Právny zástupca žalobkyne listom zo dňa 27.2.2008 vyzval žalovaných na náhradu škody v žalovanej
sume. V predmetnom liste sa uvádza, že žalobkyňa po nadobudnutí vlastníctva k nehnuteľnostiam
zistila na rozostavanej stavbe závažné vady týkajúce sa statiky krovu a strechy. Na základe toho nedala
vypracovať na posúdenie týchto vád znalecký posudok pričom náklady na rekonštrukciu vád vyčíslilasumou 325 377 Sk. Ďalej sa v liste uvádza, že žalobkyňa predala nehnuteľnosti len za sumu 1 800
000 Sk z dôvodu vád stavby. Teda žalovaní jej spôsobili škodu vo výške 325 377 Sk. Na pojednávaní
dňa 23.4.2009 právny zástupca žalobkyne uviedol, že nárok žalobkyne opiera o ustanovenie §-u 420

Občianskeho zákonníka v ktorom sa hovorí o náhrade škody.

V spore súd učinil výsluch svedkov P. Y. T. O. ktorým následne žalobkyňa predmetnú nehnuteľnosť
predala. Obaja v podstate zhodne uviedli, že cenu za nehnuteľnosť stanovil manžel žalobkyne sumou
1 800 000 Sk, s ktorou cenou oni súhlasili. Svedkyňa uviedla, že sa hovorilo o vade na venci, čo ju

však nezaujímalo, nakoľko z poschodového domu chceli urobiť bungalov. Svedok uviedol, že nebol
upozornený na vady, avšak strechu najprv zhodili, keďže bola aj tak staticky narušená. Svedok si
nepamätal, či to zistili z kúpnej zmluvy alebo až následne. Stavbu teda prestavali na bungalov.

Podľa znaleckého posudku G.. P. O., znalca v odbore pozemné stavby, statika a dynamika nosných
konštrukcií je možné na základe fotodokumentácie priloženej k znaleckému posudku G.. W. určiť

zodpovedajúci stav nehnuteľnosti v čase jej prevodu. Konštrukcia krovu nebola vhodná pre škridlovú
krytinu. Mohla sa zvoliť ľahšia krytina ako napríklad asfaltový šindeľ alebo plechová krytina. Čo sa týka
krovu tak na ňom je preukázaná nekvalita dreva a stykov jednotlivých prvkov. Z fotodokumentácie z
15.10.2007jezrejmé,žečosatýkakrovunejednásaožiadneskrytévady.Preukázanájenekvalitadreva
a stykov jednotlivých prvkov. Vady strešnej konštrukcie domu nie je možné rozpoznať bez odborných

skúseností z odboru stavebníctva. Znalec ďalej uviedol, že vady, aby sa prejavili v takej intenzite ako
tomu bolo v danom prípade by bolo potrebných aspoň 80 až 100 rokov. Tieto vady vznikli už v čase
výstavby. Znalec z odboru stavebníctva H.. B.N. mohol a mal rozpoznať predmetné vady strešnej
konštrukcie domu a mal tieto vady v znaleckom posudku uviesť ako vady ovplyvňujúce technickú
hodnotu nehnuteľnosti. Vo svojom znaleckom posudku započítal krov v položke 8.3 o 100%-tný. Znalec

jednoznačne určil, že predmetné vady strešnej konštrukcie nemohli vzniknúť v čase od 23.7.2007 do
15.11.2007 t.j. v čase medzi dátumom ku ktorému bol vypracovaný znalecký posudok G.. U. W..

Podľaznalcavadystrešnejkonštrukcieovplyvnilivšeobecnúhodnotudomu,ktorásaznížilao53000Sk.
Je to zaokrúhlene rozdiel medzi sumou 2 100 000 Sk a sumou 2 046 911,92 Sk. Percento rozostavanosti

domu by sa znížilo zo 49,7794% na 47,7070% po zohľadnení vád. Znalec by nedostatky krovu riešil
jeho spevnením, náhradou nekvalitných prvkov a impregnáciou. Odstránenie týchto nedostatkov by vo
finančnom vyjadrení predstavovalo sumu 53 000 - 61 000 Sk.

V zmysle § 588 Občianskeho zákonníka z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť

predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.

V zmysle § 611 Občianskeho zákonníka ustanovenia o kúpnej zmluve sa primerane použijú aj na zmluvu
podľa ktorej si zmluvné strany vymieňajú vec za vec a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci,

ktorú výmenou dáva za predávajúcu stranu a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma za kupujúcu stranu.

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa § 596 Občianskeho zákonníka ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho
pri dojednaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

V zmysle § 597 Občianskeho zákonníka ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu

povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou má tiež právo od zmluvy odstúpiť
(ods. 1). Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité
vlastnosti, najmä vlastnosti vymieňané kupujúcim alebo že nemá žiadne vady a toto ubezpečenie sa
ukáže nepravdivým (ods. 2).

V zmysle § 598 Občianskeho zákonníka kupujúci má právo na náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré
mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.V zmysle § 599 Občianskeho zákonníka vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného
odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol
najneskôr 24 mesiacov od prevzatia veci (ods. 1). Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže

kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predajúcemu oznámi v lehote uvedenej v ods. 1(ods. 2).

Podľa ustanovenia § 600 Občianskeho zákonníka uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je
dotknuté právo na náhradu škody.

Podľa §-u 611 Občianskeho zákonníka sa na zámennú zmluvu použijú primerane ustanovenia o kúpnej
zmluve. Zámenná zmluva je vo vzťahu ku kúpnej zmluve špecifická tým, že pri nej nedochádza k
výmene veci za peniaze (kúpna cena), ale k výmene jednej veci za inú. Pri zámennej zmluve je teda
namiesto zaplatenia kúpnej ceny ako ekvivalent poskytnutá iná vec. Podstatnou náležitosťou zámennej
zmluvy je potom určenie vecí, ktoré majú byť zamieňané a vôľu strán k prevodu vlastníckeho práva k
ním navzájom. Vzhľadom na to určenie kúpnej ceny zamieňaných vecí nie je podstatnou náležitosťou

zámennej zmluvy.

Ust. § 596 Občianskeho zákonníka ukladá predávajúcemu povinnosť upozorniť kupujúceho na vady
predmetu kúpy. Toto upozornenie musí byť konkrétne, teda musí sa týkať určitej vady, pričom všeobecné
upozornenie zodpovednosť za vady nevylučuje. Ak si predávajúci riadne splní svoju povinnosť,

nezodpovedá za vady, na ktoré kupujúceho upozornil. Ak si predávajúci túto povinnosť nesplní a
dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú kupujúceho neupozornil, podľa § 597 Občianskeho zákonníka,
kupujúcemu vzniká právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady,
a ak vada robí vec neupotrebiteľnou, tiež na odstúpenie od zmluvy. Zodpovednosť predávajúceho podľa
§ 597 je objektívna, jej dôsledky môže predávajúci vylúčiť len tým, že upozorní kupujúceho na konkrétne

vady veci, ak tak neurobil, tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť. Nie je pritom rozhodujúce, či o tejto
vade sám vedel alebo nevedel. Táto zodpovednosť predávajúceho sa vzťahuje len na vady, ktoré mala
vec v čase prevodu.

V zmysle cit. § 599 Občianskeho zákonníka práva zo zodpovednosti za vady musí kupujúci u

predávajúceho uplatniť bez zbytočného odkladu, teda len čo vadu zistil, najneskôr však v prekluzívnej
lehote 24 mesiacov. Kupujúci musí pritom vytknúť vadu dostatočne určitým spôsobom. Právo zo
zodpovednosti na súde môže uplatniť len za tie vady, ktoré predávajúcemu vytkol včas. Súčasne s
vytknutím konkrétnych vád má oznámiť predávajúcemu aj to, aké právo zo zodpovednosti za vady
uplatňuje, či zľavu z dojednanej kúpnej ceny alebo odstúpenie od zmluvy. Iba ak kupujúci riadne a včas

vytkol vady predmetu kúpy a predávajúci jeho požiadavkám nevyhovel, môže kupujúci svoje právo zo
zodpovednosti za vady uplatniť na súde.

Žalobkyňa ako kupujúca uplatňuje voči žalovaným zaplatenie sumy 10 854,- eur (325 377,- Sk) z
dôvodu, že mali porušiť svoju zákonnú povinnosť vyplývajúcu im z § 596 Občianskeho zákonníka

tým, že ju neupozornili na vady predávanej stavby rodinného domu. Zo žaloby, z ďalších písomných
podaní žalobkyne obsiahnutých v spise, ako i osobných prednesov jej a jej právneho zástupcu na
pojednávaniach prvostupňového súdu a napokon i z podaného odvolania vyplýva, že zaplatenie
žalovanej sumy si uplatňuje výslovne z titulu zodpovednosti žalovaných za škodu.

Všeobecnú zodpovednosť za škodu upravuje Občiansky zákonník v ust. § 420 v zmysle ktorého každý
zodpovedal za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti (ods. 1). Zodpovednosti sa zbaví
ten, kto preukáže, že škodu nezavinil (ods. 3).

Z cit. ust. § 596 Občianskeho zákonníka vyplýva, právna povinnosť predávajúceho pri kúpnej a obdobne

i zámennej zmluve, upozorniť kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na vady prevádzanej veci
o ktorých vie. S nesplnením tejto povinnosti potom ust. § 597 Občianskeho zákonníka spája právny
následok a to vznik nároku kupujúceho na primeranú zľavu dojednanej ceny a ak by išlo o vadu,
ktorá robí vec neupotrebiteľnou, tiež právo od zmluvy odstúpiť. Z cit. ust. § 596 a nasledujúcich
Občianskeho zákonníka vyplýva, že tieto ustanovenia sú vo vzťahu k iným ustanoveniam Občianskeho

zákonník a špeciálne a upravujú práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho pri existencii vady
predávanej veci. Danosť týchto špeciálnych ustanovení potom automaticky vylučuje možnosť výlučne z
titulu vady predávanej veci uplatňovať nárok zo zodpovednosti za škodu v zmysle § 420 a nasledujúcich
Občianskeho zákonníka. Z ust. § 596 Občianskeho zákonníka vyplýva povinnosť predávajúceho, ktorejnedodržanie - porušenie zakladá nároky z titulu zodpovednosti za vady podľa § 597 a nasledujúcich
Občianskeho zákonníka a nie nároky z titulu zodpovednosti za škodu. Ako náhradu škody teda nemožno
uplatniť to, čo zodpovedá práva zo zodpovednosti za vady veci.

V zmysle citovaného § 600 Občianskeho zákonníka uplatnenie práva zodpovednosti za vady nevylučuje
právo na náhradu škody v zmysle § 420 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka, ale takej škody, ktorá
bola spôsobená, ako dôsledok vady kúpenej veci (napr. vtedy, ak v dôsledku vady kúpenej veci, je
spôsobená škoda na zdraví alebo majetku kupujúceho). S poukazom na vyššie uvedenú argumentáciu

potom prvostupňový súd určil, že žalobkyni nárok na náhradu škody voči žalovaným nevznikol, čo vo
svojom rozhodnutí tiež uviedol Krajský súd v Trnave.

Žalobca nie je povinný právne kvalifikovať žalobu a postačí ak uvedie skutkové okolnosti veci, a súd ani
nie je jeho právnou kvalifikáciou viazaný, bolo dôvodným, aby súd, zaoberal uplatneným nárokom i z
titulu zodpovednosti za vady predanej resp. zamenenej veci i keď žalobca uplatňoval nárok výlučne z

titulu náhrady škody, v zmysle zásady iura novit curia.

V konaní bolo preukázaný (najmä znaleckým posudkom znalca G.. U. W. č. XX/XX), že predmetná
rozostavaná stavba rodinného domu, už v čase prevodu mala vady, na ktoré žalovaní ako predávajúci
žalobkyňu ako kupujúcu neupozornili. Keďže podľa všetkého nešlo o vadu, ktorá by robila vec

neupotrebiteľnou, len si vyžadovala opravu, žalobkyni ako kupujúcej vzniklo v zmysle § 597 ods. 1
Občianskeho zákonníka právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny. Podmienkou bolo, aby v zmysle
cit.§599Občianskehozákonníkavadyžalobkyňauplatnilaužalovanýchvlehotedo24mesiacov.Keďže
žalovaná sa obrátila na žalovaných listom zo dňa 27.2.2008, v ktorom vytkla vady predanej veci, pričom
zámenná zmluva bola uzavretá dňa 25.7.2007, k vytknutiu vád došlo v rámci zákonnej 24 mesačnej

lehoty.

Bolo preukázané, že listom svojho právneho zástupcu zo dňa 27.2.2008 žalobkyňa poukázala na
konkrétne vady nehnuteľnosti, ktoré zistila po nadobudnutí vlastníckeho práva na rozostavanej stavbe
rodinného domu týkajúce sa statiky krovu a strechy, s odkazom na znalecký posudok, ktorý vady

konštatuje. Z titulu vytknutých vád si uplatňovala výslovne náhradu škody vo výške 325 377,- Sk, ktorá
suma predstavuje znalcom určenú výšku nákladov na odstránenie vád.

Pri výklade tohto jednostranného právneho úkonu žalobkyne bolo potrebným použiť interpretačné
pravidlo výkladu vôle obsiahnuté v § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého právne úkony

vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle
konajúceho, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom. Vôľou žalobkyne podľa obsahu tejto
listiny jej následných vyjadrení v konaní bolo potom uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady
zamenenej veci v rámci ktorej si uplatnila zaplatenie náhrady vo výške 325 377,- Sk, podľa obsahu teda
zľavu z kúpnej ceny.

Naviac ako to ustálila judikatúra, z ust. § 599 Občianskeho zákonníka nevyplýva, že by vytknutie vady
muselo časovo predchádzať podaniu žaloby. Kupujúci teda môže vady vytknúť predávajúcemu až v
návrhu na začatie konania, avšak v lehote 24 mesiacov musí byť návrh predávajúcemu doručený. I to
v danom prípade bolo splnené (R 9/1987), pričom v žalobe si žalobkyňa opätovne uplatnila zaplatenie

sumy 325 377,- Sk. Podľa obsahu teda zľavu z kúpnej ceny. S poukazom na vyššie uvedené je potom
potrebné uzavrieť, že žalobkyňa si uplatnila nárok z titulu vád zamenenej veci v súlade s ust. § 599
Občianskeho zákonníka.

Súd nepovažuje za relevantné, že napriek existencii danej vady manželia O. predmetnú nehnuteľnosť

o žalobkyne kúpili a to najmä s poukazom na ich v súčasnosti už zrealizovaný zámer z pôvodnej
dvojpodlažnej budovy urobiť budovu jednopodlažnú (bungalov). Naviac manželia O. kúpili predmetnú
nehnuteľnosť od žalobkyne za 1 800 000,- Sk, pričom podľa znaleckého posudku doloženého do spisu
žalobkyňou č. XX/XXXX T.. B., táto nehnuteľnosť v čase prevodu medzi účastníkmi mala hodnotu
2 100 000,- Sk. Znalec pritom vo svojom stručnom znaleckom posudku nezohľadňoval žiadne vady

nehnuteľnosti. Rozdiel v cenách potom približne zodpovedá žalobkyňou uplatňovanej zľave.

Zasituácie,keďvkonaníbolonespornepreukázané,žezámennánehnuteľnosťmalavadyspočívajúcev
nesprávnom vyhotovení konštrukcie krovu kotvenia a vencov (vychádzajú nielen z výpovede žalobkyne,zmluvy uzavretej medzi žalobkyňou a manželmi O., ale najmä zo znaleckého posudku č. XX/XX znalca
G.. U. W. ako listinného dôkazu) zostala potom nevyriešená otázka výšky zľavy z titulu tejto vady. Keďže
v danom prípade, ako to bolo uzavreté vyššie, dojednanie kúpnej ceny nie je podstatnou náležitosťou

zámennej zmluvy, nie je možné pri tejto zámennej zmluve hovoriť striktne o “zľave z dojednanej ceny”
ako to zakotvuje cit. ust. § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Je však nesporné, že i pri zámene
veci je nevyhnutné, aby bola daná možnosť uplatniť si práva zo zodpovednosti za vady a v rámci
nich i na finančný ekvivalent z titulu vady zamieňanej veci za splnenia zákonných podmienok. Táto
zľava potom musí zodpovedať povahe a rozsahu vady. Pri stanovení jej výšky vo všeobecnosti treba

prihliadať na hodnotu veci, na rozsah zníženia jej funkčnosti, prípadne estetickej hodnoty, ako aj na cenu
nevyhnutných opráv. V danom prípade, keďže sa jednalo o rozostavanú nedokončenú stavbu rodinného
domu a zároveň o vadu, ktorá si vyžadovala podstatnú rekonštrukciu krovu, rozhodným kritériom potom
bude cena nevyhnutných opráv - rekonštrukcie krovu.

Na pojednávaní dňa 4.4.2013 (č.l. 265 spisu) žalovaná v 1. rade Y. P. žiadala, aby vo veci bol

vypracovaný nový znalecký posudok. V tom istom zmysle sa vyjadril právny zástupca Y. P. U.. W.,
ktorý v novom znaleckom posudku žiadal ohodnotiť kvalitatívne a kvantitatívne vady stavby. Na tomto
pojednávaní E. H. zhodne s P. Q. uvádzali, že s nejednalo o skryté vady stavby, vada bola viditeľná
- dom bol krivý, už pri stavbe bolo vidieť na obvodových múroch pukliny. Po tom, čo bolo nariadené
znalecké dokazovanie žalovaní v 1, 2, 3 rade zadali otázky pre znalca na ktoré znalec odpovedal vo

svojom znaleckom posudku.

Pri určení primeranej zľavy z dojednanej ceny súd vychádzal zo znaleckého posudku G.. P. O., ktorý
určil zľavu sumou 53 000 Sk, čo je 1759,27 euro. Podrobnejší rozpis určenia tejto sumy je uvedený na
str. 6 bod 13 znaleckého posudku.

Sporové strany nenamietali zistenia uvedené v znaleckom posudku znalcom ani ich žiadnym spôsobom
nespochybňovali, nežiadali nariadiť kontrolné znalecké dokazovanie a na pojednávaní sa vyjadrili, že
nemajú návrhy na ďalšie dokazovanie.

Žalovanástranauvádzala,žesajednaloozjavnévadyavzmysle§-u500ods.1Občianskehozákonníka
nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady. Pri úvahe, či ide o skrytú alebo zjavnú vadu je
potrebné vychádzať z toho, že za zjavné vady je možné považovať iba také vady, ktoré boli zistiteľné
pri prevzatí veci a pri zachovaní potrebnej obvyklej (priemernej) opatrnosti, bez potreby osobitných
(odborných) znalostí. Za zjavné vady je možné označiť iba vady, ktoré je možné spozorovať pri bežnej

ohliadke veci, akú možno očakávať od zmluvnej strany pri obvyklej opatrnosti. Za zjavnú vadu sa preto
nepovažuje vada, ktorú je možné zistiť iba za predpokladu určitej miery odborných alebo iných ako
bežných znalostí. Iné ako zjavné vady veci je treba považovať za ostatné (skryté) vady.

Znalec vo svojom znaleckom posudku pri odpovedi na otázku č. 6 uvádza, že sa nejedná o skryté vady.

Či sa jedná o zjavné alebo stryté vady je však otázkou právnou, ktorú rieši súd a nie znalec. Pri otázke č.
7 v znaleckom posudku, či vady strešnej konštrukcie domu boli rozpoznateľné aj osobou bez odborných
skúseností z odboru stavebníctva znalec udáva: “Nie bez odborných skúseností z odboru stavebníctva
sú vady ťažko rozpoznateľné”.

Z uvedeného vyplýva, že sa jednalo o skryté vady a tým je teda daná zodpovednosť žalovaných 1, 2, 3
za vady veci. Žalobkyňa ako kupujúca totiž nemala odborné znalosti na to, aby vedela určiť skryté vady.
Žalobkyňa nebola predávajúcimi upozornená na vady nehnuteľnosti.

V zmysle §-u 517 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v

omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri
plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku
úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis. Vykonávacím predpisom je
nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z.z. kde sa hovorí, že výška úroku z omeškania je dvojnásobok úrokovej
sadzby stanovenej Národnou bankou Slovenska. V čase vzniku omeškania bola úroková sadzba NBS

vovýške4,25%advojnásoboktedačiní8,5%.Žalobkyňalistomzodňa27.2.2008vyzvalapredávajúcich
na zaplatenie škody a to v lehote 10 dní. Na základe toho si žalobkyňa uplatňuje a súd jej priznal úrok
z omeškania od 11.3.2008.V priebehu konania žalovaná v 1. rade v zmysle §-u 147 ods. 2 C.s.p. podala vzájomnú žalobu proti
žalobkyni, ktorú následne písomným podaním vzala späť a preto súd v zmysle § 144, 145 C.s.p. konanie
o vzájomnej žalobe zastavil.

Podľa §-u 255 ods. 1,2 Civilného sporového poriadku súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo veci.
Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne
vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

Podľa §-u 262 ods. 1,2 Civilného sporového poriadku o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj
bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.
O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.
O trovách konania súd rozhodol podľa pomeru úspechu sporových strán v konaní. Žalobkyni bola
priznaná suma 1759,27 euro ,pričom svojou žalobou si uplatňovala sumu 10 800,54 euro. Jej úspech v

konaní bol vo výške 16,29% (1759,27 : 10800,54 x 100 = 16,29%). Úspech žalovaných v 1, 2, 3 rade
v spore bol 83,71% (100% - 16,29% = 83,71%). Žalovaní majú nárok na 67,42% trov konania (83,71%
- 16,29% = 67,42%).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné podať odvolanie a to v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na

súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje (§ 362 ods. 1 CSP).

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § § 364 CSP rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania. Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšieprostriedkyprocesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 371 CSP žalobu nemožno v odvolacom konaní meniť.

Podľa § 372 CSP v odvolacom konaní nemožno uplatniť práva voči žalobcovi vzájomnou žalobou.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení.