Rozsudok – Náhrada škody ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 27. január 2020

Predpisy odkazované v rozhodnutí

Rozhodnutie

---

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 2Cob/211/2018
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1115204466
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 01. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Krišková
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2020:1115204466.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ľubice Kriškovej a členiek
senátu JUDr. Oľgy Bahníkovej a JUDr. Tatiany Pastierikovej v právnej veci žalobcu: Bory Mall, a. s., so
sídlom Lamač 6780, 841 03 Bratislava, IČO: 36 824 763, zastúpený: ACRES spol. s r. o., so sídlom
Digital Park III, Einsteinova 19, 851 01 Bratislava - Petržalka, IČO: 36 861 987, proti žalovanému: NEW
YORKER Slovakia, s.r.o., so sídlom Cintorínska 7, 811 08 Bratislava, IČO: 31 407 536, zast.: RUŽIČKA
AND PARTNERS s. r. o., so sídlom Vysoká 2/B, 811 06 Bratislava, IČO: 36 863 360, o zaplatenie 412.284
Eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu i žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I č.k.
28Cb/43/2015-829 zo dňa 10.05.2018,takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava I č.k. 28Cb/43/2015-829 zo dňa
10.05.2018 v napadnutom výroku II., III. a IV. p o t v r d z u j e.

Žalovanému priznáva voči žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 54,76%, o
výške ktorých rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie rozhodol, že: I. konanie v časti nároku vo výške 95.880,-
€ zastavuje, II. žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi istinu vo výške 71.583,60 € spolu s úrokom z
omeškania zo sumy 22.440,00 € vo výške 0,025% za každý aj začatý deň omeškania odo dňa 11.09.2014
(vrátane) do zaplatenia, úrokom z omeškania zo sumy 26.703,60 € vo výške 0,025% za každý aj začatý
deň omeškania odo dňa 17.01.2015 (vrátane) do zaplatenia, úrokom z omeškania zo sumy 22.440,00
€ vo výške 0,025% za každý aj začatý deň omeškania odo dňa 19.12.2014 (vrátane) do zaplatenia a to
všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku, III. žalobu vo zvyšku zamieta a IV. priznáva žalovanému
nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi vo výške 66%.

2. V odôvodnení rozhodnutia súd prvej inštancie uviedol, že žalobou zo dňa 12.02.2015 si žalobca
uplatnil voči žalovanému nárok na zaplatenie zmluvných pokút v celkovej výške 71.583,60 € s
príslušenstvom (ďalej aj len „žaloba“), z titulu tvrdeného porušenia troch povinností žalovaného, ktorého
sa mal žalovaný dopustiť v súvislosti so Zmluvou o budúcej zmluve zo dňa 18.01.2011, v znení Dodatku
č. 1 z 25.05.2012 a Dodatku č. 2 z 18.08.2012, uzatvorenej medzi žalobcom a žalovaným za účelom
budúceho prenájmu nebytových priestorov v nákupno-zábavnom centre „Bory Mall“ (ďalej len „Zmluva o
budúcej zmluve“). Zmenou žaloby podľa ustanovenia § 95 OSP zo dňa 23.03.2016 (ďalej aj len „zmena
žaloby“) následne za účinnosti zákona č. 160/2015 Z.z. žalobca zmenil žalobu vo vzťahu k žalovanému
tak, že si okrem nároku na úhradu zmluvných pokút uplatneného žalobou, uplatnil aj nárok na náhradu
škody, spôsobenej tvrdeným porušením zmluvných povinností žalovaného a žiadal, aby bol žalovaný
povinný zaplatiť žalobcovi sumu istiny vo výške 412.284 € spolu s príslušenstvom a nahradiť trovy
konania, všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

3. Súd prvej inštancie vykonaným dokazovaním zistil tento skutkový stav: Medzi účastníkmi bol založený
záväzkovo právny vzťah uzavretej zmluvy o budúcej zmluve, v zmysle ktorej boli dojednané podmienky
budúcej spolupráce. Sporným nastal moment uplatneného nároku na sankciu za porušenie povinnosti
žalovaným ako budúcim nájomníkom vo forme zmluvnej pokuty a následne rozšírený na náhradu škody.

4. Súd posudzoval zistený skutkový stav podľa nasledovných ustanovení právnych predpisov: § 1, § 261
ods. 1, § 265, § 269 ods. 2, § 271 ods. 1, § 275 ods. 1, § 289, § 290, § 292, § 300, § 301, § 373, § 374 , §
379, § 365 a § 369 Obchodného zákonníka a § 35, § 37 ods. 1, § 39. § 41, § 544 Občianskeho zákonníka.

5. Súd prvej inštancie uviedol, že v prvom rade skúmal účel a zmysel predmetného záväzkového
vzťahu v korelácii s argumentmi žalovaného o konaní žalobcu v rozpore s dobrými mravmi a následnou
neplatnosťou zmluvných dojednaní. Vychádzajúc z priebehu uzatvárania/ kreovania Zmluvy o budúcej
zmluve, strany sporu ako zmluvné strany aktívne formou pripomienkovania participovali na jej finálnom
znení, preukázané listinnými dôkazmi ako aj výpoveďou pána Klégra a p. Maška. Z tohto dôvodu nie
je možné priznať žalovanému pravdu v tvrdení o nevyváženosti, jednostrannosti zmluvných dojednaní
v prospech žalobcu. Ohľadne dojednania o zmluvnej pokute je právna úprava prísnejšia, čo potvrdzuje
aj konštantná judikatúra.

6. Súd prvej inštancie mal za to, že porušenie povinnosti uvedenej v čl. IV, bod 4.5. zmluvy spočívalo v
tom, že v polovici septembra 2013 tzv. vstupnú dokumentáciu pre nájomcu, ktorá bola sprístupnená pre
žalovaného na serveri. Na podklade tejto vstupnej dokumentácie mal žalovaný podľa Zmluvy povinnosť
vypracovať a predložiť žalobcovi projektovú dokumentáciu vo fáze predbežného návrhu, čo sa však
nikdy nestalo, a to aj napriek tomu, že (i) od apríla 2014 bol žalovaný na jej vypracovanie a predloženie
opakovane písomne vyzývaný a (ii) od 14. augusta 2014 žalovaný disponoval verziou vstupnej
dokumentácie, ktorá bola aktualizovaná čo do skutočnej výmery priestoru v dôsledku dodatočného
posunutia vnútornej priečky (hoci pre vypracovanie projektovej dokumentácie vo fáze predbežného
návrhu zo strany nájomcu nebolo potrebné takúto aktualizáciu uskutočniť). Za túto pasivitu žalovaného
bola už interne zodpovedná jeho materská spoločnosť, ktorá však dôvody nepredloženia projektovej
dokumentácie nevysvetlila, osoba oprávnená konať za žalobcu v danom čase odkazovala resp. sám
pán Mašek priznal, že celú akciu prevzalo oddelenie expanzie v rámci materskej spoločnosti. Odvolávka
žalobcu na Dizajnovú a technickú príručku je v súlade so zmluvným dojednaní, nakoľko uvedený pojem/
dokument je riadne definovaný v ustanoveniach zmluvy.

7. Súd prvej inštancie ďalej uviedol, že dňa 3. septembra 2014 žalobca vyzval žalovaného na prevzatie
priestoru a poskytnutie zábezpeky. Žalovaný však ani potom žiadnu zo svojich zmluvných povinností
nesplnil. A to napriek tomu, že:
(i) žalobca vždy poskytol žalovanému potrebnú súčinnosť, ktorú od neho žalovaný požadoval;
(ii) priestor bol pripravený na prevzatie žalovaným, pričom rozdiel medzi projektovanou výmerou
priestoru a skutočnou výmerou priestoru po jeho premeraní autorizovaným geodetom bol v rámci
zmluvnej tolerancie 6%;
(iii) v danom čase ešte bolo možné realizáciu stavebných úprav priestoru žalovaným včas (t.j. ku
dňu otvorenia centra) stihnúť; k skoršiemu vyzvaniu žalovaného na prevzatie priestoru pritom nedošlo
jednoducho preto, že (a) zatiaľ nebola vypracovaná (a teda ani schválená) projektová dokumentácia
potrebná na vykonávanie stavebných úprav žalovaným v priestore, pričom bez takejto projektovej
dokumentácie by odovzdanie priestoru predstavovalo určité riziko pre obidve strany, a (b) žalovaný
skoršie odovzdanie priestoru nikdy nepožadoval.
Žalovaný namietal neplatnosť dohody o zmluvnej pokute obsiahnutej v zmluve v bod 7.2. zmluvy pre
jej neurčitosť ako aj pre nedostatok písomnej formy. Súd mal za to, že písomná forma je dostatočná,
nakoľko právny úkon zmluvy o budúcej zmluve s odkazom na pripojený záväzný obsah Nájomnej zmluvy
spĺňa požiadavku písomného dojednania. Súd sa stotožnil s argumentáciou žalobcu, že podpis prílohy
vystavenej stranami je nevyhnutný, iba ak ide o prílohu fyzicky nespojenú so zmluvou. V ostatnom mal
súd za to, že z obsahu zmluvy o budúcej zmluve podpísanej zmluvnými stranami je zrejmý odkaz na
budúcu Nájomnú zmluvu v jednotlivých ustanoveniach, čím sa vyjadril aj účel a vôľa zmluvných strán,
nakoniec zmluva o budúcej zmluve odkazuje aj na iné technické prílohy, čo však nebolo namietané ako
neplatné dojednanie. Zmluva o budúcej zmluve vrátane všetkých jej príloh bola po ukončení rokovaní a
zapracovaní pripomienok žalovaného pevne zviazaná - prešitá niťou (trikolóra) so zapečatením na rube
poslednej strany, pričom všetky textové strany zmluvy o budúcej zmluve vrátane jej príloh boli žalobcom

parafované. Ku konkrétnym dojednaniam výšky resp. určenia zmluvnej pokuty odkazom na nepodpísanú
prílohu k zmluve - nájomná zmluva, súd mal za to že argumentácia žalovaného nie je dôvodná, nakoľko z
obsahu zmluvy je zrejmé, že zmluvné strany poznali dojednania obsiahnuté v Nájomnej zmluve, priamo
na ne zmluva odkazuje teda nie je možné ich považovať za neplatné.

8. Podľa názoru súdu prvej inštancie bolo exaktne a prehľadne stanovené, aké povinnosti má žalovaný
splniť. Bolo preukázané, že tieto povinnosti splnené neboli, žalovaný nereagoval na opakované výzvy
žalobcu, čo žalobca súdu preukázal listinnými dôkazmi a zároveň žalovaný nepreukázal, že povinnosti
splnil resp. nemohol by plniť pre nečinnosť žalobcu. Súd uviedol, že z kontextu dôkazov neuniklo
jeho pozornosti, že práve žalovaný používal taktiku vyčkávaciu. Pasivita a nečinnosť žalovaného viedli
následne k ukončeniu zmluvného vzťahu, ktorého platnosť taktiež žalovaný nenamietal. Povinnosti
zmluvných strán boli riadne špecifikované v zmluve a preto nie je možné dojednanie zmluvnej pokuty
posudzovať ako neurčité. Námietku neprimeranosti výšky zmluvnej pokuty súd posúdil ako nedôvodnú
s ohľadom na rozsah, závažnosť a význam pre realizáciu diela - dojednaných povinností v kontexte
obsahu zmluvného vzťahu a objemu záväzkov.

9. Súd prvej inštancie poukázal na to že zmluvná pokuta je zabezpečovací inštitút a predstavuje aj
paušálnu náhradu nákladov. Uvedená premisa vedie k praktickému využitiu zmluvnej pokuty pôsobiť
ako zabezpečovací nástroj s cieľom prinútiť dlžníka si riadne a včas plniť svoje záväzky a následne
sanovať aj vzniknutú škodu v príčinnej súvislosti s porušením povinnosti zabezpečenej zmluvnou
pokutou. Súd nemal pochybnosti o platnosti dojednania zmluvnej pokuty, pričom konštatuje, že
záväzok dlžníka predstavoval povinnosti, ktoré boli riadne a zrozumiteľne v súlade s účelom zmluvy
dojednané. Na podporu svojich tvrdení o zmluvnej pokute súd uvádza rozsudok Najvyššieho súdu
ČR zo dňa 27. novembra 2003, sp. zn. 33 Odo 794/2002, v ktorom judikoval nasledovne: „Ak má
byť záväzok na zaplatenie zmluvnej pokuty dojednaný platne, z dojednania o zmluvnej pokute musí
jednoznačne vyplývať, splnenie akej konkrétnej povinnosti je týmto inštitútom zabezpečené, to znamená,
pri porušení ktorej konkrétnej povinnosti vzniká nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, a táto zabezpečená
povinnosť musí platne vzniknúť, aby mohla byť zmluvnou pokutou zabezpečená.“ Absencia určenia
zabezpečovanej povinnosti bude mať teda za následok neplatnosť dohody o zmluvnej pokute v dôsledku
jej neurčitosti, či nezrozumiteľnosti (§ 37 ods. 1 OZ), pričom pôjde o neplatnosť absolútnu. Pri formulácii
textu dohody o zmluvnej pokute, preto musia zmluvné strany dôsledne dbať nato, aby presne, určito a
zrozumiteľne vymedzili povinnosť, ktorej porušenie má za následok vznik práva na zmluvnú pokutu.

10. Súd prvej inštancie sa vysporiadal aj s obranou žalovaného o neprimeranosti zmluvnej pokuty
vedúcej k absolútnej neplatnosti právneho úkonu v súlade s postupom podľa ustanovenia § 39 OZ.
Neprimeranosť zmluvnej pokuty vedúca k tak závažnému právnemu verdiktu o absolútnej neplatnosti
právneho úkonu musí byť posudzovaná v každom prípade individuálne, zvážiac nie len hodnotu
zabezpečovaného záväzku ale aj lehotu omeškania a celkové podmienky záväzkového vzťahu. Z tohto
pohľadu súd vyhodnotil predmetné dojednané zmluvné pokuty ako primerané. NS SR v rozsudku zo
dňa 30.septembra 2008, sp. zn. 2 Cdo 172/2007 uviedol, že „Pri posudzovaní primeranosti dohodnutej
výšky zmluvnej pokuty treba prihliadať na celkové okolnosti úkonu, jeho pohnútky a účel, ktorý sledoval.
Do úvahy treba vziať aj výšku úrokov z omeškania, výšku zabezpečenej sumy, z ktorej možno tiež
posúdiť primeranosť zmluvnej pokuty s ohľadom na vzájomný pomer pôvodnej a sankčnej povinnosti.“
Primeranosť zmluvnej pokuty je viazaná aj na účel zmluvnej pokuty, ktorým je donútiť dlžníka hrozbou
majetkovej sankcie k riadnemu splneniu záväzku. Zároveň má sankčný charakter, lebo účastníka, ktorý
poruší zmluvnú povinnosť, trestá nepriaznivým následkom v podobe vzniku ďalšej povinnosti zaplatiť
peňažnú čiastku v dohodnutej výške.

11. Súd prvej inštancie uviedol, že svoju pozornosť zameral na jednotlivé povinnosti žalovaného,
navzájom súvisiace, jedna na druhú naviazané a bez splnenia ktorejkoľvek z nich nebolo možné uzavrieť
nájomnú zmluvu, čo bolo hlavným účelom zmluvy o budúcej zmluve. Žalovaný:

a/ porušil svoju povinnosť vypracovať a predložiť žalobcovi projektovú dokumentáciu podľa jednotlivých
fáz vykonávania stavebných úprav podľa bodu 4.3 písm. a) odrážky 1 a 2 zmluvy o budúcej zmluve.
Projektová dokumentácia vo všetkých svojich fázach je pritom dôležitým podkladom pri príprave,
vykonávaní a následnom overení stavebných úprav priestoru; pričom súd argumentáciu o omeškaní sa
žalobcu a neplatnosti dojednaní v dizajnovej a technickej príručke vyhodnotil ako irelevantné.

b/ porušil svoju povinnosť poskytnúť žalobcovi zábezpeku podľa bodu 3.1 zmluvy o budúcej zmluve.
Poskytnutie zábezpeky je v zmysle bodu 4.5 zmluvy o budúcej zmluve jednou z dojednaných
odkladacích podmienok vzniku povinnosti žalobcu odovzdať priestor žalovanému. Dôvodom takéhoto
dojednania bolo, aby po odovzdaní priestoru žalovanému existovalo primerané zabezpečenie
prípadných záväzkov žalovaného na náhradu škôd, ktoré by mohol spôsobiť pri vykonávaní stavebných
úprav priestoru. Poskytnutie zábezpeky, ako záruky za budúce záväzky žalovaného, bolo teda jedným
z dohodnutých predpokladov odovzdania priestoru žalovanému. Daná povinnosť bez ďalšieho bola
prevzatá žalovaným, pričom pre vznik nároku na zmluvnú pokutu je postačujúce preukázanie, že v
danom čase plnenia, žalovaný nesplnil, na výzvu nereagoval.

c/ porušil svoju povinnosť prevziať priestor podľa bodu 4.5 zmluvy o budúcej zmluve, v dôsledku čoho
ani nezačal vykonávať stavebné úpravy priestoru a v dôsledku čoho zmaril účel sledovaný zmluvou,
pričom pochybenie porušenia povinností zo strany žalobcu v príčinnej súvislosti s plnením žalovaného
nepreukázal.

12. Vo vzťahu k uplatnenej náhrade škody sa súd prvej inštancie nestotožnil s argumentáciou nároku
žalobcom. Žalobca nepreukázal, že mu vznikla akákoľvek škoda, preto nedokázal ani jednoznačne
kvalifikovať, či si uplatňuje skutočnú škodu alebo ušlý zisk, výšku škody uplatnil bez logických a právnych
základov, žalobca nepredložil dôkazy o tom, že by sa jeho majetok bol býval skutočne zmenšil (napr.
nepredložil žiadne doklady o platbách) a ani žiadne vecne podložené dôkazy o možnom zväčšení jeho
majetku vo výške 412.284 € (resp. 316.404 € po čiastočnom späťvzatí žaloby), ku ktorému by bez
tvrdeného porušenia troch parciálnych povinností zo Zmluvy o budúcej zmluve (predložiť projektovú
dokumentáciu vo fáze predbežného návrhu, zaplatiť zábezpeku a prevziať priestor) bolo bývalo s
určitosťou blížiacou sa istote došlo. Ak by si nárokoval na ušlý zisk ten je konštantnou judikatúrou
ponímaný ako „strata konkrétnej, reálnej a preukázateľnej príležitosti zhodnotenia majetku, avšak len
za predpokladu, že pravdepodobnosť dosiahnutia zisku u poškodeného je s ohľadom na existujúce
okolnosti toho ktorého konkrétneho prípadu vysoko pravdepodobná až blížiaca sa k istote. ( rozsudok
NS SR z 29. marca 2017 zn. 5 Cdo 195/2015), pričom žalobca ak odstúpil od zmluvy o budúcej
zmluve, vedome zmaril šancu dosiahnutia zisku, teda ani nedal predpoklad na dosiahnutie majetkového
prospechu vo forme zisku a preto má súd za to, že nemôže žiadať teda jeho vrátenie. Súd mal za to, že
dôvody ukončenia zmluvného vzťahu k nároku na náhradu škody sú irelevantné.

13. Súd prvej inštancie uviedol, že v odôvodení žalobcu absentuje kauzálny nexus tvrdeného porušenia
povinností žalovaného a vzniku škody, tak ako bola uplatnená. Dôvodom vyznievajúcim z argumentácie
žalobcu je, že si uplatnil škodu v dôsledku neuzavretia nájomnej zmluvy, pričom k zániku záväzku
žalovaného uzavrieť nájomnú došlo v dôsledku nekonania žalobcu (v určenej lehote žalovaného na
uzavretie nájomnej zmluvy nevyzval), resp. odstúpením žalobcu od Zmluvy o budúcej zmluve. Žalobca
nepreukázal, že by v prípade splnenia zmluvných povinností žalovaným bola nájomná zmluva skutočne
uzavretá. V súlade s konštantnou judikatúrou otázka príčinnej súvislosti nie je otázkou právnou,
ale je otázkou skutkovou, ktorú je potrebné riešiť v konkrétnych súvislostiach ako priamu väzbu
objektívnych súvislostí, v rámci ktorých jeden jav (príčina) vyvoláva druhý jav (následok). „Atribútom
príčinnej súvislosti je totiž priamosť pôsobenia príčiny na daný následok, pri ktorej príčina priamo
(bezprostredne) predchádza následku a priamo ho vyvoláva. Vzťah príčiny a následku musí byť preto
priamy, bezprostredný a neprerušený; nestačí ak je tento vzťah iba sprostredkovaný.“

14. Podľa súdu prvej inštancie zo samotnej konštrukcie nároku na náhradu škody ako „predpokladu,
že by došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy, by bol žalovaný povinný uhradiť žalobcovi“ je vo vzťahu k
dobrovoľnému konaniu žalobcu - odstúpiť od zmluvy právne neudržateľné, ako platný nárok. Žalobca
odvodzuje vznik ním vyčíslenej škody z predpokladu naplnenia účelu Zmluvy o budúcej zmluve t. j. za
predpokladu uzavretia nájomnej zmluvy. Ak žalobca vyčísľuje škodu za predpokladu uzavretia nájomnej
zmluvy, tak je zrejmé, že si uplatňuje nárok ktorý by mu prináležal, ak by žalovaný odmietol nájomnú
zmluvu uzavrieť, čo však nie je predmetný prípad, keďže oprávnenie vyzvať na uzavretie nájomnej
zmluvy mal výlučne žalobca a preto k jej neuzavretiu došlo v dôsledku jeho nekonania. Otázka príčinnej
súvislosti medzi určitým protiprávnym konaním a konkrétnou škodou je otázkou skutkovou. Pri riešení
otázky príčinnej súvislosti je právnym posúdením veci vymedzenie, medzi akou ujmou (ako následkom)
a akou skutočnosťou (ako príčinou) tejto ujmy má byť príčinná súvislosť zisťovaná. Pre posúdenie
zodpovednosti za škodu má preto určujúci význam, v čom konkrétne spočíva škoda (majetková ujma),

za ktorú je požadovaná náhrada. Práve vo vzťahu medzi konkrétnou ujmou poškodeného (ak vznikla)
a konkrétnym konaním škodcu (ak je protiprávne), sa príčinná súvislosť zisťuje.

15. Súd konštatoval, že preukázaním existencie splatného nezaplateného záväzku jednotlivých
splatných nárokov sa žalovaný dostal do omeškania s úhradou dlžnej sumy márnym uplynutím doby
splatnosti. Žalobcovi vznikol nárok na sankciu za nesplnenie si povinnosti zo strany žalovaného a to na
úroky z omeškania. Zmluvné strany si výšku úroku z omeškania dohodli, preto súd vychádzal z takto
stanovenej výšky, ktorú žalobcovi v celom rozsahu omeškania žalovaného priznal.

16. Súd prvej inštancie uviedol, že v danom prípade je zmyslom a účelom príslušných právnych
predpisov priznanie plnenia - zmluvnej pokuty žalobcovi ako veriteľovi v zmysle § 324 ods. 1 ObZ, ktoré
súd v tomto prípade mal za preukázané a nesporné. Po zohľadnení skutkového vzťahu vykonaných
dôkazov a aplikácii právnych predpisov súd dospel k záveru, že nárok žalobcu vo zvyšku - náhrady
škody je nedôvodný, preto vo zvyšku žalobu zamietol.

17. O trovách konania súd prvej inštancie rozhodol v zmysle § 262 ods. 1 z.č. 160/2015 Z.z. Civilného
sporového poriadku (ďalej aj ako „ CSP“) o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu
súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí a žalovanému, ktorý na základe zásady úspechu v konaní
bol úspešnejší voči žalobcovi, priznal náhradu trov konania potrebných na úspešné uplatňovanie práva
obrany proti žalobcovi v rozsahu 66%. Nárok na náhradu trov konania súd priznal žalovanému voči
žalobcovi v pomere úspechu v konaní.

18. Proti výroku II a IV tohto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný. Má za to, že
súd prvej inštancie správne posúdil, že nárok žalobcu na zaplatenie náhrady škody (zmenou žaloby
vyčíslenej vo výške 412.284,- EUR, následne v časti 95.880 EUR žaloba vzatá späť) je nedôvodný,
a žalobu v tejto časti zamietol. Odhliadnuc od vady konania týkajúcej sa priznania nároku nad rámec
žalovaného nároku , žalovaný má za to, že súd pritom logicky nezdôvodnil prečo síce náhradu škody
žalobcovi nepriznal, ale nárok na zmluvné pokuty, ktoré mali vzniknúť porušením totožných zmluvných
povinností, považoval za oprávnený, a to napriek tomu, že aj zmluvná pokuta je náhrada škody,
hoci paušalizovaná, a preto musí byť žalobcom preukázané v každom prípade porušenie zmluvnej
povinnosti. Žalobný petit (zmeny žaloby) je úplne zmätočný - z pôvodne žalovanej sumy zmluvných
pokút vo výške 71.583,60 EUR žalobca zmenou žaloby rozšíril svoj nárok na sumu 412.284,- EUR,
avšak, suma uplatnenej náhrady škody vo výške 412.284,- EUR vôbec nezahŕňa sumu zmluvných
pokút (71.583,60 EUR). Namietal, že súd nijako nezdôvodnil, prečo podľa neho síce škoda v uplatnenej
výške nevznikla, ale zmluvná pokuta (ako paušalizovaná náhrada škody) oprávnená je. Poukázal na
to, že hoci si žalobca svoje nároky odvodzuje z tvrdeného porušenia troch čiastkových povinností
vyplývajúcich zo zmluvy o budúcej zmluve (ZBZ) zo strany žalovaného, bolo zrejmé, že v skutočnosti
mu išlo o kompenzáciu za neuzavretie nájomnej zmluvy, k uzavretiu ktorej však nedošlo z dôvodu
slobodného rozhodnutia žalobcu, ktorý prejavil vôľu od ZBZ odstúpiť a na jej uzavretie žalovaného
nikdy nevyzval - súd nijako nezohľadnil preukázaný fakt, že k neuzavretiu nájomnej zmluvy došlo iba
v dôsledku slobodného rozhodnutia žalobcu. Hoci súd správne posúdil, že žalobcovi nevznikla škoda
vo výške 412.284,- EUR v príčinnej súvislosti s (i) nepredložením projektovej dokumentácie vo fáze
predbežného návrhu, (ii) neposkytnutím zábezpeky a (iii) neprevzatím priestoru zo strany žalovaného,
nesprávne posúdil, že žalobcovi nevznikol nárok ani na paušalizovanú náhradu škody (t. j. zmluvné
pokuty) pretože nepreukázal vznik žiadnej škody v príčinnej súvislosti s tvrdeným porušením týchto
parciálnych povinností - súd mal preto posúdiť, že ak by aj boli bývali zmluvné pokuty dohodnuté platne,
neboli primerané hodnote a významu zabezpečených povinností. Ďalej uviedol, že súd sa nepresvedčivo
vysporiadal s argumentami žalovaného o neplatnosti dojednania o zmluvných pokutách.

19. Podľa žalovaného došlo zo strany súdu k porušeniu zásady ne ultra petitum, t.j. súd prekročil
žalobný návrh. Uviedol, že pôvodnou žalobou zo dňa zo dňa 12.02.2015 si žalobca uplatňoval voči
žalovanému nárok na zaplatenie zmluvných pokút v celkovej výške 71.583,60 EUR s príslušenstvom,
avšak zmenou žaloby zo dňa 23.03.2016 si už žalobca uplatňoval nárok na náhradu škody v celkovej
výške 412.284 EUR spolu s príslušenstvom, ktorý pozostával z neuhradeného základného nájomného v
celkovej výške 287.640 EUR, z neuhradených marketingových poplatkov v celkovej výške 28.764 EUR
a z neuhradeného podielu na spoločných prevádzkových nákladoch v celkovej výške 95.880 EUR. Už z
jednoduchého matematického súčtu týchto troch súm (287.640+28.764+95.880=412.284) je zrejmé, že

zmluvné pokuty (v celkovej výške 71.583,60 EUR), ktoré súd žalobcovi prisúdil, nie sú vôbec zahrnuté
v sume istiny uplatnenej zmenou žaloby.

20. Žalovaný má za to, že bol zo strany súdu nesprávne a nedostatočne zistený skutkový stav a v
sporovom konaní došlo k nesprávnemu právnemu posúdeniu veci. Súd si nesprávne osvojil skutkové
zistenie a nijako nezdôvodnil svoj názor, podľa ktorého, „podľa názoru súdu bolo exaktne a prehľadne
stanovené, aké povinnosti má žalovaný plniť.“ Žiadne ustanovenie ZBZ neobsahuje platné a výslovné
dojednanie o povinnosti predložiť projektovú dokumentáciu vo fáze predbežného návrhu. Z odôvodnenia
rozsudku nie je vôbec zrejmé, ako sa súd vysporiadal s námietkami žalovaného, že obsah povinnosti
predložiť žalobcovi projektovú dokumentáciu vo fáze predbežného návrhu nie je v zmysle ZBZ stanovený
exaktne. V súlade s judikatúrou pritom žalobca, ktorý si uplatňoval nároky z tvrdeného porušenia
zmluvnej povinnosti bol povinný preukázať existenciu zmluvnej povinnosti, ktorá bola porušená, (t.
j., že takáto povinnosť bola platne dojednaná, existujúca a že takúto povinnosť žalovaný porušil),
pričom žalovaný má za to, že súd nesprávne zistil skutkový stav, čo viedlo k nesprávnemu právnemu
posúdeniu tohto nároku žalobcu. Podľa ZBZ platilo, že zmluvná pokuta sa platí za porušenie povinnosti
predložiť projektovú dokumentáciu podľa jednotlivých fáz, avšak, tieto fázy predkladania projektovej
dokumentácie nie sú v ZBZ definované ako osobitné povinnosti. ZBZ iba odkazuje na Technickú a
dizajnovú príručku ako na interný predpis žalobcu. Pričom to, že sa jedná o interný predpis žalobcu,
ktorý mohol žalobca jednostranne kedykoľvek meniť a podľa vlastného uváženia tak modifikovať obsah
povinnosti zabezpečenej zmluvnou pokutou, čo malo platiť rovnako pre všetkých nájomcov nepriamo
potvrdil aj sám žalobca.

21. Žalovaný má za to, že súdu preukázal, že splnil povinnosť predložiť projektovú dokumentáciu
vo fáze predbežného návrhu. Žalovaný aj v konaní pred odvolacím súdom dôrazne odmieta, že by
takúto povinnosť bol porušil. Naopak, žalovaný túto povinnosť splnil v podstatnom časovom predstihu,
nakoľko žalobcovi predložil projektovú dokumentáciu už dňa 04.03.2013. Namietal, že žalobca
nesprístupnil žalovanému vstupnú dokumentáciu, nevyhnutnú na prípravu projektovej dokumentácie v
kvalite zodpovedajúcej zmluve o budúcej zmluve t. j. zodpovedajúcu projektovanej výmere priestorov
podľa ZBZ. Žalobca neposkytol žalovanému spôsobilé podklady, t. j. neposkytol správnu vstupnú
dokumentáciu na vypracovanie projektovej dokumentácie, ktorá by zodpovedala zmluvne dohodnutej
výmere priestoru. Napriek tomu, že žalovaný preukázal, že žalobca neposkytol žalovanému vhodné
podklady resp. neposkytol správnu vstupnú dokumentáciu na vypracovanie projektovej dokumentácie,
súd namiesto zistenia dôležitosti tejto odchýlky sa uspokojil s vyjadrením žalobcu, ktorý samozrejme
dôležitosť tejto odchýlky bagatelizoval. Preukázané však (v rozpore s konštatovaním súdu) bolo, že
žalobca prostredníctvom vadne poskytnutej vstupnej dokumentácie nepredložil žalovanému správne
podklady na prípravu projektu v zmysle ZBZ, pretože odchýlka vo výmere priestorov predstavovala
111 m2 (7,4%) voči zmluvne dohodnutej projektovanej výmere priestorov. Uviedol, že žalobca
neposkytol žalovanému potrebnú súčinnosť predpokladanú ZBZ, preto omeškanie žalobcu vylučuje
omeškanie žalovaného. žalobca kvôli omeškaniu s výstavbou nebol schopný a pripravený plniť svoje
recipročné povinností a poskytnúť žalovanému potrebnú súčinnosť, k akej sa v ZBZ zaviazal. Dôvodom
neposkytnutia súčinnosti bolo jednoznačne to, že bol žalobca v omeškaní s termínmi realizácie svojho
nákupno-zábavného centra Bory Mall, na základe ktorých nebol schopný zabezpečiť pre žalovaného
prístup do priestoru. Žalovanému ZBZ garantovala právo na prístup do priestorov v každej jednej
fáze výstavby obchodno-zábavného centra Bory Mall. Žalovaný ďalej uviedol, že žalobca porušil svoju
povinnosť odovzdať žalovanému priestor včas a žalobca nevyzval žalovaného včas na predloženie
zábezpeky.

22. Podľa žalovaného súd pri posudzovaní nároku žalobcu na zmluvnú pokutu nesprávne právne posúdil
fakt, že na trvanie záväzku na úhradu zmluvných pokút (ak by boli platne dohodnuté) nijako nevplýval
zánik ZBZ, hoci táto argumentácia bola žalovaným opakovane prednesená a žalobca potvrdil, že sám
dobrovoľne prejavil vôľu od ZBZ odstúpiť. Nakoľko žalobca nevyzval žalovaného na uzavretie nájomnej
zmluvy (i) spôsobom a (ii) v čase určenom v ZBZ, záväzok žalovaného uzavrieť nájomnú zmluvu
v zmysle ZBZ zanikol uplynutím dňa 18.02.2015; vrátane všetkých vedľajších záväzkov zmluvných
strán, ktorých plnenie sa prirodzene stalo bezpredmetným, teda zanikla celá ZBZ; vrátane záväzkov
zabezpečených dojednaním o zmluvnej pokute. Poukázal na to, že žalobca sám deklaroval svoju
slobodnú vôľu odstúpiť od ZBZ, a túto skutočnosť aj sám potvrdil. Ku skutočnosti, že záväzok uzavrieť
nájomnú zmluvu zanikol dňa 04.07.2014 v dôsledku oznámenia podstatnej zmeny okolností podľa § 292
ods. 5 ObZ súd sucho skonštatoval, že podstatná zmena okolností preukázaná nebola, nakoľko také

parametre, ktoré by sa preukázateľne zmenili, dojednané v ZBZ neboli. Súd pritom nijako nezdôvodnil,
prečo nevzal do úvahy podstatný fakt, že napriek jednostranne navrhovanému zneniu ZBZ zo strany
žalobcu jednou z mala ustanovení, ktoré boli na žiadosť žalovaného do ZBZ včlenené, bola podmienka
dosiahnutia pomeru obsadenosti obchodného centra (pôvodne 90%, neskôr znížená na 80%).

23. Podľa žalovaného sa súd sa nijako nevysporiadal s argumentáciou žalovaného, že dojednanie o
zmluvnej pokute, vrátane jej výšky, resp. spôsobu určenia výšky zmluvnej pokuty, musí mať obligatórne
písomnú formu t. j. musí byť vždy podpísané konajúcimi osobami, v opačnom prípade je dojednanie o
zmluvnej pokute absolútne neplatné pre nedodržanie zákonom stanovenej formy. Žalovaný už vo svojom
vyjadrení zo dňa 14.05.2015 poukazoval na skutočnosť, že zmluvné pokuty sú určené prostredníctvom
neurčitého odkazu na text návrhu nájomnej zmluvy, ktorej znenie tvorilo len Prílohu č. 3 ZBZ, a ktorá
nebola zmluvnými stranami (žalobcom a žalovaným) nikdy podpísaná. Súd napriek konštatovaniu v bode
32. Rozsudku, že „ohľadne dojednania o zmluvnej pokute je právna úprava prísnejšia, čo potvrdzuje
aj konštantná judikatúra“ nezdôvodnil, prečo v rozpore s touto judikatúrou pristúpil k benevolentnému
posúdeniu platnosti dojednania o zmluvných pokutách. Súd sa nijako nevysporiadal s námietkami
žalovaného, že nedostatok písomnej formy postihuje nielen spôsob určenia výšky zmluvnej pokuty, ale
dokonca aj samotné určenie povinnosti zabezpečenej zmluvnou pokutou. Žalovaný namietal že spôsob
určenia zmluvnej pokuty formulovaný prostredníctvom na seba odkazujúcich ustanovení obsahujúcich
definície, ktoré na seba dookola odkazujú bez toho, aby bolo možno jednoznačne určiť sumu zmluvnej
pokuty, nemôže spĺňať zákonné požiadavky platného a určitého právneho úkonu. Dojednanie o zmluvnej
pokute musí byť jasné, jednoznačné a nespochybniteľné, nesmie umožňovať rôzny výklad. Napriek
tomu, že dojednania o zmluvných pokutách, na ktorých základe si žalobca uplatňuje v konaní svoje
nároky, tieto atribúty nespĺňajú, súd bez vysvetlenia a v rozpore so svojimi prezentovanými úvahami,
formalisticky posúdil existenciu dojednania o zmIuvných pokutách ako platného dojednania. Žalovaný
ďalej poukázal na skutočnosť, že z formulácie príslušného ustanovenia ZBZ je jednoznačné a zrejmé, že
bez uskutočnenia výzvy žalobcu každopádne žalobcovi žiaden nárok na zmluvnú pokutu vzniknúť nemal,
aj keby žalovaný povinnosť porušil. Namietal neprimeranosť zmluvných pokút s tým, že súd neuviedol,
aké okolnosti súd zohľadnil, účel úkonu, výšku zmluvnej pokuty vzhľadom na vzájomný pomer pôvodnej
a sankčnej povinnosti.

24. Žalovaný navrhol, aby odvolací súd rozsudok vo výroku II zmenil tak, že žalobu zamietne a zároveň
zaviaže žalobcu na náhradu trov konania pred súdom prvej inštancie aj odvolacieho konania v celom
rozsahu.

25. Proti rozsudku súdu prvej inštancie v rozsahu výroku III a IV podal odvolanie žalobca. Napadnuté
rozhodnutie žalobca považuje za nesprávne v tom, že súd prvej inštancie nevyhovel žalobe v celom
rozsahu, ale ju v časti náhrady škody (výrok III. napadnutého rozhodnutia) zamietol, keď (ako to vyplýva
z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia) dospel k záveru, že žalobca v konaní nepreukázal, že mu
vznikla akákoľvek škoda a ani existenciu príčinnej súvislosti medzi porušením povinností žalovaného a
vznikom škody. Podľa názoru žalobcu však vznik škody ako aj existencia príčinnej súvislosti medzi touto
Škodou a porušením povinností žalovaného v tomto konaní preukázaná bola.

26. Žalobca je toho názoru, že jednoznačne kvalifikoval vzniknutú škodu ako ušlý zisk, hoci tak nemusel
urobiť. Nie je pravdou, že žalobca nedokázal kvalifikovať, či si voči žalovanému uplatňuje skutočnú škodu
alebo ušlý zisk. Právna kvalifikácia v podobe ušlého zisku vyplýva bez pochýb už z povahy rozhodujúcich
skutočností, ktoré žalobca opísal v čl. III. zmeny žaloby. Žalobca vo svojich písomných podaniach taktiež
niekoľkokrát expressis verbis uviedol, že ním uplatnená škoda predstavuje ušlý zisk. Vyčíslenie zisku
pozostáva z úhrad, na ktoré by bol žalobca v prípade riadneho uzavretia Nájomnej zmluvy žalovaným
oprávnený a to z úhrad (i) základného nájomného a (ii) marketingových poplatkov.

27. Žalobca argumentoval, že odstúpenie od zmluvy nemá vplyv na vznik škody. Má za to, že záväzok
žalovaného uzavrieť Nájomnú zmluvu nezanikol z dôvodu, že žalobca nevyzval žalovaného na uzavretie
Nájomnej zmluvy, pretože podmienky pre takú výzvu neboli naplnené. Súd prvej inštancie podľa názoru
žalobcu nesprávne posúdil Odstúpenie od zmluvy, keď ho považoval za spôsobilé prerušiť kauzálny
nexus medzi porušením povinností žalovaného a vznikom škody na strane žalobcu. Skutočnosť,
že odstúpenie od zmluvy nie je spôsobilé pretrhnúť príčinnú súvislosť medzi porušením povinností
žalovaného a vznikom škody na strane žalobcu podľa neho jasne vyplýva z normatívneho textu druhej
vety ust. § 351 ods. 1 Obchodného zákonníka, pričom k totožnému záveru je potrebné dospieť výkladom

opaku ust. § 385 Obchodného zákonníka. Skutočnosť, či by v prípade splnenia povinností žalovaným (zo
Zmluvy o budúcej zmluvy) bola bývala Nájomná zmluva skutočne uzavretá, je pre posúdenie existencie
kauzálneho nexu irelevantné a preukázanie takejto hypotetickej skutočnosti nie je možné od žalobcu
spravodlivo požadovať. Má za to, že medzi porušením povinností žalovaného zo Zmluvy o budúcej
zmluve a žalobcom uplatnenou škodou je priama príčinná súvislosť, ktorá nebola ničím prerušená.
Poukázal na to, že z rozhodovacej činnosti slovenských a českých dovolacích súdov je pri tom zrejmé,
že atribút priamosti medzi protiprávnym konaním a vzniknutou škodou je potrebné posudzovať vždy S
ohľadom na všetky okolnosti daného prípadu, rozhodne si nemožno vystačiť s takou interpretáciou slova
„priamy“, v dôsledku ktorej by príčinná súvislosť bola zamenená s časovou súvislosťou (R 21/1992).
Dovolací súd pod sp.zn. 1 Obdo V 23/2007 podľa žalobcu konštatovali existenciu príčinnej súvislosti
medzi podstatným porušením povinností zo zmluvy o budúcej zmluve a vznikom škody v dôsledku
neuzavretia zmluvy (ktorej uzavretie tvorilo predmet príslušnej zmluvy o budúcej zmluve), a to navyše
napriek tomu, že škodca nebol (z objektívnych dôvodov) na uzavretie príslušnej zmluvy poškodeným
nikdy vyzvaný.

28. Žalobca namietal aj nesprávny výpočet, keď súd prvej inštancie určil náhradu trov konania v rozsahu
66 %. Výpočet pomeru úspechu žalovaného, ktorý nezohľadňuje meniacu sa hodnotu predmetu sporu,
je podľa názoru žalobcu zjavne nespravodlivý.

29. K odvolaniu žalovaného sa vyjadril žalobca písomným podaním doručeným súdu dňa 15.08.2018. K
namietanému porušeniu zásady ne ultra petitum uviedol, že súd prvej inštancie neprisúdil žalobcovi iné
plnenie, než to, ktorého sa zmenou žaloby domáhal. Zmluvné pokuty boli súčasťou predmetu konania aj
po zmene žaloby. Zmluvné pokuty tvorili po celú dobu súčasť predmetu konania a žalobcom uplatnený
nárok na náhradu škody uplatnený v zmene žaloby ich ako nárok, iba rozšíril (objektívna kumulácia) a
nie nahradil (ako to zavádzajúco tvrdí žalovaný).

30. Žalobca ďalej uviedol, že z vykonaných dôkazov jasne vyplýva, že žalovaný nikdy žalobcovi
projektovú dokumentáciu vo fáze predbežného návrhu nepredložil. Žalovaný ani na jednu z výziev
žalobcu na predloženie projektovej dokumentácie vo fáze predbežného návrhu nereagoval a neoficiálna
správa, že začína projektovať, sa objavila až začiatkom augusta 2014. Podľa žalobcu sa žalovaný dostal
do omeškania s predložením projektovej dokumentácie vo fáze predbežného návrhu aj napriek tomu,
že pôvodné podklady na jej vypracovanie obsahovali odchýlku voči výmere priestoru predpokladanej
Zmluvou o budúcej zmluve. Poukázal na to, že na ochranu žalovaného bolo do Zmluvy o budúcej
zmluve zapracované ustanovenie o práve žalovaného odstúpiť, ak bude výmera výrazne nižšia, pričom
toto právo mohlo vzniknúť najskôr v deň odovzdania nebytového priestoru a v súlade s bodom
10.3 písm. c) Zmluvy o budúcej zmluve malo zaniknúť do piatich (5) dni od podpisu odovzdávacieho
protokolu. K namietanému neposkytnutiu súčinnosti uviedol, že sa nejedná o akúkoľvek súčinnosť,
ale iba o takú, ktorá je na splnenie zodpovedajúcej povinnosti protistrany potrebná. Zdôraznil, že
žalovaný ani na jednu zo štyroch výziev na vypracovanie a predloženie projektovej dokumentácie vo
fáze predbežného návrhu nereagoval a žiadnej ďalšej súčinnosti zo strany žalobcu sa nedožadoval. K
námietke týkajúcej sa povinnosti prevziať priestor, uviedol, že žalobcova povinnosť odovzdať priestor
žalovanému bola v zmysle bodu 4.5 Zmluvy o budúcej zmluve podmienená viacerými odkladacími
podmienkami (poskytnutie zábezpeky žalovaným, schválenie realizačnej dokumentácie predloženej
žalovaným), ktoré žalovaný nikdy nesplnil, z čoho vyplýva, že žalobca neporušil svoju povinnosť
odovzdať priestor žalovanému, ktorá vzhľadom na nesplnenie si povinností žalovaného ani nevznikla.

31. Žalobca vo vzťahu k žalovaným tvrdenými dôvodmi zániku Zmluvy o budúcej zmluve uviedol,
že v dôsledku porušenia zmluvných povinností zo strany žalovaného neboli podmienky pre výzvu na
uzavretie Nájomnej zmluvy nikdy dané. Odstúpenie od Zmluvy o budúcej zmluve zo strany žalobcu nemá
žiaden vplyv na žalobcov nárok na zaplatenie zmluvných pokút vzniknutý pred odstúpením a zmluva o
budúcej zmluve nezanikla ani z dôvodu žalovaným tvrdenej alebo nepreukázanej zmeny okolností.

32. K námietke neplatnosti dojednania o zmluvných pokutách žalobca trvá na tom, že písomná forma
dohody o zmluvných pokutách bola dojednaná a teda dojednanie je platné. Zdôraznil, že podpisy
zmluvných strán kryjú celý obsah Zmluvy o budúcej zmluve vrátane jej príloh vzhľadom na to, že je
nespochybniteľná fyzická jednota Zmluvy o budúcej zmluve a jej prílohy je nespochybniteľná obsahová
jednota Zmluvy o budúcej zmluve a jej príloh. Žalobca nesúhlasí s tvrdením žalovaného, že Dohody o
zmluvných pokutách sú neplatné z dôvodu neurčitosti a nezrozumiteľnosti dojednania o spôsobe určenia

výšky zmluvnej pokuty. Žalobca nevidí prekážku, ktorá by bránila určeniu presnej výšky zmluvných pokút
vzhľadom na to, že všetky údaje, potrebné na ich určenie podľa Zmluvy o budúcej zmluve, boli zmluvným
stranám známe.

33. K odvolaniu žalobcu sa vyjadril písomným podaním doručeným súdu dňa 8.8.2018 žalovaný.
Poukázal na to, že tvrdenie žalobcu, v zmysle ktorého je pohľadávka v celkovej výške istiny 316.404,-
EUR súčtom zmluvných pokút a náhrady škody, je nesprávne a zavádzajúce a je v rozpore s jeho
vlastnými podaniami v tejto veci. Je zrejmé, že po rozšírení žaloby zo dňa 23.03.2016 nebola suma
zmluvných pokút vo výške 71.583,60 EUR už ďalej predmetom žalobného návrhu, pričom žalobca od
ním deklarovaného nároku zmluvných pokút nepriamo upustil. Podľa žalovaného žalobca v sporovom
konaní nepreukázal, že v ZBZ boli platne dohodnuté povinnosti, ktorých porušenia sa domáha a
nepreukázal, že žalovaný porušil svoje zmluvné povinnosti a nepreukázal, že bol žalovaný v omeškaní s
plnením svojich povinností, zatiaľ čo žalovaný poukázal, že žalobca bol v omeškaní s výstavbou centra a
teda s plnením svojich zmluvných povinností a neposkytoval zmluvnú súčinnosť žalovanému, z ktorého
dôvodu by nemal žalobca nárok na náhradu škody ani v prípade, ak by mu škoda skutočne vznikla.
Keďže ani jedna zo zákonom stanovených podmienok vzniku zodpovednosti za škodu vo vzťahu k
žalovanému nebola v sporovom konaní žalobcom preukázaná, súd prvej inštancie správne vyhodnotil
žalobu voči žalovanému (a nesprávne len v časti náhrady škody a nie v celom rozsahu) ako zjavne
neodôvodnenú. Nesúhlasil s tvrdením žalobcu v zmysle ktorého tým, že opísal uplatnený nárok, tento
nárok aj automaticky kvalifikoval. Práve naopak, žalobca ním uplatnený nárok počas celého priebehu
sporového konania kvalifikovať nedokázal. Pod pojmom kvalifikácia skutočnej škody alebo ušlého zisku
treba rozumieť najmä vyčíslenie škody a preukázanie samotnej existencie deklarovaných nárokov,
ktoré musia byť súdu vždy bezpečne preukázané a musia byť založené na konkrétnych skutkových
okolnostiach. Súd prvej inštancie si vytvoril správny úsudok o tom že žalobca nepreukázal vznik škody
(či už podobe skutočnej škody alebo ušlého zisku). Žalobca kvalifikáciu ním uplatnených nárokov v
sporovom konaní vzájomne menil a účelovo zamieňal vždy podľa toho, ktoré predpoklady na unesenie
dôkazného bremena sa mu zdali byť výhodnejšie. Ak má žalobca za to, že vyčíslenie ušlého zisku je
transparentné a pozostáva zo základného nájomného, marketingových poplatkov a z neuhradeného
podielu na spoločných prevádzkových nákladoch, prečo vzal žalobca dňa 20.03.2018 žalobu čiastočne
späť v časti týkajúcej sa jednej zo zložiek uplatňovaného nároku na náhradu škody? Následne žalobca
napriek neuneseniu dôkazného bremena a dôkaznej núdze bezdôvodne a účelovo trval aj na zvyšnej
časti žaloby, ktorú musel súd prvej inštancie jednoznačne zamietnuť.

34. Uviedol, že s názorom žalobcu, v zmysle ktorého súd nesprávne posúdil odstúpenie od zmluvy, keď
ho považoval za spôsobilé prerušiť kauzálny nexus nemožno z jasných a logických dôvodov súhlasiť.
Má za to, že neexistuje priamy, bezprostredný a neprerušený vzťah medzi porušením týchto troch
povinností a vznikom žalobcom vyčíslenej škody. Dokonca žalobca sám uvádza, že odvodzuje svoj
nárok zo skutočnosti, že nedošlo k uzavretiu nájomnej zmluvy. Teda v skutočnosti nie je v tomto konaní
uplatnený nárok na náhradu škody vzniknutej tvrdeným porušením parciálnych povinností zo ZBZ, ale
škody vzniknutej z neuzavretia nájomnej zmluvy. A dôvody neuzavretia nájomnej zmluvy spočívajú
výlučne v konaní (nekonaní) žalobcu, ktorý od ZBZ odstúpil a žalovaného na uzavretie nájomnej zmluvy
nikdy nevyzval. Poukázal na to, že v zmysle konštantnej judikatúry je existencia príčinnej súvislosti medzi
porušením právnej povinnosti a vznikom škody otázkou skutkovou a nie právnou. Má za to, že si žalobca
v konaní nesplnil svoju povinnosť predchádzať hroziacej škode a chýba kauzálny nexus ako základný
pilier predpokladu zodpovedností za škodu. Žalovaný sa stotožňuje s argumentáciou súdu o absencii
kauzálneho nexusu, v zmysle ktorého je existencia príčinnej súvislosti otázkou skutkovou, ktorá sa
posudzuje vzhľadom na konkrétne súvislosti. Žalobca sám nesplnil svoju povinnosť vyzvať žalovaného
na uzavretie nájomnej zmluvy, a ani nepreukázal, že aj v prípade splnenia zmluvných povinností by
bola skutočne uzavretá, pričom vzťah príčiny a následku musí byť priamy, bezprostredný a neprerušený.
Žalobca si bol plne vedomý toho, že záväzok žalovaného na uzavretie nájomnej zmluvy zanikol, pretože
(i) žalobca nevyzval žalovaného na uzavretie nájomnej zmluvy v čase určenom v zmluve vo februári
2015, ak by nezanikol už (Ii) odstúpením žalobcu od ZBZ v januári 20152, alebo už (iii) oznámením o
podstatnej zmene okolností (nedosiahnutie pomeru obsadenosti obchodného centra) v júli 2014.

35. K napadnutému výroku o náhrade trov konania uviedol, že pomer náhrady trov konania je založený
na tzv. zásade úspechu. Ak sú strany konania sčasti úspešné a sčasti neúspešné, generálne platí, že súd
pomerne určí a rozdelí nárok na náhradu trov konania. Tvrdenie žalobcu, že súd nezohľadnil meniacu
sa hodnotu sporu nemá v danom prípade žiadnu relevanciu.

36. K vyjadreniu žalobcu bolo doručené dňa 24.9.2018 vyjadrenie žalovaného. Žalovaný opätovne
uviedol, že súd prvej inštancie prisúdil žalobcovi viac, resp. iné plnenie, než to, ktorého sa žalobca
prostredníctvom zmeny žaloby domáhal. Má za to, že zmluvné pokuty neboli zahrnuté v sume istiny
uplatnenej v zmene žaloby (netvorili súčasť predmetu konania), nakoľko bol nárok žalobcu (vymedzený
v zmene žaloby) výlučne iba súčtom jednotlivých zložiek žalobcom uplatneného nároku na náhradu
škody. Námietka o objektívnej kumulácii nárokov žalobcu v sporovom konaní ustáť nemôže.

37. Žalovaný trvá na tom, že neporušil ani jednu z povinností, ktoré boli zabezpečené zmluvnou
pokutou. Odmieta, že by bol porušil povinnosť predložiť vypracovanú projektovú dokumentáciu vo
fáze predbežného návrhu, ako to formuluje a tvrdí žalobca bez akejkoľvek opory v zmluve. Žalovaný
opakovane poukazuje na fakt, že túto povinnosť splnil v podstatnom časovom predstihu, nakoľko
žalovaný predložil projektovú dokumentáciu vo forme predbežného návrhu žalobcovi už dňa 04.03.2013.
Žalobcom predložená zmluvná dokumentácia, z ktorej mal žalovaný vychádzať obsahovala nesprávne
údaje, resp. údaje odlišné od projektovanej výmery priestoru, a to o viac ako 100 m2. To znamená, že
žalobca neposkytol spôsobilé podklady na vypracovanie projektovej dokumentácie, ktoré by zodpovedali
zmluvne dohodnutej výmere priestoru. Má za to, že svoje povinnosti si plniť objektívne nemohol z dôvodu
nečinnosti (resp. omeškania) žalobcu, pričom samotná povinnosť žalovaného predložiť zábezpeku
bola výlučne naviazaná na predchádzajúcu výzvu žalobcu (tzn. že predpokladom a podmienkou
pre poskytnutie zábezpeky zo strany žalovaného bola výzva žalobcu smerujúca voči žalovanému).
Žalovaný v súlade so svojimi doterajšími argumentmi uvádza, že žalobca bol v zmysle ZBZ povinný
vyzvať žalovaného na uzavretie nájomnej zmluvy najneskôr dňa, ktorý 10 dní predchádza poslednému
dňu na uzavretie nájomnej zmluvy, t.j. najneskôr dňa 18.02.2015. Ak tak žalobca nespravil, t.j.
nevyzval žalovaného na uzavretie nájomnej zmluvy spôsobom a v čase určenom v ZBZ, záväzok
žalovaného uzavrieť nájomnú zmluvu v zmysle ZBZ zanikol uplynutím dňa 18.02.2015, vrátane záväzkov
zabezpečených dojednaním o zmluvnej pokute. Žalovaný pakovane uviedol, že Dohody o zmluvných
pokutách sú neplatné z dôvodu neurčitosti a nezrozumiteľnosti dojednania o spôsobe určenia výšky
zmluvnej pokuty a sú neprimerané.

38. K vyjadreniu žalovaného bolo doručené dňa 24.9.2018 vyjadrenie žalobcu. Žalobca zdôraznil, že
zmluvné pokuty tvorili no celú dobu súčasť predmetu konania a žalobcom uplatnený nárok na náhradu
škody uplatnený v zmene žaloby ich ako nárok iba rozšíril (objektívna kumulácia) a nie nahradil (ako to
zavádzajúco tvrdí žalovaný). Má za to, že Súd prvej inštancie vo svojom rozsudku správne konštatoval,
že žalovaný svojím konaním porušil svoje povinností zo Zmluvy o budúcej zmluve. Porušenie týchto
povinností zo strany žalovaného bolo riadne preukázané. Pokiaľ ide o platnosť dojednania zmluvných
pokút a jednotlivé porušenia povinností žalovaného zo Zmluvy o budúcej zmluve, žalobca sa k týmto
vyčerpávajúco vyjadril vo svojom vyjadrení k odvolaniu žalovaného zo dňa 14.08.2018. Medzi porušením
povinností žalovaného zo Zmluvy o budúcej zmluve a žalobcom uplatnenou škodou je priama príčinná
súvislosť, ktorá nebola ničím prerušená. Bez splnenia zásadných povinností nebolo možné uskutočniť
stavebné úpravy priestoru, bez nich nebolo možné priestor skolaudovať a bez kolaudácie potom nemohli
strany uzavrieť Nájomnú zmluvu. Žalobca existenciu kauzálneho nexusu počas celého sporového
konania odvodzuje od porušenia tých istých povinností, pre ktorých porušenie realizoval Odstúpenie od
zmluvy.

39. V ďalšom vyjadrení doručenom súdu dňa 23.10.2018 žalobca opätovne vyvracia argumentáciu
žalovaného o porušení zásady ne ultra petitum. Trvá na tom, že žalovaný nevypracoval projektovú
dokumentáciu vo fáze predbežného návrhu v súlade so Zmluvou o budúcej zmluve. Žalovaný
sa dostal do omeškania s predložením projektovej dokumentácie vo fáze predbežného návrhu aj
napriek tomu, že pôvodné podklady na jej vypracovanie obsahovali odchýlku voči výmere priestoru
predpokladanej Zmluvou o budúcej zmluve a dôvodom nepredloženia projektovej dokumentácie
žalovaným nebolo neposkytnutie súčinnosti žalobcom. Uviedol, že neporušil svoju povinnosť odovzdať
priestor žalovanému, ktorá vzhľadom na nesplnenie si povinností žalovaného ani nevznikla. Žalovaný bol
podľa Zmluvy o budúcej zmluve povinný poskytnúť žalobcovi zábezpeku, tuto povinnosť porušil, a preto
je povinný zaplatiť žalobcovi dohodnutú zmluvnú pokutu. Záväzok žalovaného uzavrieť Nájomnú zmluvu
nezanikol podľa bodu 2.6 Zmluvy o budúcej zmluve t. j. z dôvodu, že žalobca nevyzval žalovaného na
uzavretie Nájomnej zmluvy, pretože podmienky pre takú výzvu neboli naplnené.

40. V ďalšom vyjadrení žalovaného doručenom súdu dňa 24.9.2018 žalovaný uviedol, sa pridržiava
svojich doterajších vyjadrení, v zmysle ktorých zmluvné pokuty netvorili po zmene žaloby súčasť
predmetu konania, pričom došlo zo strany žalobcu k jednostrannému nahradeniu pôvodne vymáhaného
nároku (nároky na zmluvné pokuty sa nahradili zmenou žaloby nárokmi žalobcu na náhradu škody). Má
za to, že je evidentné a v konaní pred súdom prvej inštancie bolo jednoznačne preukázané, že žalobca
vyššie definované dôkazné bremeno neuniesol. Žalobca nikdy nijakým spôsobom nepreukázal splnenie
svojej dôkaznej povinnosti v dôkaznom konaní. Naopak, žalobca svojimi podaniami kvalifikovane a s
praktickou istotou preukázal, že žalobcovi nemohla vzniknúť žiadna škoda v priamej a bezprostrednej
súvislosti s konaním či nekonaním žalovaného. Upriamuje pozornosť súdu na podstatnú skutočnosť,
a to, že sám žalobca prejavil svoju vôľu nepokračovať v zmluvnom vzťahu (či už tým, že na uzavretie
nájomnej zmluvy žalovaného nevyzval, alebo tým, že prejavil vôľu odstúpiť od zmluvy), t. j. podstatné
je, že žalobca nemal záujem pokračovať v zmluvnom vzťahu. Keďže v konaní je žalobcom v skutočnosti
uplatňovaný nárok na náhradu škody z dôvodu neuzavretia nájomnej zmluvy a nie na náhradu škody
vzniknutej tvrdeným porušením parciálnych povinností zo ZBZ, pričom dôvody neuzavretia nájomnej
zmluvy spočívajú výlučne v konaní (nekonaní) žalobcu, je jeho nárok nedôvodný.

41. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací podľa § 34 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok
(ďalej len C.s.p.) prejednal vec podľa § 380 ods. 1 bez nariadenia pojednávania v medziach daných
rozsahom a dôvodmi odvolania, pričom termín verejného vyhlásenia rozsudku bol v súlade s ust. § 219
ods. 3 C.s.p. oznámený na úradnej tabuli Krajského súdu v Bratislave dňa 09.01.2020. Po oboznámení
sa s obsahom spisu súdu prvej inštancie, s dôvodmi odvolania žalobcu i žalovaného, vyjadreniami
sporových strán, odvolací súd dospel k záveru, že rozhodnutie súdu prvej inštancie je v napadnutých
výrokoch vecne správne.

42. Podľa § 387 ods. 2 C.s.p. ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie
dôvody.

43. Odvolací súd konštatuje správnosť dôvodov napadnutého rozsudku, keďže súd prvej inštancie na
základe vykonaných dôkazov správne zistil skutkový stav, zrozumiteľným spôsobom vysvetlil z ktorých
dôkazov vychádzal, aké skutočnosti mal vykonanými dôkazmi preukázané, dôkazy vyhodnotil a zistený
skutkový stav správne právne posúdil. Na zdôraznenie správnosti rozhodnutia a k jednotlivým odvolacím
námietkam dopĺňa odvolací súd nasledovné dôvody.

44. Z obsahu spisu odvolací súd zistil, že žalobca si podanou žalobou uplatnil voči žalovanému nárok
na zaplatenie zmluvných pokút v celkovej výške 71.583,60 EUR s príslušenstvom z titulu tvrdeného
porušenia troch povinností žalovaného, ktorého sa mal žalovaný dopustiť v súvislosti so Zmluvou o
budúcej zmluve zo dňa 18.01.2011, v znení Dodatku č. 1 z 25.05.2012 a Dodatku č. 2 z 18.08.2012,
uzatvorenej medzi žalobcom a žalovaným za účelom budúceho prenájmu nebytových priestorov v
nákupno-zábavnom centre „Bory Mall“ (ďalej len Zmluva o budúcej zmluve). Zmenou žaloby podľa
ustanovenia § 95 OSP zo dňa 23.03.2016 následne za účinnosti zákona č. 160/2015 Z.z. žalobca navrhol
zmenu žaloby tak, že si okrem nároku na úhradu zmluvných pokút uplatneného žalobou, uplatnil aj nárok
na náhradu škody, spôsobenej tvrdeným porušením zmluvných povinností žalovaného a žiadal, aby
bol žalovaný povinný zaplatiť žalobcovi sumu istiny vo výške 412.284 EUR spolu s príslušenstvom a
nahradiť trovy konania, všetko do troch dni od právoplatnosti rozsudku. Zmena žaloby bola pripustená
uznesením súdu prvej inštancie zo dňa 15.12.2016.

45. Zo Zmluvy o budúcej zmluve odvolací súd zistil nasledovné skutočnosti: V bode 7.4 Zmluvy o budúcej
zmluve sa žalobca a žalovaný dohodli: „...že budúci prenajímateľ má právo domáhať sa náhrady škody
spôsobenej porušením povinnosti budúceho nájomcu podľa bodu 7.2 tohto článku Zmluvy presahujúcej
zmluvnú pokutu.“. Podľa bodu 1.1 Zmluvy o budúcej zmluve jednomesačné nájomné znamená jednu
mesačnú platbu základného nájomného určeného podľa nájomnej zmluvy, ktorej znenie je prílohou
č. 3 tejto Zmluvy, pre kalendárny rok, v ktorom nastane deň vzniku nájmu...“. Na tom istom princípe
je v bode 1.1 Zmluvy o budúcej zmluve zadefinované aj trojmesačné nájomné. Nájomnú zmluvu je
podľa bodu 2.2 Zmluvy o budúcej zmluve možné uzavrieť na základe výzvy žalobcu, ktorá mohla
byť doručená žalovanému „...najskôr v deň nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia,
na základe ktorého bude v súlade so stavebným zákonom možné užívať priestor na účel nájmu, a

najneskôr dňa, ktorý 10 dní predchádza poslednému dňu na uzavretie zmluvy.“ Deň odovzdania v
bode 1.1 Zmluvy o budúcej zmluve je tento pojem zadefinovaný ako „...deň, kedy budúci prenajímateľ
odovzdá priestor budúcemu nájomcovi na účely vykonávania stavebných úprav, ktorý však v každom
prípade musí predchádzať aspoň tri mesiace plánovanému dňu otvorenia...“ V bode 7.2. Zmluvy
sú definované zmluvné pokuty ako jednotlivé skutkové podstaty s odkazom na ustanovenie zmluvy,
ktoré pojednáva o tejto povinnosti, ku ktorým je priradená výška zmluvnej pokuty ako denne takto: d)
pre prípad porušenia záväzku budúceho nájomcu predložiť budúcemu prenajímateľovi na schválenie
vypracovanú projektovú dokumentáciu v lehote uvedenej v technickej príručke podľa bodu 4.3. a) tejto
zmluvy vo výške 1% jednomesačného nájomného za každý aj začatý deň omeškania sa so splnením
tejto povinnosti, najviac však vo výške jednomesačného nájomného. V bode 7.3. je dojednaná splatnosť
zmluvných pokút tak, že pohľadávka na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa bodu 7.2. tohto článku Zmluvy
vznikne len za podmienky, že oprávnená zmluvná strana písomne vyzve povinnú zmluvnú stranu na
zaplatenie zmluvnej pokuty, v lehote uvedenej vo výzve na zaplatenie zmluvnej pokuty, inak do 21
dní od jej doručenia povinnej zmluvnej strane. Dodatkom č.1 zo dňa 22. mája 2012 k Zmluve bol
z obchodných dôvodov posunutý termín realizácie celého projektu a znížený minimálny požadovaný
pomer obsadenosti centra v čase jeden mesiac pred jeho plánovaným otvorením z 90% na 80%.
Dodatkom č. 2 k zmluve dňa 18. septembra 2012 došlo k ďalšej zmene obchodných podmienok na
základe požiadavky žalovaného, ktorý mal záujem o výmenu pôvodného nebytového priestoru za iný.
V súvislosti s posunutím realizácie projektu žalobca v súlade so Zmluvou aktualizoval technickú a
dizajnovú príručku vydaním jej nového znenia, čím posunul termín začatia plynutia lehoty na odovzdanie
projektovej dokumentácie vo fáze predbežného návrhu z pôvodného termínu 01.11.2011 na nový termín
01.10.2013.

46. Keďže súd prvej inštancie žalobe vyhovel v rozsahu nároku žalobcu na zaplatenie sumy 71 583,60
EUR s prísl. titulom zmluvnej pokuty a vo zvyšku žalobu zamietol, predmetom odvolacieho konania
bolo vzhľadom na dôvody a rozsah odvolania žalobcu i žalovaného predovšetkým posúdiť, či súd prvej
inštancie neprekročil žalobný návrh, či žalobca preukázal porušenie povinností zakladajúcich nárok na
zaplatenie zmluvnej pokuty, či je dojednanie o zmluvnej pokuty platné a či súd prvej inštancie rozhodol
správne, ak zamietol nárok na náhradu škody pre nepreukázanie základných zákonných predpokladov
vzniku škody.

47. Odvolací súd sa nestotožnil s odvolacou námietkou žalovaného, že súd prvej inštancie porušil
zásadu ne ultra petitum, t.j. že prekročil žalobný návrh žalobcu. Ako už bolo uvedené, pôvodnou
žalobou si žalobca uplatňoval voči žalovanému nárok na zaplatenie zmluvných pokút v celkovej výške
71.583,60 EUR s príslušenstvom, pričom zmenou žaloby svoj nárok rozšíril na zaplatenie sumy 412 284
EUR s prísl. Nemožno súhlasiť s tvrdením žalovaného, že zmenou žaloby si uplatnil žalobca celkom
nový nárok a to na zaplatenie náhrady škody pozostávajúcej z troch súm: neuhradeného základného
nájomného v celkovej výške 287.640 EUR; neuhradených marketingových poplatkov v celkovej výške
28 764 EUR; neuhradeného podielu na spoločných prevádzkových nákladoch v celkovej výške 95.880
EUR (v tejto tretej časti bolo konanie zastavené) a že zmenou žaloby išlo o uplatnenie nároku
na náhrady škody namiesto žalobou vymedzeného nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty. Z obsahu
žalobného návrhu jasne vyplýva, že žalobcom uplatnený nárok po zmene žaloby (pred čiastočným
späťvzatím žaloby) predstavoval sumu vo výške istiny 412.284,- EUR spolu s príslušenstvom, ktoré
príslušenstvo predstavuje výhradne úroky z omeškania s úhradou zmluvných pokút. Vzhľadom na to,
že žalobcom uplatnené nároky na náhradu škody a zaplatenie zmluvných pokút vyplývajú z porušenia
totožných povinností žalovaného zo Zmluvy o budúcej zmluve, žalobca bol pri uplatňovaní svojich
nárokov na súde limitovaný dojednaním v bode 7.4 Zmluvy o budúcej zmluve, podľa ktorého mal právo
domáhať sa náhrady škody iba v rozsahu presahujúcom zmluvné pokuty. Celková výška žalovanej
istiny nemohla presiahnuť súčet troch zložiek škody, ktorá vznikla žalobcovi v súvislosti s porušením
povinností žalovaného zo Zmluvy o budúcej zmluve. Odvolací súd poukazuje na právnu teóriu ako aj
súdnu prax, pokiaľ ide o vymedzenie pojmu žaloba s tým, že esenciálnymi náležitosťami žaloby sú
žalobný nárok a žalobný dôvod. Žalobný nárok predstavuje vymedzenie predmetu konania, pričom prvou
jeho zložkou je vymedzenie relevantných skutkových okolností, z ktorých žalobca vyvodzuje porušenie
svojho práva a tou druhou je žalobný návrh t.j. petit. Z podanej žaloby v spojitosti so zmenou žaloby
je zrejmé, že žalobca si uplatnil nárok na zaplatenie sumy 412 284 EUR (pred čiastočným späťvzatím)
titulom zmluvnej pokuty a náhrady škody presahujúcej dojednanú zmluvnú pokutu. Aj v prípade plného
úspechu žalobcu v tomto spore by mu nebolo možné prisúdiť zmluvné pokuty spolu (kumulatívne) s
nárokom na náhradu škody v plnej výške (škody), ale iba vo výške škody presahujúcej uplatnené a

prisúdené zmluvné pokuty, teda presne tak, ako žalobca navrhoval v zmene žaloby resp. po čiastočnom
späťvzatí žaloby. Z uvedeného je zrejmé, že súd prvej inštancie neprekročil žalobný nárok.

48. Odvolací súd sa nestotožnil s odvolacou námietkou žalovaného, že neboli preukázané
tvrdenia žalobcu o platnom dojednaní a porušení zmluvných povinností zabezpečených zmluvnými
povinnosťami. Podľa žalovaného žiadne ustanovenie Zmluvy o budúcej zmluve neobsahuje platné a
výslovné dojednanie o povinnosti predložiť projektovú dokumentáciu vo fáze predbežného návrhu. V
tejto súvislosti odvolací súd poukazuje na znenie bodu 4.3 písm. a) Zmluvy, kde je výslovne stanovená
povinnosť vypracovať projektovú dokumentáciu podľa jednotlivých fáz prípravy a vykonávania
stavebných úprav určenú Technickou a dizajnovou príručkou. Čo je projektová dokumentácia a
Technická a dizajnová príručka upravuje výklad pojmov s tým, že „projektová dokumentácia znamená
projektovú dokumentáciu potrebnú pri príprave, vykonávaní a následnom overení stavebných úprav
určenú Technickou a dizajnovou príručkou“. Technická a dizajnová príručka znamená „vnútorný predpis
vydaný budúcim prenajímateľom, týkajúci sa vopred neurčeného počtu užívateľov priestorov Nákupno-
zábavného centra, ktorý upravuje podmienky stavebných úprav...Technická a dizajnová príručka v znení
účinnom ku dňu uzavretia tejto zmluvy tvorí Prílohu č. 5 tejto Zmluvy.“ Podľa odvolacieho súdu sa
žalovaný nemôže brániť tvrdením, že Technická a dizajnová príručka (ďalej iba Príručka) mu nebola
známa a nebola k zmluve pripojená, keď podpísal Zmluvu, z ktorej výslovne vyplýva, že Príručka tvorí
prílohu Zmluvy. Ak teda Príručka v oddieli 2 upravovala povinnosť predložiť projektovú dokumentáciu
vo fáze predbežného návrhu, možno mať za to, že z bodu 4.3 písm. a) Zmluvy v spojitosti s odd. 2
Príručky exaktne vyplývala povinnosť žalovaného vypracovať a predložiť projektovú dokumentáciu vo
fáze predbežného návrhu. Odvolací súd sa preto nestotožnil s odvolacou námietkou žalovaného, že
takáto povinnosť zo Zmluvy nevyplýva.

49. Odvolací súd sa nestotožnil ani s odvolacou námietkou žalovaného, že súd prvej inštancie nesprávne
posúdil včasnosť riadneho predloženia projektovej dokumentácie vo fáze predbežného návrhu. Odvolací
súd sa plne stotožňuje s odôvodnením súdu prvej inštancie v tejto časti a odkazuje na bod 33
napadnutého rozhodnutia. Odvolací súd dopĺňa, že v konaní bolo preukázané, že žalovaný bol vyzvaný
na predloženie projektovej dokumentácie vo fáza predbežného návrhu listom zo dňa 11.4.2014 a
následne bol urgovaný listami zo dňa 5.6.2014, 8.7.2014 a 18.8.2014, pričom na výzvy nereagoval.
Keďže minimálne formálne a obsahové náležitosti predbežného návrhu sú obsiahnuté v časti 2 odd. 2.2
Príručky, o čom bol žalovaný informovaný vo výzve na predloženie projektovej dokumentácie vo fáze
predbežného návrhu, nemožno súhlasiť s tvrdením žalobcu, že e-mail, ktorým dňa 14.3.2014 zasiela
výkresy, možno považovať za predloženie projektovej dokumentácie vo fáze predbežného návrhu. Ak
žalovaný tvrdí, že svoju povinnosť splnil, nie je zrejmé, prečo na výzvy žalobcu o splnenie tejto povinnosti
zostal pasívny a nebránil sa tým, že svoju povinnosť už splnil v predstihu. Vyhodnotením listinných
dôkazov dospel súd prvej inštancie k správnemu záveru, že žalovaný porušil povinnosť vypracovať a
predložiť citovanú projektovú dokumentáciu v súlade so Zmluvou.

50. Podľa odvolacieho súdu sa žalovaný dostal do omeškania s predložením projektovej dokumentácie
vo fáze návrhu aj napriek tomu, že pôvodné podklady na jej vypracovanie obsahovali odchýlku voči
výmere priestoru predpokladanej Zmluvou o budúcej zmluve. Za rozhodujúce odvolací súd považuje,
že pokiaľ ide o výmeru priestoru, nejednalo sa o povinnosť žalobcu zabezpečiť určitú minimálnu
výmeru nebytového priestoru, ktorej prípadné nedodržanie by mohlo vylúčiť omeškanie žalovaného s
vypracovaním projektovej dokumentácie vo fáze predbežného návrhu, ale o právo žalovaného odstúpiť
od Zmluvy o budúcej zmluve, ak podlahová plocha nebytového priestoru zistená premeraním pri jeho
odovzdaní žalovanému podľa bodu 4.5 Zmluvy o budúcej zmluve bude oproti tzv. projektovanej výmere
priestoru menšia o viac ako 6 %. Z vykonaného dokazovania taktiež vyplýva, že od 14. augusta 2014
žalovaný disponoval verziou vstupnej dokumentácie, ktorá bola aktualizovaná čo do skutočnej výmery
priestoru v dôsledku dodatočného posunutia vnútornej priečky. Pôvodná odchýlka v zanedbateľnom
rozsahu 7,4 % nemala žiaden materiálny význam vo vzťahu k zmluvným povinnostiam žalovaného
(tvorbe a odovzdaniu projektovej dokumentácie vo fáze predbežného návrhu) a teda tento posun nebol
spôsobilý zabrániť tomu, aby sa žalovaný dostal do omeškania so splnením tejto povinnosti. Žalovaný
nepreukázal, že zistená odchýlka, t.j. podľa žalovaného porušenie povinnosti žalobcom znamenalo,
resp. malo vplyv na včasné a riadne dodanie projektovej dokumentácie vo fáze predbežného návrhu.

51. Odvolací súd nesúhlasí ani s tvrdením žalovaného, že žalobca neposkytol súčinnosť, čím sa dostal
sám do omeškania. Neposkytnutie súčinnosti by mohlo byť považované za omeškanie žalobcu iba

v tom prípade, ak by spôsobilo omeškanie žalovaného. Skutočnosť, že žalobca bol v omeškaní s
realizáciou výstavby automaticky neznamená, že táto skutočnosť znemožnila žalovanému predložiť tzv.
predbežnú projektovú dokumentáciu. Je potrebné tiež zohľadniť, že v čase prvej výzvy na vypracovanie
a predloženie projektovej dokumentácie vo fáze predbežného návrhu zo dňa 11.04.2014 sa projekt
výstavby nákupno-zábavného centra nachádzal v štádiu, keď ešte nebytový priestor žalovaného
neexistoval, čiže poskytnutie súčinnosti zo strany žalobcu nebolo možné v danom čase od žalobcu
požadovať. Zohľadniť zákonnú výluku v § 365 Obch. zák. a to, že omeškanie žalobcu vylučuje omeškanie
žalovaného by bolo možné jedine v tom prípade, ak by žalovaný preukázal, že žalobca sa dostal do
omeškania v dôsledku ktorého nastalo omeškanie na jeho strane.

52. Odvolací súd sa stotožnil s právnym názorom súdu prvej inštancie, že žalovaný porušil svoju
povinnosť poskytnúť žalobcovi zábezpeku podľa bodu 3.1 Zmluvy o budúcej zmluve a porušil povinnosť
prevziať priestor podľa bodu 4.5 Zmluvy o budúcej zmluve, pričom išlo povinnosti zabezpečené
zmluvnou pokutou. Pokiaľ ide o tvrdenie žalovaného, že žalobca porušil povinnosť odovzdať priestor
žalovanému, odvolací súd uvádza, že žalobcova povinnosť odovzdať priestor žalovanému bola v zmysle
bodu 4.5 Zmluvy o budúcej zmluve podmienená viacerými odkladacími podmienkami (poskytnutie
zábezpeky žalovaným, schválenie realizačnej dokumentácie predloženej žalovaným), ktoré žalovaný
nikdy nesplnil, z čoho vyplýva, že žalobca neporušil svoju povinnosť odovzdať priestor žalovanému,
ktorá vzhľadom na nesplnenie si povinností žalovaného ani nevznikla. Pokiaľ ide o porušenie povinnosti
poskytnúť zábezpeku, skutočnosť, že si žalobca uplatnil svoje právo zaslať žalobcovi výzvu na
poskytnutie zábezpeky o tri mesiace neskôr, ako na to bol v zmysle Zmluvy o budúcej zmluve po prvý raz
oprávnený, nemôže byť žalobcovi za žiadnych okolností na príťaž. Žalobca sa týmto svojim správaním
nedostal do žiadneho omeškania splnením svojich povinností. Pokiaľ ide o žalobcov nárok na zmluvnú
pokutu za neposkytnutie zábezpeky žalovaným, tento je odvodený priamo z ustanovenia bodu 7.2 písm.
c) Zmluvy o budúcej zmluve. K tvrdeniu žalovaného, že súd sa nijako nevysporiadal s argumentáciou
žalovaného o tom, že išlo o výlučne zabezpečovací inštitút, pričom žalobca bol v zmysle citovaného
bodu 3.7 Zmluvy o budúcej zmluve povinný vrátiť zábezpeku najneskôr do 3 mesiacov po zániku Zmluvy
o budúcej zmluve, odvolací súd uvádza, že táto skutočnosť nemá vplyv na zaplatenie zmluvnej pokuty.
Zmluvná pokuta sa viaže na konkrétne porušenie povinnosti a v prípade, že dôjde k porušeniu povinnosti,
pre ktorú bola dojednaná zmluvná pokuta, dlžník je povinný ju uhradiť. Rozhodujúce je teda, že žalovaný
nesplnil povinnosť poskytnúť zábezpeku a za porušenie tejto povinnosti bolo dojednané zaplatenie
zmluvnej pokuty. V tejto súvislosti treba poukázať na sankčný charakter zmluvnej pokuty, keďže zmluvná
pokuta trestá toho, kto si nesplní svoju zmluvnú povinnosť nepriaznivým následkom v podobe ďalšej
povinnosti plniť dohodnutú peňažnú čiastku.

53. Odvolací súd sa nestotožnil s odvolacou námietkou žalovaného, že záväzok žalovaného uzavrieť
nájomnú zmluvu zanikol z dôvodu, že žalobca nevyzval žalovaného na uzavretie nájomnej zmluvy
v súlade s bodom 2.6 Zmluvy o budúcej zmluvy. Podľa odvolacieho súdu, vzhľadom na porušenie
povinností žalovaným (ktoré sú zároveň titulom na zaplatenie zmluvnej pokuty) neboli splnené
podmienky, aby žalobca vyzval žalovaného na uzavretie nájomnej zmluvy. Žalobca využil svoje
oprávnenie a podľa bodu 10.2 písm. b) Zmluvy o budúcej zmluve od zmluvy odstúpil. Zmluvný vzťah
medzi sporovými stranami teda zanikol odstúpením od zmluvy. Odstúpenie od Zmluvy o budúcej
zmluve zo strany žalobcu však nemá žiaden vplyv na nárok žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty
vzniknutý pred odstúpením. Ako vyplýva z § 302 Obch. zák. odstúpenie od zmluvy sa nedotýka nároku
na zaplatenie zmluvnej pokuty. Podľa súdnej judikatúry ak nárok na zmluvnú pokutu vznikol ešte pred
odstúpením od zmluvy z dôvodu jej skoršieho porušenia, nárok na zmluvnú pokutu nezaniká, ale je
obmedzený len do doby platného odstúpenia od zmluvy (Rozsudok NS SR z 1.3.2004, sp. zn. MCdo
264/2002).

54. Podľa odvolacieho súdu nemožno súhlasiť ani s odvolacou námietkou žalovaného, že zmluvné
pokuty neboli dojednané platne. Z ustanovenia § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že zmluvnú
pokutu možno dojednať len písomne a základnými predpokladmi platne dohodnutej zmluvnej pokuty
je označenie strán, zmluvnej povinnosti, ktorej splnenie zmluvná pokuta zabezpečuje a určenie výšky
zmluvnej pokuty alebo spôsobu jej určenia. Odvolací súd zhodne s názorom súdu prvej inštancie uvádza,
že bola dodržaná písomná forma dohody o zmluvnej pokute, keďže sporové strany v písomnej forme
uzavreli Zmluvu o budúcej zmluve, ktorej nedeliteľnou súčasťou boli Prílohy 1 až 8 fyzicky pripojené
k Zmluve. Taktiež nie je možné súhlasiť s tvrdením, že dohoda o zmluvných pokutách je neplatná z
dôvodu neurčitosti a nezrozumiteľnosti. Podľa súdnej judikatúry Dohoda o zmluvnej pokute musí byť

uzavretá písomne a musí v nej byť určená výška pokuty alebo v nej musí byť určený spôsob určenia.
Výšku zmluvnej pokuty možno určiť jednorázovo pevnou sumou, prípadne v percentách, či zlomkom
ceny alebo aj ako sumu, ktorá sa môže určitým spôsobom opakovať. Jej výška alebo spôsob určenia
však musí byť vyjadrená jednoznačne, rovnako ako zmluvná povinnosť, pre prípad porušenia ktorej bola
zmluvná pokuta dojednaná, inak je táto dohoda neplatná ( ZSP 23/2004). Podľa odvolacieho súdu bola
zmluvná pokuta dojednaná dostatočne určito, keďže výška jednotlivých zmluvných pokút je určená ako
pevná suma zadefinovaná v Zmluve o budúcej zmluve pojmom „jednomesačné (resp. trojmesačné)
nájomné“ s tým, že spôsob určenia výška základného nájomného upravuje predmetná Zmluva. Odvolací
je toho názoru, že súd prvej inštancie vyčerpávajúco odôvodnil v bodoch 34 až 43 z akých dôvodov
pokladá Dohodu o zmluvnej pokute za platne uzavretú.

55. K odvolacej námietke, že súd prvej inštancie nevykonal dokazovanie výsluchom navrhnutého svedka
A. Y., odvolací súd uvádza, že na pojednávaní dňa 12.04.2018 súd prvej inštancie v súlade s § 182 C.s.p.
vyzval sporové strany, aby zhrnuli svoje návrhy a vyjadrili sa k dokazovaniu a k právnej stránke veci a
po takto vykonaných úkonoch vyhlásil dokazovanie za skončené. Z prednesu žalovaného nevyplýva,
že by trval na vykonaní tohto dôkazu, resp. vôbec sa k tomuto nevykonanému dôkazu nevyjadril. Na
pojednávaní dňa 16.10.2017 pritom súd prvej inštancie konštatoval, že až v priebehu konania bude
zrejmé, či je potrebné vykonať dôkaz výsluchom tohto svedka. Ak teda súd v konaní svedka nevypočul
a žalovaný netrval na jeho výsluchu, možno mať za to, že výsluch svedka nebol potrebný vzhľadom na
vykonanie iných relevantných dôkazov.

56. Odvolací súd záverom k odvolaniu žalovaného uvádza, že nie je povinnosťou súdu dať odpovede na
všetky otázky, ktoré nastolia sporové strany, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam. Ústavný
súd podľa konštantnej judikatúry (pozri IV. ÚS 115/03, III. ÚS 209/04) vyslovil, že súčasťou obsahu
základného práva na spravodlivé súdne konanie (čl. 46 ods. 1 ústavy, čl. 6 ods. 1 dohovoru) je aj právo
účastníka konania na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne, zrozumiteľne dáva odpovede
na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany, t.j. s uplatnením
nárokov a ochranou proti takému uplatneniu. Všeobecný súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky
nastolené účastníkom konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne
objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu
uvádzaných účastníkmi konania (I. ÚS 241/07). Uvedené odvolací súd uvádza vzhľadom na obsiahlosť
odvolania podaného žalovaným. Odvolací súd považoval za potrebné reagovať na základné odvolacie
dôvody týkajúce sa porušenia povinností žalovaným a posúdenia platnosti dojednania o zmluvnej
pokute.

57. K odvolaniu žalobcu, ktoré smerovalo voči zamietajúcemu výroku napadnutého rozsudku, odvolací
súd uvádza, že súhlasí, že ním uplatnená škoda predstavovala ušlý zisk. Súd prvej inštancie však dospel
k správnemu záveru, že neboli splnené zákonné predpoklady pre priznanie tohto nároku. Podľa žalobcu
pozostáva ušlý zisk z úhrad, na ktoré by bol žalobca v prípade riadneho uzavretia Nájomnej zmluvy
žalovaným oprávnený, a to z úhrad základného nájomného a marketingových poplatkov, pričom na
vznik škody nemá odstúpenie od zmluvy vplyv.

58. Podľa súdnej judikatúry je ušlý zisk v podstate ušlý majetkový prospech spočívajúci v tom, že
nenastalo rozmnoženie majetku poškodeného, ku ktorému nedošlo v dôsledku škodnej udalosti a ktoré
bolo možné dôvodne očakávať, teda aj strata, ktorú poškodený utrpel tým, že po určitú dobu mu chýbala
peňažná čiastka. Pre priznanie náhrady ušlého zisku teda nepostačuje iba skutočnosť, že majetok
poškodeného sa nerozmnožil, je potrebné, aby bola zadefinovaná aj škodná udalosť. Zodpovednosť za
škodu je objektívnou zodpovednosťou, kde pre vznik škody sa zavinenie nevyžaduje. Predpokladom pre
vznik zodpovednosti je porušenie povinnosti zo záväzku, vznik škody a príčinná súvislosť medzi vznikom
škodu a porušením povinnosti. Škodou sa rozumie skutočná škoda a zisk, ktorý by bol poškodený
dosiahol, keby nebola nastala škodná udalosť. Zodpovednosť je daná len vtedy, keď vzniknutá škoda
je v príčinnej súvislosti s porušením povinnosti (kauzálny nexus).

59. V prejednávanej veci predstavuje ušlý zisk nárok pozostávajúci z úhrad, na ktoré by bol žalobca
oprávnený v prípade riadneho uzavretia nájomnej zmluvy. Ušlý zisk je teda nájomné, pričom táto
škoda vznikla v dôsledku neuzatvorenia nájomnej zmluvy a nie v dôsledku porušenia povinností, ktoré
zakladali nárok na zaplatenie zmluvnú pokutu. Porušenie povinností, na základe ktorých súd priznal
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty nie sú v príčinnej súvislosti so vznikom škody - ušlého zisku,

keďže nemožno konštatovať, že v dôsledku porušenia týchto povinností škoda vznikla. Ušlý zisk by
mohol byť v príčinnej súvislosti s porušením povinnosti žalovaného uzavrieť nájomnú zmluvu. Je zrejmé,
že žalovaný neporušil povinnosť uzavrieť nájomnú zmluvu, keďže nikdy nebol vyzvaný na uzavretie
nájomnej zmluvy vzhľadom na skutočnosť, že žalobca využil svoje právo odstúpiť od Zmluvy o budúcej
zmluve. Žalobca teda nepreukázal existenciu príčinnej súvislosti medzi porušením právnej povinností
a vznikom škody, ktorá je skutkovou otázkou. Žalobca nijako nepreukázal, že ním vyčíslená škoda
vznikla v bezprostrednej a neprerušenej príčinnej súvislosti s porušením troch povinností stanovených v
Zmluve o budúcej zmluve. V tejto súvislosti poukazuje odvolací súd na judikatúru, podľa ktorej atribútom
príčinnej súvislosti je totiž priamosť pôsobenia na príčina na daný následok, pri ktorej príčine priamo
(bezprostredne) predchádza následku a priamo ho vyvoláva. Vzťah príčiny a následku musí byť preto
priamy, bezprostredný a neprerušený, nestačí ak je tento vzťah iba sprostredkovaný ( Uznesenie NS
SR z 21.12.2011, sp.zn. 2 NCdo 17/2011).

60. Z vyššie uvedených dôvodov odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutých výrokoch
ako vecne správny v celom rozsahu podľa § 387 ods. 1, 2 C.s.p. potvrdil.

61. Podľa odvolacieho súdu je správny aj výrok o náhrade trov konania, ktorým súd priznal žalovanému
nárok na náhradu trov konania v rozsahu vo výške 66%. Ako správne konštatoval žalobca, súd prvej
inštancie vychádzal pri výpočte pomeru úspechu z hodnoty sporu 412.284,- EUR. Podľa žalobcu však
bolo potrebné zohľadniť meniacu sa hodnotu sporu, s čím odvolací súd nesúhlasí. Náhrada trov podľa
úspechu je upravená v § 255 C.s.p. Úspech v spore sa zisťuje porovnaním žalobnej žiadosti (petitu) a
výroku, ktorým sa rozhodlo vo veci samej. Súd prvej inštancie preto správne určil mieru úspechu ako
pomer medzi hodnotou predmetu sporu a výsledkom sporu.

62. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa ust. § 396 ods. 1, v spojení
s ust. § 255 C.s.p. Keďže odvolanie podali obe sporové strany, pričom hodnota sporu v odvolacom
konaní bola 316.404,- EUR (výrok o zastavení konania v časti nároku 95.880,- EUR nebol napadnutý)
a žiadna zo strán nebola v odvolaní úspešná, bolo potrebné určiť pomer úspechu. Neúspech strany v
rozsahu odvolania totiž predstavuje úspech protistrany. Odvolací súd tak dospel k záveru, že žalovaný
má nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 54,76 % ( úspech žalovaného 77,38 % mínus
úspech žalobcu 22,62 %).

63. O výške náhrady trov odvolacieho konania rozhodne po právoplatnosti rozsudku vo veci samej súd
prvej inštancie uznesením, ktoré vydá súdny úradník, a to v súlade s § 262 ods. 2 C.s.p.

64. Uvedený rozsudok je výsledkom hlasovania odvolacieho senátu v pomere hlasov za 3 : 0 proti.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C.s.p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).

Informácie o súdnom rozhodnutí boli získané z pôvodného dokumentu, ktorého posledná aktualizácia bola vykonaná 1. 7. 2022. Odkaz na pôvodný dokument už nemusí byť funkčný, pretože portál Ministerstva spravodlivosti mohol zverejniť dokument pod týmto odkazom iba na určitú dobu.