Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 25. máj 2020

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 26Co/154/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2215210528
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 05. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Michal Novotný

ECLI: ECLI:SK:KSTT:2020:2215210528.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom zo sudcov: Mgr. Michal Novotný ako predseda senátu a JUDr.

Magdaléna Krajčovičová a JUDr. Eva Behranová ako členky senátu v sporovej veci žalobcov: 1. W.
H., nar. X. I. XXXX, 2. S. H., nar. XX. O. XXXX, obaja I. H. XXX/XX, A. I., oboch zastúpených: JUDr.
F. T., J. XX, D. - J. C., proti žalovaným: 1. Spoločenstvo vlastníkov bytov Smetanov háj 288 929 01
Dunajská Streda SEVER II, IČO: 37 847 755, Smetanov háj 288, Dunajská Streda, zastúpenému: JUDr.
Eva Mészárosová, advokátka, Dunajská Streda, 2. Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., IČO: 36
583 936, Masarykova 21, Košice, zastúpenej: Advokátska kancelária Nagy&Zachveja, s. r. o., Bratislava,
3. CON AMICO COMPRARE s.r.o., IČO: 47 753 901, Ul. Gyulu Szabóa 6293/64A, Dunajská Streda,

zastúpenému: JUDr. Eva Mészárosová, advokátka, Dunajská Streda, o neplatnosť dobrovoľnej dražby,
na odvolanie žalobcov proti rozsudku Okresného súdu Dunajská Streda č. k. 5 C 295/2015-226 zo 17.
mája 2019 takto

r o z h o d o l :

I. Napadnutý rozsudok sa potvrdzuje.
II. Žalovaným sa priznáva voči žalobcom ako spoločne a nerozdielne zaviazaným nárok na náhradu 100
% trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom (druhým v poradí) súd prvej inštancie I. zamietol žalobu, ktorou sa žalobcovia
domáhali určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby vykonanej 24. marca 2015 žalovaným v 2. rade,

ktorej predmetom bol byt č. XX vo vchode XX na X. poschodí domu súp. č. XXX s prislúchajúcim
spoluvlastníckympodielomnaspoločnýchčastiachaspoločnýchzariadeniachdomu,akonapozemkoch
parc. reg. C č. 1880/181, 1880/182 a 1880/183, všetko v k. ú. A. I., a II. a III. žalovaným priznal voči
žalobcom nárok na náhradu trov konania v plnej výške.

2. Z vykonaného dokazovania mal súd prvej inštancie za dokázaný tento skutkový stav:

3. Žalobcovia boli vlastníkmi bytu označeného hore v bytovom dome, ktorého správcom bol žalovaný
v 1. rade. Zmluvou č. 25 o poskytovaní služieb sa žalobcovia zaviazali k úhradám do fondu opráv 500
býv. Sk mesačne, ako aj príspevku na správu 150 Sk mesačne a preddavkové platby za služby. Tieto
povinnosti neplnili, takže ich dlh voči žalovanému v 1. rade k 31. októbru 2014 predstavoval 3.987,70 €
a do 2. marca 2015 narástol na 6.821,76 €. Úhrady, na ktoré poukazovali žalobcovia, sa týkali skorších
období (roku 2013) a na výšku dlhu ku dňu konania dražby nemali vplyv. Na základe toho žalovaný v
1. rade začal vykonávať záložné právo k bytu žalobcov dobrovoľnou dražbou, ktorú na základe zmluvy

vykonával žalovaný v 2. rade.

4. Žalovaný v 2. rade určil miesto a čas konania dobrovoľnej dražby na 24. marca 2015 o 14:00 hod. v
Zrkadlovej miestnosti na prvom poschodí v časti B budovy Obchodno-informačného centra, Alžbetínskenám. 1203, Dunajská Streda. Súd prvej inštancie nezistil, že by ktokoľvek bránil synovi žalobcov U. H.
vo vstupe do dražobnej miestnosti, keď z jeho výsluchu bolo zistené, že sa pohyboval v inej časti budovy
Obchodno-informačného centra než kde sa mala konať dražba, a to navyše okolo 13:00 hod, kedy sa

ešte dražba ani nemohla konať. Dražba sa začala v určenom čase a zúčastnil sa na nej žalovaný v 3.
rade. Po vyvolaní najnižšieho podania 33.800 € ho nikto neponúkol, preto žalovaný v 2. rade v súlade so
zmluvou so žalovaným v 1. rade znížil postupne najnižšie podanie na 30.420 €, ktoré ponúkol žalovaný
v 3. rade, ktorému bol aj udelený príklep. O dražbe bola spísaná notárska zápisnica JUDr. Dalmou
Nürnbergerovou, notárkou v Šamoríne.

5. Z takto zisteného skutkového stavu súd prvej inštancie právne uzavrel predovšetkým to, že žaloba o
neplatnosť dobrovoľnej dražby bola podaná v trojmesačnej prekluzívnej lehote podľa § 21 ods. 2 zákona
č. 527/2002 Z. z. Pohľadávka žalovaného v 1. rade v čase začatia výkonu záložného práva presahovala
2.000 €, takže bola splnená podmienka § 3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. Nezistil ani porušenie § 11
ods. 1, 6 a 7 cit. zákona, keď zo zisteného skutkového stavu nevyplynulo, že by synovi žalobcov nebola

umožnená účasť na dražbe. Syn žalobcov sa totiž vstupu do dražobnej miestnosti v určenom čase ani
nedomáhal. Najnižšie podanie bolo určené podľa znaleckého posudku, bolo znižované postupne po
200 €, pretože nikto neponúkol minimálne prihodenie, preto nebol porušený ani § 20 ods. 10 zákona
č. 527/2002 Z. z.

6. Včas podaným odvolaním sa žalobcovia domáhajú zrušenia tohto rozsudku a vrátenia veci na
ďalšie konanie. Namietli, že medzi pohľadávkou a hodnotou ich bytu je nepomer, pričom im nebol
vrátený rozdiel medzi pohľadávkou, nákladmi a cenou dosiahnutou vydražením. Súd nevykonal dôkaz
výsluchom svedka H., hoci mal podstatný význam. Svedok pritom vypovedal, že mal záujem uhradiť
dlžnú sumu, išiel do budovy, kde komunikoval s určitou osobou, ktorá sa správala ako osoba úradná,

ktorej nemal dôvod neveriť a ktorá oznámila preloženie dražby na iný termín. Rozsudok považujú
žalobcovi za nepreskúmateľný a arbitrárny, čím došlo k porušeniu ich práva na spravodlivý proces.

7. Žalovaný v 2. rade vo vyjadrení navrhol napadnutý rozsudok potvrdiť. Žalobcovia za konania rozšírili
dôvody neplatnosti dražby po uplynutí trojmesačnej lehoty, čo je neprípustné, okrem toho ich ani riadne

nešpecifikovali. Predmet dražby bol vydražený za 30.420 €, nie za výšku dlhu. Súd prvej inštancie doplnil
dokazovanie v zmysle predošlého zrušujúceho uznesenia odvolacieho súdu, nevyplynulo z neho, že by
sa svedkovi bránilo vstupu do budovy. Nesúhlasil ani s polemikou o existencii pohľadávky žalovaného
v 1. rade voči žalobcom, pričom práve svedok ju podľa ich tvrdenia mal chcieť uhradiť.

8. Žalovaní v 1. a 3. rade vo vyjadrení tiež navrhli rozsudok potvrdiť. Súd prvej inštancie doplnil
dokazovanie podľa pokynov odvolacieho súdu, svedok však dražobnú miestnosť nenašiel, hoci bola v
oznámení jasne označená. Vo vstupe do dražobnej miestnosti mu nikto nebránil.

9. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok v celom rozsahu (§ 379 C. s. p.), ako aj predchádzajúce

konanie pred súdom prvej inštancie bez nariadenia pojednávania, keďže nebolo potrebné opakovať ani
dopĺňať dokazovanie a nevyžaduje to ani verejný záujem (§ 385 ods. 1 C. s. p. a contrario). Po jeho
preskúmaní v medziach odvolacích dôvodov a vád, na ktoré je potrebné prihliadať z úradnej povinnosti
(§ 380 C. s. p.), dospel k záveru, že odvolanie nie je dôvodné.

10. Odvolací súd sa podľa § 387 ods. 2 C. s. p. v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozsudku súdu prvej inštancie, a to tak v otázke skutkovej, ako aj v otázkach právnych. Súd prvej
inštancie v súlade s pokynom odvolacieho súdu v predošlom zrušujúcom uznesení č. k. 26 Co
204/2017-172 doplnil dokazovanie výsluchom svedka U. H., obsah jeho výpovede v rozsudku správne
zhodnotil v súlade s § 191 C. s. p. a správne zistil skutkový stav a zrozumiteľne odôvodnil svoje právne

závery, s ktorými sa odvolací súd stotožňuje. Rozsudok ako celok vyhovuje náležitostiam § 220 ods. 2
C. s. p. a tým aj požiadavkám práva na súdnu ochranu podľa čl. 46 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky.

11. Odvolacia námietka žalobcov o nevypočutí svedka U. H. je jasne vyvrátená obsahom zápisnice o
pojednávaní zo 17. mája 2019 (č. l. 222), na ktorom bol tento svedok vypočúvaný aj za účasti zástupcu

žalobcov, ktorý mu aj kládol otázky. Obsah tejto výpovede súd prvej inštancie v rozsudku zhodnotil. Aj
podľa odvolacieho súdu je z výpovede tohto svedka zrejmé, že svedok sa na miesto dostavil skoro,
informovalsaokonanídražbyudvochneznámychosôb,nijakosinepreverilichvzťahčiužkžalovanému
v 2. rade ako dražobníkovi alebo k žalovanému v 1. rade ako navrhovateľovi dražby. Podľa § 6 ods. 1zákona č. 527/2002 Z. z. je organizácia dražby úlohou dražobníka. V prerokúvanej veci je žalovaný v 2.
rade obchodnou spoločnosťou - spoločnosťou s ručením obmedzeným, za ktorú môžu konať konatelia
alebo zástupcovia (§ 13 ods. 1 Obchodného zákonníka), osobitne osoby poverené určitou činnosťou (§

15 Obch. zák.) a medzi nimi osobitne licitátor (§ 9 zákona č. 527/2002 Z. z.). Len konanie týchto osôb
môže zaväzovať dražobníka, teda ich úkony alebo nečinnosť možno pričítať dražobníkovi a považovať
za jeho konanie. Svedok H. nebol schopný objasniť, koho sa po vstupe do budovy na dražbu pýtal, kto
mu dal informácie, že sa dražba nekoná, teda na základe čoho mohol vôbec nadobudnúť dojem tvrdený
žalobcami v odvolaní, že išlo o „úradné osoby“. Okrem toho žalobcovia v odvolaní nijako nespochybnili

záver súdu prvej inštancie vychádzajúci zo skutočností tomuto súdu zjavne známych (§ 186 ods. 1 C.
s. p.), že svedok sa zjavne pohyboval v inej časti (krídle) budovy než v ktorej sa dražba mala konať.

12. Nedôvodná je námietka nesprávneho rozdelenia výťažku dražby. Odhliadnuc od toho, že túto
námietku žalobcovia prvýkrát uplatnili v podanom odvolaní, tak predmetom konania je neplatnosť
dražby. Podľa § 2 písm. a) zákona č. 527/2002 Z. z. je dobrovoľná dražba verejné konanie, ktorého

účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe
návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na
vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu
ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie,
ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie. Samotný pojem

„dobrovoľná dražba“ teda označuje proces, ktorý sa začína vyvolaním licitátora (§ 20 ods. 6 cit. zák.) a
končí udelením príklepu (§ 20 ods. 11 cit. zák.). Hoci to zo znenia § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z.
výslovne nevyplýva, z logiky veci môže neplatnosť dobrovoľnej dražby spôsobiť len okolnosť, ktorá sa
týka prípravy a priebehu dražby, teda okolnosť, ktorá nastala najneskôr do udelenia príklepu. Rozdelenie
výťažku (ceny dosiahnutej vydražením) nie je pojmovým znakom dražby [porov. cit. § 2 písm. a) zákona

č. 527/2002 Z. z. a contrario] a predstavuje len jednu z povinností dražobníka a navrhovateľa dražby
po ukončení dobrovoľnej dražby (§ 32 cit. zák.). Ak dražobník túto povinnosť nesplní alebo ak vydá
výťažok v nižšej výške než mal, môžu sa žalobcovia domáhať vydania zvyšnej hyperochy od dražobníka,
prípadne v prerokúvanej veci priamo od záložného veriteľa (§ 151m ods. 10 Občianskeho zákonníka).

13.Námietkažalobcovonepomeremedzitvrdenouvýškoupohľadávkyžalovanéhov1.radeahodnotou
ich bytu takisto nie je opodstatnená. Odvolaciemu súdu je zrejmé, že hodnota zabezpečenej pohľadávky
je nižšia než hodnota bytu žalobcov. V prerokúvanej veci však žalovaný v 1. rade nezriadil svoje záložné
právo zmluvou, ale vykonáva zákonné záložné právo zriadené zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov. Tento zákon v spojení s § 3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. však

výslovne dovoľujú dražiť nehnuteľnosť, za akú sa považuje aj byt, už pri pohľadávke vo výške 2.000
€. Ustanovenie § 7c ods. 2 písm. i) zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom k 24. marcu 2015
pritom výslovne zveruje predsedovi spoločenstva právo podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby
po schválení zhromaždením vlastníkov bytov. Citované ustanovenia teda dostatočne zabezpečujú
vyrovnanie záujmov medzi ochranou vlastníkov bytov na jednej strane a záujmom spoločenstva, resp.

správcu bytového domu na uspokojení pohľadávok súvisiacich práve so správou bytového domu, v
ktorom sa tento byt nachádza. Žalobcovia si musia byť vedomí, že ich byt je súčasťou bytového domu a
súspoločnesostatnýmivlastníkmispojeníspoločnýmiprávnymivzťahmi,ktorésúprebytovévlastníctvo
charakteristické. Jednostranné preferovanie ich záujmu na ochrane ich vlastníckeho práva k bytu by
v podstate uprednostňovalo vlastnícka jedného z bytov na úkor celého spoločenstva vlastníctvom

a v extrémnom prípade by mu umožňovalo dokonca svojím vlastníctvom parazitovať na vlastníctve
ostatných. V prerokúvanej veci súd zistil, že žalobcovia mali v čase začatia dobrovoľnej dražby dlh voči
žalovanému v 1. rade v sume takmer 4.000 € a nakoniec viac než 6.000 €, ktorý tak museli na svojich
pleciach znášať ostatní vlastníci bytov, ktorí si svoje záväzky riadne plnili. Je preto v súlade s účelom
zákonného vlastníckeho práva podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z., ak sa spoločenstvo za daných

okolností rozhodlo túto pohľadávku uspokojiť dražbou bytu žalobcov.

14. Z uvedených dôvodov súd prvej inštancie správne rozhodol, ak žalobu žalobcov o neplatnosť spornej
dobrovoľnej dražby zamietol. Odvolací súd potom jeho vecne správny rozsudok podľa § 387 C. s. p.
potvrdil (výrok I).

15. V odvolacom konaní plne úspešným žalovaným odvolací súd podľa § 255 ods. 1 v spojení s § 396
ods. 1 C. s. p. priznal aj nárok na náhradu 100 % trov odvolacieho konania proti neúspešným žalobcom.
Pretože žalobcovia sú bezpodielovými spoluvlastníkmi sporného bytu a ako takí sú teda oprávnení zovzťahoch k nemu spoločne a nerozdielne (§ 145 ods. 2 Obč. zák.), zaviazal ich odvolací súd v tomto
pomere aj k náhrade trov (výrok II).

16. Rozhodnutie prijal senát jednomyseľne (3 : 0).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné dovolanie za podmienok ustanovených v § 420 a § 421 C. s.
p. Dovolanie možno podať v lehote dvoch mesiacov od doručenia tohto rozsudku na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa

rozhodnutie považuje za nesprávne /dovolacie dôvody/ a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom, ak nejde o prípady § 429 ods. 2 C. s. p.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom.