Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, October 15, 2020

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 9Co/244/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4115227222
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 10. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ingrid Radošická Vallová

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2020:4115227222.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Ingrid Radošickej Vallovej a členiek

senátu JUDr. Kataríny Marčekovej a Mgr. Andrey Szombathovej-Polákovej v spore žalobcu: Mesto
Levice, so sídlom Levice, Námestie hrdinov 1, IČO: 00 307 203, proti žalovanému: REKOSS, spol.
s r. o., so sídlom Nitra, Lukov dvor 1, IČO: 36 785 946, zastúpený Mgr. Jaroslava Krajčovičová
Šoková, advokátka, so sídlom Hlohovec, SNP 10, o zaplatenie 16.028,67 eura s príslušenstvom, o
odvolaniach žalobcu a žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Nitra zo dňa 11. apríla 2019 č. k.
15C/487/2015-238 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žiadna zo strán nemá na náhradu trov odvolacieho konania právo.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zaviazal žalovaného zaplatiť žalobcovi 8.025,38 eura do
troch dní od právoplatnosti rozsudku (I.), vo zvyšku žalobu zamietol (II.) a o trovách konania rozhodol
tak, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo (III.). Po právnej stránke svoje rozhodnutie
odôvodnil ust. § 663, § 664, § 665, § 668 ods. 1, § 671 ods. 1, § 673, § 674, § 675, § 559 ods. 1, 2
Občianskeho zákonníka, ako aj zisteným skutkovým stavom.

1.1. V konaní nebolo sporu o tom, že žalovaný ako nájomca uzatvoril so žalobcom ako prenajímateľom
dňa 31. 08. 2010 Nájomnú zmluvu č. 524/2010, ev. č. 191/2010/OSEM, predmetom ktorej bol nájom
plôch pre umiestňovanie informačných, reklamných a propagačných zariadení v meste Levice a
mestskýchčastínadobuurčitúod02.09.2010do31.12.2015,ktoráboladoplnenáDodatkomč.1/2011,
Dodatkom č. 2/2012 a Dodatkom č. 3/2012. Nájomné bolo dohodnuté za prenajaté plochy v zmysle
uznesenia MsZ č. 27/XXXVIII/2010 vo výške 48.000 eur/rok, mesačné splátky 4.000 eur, pričom bolo
dojednané, že nájomné sa bude najbližších 5 rokov a to vždy k 01. 01. kalendárneho roka upravovať v

zmysle inflačného indexu vyhláseného Štatistickým úradom SR, pričom Dodatkami č. 1/2011, č. 2/2012
a č. 3/2012 sa cena nájmu menila a posledným Dodatkom č. 3/2012 zo dňa 28. 09. 2012 bola, počnúc
dňom 01. 10. 2012, znížená cena nájmu na sumu 35.000 eur/rok. Sporným nebola ani skutočnosť, že
žalovaný od júna 2014 neuhradil nájomné vo výške 3.063,97 eura a rovnako tak neuhradil nájomné
v tejto výške ani za nasledovné mesiace - júl až október roku 2014. Rovnako tak nebolo sporným,
že žalobca listom zo dňa 07. 10. 2014 od nájomnej zmluvy odstúpil pre hrubé porušenie zmluvných
povinností, a to dňom doručenia tohto odstúpenia žalovanému, k čomu došlo dňa 31. 10. 2014. Žalovaný

v konaní nerozporoval výšku žalovanej sumy, ktoré pozostávala zo sumy 15.319,85 eura titulom dlžného
nájomného za mesiace jún až október 2014, t.j. 5 x 3.063,97 eura, sumy 149,88 eura titulom úroku z
omeškania a sumy 558,94 eura titulom zmluvnej pokuty, avšak bránil sa v konaní jednak neplatnosťou
predmetného odstúpenia od nájomnej zmluvy zo strany žalobcu, ako aj tým, že v danom prípadenemohol riadne užívať predmet nájmu v roku 2014 v rozsahu garantovanom nájomnou zmluvou, a to
z dôvodu, že zo strany žalobcu dochádzalo v priebehu platnosti nájomnej zmluvy k odpredaju majetku,
ktorýbolpredmetomnájmu,anajmäzdôvodu,ženapredmetenájmuviazlivady,prektorénebolomožné

predmet nájmu užívať v súlade so zmluvou - najmä na stĺpoch verejného osvetlenia, ktorých pôvodne v
zmluve ku dňu 02. 09. 2010 bolo 2500 ks, ich počet v roku 2013 klesol na cca 60% z pôvodného počtu
prerastajúcej vegetácie a osadenia 146 ks dopravných značiek na stĺpoch verejného osvetlenia, a preto
zadržal nájomné za obdobie 5 mesiacov roka 2014 z dôvodu uplatnenia si zľavy na nájomnom.

1.2. Súd sa preto ako s prednostnou zaoberal otázkou platnosti odstúpenia od nájomnej zmluvy, ktorú
považoval za platnú, v dôsledku čoho nájomný vzťah strán sporu zanikol ku dňu 31. 10. 2014, kedy
bolo odstúpenie od zmluvy doručené žalovanému. V danom prípade žalovaný porušil svoju povinnosť
uhrádzať riadne a včas nájomné mesačne a to vždy k 20. dňu kalendárneho mesiaca, pričom podľa
čl. II bod 2.3 sa neuhradenie nájomného kvalifikovalo ako hrubé porušenie povinností, a preto žalobca
bol oprávnený v zmysle čl. IV bod. 4.2 od zmluvy odstúpiť. Na uvedenom nič nemení skutočnosť, že

žalovaný si uplatnil zľavu z nájomného za mesiac február až júl 2014, a to listom doručenom žalobcovi
dňa 15. 08. 2014, v ktorom špecifikuje zľavu na nájomnom za uvedené obdobie 36.846,60 eura, pričom
mesačné nájomné predstavovalo výšku 3.063,97 eura, čo pri počte mesiacoch 6 predstavuje sumu
18.383,82 eura, a nie 36.846,60 eura ako uvádza žalovaný v predmetnom liste. Následne v liste zo dňa
24. 11. 2014 žalovaný uvádza, že si uplatňuje zľavu z ceny nájmu, resp. zadržal nájomné, pričom výšku

žiadnym spôsobom nešpecifikuje. Podľa názoru súdu predmetné odstúpenie spĺňa všetky náležitosti
právneho úkonu, a preto sa súd nestotožnil s námietkou jej neplatnosti vznesenou žalovaným v konaní.
Súd však za dôvodnú považoval čiastočne argumentáciu žalovaného, že za žalované obdobie (jún
2014 až október 2014) nemohol užívať predmet nájmu v roku 2014 v rozsahu garantovanom nájomnou
zmluvou. Vykonaným dokazovaním, a to najmä zo sumarizácie reklamných tabúľ a dopravných značení

nastĺpochVOabudováchvmesteLevice(č.l.32-39spisu),predloženéhožalobcomkžalobe,ktorébolo
vyhotovené svedkom Mgr. W. C., zamestnancom Mestského úradu Levice, vyplýva zoznam nelegálnych
reklamných tabúľ a dopravných značení na stĺpoch verejného osvetlenia a budov v meste Levice, ktoré
predstavujú predmet nájmu a ktoré tak bránili žalovanému realizovať svoje právo užívať predmet nájmu
v zmysle a rozsahu predmetnej nájomnej zmluvy. V danom prípade však nebolo v konaní preukázané,

že by žalovaný nemohol riadne užívať celý predmet nájmu, tak ako to vyplýva z nájomnej zmluvy a v
znení jej dodatkov, a preto nebol žalovaný oprávnený zadržať celú sumu nájomného, keďže povinnosť
neplatiť nájomné zo strany nájomcu je v zmysle § 673 Občianskeho zákonníka iba v prípade, že nemôže
užívať prenajatú vec dohodnutým spôsobom, čo nie je daný prípad, pretože žalovaný mal možnosť
užívať predmet nájmu na umiestnenie informačných reklamných a propagačných zariadení s výnimkou

časti predmetu nájmu a to stĺpov verejného osvetlenia, na ktorých sa podľa vyššie uvedenej sumarizácie
nachádzali nelegálne reklamné zariadenia a dopravné značky, čo predstavovalo len časť predmetu
nájmu, t.j. 170 dopravných značení a 335 reklamných tabúľ, čo však nezodpovedalo celému predmetu
nájmu, keďže spolu išlo 505 stĺpov, popri celkovom počte 2500 stĺpov verejného osvetlenia, ktorý celkový
počet zhodne v konaní tvrdili, tak žalobca, ako aj žalovaný. Rovnako tak vypočutí svedkovia potvrdili,

že táto sumarizácia bola vyhotovená a to zo strany žalobcu a následne zaslaná žalovanému. V prípade
predmetu nájmu, ktorý bol odpredaný v priebehu trvania nájomného vzťahu, podľa názoru súdu žalobca
v konaní preukázal, že tento bol dodatkom k nájomnej zmluve z roku 2012 vypustený a bola aj znížená
cenanájomnéhonasumu35.000eur.Naviac,súdpoukazujenadohoduomimosúdnomurovnaní,podľa
ktorej žalovaný uhradil nájomné a vzniknuté pohľadávky a sám žalobca sa zaviazal zabezpečiť riadny

výkon nájomného práva žalovaného, a to najmä prostredníctvom Mestskej polície Levice, poskytnúť
súčinnosť k odstráneniu nelegálnych reklamných zariadení nachádzajúcich sa na predmete nájmu. Súd,
majúc za to, že žalovaný nemohol predmet nájmu užívať v celom rozsahu vymedzenom nájomnou
zmluvou v znení jej dodatkov, dospel k záveru, že žalobca má nárok na zaplatenie časti žalovanej sumy
a to v rozsahu 50%, keď zohľadnil za čiastočne dôvodnú argumentáciu žalovaného o nemožnosti riadne

užívať celý predmet nájmu, čím mu patrí nárok na zľavu z nájomného. V danom prípade, aj keď sa súdu
nepodarilo detailne a jednoznačne zistiť, v akom rozsahu žalovaný mohol a v akom rozsahu nemohol
užívať predmet nájmu, súd považoval nárok žalobcu za dôvodný v rozsahu 50%. Z uvedených dôvodov
súd zaviazal žalovaného zaplatiť žalobcovi sumu 8.025,38 eura, to všetko do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku a vo zvyšku žalobu ako nedôvodnú zamietol.

1.3. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1, 2 CSP tak, že žiadna zo strán nemá na náhradu
trov konania právo, a to vzhľadom na čiastočný úspech tak žalobcu, ako aj žalovaného v tomto konaní.2. Rozsudok súdu prvej inštancie v jeho zamietajúcom výroku napadol v zákonnej lehote odvolaním
žalobca, ktorý sa domáhal jeho zmeny a vyhovenia žalobe v celom rozsahu. Uviedol, že sa domnieva,
že rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci a má za to, že súd dospel na

základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam. Žalovaný prostredníctvom svojej
právnej zástupkyne na pojednávaniach uviedol, že uznáva výšku nájomného, úroky z omeškania, ako
aj výšku zmluvnej pokuty a že správne je vypočítaná pohľadávka v sume 16.028,67 eura. Poukázal
na to, že neuhradenú sumu žalovaný nepovažuje za dlžné nájomné, ale zľavu z nájmu podľa § 673
a § 674 Občianskeho zákonníka z dôvodu, že nemohol užívať predmet nájmu v súlade so zmluvou -

objekty výmenníkových staníc, športové areály, ako aj školské budovy. Na pojednávaniach niekoľkokrát
poukazoval na to, že Dodatkom č. 3 zo dňa 28. 09. 2012 k Nájomnej zmluve č. 524/2010 ev. č.
191/2010/OSEM zo dňa 31. 08. 2010 bol predmet nájmu upravený - objekty, ktoré boli odpredané
z majetku mesta, boli z nájmu vypustené a bola upravená - znížená výška ročného nájmu zo sumy
48.000 eur/rok na sumu 35.000 eur/rok. Ostatné objekty mohol žalovaný nerušene užívať a nie sú preto
dané podmienky na postup podľa § 673, § 674 a § 675 Občianskeho zákonníka na odpustenie alebo

poskytnutie zľavy. Žalovaný mohol nerušene užívať 2.327 stĺpov verejného osvetlenia, budovy majetku
žalobcu - Junior, TRIO, Pri Podlužianke, Poľná 6, budovy v mestských častiach, budovy v športových
areáloch - zimný štadión, krytá plaváreň, futbalový štadión, športová hala, Dom športu, telocvičňa T-18,
budovy materských a základných škôl v zriaďovateľskej pôsobnosti žalobcu - 18 budov, ako aj čakárne
MHD.

3. Rozsudok súdu prvej inštancie vo výroku I., II. a III. napadol v zákonnej lehote odvolaním žalovaný,
ktorý sa domáhal zmeny rozsudku súdu prvej inštancie a zamietnutia žaloby v celom rozsahu,
alternatívne v prípade, ak nie sú splnené dôvody na zmenu rozsudku, žiadal rozsudok súdu prvej
inštancie zrušiť a vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Namietal, že súd

prvej inštancie na základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam, ako aj to, že
rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Poukázal na vykonané dokazovanie,
z ktorého vyplynulo, že medzi stranami sporu bola uzatvorená nájomná zmluva, predmetom ktorej
bol nájom pre umiestňovanie informačných, reklamných a propagačných zariadení v meste Levice a
v mestských častiach na dobu určitú od 02. 09. 2010 do 31. 12. 2015, pričom nájomná zmluva bola

menená dodatkami č. 1 až 3. Uvedenými dodatkami sa menila výška stanoveného nájomného, pričom
posledným dodatkom č. 3/2012 zo dňa 28. 09. 2012 prišlo dňom 01. 10. 2012 k zníženiu ceny nájmu
na sumu 35.000 eur. Vzhľadom k tomu, že počas doby platnosti nájomnej zmluvy dochádzalo zo strany
žalobcu k postupnému odpredaju majetku a hlavne na predmete nájmu viazli vady, pre ktoré nebolo
možné nájom užívať v súlade so zmluvou - najmä na stĺpoch verejného osvetlenia, ktorých pôvodne

k zmluve ku dňu 02. 09. 2010 bolo 2.500 ks a ich počet v roku 2013 klesol na cca 60% z pôvodného
počtu z dôvodu prerastajúcej vegetácie a osadenia 146 ks dopravných značiek, ktoré skutočnosti boli
preukázané svedeckými výpoveďami K.. C. D., ako aj Mgr. W. C., si uplatnil zľavu z nájmu.

3.1. Vzhľadom k tomu, že počas celého roku 2014 nemohol nerušene užívať predmet nájmu v rozsahu

garantovanom nájomnou zmluvou, zadržané nájomné za 5 mesiacov v roku 2014 bolo z dôvodu
uplatnenia si zľavy na nájomnom. Uplatnenie zľavy z ceny nájmu za mesiace 02 až 06/2014 realizoval
listom doručeným žalobcovi dňa 15. 08. 2014. Napriek výzve a stanoveniu lehoty na uskutočnenie
nápravy, žalobca ako prenajímateľ neuskutočnil žiadne kroky k odstráneniu nelegálnych tabúľ, čo
znemožnilo užívanie týchto plôch ako jedinému oprávnenému užívateľovi. Na základe preukázaných

zistení o neoprávnených zásahoch do jeho užívacieho práva bola vykonaná aj inventarizácia za účasti
zástupcov Mesta Levice. To bolo v konaní preukázané svedectvom K.. C. a K.. D. a ktoré skutočnosti mu
znemožniliužívaťpredmetnájmuvrozsahustanovenomzmluvou,pretosivsúlades§674Občianskeho
zákonníka uplatnil zľavu z ceny nájmu.

3.2. V konaní bolo tiež preukázané, že žalobca bol z jeho strany informovaný, že v nájomnej zmluve
bolo pôvodne v článku 1 pod bodom 1.1. ako predmet nájmu definované:
a/ stĺpy verejného osvetlenia - pôvodne ich v zmluve bolo k 02. 09. 2010 2.500 kusov, v rokoch 2013
a 2014, ktoré bolo reálne možné využívať, predstavovalo cca 60% z pôvodného počtu SVO z dôvodu
prerastajúcej vegetácie a osadenia 146 ks dopravných značiek na SVO;

b/ objekty - výmenníkové stanice v počte 7 ks po predaji Mestom Levice došlo k tomu času k dispozícii
0 ks, budovy 12 ks - k tomu času k dispozícii z rovnakého dôvodu 0 ks;
c/ športové areály pôvodne 9 ks - k tomu času k dispozícii 0 ks, športové areály pôvodne 20 ks - k tomu
času k dispozícii 0 ks.Počas roka 2014 mohol teda reálne pôvodne zmluvne garantovaného predmetu nájmu užívať iba
nepatrnú časť, a to iba stĺpy verejného osvetlenia, aj tie v oklieštenom počte, zníženom o uvedený počet.
S poukazom na uvedené, vyzval žalobcu vzniknutú situáciu riešiť nasledovným spôsobom: 1/ Mesto

Levice z dôvodu neplatnosti zoberie späť odstúpenie od nájomnej zmluvy zo dňa 31. 10. 2014, 2/
žalovanému bude poskytnutá zľava za obdobie 01 až 12/2014 vo výške 17.500 eur zo sumy 35.000 eur
z dôvodu uplatnenia si zľavy, 3/ nájomné za obdobie 01 až 12/2015 bude dohodnuté vo výške 17.500
eur z dôvodu, že predmet nájmu nie je možné užívať v súlade s nájomnou zmluvou.
Žalobca však vzniknutú situáciu neriešil a uplatnenie zľavy z ceny nájmu nerešpektoval. Do pozornosti

dal skutočnosť, že po skončení zmluvného vzťahu žalobca uzatvoril obdobnú nájomnú zmluvu so
spoločnosťou VEGO MARKETING, s. r. o., Banská Bystrica. Predmetom tejto zmluvy zverejnenej na
web stránke žalobcu sú SVO a reklamné plochy, ktoré je možné reklamne využívať a ročný nájom je
dohodnutý na 10.500 eur ročne. Súd prvej inštancie síce správne ustálil, že nemohol predmet nájmu
užívať v celom rozsahu vymedzenom nájomnou zmluvou, avšak dospel k nesprávnemu záveru, že
žalobca má nárok na zaplatenie časti žalovanej sumy vo výške 50%. Predmet nájmu nemohol riadne

užívať nie iba v období od 01. 06. 2014 do 31. 10. 2014, ale aj v období jemu predchádzajúcom, o čom
svedčí komunikácia medzi stranami sporu, ako aj riadne uplatnenie zľavy z ceny nájmu v období február
až december 2014. Nárok žalobcu preto považuje za uplatnenú zľavu z nájmu za obdobie mesiacov
02/2014 až 12/2014, z čoho vyplýva, že nie je povinný žalobcovi zaplatiť žiadnu čiastku.

4.Kpodanémuodvolaniužalobcusapísomnevyjadrilžalovaný,ktorýspodanýmodvolanímnesúhlasila
navrhol odvolaciemu súdu, aby žalobu v celom rozsahu zamietol a zároveň mu priznal nárok na náhradu
trov odvolacieho konania, alternatívne sa domáhal, tak ako v podanom odvolaní, zrušenia rozsudku
súdu prvej inštancie a vrátenia veci na ďalšie konanie.

5. K odvolaniu žalovaného sa písomne vyjadril žalobca, ktorý nesúhlasil s odvolaním žalovaného. Pokiaľ
žalovaný opätovne poukazuje na to, že nemohol používať na umiestnenie svojich reklám majetok,
ktorý bol žalobcom odpredaný, opätovne poukazuje na dodatky k nájomnej zmluve, ktoré reagovali na
odpredaný majetok mesta, boli z nájmu vypustené a bola upravená znížená výška ročného nájmu zo
sumy 48.000 eur/rok na sumu 35.000/rok. Ostatné objekty mohol žalovaný nerušene užívať, a preto nie

sú dané podmienky na poskytnutie zľavy.

6. K podanému vyjadreniu žalovaného sa písomne vyjadril žalobca, ktorý s vyjadrením žalovaného
nesúhlasil, pretože neuviedol žiadne nové skutočnosti a navrhol, aby odvolací súd rozhodol v zmysle
podaného odvolania.

7. K vyjadreniu žalobcu sa písomne vyjadril žalovaný, ktorý uviedol, že na podanom odvolaní, ako aj na
svojom vyjadrení v plnom rozsahu trvá a navrhuje, aby jeho odvolaniu bolo v plnom rozsahu vyhovené
a priznaná mu náhrada trov konania v rozsahu 100%.

8. Krajský súd v Nitre ako súd odvolací (podľa § 34 CSP) po zistení, že odvolania žalobcu aj žalovaného
boli podané včas (§ 362 ods. 1 CSP), oprávnenými osobami proti rozhodnutiu, proti ktorému je odvolanie
prípustné a skonštatovaní, že odvolania majú zákonom predpísané náležitosti (§ 363 CSP), preskúmal
rozsudok súdu prvej inštancie v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolaní (§ 379 a § 380 ods.
1 CSP), postupom bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario) a dospel

k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je v jeho vyhovujúcom, ako aj zamietajúcom výroku vecne
správny, a preto ho podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil.

9. Podľa § 387 odsek 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.

9.1. Podľa § 387 odsek 2 CSP, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie
dôvody.

10. Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozsudku, ako aj konania, ktoré mu predchádzalo,
dospel k záveru, že súd prvej inštancie zistil dostatočne skutkový stav v rozsahu potrebnom pre
vyhlásenie rozhodnutia a na základe vykonaných dôkazov dospel k správnym skutkovým zisteniam avec i správne právne posúdil. Pretože odvolací súd preberá súdom prvej inštancie zistený skutkový stav,
ktorý vykonal dokazovanie v potrebnom rozsahu na rozhodnutie v danej veci, výsledky dokazovania
správne vyhodnotil a jeho správne skutkové závery i správne právne odôvodnil, odvolací súd zdieľa

právne závery súdu prvej inštancie vo veci a s poukazom na ust. § 387 ods. 2 CSP odkazuje na
správne písomné odôvodnenie napadnutého rozsudku. Odvolací súd, vychádzajúc z rozsahu a dôvodov
podaných odvolaní tak žalobcu, ako aj žalovaného, dospel k záveru, že odvolania strán sporu nie sú
spôsobilé zmeny rozhodnutia súdu prvej inštancie, ktoré odvolací súd považuje za vecne správne.

11. Predmetom konania bol nárok žalobcu na zaplatenie sumy 16.028,67 eura, ktorá suma pozostávala
zo sumy 15.319,85 eura ako dlžné nájomné za mesiace jún až október 2014 (5 x 3.063,97 eura), sumy
149,88 eura titulom úroku z omeškania a sumy 558,94 eura titulom zmluvnej pokuty. Medzi stranami
sporu bola uzatvorená Nájomná zmluva č. 524/2010 ev. č. 191/2010/OSEM, predmetom ktorej bol
nájom plôch pre umiestnenie informačných, reklamačných a propagačných zariadení v meste Levice,
mestských častí na dobu určitú od 02. 09. 2010 do 31. 12. 2015. K uvedenej nájomnej zmluve boli

uzatvorené 3 dodatky, pričom posledným Dodatkom č. 3/2012 zo dňa 28. 09. 2012 došlo k vypusteniu
niektorých častí predmetu nájmu a nájomné za prenajaté plochy bolo znížené na sumu 35.000 eur/rok.
Žalobca ku dňu 14. 07. 2014 evidoval nedoplatok na nájomnom vo výške 3.063,97 eura, na úhradu
ktorého vyzval žalovaného. Následne žalovaný neuhradil nájomné ani za ďalšie mesiace júl, august,
september a október 2014. Listom doručeným žalobcovi dňa 15. 08. 2014 si žalovaný uplatnil v súlade s

§ 674 Občianskeho zákonníka zľavu z nájmu za mesiace február až júl 2014 v celkovej výške 36.846,60
eura + DPH. Uvedená výška zľavy z nájomného predstavuje pomernú časť ceny nájmu prenajatých
plôch, ktoré žalovaný nemá možnosť užívať. Žalobca listom zo dňa 26. 08. 2014 reagoval na uplatnenú
zľavu z ceny nájmu, pričom s týmto nárokom nesúhlasil, nakoľko žalobca bol toho názoru, že nedošlo k
porušeniunájomnejzmluvy.Následnelistomzodňa07.10.2014žalobcaodstúpilodNájomnejzmluvyč.

524/2010,uzatvorenejmedzistranamisporu,vzmyslečlánkuVI.bod6.3.3.zdôvoduhrubéhoporušenia
zmluvných povinností, a to dňom doručenia tohto odstúpenia. Odstúpenie bolo doručené žalovanému
31. 10. 2014. Listom zo dňa 24. 11. 2014, doručeným žalobcovi dňa 03. 12. 2014, žalovaný považoval
odstúpenie od zmluvy o nájme za neplatné a zároveň si v súlade s § 674 Občianskeho zákonníka uplatnil
zľavu z ceny nájmu, resp. zadržal nájomné až do doby odstránenia nelegálnych reklamných nosičov,

resp. uvoľnenia reklamných plôch inými subjektmi a umožnenia mu ich nerušeného užívania.

12. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie sa prednostne zaoberal otázkou platnosti odstúpenia od
nájomnej zmluvy a správne dospel k záveru, že žalovaný porušil svoje povinnosti uhrádzať riadne a včas
nájomné, pričom podľa článku II. bod 2.3. neuhradenie nájomného sa kvalifikuje ako hrubé porušenie

povinností, a preto žalobca oprávnene v zmysle článku IV. bod 4.2. od zmluvy odstúpil. Zároveň na
základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že žalovaný nemohol predmet nájmu užívať v celom
rozsahu vymedzenom nájomnou zmluvou v znení jej dodatkov, preto žalobca má nárok na zaplatenie
časti žalovanej sumy a to v rozsahu 50%, keď zohľadnil za čiastočnú dôvodnú argumentáciu žalovaného
o nemožnosti riadne užívať celý predmet nájmu, čím mu priznal nárok na zľavu z nájomného v rozsahu

50%.

13. Odvolací súd, vychádzajúc z vykonaného dokazovania súdom prvej inštancie, ako aj z unesenia
dôkazného bremena tou-ktorou stranou sporu, dospel k záveru, že závery súdu prvej inštancie sú
správne, zohľadňujúce výsledky vykonaného dokazovania, a preto odvolací súd sa s rozsudkom súdu

prvej inštancie tak v napadnutom vyhovujúcom, ako aj v napadnutom zamietajúcom výroku v celom
rozsahu stotožňuje a v podrobnostiach poukazuje na písomné vyhotovenie rozhodnutia súdu prvej
inštancie.

14. Žalobca v podanom odvolaní namietal nesprávne právne posúdenie súdom prvej inštancie ako

nesprávne skutkové zistenia.
Žalobca, ktorý namietal nesprávne právne posúdenie veci, nevymedzil, v čom má spočívať nesprávne
právne posúdenie veci súdom prvej inštancie. Právnym posúdením veci je činnosť súdu spočívajúca v
podradení zisteného skutkového stavu príslušnej právnej norme, ktorá vedie súd k záveru o právach a
povinnostiach účastníkov právneho vzťahu. Súd pri tejto činnosti rieši právne otázky. Právne posúdenie

je všeobecne nesprávne, ak sa súd dopustil omylu pri tejto činnosti, t. j. ak posúdil vec podľa právnej
normy, ktorá na zistený skutkový stav nedopadá, alebo správne určenú právnu normu nesprávne vyložil,
prípadne ju na daný skutkový stav nesprávne aplikoval. Nesprávnosť právneho posúdenia veci preto
nemožno vymedziť nesprávnym, či nedostatočným zistením skutkového stavu a len argumentáciouspochybňujúcou použitie právnej normy súdom na daný prípad alebo jej interpretáciu, príp. aplikáciu
súdom na zistený skutkový stav (uznesenie NS SR 7 Cdo 34/2018 zo dňa 17. 09. 2018).

Uvedená odvolacia námietka žalobcu je podľa názoru odvolacieho súdu nedôvodná. Súd prvej inštancie
správne vec po právnej stránke posúdil podľa ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka a príslušné
právne normy aj správne aplikoval na zistený skutkový stav. Ako je uvedené vo vyššie citovanom
rozhodnutí Najvyššieho súdu SR, nesprávnosť právneho posúdenia nemožno vymedziť nedostatočným,
resp. nesprávnym skutkovým zistením.

15. Žalobca v podanom odvolaní poukazuje na tú skutočnosť, že dodatkom č. 3 k nájomnej zmluve
boli objekty, ktoré boli odpredané z majetku mesta, premietnuté, resp. vypustené z nájmu a bola preto
upravená i výška ročného nájmu zo sumy 48.000 eur/rok na sumu 35.000 eur/rok, a preto žalovaný
mohol nerušene užívať ostatné objekty a nebol daný postup pre poskytnutie zľavy z nájmu.

16. Žalovaný v podanom odvolaní namietal argumenty žalobcu, prezentované nielen v podanom
odvolaní, ale počas konania a tvrdil, že počas celého roku 2014 nemohol nerušene užívať predmet
nájmu v rozsahu garantovanom nájomnou zmluvou. Napriek informovaniu žalobcu o nepriaznivom stave
a žiadosti o poskytnutie súčinnosti, žalobca nereagoval a nápravu nezjednal.

16.1. V zmysle 673 Občianskeho zákonníka, vady veci nemusia mať takú povahu, že majú za následok
znemožnenie užívania veci na dohodnutý účel alebo na účely, na ktoré je určená prenajatá vec. Vada
môže mať aj takú povahu, ktorá síce sťažuje užívanie veci, avšak vec možno užívať hoci aj za sťažených
podmienok. V takom prípade má nájomca právo na primeranú zľavu na nájomnom. Výšku zľavy si
účastníci nájomnej zmluvy môže dojednať vopred, alebo sa o nej môže dohodnúť dodatočne.

Podľa ustálenej judikatúry z ustanovenia § 674 vyplýva, že Občiansky zákonník iba všeobecne určuje
dôvody, pre ktoré možno neplatiť nájomné vôbec, alebo síce ho platiť, ale v nižšej než dohodnutej
sume. Tieto dôvody možno súhrnne označiť ako užívanie prenajatej veci obmedzene. Tento pojem treba
vyložiť nadväzne na ust. § 674 Občianskeho zákonníka. Pôjde o také nedostatky predmetu nájmu,

ktoré nemožno pripísať na vrub nájomcu, nemožnosť užívania veci dohodnutým spôsobom, alebo ak sa
spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci. Tieto dôvody zakladajú právo nájomcu na
primeranú zľavu z nájomného. Vo všeobecnosti možno pod pojmom zľava z nájomného rozumieť každú
možnosť dlžníka poskytnúť veriteľovi nižšie ako pôvodne dohodnuté plnenie. Na základe toho možnosť
za uplatnenie práva na poskytnutie zľavy v nájomnom vzťahu považovať tiež oznámenie nájomcu (napr.

listom adresovaným prenajímateľovi), že pre riadne vytknuté vady predmetu nájmu nebude až do ich
odstránenia uhrádzať dohodnuté nájomné v plnej výške, resp. i to, že časť nájomného, ktoré takto
zadržal, doplatí po odstránení vád predmetu nájmu.

17. Z vykonaného dokazovania súdom prvej inštancie vyplynulo, že žalovaný predložil sumarizáciu

reklamných tabúľ a dopravných značení na stĺpoch a budovách (na č. l. 32 až 39 spisu). V konaní
vypočutý svedok K.. C. D. vypovedal ohľadne riešenia problémov využívania reklamných plôch
prostredníctvom vegetácie, ako aj problémov na stĺpoch, na ktorých boli osadené dopravné značenia.
Z týchto stretnutí vyplynula jeho úloha v spolupráci s mestskou políciou a zástupcami mesta urobiť
zmapovanie plôch, ktoré sa nedajú využiť na reklamné účely. Zoznam týchto stĺpov pripravil zástupca

mesta p. C. a bol z toho vyhotovený písomný záznam. Napriek prísľubu riešenia problémov, najmä zo
strany polície, nedošlo k žiadnej náprave, ani vo veci vyčistenia vegetácie, ani k presunu dopravných
značiek na samostatné nosiče. Pokiaľ išlo o dodatky č. 1 až 3 k nájomnej zmluve, tieto sa týkali toho,
že došlo k zrušeniu plôch na teplárňach, budovách Mesta Levice a na školských zariadeniach, čo sa
prejavilo aj v tom, že došlo k prikročeniu zníženia nájmu za uplynulé roky. Svedok sa percentuálne

nevedel vyjadriť k využitiu reklamných plôch za obdobie od júna 2014 do októbra 2014, poukázal však
na zoznam na č. l. 197 až 122, ktorý platí aj na sporné obdobie a ktoré záznamy by mali zachytávať
aj reálnu skutočnosť. Samotný pomer využiteľnosti reklamných plôch bol veľmi nízky, vzhľadom k
opísaným uvedeným dôvodom. Ďalší vypočutý svedok v konaní K.. W. C. potvrdil, že záznam z
ohliadky nachádzajúci sa na č. l. 197 a nasl. písal on. Nevedel odpovedať, koľko percentuálnych stĺpov

bolo prerastených zeleňou, nevedel ani bližšie uviesť, čo znamenajú skratky a bodky v uvedených
záznamoch. Súpis stĺpov, ktoré boli prerastené zeleňou sa nerobil.Zo zisteného skutkového stavu bolo nesporné, že sám žalobca sa zaviazal zabezpečiť riadny výkon
nájomného práva žalovaného predovšetkým prostredníctvom mestskej polície alebo iných subjektov,
ktoré by odstránili prerastené listnaté a ihličnaté stromy z predmetov nájmu. Zo svedeckých výpovedí

bolo preukázané, že napriek prísľubom, najmä spolupráci so štátnou políciou vo veci odstránenia
dopravných značiek, ktoré boli na stĺpoch verejného osvetlenia, vo veci sa nič nedialo, rovnako ani
vo veci vyčistenia vegetácie nedošlo k žiadnej náprave. Je nesporné, že žalovaný bez súčinnosti
žalobcu a dopravného inšpektorátu nemohol vykonať odstraňovanie dopravných značiek, ako aj
vykonávať orez vegetácie. Skutočnosť, že žalobca nezabezpečil riadny výkon nájomného práva pre

žalovaného, nebola v konaní sporná, sporný bol len rozsah obmedzenia pri užívaní predmetu nájmu
zo strany žalovaného. Žalovaný nepreukázal, že by nemohol predmet nájmu vymedzený nájomnou
zmluvou užívať absolútne, avšak preukázal, že rozsah užívania prenajatých plôch mohol užívať iba v
obmedzenom rozsahu. Vzhľadom na sťaženú dôkaznú situáciu, keď žalovaný nevedel jednoznačne
preukázať rozsah znemožnenia užívať predmet nájmu, odvolací súd sa stotožnil so záverom súdu
prvej inštancie, ktorý voľnou úvahou stanovil nárok na zľavu z nájomného, ako aj z uplatneného úroku

z omeškania zmluvnej pokuty za obdobie od júna do októbra 2014 v rozsahu 50%. Uvedená zľava
predstavuje tak minimálne rozsah, ktorý zodpovedá obmedzeniu žalovaného na užívaní predmetu
nájmu.

18. Z vyššie uvedených dôvodov odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v celom rozsahu ako vecne

správny v zmysle § 387 ods. 1, 2 CSP potvrdil, pričom v podrobnostiach poukazuje na rozsudok súdu
prvej inštancie, s ktorými dôvodmi sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje.

19. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 a § 255
ods. 2 CSP, a keďže žalobca aj žalovaný mali v odvolacom konaní len čiastočný úspech, odvolací súd

vyslovil, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov odvolacieho konania právo.

Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu možno podať dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419, §
420, § 421 CSP), v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému
subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii.
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).