Uznesenie ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Friday, November 27, 2020

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 3Cob/181/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1120210256
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 11. 2020

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Štefan Zelenák
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2020:1120210256.1

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu Mgr. Štefana Zelenáka a členiek senátu
JUDr. Lýdie Noskovičovej a JUDr. Marty Šašinkovej v právnej veci žalobcu FINARTE s.r.o., Gorkého 3,
Bratislava, IČO: 36 575 453, práv. zast. Biksadský & Partners, s. r. o., Michalská 9, Bratislava, IČO: 36
858 552, proti žalovanému LAVOS s.r.o., Ventúrska 16, Bratislava, IČO: 46 990 810, v konaní o návrhu
na nariadenie neodkladného opatrenia a o odvolaní odporcu proti uzneseniu Okresného súdu Bratislava

I č.k. 26Cb/91/2020-79 zo dňa 24.8.2020, jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave uznesenie Okresného súdu Bratislava I č.k. 26Cb/91/2020-79 zo dňa 24.8.2020
p o t v r d z u j e.

Žalobcovi p r i z n á v a nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým uznesením súd prvej inštancie rozhodol tak, že uložil žalovanému povinnosť umožniť
žalobcovi vstup do nebytových priestorov nachádzajúcich sa v objekte domu na Ventúrskej ulici č. 16
X. V., zapísaného v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom X. V., katastrálnym odborom,
na LV č. XXXX, obec V. - m. č. F. U., katastrálne územie F. U., budova súp. č. XXX, postavená na
pozemku parc. č. XXX, a to konkrétne: Prízemie: miestnosti č. 1.01, 1.02, 1.03, 1.04, 1.05, 1.07, 1.08,
1.09, 1.10, 1.11, 1.12, 1.14, o celkovej výmere 345,76 m2; a Suterén: miestnosti č.: 0.01, 0.02, 0.03,

0.04, 0.05, 0.07, 0.08, 0.09, 0.10, o celkovej výmere 180,54 m2, a zniesť vykonanie prác a stavebných
úprav za účelom zabezpečiť zosúladenie skutkového stavu s projektom protipožiarneho zabezpečenia
stavby vypracovaným Ing. U. Y. a schváleným Hasičským a záchranným útvarom B. U. V. pod č. B.-
XXXX/XXXXXX-XXX zo dňa 30.10.2019.

2. V odôvodnení uznesenia súd prvej inštancie uviedol, že žalobou doručenou súdu dňa 18.6.2020 sa

žalobca vo veci samej domáhal vypratia nehnuteľností - nebytových priestorov nachádzajúcich sa v
objekte domu na Ventúrskej ulici č. 16 v V., zapísaných na LV č. XXXX pre obec V., katastrálne územie
F. U., budova súp. č. XXX, miestnosti na prízemí a v suteréne, užívané žalovaným. Dňa 30.7.2020
bol súdu doručený návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým žalobca žiadal, aby súd uložil
žalovanému povinnosť umožniť žalobcovi vstup do predmetných nebytových priestorov nachádzajúcich
sa v objekte domu na Ventúrskej ul. 16 v Bratislave. Žalobca je vlastníkom nehnuteľnosti - domu

na Ventúrskej ulici č. 16 v Bratislave. Žalobca uzavrel so žalovaným dňa 1.10.2019 zmluvu o nájme
nebytových priestorov a služieb spojených s nájmom, na základe ktorej dal ako vlastník predmetné
priestory žalovanému do užívania. Žalobca evidoval ku dňu 15.4.2020 voči žalovanému pohľadávku
na nájomnom, preto v zmysle čl. VII ods. 3 zmluvy listom zo dňa 15.4.2020 od nájomnej zmluvy
odstúpil. Nájomná zmluva sa podľa žalobcu zrušila ku dňu 31.5.2020, avšak žalovaný predmetné
priestory naďalej užíva. Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia žalobca odôvodnil tým, že v

zmysle nájomnej zmluvy sa žalovaný okrem iného zaviazal zabezpečiť súlad protipožiarnej bezpečnosti
stavby - nebytových priestorov so schválenou projektovou dokumentáciou zo dňa 23.5.2008 a s auditomzo dňa 17.6.2019; zabezpečiť funkčnosť elektrickej požiarnej signalizácie budovy v súlade so Zápisnicou
o stave EPS zo dňa 4.6.2019 a za vyššie uvedeným účelom na vlastné náklady vykonať všetky stavebné
a technické opatrenia a práce v nebytových priestoroch. Na základe auditu spoločnosti monte pbs s. r .o.

zo dňa 17.6.2019 boli zistené nedostatky a bol prijatý záver, že stavba neumožňuje bezpečnú evakuáciu
osôb a vecí z horiaceho alebo požiarom ohrozeného objektu alebo jeho časti na voľné priestranstvo,
alebo do iných požiarom neohrozených priestorov. Nebráni šíreniu požiaru a dymu medzi jednotlivými
požiarnymi úsekmi vo vnútri objektu. Neumožňuje účinný zásah hasičských jednotiek pri hasení požiaru
a hasiacich prácach. Dňa 17.6.2020 bola vykonaná v priestoroch požiarna obhliadka špecialistom

požiarnej ochrany, ktorou bolo zistené, že skutkový stav je v rozpore s navrhovaným riešením podľa
projektuvypracovanýmšpecialistompožiarnejochranyaschválenýmHasičskýmazáchrannýmútvarom
Hlavného mesta Bratislavy. Doposiaľ nebolo zabezpečené otvorenie druhej únikovej cesty. Podľa
požiarneho technika, ktorý vykonal dňa 18.6.2020 v priestoroch protipožiarnu obhliadku, v danom stave
priestor nie je bezpečný z hľadiska požiarnej bezpečnosti a predstavuje vážne riziko pre zdravie a
bezpečnosť všetkých nájomníkov. Žalobca žalovaného dňa 22.6.2020 vyzval na vypratanie predmetu

nájmu a upozornil ho na vyššie uvedené skutočnosti. Žalobca následne dňa 13.7.2020 vstúpil do
priestorov za účelom zosúladenia skutkového stavu s projektom protipožiarneho zabezpečenia stavby,
o čom bola spísaná notárska zápisnica č. N 206/2020, Nz 19760/2020. Žalovaný pravdepodobne v
nasledujúci deň vymenil zámky na vstupných dverách, čím znemožnil žalobcovi vstup do priestorov za
účelom ďalších prác. Žalovaný nezrealizoval opatrenia podľa projektu protipožiarneho zabezpečenia

stavby, zamedzil vstup žalobcovi do priestorov a bráni tak nevyhnutným opatreniam. V danom stave
priestor nie je bezpečný z hľadiska požiarnej bezpečnosti a predstavuje vážne riziko pre zdravie a
bezpečnosť všetkých nájomníkov. V prenajatých priestoroch žalovaný prevádzkuje diskotéku a nočný
bar, v priestoroch sa preto zdržuje pravidelne veľké množstvo ľudí, ktorých bezpečnosť je podľa názoru
žalobcu ohrozená.

3.Zpredloženýchlistinnýchprílohmalsúdprvejinštanciepreukázanúexistenciuprávnehovzťahumedzi
stranami sporu, a to doložením nájomnej zmluvy zo dňa 1.10.2019, predmetom ktorej bol okrem iného
aj záväzok žalovaného realizovať úpravy smerujúce k protipožiarnej bezpečnosti stavby a funkčnosti
elektrickej požiarnej signalizácie. Z predložených odborných správ od špecialistov požiarnej ochrany

a požiarneho technika mal súd preukázaný stav budovy, ktorý nezodpovedá požiadavkám požiarnej
prevencie a vyvoláva nebezpečenstvo škody na zdraví a majetku. Predloženými notárskymi zápisnicami
č. N 206/2020 a č. N 222/2020 žalobca preukázal svoj vstup do priestorov za účelom vykonania nápravy
dňa 13.7.2020, aj nemožnosť následného vstupu do budovy dňa 15.7.2020 za účelom ďalších prác.
Súd dospel k záveru, že za súčasnej situácie, kedy žalovaný nevykonáva nápravu na zabezpečenie

bezpečnosti stavby z hľadiska protipožiarnej ochrany a zároveň neumožňuje vstup žalobcu do
predmetných priestorov za účelom vykonania potrebných úprav, reálne hrozí nebezpečenstvo vzniku
škody a ujmy a je potrebné bezodkladne upraviť pomery medzi stranami. Vzhľadom na znenie a účel
neodkladného opatrenia vyhodnotil súd navrhované neodkladné opatrenie ako súladné so zásadou
proporcionality, ktorým sa neprimeraným spôsobom neobmedzí povinná osoba - žalovaný. Súd prvej

inštancie dospel k záveru, že tvrdené skutočnosti odôvodňujú nariadenie neodkladného opatrenia v
navrhovanom znení, preto rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokovej časti uznesenia a návrhu na
nariadenie neodkladného opatrenia v celom rozsahu vyhovel.

4. Proti uvedenému uzneseniu podala v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalovaný. V odvolaní

uviedol, že dňa 1.10.2019 žalobca ako prenajímateľ a žalovaný ako nájomca uzatvorili Zmluvu o
nájme nebytových priestorov, predmetom ktorej je prenájom a prenechanie do užívania nebytových
priestorov nachádzajúcich sa v objekte domu na Ventúrskej ulici č. 16 v Bratislave. V zmysle
Technickej správy - Projektu stavby pre stavebné povolenie, časť Protipožiarne zabezpečenie stavby
zo septembra 2019, vyhotovenej Ing. U. Y., špecialistom požiarnej ochrany (ďalej len „Technická

správa“), vypracovaný projekt stavby pre stavebné povolenie rieši zmenu účelu využitia 1. podzemného
podlažia a 1. nadzemného podlažia Polyfunkčného objektu na Ventúrskej ulici č. 16 v Bratislave
- Staré Mesto a zohľadňuje Projekt stavby pre stavebné povolenie, ktorý vypracovala fy PYROS-
ING, s.r.o, a bol odsúhlasený ORHZ v Bratislave dňa 23.5.2008, pod č. p. 1757/2008 v súlade so
zmluvou o nájme nebytových priestorov. V zmysle vyššie uvedených záverov špecialistu požiarnej

ochrany, žalovaný riadne a včas realizoval väčšinu navrhovaných zmien, pričom ohľadom zostávajúcich
nezrealizovaných navrhovaných zmien/prác mal žalovaný uzatvorené dohody o vykonaní týchto prác
dodávateľmi disponujúcimi licenciami, povoleniami a živnostenskými oprávneniami potrebnými pre
vykonávanie všetkých prác a dodávok v súlade s technickou správou. Napriek prísľubom zo stranyjednotlivých dodávateľov, že práce budú zhotovené včas podľa projektovej dokumentácie, títo plnenie
vzhľadom na pandemickú situáciu priebežne odvolávali. Aktuálne ma žalovaný prisľúbené zo strany
nového dodávateľa zrealizovanie protipožiarneho zabezpečenia v rozsahu špecialistom požiarnej

ochrany navrhovaných zmien do 15.9.2020. O uvedenom bol žalobca priebežne informovaný. Pre
žalovaného prekvapujúce zistené údajné nedostatky na základe auditu a požiarnej obhliadky, že stavba
neumožňuje bezpečnú evakuáciu osôb a vecí z horiaceho alebo požiarom ohrozeného objektu alebo
že priestor nie je bezpečný z hľadiska požiarnej bezpečnosti a predstavuje vážne riziko pre zdravie a
bezpečnosť všetkých nájomníkov. Žalovaný ako nájomník sa nevyhýba svojim povinnostiam v zmysle

ustanovení zmluvy o nájme nebytových priestorov, avšak máme za to, že okolnosti veci sú takého
charakteru, že odôvodňujú potrebu zosúladenia/odloženia termínu zostávajúcich nezrealizovaných
navrhovaných zmien/prác (neohrozujúcich protipožiarnu bezpečnosť) v zmysle technickej správy.
Žalovaný považuje nariadenie neodkladného opatrenia v zmysle ním vyššie prezentovaných skutočností
za neadekvátne a neopodstatnené, a vzhľadom na obsah technickej správy (resp. navrhované zmeny
špecialistom požiarnej ochrany) za neprimerané, nakoľko podľa jeho názoru nie je potrebné neodkladne

upraviť pomery medzi stranami sporu spôsobom uvedeným vo výroku neodkladného opatrenia.
Žalovaný namietal, že konajúci súd sa dostatočným spôsobom nezaoberal skutočnosťou, či nariadením
neodkladného opatrenia nezasiahne neprimerane do práv žalovaného. Neodkladné opatrenie je
neprimerané k nároku, ktorý má zabezpečovať, keď súd svojím rozhodnutím uložil povinnosť sprístupniť
nebytové priestory na Ventúrskej ulici 16 v Bratislave bez časového ohraničenia a znášať realizáciu prác

a stavebných úprav za účelom protipožiarneho zabezpečenia stavby v bližšie nekonkretizovanom znení.
Požiadavka nevyhnutného času sprístupnenia nebytových priestorov a nevyhnutnej miery znamená
dôležitý korektív pre oprávnenie legitimovaných osôb vstúpiť do nebytových priestorov, aby toto svoje
právo využili len v primeranom rozsahu. Musia byť stanovené určité limity, ktoré je potrebné rešpektovať.
Nariadenie neodkladného opatrenia bez bližšej špecifikácie týchto prác a úprav a bez časového

obmedzenia by tak bolo neadekvátnym a neprimeraným zásahom do práv žalovaného ako nájomcu
nebytových priestorov. Žalovaný navrhol, aby odvolací súd napadnuté uznesenie zmenil tak, že návrh
žalobcunanariadenieneodkladnéhoopatreniazodňa30.7.2020vcelomrozsahuzamietneaabypriznal
žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

5. Krajský súd v Bratislave prejednal odvolanie podľa § 379 a § 380 ods. 1, C.s.p. bez nariadenia
pojednávania v zmysle § 385 ods. 1, C.s.p. a contrario a dospel k záveru, že napadnuté uznesenie súdu
prvej inštancie je vecne správne.

Podľa § 387 ods. 1, C.s.p. odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne

správne.

Podľa § 387 ods. 2, C.s.p. ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

Podľa § 324 ods. 1, C.s.p. pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na návrh
nariadiť neodkladné opatrenie.

Podľa § 325 ods. 1, C.s.p. neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť

pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

Podľa § 329 ods. 2, C.s.p. pre neodkladné opatrenie je rozhodujúci stav v čase vydania uznesenia súdu
prvej inštancie.

6. Súd prvej inštancie správne vyhodnotil skutkový stav a dôvodnosť podaného návrhu na
nariadenie neodkladného opatrenia. Odvolací súd konštatuje správnosť skutkových a právnych
dôvodov napadnutého uznesenia a na doplnenie uvádza, že navrhovateľ v súlade s § 325 ods.
1, C.s.p. osvedčil potrebu bezodkladnej a dočasnej úpravy pomerov medzi stranami. Neodkladné
opatrenie nie je konečným rozhodnutím, preto pri jeho zisťovaní nemusí byť vždy dodržaný formálny

postup stanovený pre dokazovanie. Z jeho charakteru vyplýva, že pred jeho nariadením nemusí
súd zistiť všetky skutočnosti, ktoré sú potrebné pre vydanie konečného rozhodnutia. Je však nutné,
aby boli prostredníctvom označených dôkazov osvedčené základné skutočnosti pre opodstatnenosť
a dôvodnosť nariadenia neodkladného opatrenia. Výsledkom tzv. osvedčenia nároku je to, žeosvedčované skutočnosti sa so zreteľom na všetky okolnosti prípadu javia súdu ako nanajvýš
pravdepodobné.

7. Odvolací súd je toho názoru, že na základe predloženej zmluvy o nájme nebytových priestorov zo
dňa 1.10.2019 sa žalovaný zaviazal vykonať v súlade s čl. VIII bod 9, na vlastné náklady akékoľvek
potrebné protipožiarne, stavebné a technické opatrenia a práce v predmetných nebytových priestoroch
a to do 31.12.2019. Na základe vykonaných požiarnych ohliadok dňa 17.6.2020 a 18.6.2020 bolo
zistené, že protipožiarne opatrenia boli vykonané v rozpore s projektom vypracovaným špecialistom

protipožiarnej ochrany Ing. M. Y.. Žalobca ako vlastník predmetnej nehnuteľnosti je v súlade so zák. č.
314/2001Z.z. povinný zabezpečiť protipožiarnu ochranu nehnuteľnosti ako celku, je povinný zabezpečiť
protipožiarnu ochranu aj predmetných priestorov. Žalobca zápismi z vykonaných požiarnych ohliadok
dňa 17.6.2020 a 18.6.2020 osvedčil že protipožiarne opatrenia neboli zo strany žalovaného vykonané
v dostatočnom rozsahu a preto je daná obava z ohrozenia zdravia osôb a škôd na majetku pri
prevádzkovaní predmetných priestorov žalovaným. Žalobcovi v súlade s § 59 a nasl. zák. č. 314/2001

Z.z. hrozí sankcia za porušenie opatrení na zabezpečenie ochrany pred požiarmi. Ohľadom posúdenia
potreby neodkladnej úpravy pomerov strán, obavy ohrozenia prípadnej exekúcie ako aj nebezpečenstva
bezprostredne hroziacej ujmy na strane žalobcu sa odvolací súd plne stotožňuje s odôvodnením
súdu prvej inštancie. Podľa názoru odvolacieho súdu je potrebné, aby žalovaný v nevyhnutnej miere
strpel realizáciu protipožiarnych opatrení, ktoré mal podľa nájomnej zmluvy vykonať sám a doposiaľ

nevykonal v celom rozsahu. Podľa názoru odvolacieho súdu, navrhnutým neodkladným opatrením
dôjde k dočasnému uloženiu povinnosti strane tak že obmedzenia uložené neodkladným opatrením
nespôsobujú medzi stranami nevyvážený stav na ich právach. Na základe vyššie uvedených dôvodov
odvolací súd uznesenie súdu prvej inštancie podľa § 387 ods. 1, C.s.p. potvrdil, nakoľko je vo výroku
vecne správne.

8. O nároku na náhradu trov konania o neodkladnom opatrení rozhodne súd prvej inštancie v
rozhodnutí ktorým sa konanie končí podľa § 262 ods. 1, C.s.p. a s poukazom na § 255 ods. 1, C.s.p.,
pričom o výške náhrady trov konania bude rozhodnuté podľa § 262 ods. 2, C.s.p.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.
Proti tomuto uzneseniu dovolanie nie je prípustné.