Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Sunday, November 6, 2022

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 32C/26/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2117206229
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 11. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Kordošová

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2022:2117206229.14

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Janou Kordošovou v spore medzi stranami žalobkyne: R. W.,

nar. X.X.XXXX, S. XXXX/X, C., zastúpená advokátom: JUDr. Marek Letkovský, Legionárska 1/C,
Bratislava, a žalovanej: DIFFEWA s.r.o., IČO: 47 498 561, Nám. Jozefa Herdu 1/579, Trnava, zastúpená
advokátskou kanceláriou: PETKOV & Co s.r.o., Šoltésovej 14, Bratislava, o zaplatenie 3.000 eur s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žaloba sa zamieta.

II. Žalovaná má nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni v plnej výške.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobkyňasažalobouzodňa6.3.2017,doručenoutunajšiemusúdudňa10.3.2017,domáhalavydania

rozhodnutia o uložení povinnosti žalovanej zaplatiť žalobkyni žalovanú sumu 3.000 eur s príslušenstvom
a nahradiť jej trovy konania. Žalobu odôvodnila tým, že si prostredníctvom inzertného internetového
portálu vyhľadala ponuku žalovanej na predaj nehnuteľnosti v A., zapísanej na LV č.XXXX pre k. ú.
A. ako rodinný dom so súpisným číslom XXXX, ktorý žalovaná ponúkala na predaj spolu s priľahlými
pozemkami evidovanými na rovnakom liste vlastníctva v spolupráci s realitnými kanceláriami. Žalobkyňa
po obhliadke dňa 23.1.2017, kedy jej bolo zo strany realitnej kancelárie oznámené, že o dom je veľký
záujem a je potrebné si ho čo najskôr rezervovať, s cieľom dom následne kúpiť, podpísala zmluvu o

budúcej zmluve so žalovanou na kúpu tejto nehnuteľnosti a zložila na bankový účet žalovanej sumu
3.000 eur ako depozit, ktorý mal slúžiť ako zábezpeka, že žalobkyňa uzavrie kúpnu zmluvu v lehote
do 25.2.2017 a žalovaná nebude ponúkať dom iným záujemcom. Až následne sa žalobkyňa vlastným
zisťovaním dozvedela, že na pozemkoch zapísaných na LV č. XXXX sa nachádzajú aj tam nezapísané
stavby, s ktorými by mala ako kupujúca dodatočné náklady a nebol jej pred podpisom zmluvy poskytnutý
ani energetický certifikát, hoci je dom zateplený. O týchto právnych vadách žalobkyňa nebola pred
podpisom zmluvy informovaná; z formulácie článku III. kúpnej zmluvy, ktorej znenie bolo inkorporované

dozmluvyobudúcejzmluve,žalobkyňanadobudlapresvedčenie,žedomnemáprávneanifaktickévady.
Keďže žalobkyňa mala zámer financovať kúpu domu prostredníctvom hypotekárneho úveru, oslovila
po podpísaní zmluvy o budúcej zmluve viacerých znalcov so žiadosťou o vypracovanie znaleckého
posudku, ktorý mal byť predložený banke ako podklad k žiadosti o poskytnutie úveru a niekoľkí jej priamo
odmietli vypracovanie znaleckého posudku, lebo na pozemku druhu orná pôda sa nachádzajú stavby.
Advokát žalobkyne následne vec posúdil, že ak nebola pred podpisom zmluvy informovaná o právnych
vadách domu, konala pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve v takom omyle, že ak by o vadách domu

vedela vopred, zmluvu by vôbec neuzavrela, z ktorého dôvodu je zmluva o budúcej zmluve absolútne
neplatná, teda k jej uzavretiu akoby vôbec nedošlo, preto žalobkyňa neprevzala záväzok zaplatiť zálohu
3.000 eur, ani záväzok uzavrieť v lehote do 25.2.2017 kúpnu zmluvu k domu. Z tohto dôvodu bola
žalovaná žalobkyňou vyzvaná na zaplatenie sumy 3.000 eur titulom plnenia z neplatnej zmluvy, čiže bezprávneho dôvodu, do 10.2.2017, avšak túto sumu jej žalovaná nevrátila, čím sa podľa názoru žalobkyne
bezdôvodne obohatila.

2. Žalovaná vo vyjadrení k žalobe obsiahnutom v odpore voči platobnému rozkazu vydanému vo veci,
ktorý sa preto v plnom rozsahu zrušil, považovala zmluvu o budúcej zmluve za platne uzatvorenú, lebo
žalobkyňa bola predmet kúpy dňa 21.1.2017 za prítomnosti pracovníčky realitnej kancelárie pani V.
obhliadnuť a so stavom nehnuteľnosti sa riadne oboznámila. Poukázala na čl. III body 1 a 2 kúpnej
zmluvy, ktoré sú inkorporované do ustanovenia čl. III zmluvy o budúcej zmluve, podľa ktorých žalobkyňa

potvrdila, že pred uzatvorením kúpnej zmluvy sa oboznámila so stavom nehnuteľností obhliadkou na
mieste samom a vyhlásila, že nehnuteľnosti kúpi v stave, v akom sa nachádzajú v čase predaja.
V ďalšom vyjadrení (duplike) žalovaná vyjadrila názor, že žalobkyňa neprípustným spôsobom spája
okolnosti a skutočnosti podstatné pre platnosť zmluvy o budúcej zmluve a okolnosti podstatné pre
platnosť kúpnej zmluvy, pričom pre každú sú stanovené odlišné podstatné náležitosti. Pri zmluve o
budúcej zmluve a pri kúpnej zmluve je odlišný aj okruh skutočností, o ktorých jedna zmluvná strana môže

uviesť do omylu druhú. Žalobkyňa tvrdí existenciu omylu vo vzťahu k predmetu kúpy, a nie vo vzťahu k
predmetu zmluvy o budúcej zmluve, ktorým je prevzatie záväzku jednej alebo oboch zmluvných strán
v budúcnosti uzatvoriť zmluvu. Žalovaná poukázala na to, že zmluva o budúcej zmluve má písomnú
formu,jevnejobsiahnutý(vtomtoprípadeobojstrannekontraktačnezáväzný)záväzokuzatvoriťbudúcu
zmluvu, doba uzatvorenia budúcej zmluvy (v tomto prípade najneskôr do 25.2.2017) aj dohoda o

podstatných náležitostiach budúcej zmluvy (v tomto prípade v článku III je uvedený predmet budúcej
kúpy aj kúpna cena), teda spĺňa všetky náležitosti podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka (OZ) a
tieto sú rozhodujúce aj pri posudzovaní omylu pri jej uzatvorení podľa § 49a OZ. Predmet kúpy tam bol
dostatočne jasne a určito špecifikovaný, bol vo vlastníctve žalovanej a bol prevoditeľný, teda nemohlo
dôjsť k omylu o predmete budúcej kúpy.

3. Žalovaná na pojednávaní dňa 1.3.2018 v rámci svojej obrany tvrdila, že žalovaná suma jej patrí
titulom zmluvnej pokuty podľa čl. IV bod 2 zmluvy o budúcej zmluve. Žalobkyňa vo vyjadrení k duplike
namietala, že nebola informovaná žalovanou o skutočnom faktickom a právnom stave nehnuteľností;
ďalej že žalovaná inzerovala sporné nehnuteľnosti na predaj aj po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve;

žalovaná nepreukázala svoj nárok na zmluvnú pokutu a ustanovenie zmluvy o tejto pokute považovala
žalobkyňa za neprijateľnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve, a teda neplatnú podľa § 53 ods. 5
OZ. Tiež pokladala vystavenie faktúry za účelový krok, lebo k nemu došlo až cca dva a pol mesiaca
po doručení výzvy žalobkyne na vrátenie zálohy 3.000 eur. Na ďalšom pojednávaní dňa 3.5.2018
žalovaná založila do spisu ňou vystavenú faktúru č. 1020170007 zo dňa 19.4.2017 a vysvetlila, že voči

žalobkyni tým bola uplatnená zmluvná pokuta a vykonaný jednostranný zápočet s prijatým preddavkom
od žalobkyne. Žalobkyňa doručenie faktúry nepoprela. Bola tiež vypočutá svedkyňa pani V., prítomná
za realitnú kanceláriu pri obhliadke sporných nehnuteľností dňa 21.1.2017, ktorá sa vyjadrila, že vady
domu boli viditeľné, žalobkyňu na tieto upozornila, preto ich v zmluve o budúcej zmluve neuviedla.

4. V predmetnom spore súd prvej inštancie prvýkrát rozhodol (vyjmúc platobný rozkaz) rozsudkom
pre zmeškanie žalovanej dňa 12.6.2018 pod č.k. 32C/26/2017-91, ktorým žalobe vyhovel a žalobkyni
priznal nárok na náhradu trov konania, ktorý rozsudok bol z dôvodu nedostatku splnenia všetkých
podmienok pre kontumačné rozhodnutie dňa 5.11.2019 uznesením Krajského súdu v Trnave ako
súdom odvolacím pod sp.zn. 10Co/246/2018 zrušený a vec bola vrátená súdu prvej inštancie na

ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Dňa 25.5.2020 tunajší súd v poradí druhým rozsudkom pod č.k.
32C/26/2017-157 žalobu zamietol s odôvodnením, že žalovaná sa bezdôvodne neobohatila, a preto jej
priznal aj nárok na náhradu trov konania. Na odvolanie žalobkyne Krajský súd v Trnave ako odvolací
súd uznesením sp.zn. 10Co/65/2020 z 8.12.2021 napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie opäť zrušil,
teraz pre jeho nepreskúmateľnosť, a vec mu vrátil na ďalšie konanie s povinnosťou súdu prvej inštancie

preukázaný skutkový stav subsumovať pod príslušnú skutkovú podstatu bezdôvodného obohatenia,
vo vzťahu k zmluvnej pokute, preddavku a započítaniu nárokov uviesť argumentačný základ, ktorého
správnosť by odvolací súd potom mohol preskúmať. V odôvodnení tohto rozhodnutia vyslovil odvolací
súd tiež názor záväzný pre prvoinštančný súd v danej veci, že žalobkyňa pri uzatváraní zmluvy o
budúcej zmluve zanedbala objektívne existujúcu možnosť presvedčiť sa o skutočnom stave veci,

nepostupovala s obvyklou mierou opatrnosti, nevyvinula obvyklú starostlivosť, ktorú možno so zreteľom
na okolnosti konkrétneho prípadu od každého požadovať; omyl, ktorého sa tak dovoláva, nie je omylom
ospravedlniteľným, ani skrytým (nejde o kvalifikovaný omyl vyvolávajúci právny následok), a teda nie
je možné účinne sa dovolávať neplatnosti právneho úkonu pre omyl podľa § 49a OZ. Žalobkyňa taknekonala v omyle, ktorý by postihoval uvedenú zmluvu o budúcej zmluve sankciou neplatnosti. Pokiaľ
žalobkyňa uvádzala všeobecne dôvody absolútnej neplatnosti zmluvy o budúcej zmluve podľa § 37
ods. 2 a § 39 OZ, odvolací súd k tomu uviedol, že v konaní nebolo preukázané, že by zmluva svojim

obsahom alebo účelom odporovala zákonu alebo ho obchádzala alebo sa priečila dobrým mravom,
ani že jej predmetom je plnenie nemožné. Skutočnosť, že na prevádzaných pozemkoch sa nachádza
bazén a ďalšia stavba bola žalobkyni známa najneskôr od obhliadky nehnuteľnosti 21.1.2017 (t. j.
pred uzavretím zmluvy dňa 23.1.207), nebola jej zatajená zo strany žalovanej (svedkyňa V. uviedla,
že žalobkyni oznámila, že sa to dá zlegalizovať, môže, ale nemusí), žalobkyňa netvrdila, že nemala

záujem ich nadobudnúť a až dodatočné uvedomenie si žalobkyňou potreby a nákladov spojených s ich
legalizáciou, príp. problémov pri získaní úveru na financovanie nehnuteľnosti nemožno pričítať na ťarchu
žalovanej. Ku charakteru sporu a neprijateľnosti zmluvnej pokuty v spotrebiteľskom vzťahu uviedol,
že ak jedným z účastníkov zmluvného vzťahu nie je dodávateľ, nemôže ísť o vzťah spotrebiteľský.
V predmetnej veci nebolo podľa odvolacieho súdu sporné, že k uzatvoreniu (budúcej) kúpnej zmluvy
medzi stranami nedošlo a tiež, že žalobkyňa (v súlade s čl. V bod 4 zmluvy o budúcej zmluve) uhradila

na účet žalovanej sumu 3.000 eur ako zálohu na budúcu kúpnu cenu, ktorá mala byť po uzatvorení
budúcej zmluvy v plnom rozsahu započítaná na úhradu časti dohodnutej kúpnej ceny podľa podmienok
kúpnej zmluvy. Napokon záver súdu prvej inštancie, že nakoľko zo strany žalobkyne k uzatvoreniu
budúcej kúpnej zmluvy nedošlo, tak vznikla žalobkyni v zmysle článku IV. bod 2 zmluvy o budúcej zmluve
povinnosť zaplatiť druhej strane zmluvnú pokutu, ktorú si budúca predávajúca (žalovaná) mala možnosť

započítať na vrátenie časti zloženej zálohy na kúpnu cenu vo výške 3.000 eur, po tom, čo vyzvala druhú
zmluvnú stranu na uzatvorenie zmluvy a na jej strane tak nevzniklo bezdôvodné obohatenie, považoval
odvolací súd za predčasný, nedostatočne právne posúdený a bez jasného argumentačného základu.

5. Tunajší súd vo veci doplnil dokazovanie, opätovne vypočul zástupcov strán sporu, oboznámil sa so

spisovým materiálom a ustálil nižšie uvedený skutkový a právny stav veci.

6. Prostredníctvom inzertného internetového portálu ponúkala na predaj žalovaná ako vlastníčka
nehnuteľnosti v A., zapísané na LV č.XXXX pre k. ú. A. ako rodinný dom so súpisným číslom XXXX spolu
s priľahlými pozemkami. Po obhliadke týchto nehnuteľností dňa 21.1.2017 za prítomnosti pracovníčky

realitnej kancelárie pani V. žalobkyňa prejavila záujem o ich kúpu a dňa 23.1.2017 podpísala so
žalovanou zmluvu o budúcej zmluve na kúpu týchto nehnuteľností a zložila na bankový účet žalovanej
sumu 3.000 eur ako zálohu, ktorá mala byť po uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy v plnom rozsahu
započítaná na úhradu časti dohodnutej kúpnej ceny podľa podmienok kúpnej zmluvy. Tieto skutočnosti
neboli medzi stranami sporné. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá nie je spotrebiteľskou zmluvou,

lebo jej účastníkom nebol na strane budúceho predávajúceho dodávateľ, bola platne uzatvorená,
lebo pri jej uzatvorení nedošlo k omylu na strane žalobkyne, ktorý by ju robil neplatnou, ani nebolo
preukázané, že by zmluva svojim obsahom alebo účelom odporovala zákonu alebo ho obchádzala alebo
sa priečila dobrým mravom, ani že jej predmetom je plnenie nemožné. Tieto skutočnosti vyplývali z
právneho názoru odvolacieho súdu, ktorým bol podľa § 391 ods. 2 Civilného sporového poriadku (CSP)

tunajší súd viazaný. Zároveň podľa § 391 ods. 3 CSP postupoval tunajší súd v zmysle odporúčania
vyplývajúceho z odôvodnenia rozhodnutia odvolacieho súdu, pričom sa zameral na obranu žalovanej
spočívajúcu v splnení predpokladov pre započítanie sumy 3.000 eur ako prijatej zálohy na zmluvnú
pokutu vyfakturovanú žalobkyni dňa 19.4.2017.

7.Napojednávanídňa7.11.2022zástupcažalobkynedoplnil,ženazmluvuobudúcejzmluvejepotrebné
nahliadať ako na neplatnú, ktorej predmetom bolo plnenie nemožné, keďže medzi faktickým a právnym
stavom nehnuteľností existovali rozpory, ktoré žalovaná ako predávajúca nebola schopná v lehote na
uzavretie kúpnej zmluvy odstrániť, a teda nebola schopná dodať taký predmet plnenia, k akému sa
zaviazala v zmluve o budúcej zmluve. Znova žalobkyňa cestou zástupcu namietala postup žalovanej,

ktorá nehnuteľnosť naďalej i po podpise zmluvy o budúcej zmluve nepretržite inzerovala, teda ponúkala
na predaj v rozpore s tým, k čomu sa v zmluve o budúcej zmluve zaviazala. Ďalej poukazovala na to,
že predaj veci tak ako stojí a leží je v zmysle ustálenej judikatúry možné aplikovať iba na veci určené
úhrnom, nie na veci individuálne určené a takáto okolnosť v prípade individuálne určenej veci spôsobuje
rozpor s § 574 OZ, teda vzdanie sa práv zmluvnej strany vopred, čoho dôsledkom je neplatnosť zmluvy.

Suma 3.000 eur zaplatená žalobkyňou žalovanej bola preddavkom v súlade so zamýšľanou kúpnou
zmluvou a keďže k zamýšľanému uzavretiu budúcej kúpnej zmluvy nedošlo, tak neexistoval ani dôvod,
aby si žalovaná túto sumu ponechala. Svoju žalobu teda naďalej považovala za dôvodnú a žiadala, aby
jej súd vyhovel.8. Žalovaná na tomto pojednávaní vysvetlila prostredníctvom svojho zástupcu prečo považuje žalobu
za nedôvodnú, že mala dôvod žalovanú sumu 3.000 eur si ponechať, lebo ju vo vystavenej faktúre

započítala na zmluvnú pokutu v rovnakej výške a následne v tomto doklade uviedla, že na uhradenie
zostáva nula eur, keďže v minulosti od žalobkyne prijala rovnakú sumu z titulu preddavku za kúpnu
cenu. K námietkam žalobkyne, že nehnuteľnosti sa nadobúdajú tak ako stoja a ležia, resp. že išlo o
rozpor medzi faktickým a právnym stavom, čo znamená nemožné plnenie, žalovaná uviedla, že žiadne
takéto námietky nerobia zmluvu o budúcej zmluve neplatnou, týkajú sa totiž platnosti budúcej zmluvy.

Ak by k jej uzatvoreniu došlo a predmet plnenia by mal právne vady, tieto by bolo možné uplatniť v
rámci zodpovednosti za vady z titulu riadnej kúpnej zmluvy, k uzatvoreniu ktorej však nedošlo. Z listiny
datovanej dňa 3.3.2017, adresovanej žalovanej od žalobkyne vyplýva, že žalobkyňa bola po 25.2.2017
žalovanou vyzvaná na uzatvorenie kúpnej zmluvy, avšak túto povinnosť si riadne nesplnila, titulom čoho
vznikol žalovanej nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty od žalobkyne a túto zmluvnú pokutu uspokojila
z peňažných prostriedkov, ktoré predtým dostala ako preddavok na kúpnu cenu.

9. Z odpovede na výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy z 3.3.2017, ktorá je adresovaná žalovanej od
žalobkyne vyplýva, že žalobkyni bola zo strany žalovanej dňa 2.3.2017 doručená výzva na uzatvorenie
kúpnej zmluvy na kúpu rodinného domu, ktorá výzva je datovaná 23.2.2017.

10. V odseku 1. článku IV. zmluvy o budúcej zmluve s názvom: „Doba uzatvorenia Budúcej Zmluvy“
sa zmluvné strany dohodli, že Budúcu Zmluvu uzatvoria najneskôr do 25.2.2017. Podľa prvých troch
viet odseku 2. tohto článku, v prípade ak v lehote uvedenej v odseku 1. nedôjde k uzatvoreniu Budúcej
Zmluvy, má ktorákoľvek zo zmluvných strán právo vyzvať druhú zmluvnú stranu, aby s ňou Budúcu
Zmluvu uzatvorila a to do 7 dní odo dňa obdržania výzvy. V prípade ak druhá zmluvná strana poruší

svoj záväzok a neuzatvorí s vyzývajúcou zmluvnou stranou Budúcu zmluvu, vzniká jej povinnosť zaplatiť
druhej zmluvnej strane zmluvnú pokutu vo výške 3.000 eur. V prípade, ak budúci kupujúci neuzatvorí
Budúcu zmluvu s budúcim predávajúcim v dohodnutom čase, je budúci predávajúci oprávnený započítať
pohľadávku budúceho kupujúceho na vrátenie časti zloženej zálohy na kúpnu cenu vo výške 3.000 eur
s jeho nárokom na úhradu zmluvnej pokuty voči budúcemu kupujúcemu vo výške 3.000 eur.

11. Podľa § 50a ods. 1 OZ, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu;
musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Podľa § 451 ods. 1 a 2 OZ, kto sa na
úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať (1). Bezdôvodným obohatením je majetkový
prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením

z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov (2). Podľa
§ 498 OZ, na to, čo dal pred uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí sa ako na preddavok. Podľa
§ 544 ods. 1 a 2 OZ, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu,
je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi
porušením povinnosti nevznikne škoda (1). Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní

musíbyťurčenávýškapokutyalebourčenýspôsobjejurčenia(2).Podľa§574ods.2OZ,dohoda,ktorou
sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná. Podľa § 580 OZ, ak veriteľ
a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ
sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik
nastaneokamihom,keďsastretlipohľadávkyspôsobilénazapočítanie.Podľa§43aods.1a2OZ,prejav

vôle smerujúci k uzavretiu zmluvy, ktorý je určený jednej alebo viacerým určitým osobám, je návrhom
na uzavretie zmluvy (ďalej len „návrh“), ak je dostatočne určitý a vyplýva z neho vôľa navrhovateľa, aby
bol viazaný v prípade jeho prijatia (1). Návrh pôsobí od doby, keď dôjde osobe, ktorej je určený. Návrh,
aj keď je neodvolateľný, môže navrhovateľ zrušiť, ak dôjde prejav o zrušení osobe, ktorej je určený, skôr
alebo aspoň súčasne s návrhom (2).

12. Vykonaným dokazovaním mal súd preukázané, že dňa 23.1.2017 uzatvorili strany sporu zmluvu o
budúcej zmluve obojstranne kontraktačne zaväzujúcu, pričom sa v odseku 2. článku IV. tejto zmluvy
zaviazali, že ak do 25.2.2017 nedôjde k uzatvoreniu budúcej kúpnej zmluvy, má ktorékoľvek zo
zmluvných strán právo vyzvať druhú zmluvnú stranu, aby s ňou budúcu zmluvu uzatvorila, a to v

lehote do 7 dní odo dňa obdržania výzvy. Medzi stranami nebolo v konaní sporné, že k uzatvoreniu
budúcej kúpnej zmluvy vôbec nedošlo. Odpoveďou žalobkyne zo dňa 3.3.2017 bolo preukázané, že
žalovaná ju výzvou datovanou 23.2.2017, ktorá sa dostala do dispozičnej sféry žalobkyne dňa 2.3.2017,
vyzvala na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Teória dôjdenia podľa § 43a ods. 2 OZ pri uzatváraní zmlúvznamená, že návrh na jej uzatvorenie pôsobí (spôsobuje účinky) od doby, keď dôjde osobe, ktorej je
určený. Pôsobenie znamená, že od tohto momentu plynie adresátovi návrhu lehota, aby vykonal prijatie.
Žalobkyni teda od 2.3.2017 plynula sedemdňová lehota na uzatvorenie budúcej zmluvy. Ďalej bolo v

tomto článku zmluvy dohodnuté, že ak druhá zmluvná strana neuzatvorí s vyzývajúcou stranou budúcu
zmluvu, vzniká jej povinnosť zaplatiť tejto vyzývajúcej zmluvnej strane zmluvnú pokutu vo výške 3.000
eur. Žalovanej tým vzniklo voči žalobkyni právo na zmluvnú pokutu 3.000 eur, lebo žalobkyňa porušila
zmluvnúpovinnosťabudúcuzmluvunapriekvýzveneuzatvorila.Vďalšejvetecitovanéhoodsekučlánku
IV. zmluvy o budúcej zmluve sa uvádza, že v prípade, ak budúci kupujúci neuzatvorí budúcu zmluvu s

budúcim predávajúcim v dohodnutom čase (teda do 7 dní od výzvy), je budúci predávajúci oprávnený
započítať pohľadávku budúceho kupujúceho na vrátenie časti zloženej zálohy na kúpnu cenu vo výške
3.000 eur s jeho nárokom na úhradu zmluvnej pokuty voči budúcemu kupujúcemu vo výške 3.000 eur.
V tomto ustanovení zmluvy sa zmluvné strany dohodli na tom, že žalovaná ako budúca predávajúca,
ktorá prijala preddavok vo forme zloženej zálohy na kúpnu cenu vo výške 3.000 eur od žalobkyne ako
budúcej kupujúcej má právo si túto sumu započítať proti svojej pohľadávke voči žalobkyni na zaplatenie

zmluvnej pokuty.

13. Započítanie predstavuje takú formu splnenia dlhu, kedy sa simuluje pohyb vzájomných aktív a
pasív subjektov právnych vzťahov, pretože k žiadnemu reálnemu úbytku ani prírastku v majetkovej sfére
dlžníka ani veriteľa vlastne nedochádza. Započítanie znamená zánik vzájomných pohľadávok, ktorý

nastáva okamihom, v ktorom sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie, za splnenia zákonných
podmienok upravených v § 580 OZ, ktorými sú: a) vzájomnosť (reciprocita) pohľadávok, kedy dve
osoby sú si navzájom súčasne veriteľom i dlžníkom, b) skutočnosť, že plnenie je rovnakého druhu,
najčastejšie ide o započítanie pohľadávok peňažného druhu, c) spôsobilosť pohľadávky na započítanie,
t. j. že započítanie nie je vylúčené ani zákonom ani právnym predpisom, ani dohodou účastníkov, ani

povahou vzájomných pohľadávok a napokon d) existencia prejavu smerujúceho k započítaniu, ako
jednostranného právneho úkonu z obsahu ktorého musí byť zrejmé, ktorá pohľadávka sa uplatňuje
na započítanie, v akej je výške a proti ktorej pohľadávke veriteľa smeruje. Ak niektorá z vyššie
uvedených podmienok chýba alebo ak prejav smerujúci k započítaniu bol urobený skôr, než sa vzájomné
pohľadávky stretli, účinky započítania nenastanú. Z hľadiska účinnosti započítania pohľadávky treba

uviesť, že stretnutie vzájomných pohľadávok samo osebe nemá právne účinky, tieto nastanú až
kompenzačným prejavom, a to spätne ku dňu kedy sa stretli (ex tunc). Tento kompenzačný prejav je
jednostranným právnym úkonom, na ktorý sa nevyžaduje súhlas druhého účastníka zmluvy, pretože ho
možno vykonať aj proti jeho vôli. Započítaciu námietku (započítací prejav) možno uplatniť po tom, keď sa
pohľadávky stretli, a to od okamihu zročnosti pohľadávky, ktorá sa stala zročnou ako posledná. K zániku

pohľadávok v dôsledku započítania dôjde v rozsahu, v akom sa pohľadávky navzájom kryjú (porovnaj
rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 2 MCdo 18/2007).

14. Faktúrou č. 1020170007 zo dňa 19.4.2017 mal súd preukázané, že žalovaná si ňou uplatnila voči
žalobkyni nárok na zmluvnú pokutu 3.000 eur, ktorý jej vznikol potom, čo žalobkyňa v lehote do 7 dní od

obdržania výzvy na uzatvorenie budúcej zmluvy (t.j. do 9.3.2017, lebo výzvu prevzala dňa 2.3.2017), túto
neuzatvorila. Týmto jednostranným právnym úkonom tiež žalovaná započítala svoj nárok na zmluvnú
pokutu voči pohľadávke žalobkyne na vrátenie preddavku na budúcu kúpnu cenu vo výške 3.000 eur,
lebo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo. Vzájomné pohľadávky strán sporu tým zanikli, čo vyjadrila
žalovaná vo faktúre sumou 0 eur na zaplatenie.

15. Námietky žalobkyne v poslednom vyjadrení jej zástupcu boli len zopakovaním toho, čo už žalobkyňa
tvrdila a s čím sa súdy už vysporiadali pokiaľ sa týka platnosti zmluvy o budúcej zmluve. Súd iba
dopĺňa, že v súkromnom práve sa aplikuje zásada pacta sunt servanda - zmluvy sa musia dodržiavať
- a to aj v prípadoch, kedy je to pre niektorú zo zmluvných strán nevýhodné. Zmluvná strana si

musí byť vedomá svojej zodpovednosti v zmluvných vzťahoch, nemôže zmluvu uzatvoriť a neskôr
namietať jej neplatnosť podľa svojej vlastnej vôle. Z výpovede svedkyne V. na pojednávaní dňa 3.5.2018
vyplynulo, že ďalší záujemca o predmetné nehnuteľnosti ich nadobudol asi za mesiac, vybavil si úver
a všetko sa zabezpečilo. Keby išlo o plnenie nemožné ako tvrdila žalobkyňa, nebolo by možné tieto
nehnuteľnosti nadobudnúť iným záujemcom. So stavom nehnuteľností, ktoré mali byť predmetom kúpy,

bola žalobkyňa po obhliadke dňa 21.7.2017 oboznámená. Skutočnosť, že žalovaná nehnuteľnosti po
podpise zmluvy dňa 23.7.2017 naďalej inzerovala, nespôsobovala jej neplatnosť. Zmluvou o budúcej
zmluve sa žalobkyňa nevzdala žiadneho svojho práva možno vzniknutého až v budúcnosti, iba tam
vyhlásila,žebolanaobhliadkeavtakomstavemázáujemnehnuteľnosťnadobudnúť.Totobolaskutočnávôľa žalobkyne pri podpise zmluvy o budúcej zmluve. Žalobkyňa napokon namietala, že žalovaná
nemala dôvod ponechať si preddavok 3.000 eur, ktorý jej bol poskytnutý ako záloha na budúcu kúpnu
cenu, nie na iný účel. V danej veci sa však jednalo o tzv. prepadnú zálohu, ktorá má charakter zmluvnej

pokuty v zmysle § 544 OZ, typickej pre podmienky zmluvy o budúcej zmluve pri realitných zmluvách.

16. Žalovaná sa teda bezdôvodne neobohatila prijatím plnenia bez právneho dôvodu (zmluva o budúcej
zmluve bola platne uzatvorená), ani plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, keď síce k uzatvoreniu
budúcej kúpnej zmluvy nedošlo (a žalovanou bol prijatý od žalobkyne preddavok na budúcu kúpnu

cenu), ale tu bol iný titul (zmluvná pokuta), ktorý oprávňoval žalovanú na ponechanie si prijatej zálohy
po započítaní týchto vzájomných pohľadávok strán sporu vo vystavenej faktúre, ku ktorému došlo bez
ohľadu na vôľu žalobkyne. Súdu preto neostávalo iné, než žalobu ako nedôvodnú zamietnuť.

17. Súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci (§ 255 ods. 1 CSP). O
nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 1, 2 CSP).

18. Týmto rozhodnutím sa končí konanie, preto sa podľa § 262 ods. 1 CSP rozhoduje tiež o nároku na
náhradu trov konania. Vzhľadom na úplný úspech žalovanej v spore jej súd priznal i nárok na náhradu

trov konania voči protistrane v plnej výške, o ktorej bude rozhodnuté po právoplatnosti tohto rozhodnutia
podľa § 262 ods. 2 CSP samostatným uznesením vyššieho súdneho úradníka.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné podať na tunajšom súde v lehote 15 dní od jeho doručenia
odvolanie. V odvolaní sa uvedú všeobecné náležitosti podania: a) ktorému súdu je určené, b) kto ho

robí, c) ktorej veci sa týka, d) čo sa ním sleduje, e) podpis, f) spisová značka, a tiež osobitné náležitosti:
g) proti ktorému rozhodnutiu odvolanie smeruje, h) v akom rozsahu sa napáda, i) z akých dôvodov sa
rozhodnutie považuje za nesprávne - odvolacie dôvody, j) čoho sa odvolateľ domáha - odvolací návrh
(§ 127 ods. 1, 2 a § 363 CSP).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania (§ 364 CSP). Odvolanie možno odôvodniť len tým, že: a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c) rozhodoval vylúčený
sudca alebo nesprávne obsadený súd, d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok
nesprávne rozhodnutie vo veci, e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie

rozhodujúcich skutočností, f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k
nesprávnym skutkovým zisteniam, g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie
prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1
CSP). Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie

súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak
táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP). Odvolacie dôvody a dôkazy na
ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).
Ak povinný nesplní povinnosť uloženú mu týmto rozhodnutím, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku.