Rozhodnutie ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, December 6, 2022

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 5Co/81/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3820203707
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 12. 2022

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Denis Vékony
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2022:3820203707.2

Rozhodnutie

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Denisa Vékonyho a sudkýň JUDr.
Eriky Zajacovej a JUDr. Gabriely Janákovej v spore žalobcu J. A., nar. X.XX.XXXX, bytom H., L. XXX/
XX, zastúpeného JUDr. Jaroslavom Hujíkom, advokátom, so sídlom Prievidza, Hviezdoslavova 3, IČO
51 132 206 proti žalovanej obci Čereňany, so sídlom obecného úradu Čereňany, Pálenická 491/4, IČO
00 318 043, zastúpenej JUDr. Pavlom Babiakom, advokátom, so sídlom Prievidza, Švéniho 6, IČO: 42

147 298, o určenie neplatnosti výpovede z nájmu nebytových priestorov, na odvolanie žalovanej proti
rozsudku Okresného súdu Prievidza č.k. 5C/24/2020-176 zo dňa 16. mája 2022, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e.

Žalobca m á voči žalovanej nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom /v poradí druhým v predmetnom spore/ určil, že výpoveď
zmluvy o nájme nebytových priestorov uzavretej dňa 26.7.2019, daná žalobcovi listom žalovanej zo dňa
6.7.2020, je neplatná a nájomný vzťah žalobcu podľa zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa
26.7.2019 trvá i po dni 31.10.2020 /výrok I./ a žalobcovi voči žalovanej priznal nárok na náhradu trov
konania v rozsahu 100% /výrok II./. Na odôvodnenie tohto rozsudku uviedol, že žalobca sa podanou
žaloboudomáhalurčenia,ževýpoveďzmluvyonájmenebytovýchpriestorovzodňa26.7.2019,danámu

listomžalovanejzodňa6.7.2020,jeneplatnáanájomnývzťahžalobcupodľazmluvyonájmenebytových
priestorov zo dňa 26.7.2019 trvá i po dni 31.10.2020. Žalobu zdôvodnil tým, že so žalovanou uzavrel
zmluvu o nájme nebytových priestorov, predmetom ktorej bol nájom nebytových priestorov - dvojgaráže
s jedným vchodom, za účelom garážovania áut v osobnom vlastníctve a súkromného majetku, bez
podnikateľských zámerov. Zmluva bola uzavretá na dobu určitú od 26.7.2019 do 25.7.2022. Predmet
nájmu užíval v súlade s účelom vymedzeným v zmluve. Dňa 8.7.2020 mu bola doručená výpoveď

nájomnej zmluvy zo strany žalovanej, ktorá bola odôvodnená tým, že využíva priestory v rozpore so
zmluvou, pretože v predmete nájmu začal opravovať automobily, čo je v rozpore so zmluvou. Výpovedná
doba bola určená na tri mesiace so začiatkom plynutia dňa 1.8.2020. Podľa žalobcu výpovedný dôvod
nebol daný, a preto považuje výpoveď za neplatnú s tým, že nájomný vzťah podľa zmluvy výpoveďou
neskončil. Poprel, že by v predmete nájmu začal opravovať autá, opravy automobilov tam nevykonáva
ako živnostník ani ako súkromná osoba, t.j. „na čierno“. On v predmete nájmu iba garážuje autá v

osobnom vlastníctve a svoj súkromný majetok a vykonáva iba také činnosti na svojich motorových
vozidlách, ako každý iný prevádzkovateľ motorového vozidla, aby mohol svoje vozidlo prevádzkovať
na cestných komunikáciách, teda vykonáva povinnosti vodiča podľa zákona č. 8/2009 Z.z. o cestnej
premávke. Podľa žalobcu bez toho, aby súd určil, že predmetná výpoveď je neplatná, uplynutím dňa
31.10.2020 by nemohol predmet nájmu užívať, hoci má záujem vykonávať svoje práva vyplývajúce
pre neho zo zmluvy o nájme nebytových priestorov - najmä garážovať svoj majetok, a to aj autá -

veterány, ktoré majú aj historickú hodnotu a ktoré nemá kde inde garážovať a hrozí, že mu na nich
vznikne škoda. Žalovaná so žalobou nesúhlasila. Uviedla, že akceptovala žiadosť žalobcu o prenájomnebytových priestorov v plnom znení a umožnila mu garážovanie áut v osobnom vlastníctve a svojho
súkromného majetku, bez podnikateľských zámerov. Žalobca bol dňa 12.5.2020 upozornený e-mailom
na porušovanie nájomnej zmluvy a tiež bol telefonicky upozornený, že využíva priestory v rozpore so

zmluvou, keď jeho maloleté deti jazdia po celom priemyselnom objekte na motorkách, na čo sa sťažovali
niektorí nájomcovia. Žalovaná trvala na tom, že žalobca v prenajatých priestoroch začal vykonávať,
okrem garážovania aj opravy automobilov.

2. Súd prvej inštancie v poradí prvým rozsudkom v predmetnom spore, č.k. 5C/24/2020-110 zo

dňa 5.5.2021, žalobu žalobcu zamietol s odôvodnením, že žalobca a M. K., poslanec obecného
zastupiteľstva žalovanej, sú navzájom blízkymi osobami podľa § 116 Občianskeho zákonníka a
vzhľadom k tejto skutočnosti nemohol byť majetok obce podľa § 9a ods. 9 v spojení s § 9a ods. 6
písm. g) zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí prenechaný do nájmu žalobcovi. Pokiaľ žalovaná so
žalobcom nájomnú zmluvu uzavrela, urobila tak v rozpore s citovaným ustanovením zákona, a preto je
predmetná nájomná zmluva absolútne neplatným právnym úkonom podľa § 39 Občianskeho zákonníka

a nájomný vzťah medzi žalobcom a žalovanou nevznikol. Na základe odvolania žalobcu odvolací súd
uznesením č.k. 5Co/47/2021-154 zo dňa 23.2.2022 rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu
vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Rozhodnutie odôvodnil tým, že k prenájmu nebytových
priestorov zo strany žalovanej žalobcovi nedošlo cestou priameho prenechania do nájmu, a preto pre
takýto prenájom neplatia obmedzenia stanovené v § 9a ods. 6 v spojení s § 9a ods. 9 zákona o majetku

obcí. Z toho dôvodu, ak by aj žalobca bol vo vzťahu k poslancovi obecného zastupiteľstva žalovanej
M. K. osobou blízkou, táto skutočnosť nemá žiadny právny význam na platnosť predmetnej nájomnej
zmluvy uzavretej medzi žalobcom a žalovanou dňa 26.7.2019. Odvolací súd preto považoval zmluvu o
nájme nebytových priestorov zo dňa 26.7.2019 za platnú a uložil súdu prvej inštancie, aby vecne posúdil
dôvodnosť výpovede predmetnej nájomnej zmluvy žalovanou podľa výsledkov v spore vykonaného

dokazovania a opätovne o žalobe žalobcu rozhodol.

3. Súd prvej inštancie v spore vykonal dokazovanie, z ktorého zistil, že žalobca žiadosťou zo
dňa 23.5.2019 požiadal žalovanú o prenájom nebytových priestorov v bývalom vojenskom priestore
Čereňany na obdobie troch rokov, a to dielne súp. č. XXX na parcele č. XXXX/XX o výmere 135

m2. Ako účel využitia priestorov uviedol garážovanie áut v osobnom vlastníctve a svojho súkromného
majetku, bez podnikateľských zámerov. Uznesením č. 88 obecné zastupiteľstvo v Čereňanoch na
zasadnutí konanom dňa 27.6.2019 schválilo prenájom obecného majetku - nebytových priestorov na
parcele reg. „C“ č. XXXX/XX o výmere 135 m2 - dielne v prospech žalobcu a starostu obce poverilo na
uzavretie zmluvy. Dňa 26.7.2019 došlo medzi žalobcom ako nájomcom a žalovanou ako prenajímateľom

k uzavretiu zmluvy o nájme nebytových priestorov, na základe ktorej žalovaná prenajala žalobcovi
nebytové priestory súp. č. XXX, nachádzajúce sa v priemyselnom objekte v obci Čereňany na CKN parc.
č. XXXX/XX, zapísané na LV č. XXXX pre kat. úz. Čereňany, v rozsahu 135 m2. V zmluve si strany sporu
vymedzili účel nájmu nasledovne: „garážovanie áut v osobnom vlastníctve a súkromného majetku, bez
podnikateľských zámerov“. Nájom bol dojednaný na dobu určitú od 26.7.2019 do 25.7.2022. Nájomné

bolo dohodnuté vo výške 9,60 eur na 1 m2 za rok, t.j. 108,- eur mesačne a splatnosť bola dojednaná
k 20. dňu predchádzajúceho mesiaca. Podľa článku IX si strany dohodli spôsoby ukončenia nájmu.
Jedným z nich (bod 2) bola výpoveď, ktorá musí byť písomná a doručená druhej zmluvnej strane s tým,
že výpovedná lehota je tri mesiace a začne plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca po doručení
výpovede druhej zmluvnej strane. Strany si dohodli, že výpoveď z nájmu môže byť daná len z dôvodov

uvedených v § 9 zákona č. 116/1990 Zb.. E-mailom zo dňa 12.5.2020 žalovaná upozornila žalobcu
na porušovanie nájomnej zmluvy - účelu nájmu s tým, že pri opakovaní to bude viesť k vypovedaniu
zmluvy. Listom zo dňa 13.5.2020 žalobca podal u žalovanej žiadosť o dodatok k nájomnej zmluve zo
dňa 26.7.2019, ktorým by sa doplnil účel využívania prenajatých priestorov o vykonávanie drobných
opráv svojho súkromného majetku uskladneného v nebytových priestoroch. Dňa 25.6.2020 na zasadnutí

obecného zastupiteľstva žalovanej došlo k prerokovaniu porušovania nájomnej zmluvy so žalobcom a
bola predložená aj žiadosť žalobcu o schválenie dodatku k nájomnej zmluve. Porušovanie účelu nájmu
sa týkalo vykonávania opráv áut v nebytových priestoroch zo strany žalobcu, pričom podľa zápisnice
zo zasadnutia obecného zastupiteľstva poslanci Mgr. D. a Mgr. V. uvádzali, že v prípade úniku oleja
nebude niesť zodpovednosť žalobca ako nájomca, ale žalovaná ako prenajímateľ. K tomuto názoru

sa pripojil aj poslanec S., podľa ktorého by bolo riešením, ak by žalobca mal priestory prenajaté na
podnikateľské účely, nakoľko podnikateľ zodpovedá za všetko sám. Poslanec obecného zastupiteľstva
M. K. v rámci diskusie uviedol, že všetky prevádzky sa riadia pravidlami a platí to tak pre fyzickú
osobu, ako aj živnostníka. Zároveň uviedol, že žalobca neopravuje autá za peniaze. Žalobca v diskusiiuviedol, že v dielni uskutočňuje iba malé opravy, raz na jednom aute vymenil olej, inak ide len o výmenu
žiaroviek, kolies, niečo si na aute pritiahne. Starosta obce k tomu uviedol, že tieto činnosti sú bežnou
údržbou (CD nosič: video č. 3 - 16 min. 40 sek.). V rámci rokovania obecného zastupiteľstva bolo

oboznámené aj právne stanovisko JUDr. X. vo veci nájmu nebytových priestorov vo vlastníctve obce.
Listom zo dňa 6.7.2020 žalovaná vypovedala zmluvu o nájme nebytových priestorov zo dňa 26.7.2019
uzavretú so žalobcom z dôvodu, že žalobca využíva priestory v rozpore so zmluvou, nakoľko v týchto
priestoroch žalobca začal opravovať automobily. Z výpovede zmluvy vyplýva, že nájom bol žalobcovi
poskytnutý ako súkromnej osobe a žalovaná ako prenajímateľ zodpovedá za všetky činnosti, ktoré sú

v jeho priestoroch vykonávané, ako aj za prípadné škody na zdraví, majetku a životnom prostredí,
pričom opravy motorových vozidiel sú definované ako remeselná živnosť a obec nedokáže zabezpečiť
dodržanie podmienok na takúto prevádzku podľa §§ 9 - 12 vyhlášky č. 208/1991 Zb.. Podľa vyjadrenia
žalobcu výpoveď zo zmluvy o nájme nebytových priestorov mu bola doručená dňa 8.7.2020. Žalobca
v konaní popieral existenciu dôvodu na výpoveď z nájmu, ktorá bola vo výpovedi zo dňa 6.7.2020
žalovanou uvedená. Podľa jeho tvrdenia v prenajatých nebytových priestoroch má iba umiestnené autá

a svoj majetok, nevykonával tu žiadne opravy vozidiel, vykonával iba také činnosti na svojich motorových
vozidlách, ako každý iný prevádzkovateľ motorového vozidla, aby mohol svoje vozidlo prevádzkovať na
cestných komunikáciách, teda vykonáva povinnosti vodiča podľa § 6 zákona č. 8/2009 Z.z. o cestnej
premávke, ako napr. kontrola podvozku vozidla, či nie je na aute porucha tesnenia motorových alebo
prevodových súčastí, kontrola stieračov a náplní prevádzkových kvapalín tak, aby prevádzka vozidla

mohla byť v súlade so zákonom realizovaná. V konaní žalobca uvádzal, že do týchto priestorov si najprv
navozil svoje veci a potom, keď v čase pandémie koronavírusu zostal doma, chodil do garáže tieto
veci upratovať, triedil ich, priestory vymaľoval, robil tam elektriku, robil poriadok na okolí. Z výpovede
žalobcu vyplynulo, že v garáži si vymieňa pneumatiky aj na autách, ktoré má doma a ktoré v týchto
priestoroch negarážuje, ale pneumatiky tu má uložené. Pokiaľ má s autom nejaký problém, opravu robí

v dielni svojho svokra M. K. v obci. V súvislosti s fotografiou predloženou žalovanou, na ktorej je žalobca
zachytený v predmetnej garáži v montážnej jame spolu s C. K. (švagrom), žalobca uviedol, že C. K. ho
prišiel do garáže pozrieť, niečo mu na aute drnčalo, preto skontrolovali, kde je problém, ale opravu na
aute nevykonávali. Žalobca zastával názor, že zástupca žalovanej - starosta obce má odlišné názory s
jeho svokrom M. K., ktorý je poslancom obecného zastupiteľstva, a preto je starosta obce voči nemu

zaujatý. Vo svojej výpovedi žalobca uviedol, že so svojím svokrom M. K. má dobré vzťahy, v prípade
potreby si navzájom vypomôžu, v rámci rodinných vzťahov sa navštevujú, sú v kontakte takmer denne.
M. K. žalobcu chodieval pozrieť aj do garáže, žalobca pre neho ako vyučený automechanik pôsobil v
prevádzke autodielne ako zodpovedný zástupca. Žalovaná na dôvodnosti výpovede z nájmu nebytových
priestorov trvala. Zástupca žalovanej, ktorý je starostom obce, uviedol, že on osobne mnohokrát videl,

že žalobca v garáži robil opravy áut. Poukázal na to, že na fotografiách, ktoré súdu predložil, je v blízkosti
priestorov prenajatých žalobcovi zachytených veľa áut a ťažko povedať, či všetky patria žalobcovi.
Poukazoval aj to, že sám žalobca na zasadnutí obecného zastupiteľstva dňa 25.6.2020 uvádzal, že v
garáži robí iba drobné opravy. Okrem toho vedľa prenajatých priestorov na voľnom priestranstve žalobca
umiestnil plastové obaly z motorového oleja a veľký sud na motorový olej cca 100 litrový. Podľa veľkosti

obalov, ktoré žalobca používal na skladovanie alebo manipuláciu s olejmi, možno podľa žalovanej
usudzovať, že nejde o bežnú údržbu automobilov, ale o taký rozsah servisných prác, kde sa spotrebúva
olej v desiatkach alebo stovkách litrov. Takýmto konaním žalobca vystavil žalovanú riziku pokút z
hľadiska ochrany životného prostredia, keďže nebezpečný odpad mal uložený v priestoroch, ktoré nemal
vo svojom nájme, ale na voľnom priestranstve, ktoré je vo vlastníctve žalovanej. Žalovaná uvádzala,

že mal záujem vyriešiť vec so žalobcom dohodou, niekoľkokrát ho telefonicky kontaktoval, zaslal mu
e-mailové upozornenia, vykonal aj osobnú návštevu žalobcu, no bezvýsledne. Zástupca žalovanej v
konaní uvádzal, že si nemyslel, že celá vec zájde tak ďaleko, ale po tom, čo zistil, že jeho upozornenia
žalobcanerešpektuje,vyhotovilajniekoľkofotografií,ktoréjehotvrdeniapreukazujú.Zástupcažalovanej
tiežuviedol,žepriuzatváranínájomnejzmluvytvrdil,žeideokonfliktzáujmov,nakoľkosvokoržalobcuM.

K.jeposlancomobecnéhozastupiteľstva,alep.K.sámnazasadnutíobecnéhozastupiteľstvatvrdil,žeaj
onsámsitambudelengarážovaťsvojeauto.Vdobrejviere,žechcežalobcovipomôcť,nakoniecnapriek
všetkému nájomnú zmluvu so žalobcom uzavrel. Z jeho výpovede vyplynulo, že ako starosta obce sa
v objekte, kde sa nachádzajú prenajaté priestory žalobcu, prakticky denne pohybuje, žiadnu ohlásenú
kontrolu zameranú na dodržiavanie podmienok nájmu nevykonával, ale nebol problém vidieť, čo sa v

týchto priestoroch deje. Svedok M. K., svokor žalobcu a zároveň poslanec obecného zastupiteľstva
žalovanej, v konaní uviedol, že nájom nebytových priestorov žalobca potreboval z dôvodu, že má nejaké
staršie autá a aby sa neznehodnotili, chcel ich garážovať. Podľa svedka žalobca má autá v týchto
priestoroch len odstavené, žiadne opravy tam nerobil, iba si tam vymenil kolesá alebo vyčistil vnútroauta. V garáži podľa svedka má žalobca umiestnených asi päť vozidiel. Svedok potvrdil, že do týchto
priestorov chodí aj on, pokiaľ je pekné počasie, zájde tam aj denne, aby priestory vyvetral od vlhkosti.
Žalobca sem tiež chodieva a predtým, ako dostal výpoveď z nájmu, bol nezamestnaný, jeho deti kvôli

koronakríze zostali doma, preto ich žalobca brával so sebou do garáže, nakoľko v areáli, kde sa garáž
nachádza, je aj bývalý tenisový kurt a deti tam hrávali futbal. On tam za žalobcom tiež chodieval na kávu,
chodili tam za ním aj kamaráti, s ktorými si žalobca hocikedy zavolal a povedal im, aby sa zastavili, že
im spraví kávu. Niekedy tam takto stretol dvoch aj troch ľudí. B. uviedol, že v garáži je umiestnený aj
jeho veterán - vozidlo zn. Mustang, opravy tohto vozidla tam nevykonával ani on ani žalobca. Poukázal

na to, že on (svedok) vlastní autodielňu a starosta obce ho obviňoval, že si chodí opravovať autá do
garáže. Svedok tiež uviedol, že aj jeho syn šiel za žalobcom do garáže autom, na ktorom predtým u
neho v dielni svedok robil opravu, jeho syn šiel auto vyskúšať, zastavil sa u žalobcu v garáži a keďže
na aute niečo drnčalo, žalobca aj so synom svedka sa v garáži pozreli, čo je príčinou, ale žiadne opravy
v uvedených priestoroch vykonávané neboli. Uviedol, že vozidlo Mustang dal svojim vnukom (deťom
žalobcu) a berie to tak, že čo je jeho, je aj ich. Ako SZČO má v predmete činnosti aj opravu motorových

vozidiel a žalobca vykonával a doposiaľ u neho vykonáva funkciu zodpovedného zástupcu v súvislosti
s touto činnosťou. Svedkyňa A. A., manželka žalobcu, v konaní uviedla, že počas roku 2020 chodila do
priestorov garáže, ktorú má žalobca prenajatú od žalovanej, a to vtedy, keď tam bol žalobca s deťmi. Do
týchto priestorov chodili aj jeho kamaráti alebo neter. Väčšinou sa len rozprávali alebo fajčili, svedkyňa
nikdy nevidela, že by sa tam opravovali nejaké autá. V garáži sú podľa jej vyjadrenia umiestnené asi štyri

ich autá a majú tam ich spoločné veci, ako napr. gauč a pod.. O vzťahu žalobcu k jej otcovi M. K. uviedla,
že obaja spolu veľmi dobre vychádzajú, fungujú všetci spolu ako rodina, držia spolu a vždy si pomáhajú.
Svedkyňa uviedla, že jej otec má v obci svoju autodielňu a nemá dôvod, aby chodil opravovať autá do
garáže k žalobcovi a aj oni so žalobcom, pokiaľ potrebujú opraviť auto, robia to v dielni u otca. Svedok
C. K., švagor žalobcu, vo výpovedi uviedol, že so žalobcom má veľmi dobrý vzťah, je s ním v častom

kontakte a zájde za ním aj do garáže. Nikdy nevidel, že by sa tam robili nejaké opravy áut. V súvislosti s
fotografiou predloženou žalovanou, potvrdil, že na tejto je zachytený on so žalobcom v montážnej jame
v predmetnej garáži. Uviedol, že on predtým auto opravoval v dielni svojho otca, potom na ňom prišiel
za žalobcom, ale niečo mu tam drnčalo, tak sa šli pozrieť, čo to spôsobuje, Zistil, kde je problém a tento
sa potom odstraňoval v dielni u svedkovho otca. V garáži žalobcu nič neopravovali. Svedok potvrdil,

že žalobcu do garáže chodilo pozrieť dosť ľudí, žalobca tam má kávovar a spolu si dali kávu. Svedok
uviedol, že on nebol nikdy svedkom toho, že by sa v týchto priestoroch opravovali autá. Svedok tiež
potvrdil, že rovnako výborný vzťah so žalobcom ako má on, má aj jeho otec M. K. a aj celá rodina.
Z výpisu zo živnostenského registra M. K. KO-OB, s miestom podnikania Čereňany, Severná 656/9,
IČO: 17 826 802, vyplýva, že jedným z predmetov podnikania M. K. je aj oprava cestných motorových

vozidiel. Ako zodpovedný zástupca prevádzkarne v Čereňanoch, Pálenická 420/1, je uvedený žalobca.
Z právneho stanoviska vo veci prenájmu nebytových priestorov vo vlastníctve obce zo dňa 18.5.2020,
vypracovaného JUDr. V. X., vyplýva, že podľa ust. § 9a ods. 9 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí
sú z možnosti prenajatia majetku vo vlastníctve obce pomenovaním funkcie vylúčené osoby uvedené
v § 9a ods. 6 písm. a) - f) a podľa § 9a ods. 6 písm. g) aj blízke osoby osôb uvedených v § 9a ods. 6

písm. a) - f), pričom to, kto sa považuje za osobu blízku, upravuje ust. § 116 Občianskeho zákonníka. V
prípade rodinného vzťahu svokor - zať nemusí ísť vždy o osoby blízke, podľa právneho názoru JUDr. X.
rozhodujúcim je vek osôb, vzdialenosť ich trvalého bydliska, materiálna situácia jednotlivých strán tohto
rodinného vzťahu, doterajší spôsob príbuzenských kontaktov. Na fotografiách, predložených žalovanou
v konaní, sú zachytené nebytové priestory užívané žalobcom na základe nájomnej zmluvy, kde vedľa

budovy sa nachádzajú viaceré autá. Na jednej z fotografií sa nachádzajú dve vozidlá odstavené z bočnej
strany nebytových priestorov, jedným z vozidiel je vozidlo zn. Nissan EČV: W a vozidlo bez EČV a
predných svetiel zn. Audi. Žalobca v konaní uviedol, že obe vozidlá sú v jeho vlastníctve. Na ďalších
štyroch fotografiách je zachytené vozidlo zn. Opel EČV: W odstavené pred predmetnými nebytovými
priestormi. Žalobca k tomuto vozidlu uviedol, že toto vozidlo malo poruchu, ktorú si chcel dať jeho majiteľ

opraviť u M. K., ktorý sa v tom čase nachádzal u neho v garáži, preto za ním prišiel tam, avšak vozidlo už
potomnebolopojazdné,apretonauvedenommiestezostaloasidvadni.Naďalšíchtrochfotografiáchsa
pred nebytovými priestormi nachádzajú odstavené vozidlá zn. BMW EČV: W vozidlo zn. Škoda (combi)
EČV: W a vozidlo zn. Volkswagen EČV: W Žalobca v súvislosti s týmito ostatnými vozidlami uviedol, že
vozidlo zn. BMW patrí jeho švagrovi, ktorý ho do garáže prišiel pozrieť. O vozidle zn. Volkswagen najskôr

uviedol, že patrí jeho svokrovi, neskôr v konaní pri nahliadnutí do spisu uviedol, že ide o vozidlo VW Golf
patriace jeho kamarátovi, ktorý ho prišiel pozrieť. Vozidlo zn. Škoda EČV: W podľa vyjadrenia žalobcu
je vozidlo patriace obci. Tri fotografie zachytávajú žalobcu a svedka C. K. v garáži v montážnej jame,
nad ktorou je zaparkované vozidlo zn. Volkswagen EČV: W K tejto fotografii žalobca a svedkovia M. K.a C. K. uviedli, že vozidlo patrí svedkovi C. K., ktorý ho bol predtým opravovať v dielni svojho otca M. K.,
následne zašiel za žalobcom a keďže mu vo vozidle niečo „drnčalo“, hľadali spolu so žalobcom príčinu.
Jedna z predložených fotografií zachytáva plechový sud a tri plastové bandasky od motorového oleja

umiestnené vonku, zrejme vedľa prenajatých nebytových priestorov. Žalobca k tejto fotografii v konaní
uviedol, že plechový sud bol prázdny a plastové bandasky (tiež prázdne) mal pripravené na vyhodenie.

4. Uvedené skutočnosti súd posúdil podľa § 3 ods. 1, 3 veta prvá, § 9 ods. 1, 2 písm. a) zákona č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov a podľa § 9a ods. 1, 9 zákona č. 138/1991

Zb. o majetku obcí, v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy o nájme. Po zhodnotení výsledkov
vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že žaloba je dôvodná. Žalobca sa domáhal určenia, že
výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 26.7.2019, daná žalobcovi listom žalovanej zo
dňa 6.7.2020, je neplatná a nájomný vzťah žalobcu podľa zmluvy o nájme nebytových priestorov zo
dňa 26.7.2019 trvá i po dni 31.10.2020. V danej veci ide o tzv. určovaciu žalobu, t.j. žalobu podľa § 137
písm. c) zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku /ďalej len CSP/. Domáhať sa určenia,

či tu právo je alebo nie je, môže žalobca za predpokladu, že preukáže existenciu naliehavého právneho
záujmu na požadovanom určení. Žalobca existenciu naliehavého právneho záujmu preukazoval tým, že
bezurčenia,čijehoprávonájmutrváajpo30.10.2020,bynemoholpredmetnájmupouvedenomdátume
užívať, hoci má záujem vykonávať svoje práva vyplývajúce zo zmluvy o nájme nebytových priestorov.
V konaní nebolo sporným, že žalovaná dala žalobcovi výpoveď z nájmu nebytových priestorov, ktoré

žalobca užíval na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 26.7.2019, ako aj to, že
žalobca existenciu dôvodov výpovede z nájmu, ktoré uvádzala žalovaná vo výpovedi, popieral. Bez
žalobcom požadovaného určenia by tak po uplynutí výpovednej doby žalobca stratil možnosť vykonávať
práva vyplývajúce pre neho z predmetnej nájomnej zmluvy. Na základe uvedeného je teda zrejmé, že
žalobca má na požadovanom určení naliehavý právny záujem. Súd pri posudzovaní toho, či došlo k

platnému ukončeniu nájomnej zmluvy uzavretej medzi stranami sporu a či nájomný vzťah založený
zmluvou o nájme nebytových priestorov u žalobcu naďalej trvá, ako predbežnú otázku posudzoval
platnosť samotnej zmluvy o nájme nebytových priestorov. Podľa § 9a ods. 6 zákona o majetku obcí
sa zákaz prevedenia majetku obce do vlastníctva, resp. prenechania do nájmu na osoby uvedené
pod písm. a) až g) citovaného ustanovenia vzťahuje len na prípad priameho predaja, resp. priameho

prenechania majetku obce do nájmu. V danej veci však o takýto prípad nešlo, žalobcovi boli nebytové
priestory prenechané do nájmu na základe výsledkov obchodnej verejnej súťaže, a preto pre takýto
prenájom neplatia obmedzenia stanovené v § 9a ods. 6 v spojení s § 9a ods. 9 zákona o majetku obcí.
Na základe uvedeného preto súd v súlade s právnym názorom odvolacieho súdu uzavrel, že zmluva
o nájme nebytových priestorov, uzavretá medzi žalobcom a žalovanou, je platným právnym úkonom.

Žalovaná vypovedala zmluvu o nájme so žalobcom z dôvodu, že žalobca využíva priestory v rozpore so
zmluvou, nakoľko v týchto priestoroch žalobca začal opravovať automobily. Žalobca v konaní popieral,
že by v prenajatých priestoroch vykonával opravy automobilov. Dokazovaním bolo z výpovede žalobcu
zistené, že v uvedených priestoroch iba doplnil prevádzkové kvapaliny do svojich vozidiel, vykonal
kontrolu stieračov, kontrolu podvozku vozidla, či nie je na aute porucha tesnenia motorových alebo

prevodových súčastí, prípadne vymenil žiarovky. Tieto činnosti samotný zástupca žalovanej (starosta
obce) označil v rámci rokovania obecného zastupiteľstva dňa 25.6.2020, na ktorom sa prejednávalo
porušovanie nájomnej zmluvy zo strany žalobcu, len za bežnú údržbu (CD nosič: video č. 3 - 16 min.
40 sek.). Žalovaná tvrdenie o vykonávaní opráv žalobcom v predmetných priestoroch preukazovala
fotografiami, z ktorých vyplýva, že v blízkosti týchto priestorov sa nachádzali odstavené vozidlá. Z

výpovede žalobcu bolo zistené, že vozidlá značky Nissan a Audi (bez EČV), zachytené na viacerých
fotografiách, patria jemu; vozidlo zn. BMW patrí jeho švagrovi C. K.; k vozidlám zn. Volkswagen Golf (VW
Golf) a zn. Opel žalobca uviedol, že vozidlo VW Golf patrí jeho kamarátovi, ktorý ho do garáže prišiel
pozrieť a s vozidlom zn. Opel prišiel jeho majiteľ za jeho svokrom, ktorý bol v tom čase pri žalobcovi
v garáži, keďže ho nenašiel v jeho autodielni, kam prišiel s autom do opravy. Následne už toto vozidlo

nebolo pojazdné, preto zostalo pri garáži asi dva dni odstavené. V súvislosti s fotografiou, na ktorej je
žalobca zachytený v montážnej jame spolu so svedkom C. K., žalobca uviedol, že svedkovi predtým
auto opravoval jeho svokor vo svojej autodielni, následne svedok prišiel na aute k nemu do garáže a
keďže mu na aute niečo drnčalo, šli sa pozrieť, čo to spôsobuje. Žiadnu opravu na tomto vozidle však
žalobca nevykonával. Toto tvrdenie žalobcu v konaní potvrdil aj svedok C. K. a tiež svedok M. K.. Z

výpovedí svedkov M. K., A. A. a C. K. bolo zistené, že svedkovia žalobcu v týchto priestoroch nikdy
nevideli vykonávať žiadne opravy. Svedkovia zhodne uviedli, že žalobca sa často zdržiaval v prenajatých
priestoroch, tieto opravoval vrátane vymaľovania a udržiaval tiež okolie, čistil kanál, kosil trávu, prípadne
tam bol s deťmi, nakoľko v areáli sa nachádza aj bývalý tenisový kurt a deti tam hrávali futbal. Z výpovedísvedkov vyplynulo, že za žalobcom chodili aj kamaráti, dali si tam spoločne kávu. Z takto vykonaného
dokazovania súd nepovažoval za nepochybne preukázané, že by žalobca prenajaté priestory garáže
užíval v rozpore so zmluvou tým, že by v uvedených priestoroch vykonával opravy vozidiel. Svedkovia

v konaní takúto skutočnosť popreli a fotografie predložené žalovanou, z ktorých je zrejmé, že v blízkosti
garáže boli odstavené vozidlá (aj žalobcove), nepreukazujú, že tieto vozidlá boli žalobcom aj opravované
v priestoroch garáže. Preto súd vo veci rozhodol tak, že určil, že výpoveď zo zmluvy o nájme nebytových
priestorov zo dňa 26.7.2019, uzavretej medzi stranami sporu, daná žalobcovi listom žalovanej zo dňa
6.7.2020, je neplatná a nájomný vzťah z predmetnej nájomnej zmluvy trvá i po dni 31.10.2020 (t.j. po

uplynutí výpovednej doby).

5. Rozhodnutie o náhrade trov konania súd odôvodnil podľa § 255 ods. 1 CSP tak, že žalobcovi, ktorý
mal v konaní úspech v celom rozsahu, priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.
6. Proti tomuto rozsudku podala včas odvolanie žalovaná. Podľa nej súd prvej inštancie pri rozhodovaní
neprihliadal na cele znenie nájomnej zmluvy zo dňa 06.07.2020, keď je v nej uvedené, že žalobca

predmetné priestory bude používať za účelom garážovania aut v osobnom vlastníctve a súkromného
majetku bez podnikateľských zámerov. Žalobca užíval predmetné nehnuteľnosti v rozpore s nájomnou
zmluvou, vykonával tam opravy automobilov, skladoval nebezpečné látky /oleje/ a obaly od olejov v
priestoroch, ktoré nemal v nájme. Žalobca teda využíval priestory, ktoré nemal v nájme na skladovanie
nebezpečných a ropných odpadov, čo je v rozpore nielen so zmluvou, ale aj v rozpore podľa § 14 ods.

písm. b) a c) zákona č. 79/2015 Z.z. o odpadoch. Žalovanú tak vystavil riziku vysokých pokút podľa
tohto zákona. Rozhodnutím Slovenskej inšpekcie životného prostredia svokor žalobcu dostal pokutu
vo výške 8.000,- eur za to, že nebezpečné odpady skladoval v rozpore s zákonom č. 79/2015 Z.z.,
pričom podľa žalovanej tieto nebezpečné odpady skladoval aj v priestoroch, ktoré mal žalobca prenajaté
od žalovanej a poskytol ich svojmu svokrovi. Súd prvej inštancie neprihliadol ani na písomnú výzvu

žalovanej zo dňa 12.05.2022, kde bolo žalobcovi vytknuté, že v predmetnej nehnuteľnosti, ktorú má v
nájme, opravuje automobily. Na druhý deň 13.05.2020 požiadal žalobca žalovanú o doplnenie nájmu aj
na vykonávanie opráv. Fotodokumentáciou, ktorú žalovaná predložila súdu je preukázané vykonávanie
opráv, keď na jednej z fotografií vidieť demontovanú časť výfuku auta jasne vedľa auta, tiež jasne
vidieť pripojený zvárací agregát, čo znamená, že na aute sa vykonáva oprava. Vzhľadom na vykonané

dokazovanie preto žalovaná navrhla, aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zmenil
tak, že výpoveď nájomnej zmluvy, ktorú žalovaná dala žalobcovi je platná.

7. K odvolaniu žalovanej sa vyjadril žalobca. Podľa neho je odvolanie žalovanej nedôvodné. Je založené
na názore, že žalobca užíval nebytové priestory v rozpore so zmluvou, pričom v odvolaní žalovaná

konkretizuje, že žalobca využíval priestory, ktoré som mal v nájme, na skladovanie nebezpečných látok
a ropných odpadov, čím som porušoval nielen zmluvu, ale aj zákon č. 79/2015 Z.z.. Tieto tvrdenia
žalovanej neboli v konaní pred súdom prvej inštancie preukázané, pričom sa súd zaoberal aj tvrdením
žalovanej, že žalobca mal ma predmete nájmu sudy, ktoré boli starostom obce vyfotografované, pričom
tvrdenia žalobcu, že išlo o jeho veci, ktoré boli prázdne a pripravené na vyhodenie, neboli strany

žalovanej žiadnym dôkazom vyvrátené. Podstatné však je, že predmetom dokazovania v konaní pred
súdom prvej inštancie bol a mohol byť len výpovedný dôvod uplatnený prenajímateľom vo výpovedi
zo dňa 6.7.2020, ktorý prenajímateľ konkretizoval: nájomca využíva priestory v rozpore so zmluvou.
V priestoroch pôvodne prenajatých na garážovanie áut v osobnom vlastníctve ste začali automobily
opravovať, čo je v rozpore so zmluvou. Z vyššie uvedeného vymedzenia výpovedného dôvodu možno

ustáliť, že výpovedným dôvodom zo strany žalovanej bolo to, že žalobca mal začať v prenajatých
priestoroch opravovať automobily. Súd prvej inštancie po vykonaní dokazovania dospel k záveru, že
žalovaná neuniesla dôkazné bremeno preukázania existencie tohto výpovedného dôvodu. S tým sa
žalobca plne stotožňuje. Žalobca skutočne žiadne opravy motorových vozidiel v prenajatých priestoroch
nevykonával, a ani neumožnil inej osobe opravu motorových vozidiel v prenajatých priestoroch

vykonávať. Čo sa týka predloženej fotografie, na ktorej je vidieť časť výfuku, k tejto okolnosti žalobca
na pojednávaní súdu pravdivo uviedol, že nevykonával žiadnu opravu a toto potvrdil aj svedok C.
K.. Oprava výfuku na predmetnom motorovom vozidle bo vykonaná v autoservise u otca C. K., M.
K.. Pokiaľ ide o pripojený zvárací agregát, ktorý je vidieť na fotografii, ide o zvárací agregát, ktorý je
žalobcovým vlastníctvom a ktorý skladoval ako svoju vec v prenajatých garážach. Týmto zváral predtým

mreže na oknách garáží z dôvodu zabezpečenia priestorov, o čom bol prenajímateľ upovedomený. V
žiadnomprípadealezváracíagregátnepoužívalnažiadneopravymotorovýchvozidiel,keďžeanižiadne
opravy motorových vozidiel nevykonával. Žalovaná nevykonala žiadnu oficiálnu kontrolu nebytových
priestorov, nebol predložený žiadny oficiálny zápis z kontroly nebytových priestorov, ktorým by bolomožné preukázať naplnenie dôvodu výpovede, ktorý uviedla žalovaná. Pokiaľ žalovaná v odvolaní
poukazuje na skutočnosť, že M. K., svokrovi žalobcu mala byť uložená pokuta za to, že skladoval
nebezpečné odpady v rozpore so zákonom, tak M. K. nie je nájomcom predmetných nebytových

priestorovaneboloanižiadnymdôkazompreukázané,žebyvnebytovýchpriestoroch,ktorémalžalobca
v nájme, skladoval nebezpečné odpady. Okrem toho ani takáto skutočnosť nebola žalovanou uplatnená
ako v posudzovanej výpovedi ako výpovedný dôvod. Žalobca preto navrhol, aby odvolací súd napadnutý
rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil.

8. Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací vec preskúmal v zmysle § 379 a § 380 ods. 1 CSP v rozsahu
a z dôvodov odvolania žalovanej, bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 a contrario
CSP a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné ako vecne správny potvrdiť podľa
§ 387 ods. 1 a 2 CSP.

9. Odvolací súd preskúmaním veci dospel k záveru, že súd prvej inštancie pri rozhodnutí vzal do úvahy

všetky skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo prednesov účastníkov vyplynuli, neopomenul
rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané alebo vyšli počas konania najavo,
výsledok hodnotenia dôkazov zodpovedá tomu, čo malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z § 191
CSP. Pri rozhodovaní súd prvej inštancie použil správny právny predpis, správne ho vyložil a na daný
skutkovýstavhoajsprávneaplikoval.Odvolacísúdsapretostotožňujesoskutkovýmiiprávnymizávermi

súdu prvej inštancie a z tohto dôvodu si odvolací súd aj osvojil dôvody napadnutého rozhodnutia, v
celom rozsahu na ne poukazuje v zmysle § 387 ods. 2 CSP a k odvolacím námietkam žalovanej dodáva
nasledovné:

10. V predmetnom spore sa žalobca domáha určenia neplatnosti výpovede zmluvy o nájme nebytových

priestorov uzavretej dňa 26.7.2019, ktorá mu bola daná listom žalovanej zo dňa 6.7.2020 a určenia
nájomný vzťah žalobcu podľa zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 26.7.2019 trvá i po dni
31.10.2020. Podľa skutkového stavu zisteného dokazovaním, ktorá v spore vykonal súd prvej inštancie,
žalovaná dala žalobcovi výpoveď predmetnej zmluvy o nájme z dôvodu, že „v priestoroch pôvodne
prenajatých na garážovanie áut v osobnom vlastníctve ste začali automobily opravovať, čo je rozpore

so zmluvou“. Žalobca v podanej žalobe namietal existenciu tohto výpovedného dôvodu a bolo dôkaznou
povinnosťou žalovanej, ktorá ako prenajímateľ vypovedala žalobcovi ako nájomcovi nájomnú zmluvu
z uvedeného dôvodu a tvrdí jeho existenciu a teda platnosť výpovede, aby v konaní pred súdom
existenciu uplatneného výpovedného dôvodu preukázala. Akékoľvek tvrdenia žalovanej uplatnené v
podanom odvolaní o iných dôvodoch, pre ktoré by bolo možné nájomnú zmluvu žalobcovi vypovedať,

ako skladovanie nebezpečných látok a obalov od olejov, sú vzhľadom na výpovedný dôvod uplatnený
žalovanou vo výpovedi zo dňa 6.7.2020 právne irelevantné, bez vplyvu na výsledok tohto sporu.

11. Čo sa týka samotného výpovedného dôvodu, ktorý žalovaná uplatnila vo výpovedi zo dňa
6.7.2020, súd prvej inštancie správne posúdil výsledky vykonaného dokazovania tak, že existencia

tohto výpovedného dôvodu nebola v spore preukázaná. Tak žalobca ako aj všetci vypočutí svedkovia
odmietli, že by žalobca v prenajatých nebytových priestoroch vykonával opravy motorových vozidiel,
teda popreli existenciu výpovedného dôvodu uplatneného žalovanou. Pokiaľ ide o fotografiu, na ktorú
žalovaná vo svojom odvolaní poukazuje a ktorá zachytáva žalobcu a svedka C. K. v montážnej jame
pod motorovým vozidlom Volkswagen EČV PD XXX GS, táto bez ďalšieho nijako vykonávanie opravy

na motorovom vozidle žalobcom v prenajatých nebytových priestoroch nepreukazuje. Žalobca i svedok
C. K., ktorému motorové vozidlo patrí sa k situácii zachytenej na fotografii pred súdom vyjadrili, vysvetlili
ju a popreli vykonávanie opravy motorového vozidla. Niet žiadneho racionálneho a logického dôvodu,
aby ich výpovede konajúci súd hodnotil ako nevierohodné a nepravdivé.

12. Odvolací súd potom nezistil ani dôvodnosť ďalšej námietky žalovanej, že súd prvej inštancie
neprihliadol ani na písomnú výzvu žalovanej zo dňa 12.5.2022, kde bolo žalobcovi vytknuté, že v
predmetnej nehnuteľnosti, ktorú má v nájme, opravuje automobily a na druhý deň 13.5.2020 požiadal
žalobca žalovanú o doplnenie nájmu aj na vykonávanie opráv. Z obsahu odôvodnenia napadnutého
rozsudku súdu prvej inštancie jasne vyplýva, že uvedené dva listinné dôkazy súd prvej inštancie vykonal

a vyvodil z nich správne skutkové závery /body 4. a 6. odôvodnenia/. Žalovaná v odvolaní naznačuje,
že žiadosť žalobcu o doplnenie účelu nájmu zo dňa 13.5.2020 nepriamo potvrdzuje skutočnosť, že
žalobca v prenajatých nebytových priestoroch vykonával opravy motorových vozidiel. S tým ale odvolací
súd nesúhlasí. Zo žiadosti žalobcu o doplnenie účelu nájmu zo dňa 13.5.2020 totiž vyplýva /ako užsprávne uviedol súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku/, že žalobca žiadal žalovanú o dodatok k
nájomnej zmluve zo dňa 26.7.2019, ktorým by sa doplnil účel nájmu o vykonávanie drobných opráv jeho
súkromnéhomajetkuuskladnenéhovnebytovýchpriestoroch.Uvedenétakmôženepriamopreukazovať

nanajvýšto,žežalobcavprenajatýchpriestorochvykonávaldrobnéopravysvojhosúkromnéhomajetku/
motorových vozidiel/ a s ohľadom na upozornenie žalovanej o porušovaní nájomnej zmluvy sa snažil o
doplnenie takejto činnosti do účelu nájmu v nájomnej zmluve. Drobné opravy na vlastných motorových
vozidlách, či inom majetku, ktorý žalobca ako prenajímateľ v súlade s účelom nájmu dojednanom
v nájomnej zmluve umiestil v prenajatých nebytových priestoroch nemožno podľa odvolacieho súdu

chápať ako užívanie nebytových priestoroch v rozpore s nájomnou zmluvou. Posúdenie rozporu
takýchto drobných opráv s nájomnou zmluvou záleží samozrejme na konkrétnych okolnostiach každého
individuálneho prípadu. V zásade ale možno mať podľa odvolacieho súdu za to, že ak boli nebytové
priestory prenajaté za účelom garážovania vlastných motorových vozidiel nájomcu a uskladnenia iného
jeho súkromného majetku, tak vykonávanie drobných opráv /oprava zámku dverí, výmena žiarovky
svietidla, oprava defektu pneumatiky a podobne/ je s takto vymedzeným účelom nájmu logicky spojené,

a to aj bez toho, aby bolo výslovne v nájomnej zmluve uvedené.
13.Vzhľadomnauvedenézáveryodvolacísúdrozsudoksúduprvejinštanciepotvrdilakovecnesprávny.

14. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1 v spojení s §
262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP. V odvolacom konaní bol žalobca celkom úspešný a patrí mu tak náhrad

trov odvolacieho konania voči žalovanej v rozsahu 100%.

15. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu jednohlasne.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu j e p r í p u s t n é dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP)

v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancie. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolania musia

byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).