Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, December 12, 2023

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 9Co/32/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7620206317
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 12. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Alena Miková

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2023:7620206317.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Aleny Mikovej a členiek senátu

JUDr. Gizely Majerčák a JUDr. Dany Popovičovejv spore žalobcov: 1/ A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C.,
D. XXX/XX a 2/ E. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom C., D. XXX/XX, obaja zastúpení advokátom JUDr. Viliam
Valcer so sídlom Timonova 13, Košice IČO: 42 109 710, proti žalovaným: 1/ B. F., nar. XX.XX.XXXX,
bytom C., G. XX a 2/ F. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom C., G. XX, obaja zastúpení Advokátskou kanceláriou
Hudzík & Partners s.r.o., so sídlom Poprad, Mnoheľova 830/15, IČO: 47 251 654, o zaplatenie 13.187,38
eur s prísl., o odvolaní žalovaných proti rozsudku Okresného súdu Spišská Nová Ves zo dňa 17. februára
2022 č.k. 11C/77/2020-221

r o z h o d o l :

P o t v r d z u j e rozsudok.

Žalobcom v 1. a 2. rade oprávneným spoločne a nerozdielne p r i z n á v a nárok na náhradu trov
odvolacieho konania v plnom rozsahu proti žalovaným v 1. a 2. rade povinným na zaplatenie spoločne
a nerozdielne.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Spišská Nová Ves (ďalej len „súd“ alebo „súd prvej inštancie“) preskúmavaným
rozsudkom uvedeným v záhlaví uložil žalovaným povinnosť spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcom
oprávneným spoločne a nerozdielne sumu 13.187,38 eur s úrokmi z omeškania 5% z dlžnej sumy

ročne od 16.12.2020 do zaplatenia, ktorá pohľadávka zodpovedala zľave z kúpnej ceny veci titulom
zodpovednosti žalovaných za vady predanej nehnuteľnosti. Súd vychádzal z § 596, § 597 Občianskeho
zákonníka (OZ) o povinnosti predávajúceho upozorniť kupujúceho na vady veci, o ktorých má vedomosť
a jeho zodpovednosti za vady, na ktoré neupozornil, a ktoré existovali v čase prevodu veci, čo
zakladalo právo kupujúceho na primeranú zľavu. V konaní mal preukázanú zodpovednosť žalovaných
ako predávajúcich za vady na novostavbe rodinného domu súp. č. XXX na pozemku parc. č. XXXX/
XX vedenom na LV č. XXX, kat. územie C. (ďalej aj „sporná nehnuteľnosť“), ktorú nehnuteľnosť

žalobcovia nadobudli podľa zmluvy o prevode nehnuteľností zo dňa 21.1.2019, s povolením vkladu
18.2.2019, v ktorej žalovaní vystupovali ako predávajúci a žalobcovia ako kupujúci. Predmetom kúpnej
zmluvy boli aj ďalšie nehnuteľnosti, a to starší neužívaný rodinný dom súp. č. XXX na pozemku
parc.č. XXXX/X, pozemky stavbami zastavané parc. č. XXXX/XX, XXXX/X a parc.č. XXXX/XX, za
celkovú kúpnu cenu všetkých nehnuteľností 144.000,00 eur, ktorá mala byť uhradená v časti 14.400,00
eur z vlastných finančných prostriedkov žalobcov hotovostným vkladom na účet predávajúcich do
15 dní od podpisu zmluvy, v časti 73.870,76 eur bezhotovostným prevodom na účet predávajúcich

z hypotekárneho úveru poskytnutého ČSOB bankou a.s. a v časti 55.729,24 eur poukázaním na
vnútrobankový účet predávajúcich ako záložných veriteľov na vysporiadanie záväzkov voči Slovenskej
sporiteľni a.s.. V konaní bolo nesporné, že nehnuteľnosť, na ktorej sa mali prejaviť vady – dom
súp. H. XXX, žalovaní stavali svojpomocne, že došlo k úprave stavby oproti projektu vybudovanímobývateľného podkrovia s tým, že namiesto pôvodne plánovanej strešnej plechovej krytiny bola použitá
betónová krytina BRAMAC. Z výpovede žalovaných súd zistil, že sporná nehnuteľnosť-novostavba
rodinného domu, bola postavená v roku 2010, užívali ju do roku 2014, následne bol dom neobývaný

z dôvodu, že sa pracovne s rodinou zdržiavali v zahraničí, pre ktorý dôvod pristúpili aj k odpredaju
nehnuteľnosti. Z výpovede žalobcov súdu vyplynulo, že po vstupe do užívania nehnuteľnosti v januári
2019 boli zistené závady vo vykurovaní, na plynovom kotle, nefunkčnosť elektrických spotrebičov
(umývačka, chladnička, rúra na pečenie), za čo bola dojednaná zľava z kúpnej ceny 9.600,00 eur,
ktorá im aj bola poukázaná žalovanou v 2. rade. V priebehu užívania nehnuteľnosti žalobcovia na

jeseň 2020 po súvislých dvojtýždňových dažďoch zistili zatekanie strechy, na základe ohliadky p.
I. a odborného posúdenia spoločnosťou KANOMIS s.r.o. Gelnica, bolo zistené prehýbanie strechy
v hrebeni spôsobené prehnutím jej konštrukcie v dôsledku použitia prvkov krovu s nedostatočným
prierezom a vynechaním klieštín, pri prebudovaní priestorov na obývateľné vložením strešných okien
došlo k umiestneniu väzníc veľmi nízko, boli použité kontralaty s nedostatočným prierezom, zistené
bolo vytlačenie strešnej fólie smerom k latovaniu z dôvodu inštalácie tepelnej izolácie väčšej hrúbky

ako je prierez namontovaných krokiev, čo malo za následok tiež nedostatočné odvetranie strešného
plášťa, vznik nadmernej vlhkosti, ktorá sa prejavuje najmä v jesennom a v zimnom období, čo postupne
vedie k tvorbe plesní, hnilobe, prenikaniu vlhkosti, pri okape nebolo osadené okapové lemovanie
pod strešnú fóliu, to spôsobilo zatekanie kondenzu z fólie na dosky podhľadov, keď podľa pôvodnej
projektovejdokumentáciestrechanebolaurčenáprepodkrovnébývanieadošlokneodbornýmzásahom

pri konštrukcii krovu v súvislosti s úpravou podkrovnej časti na bývanie. Z výpovede svedka I. I. súd
zistil, že na základe požiadavky žalobcov sa dostavil na ohliadku strechy rodinného domu, u ktorej
bolo viditeľné, že nie je v jednej rovine, príčinu čoho identifikoval až po odkrytí časti krovu, tak ako to
bolo dokumentované aj odborným posúdením spoločnosti KANOMIS s.r.o. Gelnica. Súd konštatoval,
že aj keď sa opísané vady začali prejavovať až po kúpe nehnuteľnosti, vzhľadom na ich charakter,

keď spočívali v spôsobe zhotovenia rodinného domu, išlo o vady existujúce už v čase uzavretia
zmluvy, išlo o vady žalovaným známe aj vzhľadom na to, že žalovaný v 1. rade podnikal v oblasti
stavebnej činnosti, čo bolo v konaní dokumentované výpisom z jeho živnostenského registra a stavbu
realizovali svojpomocne, pričom bez odkrytia strechy nebolo možné zistiť rozsah vád, v dôsledku
ktorých dochádzalo k zamákaniu podstrešných priestorov. Súd vzal do úvahy, že cena zakúpených

nehnuteľností vyplývala z hodnoty ustálenej znaleckým posudkom č. 156/2018 znalkyne Ing. Edity
Baginovej z novembra 2018 v ktorom znalkyňa neuvádzala žiadne závady spornej nehnuteľnosti,
teda neboli zistiteľné pri bežnej ohliadke. Súd považoval za preukázané, že žalobcovia uplatnili vady
u žalovaných včas listinou zo dňa 27.11.2020, v ktorej špecifikovali vady v rozsahu v akom boli obsahom
odborného stanoviska spoločnosti KANOMIS s.r.o. Gelnica. Charakterom vymedzených vád a obsahom

odborného posúdenia mal súd potvrdené, že vady žalobcovia nemohli zistiť v čase uzavretia kúpnej
zmluvy a prevzatia nehnuteľnosti do užívania, lebo išlo o vady spočívajúce v nekvalitnom vyhotovení
podkrovných priestorov, použitím materiálov a komponentov, ktoré neboli projektované na betónovú
škridlu BRAMAC, ale na plechovú strechu a pokiaľ aj prehnutie strechy bolo viditeľné v čase kúpy, nebolo
zrejmé, že sa jedná o vadu nehnuteľnosti spočívajúcu v nesprávnom konštrukčnom zhotovení, nakoľko

takáto vada bola zistiteľná až po odkrytí strešnej konštrukcie. Žalovaní nepreukázali, aby žalobcovia boli
upozornení na vady, z titulu ktorých si uplatnili zľavu. V konaní mal súd nepochybne zistené, že suma
9.600,00 eur poukázaná na účet žalobkyne v 2. rade slúžila práve na vysporiadanie vád súvisiacich s
nefunkčnosťou kúrenia a spotrebičov, čo bolo potvrdené aj výpoveďou žalovanej v 2. rade a nedošlo
tak k vysporiadaniu nárokov z vád, ktoré súviseli s vytýkanými vadami strechy predanej nehnuteľnosti.

K výške zľavy z kúpnej ceny súd uviedol, že neexistuje žiadne všeobecne platné pravidlo na jej
vymedzenie, suma zľavy sa určuje vždy s prihliadnutím na charakter a rozsah vád, zníženie funkčných
vlastností, či hodnoty veci, cenu nutných opráv. Požadovanú zľavu v sume 13.180,38 eur vrátane
DPH považoval za primeranú, odrážajúcu cenovú ponuku lacnejšej alternatívy nápravy vád výmenou
betónovej strešnej krytiny za ľahšiu plechovú, čím by došlo v nevyhnutnom rozsahu k odstráneniu

vád, pričom sa predpokladali ešte ďalšie náklady na výmenu krovu a poškodených častí strechy.
Ak žalovaní namietali, že súčasťou ocenenia výmeny strešnej krytiny bola aj výmena odkvapového
systému, či vyhotovenie rúrkovej snehovej zábrany, aj keď takým systémom bola vybavená už pôvodná
strecha, súd uviedol, že v súvislosti s nutnou výmenou strešnej krytiny nevyhnutne musí dôjsť aj
k demontáži odkvapového systému. A pokiaľ ide o pôvodne použitú betónovú strešnú krytinu, na nej

neboli montované snehové zábrany, ktoré s ohľadom na praktické potreby života a preventívnu funkciu
pred vznikom škody bude nevyhnutné inštalovať.2. Ako nedôvodnú súd hodnotil kompenzačnú námietku žalovaných vznesenú do výšky uplatnenej zľavy
z kúpnej ceny. Túto žalovaní odôvodnili tým, že prvá časť kúpnej ceny vo výške 14.400,00 eur, ktorá
mala byť uhradená z prostriedkov žalobcov im síce bola žalobcami poukázaná, ale vzápätí im ju vrátili,

lebo išlo o mladú rodinu, ktorá nemala peniaze, teda v skutočnosti táto časť kúpnej ceny nebola podľa ich
názoru uhradená. Následne dôvodili tým, že zmluva o prevode nehnuteľnosti je neplatná, lebo v zmluve
uvedená kúpna cena nehnuteľností je odlišná od skutočne dohodnutej a uhradenej kúpnej ceny, ktorá
bola nižšia práve o vrátených 14.400,00 eur. Žalobcovia popierali, aby im bola zo strany žalovaných
vrátená čiastka 14.400,00 eur, plnenie prijali len titulom vád nehnuteľnosti v sume 9.600,00 eur. Obranu

žalovaných súd hodnotil ako nepreukázanú majúc výpoveďou svedkyne J. K., pracovníčky banky ČSOB
a.s., ktorá poskytovala úver žalobcom za zistené, že títo disponovali dostatočným finančným krytím,
ktoré skutočnosti boli potvrdené tiež výpoveďou svedkov L. M., N. I.. Pokiaľ z vykonaného dokazovania
vyplynulo, že po tom, čo suma 14.400,00 eur bola vložená na účet žalovanej v 2. rade, žalovaná finančné
prostriedkyvuvedenomrozsahuzúčtuvybrala,anáslednedošlokstretnutiusporovýchstrán,čopotvrdil
realitný maklér L. O. L., ktorý sprostredkoval uzavretie zmluvy pre žalovaných, súd uzavrel, že žalovaní

v konaní nepreukázali, aby akékoľvek finančné prostriedky žalobcom odovzdávali ani právny dôvod
nimi tvrdeného plnenia. Výpoveď svedka L. L. hodnotil ako nepreukaznú, lebo ak aj tento vypovedal
o tom, že malo dôjsť k nejakej dohode o financovaní nehnuteľnosti, že v zmluve uvedená cena nemala
byť cenou oficiálnou, a videl, že niečo sa medzi stranami dialo pred bankou, nevedel sa vyjadriť, či
avakomrozsahudošlokúpravekúpnejceny,nemalvedomosťotom,ktorázozmluvnýchstránavakom

rozsahu mala participovať na takom financovaní, či, komu a v akej výške, a akým titulom mali byť
platené finančné prostriedky. V tomto kontexte súd tiež uviedol, že je nelogické, aby žalovaní žalobcom
hotovostne vracali sumu 14.400,00 eur potom, čo už boli uplatnené vady veci v rozsahu 9.600,00
eur a vzájomne tieto dve finančné čiastky nekompenzovali. Uzavrel, že pokiaľ by boli nejaké finančné
prostriedky odovzdané žalobcom mohlo sa jednať aj o iný zmluvný vzťah napr. titulom pôžičky. Súd

dospel k záveru, že v konaní neboli preukázané tvrdenia žalovaných o neuhradení kúpnej ceny, či o tom,
aby kúpna cena uvedená v písomnej zmluve bola odlišná od skutočne dohodnutej a vyplatenej kúpnej
ceny. Z dokazovania mu naopak vyplynulo, že obsah zmluvy vrátane cenových podmienok vychádzal
z požiadaviek sporových strán, tak bol aj návrh zmluvy predložený L. L., návrh na vklad vlastníckeho
práva bol podaný až po úplnej úhrade kúpnej ceny v súlade s obsahom dohody o cene a podmienkach

jej zaplatenia, kompenzačnú námietku preto hodnotil ako neopodstatnenú s dovetkom, že v prípade
neplatnosti zmluvy by žalovaným ani žiadny nárok na požadované peňažné plnenie nevznikol. Nakoľko
nárok žalobcov z vád predanej nehnuteľnosti považoval za preukázaný, priznal im žalobou uplatnené
plnenie spolu s úrokmi z omeškania podľa § 517 ods. 1, 2 OZ priznajúc tieto od 16.12.2020, odo dňa
nasledujúceho po uplynutí lehoty na dobrovoľné splnenie záväzku v zmysle písomného vytknutia vád

z 27.11.2020. O náhrade trov konania rozhodol s použitím § 255 ods. 1, 2 Civilného sporového poriadku
(CSP) priznajúc plne procesne úspešným žalobcom nárok na náhradu trov konania proti žalovaným
v plnom rozsahu.

3. Rozsudok odvolaním napadli žalovaní tvrdiac existenciu odvolacích dôvodov podľa § 365 ods. 1

písm. d/, f/, h/ CSP, že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie
vo veci (d), súd na základe vykonaného dokazovania dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam (f)
a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (h). Žiadali, aby odvolaním
napadnutý rozsudok bol zrušený a vec vrátená súdu prvej inštancie na nové konanie a rozhodnutie.
Zastávali názor, že súd prvej inštancie sa nevyjadril k otázke neplatnosti kúpnej zmluvy z pohľadu

skutočne dojednanej a zaplatenej kúpnej ceny, teda absentuje riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia
reagujúce na všetky podstatné argumenty strán. Za nelogické považovali závery súdu o nepreukázaní
ich tvrdení, že žalobcom vrátili sumu 14.400,00 eur zodpovedajúcu prvej splátke kúpnej ceny, keď
svedok L. L. uviedol, že kupujúci prišiel s návrhom na úpravu kúpnej ceny, potvrdil, že došlo k nejakému
finančnému vysporiadaniu medzi stranami sporu, aj keď sa nevedel vyjadriť, v akej časti, žalovaná

v 2. rade pripravovala výber hotovosti hneď potom, čo jej bola poukázaná na účet, v ktorom kontexte
nepovažovali za podstatné, či a v akom rozsahu bola žalobcom odovzdaná finančná čiastka zo sumy
14.400,00 eur, ale za významný považovali fakt, že vykonaním dokazovaním boli potvrdené vyjadrenia
svedka L. o úprave dohodnutej kúpnej ceny. Vo vzťahu k uplatneným vadám nehnuteľnosti zastávali
názor, že nebolo preukázané, aby došlo k narušeniu konštrukcie strešného plášťa, čo spôsobuje, že

sa vytvára nadmerné množstvo kondenzu, čo má za následok zatekanie do obytných častí domu a do
budúcnosti hnilobu drevených častí krovu a korózii kovových častí, nebolo preukázané, aby bola použitá
vadná krytina strechovej konštrukcie BRAMAC. Namietli tiež primeranosť priznanej zľavy zastávajúc
stanovisko, že akceptovaním celej žalovanej sumy súd vlastne odobril celkovú rekonštrukciu strechy,pričom v zmysle rozhodovacej činnosti súdov, zľava z kúpnej ceny nemôže byť stotožnená s nákladmi na
opravu či rekonštrukciu strechy ako táto vychádzala z rozpočtu predloženého spoločnosťou KANOMIS
s.r.o.Gelnica.Úvahysúduozníženíživotnostistavbyprizistenýchvadách,čikomplikáciáchpriužívaním

nehnuteľnosti spôsobených vadami považovali nepodložené, nevyplývajúce z dokazovania. Zľava mala
byť poskytnutá tak, aby reflektovala vytknuté vady, teda výmenu krokiev, klieštení, ktoré prvky údajne
vady vykazujú. Vytkli súdu, že priznaný bol aj nárok za tie prvky strechy, ktoré nevykazovali žiadne
vady a to za krytinu a odkvapový systém a rúrkovú snehovú zábranu, ktorý na predmete kúpy nebol
namontovaný.

4. Žalobcovia vo vyjadrení k odvolaniu k tvrdeniam žalovaných o neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodov
kúpnej ceny odlišne dojednanej oproti cene uvedenej v písomnom vyhotovení zmluvy o prevode
nehnuteľnosti uviedli, že ide o účelovú obranu, takéto výhrady odzneli v zásade až na poslednom
pojednávaní, keď na začiatku súdneho konania vo veci právny zástupca žalovaných zmieňoval, že
možnobudenamietaťabsolútnuneplatnosťcelejzmluvyzdôvodunezaplateniakúpnejcenyčiodlišného

dojednania, k čomu ale napokon na ďalších pojednávaniach nebolo pristúpené. Žalobcovia opakovane
popreli, aby nebola uhradená celá kúpna cena tak ako to bola písomne dohodnutá. Záver súdu o tom, že
tvrdenia žalovaných neboli preukázané považovali za zrejmý vzhľadom na výsledky dokazovania, lebo
svedkovia potvrdili, že finančná situácia žalobcov nebola problematická, za obzvlášť nelogické označili,
aby žalovaní voči žalobcom neuplatnili nárok na doplatok kúpnej ceny počas obdobia 26 mesiacov

od jej podpísania, pokiaľ by takýto nárok skutočne existoval. To, že došlo k výberu hotovosti z účtu
žalovanej v 2. rade, nie je dôkazom o tvrdeniach žalovaných o tom, že nedošlo k úhrade dohodnutej
kúpnej ceny. Ani svedkyňa C., sestra žalovanej v 2. rade, ktorá mala v banke nahlásiť potrebu výberu
finančných prostriedkov vo výške 14.400,00 eur žiaden účel použitia finančných prostriedkov nepoznala,
ani k nemu nevypovedala. Poukázali na výpoveď realitného makléra L. L., že prebehli všetky platby

v zmysle kúpnej zmluvy, a až keď mal preukázané zaplatenie kúpnej ceny podal elektronický návrh
na vklad, pričom návrh kúpnej ceny vypracoval on na základe dohody zmluvných strán. Žalobcovia
a žalovaní pritom potvrdili, že sa prvýkrát stretli a jednali až v deň podpisu kúpnej zmluvy, keď žalovaný
v 1. rade vypovedal, že sa nezúčastňovali ohliadok ani ďalších stretnutí, aby ich niekto nemohol obviniť
z ovplyvňovania predávanej nehnuteľnosti. Tieto súvislosti podľa názoru žalobcov rovnako potvrdzovali,

že pred podpisom zmluvy nemohol byť predložený akýkoľvek iný návrh dohody o úprave kúpnej ceny,
keďže k stretnutiu sporových strán nedošlo. Pokiaľ by dodatočne aj došlo k nejakému finančnému
vyrovnaniu, išlo by o nový, samostatný zmluvný vzťah, ktorý by nemal vplyv na platnosť kúpnej zmluvy,
tak ako na to nahliadal aj súd prvej inštancie. Žalobcovia zdôraznili, že pri hodnotení argumentácie strán
sporu vo vzťahu k uplatnenej kompenzačnej námietke založenej na tvrdeniach a odlišnom dojednaní

kúpnej ceny súd vychádzal zo zásady hodnotenia dôkazov, riadne vysvetlil svoje úvahy v bodoch 44.
– 46. rozsudku, nemožno mu preto vytknúť ani neúplnosť odôvodnenia. Pokiaľ išlo o spornú otázku
primeranosti uplatnenej zľavy z kúpnej ceny opakovane odkázali na odborné posúdenie spoločnosti
KANOMIS s.r.o., v rozsahu ktorých zistení vady uplatnili listom z 27.11.2020, čo konštatoval tiež súd
prvej inštancie vo svojom odôvodnení, keď pri odstraňovaní následkov vád volili náklady zodpovedajúce

lacnejšiemu variantu odstránenia vád výmenou strešnej krytiny BRAMAC za ľahšiu plechovú, s čím je
však nevyhnutne spojené doplnenie chýbajúcich klampiarskych výrobkov. Oprava strechy si vyžiada
aj ďalšie náklady, ktoré neboli zahrnuté v primeranej zľave, keď náklady na výmeny prvkov krovu
s nedostatočným prierezom za taký, ktorý spĺňa technické požiadavky pri použití pôvodnej strešnej
krytiny BRAMAC by predstavovala sumu na úrovni 19.038,24 eur. K uvedenému sa tiež vyjadril vo svojej

výpovedi aj L. I. I., že pri plechovej streche sa záťaž na nosné prvky pohybuje v rozmedzí 5 kg/m2,
kdežto pri betónovej a škridlovej až 30 kg/m2. Správne súd tiež konštatoval, že pôvodná cenová ponuka
už ani neodráža súčasné cenové náklady, keď odo dňa jej vypracovania v roku 2020 do času vyhlásenia
rozhodnutia uplynul viac ako rok. Za neadekvátne považovali výhrady žalovaných k záverom súdu o
komplikácií pri riadnom užívaní nehnuteľnosti, keď tak žalobca v 1. rade, ako aj žalobkyňa v 2. rade

vypovedali o zamákaní stien v obývačke, z dôvodov obavy o prepadnutie strechy chodili zhadzovať sneh
zo strechy, žalovaná v 2. rade potvrdila, že ohnutie strechy pravdepodobne spôsobila strešná krytina
BRAMAC, pričom aj realitný maklér L. L. vypovedal, že žalovaní sami navrhli, že dajú dom vymaľovať
a urobia menšie opravy popraskaného sadrokartónu, čo boli prejavy nadmerného zaťaženia strešnej
konštrukcie. Prehnutie strechy bolo odrazom vád, ktoré boli zistiteľné až po jej odkrytí a ich príčinou

bolo použitie prvku krovu s nedostatočným prierezom a nesprávne umiestnenie väzníc, následkom
toho bolo aj zatekanie do obytných častí, či tvorba plesní a hniloby, ktoré vyplývali z nedostatočného
prierezukontralát,inštalácietepelnejizolácieväčšejhrúbkyakoprierezkrokiev,neosadeníodkvapového
lemovania pod strešnú fóliu, ktoré závery vyplývali z odborného posúdenia technického stavu, výpovedížalobcov i svedka L. I.. Priznaná pohľadávka žalobcov predstavuje teda primeranú zľavu z kúpnej ceny,
nie sumu nákladov na celkovú rekonštrukciu strechy ako to nedôvodne tvrdia žalovaní, keďže takéto
náklady nepochybne prevyšujú súdom priznané plnenie, ktoré odráža len nevyhnutné úpravy.

5. Žalovaní v odvolacej replike zotrvali na svojich tvrdeniach o preukázaní dôvodov zakladajúcich
neplatnosťkúpnejzmluvyatoabsolútnu,kuktorejsúdprihliadaexoffo,ktoráokolnosťmalajednoznačne
vyplývať z vyjadrení svedka L. L., že mal vedomosť o tom, že mala byť dojednaná iná kúpna cena ako
uvedená v písomnej kúpnej zmluve, to bol aj dôvod, prečo žalovaní v deň podpisu vybrali poukázanú

prvú splátku kúpnej sumy vo výške 14.400,00 eur, a následne sa stretli so žalobcami pred nákupným
centrom,inýdôvodktakémusprávaniunemali.Žalobcav1.rademalnavrhnúť,abyvkúpnejzmluvebola
uvedená iná suma, ktorú skutočnosť L. L. oznámil žalovanej v 2. rade a tá požiadala svoju sestru p. C.,
aby v deň podpisu kúpnej zmluvy nahlásila výber sumy 14.400,00 eur a následne žalobcovia, žalovaní
a svedok išli podpísať kúpnu zmluvu a išli k obchodnému centru Madaras, kde žalovaná v 2. rade
odovzdalasumu14.400,00euržalobcom,čovidelajsvedokL.,ajkeďsanevedelvyjadriť,akásumabola

žalobcovi v 1. rade odovzdaná. Pokiaľ by aj takto preukázaný skutkový dej nezakladal neplatnosť kúpnej
zmluvy je potrebné vziať na zreteľ, že kupujúci nezaplatili dohodnutú kúpnu sumu v plnej výške. Iná
kauza ako právny dôvod plnenia sumy 14.400,00 eur medzi stranami neexistovala a nesvedčí o založení
nového právneho vzťahu. K zľave z ceny diela zdôraznili, že nie je možné, aby zľava z kúpnej ceny bola
stotožňovaná s rekonštrukciou ceny a nie je akceptovateľné, aby do zľavy boli zahrnuté tie prvky, ktoré

nevykazujú žiadne vady, alebo aby žalovaní znášali náklady na namontovanie nových prvkov strechy.

6. Žalobcovia v odvolacej duplike zotrvali na argumentácii o neexistencii dôvodov pre vyslovenie
neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu údajne tvrdeného odlišného dojednania o kúpnej cene
nehnuteľnosti, lebo vychádzajúc z dôkaznej situácie v spore ide len účelovú obranu žalovaných, kúpna

cena vychádzala zo znaleckého posudku L. P., zmluva s takto uvedenou kúpnou cenou bola podpísaná
a autorizovaná advokátom, spĺňala všetky náležitosti, bolo preukázané vloženie prvej časti kúpnej ceny
v sume 14.400,00 eur ku dňu 21.1.2019 na bankový účet žalovanej v 2. rade. Žalovaní im žiadnu
sumu 14.400,00 eur ani inú nevrátili, okrem plnenia za vady kúrenia a spotrebičov, dojednaná kúpna
cena v zmluve je skutočne reálne dohodnutou odplatou za kúpu nehnuteľnosti, a pokiaľ žalovaní

tvrdili, že dôvodom, pre ktorý údajne malo dôjsť k vráteniu týchto finančných prostriedkov, boli finančné
problémy mladej rodiny, tieto tvrdenia boli vyvrátené výpoveďami svedkov potvrdzujúcich dobrú finančnú
situáciu žalobcov, svedkyne K., M., I.. Účelovosť obrany potvrdzuje aj fakt, že žalovaní nikdy netvrdili
ani nenamietali na začiatku sporu nedoplatenie kúpnej ceny od žalobcov, dokonca im uhradili nárok
na zľavu zo skorších vád, ktoré ale nie sú predmetom sporu. Pokiaľ žalovaní vychádzali z výpovede

svedka L. L., pravdivosť a dôveryhodnosť jeho výpovede súd prvej inštancie správne vyhodnotil, lebo
žalovaní boli klientami tohto svedka, oni hradili aj odmenu za sprostredkovanie a pokiaľ si právny
zástupca žalovaných kladie otázku, prečo by sa žalobcovia a žalovaní inak v deň podpisu kúpnej zmluvy
stretávali pred nákupným centrom v spoločnosti svedka L. L., zo znenia kúpnej zmluvy vyplýva, že
sumu 14.400,00 eur ako prvú časť úhrady kúpnej ceny bude zrealizovaná bezprostredne po podpise

zmluvy hotovostným vkladom. V konaní bolo potvrdené, že bez úhrady prvej splátky kúpnej ceny by
nebolo poskytnuté financovanie zo strany banky a svedok L. L. sám potvrdil, že až keď bola zaplatená
kúpna cena predávajúcim, podal elektronický návrh na vklad nehnuteľnosti do katastra. Prvú splátku
boli žalobcovia ako kupujúci povinní vložiť na bankový účet žalovaných, konkrétne žalovanej v 2. rade
v Slovenskej sporiteľni, ktorá bola v obchodnom centre Madaras a žalovaní ako predávajúci a L. L.

kontrolovali, či táto časť bola vložená na správny účet v dohodnutej sume. Svedok L. navyše rozporne
vypovedal, ak tvrdil, že bol pri podpisovaní zmlúv v banke a pred bankou sa niečo následne dialo, keďže
v Slovenskej sporiteľni v Madarase sa nepodpisovali žiadne zmluvy, tie sa podpisovali v centre v Q.
G. R. na Letnej ulici v pobočke hypotekárnej banky ČSOB. Pokiaľ svedok vypovedal, že vnímal, že
„pred bankou sa niečo dialo, to čo sa malo udiať v súvislosti s vrátením kúpnej ceny“, tak mohol vidieť

nanajvýš to ako kupujúci predávajúcim ukazujú doklad potvrdzujúci vloženie prvej časti kúpnej ceny
na bankový účet. Skutkové tvrdenia žalovaných označili za nelogické, vzájomne si odporujúce, keď
najprv tvrdili, že žalobcovia neuhradili celú kúpnu cenu v rozsahu minimálne 14.400,00 eur, keď bolo
dohodnuté, že po vklade žalovaní peniaze vyberú a vrátia a zvyšok doplatia kupujúci, následne tvrdili, že
v písomnom vyhotovení kúpnej zmluvy je uvedená odlišná cena od kúpnej ceny skutočne dojednanej. Je

nelogické, aby žalovaní ako predávajúci vrátili už raz uhradenú časť kúpnej ceny v sume 14.400,00 eur
bez potvrdenia a následne dva roky si na to nespomenuli a na doplatenie nevyzývali ani neuplatňovali
nároky s tým spojené. Za nepravdivé označili tvrdenia zástupcu žalovaných v jeho vyjadrení, lebo
z vykonaného dokazovania ani z výpovede svedka L. L. nevyplýva, aby on dojednával akúkoľvek zmenukúpnej ceny, či oznamoval zmenu kúpnej ceny žalovanej v 2. rade. Žalovaní ani neuviedli, kedy a kde
malo dôjsť k takejto dohode o zmene ceny, keď žalovaní a svedkyňa Oravcová – sestra žalovanej v 2.
rade tvrdili, že k nahláseniu výberu sumy došlo ešte pred podpisom kúpnej zmluvy, avšak sporové strany

saprvýkrátstretliažpripodpisekúpnejzmluvy21.1.2019,inýkontaktnasebanemali,tedajeotázne,ako
by mohla svedkyňa C. v predstihu pred podpisom kúpnej zmluvy hlásiť akýkoľvek výber, keď žiadna taká
požiadavka zo strany žalobcov vznesená nebola. Ak by dohodu o zmene kúpnej cene sprostredkoval L.
L.,akototvrdízástupcažalovaných,takátoskutočnosťbymalavyplynúťpriamozjehovýpovede,pričom
však sám svedok sa nevedel k dôvodom, okolnostiam, výške, údajne vyplácanej finančnej čiastky medzi

žalobcami a žalovanými vyjadriť. Súd prvej inštancie preto dospel k správnemu záveru, že vrátenie časti
zaplatenej kúpnej ceny preukázané nebolo, ani existencia odlišnej dohody a pokiaľ by sa tak aj stalo,
bolo by to nanajvýš založenie nového právneho vzťahu z titulu pôžičky, daru alebo investície, čo tvrdené
v konaní nebolo. K dohode o zmene kúpnej ceny nemohlo dôjsť skôr ako po podpise kúpnej zmluvy,
keďže predtým nedošlo k stretnutiu žalobcov a žalovaných, žalobcovia prvú časť kúpnej ceny vložili
na bankový účet žalovaných, splnili svoj záväzok z kúpnej zmluvy a ak by sa aj dohodlo, že žalovaní

vrátia tieto finančné prostriedky žalobcom, takýto prejav vôle by bolo možné kvalifikovať nanajvýš ako
zmluvu o pôžičke. Výhrady žalovaných k uplatnenej zľave z kúpnej ceny z dôvodu, že táto má pokrývať
plnú rekonštrukciu strechy označili sa odporujúce vykonanému dokazovaniu a nepochopenie podstaty
primeranej zľavy z kúpnej ceny, kde v podrobnostiach odkázali na svoju doterajšiu argumentáciu.

7. Krajský súd v Košiciach ako odvolací súd po kladnom posúdení prípustnosti a včasnosti podaného
opravného prostriedku subjektom, v neprospech ktorého bolo rozhodnuté, prejednal odvolanie bez
nariadenia pojednávania podľa § 385 ods. 1 CSP a contrario, v rozsahu danom § 379, § 380 ods. 1,2
CSP z hľadísk uplatnených odvolacích dôvodov a prijal záver, že odvolanie nie je nedôvodné. Žiadny
z uplatnených odvolacích dôvodov nebol naplnený, preto odvolací súd rozsudok v zmysle § 387 ods.

1 CSP ako vecne správne potvrdil.

8. Rozsudok bol verejne vyhlásený na Krajskom súde v Košiciach dňa 13.12.2023 v pojednávacej
miestnosti č.dv. 202 na II. poschodí Krajského súdu v Košiciach, miesto a čas verejného vyhlásenia

rozhodnutia boli zverejnené na úradnej a webovej stránke Krajského súdu v Košiciach v zhode s § 219
ods. 3 CSP.

9. Rozsudku súdu prvej inštancie, ktorý bol napadnutý odvolaním nemožno vytknúť, že by vzal do úvahy
skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov, alebo z prednesov strán nevyplynuli a ani inak nevyšli za

konania najavo, alebo aby opomenul niektoré rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi
preukázané, alebo že by v jeho hodnotení dôkazov bol logický rozpor. Tiež nebolo zistené, aby na
zistený skutkový stav súd prvej inštancie aplikoval nesprávne zákonné ustanovenie alebo použité
zákonné ustanovenie nesprávne vyložil. Súd vykonal dokazovanie v dostatočnom rozsahu, náležite zistil
skutkový stav a vykonané dôkazy hodnotil v súlade so zákonom a z týchto dôkazov dospel k správnym

skutkovým zisteniam na ktorých založil aj svoje rozhodnutie, zo zisteného stavu vyvodil aj správny
právny záver. Odôvodnenie rozsudku je dostatočné, pretože sa v ňom súd jasným, právne korektným a
zrozumiteľným spôsobom vyrovnal so všetkými skutkovými a právnymi skutočnosťami, ktoré sú pre jeho
rozhodnutie vo veci podstatné a právne významné. Stranám sporu ozrejmil svoje myšlienkové pochody,
spôsobhodnoteniadôkazov,zoskutkovýchzistenívyvodilprávnezáverytakýmspôsobom,abyvýsledok

rozhodovacej činnosti bol jasný, zrozumiteľný a dostatočne odôvodnený a aby strany sporu nemuseli
hľadať odpovede na nastolenú problematiku v rovine dohadov a tak, aby sa s prijatými závermi bolo
možné stotožniť ako s logickým záverom procesu poznania nielen právnych záverov, ale aj záverov
skutkových, z ktorých právne závery vychádzajú.

10. Nie sú dôvodné námietky odvolateľov o absencii argumentácie súdu prvej inštancie k posudzovanej
otázke dohody sporových strán o podstatných náležitostiach zmluvy o prevode nehnuteľnosti, konkrétne
o kúpnej cene nehnuteľnosti, ktorá by mala podľa tvrdení žalovaných zakladať neplatnosť zmluvy
z dôvodu, že v písomnom vyhotovení kúpnej zmluvy je kúpna cena uvedená odlišne od kúpnej ceny
skutočne dojednanej . Pokiaľ aj súd v texte odôvodnenia vyslovene neuvádza pojem „platnosť kúpnej

zmluvy“, z odôvodnenia rozhodnutia v bodoch 42. až 46. je zrejmé, že sa touto otázkou zaoberal
dospejúc k záveru, že tvrdenia žalovaných nie sú pravdivé, teda že kúpna zmluva je platná, lebo
inak by ani nemohli uplatniť nárok na kompenzáciu (pozn. v zmysle § 457 OZ z neplatného právneho
úkonu si strany sporu musia vrátiť vzájomné plnenie). V konaní mal preukázané splnenie dohodysporových strán o zaplatení kúpnej ceny v rozsahu 144.000,00 eur v troch splátkach, a to v sume
14.400,00 eur z vlastných finančných prostriedkov žalobcov vkladom v hotovosti na účet žalovanej
v 2. rade, v ostatnom rozsahu z hypotekárneho úveru poskytnutého ČSOB bankou a.s. na účty

uvedené žalovanými v zmluve. Súd prvej inštancie teda vychádzal zo záveru, že zmluva bola uzavretá
v zákonom predpísanej písomnej forme, v ktorej sa sporové strany dohodli na všetkých jej podstatných
náležitostiach, ich dohoda odrážala ich skutočnú vôľu (§ 39, § 40, § 46 OZ), ktorej obsah sa žalovaným
nepodarilo spochybniť ani v konaní vykonaným dokazovaním. Vychádzajúc zo zásad dôkaznej teórie,
každá zo sporových strán musí v závislosti na hypotéze právnej normy tvrdiť skutočnosti a označiť

dôkazy, na základe ktorých bude môcť súd rozhodnúť v jej prospech (bremeno tvrdenia a dôkazné
bremeno). Strana sporu, ktorá neoznačila dôkazy potrebné na preukázanie svojich tvrdení, nesie
prípadné nepriaznivé následky v podobe takého rozhodnutia súdu, ktoré bude vychádzať zo skutkového
stavuzistenéhonazákladeostatnýchvykonanýchdôkazov.Rovnakénásledkypostihujúajtoho,ktosíce
navrhol dôkazy o pravdivosti svojich tvrdení, avšak hodnotenie vykonaných dôkazov súdom smerovalo
k záveru, že dokazovanie nepotvrdilo pravdivosť skutkových tvrdení. Cieľom dôkazného bremena je

umožniť súdu vydať rozhodnutie aj v prípadoch, kedy určitá skutočnosť, v spore podstatná, nebola
(v zmysle, že spravidla ani byť nemohla) dokázaná, teda v prípadoch, kedy výsledok hodnotenia
dôkazov neumožňuje súdu prijať ani záver o pravdivosti tejto skutočnosti, ale ani záver o tom, že by
bola nepravdivá. Aj v týchto prípadoch (tzv. dôkaznej núdze) musí súd rozhodnúť v neprospech tej
strany sporu, v záujme ktorej bolo podľa hmotného práva preukázať tvrdenú skutočnosť. Súd prvej

inštancie zohľadňujúc obsah zmluvy o prevode nehnuteľnosti, obsah skutkových tvrdení sporových
strán, svedkov a listinných dôkazov o zaplatení kúpnej ceny, vyvodil logický záver, ktorý aj argumentačne
podporil, že žalovaní nepreukázali, aby sa sporové strany dohodli na kúpnej cene odlišnej od tej,
ktorá bola uvedená v písomnom vyhotovení zmluvy. Žalobcovia v konaní akúkoľvek odlišnú dohodu
popierali, nebolo sporné, že finančné prostriedky v rozsahu 14.400,00 eur boli podľa dohody obsiahnutej

v zmluve poukázané na účet žalovanej v 2. rade. Aj keď je nepochybné, že došlo k výberu týchto
finančných prostriedkov žalovanou, nemožno dať za pravdu odvolacej argumentácii žalovaných, aby
výpoveď svedka L. potvrdzovala, že došlo k dohode o inej kúpnej cene, čo malo potvrdzovať stretnutie
strán sporu po výbere finančných prostriedkov. Samotní žalovaní vo vyjadrení doručenom súdu dňa
12.3.2021 (č.l. 61 a nasl.) nenamietali voči obsahu dohody o kúpnej cene, argumentovali len tým, že

z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov na strane žalobcov týmto údajne vrátili sumu 14.400,00
eur, a preto považovali kúpnu cenu za neuhradenú v celosti, a do výšky pohľadávky žalobcov žiadali
započítať ich nárok na doplatok kúpnej ceny. Uvádzali teda zásadne odlišnú kauzu plnenia, ktoré
uplatnili vo forme započítacej námietky. Pokiaľ aj svedok L. uviedol, že podľa jeho informácii kúpna
cena v písomnej zmluve o prevode nehnuteľností nie je oficiálnou kúpnou cenou, lebo medzi stranami

bola nejaká dohoda ohľadom financovania čiastky 14.400,00 eur, súčasne tiež vypovedal, že návrh
kúpnej zmluvy a kúpnej ceny formuloval na základe dohody zmluvných strán, teda potvrdzoval zhodný
prejav vôle žalobcov a žalovaných o cene predmetu kúpy. Pokiaľ uviedol, že „pred bankou sa niečo
dialo, došlo k nejakému finančnému vyporiadaniu“, súčasne sa nevedel vyjadriť k dôvodom stretnutia,
a len predpokladal, že predávajúci niečo odovzdali kupujúcim, no návrh na vklad podal až potom, čo

bola uhradená celá kúpna cena (čl. 153). Odvolací súd preto považuje za správny záver súdu prvej
inštancie, že uvedené tvrdenia svedka v kontexte ďalších vykonaných dôkazov, neumožňujú prijať záver
o pravdivosti tvrdení žalovaných o neplatnosti kúpnej zmluvy, ak žalobcovia akúkoľvek odlišnú dohodu
o cene oproti cene uvedenej v zmluve odmietajú, prijatie finančných prostriedkov od žalovaných týmto
titulom alebo titulom „finančnej núdze“ popierajú, žalovaní žiadnym dôkazom o odovzdaní finančných

prostriedkov nedisponujú, žiadny svedok sa ku právnemu dôvodu a sume údajne žalovanými vrátených
finančných prostriedkov nevedel vyjadriť, zaplatenie kúpnej ceny žalobcami bola riadne zdokladované.
Žalovaní až v priebehu sporu začali tvrdiť, že došlo k odlišnému dojednaniu o kúpnej cene nehnuteľnosti,
neboli preukázané finančné problémy žalobcov, pre ktoré sa tak malo stať, keď pracovníčka banky
L. K., svedkovia I., M. potvrdili, že rodina žalobcov disponovala finančnými prostriedkami na úhradu

hotovostnej čiastky a v prípade potreby by vedeli rodine vypomôcť, čo sa však nevyžadovalo. Je zrejmé,
že obrana žalovaných sleduje zámer vyhnúť sa plneniu zo zodpovednosti za vady, ktoré sa prejavili po
predaji nehnuteľnosti pri jej užívaní. V tomto kontexte je potrebné hodnotiť tiež výpoveď svedka L. L.,
ktorý v zásade nič nevidel, o ničom nemá presný prehľad, aj keď vie, že určite bola iná dohoda medzi
klientmi, pričom je v záujme svedka na účely udržania, či získavania klientely vypovedať v prospech

tých, od ktorých prijal odmenu za sprostredkovanie záujemcov o kúpu. Dôkazná situácia v spore
neumožňovala súdu prijať záver o pravdivosti či nepravdivosti tvrdení žalovaných, keď uplatnením
princípu dôkazného bremena, ich tvrdenia o neplatnosti zmluvy považoval za nepreukázané. Správne
tiež posúdil ako neopodstatnenú aj kompenzačnú námietku na vrátenie, resp. doplatok časti kúpnejceny, keďže mal vykonaným dokazovaním potvrdenú komplexnú úhradu kúpnej ceny podľa podmienok
uvedených v zmluve, a žalovaní neprodukovali žiadne dôkazy o tom, aby akúkoľvek jej časť žalobcom
vrátili. Dôvodne konštatoval, že v prípade neplatnosti zmluvy by žalovaným nepatril žiadny nárok na

kompenzáciu, keďže z neplatnej zmluvy by boli povinní vrátiť všetko, čo podľa nej dostali. Účelovosť
tvrdení žalovaných o neplatnosti zmluvy napokon potvrdzuje aj nimi uplatňovaný nárok na kompenzáciu
časti kúpnej ceny, ktorá svedčí o tom, že táto bola dojednaná v rozsahu, v akom bola uvedená v kúpnej
zmluve. Žalovaní v konaní nepreukázali žiadny právny titul, ktorý by mohol založiť ich právo na opätovné
plnenie tejto finančnej čiastky.

11. Neodôvodnené sú tiež námietky odvolateľov o tom, že nebola preukázaná existencia vád, že
tieto boli nedostatočne, či neúplne vytknuté, alebo aby negatívny vplyv vád na užívanie nehnuteľnosti
konštatovaný v rozhodnutí súdu nevyplynul z dokazovania. Rozsah vád, ich vplyv na užívanie
nehnuteľnosti vyplynuli z výpovedí žalobcov, svedkov vypočutých v konaní (L. I.) i odborného posúdenia
spoločnosti KANOMIS s.r.o., pripojenej fotodokumentácie (napr. č.l. 68 a nasl. spisu), ktoré vykonané

dôkazy žalovaní na súde prvej inštancie žiadnym relevantným spôsobom nespochybnili. Obrana
žalovaných na súde prvej inštancie spočívala v tvrdeniach, že na tieto vady boli kupujúci upozornení
alebo tieto vady boli zrejmé, alebo im už boli poskytnutá zľava za uvedené vady, ktoré okolnosti
sa v konaní ukázali ako nepravdivé. Je zrejmé, že vady, ktoré sú predmetom sporu, a z ktorých si
uplatnili žalobcovia nárok na zľavu z kúpnej ceny, neboli zistiteľné pri bežnej ohliadke pri prevzatí

predmetu kúpy, tieto sa prejavili počas užívania nehnuteľnosti a boli identifikované po následnom odkrytí
strešnej krytiny, ktoré okolnosti žalovaní ani nijako nespochybnili. Tento stav ani nie je objektívne
spochybniteľný, nakoľko vyplýva zo stavebného prevedenia nehnuteľnosti. Tak ako to konštatoval súd
prvej inštancie, v zmysle § 588 až § 597 OZ žalovaní ako predávajúci zodpovedajú za vady, ktoré
existovali pri prevzatí veci, a na ktoré kupujúcich neupozornili. Pretože ide o objektívnu zodpovednosť

za vady existujúce v čase kúpy nehnuteľnosti, t.j. zodpovednosť bez ohľadu na zavinenie, ktorej sa
predávajúci nemôže zbaviť, nie je rozhodujúce, či žalovaní o vade vedeli alebo nevedeli resp. ani
vedieť nemohli. Právna úprava pri zodpovednosti za vady neupravuje žiadne liberačné dôvody, teda ak
zodpovednosť raz nastúpila, nie je možné sa jej zbaviť. Vady sa mohli prejaviť až s odstupom času, je
zrejmé, že nehnuteľnosť ani samotní žalovaní viac rokov do času predaja neužívali a je nepochybné,

že pri zvýšenej klimatickej záťaži v dôsledku zvýšených zrážok dochádzalo k prenikaniu vlhkosti do
obytných priestorov. Svedok L. I. s odbornosťou v oblasti stavebníctva a klampiarskych prác, ktorý
vykonával prvotnú ohliadku strechy i odborné stanovisko spoločnosti KANOMIS s.r.o. Gelnica potvrdili,
že príčinou tohto stavu bola zmena konštrukčného riešenia podkrovia, ktoré pôvodne podľa projektu
nebolo určené na bývanie, a jeho zhotovenie do obytnej podoby bolo vykonané nevhodným spôsobom

technického riešenia krovu. Skutočnosť, že o vadách neboli žalobcovia upovedomení vyplývala aj
z vyjadrenia realitného makléra L. L., svedka L. M., ktorí bol so žalobcami na ohliadke nehnuteľnosti.
L. L. nemal žiadnu vedomosť o existencii tvrdených závad, či odchýlke od projektovej dokumentácie pri
prerábaní podkrovia a negatívnom vplyve technického riešenia na nosnosť strechy či ďalšie užívateľské
vlastnosti rodinného domu. Zistené stavebno-technické vady pri riešení obytného podkrovia musia

byť nevyhnutne odstránené, aby nedochádzalo k zatekaniu, prenikaniu vlhkosti a tým poškodzovaniu
nehnuteľnosti zamákaním, hnilobou, praskaním stien, ktoré sú spojené s neprimeranou záťažou na
nosné konštrukcie a prenikaním vlhkosti. Primeraná zľava neodráža len existujúce poškodenia, ale má
odrážať v primeranom rozsahu náklady na odstránenie vád tak, aby sa predišlo znehodnoteniu predanej
veci. V konaní nebolo žalovanými nijako spochybnené, že v dôsledku použitia strešnej krytiny BRAMAC,

odlišnej od v projekte uvažovanej plechovej krytiny, došlo k neúmernej záťaži na nosné prvky strešnej
konštrukcie, čo malo potom za následok jej prehýbanie, a pri ďalšom napredovaní to spôsobovalo
tlak na ďalšie nosné prvky konštrukcie, podkrovie nemalo správne odvetrávanie v dôsledku nesprávne
použitej izolácie, s čím súviselo zamákanie objektu, praskliny na múroch. Najjednoduchšou formou
odstránenia zistených závad bola výmena strešnej krytiny BRAMAC za krytinu plechovú, keď cenová

ponuka z ktorej vychádzali žalobcovia pri uplatnení zľavy podľa výpovede L. I. nezahrňovala výmenu
nosných prvkov, ani prípadné ďalšie náklady na hustejšie klieštiny, ktoré bude potrebné doplniť. Je
nepochybné, že náklady prejavujúce sa celkovou rekonštrukciou strechy by boli nepomerne väčšie, čo
napokon ani samotní žalovaní nijako nespochybnili. Súd prvej inštancie sa zodpovedajúcim spôsobom
vysporiadal s primeranosťou uplatneného nároku v bodoch 37. – 40. odôvodnenia, na čo odkazuje

aj odvolací súd zdôrazňujúc, že pri technicky zodpovedajúcom riešení strechy, aby nedochádzalo
k ďalšiemu poškodzovaniu nehnuteľnosti je nevyhnutná aj montáž odkvapového systému bez ohľadu na
to, či bol pôvodne na streche umiestnený, keďže demontážou strechy je dotknutý a je nevyhnutné jeho
opätovné zhotovenie. Z výpovede svedka L. I. vyplynulo, že pôvodné prvky budú nepoužiteľné resp.použiteľné len v obmedzenom rozsahu, a opak zo strany žalovaných preukázaný nebol. Pokiaľ sa aj
vada veci netýkala odkvapového systému, tento bude odstraňovaním vád dotknutý, teda v záujme jeho
funkčnosti je nevyhnuté jeho obnovenie do pôvodného stavu, preto je opodstatnene súčasťou nákladov,

ktoré musia byť v zľave z kúpnej ceny zohľadnené. To rovnako platí pre vybudovanie snehových
zábran. Ak krytina BRAMAC bola uspôsobená na zachytávanie snehu, neplatí to pre plechovú krytinu,
ku ktorej musia byť snehové zábrany osobitne zhotovené. Súd prvej inštancie primeranosť zľavy
vyhodnotil v súlade s ustálenou súdnou judikatúrou s prihliadnutím na povahu a rozsah vady, vplyv
na zníženie funkčných vlastností veci, ďalšej upotrebiteľnosti, ceny nutných opráv. Žalovaní pritom

v konaní neprodukovali žiadne dôkazy, ktoré by rozsah takto stanovenej zľavy spochybnili, keď nimi
uvádzané tvrdenia, že ide o komplexnú rekonštrukciu strechy nie sú pravdivé, čo vyplynulo z rozsahu
úprav vykonaných na streche v nevyhnutnom rozsahu pri úprave častí nosných prvkov, krovu a výmeny
strešnej krytiny v zmysle jej lacnejšej varianty. Aj pre prípad, že by sa jednalo o komplexnú rekonštrukciu
strechy, v situácii, ak je preukázateľne, že len uvedeným spôsobom je možné dospieť k zabezpečeniu
funkčnosti a užívateľnosti predmetu kúpy, nemožno hodnotiť uplatnený nárok ako neprimeranú zľavu.

Na neprimeranosť by bolo možné usudzovať len v prípade vylepšovania takých prvkov, ktoré nie sú
významné pre doterajšiu funkčnosť strechy, čo žalovaní ale nijakým spôsobom nepreukázali. Rozsudok
súdu prvej inštancie poskytol odpovede na všetky relevantné argumenty odvolateľov, ich námietky neboli
spôsobilé spochybniť jeho vecnú správnosť, preto odvolací súd rozhodnutie potvrdil vrátane zákonu
zodpovedajúceho výroku o náhrade trov konania na súde prvej inštancie.

12. O náhrade trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté v súlade s § 396 ods. 1 CSP v spojení s §
255 ods. 1 CSP, keď procesne neúspešným odvolateľom nepatrí právo na náhradu trov konania a sú
povinní poskytnúť túto náhradu procesne úspešnej protistrane (žalovaným).

13. Rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný

zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,

b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby

na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu

oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je
podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1,2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).