Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, November 30, 2023

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 9Co/110/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5420201855
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 11. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Kotrčová

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2023:5420201855.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Jany Kotrčovej

a členov senátu JUDr. Jozefa Šuleka a JUDr. Jany Vargovej, v spore žalobcov: 1/ A. A. A., nar.
XX.XX.XXXX, bytom B. C., D. XXXX/XX, 2/ E. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom B. C., D. XXXX/XX, obaja
právne zastúpení: Advokátska kancelária Kováčik Legal s.r.o., so sídlom v Dolnom Kubíne, Radlinského
1729, IČO: 47 238 429, proti žalovanej: RK Dalmia s. r. o., so sídlom v Dolnom Kubíne, Radlinského
1714, IČO: 50 254 278, právne zastúpená: PUKAJ, advokátska kancelária s.r.o., so sídlom v Dolnom
Kubíne, Hviezdoslavovo námestie 1661, IČO: 53 029 623, o zaplatenie 5 500,- Eur s príslušenstvom,
na odvolanie žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Dolný Kubín č.k. 5C/66/2020-212 zo dňa 20.

marca 2023, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok prvoinštančného súdu potvrdzuje.

Žalobcom v rade 1/ a 2/ priznáva vo vzťahu k žalovanej spoločne a nerozdielne nárok na náhradu trov
odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Odvolaním napadnutým rozsudkom prvoinštančný súd žalovanej uložil žalobcom zaplatiť spoločne
a nerozdielne 5 500,- eur do troch dní od právoplatnosti rozsudku. Vo výroku II. žalobcom priznal
voči žalovanej spoločne a nerozdielne nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%. V súvislosti

so zástupcom žalovanej dňa 24.05.2021 vznesenou kompenzačnou námietkou rovnajúcou sa výške
žalovanej istiny (5 500,- eur), tvrdiaceho, že výlučne vinou žalobkyne 1/ nedošlo k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy a že v takom prípade s poukazom na bod 4.1 RZ má žalovaná nárok na zmluvnú pokutu vo výške
zábezpeky, uviedol, že žalovanej s poukazom na bod 4.1 RZ nárok na zmluvnú pokutu nevznikol. Že
tomu tak je, svedčí jednak z toho, čo uviedla ako o príčine neuzavretia kúpnej zmluvy samotná žalovaná
prostredníctvom svojej konateľky B. F. na pojednávaní 24.01.2022 (dôvodom bolo to, že žalobcovia sa
s G. E. dohodli na kúpe nehnuteľností na splátky). G. E. bol pritom osobou, ktorá v RZ vystupovala

ako zástupca vlastníka nehnuteľností a ktorý súčasne bol jediným spoločníkom a konateľom spoločnosti
RVZ Štamberskí s.r.o. vystupujúcej v ZoP ako nájomca nehnuteľností. Za uvedenej situácie nemožno
konštatovať, že by v lehote uvádzanej v RZ výlučne z dôvodov na strane žalobcov, resp. žalobkyne
1/ nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti, ak súčasne nebolo preukázané, že by im
vôbec bola daná možnosť uzatvorenia kúpnej zmluvy v lehote do 30.12.2019 po tom, ako ich vlastník
v zastúpení G. E. (ako ďalšia zmluvná strana RZ) ešte pred jej uplynutím v októbri 2019 akceptoval vôľu
žalobcov ohľadne ich kúpy na splátky.

I z doplnenia dovtedajších skutkových tvrdení druhej konateľky žalovanej A. H. jednoznačne vyplynulo,
že žalovaná pred dátumom 31.12.2019 žiadnu kúpnu zmluvu ohľadne bytov uvádzaných v RZ
nevypracovala, a teda ju ani nedávala na podpis žalobcom. Žalovaná teda tak nenaplnila pred dátumom
30.12.2019 nevyhnutný predpoklad, aby bolo vôbec možné uvažovať o nejakom zavinení žalobcovna neuzatvorení kúpnej zmluvy. „Nekonanie“ žalovaného vysvetlila konateľka žalovanej B. F. s tým,
že bola dohoda so žalobcom G. E. na kúpe nehnuteľností na splátky, pričom G. E. bol osobou,
ktorú p. I. ako vlastník predmetných nehnuteľností splnomocnil na svoje zastupovanie v procese ich

predaja. Uvedené vyplýva tak z výpovede G. E., ako i konateľky A. H., podľa ktorých snahou žalovanej
a predávajúceho malo byť všetky predaje a výplaty kúpnej ceny sústrediť k jednému dátumu, ktorým
nebol deň 30.12.2019, ale k dátumu v mesiaci júl 2020. Pokiaľ ide o kúpnu cenu, z RZ vyplývala len
výška, za ktorú mali nehnuteľnosti žalobcovia odkúpiť, ale nie dokedy a akým spôsobom mala byť kúpna
cena zaplatená. Vychádzajúc z ust. § 255 CSP, prvoinštančný súd priznal nárok na náhradu trov konania

žalobcom ako úspešným stranám v spore.

2. Proti rozsudku prvoinštančného súdu v zákonnej lehote doručil odvolanie žalovaný. Zastával názor,
že na základe vykonaného dokazovania sa žalobcom nepodarilo uniesť dôkazne bremeno ohľadne ich
nároku na vrátenie rezervačnej zálohy. Práve na základe vykonaného dokazovania bolo nepochybne
preukázané, že práve žalobcovia mali záujem o kúpu predmetných nehnuteľnosti, na základe čoho

podpísali rezervačnú zmluvu. V čase podpísania rezervačnej zmluvy nebola žiadna zmienka o kúpe
nehnuteľností na splátky. Kúpa nehnuteľností na splátky bola vyslovená a medzi účastníkmi zmluvných
strán táto myšlienka a ponuka rozoberaná až po tom ako bola podpísaná rezervačná zmluva. Ako
bolo preukázané, žalovaná potrebovala predmetné nehnuteľnosti predať čím skôr kvôli tomu, že bolo
potrebné vyplatiť viaznuce exekúcie, a preto nebolo prvotným cieľom predaj predmetných nehnuteľností

na splátky. Ak by takéto dojednanie existovalo už pred podpisom rezervačnej zmluvy, tak takáto vôľa
strán by bola zakomponovaná práve do tejto rezervačnej zmluvy. Problém s financovaním vznikol
až po podpise rezervačnej zmluvy, keďže žalobcovia nedostali hypotekárny úver na financovanie
predmetných nehnuteľností. Následne sa muselo hľadať riešenie ako z tejto patovej situácie, do ktorej
dostali žalobcovia všetky ostatné strany vykľučkovať, tak aby boli všetky strany spokojné. Žalobcovia

upovedomilipánaE.ažalovanú,žesúochotnýzaplatiťkúpnucenunasplátky,keďžetentopriestorvtom
čase už využívali a prenajímali, teda splátky by poskytovali práve z tohto prenájmu. Avšak bolo potrebné
vyriešiť základnú vec, a to predaj nehnuteľností tak, aby bolo možné vyplatiť predmetné exekúcie. Teda
sa dohodlo, že žalobcovia budú platiť kúpnu cenu na splátky, pričom tieto nehnuteľnosti sa prevedú
dočasne na pána J. C. C., ktorý zachránil celú situáciu, keďže žalobcovia nemali dostatok finančných

prostriedkov. O tomto prevode žalobcovia vedeli, dokonca sa s pánom J. C. stretli. Celé to fungovalo,
až do doby kedy neprišla výnimočná situácia spôsobená Covidom – 19, kde vzhľadom na povahu tejto
situácie boli najviac práve postihnuté ubytovacie zariadenia a gastro prevádzky. Následne žalobcom
neplynul taký nájom, aby stíhali platiť splátky a teda začali špekulovať s tým ako sa z tejto situácie
dostať. Celé toto chaotické konanie bolo spôsobené práve konaním žalobcov, pričom ostatné strany sa

snažili iba hasiť ich problémy a vyhovieť im, keďže medzičasom žalobcovia predmetné nehnuteľnosti
využívali, samotný pán E. nebol typ človeka, ktorý sa nesnaží pomôcť. Žiadnym spôsobom nebolo v
konaní zo strany žalobcov preukázané, že by oni nemohli za celú situáciu. Dokonca z vykonaného
dokazovania vzišlo to, že bolo preukázané, že práve po podpise rezervačnej zmluvy požiadali o
zaplatenie kúpnej ceny v splátkach. Z uvedeného skutkového deja, ktorý bol v tomto zmysle ustálený,

potom je nepochybné, že žalovaná nemala ani dôvod predkladať žalobcom kúpnu zmluvu, aby ju v
dohodnutej lehote podpísali, keďže práve z ich konania a správania bolo nepochybné, že nemajú
dostatok finančných prostriedkov aby vyplatili kúpnu cenu tak ako bolo dohodnuté. Ústne tvrdenia,
že zmluvné strany – žalobcovia a G. E. sa dohodli na kúpe nehnuteľností na splátky považujeme za
bezpredmetné. Ak raz bola písomná zmluva, tak takúto zmluvu možno meniť tiež len písomne formou

očíslovaného, datovaného dodatku podpísaného všetkými zmluvnými stranami. Vzhľadom na uvedenú
skutočnosť možno považovať všetky ústne dohody za neplatné. Z touto skutočnosťou sa súd vôbec
nevysporiadal.Vytýkala,žesúdnevypočulJ.C.C.,zdôvodukoncentračnejzásady,čímporušilprocesné
práva žalovanej. V odvolacom návrhu žiadala rozsudok prvoinštančného súdu zrušiť, vec mu vrátiť na
ďalšie konanie a nové rozhodnutie, eventuálne rozsudok prvoinštančného súdu zmeniť a žalobu v celom

rozsahu zamietnuť. Zároveň žalovanej priznať nárok na náhradu trov konania vo vzťahu k žalobcom
v rozsahu 100%.

3. Žalobcovia vo vyjadrení k odvolaniu žalovanej uviedli, že k neuzavretiu kúpnej zmluvy došlo z dôvodu
zhodnej vôle žalobkyne 1/ a vlastníka nehnuteľností, za ktorého konal G. E., za súčasného súhlasu

žalovanej,ktoráakceptovaladohoduokúpenehnuteľnostínasplátky.Tiežbolopreukázané,žežalovaná
pred dátumom 31.12.2019 žiadnu kúpnu zmluvu ohľadne bytov uvádzaných v rezervačnej zmluve
nevypracovala a nepredložila ju na podpis žalobcom. Výsluch J. C. C. nie nie možný vzhľadom na
koncentračnú zásadu. Zároveň jeho výsluch by na merite veci nič nezmenil.4. Žalovaný vo vyjadrení k vyjadreniu žalobcov zdôraznil, že až po uzatvorení rezervačnej zmluvy
malo dôjsť k dohode, že za predmet kúpy žalobcovia zaplatia v splátkach. Pokiaľ od tejto dohody

neboložalobcamiodstúpené,záväzoktutrvá.Upozornil,žežalobcoviažiadnymspôsobomnepreukázali
ukončenie záväzku a tento prestali plniť bez uvedenia dôvodu. Žalovaná nepredložila kúpnu zmluvu
na podpis práve pre správanie žalobcov, z ktorého bolo evidentné, že nemajú dostatok finančných
prostriedkov na zaplatenie, resp. zafinancovanie predmetu kúpy.

5. Žalobcovia k duplike k vyjadreniu žalovanej uvádzajú, že v konaní bolo jednoznačne preukázané,
že nárok žalobcov vznikol a je oprávnený, žalovaný len duplikuje skutočnosti, ku ktorým sa už viackrát
vyjadril a rovnako ich súd vyčerpávajúco posúdil v odôvodnení rozhodnutia. Ďalej upriamili pozornosť
na to, že predmetom tohto konania je nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, o ktoré sa obohatil
žalovaný, a preto nepovažujú za relevantné zaoberať sa tým, prečo žalobcovia prestali platiť tretej osobe
– žalovanému v konaní vedenom pred tamojším súdom pod sp.zn. 5C/65/2020 preddavky na kúpnu

cenu za nehnuteľnosti.

6. Krajský súd, ako súd odvolací (§ 34 CSP), súc viazaný rozsahom a dôvodmi podaného odvolania
(§ 379, § 380 CSP), postupom bez nariadenia pojednávania podľa § 385 CSP a contrario odvolaním
napadnutý rozsudok prvoinštančného súdu ako správny postupom podľa § 387 ods. 1 potvrdil.

7. Po preskúmaní veci odvolací súd dospel k záveru, že prvoinštančný súd vykonal vo veci dostatočné
dokazovania, z výsledkov vykonaného dokazovania dospel k správnym skutkovým zisteniam, vyvodil
správny právny záver, svoje rozhodnutie dostatočne a vyčerpávajúcim spôsobom odôvodnil.

8. Podľa § 387 ods. 2 CSP, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

9. Odvolací súd sa v plnom rozsahu stotožnil s odôvodnením rozhodnutia zo strany prvoinštančného

súdu, v ktorom jednoznačne uviedol, z akých skutočností vychádzal, ktoré skutkové zistenia považoval
za relevantné pre rozhodnutie vo veci samej, ako i právne posúdenie veci. Z vykonaného dokazovania
totiž jednoznačne vyplývalo, že na neuzatvorení kúpnej zmluvy sa podieľalo viacero faktorov, ktoré nie je
možné jednoznačne vyhodnotiť v neprospech žalobcov a bez akýchkoľvek ďalších pochybností ustáliť,
že výlučne ich zavinením k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo. K neschopnosti žalobcov uhradiť kúpnu

cenu jednorazovo totiž pristúpili i ďalšie okolnosti, a to hroziace exekúcie na nehnuteľnosti, ktoré mali
byť predmetom kúpnej zmluvy a tak isto výnimočná situácia spôsobená šírením nebezpečného vírusu
COVID-19. Ako správne prvoinštančný súd podotkol v RZ, pokiaľ ide o kúpnu cenu, bola stanovená iba
výška kúpnej ceny, za ktoré mali žalobcovia nehnuteľnosti odkúpiť, ale nie dokedy a akým spôsobom
mala byť kúpna cena zaplatená, čo znamená, že pokiaľ sa aj ústne dohodli s G. E., vystupujúcim ako

zástupcom vlastníka nehnuteľností, na kúpe nehnuteľností na splátky a tieto i preukázateľne uhrádzali,
nebyť obavy z hroziacej exekúcie nehnuteľností a následne pristúpenia výnimočnej situácie v súvislosti
so šírením nebezpečného ochorenia COVID-19, bola by sa ďalej realizovala dohoda žalobcov s G. E.
na kúpe nehnuteľností na splátky, tak ako to vyplynulo nielen z výpovede G. E. ale i konateľky žalovanej
B. F.. To, že hrozila exekúcia nehnuteľností a že sa finančná situácia žalobcov zhoršila v dôsledku

šírenia nebezpečného ochorenia COVID-19, žalobcovia nezavinili, a preto ich nemožno sankcionovať
zmluvnou pokutou, tak ako vyplývalo z RZ. V tomto smere sa odvolací súd plne stotožnil s konštatáciou
prvoinštančného súdu uvedenou v odôvodnení jeho rozhodnutia.

10. Na zdôraznenie správnosti prvoinštančného rozhodnutia odvolací súd zároveň poukazuje na to, že

v mnohých sprostredkovateľských zmluvách je zmluvná pokuta zakotvená ako sankcia za neuzavretie
sprostredkovanej zmluvy. K danej problematike judikatúra zaujala stanovisko, že neuzatvorenie
sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti. Ust. § 544 ods. 1
OZ spája vznik nároku na zmluvnú pokutu iba s porušením zmluvy, v žiadnom prípade sa však záujemca
o kúpu vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s vyhľadávanou osobou uzavrie zmluvu (v

danom prípade kúpnu zmluvu). Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým kúpnu zmluvu ohľadom
predmetu kúpy uzatvorí. Pokiaľ záujemca s vyhľadávanou osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí,
nejde o porušenie povinnosti zo sprostredkovateľskej zmluvy, a ani nepodpísanie zmluvy nemožno
viazať na povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu (rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové sp.zn.21Co/102/2013). Ne/uzatvorenie zmluvy je právom, za výkon ktorého nie je možné osobu sankcionovať.
Dohoda o zmluvnej pokute v sprostredkovateľskej zmluve viazaná na neuzatvorenie sprostredkúvanej
zmluvy je absolútne neplatná v zmysle § 39 OZ. Uvedené vyplýva aj z rozhodnutia NS ČR sp.zn.

33Odo 330/2002.

11. I vo väzbe na uvedené odvolací súd rozsudok prvoinštančného súdu, stotožniac sa i s jeho
odôvodnením podľa § 387 ods. 1, 2 CSP, potvrdil.

12. Žalobcovia boli v odvolacom konaní úspešní, v nadväznosti na čo im odvolací súd vo vzťahu
k žalovanému priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania spoločne a nerozdielne v plnom
rozsahu.

13. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa. (§ 419 CSP)

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces.
(§ 420 CSP)

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo

rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n). (§ 421 ods. 1 a 2 CSP)

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;

na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).

Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie. (§ 422 ods. 1 a 2 CSP)

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné. (§ 423 CSP)

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde. (§ 427 ods. 1 a 2 CSP)V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania ustanovených v § 127 ods. 1 CSP (ktorému
súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpísania) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie

považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh). (§ 428 CSP)

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.
Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je

a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou

a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa. (§ 429 CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania. (§ 430 CSP)