Rozsudok – Žaloby proti právoplatným… ,
Iná povaha rozhodnutia Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 13. september 2023

Súd: Správny súd v Banskej Bystrici
Spisová značka: TN-13S/72/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3021200220
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 09. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Silvia Zdráhalová Rúfusová

ECLI: ECLI:SK:SpSBB:2023:3021200220.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Správny súd v Banskej Bystrici, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Silvie Zdráhalovej

Rúfusovej (sudca spravodajca) a členov senátu JUDr. Ing. Matúša Škarbalu a JUDr. Kataríny Kochan
Morovej, v právnej veci žalobcu: Slovak Estate s.r.o., so sídlom Tallerova 4, 811 02 Bratislava,
IČO: 50 050 907, právne zastúpený Advokátskou kanceláriou VASIĽ & partners, s.r.o., so sídlom Žižkova
4D, 040 01 Košice, IČO: 47 240 482, proti žalovanému: Úrad geodézie, kartografie a katastra SR, so
sídlom Chlumeckého 2, 820 12 Bratislava, IČO: 00 166 260, o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia
žalovaného č. VoÚ 03/2021/Ja zo dňa 06. júla 2021, takto

r o z h o d o l :

I. Súd správnu žalobu z a m i e t a.

II. Žalobcovi právo na náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Administratívne konanie

1. Žalobca podal návrh na vklad vlastníckeho práva zo dňa 22.09.2022, ktorým sa domáhal vkladu
vlastníckeho práva v zrýchlenom konaní v prospech spoločnosti SISI Land, s.r.o., Svätoplukova 1015,
020 01 Púchov, IČO: 45 320 497 (ďalej aj len „SISI Land, s.r.o. alebo „ďalší účastník konania“), a
to na základe kúpnej zmluvy zo dňa 21.09.2020. Predmetom prevodu boli spoluvlastnícke podiely k

nehnuteľnostiam zapísaným na LV XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, ako aj nehnuteľnosť vo výlučnom
vlastníctve žalobcu zapísaná na LV XXXX v k. ú. A. - B., obec C., okres C. a ďalej spoluvlastnícke podiely
k nehnuteľnostiam zapísaným na LV č. XXXX D. XXXX v k. ú. C., obec C., E. C.. Uvedenú kúpnu zmluvu
uzatvoril žalobca ako predávajúci a ďalší účastník konania ako kupujúci.

2. Okresný úrad Púchov, katastrálny odbor (ďalej len „orgán verejnej správy 1. stupňa“ alebo
„prvostupňový orgán verejnej správy“) rozhodnutím č. V 2043/2020 zo dňa 05.10.2020 administratívne

konanie, ktoré začalo na základe uvedeného návrhu žalobcu, prerušil podľa § 31a písm. a) zákona č.
162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení
neskorších predpisov (ďalej len "Katastrálny zákon"). V odôvodnení rozhodnutia poukázal na to, že
dňa 28.09.2020 boli zo strany podielových spoluvlastníkov nehnuteľností, ktoré žalobca chcel previesť
ďalšiemu účastníkovi konania na základe vyššie uvedenej kúpnej zmluvy, doručené námietky relatívnej
neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu, že nebol dodržaný postup podľa § 140 Občianskeho zákonníka pri
možnosti uplatnenia predkupného práva. Prvostupňový orgán verejnej správy odkázal na ustanovenie

§ 31 ods. 1 Katastrálneho zákona a na ustanovenia § 140 a § 40a Občianskeho zákonníka, ako aj na
závery rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3 Sž-o-KS 84/2006 zo dňa 05.10.2006, v zmysle záverov
ktorého dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľností podľa § 40a Občianskeho
zákonníka sa možno i námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu. V odôvodnení rozhodnutiaďalej orgán verejnej správy 1. stupňa uviedol, že žalobcu a ďalšieho účastníka konania v prípade, že
spochybňujú platnosť dovolania sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, vyzýva, aby v lehote 30 dní
od doručenia rozhodnutia podali na príslušný súd určovaciu žalobu v zmysle § 137 písm. c) Civilného

sporovéhoporiadku(ďalejajlen"CSP")apodaniežalobypreukázaliprvostupňovémuorgánudoručením
návrhu s potvrdením príslušného súdu o prijatí návrhu na súdne konanie v predmetnej veci. Zároveň
uviedol, že pokiaľ takto nebudú postupovať, posúdi nepodanie žaloby ako konkludentnú „akceptáciu“
platnosti vykonaného dovolania sa relatívnej neplatnosti, v dôsledku čoho vydá rozhodnutie o zamietnutí
konania podľa § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona (zrejme o zamietnutí návrhu pozn. správneho súdu).

3. K uvedenému rozhodnutiu bolo zo strany žalobcu doručené vyjadrenie zo dňa 06.10.2020, ktorým
vyjadril nesúhlas s prerušením konania, na čo prvostupňový orgán verejnej správy odpovedal podaním
zo dňa 12.10.2020. Následne žalobca opätovne zaslal stanovisko zo dňa 27.10.2020, v ktorom vyjadril
nesúhlas s postupom prvostupňového orgánu verejnej správy. Dňa 12.11.2020 doručil žalobca podanie
- urgenciu. Podaním zo dňa 18.11.2020 zaslal prvostupňový orgán verejnej správy žalobcovi a ďalšiemu

účastníkovi konania na vedomie námietky relatívnej neplatnosti, ktoré boli podané zo strany podielových
spoluvlastníkov.

4. Rozhodnutím č. V 2043/2020 zo dňa 24.11.2020 prvostupňový orgán verejnej správy zamietol
návrh na vklad vlastníckeho práva podaný žalobcom na základe kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi

žalobcom ako predávajúcim a ďalším účastníkom konania ako kupujúcim, a to v prospech ďalšieho
účastníka konania ako kupujúceho, ktorý bol vedený pod V 2043/2020, s odkazom na ustanovenie §
31 ods. 1 a 3 Katastrálneho zákona. V odôvodnení rozhodnutia prvostupňový orgán popísal priebeh
administratívneho konania a poukázal na právnu úpravu § 31 ods. 1 Katastrálneho zákona a § 140 až §
40a Občianskeho zákonníka, ako aj na závery rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3 Sž-o-KS 84/2006

zo dňa 05.10.2006. Uviedol, že v zmysle citovanej právnej úpravy ako aj záverov uvedeného rozsudku
katastrálny odbor pri rozhodovaní o návrhu na vklad prihliada aj na skutkové a právne skutočnosti,
ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu a takouto skutočnosťou je aj dovolanie sa relatívnej
neplatnosti kúpnej zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka, a to formou námietky v katastrálnom
konaní. Uviedol, že v konaní boli po podaní návrhu na vklad doručené námietky relatívnej neplatnosti

podielových spoluvlastníkov nehnuteľností, ktoré sú predmetom zmluvy, a preto prvostupňový orgán
verejnej správy musel na túto skutočnosť prihliadnuť. Dovolanie sa relatívnej neplatnosti bolo oznámené
účastníkom administratívneho konania. Dovolaním sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa podľa
prvostupňového orgánu verejnej správy končí relatívna neplatnosť a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi
účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti. Prvostupňový orgán verejnej správy ďalej poukázal

na § 140 Občianskeho zákonníka s tým, že ak chce spoluvlastník previesť svoj spoluvlastnícky podiel
na inú než blízku osobu, musí ho najskôr ponúknuť na kúpu ostatným spoluvlastníkom a takzvaná
ponuka na výkup je jednostranný právny úkon, ktorý okrem požiadaviek všeobecne kladených na
právne úkony (§ 47 a nasledujúce Občianskeho zákonníka) a náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy
(§ 43 a nasledujúci Občianskeho zákonníka) musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých povinný

ponúka vec na kúpu (predmet kúpy, kúpnu cenu). Ďalej orgán verejnej správy 1. stupňa poukázal
na fotokópiu "Výzvy na uplatnenie predkupného práva" zo dňa 14.08.2020, ktorá bola žalobcom
predložená v administratívnom konaní a uviedol, že túto možno považovať len za akési všeobecné
oznámenie o predaji súboru nehnuteľností, ktoré nespĺňa zákonné náležitosti takzvanej "ponuky na
výkup". Predmet kúpy nie je jasne špecifikovaný, obsahuje len čísla listov vlastníctva, kúpna cena je

stanovená za celý súbor nehnuteľností, ktoré mali byť predmetom kúpnej zmluvy. Predmetom zmluvy
sú nehnuteľnosti na viacerých listoch vlastníctva a žalobca vlastní rôzne spoluvlastnícke podiely na
jednotlivých nehnuteľnostiach, pričom nie každý podielový spoluvlastník vlastní podiel na všetkých
nehnuteľnostiach, čiže nemôže si uplatniť predkupné právo vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam.
Z takejto ponuky žiadnym spôsobom nemožno vyvodiť čiastkovú kúpnu cenu, ktorú by mal podielový

spoluvlastník zaplatiť, ak by chcel využiť predkupné právo vo vzťahu k nehnuteľnostiam, ktorých je
podielovým spoluvlastníkom. Podľa orgánu verejnej správy 1. stupňa účastníci konania neakceptovali
namietanú relatívnu neplatnosť, avšak napriek tomu nepreukázali, že došlo k riadnej ponuke na výkup
vo vzťahu k ostatným spoluvlastníkom nehnuteľnosti a ani v lehote určenej v rozhodnutí o prerušení
konania nepodali príslušnú žalobu na súd. Na základe uvedeného mal orgán verejnej správy 1. stupňa

preukázané, že kúpna zmluva uzavretá medzi žalobcom a ďalším účastníkom konania je v dôsledku
dovolania sa relatívnej neplatnosti podielovými spoluvlastníkmi neplatná a vklad vlastníckeho práva teda
nebolo možné povoliť, preto podľa § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona návrh na vklad vlastníckeho práva
zamietol.5. Proti uvedenému rozhodnutiu podal žalobca odvolanie, v ktorom poukázal na možný postup pri
riešení predbežnej otázky podľa zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) v znení

neskorších predpisov a ďalej na to, že podľa § 42 ods. 4 Katastrálneho zákona katastrálny odbor môže
návrh na vklad zamietnuť len v prípade absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy, teda ak zmluva odporuje
hmotnému právu. Podľa žalobcu nemožno pripustiť výklad, že dovolaním sa relatívnej neplatnosti
právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno
prirovnať k absolútnej neplatnosti, čo nemá oporu v žiadnom právnom predpise. Ďalej namietal, že

spoluvlastníkom poslal oficiálne ponuky na odpredaj nehnuteľností, na ktoré títo nereagovali alebo
reagovali zamietajúcim spôsobom, preto je vznesená námietka relatívnej neplatnosti bezpredmetná.
Ďalej poukázal na ustanovenie § 137 CSP s tým, že neexistuje žiadny hmotnoprávny základ upravený
v ustanovení osobitného zákona, ktorý by žalobcu oprávňoval na podanie žaloby tak, ako to vyžaduje
ustanovenie§137písm.d)CSP.Poukázalna§3ods.1Správnehoporiadkuačlánok2ods.2ÚstavySR
stým,žeprvostupňovérozhodnutiebolovydanévrozporesozásadamiapravidlamisprávnehokonania,

že došlo k porušeniu ustanovení právnych predpisov a k neodôvodnenému odklonu od rozhodovacej
činnosti ďalších správnych orgánov s totožnou vecnou pôsobnosťou a že rozhodnutie napĺňa znaky
takzvanej selektívne uplatňovanej spravodlivosti. Domáhal sa toho, aby v odvolacom konaní bolo
rozhodnuté o povolení návrhu na vklad vlastníckeho práva alebo aby odvolací orgán prvostupňové
rozhodnutie zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie.

6. O odvolaní žalobcu rozhodol žalovaný rozhodnutím č. VoÚ 03/2021/Ja zo dňa 06.07.2021 tak, že
žalovaný podľa § 59 ods. 2 Správneho poriadku odvolanie žalobcu zamietol a prvostupňové rozhodnutie
potvrdil. Žalovaný uviedol, že predmetom sporu medzi prvostupňovým orgánom verejnej správy a
žalobcom je to, či môže okresný úrad, katastrálny odbor posudzovať ako predbežnú otázku relatívnu

neplatnosť kúpnej zmluvy tvoriacu predmet konania o návrhu na vklad, ktorej sa dovolali napríklad
podieloví spoluvlastníci nehnuteľností pre tvrdené porušenia ich predkupného práva. Predmetom sporu
je aj to, či žalobca riadne splnil svoju povinnosť ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel na odkúpenie
ostatným spoluvlastníkom príslušných nehnuteľností a či prvostupňový orgán postupoval správne, keď
vyzval účastníkov konania na podanie určovacej žaloby. Podľa žalovaného okresný úrad, katastrálny

odbor je nesporne povinný v konaní o návrhu na vklad skúmať, či je predložená zmluva, na základe
ktorej bol podaný návrh na vklad, platným právnym úkonom. Táto povinnosť vyplýva z § 31 ods. 1
Katastrálneho zákona. Vychádzajúc z platnej a účinnej právnej úpravy (ne)platnosti právnych úkonov
možno rozlišovať neplatnosť právneho úkonu absolútnu a relatívnu. Z § 40 Občianskeho zákonníka
vyplýva, že pokiaľ sa oprávnená osoba dovolá neplatnosti právneho úkonu podľa § 49a, § 140, § 145

ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1 Občianskeho zákonníka, stáva sa príslušný relatívne neplatný právny
úkon právnym úkonom absolútne neplatným. Riadnym dovolaním sa neplatnosti relatívne neplatného
právneho úkonu sa teda relatívne neplatný právny úkon stáva absolútne neplatným právnym úkonom.
V zmysle záverov súdnej praxe sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu možno dovolať aj námietkou
vznesenou v konaní o návrhu na vklad. Správne prvostupňový orgán poukázal na názor Najvyššieho

súdu SR prezentovaný v rozsudku sp. zn. 3Sž-o-KS 84/2006, v zmysle ktorého dovolať sa relatívnej
neplatnostizmluvyoprevodenehnuteľnostípodľa§40aObčianskehozákonníkasamožnoinámietkouv
katastrálnom konaní o povolení vkladu t. j. v konaní o návrhu na vklad, pričom správny orgán rozhodujúci
o návrhu na vklad je povinný vznesenú námietku doručiť účastníkom konania a vysporiadať sa s ňou
v odôvodnení rozhodnutia. Z uvedeného vyplýva, že správne postupoval prvostupňový orgán, keď

prihliadal na námietky relatívnej neplatnosti a zaoberal sa nimi, čím postupoval v súlade s § 40a
Občianskeho zákonníka a § 31 ods. 1 Katastrálneho zákona.

7.Žalovanýuviedol,žesanestotožňujesnámietkoužalobcu,žeokresnýúrad,katastrálnyodbornemôže
v konaní o návrhu na vklad prihliadať na relatívnu neplatnosť právneho úkonu a že nemôže posudzovať

ako predbežnú otázku relatívnu neplatnosť predloženej zmluvy. V nadväznosti na uplatnené námietky
relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy bolo potrebné posúdiť, či uzatvorením kúpnej zmluvy bolo skutočne
porušené predkupné právo spoluvlastníkov nehnuteľností dotknutých kúpnou zmluvou. Spoluvlastníci
nehnuteľností dotknutých kúpnou zmluvou sa v konaní o návrhu na vklad dovolali relatívnej neplatnosti
predloženej kúpnej zmluvy, preto bolo povinnosťou prvostupňového orgánu verejnej správy skúmať,

či žalobca riadne splnil svoju povinnosť ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel na odkúpenie ostatným
spoluvlastníkom.8. Žalovaný ďalej vyhodnocoval „výzvu na uplatnenie predkupného práva“ zo dňa 14.08.2020, ktorá bola
predložená žalobcom, a rovnako ako prvostupňový orgán dospel k záveru, že táto nie je takou listinou,
ktorá by zjavne preukazovala splnenie povinnosti žalobcu v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka.

Podľa žalovaného zo strany účastníkov konania o návrhu na vklad nebola predložená žiadna iná listina
preukazujúca splnenie povinnosti žalobcu v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka a nebolo preukázané
anipodaniežalobynasúdvovecineplatnosti,respektíveplatnostikúpnejzmluvy.Podľažalovanéhoteda
účastníci konania o návrhu na vklad nepreukázali, že žalobca si riadne splnil svoju povinnosť ponúknuť
príslušné spoluvlastnícke podiely na odkúpenie osobám, ktoré si uplatnili námietku relatívnej neplatnosti

kúpnej zmluvy a v dôsledku toho sa kúpna zmluva považuje za absolútne neplatný právny úkon, keďže
sa oprávnené osoby dovolali jej neplatnosti. Preto žalovaný považoval rozhodnutie prvostupňového
orgánu verejnej správy za zákonné a správne.

9. K poukazu žalobcu a na ustanovenie § 137 CSP uviedol, že tam je uvedený iba exemplifikatívny
výpočet možných žalobných petitov, čo je vyjadrené slovom „najmä“, a preto nie je vylúčené, aby si

fyzické a právnické osoby mohli uplatniť aj iné žalobné petity. Okresný úrad, katastrálny odbor ako
správny orgán nie je oprávnený rozhodovať spory a právomoc rozhodovať spory má výlučne súd podľa §
3 CSP. Zároveň žalovaný v súvislosti s námietkou žalobcu týkajúcou sa výkladu § 137 CSP uviedol, že v
okolnostiach tejto veci je správnosť výzvy v rozhodnutí o prerušení konania zo dňa 05.10.2020 v zásade
bez právneho významu. Za podstatné považoval to, že prvostupňový orgán upovedomil účastníkov

konania o návrhu na vklad o podaní námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy a že im dal možnosť
sa k tejto námietke vyjadriť, pričom mali možnosť preukázať, že žalobca riadne splnil svoju povinnosť
v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka. Keďže toto riadne splnenie povinnosti nebolo preukázané, a
ani podanie žaloby na súd vo veci platnosti respektíve neplatnosti kúpnej zmluvy, podľa žalovaného
rozhodol prvostupňový orgán verejnej správy správne.

Správna žaloba – žalobné body

10. Správnou žalobou, podanou v zákonnej lehote, sa žalobca domáhal preskúmania zákonnosti
rozhodnutia žalovaného, ako aj rozhodnutia orgánu verejnej správy 1. stupňa, ich zrušenia a vrátenia

veci prvostupňovému orgánu na ďalšie konanie. Zároveň si uplatnil právo na náhradu trov konania.
Žalobca sa všeobecnou správnou žalobou domáhal preskúmania zákonnosti rozhodnutia žalovaného
a jemu predchádzajúceho rozhodnutia prvostupňového orgánu verejnej správy a dôvodil, že tieto sú
nezákonné a je potrebné ich zrušiť podľa § 191 ods. 1 písm. c) SSP.

11. Žalobca v bode III. správnej žaloby vyjadril nesúhlas so závermi žalovaného uvedenými na strane
10 rozhodnutia, kde žalovaný uviedol, že „Výzva na uplatnenie predkupného práva“ zo dňa 14.08.2020,
nie je listinou, ktorá by preukazovala, že žalobca splnil povinnosť vyplývajúcu z § 140 Občianskeho
zákonníka, že nebola predložená žiadna iná listina, ktorá by preukazovala splnenie tejto povinnosti a že
účastníci administratívneho konania nepreukázali podanie žaloby na súd vo veci platnosti, respektíve

neplatnosti kúpnej zmluvy. Keďže nebolo preukázané splnenie povinnosti podľa § 140 Občianskeho
zákonníka osobám, ktoré si uplatnili námietku relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, považoval žalovaný
za správny záver, že zmluva je absolútne neplatný právny úkon, keďže sa oprávnené osoby dovolali
jej neplatnosti.

12. V bode IV. správnej žaloby žalobca uviedol, že vo vzťahu ku kompetencii prvostupňového orgánu
pri posudzovaní splnenia podmienok pre vydanie rozhodnutia o povolení vkladu je potrebné vychádzať
z § 42 ods. 4 Katastrálneho zákona. Z uvedeného vyplýva, že katastrálny odbor môže vklad zamietnuť
v prípade absolútnej neplatnosti zmluvy, teda ak odporuje hmotnému právu - napríklad chýba dátum
alebo podpis, zmluva nie je podpísaná podľa § 40 ods. 3 Občianskeho zákonníka a podobne, ale v

žiadnom prípade nemožno pripustiť výklad, že dovolaním sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa
končí relatívna neplatnosť a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k absolútnej
neplatnosti, čo nemá oporu v žiadnom právnom predpise. Ide o neprimeraný a nezákonný extenzívny
výklad ustanovení platného práva.

13. V bode V. správnej žaloby žalobca uviedol, že rozposlal ostatným podielovým spoluvlastníkom
oficiálne ponuky na odpredaj nehnuteľností, na ktoré nereagovali alebo reagovali zamietajúcim
spôsobom, a teda vznesená námietka relatívnej neplatnosti je bezpredmetná. Ponuky spolu s
informáciou o ich doručení žalobca predložil prvostupňovému orgánu verejnej správy v rámci stanoviskazo dňa 27.10.2020. Prvostupňový orgán si následne uzurpoval právomoc súdneho orgánu skúmať a
hodnotiť splnenie náležitostí rozposlaných ponúk, pričom následne konštatoval ich nedostatočnosť.
Žalobca poukázal na ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka a uviedol, že v prílohe správnej žaloby

predkladá úplnú komunikáciu s ostatnými spoluvlastníkmi nehnuteľností, ktorá dosvedčuje preukázanie
splnenia legislatívnych podmienok. Ďalej namietal, že samotné dovolania sa relatívnej neplatnosti zo
strany podielových spoluvlastníkov neboli realizované u neho ako u osoby, ktorá mala porušiť ich
spoluvlastnícke oprávnenia, ale toto dovolanie sa adresovali okresnému úradu, katastrálnemu odboru,
a teda podľa žalobcu sa nedovolali relatívnej neplatnosti predpísaným spôsobom u spoluvlastníka, ktorý

mal porušiť ich zákonné predkupné právo. Relatívnej neplatnosti aj v zmysle konštantnej judikatúry sa
možno dovolať len voči účastníkovi, ktorý porušil dané predkupné právo, čiže voči žalobcovi. Keďže toto
nedodržali, nebol dôvod na prerušenie konania a následne na zamietnutie návrhu na vklad vlastníckeho
práva.

14. V bode VI. správnej žaloby žalobca uviedol argumentáciu vo vzťahu k doručovanej výzve

prvostupňovým orgánom, v zmysle ktorej mal podať určovaciu žalobu na súd v zmysle § 137 písm. c)
CSP. Poukázal na to, že zmysle § 137 CSP platí, že žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä
o:a)splnenípovinnosti,b)nárokunausporiadanieprávapovinnostístrán,akurčitýspôsobusporiadania
vzťahu medzi stranami vyplýva z osobitného predpisu, c) určení či tu právo je alebo nie je, ak je na
tom naliehavý záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného

predpisu, alebo d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu. Určenie platnosti
kúpnej zmluvy nie je určením, či tu právo je alebo nie je, ale je určením právnej skutočnosti podľa § 137
písm. d) CSP. Toto ustanovenie neoprávňovalo žalobcu na podanie takejto žaloby, nakoľko toto právo
mu nevyplývalo zo žiadneho osobitného predpisu. Žalobca poukázal na to, že na rozdiel od právnej
úpravy v Občianskom súdnom poriadku právna úprava Civilného sporového poriadku pripúšťa žalobu

na určenie právnej skutočnosti, ale iba za výslovnej podmienky, že to vyplýva z osobitného predpisu.
Príkladmo žalobca uviedol, že ide o prípady napríklad riešené v § 77 Zákonníka práce, § 711 ods. 6
Občianskeho zákonníka, § 131 ods. 1 Obchodného zákonníka. V prejednávanej veci ale neexistuje pre
žalobcu žiadny hmotnoprávny základ upravený v osobitnom predpise tak, ako to vyžaduje § 137 písm.
d) CSP. Ak by žalobca takúto žalobu podal, tak by bola zrejme ako zjavne nedôvodná zamietnutá a

žalobca by bol zaviazaný k úhrade trov súdneho konania.

15. V rámci bodu VII. žalobca uviedol, že rozhodnutie žalovaného bolo vydané v rozpore so zásadami
a pravidlami správneho konania, došlo k prekročeniu kompetencií, ktoré správnym orgánom priznáva
platná právna úprava. Došlo k odklonu od rozhodovacej činnosti ďalších správnych orgánov s totožnou

vecnou pôsobnosťou, keďže žalobca sa s obdobným postojom a postupom okresného úradu v rámci
vkladových konaní nestretol. Žalobca poukázal na ustanovenie § 3 ods. 4 Správneho poriadku s tým,
že toto konanie zo strany prvostupňového orgánu napĺňa znaky takzvanej selektívne uplatňovanej
spravodlivosti, ktorá je popretím princípu právnej istoty ako základu materiálneho právneho štátu. Je
pravdou, že okresný úrad má pri rozhodovaní prihliadať na námietku relatívnej neplatnosti a doručiť ju

účastníkom konania, pričom ak s ňou vyslovia súhlas, tak návrh na vklad zamietne. Ak ale strany s
námietkou nesúhlasia, pričom sa zároveň preukáže dodržanie predkupného práva, okresný úrad má
konanie prerušiť z dôvodu konania o predbežnej otázke - teda súdneho konania o určenie platnosti/
neplatnosti zmluvy. V tomto prípade bola poskytnutá lehota 30 dní na podanie vyššie uvedenej určovacej
žaloby s tým, že v opačnom prípade bude vklad zamietnutý. Tento postup okresných úradov je však

prípustný len pri odstúpení od zmluvy, teda v prípade odstúpenia od zmluvy zo strany predávajúceho
doručí okresný úrad odstúpenie od zmluvy kupujúcemu a vyzve ho, aby sa v určenej lehote vyjadril,
či s odstúpením súhlasí, pričom ho zároveň poučí, že ak nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote
príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva v prospech predávajúceho, respektíve k
zamietnutiu návrhu na vklad. Žalobca ďalej poukázal na ustanovenie § 3 CSP s tým, že okresný úrad si

nezákonným spôsobom uzurpoval právomoc civilného súdu v otázke posudzovania platnosti, respektíve
neplatnosti kúpnej zmluvy (podľa § 3 CSP súdy prejednávajú a rozhodujú súkromnoprávne spory a
iné súkromnoprávne veci, ak ich podľa zákona neprejednávajú a nerozhodujú iné orgány). Okresný
úrad nedisponuje právomocou vyhodnocovať dôkazy predložené účastníkmi vkladového konania s
ohľadom na konečné rozhodnutie o platnosti, respektíve neplatnosti predloženej kúpnej zmluvy, ako

aj právomocou vysloviť v takejto otázke meritórny názor. Zo žiadneho zákonného ustanovenia CSP
ani Katastrálneho zákona takáto právomoc okresnému úradu nesvedčí. Ďalej žalobca poukázal na
článok 2 ods. 2 Ústavy SR s tým, že rozhodnutie bolo vydané v rozpore s uvádzanými zásadami a
pravidlami správneho konania, došlo k nepochybnému prekročeniu kompetencií, ktoré okresnému úradupriznáva platná legislatíva. Žalobca uviedol, že aj v zmysle konštantnej judikatúry platí, že aj keď v rámci
katastrálneho konania ohľadne povoľovania vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa
účastník právneho úkonu môže dovolať relatívnej neplatnosti právneho úkonu z dôvodov uvedených v

§ 40a Občianskeho zákonníka, v prípade že medzi účastníkmi vznikne spor ohľadne hmotnoprávneho
naplnenia podmienok právne relevantných na dovolanie sa relatívnej neplatnosti, správa katastra nemá
právomoc takýto spor riešiť. Ide o občianskoprávny spor, o ktorom môže rozhodnúť iba súd. Správny
orgán mal preto vyzvať dovolávajúceho sa účastníka, aby preukázal, že začalo konanie o predbežnej
otázke a ak v stanovenej lehote by toto bolo preukázané, malo byť konanie prerušené, pretože sa rieši

otázka, ktorá môže mať vplyv na rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Ak účastník
konania nepreukáže, že takéto konanie na súde začalo, správa katastra vyhodnotí, že uplatnenie
relatívnej neplatnosti nevyvoláva vadu právneho úkonu a vklad povolí (napríklad uznesenie Krajského
súdu v Žiline sp. zn 22Sp/27/2011 zo dňa 26.08.2011). Podľa žalobcu prvostupňový orgán nebol
oprávnený vyzvať ho na podanie žaloby o určenie platnosti kúpnej zmluvy, ale na iniciovanie súdneho
konania mal vyzvať spoluvlastníkov nehnuteľností, ktorí sa relatívnej neplatnosti dovolávali.

16. V bode VIII. správnej žaloby žalobca poukázal na ustanovenie § 3 ods. 1 Správneho poriadku
a na článok 2 ods. 2 Ústavy SR s tým, že rozhodnutie žalovaného bolo vydané v rozpore s
týmito ustanoveniami, zo strany žalovaného neboli správne aplikované platné právne predpisy, pričom
žalovaný sa nezaoberal svedomito a zodpovedne argumentami žalobcu.

Vyjadrenie žalovaného k správnej žalobe

17. Žalovaný zotrval na argumentácii uvedenej v odôvodnení správnou žalobou napadnutého
rozhodnutia. Uviedol, že k samotnej povahe a právnej úprave relatívnej neplatnosti právneho úkonu

sa vyjadril na strane 7 a 8 svojho rozhodnutia s odkazom na relevantnú právnu normu, odbornú
literatúru a judikatúru. Vysvetlil, že riadnym dovolaním sa neplatnosti relatívne neplatného právneho
úkonu sa relatívne neplatný právny úkon stáva absolútne neplatným právnym úkonom. Uviedol, že
ho prekvapuje žalobcovo spochybňovanie notoricky známej skutočnosti, že dovolaním sa neplatnosti
relatívne neplatného právneho úkonu sa tento úkon stáva absolútne neplatným právnym úkonom. Ďalej

žalovaný uviedol, že dostatočne vysvetlil aj to, že okresný úrad, katastrálny odbor sa musí v konaní o
návrhu na vklad vysporiadať so vznesenou námietkou relatívnej neplatnosti právneho úkonu, a to aj s
odkazom na súvisiacu judikatúru.

18. Je jednoznačné aj v zmysle v rozhodnutí citovanej judikatúry Najvyššieho súdu SR (rozhodnutie sp.

zn. 3Sž-o-Ks 84/2006 zo dňa 05.10.2006), že dovolať sa relatívnej neplatnosti možno aj v konaní o
návrhu na vklad. Zároveň sa žalovaný vyjadril aj k tomu, či bola zo strany žalobcu splnená povinnosť
ponúknuť spoluvlastnícky podiel na odkúpenie ostatným spoluvlastníkom a vyhodnotil aj "Výzvu na
uplatnenie predkupného práva“. Žalovaný zopakoval, že napríklad pri jednej spoluvlastníčke ani nie je
zrejmé, za akú cenu jej navrhol žalobca realizovať predkupné právo, pretože bola spoluvlastníkom len

niektorých nehnuteľností a nie všetkých nehnuteľností. Z § 31 ods. 1 Katastrálneho zákona vyplýva
povinnosť skúmať v konaní o návrhu na vklad, či zmluva neodporuje zákonu, a teda je tu povinnosť
skúmať platnosť predloženej zmluvy, na základe ktorej bol podaný návrh na vklad. Vzhľadom na
vznesenú námietku relatívnej neplatnosti predloženej kúpnej zmluvy bol okresný úrad v intenciách § 31
ods. 1 Katastrálneho zákona nielen oprávnený, ale aj povinný skúmať, či zmluva je neplatným právnym

úkonom, a teda či si žalobca ako prevodca splnil povinnosť ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel na
odpredaj ostatným spoluvlastníkom. Pokiaľ žalobca poukazoval na názor Krajského súdu v Žiline v
rozhodnutí sp. zn. 22Sp/27/2011 zo dňa 26.08.2011, ide o právny názor vyslovený v jednom rozhodnutí
jedného krajského súdu, nejde o judikát a ani o právny názor Najvyššieho súdu SR.

Vyjadrenie žalobcu k vyjadreniu žalovaného (replika)

19. V replike žalobca v podstate zopakoval argumentáciu zo správnej žaloby, pričom zdôraznil,
že katastrálny odbor môže zamietnuť návrh na vklad iba v prípade absolútnej neplatnosti zmluvy,
teda ak zmluva odporuje hmotnému právu. Nemožno pripustiť výklad, že dovolaním sa relatívnej

neplatnosti právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami
možno prirovnať k absolútnej neplatnosti, čo nemá oporu v žiadnom právnom predpise. Zdôraznil, že
zopakoval svoju povinnosť a poslal ostatným podielovým spoluvlastníkom oficiálne ponuky na odpredaj
nehnuteľností a že títo sa relatívnej neplatnosti nedovolali u neho, ako to požaduje právna úprava,čo je potvrdené aj judikatúrou. Ďalej opakovane zdôraznil, že okresný úrad si nezákonným spôsobom
uzurpoval právomoc civilného súdu, nakoľko vznikol spor, na riešenie ktorého bola daná právomoc
výlučne civilného súdu.

Vyjadrenie žalovaného k vyjadreniu žalobcu (duplika)

20. V duplike žalovaný uviedol, že zotrváva na svojom závere o nedôvodnosti správnej žaloby. Uviedol,
že skutočnosť, že relatívne neplatný právny úkon sa stáva absolútne neplatným úkonom v prípade, že

sa oprávnený dovoláva relatívnej neplatnosti právneho úkonu, patrí medzi základné princípy respektíve
charakteristické črty právnej úpravy (ne)platnosti právnych úkonov. Žalobca na podporu svojho výkladu
neuviedol žiadne stanovisko v rámci odbornej literatúry, naopak žalovaný na podporu svojho výkladu
poukázal na stanoviská prezentované v odbornej literatúre ako aj judikatúru.

Posúdenie podstatných skutkových zistení a právnych argumentov správnym súdom

21. Ďalší účastník konania SISI Land, s.r.o. sa účinne vzdal účasti v konaní pred správnym súdom
postupom podľa § 32 ods. 4 SSP (v znení do 30.06.2023).

22. Na prejednanie veci správny súd nariadil pojednávanie podľa § 107 ods. 1 písm. a) SSP na deň

23.08.2023. Pojednávanie bolo odročené na deň 13.09.2023 z dôvodu náhlej prekážky, ktorá bránila
žalovanému v účasti na pojednávaní. Na pojednávaní sa účastníci konania vyjadrili v zhode s obsahom
ich písomných prednesov.

23. Podľa § 2 ods. 1 a 2 SSP; V správnom súdnictve poskytuje správny súd ochranu právam alebo

právom chráneným záujmom fyzickej osoby a právnickej osoby v oblasti verejnej správy a rozhoduje v
ďalších veciach ustanovených týmto zákonom
(2) Každý, kto tvrdí, že jeho práva alebo právom chránené záujmy boli porušené alebo priamo dotknuté
rozhodnutím orgánu verejnej správy, opatrením orgánu verejnej správy, nečinnosťou orgánu verejnej
správy alebo iným zásahom orgánu verejnej správy, sa môže za podmienok ustanovených týmto

zákonom domáhať ochrany na správnom súde.

24. Podľa § 6 ods. 1 SSP; Správne súdy v správnom súdnictve preskúmavajú na základe žalôb
zákonnosť rozhodnutí orgánov verejnej správy, opatrení orgánov verejnej správy a iných zásahov
orgánov verejnej správy, poskytujú ochranu pred nečinnosťou orgánov verejnej správy a rozhodujú v

ďalších veciach ustanovených týmto zákonom.

25. Podľa § 134 ods. 1 SSP; (1) Správny súd je viazaný rozsahom a dôvodmi žaloby, ak nie je ďalej
ustanovené inak.
(2)Správny súd nie je viazaný rozsahom a dôvodmi žaloby, ak

a) rozhodnutie orgánu verejnej správy alebo opatrenie orgánu verejnej správy bolo vydané na základe
neúčinného právneho predpisu,
b) rozhodnutie alebo opatrenie vydal orgán, ktorý na to nebol podľa zákona oprávnený,
c) ide o veci podľa § 192,
d) ide o veci podľa § 6 ods. 2 písm. c), ak je žalobcom fyzická osoba,

e) ide o veci podľa § 6 ods. 2 písm. d),
f) vec súvisí s ochranou práv spotrebiteľa.

26. Podľa § 190 SSP; Ak správny súd po preskúmaní rozhodnutia alebo opatrenia žalovaného dospeje
k záveru, že žaloba nie je dôvodná, rozsudkom ju zamietne.

27.Podľa§40aObčianskehozákonníka;Akideodôvodneplatnostiprávnehoúkonupodľaustanovení§
49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten,
kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať
ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda

účastníkov (§ 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,
je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,
neplatnosti dovolá.28. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka; Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci
predkupnéprávo,ibažeideoprevodblízkejosobe(§116,117).Aksaspoluvlastnícinedohodnúovýkone
predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

29. Podľa § 137 CSP; Žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o
a) splnení povinnosti,
b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami
vyplýva z osobitného predpisu,

c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie
je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

30. Podľa § 22 Katastrálneho zákona; (1) V katastrálnom konaní sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam,
rozhoduje sa o zmenách hraníc katastrálnych území, o prešetrovaní zmien údajov katastra, o oprave

chýb v katastrálnom operáte a o obnove katastrálneho operátu.
(2) Na katastrálne konanie je príslušný okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza
nehnuteľnosť.
(3)Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom
obvode viacerých okresných úradov, je príslušný konať o celom návrhu ktorýkoľvek z príslušných

okresných úradov. Okresný úrad, ktorý o návrhu koná, bezodkladne upovedomí o začatí konania
dotknutý okresný úrad. Okresný úrad, ktorý o povolení vkladu rozhodol, jedno vyhotovenie rozhodnutia
o povolení vkladu zašle dotknutému okresnému úradu.
(4) Katastrálne konanie možno vykonať aj elektronicky.
(5) V katastrálnom konaní sa postupuje podľa všeobecných predpisov o správnom konaní, ak tento

zákon alebo iný zákon neustanovuje inak.

31. Podľa § 31 Katastrálneho zákona; (1) Okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje
podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať
s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo

nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či
sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne
skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.
(2) Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo
autorizovaná advokátom, okresný úrad posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym

operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu.
(3) Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí; inak návrh zamietne.
(4) Rozhodnutie, ktorým sa vklad povoľuje, obsahuje
a) názov okresného úradu, ktorý rozhodol o vklade,
b) číslo vkladu,

c) označenie účastníkov konania,
d) označenie právneho úkonu a nehnuteľností, ktorých sa právny úkon týka,
e) deň, keď okresný úrad rozhodol o vklade,
f) deň, keď nastali právne účinky vkladu,
g) meno, priezvisko a podpis osoby, ktorá vklad povolila,

h) odtlačok okrúhlej pečiatky okresného úradu.
(5) Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Proti
rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho
nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania.
(6) Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu okresný úrad zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa

rozhodnutia.
(7) Okresný úrad doručí rozhodnutie o zamietnutí vkladu všetkým účastníkom konania. Proti tomuto
rozhodnutiu možno podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na okresný úrad, ktorý rozhodnutie vydal,
do 15 dní odo dňa jeho doručenia. Ak okresný úrad podanému odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu,
predloží ho spolu so spisovým materiálom úradu najneskôr do 30 dní odo dňa, keď mu bolo odvolanie

doručené; o odvolaní rozhodne úrad prostredníctvom zamestnanca s osobitnou odbornou spôsobilosťou
podľa § 33 do šiestich mesiacov odo dňa predloženia odvolania a spisového materiálu okresným
úradom.32. Úlohou správneho súdu v tomto súdnom konaní bolo preskúmať v medziach a v rozsahu žalobných
námietok rozhodnutie žalovaného, ktorým zamietol odvolanie žalobcu a potvrdil rozhodnutie orgánu
verejnej správy prvého stupňa, ktorým bol zamietnutý žalobcom podaný návrh na vklad vlastníckeho

práva do katastra nehnuteľností v prospech spoločnosti SISI Land, s.r.o. (ďalší účastník konania, ktorý
sa účinne vzdal účasti v konaní pred správnom súdom), a to na základe kúpnej zmluvy uzavretej medzi
žalobcom ako predávajúcim a ďalším účastníkom konania ako kupujúcim dňa 21.09.2020.

33. Medzi účastníkmi konania nebolo sporné, že medzi žalobcom a spoločnosťou SISI Land, s.r.o.

došlo dňa 21.09.2020 k uzavretiu kúpnej zmluvy, predmetom ktorej bol odplatný prevod vlastníckeho
práva (predaj a kúpa) spoluvlastníckych podielov žalobcu k nehnuteľnostiam identifikovaným v kúpnej
zmluve, evidovaným na LV č. XXXX, XXXX, XXXX, XXXX D. XXXX v k. ú. A. – B., obec C., okres C.
a na LV č. XXXX D. XXXX v k. ú. C., obec C., okres C.. Zároveň žalobca nespochybnil, že podania,
obsahom ktorých je námietka relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy (uplatnená z dôvodu nedodržania
postupu umožňujúceho realizáciu predkupného práva podielovými spoluvlastníkmi v zmysle § 140

Občianskeho zákonníka), boli podané podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností uvedených v kúpnej
zmluve (spoluvlastnícke podiely na ktorých boli predmetom prevodu).

34. Podstatou sporu medzi žalobcom a žalovaným je otázka, ako mal orgán verejnej správy
postupovať pri vybavení námietok relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, ktoré boli podané podielovými

spoluvlastníkmi.

35. Úvodom je potrebné uviesť, že vkladové konanie je administratívne konanie vedené podľa
Katastrálneho zákona (§ 22 ods. 1 Katastrálneho zákona), v ktorom sa subsidiárne aplikuje Správny
poriadok (§ 22 ods. 5 Katastrálneho zákona). V tomto administratívnom konaní príslušný orgán verejnej

správy komplexne posudzuje skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na rozhodovanie
o návrhu na vklad. Orgán verejnej správy skúma, či sú splnené procesné aj hmotnoprávne podmienky
relevantné pre povolenie vkladu do katastra nehnuteľností, teda či sú splnené podmienky na zapísanie
vzniku, zmeny alebo zániku vecných práv k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností a to tých, ktoré
sa zapisujú formou vkladu. Výsledkom administratívneho konania je rozhodnutie o povolení vkladu, o

zamietnutí návrhu na vklad alebo o zastavení konania. Rozsah prieskumu zmluvy, na základe ktorej
má byť realizovaný vklad do katastra nehnuteľností, je vymedzený v § 31 ods. 1 a 2 Katastrálneho
zákona. V prejednávanom prípade bola predložená s návrhom na vklad kúpna zmluva neautorizovaná
advokátom a nemala formu notárskej zápisnice, preto bol rozsah prieskumu pre orgán verejnej správy
daný v § 31 ods. 1 Katastrálneho zákona.

36. Ďalej správny súd považuje za potrebné poukázať na to, že Občiansky zákonník rozlišuje dve
kategórieneplatnostiprávnychúkonov,atoabsolútnuneplatnosťprávnehoúkonu arelatívnuneplatnosť
právneho úkonu. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva zo zákona (ex lege), pôsobí voči
všetkým (erga omnes) a orgán verejnej správy je na ňu povinný prihliadať z úradnej povinnosti (ex

offo). Na rozdiel od absolútnej neplatnosti platí, že právny úkon, pri ktorom je daný dôvod relatívnej
neplatnosti, sa považuje za platný, pokiaľ sa ten, kto je takýmto úkonom dotknutý, neplatnosti právneho
úkonu dôvodne nedovolá (R 50/1985). Právna úprava vychádza z akceptácie určitých vád právnych
úkonov, keď spoločenský záujem nevyžaduje, aby bol právny úkon bez ďalších podmienok zbavený
právnychúčinkov.Vyžadujesatutedainiciatívadotknutéhosubjektu,naúvahektoréhoje,čisarelatívnej

neplatnosti právneho úkonu dovolá alebo nie.

37. Dôvody relatívnej neplatnosti právneho úkonu sú vymedzené v § 40a Občianskeho zákonníka
a jedným z takýchto dôvodov je aj ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka – prevedenie
spoluvlastníckeho podielu k veci (v tomto prípade k nehnuteľnosti) jedným z podielových spoluvlastníkov

na tretiu osobu (nie na blízku osobu toho, kto prevádza spoluvlastnícky podiel) bez rešpektovania
predkupného práva ostatných spoluvlastníkov. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka prvá veta ak ide o
dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení § 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701
ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti
právneho úkonu nedovolá. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel,

majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci
nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.38. Zo súvisiacej judikatúry súdov vyššej súdnej autority ako aj z odbornej literatúry vyplýva záver,
že relatívna neplatnosť právneho úkonu vznikne až vtedy, keď dotknutá strana napadne právny úkon
námietkou relatívnej neplatnosti, v dôsledku čoho dochádza k zmene v hmotnoprávnom postavení

účastníka konania.Dovolaniesarelatívnejneplatnostijejednostrannýmprávnymúkonom–uskutočňuje
sa výslovným prejavom, z ktorého je zrejmá vôľa dotknutej osoby dosiahnuť neplatnosť právneho
úkonu. Dovolanie sa relatívnej neplatnosti sa musí adresovať všetkým účastníkom dotknutého právneho
úkonu. Dôjdením dovolania sa neplatnosti ostatným účastníkom právneho úkonu sa končí relatívna
neplatnosťprávnehoúkonuanastávaneplatnosť,ktorúsvojimiúčinkamimôžemeprirovnaťkneplatnosti

absolútnej (Fekete, I. : Občiansky zákonník, Veľký komentár, Bratislava 2017, str. 556).

39.Právnaformadovolaniasarelatívnejneplatnostiprávnehoúkonuniejezákonomstanovenáamožno
ju urobiť v akejkoľvek forme, prevládať v praxi bude písomná forma. Forma dovolania sa relatívnej
neplatnosti nie je zásadne stanovená, preto tak možno urobiť akýmkoľvek spôsobom. Možno tak urobiť
aj v konaní pred súdom v návrhu na začatie konania a dovolaním sa neplatnosti právneho úkonu sa

možno brániť aj v konaní proti návrhu (R 45/1986).

40. Ďalej správny súd poukazuje na závery rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Cdo/136/2009
zo dňa 20.10.2010, v zmysle záverov ktorého zákon pre to, aby nastali účinky takzvanej relatívnej
neplatnosti právneho úkonu, neustanovuje žiadnu formu dovolania sa tejto neplatnosti. Možno tak urobiť

žalobou (vzájomnou žalobou) podanou na súde alebo námietkou v rámci obrany proti uplatnenému
právu (nároku) v konaní pred súdom. Otázku relatívnej neplatnosti je možné v občianskom súdnom
konaní vždy riešiť ako otázku predbežnú. Bez dovolania sa relatívnej neplatnosti je právny úkon platný
a súd či iný orgán právnej ochrany bez tohto jednostranného právneho úkonu nemôže z úradnej
povinnosti prihliadnuť na relatívnu neplatnosť (napr. správa katastra je zásadne povinná, ak niet

dovolania sa relatívnej neplatnosti, povoliť vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bez ohľadu na to,
že právny úkon je relatívne neplatný).

41. V praxi bola pomerne dlhú dobu otvorená otázka, či námietku relatívnej neplatnosti právneho
úkonu možno podať len v rámci súdneho konania. Odborná komentárová literatúra (Fekete, I. :

Občiansky zákonník, Veľký komentár, Bratislava 2017, str. 560) uvádza, že toto nemá oporu v zákone
a odkazuje pritom aj na závery žalovaným a orgánom verejnej správy 1. stupňa citovaného rozhodnutia
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Sžo/84/2006 z 05.10.2006 (R 43/2008), v ktorom najvyšší súd uviedol, že
i keď dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu v administratívnom konaní o povolení vkladu
vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pred správou katastra (teraz okresný úrad, katastrálny odbor) nebolo

doteraz judikované, možno dospieť k záveru, že obdobne zdieľa právny režim dovolania sa relatívnej
neplatnosti právneho úkonu v občianskom súdnom konaní. Tak ako súd v občianskom súdnom konaní
i správa katastra v administratívnom konaní je povinná na vznesenú námietku relatívnej neplatnosti
právnehoúkonuprihliadnuťavodôvodnenírozhodnutiasasňouvysporiadať.NajvyššísúdSRpoukázal
na ust. § 31 ods. 2 Katastrálneho zákona, v zmysle ktorého pri rozhodovaní o povolení vkladu prihliada

správa katastra aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.
Takoutoprávnouskutočnosťoupodľanajvyššiehosúdujeajdovolaniesarelatívnejneplatnostiprávneho
úkonu. Právne účinky relatívnej neplatnosti v danom prípade nastávajú okamihom sa jej dovolania voči
správe katastra, t. j. doručením podania obsahujúceho dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho
úkonu. Zákonnosť týchto rozhodnutí správy katastra je súdom preskúmateľná v rámci takzvanej plnej

jurisdikcie podľa § 250i ods. 2 O.s.p., kedy súd pri preskúmavaní rozhodnutia nie je viazaný skutkovým
stavom zisteným správnym orgánom. Z uvedených záverov judikovaného rozhodnutia Najvyššieho súdu
SR vyplýva, že je možné dovolať sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu aj v konaní vedenom podľa
Katastrálneho zákona.

42. Dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu je jednostranným právnym úkonom osoby,
ktorej právo dovolať sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu svedčí, musí byť adresované všetkým
účastníkom dotknutého právneho úkonu a jeho účinky nastávajú vtedy, keď je doručené všetkým
účastníkom právneho úkonu.

43. V prejednávanej veci podieloví spoluvlastníci nehnuteľností (spoluvlastnícke podiely na ktorých
žalobca chcel previesť kúpnou zmluvou na spoločnosť SISI Land, s.r.o.,) doručili námietky relatívnej
neplatnosti kúpnej zmluvy v prebiehajúcom administratívnom konaní, ktoré sa začalo na základe
návrhu žalobcu na povolenie vkladu vlastníckeho práva k spoluvlastníckym podielom žalobcu nanehnuteľnostiach v prospech spoločnosti SISI Land, s.r.o. Z obsahu podaní je zrejmé, že podieloví
spoluvlastníci mali komunikovať so žalobcom a z údajov katastra nehnuteľností (z vyznačenej plomby)
vyvodili, že došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy s treťou osobou, že prebieha konanie o návrhu na vklad

a ďalej uviedli, že druhého účastníka kúpnej zmluvy – kupujúceho nepoznajú. Podľa správneho súdu,
vychádzajúc aj z vyššie citovaného judikovaného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, takýto spôsob
uplatnenia námietky relatívnej neplatnosti právneho úkonu nie je žiadnym právnym predpisom vylúčený.
V zmysle právneho záveru vyššie uvedeného judikovaného rozhodnutia, ako aj s poukazom na ust.
§ 31 ods. 1 druhá veta Katastrálneho zákona, nemohol potom orgán verejnej správy 1. stupňa a ani

žalovaný na takúto námietku relatívnej neplatnosti právneho úkonu neprihliadať. Správne postupoval
orgán verejnej správy 1. stupňa, keď žalobcu upovedomil o podaní námietok relatívnej neplatnosti a dal
mu možnosť vyjadriť sa k nim. V prípade, že by žalobca s námietkami relatívnej neplatnosti nesúhlasil,
správne ho orgán verejnej správy 1. stupňa vyzval na podanie žaloby podľa § 137 písm. c) Civilného
sporového poriadku, teda o určenie, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem.
Aj keď z následnej argumentácie orgánu verejnej správy 1. stupňa a žalovaného, prednesenej vo

vyjadreniach a v odôvodnení ich rozhodnutí, by sa mohlo javiť, že bolo podľa nich oprávnením žalobcu
podať žalobu o určenie platnosti/neplatnosti kúpnej zmluvy, vo výzve, ktorá je obsahom rozhodnutia
o prerušení konania č. V 2043/2020 zo dňa 05.10.2020, je odkaz na ust. § 137 písm. c) CSP, čo bolo
správne – žalobca sa mohol napríklad domáhať určenia, že neexistuje predkupné právo podielových
spoluvlastníkov k spoluvlastníckym podielom, ku ktorým chcel previesť kúpnou zmluvou vlastnícke

právo.Podielovíspoluvlastnícineboliúčastníkmiadministratívnehokonania,pretovovzťahuknimorgán
verejnej správy nemohol realizovať žiadne výzvy. Bolo na žalobcovi, aby v administratívnom konaní
preukázal, že dovolanie sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy bolo neúčinné, ak s tým nesúhlasil.
Orgán verejnej správy 1. stupňa správne odkázal žalobcu a druhého účastníka kúpnej zmluvy na
podanie žaloby podľa § 137 písm. c) CSP pre prípad, že by chceli uplatnené námietky relatívnej

neplatnosti kúpnej zmluvy rozporovať. Žalobca nepreukázal, že by takéto konanie inicioval.

44. Výzva na podanie žaloby podľa § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku je uvedená
v odôvodnení rozhodnutia o prerušení konania č. V 2043/2020 zo dňa 05.10.2020, avšak tento spôsob
výzvy žalobca nenamietal. Rovnako je potrebné uviesť, že administratívne konanie bolo prerušené

rozhodnutím č. V 2043/2020 zo dňa 05.10.2020 (obsahom ktorého bola výzva na podanie žaloby podľa
§ 137 písm. c) Civilného sporového poriadku), ktoré bolo vydané predtým ako orgán verejnej správy 1.
stupňa žalobcovi a spoločnosti SISI Land, s.r.o. doručil námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy,
ale ani túto skutočnosť žalobca nenamietal. Z obsahu podaní – námietok relatívnej neplatnosti kúpnej
zmluvy vyplýva, že tieto mali byť doručené aj žalobcovi na vedomie a ohľadne druhého účastníka kúpnej

zmluvy podieloví spoluvlastníci uviedli, že ho nevedia identifikovať. Žalobca namieta to, že námietky
relatívnej neplatnosti boli doručené orgánu verejnej správy 1. stupňa a nie jemu, čo samo o sebe
nie je chybou, ak orgán verejnej správy námietku relatívnej neplatnosti doručí účastníkom právneho
úkonu. Podporujú to aj vyššie uvedené závery potvrdené judikatúrou a komentárovou literatúrou, že
námietku relatívnej neplatnosti možno uplatniť aj v podaní doručovanom v súdnom konaní ako procesnú

obranu a jej účinky nastanú doručením tohto podania účastníkom dotknutého právneho úkonu. Žalobca
nenamieta, že orgán verejnej správy 1. stupňa najprv prerušil konanie, vyzval ho na preukázanie
iniciovania súdneho konania podľa § 137 písm. c) CSP a že až potom doručoval námietku relatívnej
neplatnosti. Žalobca vyjadril nesúhlas s tým, že on mal iniciovať súdne konanie a je zrejmé, že s
týmto záverom nesúhlasil, dôvodiac aj tým, že nemal legitimáciu na podanie žaloby podľa § 137 písm.

d) CSP. V tomto smere sú ale žalobné námietky nedôvodné a argumentácia žalobcu je nesprávna.
Z obsahu výzvy, ktorá je obsahom rozhodnutia o prerušení konania č. V 2043/2020 zo dňa 05.10.2020,
nepochybnevyplýva,žeorgánverejnejsprávy1.stupňavyzvalžalobcu,abyvlehote30dníoddoručenia
rozhodnutia o prerušení konania podal na príslušný súd určovaciu žalobu podľa § 137 písm. c) CSP
a podanie žaloby preukázal doručením návrhu s potvrdením príslušného súdu o prijatí návrhu na súdne

konanie. Obdobne vyzval aj spoločnosť SISI Land, s.r.o. Z uvedeného je teda zrejmé, že orgán verejnej
správy 1. stupňa správne vyzval žalobcu na podanie žaloby podľa § 137 písm. c) CSP o určenie, či tu
právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem. Žalobca vo výzve, ktorá bola obsahom
rozhodnutia č. V 2043/2020 zo dňa 05.10.2020, nebol vyzvaný na to, aby podal žalobu podľa § 137
písm.d)CSPourčenieprávnejskutočnosti,priktorejbymulegitimácianapodanietakejtožalobymusela

vyplývať z osobitného predpisu.

45. Žalobca bol v konaní pred správnym súdom oprávnený na prednesie len takých žalobných námietok,
ktorými dôvodil zásah do jeho subjektívnych práv a právom chránených záujmov a správnemu súduneprináležalo vyhodnocovať uvedený postup orgánov verejnej správy voči druhému účastníkovi kúpnej
zmluvy, ktorý sa navyše v konaní pred správnym súdom vzdal účasti v konaní.

46. Správny súd ďalej považuje za potrebné venovať sa aj tej otázke, či námietky relatívnej neplatnosti
kúpnej zmluvy boli akceptovateľné aj za takých skutkových okolností, ktoré nastali v prejednávanej veci,
keď tieto boli adresované Okresnému úradu Púchov, katastrálny odbor. Z obsahu námietok je však podľa
správneho súdu zrejmé, že podieloví spoluvlastníci tieto námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy
adresujú aj žalobcovi a druhému účastníkovi kúpnej zmluvy, pričom na námietkach je uvedené v spodnej

časti „Na vedomie: Slovak Estate s.r.o., Tallerova 4, 811 02 Bratislava“. Je teda zrejmé, že námietky
relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy boli vznesené vo vzťahu k právnemu úkonu – kúpnej zmluve,
ohľadom ktorej prebiehalo vkladové konanie pod č. V 2043/2020, čo je nepochybne konanie, predmetom
ktorého bolo povolenie vkladu kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalobcom a spoločnosťou SISI Land,
s.r.o. dňa 21.09.2020. Táto skutočnosť je jednoznačne potvrdená z administratívneho spisu. Zároveň
je z obsahu týchto námietok zrejmé, že podieloví spoluvlastníci uviedli, že osoba nadobúdateľa a jeho

kontaktné údaje im nie sú známe, preto mu nemôžu zaslať túto námietku na vedomie. Účinky uplatnenia
námietky relatívnej neplatnosti právneho úkonu nastávajú vtedy, keď je táto uplatnená – doručená
účastníkovi právneho úkonu. Žalobca nespochybňuje to, že mu tieto námietky relatívnej neplatnosti boli
doručené. Je zrejmé, že tieto námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy doručoval žalobcovi aj orgán
verejnej správy 1. stupňa, a to spolu s podaním zo dňa 18.11.2020, pričom žalobcovi boli doručené dňa

18.11.2020. Pokiaľ boli žalobcovi námietky relatívnej neplatnosti podielovými spoluvlastníkmi doručené
ešte pred týmto dátumom, boli mu námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy účinne doručené
zo strany podielových spoluvlastníkov ešte predtým, ako mu tieto námietky doručoval orgán verejnej
správy 1. stupňa. Žalobca pritom nespochybňuje, že mu námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy
boli doručené. Druhému účastníkovi kúpnej zmluvy, a teda druhému účastníkovi administratívneho

konania spoločnosti SISI Land, s.r.o., boli námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy doručené zo
strany orgánu verejnej správy 1. stupňa dňa 20.11.2020. Z uvedeného je zrejmé, že obaja účastníci
kúpnej zmluvy sa o podaní námietok relatívnej neplatnosti dozvedeli a boli im doručené, čo žalobca
ani nespochybňuje. Orgán verejnej správy 1. stupňa nemohol na tieto námietky relatívnej neplatnosti
právneho úkonu – kúpnej zmluvy v administratívnom konaní neprihliadať a nijako neukrátil žalobcu na

jeho právach, pretože ho vyzval na vyjadrenie sa k týmto námietkam a umožnil mu spochybniť vznesené
námietky relatívnej neplatnosti, keď mu umožnil podať žalobu podľa § 137 písm. c) CSP. Žalobca takúto
možnosť nevyužil a nepreukázal, že by takúto žalobu podal.

47. Pokiaľ žalobca argumentoval zmenou právnej úpravy vo vzťahu k podaniu určovacej žaloby

a porovnával právnu úpravu Občianskeho súdneho poriadku a Civilného sporového poriadku
a poukazoval na to, že nemal legitimáciu na podanie žaloby podľa § 137 písm. d) Civilného sporového
poriadku, táto argumentácia nie je dôvodná, pretože žalobca bol jednoznačne vyzvaný na podanie
žaloby podľa § 137 písm. c) CSP, čo bolo správne. Správny súd ustálil, že nebolo spochybnené, že
námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy boli doručené obom účastníkom kúpnej zmluvy, že orgán

verejnej správy 1. stupňa a žalovaný nemohli na takéto námietky relatívnej neplatnosti neprihliadať,
že žalobca v konaní pred orgánom verejnej správy 1. stupňa mal možnosť vyjadriť sa k námietkam
relatívnej neplatnosti a bolo mu umožnené preukázať, že si uplatňuje právo na súdnu ochranu podľa
§ 137 písm. c) CSP, kedy by sa domáhal spochybnenia uplatnených námietok relatívnej neplatnosti.
Na základe uvedeného dospel správny súd k záveru o nedôvodnosti žalobných námietok, pričom

preskúmaval zákonnosť rozhodnutí orgánov verejnej správy a postup, ktorý ich vydaniu predchádzal,
len v medziach a z dôvodov správnej žaloby.

48. Správny súd ešte považuje za potrebné uviesť, že pokiaľ orgán verejnej správy 1. stupňa a aj
žalovaný vyhodnocovali žalobcom doručenú výzvu na uplatnenie predkupného práva podielovým

spoluvlastníkom a túto vyhodnotili tak, že táto nespĺňa podmienky, ktoré vyplývajú vo vzťahu k takejto
výzve z Občianskeho zákonníka, ani týmto nebol žalobca ukrátený na svojich právach, pretože
podstatné bolo to, že žalobcovi orgán verejnej správy 1. stupňa umožnil preukázať nedôvodnosť
a neúčinnosť vznesených námietok relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy postupom podľa § 137 písm.
c) SSP.

49. Žalobca nebol v konaní pred správnym súdom úspešný, preto mu správny súd nepriznal právo na
náhradu trov konania podľa § 167 ods. 1 SSP a contrario. Podľa tohto ustanovenia správny súd prizná
žalobcovivočižalovanémuprávonaúplnúalebočiastočnúnáhradudôvodnevynaloženýchtrovkonania,ak mal žalobca vo veci celkom alebo z časti úspech. Žalobca vo veci nemal úspech, preto mu nebolo
možné priznať právo na náhradu trov konania.

50. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom správneho súdu pomerom hlasov 3 : 0.
Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom správneho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Doručený rozsudok je právoplatný (§ 145 ods. 1 SSP).

Proti tomuto rozsudku je prípustná kasačná sťažnosť (§ 438 ods. 1 SSP, § 439 ods. 1 SSP

a § 439 ods. 3 SSP a contr.).

O kasačnej sťažnosti rozhoduje kasačný súd – Najvyšší správny súd SR (§ 438 ods. 2 SSP). Kasačnú
sťažnosť je potrebné podať na Správnom súde v Banskej Bystrici (§ 444 ods. 1 SSP) v lehote jedného
mesiaca od doručenia rozhodnutia oprávnenému subjektu (§ 443 ods. 1 SSP). Kasačná sťažnosť

podaná v listinnej podobe musí byť podaná v potrebnom počte vyhotovení (§ 56 ods. 3 SSP).

Podľa § 445 ods. 1, 2 SSP, (1) v kasačnej sťažnosti sa musí okrem všeobecných náležitostí podania
podľa § 57 uviesť
a) označenie napadnutého rozhodnutia,

b) údaj, kedy napadnuté rozhodnutie bolo sťažovateľovi doručené,
c) opísanie rozhodujúcich skutočností, aby bolo zrejmé, v akom rozsahu a z akých dôvodov podľa § 440
sa podáva (ďalej len "sťažnostné body"),
d) návrh výroku rozhodnutia (sťažnostný návrh).
(2) Sťažnostné body možno meniť len do uplynutia lehoty na podanie kasačnej sťažnosti.

Podľa § 449 ods. 1, 2 SSP, (1) sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ musí byť v konaní o kasačnej
sťažnosti zastúpený advokátom. Kasačná sťažnosť a iné podania sťažovateľa alebo opomenutého
sťažovateľa musia byť spísané advokátom.
(2) Povinnosti podľa odseku 1 neplatia, ak

a) má sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ, jeho zamestnanec alebo člen, ktorý za neho na
kasačnom súde koná alebo ho zastupuje, vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) ide o konania o správnej žalobe podľa § 6 ods. 2 písm. c) a d),
c) je žalovaným Centrum právnej pomoci.