Rozsudok Judgement was issued on Tuesday, March 6, 2007

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: NM-3C/95/2004

Identifikačné číslo súdneho spisu:
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 03. 2007
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Denis Vékony

ECLI:

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín samosudcom JUDr. Denisom Vékonym v právnej veci navrhovateľa O. H. S. proti

odporcovi J. Š., štátnemu občanovi Slovenskej republiky, bytom H. S. XXX,. v konaní zastúpenému
JUDr. M. P., advokátom, so sídlom P., N.. J.M. X o zaplatenie 271.998,- Sk takto

r o z h o d o l :

Odporca j e p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi istinu 46.598,- Sk do 3 dní od právoplatnosti tohto
rozsudku.

Vo zvyšnej časti s a návrh z a m i e t a.

Žiadny z účastníkov n e m á p r á v o na náhradu trov konania.

Navrhovateľ j e p o v i n n ý zaplatiť náhradu trov konania štátu v sume 631,-Sk na účet Okresného
súdu Trenčín v lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Odporca j e p o v i n n ý zaplatiť náhradu trov konania štátu v sume 158,-Sk na účet Okresného súdu
Trenčín v lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa svojím návrhom podaným na súde dňa 29.01.2004 domáhal od odporcu zaplatenia

271.998,- Sk titulom nezaplatených faktúr za nájomné nebytových priestorov, ktoré odporcovi prenajal
a to za obdobie od 15.10.1993 do 15.09.2003.

Odporca s návrhom nesúhlasil. Uviedol, že podľa dojednania v zmluve o nájme nebytových priestorov
nemusel platiť nájomné ak vykoná rekonštrukciu prenajatých priestorov. Túto rekonštrukciu vykonal
a navrhovateľovi preto nevzniklo právo na zaplatenie nájomného. Pre prípad, že by súd posúdil
uzatvorenú zmluvu ako neplatnú a nárok navrhovateľa by tak posudzoval ako nárok na vydanie
bezdôvodného obohatenia vzniesol odporca námietku premlčania uplatneného nároku. Podľa neho

sú nároky navrhovateľa na vydanie bezdôvodného obohatenia premlčané za obdobie do 29.01.2002,
pretožepremlčaciadobajeprinárokochzbezdôvodnéhoobohateniadvarokyanávrhpodalnavrhovateľ
na súde dňa 29.01.2004.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, oboznámením nižšie uvedených listín ako aj znalecké
dokazovanie znalcom Ing. R. C. a zistil tento skutkový stav:Z výpovedí účastníkov a predloženej písomnej korešpondencie medzi účastníkmi vyplynulo, že
odporca v roku 1993 prejavil záujem o prenájom objektu bývalého chmeliarstva, ktorý objekt patrí
navrhovateľovi. Po predložení zámeru využitia objektu odporcom obecné zastupiteľstvo navrhovateľa

schválilo prenájom objektu odporcovi. Písomnou zmluvou o prenájme nebytových priestorov bolo
preukázané, že navrhovateľ ako majiteľ a odporca ako nájomca uzatvorili zmluvu o nájme nebytových
priestorov domu súp. č. 120 o výmere 107 m2 a priľahlého pozemku parc.č. 307/8 o výmere 280 m2.
Súdusanepodarilobezpečneustáliťvktorýdeňbolapredmetnázmluvaúčastníkmiuzatvorená,nakoľko
účastníci predložili písomné vyhotovenie zmluvy každý s iným dátumom podpísania, raz dňa 15.10.1993

a raz dňa 12.05.1994. Napriek uvedenému bolo bezpečne preukázané, a medzi účastníkmi nesporné,
že predmetná zmluva bola medzi účastníkmi uzatvorená. Účastníci a zhodli aj na tom, že prenajaté
priestory a pozemok začal odporca užívať koncom roku 1993.

V uzatvorenej zmluve si strany dojednali výšku nájomného za nebytové priestory a za pozemok a v čl.
6 si dohodli, že nájomné zaplatí nájomca majiteľovi štvrťročných splátkach dopredu za nasledujúce tri
mesiace v prípade, „že nebude nájomcom vykonávaná rekonštrukcia objektu“. V čl. 20 zmluvy si potom

strany dohodli, že finančný rozsah rekonštrukčných prác vykonaných nájomcom bude z výšky určeného
nájomného odčítaný. Strany si v zmluve nedojednali spôsob platenia nájomného.

O stave nehnuteľností, ktoré boli odporcovi predmetnou zmluvou prenajaté svedčí znalecký posudok
Ing. M. K. 15.11.1993 spolu s fotodokumentáciou, ktorá je jeho súčasťou a rovnako aj záznam na
videokazete, ktorý natočil odporca.

Ako vyplynulo z výpovedí účastníkov začal odporca po prevzatí prenajatých priestorov z ich stavebnými
úpravami. Listom zo dňa 17.05.1994 predložil odporca navrhovateľovi rozpočet rekonštrukčných prác
na objekte. Navrhovateľ mu potom listom zo dňa 15.08.1994 oznámil, že obecné zastupiteľstvo tento
rozpočet zobralo na svojom zasadnutí na vedomie s tým, že každý výdaj má byť podložený faktúrou a
stavebná komisia bude priebežne kontrolovať priebeh vykonávania stavebných práv. Podľa výpovede

odporcu stavebné práce na objekte odporca ukončil niekedy v roku 1995.

Dňa 06.02.2003 zaslal navrhovateľ odporcovi dodatok č. 1 k nájomnej zmluve, v ktorom sa zvyšuje cena
nájomného za nebytové priestory v súlade s rozhodnutím obecného zastupiteľstva. Odporca listom zo
dňa 11.02.2003 tento dodatok neakceptoval a vyzval navrhovateľa na kontrolu nákladov, ktoré vynaložil
na rekonštrukciu objektu. Navrhovateľ následne písomne odporcu vyzýval na predloženie dokladov

o výdajoch na rekonštrukciu. Odporca v odpovediach navrhovateľa vyzýval na kontrolu dokladov v
jeho prevádzke. Obecné zastupiteľstvo navrhovateľa na svojom zasadnutí dňa 13.05.2003 prehodnotilo
zmluvu o nájme uzatvorenú s odporcom a vzhľadom na nepredloženie dokladov o rekonštrukčných
prácach objektu rozhodlo o tom, že sa odporcovi má vyúčtovať nájomné podľa zmluvy od 15.10.1993
a v prípade jeho nezaplatenia sa má postupovať podľa čl. 18 zmluvy, podľa ktorého môže navrhovateľ

zmluvu vypovedať ak nebude platené nájomné podľa čl. 5 zmluvy. Navrhovateľ vystavil odporcovi
dňa 14.05.2003 faktúru č. 26/2003 na 263.808,- Sk ako nájomného v zmysle predmetnej nájomnej
zmluvy za obdobie od 15.10.1993 do 15.05.2003, dňa 23.07.2003 faktúru č. 40/2003 na 4.267,- ako
nájomného za obdobie od 15.05.2003 do 25.07.2003 a dňa 29.09.2003 faktúru č. 48/2003 na 3.923,- Sk
ako nájomného za obdobie od 26.07.2003 do 15.09.2003. Tieto faktúry odporca odmietol uhradiť ako

rozporné s uzatvorenou nájomnou zmluvou a to aj po písomných upomienkach navrhovateľa. Listom
zo dňa 11.08.2003 navrhovateľ oznámil odporcovi, že predmetnú nájomnú zmluvu „ruší“ pre porušenie
čl. 5 zmluvy. Podľa preberacieho protokolu zo dňa 21.07.2005 odporca odovzdal navrhovateľovi späť
prenajaté nebytové priestory v uvedený deň.

Podľa znaleckého posudku č. 6/2006, ktorý podal dňa 27.05.2006 Ing. R. C. znalec ustanovený súdom v

tomto konaní, bolo trhové nájomné za nehnuteľnosti podobné tým, ktoré navrhovateľ prenajal odporcovi
v rokoch 1994 až 1999 za budovu 190 Sk (m2) rok a za pozemok 20 Sk (m2) rok, v rokoch 2000 až
2002 za budovu 210 Sk (m2 ) rok a za pozemok 20 Sk (m2 ) rok a v rokoch 2003 až 2005 za budovu
220 Sk (m2) rok a za pozemok 20 Sk (m2 ) rok.V zmysle § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, v znení
neskorších predpisov, zmluva o nájme nebytových priestorov musí mať písomnú formu a musí
obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o

nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa § 451 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 457 Občianskeho zákonníka ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov
povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.

Podľa § 458 ods. 1 Občianskeho zákonníka musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným
obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa
poskytnúť peňažná náhrada.

Podľa § 107 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia
sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto

sa na jeho úkor obohatil. Najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí
za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo.

Po posúdení výsledkov vykonaného dokazovania podľa citovaných ustanovení zákona o nájme a
podnájme nebytových priestorov a Občianskeho zákonníka dospel súd k záveru, že návrh navrhovateľa
je dôvodný len z časti a aj to z iných právnych dôvodov ako uvádzal navrhovateľ.

Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že účastníci uzatvorili zmluvu o nájme nebytových priestorov,
v ktorej si však nedohodli spôsob, akým mal odporca ako nájomca platiť navrhovateľovi ako
prenajímateľovi nájomné (v hotovosti, prevodom z bankového účtu a podobne). Spôsob platenia
nájomného je pritom podstatnou náležitosťou zmluvy o nájme nebytových priestorov ako to stanovuje
§ 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb.. Keďže predmetná zmluva takéto dojednanie nemá je podľa 39

občianskeho zákonníka neplatná, pretože svojím obsahom odporuje zákonu. Okrem toho je tu podľa
súdu aj iný dôvod neplatnosti. Zmluvné dojednania o nájomnom a jeho platení v prípade vykonávania
rekonštrukcie prenajatých priestorov odporcom sú vo vzájomnom rozpore. Zatiaľ, čo v čl. 6 zmluvy
si účastníci dohodli, že nájomné zaplatí odporca navrhovateľovi v prípade, „že nebude nájomcom
vykonávaná rekonštrukcia objektu“ a v čl. 20 zmluvy si potom strany dohodli, že finančný rozsah

rekonštrukčných prác vykonaných nájomcom bude z výšky určeného nájomného odčítaný. Ide o rozpor
(nájomné sa nemá platiť počas rekonštrukcie vôbec resp. náklady rekonštrukcie majú byť odčítané
od nájomného), ktorý nejde odstrániť ani výkladom vôle zmluvných strán, pretože akýkoľvek výklad
týchto ustanovení zmluvy, ktorý by zosúlaďoval tieto dve dojednania by bol v rozpore s ich jazykovým
vyjadrením.Preuvedenýneodstrániteľnýrozporvdojednaniachčl.6ačl.20zmluvydospelsúdkzáveru,

že predmetná zmluva je neurčitá a preto podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka neplatná.

Pretože je zmluva neplatná nemá navrhovateľ právo na platenie nájomného za priestory užívané podľa
tejto zmluvy odporcom. Na druhej strane sa ale u odporcu, ktorý predmetné priestory užíval bez tohto,
abyzanemuselplatiťnájomné,jednápodľa§451vspojenís§457Občianskehozákonníkaomajetkovýprospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu. Odporca tak získal na úkor navrhovateľa
bezdôvodné obohatenie, ktoré mu musí vydať. Pretože toto bezdôvodné obohatenie spočívalo v práve
užívať nebytové priestory navrhovateľa a ako také ho nie je dobre možné vydať, musí odporca poskytnúť

za uvedené právo navrhovateľovi peňažnú náhradu.

Pokiaľ ide o obdobie, za ktoré má navrhovateľ právo na vydanie bezdôvodného obohatenia od odporcu,
teda právo na zaplatenie peňažnej náhrady za užívanie svojich priestorov, tu sa súd musel zaoberať
námietkou premlčania vznesenou odporcom. Navrhovateľ si uplatnil právo na zaplatenie náhrady za
obdobie od 15.10.1993 do 15.09.2003. Odporca vzniesol námietku premlčania, keď nárok navrhovateľa

považoval za premlčaný až do dňa 29.01.2002 s poukazom na to, že navrhovateľ podal svoj návrh na
súd dňa 29.01.2004. Tu súd musí prisvedčiť vznesenej námietke premlčania, pretože v zmysle § 107
ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za
dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho
úkor obohatil. V danom prípade je preto právo navrhovateľa na vydanie bezdôvodného obohatenia od
odporcu za obdobie presahujúce dva roky spätne od podania návrhu premlčané. Návrh navrhovateľa

na zaplatenie odplaty za užívanie nebytových priestorov za obdobie od 15.10.1993 do 28.01.2002 je
tak z dôvodu premlčania práva navrhovateľa nedôvodný. Za zostávajúce obdobie, od 29.01.2002 do
15.09.2003, má odporca právo na vydanie bezdôvodného obohatenia od odporcu, teda na zaplatenie
peňažnej náhrady za užívanie nebytových priestorov navrhovateľa.

Výškapeňažnejnáhradymusípodľasúduzodpovedaťvýškenájomného,ktorébyinakodporcavdanom

mieste a čase zaplatil za nájom obdobných nehnuteľností ako sú nehnuteľnosti navrhovateľa, ktoré
podľa neplatnej zmluvy odporca užíval. Pri určení konkrétnej výšky peňažnej náhrady vychádzal súd zo
znaleckého posudku znalca Ing. C., ktorý stanovil trhové nájomné za obdobné nehnuteľnosti v danom
mieste a čase. Odporca podal proti podanému znaleckému posudku námietky, keď nesúhlasil s tým,
že znalec použil vyhlášku č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a že nezohľadnil

zlý technický stav nehnuteľnosti pri určení trhového nájmu. Tiež namietal porušenie svojich práv, keď
nebol informovaný o čase ohliadky nehnuteľností znalcom a tak sa jej nemohol zúčastniť. Tieto námietky
odporcu neboli podľa súdu opodstatnené. Je povinnosťou znalca použiť právne predpisy platné a účinné
v čase podania posudku. Znalec nemôže postupovať podľa právnych predpisov, ktoré už boli zrušené.
Okrem toho trhový nájom znalec určuje na základe informácií o nájmoch podobných nehnuteľností v

danom mieste a čase, a na určenie trhového nájmu týmto spôsobom potom nemôže mať vplyv použitý
právny predpis. Čo sa týka zlého stavu nehnuteľností a jeho vplyvu na stanovenie trhového nájmu, tento
stav znalec vo svojom posudku konštatuje a preto nie je dôvod sa domnievať, že by ho znalec nevzal
pri podaní posudku do úvahy. Ani skutočnosť, že odporca nebol prítomný na ohliadke nehnuteľnosti,
resp. o termíne ohliadky nebol ani upovedomený, nemôže mať vplyv na správnosť posudku, pretože

správnosť zistení - stavu nehnuteľností, ktoré boli v posudku uvedené odporca nijako nenamietal a
neznamená ani porušenie práv odporcu ako účastníka, keďže dôkazným prostriedkom, z ktorého súd
pri rozhodovaní vychádzal bol znalecký posudok, nie obhliadka, a so znaleckým posudkom bol odporca
riadne oboznámený. Preto súd pri určení konkrétnej výšky peňažnej náhrady vychádzal zo záverov
znaleckého posudku Ing. Chrapka, podľa ktorých bol trhový nájom v roku 2002 za budovu 210 Sk (m2)

rok a za pozemok 20 Sk (m2 ) rok a v roku 2003 za budovu 220 Sk (m2 ) rok a za

pozemok20Sk(m2)rok.Privýmereprenajtéhopozemku(280m2)aprenajatýchnebytovýchpriestorov
(107m2)takpredstavujeročnétrhovénájomnévroku2002zapozemok5.600,-Skazabudovu22.470,-
Sk a v roku 2003 za pozemok 5.600,- Sk a za budovu 23.540,- Sk. Za rok 2002 patrí navrhovateľovi
peňažná náhrada vo výške trhového nájomného za celých 11 kalendárnych mesiacov a tri dni mesiaca

január2002(od29.01.do31.12.2002),teda25.731,-Sk(ročnénájomnéspolu28.070,-Sk:12mesiacov
x 11 mesiacov, t.j. 2.339, 17 x 11 = 25.731,- Sk) + 226,- Sk (ročné nájomné spolu 28.070,- Sk : 12
mesiacov : 31 dní mesiaca január x 3 dni, t.j. 2.339,17 : 31 x 3 = 75,46 x 3 = 226,- Sk), čo je spolu
25.957,- Sk. Za rok 2003 patrí navrhovateľovi peňažná náhrada vo výške trhového nájomného za celých
8 kalendárnych mesiacov a pätnásť dní mesiaca september 2003 (od 01.01. do 15.09.2003), teda

19.427,- Sk (ročné nájomné spolu 29.140,- Sk : 12 mesiacov x 8 mesiacov, t.j. 2.428, 34 x 8 = 19.427,-
Sk) + 1.214,- Sk (ročné nájomné spolu 29.140,- Sk : 12 mesiacov : 30 dní mesiaca september x 15 dní,
t.j. 2.428,34 : 30 x 15 = 80,94 x 15 = 1.214,- Sk), čo je spolu 20.641,- Sk. Spolu tak patrí navrhovateľovi
peňažná náhrada za obdobie od 29.01.2002 do 15.09.2003 vo výške 46.598,- Sk (25.957,- Sk + 20.641,-
Sk).Na základe uvedeného súd odporcu zaviazal k povinnosti zaplatiť navrhovateľovi 46.598,- Sk a vo
zvyšku návrh navrhovateľ zamietol.

O náhrade trov konania rozhodol súd podľa § 142 ods. 2 O.s.p., v zmysle ktorého ak mal účastník vo

veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadny z účastníkov
nemá na náhradu trov právo. V danom prípade bol každý z účastníkov čiastočne v konaní úspešný a
preto súd podľa citovaného ustanovenia O.s.p. rozhodol, že žiadny z účastníkov nemá právo na náhradu
trov konania.

V tomto konaní vznikli štátu trovy konania v sume 789,- Sk, ktoré prostriedky súd vyplatil znalcovi ako
znalečné v časti, ktorá nebola krytá preddavkom, ktorý na znalecké dokazovanie zložil navrhovateľ.

Podľa § 148 ods. 1 O.s.p. štát má podľa výsledkov konania proti účastníkom právo na náhradu trov
konania, ktoré platil, pokiaľ u nich nie sú predpoklady pre oslobodenie od súdnych poplatkov. Pretože v
konaní boli obaja účastníci v časti úspešní a v časti neúspešní, rozhodol súd tak, že im podľa pomeru
ich neúspechu uložil zaplatiť štátu náhradu trov konania. Pomer neúspechu účastníkov je 80 : 20, keď
z celkovej žalovanej sumy 271.998,- Sk súd navrhovateľovi priznal 46.598,- Sk. Navrhovateľ je potom

povinný z celkových trov štátu 789,- Sk nahradiť 80 % , teda 631,- Sk a odporca zostávajúcich 20 %,
teda 158,- Sk.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Trenčín.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu ktorému je určené, kto ho robí,

ktorej veci sa týka a čo sleduje, podpis, dátum) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha. Odvolanie je potrebné podať v počte 2 rovnopisov, ak potrebný počet rovnopisov
účastník nepredloží, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3, 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len

tým, že

- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,

- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,

- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,

- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,

- rozhodoval vylúčený sudca,

- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,

- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,- doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (dôkazy sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia
sudcu, dôkazmi má byť preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci samej, odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4, účastník konania bez
svojej viny nemohol dôkazy označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého stupňa),

- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2, §
205a ods. 1, § 221 ods. 1 O. s. p.).

Pokiaľ si účastníci nesplnia povinnosti uložené im týmto rozhodnutím ,

môže sa povinný domáhať jej splnenia prostredníctvom exekúcie.