Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 26. marec 2025

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 26Co/43/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6121292449
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 03. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Jozef Mačej

ECLI: ECLI:SK:KSTT:2025:6121292449.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedu senátu Mgr. Jozefa Mačeja a sudcov JUDr.

Ľuboslavy Vankovej a Mgr. Matúša Staríčka, v spore žalobcov: 1. A. B. C., narodená X.X.XXXX, trvale
bytom C. XXX/X, D. – E. F., 2. A. C. C., narodený XX.X.XXXX, trvale bytom G. H. I. XXXX/XX, J. K., obaja
zast.splnomocnenkyňou:JUDr.MilanFicek,advokáts.r.o.,IČO47232757,Žilinská14,Bratislava,proti
žalovanej: L. M., narodená X.XX.XXXX, trvale bytom G. L. N. XXXX/XX, J. K., zast. splnomocnenkyňou:
Advokátska kancelária JUDr. Silvia Bernáthová, s. r. o., IČO 36 720 771, Hlavná 28/7, Dunajská Streda,
o zaplatenie 10.000 eur a príslušenstvo, o odvolaní žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Dunajská
Streda ( ďalej aj ,, súd prvej inštancie “ ) č.k. 12C/16/2021-193 zo dňa 23.10.2023, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

II. Žalobcom 1. a 2. sa p r i z n á v a voči žalovanej nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom
rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Rozsudkom napadnutým odvolaním súd prvej inštancie prvou výrokovou vetou uložil žalovanej
povinnosť zaplatiť žalobcom 1. a 2. spoločne a nerozdielne istinu 10.000 eur, do 15 dní od právoplatnosti
rozsudku a druhou výrokovou vetou priznal žalobcom 1. a 2. voči žalovanej náhradu trov konania
v rozsahu 100 %.

2. Napadnutý rozsudok súd prvej inštancie odôvodnil právne aplikáciou ustanovení § 34, § 37 ods. 1,
§ 451 ods. 1, § 498, § 544 ods. 1 a § 580 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník ( ďalej aj ,,O.z.“ ).

3. Súd prvej inštancie vychádzal zo skutkových zistení, že žalobcovia ako budúci kupujúci so žalovanou
ako budúcou predávajúcou a s treťou osobou - sprostredkovateľom uzavreli dňa 12.12.2019 „dohodu
o rezervácii nehnuteľnosti“ a úprave práv a povinností spojených s budúcim prevodom vlastníctva k

nehnuteľnosti s poukazom na § 50a O.z. v nadväznosti na § 588 a nasl. a § 51 O.z. V zmluve sa
predávajúca a kupujúci zaviazali najneskôr do 28.2.2019 (bod 1.2 dohody) za predpokladu finančnej
pripravenosti uzavrieť kúpnu zmluvu, dohodli sa na celkovej a konečnej kúpnej cene za nehnuteľnosti s
tým, že prvá časť ako záloha vo výške 6.500 eur bude kupujúcimi uhradená predávajúcej na určený účet
do 18.12.2019, druhú časť kúpnej ceny 3.500 eur, uhradia kupujúci predávajúcej tak, že sumu poukážu
dopeňažnejúschovysprostredkovateľovinaurčenýúčetdo18.12.2019atretiučasťkúpnejcenyuhradia
v deň podpisu kúpnej zmluvy a podania návrhu na vklad vlastníckeho práva, príp. prostredníctvom

hypotéky. Úlohou sprostredkovateľa v dohode bolo prijať do úschovy zálohu, zabezpečiť návrh finálnej
kúpnej zmluvy a návrh na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti podľa podmienok dojednaných
kupujúcimi a predávajúcou, byť prítomný pri podpise kúpnej zmluvy a poskytnúť ostatným stranám
nevyhnutnú súčinnosť. V znení článku IV. sa strany dohodli, že posledný termín lehoty na uzavretiekúpnej zmluvy bude deň 28.2.2019 ( bod 4.1 dohody ) o 11. hodine v sídle sprostredkovateľa. Budúci
kupujúci boli oprávnení od dohody písomne odstúpiť v prípade, ak sa ktorékoľvek z vyhlásení budúcej
predávajúcej uvedené v článku II. dohody preukáže ako nepravdivé alebo budúca predávajúca odmietne

poskytnúť kupujúcim potrebnú súčinnosť. Budúca predávajúca bola oprávnená od dohody písomne
odstúpiť v prípade, ak kupujúci neuhradia kúpnu cenu za dohodnutých podmienok. V prípade odstúpenia
si mali vrátiť strany všetko, čo podľa zrušenej dohody dostali, s tým, že odstúpením od dohody nie je
dotknutý nárok na úhradu paušálnej náhrady výdavkov.
Podľa bodu 4.3 dohody sa strany dohodli, že „ ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy ani k platnému

odstúpeniu od dohody, je strana, ktorá zapríčinila neuzavretie kúpnej zmluvy alebo neposkytla na
uzavretie kúpnej zmluvy potrebnú súčinnosť, povinná uhradiť všetky náklady, ktoré ostatným dvom
stranám dohody vznikli v súvislosti s prípravou realizácie prevodu nehnuteľností a ktoré zahŕňajú najmä
všetky reálne náklady strán, vrátane odmeny spolupracujúcej realitnej kancelárie za poskytnutú právnu
pomoc (paušálna náhrada výdavkov). Strany sa dohodli na celkovej sume paušálnej náhrady výdavkov
a prehlasujú, že výška náhrady je primeraná, dojednaná určito, nejaví sa im neprimerane vysoká,

ani dojednaná v rozpore s dobrými mravmi. Nárok na úhradu paušálnej náhrady výdavkov vznikne
tým dvom stranám, ktoré nespôsobili zmarenie podpisu kúpnej zmluvy, pričom sa rozdelí v pomere
3.500 eur realitnej kancelárii a 6.500 eur budúcej predávajúcej alebo v pomere 3.500 eur pre realitnú
kanceláriu a 10.000 eur budúcim kupujúcim“... V znení bodu 4.4 dohody pokiaľ budúci kupujúci porušia
povinnosť v dojednanej lehote uzavrieť kúpnu zmluvu alebo neposkytnú potrebnú súčinnosť, zaväzujú

sa zaplatiť budúcej predávajúcej a sprostredkovateľovi „paušálnu náhradu výdavkov“ a súhlasia, aby
bol vykonaný zápočet nároku budúcich kupujúcich na vrátenie zálohy s nárokom budúcej predávajúcej
a sprostredkovateľa na úhradu paušálnej náhrady výdavkov (opakovane aj v bode 4. 6 dohody).
Žalobcovia dňa 12.12.2019 previedli prvú a druhú časť kúpnej zmluvy na určené účty podľa dohody.

4. Vecne súd prvej inštancie dôvodil tým, že žaloba bola podaná dôvodne. Dohoda o rezervácii
nehnuteľností bola uzavretá platne, v znení jej dojedaní bol uhradený preddavok v sume 10.000 eur,
v lehote do 28.2.2020, následne malo nasledovať uzavretie kúpnej zmluvy, k čomu však nedošlo.
Neuzavretím kúpnej zmluvy vznikol dôvod na vrátenie preddavku v plnej výške, ako bol uhradený ( aj
keď na dva účty ) a nebol zistený žiadny dôvod, pre ktorý by nemal byť vrátený, preto bolo povinnosťou

žalovanej vrátiť ho žalobcom. Obranu žalovanej, ktorá sa bránila vráteniu preddavku tým, že žalobcovia
prerušili rokovania k uzavretiu kúpnej zmluvy bez legitímneho dôvodu, čím znemožnili uzavretie kúpnej
zmluvy a jej tým z dôvodu porušenia zmluvnej povinnosti žalobcov poskytnúť súčinnosť a dostaviť sa
včas na miesto podpisu zmluvy vznikla pohľadávka vo výške 6.500 eur ( keď v rozsahu zvyšku nároku
3.500 eur namietala svoju pasívnu legitimáciu ), ktorý nárok započítala započítacím prejavom a má

účinky spätne k okamihu stretu pohľadávok vyhodnotil súd prvej inštancie ako nedôvodnú, keďže jej
nárok na paušálnu náhradu nákladov nevznikol, z ktorého dôvodu potom nebolo možné ňou tvrdenú
pohľadávku vo výške 6.500 eur ani započítať oproti pohľadávke žalobcov na vrátenie preddavku. Sporná
dohoda v bode 4.3 obsahuje len všeobecné konštatovanie, že „Strany sa dohodli na celkovej sume
paušálnej náhrady výdavkov. Strany prehlasujú, že výška paušálnej náhrady výdavkov je primeraná,

dojednaná určito, ...“, ani v ďalšom texte však táto suma (na paušálnej náhrade výdavkov) nie je
jednoznačne konkretizovaná, v tejto časti dohoda tak nie je platná (určitá) a žiadny nárok žalovanej na
paušálnej náhrade nákladov nevznikol.

5. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podala prostredníctvom splnomocnenkyne v celom rozsahu

odvolanie žalovaná z dôvodov podľa ustanovenia § 365 ods. 1 písm. d) C.s.p. konanie má inú vadu,
ktorá má za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, podľa ustanovenia § 365 ods. 1 písm. f) C.s.p.
súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a podľa
ustanovenia § 365 ods. 1 písm. h) C.s.p. rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci. Uviedla, že po prvom rozhodnutí súdu prvej inštancie, na základe odvolania

žalobcov, Krajský súd v Trnave zrušil rozhodnutie prvoinštančného súdu a vrátil mu vec na nové konanie
a rozhodnutie. Z rozhodnutia odvolacieho súdu bolo jednoznačné, že pod nárokom „paušálna náhrada
výdavkov“ sa rozumie zmluvná pokuta. Úlohou prvoinštančného súdu preto v ďalšom konaní bolo určiť
iba to, o aký nárok na zmluvnú pokutu sa v prípade žalovanej jedná, a či tento nárok je spôsobilý
na započítanie. Nebolo sporné, že kupujúci poskytli zálohu 6.500 eur a 3.500 eur, pričom v zmysle

dohody úhrada sumy 3.500 eur bola realizovaná do peňažnej úschovy sprostredkovateľa; v zmysle
bodu 4.7 dohody predávajúca súhlasila, aby momentom uzavretia dohody ( rezervačnej zmluvy ) bol jej
nárok započítaný s nárokom sprostredkovateľa na odmenu. V tomto duchu kupujúcimi zložená sumav deň uzavretia dohody sa stala splatnou odmenou sprostredkovateľa. Účet žalovanej preto nemožno
považovať len za miesto plnenia s prihliadnutím na bod 4.7 dohody.
Kým ustanovenia článku I. dohody upravujú podmienky budúceho prevodu, naproti tomu čl. IV.

ustanovuje následky neuzavretia kúpnej zmluvy; v rámci predmetného článku je dohodnutá paušálna
náhrada výdavkov pre prípad zapríčinenia neuzavretia kúpnej zmluvy. Nie je pochybnosť o tom, že
žalobcom vznikol nárok na vrátenie časti zaplatenej kúpnej ceny. Naproti tomu v dôsledku zapríčinenia
neuzavretiakúpnejzmluvyvznikolostatnýmdvomstranám(budúcejpredávajúcejasprostredkovateľovi)
nárok na paušálnu náhradu výdavkov. Nárok na vrátenie zálohy (časti kúpnej ceny) a nárok na paušálnu

náhradu výdavkov sú odlišné nároky. So započítaním týchto nárokov žalobcovia súhlasili (bod 4.4
dohody). Zmluvné strany sa teda dohodli na paušálnej náhrade výdavkov, na ktorú vznikne nárok tým
dvom stranám dohody, ktoré nespôsobili zmarenie podpisu kúpnej zmluvy, v danom prípade zmarenie
podpisu kúpnej zmluvy nespôsobili žalovaná a sprostredkovateľ, a pre tento daný prípad z bodu 4.3
dohody jednoznačne vyplýva jej výška z aritmetického súčtu v sume 6.500 eur + 3.500 eur. Žalobcovia v
dohodesúhlasili(bod4.6),ženároknavráteniezálohymožnozapočítaťsnárokomnapaušálnunáhradu

výdavkov. Ako z vykonaného dokazovania bolo preukázané, pohľadávka žalovanej vyplývala z dôvodu
porušenia zmluvnej povinnosti kupujúcich dostaviť sa včas na miesto podpisu zmluvy 3.3 písm. c) a
poskytnúť súčinnosť v zmysle bodu 3.3 bod d) dohody, k stretu pohľadávok došlo po nepodpísaní kúpnej
zmluvy zo strany kupujúcich a to v zmysle nevyvrátiteľnej domnienky uvedenej v bode 4.1 dohody.
Keďže kupujúci ju uistili a vykonali všetky kroky svedčiace o svojom úmysle uzavrieť kúpnu zmluvu, k

uzavretiu však z ich strany nakoniec nedošlo, ich nárok na vrátenie zálohy sa započítal s jej nárokom z
titulu paušálnej náhrady výdavkov, ktorý medzitým vznikol. Bola v dobrej viere, že zmluva bude uzavretá,
kupujúci však bez legitímneho dôvodu (nemali právo ukončiť dohodu odstúpením z titulu rozmyslenia
si svojho úmyslu) a teda nelegitímnym spôsobom prerušili proces uzavretia kúpnej zmluvy, kúpna
zmluva sa neuzatvorila z dôvodov na ich strane, ktoré dôvody oni sami uviedli ( manželka neuniesla

predstavu presťahovania sa ), ich odstúpenie bolo neplatné; takéto ich konanie nemôže požívať právnu
ochranu, žalobcovia si boli plne vedomí toho, že sa zaviazali k zaplatenia paušálnej náhrady výdavkov;
vzhľadom k tomu, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodov na ich strane, dojednaná paušálna
náhrada výdavkov sa týkala všetkých účastníkov dohody. Žalobcovia ani nepopreli jej tvrdenie, že k
uzavretiu kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na strane žalobcov. V e-maili z 9.2.2020 zaslanej o 22.20 hod.

sa žalobkyňa sama dotazovala: ,,či by nebolo možné aspoň nejakú časť tej zálohy vrátiť." Jej nárok
vo výške 6.500 eur bol započítaný, z dôvodu právnej opatrnosti si to započítala v písomnej podobe
aj na samotnom pojednávaní, k okamihu stretu pohľadávok; písomný započítací prejav predložila do
súdneho spisu a krátkou cestou doručila aj žalobcom. Čo sa týka nároku vo výške 3.500 eur, ten mal byť
uplatnený voči realitnej kancelárii, ktorej takisto vznikla pohľadávka z titulu paušálnej náhrady výdavkov,

nárok voči nej je však premlčaný. Ak by došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, prvá a druhá časť kúpnej
ceny ako záloha už bola zaplatená a kupujúci by mali povinnosť zaplatiť len tretiu časť kúpnej ceny.
Naproti tomu paušálnu náhradu výdavkov je povinná zaplatiť ďalším účastníkom dohody o rezervácii tá
zmluvná strana, ktorá zapríčiní neuzatvorenie kúpnej zmluvy. Ak by neuzatvorenie kúpnej zmluvy sama
zapríčinila, mali by žalobcovia proti nej okrem nároku na vrátenie zaplatenej prvej časti kúpnej ceny,

nárok aj na vyplatenie paušálnej náhrady výdavkov; ak neuzatvorenie kúpnej zmluvy zapríčinili budúci
kupujúci, vznikla im povinnosť nahradiť budúcim predávajúcim aj realitnej kancelárii paušálnu náhradu
výdavkov. Ide o ustanovenie zmluvy, ktoré je spravodlivé prípad zmarenia uzavretia kúpnej zmluvy, ktoré
nezvýhodňuje žiadnu zmluvnú stranu. Rozsudok súdu prvej inštancie neobsahuje žiadne odôvodnenie
o tom, na základe akých skutočností dospel k svojmu záveru o tom, že nárok žalovanej na paušálnu

náhradu nákladov nevznikol. Navrhla, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie zmenil tak, že
žalobu zamietne a prizná jej voči žalobcom 1. a 2. nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

6. K odvolaniu žalovanej sa prostredníctvom splnomocnenkyne vyjadrili žalobcovia 1. a 2. Uviedli, že
žalovaná odvolacie dôvody v úvode podaného odvolania iba vymenovala, avšak bez toho, aby mali

reálny základ v obsahovej stránke odvolania, tzn. bez vysvetlenia odvolateľky, ktorá časť odvolania
sa má na ten ktorý odvolací dôvod vzťahovať. Zmätočnosť celého odvolania totiž vychádza najmä
zo samotnej podstaty procesnej obrany žalovanej, ktorá sa opiera o zmätočnú zmluvu ( označenú
ako „dohoda o rezervácii nehnuteľnosti a úprave práv a povinností spojených s budúcim prevodom
vlastníctva k nehnuteľnosti uzavretá podľa § 50a v nadväznosti na § 588 a nasl. O.z. v platnom

znení“ ), plnú chýb a iných vád. Z celého radu vadných ustanovení zmluvy pritom za súčasného stavu
prejednávanej veci vystupuje do popredia predovšetkým bod 4.3, o ktorý žalovaná oprela ťažisko svojej
procesnej obrany (vrátane podaného odvolania). Podanému odvolaniu nepridáva na prehľadnosti a
zrozumiteľnosti ani snaha o rekapituláciu, kde sa žalovaná odvoláva na už zrušené rozhodnutie, pričomtomuto venuje pozornosť na úkor aktuálneho rozhodnutia súdu prvej inštancie, ktoré bolo vydané plne v
súlade s právnym názorom odvolacieho súdu. Súd prvej inštancie teda rozhodol nielen vecne správne,
ale aj v súlade s kasačnou záväznosťou rozhodnutia nadriadeného súdu. Žalovaná si celkom zrejme

nesprávne interpretovala názor odvolacieho súdu, ktorý zmluvnú pokutu nestotožňuje s „paušálnou
náhradou výdavkov“, čo je nepochybne zrejmé napr. z bodu 11 uznesenia odvolacieho súdu, kde sa
pri menovaní pochybení súdu prvej inštancie pri vydaní pôvodného rozhodnutia okrem iného uvádza:
„(...) pokiaľ súd prvej inštancie uviedol, že ( paušálnu ) náhradu škody - zmluvnú pokutu“ mala
žalovaná možnosť započítať na vrátenie časti zloženej zálohy na kúpnu cenu vo výške 10.000 eur,

nekorešponduje to s dohodou o rezervácii nehnuteľnosti, konkrétne čl. IV bod 4.4 a 4.6, z ktorých
vyplýva len možnosť započítania nároku žalobcov na vrátenie zálohy na kúpnu cenu s ,,nárokom na
úhradu paušálnej náhrady výdavkov“ avšak nie zmluvnej pokuty. Z jazykového vyjadrenia jednoznačne
vyplýva, že výslovné dojednanie o možnosti započítania zmluvnej pokuty tu niet (...)“. Zmluvná pokuta je
štandardný zabezpečovací prostriedok pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti niektorým účastníkom
zmluvy, ktorý je súčasne objektívne normovaný v § 544 a nasl. O.z. Zmluvná pokuta musí byť pritom

dojednaná tak, že zabezpečuje konkrétnu povinnosť, musí byť určitá alebo aspoň určiteľná jej výška
a čo do výšky musí byť primeraná, inak má súd možnosť ju moderovať ( primerane znížiť ). Okrem
toho sa v súdnej praxi jednoznačne ustálilo, že zmluvnou pokutou nemožno postihovať výkon práva,
akým je odstúpenie od zmluvy, výpoveď zmluvy a pod. Najmä pre menované dôvody sa potom v praxi
realitných kancelárii ustálil taký postup, že namiesto zmluvných pokút začali do zmlúv uvádzať rôzne

vykonštruované „paušálne výdavky“ ako finančné nároky v snahe vyhnúť sa možnej súdnej moderácii
primeranosti zmluvnej pokuty a neraz tiež v snahe postihovať aj výkon práva, akým je odstúpenie
od zmluvy. Už spomenuté ustanovenie zmluvy, a síce bod 4.3 je očividne výsledkom takejto snahy
o obchádzanie zákona, hoci v danom prípade sa to neudialo ani len dostatočne jasným, určitým a
zrozumiteľným, tzn. platným spôsobom. Súd prvej inštancie veľmi správne vyhodnotil toto zmluvné

ustanovenie ako neurčité a nezrozumiteľné, a teda aj neplatné a nespôsobilé privodiť žalovanej ( a
ani realitnej kancelárii ) nárok na akúkoľvek „paušálnu náhradu výdavkov“, či zmluvnú pokutu. Bod 4.3
dotknutej zmluvy na jednej strane hovorí o dohodnutej celkovej sume paušálnej náhrady výdavkov, ale
túto vôbec nešpecifikuje čo do výšky alebo aspoň spôsobu určenia výšky. Toto sa žalovaná márne
snaží konvalidovať účelovým výkladom, že má ísť o súčet súm 3.500 eur (pre realitnú kanceláriu

ako sprostredkovateľa) a 6.500 eur (pre žalovanú ako budúcu predávajúcu) avšak výslovne opomína,
že v danom prípade zmluva hovorí o akomsi pomere rozdelenia „paušálnej náhrady výdavkov“ bez
konkrétne určenej jednotnej sumy. Potom ak „dohodnutá paušálna náhrada výdavkov“ má byť jedna
primeraná suma, hoci jej výslovné vyjadrenie chýba, nie je zrejmé, prečo si túto majú v prípade zmarenia
podpisu budúcej kúpnej zmluvy predávajúcim ( t.j. žalovanou ) rozdeliť žalobcovia ako budúci kupujúci

s realitnou kanceláriou ako sprostredkovateľom v iných sumách, resp. v inom pomere, a to v pomere
10.000 eur pre žalobcov a 3.500 eur pre realitnú kanceláriu. Žalovaná postavila ťažisko svojej procesnej
obrany na neplatnom zmluvnom ustanovení, a síce na bode 4.3 dotknutej zmluvy, ktorú doplnila o
neplatný ( alebo skôr ničotný ) započítací prejav opierajúc sa o bod 4.6. Pokiaľ ide o tú časť procesnej
obrany, ktorá bola založená na domnelej nesprávnej vecnej legitimácii žalovanej, toto bolo v konaní

vyriešené už po prvom, hoci zrušenom, rozhodnutí súdu prvej inštancie, keďže odvolací súd v uznesení,
ktorým toto pôvodné rozhodnutie zrušil, jasne pomenoval pochybenia súdu prvej inštancie, pričom
vyriešenie vecnej legitimácie neoznačil za vadné. Preto fakt, že obe časti kúpnej ceny ( prvá a druhá )
boli uhradené budúcej predávajúcej /žalovanej/, z ktorého dôvodu je jej pasívna legitimácia v plnom
rozsahu v spore preukázaná, možno označiť za celkom nepochybne ustálený. Podľa zmluvy /bod 1.3

písm. a), b)/ boli aj prvá aj druhá časť kúpnej ceny zaplatené budúcej predávajúcej /žalovanej/, pričom
pre prípad uzavretia kúpnej ceny sa mali započítať na kúpnu cenu. To, že sa technicky jedna časť
poukázala na účet sprostredkovateľa (realitnej kancelárii) do úschovy na tom nič nemení. Aké zmluvné
alebo iné vzťahy mali medzi sebou žalovaná a realitná kancelária, sa žalobcov netýka a nemá to vplyv
na správnosť pasívnej vecnej legitimácie žalovanej v tomto spore. Za celkom jednoznačne ustálený

možno označiť aj fakt, že úhradu prvej a druhej časti kúpnej ceny za prevod nehnuteľnosti, ktorý sa
neskôr nerealizoval, treba po právnej stránke hľadieť ako na preddavok ( § 498 O.z. ). Pritom, ak sa
zmluva neuzavrela, preddavok sa musí titulom bezdôvodného obohatenia vrátiť. K inému záveru, než k
povinnosti na zaplatenie žalovanej sumy v tomto konaní ani nemožno dôjsť. Buď je totiž zmluva neplatná
ako celok, resp. ak sa aj vyhodnotila ako platná ( v základných súvislostiach ), tak pri odstúpení od

zmluvy sa zrušuje s účinkami od počiatku /ex tunc/ a dokonca aj pri neplatnom odstúpení alebo skôr
neodstúpení pri nenaplnení uzavretia cieľovej budúcej kúpnej zmluvy, zmluva neobsahuje žiadnu platnú
sankciu. Jediná možnosť bola teda v prípade neuzavretia cieľovej kúpnej zmluvy taká, že existovala
možnosť domáhania sa nahradenia prejavu vôle a/alebo nároku na náhradu škody ( viď. 50a ods.2 O.z. ), avšak žiaden taký nárok nebol nikým uplatnený. Odvolaním napadnuté rozhodnutie netrpí
žiadnou vadou, ktorá by odôvodňovala existenciu tvrdených odvolacích dôvodov. Rozhodnutie bolo
vydané na podklade jasne zisteného skutkového stavu, ktorý zodpovedá vykonanému dokazovaniu,

vec súd po právnej stránke vyhodnotil správne, tzn. na správne a úplne zistený skutkový stav aplikoval
správne právne normy. Z hľadiska odôvodnenia a presvedčivosti odôvodnenia súd logicky a úplne
vysvetlil, ako dospel ku svojim záverom a v žiadnom prípade sa nedá stotožniť s tvrdením žalovanej
o tom, že napadnuté rozhodnutie údajne nemá obsahovať žiadne odôvodnenie o tom, že ako a na
základe akých skutočností prvostupňový súd dospel k svojmu záveru o tom, že nárok žalovanej na

paušálnu náhradu nákladov nevznikol. Pri takomto tvrdení musel pozornosti žalovanej uniknúť nielen
celý kontext napadnutého rozhodnutia, ale aj nečíslovaný odsek medzi bodom 15 a 16 odôvodnenia
napadnutého rozsudku, kde súd uvádza najzákladnejšiu podstatu svojho rozhodnutia nasledovne: "(...)
nárok žalovanej na paušálnu náhradu nákladov nevznikol, z ktorého dôvodu potom nebolo možné
ňou tvrdenú pohľadávku vo výške 6.500 eur ani započítať oproti pohľadávke žalobcov na vrátenie
preddavku. Sporná dohoda v bode 4.3 obsahuje len všeobecné konštatovanie, že „Strany sa dohodli na

celkovej sume paušálnej náhrady výdavkov. Strany prehlasujú, že výška paušálnej náhrady výdavkov
je primeraná, dojednaná určito, ...“, ani v ďalšom texte však táto suma (na paušálnej náhrade výdavkov)
nie je jednoznačne konkretizovaná, v tejto časti dohoda tak nie je platná (určitá) a žiadny nárok žalovanej
na paušálnej náhrade nákladov nevznikol." Navrhli potvrdiť rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne
správny a žalovanej uložiť povinnosť nahradiť im trovy konania v odvolacom konaní v rozsahu 100 %.

7. Odvolací súd podľa § 34 C.s.p. po zistení, že odvolanie bolo podané včas ( § 362 ods. 1 C.s.p. ),
oprávnenou osobou ( § 359 C.s.p. ), proti rozhodnutiu, proti ktorému je možné podať odvolanie ( § 355
ods. 1 C.s.p. ), po skonštatovaní, že odvolanie obsahuje zákonom stanovené náležitosti ( § 363 C.s.p. ),
preskúmal napadnutý rozsudok v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania ( § 379 a § 380

C.s.p. ), postupom bez nariadenia pojednávania ( § 385 ods. 1 C.s.p. a contrario ) a dospel k záveru,
že odvolanie žalovanej nie je dôvodné.

8. Odvolací súd nemal ( napriek opačnému názoru odvolateľky ) dôvod nesúhlasiť s argumentáciou
použitou súdom prvej inštancie na podporu ním zvoleného spôsobu rozhodnutia tak ako táto vyplýva z

odôvodnenia rozsudku. U dôvodov predostretých súdom prvej inštancie dostatočne jasne a i objektívne
presvedčivo by tak zásadne postačovalo i len konštatovať ich správnosť ( prvá časť ust. § 387 ods. 2
C.s.p. ), odvolací súd však aj v tejto konkrétnej veci musí učiniť zadosť tiež povinnosti vyporiadať sa
s podstatnými tvrdeniami uvedenými v odvolaní ( § 387 ods. 3 veta druhá C.s.p. ) a preto, ale aj pre
celkovú úplnosť nad rámec už uvedeného súdom prvej inštancie dopĺňa ( § 387 ods. 2 C.s.p. in fine )

nasledovné:

9. K dohode o rezervácii nehnuteľnosti je potrebné uviesť, že túto nie je možné zamieňať resp.
dávať na roveň so zmluvou o budúcej zmluve, pretože účelom rezervačnej zmluvy je iba rezervovanie
nehnuteľnostiprekupujúcehoaniejevnejexplicitneobsiahnutápovinnosťbudúcichkupujúcichuzavrieť

kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve.

10. Aj v posudzovanom prípade vznik nároku na zaplatenie všetkých reálnych nákladov vrátane odmeny
spolupracujúcej realitnej kancelárie z dôvodu, že k uzavretiu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti, z dôvodov
na strane žalobcov ( budúcich kupujúcich ) nedošlo, je podľa existujúcej právnej úpravy možné iba

zmluvou o budúcej zmluve, kde sa zmluvné strany písomne zaviažu, že do dohodnutej doby uzavrú
zmluvu; musia sa však dohodnúť o jej podstatných náležitostiach ( § 50a O.z. ). Citované ustanovenie
upravujúcezmluvuobudúcejzmluvemápovahukogentnejprávnejnormy(t.j.také,odktorejsazmluvné
strany nemôžu dohodou odchýliť ). Podstatnými náležitosťami takej zmluvy je výslovný záväzok uzavrieť
v budúcnosti kúpnu zmluvu, ktorá musí byť v budúcej kúpnej zmluve uvedená minimálne v rozsahu

podstatných náležitostí takej zmluvy t.z. nehnuteľnosti v nej musia byť jednoznačne špecifikované
( pozn. v dohode o rezervácii zo dňa 12.12.2019 v bode 1.1 je dojednanie: Bližšia špecifikácia
nehnuteľností bude v zmysle platných právnych predpisov uvedená v kúpnej zmluve ... ) a stanovenie
doby, dokedy má byť táto zmluva uzavretá.

11. Záväzok žalobcov uzavrieť kúpnu zmluvu ohľadom nehnuteľností, ktoré žalovaná zamýšľala predať,
v dohode o rezervácii nehnuteľnosti výslovne zakotvený nie je a jeho existenciu nemožno vyvodiť ani
výkladom tejto dohody ( § 35 O.z. ), pričom záväzok vyvíjať úsilie pre uzavretie zmluvy nemožno so
záväzkom uzavrieť kúpnu zmluvu stotožniť. Predmetom dohody o rezervácii nehnuteľnosti je záväzokpredávajúceho rezervovať pre kupujúceho najneskôr do 28.2.2019 tam špecifikované nehnuteľnosti
s tým, že rezervačná záloha vo výške 10.000 eur, bude v prípade uzavretia kúpnej zmluvy započítaná
na kúpnu cenu nehnuteľností a pokiaľ k uzavretiu nedôjde má žalovaná oprávnenie na úhradu nákladov

spojených s jej neuzavretím.

12. Na margo vyššie uvedeného je potrebné uviesť, že dohoda o rezervácii bola uzavretá medzi
tromi subjektami ( kupujúci, predávajúci a sprostredkovateľ ), pričom sprostredkovateľ tu konal nie na
základe splnomocnenia kupujúcich, ale na základe splnomocnenia predávajúceho ( žalovanej ), s ktorou

bol v právnom vzťahu, preto nie je dôvod, aby žalobcovia plnili sprostredkovateľovi, ktorý mal pre
predávajúceho obstarávať príležitosti na predaj jeho nehnuteľností, preto za túto činnosť mu malo byť
ním poskytnuté plnenie predávajúcim, ktorý využil jeho služby v oblasti realít.

13. Na záver je jednoznačne potrebné konštatovať, že ak sa žalobcovia nezaviazali so žalovanou
uzavrieť kúpnu zmluvu, nemohlo platne vzniknúť ani zabezpečenie takého záväzku. Dojednania

o nákladoch spojených s jej neuzavretím v zmysle predmetnej dohody o rezervácii sú jednoznačne
neplatné, ako konštatoval aj súd prvej inštancie a žalovanej nesvedčí žiaden právny dôvod, ktorý by ju
oprávňoval ponechať si žalobcami zloženú rezervačnú zálohu vo výške 10.000 eur, preto treba plnenie
žalobcov žalovanej spočívajúce v zaplatení jej 10.000 eur podľa § 451 ods. 2 O.z., ako správne uviedol
aj súd prvej inštancie, posúdiť ako bezdôvodné obohatenie žalovanej, ktoré je podľa § 457 O.z. povinná

vrátiť žalobcom.

14. Odvolací súd podľa § 387 ods. 1 C.s.p. napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie ako vecne
správne potvrdil. Týkalo sa to aj rozhodnutia o náhrade trov konania úspešných žalobcov, ktorým podľa
ustanovenia § 255 ods. 1 C.s.p. vznikol nárok na náhradu trov konania voči žalovanej v plnom rozsahu.

15. Z dôvodu, že žalobcovia boli úspešní aj v odvolacom konaní, podľa § 396 ods. 1 v spojení s § 262
ods. 1 a § 255 ods. 1 C.s.p. vzniklo im právo i na náhradu trov odvolacieho konania. Odvolací súd preto
rozhodol tak, že žalobcovia majú voči žalovanej nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom
rozsahu. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia,

ktorým sa konanie končí ( § 262 ods. 2 ).

16. Senát odvolacieho súdu toto rozhodnutie prijal pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa

( § 419 C. s. p. ).
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,

c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces ( § 420 C. s .p. ).
Dovolanie je podľa § 421 C. s. p. prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo
alebo zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia
právnej otázky,
a) pri, ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,

b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne ( § 421 ods. 1 C. s. p. ).
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) ( § 421 ods. 2 C. s. p. ).
Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, aka) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvom pohľadávky a výška príslušenstva v čase
začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) ( § 422 ods. 1 C. s. p. ).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie ( § 422 ods. 2 C. s. p. ).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné ( § 423 C. s. p. ).
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané ( § 424 C. s. p. ).
Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné
spoločenstvo podľa § 77 ( § 425 C. s. p. ).
Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo, ak do konania vstúpil ( §
426 C. s .p. ).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods.
1 C. s. p. ).
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom

súde ( § 427 ods. 2 C. s. p. ).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
( dovolacie dôvody ) a čoho sa dovolateľ domáha ( dovolací návrh ) ( § 428 C. s. p. ).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom ( § 429 ods. 1 C. s. p. ).
Povinnosť podľa ods. 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
( § 429 ods. 2 C. s. p. ).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania ( § 430 C. s. p. ).
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto
ustanovení ( § 431 ods. 1 C. s. p. ).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada ( § 431 ods. 2 C. s. p. ).

Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci ( § 432 ods. 1 C. s. p. ).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne,
a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia ( § 432 ods. 2 C. s. p. ).
Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej

inštancie alebo pred odvolacím súdom ( § 433 C. s. p. ).
Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania ( § 434 C. s. p. ).
V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany
okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania ( § 435 C.
s. p. ).