Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 27. jún 2024

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 15Co/170/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1618200634
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 06. 2024

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Silvia Walterová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2024:1618200634.1

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Silvie Walterovej a členov
senátu JUDr. Evy Mészárosovej a Mgr. Zity Leimbergerovej, v právnej veci žalobkyne: H. C. G. Á. H. A.
F. S. Y. Á. , X. G. XX.X.XXXX, V. L. H. Z. Č.. XXX, zastúpená: JUDr. Martin Hudák, advokát, Bratislava,
Hálkova č. 32, proti žalovaným v I. rade: H. H. C. I. A. C. X. , X. G. XX.X.XXXX, Y. A.. K.: S. H. C. I. A. Á.
X. S. Y. Á. , X. G.C. XX.X.XXXX, obaja trvale bytom H. Z. Č.. XXX, obaja zastúpení spoločnosťou: C &

T Advokáti s.r.o., IČO: 51 284 961, Bratislava, Fedinova č. 3b, za ktorú koná Mgr. Ing. Miroslav Compeľ
a Mgr. Filip Turan, LL.M., o zaplatenie sumy 18.200,- € s príslušenstvom, na odvolanie žalobkyne proti
rozsudku Okresného súdu Malacky zo dňa 1. apríla 2022, sp.zn. 31 C 70/2018, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok Okresného súdu Malacky zo dňa 1. apríla 2022, sp.zn. 31 C 70/2018,
- vo výroku II., ktorým vo zvyšnej časti žalobu zamietol a vo výroku III., ktorým priznal žalovaným v
I., II. rade nárok na náhradu trov konania v rozsahu 22,96 %, o ktorých výške rozhodne samostatným

uznesením po právoplatnosti rozsudku, z r u š u j e a vec mu v tomto rozsahu v r a c i a na ďalšie
konanie a nové rozhodnutie,
- vo výroku I., ktorým uložil žalovaným v I., II. rade povinnosť spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobkyni
sumu7.010,56€,úrokzomeškaniavovýške5%ročnezosumy7.010,56€od15.12.2017dozaplatenia,
a to všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku, o d m i e t a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie rozsudkom zo dňa 1.4.2022, sp.zn. 31 C 70/2018, I. uložil žalovaným v I., II.
rade povinnosť spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobkyni sumu 7.010,56 €, úrok z omeškania vo výške
5 % ročne zo sumy 7.010,56 € od 15.12.2017 do zaplatenia, všetko do troch dní od právoplatnosti
rozsudku; II. vo zvyšnej časti žalobu zamietol; III. priznal žalovaným v I., II. rade nárok na náhradu
trov konania v rozsahu 22,96 %, o ktorých výške rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti
rozsudku. Vychádzal zo žaloby doručenej súdu dňa 23.2.2018, ktorou sa žalobkyňa domáhala, aby

jej žalovaní v I., II. rade spoločne a nerozdielne zaplatili sumu 18.200,- € s úrokom z omeškania vo
výške 5 % ročne od 5.12.2017 do zaplatenia titulom primeranej zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti, ktorá
bola vo výške 89.990,- €. Žalobkyňa v žalobe skutkovo vymedzila svoj nárok tak, že dňa 31.10.2016
so žalovanými v I., II. rade ako predávajúcimi uzatvorila kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bola stavba
rodinného domu so súpisným č. XXX, postaveného na parcele č. XXX/X o výmere 493 m2, zapísanej
na liste vlastníctva č. XXX, katastrálne územie H. Z., s pozemkami zapísanými na predmetom liste

vlastníctva parcela č. XXX/X o výmere 493 m2, druh pozemku záhrady a parcela č. XXX/X o výmere
370 m2, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria. Na predmete kúpy existovali skryté vady, na
ktoré nebola predávajúcimi upozornená, tieto dňa 20.4.2017 predbežne vytkla a špecifikovala ich ako
vlhnutie stien v celom rodinnom dome, plesnivá opadávajúca omietka v kuchyni, neodtekanie vody v
kuchyni, zatekanie vody do rodinného domu, spálené a spráchnivené trámy na povale rodinného domu.
Tvrdila, že na krove je potrebné vymeniť prvky napadnuté drevokazným hmyzom, vymeniť skrútený

trám a opraviť stolicu v zmysle predloženého statického posudku. V kúpnej zmluve bolo uvedené,
že predávajúcim nie sú známe také vady a poškodenia predmetu kúpy, na ktoré by ju mali osobitneupozorniť. V žalobou uplatnenej zľave mala byť zohľadnená povaha a rozsah vád, vzhľadom na kúpnu
cenu veci, zníženie funkčných vlastností stavby rodinného domu a cenu nutných opráv, pričom náklady
na opravu krovu uviedla odhadom na sumu 12.000,- €, opravu vlhnutia stavby na sumu 3.200,- € a

opravu stien domu na sumu 3.000,- €.

2. Vo veci nariadil prvoinštančný súd pojednávanie, vykonal dokazovanie výsluchom žalobkyne a
žalovaného v I. rade, oboznámením sa s listinnými dôkazmi predloženými stranami sporu a zistil
nasledujúci skutkový stav veci. Z výsluchu žalobkyne (č.l. 256 spisu) vyplynulo, že pri obhliadkach sa

výslovne pýtala predávajúcich či dom nevlhne a mali ju uisťovať, že dom nevlhne, že je podrezaný a
nehrozí v ňom vznik plesne. Táto skutočnosť bola pre ňu obzvlášť dôležitá, aby dom nevlhol. V inzeráte
bolo, že dom je po kompletnej rekonštrukcii. Pri obhliadke bol dom v interiéry pekný, vymaľovaný,
omietky boli v poriadku, v dome to voňalo. Dom si prevzali v nedeľu dňa 20.1.2016 večer (následne
uviedla, že poobede). Po asi troch dňoch od nasťahovania a po odtiahnutí sedačky našli vlhkú stenu,
ktorá mala byť vlhká do výšky sedačky. Volali hneď predávajúcim a realitnému maklérovi. Museli vyhodiť

kuchynskú linku, pretože za ňou bola pleseň a chrobáky. Po mesiaci im vytopilo celý dom, odtok bol
zlý, plávala celá izba. Teraz má v podlahe diery, keďže je podlaha nasiaknutá vodou a je nutné ju
vybetónovať. K rozsahu plesní v dome uviedla, že dom nasakuje vodu a z toho sa rozpadáva murivo,
vypadáva 10 - 15 cm od zeme na stene, do výšky 60 cm vidí vlhké mapy na stene. K vadám krovu
tvrdila, že počas obhliadky sa jej syn išiel rebríkom pozrieť na povalu, svietil si iba baterkou, keďže

elektrina tam bola pokazená a nič nevidel. Boli tam naukladané veci, cez ktoré nevidel. Následne zistili
po nasťahovaní, že strecha horela, že trámy sú z polovice zhorené. Časť strechy nad kúpeľňou je v
takomstave,žeakbytamnapadolsneh,mohlabyspadnúť;zvonkuvyzeralastrechavporiadku.Nemala
byť pred kúpou upozornená na žiadne vady, pričom bola ubezpečená predávajúcimi, že dom je po
kompletnej rekonštrukcii. Z vonku sú dve strany domu polepené polystyrénom. Vady vytkla aj písomne

a išli taktiež mediátorovi. Na otázku prečo bol zatopený celý dom uviedla, že bol problém s odtokom z
kuchyne, kde boli diery o ktorých nevedeli, voda bola 10 cm nad zemou. V rúre pod zemou je diera, o
ktorej žalovaný v I. rade vedel a až potom im povedal, že to tam je naschvál spravené. Pri kúpe nebol
vyhotovený znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti, túto stanovili predávajúci. Žalovaný v I. rade vo
výpovedi tvrdil, že sa dohodli so žalobkyňou, že na konci mesiaca budú mať dom dorobený. Keďže

žalobkyňa sa potrebovala súrne nasťahovať, umožnili jej nasťahovať sa skôr, už v nedeľu. Pred kúpou
si žalobkyňa dom viackrát obzrela, všetko jej bolo umožnené. Žalobkyňa kontaktovala jeho makléra
ohľadom vád, nie jeho, chcel by vidieť či niečo podpisoval. Kuchynská linka bola zabudovaná, túto
neodťahovali. Potvrdil, že na streche sú ohorené trámy, že tam horelo ešte predtým, ako dom kúpili oni.
Statika strechy bola v poriadku, aj v posudku je, že je iba jedna časť strechy zlá. To, že dom vlhne od

spodku,nemoholvedieť.Potvrdil,žežalobkyňasanajmenejtrikrátpriobhliadkepýtalačidomnevlhne,či
tam nie je pleseň. Povedal jej, že dom nevlhne. Potvrdil, že otvory v odpadovej rúre pod podlahou spravil
sám, keďže sa im raz upchal odpad. O žiadnych vadách domu nevedel, okrem toho, že sa upcháva
odpad a je tam spravený čistiaci priestor na precpanie. Pred predajom v dome bývali 20 rokov, po jeho
kúpe postupne prerábali celý dom. Žalobkyni pri obhliadke povedal, že v dome nie je vlhkosť. Uviedol,

že do času mediácie mu žalobkyňa vady nevytkla, následne potvrdil, že podpis na listinnom dôkaze
(č.l. 13 spisu) vytknutie vád vyzerá ako jeho podpis a je možné, že ho podpísal. Súd prvej inštancie
zistil, že podľa kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi predávajúcimi - žalovanými v I., II. rade a kupujúcou -
žalobkyňou zo dňa 28.10.2016 (č.l. 106 spisu), bola predmetom prevodu vlastníckeho práva stavba so
súpisným č. XXX, druh stavby - rodinný dom, postavená na pozemku parcela registra „C“ č. XXX/X,

zapísaná na liste vlastníctva č. XXX, katastrálne územie H. Z. a pozemky zapísané na liste vlastníctva č.
XXX, katastrálne územie H. Z., parcelné č. XXX/X o výmere 493 m2, druh pozemku záhrady a parcelné
č. XXX/X o výmere 370 m2, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, pričom nehnuteľnosti boli
v bezpodielovom spoluvlastníctve predávajúcich. V čl. II. bod 1. zmluvy je uvedené, že predávajúci
vyhlasujú, že im nie sú známe také závady a poškodenia nehnuteľností, na ktoré by mali kupujúceho

osobitne upozorniť. V čl. II. bod 2., 3. je ustanovené, že kupujúci vyhlasuje, že stav nehnuteľnosti je
mu známy z obhliadky nehnuteľností uskutočnenej pred uzavretím tejto zmluvy. Kupujúci vyhlasuje,
že so stavom nehnuteľností, v akom sa nachádzajú ku dňu uzavretia tejto zmluvy, súhlasia. Súčasťou
nehnuteľností sú aj inžinierske siete, spevnené plochy, okrasné kroviny a trávnaté porasty, oplotenie a
drevený altánok na dvore. V článku IV. bod 1. sa zmluvné strany dohodli na kúpnej cene za nehnuteľnosti

vrátane všetkých ich súčastí a príslušenstva spolu vo výške 89.990,- €. V článku V. bod 2., 5. je okrem
iného uvedené, že nehnuteľnosti sú odovzdávané kupujúcemu vypratané a nikým neobývané, v stave
známom z obhliadky nehnuteľností kupujúcemu uskutočnenej pred podpisom tejto zmluvy. Kupujúci
vyhlasuje, že sa oboznámil s aktuálnym výpisom z listu vlastníctva k nehnuteľnostiam a so skutočnýmstavom nehnuteľností na základe osobnej obhliadky. Kupujúci kupuje nehnuteľnosti v stave, v akom
sa nachádzajú v deň podpisu zmluvy. Žalobkyňa predložila súdu rukou napísaný dvojstranný list zo
dňa 29.4.2017 bez úvodného označenia (č.l. 12, 13 spisu), v ktorom sú pod bodom 1. až 6. uvedené

vady nehnuteľnosti a v dolnej časti je podpis o prevzatí. Vady boli uvedené nasledovne: bod 1. vlhnutie
stien v celom dome, v obývačke po odstránení sedacej súpravy pleseň, mokrá omietka za sedačkou
aj za skriňami na stene; bod 2. kuchyňa po odstránení kuchynskej linky, ktorá bola v spodnej časti
nepoužiteľná, sú steny plesnivé, opadáva veľké množstvo omietky; bod 3. voda v kuchyni neodteká
a nakoniec vyrazí v časti obývačky a zaplavila kúpeľňu a časť práčovne; bod 4. všetky dvere sú v

dezolátnom stave, vonkajšie sa dajú zatvárať len veľmi ťažko; bod 5. je ťažko čitateľný, je v ňom
uvedené, že všetko je vlhké, spodná časť domu je neošetrená, celá bočná a zadná stena je nezateplená;
bod 7. (pravdepodobne bod 6., poznámka odvolacieho súdu) na povale horelo a sú tam spálené a
spráchnivené trámy, ktoré treba ošetriť. Žalovaný v I. rade najskôr pri výsluchu namietal, že mu bol
predložený taký dokument na podpis, ale následne potom ako mu bol predložený súhlasil, že ide o
jeho písmo a že je možné, že tento list podpísal pri mediácii. Zo statického posudku Ing. E. Y. s

označením, že ide o autorizovaného stavebného inžiniera, číslo zákazky XX/XX, zo dňa 7.8.2017 (č.l.
14 - 46) zistil, že predmetom posudku bolo na základe osobnej obhliadky, fotodokumentácie a výpočtov
zhodnotiť stav nosnej konštrukcie krovu na rodinnom dome v H. Z. č. XXX. Objednávateľom posudku
bola žalobkyňa. Závery posudku sú uvedené na strane 12 (č.l. 25 spisu), pričom podľa strany 4 posudku,
bol krov na účely posudku rozdelený na tri úseky a to: 1. úsek - krov nad krídlom orientovaným do

ulice - hrebeň; 2. úsek krov nad asi polovicou dvorného krídla, nadväzujúci na úsek 1; 3. úsek - druhá
polovica dvorného krídla nadväzujúca na 2. úsek. Súd prvej inštancie zistil, že vyhotoviteľ statického
posudku nie je zapísaný v zozname znalcov, pričom medzi stranami bolo nesporné a z jeho pečiatky
na posudku zrejmé, že ide o autorizovaného stavebného inžiniera, čo sa týka statiky stavieb. V závere
posudku k úseku 1. je uvedené, že tento je v podmienečne vyhovujúcom stave. Aby bol vo vyhovujúcom

stave, je potrebné vymeniť prvky napadnuté drevokazným hmyzom, vymeniť skrútený väzný trám a
opraviť stolicu v tomto mieste. Rovnako je potrebné vymeniť oslabené pásiky. K úseku 2 uviedol, že
nevyhovuje výpočtovo, konštrukčne, ani svojím fyzickým stavom. Krov je silno napadnutý drevokazným
hmyzom, konštrukcia hambálku nevyhovuje. Túto časť krovu odporúča odstrániť a nahradiť novým
podľa realizačného projektu. Úsek 3 krovu je poznačený požiarom a drevokazným hmyzom. Hoci

výpočtovo tesne vyhovuje, jeho prehorenie a napadnutie drevokazným hmyzom môže byť väčšie ako je
predpokladané vo výpočte. Krov, ktorý bol raz zasiahnutý požiarom je nutné odstrániť v celom rozsahu.
Ďalej z predmetného posudku zistil, že rodinný dom bol postavený asi v polovici minulého storočia, na
fasáde je rok 1959. Dom je prízemný, prekrytý sedlovou strechou. Z cenovej ponuky zo dňa 3.7.2017
PM SANAC s.r.o. (č.l. 47 spisu) vyplýva, že ide o cenovú ponuku na podrezanie muriva a následné

vloženie novej hydroizolačnej vrstvy s vyplnením špáry na objekty RD H. Z., pričom cena za kompletné
odizolovanie muriva bola stanovená na sumu 3.200,- €. Podľa cenovej ponuky PM SANAC s.r.o. zo
dňa 22.8.2019 (č.l. 126 spisu), ide o cenovú ponuku za podrezanie muriva a následné vloženie novej
hydroizolačnej vrstvy s vyplnením škáry hustým stavebným lepidlom na objekte RD - H. Z. XXX. Je
v nej určený pracovný postup a cena za odizolovanie muriva v rozsahu 2.710,- €, ďalej je uvedené,

že podľa miery zavlhnutia, zloženia muriva a kaskádovitom základe sa nedá presne určiť, aký spôsob
sanácie bude potrebný zvoliť - ako sa bude murivo po statickej stránke správať, atď. Preto ak budú
musieť byť použité antikorové plechy, môže sa suma vyšplhať až na 5.032,50 € bez DPH. Sanačné
omietky v rozsahu cca 145,50 m2 suma 7.275,- € bez DPH, osekanie omietok do
výšky cca 150 cm nad podlahu, resp. cca 80 cm od výšky poškodenia. Z dohody o začatí mediácie zo

dňa 10.4.2017 (č.l. 48), zápisnice z mediačného sedenia zo dňa 26.6.2017 (č.l. 53 spisu), záverečnej
správy z mediácie zo dňa 3.11.2017 mal preukázané, že medzi žalobkyňou a žalovaným v I.
rade prebehli mimosúdne rokovania formou mediácie mediátora PhDr. Bc. Ing. J. O.. Podľa záverečnej
správy z mediácie sa žalovaný v I. rade odvolával, čo sa týka skrytých vád, na kúpnu zmluvu, v ktorej
je uvedené, že sa kupujúca oboznámila s technickým stavom. Mediátor poukázal na skutočnosť, že

vodou nasiaknutá stena do výšky cca 1 metra s plesňou mala byť odhalená po odtiahnutí kuchynskej
linky. Mediátor uviedol, že strany súhlasili, že žalovaný v I. rade uhradí žalobkyni za podrezanie dobu a
opravu stien maximálne sumu 5.000,- €. V rámci mediácie riešili aj vady strechy, krovu, kde
žalobkyňa poukázala na nutnosť opravy krovu, keďže má obavy z jeho zrútenia. Žalovaný v I. rade tvrdil,
že oprava krovu nie je potrebná. Dohodli sa na vyhotovení statického posudku, ktorý objedná žalobkyňa.

Právny zástupca žalobkyne doručil obom žalovaným dňa 4.12.2017 predžalobnú upomienku zo dňa
30.11.2017, v ktorej uviedol, že jeho klientka dňa 20.4.2017 predbežne vytkla dodatočne zistené vady
predmetu kúpy, a to vlhnutie stien v celom rodinnom dome, plesnivú opadávajúcu omietku v kuchyni,
neodtekanie vody v kuchyni, zatekanie vody do rodinného domu, spálené a spráchnivené trámy napovale rodinného domu. Klientka si uplatňuje právo zo zodpovednosti za vady, a to zaplatenie primeranej
zľavy z kúpnej ceny vo výške 18.200,- €. Zástupca oboch žalovaných odpovedal dňa 13.3.2018 na
uvedenú predžalobnú výzvu tak, že uplatnenú sumu považuje za neprimeranú, ktorá nezohľadňuje

stav domu v čase jeho predaja, keďže predmetom predaja bol starší rodinný dom. Vlhnutie stien domu
popreli, nakoľko išlo o starší dom stavaný v časoch, keď technológie nebrali stavebné charakteristiky.
Neboli si vedomí žiadnej vady krovu rodinného domu a považovali ho za adekvátny k veku domu,
ako aj k dohodnutej kúpnej cene. Na samotných prehliadkach poskytli kupujúcej všetky informácie a
umožnili jej prehliadnuť celý dom vrátane podkrovia. Z čestného prehlásenia A. R. zo dňa 18.9.2018

(č.l. 85 spisu) zistil, že na jeseň 2008 realizovali obaja žalovaní výmenu strešnej krytiny na rodinnom
dome č. XXX v obci H. Z. na základe objednávky od p. H.. Po zhodení starej strešnej krytiny neboli
viditeľné žiadne znaky nevyhovujúceho stavu krovu. Podľa ich odborného názoru, keďže sa montážou
krovu a striech zaoberá takmer celý život, bol krov predmetného rodinného domu vo vyhovujúcom stave
bez náznaku akýchkoľvek statických problémov. Z ponuky na rekonštrukciu strechy (č.l. 128 spisu)
A. L. zistil ponuku na sumu 3.400,- € za demontáž strechy, materiál vo výške 8.632,58 € a práce v

hodnote 9.221,- €, spolu cena 21.253,58 €. Žalovaní v I., II. rade predložili krycí list rozpočtu zo dňa
30.10.2019 (č.l. 185 spisu ), ide o rozpočet vypracovaný v programe na tom určenom odbornou osobou;
predložili aj jeho originál (č.l. 280 spisu), z ktorého vyplýva, že je vypracovaný Ing. G. V. s pečiatkou
o akreditovanom vzdelávacom programe MŠ SR. Je v ňom uvedený názov stavby - rekonštrukcia
krovu H. H. s celkovými nákladmi na rekonštrukciu stanovené na sumu 8.061,08 €; ďalej sú uvedené

jednotlivé potrebné práce. Zo statického posudku vypracovaného Ing. O. P. s.r.o. (č.l. 189 spisu), ktorého
vypracovanie si objednali obaja žalovaní vyplýva, že predmetom statického posudku bolo posúdenie
existujúcich nosných prvkov konštrukcie krovu nad objektom rodinného domu žalobkyne. V predmetnom
posúdení statik vychádzal z rozdelenia krovu na tri úseky a odkazoval na
statický posudok predložený žalobkyňou Ing. Y.. Úsek 1. krovu posúdil tak, že väzný trám je napadnutý

drevokazným hmyzom a väzný trám vo väzbe čl. III. je pootočený. Oslabené pásiky nepovažoval za
potrebné vymeniť - nevykazovali známky preťaženia počas celej životnosti krovu. Rozsah napadnutia
drevokazným hmyzom prvkov v úseku je na únosnosť nosných prvkov krovu zanedbateľný a stav od
roku 2017, kedy bol vypracovaný posudok sa nezmenil. Pri úseku 2. uviedol, že vizuálnou obhliadkou
zistil, že väčšina nosných prvkov v tejto časti je výrazne poškodená drevokazným hmyzom a odporúčal

tútočasťodstrániťvcelomrozsahuavymeniťzanovú.Priúseku3.konštatoval,žebolvystavenýpožiaru
a najmä krokvy majú viditeľné oslabenie prierezu. Samotná stolica však nevykazuje nadmerné priehyby.
Väzné trámy nie sú nadmerne sadnuté, ani opreté o podlahu. Dôkladná prehliadka neodhalila žiadne
známky výrazného poškodenia, preťaženia, degradácie. Krov je v danom stave plnohodnotne funkčný
už minimálne desať rokov, kedy bola menená krytina a v tom čase už boli prvky požiarom napadnuté,

mohlo to byť aj oveľa skôr. Súčasne navrhol spôsob sanácie krovu v úsekoch 1. a 3. a pri úseku
2. konštatoval, že je potrebné ho vymeniť v celom rozsahu. Vyhotoviteľ posudku nie je tiež zapísaný
v zozname znalcov, ide o autorizovaného stavebného inžiniera. Ďalej prvoinštančný súd konštatoval,
že pôvodne žalobkyňa navrhla vykonať znalecké dokazovanie na preukázanie existencie vád, avšak
opätovne predložila odborný posudok (č.l. 243 spisu) odborne spôsobilého inžiniera Ing. E. H. zo dňa

22.6.2021, ktorého predmetom bolo posúdenie skrytých vád a porúch predmetného rodinného domu v
termíne uzatvorenia kúpnej zmluvy. V posudku je uvedené, že miestne šetrenie spojené s obhliadkou
rodinného domu č. XXX v H. Z. vykonal dňa 2.7.2021. Pri bežnej obhliadke kupujúcim je ťažko zistiteľný
technologický postup realizácie zateplenia. Nie je možné posúdiť lepenie kontaktnej tepelnej izolácie.
Fasády a množstvo použitých kotiev. Taktiež nie je viditeľná kvalita a druh použitej tepelnej izolácie.

Postupne sa ale vystúpili kotvy prichytávajúce tepelnú izoláciu a podľa zisteného stavu je počet kotiev
nedostatočný a celý systém realizácie zateplenia vysoko presahujú povolené odchýlky. Ďalej nie je
identifikovateľnátepelnáizoláciapoužitánazatepleniefasádyodterénu.Zatepleniefasádysadázaradiť
medi skryté vady. K vlhkosti múrov, priečok a podláh uviedol, že mu žalobkyňa uviedla, že v čase kúpy
bol dom vymaľovaný. V termíne obhliadky boli v celom dome vnútorné omietky vlhké a poškodené

plesňou od 0,30 m do 1 m. Vlhnutie je spôsobené nefunkčnou vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti
a súčasne je zvýraznené zlou realizáciou zateplenia fasády, keď uzatvorením obvodového muriva zle
realizovanou tepelnou izoláciou bolo zabránené jeho odvetrávaniu. Vlhkosť múrov a priečok je v takom
rozsahu, že bývanie v tomto rodinnom dome sa stáva zdraviu škodlivým, t. j. môžu vznikať plesne,
ktoré spôsobujú rôzne zdravotné problémy osobám bývajúcim v tomto rodinnom dome. Podobne sa

postupne prejavili poškodenia podláh v celom rodinnom dome. V poškodených miestach je vidieť, že pri
realizácii podláh bol použitý nevhodný materiál pod podlahovú krytinu. Použité boli drevovláknité mäkké
dosky. Vady vlhnutia múrov, priečok a podláh zaradil medzi skryté vady. Predmetný listinný dôkaz je
opatrený pečiatkou Ing. E. H., stavebný dozor. V krycom rozpočte zo dňa 3.12.2021 je uvedené menoobjednávateľa a výsledná suma s DPH 33.037,93 €, v hornej časti je uvedené, že ide o rodinný dom H.
Z. - oprava bez bližšej špecifikácie čoho presne sa nacenenie týka. V krycom rozpočte zo dňa 28.1.2022
(č.l. 296 spisu) je uvedená suma opráv s DPH vo výške 21.844,54 €, sú tam rozpísané jednotlivé položky

a že ide o opravu domu H. Z..

3.1. Súd prvej inštancie odôvodnil rozsudok právne ustanoveniami § 137 písm. a/ Civilného sporového
poriadku, § 500 ods. 1, § 596, § 597 ods. 1, ods. 2, § 598, § 599 ods. 1, ods. 2, § 600 Občianskeho
zákonníka, dôvodiac tým, že žaloba je čiastočne dôvodná. Uviedol, že medzi stranami sporu nebolo

sporné, že žalovaní v I., II. rade ( predávajúci) uzatvorili so žalobkyňou (kupujúcou) dňa 31.10.2016
kúpnu zmluvu, v zmysle ktorej jej predali rodinný dom so súpisným č. XXX, zapísaný na liste vlastníctva
č. XXX, nachádzajúci sa v H. Z., pričom súčasťou predaja boli aj parcely č. XXX/X o výmere 493
m2, druh pozemku záhrady a parcela č. XXX/X o výmere 370 m2, druh pozemku zastavané plochy
a nádvoria, zapísané na danom liste vlastníctva, na ktorých sa nachádzajú okrem iného aj dreviny a
altánok za celkovú kúpnu cenu 89.900,- €. Predmetom sporu bolo peňažné plnenie z titulu zľavy z

kúpnej ceny, preto právne posúdil uplatnený nárok ako občianskoprávny vzťah zodpovednosti za vady
pri kúpnej zmluve, keďže išlo o bežný predaj nehnuteľnosti medzi fyzickými osobami, ktorého subjekty
nevystupovali ako podnikatelia. Na predmetný právny vzťah sa vzťahujú ustanovenia o zodpovednosti
za vady pri kúpe obsiahnuté v § 596 až § 599 Občianskeho zákonníka, ktoré sa týkajú predaja
medzi nepodnikajúcimi fyzickými osobami, na ktoré sa iba podporne použijú (subsidiárne) všeobecné

ustanovenia o zodpovednosti za vady (§ 499 a nasl. Občianskeho zákonníka; viď taktiež rozsudok
Krajského súdu v Nitre zo dňa 27.9.2012, sp.zn. 7 Co 80/2011). Z povahy práv kupujúceho voči
predávajúcemu vyplýva, že predávajúci zásadne zodpovedá za vady, ktoré existujú v čase plnenia a
na ktoré predávajúci kupujúceho neupozornil, hoci podľa ustanovenia § 596 Občianskeho zákonníka
tak mal urobiť. Dodatočne prejavená vada je vada, ktorá existovala už v dobe uzatvorenia kúpnej

zmluvy, pričom vyšla najavo až dodatočne a predávajúci na túto vadu kupujúceho výslovne neupozornil.
Poukázal na to, že predpokladom uplatnenia práv zodpovednosti za vady na súde je ich predbežné
uplatnenie u predávajúceho. Takémuto úkonu nie je predpísaná žiada forma a nemožno ani vylúčiť, že
kupujúci vytkne vadu až v podanej žalobe. Lehota bez zbytočného odkladu je iba lehotou poriadkovou a
nespôsobuje žiadne právne následky, najneskôr však vady treba vytknúť do 24 mesiacov od prevzatia

veci. Medzi stranami bolo nesporné, že žalobkyňa si prevzala predmet kúpy dňa 20.11.2016. Listom zo
dňa 29.4.2017 podpísaným žalovaným v I. rade (potvrdil, že podpis na listine vyzerá ako jeho a je možné,
že túto listu podpísal počas mediácie) žalobkyňa predbežne vytkla vady. V predmetnej listine sú uvedené
aj vady uplatnené v súdnom konaní ako vlhnutie stien v celom dome i skutočnosť, že na povale horelo a
že sú tam spráchnivené trámy. Vzhľadom k tomu, že vytknúť vady možno aj ústne, z listinných dôkazov

- zápisnice z mediácie (č.l. 48 - 55 spisu) vyplýva, že strany sa dňa 3.11.2017 dostavili k mediátorovi
a riešili vadu stien nasiaknutých do 1 metra plesňou a vlhkosťou po odtiahnutí kuchynskej linky a riešili
spolu cenovú ponuku. Taktiež riešili vady krovu domu, keďže žalobkyňa poukazovala na nutnosť jej
opravy a vypracovanie statického posudku. Dal do pozornosti súdnu prax, že pokiaľ z prejavu vôle
kupujúceho vyplýva, že požaduje úhradu nákladov vynaložených na opravu vytýkaných vád, pričom sa

nezmieňujeoodstúpeníodkúpnejzmluvyaanisineuplatňujeprávonanáhraduškody,jezrejmé,žejeho
skutočnou vôľou je vyplatenie sumy z titulu práva na zníženie kúpnej ceny, ktorá predstavuje náklady
vynaložené na odstránenie zistených vád predanej veci (uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky zo dňa 18.12.2013, sp.zn. 2 M Cdo 26/2012). Napokon boli pred podaním žaloby vady
vytknuté aj samotným právnym zástupcom žalobkyne v advokátskej upomienke zo dňa 30.11.2017 s

preukázaným doručením obom žalovaným dňa 4.12.2017 so žiadosťou o zľavu z kúpnej ceny. Aj v
tejto upomienke je uvedené vlhnutie stien v celom rodinnom dome, plesnivá opadávajúca omietka v
kuchyni, neodtekanie vody v kuchyni, zatekanie vody do rodinného domu, spálené a spráchnivené trámy
na povale rodinného domu. Napokon samotná žaloba bola podaná a doručená obom žalovaným v
stanovenej lehote 24 mesiacov od prevzatia veci. V konaní tak bolo preukázané a medzi stranami bola

táto skutočnosť navyše nesporná, že vady boli vytknuté v zákonnej lehote do 24 mesiacov od prevzatia
veci dňa 20.11.2016 dostatočne určito. Ďalej dôvodil, že žalobkyňa v žalobe uplatnila zľavu z kúpnej
ceny z dôvodu troch tvrdených a vytknutých vád predmetu kúpy. Aj keď Občiansky zákonník pojem vady
výslovne nedefinuje, súdna prax ustálila, že za vadu predmetu kúpnej zmluvy je potrebné považovať
nedostatok jeho vlastností alebo prejavu, ktoré predovšetkým vzhľadom k obsahu zmluvy, prehláseniu

predávajúceho o vlastnostiach alebo podľa ustanovenia právnych predpisov či technických noriem by
mala predaná vec mať. Za vady veci možno považovať aj nedostatky takých vlastností alebo prejavov,
ktoré sa u veci tohto druhu (či už hnuteľných alebo nehnuteľných) všeobecne predpokladajú a ktorých
absencia znižuje využitie veci. Nie je rozhodujúce, či konkrétna vada robí vec neupotrebiteľnou; tentopredpoklad musí vada spĺňať iba vtedy, ak má byť dôvodom pre odstúpenie od zmluvy. Ustanovenie
§ 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka upravuje (objektívnu) zodpovednosť predávajúceho za skryté
vady existujúce v dobe uzatvorenia kúpnej zmluvy, na ktoré predávajúci kupujúceho neupozornil, čím

porušil povinnosť mu danú podľa § 596 Občianskeho zákonníka. Vada sa pritom nemusí ani prejaviť
v užívaní veci (nemusí kupujúceho v užívaní veci obmedzovať). V prvom rade sa zaoberal vytknutou
vadou, že trámy krovu kúpeného rodinného domu sú spráchnivené a čiastočne obhorené. V žalobe
i predžalobnej upomienke zo dňa 30.11.2017 boli vady konkretizované v zmysle statického posudku,
na ktorého vypracovaní sa strany sporu dohodli počas mediačného konania, a to že úsek 1. krovu v

statickom posudku č. 50/2017, Ing. E. Y. je podmienečne vo vyhovujúcom stave, pričom na vyhovujúci
stav je potrebné vymeniť prvky napadnuté drevokazným hmyzom a vymeniť skrútený rám, úsek 2.
nevyhovuje výpočtovo, konštrukčne a ani fyzickým stavom a úsek 3. krovu bol poznačený požiarom
a drevokazným hmyzom. Napriek tomu, že žalobkyňa v konaní nenavrhla (resp. nezotrvala na ňom )
znalecké dokazovanie, mal za to, že v konaní preukázala, že krov kúpeného rodinného domu v čase
kúpy trpel vadami, ktoré dokonca vyžadujú jeho čiastočnú výmenu. Na preukázanie tejto skutočnosti

predložilastatickýposudokautorizovanéhostavebnéhoinžiniera(č.l.14spisu)A..E.Y.,ktorýmápovahu
odborného vyjadrenia osoby s odbornými znalosťami. Táto osoba s odbornými vedomosťami z oblasti
stavebného dozoru, rozdelila krov na tri úseky, pričom na úseku 2. došiel k záveru, že je potrebné ho
odstrániť, keďže nevyhovuje konštrukčne a ani svojím stavom. Úsek 3. taktiež navrhoval celý vymeniť
a pri úseku 1. navrhoval iba výmenu oslabených pásikov. Počas konania medzi stranami sporu prebehli

mimosúdnerokovania,priktorýchsižalovanívI.,II.radedalivypracovaťstatickýposudok(č.l.189spisu)
autorizovaným stavebným inžinierom Ing. O. P.. Obaja sa zhodli na skutočnosti, že úsek krovu označený
číslom 2. je nevyhovujúci a v odbornom posudku predloženom oboma žalovanými je dokonca uvedené,
že ide o výrazné poškodenie drevokazným hmyzom a taktiež v odborom posudku bolo odporučené
odstránenie tejto časti krovu. Pri ďalších dvoch úsekoch krovu sa odborné vyjadrenia nezhodli v rozsahu

a spôsobu sanácie vád. V odbornom vyjadrení predloženom žalovanými v I., II. rade bolo konštatované,
žeúsek3.nemávýraznejšieznámkypoškodenia,degradácie,avšaknosnéprvkybolivystavenépožiaru.
Pri úseku 1. konštatoval napadnutie drevokazným hmyzom a pootočenie rámy. Navrhol časti krovu
úseky 1. a 3. sanovať a úsek 2. vymeniť. Z výsluchu žalovaného v I. rade bolo zistené, že vedel o
tom, že na krove horelo a o tejto skutočnosti žalobkyňu pred predajom nehnuteľnosti neinformoval.

V danom prípade žalobkyňa nesporne preukázala jednoznačnú potrebu výmeny úseku 2. krovu nad
asi polovicou dvorného krídla, nadväzujúci na úsek 1. (statický posudok na č.l. 17 spisu), ktorý bol v
oboch odborných vyjadreniach posúdený ako silne napadnutý drevokazným hmyzom a nevyhovujúci
svojím fyzickým stavom s nevyhnutnosťou jeho výmeny. Je zrejmé, že aj ďalšie dva úseky, a to úsek 1.
krov nad krídlom orientovaným do ulice a úsek 3. druhá polovica dvorného krídla nadväzujúca nadruhý

úsek krovu minimálne vyžadujú určitú sanáciu, čo konštatovali obe odborné vyjadrenia, pričom však
žalobkyňa nepreukázala, že by bolo potrebné vymeniť celý krov a na odstránenie rozporu odborných
vyjadrení nenavrhla žiadne dokazovanie. Trvala na svojom predloženom odbornom statickom posudku,
pričom ale takýto rozpor by mohlo odstrániť iba prípadné znalecké dokazovanie znalcom z odboru
statiky. Ako už uviedol, oba statické posudky navrhovali výmenu minimálne jednej časti krovu, sanáciu

ďalších dvoch častí, teda aj pri absencii znaleckého dokazovania, tieto predložené odborné vyjadrenia
ho dostatočne presvedčili o existencii vád krovu a nutnosti jeho čiastočnej výmeny (v časti úseku 2.).
Rovnako sa v zmysle ustálenej judikatúry, keďže predmetom kúpy bol starý rodinný dom postavený pred
viac ako 60. rokmi (konštatovanie v statickom posudku Ing. Y. na č.l. 15 spisu, pričom táto skutočnosť,
že ide o výrazne staršiu nehnuteľnosť nebola ani sporná), zaoberal právnou otázkou, či vytknuté

vady krovu - napadnutie krovu domu drevokazným hmyzom, jeho čiastočné obhorenie, je alebo nie je
prejavom bežného opotrebovania stavby a či je vadou v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka
zaťažujúcou nehnuteľnosť v dobe uzatvorenia zmluvy. Z výsluchu strán vyplynulo, že hoci ide o starý
rodinný dom, tento bol postupne oboma žalovanými prerobený a bol predávaný ako zrekonštruovaný,
prebehla na ňom výmena strešnej krytiny v roku 2008, t. j. 8 rokov pred jeho predajom. V statickom

posudku predloženom žalobkyňou je uvedené, že krov je prekrytý keramickou krytinou Tondach, ktorá
bola zhotovená pred 10. rokmi a v súčasnosti stále pôsobí ako nová. Za týchto okolností jednoznačne
musela byť po rekonštrukcii podstate predĺžená životnosť domu i jeho krovu, na ktorom bola osadená
v roku 2008 dokonca nová krytina a nebolo možné konštatovať, že by mohlo ísť o bežné opotrebenie
staršieho rodinného domu, ale ide o vady kúpenej veci. Tvrdenia žalovaných v I., II. rade, že žalobkyňa

mala predpokladať, že krov ako príslušenstvo domu je primerane opotrebovaný, vyhodnotil preto ako
nedôvodné. Pri úvahe, či ide o skrytú alebo zjavnú vadu vychádzal z toho, že za zjavné vady je
možné považovať iba také vady, ktoré boli zistiteľné pri prevzatí veci a pri zachovaní potrebnej obvyklej
(priemernej) opatrnosti, bez potreby osobitných odborných znalostí. Za zjavné vady je možné považovaťiba také vady, ktoré je možné spozorovať pri bežnej ohliadke veci, akú možno očakávať od zmluvnej
strany pri obvyklej opatrnosti. Za zjavnú vadu sa preto nepovažuje vada, ktorú je možné zistiť iba
za predpokladu určitej miery odborných alebo iných ako bežných vedomostí. Či sa jedná o zjavné

vady alebo skryté vady je otázkou právnou a takúto otázku nemôže zodpovedať znalec. Podľa jeho
názoru staticky nevyhovujúca časť krovu napadnutá drevokazným hmyzom nie je zjavná vada, ktorá
by bola poznateľná pri bežnej ohliadke veci, kedy samotná kupujúca by mohla sama zistiť existenciu
vady. To, či kupujúci mohol kupovanú vec pred kúpou ohliadnuť a takým spôsobom zistiť jej prípadné
vady, treba posúdiť v každom prípade osobitne. Treba zvážiť, či je predmetom kúpy jednoduchá vec,

alebo zložitá, ako je to v prípade nehnuteľnosti. V danom prípade napadnutie určitého úseku krovu
drevokazným hmyzom, ako aj ohrozenie statiky krovu s určitosťou nie je vada, ktorú by bolo možné
zistiť z bežnej obhliadky nehnuteľnosti a na takéto zistenia sú potrebné odborné vedomosti, ktorými
žalobkyňa nedisponuje. Iba obhorenie časti krovu bolo možné zistiť samotným pozorovaním, pričom
však či má toto obhorenie vplyv na statiku krovu je otázkou opäť odbornou, ktorú nie je možné posúdiť
pri samotnej bežnej obhliadke. Medzi stranami bolo nesporné a vyplynulo i z výsluchu žalovaného

v I. rade, že na tieto vady a ani žiadne iné vady nebola kupujúca pri obhliadke domu upozornená.
Medzi stranami sporu nebolo sporné, že kupovaná nehnuteľnosť, hoci ide o staršiu nehnuteľnosť,
bola kupovaná žalobkyňou po jej rekonštrukcii so strechou v dobrom stave z hľadiska vonkajšieho
pohľadu na dom a tak žalobkyňa nemohla ani len predpokladať, že krov bude mať vady, ktorých rozsah
vyžaduje dokonca jeho čiastočnú výmenu. K tvrdeniu oboch žalovaných, že doposiaľ sa opravy na dome

nezrealizovali a tak dom nie je v zlom stave, že predmetná vada žiadnym spôsobom neznižuje možnosť
užívania rodinného domu, že strecha plní svoje funkcie konštatoval, že zákonná úprava neustanovuje,
že by sa vada musela prejaviť pri užívaní veci a nemusí kupujúceho v užívaní veci v
čase uplatnenia vady nijako obmedzovať. Postačuje, že kupujúci takúto vadu, ktorá tu bola v čase kúpy
dodatočne zistil bez toho, aby sa aj táto vada prejavila v tom zmysle, že by sa krov rodinného domu z

dôvodu zlej statiky zrútil, prípadne iným spôsobom viditeľne obmedzil vlastníka nehnuteľnosti. Žalovaní
v I., II. rade sa bránili aj tým, že o vade krovu nemohli vedieť, ale aj túto ich obranu vyhodnotil ako
nedôvodnú, nakoľko zodpovednosť za vady má objektívnu povahu, za ktorú predávajúci zodpovedá,
ak vec vykazovala vadu v čase uzatvorenia zmluvy bez zreteľa na to, či o vade vedel alebo nie. V
tejto časti návrhu (správne žaloby, poznámka odvolacieho súdu) boli preukázané všetky hmotnoprávne

predpoklady pre priznanie nároku na zľavu z kúpnej ceny. Ďalej sa žalobkyňa domáhala zľavy z kúpnej
ceny v dôsledku vlhnutia celého rodinného domu a opadanej omietky, pričom za vlhnutie požadovala
zľavu vo výške 3.200,- € a opravu stien sumu 3.000,- €. Z výsluchu strán mal jednoznačne preukázané,
že žalobkyňa pred kúpou predovšetkým žiadala od predávajúcich, aby kupovaná vec nevlhla a túto
vlastnosť veci si vymienila. Žalovaný v I. rade počas výsluchu potvrdil, že žalobkyňa sa pri obhliadkach

opätovne pýtala či dom nevlhne a najmenej trikrát ju ubezpečil, že predávaná nehnuteľnosť takouto
vadou netrpí. Obaja žalovaní nárok žalobkyne popreli čo do existencie vlhnutia, jeho rozsahu i svojej
zodpovednosti za danú vadu. Žalobkyňa tvrdila, že existencia vlhnutia je medzi stranami nesporná, čo
odporuje písomným podaniam oboch žalovaných a ich prednesu na pojednávaní. V písomnom vyjadrení
žalovaných v I., II. rade títo považovali vady vlhnutia a opadanej omietky za údajné vady, udávali,

že nebolo preukázané že dom vlhne a ani rozsah vlhnutia a argumentovali taktiež vekom domu. Súd
prvej inštancie pri predbežnom právnom posúdení uviedol, že ide o spornú skutočnosť. To, že strany
riešili možnú mimosúdnu dohodu v rámci mediácie, kde mediátor do zápisnice uviedol, že žalovaní v
I., II. rade by súhlasili s úhradou sumy do 5.000,- € za podrezanie domu, nie je z hľadiska popretia
skutkových tvrdení už v samotnom súdnom konaní relevantné. Žalobkyňa predložila na preukázanie

týchto vád najskôr iba cenovú ponuku obchodnej spoločnosti PM SANAC s.r.o. zo dňa 3.7.2017, tento
listinný dôkaz vyhodnotil z hľadiska preukázania danej vady ako bezpredmetný, pretože ide len o cenovú
ponuku a nevyplýva z neho žiadna tvrdená skutočnosť. Následne žalobkyňa až dňa 11.8.2021 predložila
odborný posudok Ing. E. H., odborne spôsobilého inžiniera vo výstavbe zo dňa 22.6.2021 (vyhotovený
takmer po 5. rokoch od prevzatia nehnuteľnosti; č.l. 242 spisu), ktorý vyhodnotil ako odborné vyjadrenie

a vykonal ho ako listinný dôkaz. Podľa predmetného vyjadrenia čo sa týka vlhkosti múrov, predmetný
odborník uviedol, že v termíne obhliadky boli v celom dome vnútorné omietky vlhké a poškodené
plesňou od 0,30 m do cca 1 m. Vlhnutie bolo spôsobené nefunkčnou vodorovnou izoláciou proti zemnej
vlhkosti a súčasne zlou realizáciou zateplenia fasády, kedy bolo uzatvorením obvodovému muriva zle
realizovanou tepelnou izoláciou zabránené odvetrávaniu. Z vyjadrenia však nie je zrejmé ako predmetný

odborník dospel k záverom o príčine vlhnutia, aké metódy použil a ani či sa zaoberal skutočnosťou
vyplývajúcou z výsluchu žalobkyne, že nehnuteľnosť bola opätovne vytopená. Žalovaní v I., II. rade
namietali, že predmetné skutočnosti by mohlo preukázať iba znalecké dokazovanie, ktoré žalobkyňa
výslovne nežiadala. Namietali taktiež, že rozsah vlhnutia nebol preukázaný a predovšetkým dôvodvlhnutia stien, keďže z výsluchu žalobkyne vyplynulo, že asi mesiac po prevzatí nehnuteľnosti túto
vytopilo a následne ju ešte niekoľkokrát opätovne vytopilo, pričom žalobkyňa vypovedala, že v celom
dome bola voda. Namietali, že odborný posudok môže preukazovať iba stav vlhkosti stien v čase

posúdenia, t. j. až v roku 2021 po piatich rokoch od prevzatia nehnuteľnosti žalobkyňou. Prisvedčil
obom žalovaným, že žalobkyňa nepredložila žiadne dôkazy na preukázanie rozsahu vlhkosti v dome
v čase vytknutia vád. Tvrdenie žalobkyne, že vlhnutie domu je nesporné, nie je pravdivé, keďže obaja
žalovaní tvrdili, že v dome počas obdobia 10. rokov čo v dome bývali, nikdy vlhkosť nebola a namietali
vo vyjadrení rozsah tvrdeného vlhnutia. V odbornom posudku nie je vôbec reflektovaná skutočnosť, že

sama žalobkyňa priznala, že asi mesiac po nasťahovaní bola nehnuteľnosť vytopená z dôvodu diery v
kanalizácii, pričom predmetom konania táto vada nebola a k vytopeniu následne došlo
opätovne. Tvrdenie o obrátenom dôkaznom bremene v prípade vytknutia vady do pol roka od prevzatia
veci môže byť relevantné len v prípade skutočného preukázania existencie vady, ako aj jej rozsahu.
Žalobkyňa však žiadny dôkaz o tom či a v akom rozsahu bola nehnuteľnosť zavlhnutá v
čase vytknutia vád nepredložila. Počas výsluchu tvrdila, že hneď po nasťahovaní zistila, že po odtiahnutí

gauča bola stena do výšky gauča zavlhnutá a ihneď volala realitnému agentovi i žalovanému v I. rade,
ktorý túto skutočnosť poprel a žalobkyňa nenavrhla na preukázanie tejto skutočnosti výsluch svedkov.
Zistenia v odbornom vyjadrení o rozsahu vlhnutia, najmä s poukazom na jeho značný odstup niekoľkých
rokov od prevzatia veci, ako aj skutočnosti, ktorá vyplynula z výsluchu o opakovanom
vytopení celej nehnuteľnosti, sú značne spochybnené a nedostačujúce, že vada vlhnutia domu tu bola

aj v čase odovzdania predmetu kúpy, keď navyše nebol preukázaný ani rozsah takéhoto vlhnutia v
danom čase. Žalobkyňa si v žalobe neuplatňovala vadu poškodeného odpadového potrubia, ktoré ju
malo opakovane vytopiť, pričom nie je zrejmé z predloženého odborného vyjadrenia, či žalobkyňa o
vytopenídomuvyhotoviteľaodbornéhovyjadreniainformovala.Aždňa7.1.2022predložilafotografie(č.l.
264 - 266 spisu) o ktorých tvrdila, že boli vyhotovené deň po nasťahovaní do domu, avšak žalovaní v I.,

II. rade dátum vyhotovenia fotografií namietli. Žalobkyňa tvrdila, že počas obhliadky bola nehnuteľnosť
krásne vymaľovaná, žiadne vlhnutie nevidela, deň po nasťahovaní mala vyhotoviť fotografie, na ktorých
je vykopaná jama, v ktorej je zrejme kanalizačná rúra s dierou a v podstatne zničené steny domu.
Predmetné fotografie neobsahujú žiadnu informáciu o čase ich vyhotovenia, pričom na podporu svojho
tvrdenia žalobkyňa nenavrhla vykonať žiadne iné dokazovanie. Nie je zrejmé, či predmetné fotografie

boli vyhotovené po vytopení nehnuteľnosti, keď fotografia na č.l. 264 spisu, na ktorej je vyfotená rúra
v zemi s dierou i celkový stav nehnuteľnosti, by tejto skutočnosti nasvedčovali. V danom prípade by
výlučne znalecké dokazovanie bolo schopné objasniť rozsah vlhnutia domu, príčinu tvrdenej vlhkosti a
vyvrátiť skutočnosť, že táto vznikla až opakovaným vytopením domu v dôsledku kanalizačného potrubia,
v ktorom bola diera. Žalobkyňa skutkovými tvrdeniami, ani dôkazmi nepreukázala rozsah opadanej

omietky a tvrdeného zničenia stien domu. V ňou predloženom odbornom posúdení je iba všeobecne
uvedené, že omietka je poškodená v celom dome, ale dôvod poškodenia omietky uvedený nie je. K
tvrdeniužalobkyne,žezakuchynskoulinkoupojejodsunutíbolaopadanáomietkaavlhkosťkonštatoval,
že túto skutočnosť nevyhodnotil ako vadu, ale ako bežné opotrebenie steny za kuchynským nábytkom,
ktorý zrejme nebol roky od steny odstránený a je možné predpokladať, že stena za kuchynskou linkou

bude určitým spôsobom degradovaná. Mal potom za to, že žalobkyňa bola povinná preukázať existenciu
vady i jej rozsah, pričom v tomto smere dôkazné bremeno vo vzťahu k existencii vlhkosti, jej rozsahu v
čase jej vytknutia, ako aj nutnosti opravy opadanej omietky neuniesla. V danej časti uplatnených nárokov
na zaplatenie sumy 3.000,- € a 3.200,- € potom žalobu zamietol. Záverom dôvodil, že pre určenie výšky
zľavy z kúpnej ceny titulom zistenej vady krovu rodinného domu zákon neustanovuje žiadne všeobecne

platné pravidlo. Rozsah zníženia musí byť vždy posúdený s prihliadnutím na konkrétne okolnosti daného
prípadu, pričom výška zľavy z kúpnej ceny závisí od povahy a rozsahu vady vzhľadom na dohodnutú
kúpnu cenu vecí, na zníženie funkčných vlastností alebo jej estetickej hodnoty, na ďalší možný spôsob
a rozsah užívania veci, na cenu potrebných opráv veci a iné obdobné hľadiská. Pri určení výšky zľavy
je potrebné prihliadať aj na skutočnosť, ako sa vada prejavuje pri užívaní veci a ako toto užívanie

komplikuje alebo obmedzuje. Posúdenie primeranosti zľavy z dojednanej kúpnej ceny je vecou právnou,
nie znaleckou otázkou. Záleží teda od súdu (nie od znalca, prípadne odborných vyjadrení či kalkulácií),
aby na základe svojej úvahy urobil právny záver o výške primeranej zľavy z dojednanej ceny tak, aby
zodpovedala preukázanej povahe a jej rozsahu. Predmet kúpy netvoril len samotný dom, ale aj pozemky
k nemu prislúchajúce a ich príslušenstvo ako vysadené dreviny a postavený altánok. Z výsluchov strán

vyplynulo, že kúpna cena vo výške 89.990,- € bola stanovená za celú nehnuteľnosť vrátane parciel
č. XXX/X o výmere 493 m2 a č. XXX/X o výmere 370 m2, ako aj príslušenstva týchto parciel a nebol
vyhotovený znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. Hoci je otázka určenia výšky primeranej zľavy z
kúpnej zmluvy otázkou právnou (nezávislou na znaleckom dokazovaní), bolo potrebné, aby strany sporupredložili dôkazy, z ktorých sa môže primeraná cena vyvodiť. Žalobkyňa predložila cenovú ponuku zo
dňa 22.8.2019 A. L. (č.l. 128 spisu), ktorá bola určená za celú výmenu krovu na dome žalovaných v I., II.
rade (nielen úseku č. 2) na sumu 21.253,58 €. Následne dňa 3.12.2021 (č.l. 267 spisu ) predložila krycí

list rozpočtu, v ktorom bola uvedená suma až 33.037,93 €, ide však o odstraňovanie všetkých, nielen v
žalobe vytýkaných vád a nebolo z neho zrejmé, v akom rozsahu mali byť práce vykonané, či išlo iba o
sanáciu častí strechy, alebo jej výmenu. Žalobkyňa doručila aj upravenú verziu krycieho rozpočtu zo dňa
28.1.2022 (č.l. 296 spisu), o ktorej uviedla, že v ňom iba vyčiarkla náklady, ktoré sa netýkali vytýkaných
v žalobe uplatnených vád. Žalovaný (v konaní vystupujú dvaja žalovaní, poznámka odvolacieho súdu)

predložili krycí list rozpočtu vyhotovený v autorizovanom programe CENEKON odborníkom s udeleným
osvedčenímnarozpočtyakalkulovanieIng.G.V.(č.l.280spisu),ktorýurčilvprípadepotrebypodrezania
muriva všeobecnú cenu 875,43 € bez DPH a v prípade výmeny časti krovu a jeho sanácie sumu
5.842,136 € bez DPH (s DPH 7.010,56 €). Žalovaní v I., II. rade vo svojom záverečnom vyjadrení
alternatívne v prípade preukázania vád krovu súhlasili s uhradením predmetnej ceny
za výmenu časti krovu. Stotožnil sa napokon s predmetnou kalkuláciou nákladov na vykonanie opravy

krovu, ktorú vykonala osoba s odbornými vedomosťami a osvedčením na rozpočtovanie prác v období
roku 2019, teda pomerne skôr ako kalkulácia predložená žalobkyňou, kde ceny prác i materiálu mohli
medzi časom narásť. Ak už uviedol, žalobkyňa preukázala iba potrebu výmeny úseku č. 2 krovu
aprirozpornostipredloženýchodbornýchvyjadreníinámietokobochžalovanýchvočiňoupredloženému
odbornému vyjadreniu, nenavrhla žiadne ďalšie dokazovanie. Aj z tohto hľadiska je

potom vyčíslenie predložené žalovanými v I., II. rade relevantnejšie, keďže zohľadňuje medzi stranami
nesporné, resp. preukázané potreby rekonštrukcie krovu. Navyše napríklad cenová ponuka predložená
žalobkyňou od A. L. na výmenu komplet celej strechy vrátane nových škridiel, nového latovania a nového
krovu predstavovala sumu 21.253,58 € (č.l. 126 spisu), avšak odhadom bez zohľadnenia konkrétnych
výmer úsekov krovu by potom výmena 1/3 krovu zodpovedala suma (21. 253,58 €/3) 7.084,51 €. Takéto

vyčíslenie sa javí ako primerané aj vzhľadom na zaplatenú kúpnu cenu za celú nehnuteľnosť vrátane jej
príslušenstva a priľahlých pozemkov vo výške 89.990,- €, kde zľava z kúpnej ceny zodpovedá približne
10 % kúpnej ceny domu i pozemkov a ich príslušenstva, teda v prípade samotného domu po odpočítaní
prípadnejhodnotypozemkovbypercentuálnahodnotazľavyzkúpnejcenydosiahlaeštevyššiuhodnotu.
Pri primeranej zľave zohľadnil skutočnosť, že žalobkyňa si nehnuteľnosť kupovala pod prísľubom, že

ide o nehnuteľnosť po rekonštrukcii za účelom bývania, pričom zohľadnil aj celkový vysoký vek domu.
Z uplatnenej sumy 12.000,- € tak priznal žalobkyni sumu 7.010,56 € a vo zvyšku žalobu zamietol.
Vzhľadom k tomu, že žalovaní v I., II. rade sú manželia, určil im povinnosť na zaplatenie spoločne a
nerozdielne vzhľadom na ich existujúce bezpodielové spoluvlastníctvo.
3.2. Rozhodnutie o priznaní úroku z omeškania žalobkyni prvoinštančný súd odôvodnil právne

ustanoveniami § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, § 3 nariadenia vlády Slovenskej republiky č.
87/1995 Z.z. Uviedol, že priznal žalobkyni úrok z omeškania z priznanej sumy, ale až od uplynutia
10-dňovej lehoty určenej na úhradu dlžnej sumy v upomienke zo dňa 30.11.2017, ktorá bola obom
žalovaným doručená dňa 4.12.2017 a lehota na zaplatenie primeranej zľavy bola stanovená na 10 dní,
t. j. do dňa 14.12.2017. Keďže sa žalovaní v I., II. rade dostali odo dňa 15.12.2017 do

omeškania, od tohto dňa boli zaviazaní na zaplatenie úroku z omeškania a vo zvyšnej časti uplatnený
úrok z omeškania zamietol.
3.3. O náhrade trov konania rozhodol právne podľa ustanovenia § 255 ods. 1 C.s.p. Žalobkyňa si v
konaní uplatňovala sumu 18.200,- €, bola jej priznaná suma 7.010,56 € a v časti sumy 11.189,44 € bola
žaloba zamietnutá. Žalovaní v I., II. rade boli v konaní úspešnejší, pričom ich úspech určil ako 11.189,44

€ x 100/18.200,- € = 61,48 %. Úspech žalobkyne bol potom 100 % - 61,48 % = 38,52 %. Celkový
úspech oboch žalovaných bol vo výške 61,48 % - 38,52 % = 22,96 % a tak priznal žalobcom (správne
žalovaným v I., II. rade, poznámka odvolacieho súdu) nárok na náhradu trov konania vo výške 22,96 %.

4.Protitomutorozsudkuvcelomjehorozsahupodalaodvolaniežalobkyňa,dôvodiacustanovením§365

ods. 1 písm. d/, f/, h/ C.s.p. (konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie
vo veci; súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam;
rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci). Uviedla, že
prvostupňový (správne prvoinštančný, poznámka odvolacieho súdu) súd ako dôvod, pre ktorý nevyhovel
podanej žalobe v celom rozsahu uviedol predovšetkým skutočnosť, že vo vzťahu k vade vlhnutia

nehnuteľnosti neuniesla dôkazné bremeno, pričom nepreukázanie vytýkanej vady de facto si odvodil
z absencie znaleckého posudku v tomto konaní. Považuje takýto záver za nesprávny, povinnosť
vypracovania znaleckého posudku v tejto otázke nevyplýva zo žiadneho ustanovenia Civilného
sporového poriadku, pričom v konaní doložila odborné vyjadrenie znalca. Poukázala v tejto súvislosti nasúčasnú právnu úpravu odborného vyjadrenia a znaleckého dokazovania ako dôkazných prostriedkov
v zmysle Civilného sporového poriadku. Predložila odborné vyjadrenie, ktoré poskytol znalec Ing. E. H.,
zapísaný v zozname znalcov v odbore stavebníctvo a tejto skutočnosti si pritom bol súd prvej inštancie

vedomý. Odborné vyjadrenie je navyše v zmysle zákona č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a
prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov riadnym úkonom znaleckej
činnosti, na ktorý sa vzťahujú obdobné požiadavky ako na znalecký posudok. Poskytnuté odborné
vyjadrenie uvedeného znalca zo dňa 22.6.2021 je možné vykonať ako dôkaz listinou. Súd prvej inštancie
ale v rozpore s nedávno nastavenou úpravou civilných sporových konaní vyhodnotil odborné vyjadrenie

v podstate ako menej presvedčivý, druhoradý dôkaz nižšej kvality, čo nemá oporu v príslušných
ustanoveniach a zásadách Civilného sporového poriadku a tak podľa nej prvoinštančný súd dospel
v tejto otázke k celkom nesprávnemu právnemu názoru, že vady nehnuteľnosti nemožno v sporom
konaní dostatočne preukázať bez vypracovania znaleckého posudku, s čím sa nemožno stotožniť a
zároveň takýto postup súdu v súvislosti s dokazovaním predstavuje zásadnú vadu konania. Prístup súdu
prvej inštancie v podobe znehodnocovania, či až „podceňovania“ odborného vyjadrenia ako dôkazného

prostriedku vedie k tomu, že sa míňa zákonodarcom sledovaný účel znižovať celkové náklady konania a
tiež skrátiť jeho trvanie. Vytýkané vady prevádzanej nehnuteľnosti v tomto konkrétnom prípade celkom
určite neboli natoľko zložité ani komplexné, aby si ich vyhodnotenie vyžadovalo zložitejšie vedecké
dokazovanie. Konzultovala so znalcom možnosť vypracovania znaleckého posudku, ktorý však samotný
znalec považoval za danej situácie nadbytočný. Po obhliadke nehnuteľnosti nenadobudol dojem, že

ide o komplikovanú vec, ktorá by si vyžadovala znalecké dokazovanie. Ak by prizvaný znalec mal za
to, že je na posúdenie vád nehnuteľnosti potrebné podrobnejšie a dôkladnejšie znalecké dokazovanie,
nebol by ochotný podpísať sa pod poskytnuté odborné vyjadrenie a v ňom uvedené závery. Odborné
vyjadrenie i zvolený postup znalca je v súlade s § 18 ods. 2 Zákona o znalcoch.
Zložitosť a komplexnosť vád nehnuteľnosti je otázkou odbornou, vyhodnocuje ju samotný znalec, ktorý

je prostredníctvom osobnej obhliadky lepšie oboznámený s pomermi posudzovanej nehnuteľnosti a
prirodzene vie preto lepšie posúdiť vhodnú formu znaleckého úkonu, čo súd prvej inštancie vo svojich
záveroch a postupoch pri dokazovaní ignoroval. Dodala, že aj „slabší“ dôkaz je lepší ako žiaden,
nakoľko obaja žalovaní s výnimkou obyčajného slovného/písomného popretia existencie vady vlhnutia
domu na podporu svojich tvrdení nepredložili žiaden dôkaz, pričom takisto ako v prípade vytknutej

vady krovu si mohli nechať vypracovať odborné vyjadrenie alebo znalecký posudok (prípadne doložiť
akýkoľvek iný dôkaz, čo sa však nestalo). Ak jedna strana predloží odborné stanovisko znalca, na
jeho účinné popretie s ohľadom na § 151 ods. 1 C.s.p. nestačí a ani nemôže kvalitatívne stačiť slovné
popretie samotnej žalovanej strany bez uvedenia preveriteľných podporných skutočností a dôkazov
o to viac, keď ide o otázku odbornej povahy. V súlade s princípom formálnej

pravdy, neúčinné popretie tvrdení jednej sporovej strany má za následok nespornosť takýchto tvrdení.
Hoci bezpochyby platí zásada voľného hodnotenia dôkazov, nedá sa v žiadnom ohľade stotožniť so
stanoviskom prvoinštnančného súdu, že ho odborné vyjadrenie vypracované odborne znalou osobou
jednoducho v dostatočnej miere nepresvedčilo, keď druhá strana žiadnym relevantným spôsobom
nevyvrátila závery uvádzané znalcom v odbornom vyjadrení. Ďalej uviedla, že

závery uvedené v bode 57. odôvodnenia napadnutého rozhodnutia o tom, že v predloženom odbornom
vyjadrení absentovalo „ako predmetný odborník dospel k záverom o príčine vlhnutia, aké metódy použil
a ani či sa zaoberal skutočnosťou ... že nehnuteľnosť bola opätovne vytopená“, považuje za arbitrárny,
nepreskúmateľný, nakoľko z neho nie je zrejmé ako opomenutie použitej metódy mohlo vyústiť až do
takého razantného záveru, že na celé odborné vyjadrenie už nemožno prizerať a že existenciu tvrdenej

vady je tým možné vyhodnotiť ako nepreukázanú. Toto predstavuje opäť nesprávny záver súdu prvej
inštancie,resp.arbitrárnosť(vadu)konania.Znalecvodbornomvyjadrenívýslovnepotvrdilvaduvlhnutia
stienaidentifikovalajichpríčinu,nefunkčnúvodorovnúizoláciuprotizemnejvlhkostivkombináciisozlou
realizáciou zateplenia fasády, pričom ona nevykonávala žiadnu hĺbkovejšiu rekonštrukciu nehnuteľnosti.
Musí byť tak logicky zrejmé, že tieto vady existovali už v čase užívania nehnuteľnosti žalovanými v

I., II. rade, ktorí nehnuteľnosť neodborne či nedôkladne opravovali. Okrem
príčiny vlhnutia nehnuteľnosti v odbornom vyjadrení znalec poukázal na to, že vnútorné omietky sú
vlhké a poškodené plesňou v celom dome (na niektorých miestach až do výšky
1 metra), preto nie sú na mieste ani príliš prísne závery prvoinštančného súdu, že rozsah vlhnutia
nehnuteľnosti nebol v konaní vôbec zistený. Má za to, že z vyjadrení znalca dostatočne jasne vyplýva,

že príčiny vlhnutia postihujú a zasahujú celú nehnuteľnosť (a nie napríklad len jednu jeho izbu či časť).
Dala do pozornosti dve kľúčové skutočnosti: znalec po dôslednej obhliadke určil príčinu vlhnutia stien
nehnuteľnosti, za ktorú označil neodborne vykonané úpravy a opravy nehnuteľnosti a presne aj uviedol,
v čom spočívala ich nesprávnosť a nedostatočnosť, keď vytopenie nehnuteľnosti k problému vlhnutiustien v istej miere prispelo, nebolo však jeho výlučnou príčinou; vytopenie nehnuteľnosti spôsobili diery
v podlahe svojpomocne vytvorené oboma žalovanými, o ktorých v čase kúpy nemala žiadnu vedomosť
a nedošlo teda k nemu jej zavinením. Má za to, že kupujúci pri vytýkaní vád, či už v prvej výzve

alebo v podanej žalobe nie je povinný presne poznať pozadie a príčinu vytýkaných vád. Nestotožnila
sa preto s konštatovaním prvoinštančného súdu v odôvodnení napadnutého rozsudku, že „výlučne
znalecké dokazovanie by bolo súdu schopné objasniť jednak rozsah vlhnutia domu, príčinu tvrdenej
vlhkosti a vyvrátiť skutočnosť, že táto vznikla až opakovaným vytopením domu v
dôsledku kanalizačného potrubia, v ktorom bola diera.“ Vytkla prvoinštančnému súdu aj nesprávne

právne posúdenie veci v časti, v ktorej jej bola priznaná suma 7.010,56 € titulom zľavy z kúpnej ceny,
keďže táto suma predstavuje odhadovanú cenu za rekonštrukciu a sanáciu krovu, vypočítanú Ing. G.
V. v krycom liste rozpočtu z roku 2019 predloženom žalovanými v I., II. rade. Krycí list rozpočtu pritom
predložila aj ona, ktorý vypracoval opäť ten istý znalec, nakoľko bol veľmi dobre oboznámený so stavom
nehnuteľnosti. Na rozdiel od Ing. V. (ktorý nie je zapísaným znalcom), znalec Ing. H. pri vypracovaní
krycieho listu rozpočtu bral do úvahy všetky ňou vytýkané vady a dostal sa na sumu

v celkovej výške 21.844,54 € s DPH. Dodala, že predmetná nehnuteľnosť sa v skutočnosti nachádza
v katastrofálnom stave a trpí viacerými ďalšími vadami, ktoré si neuplatnila. V pôvodnom krycom liste
rozpočtu zo dňa 3.12.2021 znalec vyčíslil náklady za celkové opravy všetkých vád nehnuteľnosti, t.
j. vytýkaných aj nevytýkaných, až na sumu presahujúcu 30.000,- € a upozornil, že skutočná trhová
cena túto sumu celkom určite ešte prevýši. Pri určení výšky primeranej zľavy by konajúci súd mal vziať

do úvahy aj konanie samotných predávajúcich. Z vykonaných dôkazov a predovšetkým z výsluchov
sporových strán mal napokon i prvoinštančný súd za preukázané, že predmetná nehnuteľnosť bola
inzerovaná a predávaná ako síce staršia stavba, ktorá však prešla kompletnou rekonštrukciou a že
na obhliadke bola zo strany oboch žalovaných klamlivo uistená o bezvadnosti až dokonalosti rodinného
domu. Žalovaní v I., II. rade nielenže ju neupozornili na absolútne žiadnu vadu nehnuteľnosti, ale naopak

sa snažili v nej vyvolať klamlivý dojem, že predávaná nehnuteľnosť je napriek veku v perfektnom stave
a v úmysle zakryť vadu vlhnutia bolo v dome navyše ešte aj čerstvo vymaľované. Takéto konanie oboch
žalovanýchakopredávajúcichhraničí sporušovanímdobrýchmravovaužlenvzhľadomna
to (tieto preukázané zistenia) je priznaná výška zľavy až žalostne nízka, nespravodlivá. S poukazom na
uvedené a na zmysel sledovaný § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka konštatovala, že suma 7.010,56

€ nespĺňa atribúty zákonom predpokladanej a požadovanej primeranosti zľavy z kúpnej ceny. Namietala
aj, že napadnuté rozhodnutie je nepresvedčivé, nelogické a arbitrárne v nadväznosti na jej argumentáciu
a poukázané pochybenia prvoinštančného súdu predovšetkým pri procese vyhodnocovania dôkazov
vykonaných v sporovom konaní. Odvolaciemu súdu navrhla napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie
zmeniť a jej žalobe v celom rozsahu vyhovieť; žiadala náhradu trov konania v rozsahu 100%

5. Žalovaní v I., II. rade k odvolaniu žalobkyne uviedli, že jej názor o tom, že súd prvej inštancie
nevyhovel jej žalobe v celom rozsahu pre neunesenie dôkazného bremena, aj keď predložila vo
vzťahu k vade vlhnutia nehnuteľnosti odborný posudok znalca, ako aj uplatnené odvolacie dôvody, sú
z ich pohľadu neobhájiteľné. Prvoinštnančný súd v rámci svojho rozsudku dôkladne a zrozumiteľne

uviedol, že žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno nielen voči údajnému vlhnutiu nehnuteľnosti, ale
aj vo vzťahu k nákladom na opravu krovu, pričom vady vyplývajúce z vlhnutia nehnuteľnosti v zmysle
žaloby tvorili iba menšiu časť žalovanej sumy. Okrem toho žalobkyňa nikdy nepredložila odborné
vyjadrenieznalca,aleibaodbornýposudokodbornéhospôsobiléhoinžinieravovýstavbe.Tentoodborný
posudok bol súdom vykonaný a zhodnotený ako listinný dôkaz, sama žalobkyňa

nepožadovala žiadne ďalšie znalecké dokazovanie a zo svojho pôvodného návrhu na vykonanie
znaleckého dokazovania upustila. Odborný posudok nebol nikdy znalecký úkon, ako sa to snaží
prezentovať žalobkyňa v podanom odvolaní, nakoľko nebol urobený znalcom a
neobsahuje náležitosti, ktoré požaduje zákon č. 382/2004 Z.z. Žalobkyňa sa odvoláva na ustanovenie §
18ods.2tohtozákona,avšakprehliadaustanovenieods.1tohtoparagrafu,pričomodkázalina§17ods.

5tohtozákona.Predloženýodbornýposudoktietonáležitostineobsahuje,pretonebolvyhotovenýIng.H.
ako znalcom, ale ako odborne spôsobilým inžinierom vo výstavbe. Bez ohľadu na uvedené sa súd prvej
inštancie pri svojom rozhodovaní vysporiadal aj s predloženým odborným posudkom, tento vyhodnotil
ako listinný dôkaz vo vzájomnej súvislosti s ostatnými vykonanými dôkazmi, ako je to zrejmé z bodu
58. odôvodnenia napadnutého rozsudku. Najabsurdnejším tvrdením žalobkyne v tejto časti odvolania je

však jej tvrdenie obsiahnuté v bode 14. jej odvolania, pričom oni nespochybnili ňou predložený odborný
posudok. Oni tento posudok spochybnili a vyvrátili vykonaným dokazovaním, konkrétne výpoveďami
strán sporu, na základe ktorých bolo preukázané, že v čase predaja nehnuteľnosti neexistovalo žiadne
vlhnutienehnuteľnostiažekjejvlhnutiudošloažpoznačnomvytopenídanejnehnuteľnostispôsobenomsamotnou žalobkyňou. Rovnako z tvrdení samotnej žalobkyne vyplýva, že naďalej aj po viac ako piatich
rokoch od predaja, dochádza v dôsledku užívania predmetnej nehnuteľnosti žalobkyňou k neustálemu
vytápaniu nehnuteľnosti, teda závery odborného posudku stavebného inžiniera vo výstavbe, že sa jedná

o zemnú vlhkosť, boli jednoznačne vyvrátené. V odbornom posudku absentuje posúdenie príčiny vzniku
vlhkosti a vysporiadanie sa so zásadným skutkovým zistením tvrdeným samotnou žalobkyňou, že v
nehnuteľnosti dochádza k opakovanému vytápaniu. Skutočnosť, že sa jedná o významnú okolnosť,
ktorá mala vplyv na vlhnutie stien potvrdila samotná žalobkyňa na pojednávaní konanom dňa 8.10.2021.
Problém s vlhnutím domu bol tak spôsobený viacnásobným, opakovaným vytopením celého rodinného

domu, ktoré žalobkyňa priznala a za ktoré logicky nemôžu niesť zodpovednosť, nakoľko upchatie
kanalizácie je spôsobené užívaním nehnuteľnosti žalobkyňou, ktorá jednoznačne nepreukázala, že
vlhnutie stien a potreba ich následnej opravy existovali v čase odovzdania rodinného domu. Vady vo
vzťahu k vlhnutiu stien a ich poškodeniu vytkla žalobkyňa navyše podľa svojho vyjadrenia tri mesiace
po prevzatí domu, teda potom, čo nastalo predmetné vytopenie, ku ktorému došlo podľa jej vyjadrení
cca mesiac po prevzatí rodinného domu. Je teda zrejmé, že vada v podobe vlhnutia nehnuteľnosti a

poškodenia stien neexistovala v čase odovzdania rodinného domu, keďže v tom čase omietky boli aj
podľa vyjadrení žalobkyne pekné, preto súd prvej inštancie správne zistil skutkový stav veci a napadnutý
rozsudok je v tomto smere vecne správny. K časti IV. odvolania žalobkyne konštatovali, že jej tvrdenia sú
nelogické,nakoľkosamažalobkyňapriznáva,ževlhnutiestiennebolospôsobenévýlučnevzlínajúcousa
zemnouvlhkosťou,aleajopakovanýmvytápaním,pričomzisteniepríčinyvadyjenepochybnevýznamné

pre zistenie zodpovednosti za takúto vadu. Vytopenie nehnuteľnosti činnosťou žalobkyne v žiadnom
prípade nebolo spôsobené revíznymi otvormi v kanalizácii, ako to uvádza žalobkyňa.
Revízne otvory v kanalizácii nikdy neboli predmetom konania a nie je možné na nich prihliadať, nakoľko
zo strany žalobkyne neboli vytknuté v zákonnej prekluzívnej lehote. Od prevzatia
rodinného domu dňa 20.11.2016 uplynulo viac ako päť rokov, pričom v zmysle ustanovenia § 599

Občianskeho zákonníka tieto vady musia byť vytknuté najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.
Vytknutie vady musí byť dostatočne určité, pričom v tomto prípade žalobkyňa nikdy nevytkla a ani v rámci
podanej žaloby neuplatnila ako vadu problém s dierami v kanalizácii, resp. vytápanie nehnuteľnosti,
zateplenie rodinného domu, alebo podlahy rodinného domu, ku ktorým sa rovnako odbore spôsobilý
inžinier v rámci svojho odborného posudku vyjadril. Predmetom konania bolo vždy iba tvrdené vlhnutie

stien a poškodenie omietok, ktoré ale podľa samotného vyjadrenia žalobkyne bolo spôsobené práve
opakovanými vytopeniami spôsobenými žalobkyňou. Nejednalo sa totiž o jedno
vytopenie, ale ako sama žalobkyňa vo svojom záverečnom vyjadrení uviedla: „pre neustále zatopovanie
pre diery v kanalizačných trúbach nie je ani možné obývať všetky izby“, teda ani sama žalobkyňa
nespochybňovala a ani v odvolaní nespochybnila skutočnosť, že príčina vlhnutia nehnuteľnosti je práve

vytápanie nehnuteľnosti. Vytápanie nehnuteľnosti však nie je spôsobené nefunkčnou kanalizáciou, ale
tým, že túto kanalizáciu žalobkyňa používaním upchá, za čo ale v žiadnom prípade nemôžu niesť
zodpovednosť, nakoľko sa nejedná o vadu nehnuteľnosti. Kanalizácia je totiž funkčná, ak je priechodná
a iba v prípade, ak dôjde k jej zaneseniu, dôjde aj k vytopeniu, čo je však pochopiteľné a normálne pri
akejkoľvek nehnuteľnosti. Z tohto dôvodu sú tvrdenia žalobkyne v odvolaní o nesprávnych skutkových

zisteniach prvoinštančného súdu absolútne nezmyselné a neopodstatnené. K odvolacím námietkam
žalobkyne týkajúce sa primeranosti súdom určenej zľavy z kúpnej ceny (časť V. odvolania) dôvodili, že
rozpočet nespracovával znalec, ako tvrdí žalobkyňa, ale Ing. J., ktorá je stavebný cenár, pričom tento
rozpočet obsahuje aj položky, ktoré nikdy neboli predmetom tohto konania a ktoré ani sama žalobkyňa
nikdy nevytkla. Nie je teda pravdou, že tento rozpočet dokladá opodstatnenosť nároku žalobkyne,

nakoľko napríklad údajná vada nesprávneho zateplenia nehnuteľnosti je v tomto rozpočte vyčíslená na
sumu viac ako 9.300,- €, ale táto vada nebola nikdy predmetom sporu a v súčasnosti nie je možné,
aby žalobkyňa túto vadu znova vytýkala z dôvodu zániku tohto práva. Tento rozpočet preukazuje, že
pôvodne uplatnený nárok žalobkyne bol značne nadhodnotený a nezodpovedal v žiadnom prípade
primeranej zľave v žalobe vytknutých vád nehnuteľnosti. Predmetom tohto konania je od počiatku nárok

žalobkyne spočívajúci iba v zľave z kúpnej ceny predmetného rodinného domu v zmysle ustanovenia
§ 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Posúdenie primeranosti zľavy je otázkou právnou a v prípade
sporu je vecou úvahy súdu, pričom pri stanovení výšky zľavy sa spravidla prihliada k predpokladanej
cene opravy. Po zohľadnení výlučne preukázaných vád krovu a nákladov na odstránenie týchto vád,
súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku správne rozhodol o výške primeranej

zľavy aj v kontexte celkovej ceny za nehnuteľnosti, keď žalobkyňa nadobudla spolu s rodinným domom
aj značný pozemok, ako je uvedené v bode 59. odôvodnenia napadnutého rozsudku. Žalobkyňa ich
opätovne v tejto časti odvolania bezdôvodne napáda, že mali konať v rozpore s dobrými mravmi a
úmyselne jej zamlčať nejaké vady, keď opak je pravdou. Oni umožnili žalobkyni vykonať viacnásobnéobhliadky, nehnuteľnosti jej sprístupnili celé a mala možnosť si ich sama bez ich prítomnosti dôkladne
prehliadnuť a aj v zmysle kúpnej zmluvy je zrejmé, že sa so stavom nehnuteľnosti riadne oboznámila.
Nevedeli o žiadnej vade nehnuteľnosti, vade krovu, čo vyplýva taktiež z predloženého

čestného vyjadrenia p. Y., ktorý ako vyučený tesár pri rekonštrukcii strechy vyhodnotil, že krov nie je
nutné vymeniť. Okrem toho viackrát ponúkali žalobkyni riešenie situácie, opravu strechy na ich vlastné
náklady, alebo možnosť odstúpenia od zmluvy a vrátenie kúpnej ceny i v rámci súdneho konania sa
viackrát so žalobkyňou pokúšali o zmierlivé riešenie, avšak tieto návrhy žalobkyňa vždy
odmietla. Postoj žalobkyne sa nedá vysvetliť inak ako tým, že sama vie, že dané nehnuteľnosti vzhľadom

ajnavýmerunadobudnutýchpozemkovmajúvsúčasnostinapriekurčitýmnedostatkomrodinnéhodomu
vyššiu hodnotu ako bola ich kúpna cena a v rámci tohto konania sa snaží iba od nich získať neprimerané
finančné plnenie. Aj z tohto dôvodu považujú napadnutý rozsudok za zákonný a spravodlivý.
V časti VI. odvolania žalobkyňa iba všeobecne opísala dôvody, pre ktoré je údajne napadnutý rozsudok
z jej pohľadu nepresvedčivý, nelogický, arbitrárny, s čím nesúhlasia, pretože odôvodnenie napadnutého
rozsudku je dostatočne zrozumiteľné a presvedčivé, súd sa vysporiadal

so všetkými námietkami strán sporu a vykonanými dôkazmi a detailne uviedol akými úvahami sa pri
rozhodnutí riadil a z čoho vychádzal. Prvoinštančný súd vykonal všetky žalobkyňou predložené dôkazy
a v rámci odôvodnenia dôsledne uviedol ako tieto dôkazy vyhodnotil. Skutočnosť, že ich súd vyhodnotil
spôsobom, s ktorým nesúhlasí žalobkyňa však nepredstavuje žiadnu vadu konania, alebo arbitrárnosť
napadnutého rozsudku, nakoľko súd dôkazy hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo

a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti. Odvolaciemu súd navrhli napadnutý rozsudok súdu prvej
inštancie ako vecne správny potvrdiť; žiadali náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

6. Žalobkyňa vo vyjadrení k vyjadreniu oboch žalovaných k jej odvolaniu uviedla, že v
plnej miere odkazuje na svoju argumentáciu uvedenú v odvolaní týkajúcu sa relevancie predloženého

odborného vyjadrenia vypracovaného znalcom Ing. E. H., ktorú žalovaní v I., II. rade neboli žiadnym
relevantným spôsobom schopní vo svojom vyjadrením vyvrátiť, pričom sa obmedzili iba na vymenovanie
formálnych požiadaviek a náležitosti znaleckého posudku v zmysle zákona č. 382/2004 Z.z. Ona ale
namietala znehodnotenie predloženého odborného vyjadrenia zo strany súdu prvej inštancie ako menej
presvedčivého druhoradého dôkazu nižšej kvality. Nebolo jej úmyslom presvedčiť súd, že predmetné

odbornévyjadrenievpodstatepredstavujeznaleckýposudok,aleženapriekzjavnejabsenciiformálnych
náležitostí znaleckého posudku, tento môže mať rovnakú výpovednú hodnotu a byť rovnako presvedčivý
či dôveryhodný. K tvrdeniu oboch žalovaných v ich vyjadrení, že „predložený odborný posudok ...
nebol vyhotovený Ing. H. ako znalcom, ale Ing. H. ako odborne spôsobilým inžinierom vo výstavbe“
konštatovala, že ho považuje za absurdné, ide predsa o tú istú osobu, s tým istým odborným vzdelaním

a skúsenosťami, ktorá by tak logicky dospela k rovnakým záverom aj v znaleckom posudku, s jediným
rozdielom, že by tieto závery boli v znaleckom posudku rozvinuté podrobnejšie. Navyše žalovaní v I.,
II. rade neuviedli vo vyjadrení skutočne nič, čo by presvedčivým spôsobom vyvrátilo jej argumentáciu
i závery samotného znalca v odbornom vyjadrení. Znova uviedla dôvody pre ktoré oslovila uvedeného
znalca s tým, že je presvedčená, že znalecký posudok by bol v tomto prípade zbytočným úkonom

a jeho vypracovanie nehospodárne a neekonomické, čo by bolo navyše v rozpore so základnými
zásadami civilného sporového konania. V tejto súvislosti dala do pozornosti ustanovenie § 185 C.s.p.
s tým, že má za to, že v spore uniesla dôkazné bremeno a v dostatočnej miere osvedčila ňou tvrdené
skutkové aj právne skutočnosti. K vytopeniu nehnuteľnosti konštatovala, že v rámci svojej svedeckej
výpovede pravdivo uviedla skutkové okolnosti týkajúce sa stavu nehnuteľnosti, teda uviedla aj fakt, že

nehnuteľnosťkrátkopojejnasťahovanívytopilo,čobolopritomskôrčineskôrnezvratnéaneodvrátiteľné
vzhľadom na svojpomocné amatérske vyvŕtanie dier do kanalizácie zo strany oboch žalovaných, ako
aj žalovaný v I. rade potvrdil počas svojho výsluchu. Nevedela predísť vytopeniu nehnuteľnosti, ale
žalovaní v I., II. rade sa snažia konajúci súd presvedčiť, že celý problém vlhnutia stien si zavinila ona
sama vytopením rodinného domu, na čom oni nenesú žiadnu zodpovednosť, čo je už naozaj do neba

volajúce. Zopakovala, že posudzovaná nehnuteľnosť od samého začiatku až doposiaľ trpí závažnou
vadou vlhnutia domu, ktorú vytkla obom žalovaným v zákonom stanovenej lehote a je pritom v
podstate absolútne bezpredmetné čo vadu spôsobilo, či zlé zateplenie domu a nesprávna
rekonštrukcia nehnuteľnosti zistená znalcom, alebo diery v kanalizácii vyvŕtané dávno pred predajom,
prípadne oboje, pretože za obe možné príčiny nesú v plnej miere objektívnu zodpovednosť žalovaní v

I., II. rade. Zotrvala na odvolacom návrhu.

7. Žalovaní v I., II. rade vo vyjadrení k vyjadreniu žalobkyne k ich vyjadreniu k jej odvolaniu zotrvali
na predchádzajúcich vyjadreniach s tým, že napadnutý rozsudok provinštančného súdu považujú zasprávny. Žalobkyňa vo svojej replike opätovne účelovo dezinterpretuje dôkaznú situáciu a snaží sa
navodiť dojem, že oni v konaní nič nepreukázali, čo považujú za absurdné. Predložili vlastný statický
posudok, ktorý do veľkej miery spochybnil žalobkyňou predložený statický posudok, ako aj ohodnotenie

dotknutých vád odborne spôsobilou osobou, ktoré rovnako spochybnilo uplatnený nárok žalobkyne, na
čoprvoinštančnýsúdvosvojomrozsudkusprávnepoukázal.Žalobkyňavšaktietoobjektívneskutočnosti
úmyselne prehliada a poukazuje výlučne na odborné vyjadrenie Ing. H., ktoré nie je a ani
nikdy nebolo znaleckým posudkom, iba vyjadrením popisujúcim stav rodinného domu žalobkyne, ktoré
žiadnym spôsobom nehodnotí vady domu v čase jeho odovzdania. Rovnako sa nejedná o vyjadrenie

znalca, ale o vyjadrenie odborne spôsobilého inžiniera vo výstavbe. Odborné vyjadrenie vyhodnotil
prvoinštančný súd ako listinný dôkaz, objektívne a vo vzájomnej súvislosti s ostatnými dôkazmi, pričom
tento posudok rozhodne nepreukazuje odôvodnenosť žalovanej sumy. Sama žalobkyňa navyše najskôr
navrhla znalecké dokazovanie, avšak neskôr na tomto návrhu netrvala, a to vzhľadom na skutočnosť,
že jej muselo byť zrejmé, že znalecký posudok by nepreukázal tvrdené vady rodinného domu v takom
rozsahu ako to žiada v zmysle žaloby. Dôkazné bremeno bolo a aj je na strane žalobkyne, preto

je absurdné, že žalobkyňa sa snaží túto svoju povinnosť prenášať na nich tvrdením, že oni údajne
podľa jej názoru nepredložili dostatok dôkazov, teda podľa jej názoru ani ona nemusela z dôvodu
tvrdenej hospodárnosti predkladať iné dôkazy. Od začiatku konania popreli skutkové tvrdenia žalobkyne
apredložililistinnédôkazy,ktorétietoichtvrdeniapotvrdili.Konieckoncovbolitopráveoni,ktorípredložili
ako prví relevantné vyčíslenie nákladov na odstránenie žalobkyňou tvrdených vád, ktoré neskôr vo

vzťahu k vytknutým vadám uplatneným v rámci tohto konania potvrdila svojím vyčíslením aj samotná
žalobkyňa. Uvedené vyčíslenie v konečnom dôsledku potvrdilo nedôvodnosť žalovanej sumy, nakoľko
táto nezodpovedala uplatneným vadám. Žalobkyňa sa vo svojej replike ďalej vyjadrila už iba výlučne
k údajnému vlhnutiu rodinného domu a jeho súvisu s vytopením nehnuteľností, za ktoré podľa tvrdení
žalobkyne môžu oni, čo je znova absurdné. Poukázali na to, že kanalizácia rodinného domu nemá

žiadne vady a revízne otvory, ktorý urobil žalovaný v I. rade riadne žalobkyni ukázal a objasnil ich
funkciu. Problém navyše nie je v samotných revíznych otvoroch, ale v tom, že žalobkyňa kanalizáciu
užívanímupchalaazjavneupchávapravidelne,čímdochádzakneustálemuvytápaniuceléhorodinného
domu. Navyše kanalizácia a ani revízne otvory v kanalizácii nikdy neboli predmetom konania. Ďalej
uviedli, že je pozoruhodné, že žalobkyňa sa vo svojej replike nevyjadrila k predloženému rozpočtu Ing.

J., nakoľko práve uvedené je v zásade najpodstatnejšie, keďže odborný posudok Ing. H. neobsahuje
žiadne vyčíslenie, návrh na sanáciu, ani iné podstatné náležitosti. Zopakovali svoje tvrdenia uvedené
vo vyjadrení k odvolaniu ohľadom tohto rozpočtu s odkazom na bod 59. odôvodnenia napadnutého
rozsudku. Zotrvali na odvolacom návrhu.

8. Odvolací súd preskúmal vec, súc pritom viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania [§
379,§ 380 Civilného sporového poriadku (zákon č. 160/2015 Z.z. účinný od 1.7.2016), túto prejednal bez
nariadenia pojednávania, keďže na jeho nariadenie neboli splnené podmienky (§ 378, § 385 C.s.p.)
a dospel k záveru, že odvolanie žalobkyne je dôvodné.

9. V danom spore sa žalobkyňa domáha zaplatenia sumy 18.200,- € s príslušenstvom titulom zľavy
z kúpnej ceny 89.900,- €, ktorú zaplatila v zmysle kúpnej zmluvy zo dňa 31.10.2016, uzavretej medzi
ňou ako kupujúcou a žalovanými v I., II. rade ako predávajúcimi za nehnuteľnosť - stavba, rodinný dom
súpisné č. XXX. a pozemky registra „C“ parcelné č. XXX/X o výmere 493 m2, druh pozemku záhrady
a parcelné č. 273/2 o výmere 370 m2, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, nachádzajúcu sa

v katastrálnom území H. Z., keďže sa na nehnuteľnosti objavili vady. Išlo o nasledovné vady: vlhnutie
stien v celom rodinnom dome; plesnivá opadávajúca omietka v kuchyni; neodtekanie vody v kuchyni;
zatekanie vody do rodinného domu; spálené a spráchnivelé trámy na povale rodinného domu. Súd
prvej inštancie priznal žalobkyni sumu 7.010,56 € s príslušenstvom (výrok I. napadnutého rozsudku)
pozostávajúcu zo sumy 875,43 € bez DPH za podrezanie muriva a sumu 5.842,136 € za výmenu časti

krovu a jeho sanácie a vo zvyšku žalobu zamietol.
10. Odvolací súd sa nestotožnil s právnym záverom súdu prvej inštancie uvedeným v bode 58.
odôvodnení napadnutého rozhodnutia, že žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno ohľadom preukázania
vád spočívajúcich vo vlhnutí celého rodinného domu a opadanej omietky, pretože na preukázanie
vlhkosti v dome predložila odborný posudok Ing. E. H. zo dňa 19.7.2021, č. 1/2021. Súd prvej

inštancie vykonal tento dôkaz správne ako listinný dôkaz a vyhodnotil ho ako odborné vyjadrenie
(bod 57. odôvodnenia napadnutého rozhodnutia), ale podľa názoru odvolacieho súdu, súd prvej
inštancie pochybil, ak toto odborné vyjadrenie nepovažoval za relevantné a mal za to, že iba znalecké
dokazovanie by bolo schopné objasniť rozsah vlhnutia domu a jeho príčinu. Odvolací súd poukazujena to, že odborné vyjadrenie je upravené v § 206 C.s.p., podľa ktorého ak je potrebné posudzovať
skutočnosti, na ktoré treba odborné znalosti, súd na návrh vyžiada odborné vyjadrenie od odborne
spôsobilej osoby. Zákon preferuje odborné vyjadrenie ako rýchlejší a efektívnejší prostriedok objasnenia

skutočností, pre ktoré nie sú potrebné vedecké znalosti (ako pri znaleckom posudku), ale postačujú
znalosti odborné. Odborné vyjadrenie je menej formálny a procesne jednoduchší prostriedok ako
znalecký posudok, to však neznamená, že by malo menšiu dôkaznú silu, ako poukazovala aj žalobkyňa
vo svojom odvolaní. Žiaden dôkaz nemá predpísanú zákonnú silu (čl. 15 ods. 2 C.s.p.), pričom
súd hodnotí dôkazy podľa svojej úvahy (§ 191 C.s.p.).Tam, kde to skúmané okolnosti umožňujú,

preferuje sa odborné vyjadrenie najmä kvôli hospodárnosti konania. V praxi sa často deje, že prevažnú
väčšinu odborných vyjadrení vypracúvajú znalci. Ustanovenie § 18 zákona o znalcoch, tlmočníkoch a
prekladateľoch predpokladá vykonávanie ostatných úkonov znaleckej činnosti, na ktoré sa primerane
vzťahujú ustanovenia uvedeného zákona o znaleckom posudku. Medzi tieto ostatné úkony patria
okrem iného aj odborné vyjadrenia. Civilný sporový poriadok ale takýto „špeciálny“ druh odborného
vyjadrenia nerozlišuje. Zápis osoby do zoznamu znalcov pre určitý obor predstavuje dostatočnú záruku

toho, že táto osoba je odborne zdatná pre vypracovanie odborného vyjadrenia v tomto obore. Pre
vypracovanie znaleckého posudku je bezpochyby potrebná vyššia úroveň (vedeckých) vedomostí, ako
pre vypracovanie odborného vyjadrenia. To koniec koncov vyjadril aj zákonodarca v znení § 206 a § 207
C.s.p. Výkladom od väčšieho k menšiemu teda možno dospieť k záveru, že ak by odborné vyjadrenie
vypracoval znalec zapísaný do zoznamu, neexistuje dôvod, pre ktorý by toto odborné vyjadrenie malo

byť vykonané ako dôkaz listinou, i keď to v Civilnom sporovom poriadku nie je výslovne uvedené.
Uvedenú chýbajúcu úpravu by totiž bolo možné preklenúť analógiou legis podľa čl. 4 ods. 1 C.s.p. Keďže
súkromné odborné vyjadrenie vypracované zapísaným znalcom má podobné vlastnosti ako súkromný
znalecký posudok podľa § 209 C.s.p., mal by súd odborné vyjadrenie vykonať rovnako, ako odborné
vyjadrenie vyžiadané súdom.

11. Žalobkyňa svoje odvolanie odôvodnila ustanovením § 365 ods. 1 písm. f/ C.s.p., t.
j., že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam.
Uvedený dôvod sa týka chyby v zisťovaní skutkového stavu veci súdom prvej inštancie spočívajúcej
v tom, že skutkové zistenie, ktoré bolo podkladom pre jeho rozhodnutie je nesprávne, tzn. musí

ísť o skutkové zistenie na základe ktorého vec posúdil po právnej stránke a ktoré je nesprávne v
tom zmysle, že nemá oporu vo vykonanom dokazovaní, pričom medzi chybami skutkového zistenia
a chybami právneho posúdenia je úzka vzájomná súvislosť, keďže príčinou nesprávnych (v zmysle
nedostatočných) skutkových zistení môže byť chybný právny názor, v dôsledku ktorého zisťoval iné
skutočnosti, prípadne zisteným skutočnostiam prisudzoval iný právny význam. Nesprávne sú i také

skutkové zistenia, ktoré založil na chybnom hodnotení dôkazov. Ide o situáciu, keď je logický rozpor
v hodnotení dôkazov, prípadne poznatkov, ktoré vyplynuli z prednesov sporových strán alebo ktoré
vyšli najavo inak, z hľadiska závažnosti (dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálne vierohodnosti.
V danom spore žalobkyňa odborným posudkom č. 1/2021, zo dňa 19.7.2021, vypracovaným Ing. E.
H., ktorý je zapísaný v zozname znalcov, ako uviedla žalobkyňa aj v odvolaní (odbor: stavebníctvo,

odvetvie: pozemné stavby, stavebné konštrukcie, odhad hodnoty nehnuteľností) preukázala vlhkosť
v predmetnom rodinnom dome, nakoľko v tomto posudku je, okrem iného uvedené, že v termíne
obhliadky sú v celom dome vnútorné omietky vlhké a poškodené plesňou od 0,30 m do cca 1 m, ako
aj ich príčina, a to že vlhnutie je spôsobené nefunkčnou vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti a
súčasne je zvýraznené zlou realizáciou zateplenia fasády. Ďalej je uvedené kde sa vlhnutie prejavilo

a že vadu vlhnutia múrov, priečok a podláh zaraďuje jednoznačne medzi skryté vady, o ktorých
predávajúci vedel, ale účelovo ich zatajil pred kupujúcim. Nebolo možné prisvedčiť argumentácii súdu
prvej inštancie uvedenej v odôvodnení napadnutého rozhodnutia, že prisvedčil obom žalovaným, že
žalobkyňa nepredložila žiadne dôkazy na preukázanie rozsahu vlhkosti v dome v čase vytknutia vád,
pretože už v liste zo dňa 29.4.2017 (6 mesiacov od kúpy predmetnej nehnuteľnosti) žalobkyňa uviedla

vlhnutie stien v celom dome, že steny za odtiahnutou kuchynskou linkou sú plesnivé, že opadáva veľké
množstvoomietky,ževodavkuchynineodteká(č.l.12spisu).Nazákladeuvedenéhomápotomodvolací
súd za to, že prvoinštančný súd dospel k nesprávnym skutkovým záverom ohľadom nepreukázania
vlhkosti v dome zo strany žalobkyne, keďže nedostatočne vyhodnotil vyššie uvedené dôkazy predložené
žalobkyňou.

12. K odvolaciemu dôvodu žalobkyne podľa § 365 ods.1 písm. d/ C.s.p. , že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci, odvolací súd dôvodí, že predstavuje vady konania, ktoré nie sú subsumovanépod ostatné odvolacie dôvody, avšak len za predpokladu, že mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie napríklad nesprávne realizovaná manudukčná povinnosť, postihujú chybný postup súdu
prvej inštancie pri dokazovaní, nesprávne posudzovanie procesných otázok v priebehu konania (ktoré

neboli predmetom samostatného rozhodovania), chybné poučovanie strán a ďalšie nedostatky v jeho
činnosti, ku ktorým došlo v priebehu konania alebo v súvislosti s rozhodovaním, pričom spôsobilým
odvolacím dôvodom nie sú samy o sebe (bez ďalšieho), ale len vtedy, ak sú dôsledkom takého
porušovania predpisov procesného práva, ktoré mohlo mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci.
Vada konania, ktorá môže mať vplyv na správnosť rozhodnutia, v konkrétnom prípade nemusí mať

za následok vecne nesprávne rozhodnutie a odvolací súd tu posudzuje otázku, či by obsah výroku
rozhodnutia bol iný, keby k vade konania nedošlo. Typickou vadou, ktorá mohla mať za následok
nesprávne rozhodnutie vo veci je také porušenie práv strany sporu, v dôsledku ktorého jej bola odňatá
možnosť konať pred súdom (napríklad nedostatok vyrozumenia strany o pojednávaní súdu (vrátane
oneskorenéhopredvolaniačivyrozumenia),vdôsledkuktoréhobolastranavylúčenázprednesu,zpráva
vyjadriť sa k dokazovaniu, neposkytnutie odvolateľovi poučenia o povinnosti tvrdenia,

alebo poučenia o dôkaznej povinnosti, rozhodnutie o veci bez nariadenia pojednávania (i keď
pretonebolisplnenépodmienky),nesprávneposudzovanieprocesnýchotázokvpriebehukonania(ktoré
neboli predmetom samostatného rozhodovania). Vadnosť konania môže strana preukazovať nielen na
základeskutkovéhoadôkaznéhostavu,ktorýtubolvkonanípredsúdom,aletiež sprihliadnutím
na skutočnosti a dôkazy, ktoré neboli pred súdom uplatnené. Vadou konania (dôkazného) je i okolnosť,

že pri vykonávaní dokazovania nebolo postupované v súlade s príslušnými ustanoveniami
Civilného sporového poriadku, napríklad osoba, ktorá mala byť vypočutá ako svedok, bola vypočutá ako
strana, svedok nebol o svojich povinnostiach riadne poučený, listinný dôkaz bol vykonaný v rozpore s
§ 204 C.s.p. a podobne. Odvolací súd, aj
vzhľadom na dôvody uvedené v bode 11. odôvodnenia tohto uznesenia zistil, že zo strany súdu prvej

inštancie došlo k vade konania, spočívajúcej v chybnom postupe pri dokazovaní ohľadom namietaných
vád zo strany žalobkyne týkajúcich sa vlhnutia stien v rodinnom dome, plesnivej opadávajúcej omietke
v kuchyni, neodtekaní vody v kuchyni a zatekaniu vody do rodinného domu, keďže mal za to, že iba
znalecké dokazovanie môže objasniť tieto vady a nie odborný posudok, ktorý žalobkyňa na preukázanie
svojho tvrdenia o týchto vadách predložila.

13. Odvolací súd sa nestotožnil ani s právnym záverom súdu prvej inštancie uvedeným v odôvodnení
napadnutého rozhodnutia o priznaní sumy 7.010,56 € za vady krovu na dome, keď pri priznaní tejto
sumy vychádzal iba z dôkazu predloženého žalovanými v I., II. rade (krycí list zo dňa 30.10.2019;
č.l. 280 spisu). Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že strany sporu predložili na preukázanie tejto

skutočnosti listinné dôkazy (statické posudky), podľa ktorých je krov poškodený. Odvolací súd považuje
dôvody uvedené v bode 59. odôvodnenia napadnutého rozhodnutia o tom, že vyčíslenie predložené
žalovanými je pre súd relevantnejšie, keď žalobkyňa preukázala iba potrebu výmeny úseku 2. krovu,
za nedostatočné, pretože v bodoch 48. až 54. prvoinštančný súd podrobne uviedol v čom spočíva
poškodenie krovu a aj z akých dôkazov toto poškodenie vychádza, pričom dôvodil, že všetky

hmotnoprávne predpoklady pre priznanie nároku na zľavu z kúpnej ceny v časti žaloby týkajúcej sa vád
krovu boli preukázané, pritom ale priznal žalobkyni iba vyššie uvedenú sumu (za vady krovu žiadala
priznať sumu 12.000,- €) bez toho, aby prihliadol na všetky vytýkané vady krovu, ktoré boli v konaní
preukázané oboma sporovými stranami. Odvolací súd dodáva, že sám žalovaný v I. rade vo výpovedi
uviedol, že žalobkyňu o skutočnosti, že na krove horelo pred predajom nehnuteľnosti neinformoval, na

ktorú skutočnosť prvoinštančný súd pri rozhodovaní o tomto nároku žalobkyne neprihliadol.

14. Odvolací súd sa ale nestotožnil s tvrdením žalobkyne v odvolaní, že napadnutý rozsudok je
nesprávny a arbitrárny, pretože rozsudok súdu prvej inštancie obsahuje všetky náležitosti vyplývajúce z
ustanovenia§220ods.2C.s.p.,podľaktoréhomásúduviesť,čohosažalobcadomáhal,akéskutočnosti

tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky procesného útoku použil, ako sa vo veci vyjadril žalovaný a
aké prostriedky procesnej obrany použil, ako aj jasne a výstižne vysvetliť ako posúdil podstatné skutkové
tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, ktoré dôkazy
vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a
akovecprávneposúdil.Prvoinštančnýsúdjasneazrozumiteľnevysvetlilakoposúdilpodstatnéskutkové

tvrdeniaaprávneargumentystránsporu,ktoréskutočnostipovažovalzapreukázané,ktorénie,zktorých
dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil, aj ako vec právne posúdil, z dôvodu ktorého nie je možné
napadnutý rozsudok považovať za arbitrárny alebo nepreskúmateľný.15. Vzhľadom na skutočnosť že žalobkyňa podala odvolanie aj voči výroku I. napadnutého rozsudku,
ktorým súd prvej inštancie uložil obom žalovaným spoločne a nerozdielne zaplatiť jej sumu 7.010,56 € s
príslušenstvom, t. j. do výroku, ktorým bolo rozhodnuté v jej prospech, odvolací súd odvolanie žalobkyne

proti tomuto výroku podľa § 386 písm. b/ C.s.p. odmietol, pretože odvolanie môže podať strana, v ktorej
neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359 C.s.p.).

16. Vzhľadom k vyššie uvedeným skutočnostiam odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie vo výroku
II., ktorým žalobu vo zvyšnej časti zamietol, ako aj v súvisiacom výroku III. o náhrade trov konania, zrušil

a v rozsahu tohto zrušenia mu vrátil vec na ďalšie konanie a nové rozhodnutie (§ 389 ods. 1 písm.
c/ C.s.p. v spojení s § 391 ods. 1, ods. 2 C.s.p.). Povinnosťou súdu prvej inštancie bude opätovne
rozhodnúť o časti žaloby týkajúcej sa nároku žalobkyne na zľavu z kúpnej ceny za vady ohľadom vlhnutia
domu, opadávajúcej a plesnivej omietky v kuchyni, neodtekania vody v kuchyni, zatekania
vody do domu s prihliadnutím na dôkazy predložené žalobkyňou, ako aj jej zvyšného nároku týkajúceho
sa krovu, t. j. riadne zistiť skutkový stav veci, vykonať za aktívnej účasti sporových strán prípadne ďalšie

dokazovanie vo veci, ak táto potreba vyvstane, dôkazy vyhodnotiť v súlade s ustanovením § 191 ods. 1
C.s.p., rozhodnúť podľa ustanovenia § 215 ods. 1, ods. 2 C.s.p. a zo zisteného skutkového stavu vyvodiť
záver, ktorý správne a dostatočne odôvodní podľa požiadaviek vyplývajúcich z ustanovenia § 220 ods.
2 C.s.p. Podľa § 391 ods. 2 C.s.p. je súd prvej inštancie viazaný právnym názorom odvolacieho súdu.

17. V novom rozhodnutí prvoinštančný súd rozhodne znova o náhrade trov konania pred súdom prvej
inštancie, vrátane trov konania vzniknutých stranám v konaní pred odvolacím súdom (§ 396 ods. 1,
ods. 3, § 255 a nasl. C.s.p.). Odvolací súd dáva do pozornosti prvoinštančnému súdu, že na strane
žalovaných ide o nerozlučné spoločenstvo a tak je potrebné formulovať tento výrok tak, aby bol tento
výrok materiálne vykonateľný a zároveň, aby bol naplnený princíp právnej istoty s poukazom na čl. 2

ods. 1 C.s.p., podľa ktorého, ochrana ohrozených alebo porušených práv a právom chránených záujmov
musí byť spravodlivá a účinná tak, aby bol naplnený princíp právnej istoty.

18. Odvolací súd prijal rozhodnutie jednohlasne (§ 3 ods. 9 zákona č. 757/2004 Z.z. o súdoch a o zmene
a doplnení niektorých zákonov v znení účinnom od 1.5.2011; § 393 ods. 2 C.s.p.).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon
pripúšťa (§ 419 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.).

(1) Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.
(2) Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní
proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 C.s.p.).

(1) Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, aka) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
(2) Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania
žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

(1) Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.

(2) Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).

(1) Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.
(2) Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je

a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa

predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 C.s.p.).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v

tomto ustanovení.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 C.s.p.).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci.

(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za
nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 C.s.p.).
Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 C.s.p.).

Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 C.s.p.).

V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej
obrany okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§
435 C.s.p.).