Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, July 29, 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 5Cob/204/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1319200445
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 07. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Blanka Malichová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1319200445.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Blanky Malichovej a

členiek senátu JUDr. Evy Fulcovej a Mgr. Mgr. Miriam Plavčákovej, v právnej veci žalobcu: BAKER
UNCHAINED, s.r.o., so sídlom Námestie SNP 13, Bratislava, IČO: 47 131 489, zastúpený: SUCHÝ
& Partners s.r.o., Horná 13, Banská Bystrica, IČO: 52 826 791, proti žalovanému: Martin Šindler -
správa domov s.r.o., so sídlom Svätovavrinecká 2A, Bratislava, IČO: 47 190 701, zastúpený: Právne
centrum s.r.o., Mýtna 42, Bratislava, IČO: 36 698 873, o zaplatenie 15.733,92 eur s príslušenstvom a o
vzájomnej žalobe o zaplatenie 12.386,57 eur s príslušenstvom a zmluvnej pokute v sume 165,97 eur, o
odvolaní žalobcu proti rozsudku bývalého Okresného súdu Bratislava III č.k. 25Cb/11/2019-579 zo dňa

19. decembra 2022, takto

r o z h o d o l :

I. Krajský súd v Bratislave rozsudok bývalého Okresného súdu Bratislava III č.k. 25Cb/11/2019-579 zo
dňa 19. decembra 2022 v časti výroku I., II., III., p o t v r d z u j e .

II. Krajský súd v Bratislave rozsudok bývalého Okresného súdu Bratislava III č.k. 25Cb/11/2019-579 zo
dňa 19. decembra 2022 v časti výroku IV., V., VII., z r u š u j e a vec v tejto časti v r a c i a súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

III. Krajský súd v Bratislave odvolanie žalobcu voči výroku VI. rozsudku bývalého Okresného súdu
Bratislava III č.k. 25Cb/11/2019-579 zo dňa 19. decembra 2022 o d m i e t a.

IV. Žalovanému súd proti žalobcovi v potvrdzujúcej časti p r i z n á v a nárok na plnú náhradu trov
odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Prvým výrokom napadnutého rozsudku súd prvej inštancie zamietol návrh žalovaného na prerušenie
konania, druhým výrokom žalobu zamietol, tretím výrokom priznal žalovanému právo na náhradu trov

konania v rozsahu 100 %. Štvrtým výrokom zaviazal žalobcu zaplatiť žalovanému istinu v sume 833,44
eur s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 416,72 eur od 16.08.2018 do zaplatenia a zo
sumy 416,72 eur od 16.09.2018 do zaplatenia, všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti rozsudku,
piatymvýrokomzaviazalžalobcuzaplatiťžalovanémuistinuvsume11.553,13eursúrokomzomeškania
vo výške 5 % ročne od 16.10.2019 do zaplatenia a odmenu v sume 165,97 eur, všetko do troch dní odo
dňa právoplatnosti rozsudku, šiestym výrokom vzájomnú žalobu vo zvyšku zamietol a siedmym výrokom
priznal žalovanému právo na náhradu trov konania o vzájomnej žalobe v rozsahu 100 %.

2. Právne svoje rozhodnutie odôvodnil poukazom na ust. § 6 ods. 3, 4, § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993
Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorov v zneníneskoršíchpredpisov(ďalejaj„zák. č.182/1993
Z.z.“), ust. § 41a ods. 1, § 48, § 51, § 52 ods. 2, § 451 ods. 2, § 517 ods. 1, 2 zákona č. 40/1964Občiansky zákonník (ďalej aj „OZ“), ust. § 162 ods. 3, § 164, § 255 ods. 1, § 262 ods. 1, 2 zákona č.
160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej aj „CSP“), § 3 nariadenia
vlády č. 141/2014 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z.z..

3. Z vykonaného dokazovania, z nesporných tvrdení strán sporu, svedkov a listinných dôkazov mal
súd prvej inštancie za preukázané, že bytový dom X. X, X, X v k.ú. I. je jeden bytový dom, ktorý tvoria
objekty A, B, C, z toho skolaudované boli objekty A, B, s jedným prideleným súpisným číslom XXXX.
Okrem Zmluvy z roku 2014 uzavreli vlastníci bytov a nebytových priestorov špecifikovaní v Prílohe č.

1, dňa 10.12.2011 so správcom T. Š., IČO: 41 113 888, s miestom podnikania Bzovícka 30, Bratislava,
Zmluvu o výkone správy (ďalej aj „Zmluva o výkone správy 2011“ alebo „Zmluva 2011“), predmetom
ktorej bola rozostavaná stavba (neskolaudovaný bytový dom) bez súp. čísla, postavená na pozemku
parc. č. XXX/XX, LV č. XXXX, okres X. N., obec X.-T. Č.H. I.. Žalobca ako výlučný vlastník 8 bytov a
51 nebytových priestorov v byt. dome X. X, X, X, ktoré nadobudol na základe Osvedčenia o vykonaní
dobrovoľnej dražby N764/2013 zo dňa 28.06.2013, pristúpil k Zmluve o výkone správy a dňa 20.03.2014

podpísal so žalovaným ako správcom Zmluvu o výkone správy obchodných priestorov bloku „C“ X. X,
byt. domu s pozemkami na ul. X. X, X, X (ďalej aj „Zmluva o výkone správy 2014“ alebo „Zmluva 2014“).

4. K zmene v osobe správcu došlo Zmluvou o predaji podniku zo dňa 01.07.2013, ktorá toho istého dňa
nadobudla platnosť a účinnosť a ktorou predávajúci T. Š., IČO: 41 113 888 previedol na žalovaného

právo k veciam, iné práva a iné majetkové hodnoty, slúžiace prevádzkovaniu podniku predávajúceho.
Neobstojí tak námietka žalobcu, že žalovaný nebol správcom predmetnej budovy a preto platby, ktoré
prijal od žalobcu na základe plnenia bez právneho titulu (event. na základe plnenia z neplatnej zmluvy)
sú bezdôvodným obohatením. Žalobca pristúpil k uzatvoreniu Zmluvy o výkone správy 2014 z vlastnej
iniciatívy, čo súhlasne s konateľom žalovaného potvrdil svedok L., že svedok P. dal žalobcovi pokyn

na uzavretie takejto zmluvy, faktický a právny stav bloku „C“ poznal a teda vedel, že priestory sú
neskolaudované. Stavba bloku „C“ stála na spoločných častiach priestorov všetkých vlastníkov X. X, X,
pod blokom „C“ sú garáže a pri väčších zrážkach do nich zatekalo. Žalobca až do roku 2018 riadne,
v zmysle Zmluvy platil, problém nastal až keď vlastníci bytov a nebytových priestorov neschválili jeho
zámer zmeniť charakter stavby z „fitka“ na ubytovňu.

5. Súd prvej inštancie ďalej poukázal na vzťah medzi správcom a vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov v bytových domoch, založený dvojstranným právnym úkonom - zmluvou o výkone správy,
ako osobitným, Občianskym zákonníkom neupraveným zmluvným typom. Uviedol, že ak sa na vlastníka
nebytového priestoru nevzťahuje povinnosť uzatvoriť Zmluvu o výkone správy podľa ust. § 8a ods. 1

zák. č. 182/1993 Z.z., môže sa takýto vlastník dobrovoľne rozhodnúť uzatvoriť zmluvný vzťah podľa
ust. § 51 Občianskeho zákonníka, ktorý výslovne pripúšťa uzavretie aj osobitne neupravenej zmluvy. To
znamená,žeakmedzižalobcomažalovanýmnevzniklapovinnosťuzatvoriť zmluvuovýkonesprávy,tak
uzatvorili inominátnu zmluvu iniciovanú žalobcom, svojim obsahom sa najviac podobajúcu osobitnému
zmluvnému typu upravenému v ust. § 8a zák. č. 182/1993 Z.z.. Takúto zmluvu nemožno považovať za

absolútne neplatný právny úkon, nakoľko rozostavaný blok „C“ ako súčasť jedného bytového domu X. X,
X,Xjefaktickyexistujúcavec,evidovanávkatastrinehnuteľností.Uzavretie zmluvyiniciovalžalobcaako
vlastník objektu, uvedomujúc si, že aj rozostavaný objekt vyžaduje správu a údržbu a vyjadril v nej svoju
vôľu byť ňou viazaný za účelom úpravy právnych vzťahov spojených s vlastníctvom tohto objektu. To,
že stavba nebola skolaudovaná, nie je prekážkou na uzavretie zmluvy k nej. Vykonávanie údržby bloku

„C,“ zahŕňa zimnú údržbu, kosenie trávy, postrek proti burine, čistenie kanalizačných zvodov, čerpanie
vody po zatečení priestorov, drobné opravy, čo potvrdil svedok P. T., bývalý zamestnanec žalovaného
vo funkcii objektový technik, vykonávajúci údržbárske činnosti na nehnuteľnosti X. X, X a bloku „C.“

6. Zmluvu o výkone správy zo dňa 20.03.2014 vyhodnotil súd prvej inštancie ako platnú inominátnu

zmluvu, uzavretú podľa ust. § 51 Občianskeho zákonníka, na základe ktorej žalobca riadne
platil. Dôvodom neplatenia bol nesúhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov so zmenou stavby
z obchodných priestorov na apartmány. Zmluvu medzi správcom a vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov označil súd prvej inštancie s odkazom na ustálenú judikatúru súdov za spotrebiteľskú, na
základe čoho posudzoval aj celý zmluvný vzťah podľa predpisov občianskeho práva (§ 52 ods. 2 OZ).

7. Listom zo dňa 19.06.2018 žalovaný Zmluvu o výkone správy zo dňa 20.03.2014 (týkajúcu sa výlučne
bloku „C“) v súlade s čl. IX ods. 1, 2, bez udania dôvodu písomne vypovedal s tým, že Zmluva zanikne
uplynutím trojmesačnej výpovednej lehoty, ktorá začne plynúť prvého dňa kalendárneho mesiacanasledujúceho po doručení výpovede. Žalovaný od zmluvy neodstúpil, vypovedal ju, a preto nenastali
účinky uvedené v ust. § 48 OZ, podľa ktorého v prípade odstúpenia, sa zmluva od začiatku zrušuje.

8. S poukazom na nález Ústavného súdu Slovenskej republiky (ďalej aj „ÚS SR“) sp. zn. I. ÚS 242/2007
zo dňa 03.07.2008 a nález Ústavného súdu Českej republiky sp. zn. II. ÚS 2221/2007 sa súd prvej
inštancie odvolal na ustálenú prax všeobecných súdov Slovenskej republiky, vrátane ústavnej praxe, v
zmysle ktorej majú súdy právne úkony interpretovať tak, aby bola ich platnosť zachovaná.

9. Vykonávanie správy bloku „C“ mal súd preukázané najmä svedeckou výpoveďou p. T., zálohové
platbyrealizoval žalobcanazákladeZmluvyzroku2014avsúladesozmluvnýmidojednaniami,pretona
strane žalovaného bezdôvodné obohatenie nevzniklo a vyhovenie žalobe by neviedlo k spravodlivému
usporiadaniu právnych vzťahov medzi zmluvnými stranami. Nakoľko k naplneniu žiadnej zo skutkových
podstát uvedených v ust. § 451 Občianskeho zákonníka nedošlo, súd prvej inštancie žalobu zamietol
a o náhrade trov konania rozhodol podľa ust. § 255 a nasl. CSP a podľa výsledku konania priznal

žalovanému náhradu trov konania v plnom rozsahu.

10.Vzájomnoužalobousižalovanýuplatnilvočižalobcovinároknazaplatenienedoplatkunazálohových
platbách za mesiace august a september 2018 vo výške 833,44 eur podľa zmluvy z roku 2014, a za
obdobie od 01.01.2019 do 14.10.2019 vo výške 11.553,13 eur podľa Zmluvy z roku 2011, všetko spolu

s príslušenstvom a zmluvnú pokutu v sume 165,97 eur podľa čl. IV bod 18 Zmluvy zo dňa 2011.

11. Žalobca vo vzťahu k vzájomnej žalobe namietol nedostatok aktívnej legitimácie žalovaného, keďže
zmluvu z roku 2011 uzatvorili vlastníci bytov a nebytových priestorov so správcom T. Š., IČO: 41 113 888
ažalovanýtaknebolsprávcomblokuA,B“.Súdprvejinštanciemalz listinnéhodôkazu-Zmluvaopredaji

podniku zo dňa 01.07.2013 preukázané, že predávajúci T. Š., IČO: 41 113 888 previedol na žalovaného
ako kupujúceho právo k veciam, iné práva a iné majetkové hodnoty, ktoré slúžia prevádzkovaniu podniku
predávajúceho. Zmluva nadobudla platnosť a účinnosť dňom 01.07.2013, z čoho je zrejmé, že na
podanie vzájomnej žaloby má žalovaný aktívnu vecnú legitimáciu. Rovnako mal súd preukázané, že
výpoveď Zmluvy zo dňa 19.06.2018 žalovaným, sa týkala výlučne Zmluvy z roku 2014 a nie aj zmluvy

z roku 2011 a teda povinnosť žalobcu plniť si záväzky vo vzťahu k nebytovým priestorom (garážam)
založených zmluvou z roku 2011 nebola ničím dotknutá.

12. Výpovedná lehota Zmluvy z roku 2014 v trvaní 3 mesiacov, plynula od 01.07.2018 do 30.09.2018
a poslednú platbu žalobca vykonal dňa 11.07.2018. Žalovaný mal nárok na zaplatenie mesačných

zálohových predpisov za jednotlivé rozostavané nebytové priestory až do 30.09.2018 vo výške 501,28
mesačne, nasledovne: za rozostavaný nebytový priestor č. 12 -1C v sume 37,01 eur, č. 12 - 2C v sume
36,98 eur, č. 12 - 3C v sume 35,59 eur, č. 12 - 4C v sume 30,89 eur, č. 12 - 5C v sume 32,13 eur, č.
12 - 6C v sume 32,13 eur, č. 12 - 7C v sume 30,15 eur, č. 12 - 8C v sume 34,92 eur, č. 12 - 9C v sume
36,97 eur, č. 12 - 10C v sume 194,51 eur, t.j. za 2 mesiace spolu 1.002,56 eur. Keďže poistná zmluva

zanikla v júli 2018, žalovaný si poistné za mesiace august a september 2018 v celkovej výške 169,12
eur neuplatnil a preto výška jeho nároku predstavuje sumu 833,44 eur.

13. Ukončenie platieb odôvodňoval žalobca ukončením zmluvného vzťahu výpoveďou zo strany
žalovaného. Zmluva z roku 2011 však vypovedaná nebola (vypovedaná bola len Zmluva 2014) a teda

žalobca bol vo vzťahu k nebytovým priestorom (garáže) naďalej povinný plniť si záväzky podľa Zmluvy
2011. Žalovaný svoj nárok preukázal Zoznamom nedoplatkov k 14.10.2019 a sumárnou analýzou platieb
za obdobie 01.01.2019 - 14.10.2019 vo vzťahu k 52 NP ( č.l. 515 - 542), z ktorých je zrejmé, že od sumy
celkového nedoplatku za dané obdobie vo výške 12.065,51 eur bol odpočítaný nedoplatok tretej osoby
(G. H.) v sume 512,38 eur (suma 11.553,13 eur).

14. Zmluvná pokuta v sume 165,97 eur vyplýva z čl. IV bod 17 zmluvy z roku 2011, podľa ktorého „na
základe dohody zmluvných strán za prípravu podkladov pre súdne vymáhanie má správca nárok na
odmenu v sume 165,97 eur za každý jednotlivý prípad, ktorý si uplatní u žalovaného vlastníka.“ Nárok na
uplatnenú zmluvnú pokutu mal súd preukázanú samotnou vzájomnou žalobou podanou voči žalobcovi.

15. Žalovaný si z dôvodu omeškania žalobcu so splatením peňažného záväzku uplatnil aj nárok na
zaplatenie úrokov z omeškania vo výške 9 % ročne z dlžných súm 833,44 eur (2 x 416,72 eur) a
11.553,13 eur. Nakoľko obe Zmluvy o výkone správy sú zmluvami spotrebiteľskými, spadajúcimi podust. § 52 ods. 1 OZ, podľa ktorého „spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu
formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom,“ súd pri určení výšky úrokov z omeškania postupoval
podľa predpisov občianskeho práva. Právna úprava úrokov z omeškania podľa ust. § 517 ods. 2 OZ

má kogentný charakter a preto je vylúčené výšku úrokov z omeškania v občianskoprávnych vzťahoch
dohodnúť inak, ako stanovuje tento právny predpis. Podľa ust. § 517 ods. 2 OZ „výšku úrokov z
omeškania ustanovuje vykonávací predpis.“ Podľa ust. § 3 Nariadenia vlády č. 141/2014 Z.z., ktorým
sa mení a dopĺňa Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z.z. výška úrokov z omeškania je
o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky, platná

k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Žalovaný si vzájomnou žalobou uplatnil nárok na
zaplatenieúrokovzomeškaniavovýške9%ročnezdlžnýchsúm833,44eur(2x416,72eur)a11.553,13
eur. Podľa potvrdenia Európskej centrálnej banky bola úroková sadzba v rozhodujúcom období vo výške
0,00% ročne, preto súd žalobe v časti príslušenstva pohľadávky vyhovel len do výšky 5% a nad uvedenú
úrokovú sadzbu žalobu zamietol. K omeškaniu došlo v zmysle čl. V bod 4 oboch zmlúv šestnástym
dňom príslušného kalendárneho mesiaca.

16. O náhrade trov konania súd prvej inštancie rozhodol podľa ust. § 255 a nasl. CSP a podľa výsledku
konania priznal žalovanému náhradu trov konania v plnom rozsahu. Paušálnu náhradu vo výške 40,-
eur mu nepriznal, nakoľko ide o inštitút výlučne obchodnoprávnej úpravy a vzťah medzi stranami sporu
je spotrebiteľský, podriadený úprave Občianskeho zákonníka, ktorý paušálnu náhradu trov konania

neupravuje.

17. O návrhu žalovaného na prerušenie konania podľa ust. § 164 CSP súd rozhodol podľa ust. § 162
ods. 3 CSP spolu s rozhodnutím vo veci samej tak, že návrh zamietol z dôvodu nespornosti vlastníctva
žalobcu k rozostavaným nebytovým priestorom 12 - 1C až 10C, vchod X.C. X, X.. Žalobca toto skutkové

tvrdenie uviedol priamo v žalobe a počas celého konania žalovaný túto skutočnosť nespochybnil.
Prerušenie konania by preto bolo v rozpore so zásadou hospodárnosti konania.

18. Rozsudok napadol v celom rozsahu odvolaním žalobca z dôvodov podľa ust. § 365 ods. 1 písm.
b/, f/ a h/CSP, nestotožnil sa so skutkovými zisteniami, ku ktorým dospel súd prvej inštancie na základe

vykonaných dôkazov a s jeho následným právnym posúdením veci.

19. K písm. f/ ust. § 365 ods. 1 CSP (súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov v konaní
k nesprávnym skutkovým zisteniam) žalobca namietal tvrdenia súdu, že Zmluva o výkone správy 2014
bola uzavretá z jeho iniciatívy, čo má vyplývať z výsluchu svedkov X. P. a Ľ. L., ktorý vo svojom vyjadrení

uviedol, že po pôvodnej spoločnosti zostal veľký dlh, na základe čoho žalovaný požiadal žalobcu o
vyriešenie situácie a svedok X. P. uviedol, že žalobcovi dal pokyn na podpísanie zmluvy o správe a po
nadobudnutí vlastníctva ako prvé riešili vysoké nedoplatky do fondu údržby a opráv po predchádzajúcom
vlastníkovi, ktoré mal žalovaný potrebu riešiť pre obavu z ich zosobnenia spoluvlastníkmi, čo vyplynulo
aj z výsluchu ďalšieho svedka. Z uvedeného však vyplýva, že Zmluva 2014 bola uzavretá z iniciatívy

žalovaného. Vykonávanie údržby bloku „C“: „zimná údržba, kosenie trávy, postrek proti burine, čistenie
kanalizačných zvodov, čerpanie vody po zatečení priestorov, drobné opravy, mal súd prvej inštancie za
potvrdené z výpovede svedka P. T.. Už z povahy priestorov bloku „C“ je však jasné, že jeho správu
si svedok zamieňal so správu vykonávanou v blokoch A, B na základe Zmluvy 2011, nakoľko údržba
spočívajúca v kosení trávy a postreku proti burine v bloku „C,“ kde trávnatá plocha nie je, vykonávaná

byť nemohla. Svedok uvádzal aj súčinnosť pri predaji garáží vo vlastníctve žalobcu a pri ich prestavbe.
Aj tieto činnosti boli vykonávané na základe vlastníctva garáží a s tým súvisiacej správy podľa Zmluvy
2011. Blok „C“ je stále neskolaudovanou rozostavanou hrubou stavbou, kde elektrina nie je privedená,
neexistuje v nej kanalizácia a ako vyplýva aj z výpovedí svedkov, od roku 2013 je v nezmenenom stave,
neboli na ňom vykonávané žiadne stavebné ani iné činnosti, nesmie byť užívaný a ani užívaný nebol.

Príležitostné otváranie dverí záujemcom o jeho kúpu (výpoveď svedka P. T. v období rokov 2013 a 2014,
teda ešte pred uzavretím Zmluvy 2014), nemožno v žiadnom prípade považovať za vykonávanie údržby
a už vôbec nie správy. Údržba je len jedna z činností, ktoré sa správca na základe zmluvy o výkone
správy zaväzuje vykonávať. V Zmluve o výkone správy 2014 bolo okrem údržby uvedených množstvo
iných činností, ktoré bol žalovaný povinný vykonávať, avšak ich vykonávanie v konaní nepreukázal. V

časti vzájomnej žaloby, v ktorej žiadal zaplatenie nedoplatkov žalobcu zo Zmluvy 2011 súd konštatoval,
že výpoveď zmluvy zo dňa 19.06.2018 žalovaným, sa týkala výlučne Zmluvy 2014, avšak neuviedol
a nešpecifikoval z čoho mal túto skutočnosť preukázanú, čo žalobcovi bráni túto argumentáciu súdu
napadnúť. Žalovaný v ods. 2 výpovede uviedol: „Náš klient ako správca bytového objektu na adreseX. X, X, X (bytový dom súpisné číslo XXXX ...“ a v ods. 3 uviedol: „... vypovedá Zmluvu o výkone
správy zo dňa 20.03.2014 k bytovému objektu na adrese X. X, X, X (bytový dom súpisné číslo XXXX ...“
Táto výpoveď pre jej nejednoznačnosť nasvedčuje možnosť výkladu, že ide o výpoveď oboch zmlúv. V

rozpore s tvrdením uvedeným v prvej vete je aj predbežný názor súdu vyjadrený na pojednávaní dňa
08.10.2020 kedy konštatoval, že ak došlo k výpovedi zmluvy, išlo o výpoveď Zmluvy o výkone správy
2011.

20.Kpísm.h/ust.§365ods.1CSP(rozhodnutiesúduprvejinštancievychádzaznesprávnehoprávneho

posúdenia veci). Žalobca sa nestotožnil s právnym názorom súdu o inominátnej povahe Zmluvy o
výkone správy 2014, uzavretej podľa ust. § 51 v spojení ust. § 41a ods. 1 OZ a v súlade s ust. §
39 OZ ju označil za absolútne neplatnú z dôvodu jej rozporu s ust. § 8a ods. 1 zák.č. 182/1993 Z.z.,
keďže jej predmetom boli neskolaudované, rozostavané nebytové priestory a aj z dôvodu existencie
skoršej Zmluvy o výkone správy 2011, čo je v rozpore s ust. § 6 ods. 3 a 4 zák. č. 182/1993 Z.z.,
podľa ktorého na správu domu nemôžu byť súčasne dohodnuté viaceré formy správy a v prípade

existencie viacerých zmlúv je platná len zmluva uzavretá ako prvá. Zmluva 2014 bola uzavretá vo forme
listiny, ktorú žalovaný v tom čase používal na uzatváranie zmlúv o výkone správy s vlastníkmi bytov a
nebytových priestorov v bytových domoch podľa zák. č. 182/1993 Z.z.. To potvrdzuje aj fakt, že žalovaný
na základe tejto zmluvy vystavoval žalobcovi predpisy zálohových mesačných úhrad, obsahujúce
položky v členení odmena za správu, elektrika spoločné priestory, poistenie, servisný technik, letná a

zimná údržba, bankové poplatky, fond údržby a opráv, z čoho práve ten je špecifickou položkou,
jasne odlišujúcou zmluvu o výkone správy podľa zák. č. 182/1993 Z.z., od akejkoľvek inej zmluvy
o výkone správy, uzatváranej podľa Občianskeho zákonníka. V zmysle uvedeného nie sú splnené
predpoklady aplikácie ust. § 41a ods. 1 OZ, nakoľko z okolností uzatvárania Zmluvy o výkone správy
je zrejmé, že vôľou zmluvných strán bolo uzavrieť zmluvu o výkone správy podľa zák. č. 182/1993

Z.z., a nie inú zmluvu. Okolnosti vedúce k uzavretiu zmluvy ani jej následné plnenie zo strany žalobcu
nemajú vplyv na jej absolútnu neplatnosť, ktorú nemožno žiadnym spôsobom zhojiť a čo zakladá
právo žalobcu na vydanie bezdôvodného obohatenia na základe plnenia z neplatnej zmluvy. V ods. 49
rozsudku, v ktorom súd prvej inštancie odkázal na ustálenú prax súdov SR vrátane ústavnej praxe,
opomenul skutočnosť, že výklad v prospech platnosti zmluvy sa má uplatniť vtedy, ak sú možné oba

výklady. V prípade Zmluvy o správe 2014 nie je možný výklad o platnosti zmluvy, pre jej rozpor so
zák. č. 182/1993 Z.z.. Žalobca sa nestotožnil ani s tvrdením súdu, že vyhovenie žalobe by neviedlo k
spravodlivému usporiadaniu právnych vzťahov zmluvných strán, keďže žalobca na jej základe uhradil na
základe zálohových predpisov za obdobie 13.02.2017 - 10.07.2018 žalovanému sumu 15.733,92 eur,
za ktorú nedostal žiadne adekvátne protiplnenie vo vykonávanej správe. Za nesprávne žalobca označil

odôvodnenie rozsudku v časti vzájomnej žaloby, týkajúcej sa jeho nedoplatkov za mesiace august a
september2018, nazákladeZmluvyovýkonesprávy2014,prejejabsolútnuneplatnosť,zčohovyplýva,
že na základe neplatnej zmluvy nemal žalovaný nárok na akékoľvek plnenie voči žalobcovi.
21. Nedostatočné odôvodnenie rozsudku. V súvislosti s konštatovaním platnosti Zmluvy o výkone správy
2014 ako inominátnej zmluvy podľa ust. § 51 sa súd prvej inštancie v odôvodnení rozsudku opomenul

vysporiadať s celým radom následkov a súvislostí s tým spojených, najmä s povahou jej vzťahu k
Zmluve o výkone správy 2011. Ak súd v rozsudku konštatoval, že Zmluva 2014 je platná ako inominátna
zmluva podľa OZ, mal sa zároveň vysporiadať s argumentami žalobcu, že v tom prípade by žalovaný
na základe výpovede tejto Zmluvy mal žalobcovi vyúčtovať a preukázať skutočné náklady na služby a
vrátiť zostatky na fonde údržby a opráv. Žalobca nevie, či súd rozlišoval medzi fondom údržby a opráv

vytvoreným na základe Zmluvy o výkone správy 2011 a na základe Zmluvy o výkone správy 2014, ktoré
podľa jeho názoru nemohli byť spájané a čerpanie prostriedkov na správu bloku A a B nemohlo byť
použité ako dôkaz čerpania prostriedkov z fondu údržby a opráv vytvoreného na základe inominátnej
zmluvy z dôvodu rozporu takéhoto postupu so zák. č. 182/1993 Z.z.. Pri dokladovaní čerpania fondu
údržby a opráv žalovaný podľa jeho názoru predložil čerpanie vzťahujúce sa k Zmluve o výkone správy

2011 a súd sa v odôvodnení rozsudku nevysporiadal so vzťahom žalobcom predložených zmlúv, ktoré
mali preukazovať výkon správy (napr. poistnej, zmluvy, zmluvy o dodávke elektriny, o dodávke letnej
a zimnej údržby a pod.), so Zmluvou 2014, najmä či na ich základe mal za preukázaný výkon správy
žalovaným podľa Zmluvy o výkone správy 2014.
22. Dôvod pod písm. b/ ust. § 365 ods. 1 CSP, že súd nesprávnym procesným postupom znemožnil

strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na
spravodlivý proces, žalobca vidí aj v porušení zásady koncentrácie konania spočívajúcej v nepredložení
zmluvy o predaji podniku žalovaným ešte do pojednávania dňa 08.10.2020 napriek námietke žalobcu,
že živnostník T. Š., IČO: 41 113 888, nie je totožný so subjektom T. Š. - správa domov, s. r. o., IČO:47 190 701, už v podaní zo dňa 05.11.2019. Možnosť porušenia tejto zásady súd na pojednávaní
dňa 08.10.2020 konštatoval, v odôvodnení rozsudku sa s ňou však nevysporiadal. Súd prvej inštancie
rozhodol aj v rozpore so svojim predbežným právnym názorom formulovaným na pojednávaní dňa

08.10.2020, že na rozostavané nebytové priestory nie je možné uzavrieť zmluvu o výkone správy podľa
zák. č. 182/1993 Z.z., a že na jeden objekt môže byť uzavretá len jedna zmluva o výkone správy.
Podľa názoru súdu mohol mať žalovaný maximálne nárok na bezdôvodné obohatenie za vykonané
služby teda reálne náklady, ale nie nárok na paušálne služby resp. poplatky do fondu. K výpovedi
zo dňa 19.06.2018 sa vyjadril tak, že nakoľko ide o jeden objekt, na ktorý môže byť uzavretá len

jedna zmluva o správe, bola vypovedaná Zmluva 2011. Predbežný právny názor súd formuloval na
základe doložených listinných dôkazov a vyjadrení strán sporu. V ďalšom konaní iné dôkazy alebo
vyjadrenia, ktoré by zakladali dôvod na zmenu predbežného právneho názoru súdu predložené neboli,
a aj napriek tomu sa súd v odôvodnení rozsudku k okolnostiam, ktoré ho viedli k zmene názoru
vôbec nevyjadril. Na základe uvedeného nemôže žalobca náležite skutkovo a právne argumentovať a
rozhodnutie súdu je podľa neho nepresvedčivé a nedostatočné. Je zrejmé, že súd prvej inštancie sa

v odôvodnení rozsudku nevysporiadal s niektorými podstatnými skutkovými tvrdeniami a argumentmi
procesných strán, nevysvetlil na základe akých úvah považoval určité skutočnosti za preukázané a
iné nie. Na základe uvedeného nemožno takéto odôvodnenie rozsudku považovať za vyčerpávajúce a
presvedčivé. Po uvedení právnej teórie k riadnemu zdôvodneniu rozsudku súdu žalobca navrhol, aby
odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a rozhodnutie

alebo rozsudok zmenil, návrh na prerušenie konania a vzájomnú žalobu v celom rozsahu zamietol,
žalovaného zaviazal na zaplatenie sumy špecifikovanej v podanej žalobe a žalobcovi priznal právo
na náhradu trov konania o žalobe, vzájomnej žalobe a trov odvolacieho konania v rozsahu 100%.
23. Vo vyjadrení k odvolaniu žalovaný tvrdenia a odvolacie dôvody žalobcu v plnom rozsahu odmietol,
napadnutý rozsudok označil za vecne správny, zákonný a riadne odôvodnený. Uviedol, že v rámci

konania pred súdom prvej inštancie bolo ohľadne uzatvorenia Zmluvy o výkone správy zo dňa
20.03.2014, poskytovaného plnenia ako aj dôvodov smerujúcich k ukončeniu plnenia zmluvných
povinností zo strany žalobcu vykonané rozsiahle dokazovanie. Z rozsudku sú zrejmé úvahy, ktorými
sa súd pri rozhodovaní veci riadil, ako dôkazy a argumenty sporových strán vyhodnotil a aké právne
predpisy na daný skutkový stav použil.

24. V súvislosti s tvrdením žalobcu v odvolaní o Zmluve o výkone správy 2014 ako o absolútne
neplatnom právnom úkone podľa ust. § 39 OZ z dôvodu jej rozporu s ust. § 8a ods. 1 zák. č. 182/1993
Z.z., keďže jejpredmetombolirozostavanéneskolaudovanénebytovépriestoryaajzdôvoduexistencie
skoršej Zmluvy o výkone správy zo dňa 10.12.2011, čo je v rozpore s ust. § 6 ods. 3, 4 zák. č. 182/1993
Z.z., podľa ktorého na správu domu nemôžu byť súčasne dohodnutú viaceré formy správy a v prípade

existencie viacerých zmlúv je platná len zmluva uzavretá ako prvá uviedol, že v konaní bol preukázaný
predmet Zmluvy o výkone správy 2011, ktorým bola v zmysle čl. II ods. 1 správa blokov A, B, garáží
a prístupových komunikácií. Stavba bloku „C“ bola a aj doteraz je neskolaudovanou stavbou a práve
preto bolo právne možné uzatvoriť Zmluvu o výkone správy zo dňa 20.03.2014, ktorej predmetom bola v
zmysle čl. II ods. 1 správa obchodných priestorov bloku „C“ bytového domu X. X s pozemkami, všetkými

súčasťami a príslušenstvom. Zmluva obsahovala vzájomné práva a povinnosti účastníkov a súčasne
predstavovala ich prejav a vôľu byť ňou viazaný. Ako správne konštatoval aj súd prvej inštancie, „pokiaľ
sa na vlastníka nebytového priestoru nevzťahuje povinnosť uzatvoriť Zmluvu o výkone správy podľa ust.
§ 8a ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z., tak sa takýto vlastník môže dobrovoľne rozhodnúť pre uzatvorenie
osobitne neupraveného typu zmluvného vzťahu, v súlade s ust. § 51 Občianskeho zákonníka. Ak teda

žalobca a žalovaný nemali povinnosť uzatvoriť Zmluvu o výkone správy platí, že uzavreli inominátnu
zmluvu iniciovanú žalobcom, ktorá sa svojím obsahom najviac podobá osobitnému zmluvnému typu
upravenému v ust. § 8a zák. č. 182/1993 Z. z.“ Súd v súlade so skutkovým stavom vyslovil platnosť
Zmluvy o výkone správy zo dňa 20.03.2014, správne vyhodnotil jej účel, ako aj vôľu strán sporu ju
uzavrieť.

25. Tým, že žalobca ako vlastník neskolaudovaných nebytových priestorov v bloku „C“ nemal zákonnú
povinnosť uzatvoriť so žalovaným zmluvu o výkone správy podľa zák. č. 182/1993 Z.z., a napriek
tomu inicioval jej uzatvorenie, uzavreli dňa 20.03.2014 zmluvu o výkone správy, ktorú s poukazom
na ust. § 6 ods. 4 zák. č. 182/1993 Z. z. nemožno posudzovať ako absolútne neplatný právny úkon.
IniciovanieuzavretiaZmluvy2014žalobcom,bolovkonanípreukázanévýpoveďoukonateľažalovaného

a aj svedka Y.. T.. Ľ. L., spolumajiteľa žalobcu, ktorý výslovne uviedol, že „p. P. (spoločník žalobcu) dal
pokyn žalobcovi, aby podpísal zmluvu o správe.“
26. Za absolútne nepravdivé žalovaný označil tvrdenie žalobcu (str. 6 odvolania), že mal potrebu
riešiť vysoké nedoplatky na príspevkoch za správu a do fondu údržby a opráv po predchádzajúcomvlastníkovi priestorov, z obavy, že mu budú spoluvlastníkmi zosobnené. Existencia nedoplatkov po
pôvodnom vlastníkovi nebytových priestorov bloku „C“ ako aj za iné priestory v bytovom dome X. X,X,X
ho totiž žiadnym spôsobom nemohla ohroziť, a to pre neexistenciu právneho titulu zakladajúceho mu

povinnosť uhradiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov nedoplatky za bývalého vlastníka. Ide o
tvrdenie zavádzajúce a nesúvisiace s predmetom konania. Plnenia, na ktoré sa žalobcovi na základe
Zmluvy o výkone správy 2014 zmluvne zaviazal, riadne poskytoval a tak na jeho strane nemohlo dôjsť
k bezdôvodnému obohateniu.
27.Ajpretozazavádzajúceoznačil tvrdeniežalobcu(str.5odvolania),žeokolnostivedúcekuzatvoreniu

zmluvy ani jej následné plnenie zo strany žalobcu nemajú vplyv na jej absolútnu neplatnosť, ktorú
nemožno žiadnym spôsobom zhojiť, čo podľa žalobcu zakladá jeho právo na vydanie bezdôvodného
obohatenia na základe plnenia z neplatnej zmluvy. Zmluvu o výkone správy 2014 považoval žalobca za
platnú a na jej základe plnil žalovanému a ten súčasne plnil žalobcovi. Dôvodom ukončenia realizácie
dovtedy 3,5 roka riadne hradených platieb zo strany žalobcu a následného účelového tvrdenia o
neplatnosti Zmluvy 2014, bola nevôľa ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov domu na X.

X,X,X schváliť mu zmenu účelu využitia bloku „C.“ Aj keby súd Zmluvu 2014 vyhodnotil ako absolútne
neplatnú, v konaní bolo preukázané, že titulom úhrad za výkon správy realizovaný na základe tejto
zmluvy, nevzniklo žalovanému bezdôvodné obohatenie, pretože bol dobromyseľný a služby správcu
bloku „C“ riadne plnil a poskytoval. Odmietol argumentáciu žalobcu (str. 6 odvolania), že nakoľko
súčasťou bloku „C“ nie je trávnatá plocha, nemohla byť údržba spočívajúca v kosení trávy a postreku

proti burine považovaná za činnosť údržby na bloku „C“, pretože predmetom správy podľa Zmluvy 2014
bola popri správe obchodných priestorov bloku „C“ o. i. aj správa pozemkov. Podľa Čl. III ods. 1 písm. a/
zmluvy patrila medzi povinnosti žalovaného o. i. aj údržba zelene a terénu, pričom trávnatá plocha nie je
súčasťou žiadneho bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome X. X,X,X. Nakoľko príslušenstvom
bytového domu sú aj priľahlé pozemky a prístupové komunikácie, ktorých údržbu bol žalovaný v pozícii

správcu bytového domu povinný zabezpečovať, bol žalobca povinný za tieto služby platiť mesačné
preddavky podľa Zmluvy 2014. Kosenie trávy a odburiňovanie mal žalovaný povinnosť zabezpečovať
a túto činnosť aj riadne vykonával.
28. K tvrdeniu žalobcu: „vykonávanie správy považujeme za sústavnú opakovanú činnosť, pričom v
samotnej Zmluve o výkone správy 2014 bolo okrem údržby uvedené množstvo iných činností, ktoré bol

žalovaný na základe tejto zmluvy v rámci správy povinný vykonávať, pričom máme za to, že žalovaný
vykonávanie týchto činností v konaní nepreukázal,“ žalovaný konštatoval, že žalobca na jednej strane
tvrdí, že Zmluva 2014 je neplatný právny úkon, a na druhej strane, že žalovaný vykonávanie všetkých
činností podľa tejto zmluvy nepreukázal. Výkon správy k nebytovým priestorom bloku „C“ žalovaný v
konaní preukázal jednak listinnými dokladmi, a aj svedeckou výpoveďou p. P. T., ktorý súdu činnosti,

ktoré v rámci údržby vykonával, ozrejmil. Popri činnostiach patriacich pod tzv. prevádzku nehnuteľnosti
(Čl.IIIods.1písm.a/),žalovanývrámcisprávybloku„C“vykonávalajtzv.ekonomickúčasťsprávy,akoje
napr. zriadenie samostatného účtu domu, evidencia príjmov a výdavkov, vykonávanie úhrad spojených
s prevádzkou domu (Čl. III ods. 1 písm. b/), a tiež právnu časť správy (Čl. III ods. 1 písm. c/). Tieto
činnosti, najmä ekonomickej správy, bol povinný vykonávať denne, keďže ich výkon priamo vyplýva aj

z úhrad spojených s prevádzkou domu dodávateľom. Plnenia na základe Zmluvy o výkone správy 2014
prijímal od žalobcu až do 11.07.2018, kedy žalobca uskutočnil poslednú platbu. Preukazovanie týchto
činností v konaní nebolo potrebné, pretože ich zabezpečenie tvorí esenciálnu súčasť správy domu podľa
Zmluvy o výkone správy zo dňa 10.12.2011, ako aj správy nebytových priestorov bloku „C“ podľa Zmluvy
o výkone správy zo dňa 20.03.2014 a ich výkon zo strany žalovaného žalobca nikdy nespochybňoval.

S právnym záverom súdu v bode 49 rozsudku: „vykonávanie správy bloku „C“ bolo súdu preukázané
najmä svedeckou výpoveďou p. T., platby žalovanému boli zrealizované na základe Zmluvy z roku 2014
a v súlade so zmluvnými dojednaniami, a preto vyhovenie žalobe by podľa názoru súdu neviedlo k
spravodlivému usporiadaniu právnych vzťahov zmluvných strán“ sa plne stotožnil.
29. Žalovaný v súvislosti s uvedením žalobcu na str. 7 odvolania: „ak súd vo svojom Rozsudku

konštatoval, že Zmluva o správe 2014 je platná ako inominátna zmluva podľa OZ, a teda sa nespravuje
ustanoveniami zákona ZoVBaNP, mal sa v rozhodnutí zároveň vysporiadať s argumentmi žalobcu,
uplatnenými okrem iného vo vyjadrení k odporu zo dňa 26.08.2019, že v tom prípade by žalovaný
na základe výpovede tejto Zmluvy o správe 2014 mal žalobcovi vyúčtovať a preukázať skutočné
náklady na služby a vrátiť zostatky na fonde údržby a opráv. Uvedené však súd v odôvodnení svojho

Rozsudku opomenul a na základe toho nemá žalobca ani vedomosť akými úvahami sa súd pri hodnotení
črpania fondu údržby a opráv spravoval.“ poukázal na uznesenie NS SR, sp. zn. 5Sžh/2/2016 zo
dňa 13.12.2017. , podľa ktorého: „všeobecný súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené
účastníkomkonania,alelennatie,ktorémajúprevecpodstatnývýznam,prípadnedostatočneobjasňujúskutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných
účastníkmi konania. Rozhodnutie súdu musí však obsahovať odôvodnenie, ktoré jasne a zrozumiteľne
dáva odpovede na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany,

t.j. s uplatnením nárokov a obranou proti takému uplatneniu.“ Problematika vyúčtovávania nákladov za
služby nebola predmetom prvostupňového konania, jeho predmetom bolo posúdenie nároku žalobcu,
ktorým sa voči žalovanému domáhal vydania bezdôvodného obohatenia, s čím súvisela potreba
právneho posúdenia platnosti Zmluvy o výkone správy zo dňa 20.03.2014, ako aj nároku žalovaného vo
vzájomnej žalobe. Prvostupňový súd sa v rámci odôvodnenia rozsudku riadne a presvedčivo vysporiadal

s tvrdeniami sporových strán a aj predloženými dôkazmi a tak spĺňa všetky náležitosti vyžadované ust.
§ 220 ods. 2 CSP.
30. Žalovaný vyúčtovanie skutočných nákladov za služby v súlade s Čl. IV ods. 11 Zmluvy 2014 pre
žalobcu riadne vykonal, pričom v prípade vyúčtovaní za služby vzťahujúce sa k jednotlivým nebytovým
priestorom bloku „C,“ vznikli žalobcovi na jeho účtovných kontách k daným nebytovým priestorom
účtovné preplatky. Keďže žalobca prestal žalovanému platiť úhrady titulom predmetnej zmluvy o výkone

správy, žalovaný eviduje aj naďalej voči žalobcovi dlhy na zálohových platbách za tieto nebytové
priestory, a preplatky z vyúčtovaní za obdobie od 01.01.2018 do 30.09.2018 si započítal s príslušnými
nedoplatkami.
31. K námietke nedostatočného odôvodnenie rozsudku, porušenia práva na spravodlivý proces,
spočívajúceho v rozpore odôvodnenia rozsudku s predbežným právnym názorom súdu, poukázal

žalovaný na uznesenie NS SR sp. zn. 2Cdo/70/2017 zo dňa 31.01.2018 a konštatoval, že vo veci bolo
vykonané rozsiahle dokazovanie, najmä svedeckými výpoveďami, o ktorých obsahu nemal súd pred
vyslovenímpredbežnéhoprávnehonázoružiadnuvedomosť,bolinimi preukázanétvrdeniažalovaného,
ktorý doložil ďalšie listinné dôkazy. Ak by argument žalobcu ohľadne nemennosti predbežného
právneho posúdenia sporu bol opodstatnený, ďalšie súdne konanie by vrátane následného používania

prostriedkov procesného útok a procesnej obrany stratilo význam, pretože by ich použitie stratilo zmysel.
Rozsudok súdu prvej inštancie navrhol ako vecne správny potvrdiť.
32. V odvolacej replike sa žalobca k odseku 2 a 3 vyjadrenia žalovaného v celom rozsahu pridržiaval
svojho odvolania. K odseku 4, 5, 6 a 12 vyjadrenia k absolútnej neplatnosti Zmluvy o výkone správy z
roku 2014 uviedol, že jej predmetom boli rozostavané neskolaudované nebytové priestory a aj z dôvodu

existencie skoršej zmluvy o výkone správy zo dňa 10.12.2011 je v rozpore s ust. § 6 ods. 3 a 4 zák.
č. 182/1993 Z. z.. Okolnosti vedúce k uzavretiu zmluvy, jej následné plnenie zo strany žalobcu a ani
okolnosti, pre ktoré žalobca prestal plniť, nemajú vplyv na jej absolútnu neplatnosť.
33. K odseku 7 a 8 vyjadrenia, žalobca poprel tvrdenia žalovaného, že on inicioval uzavretie zmluvy.
Svedok Ľ. L. uviedol, že po pôvodnej spoločnosti zostal veľký dlh, na základe čoho žalovaný požiadal

žalobcu o vyriešenie situácie a preto X. P. uviedol, že dal žalobcovi pokyn na podpísanie zmluvy
o správe, a že ako prvé sa po nadobudnutí vlastníctva riešili nedoplatky po pôvodnom vlastníkovi, a
žalovaný oslovil žalobcu, či to vedia nejakým spôsobom riešiť. Aj z výsluchu ďalšieho svedka vyplynulo,
že po predchádzajúcom vlastníkovi zostali vysoké nedoplatky na príspevkoch za správu a do fondu
údržby a opráv, ktoré mal žalovaný potrebu riešiť, nakoľko sa obával, že mu budú spoluvlastníkmi

zosobnené. Vyjadrenie „dal pokyn aby podpísal zmluvu“ neznamená, že uzavretie zmluvy inicioval
žalobca, ale že jej podpis konateľovi spoločnosti odobril.
34. K odseku 9 a 10 vyjadrenia, žalobca s odkazom na ust. § 8b ods. 1 písm. e/ a § 8 ods. 3,
5 zák. č. 182/1993 Z. z. poprel tvrdenia žalovaného o nemožnosti ho existujúcimi nedoplatkami po
predchádzajúcom vlastníkovi priestorov ohroziť. Správca je povinný vzniknuté nedoplatky nielen

sledovať a vymáhať, ale v prípade vzniku škody v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia
svojich povinností vyplývajúcich zo zákona alebo zo zmluvy, zodpovedá vlastníkom za všetky takto
vzniknuté škody. K odseku 11 a 12 vyjadrenia, žalobca naďalej popieral tvrdenia žalovaného, že na
základe Zmluvy o výkone správy 2014 dochádzalo k poskytovaniu akýchkoľvek plnení žalobcovi, čo
podporuje aj skutočnosť, že žalovaný na preukázanie poskytovania plnení predložil Zmluvu o dielo o

poskytovaní údržbárskych, upratovacích a záhradníckych prác, v predmete ktorej je uvedené, že sa
týka vchodov X. X a X. Táto Zmluva bola uzavretá dňa 02.01.2013, t.j. pred uzatvorením Zmluvy o
výkone správy 2014, čo znamená, že zabezpečovala výkon prác podľa Zmluvy 2011 a len pre vchody
X a X. Žalovaný zároveň do konca prvostupňového konania nepredložil dodatok k predmetnej zmluve,
ktorým by preukázal rozšírenie predmetu zmluvy aj na vchod X. X (blok „C“), čo sú neskolaudované

nebytové priestory žalobcu, ktorých správy sa tento spor týka. Žalovaný predložil zmluvy o bežnom účte
z09.12.2011,tedapreduzavretímZmluvyovýkonesprávy2014,ktorýchzmluvnoustranoujepodnikateľ
T. Š. IČO: 41 113 888, a z ktorých nijako nevyplýva, že majiteľom účtov by malo byť spoločenstvo
vlastníkov bytov tak ako to ukladá zákon a Zmluvy o výkone správy z roku 2011 a 2014.35. K odseku 13, 14, 15, 16 a 17 vyjadrenia konštatoval: V poslednej vete ods. 12 a v nasledujúcich
žalovaný uviedol, že žalobcovi riadne plnil a poskytoval služby správy bloku „C,“ čo malo byť preukázané
výpoveďou svedka P. T., z ktorej je ale zrejmé, že svedok nerozlišoval medzi správou a údržbou podľa

Zmluvy o výkone správy z roku 2011 a z roku 2014, čo nerozlišuje ani žalovaný. Všetky činnosti na
skutočné preukázanie správy podľa Zmluvy z roku 2014, boli vykonávané na základe Zmluvy z roku
2011. Žalovaný ani listinnými dôkazmi a ani svedeckými výpoveďami nepreukázal žiadnu správu, ani
dodávku žiadnych služieb a médií v bloku „C.“ Takáto správa existovať ani nemohla, keďže blok „C“ ako
neskolaudovaný nemohol byť užívaný a neboli doň privádzané žiadne médiá. Žalovaný nepreukázal ani

zriadenie samostatného účtu domu, kde sa žalobca pridržiaval svojho vyjadrenia k odseku 11.
36. K odseku 18, 19, 20 a 21 vyjadrenia žalovaného sa žalobca pridržiaval svojho vyjadrenia v odvolaní,
pričom otázku fondov údržby a opráv zriadených na základe oboch zmlúv označil za pre vec podstatne
významnú, s ktorou sa súd prvej inštancie mal v odôvodnení rozsudku vysporiadať. Nevysporiadal sa
však s následkami a súvislosťami spojenými s konštatovaním platnosti Zmluvy 2014 ako inominátnej
podľa ust. § 51 OZ, najmä o povahe jej vzťahu k Zmluve 2011, uzavretej podľa zák. č. 182/1993 Z.z..

Tiež sa mal vysporiadať s argumentami žalobcu, že v tom prípade by žalovaný na základe výpovede
Zmluvy 2014 mal žalobcovi vyúčtovať a preukázať skutočné náklady na služby a vrátiť zostatky na
fonde údržby a opráv, čo však opomenul a žalobca nevie či súd v súlade s argumentáciou o inominátnej
zmluve rozlišoval medzi fondom údržby a opráv vytvoreným na základe Zmluvy o výkone správy 2011
uzatvorenej v súlade so zák. č. 182/1993 Z. z. a fondom údržby a opráv vytvoreným na základe Zmluvy

2014, ktorá sa ale podľa súdu spravuje ustanoveniami OZ. Podľa názoru žalobcu tieto dva fondy ani
nemohli byť spájané a čerpanie prostriedkov na správu bloku A, B nemohlo byť použité ako dôkaz
čerpania prostriedkov z fondu údržby a opráv vytvoreného na základe podľa súdu platnej inominátnej
Zmluvy o výkone správy 2014 z dôvodu rozporu takéhoto postupu so zák. č. 182/1993 Z.z., ktorým sa
spravuje Zmluva 2011. Pri dokladovaní čerpania fondu údržby a opráv žalovaný podľa názoru žalobcu

predložil čerpanie vzťahujúce sa k Zmluve 2011 a nie k Zmluve 2014. Zároveň sa súd nevysporiadal so
vzťahom zmlúv, ktoré mali preukazovať výkon správy (napr. zmluvy o dodávke elektriny, o dodávke letnej
a zimnej údržby, poistnej zmluvy a pod.), so Zmluvou o výkone správy 2014, najmä či na ich základe
mal za preukázaný výkon správy žalovaným podľa Zmluvy 2014.
37. K odseku 22 až 26 vyjadrenia žalovaného, žalobca s poukazom a citovaním odbornej literatúry

uviedol, že netvrdí, že predbežný právny názor súdu je nemenný, ale ak sa súd v odôvodnení rozsudku
vôbec nevyjadril k okolnostiam, ktoré ho viedli k prehodnoteniu jeho predbežného právneho názoru
a k rozhodnutiu v rozpore s ním, nemožno takéto rozhodnutie súdu považovať za presvedčivé ani
dostatočné.
38. V odvolacej duplike žalovaný poukázal na v prevažnej časti sa opakujúce, účelové a zavádzajúce

tvrdenia žalobcu, uvedené už v odvolaní, ku ktorým zaujal stanovisko už vo vyjadrení zo dňa
12.05.2023. Zmluvu o výkone správy 2014 označil za platný právny úkon a účelové tvrdenia žalobcu
o jej neplatnosti za právne irelevantné, vychádzajúce iba z tvrdení žalobcu, ktorých jediným účelom je
spochybniť platnosť zmluvného vzťahu medzi stranami, ktoré ho po dobu takmer 3,5 roka považovali za
platne uzavretý. Žalobca platby na základe Zmluvy o výkone správy 2014 riadne uhrádzal a žalovaný

mu dohodnuté plnenie riadne poskytoval, čo v konaní pred súdom prvej inštancie riadne preukázal.
Preto sa ani nestotožnil s tvrdením žalobcu na str. 2 vyjadrenia: „okolnosti vedúce k uzavretiu zmluvy, jej
následné plnenie zo strany žalobcu a ani okolnosti, pre ktoré žalobca prestal plniť žalovanému nemajú
vplyv na jej absolútnu neplatnosť, ktorú nemožno žiadnym spôsobom zhojiť. Uvedené podľa názoru
žalobcu zakladá jeho právo na vydanie bezdôvodného obohatenia vzniknutého na základe plnenia z

neplatnej zmluvy.“ Žalovaný na základe Zmluvy 2011 dodnes vykonáva správu bytového domu X. X,X,X,
v ktorom sa na 1 poschodí - suterén nachádza aj skolaudovaný a žalobcom užívaný nebytový priestor
č. 1, v podielovom spoluvlastníctve žalobcu a ďalších podielových spoluvlastníkov, slúžiaci ako garáž s
garážovýmistojiskami,zaktoréžalobca,aanizaspoločnépriestorybytovéhodomuneuhrádzamesačné
preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ani mesačné platby za služby, o ktorých zaplatenie sa

vedú viaceré súdne konania. Žalobca prestal plniť z oboch Zmlúv o výkone správy, z čoho je zrejmé, že
dôvodom neplnenia nebola ním tvrdená absolútna neplatnosť Zmluvy 2014, ale nesúhlas vlastníkov
bytovanebytovýchpriestorovbytovéhodomuX.X,X,Xso zmenouúčeluvyužitiabloku„C“na ubytovňu.
Táto skutočnosť bola v konaní preukázaná, čo vyplýva aj zo svedeckej výpovede svedka T. I. (str. 17
rozsudku): „dôvodom neplatenia príspevkov zo strany žalobcu bol nesúhlas vlastníkov bytov s výstavbou

ubytovne,“ ako aj z výpovede p. Q. U. (str. 20 rozsudku): „žalobca pravidelne platil poplatky v zmysle
zmluvy, mal záujem o dokončenie bloku „C“ za účelom prevádzkovania obchodíkov, fitka, následne
potom, ako prejavil snahu o zmenu účelu stavby na ubytovňu, ktorá mu nebola schválená, prestal platiť.“39. Ohľadne neplatnosti Zmluvy 2014, žalobca nikdy žalovaného nekontaktoval, čo je rovnako dôkazom
akceptácie platnosti zmluvného vzťahu založeného na jej základe. Faktický a právny stav bloku „C“
žalobca poznal a vedel, že ide o neskolaudované priestory. Zmluvu o výkone správy zo dňa 20.03.2014

uzatvoril dobrovoľne a z vlastnej iniciatívy, čo vyplýva aj z výpovede konateľa žalovaného (bod 25
rozsudku). Hoci žalobca vo svojom vyjadrení iniciovanie uzatvorenia tejto zmluvy z jeho strany
popiera, opak v konaní preukázaný nebol. Ako dôvod jej uzatvorenia vo vyjadrení uviedol: „po pôvodnej
spoločnosti zostal veľký dlh, na základe čoho bol žalobca požiadaný žalovaným o vyriešenie situácie
a preto dal p. Boris Vyskoč pokyn žalobcovi aby podpísal zmluvu o správe Na základe uvedeného má

teda žalobca za to, že Zmluva o výkone správy z roku 2014 bola uzavretá z iniciatívy žalovaného,
ktorý mal potrebu riešiť nedoplatky predchádzajúceho vlastníka bytov a nebytových priestorov.“ V
súvislosti s týmto tvrdením poukázal žalovaný na predmet Zmluvy o výkone správy 2014, ktorým
nebolo riešenie nedoplatkov po predchádzajúcom vlastníkovi nebytových priestorov bloku „C,“ ale
zabezpečenie správy týchto priestorov žalovaným. Existencia nedoplatkov teda nemohla byť a ani
nebola dôvodom uzatvorenia Zmluvy o výkone správy 2014, keďže v nej nebolo ich vysporiadanie medzi

stranami sporu dohodnuté, dokonca ani spomenuté. Žalovaný nemal ani potrebu iniciovať uzatvorenie
takejto zmluvy so žalobcom, ktorý sa účelovými a vymyslenými tvrdeniami snaží prekryť fakt, že zmluvu
uzatváral z vlastnej iniciatívy z dôvodu schválenia zmeny účelu využitia bloku „C“ vlastníkmi bytov a
nebytovýchpriestorovbytovéhodomuaponeúspešnompokuseich onavrhovanejzmeneúčeluvyužitia
bloku „C“ presvedčiť. Po nezískaní ich súhlasu, prestal svoje záväzky z oboch zmlúv o výkone správy

plniť. Žalovaný opätovne zdôraznil, že aj v prípade, ak by súd prvej inštancie vyhodnotil Zmluvu 2014 za
absolútne neplatný právny úkon, nevzniklo by na jeho strane bezdôvodné obohatenie, nakoľko žalobcovi
zo zmluvy riadne plnil.
40. Nesúhlasil ani s opätovne namietaným tvrdením žalobcu vo vyjadrení, že mu žalovaný na základe
Zmluvy o výkone správy 2014 poskytoval nejaké plnenia: „žalovaný nepreukázal žiadnu správu, ktorá by

bola vykonávaná priamo v bloku „C,“ ani dodávku žiadnych služieb a médií a to ani listinnými dokladmi
a ani svedeckými výpoveďami...“ Toto tvrdenie je v rozpore s výsledkami vykonaného dokazovania,
nakoľko poskytovanie služieb žalobcovi v konaní riadne preukázal, jednak výpoveďou svedka P. T.,
údržbára bytového domu X. X,X,X, ktorý, ako vyplýva aj z bodu 26 rozsudku uviedol: „údržba bloku „C“
predstavovalazimnúúdržbu,kosenietrávy,postrekprotiburine,čisteniekanalizačnýchzvodov,čerpanie

vody po zatečení priestorov, drobné opravy, a aj listinnými dôkazmi uvedenými v ods. 13 rozsudku.
Žalovaný odkázal na svoje vyjadrenie k odvolaniu, v ktorom s poukazom na Čl. III Zmluvy 2014 uviedol
všetky činnosti, ktoré na jej základe pre žalobcu vykonával, pričom to boli nielen činnosti súvisiace
s prevádzkou bloku „C,“ ale aj ekonomická a právna časť správy. Za úplne irelevantný označil názor
žalobcu, že Zmluva o výkone správy 2014 nemala žiaden spoločenský a hospodársky účel, pretože by

ju žalobca nemal dôvod uzatvárať. Zmluva bola z iniciatívy žalobcu riadne uzavretá, pričom obe zmluvné
strany z nej riadne plnili, žalobca takmer 3,5 roka. V prípade, že by žalovaný plnenia z nej neposkytoval,
mohol žalobca využiť svoje oprávnenie v zmysle Čl. IX Zmluvy o výkone správy a zmluvu vypovedať, k
čomu nikdy nedošlo. Toto oprávnenie naopak využil žalovaný, z dôvodu porušenia zmluvných povinností
žalobcu, týkajúcich sa ukončenia vykonávania úhrad, na ktorých plnenie bol zmluvou zaviazaný.

41. K tvrdeniu žalobcu, že ak súd Zmluvu o výkone správy z roku 2014 vyhodnotil ako platne uzavretú
podľa ust. § 51 Občianskeho zákonníka, mal sa vysporiadať s jeho argumentmi, že v tom prípade
by mu žalovaný mal vyúčtovať a preukázať skutočné náklady na služby a vrátiť zostatky na fonde
údržby a opráv a k poukazu žalobcu vo vyjadrení na vzájomný vzťah Zmlúv o výkone správy zo
dňa 10.12.2011 a 20.03.2014, žalovaný poukázal na svoje vyjadrenie zo dňa 12.05.2023, v ktorom na

predmetné námietky obšírne reagoval a súdu zaslal sumárne analýzy platieb za nebytové priestory
nachádzajúce sa v bloku „C,“ z ktorých je zrejmé aj vykonanie vyúčtovania za jednotlivé nebytové
priestory za obdobie od 01.01.2018 do 30.09.2018, teda do uplynutia výpovednej lehoty plynúcej titulom
výpovede Zmluvy 2014 z jeho strany. Žalovaný opätovne uviedol, že predmetom konania pred súdom
prvej inštancie nebola otázka súvisiaca s vyúčtovaním služieb za nebytové priestory bloku „C,“ ale

otázka oprávnenosti nároku žalobcu a na základe vzájomnej žaloby aj nároku žalovaného na zaplatenie
v súdnom konaní uplatnených súm a s tým súvisiace posúdenie platnosti Zmluvy o výkone správy
zo dňa 20.03.2014. Konštatoval, že súd v konaní obe zmluvy o výkone správy riadne posúdil, pričom
Zmluvu zo dňa 10.12.2011 vyhodnotil ako platne uzavretú podľa zák.č. 182/1993 Z. z. a Zmluvu zo
dňa 20.03.2014 ako platne uzavretú podľa ust. § 51 Občianskeho zákonníka. Súd sa so všetkými

relevantnými námietkami strán sporu v konaní riadne vysporiadal, čo vyplýva aj z vyčerpávajúceho
odôvodnenia rozsudku a preto aj s poukazom na uznesenie NS SR sp. zn. 5Sžh/2/2016 zo dňa
13.12.2017, nesúhlasil s tvrdeniami žalobcu na str. 5 vyjadrenia. Zásadne nesúhlasil s tvrdením, že súd
prvej inštancie sa nevyjadril k okolnostiam vedúcim ho k prehodnoteniu jeho predbežného právnehonázoru,čozakladá nepresvedčivosť anedostatočnosťrozsudku. Spoukazom naust.§220ods.2CSP
konštatoval, že odôvodnenie rozsudku obsahuje všetky náležitosti vyžadované týmto ustanovením, je
presvedčivé a dostatočné a rozsudok navrhol potvrdiť.

42. V odvolacej triplike sa žalobca pridržiaval svojich predchádzajúcich tvrdení a písomných vyjadrení,
rozhodnutie súdu označil za vychádzajúce z nesprávneho právneho posúdenia veci, nedostatočne
odôvodnené, pričom súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam.
Napadnutý rozsudok navrhol zrušiť, vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie, alebo návrh na prerušenie konania zamietnuť jeho žalobe v celom rozsahu vyhovieť,

zamietnuť vzájomnú žalobu žalovaného a žalobcovi priznať právo na náhradu trov konania.
43. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 34 CSP) po zistení, že odvolanie bolo podané včas
(§ 362 ods. 1 CSP), oprávnenou osobou (§ 359 CSP), proti rozhodnutiu proti ktorému je prípustné (§
357 písm. d/ CSP), po skonštatovaní, že obsahuje zákonom stanovené náležitosti (§ 363 CSP), po
oboznámení sa s obsahom spisu súdu prvej inštancie, preskúmal napadnutý rozsudok v medziach
rozsahu a dôvodov odvolania (§ 379 a § 380 CSP) a postupom bez nariadenia pojednávania (§ 385

ods. 1 CSP a contrario) dospel k záveru, že napadnutý rozsudok je vo výrokoch I - III vecne správny a
v súlade s ust. § 387 ods. 1, 2 CSP ho v tejto časti potvrdil. Vo výrokoch IV, V, VII napadnutý rozsudok
zrušil a vec v tejto časti vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie

44. Podľa § 149 CSP, prostriedkami procesného útoku a prostriedkami procesnej obrany sú najmä

skutkové tvrdenia, popretie skutkových tvrdení protistrany, návrhy na vykonanie dôkazov, námietky k
návrhom protistrany na vykonanie dôkazov a hmotnoprávne námietky.

45. Podľa § 150 ods. 1 CSP (Skutkové tvrdenia), strany majú povinnosť pravdivo a úplne uvádzať
podstatné a rozhodujúce skutkové tvrdenia týkajúce sa sporu.

46. Podľa § 151 ods. 1, 2 CSP, skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa
považujú za nesporné. Ak strana poprie skutkové tvrdenia, ktoré sa týkajú jej konania alebo vnímania,
uvedie vlastné tvrdenia o predmetných skutkových okolnostiach, inak je popretie neúčinné.

47. Podľa § 152 CSP, hmotnoprávna námietka je právny úkon strany spôsobujúci zmenu, zánik alebo
oslabenie práva protistrany.

48. Podľa § 153 ods. 1, 2, 3 CSP, strany sú povinné uplatniť prostriedky procesného útoku a prostriedky
procesnej obrany včas. Prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany nie sú uplatnené

včas, ak ich strana mohla predložiť už skôr, ak by konala starostlivo so zreteľom na rýchlosť a
hospodárnosť konania. Na prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany, ktoré strana
nepredložila včas, nemusí súd prihliadnuť, najmä ak by to vyžadovalo nariadenie ďalšieho pojednávania
alebo vykonanie ďalších úkonov súdu. Ak súd na prostriedky procesného útoku alebo prostriedky
procesnej obrany neprihliadne, uvedie to v odôvodnení rozhodnutia vo veci samej.

49. Podľa § 154 CSP (Zákonná koncentrácia konania), prostriedky procesného útoku a prostriedky
procesnej obrany možno uplatniť najneskôr do vyhlásenia uznesenia, ktorým sa dokazovanie končí.
50. Podľa § 191 ods. 1 a 2 CSP, dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a
všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo počas konania

najavo. Vierohodnosť každého vykonaného dôkazu môže byť spochybnená, ak zákon neustanovuje
inak.

51. Podľa čl. 15 CSP, dôkazy a tvrdenia strán sporu hodnotí súd podľa svojej úvahy v súlade s princípmi,
na ktorých spočíva tento zákon.

52. Podľa § 215 ods. 1, 2 CSP, súd rozhodne na základe zisteného skutkového stavu. Skutkový stav
sa zisťuje procesným postupom podľa tohto zákona.

53. Podľa § 132 ods. 2 CSP, opísanie rozhodujúcich skutočností nemožno nahradiť odkazom

neoznačené dôkazy.
54. Podľa § 220 ods. 2 CSP, v odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa žalobca domáhal, aké
skutočnosti tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky procesného útoku použil, ako sa vo veci vyjadril
žalovaný a aké prostriedky procesnej obrany použil. Súd jasne a výstižne vysvetlí, ako posúdil podstatnéskutkové tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, ktoré
dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté
dôkazy a ako vec právne posúdil, prípadne odkáže na ustálenú rozhodovaciu prax. Súd dbá, aby

odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé.

55. Podľa § 363 CSP, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

56. Podľa § 387 ods. 1, 2 CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo
výroku vecne správne. Ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

57. Podľa § 389 ods. 1 písm. b/ CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie zruší, len ak súd

nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v
takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, ak tento nedostatok nemožno napraviť
v konaní pred odvolacím súdom.

58. Podľa § 391 ods. 1, 2, 3 CSP, ak odvolací súd zruší rozhodnutie, môže podľa povahy veci vrátiť

vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, prerušiť konanie, schváliť zmier, zastaviť
konanie alebo postúpiť vec orgánu, do ktorého právomoci vec patrí. Ak bolo rozhodnutie zrušené a ak
bola vec vrátená na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, súd prvej inštancie je viazaný právnym názorom
odvolacieho súdu. Ak odvolací súd zruší rozhodnutie súdu prvej inštancie a vráti mu vec na ďalšie
konanieanovérozhodnutie,jepovinnývodôvodnenírozhodnutiauviesťajto,akomásúdprvejinštancie

vo veci ďalej postupovať.

59. Podstatou preskúmavanej veci pred súdom prvej inštancie bolo posúdenie dôvodnosti žaloby,
ktorou sa žalobca titulom bezdôvodného obohatenia domáhal voči žalovanému zaplatenia sumy
15.733,92 eur s príslušenstvom, a dôvodnosti vzájomnej žaloby zo strany žalovaného, ktorou sa voči

žalobcovi domáhal zaplatenia sumy 12.386,57 eur s príslušenstvom titulom neuhradenia zálohových
platieb a odmeny v sume 165,97 eur žalobcom, z hľadiska všetkých relevantných prostriedkov
procesného útoku, ktorými žalobca preukazoval opodstatnenosť svojej žaloby a prostriedkov procesnej
obrany, ktorými sa žalovaný proti uplatňovanému nároku bránil. Dôkazy potrebné na jeho posúdenie súd
prvej inštancie vykonal zákonom predpísaným spôsobom a správne ich aj vyhodnotil. Jeho skutkové

závery sú v potvrdzujúcej časti dostatočne podložené výsledkami vykonaného dokazovania, správne
posúdené aj po právnej stránke, jeho právne závery vychádzajú zo správnej aplikácie a výkladu
právnych predpisov, nie sú v rozpore ani so závermi vyplývajúcimi z doterajšej súdno-aplikačnej praxe a
v napadnutom rozsudku aj podrobne odôvodnené. Odvolací súd preto v časti výrokov I, II, III odkazuje
na odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie, s ktorým sa stotožňuje v plnom rozsahu a s poukazom

na ust. § 387 ods. 2 CSP nepovažuje za potrebné závery v ňom dôsledne rozanalyzované, opakovať.
Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia stručne dopĺňa.
60. Spôsobilým predmetom prieskumu odvolacieho súdu môžu byť vzhľadom na viazanosť odvolacieho
súdu odvolacími dôvodmi (§ 380 ods. 1 CSP) len riadne uplatnené odvolacie dôvody, t.j. aby išlo o
niektorý z dôvodov zakotvených v ust. v § 365 CSP, aby odvolanie zároveň obsahovalo zdôvodnenie,

prečo je v dôsledku označeného odvolacieho dôvodu napadnuté rozhodnutie nesprávne (§ 363 CSP) a
nesprávnosťrozhodnutiavdôsledkupríslušnéhoodvolaciehodôvodumusíbyťvneprospechodvolateľa.
61. Tento titul bol dôvodom na odmietnutie odvolania žalobcu voči výroku VI napadnutého rozsudku.
Odvolateľ podal odvolanie voči všetkým výrokom napadnutého rozsudku, teda aj voči výroku VI, ktorým
súd prvej inštancie vzájomnú žalobu žalovaného vo zvyšku zamietol. Vzájomná žaloba smerovala voči

žalobcovi, žalovaný si ňou uplatnil nárok na zaplatenie spolu 12.386,57 eur s príslušenstvom a odmeny
v sume 165,97 eur. Príslušenstvo spočívalo v nároku na zaplatenie úrokov z omeškania vo výške 9 %
ročne zo sumy 416,72 eur od 16.08.2018, zo sumy 416,72 eur od 16.09.2018 a zo sumy 11.553,13 eur
16.10.2019 do zaplatenia. Z dôvodu spotrebiteľského charakteru zmlúv o výkone správy, sa súd prvej
inštancie riadil ust. § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právnu úpravu úrokov z omeškania posúdil

podľa ust. § 517 ods. 2 OZ, ktorá má kogentný charakter a postupom podľa ust. § 3 Nariadenia vlády
č. 141/2014 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa Nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z.z. a podľa ktorého výška
úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej
centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu, nároku žalovaného v tejtočasti vyhovel len do výšky 5 % a vo zvyšku žalobu zamietol. Keďže odvolanie žalobcu smerovalo voči
výroku, ktorý nebol v jeho neprospech ale naopak v jeho prospech, v tejto časti jeho odvolanie odmietol.
62.Odvolacienámietkyzaložilžalobcanadôvodochzakotvenýchv písm.b/,f/ah/ods.1ust.§365CSP.

63. Dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. b/ CSP, teda že súd nesprávnym procesným postupom
znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu
práva na spravodlivý proces, podložil žalobca dvoma argumentmi, a to porušením zásady koncentrácie
konania spočívajúcej v nepredložení zmluvy o predaji podniku žalovaným ešte do pojednávania dňa
08.10.2020, napriekjehonámietke orozdielnosti osobyživnostníkaT.Š.,IČO:41113888ažalovaného

už v podaní z 05.11.2019, a čo konštatoval aj súd prvej inštancie na pojednávaní dňa 08.10.2020.
V odôvodnení rozsudku sa však s touto námietkou nevysporiadal a rozhodol aj v rozpore so svojim
predbežným právnym názorom formulovaným na tomto pojednávaní, ku ktorému dospel na základe
doložených listinných dôkazov a vyjadrení strán sporu, že na rozostavané nebytové priestory nie je
možné uzavrieť zmluvu o výkone správy podľa zák. č. 182/1993 Z.z., a že na jeden objekt môže byť
uzavretá len jedna zmluva o výkone správy a vypovedaná mohla byť len zmluva z roku 2011.

64. Sudcovskou koncentráciou konania sa rozumie povinnosť strán sporu uplatniť prostriedky procesnej
obrany a procesného útoku (medzi ktoré sa radia aj návrhy na vykonanie dôkazov v zmysle § 149
CSP) včas. Prostriedky procesného útoku a procesnej obrany nie sú uplatnené včas, ak ich strana
mohla predložiť už skôr, keby konala starostlivo so zreteľom na rýchlosť a hospodárnosť konania. Na
prostriedky, ktoré neboli uplatnené včas, nemusí súd prihliadnuť, najmä ak by to vyžadovalo nariadenie

ďalšieho pojednávania alebo vykonanie ďalších úkonov. Podmienkou je, aby súd v rozhodnutí v merite
veci náležíte odôvodnil neprihliadnutie na včas neuplatnené prostriedky.
65. Aj ÚS SR v uznesení sp. zn. II. ÚS 530/2018 zo dňa 15.11.2018 vyslovil: „Keďže sudcovskú
koncentráciu konania uplatňuje príslušný sudca podľa vlastnej úvahy, spadá do jeho kompetencie
rozhodnúť, či na prostriedok procesného útoku či obrany, ktorý strana mohla predložiť už skôr, ak

by konala starostlivo so zreteľom na rýchlosť a hospodárnosť konania, bude prihliadať.“ Aj z tohto
rozhodnutia je zrejmé, že dôležitým aspektom sudcovskej koncentrácie konania je skutočnosť, že to, či
sudcovskú koncentráciu konania v konkrétnom prípade súd uplatní alebo nie, je na jeho úvahe. Ide
o oprávnenie, nie povinnosť súdu, či ju bude aplikovať. Ak ju súd neuplatní a prihliadne na oneskorene
uskutočnené úkony strán, nejde o nesprávny procesný postup, práve naopak, ide o využitie zákonnej

možnosti súdu, ktorú má k dispozícii, a nie o nesprávnu aplikáciu sudcovskej koncentrácie konania. Ak
teda súd konanie z vlastnej vôle neskoncentroval a na oneskorene predloženú zmluvu prihliadol, nebolo
jeho povinnosťou, toto v rozsudku odôvodňovať. Touto povinnosťou by bol viazaný vtedy, ak by na
včas neuplatnený dôkazný prostriedok - Zmluvu o predaji podniku zo dňa 01.07.2013, neprihliadol.
66. Ďalším dôvodom napĺňajúcim nesprávny procesný postup súdu malo podľa žalobcu byť rozhodnutie

súdu prvej inštancie v rozpore s jeho predbežným právnym posúdením.
67.Kotázkeporušeniaprávanaspravodlivýprocesvnadväznostinaporušenieust.§181ods.2CSP sa
vyjadril NS SR v uznesení z 30.06.2022 sp. zn. 7 Cdo 45/2020, v ktorom uviedol: „Cieľom ustanovenia §
181ods.2CSPjezameraťprocesnúaktivitustránnaskutočnosti,ktorésúpodľaposúdeniasúdusporné,
teda viesť strany už počas konania k tomu, aby dokázali predvídať rozhodnutie súdu. Okrem toho je jeho

cieľom zrýchliť a zjednodušiť konanie tak, aby sa nevykonávali zbytočné dôkazy, ktoré súd nepovažuje
za dôležité a nevenovala sa pozornosť bezdôvodným skutkovým tvrdeniam, ktoré sú podľa názoru súdu
buď nesporné alebo právne bezvýznamné. Porušenie uvedeného ustanovenia však nelimituje stranu
sporu pri realizácii jej procesných práv (7Cdo/111/2020, 1Obdo/92/2018, 2Obdo/56/2020).“ V uznesení
sp. zn. 4Cdo/167/2012 z 28.05.2013 NS SR uviedol: „striktné nedodržanie postupu podľa § 118 ods.

2 OSP zo strany súdu (spočívajúce v neuvedení, ktoré právne významné skutkové tvrdenia účastníkov
je možné považovať za zhodné a ktoré zostali sporné) možno hodnotiť len ako tzv. inú vadu konania,
ktorá sama osebe nezakladá zmätočnosť rozhodnutia a nie je procesnou vadou konania v zmysle §
237 písm. f/ OSP (teraz § 420 písm. f/ CSP).“ Z judikatúry ÚS SR (sp. zn. IV. ÚS 16/2012) vyplýva,
že súd až v samotnom rozhodnutí vo veci, a nie v rámci postupu podľa ustanovenia § 118 ods. 2

OSP (predchádzajúca procesná úprava), vyjadrí svoj definitívny právny názor týkajúci sa konkrétnej
prejednávanej veci. Obdobne ÚS SR vo veci sp. zn. II. ÚS 366/2018 odmietol ústavnú sťažnosť ako
zjavne neopodstatnenú, keď ani v ďalej uvedenom právnom závere Krajského súdu v Prešove nezistil
porušenie namietaných práv, pretože opomenutie aplikácie § 181 ods. 2 CSP sa vydaním rozhodnutia
vo veci samej konvaliduje. V rozhodnutí vo veci samej súd prvej inštancie svoje názory oznámil a tým

zhojil tento procesný nedostatok a prípadné odňatie práva na spravodlivý súdny proces stranám sporu.

68. Ani v prípade predbežného právneho posúdenia veci nie je súd takto formulovaným záverom
striktne viazaný. Opak by nevyhnutne viedol k absurdným dôsledkom a k deformovaniu rozhodovaciehoprocesu. Z podstaty výkonu spravodlivosti prostredníctvom súdnej moci vyplýva, že súd musí byť pri
svojich právnych záveroch nezávislý a jeho slobodný myšlienkový postup je limitovaný iba obsahom
objektívneho práva, ktoré v konkrétnej veci interpretuje a aplikuje. Priamo obmedzený teda nemôže byť

ani vlastným predbežným právnym posúdením veci. Ak sa však od neho chce zásadným spôsobom
odkloniť, čo má bezprostredný vplyv na konečné súdne rozhodnutie, je v záujme právnej istoty
nevyhnutné,abysavodôvodnenírozhodnutiastýmtoodklonomnáležitevysporiadal.Inakbybolpopretý
účel samotného predbežného právneho posúdenia veci“ Števček, Ficová, Baricová, Mesiarkinová,
Bajánková, Tomašovič a kol.: Civilný sporový poriadok, Veľký komentár. C.H.Beck Praha 2016, str. 671,

672.

69. Obsah práva na spravodlivý proces je pomerne široký (medzi jeho zložky možno zaradiť
predovšetkým zákaz prekvapivých rozhodnutí, zákaz ľubovôle, právo na vyporiadanie sa so všetkými
relevantnými skutočnosťami v konaní zo strany súdu, právo na riadne odôvodnenie rozhodnutia, právo
na preskúmanie rozhodnutia). Porušenie ktoréhokoľvek čiastkového práva strany sporu postupom súdu

predstavuje pochybenie súdu. Odvolací súd v procesnom postupe súdu prvej inštancie žiadne takéto
a ani žalobcom označené pochybenie, ktoré by napĺňalo odvolací dôvod podľa písm. b/ § 365 ods.
1 CSP nenašiel. Súd prvej inštancie sa v odôvodnení rozsudku vysporiadal so všetkými podstatnými
skutkovými tvrdeniami a argumentmi procesných strán, vysvetlil svoje úvahy, ktoré aj riadne odôvodnil.
70. Ako ďalší odvolací dôvod žalobca uviedol, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných

dôkazov v konaní k nesprávnym skutkovým zisteniam (písm. f/ ust. § 365 ods. 1 CSP), s námietkou
tvrdenia súdu o uzavretí Zmluvy o výkone správy 2014 z jeho iniciatívy, čo má vyplývať z výsluchu
svedkov, pričom z ich výpovedí vyplýva, že Zmluva 2014 bola uzavretá z iniciatívy žalovaného. Ďalej
namietol vykonávanie údržby bloku „C,“ a nepreukázanie množstva úkonov, ktoré mal správca podľa
Zmluvy 2014 vykonávať, pričom takúto činnosť nepreukázal, keďže činnosti, ktoré vykonával, vyplývali

zo Zmluvy z roku 2011. Súdu prvej inštancie vytkol, že v časti vzájomnej žaloby, ktorou žalovaný
žiadal zaplatenie nedoplatkov na základe Zmluvy z roku 2011, konštatoval, že výpoveď Zmluvy zo dňa
19.06.2018 sa týkala výlučne Zmluvy z roku 2014, čo ale z rozsudku súdu nevyplýva, a čo mu bráni
túto argumentáciu súdu napadnúť.

71. V nadväznosti na túto odvolaciu argumentáciu žalobca namietol aj nedostatočné odôvodnenie
rozsudku, v ktorom súd konštatoval platnosť Zmluvy 2014 ako inominátne, uzavretej podľa OZ, pričom
sa mal vysporiadať s argumentami žalobcu, že v tom prípade by žalovaný na základe výpovede tejto
Zmluvy mal žalobcovi vyúčtovať a preukázať skutočné náklady na služby a vrátiť zostatky na fonde
údržby a opráv. Žalobca nevie či súd rozlišoval medzi fondom údržby a opráv vytvoreným na základe

Zmluvy o výkone správy 2011 a Zmluvy 2014, ktoré podľa jeho názoru nemohli byť spájané a čerpanie
prostriedkov na správu bloku A a B nemohlo byť použité ako dôkaz čerpania prostriedkov z fondu
údržby a opráv vytvoreného na základe inominátnej zmluvy z dôvodu rozporu takéhoto postupu so zák.
č. 182/1993 Z.z. Pri dokladovaní čerpania fondu údržby a opráv žalovaný podľa jeho názoru predložil
čerpanie vzťahujúce sa k Zmluve o výkone správy 2011 a súd sa v odôvodnení rozsudku nevysporiadal

so vzťahom žalobcom predložených zmlúv, ktoré mali preukazovať výkon správy (napr. poistnej, zmluvy,
zmluvy o dodávke elektriny, o dodávke letnej a zimnej údržby a pod.), so Zmluvou 2014, najmä či na ich
základe mal za preukázaný výkon správy žalovaným podľa Zmluvy o výkone správy 2014.
72. Podľa § 6 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorým správca
alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prevádzku,

údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a
príslušenstva, služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, vedenie účtu domu v banke,
vymáhanie škody nedoplatkov vo fonde prevádzky údržby a opráv a iných nedoplatkov, iné činnosti,
ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu, ako celku, s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov v dome.

73. Podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka, bezdôvodným obohatením je majetkový prospech
získanýplnenímbezprávnehodôvodu,plnenímzneplatnéhoprávnehoúkonualeboplnenímzprávneho
dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

74. Záväzkový právny vzťah z bezdôvodného obohatenia vznikne pri splnení predpokladu vzniku
bezdôvodného obohatenia objektívne merateľného v peňažných jednotkách na strane obohateného, k
získaniu majetkového prospechu na strane obohateného došlo na základe právnych skutočností, ktoré
sú výslovne uvedené v § 451 ods. 2 a § 454 OZ, vznik majetkovej ujmy vyjadriteľnej v peniazoch,ktoré postihuje inú určitú osobu, pričom táto majetková ujma zodpovedá zmienenému bezdôvodnému
obohateniu na strane obohateného. Nejde o prípad bezdôvodného obohatenia, keď zákon napriek
majetkovému prospechu, vznik bezdôvodného obohatenia výslovne neustanovuje. Za bezdôvodné

obohatenie nie je možné považovať akýkoľvek prospech, ktorý by vlastník veci mohol teoreticky
dosiahnuť a iba taký prospech, ktorý obohatený na jeho úkor buď zvýšil svoj majetkový stav, alebo o
ktorý sa jeho majetkový stav zmenšil, hoci by sa tak za bežných okolností stalo. Majetkový prospech
vzniká predovšetkým tak, že sa doterajší majetok obohateného rozmnoží o nové majetkové hodnoty,
môže však spočívať aj v tom, že jeho doterajší majetok nezmenšil, hoci by k tomu inak došlo, keby

obohatený plnil svoje povinnosti.

75. Žalobca sa žalobou domáhal vydania bezdôvodného obohatenia, za poplatky za tvorbu fondu údržby
a opráv a služby žalovanému uhradené za rozostavané nebytové priestory 12 - 1C až 10C bloku „C“
bytového domu X. X,X,X, na základe Zmluvy o výkone správy zo dňa 20.03.2014, ktorá je podľa jeho
právneho posúdenia absolútne neplatná, nakoľko vlastníci bytov a nebytových priestorov dotknutého

bytového domu, uzavreli Zmluvu o výkone správy s právnym predchodcom žalovaného už v roku 2011,
ku ktorej žalobca ako vlastník 8 bytov a 51 nebytových priestorov pristúpil dňa 28.06.2013. Súd prvej
inštancie sa správne vysporiadal a odvolací súd sa prikláňa k jeho záverom vyplývajúcim z listinných
dôkazov a výpovedí svedkov, o iniciovaní uzavretia Zmluvy 2014 zo strany žalobcu, preukázané
výpoveďami svedkov Y.. T.. Ľ. L. a N.. X. P. (spoločníkov žalobcu), na základe ktorej žalovaný po dobu

3,5rokaposkytovalžalobcoviplneniezasprávuneskolaudovaného,rozostavanéhoobjektu,čímpotrebu
jeho spravovania akceptoval. Správu žalovaný vykonával na základe Zmluvy 2014, pričom všetky platby
smerovali na účet vlastnený spoluvlastníkmi dotknutých priestorov, ktorí sú aj vlastníkmi predmetného
účtu, ktorého je správca len disponentom. Povinnosť správcu pripraviť raz ročne vyúčtovanie, ako
aj vyúčtovať preplatky a nedoplatky, mu vyplýva priamo zo zákona č. 182/1993 Z.z.. Správca môže

vyplatiť prostriedky vo fonde údržby a opráv len na základe hlasovania vlastníkov v bytovom dome,
nakoľko predmetné prostriedky, ktorých vyúčtovania, vrátenia zostatkov a preukázania skutočných
nákladov naslužbynafondeúdržbyaoprávsažalobcaodvolacouargumentácioudomáha,súmajetkom
všetkých spoluvlastníkov. Spájanie a miešanie nárokov zo Zmlúv žalobca nijako nepreukázal a súd
svoje rozhodnutie vo vzťahu ku každej Zmluve o výkone správy, s poukazom na predložené alebo v

konaní vykonané dôkazy riadne odôvodnil.

76. Podľa § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z., správca je povinný viesť samostatné analytické účty
osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok

vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný
dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov
v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k
tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov12aaa). Majetok
vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo

úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca
nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.“

77. Správca alebo spoločenstvo sa zriaďuje výlučne na správu jednotlivých segmentov bytového
domu, kde ako vlastníci bytov a nebytových priestorov, spoločných zariadení a pozemku, sú fyzické,

právnické osoby či iné subjekty. Z pohľadu zákona teda spoločenstvo alebo správca bytového domu
nedisponuje žiadnymi vlastníckymi právami vo vzťahu k nehnuteľnosti ktorú spravuje, a je oprávnený
vykonávať len správu tejto nehnuteľnosti a niektoré vybrané funkcie v zmysle oprávnenia uloženého
zákonom. Ak žalobca žalobu právne kvalifikoval podľa ust. § 451 Občianskeho zákonníka, v
danom prípade na strane žalovaného nemohlo dôjsť k vzniku žiadneho majetkového prospechu, k

vzniku majetkového prospechu by mohlo teoreticky dôjsť v oblasti majetkových práv jednotlivých
vlastníkov bytov, nebytových priestorov, či pozemku. Z uvedeného pohľadu teda žalovaný nedisponuje
ani dostatkom pasívnej legitimácie pre uplatnenie žalobcovho nároku a smerovanie jeho odvolacích
námietok.

78. Podľa § 6 ods. 3 zák. č. 182/1993 Z.z. v platnom znení, na správu domu nesmú byť dohodnuté
súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným
správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.79. Podľa § 6 ods. 4 zák. č. 182/1993 Z.z. v platnom znení, ak boli v dome uzavreté zmluvy v rozpore
s odsekom 3, je platná len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá;
ostatné zmluvy dohodnuté na správu domu, ako aj iné zmluvy uzavreté v rozpore s odsekom 3 sú

neplatné.“
80. Podľa § 8a ods.1, veta prvá zák. č. 182/1993 Z.z. v platnom znení, vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy.
81. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

82. Podľa § 41a ods.1 Občianskeho zákonníka, ak neplatný právny úkon má náležitosti iného právneho
úkonu, ktorý je platný, možno sa naň odvolať, ak je z okolností zrejmé, že vyjadruje vôľu konajúcej osoby.
83. Súdu prvej inštancie žalobca vytkol aj nesprávne právne posúdenie veci (písm. h/ ust. § 365 ods. 1
CSP). Nestotožnil sa s právnym názorom súdu o inominátnej povahe Zmluvy o výkone správy 2014,
uzavretej podľa ust. § 51 v spojení ust. § 41a ods. 1 OZ a v súlade s ust. § 39 OZ ju označil za
absolútne neplatnú z dôvodu jej rozporu s ust. § 8a ods. 1 zák.č. 182/1993 Z.z., keďže jej predmetom

boli neskolaudované, rozostavané nebytové priestory a aj z dôvodu existencie skoršej Zmluvy o výkone
správy 2011, čo je v rozpore s ust. § 6 ods. 3 a 4 zák. č. 182/1993 Z.z., podľa ktorého na správu domu
nemôžu byť súčasne dohodnuté viaceré formy správy a v prípade existencie viacerých zmlúv je platná
len zmluva uzavretá ako prvá. Aj túto odvolaciu námietku žalobcu považuje odvolací súd za irelevantnú,
nakoľko súd prvej inštancie dostatočne zrozumiteľne vysvetlil, že ak sa na vlastníka nebytového

priestoru nevzťahuje povinnosť uzatvoriť Zmluvu o výkone správy podľa ust. § 8a ods. 1 zák. č. 182/1993
Z.z., môže sa takýto vlastník dobrovoľne rozhodnúť uzatvoriť iný zmluvný vzťah podľa ust. § 51
Občianskeho zákonníka, umožňujúci uzavretie aj osobitne neupravenej zmluvy. Medzi stranami sporu
povinnosť uzatvoriť zmluvu o výkone správy nevznikla, na základe slobodného rozhodnutia uzatvorili
zmluvu, svojim obsahom sa najviac podobajúcu osobitnému zmluvnému typu upravenému v ust. § 8a

zák. č. 182/1993 Z.z., nakoľko rozostavaný blok „C“ ako súčasť jedného bytového domu X. X, X, X je
existujúcou vecou, evidovanou v katastri nehnuteľností a sám žalobca možnosť uzatvorenia zmluvy o
výkone správy k bloku „C“ v súlade s ust. § 8a zák. č. 182/1993 Z.z. rozporoval, pre jeho rozostavanosť
a neskolaudovanie, pričom po celý čas (3,5 roka), na jej základe plnil.

84. V časti výrokov I až III teda odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny a
dostatočne odôvodnený potvrdil. Zrušil ho a vec mu vrátil na ďalšie konanie vo výrokoch IV, V a VII,
ktorými žalovanému na základe vzájomnej žaloby priznal istinu 833,44 eur s úrokom z omeškania
vo výške 5 % ročne zo sumy 416,72 eur od 16.08.2018 a zo sumy 416,72 eur od 16.09.2018 do
zaplatenia, istinu 11.553,13 eur s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne od 16.10.2019 do zaplatenia

a odmenu v sume 165,97 eur a žalovanému priznal právo na náhradu trov z konania o vzájomnej žalobe
v rozsahu 100 %. Tento nárok mu priznal titulom nedoplatku na zálohových platbách za mesiace august
a september 2018 a za obdobie od 01.01.2019 do 14.10.2019.

85. Z ust. § 8a ods. 2 zák.č 182/1993 Z.z. vyplýva, že správca bytového domu je povinný najneskôr

do 31. mája nasledujúceho roka vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad
za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Je nepochybné, že správca
bytového domu za jednotlivé kalendárne roky, za ktoré si vzájomnou žalobou uplatnil nedoplatky na
zálohových platbách, urobil vyúčtovanie.

86. Obdobnú situáciu riešil Najvyšší súd ČR napr. v rozsudku sp.zn. 22 Cdo 2038/2008 zo dňa
26.01.2009, v ktorom zhrnul: „Nárok na placení záloh je odlišný od nároku na úhradu skutečně
vynaložených nákladů. Byť mají obě platební povinnosti shodný účel, totiž poskytnutí peněžního
ekvivalentu za poskytnuté služby, odvíjí se jejich vznik od zásadně odlišného okruhu skutkových
okolností a mají různou splatnost (srov. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12. 2. 2003,

sp. zn. 17 Co 398/2001, Soudní rozhledy č. 2/2004 - tento právní názor sdílí i dovolací soud). Je též
třeba rozlišovat příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku (§ 15 odst. 2 zákona o
vlastnictví bytů) od předem určených finančních prostředků, které vlastníci jednotek skládají jako zálohu
(kterou je ovšem třeba dodatečně vyúčtovat) k účelu uvedenému v § 15 odst. 1 zákona. Ze znění zákona
jasně vyplývá, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek

poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2), nedohodnou-li se jinak. Jde o dispozitivní
ustanovení, jehož aplikaci může vyloučit jen shodná vůle všech vlastníků jednotek.“87. Nakoľko za vzájomnou žalobou si uplatnené nedoplatky na zálohových platbách za mesiace august
a september 2018 a za obdobie od 01.01.2019 do 14.10.2019 bolo v čase jej podania a rozhodnutia
súdu prvej inštancie už uskutočnené vyúčtovanie za služby spojené so správou dotknutých nebytových

priestorov, žalovaný sa v konaní nemohol domáhať a súd mu nemohol priznať nárok z nedoplatku na
zálohových platbách ale na ich reálnom nedoplatku po vykonaní vyúčtovania.

88. V spojení so zrušením výrokov IV, V, zrušil odvolací súd aj akcesorický výrok o náhrade trov konania
a vo všetkých troch výrokoch vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, v

ktorom opätovne posúdi dôvodnosť nároku žalovaného zo vzájomnej žaloby, ktorý si nesprávne uplatnil
a súd mu ho nesprávne priznal zo zálohových platieb a nie z vyúčtovania za žalované obdobie. Svoj
záver súd prvej inštancie riadne odôvodní a o veci opätovne rozhodne tak, aby jeho závery o každej
rozhodujúcej otázke boli preskúmateľné s tým, že právny názor odvolacieho súdu vyslovený v tomto
rozhodnutí je podľa ust. § 391 ods. 2 CSP pre súd prvej inštancie záväzný.

89. Všeobecný súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom konania, ale len na
tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ
rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania.
Odôvodnenie súdneho rozhodnutia v opravnom konaní nemá odpovedať na každú námietku alebo
argument v opravnom konaní, ale iba na tie, ktoré majú rozhodujúci význam pre rozhodnutie o odvolaní

(rozhodnutia Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 251/04, III. ÚS 209/04, II. ÚS 200/09 a pod.).
90. Odvolací súd ešte záverom dodáva, že ust. § 382 CSP, podľa ktorého ak má odvolací súd za to,
že na vec sa vzťahuje ustanovenie všeobecne záväzného právneho predpisu, ktoré pri doterajšom
rozhodovaní veci nebolo použité a je pre rozhodnutie veci rozhodujúce, vyzve strany sporu, aby sa
k možnému použitiu tohto ustanovenia vyjadrili. Toto ustanovenie je zamerané na prevenciu pred tzv.

prekvapivými rozhodnutiami odvolacieho súdu v prípade, že súd prvej inštancie posúdil vec podľa iného
ustanovenia všeobecne záväzného právneho predpisu než je potrebné aplikovať podľa odvolacieho
súdu. Vtedy ide o prípad, keď je odvolací súd povinný stranám poskytnúť procesný priestor na zaujatie
stanoviska, čím sa obsahovo naplní (ústavný) princíp predvídateľnosti súdneho rozhodnutia. Ak teda aj
odvolacísúdpoukázalnaniektoréustanovenia,ktorésúdprvejinštancienespomenul,ideoustanovenia,

ktoré nemali vôbec žiaden vplyv na jeho rozhodnutie, len okrajovo dokreslili skutkový a právny stav veci.

91. Podľa § 396 ods. 3 CSP, ak odvolací súd zruší rozhodnutie a ak vráti vec súdu prvej inštancie na
ďalšie konanie, rozhodne o náhrade trov súd prvej inštancie v novom rozhodnutí o veci.

92. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania v zrušujúcej časti odvolací súd nerozhodoval z
dôvodu, že v preskúmavanom prípade nejde o rozhodnutie, ktorým sa konanie končí (§ 262 ods. 1 CSP).
Konanie vo veci samej bude pokračovať na súde prvej inštancie, a teda o nároku na náhradu trov tohto
odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie v novom meritórnom rozhodnutí.

93. Rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3 : 0 (§ 393 ods. 2 veta druhá
CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). Povinnosť právneho zastúpenia advokátom dovolateľ
nemá len v prípadoch vymedzených v § 429 ods. 2 CSP.
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).Nesplnenie náležitostí vyžadovaných v § 428 a § 429 CSP má za následok odmietnutie dovolania (§
447 písm. d/ a e/ CSP).