Rozsudok – Ostatné ,
Zmenené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 21. máj 2025

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 9Co/187/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7106226307
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 05. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dana Popovičová

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2025:7106226307.14

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Dany Popovičovej a členiek

senátu JUDr. Gizely Majerčák a JUDr. Aleny Mikovej v spore žalobcov: 1/ A. A. B., nar. XX.X.XXXX,
bytom v C., D. XXX/XX, 2/ mal. A. B., nar. XX.X.XXXX, bytom v C., D. XXX/XX, zastúpený zákonnou
zástupkyňou žalobkyňou v 1. rade A. A. B. proti žalovanej: E. F., nar. X.X.XXXX, bytom v C., C. G. XXX,
zastúpenej JUDr. Alena Zadáková – advokát s.r.o., so sídlom v Košiciach, Kováčska 32, o zľavu z kúpnej
ceny a náhradu škody, o odvolaní žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Košice I zo dňa 10.12.2019,
č.k. 12C/171/2006-1352 takto

r o z h o d o l :

P o t v r d z u j e rozsudok vo výroku, ktorým bola žalovanej uložená povinnosť zaplatiť žalobcom

spoločne a nerozdielne zľavu z kúpnej ceny 10.290 eur s 8,5% ročným úrokom z omeškania od
26.6.2007 do zaplatenia, ušlý zisk 2.987,46 eur a nahradiť škodu 693,90 eur.

M e n í rozsudok vo vyhovujúcom výroku v zostávajúcej časti tak, že žalobu z a m i e t a.

V spore o zľavu z kúpnej ceny majú žalobcovia nárok na náhradu trov konania voči žalovanej v celom
rozsahu z priznanej sumy vyhovujúceho výroku.

V spore o náhradu ušlého zisku má žalovaná nárok na náhradu trov konania voči žalobcom v celom
rozsahu.

V spore o náhradu škody má žalovaná nárok na náhradu trov konania voči žalobcom v rozsahu 80%.

P r i z n á v a štátu proti žalobcom nárok na náhradu trov konania v rozsahu 50%.

P r i z n á v a štátu voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 50%.

O výške náhrady trov konania rozhodne súd samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Košice I (ďalej len „súd prvej inštancie“) rozsudkom uložil žalovanej povinnosť do 3 dní od
právoplatnostirozsudkuzaplatiťpôvodnémužalobcovizľavu z kúpnej ceny 41.026,30eur s 8,5%-ným
ročným úrokom z omeškania od 26.6.2007 do zaplatenia, ušlý zisk vo výške 59.749,05 eur a nahradiť
škodu 693,90 eur. V spore o zľavu z kúpnej ceny priznal žalobcovi proti žalovanej nárok na náhradu trov

konania vo výške 84,48 %. V spore o náhradu ušlého zisku priznal žalovanej proti žalobcovi nárok na
náhradu trov konania vo výške 15,5 %. V spore o náhradu škody priznal žalovanej proti žalobcovi nárok
na náhradu trov konania vo výške 79,18 %. Priznal štátu proti žalobcovi nárok na náhradu trov konaniavo výške 7,76 %. Priznal štátu proti žalovanej nárok na náhradu trov konania vo výške 92,24 %. O výške
náhrady trov konania uviedol, že rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti rozsudku.

2. Po tom, ako súd prvej inštancie rozsudkom zo dňa 16.12.2016 č.k. 12C/171/2006-893 právoplatne
zamietol časť žalobcom uplatneného nároku, predmetom konania zostal nárok žalobcu na zaplatenie
zľavy z kúpnej ceny vo výške 41.026,30 eur s 8,5 %-ným ročným úrokom z omeškania od 26.06.2007
do zaplatenia, nárok na zaplatenie 59.749,05 eur titulom ušlého zisku a nárok na zaplatenie 693,90 eur
titulom náhrady škody, ktoré uplatnil vo vzťahu k žalovanej.

3. Súd prvej inštancie po vykonanom dokazovaní a po právnom posúdení veci v zmysle § 1 ods. 1, § 2
ods. 1, § 3 ods. 1, § 4 ods. 1, § 5 ods. 1, ods. 4 zak. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov, § 499, § 588, § 596, § 597 ods. 1, § 598, § 599 ods. 1, 2 a § 600 Občianskeho zákonníka,
§ 44 ods. 1, 3, § 46a ods. 1, 2 § 58 ods. 1, 3, § 66 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a
stavebnom poriadku (Stavebný zákon) účinného v čase do 31.07.2000, § 26 ods. 1 vyhl. Federálneho

ministerstva pre technický a investičný rozvoj o podrobnejšej úprave územného konania a Stavebného
poriadku č. 85/1976 Zb. dospel k záveru, že nároky, uplatnené žalobcom sú opodstatnené, preto žalobe
v celom rozsahu vyhovel.

4. Skutkovo vychádzal zo zistenia, že strany sporu uzavreli dňa 29.10.2004 kúpnu zmluvu o prevode

vlastníckeho práva k bytu č. 13 nachádzajúceho sa v Košiciach, na ulici Letnej č. 34 vrátane podielu
priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k
pozemkuvpodielochtamuvedených. Predmetomzmluvnéhoprevodusastalbyt,ktorývznikolzlúčením
dvoch bytov, a to bytu č. 13 na 2. poschodí a bytu č. 14 v podkroví, ktoré boli súčasťou obytného
domu, vrátane podielov k priestorom na spoločných častiach a zariadeniach tohto bytového domu a

spoluvlastníckych podielov k pozemku. Uvedené byty boli spojené - zlúčené do jedného mezonetového
bytu s jedným vchodom na 2. poschodí. Predmetná nehnuteľnosť bola prevedená za kúpnu cenu
3.100.000 Sk s tým, že v čl. 2 Kúpnej zmluvy je uvedené, že stav nehnuteľnosti je popísaný a ohodnotený
v znaleckom posudku č. 253/2004 zo dňa 25.10.2004, ktorý spracoval súdny znalec H. I. J.. V kúpnej
zmluve kupujúci prehlásil, že sa oboznámil so stavom bytu a uvedeným znaleckým posudkom, a

že predmetné nehnuteľnosti odkupuje tak, ako stoja a ležia. Príslušnou správou katastra bol vklad
vlastníckeho práva v prospech žalobcu povolený dňa 05.11.2004. Nakoľko žalovaná prejavila záujem
zostať v predmetnom byte ako nájomníčka ďalších 6 mesiacov po uzavretí kúpnej zmluvy, na základe
dohody strán sporu predmetný byt žalovaná obývala do 11.01.2005, kedy byt vypratala, o čom bol
spísaný preberací protokol. Dňa 15.01.2005 uzatvoril žalobca zmluvu o nájme predmetného bytu s

nájomcami A. A. a H. K. s dohodnutou výškou mesačného nájmu 30.000,- Sk a SIPO poplatky za každý
mesiac vo výške 5.022,- Sk. Nájomcovia žalobcovi niekoľkokrát, počnúc dňom 21.01.2005 písomným
spôsobom vytkli vady, ktoré žalobca osobne na byte aj zistil. V dôsledku zistených vád nájomcovia
odstúpili od zmluvy o nájme predmetného bytu listom zo dňa 28.01.2005 a následne byt vypratali.

5. Následne žalobca, aby zistil príčinu vytýkaných vád, začal odkrývať sadrokartónové obklady stien, ako
aj krytinu podlahy a zistil vady, ktoré si vyžadovali časovo náročnejšiu a nákladnejšiu opravu. Žalovanej
vady viackrát telefonicky a následne dňa 04.03.2005 pri obhliadke bytu osobne vytkol. Pri tejto obhliadke
boli prítomní aj svedkovia - A. L. a A. A.. Z obhliadky boli vykonané zápisy, v ktorých bolo uvedené, aké
vady žalobca žalovanej vytkol. Z tejto obhliadky boli vyhotovené aj fotky pani A. L.. Žalobca následne

vytkol vady bytu aj listami zo dňa 19.07.2005, 10.10.2005 a 02.11.2005, ktorými uplatnil nárok na zľavu
z kúpnej ceny, a ktoré doručil žalovanej. Žalovanú nimi zároveň vyzval na uzavretie mimosúdnej dohody.
Žalovaná ako predávajúca upozornila žalobcu „len“ na prasknutú omietku v spálni, na vymenenú jednu
dyhu na podlahe v hale na poschodí a na prasknuté kachličky v kuchyni na prízemí. Uviedla, že o iných
vadách nemala vedomosť, pričom v predmetnom byte predtým bývala a žila.

6. Súd prvej inštancie uzavrel, že dôkazy vykonané pred ním, a to znalecké posudky vyhotovené v
rámci konania potvrdzujú, že vady vytknuté žalobcom sa na predmetnom byte nachádzali. Z každého
posudku vyplynulo, že predmetný byt bol zrekonštruovaný v rozpore s projektovou dokumentáciou.
Projektovú dokumentáciu v súvislosti s úpravou sedlovej strechy v podkroví pre obytné účely dal

vyhotoviť ešte predchádzajúci majiteľ bytu pán J. s manželkou, ktorý ešte dňa 16.02.1998 získal
stavebné povolenie pre tieto stavebné úpravy, ktorými sa vytvorila dvojizbová jednotka a príslušenstvo.
Kolaudačné rozhodnutie dňa 31.06.2000 získala už žalovaná ako nový vlastník, ktorá predmetný
byt odkúpila kúpnou zmluvou zo dňa 18.12.1998. Dňa 12.11.2001 uzatvorila s Mestom Košice akovlastníkom zmluvu o nájme podkrovného bytu a zmluvou o prevode vlastníctva bytu zo dňa 28.12.2001,
nový byt č. 14 previedla do svojho vlastníctva. Žalovaná potvrdila, že vykonala len zmenu projektovej
dokumentácie a realizovala prestavbu. Súd prvej inštancie ustálil, že žalovaná ako stavebník musela

mať vedomosť o projektovej dokumentácii a o tom, ako majú byť jednotlivé stavebné práce vykonané.
Podľa záveru súdu prvej inštancie bolo preukázané, že projekt bol pozmenený na základe žiadosti,
pričomstavebnéprácežalovanásamafinancovala.Pretonesiezodpovednosťzato,akostavebnépráce
prebehli a ako sa byt prerábal. Žalovaná musela mať vedomosť, že stavebné práce boli vykonané v
rozpore s projektovou dokumentáciou a že sa nepoužil materiál, ktorý bol v projekte navrhnutý, resp. sa

nepoužil v takom množstve a druhu ako mal, že nebol pri montáži dodržaný predpísaný technologický
predpis. Napriek tomu o týchto skutočnostiach žalobcu neupozornila, hoci jej ust. § 596 Občianskeho
zákonníka takúto povinnosť ukladá. Niet pochýb o tom, že podľa Stavebného zákona, ale aj vyhl.
č. 85/1976 Zb. sa stavba musí realizovať na základe povolenia príslušného úradu, pričom musí byť
realizovaná v súlade s projektovou dokumentáciou. Aj keď žalovaná preukázala, že stavba bola riadne
skolaudovaná, niet pochýb o tom, že dôkazy vykonané pred súdom prvej inštancie svedčia o tom,

že byt bol postavený v rozpore s projektovou dokumentáciou, že nezodpovedá technickým normám
a bezpečnostným predpisom a nemá obvyklé vlastnosti, ktoré sa dajú všeobecne očakávať. Žalobca
nemal dôvod pochybovať o tom, že byt nie je postavený v súlade s projektovou dokumentáciou, najmä
za situácie, keď žalovaná ho na žiadne zmeny neupozornila.

7. Súd prvej inštancie skutkovo ustálil, že žalobca dostatočným spôsobom opísal jednotlivé vady, ktoré
zistil a žalovanej uviedol, ako sa navonok prejavujú. Stalo sa tak pri osobnom stretnutí dňa 04.03.2005
pri obhliadke bytu, kedy žalobca na jednotlivé vady žalovanú upozornil. Dôkazom toho sú prítomní
svedkovia A. A. a A. L., ktorí pri svojich výpovediach popísali, ktoré jednotlivé vady boli žalovanej
vytknuté, o čom spísali aj zápis. Súd prvej inštancie uzavrel, že žalobca jednotlivé vady žalovanej vytkol

vzákonomstanovenejlehotevyplývajúcejzust.§599ods.1Občianskehozákonníka,urobiltakvsúlade
so zákonom riadne a včas.

8. Dodatočne totiž najavo vyšli vady, na ktoré žalovaná ako predávajúca žalobcu neupozornila. V
zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka tak vzniklo žalobcovi právo na primeranú zľavu z kúpnej

ceny z dôvodu, že byt nezodpovedal technickým normám a bezpečnostným predpisom, nemal ani
obvyklé vlastnosti, ktoré sa od bežného bytu vo všeobecnosti očakávajú a navyše bol rekonštruovaný
v rozpore s projektovou dokumentáciou, neboli použité materiály, ktoré by mali byť použité, resp.
boli použité v menšom rozsahu a druhu, prípadne nebol dodržaný predpísaný technologický postup.
Tieto skutočnosti vyplynuli z vykonaných znaleckých posudkov, ktoré sú obsahom spisu, predovšetkým

znaleckého posudku č. 38 Znaleckého ústavu Technickej univerzity v Košiciach zo dňa 20.11.2018,
ktorý je znaleckým ústavom v odbore stavebníctvo. Znalecký ústav v tomto znaleckom posudku vyčíslil
náklady stavebných prác a dodávok, potrebných na odstránenie každej jednej vytknutej vady uplatnenej
žalobcom voči žalovanej v cenovej úrovni prvého kvartálu roku 2005. Jednotlivé vady sú popísané v
prílohe č. 1 posudku, pričom súčasťou posudku sú aj vykalkulované náklady, potrebné na odstránenie

jednotlivých vytknutých vád samostatne čiastkovým rozpočtom s výkazom výmer. Znalecký ústav vyčíslil
náklady stavebných prác a dodávok na odstránenie každej jednej vytknutej vady nasledovne:
1. vada: Zarosovanie okien, úniky tepla, kondenzovanie vodnej pary na sadrokartóne pri všetkých
strešných oknách 3.769,24 eur s DPH.
2. vada: Nevhodné riešenie krovu v časti nad zimnou záhradou 1.360,99 eur s DPH.

3. vada: Nevhodná hrúbka sadrokartónových dosiek na šikmé plochy 9 mm 6.628,19 eur s DPH.
4. vada: Výskyt zafúkaného snehu po odkrytí sadrokartónu (tzv. hnaný sneh, resp. v daždivom počasí
hnaní dážď) 4.679,53 eur s DPH.
5. vada: Vykázaná hniloba na strešných prvkoch krovu (odhnitá krokva v spálni cca 4m, odhnitá
pomúrnica v spálni cca 4 m, odhnitý väzný trám v zimnej záhrade cca 4 m, odhnitý vikier s oknom v

spálni) 899,14 eur s DPH.
6. vada: Nevhodné zásahy do nosných konštrukcií krovu (staticky nevhodné schodisko, urezaná do
polovice krokva pre odpadovú rúru v bývalej kúpeľni) 6.349,08 eur s DPH.
7. vada: Vydúvajúca sa a vŕzgajúca podlaha (nevhodná skladba v kúpeľni, WC, v zimnej záhrade, pri
schodisku) 9.440,82 eur s DPH.

8. vada: Tepelné mosty okolo okien na 2. NP 330,37 eur s DPH.
9. vada: Nefunkčný krb 2.352,18 eur s DPH.
10. vada: Nevhodne osadené WC - oprava zdravotechniky 1.854,82 eur s DPH.
11. vada: Neefektívne podlahové kúrenie 1.639,56 eur s DPH.12. vada: Statické preťaženie drevenej stropnej konštrukcie murovanými priečkami s tvárnic YPOR
61,76 eur s DPH.
13. vada: Elektroinštalácia - nevhodne ťahané rozvody bez PD, sekané aj do komínov, bez revíznej

správy 2.352,18 eur s DPH.
Spolu náklady na odstránenie vád 1 - 13 v cenovej úrovni 1Q/2005 znalecký ústav vypočítal na sumu
41.717,87 eur s DPH.

9. Pri určení výšky zľavy z kúpnej ceny tak súd prvej inštancie vychádzal z vyčíslenia nákladov

potrebných na odstránenie jednotlivých vád vytknutých žalobcom, ktoré smerujú k tomu, aby byt bol
opravený a dostal sa do stavu, v akom ho mal podľa kúpnej zmluvy žalobca od žalovanej kúpiť, teda do
stavu zodpovedajúcemu dojednanej kúpnej cene.

10. Pokiaľ ide o odvolaciu námietku žalovanej, ktorá vytýkala žalobcovi, že uplatňuje nárok na zľavu z
kúpnej ceny aj za vady, ktoré sa nachádzajú na spoločných častiach bytu, a ktoré neboli v jej výlučnom

vlastníctve, súd prvej inštancie uviedol, že žalobca uplatnil nárok na zľavu z kúpnej ceny bytu ako celku,
nie nárok na náhradu škody na byte, resp. jeho častiach. Túto námietku tak nepovažoval za dôvodnú.
Smerodajným faktorom pre určenie výšky zľavy podľa názoru súdu prvej inštancie je výška nákladov
potrebných na odstránenie vytýkaných vád, ktoré by musela vynaložiť aj žalovaná, pokiaľ by chcela byt
odpredať bez vád. Takýmto spôsobom vyčíslenia zľavy z kúpnej ceny podľa názoru súdu prvej inštancie

nedôjde k poškodeniu žiadnej zo strán, keďže rovnaké náklady by musela vynaložiť aj žalovaná, pokiaľ
by chcela odovzdať byt bez vád. Znalecký ústav vypočítal náklady na odstránenie všetkých vád vo výške
41.717,87 eur.

11. K námietke žalovanej, ktorá spochybnila znalecký posudok č. 191/2015 vyhotovený Ústavom

súdneho inžinierstva v Žilinskej univerzite v Žiline, a ktorý na súde objasňoval H. A. M., ktorý je
znalcom z príslušného odvetvia, ale nie je v pracovnom pomere k ústavu, súd prvej inštancie uviedol,
že znalecký posudok bol predložený štatutárnym orgánom Ústavu súdneho inžinierstva a podpísaný
vedúcim odbornej sekcie Stavebníctvo, teda zodpovednými osobami za vyhotovený znalecký posudok
podľa ust. § 6 ods. 1 písm. c) zákona č. 382/2004 Z.z. Preto túto námietku neuznal.

12. Pokiaľ žalovaná namietla Znalecký posudok č. 38 vypracovaný Znaleckým ústavom Technickej
univerzity v Košiciach z dôvodu, že v skutočnosti ho vypracovala H. N., D. ktorá v tom čase nebola
zapísaná v zozname znalcov, súd prvej inštancie uviedol, že predmetný znalecký posudok je potvrdený
znaleckou doložkou Znaleckého ústavu v zmysle § 19 zákona č. 382/2004 Z.z. Posudok podpísali na

to oprávnené osoby D. H. L. C. G., štatutárny zástupca znaleckého ústavu a D. H. O. C. G., ako osoba
zodpovedná za výkon znaleckej činnosti znaleckého ústavu. Ust. § 6 ods. 1 písm. c) zák. č. 382/2004
Z.z. tak bolo naplnené. Ani táto námietka nie je opodstatnená. H. N., D. je odborne spôsobilou osobou,
aj keď v čase vyhotovenia znaleckého posudku nebola zapísaná do zoznamu znalcov. Do zoznamu
znalcov v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty stavebných prác bola zapísaná 05.06.2019.

13. Pokiaľ žalovaná namietala, že vychádzajúc z čl. 2 Kúpnej zmluvy žalobca ako kupujúci prehlásil, že
predmetné nehnuteľnosti odkupuje ako stoja a ležia, teda nie je možné od žalovanej ako predávajúcej
dôvodne žiadať, aby zodpovedala za vady bytu, súd prvej inštancie s poukazom na § 501 Občianskeho
zákonníka uviedol, že túto námietku nie je možné akceptovať. Žalovaná nemôže byť zbavená

zodpovednosti za vady, nakoľko ako scudziteľka v zmluve vyhlásila, že predávaný byt, resp. právna
dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom, pričom neskôr sa ukázalo, že tomu tak nie je. Pokiaľ
teda žalovaná predávala byt ako stojí a leží, tento by musel spĺňať stavebno-technické a bezpečnostné
normy, pričom v danom prípade tomu tak nebolo. Navyše ust. § 501 Občianskeho zákonníka sa
nevzťahuje na individuálne určené veci, tak ako je tomu v danom prípade, pri predaji bytu.

14. Nakoľko žalobca titulom zľavy z kúpnej ceny uplatnil voči žalovanej nárok na zaplatenie 41.026,30
eur, ktorý súd prvej inštancie považoval za dôvodný, žalobe v tejto časti vyhovel. Žalovanú spolu s
istinou zaviazal zaplatiť žalobcovi aj zákonný úrok z omeškania vo výške 8,5 % ročne od 26.06.2007 do
zaplatenia, pričom začiatok omeškania stanovil odo dňa nasledujúceho po doručení žaloby žalovanej

dňa 25.06.2007.

15. Žalobca sa v tomto konaní domáhal voči žalovanej aj náhrady ušlého zisku vo výške 59.749,05 eur,
ktorá suma predstavuje ušlé nájomné, ktoré by žalobca získal na základe uzavretia nájomnej zmluvy zodňa15.01.2005,ktorouprenajalnájomcomA.A.aH.K.predmetnýbytnadobu5rokovod15.01.2005do
15.01.2010.Žalobcabyakoprenajímateľnazákladetejtonájomnejzmluvyzískalmesačnesumu30.000
Sk (995,82 eur). Okrem tejto sumy sa nájomcovia zaviazali platiť aj mesačné náklady spojené s bývaním

vo výške 5.022 Sk. Súd mal za preukázané, že žalobcovi vznikla škoda vo forme ušlého zisku mesačne
vo výške 995,82 eur, ktorú sumu by získal, pokiaľ by predmetný byt prenajímal počas celého obdobia
dojednaného nájmu od 15.01.2005 do 15.01.2010, teda za obdobie piatich rokov v prípade, pokiaľ by
predmetný byt kúpil od žalovanej bez vád. Nájomcovia od predmetnej zmluvy odstúpili z dôvodu zistenia
vád na predmetnom byte, v dôsledku ktorých predmetný byt nemohli obývať. Podľa názoru súdu prvej

inštancie v danom prípade je preukázaná aj príčinná súvislosť medzi protiprávnym úkonom a vzniknutou
škodou, nakoľko nájomcovia nemohli predmetný byt riadne užívať v dôsledku súboru všetkých vád, ktoré
byt mal a na ktoré žalovaná žalobcu neupozornila. Námietka žalovanej, že žalobca mohol byt opraviť
a ďalej ho prenajímať, neobstojí. Žalovaná totiž neuviedla, kedy mal žalobca byt opraviť. Nepreukázala
tak, či by žaloba získal nového nájomcu a na akú dobu. Zo strany žalovanej ide len o predpoklady.
Naopak žalobca predložil riadne uzavretú, platnú nájomnú zmluvu a tým svoj nárok na náhradu škody

titulom ušlého zisku aj preukázal. Žalovaná nepreukázala žiadnu okolnosť, z ktorej by sa dalo spoľahlivo
vyvodiť, že škode nemohla zabrániť. Vedela o tom, že byt je postavený v rozpore s technickými normami,
v rozpore s projektovou dokumentáciou.

16.Nazákladetýchtoúvahzaviazalžalovanúzaplatiťžalobcoviušlýziskvovýške59.749,05eur.Právne

súd prvej inštancie oprel priznanie tohto nároku o ust. § 420 ods. 1, 3 a § 442 ods. 1 Občianskeho
zákonníka.

17. Pokiaľ žalobca uplatnil voči žalovanej aj nárok na náhradu škody vo výške 663,88 eur, ktorá
predstavuje náklady na vyhotovenie znaleckého posudku a náhradu hotových výdavkov za overenie

listín vo výške 30,02 eur, súd prvej inštancie ustálil, že tento nárok je opodstatnený, preto aj tomuto
nároku vyhovel.

18. Po aplikácii ust. § 599 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka uzavrel, že právo na náhradu nevyhnutných
nákladov je osobitným nárokom kupujúceho, vyplývajúcom z riadneho a dôvodného uplatnenia práva

zo zodpovednosti za vady predmetu kúpy. Žalobca nemohol mať vedomosť, akú výšku zľavy z kúpnej
ceny má voči žalovanej uplatniť, preto si dal dôvodne vyhotoviť znalecký posudok H. C. M., znalcovi
z odboru stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, ktorý vyhotovil znalecký posudok č. 130/2006, za
ktorý vyúčtoval odmenu vo výške 663,88 eur. Žalobca preukázal, že túto sumu znalcovi aj uhradil. Tiež
preukázal, že P. A. A., notárke uhradil sumu 30,02 eur za overenie listín, ktoré priložil ako prílohu k

žalobe. Preto zaviazal žalovanú zaplatiť žalobcovi 693,90 eur ako škodu, ktorá mu vznikla v súvislosti
s úhradou nevyhnutných nákladov.

19. O trovách konania rozhodol v zmysle § 255 ods. 1, 2 C.s.p. Žalobca uplatnil žalobou 3 samostatné
nároky, a to zľavu z kúpnej ceny, ušlý zisk a náhradu škody. Preto posudzoval nárok na náhradu trov

konania pri každom uplatnenom nároku samostatne.

20. Pri nároku na zaplatenie zľavy z kúpnej ceny žiadal žalobca zaplatiť 44.479,85 eur, z ktorej sumy
mu súd priznal 41.026,30 eur, čo tvorí 92,24 % úspechu proti 7,76 % neúspechu žalovanej. Žalobcovi
tak vznikol nárok na náhradu trov konania vo výške 84,48 %.

21.Prinárokunanáhraduušléhoziskužalobcažiadalpriznať995,82eurzakaždýmesiacod15.02.2005
do právoplatnosti rozsudku vo veci samej. V prepočte ide o sumu 141.406,44 eur. Vychádzajúc z
priznanej sumy 59.749,20 eur úspech žalobcu predstavuje 42,25 % oproti jeho neúspechu vo výške
57,75 %. Žalovanej tak vznikol nárok na náhradu trov konania vo výške 15,5 %.

22. Pokiaľ ide o nárok na náhradu škody, žalobca žiadal priznať 6.668,81 eur, z ktorej sumy mu súd
priznal 693,90 eur. Jeho úspech predstavuje 10,59 % a neúspech 89,59 %. Žalovanej tak vznikol nárok
na náhradu trov konania v rozsahu 79,18 %.

23. V spore o zľavu z kúpnej ceny vznikli štátu trovy konania. Žalobca bol v tomto spore úspešný vo
výške 92,24 % a žalovaná bola úspešná vo výške 7,76 %. Preto štátu priznal voči žalobcovi nárok na
náhradu trov konania vo výške 7,76 % a voči žalovanej vo výške 92,24 %.24. Proti tomuto rozsudku v zákonnej lehote podala odvolanie žalovaná z dôvodov podľa § 365 ods.
1 písm. b), d), e), f) a h) C.s.p. a odvolaciemu súdu navrhla, aby rozsudok zmenil tak, že žalobu
zamietne, prizná žalovanej voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v celom rozsahu a zaviaže

žalobcu nahradiť trovy konania štátu vo výške 100 %. Odvolanie odôvodnila tým, že už v podaní zo
dňa 07.12.2010 navrhla súdu prvej inštancie, aby zameral dokazovanie tým smerom, či vady vytýkané
v žalobe skutočne existovali. Už v podaní zo dňa 16.06.2011 jasne uviedla, že žiadnu vadu uvedenú
v žalobe neuznáva a že v konaní nebol žalobcom predložený dôkaz o tom, že by išlo o skryté vady.
Ide pritom o odbornú otázku a túto môže zodpovedať len znalec z odvetvia pozemné stavby, poruchy

stavby. Žalobca v tomto smere neuniesol dôkazné bremeno. Pokiaľ boli v konaní predložené znalecké
posudky, tieto boli zamerané na ustálenie otázky, či predaný byt bol postavený v súlade s projektovou
dokumentáciou. Voči znaleckému posudku č. 191/2015 vzniesla námietky vo viacerých podaniach,
na ktoré súd nereagoval. Návrhy na doplnenie dokazovania tiež odignoroval. Súd prvej inštancie
neprihliadol na odborné stanovisko H. A. Q. č. 29/2019, naproti tomu uveril tvrdeniam žalobcu a jeho
priateľov. Vytkla rozsudku, že trpí zmätočnosťou, keď súd sa nevyporiadal s tým, že v kúpnej zmluve

zo dňa 29.10.2004 žalovaná neučinila žiadne prehlásenie okrem toho, že na prevádzanej nehnuteľnosti
neviaznudlhy,predkupnépráva,vecnébremenáainéprávnepovinnostiajejprávosnehnuteľnosťounie
jeničímobmedzené.Kupujúcivkúpnejzmluvevyhlásil,ženehnuteľnosťkupujeakostojíaležíanežiadal
od žalovanej žiadnu dokumentáciu, stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie a pod. Žalobca menil
rozsah vád, tieto nie sú jasne pomenované v žiadnom znaleckom posudku a nie je ani ustálené, či

ide o vady skryté, resp. o vady, ktoré robia byt neupotrebiteľným. Ocenenie nehnuteľnosti H. C. M. v
znaleckom posudku č. 13/2006 nezodpovedá žiadnej zaužívanej metodike a rieši právne otázky, čo
je neprípustné. Znalecký posudok č. 253/2004 H. I. J. je posudkom na ustálenie ceny nehnuteľnosti
pre účely katastrálneho konania. Ani zo znaleckého posudku Ing. N. L. nevyplýva, že by boli zistené
vady, ktoré by nasvedčovali preťaženiu stropu. Znalecký posudok č. 38 Znaleckého ústavu Technickej

univerzity v Košiciach je vypracovaný v rozpore so zák. č. 382/2004 Z.z., nakoľko ho vypracovala H. N.,
D.,ktorávtomčasenebolaznalkyňou.Všetkyvýpovedesvedkov-priateľovžalobcusúťažko uveriteľné,
nakoľko si všetci presne pamätali dátum stretnutia, čo je nemožné pre dlhší časový odstup, všetci mali
na papieri napísané, aké vady žalobca uplatnil. Svedok - nájomca p. A. zotrval v predraženom nájme
len tri dni a neosvedčil, že bol schopný platiť nájomné, keďže sa potom presťahoval do bytu svojho

brata zadarmo. Žalobca už v roku 2006 začal v byte vlastné stavebné úpravy, čím nerešpektoval ust.
§ 506 ods. 1 Občianskeho zákonníka a odňal žalovanej možnosť oboznámiť sa s vadami a tieto už
nemohli posúdiť ani znalci. Vytkla súdu prvej inštancie, že sa zaoberal otázkou, či stavba je v súlade
s projektovou dokumentáciou. Súd sa nezaoberal ust. § 507 Občianskeho zákonníka a za základe
rozhodnutia prijal metodiku H. N., D., že vady treba odstrániť tak, že sa všetko vyhodí a kúpi sa nové.

Súd sa nevyporiadal s námietkou, že niektoré vady sú vadami na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach domu a tie mala žalobkyňa len v určitom podiele. Vo vzťahu k nároku na ušlý zisk žalovaná
neporušila žiadnu zákonnú ani zmluvnú povinnosť. Pokiaľ by aj žalobcovi vznikol ušlý zisk, súd musí
prihliadať na nevyhnutné náklady spojené s prenájmom bytu, ktoré by prenajímateľ pri obvyklom nájme
vynaložiťmusel.Žalobcaneuplatnilnároknazľavuzkúpnejcenyvprekluzívnejlehotevyplývajúcejzust.

§ 500 Občianskeho zákonníka. Žalobca zneužil právo na úkor žalovanej, byt predal so značným ziskom,
žiadne peniaze na odstraňovanie vád tak nepotreboval. Byt bol predaný v užívania schopnom stave a
neexistuje príčinná súvislosť k proklamovanému ušlému zisku. Súd neuviedol ako dospel k záveru, že
žalobca uplatnil vady včas, neuviedol presne, ktorým dôkazom to mal za preukázané. Svedkovia A. A.
a A. L. spísali, každý sám zápis o tom, aké vady boli žalovanej vytknuté, pričom vady spísané p. A.

žalovaná namietala. Svedok sám priznal, že tieto mal spísané ako prípravu na pojednávanie (ťahák),
čo žalovaná namietala e-mailom. Zápisnica bola upravená uznesením súdu zo dňa 16.02.2011. Popis
vád p. L. a popis vád v žalobe a v prílohe znaleckého posudku č. 38 nie sú totožné. Pokiaľ súd uviedol,
že byt nezodpovedá technickým normám a bezpečnostným predpisom a že nemá obvyklé vlastnosti,
ktoré sa od bytu očakávajú, žalobca ani žiaden znalec neuviedol, ktorá vada popísaná v žalobe je v

rozpore s konkrétnou technickou normou. Ani sám žalobca nevedel ustáliť rozsah vád, preto nie je
zrejmé, z ktorých skutkových okolností vyvodil súd tento rozsah. Pokiaľ ide o nefunkčný krb, tento bol
v znaleckom posudku H. I. J. ocenený sumou 180 Sk, ale podľa H. N., PhD. je potrebné žalobcovi
uhradiť 3.150 eur. Metodika ocenenia skrytých vád uplatnených žalobcom je nezmyselná, napriek tomu
súdu postačovala. Účelové predloženie nájomnej zmluvy je evidentné. Súd mal za preukázané, že

by práve nájomca bol pre žalobcu istotou, že bude platiť, neozrejmil však, z akých dôkazov k tomu
dospel. Súd nevysvetlil, akú zákonnú alebo zmluvnú povinnosť žalobkyňa porušila a neuviedol, aká je
príčinná súvislosť s ušlým ziskom a „protiprávnym konaním“, pokiaľ priznal žalobcovi nárok na náhradu
ušlého zisku. Otočil dôkazné bremeno a žalovanej udelil povinnosť preukazovať negatívnu skutočnosť,čo je v rozpore s ustálenou judikatúrou a omylom vo výklade a aplikácii práva. Ako môže žalovaná
preukázať, že príčinná súvislosť medzi jednotlivými mesačnými nárokmi na náhradu ušlého zisku nie je
daná? Súd rozhodol bez toho, aby ustálil rozsah preukázaných existujúcich faktických vád, neuviedol, či

žalobca dodržal postup pri uplatňovaní vád a ako ustálil výšku zľavy z kúpnej ceny. Súd priznal žalobcovi
náhradu ušlého zisku ako náhradu za nájom bytu, ktorý by mohol získať, ak by podľa tvrdení žalobcu
bol byt nie „neobývateľný“. V tej súvislosti poukázala na rozhodnutie NS SR 4Mcdo 23/2008. Podľa
názoru žalovanej je pre každú jednu mesačnú platbu potrebné zo strany žalobcu preukázať naplnenie
podmienok na vznik zodpovednosti a jej výšku, pričom výška nie je „to čo ušlo žalobcovi“, keďže s

prenájmom bytu sú spojené aj náklady. Rozsudok považuje za nespravodlivý, vydaný v nespravodlivom
súdnom procese, ktorý vyznieva voči žalovanej zaujato.

25. Žalobca vo vyjadrení k odvolaniu navrhol potvrdiť rozsudok ako vecne správny. Uplatnil náhradu trov
odvolacieho konania. Žalovaná v odvolaní nekonkretizuje, ktoré ňou navrhnuté dôkazy súd nevykonal.
Pokiaľ poukazuje na odborné stanovisko č. 29/2019, súd prvej inštancie tento dôkaz vykonal a tiež

vyhodnotil. Žalovaná v priebehu konania nenavrhla vykonať žiaden dôkaz, ktorý by podporil ňou
uvádzané skutkové tvrdenia. Súd prvej inštancie sa s argumentmi uvedenými žalovanou v odvolaní
vyporiadal. Rovnako sa vyporiadal aj s tvrdeniami žalovanej o nezákonnosti znaleckého posudku
č. 191/2015. Výška zľavy z kúpnej ceny bola stanovená na základe záverov znaleckého posudku
č. 191/2015. Súd prvej inštancie sa v odôvodnení rozsudku vyporiadal aj s odvolacími námietkami

žalovanej, a to k preukázaniu vytknutých vád riadne a včas, s námietkou, že žiaden z posudkov, ktoré
žalobca doložil do spisu, nebol vypracovaný znalcom na poruchy stavieb a tiež s tvrdením žalovanej, že
nevedela, že stavebné práce sú realizované v rozpore s projektovou dokumentáciou. Pokiaľ ide o otázku
kúpy bytu ako „stojí a leží“, súd prvej inštancie rozhodol v súlade s ustálenou judikatúrou. Žiaden právny
predpis nevyžaduje, aby pri vytknutí vád kupujúcim tento špecifikoval, s ktorou technickou normou je v

rozpore ním vytýkaná vada. Súd sa v odôvodnení rozsudku touto otázkou zaoberá. Majetková ujma na
strane žalobcu nastala už tým, že byt nebolo možné kvôli vadám užívať obvyklým spôsobom.

26. Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací rozsudkom zo dňa 7.7.2021 sp. zn. 9Co/40/2020 rozhodol
o veci samej tak, že potvrdil rozsudok vo výroku, ktorým bola žalovanej uložená povinnosť zaplatiť

žalobcovi zľavu z kúpnej ceny 10.290 eur s 8,5% ročným úrokom z omeškania od 26.6.2007 do
zaplatenia, ušlý zisk 2.987,46 eur a nahradiť škodu 693,90 eur. Rozhodol aj o trovách konania.

27. Voči tomuto rozsudku odvolacieho súdu bolo podané dovolanie obidvoma stranami sporu, o ktorom
rozhodol Najvyšší súd Slovenskej republiky uznesením zo dňa 22.8.2023 sp. zn. 2Cdo/85/2022 tak,

že rozsudok Krajského súdu v Košiciach zo 7.7.2021 sp. zn. 9Co/40/2020 zrušil a vec mu vrátil na
ďalšie konanie. Dovolací súd vytkol odvolaciemu súdu, že oba žalobcom uplatnené nároky z hľadiska
skutkového a právneho základu zásadne redukoval, keď v súvislosti so zľavou z kúpnej ceny priznal
žalobcovi sumu 10.290 eur a ušlý zisk (škodu) vo výške 693,90 eura. Vo veci nariadil pojednávanie,
na ktorom oboznámil niektoré dôkazy, uskutočnili sa prednesy sporových strán a ich záverečné reči

a následne bol vyhlásený rozsudok. Odvolací súd najskôr „v základe“ uznal znalcom vyčíslené náklady
v položkách pod č. 1, 2, 4, 5, 6, 8 a 12 v celkovej výške 17.450,11 eura. Následne mimo rámca nosných
právnych záverov vyslovených prvostupňovým súdom pri určení výšky priznanej zľavy z kúpnej ceny,
vychádzajúc (z ďalej neodôvodneného, pozn.) právneho názoru, že „stanovenie výšky priznanej zľavy
je otázkou právnou, nie otázkou odbornou“, odvolací súd „dospel k záveru, že v danom prípade za

primeranú je potrebné považovať zľavu z kúpnej ceny vo výške 10%, čo činí 10.290 eur. Vychádzajúc
zcharakteruapovahyuznanýchvád,akoajztejtoskutočnosti,vakomrozsahuexistujúcevadyovplyvnili
užívacie vlastnosti bytu, mal odvolací súd za to, že ním priznaná výška zľavy z kúpnej ceny je primeraná
aj vzhľadom na výšku kúpnej ceny a zodpovedá spravodlivému usporiadaniu vzťahov medzi stranami
sporu,najmäsprihliadnutímnatúskutočnosť,žežalobcahodnovernýmspôsobomvkonanínepreukázal

sumu, akú je potrebné vynaložiť za účelom odstránenia vytýkaných vád“. Dovolací súd bol toho názoru,
že nosné dôvody prvostupňového súdu pre priznanie zľavy z kúpnej ceny vychádzali z odborne
vyčíslených nákladov, kým v prípade odvolacieho súdu, tento niektoré odborne vyčíslené náklady (iba)
selektívne zohľadnil a zľavu určil na základe svojej úvahy; navyše ako správne uvádza žalobca –
úvahy nedostatočne preskúmateľnej. Vzhľadom na to, že odvolací súd posúdil nárok aj na iných/nových

právnych záveroch, ako súd prvej inštancie a zároveň ani nesplnil manudukčnú (poučovaciu) povinnosť
v zmysle § 382 C.s.p., dovolatelia v danej procesnej situácii nemali možnosť namietať správnosť tohto
iného/nového právneho názoru zaujatého až v samotnom odvolacom rozhodnutí. Postup odvolacieho
súdu vo vzťahu k namietanej veci je tzv. prekvapivým rozhodnutím, ktoré vykazuje znaky namietanéhonesprávneho procesného postupu vyplývajúceho z § 420 písm. f/ C.s.p. Z týchto dôvodov dovolací súd
zrušil rozhodnutie odvolacieho súdu a vec mu vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

28. Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací po vrátení veci dovolacím súdom opätovne prejednal
odvolanie žalovanej na pojednávaní v zmysle § 385 ods. 1 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok
(ďalej len „C.s.p.“) na ktorom doplnil dokazovanie, v rozsahu danom ust. § 379 a § 380 C.s.p., z hľadísk
uplatnených odvolacích dôvodov a dospel k záveru, že odvolanie žalovanej je čiastočne opodstatnené.

29. Odvolací súd uznesením zo dňa 17.7.2024 č.k. 9Co/187/2023-1718 rozhodol, že v konaní bude
pokračovaťs1.A.B. a2.mal.A.B.,ktorísastaliprávnyminástupcamiponebohompôvodnomžalobcovi
P. A. B..

30. Odvolací súd na pojednávaní vykonal dokazovanie zopakovaním listinných dôkazov a znaleckých
posudkov a dospel k odlišným záverom o dôvodnosti výšky uplatneného nároku na primeranú zľavu

z kúpnej ceny a nároku titulom ušlého zisku, ako súd prvej inštancie.

31. V konaní, ako správne ustálil súd prvej inštancie, nebolo sporným, že pôvodné strany sporu uzavreli
dňa 29.10.2004 kúpnu zmluvu o prevode vlastníckeho práva k predmetnému bytu za kúpnu cenu
3.100.000 Sk, že právne účinky vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nastali dňom

05.11.2004. Z čl. II. Kúpnej zmluvy vyplynulo, že stav nehnuteľností je popísaný a ohodnotený v
znaleckom posudku č. 253/2004 zo dňa 25.10.2004, ktorý spracoval súdny znalec Ing. Ervín Halás.
Kupujúci prehlásil, že sa oboznámil so stavom bytu a uvedeným znaleckým posudkom a že predmetné
nehnuteľnosti odkupuje ako „stoja a ležia“. V priebehu rokov 1998 až 2000 prebehla na byte ešte
pôvodnou vlastníčkou rekonštrukcia, vo vzťahu ku ktorej bolo vydané stavebné povolenie a tiež

kolaudačné rozhodnutie príslušným stavebným úradom.

32. Pôvodný žalobca v priebehu konania tvrdil, že ako kupujúci na osobnom stretnutí v predmetnom
byte dňa 04.03.2005 za prítomnosti svedkov A. R., A. L. a A. A. ústnou formou vytkol žalovanej ako
predávajúcej vady prevedeného bytu, na ktoré ho žalovaná pri uzavretí kúpnej zmluvy neupozornila.

Išlo o vady, ktoré uviedol v žalobe a ktorými sú: 1. zarosovanie okien, únik tepla, kondenzovanie vodnej
pary na sadrokartóne pri všetkých strešných oknách; 2. nevhodné riešenie krovu v časti zimnej záhrady;
3. nevhodná hrúbka sadrokartónových dosiek; 4. výskyt zafúkaného snehu po odkrytí sadrokartónu;
5. vykázaná hniloba na strešných prvkoch krovu; 6. nevhodné zásady do nosných konštrukcií krovu,
vyrezané časti, nevhodné schodisko; 7. vydúvajúca sa a vŕzgajúca podlaha, nevhodné skladba podláh

v kúpeľni a v zimnej záhrade; 8. tepelné miesto okolo okien na 2. nadzemnom podlaží; 9. nefunkčný krb;
10. nevhodne osadené WC - oprava zdravotechniky; 11. neefektívne podlahové kúrenie; 12. statické
preťaženie drevenej stropnej konštrukcie priečkami ypor; 13. elektroinštalácia - nevhodne ťahané
rozvody, sekané do komínov, bez revíznej správy. Skutočnosť, že žalobca na spomínanom stretnutí
dňa 04.03.2005 ústne vytkol žalovanej uvedené vady bola v konaní spornou, nakoľko žalovaná síce

potvrdila, že sa tohto stretnutia zúčastnila, ale že na ňom jej žalobca vytkol (len) prerezaný trám.

33. Súd prvej inštancie po vykonanom dokazovaní dospel k správnemu záveru, že žalobca uniesol
dôkazné bremeno a preukázal, že na tomto osobnom stretnutí dňa 04.03.2005 ústnou formou vytkol
žalovanej vady uplatnené žalobou. Zákon pre uplatnenie nároku na zľavu z kúpnej ceny neustanovuje

písomnú formu. Vypočutí svedkovia, ktorí sa tohto stretnutia zúčastnili vo svojich výpovediach
dôveryhodným spôsobom opísali, ako prebehlo stretnutie a ktoré konkrétne vady boli žalobcom vytknuté
tak, ako si priebeh tohto stretnutia vzhľadom na výrazný časový odstup pamätali.

34. Žalovaná už pred súdom prvej inštancie a aj v odvolaní spochybnila dôveryhodnosť vypočutých

svedkov tvrdiac, že sú v priateľskom vzťahu so žalobcom a tiež tým, že pri svojej výpovedi čítali z
poznámok, ktoré mali pri sebe.

35. K týmto námietkam odvolací súd pripomína, že púhy vzťah svedka (priateľský) nezakladá
nespôsobilosť svedka svedčiť, aj keď k takémuto vzťahu súd prihliada. Vierohodnosť svedka sa hodnotí

aj podľa ďalších kritérií. Výrazným z hľadiska hodnotenia výpovede svedka je jeho schopnosť vypovedať
o tom, čo vnímal svojimi zmyslami, časový odstup od relevantnej skutočnosti, dopad rozhodnutia vo
veci na jeho hmotnoprávne postavenie, celkové chovanie svedka pri výpovedi, jeho presvedčivosť,
plynulosť výpovede a pod. Len samotná skutočnosť, že svedkovia pri svojej výpovedi mali písomnépoznámky, nemôže sama osebe narušiť vierohodnosť vypočutých svedkov bez zohľadnenia ostatných
spomenutých kritérií. Svedkovia súdu predložili poznámky, ktoré pri výpovedi mali k dispozícii, tieto sa
stali súčasťou spisu a vysvetlili ich tým, že pri osobnom stretnutí dňa 04.03.2005 vady vytknuté žalobcom

písomne zaznamenali. Preto len samotnú skutočnosť, že svedkovia pri výpovedi použili písomné
poznámky, nemožno považovať za dôvod vedúci k vyhodnoteniu výpovede ako nedôveryhodnej.

36. Súd prvej inštancie vyhodnotil dôveryhodnosť vypočutých svedkov, prihliadnuc k spôsobu ako
vypovedali a k ich chovaniu počas výpovede a ustálil, že títo sú dôveryhodnými svedkami. Odvolací

súd z obsahu spisu nezistil žiadne také skutočnosti, ktoré by tento záver súdu spochybnili.

37.Navyšeskutočnosti,oktorýchsvedkoviavypovedalipotvrdzujúajlistinnédôkazy-fotodokumentácia,
ktorú vyhotovila svedkyňa p. L., ale aj ďalšie listinné dôkazy - výzvy žalobcu zo dňa 19.07.2005,
10.10.2005 a 02.11.2005, doručené žalovanej, z obsahu ktorých vyplýva, že žalobca sa v týchto
listinnýchdôkazochodvolávanaspomínanéstretnutie,opisujeniektorézvytknutýchvád,uplatňujezľavu

z kúpnej ceny a dáva žalovanej návrh na mimosúdne usporiadanie sporu.

38. Odvolací súd má za to, že výsledky vykonaného dokazovania potvrdzujú, že pôvodný žalobca vytkol
vady uvedené v žalobe a uplatnil nárok na zľavu z kúpnej ceny na osobnom stretnutí dňa 04.03.2005
ústnou formou a tiež písomnou formou, predovšetkým v písomnej výzve zo dňa 19.07.2005, v ktorej

spomína príkladmo niektoré z vytknutých vád (odhnitá krokva, pomúrnica, odhnitý väzný trám v časti nad
zimnou záhradou, nedostatočne zateplené celé podkrovie, miestami len 5, 10 cm sklenej vaty, statické
vady - odrezané 4 ks krokiev a 1 ks väzného trámu v oblasti schodov). Nárok na zľavu z kúpnej ceny tak
uplatnil v zákonom stanovenej lehote 24 mesiacov od prevzatia veci, teda odo dňa nasledujúceho po
zavkladovaní vlastníckeho práva v prospech žalobcu dňa 05.11.2004. Táto zákonná lehota 24 mesiacov

vyplýva z ust. § 599 Občianskeho zákonníka, ktoré je špeciálnym ustanovením vo vzťahu k ust. § 504
Občianskeho zákonníka a ktoré je ustanovením všeobecnej úpravy zodpovednosti.

39. Súd prvej inštancie sa správne vyporiadal s námietkou žalovanej, ktorá s poukazom na § 501
Občianskeho zákonníka uviedla, že jej zodpovednosť za vady je vylúčená. Pokiaľ ide o aplikáciu ust.

§ 501 Občianskeho zákonníka pre prípad, keď predmetom prevodu vlastníckeho práva sú individuálne
určené veci, ktorým je jednoznačne aj prevod bytu, judikatúra najvyšších súdnych autorít sa ustálila
a zhodla v závere, že dopad spomínaného ustanovenia § 501 Občianskeho zákonníka je v takom
prípade vylúčený (viď rozhodnutie Ústavného súdu SR III.ÚS 48/2012, I.ÚS 459/2023, rozsudok NS
SR sp. zn. 5Cdo/108/2021 rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR 33Cdo 1430/2010, 33Cdo 2884/12 a iné,

ktoré sú z dôvodu rovnakej právnej úpravy použiteľné aj pri aplikácii slovenského právneho poriadku).
Je preto irelevantné, či zmluvné strany v zmluve použili argumentáciu „vec sa prenecháva ako stojí
a leží“. Ak predmet plnenia v zmluve nie je určený úhrnom, uvedené slovné spojenie nespôsobuje
vylúčenie zodpovednosti predávajúceho. V danom prípade zakotvenie tohto slovného spojenia „vec
sa prenecháva ako stojí a leží“ nemôže spôsobovať ani neplatnosť zmluvy, ako sa mylne domnieva

žalovaná, ktorá v tomto smere argumentovala v konaní pred odvolacím súdom. V danom prípade boli
medzi stranami sporu dojednané všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy vyplývajúce z ust. § 588
Občianskeho zákonníka, a to určenie predmetu kúpy a dojednanie kúpnej ceny, preto kúpna zmluva je
platným právnym úkonom. Ani úvahy žalovanej, že v čl. II. predmetnej kúpnej zmluvy sa žalobca vopred
vzdal svojich práv uplatňovať zodpovednosť za vady, nemôžu obstáť. Ide totiž o dohodu neplatnú, ktorá

odporuje ust. § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého dohoda, ktorou sa niekto vzdáva
práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná (viď rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR 33Cdo
2641/2012). Neplatnosť tejto časti zmluvy však nespôsobuje neplatnosť celej zmluvy. Pokiaľ žalovaná
v súvislosti s touto argumentáciou poukazovala na niektoré rozhodnutia Najvyššieho súdu SR ohľadom
aplikácie § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, tieto vychádzajú z iných skutkových okolností, ako boli

zistené v prejednávanej veci, preto na daný prípad sú nepoužiteľné.

40. K argumentácii žalovanej, ktorá sa domnieva, že nesie zodpovednosť len za skryté vady je
potrebné uviesť, že z ust. § 597 Občianskeho zákonníka, ktoré je špeciálnym ustanovením pre prípad
zodpovednosti za vady kúpenej veci (§ 500 Občianskeho zákonníka) vyplýva, že v prípade kúpnej

zmluvy ide o objektívnu zodpovednosť predávajúceho za skryté alebo zjavné vady existujúce v dobe
uzavretia kúpnej zmluvy, na ktoré kupujúci predávajúceho v zmysle § 596 Občianskeho zákonníka
neupozornil. Je preto bez právneho významu skúmať, či v danom prípade išlo o vady zjavné alebo
skryté, ako sa mylne domnieva žalovaná (viď rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR 33Cdo/896/2010).41. Odvolací súd je toho názoru, že súd prvej inštancie správne ustálil, že žalobca uplatnil nárok na
zľavu z kúpnej ceny u žalovanej za vady vytknuté v žalobe riadne a včas.

42. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom zaviazal žalovanú zaplatiť pôvodnému žalobcovi titulom
zľavy z kúpnej ceny sumu 41.026,30 eur s prísl. majúc za to, že nárok žalobcu v tejto časti je
plne opodstatnený. V tej súvislosti dospel k záveru, že žalobcovi vzniklo právo na zľavu z kúpnej
ceny, nakoľko predávaný byt nezodpovedal technickým normám a bezpečnostným predpisom, nemal

obvyklé vlastnosti, ktoré sa od bežného bytu všeobecne očakávajú, byt bol postavený v rozpore s
projektovou dokumentáciou a neboli pri rekonštrukcii použité materiály v potrebnom rozsahu a druhu.
Pri ustálení výšky zľavy vychádzal zo záverov znaleckého posudku č. 38 Znaleckého ústavu Technickej
univerzity v Košiciach zo dňa 20.11.2008, z obsahu ktorého vyplynuli vykalkulované náklady potrebné
na odstránenie vytknutých vád, u každej z nich čiastkovým rozpočtom s výkazom výmer, ktoré si
osvojil zo znaleckého posudku č. 191/2015 Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline a výpovedí svedkov.

V cenovej úrovni prvého kvartálu 2005 tieto náklady vyčíslil vo výške 41.717,87 eur. Táto suma podľa
názoru súdu prvej inštancie predstavuje náklady potrebné na opravu bytu tak, aby bol bez vád, v stave
zodpovedajúcom dojednanej kúpnej cene.

43. Súd prvej inštancie tak pri svojej úvahe o primeranosti zľavy z kúpnej ceny zohľadnil len znaleckým

posudkom vyčíslené náklady na odstránenie vytknutých vád, avšak v rozpore s ustálenou judikatúrou
súdov nezohľadnil ďalšie podstatné okolnosti daného prípadu, predovšetkým povahu a rozsah vád
vzhľadom k dojednanej kúpnej cene bytu a jeho vlastnostiam vrátane zohľadnenia, že v čase kúpy
išlo o 70 ročnú nehnuteľnosť, ako vytknuté vady komplikujú a obmedzujú kupujúceho v užívaní veci
oproti stavu, ktorý zmluvné strany predpokladali v prípade bezvadného plnenia, či došlo k zníženiu

životnosti a tiež či prípadná oprava oproti stavu predpokladanému pri bezvadnom zmluvnom plnení
túto životnosť naopak nezvýši a k ďalším skutočnostiam, ktoré by mohli byť relevantné pri určení výšky
primeranej zľavy z kúpnej ceny. Súd prvej inštancie podľa názoru odvolacieho súdu pochybil, pokiaľ
výšku žalobcom požadovanej zľavy z kúpnej ceny považoval za primeranú len na základe toho, že táto
odpovedalanákladomnutnýmnaopravuvytknutýchvád.Tietoúvahysúduprvejinštancie,ktoréhoviedli

k stanoveniu výšky priznanej zľavy odvolací súd považoval za neúplné a nesprávne, najmä za situácie,
keď znalecké dokazovanie bolo zamerané výlučne na vyčíslenie nákladov na uvedenie stavu bytu do
súladu s projektovou dokumentáciou. Preto odvolací súd v naznačenom smere doplnil dokazovanie
a tiež oboznámil strany sporu s kritériami, podľa ktorých bude právne posudzovať vec pri stanovení
výšky primeranej zľavy z kúpnej ceny.

44. Podľa § 499 Občianskeho zákonníka kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec
v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a
účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.

45. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný
kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

46. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu

povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

47. Vyššie cit. ust. § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka patrí v spôsobe určenia primeranej zľavy z
dojednanej kúpnej ceny k právnym normám s relatívne neurčitou (abstraktnou) hypotézou, t.j. k právnym
normám, ktorých hypotéza nie je stanovená priamo právnym predpisom a ktoré tak ponecháva súdu,

aby podľa svojej úvahy vymedzil sám hypotézu tejto právnej normy zo širokého, vopred neobmedzeného
okruhuokolností(viďrozhodnutieNSSRsp.zn.5Cdo52/2020,NajvyššiehosúduČR21Cdo5236/2007,
23Cdo 1207/2023, 33Cdo 2641/2012, 33Cdo 4442/2018 a iné). Podľa ustálenej rozhodovacej praxe
súdov a komentárovej literatúry závisí výška zľavy z kúpnej ceny v zmysle tohto zákonného ustanovenia
od povahy a rozsahu vady vzhľadom k dojednanej kúpnej cene, na znížení funkčných vlastností

veci alebo jej estetickej hodnoty, na ďalšom možnom spôsobe užívania veci, na cene nutných opráv
veci a iných obdobných hľadísk. Zľavu preto obvykle nemožno stotožniť len s nákladmi spojenými
s odstránením vád, či s hodnotou všetkých nákladov, ktoré sa sám kupujúci rozhodol vynaložiť na
odstránenie vady, pričom prostredníctvom zľavy by mala byť vytvorená situácia blížiaca sa stavu, kedyby bolo plnené bez vád (viď rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 33Cdo 69/2013, 33Cdo/1317/2021
a iné).

48. Pri posúdení, aká výška zľavy z ceny diela je primeraná, t.j. aká výška zľavy je spôsobilá vytvoriť
situáciu blížiacu sa stavu, kedy by bolo plnené bez vád, je však nevyhnutné mať na zreteli, že zľava
z ceny diela je jedným z práv z vadného plnenia. Preto je pri jej určení nutné vychádzať zo zmyslu a účelu
práv z vadného plnenia. Hlavným účelom úpravy práv z vadného plnenia je pritom poskytnutie ochrany
kupujúcemu, ktorý neobdržal zmluvne dohodnuté plnenie. Účelom tejto úpravy je tak predovšetkým

napraviť poruchy ekvivalencie vzájomných plnení, resp. cieli na vyrovnanie ekvivalencie plnení (viď
rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 23Cdo 2042/2020). Cieľom poskytnutia primeranej zľavy
je opätovne docieliť rovnovážny stav medzi plnením zmluvných strán (zaplatenou kúpnou cenou
a obdŕžanou vecou), ktorý bol narušený vadným plnením jednej z nich (predávajúcim). Zmyslom úpravy
práv z vadného plnenia nie je reparácia vzniknutých škôd. Samotné stanovenie výšky priznanej zľavy
je otázkou právnou, nie otázkou odbornou.

49. Pokiaľ ide o existenciu vytknutých vád v čase predaja nehnuteľnosti, výsledky vykonaného
dokazovania aj podľa názoru odvolacieho súdu dávajú dostatočný skutkový základ pre záver, že na
byte predanom pôvodnému žalobcovi v rozhodnom čase (v čase predaja) sa vyskytli vady, ktorých
existencia a rozsah sa stali v priebehu konania spornými, keďže ich žalovaná spochybnila. O existencii

vád svedčí predovšetkým fotodokumentácia, výpoveď žalobcu, svedkov, ale aj znalecké posudky a
odborné vyjadrenia vrátane výpovedí svedkov a znalcov, ktoré boli v konaní ako dôkazy vykonané.

50. V ďalšom odvolací súd zameral dokazovanie na skúmanie rozsahu týchto vád, či vytknuté vady
spĺňajú podmienky podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zakladajú nárok žalobcu na primeranú

zľavu z dojednanej ceny a v akej výške.

51. Ako už bolo skôr uvedené, pri určení výšky zľavy je potrebné podľa názoru odvolacieho súdu
prihliadnuť na to, ako sa vzniknutý nedostatok prejavuje pri užívaní veci, či znižuje jej životnosť, užívacie
vlastnosti a pod. V súvislosti s argumentáciou žalobcov, ktorí poukazujú na to, že vytknuté nedostatky

považujú za vady predanej veci v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka výlučne na tom základe,
že rekonštrukcia uskutočnená žalovanou nebola vykonaná v súlade s projektovou dokumentáciou
odvolací súd má za to, že táto argumentácia by mohla obstáť len v prípade, pokiaľ by bolo zo strany
žalobcov preukázané, že v dôsledku nedodržania projektovej dokumentácie zo strany žalovanej pri
rekonštrukcii bytu došlo k zmene, resp. k zníženiu funkčných a užívacích vlastností bytu, jeho životnosti

apod.Vtomtosmerežalobcoviadôkaznébremenoneuniesli.Nazodpovedanietýchtootázokneboloani
súdom prvej inštancie zamerané dokazovanie. Odvolací súd je toho názoru, že nedodržanie projektovej
dokumentácie zo strany žalovanej v otázke iného dispozičného riešenia bytu alebo použitia iných
materiálov bez preukázania, že táto skutočnosť ovplyvnila užívacie vlastnosti bytu, nie je významné z
hľadiska aplikácie ust. § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

52. Žalobcovia sa podľa názoru odvolacieho súdu dostali do dôkaznej núdze predovšetkým tým, že
pôvodný žalobca začal s rekonštrukciou a opravou predmetného bytu bez toho, aby postupoval v zmysle
§ 506 Občianskeho zákonníka a uchoval vec bez vykonania akýchkoľvek zásahov po primeranú dobu,
za účelom preskúmania vád. Pôvodný žalobca tým, že započal s rekonštrukciou a opravou predmetného

bytu bez toho, aby zabezpečil potrebné odborné vyjadrenie znalca k rozsahu, charakteru vytknutých
vád a odborné vyjadrenie k otázke, ako zistené vady ovplyvnili užívacie vlastnosti bytu sa sám dostal
do ťaživej dôkaznej situácie.

53. Po oboznámení sa so závermi znaleckého posudku č. 38 zo dňa 20.11.2018 Technickej univerzity

v Košiciach, ktorá je znaleckým ústavom je zrejmé, že ním boli vyčíslené náklady stavebných prác a
dodávok potrebných na odstránenie každej jednej vytknutej vady, uvedenej pod bodmi 1 - 13, ktoré
uplatnil žalobca v žalobe v cenovej úrovni I/4- 2005 v celkovej výške 41.717,81 eur s DPH.

54. Ako vyplýva z obsahu tohto znaleckého posudku, súdom bola znaleckému ústavu zadaná úloha

vykalkulovať náklady potrebné na odstránenie každej jednej vady opísanej v žalobe. Tieto sú popísané
v posudkovej časti bodu 2.2.2 znaleckého posudku a ako vyplýva z obsahu tohto znaleckého posudku,
znalecký ústav nerealizoval pre účely zodpovedania zadanej úlohy obhliadku bytu. Pri vyčíslení
nákladov na odstránenie vád znalecký ústav vychádzal z výkazu výmer jednotlivých položiek, ktoréprevzal zo znaleckého posudku č. 191/2015 Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline zo dňa 14.07.2015.
Súčasťou posudkovej časti znaleckého posudku sú jednotlivé čiastkové rozpočty u každej jednotlivo
vytknutej vady s výkazom výmer.

55. Ako vyplýva z obsahu odborného stanoviska č. 3 Technickej univerzity v Košiciach, ktorým znalecký
ústav zodpovedal námietky a doplňujúce otázky žalovanej voči znaleckému posudku č. 38, ale aj
výpovede H. S. N., D., znalecký ústav v spomínanom znaleckom posudku sa nezaoberal otázkou
odborného posúdenia existencie a opodstatnenosti jednotlivých nedostatkov vytknutých žalobcom v

žalobe, keďže táto otázka nebola ani zadávateľom zadaná. Pri vyčíslení nákladov vyplývajúcich zo
záveru znaleckého posudku vychádzal z označených nedostatkov žalobcom v žalobe a tieto podľa
uvedenej metodiky v znaleckom posudku aj vyčíslil.

56. Závery takto vykonaného dokazovania tak podľa názoru odvolacieho súdu neposkytujú odborný
podklad pre zodpovedanie otázky, či nedostatky vytknuté žalobcom v žalobe, a to každý jednotlivo

sú vadami bytu tak, ako má na mysli ust. § 597 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ zo záveru
spomínaného znaleckého posudku vyplynulo vyčíslenie nevyhnutných nákladov, potrebných na
odstránenie jednotlivých vád, tieto jednotlivé položky je potrebné považovať za skreslené, keďže
znalecký ústav vychádzal z výkazov výmer vyplývajúcich zo znaleckého posudku č. 191/2015, ktorý sa
stal podkladom pre vyčíslenie týchto nákladov. Aj podľa obsahu odborného vyjadrenia č. 3 znaleckého

ústavu, tento nemal dôvod pochybovať o správnosti výkazu výmer v obsiahnutom znaleckom posudku
č. 191/2015 a použil pre splnenie úlohy (viď č.l. 1207 spisu a zodpovedanie otázky č. 14 v odbornom
stanovisku č. 3). Ústav súdneho inžinierstva v Žiline v znaleckom posudku č. 191/2015 vo svojom závere
zodpovedal na úlohy č. 2, 3 zadávateľa, ktorými bolo stanovenie nevyhnutných stavebných úprav (prác)
potrebných na to, aby bol byt č. 13 postavený v súlade s projektovou dokumentáciou a vypočítal cenu

nevyhnutných nákladov (materiál, práca, ďalšie náklady), aby sa dosiahol stav v súlade s projektovou
dokumentáciou. V súvislosti so zodpovedaním týchto úloh v posudkovej časti v bode 2.1 sú popísané
zistené rozdiely po porovnaní projektovej dokumentácie a skladbe miestností v realizácii podľa ich účelu
v účelovom určení priestorov, konkrétne v ich dispozičnom usporiadaní. Ako vyplýva z bodu 2.1.2.1.
tohto znaleckého posudku bolo zistené, že v dispozičnom členení podlažia nebola dodržaná projektová

dokumentácia. Tiež boli zistené rozdiely v konštrukčnom a materiálovom porovnaní vyhotovenia bytu
projektu oproti realizácii, ktoré sú popísané v bode 2.1.1.2 tohto znaleckého posudku.

57. Okrem zmien v dispozičnom usporiadaní tak bolo napríklad zistené, že schodisko do podkrovia
malo byť drevené, uložené medzi stropné trámy s výmenou, avšak v skutočnosti bolo schodisko

realizované ako betónové, uložené kolmo na stropné trámy (vypílené časti štyroch stropných trámov
a vypílená časť väzného trámu strešnej konštrukcie, nástupnice a podstupnice z tvrdého dreva). Tiež
bolo zistené, že nie je realizovaná polpriečka v priestore medzi kuchyňou a izbou a v kuchyni a izbe
namiesto podlahy bola uložená keramická dlažba. Okrem iného bolo zistené, že kuchynská linka je
realizovaná v tvare „U“ namiesto priameho tvaru. Táto dispozícia predmetov vybavenia spôsobila zmenu

trás rozvodov vody a kanalizácie. Podobné rozdiely boli zistené aj pri treťom nadzemnom podlaží. Pri
stanovení nevyhnutných stavebných úprav potrebných na to, aby stavebné práce boli vykonané v súlade
s projektovou dokumentáciou bol stanovený odhadový rozpočet na úrovni sumy 42.475,90 eur, ako
vyplýva zo zodpovedania úlohy č. 3.

58. Tento znalecký posudok tak výlučne zodpovedal otázku, aké nevyhnutné stavebné úpravy (práce)
a náklady na to potrebné je potrebné vynaložiť, aby byt bol prevedený v súlade s projektovou
dokumentáciou vrátane iného dispozičného riešenia a použitia iných materiálov, ako boli pôvodne
naprojektované. Z krycích listov preto určených vychádzal pri stanovení nevyhnutných nákladov aj
znalecký ústav pri zodpovedaní úlohy zadanej súdom v znaleckom posudku č. 38.

59. Ako už bolo skôr uvedené, odvolací súd má za to, že zmena dispozičného riešenia, prípadne použitie
inýchmateriálov,sakýmisapočítalovprojektebeztoho,abytaktooznačenénedostatkyzmeniliužívacie
vlastnosti veci (bytu), resp. znížili možnosť využitia tejto veci alebo jej životnosť, nemožno považovať za
oprávnené náklady na odstránenie vád tak, ako má na mysli ust. § 597 Občianskeho zákonníka.

60. Za najzávažnejší nedostatok dôvodne vytknutý žalobcami považuje odvolací súd nevhodné zásahy
do nosných konštrukcií krovu (staticky nevhodné schodisko) a urezanú krokvu. Existenciu tejto vady
potvrdzuje fotodokumentácia predložená žalobcom, ale aj odborný posudok H. D. A., odbornespôsobilého inžiniera vo výstavbe, opatrený autorizovaným stavebným inžinierom H. A. D. z odboru
statiky stavieb (č.l. 87 a nasl. spisu), z obsahu ktorého vyplýva, že podľa projektovej dokumentácie
sa počítalo s dreveným dvojramenným schodiskom navrhnutým v smere nosných trámov, avšak pri

obhliadke sa zistilo že schodisko je otočené o 90 % kolmo na stropné nosníky, ktoré boli odpílené
spolu s väzným trámom strešnej konštrukcie. Schodisko je betónové, prvé tri stupne sú vytvorené
masou betónu položenou na strope. Okrem iných nedostatkov tiež zistil, že väzný trám zabezpečujúci
stabilitukonštrukciestrechyjeprerušenýaniejeschopnýprenášaťvodorovnésily.Záveromkonštatoval,
že zrealizované stavebné úpravy neúmerne preťažujú existujúcu konštrukciu stropu pod bytom na 2.

poschodí a stropnú konštrukciu podkrovia v časti nad spomínaným bytom a nad susedným bytom, nad
ktorým je úprava podkrovia zrealizovaná. Neúmerným priťažením a zostarnutím použitého materiálu sa
stupeň bezpečnosti vyčerpal a znížil na minimum. Z odborného stanoviska č. 3 Technickej univerzity
v Košiciach v súvislosti so zodpovedaním otázok ohľadom vady č. 6 vyplýva, že z fotodokumentácie,
ktorá sa stala prílohou znaleckých posudkov, z ktorých znalecký ústav vychádzal, sa zistilo, že bol
urezaný nosný stropný trám kvôli trase kanalizačného potrubia, vyrezané časti nosných prvkov krovu,

nedodržaný projekt ohľadom typu a polohy schodiska. Odstránenie tejto vady bolo vyčíslené na sumu
6.349,08 eur znaleckým posudkom č. 38 Technickej univerzity v Košiciach.

61. Napriek vyššie konštatovanému zo záverov znaleckých posudkov, výpovedí znalcov a svedkov
možno vyvodiť, že za vady vytknuté žalobcom, ktorých spoločným menovateľom je to, že nimi dochádza

k zníženiu kvality užívacích a funkčných vlastností bytu je potrebné považovať vady označené v
znaleckom posudku č. 38 pod č. 1, 2, 4, 5, 6, 8 a 12. Je všeobecne známe, že zarosovanie okien,
úniky tepla, kondenzovanie vodnej pary na sadrokartóne pri všetkých strešných oknách sú takým
nedostatkom, ktorý jednoznačne znižuje užívacie vlastnosti a kvalitu bytu. Ide o také vady, ktoré sa
prejavujú pri užívaní bytu, obmedzujú a komplikujú užívanie bytu. Výsledky vykonaného dokazovania

preukazujú, že po odkrytí sadrokartónovej konštrukcie sa zistilo, že sa tam nenachádzala žiadna
parozábrana a žiadna tepelná izolácia, išlo o nevhodné riešenie z tepelno- technického hľadiska. Táto
skutočnosť vyplýva z Odborného stanoviska č. 3 na č.l. 1198 spisu. Navyše aj H. S. N., D., pracovníčka
znaleckého ústavu Technickej univerzity v Košiciach pri svojej výpovedi uviedla, že z fotodokumentácie,
aleajznaleckýchposudkovvyplýva,ževčastikrovunadzimnouzáhradounebolapoloženáparozábrana

a chýbala tam izolácia. Chýbajúca parozábrana a nedostatočná tepelná izolácia súvisí tiež s nevhodným
riešením krovu v časti nad zimnou záhradou, ktoré je označené ako vada č. 2 v znaleckom posudku
č. 38. Pokiaľ ide o vadu č. 4 a to výskyt zafúkaného snehu po odkrytí sadrokartónu (tzv. hnaný sneh
a v daždivom počasí dážď) táto vada bola potvrdená fotodokumentáciou a tiež zistením, že tepelná
izolácia chýbala a hydroizolácia na spojoch nebola dobre ukotvená, čo vyplynulo z fotodokumentácie

(viď výpoveď H. S. N., D. na č.l. 1249 spisu). Pokiaľ ide o vykázanú hnilobu na strešných prvkoch krovu
(odhnitú krokvu v spálni cca 4 m, odhnitú pohurnicu v spálni cca 4 m, odhnitý väzný tramp v zimnej
záhrade cca 4 m a odhnitý viker s oknom v spálni), tento nedostatok vyplýva taktiež z fotodokumentácie.
Z výpovede svedkyne H. S. N., D. tiež vyplynulo, že do nákladov v súvislosti s touto vadou bola zahrnutá
len výmena tých prvkov, ktoré z hľadiska statiky bolo nutné vymeniť. V súvislosti s touto vadou žalovaná

namietala, že sa týka strešných konštrukcií, ktoré tvoria spoločné časti a spoločné zariadenia domu,
pretozdôvodu,žežalovanámánatýchtolenurčitýpodiel,nenesiezanezodpovednosť.Ktomuodvolací
súd dodáva, že bez ohľadu na to, či žalovaná o týchto nedostatkoch mala vedomosť, pokiaľ o nich
žalobcuneoboznámila,nesiezatietovadyzodpovednosť,nakoľkojednoznačnesúvisiasrekonštrukciou
predmetného bytu. Tento právny názor je v súlade so záverom NS SR vysloveným v rozhodnutí sp.

zn. 5Cdo 52/2020 z 30.6.2022, publikovanom v Zbierke rozhodnutí NS 4/2022 pod R 52/2022, ktorý
vyslovil, že povinnosť predávajúceho stanovená mu v § 596 Občianskeho zákonníka sa vzťahuje aj na
vady spoločných častí bytového domu, v ktorom sa byt nachádza.

62. O uplatnenej vade označenej pod č. 8 ako tepelné mosty okolo okien druhého nadzemného

podlažia svedčia zobrazené praskliny uvedené vo fotodokumentácii (Odborné stanovisko č. 3 Technickej
univerzity v Košiciach na č.l. 1200 spisu). Pokiaľ ide o vadu č. 12 statické preťaženie drevnej stropnej
konštrukcie murovanými priečkami z tvárnic YPOR, táto vyplýva z tej skutočnosti, že tvárnice nie je
možnépoužiťnadrevenýtrámovýstrop(Odbornéstanoviskoč.3nač.l.1200spisu)atútovadupovažuje
odvolací súd tiež za opodstatnenú. Pokiaľ ide o tieto vady, v súčte náklady na ich odstránenia podľa

znaleckého posudku č. 38 predstavujú sumu 17.450,11 eur.

63. Pokiaľ ide o vady označené v znaleckom posudku č. 38 pod č. 3, 7, 9, 10, 11 a 13, tieto podľa
názoru odvolacieho súdu sa neprejavili pri užívaní bytu a neznižujú funkčné vlastnosti bytu. U vadyoznačenej ako nevhodná hrúbka sadrokartónových dosiek na šikmej ploche o hrúbke 9 mm, ktorá podľa
názoru znaleckého ústavu Technickej univerzity v Košiciach vyjadreného v Odbornom stanovisku č.
3 by mala činiť 12,5 mm, žalobca nepredložil žiaden relevantný dôkaz, z ktorého by vyplynulo, že

táto skutočnosť (nevhodná hrúbka sadrokartónových dosiek) akokoľvek ovplyvnila kvalitu užívacích
vlastnostípredmetnéhobytu.H.S.N.,D.prisvojejvýpovedinapojednávanídňa12.02.2019vsúvislostis
touto vadou uviedla, že menšia hrúbka sadrokartónu je skôr náchylnejšia na praskanie, avšak nemení to
izolačné vlastnosti sadrokartónu. Ide len o stránku vizuálnu s tým, že sa nemusí robiť omietka. Pokiaľ ide
ovydúvajúcusaavŕzgajúcupodlahu(nevhodnáskladbavkúpeľni,WC,vzimnejzáhrade,prischodisku),

vadu označenú pod č. 9 nefunkčný krb, vadu č. 10 nevhodne osadené WC - oprava zdravotechniky, vadu
č. 11 neefektívne podlahové kúrenie a vadu č. 13 elektroinštalácia - nevhodné ťahané rozvody bez PD,
sekané aj do komínov, bez revíznej správy, tieto nedostatky podľa názoru odvolacieho súdu nemožno
považovať za vady, ktoré by zakladali nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Ide o nedostatky, u
ktorých žalobca žiadnym spôsobom nepreukázal, ako znížili užívacie vlastnosti bytu. Z výpovede znalca
H. A. M., ktorý vypovedal k znaleckému posudku č. 141/2015 Znaleckého ústavu súdneho inžinierstva

v Žiline vyplýva, že pri obhliadke bytu už bol krb zbúraný. Svedkovia P. A. R. a A. L. síce pri svojich
výpovediach potvrdili, že krb dymil, tieto osoby však v predmetnom byte nebývali a preto nie je zrejmé,
ako k takýmto zisteniam došli. Zrejme ide o sprostredkované informácie, ktoré nemožno považovať za
dôveryhodné. Navyše pokiaľ aj krb dymil, v konaní nebolo preukázané, z akého dôvodu tomu tak bolo.
Pokiaľ ide o nevhodné osadené WC a v tej súvislosti opravu zdravotechniky, z výpovede H. S. N., D.

vyplynulo, že túto vadu preukazuje „tehla“ podložená pod WC misou, z ktorej v skutočnosti podľa názoru
odvolacieho súdu nemožno vyvodiť existenciu takejto vady. Pokiaľ ide o neefektívne podlahové kúrenie
označené ako vada č. 11 a vadu č. 13 elektroinštalácia - nevhodne ťahané rozvody bez PD, sekané
aj do komínov, tieto vady nie sú podložené žiadnym odborným názorom o tom, že by akokoľvek mohli
ovplyvniť užívacie vlastnosti bytu, preto ani tieto vady podľa názoru odvolacieho súdu nemožno uznať.

Nedostatok označený pod bodom 7 - vydúvajúca sa a vŕzgajúca podlaha (nevhodná skladba v kúpeľni,
WC zimnej záhrade, pri schodisku) je tak neurčitá, že k nej taktiež nemožno prihliadať.

64. Pri ustálení primeranej zľavy z kúpnej ceny odvolací súd zohľadnil, že predmetom kúpy sa stal
byt starý 70 rokov, u ktorého sa dá vo všeobecnosti predpokladať, že životnosť použitých materiálov

je hraničná (podlahy, izolácie a pod.), teda, že v danom prípade mohli vyskytnúť prejavy súvisiace
s „vekom“ bytu. Odvolací súd zohľadnil aj to, že v byte prebehla v roku 2000 rekonštrukcia, ktorá
bola zameraná na zmenu dispozičného riešenia bytu, čo mohlo pozitívne ovplyvniť životnosť stavby.
Predmetný bol pôvodným žalobcom kúpený za sumu 3.100 000,- Sk (102.900 eur).

65. Vychádzajúc z povahy a rozsahu uznaných vád, bližšie popísaných v bode 60. a 61. tohto
rozhodnutia,sohľadomnadohodnutúkúpnucenu(102.900eur),aleajsohľadomna„vek“predmetného

bytu odvolací súd uzavrel, že za primeranú je potrebné považovať zľavu rovnajúcu sa hodnote 10%
z kúpnej ceny bytu, čo činí 10.290 eur. Výška takto poskytnutej zľavy zohľadňuje aj výšku nákladov
17.450,11 eur, ktoré by bolo potrebné vynaložiť na odstránenie uznaných vád. Odvolací súd v tej
súvislosti musel zohľadniť, že takto vynaložené náklady vo výške 17.450,11 eur na odstránenie
uznaných vád by vyvolali stav, kedy by sa predmetný byt dostal do stavu „ako nový“, čo nezohľadňuje,

že pôvodný žalobca kupoval predmetný byt ako 70 ročný. Výška poskytnutej zľavy 10% z kúpnej
ceny podľa názoru odvolacieho súdu zohľadňuje, v akej miere sa prejavili uznané vady pri užívaní
predmetného bytu. Zarosovanie okien, úniky tepla a kondenzovanie vodnej pary na oknách jednoznačne
znepríjemňujú užívanie bytu, aj keď nerobia byt nefunkčným. Naopak vyrezané časti nosných prvkov
krovu a nedodržaný projekt ohľadom typu a polohy schodiska, v dôsledku čoho sa stupeň bezpečnosti

stavby z pohľadu statiky znížil na minimum je potrebné považovať za také vady, ktoré je potrebné
odstrániť, teda za plne opodstatnené je potrebné považovať náklady vo výške 6.349,08 eur potrebné
na ich odstránenie. Podľa názoru odvolacieho súdu tak poskytnutá zľava vo výške 10% z ceny bytu,
čo predstavuje 10 290 eur dostatočne odškodňuje kupujúceho (žalobcov ako jeho právnych nástupcov)
a je pre neho dostatočnou satisfakciou za to, že byt zakúpil s popísanými, súdom uznanými vadami.

66. Vychádzajúc z týchto úvah odvolací súd v súlade s § 387 ods. 1 C.s.p. potvrdil rozsudok vo výroku,
ktorým bola žalovanej uložená povinnosť zaplatiť žalobcom 10.290 eur s 8,5 % ročným úrokom zomeškania od 26.06.2007 do zaplatenia a v zostávajúcej časti zmenil rozsudok v súlade s § 388 C.s.p.
tak, že žalobu zamietol.

67. Odvolací súd zaviazal žalovanú uhradiť žalobcom súdom priznané sumy spoločne a nerozdielne,
vychádzajúc z toho, že žalobcovia sa stali právnymi nástupcami pôvodného žalobcu ako jeho dedičia,
vo vzťahu ku ktorým neboli určené dedičské podiely ku dňu rozhodnutia odvolacieho súdu a ktorí sú
voči iným osobám povinní a oprávnení spoločne a nerozdielne.

68. Pokiaľ ide o nárok na náhradu škody titulom ušlého zisku, ktorý bol súdom prvej inštancie priznaný
vo výške 59.749,05 eur, správne sa súd prvej inštancie zameral dokazovanie na skúmanie predpokladov
vzniku tejto zodpovednosti za škodu, ktorými sú porušenie právnej povinnosti, existencia škody, príčinná
súvislosť medzi porušením právnej povinnosti a škodou a zavinenie.

69. Niet pochýb o tom, že porušenie právnej povinnosti v danom prípade vyplýva z toho, že žalovaná

predmetnou kúpnou zmluvou previedla pôvodnému žalobcovi byt s vadami, existencia ktorých vyplynula
z výsledkov dokazovania v súvislosti s posúdením nároku žalobcov na primeranú zľavu z kúpnej ceny.
Pokiaľ ide o výšku škody, táto podľa žalobcov spočíva v ušlom zisku, ktorý im vznikol tým, že predmetný
byt nemohol pôvodný žalobca prenajímať v dôsledku súboru všetkých vád, ktoré sa na byte vyskytli,
preto prišiel o príjem v podobe nájomného vo výške 30.000 Sk mesačne, ktorý mal garantovaný na

základe uzavretia zmluvy o nájme zo dňa 15.01.2005, ktorú uzatvoril ako prenajímateľ s nájomcami A.
A. a H. K. na obdobie 5 rokov od 15.01.2005 do 15.01.2010. Nájomcovia krátko po uzavretí zmluvy
od nájomnej zmluvy odstúpili z dôvodu výskytu vád na predmetnom byte, nakoľko tento nemohli riadne
užívať. Odvolací súd sa stotožňuje s názorom súdu prvej inštancie, že pod pojmom škoda je potrebné
rozumieť ujmu, ktorá nastala v majetkovej sfére poškodeného, ktorá je objektívne vyjadriteľná peniazmi

ako všeobecným ekvivalentom. Škodu uplatnenú žalobcami možno považovať za ujmu, spočívajúcu v
tom, že ich právny predchodca ako poškodený nedosiahol rozmnoženie majetkových hodnôt, ktoré sa
dali očakávať pri bežnom pravidelnom chode vecí, a to ziskom z nájomného za obdobie, keď predmetný
byt nemohol prenajímať.

70. Ďalším predpokladom občianskoprávnej zodpovednosti za škodu je objektívna existencia príčinnej
súvislosti (kauzálneho nexu) medzi porušením právnej povinnosti (protiprávnym úkonom) ako príčinou
a škodou vrátane jej rozsahu ako následkom. Príčinnú súvislosť je potrebné vždy preukázať medzi
protiprávnym úkonom a škodou, keďže musí existovať medzi nimi vzťah príčiny a následku. Príčinná
súvislosť je daná vtedy, pokiaľ škoda podľa obvyklého chodu vecí a skúseností je adekvátnym

dôsledkom protiprávneho úkonu. Poškodený musí preukázať, že škoda by nebola nastala bez ním
uvedenej príčiny. Dôkazné bremeno v tomto smere zaťažuje žalobcov, aby preukázali, že v danom
prípade je jednoznačne daná vecná súvislosť príčiny a následku, a to počas celého uplatneného
obdobia, za ktoré uplatnili ušlý zisk titulom straty príjmu z nájmu, teda za obdobie od 15.01.2005 do
15.01.2010.

71. Pri skúmaní otázky danosti príčinnej súvislosti je podľa názoru odvolacieho súdu významnou časová
súvislosť, ktorá v tomto prípade bola významnou okolnosťou pri posudzovaní vecnej súvislosti. Odvolací
súd je v prejednávanej veci toho názoru, že súd prvej inštancie pri rozhodovaní o nároku na náhradu
ušléhoziskudospelknesprávnemunázoru,žepôvodnýžalobcapreukázalexistenciupríčinnejsúvislosti

za celé uplatnené obdobie od 15.01.2005 do 15.01.2010, a to len tou skutočnosťou, že nájomcovia od
predmetnej zmluvy odstúpili a tým stratil garanciu nájomného za celé obdobie, na ktoré bola pôvodná
zmluva o nájme uzavretá. Výška ušlého zisku v podobe straty príjmu za prenájom nehnuteľností sa
viaže k čiastke, ktorú by v požadovanom období poškodený za obvyklých okolností v danom mieste
získal na nájomnom podľa bežných pomerov zodpovedajúcich platnej nájomnej zmluve, od ktorej je

potrebnéodčítaťčiastku,ktorúbymuselnadosiahnutietohtoziskuvynaložiť.Napreukázaniedôvodnosti
nároku by pôvodný žalobca musel v konaní tvrdiť a preukázať, že v predmetnom období mal reálnu
možnosťkonkrétnybytzaurčitúčiastkuprenajímať,nebyťprotiprávnehokonaniažalovanej.Preuznanie
dôvodnosti nároku nestačí len preukázanie samotnej skutočnosti, že nájomcovia od predmetnej zmluvy
odstúpili a takto žalobca stratil reálnu možnosť nehnuteľnosť prenajímať, ako nesprávne uzavrel súd

prvej inštancie. Žalobca by totiž musel v konaní preukázať, že počas celej uplatnenej doby, za ktorú
uplatnil nárok na ušlý zisk, nemohol predmetnú nehnuteľnosť prenajímať a stalo sa tak len v dôsledku
protiprávneho konania žalovanej.72. Odvolací súd po oboznámení sa s obsahom spisu zistil, že jeho súčasťou je zmluva o dielo, ktorú
uzavrel žalobca ako objednávateľ so zhotoviteľom T. F. zo dňa 21.02.2005 a na základe ktorej sa
dohodol o oprave predmetného bytu v súvislosti s jej strešnou časťou za účelom odstránenia vád

zistených na predmetnom byte. Táto zmluva bola uzavretá na obdobie 3 mesiacov. Ako vyplýva z
preberacieho protokolu zo dňa 18.05.2005 po uplynutí troch mesiacov boli tieto práce ukončené a
byt odovzdaný žalobcovi. Žiaden iný dôkaz na preukázanie tej skutočnosti, aké obdobie potreboval
žalobca na odstránenie vytknutých vád, žalobca do spisu nepredložil. Ani žiaden iný dôkaz vykonaný
pred súdom nesvedčí o tom, aké dlhé obdobie by trvalo odstránenie vád, existujúcich v čase prevodu

predmetného bytu, za ktoré nesie zodpovednosť žalovaná. Keďže v tomto smere dôkazné bremeno
zaťažovaložalobcu,berúcdoúvahycharakterarozsahuznanýchvádmáodvolacísúdzato,ževdanom
prípade žalobca preukázal existenciu príčinnej súvislosti po obdobie troch mesiacov. Preto odvolací súd
postupom podľa § 387 ods. 1 C.s.p. potvrdil rozsudok ohľadom nároku na ušlý zisk vo výške 2.987,46
eur, ktorý predstavuje ušlé nájomné za obdobie troch mesiacov a v zostávajúcej časti v zmysle § 388
C.s.p. rozsudok zamietol.

73.Pokiaľideonároknanáhraduškody,ktorýuplatnilžalobcaakonáhraduzanevyhnutnénáklady,ktoré
mu vznikli v súvislosti s uplatnením nároku súdnou cestou, a ktoré spočívajú v odmene za vyhotovenie
znaleckého posudku č. 13/2006 vo výške 663,88 eur, ktorú uhradil znalcovi a sumy 30,02 eur za úhradu
hotovýchnákladovzaoverenielistinynotárkeP.A.A.,súdprvejinštancierozhodolvecnesprávne,pokiaľ

tento nárok žalobcovi priznal, pričom odvolací súd sa stotožňuje aj s dôvodmi uvedenými v napadnutom
rozsudku a na tieto poukazuje (§ 387 ods. 2 C.s.p.). Preto odvolací súd potvrdil rozsudok o priznaní
škody vo výške 693,90 eur v zmysle § 387 ods. 1 C.s.p.

74. Pokiaľ ide o trovy konania, odvolací súd v súlade s § 396 ods. 2 C.s.p., keďže došlo k zmene

rozsudku rozhodoval o trovách prvoinštančného a aj odvolacieho konania v spojitosti s ust. § 255 ods.
1, 2 C.s.p.

75. Nakoľko žalobcovia v konaní uplatnili tri samostatné nároky, pri každom tomto nároku odvolací súd
rozhodol samostatne aj o trovách prvoinštančného a odvolacieho konania a tieto priznal tak, ako vyplýva

z enunciátu tohto rozsudku.

76.Vsporeozľavuzkúpnejcenyžalobcoviažiadalipriznať44.479,85eur,zktorejsumyimbolapriznaná
suma 10.290 eur. Aj napriek výraznému úspechu žalovanej niet pochýb, že žalobcovia mali úspech v
základe nároku a pokiaľ ide o priznanú výšku, táto závisela od výsledku znaleckého dokazovania a

právnej úvahy súdu. Preto v tejto časti nároku odvolací súd priznal žalobcom nárok na náhradu trov
konania v celom rozsahu.

77. Pri nároku na náhradu ušlého zisku žiadali žalobcovia pôvodne priznať ušlý zisk vo výške 995,82 eur
mesačne za obdobie od 15.02.2005 do 16.12.2016, v prepočte 141.406,44 eur. Súd priznal žalobcom

nárok na zaplatenie 2.987,46 eur, úspech žalobcov tak predstavuje 2 % a úspech žalovanej 98 %.
Nakoľko v tejto časti nároku bola žalovaná úspešná takmer v celom rozsahu, odvolací súd je priznal
nárok na náhradu trov konania voči žalobcom v celom rozsahu.

78. Čo sa týka sporu v časti náhrady škody, žalobcovia žiadali túto priznať vo výške 6.668,81 eur, z ktorej

im súd priznal 693,90 eur, čo činí 10 % úspechu oproti 90 % neúspechu. Žalovanej tak vznikol nárok na
náhradu trov konania v rozsahu 80 % (90 % mínus 10 %).

79. Odvolací súd zaviazal žalobcov a aj žalovanú na náhradu trov štátu v zmysle § 258 ods. 1, § 259
C.s.p. z dôvodu, že trovy štátu vznikli ešte za účinnosti O.s.p. a tie spočívajú v nákladoch na vykonanie

znaleckého dokazovania. Znalecké dokazovanie prebiehalo v časti sporu o zľavu z kúpnej ceny a bolo v
záujme oboch strán sporu. Preto priznal štátu proti žalobcom nárok na náhradu trov konania v rozsahu
50 % a voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 50 %.

80. O samotnej výške trov konania rozhodne prvoinštančný súd samostatným uznesením po

právoplatnosti tohto rozsudku.

81. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0.Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,

c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti

uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 C.s.p.).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,

b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby

na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu

oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je
podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1,2 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské

právnické vzdelanie druhého stupňa,c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 C.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 C.s.p.).