Rozsudok – Ostatné ,
Iná povaha rozhodnutia Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 18. december 2025

Súd: Najvyšší správny súd SR
Spisová značka: 1Svk/4/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3021200220
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 12. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marián Fečík

ECLI: ECLI:SK:NSSSR:2025:3021200220.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Najvyšší správny súd Slovenskej republiky v kasačnom senáte zloženom z predsedu senátu JUDr.

Mariána Fečíka (sudca spravodajca) a členiek senátu JUDr. Jany Hatalovej, PhD., LL.M. a JUDr.
Kataríny Cangárovej, PhD., LL.M, v právnej veci žalobcu (sťažovateľa): Slovak Estate s.r.o., so sídlom
Tallerova 4, 811 02 Bratislava, IČO: 50 050 907, právne zastúpený Advokátskou kanceláriou VASIĽ &
partners, s.r.o., so sídlom Kupeckého 320/33, 040 01 Košice, IČO: 47 240 482, proti žalovanému: Úrad
geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, so sídlom Chlumeckého 2, 820 12 Bratislava, IČO:
00 166 260, v konaní o všeobecnej správnej žalobe na preskúmanie zákonnosti rozhodnutia žalovaného
č. VoÚ 03/2021/Ja z 6.7.2021, konajúc o kasačnej sťažnosti žalobcu proti rozsudku Správneho súdu v

Banskej Bystrici č. k. TN-13S/72/2021-89 z 13.9.2023, takto

r o z h o d o l :

I. Kasačná sťažnosť sa zamieta.

II. Účastníkom konania sa nárok na náhradu trov kasačného konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

I.
Administratívne konanie

1. Dňa 23.9.2020 podal žalobca na Okresnom úrade Púchov, katastrálnom odbore (ďalej len

„prvostupňový orgán“) „zrýchlený“ návrh na vklad vlastníckeho práva, ktorým sa domáhal povolenia
vkladu vlastníckeho práva v prospech spoločnosti SISI Land, s.r.o., Svätoplukova 1015, 020 01 Púchov,
IČO: 45 320 497 (ďalej aj len „SISI Land, s.r.o.“), a to na základe kúpnej zmluvy z 21.9.2020 uzatvorenej
medzi žalobcom ako predávajúcim a SISI Land, s.r.o. ako kupujúcim (ďalej len „kúpna zmluva“),
predmetom ktorej boli spoluvlastnícke podiely k pozemkom zapísané na listoch vlastníctva č. XXXX,
XXXX, XXXX, XXXX, ako aj pozemky vo výlučnom vlastníctve žalobcu zapísané na liste vlastníctva
č. XXXX v katastrálnom území E. - J., obec Púchov, okres Púchov a ďalej spoluvlastnícke podiely k

pozemkom zapísané na listoch vlastníctva č. XXXX a XXXX. v katastrálnom území G., obec Púchov,
okres Púchov (ďalej len „prevádzané nehnuteľnosti“). Návrhu na vklad bolo prvostupňovým orgánom
pridelené č. V 2043/2020.

2. Dňa 28.9.2020 boli prvostupňovému orgánu doručené listy Š. C., C. I., I. I., D. C., I.L. W., K.
G., K. L. S. C. C. ako podielových spoluvlastníkov prevádzaných nehnuteľností (ďalej len „dotknutí
spoluvlastníci“) označené ako „Námietka relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, ktorá je predmetom

konania V 2043/2020“, v ktorých sa títo dovolávali relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu
porušenia ich predkupného práva vyplývajúceho z § 140 Občianskeho zákonníka (ďalej len „námietky
relatívnej neplatnosti“).3. Prvostupňový orgán rozhodnutím č. V 2043/2020 z 5.10.2020 (ďalej len „rozhodnutie o prerušení
konania“) vkladové konanie prerušil podľa § 31a písm. a) zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri
nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov

(katastrálny zákon) z dôvodu doručených námietok relatívnej neplatnosti, pričom poukázal na závery
rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3 Sž-o-KS 84/2006 z 5.10.2006 a súčasne
vyzval účastníkov vkladového konania pre prípad, že spochybňujú platnosť dovolania sa relatívnej
neplatnosti kúpnej zmluvy, aby v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia podali na príslušný súd
určovaciu žalobu v zmysle § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku (ďalej aj len „CSP“) a

podanie žaloby preukázali prvostupňovému orgánu. K tomu dodal, že pokiaľ takto nebudú postupovať,
posúdi nepodanie žaloby ako konkludentnú „akceptáciu“ platnosti vykonaného dovolania sa relatívnej
neplatnosti, v dôsledku čoho vydá rozhodnutie o zamietnutí vkladu podľa § 31 ods. 3 katastrálneho
zákona.

4. Žalobca svojim podaním z 6.10.2020 vyjadril nesúhlas s prerušením vkladového konania, na čo

reagoval prvostupňový orgán vyjadrením z 12.10.2020. Žalobca opätovne zaslal prvostupňovému
orgánu svoje nesúhlasné stanovisko z 27.10.2020 a následne aj urgenciu z 12.11.2020. Listom z
18.11.2020 zaslal prvostupňový orgán účastníkom vkladového konania na vedomie podané námietky
relatívnej neplatnosti.

5. Rozhodnutím č. V 2043/2020 z 24.11.2020 (ďalej len „prvostupňové rozhodnutie“) prvostupňový orgán
podľa § 31 ods. 1 a 3 katastrálneho zákona zamietol návrh na vklad. V odôvodnení uviedol, že pri
rozhodovaní vo vkladovom konaní sa prihliada aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať
vplyv na povolenie vkladu a takouto skutočnosťou je aj dovolanie sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy
podľa § 40a Občianskeho zákonníka, a to formou námietky v katastrálnom konaní. Skonštatoval, že

po podaní návrhu na vklad boli doručené námietky relatívnej neplatnosti podielových spoluvlastníkov
nehnuteľností, ktoré sú predmetom zmluvy, a preto musel na túto skutočnosť prihliadnuť. Dovolanie
sa relatívnej neplatnosti bolo oznámené účastníkom vkladového konania. Dovolaním sa relatívnej
neplatnosti nastala neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti.
Prvostupňový orgán s odkazom na § 140 Občianskeho zákonníka uviedol, že ak chce spoluvlastník

previesťsvojspoluvlastníckypodielnainúnežblízkuosobu,musíhonajskôrponúknuťnakúpuostatným
spoluvlastníkom (ďalej len „ponuková povinnosť“) a tzv. ponuka na výkup je jednostranný právny úkon,
ktorý okrem požiadaviek všeobecne kladených na právne úkony (§ 47 a nasl. Občianskeho zákonníka)
a náležitostí návrhu na uzavretie zmluvy (§ 43 a nasledujúce Občianskeho zákonníka) musí obsahovať
všetky podmienky, za ktorých sa ponúka vec na predaj (predmet kúpy, kúpnu cenu). Ďalej poukázal na

fotokópiu „Výzvy na uplatnenie predkupného práva“ z 14.8.2020 žalobcom adresovanú spoluvlastníkom
prevádzaných nehnuteľností (ďalej len „výzva na uplatnenie predkupného práva“), ktorá bola žalobcom
predloženávovkladovomkonaníauviedol,žetútomožnopovažovaťlenzaakésivšeobecnéoznámenie
o predaji súboru nehnuteľností, ktoré nespĺňa zákonné požiadavky ponukovej povinnosti. Predmet
kúpy nebol jasne špecifikovaný, obsahuje len čísla listov vlastníctva, kúpna cena je stanovená za celý

súbor nehnuteľností, ktoré mali byť predmetom kúpnej zmluvy. Predmetom zmluvy sú nehnuteľnosti
na viacerých listoch vlastníctva a žalobca vlastní rôzne spoluvlastnícke podiely na jednotlivých
nehnuteľnostiach, pričom nie každý podielový spoluvlastník vlastní podiel na všetkých nehnuteľnostiach,
čiže nemôže si uplatniť predkupné právo vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam. Z takejto ponuky
žiadnym spôsobom nemožno vyvodiť čiastkovú kúpnu cenu, ktorú by mal podielový spoluvlastník

zaplatiť, ak by chcel využiť predkupné právo vo vzťahu k nehnuteľnostiam, ktorých je podielovým
spoluvlastníkom. Podľa prvostupňového orgánu účastníci vkladového konania neakceptovali namietanú
relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy, pričom žalobca nepreukázal splnenie si ponukovej povinnosti a
ani v lehote určenej v rozhodnutí o prerušení konania nepodal príslušnú žalobu na súd. Na základe
uvedeného mal prvostupňový orgán za preukázané, že kúpna zmluva je v dôsledku dovolania sa

relatívnej neplatnosti dotknutými spoluvlastníkmi neplatná a vklad vlastníckeho práva nebolo možné
povoliť.

6. Proti prvostupňovému rozhodnutiu podal žalobca odvolanie, o ktorom rozhodol žalovaný rozhodnutím
č. VoÚ 03/2021/Ja z 6.7.2021 (ďalej len „rozhodnutie žalovaného“) tak, že podľa § 59 ods. 2 zákona

č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) odvolanie zamietol a prvostupňové rozhodnutie
potvrdil. Žalovaný uviedol, že predmetom sporu medzi prvostupňovým orgánom a žalobcom je to, či
môže orgán katastra posudzovať ako predbežnú otázku relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy tvoriacu
predmet vkladového konania, ktorej sa dovolali podieloví spoluvlastníci nehnuteľností pre tvrdenéporušenia ich predkupného práva. Predmetom sporu potom bolo aj to, či si žalobca riadne splnil svoju
ponukovú povinnosť a či prvostupňový orgán postupoval správne, keď vyzval účastníkov vkladového
konania na podanie určovacej žaloby podľa § 137 písm. c) CSP.

7. Podľa žalovaného prvostupňový orgán bol nesporne povinný vo vkladovom konaní skúmať, či je
predložená kúpna zmluva platným právnym úkonom. Táto povinnosť vyplýva z § 31 ods. 1 katastrálneho
zákona. Riadnym dovolaním sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu sa tento stáva absolútne
neplatným právnym úkonom. V zmysle záverov súdnej praxe sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu

možno dovolať aj námietkou vznesenou vo vkladovom konaní, pričom orgán katastra je povinný
vznesenú námietku doručiť účastníkom vkladového konania a vysporiadať sa s ňou v odôvodnení
rozhodnutia. Prvostupňový orgán preto postupoval správne, keď prihliadal na námietky relatívnej
neplatnosti a zaoberal sa nimi.

8. Vo vzťahu k tvrdenému porušeniu predkupného práva dotknutých spoluvlastníkov žalovaný uviedol,

že bolo povinnosťou prvostupňového orgánu skúmať, či si žalobca riadne splnil ponukovú povinnosť.
Žalovaný vyhodnotil výzvu na uplatnenie predkupného práva rovnako ako prvostupňový orgán, keď
dospelkzáveru,žetátoniejetakoulistinou,ktorábyzjavnepreukazovalasplnenieponukovejpovinnosti.
Podľa žalovaného zo strany účastníkov vkladového konania nebola preto predložená žiadna listina
preukazujúca splnenie ponukovej povinnosti žalobcu a nebolo preukázané ani podanie žaloby na súd.

Žalobca si teda riadne nesplnil svoju ponukovú povinnosť voči dotknutým spoluvlastníkom, ktorí si
uplatnili námietku relatívnej neplatnosti, v dôsledku čoho sa kúpna zmluva považuje za absolútne
neplatný právny úkon.

9. K argumentácií žalobcu týkajúcej sa § 137 CSP žalovaný uviedol, že je v ňom uvedený iba

exemplifikatívny výpočet možných žalobných petitov, čo je vyjadrené slovom „najmä“, a preto nie je
vylúčené, aby si fyzické a právnické osoby mohli uplatniť aj iné žalobné petity. Orgán katastra nie
je oprávnený rozhodovať spory a túto právomoc má výlučne súd podľa § 3 CSP. Podľa žalovaného
v okolnostiach veci bola správnosť výzvy v rozhodnutí o prerušení konania v zásade bez právneho
významu. Podstatným bolo, že prvostupňový orgán upovedomil účastníkov vkladového konania o

podaní námietky relatívnej neplatnosti a dal im možnosť sa k tejto námietke vyjadriť, pričom žalobca
mal možnosť preukázať, že si riadne splnil svoju ponukovú povinnosť. Keďže riadne splnenie ponukovej
povinnosti nebolo preukázané, podobne ako podanie žaloby na súd, žalovaný preto vyhodnotil
prvostupňové rozhodnutie za zákonné a správne.

II.
Konanie na správnom súde

10. Všeobecnou správnou žalobou (ďalej len „žaloba“), podanou v zákonnej lehote, sa žalobca domáhal

preskúmania zákonnosti rozhodnutia žalovaného, ako aj rozhodnutia prvostupňového orgánu, ich
zrušenia a vrátenia veci prvostupňovému orgánu na ďalšie konanie a to s odkazom na § 191 ods. 1 písm.
c) Správneho súdneho poriadku (ďalej len „SSP“). Zároveň si uplatnil právo na náhradu trov konania.

11. Žalobca v rámci žalobných bodov predovšetkým namietal, že:

- nesúhlasí so závermi žalovaného, že výzva na uplatnenie predkupného práva nie je listinou,
preukazujúcousplnenieponukovejpovinnostizjehostrany,resp.ženebolapredloženážiadnainálistina,
ktorá by preukazovala splnenie tejto povinnosti a že účastníci vkladového konania nepreukázali podanie
žaloby na súd,
- vo vzťahu ku kompetencii prvostupňového orgánu pri posudzovaní splnenia podmienok pre povolenie

vkladu je potrebné vychádzať z § 42 ods. 4 katastrálneho zákona, z ktorého vyplýva, že orgán katastra
môže vklad zamietnuť v prípade absolútnej neplatnosti zmluvy, teda ak odporuje hmotnému právu,
napríklad chýba dátum alebo podpis, zmluva nie je podpísaná podľa § 40 ods. 3 Občianskeho zákonníka
a pod., ale v žiadnom prípade nemožno pripustiť výklad, že dovolaním sa relatívnej neplatnosti právneho
úkonu sa končí relatívna neplatnosť a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k

absolútnej neplatnosti, čo nemá oporu v žiadnom právnom predpise. Ide o neprimeraný a nezákonný
extenzívny výklad ustanovení platného práva,
- že ostatným podielovým spoluvlastníkom prevádzaných nehnuteľností zaslal oficiálne ponuky na
odpredaj, na ktoré títo nereagovali alebo reagovali zamietajúcim spôsobom, a teda vznesená námietkarelatívnej neplatnosti bola bezpredmetná. Ponuky spolu s informáciou o ich doručení žalobca predložil
prvostupňovému orgánu v rámci stanoviska z 27.10.2020. Prvostupňový orgán si uzurpoval právomoc
súdu skúmať a hodnotiť splnenie náležitostí rozposlaných ponúk, pričom následne konštatoval ich

nedostatočnosť,
- dovolanie sa relatívnej neplatnosti zo strany dotknutých spoluvlastníkov nebolo realizované u neho
ako u osoby, ktorá mala porušiť ich spoluvlastnícke oprávnenia, ale toto dovolanie sa adresovalo
prvostupňovému orgánu, a teda podľa žalobcu sa spoluvlastníci nedovolali relatívnej neplatnosti
predpísaným spôsobom. Relatívnej neplatnosti aj v zmysle konštantnej judikatúry sa možno dovolať len

voči účastníkovi, ktorý porušil dané predkupné právo, čiže voči žalobcovi. Keďže toto nebolo dodržané,
nebol dôvod na prerušenie vkladového konania a následne na zamietnutie vkladu,
- výzva prvostupňového orgánu na podanie určovacej žaloby na súd podľa § 137 písm. c) CSP bola
nesprávna, pretože určenie platnosti kúpnej zmluvy nie je určením, či tu právo je alebo nie je, ale je
určením právnej skutočnosti podľa § 137 písm. d) CSP, na podanie ktorej nebol žalobca oprávnený
žiadnym osobitným právnym predpisom. Ak by žalobca takúto žalobu podal, tak by bola zrejme ako

zjavne nedôvodná zamietnutá a žalobca by bol zaviazaný k úhrade trov súdneho konania,
- je pravdou, že orgán katastra má pri rozhodovaní prihliadať na námietku relatívnej neplatnosti a
doručiť ju účastníkom konania, pričom ak títo s ňou vyslovia súhlas, tak vklad zamietne. Ak ale strany
s námietkou nesúhlasia, pričom sa zároveň preukáže dodržanie predkupného práva, orgán katastra
má konanie prerušiť z dôvodu konania o predbežnej otázke, teda súdneho konania o určenie platnosti/

neplatnosti zmluvy. V tomto prípade bola poskytnutá žalobcovi lehota 30 dní na podanie vyššie uvedenej
určovacej žaloby s tým, že v opačnom prípade bude vklad zamietnutý. Tento postup orgánov katastra
je však prípustný len pri odstúpení od zmluvy,
- s odkazom na § 3 CSP si orgány katastra nezákonne uzurpovali právomoc civilného súdu v otázke
posudzovania platnosti, resp. neplatnosti kúpnej zmluvy,

- prvostupňový orgán nebol oprávnený vyzvať ho na podanie žaloby o určenie platnosti kúpnej zmluvy,
ale na iniciovanie súdneho konania mal vyzvať dotknutých spoluvlastníkov.

12. Ďalší účastník konania SISI Land, s.r.o. sa účinne vzdal účasti v konaní pred správnym súdom
postupom podľa § 32 ods. 4 SSP (v znení do 30.6.2023). Žalovaný a žalobca vo svojich následných

vyjadreniach (vyjadrenie k žalobe, replika a duplika) zotrvali na svojich predchádzajúcich tvrdeniach a
záveroch.

13. Správny súd v Banskej Bystrici (ďalej len „správny súd“) rozsudkom č. k. TN-13S/72/2021-89 z
13.9.2023 (ďalej len „napadnutý rozsudok“) žalobu zamietol a žalobcovi právo na náhradu trov konania

nepriznal.

14. Správny súd napadnutý rozsudok odôvodnil predovšetkým tým, že:
- v prejednávanej veci dotknutí spoluvlastníci doručili námietky relatívnej neplatnosti v prebiehajúcom
vkladovom konaní. Daní spoluvlastníci komunikovali so žalobcom a z vyznačenej plomby v katastri

nehnuteľností vyvodili, že došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy s treťou osobou, ktorú nepoznali,
- takýto spôsob uplatnenia námietky relatívnej neplatnosti právneho úkonu nie je žiadnym právnym
predpisom vylúčený a naopak vyplýva z judikatúry. Orgány katastra potom nemohli na takúto námietku
relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy neprihliadať. Správne preto postupoval prvostupňový orgán, keď
žalobcu upovedomil o podaní námietok relatívnej neplatnosti a dal mu možnosť vyjadriť sa k nim. V

prípade, že by žalobca s námietkami relatívnej neplatnosti nesúhlasil, správne ho prvostupňový orgán
vyzval na podanie žaloby podľa § 137 písm. c) CSP, teda o určenie, či tu právo je alebo nie je, ak je na
tom naliehavý právny záujem. Žalobca sa mohol napr. domáhať určenia, že neexistuje predkupné právo
podielových spoluvlastníkov k spoluvlastníckym podielom, ku ktorým chcel previesť kúpnou zmluvou
vlastnícke právo. Dotknutí spoluvlastníci neboli účastníkmi vkladového konania, preto vo vzťahu k nim

prvostupňový orgán nemohol realizovať žiadne výzvy. Bolo na žalobcovi, aby vo vkladovom konaní
preukázal, že dovolanie sa relatívnej neplatnosti nebolo účinné, ak s tým nesúhlasil. Žalobca pritom
žiadnu žalobu na súd nepodal,
- pokiaľ žalobca namietal to, že námietky relatívnej neplatnosti boli doručené prvostupňovému orgánu a
nie jemu, správny súd skonštatoval, že samo o sebe nie je chybou, ak prvostupňový orgán sám námietku

relatívnej neplatnosti doručil účastníkom vkladovej zmluvy,
- je nesprávny žalobcov nesúhlas s tým, aby on inicioval súdne konanie, hoci nemal osobitným
predpisom zverenú legitimáciu na podanie žaloby podľa § 137 písm. d) CSP, ktorá v tomto prípade
mala byť podľa žalobcu podaná. Z výzvy obsiahnutej v rozhodnutí o prerušení konania totiž nepochybnevyplývalo, že žalobca, ako aj spoločnosť SISI Land, s.r.o. boli vyzvaní na podanie určovacej žaloby podľa
§ 137 písm. c) CSP a nie podľa § 137 písm. d) CSP, pri ktorej legitimácia na podanie takejto žaloby musí
vyplývať z osobitného predpisu,

- žalobca bol v konaní pred správnym súdom oprávnený na prednesie len takých žalobných námietok,
ktorými dôvodil zásah do jeho subjektívnych práv a právom chránených záujmov a správnemu súdu
neprináležalo vyhodnocovať uvedený postup orgánov katastra voči druhému účastníkovi kúpnej zmluvy,
ktorý sa navyše v konaní pred správnym súdom vzdal účasti v konaní,
-vovzťahukrelevantnostivznesenýchnámietokrelatívnejneplatnostizdôraznil,žetietoboliadresované

prvostupňovému orgánu, avšak z ich obsahu bolo zrejmé, že dotknutí spoluvlastníci tieto námietky
adresovali „na vedomie“ aj žalobcovi. Spoločnosti SISI Land, s.r.o. neboli dané námietky určené z
dôvodu, že jej identitu, ako kupujúceho, dotknutí spoluvlastníci nepoznali,
- žalobca nespochybnil, že mu námietky relatívnej neplatnosti neboli doručené,
- žalobca nebol vyhodnotením výzvy na uplatnenie predkupného práva zo strany orgánov katastra
dotknutý na svojich právach, pretože mu bola daná možnosť obrátiť sa na súd, ktorú však nevyužil.

III.
Kasačná sťažnosť

15. Proti rozsudku správneho súdu č. k. TN-13S/72/2021-89 z 13.9.2023 podal včas kasačnú sťažnosť
žalobca, a to z dôvodu nesprávneho právneho posúdenia veci podľa § 440 ods. 1 písm. g) SSP.

16. Žalobca v kasačnej sťažnosti (obdobne ako v žalobe) predovšetkým namietal, že:
- orgán katastra môže vklad zamietnuť v prípade absolútnej neplatnosti zmluvy, teda ak zmluva odporuje

hmotnému právu napr. chýba dátum alebo podpis, resp. kúpna zmluva nie je podpísaná, keďže v zmysle
ustanovenia § 40 ods. 3 Občiansky zákonník pod hrozbou neplatnosti pri písomných právnych úkonoch
vyžaduje, aby boli podpísané. V žiadnom prípade nemožno pripustiť výklad, že dovolaním sa relatívnej
neplatnosti právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami
možno prirovnať k absolútnej neplatnosti, pretože tento nemá oporu v žiadnom právnom predpise.

Argumentáciasprávnehosúdusapretojavíakoneprimeranýanezákonnýextenzívnyvýkladustanovení
platného práva,
- žalobca si splnil ponukovú povinnosť a prvostupňový orgán si uzurpoval právomoc súdu, keď
konštatoval nedostatočnosť rozposlaných ponúk,
- dotknutí spoluvlastníci sa relatívnej neplatnosti nedovolali u žalobcu, ale u prvostupňového orgánu, a

preto sa jej nedovolali účinne, teda zákonom predpísaným spôsobom u spoluvlastníka,
- je pravdou, že orgán katastra má pri rozhodovaní prihliadať na námietku relatívnej neplatnosti a doručiť
juúčastníkomvkladovéhokonania,pričomaksňoutítovysloviasúhlas,takvkladzamietne.Akalestrany
s námietkou nesúhlasia, pričom sa zároveň preukáže dodržanie predkupného práva, orgán katastra
má konanie prerušiť z dôvodu konania o predbežnej otázke, teda súdneho konania o určenie platnosti/

neplatnosti zmluvy. V tomto prípade bola poskytnutá žalobcovi lehota 30 dní na podanie vyššie uvedenej
určovacej žaloby s tým, že v opačnom prípade bude vklad zamietnutý. Tento postup orgánov katastra
je však prípustný len pri odstúpení od zmluvy,
- s odkazom na § 3 CSP si orgán katastra nezákonne uzurpoval právomoc civilného súdu v otázke
posudzovania platnosti, resp. neplatnosti kúpnej zmluvy,

- postup správneho súdu v súvislosti s výrokom a odôvodnením napadnutého rozsudku predstavuje
zásah do práva žalobcu na spravodlivé súdne konanie a zásah do práva žalobcu domáhať sa zákonom
ustanoveným postupom svojho práva na nezávislom a nestrannom súde.

17. Žalovaný sa ku kasačnej sťažnosti žalobcu nevyjadril.

IV.
Právny názor kasačného súdu

18. Senát Najvyššieho správneho súdu Slovenskej republiky konajúci ako kasačný súd (§ 438 ods. 2
SSP) predovšetkým postupom podľa § 452 ods. 1 SSP v spojení s § 439 SSP preskúmal prípustnosť
kasačnej sťažnosti a z toho vyplývajúce možné dôvody jej odmietnutia. Po zistení, že kasačnú sťažnosť
podal žalobca ako sťažovateľ v lehote včas (§ 443 SSP), preskúmal napadnutý rozsudok v rozsahuuplatneného dôvodu kasačnej sťažnosti a sťažnostných bodov, pričom bol vedený nasledovnými
právnymi úvahami.

19. Kasačný súd po preskúmaní sťažnostných bodov zistil, že tieto vo svojej podstate zodpovedajú
sťažnostným bodom uplatneným v žalobe. Vo vzťahu k uplatnenému dôvodu kasačnej sťažnosti
týkajúcemu sa správnosti právneho posúdenia veci, ako i obsahu sťažnostných bodov, koncipoval
kasačný súd odôvodnenie svojho právneho názoru vo vzťahu k nasledovným skutočnostiam:
A. K oprávneniu orgánu katastra preskúmavať vkladovú zmluvu z hľadiska relatívnej neplatnosti,

B. K dovolaniu sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy vo vkladovom konaní,
C. K žalobnej legitimácii,
D. K posúdeniu dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy.

A. K oprávneniu orgánu katastra preskúmavať vkladovú zmluvu z hľadiska relatívnej neplatnosti

20. Orgán katastra v rámci vkladového konania preskúmava zmluvu priloženú k návrhu na vklad, ak táto
nebola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom v rozsahu danom § 31
ods. 1 katastrálneho zákona.

21. Podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona „Okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje
podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať
s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo
nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či
sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne

skutočnosti, 10b) ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.“

22. Hoci citované zákonné ustanovenie už de lege lata neobsahuje výslovne, že orgán katastra
preskúmava platnosť vkladovej zmluvy, ako tomu bolo do 31.8.2009, vo svojej podstate tomu tak naďalej
je, pretože všetky vymenované skúmané skutočnosti sa týkajú platnosti zmluvy. Podstatnou je v tomto

smere predovšetkým triáda vymedzená v § 39 Občianskeho zákonníka, týkajúca sa preskúmavania, či
vkladová zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza alebo sa neprieči dobrým mravom, pretože je
v nej uvedený všeobecný rozpor so zákonom ako dôvod neplatnosti právneho úkonu, pod ktorý možno
subsumovať aj ostatné osobitné prípady neplatnosti. Inak povedané, ak je orgán katastra oprávnený
preskúmavať vkladovú zmluvu z hľadiska jej súladu so zákonom, resp. v celom rozsahu danom § 39

Občianskeho zákonníka, skúma jej platnosť. Orgán katastra pritom formálne nerozhoduje o neplatnosti
vkladovej zmluvy, ale ak dospeje k záveru, že táto nie je platná, nemôže na jej podklade rozhodnúť o
povolení vkladu do katastra nehnuteľností.

23. Platnosť vkladovej zmluvy pritom orgán katastra posudzuje z pohľadu jej absolútnej neplatnosti,

pretože táto nastáva od počiatku a prihliada sa na ňu z úradnej povinnosti. Keďže na právny úkon
zaťažený vadou relatívnej neplatnosti sa až do riadneho dovolania sa relatívnej neplatnosti zo strany
oprávnenej osoby hľadí ako na platný právny úkon, orgán katastra vo vkladovom konaní aktívne
nepreskúmava, či vkladová zmluva nie je relatívne neplatným právnym úkonom. Ak však orgán katastra
zistí, že sa niekto dovoláva relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, musí sa s takouto námietkou

procesne najprv vysporiadať (porovnaj FEČÍK, Marián, JAKUBÁČ, Róbert. § 31 [Rozhodnutie o návrhu
na vklad]. In: FEČÍK, Marián, JAKUBÁČ, Róbert. Katastrálny zákon. 1. vydanie. Bratislava: C. H.
Beck, 2021, s. 415, marg. č. 69.). Účinné dovolanie sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy v rámci
vkladového konania má totiž za následok, že sa vkladová zmluva stane neplatným právnym úkonom
s účinkami ex tunc (porovnaj MITTERPACHOVÁ, Jana. § 40a [Relatívna neplatnosť právneho úkonu].

In: ŠTEVČEK, Marek, DULAK, Anton, BAJÁNKOVÁ, Jana, FEČÍK, Marián, SEDLAČKO, František,
TOMAŠOVIČ, Marek a kol. Občiansky zákonník I. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 327, marg. č.
1.). Zistenie, že došlo k riadnemu sa dovolaniu relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, má preto potom
za následok rozhodnutie orgánu katastra o zamietnutí vkladu.

24. Argumentácia žalobcu o tom, že orgány katastra neboli oprávnené preskúmavať kúpnu zmluvu z
hľadiska jej relatívnej neplatnosti bola preto právne nesprávna, pretože ignorovala skutočnosť, že zo
strany dotknutých spoluvlastníkov došlo k dovolaniu sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy. Otázka
rozdielu medzi právnym úkonom, pri ktorom došlo k dovolaniu sa relatívnej neplatnosti a absolútneneplatným právnym úkonom, nastolená žalobcom v kasačnej sťažnosti, má v zásade teoretický
charakter, ktorého komplexné zodpovedanie nie je pre rozhodnutie vo veci potrebné. Rozhodujúcou
je totiž skutočnosť, že vkladová zmluva, na podklade ktorej ešte nebol povolený vklad do katastra

nehnuteľností, nemôže po účinnom dovolaní sa jej relatívnej neplatnosti vyvolávať akékoľvek právne
účinky a nemôže byť preto podkladom pre povolenie vkladu do katastra nehnuteľností.

B. K dovolaniu sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy vo vkladovom konaní

25. Právna teória, resp. odborná spisba, ako i súdna a katastrálna prax vo všeobecnosti dospeli k
záveru, že oprávnená osoba sa môže relatívnej neplatnosti právneho úkonu dovolať nesporovo, teda
mimosúdne ako aj v súdnom a tiež i v katastrálnom vkladovom konaní.
26. Pri nesporovom dovolaní sa relatívnej neplatnosti si dotknuté osoby vysporiadajú právne vzťahy
dohodou, či už napr. inominátnou alebo o urovnaní. Ak je však otázka dovolania sa relatívnej neplatnosti

právneho úkonu predmetom sporu, možno sa jej dovolať v rámci civilného sporového konania návrhom,
protinávrhom alebo námietkou.

27. Pripustenie dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy aj v rámci vkladového konania má
svoj základ v rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3 Sž-o-KS 84/2006 z 5.10.2006

publikovanom v Zbierke stanovísk najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky č. 4/2008
pod č. 43 (R 43/2008) (ďalej len „judikát R 43/2008“) s nasledovnou právnou vetou „Dovolať sa
relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka možno i
námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu. Správa katastra je povinná vznesenú námietku
doručiť účastníkom katastrálneho konania o povolení vkladu a vysporiadať sa s ňou v odôvodnení

rozhodnutia.“

28. Hoci najvyšší súd v danom prípade potvrdil prvostupňové rozhodnutie, ako vecne správne z
iných dôvodov, zostal v rámci svojho odôvodnenia relatívne stručný, keď v podstate len skonštatoval
nasledujúce: „I keď dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu v administratívnom konaní o

povolenie vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pred správou katastra nebolo doteraz judikované,
možno dospieť k záveru, že obdobne zdieľa právny režim dovolania sa relatívnej neplatnosti právneho
úkonu v občianskom súdnom konaní. Tak ako súd v občianskom súdnom konaní i správa katastra
v administratívnom konaní je povinná na vznesenú námietku relatívnej neplatnosti právneho úkonu
prihliadnuť. Podľa katastrálneho zákona pri rozhodovaní o povolení vkladu prihliada správa katastra

aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Takouto právnou
skutočnosťou je aj dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu.“

29.Zuvedenejcitácievyplýva,ženajvyššísúdprirovnaldovolaniesarelatívnejneplatnostivovkladovom
konaní k vzneseniu námietky relatívnej neplatnosti v civilnom sporovom konaní, pričom potreba

doručenia námietky relatívnej neplatnosti orgánom katastra účastníkom vkladového konania vyjadrená
v zverejnenej právnej vete explicitne v odôvodnení rozhodnutia absentuje.

30. Žalobca v kasačnej sťažnosti pritom namietal práve to, že dotknutí spoluvlastníci sa nedovolali
relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy voči jeho osobe, ale že ich námietky relatívnej neplatnosti mu boli

doručené až zo strany prvostupňového orgánu.

31. Kasačný súd v nadväznosti na uvedené potrebuje zdôrazniť, že sa so záverom judikátu R 43/2008
stotožňuje a možnosť domáhania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy už v rámci vkladového
konania považuje za nielen prípustnú, ale i potrebnú.

32. Základný rozdiel medzi dovolaním sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy v rámci vkladového
konania a pri žalobe v civilnom sporovom konaní totiž v praxi spočíva predovšetkým v tom, že v prvom
prípade ešte k nadobudnutiu vlastníctva alebo iného vecného práva nedošlo, zatiaľ čo v druhom prípade
už áno. Z tohto pohľadu potom predstavuje možnosť domáhania sa relatívnej neplatnosti vkladovej

zmluvy už v rámci vkladového konania určitú právnu prevenciu, ktorá môže zabrániť ďalším právnym
sporom a s nimi spojeným zásahom do dobromyseľne nadobudnutých práv iných osôb.33. Z obsahu administratívneho spisu vyplýva, že dotknutí spoluvlastníci síce námietku relatívnej
neplatnosti adresovali prvostupňovému orgánu, ale na vedomie ju mali zaslať aj žalobcovi, pričom
kupujúcemu SISI Land, s.r.o. ju nezaslali, pretože jeho identitu nepoznali. Keďže dotknutí spoluvlastníci

doručenie námietky relatívnej neplatnosti žalobcovi nepreukázali, bola táto námietka účastníkom
vkladového konania nesporne doručená až zo strany prvostupňového orgánu v prílohe jeho listu z
18.11.2000.

34. Kasačný súd v tejto súvislosti uvádza, že formálne predstavuje dovolanie sa relatívnej neplatnosti

právneho úkonu hmotnoprávny úkon, ktorého právne účinky za splnenia zákonom predpokladaných
podmienok nastávajú až momentom jeho doručenia účastníkom namietaného právneho úkonu.
Uvedené platí aj pre dovolanie sa relatívnej neplatnosti v civilnom sporovom konaní, v rámci ktorého
by mal byť návrh, protinávrh alebo námietka stranou konania doručená samostatne príslušnej strane
konania.

35. Pri dovolaní sa relatívnej neplatnosti v rámci vkladového konania však podľa názoru kasačného súdu
možno akceptovať aj jej doručenie prostredníctvom orgánu katastra. Uvedené je dané tým, že osoba,
ktorá sa dovoláva relatívnej neplatnosti vôbec nemusí mať bližšie informácie o právnom úkone, ktorého
relatívnu neplatnosť namieta, pretože jeho existenciu môže len predpokladať z vyznačenej plomby na
liste vlastníctva, v nadväznosti na ktorú môže maximálne v zmysle § 28 ods. 6 katastrálneho zákona

nahliadnuť do evidencie doručených návrhov na vklad. Právo nahliadnuť do evidencie doručených
návrhov na vklad je namieste vykladať materiálne tak, že za rešpektovania ochrany osobných údajov
by mal byť sprístupnený samotný návrh na vklad. Z vymedzenia údajov, ktoré musí návrh na vklad
obsahovať (§ 24 ods. 1 katastrálneho zákona), ako i zo skutočnosti, že návrh na vklad môže byť podaný
aj len jedným z účastníkov vkladového konania (§ 30 ods. 2 katastrálneho zákona), je zrejmé, že osoby

mieniace sa domáhať relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy nemajú objektívnu možnosť dozvedieť sa
jednak identitu všetkých účastníkov vkladovej zmluvy a ani to, či vkladová zmluva môže byť objektívne
postihnutá vadou relatívnej neplatnosti napr. v tom zmysle, že porušuje predkupné právo spoluvlastníkov
nehnuteľnosti.

36. To znamená, že ak je orgánu katastra doručená námietka relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy zo
strany inej osoby, mal by ju orgán katastra zaslať účastníkom vkladového konania (účastníkom vkladovej
zmluvy) na vyjadrenie, pričom ďalší postup orgánu katastra vo vkladovom konaní bude závisieť od
okolností konkrétnej veci. Presne takýto záver nakoniec vyplýva aj z prijatej právnej vety judikátu R
43/2008, podľa ktorej má orgán katastra povinnosť doručiť námietku relatívnej neplatnosti účastníkom

konania.

37. Podľa názoru kasačného súdu preto prvostupňový orgán nepochybil, keď na jednej strane pri
svojom postupe zohľadňoval dovolanie sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, hoci jeho účinky (zrejme)
nastali až v dôsledku následného doručenia námietok relatívnej neplatnosti uskutočneného samotným

prvostupňovým orgánom. Materiálna opodstatnenosť tohto záveru vyplýva predovšetkým z námietok
relatívnej neplatnosti, v ktorých sa dotknutí spoluvlastníci dovolávali relatívnej neplatnosti pre nich
neznámej vkladovej zmluvy, pri ktorej len predpokladali porušenie svojho predkupného práva, a to v
nadväznosti na predchádzajúcu komunikáciu so žalobcom ako aj domnienku, že pre nich neznámy
nadobúdateľ nie je blízkou osobou žalobcu.

38. Kasačný súd v tomto smere síce vníma určité napätie, keď do súkromnoprávnej roviny dovolania
sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy bolo zasiahnuté postupom orgánu verejnej správy, avšak
vyššie uvedený záver považuje vzhľadom na materiálny rozmer ochrany subjektívnych práv podielových
spoluvlastníkov za akceptovateľný. V opačnom prípade by totiž spoluvlastníkom zostala len možnosť

následného sa domáhania relatívnej neplatnosti v rámci žaloby v civilnom sporovom konaní, čím by
pripustenie dovolania sa relatívnej neplatnosti vo vkladovom konaní v podstate stratilo význam.

39. Kasačný súd sa preto nestotožnil s argumentáciou žalobcu, že dotknutí spoluvlastníci sa nemohli
účinne dovolať relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, pretože svoje námietky relatívnej neplatnosti sami

priamo nedoručili žalobcovi.

C. K žalobnej legitimácii40. Orgán katastra by po uplatnení námietky relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy mal zistiť, či je
medzi osobou uplatňujúcou si takúto námietku a vlastníkom nehnuteľnosti otázka účinného dovolania

sa relatívnej neplatnosti sporná. Ak takýto spor neexistuje, má sa zato, že vkladová zmluva sa stala od
počiatku neplatným právnym úkonom, v dôsledku čoho orgán katastra rozhodne o zamietnutí návrhu
na vklad. Ak je dovolanie sa relatívnej neplatnosti sporné, ide o občianskoprávny spor, na rozhodnutie
ktorého je výlučne príslušný súd v civilnom sporovom konaní. Takýto spor v rámci vkladového konania
predstavuje predbežnú otázku v zmysle § 40 správneho poriadku, ktorý sa na vkladové konanie

subsidiárne aplikuje podľa § 22 ods. 5 katastrálneho zákona.

41. Ak počas vkladového konania začalo súdne konanie, v ktorom sa rieši otázka účinnosti dovolania
sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, mal by orgán katastra až do skončenia tohto súdneho konania
vkladové konanie prerušiť podľa § 31a písm. a) katastrálneho zákona z dôvodu začatia konania o
predbežnej otázke.

42. Ak však uvedené súdne konanie nezačalo, mal by na jeho začatie orgán katastra vyzvať, pretože
podnecovanie začatia súdneho konania ex offo neprichádza do úvahy, keďže sa jedná výlučne o
návrhové súdne konanie (§ 156 CSP).

43. V súdenej veci bolo sporným, či by orgán katastra mal na začatie súdneho konania vyzvať (i) žalobcu
ako prevodcu, resp. spoluvlastníka prevádzaných nehnuteľnosti alebo (ii) dotknutých spoluvlastníkov
dovolávajúcich sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy.
44. V prospech výzvy adresovanej žalobcovi, aj podľa záverov prvostupňového orgánu a žalovaného,
hovorí skutočnosť, že žalobca je na rozdiel od dotknutých spoluvlastníkov účastníkom vkladového

konania, pričom výzvy alebo postupy orgánov verejnej správy by v rámci administratívneho konania
mali smerovať (predovšetkým) voči účastníkom tohto konania. Na druhej strane však výzva inej
osobe než účastníkovi konania, nie je normatívne vylúčená. Inšpirácia orgánov katastra postupom
pri vyhodnocovaní platnosti odstúpenia od zmluvy v zmysle rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky sp. zn. 6 Sžo 229/2010 z 20.7.2011 (R 81/2014) však nie je v tomto smere úplne namieste,

pretože dané súdne rozhodnutie je postavené na tej procesnej logike, že žalovať má ten, kto
spochybňuje platnosť právneho úkonu, teda ten kto spochybňuje platnosť odstúpenia od zmluvy. Pri
dovolávaní sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy je však tým, kto spochybňuje platnosť právneho
úkonu ten, kto vzniesol námietku relatívnej neplatnosti vo vkladovom konaní.

45. Výzva adresovaná podielovým spoluvlastníkom nesie v sebe procesnú logiku ekvivalencie s civilným
sporovým konaním. V takomto súdnom konaní sa však podielový spoluvlastník môže domáhať nielen
relatívnej neplatnosti prevodnej zmluvy ale i toho, aby mu nehnuteľnosť bola ponúknutá na kúpu
(porovnaj napr. uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 7Cdo/178/2023 z 28.8.2025).
Priklonenie sa k takejto výzve však spochybňuje opodstatnenosť inštitútu domáhania sa relatívnej

neplatnosti právneho úkonu aj v rámci vkladového konania, pretože by toto tvorilo len akúsi „overtúru“
k následnej žalobe na súd.

46. Na základe uvedených úvah preto kasačný súd dospel k záveru, že orgán katastra by po zistení
skutočnosti, že dovolanie sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy je medzi dotknutými osobami

sporné, mal vyzvať na podanie žaloby na súd všetky tieto osoby, t. j. jednak osobu, ktorá namieta
relatívnu neplatnosť vkladovej zmluvy, ako i prevodcu z tejto vkladovej zmluvy.

47. Hoci v súdenej veci prvostupňový orgán v rozhodnutí o prerušení konania na podanie žaloby na súd
vyzval len účastníkov vkladového konania, nemala táto skutočnosť dopad na zákonnosť následného

rozhodnutia o zamietnutí vkladu.

48. Orgán katastra totiž nezaložil svoje rozhodnutie na domnienke, že žalobca nepodaním žaloby
akceptoval účinky dovolania relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, hoci prvostupňový orgán v
rozhodnutí o prerušení konania s takouto domnienkou výzvu na podanie žaloby spojil.

49. Prvostupňový orgán ako aj žalovaný totiž po zistení, že žalobca nepodal žalobu na súd, vyhodnotili
predbežnú otázku, či sa dotknutí spoluvlastníci účinne dovolali relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy,
samostatne, a to presne s dikciou predpokladanou v § 40 správneho poriadku.50. V tejto súvislosti považuje kasačný súd za potrebné ešte uviesť, že formulácia výzvy na podanie
žaloby, obsiahnutá v rozhodnutí o prerušení konania, bola vo vzťahu k správnosti uvedeného druhu

žaloby podľa § 137 písm. c) CSP pre posúdenie zákonnosti rozhodnutia žalovaného v spojení s
prvostupňovým rozhodnutím právne irelevantná. Jednak predmetom preskúmania nebolo samotné
rozhodnutie o prerušení konania, pričom toto ani nemalo následne dopad na zákonnosť rozhodnutia
o zamietnutí vkladu. Zamietnutie vkladu totiž nebolo založené na domnienke akceptácie dovolania sa
relatívnej neplatnosti žalobcom v dôsledku nepodania žaloby na súd z jeho strany. Zároveň uplatnenie

toho ktorého druhu žaloby podľa § 137 CSP nezávisí od jeho uvedenia v konkrétnom rozhodnutí orgánu
verejnej správy, ale je dané zákonom, pričom posúdenie správnosti zvoleného druhu žaloby prináleží
primárne civilnému súdu konajúcemu vo veci samej. Pre úplnosť kasačný súd dodáva, že judikatórne
bola ako náležitý druh žaloby podávaný v súvislosti s porušením predkupného práva spoluvlastníka
vyhodnotená žaloba na určenie neplatnosti zmluvy podľa § 137 písm. d) CSP s tým, že zákonné
zmocnenie na podanie takejto žaloby je implicitne dané § 40a v spojení s § 140 Občianskeho zákonníka

(viď uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 4Cdo/238/2022 z 29.1.2024, R 75/2024) .

D. K posúdeniu dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy

51. Kasačný súd po tom, ako dospel k záveru, že orgány katastra boli oprávnené v rámci vkladového
konania zohľadniť námietku relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, a po tom, ako zistil, že formulácia
výzvy v rozhodnutí o prerušení konania nemala vplyv na zákonnosť rozhodnutia o zamietnutí vkladu,
pristúpil k preskúmaniu záverov orgánov katastra týkajúcich sa toho, či sa dotknutí spoluvlastníci účinne
dovolali relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy.

52. V súdenej veci sa jednalo o relatívnu neplatnosť, ktorú znenie § 40a Občianskeho zákonníka spojilo
s § 140 Občianskeho zákonníka, teda porušením zákonného predkupného práva spoluvlastníkov.

53. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka „ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení

§ 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten,
kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať
ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda
účastníkov ( § 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,
je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,

neplatnosti dovolá.“

54. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka „ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci
predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe ( § 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o
výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“

55. Spornou bola otázka, či si žalobca splnil ponukovú povinnosť voči spoluvlastníkom prevádzaných
nehnuteľností.

56. Dotknutí spoluvlastníci v uplatnenej námietke relatívnej neplatnosti spochybnili splnenie ponukovej

povinnosti žalobcu, pretože výzva na uplatnenie predkupného práva neobsahovala ani podstatné
náležitosti ako napr. zoznam parciel a ich kúpnych cien, resp. že cena bola neprimeraná.

57. Z výzvy na uplatnenie predkupného práva vyplýva, že táto bola adresovaná spoluvlastníkom
prevádzaných nehnuteľností špecifikovaných číslami listov vlastníctva a názvom katastrálneho územia s

tým, že „kúpna cena za súbor vyššie uvedených nehnuteľností je €112.720,ň EUR bez DPH a je splatná
ihneď pri podpise kúpnej zmluvy, ešte pred podaním kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností“.

58. Kasačný súd po nahliadnutí do príslušných listov vlastníctva konštatuje, že predmetom kúpnej
zmluvy boli (celé) spoluvlastnícke podiely žalobcu na nehnuteľnostiach zapísaných na viacerých listoch

vlastníctva, pričom sa jednalo o spoluvlastnícke podiely v rôznej výške, s tým, že nie každý dotknutý
spoluvlastník bol spoluvlastníkom všetkých prevádzaných nehnuteľností.59. Z uvedeného je zrejmé, že pokiaľ bola výzva na uplatnenie predkupného práva formulovaná jednak k
súboru spoluvlastníckych podielov a adresovaná aj tým, ktorí vo vzťahu k niektorému z pozemkov neboli
jeho spoluvlastníkmi, nemožno takúto výzvu považovať za súladnú so splnením si ponukovej povinnosti

vyplývajúcej z § 140 Občianskeho zákonníka.

60. Z takejto výzvy žiadnym spôsobom nebolo možné vyvodiť čiastkovú kúpnu cenu, ktorú by mal
podielový spoluvlastník zaplatiť, ak by chcel využiť svoje predkupné právo vo vzťahu k spoluvlastníckym
podielom na tých nehnuteľnostiam, ktorých je podielovým spoluvlastníkom.

61. Takáto výzva totiž popiera účel predkupného práva, pretože priamo núti spoluvlastníka, ktorý si
ho mieni uplatniť, nadobudnúť aj spoluvlastnícky podiel na inej nehnuteľnosti, o ktorý jednak vôbec
nemusí mať záujem, resp. vo vzťahu ku ktorému nie je ani spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Akceptovanie
takéhoto splnenia ponukovej povinnosti by vo svojich dôsledkoch mohlo mať za následok negovanie
celého inštitútu predkupného práva podielového spoluvlastníka. Prvým dôvodom je skutočnosť, že pri

takto koncipovanej výzve by si nemohli uplatniť predkupné právo všetci podieloví spoluvlastníci, pretože
by to logicky viedlo ku kolízií medzi nimi, ak by si vo vzťahu k jednému spoluvlastníckemu podielu
uplatnila predkupné právo okrem každého spoluvlastníka aj iná osoba. Druhým dôvodom je možnosť
obchádzania predkupného práva podielového spoluvlastníka, pretože spoluvlastník, ktorý by chcel svoj
spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu, by mohol jeho prevod úmyselne spojiť s prevodom

akejkoľvek inej veci, ktorej hodnota, využitie či iné s ňou spojené skutočnosti by inému spoluvlastníkovi
znemožnili riadne si uplatnenie jeho predkupného práva.

62. Podľa názoru kasačného súdu pre riadne splnenie ponukovej povinnosti spojenej s predkupným
právom podielového spoluvlastníka podľa § 140 Občianskeho zákonníka je nutné, aby podielový

spoluvlastník vo výzve adresovanej ostatným podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti uviedol
(okrem ostatných podmienok v zmysle tretej vety § 605 Občianskeho zákonníka) výšku kúpnej ceny
spoluvlastníckeho podielu, ktorý zamýšľa scudziť, a to osobitne pri každej jednotlivej nehnuteľnosti.
Výšku kúpnej ceny pri pozemku pritom možno uviesť konkrétnou sumou alebo aj cenou za jeden
m2 pozemku. Ak je na jednom liste vlastníctva zapísaných viacero nehnuteľností v podielovom

spoluvlastníctve, je potrebné si uvedomiť, že sa jedná len o formu vedenia evidencie, pretože každá
takáto nehnuteľnosť by mohla byť zapísaná aj na samostatnom liste vlastníctve. Nemožno preto viacero
nehnuteľností zapísaných na jednom liste vlastníctva vnímať ako nejaký „súbor nehnuteľností“, ktorý
musízdieľaťspoločnýprávnyosudspočívajúcivnutnostiprevoduspoluvlastníckehopodielunavšetkých
nehnuteľnostiach a s tým spojenou ponukovou povinnosťou týkajúcou sa celého takéhoto „súboru

nehnuteľností“. Odlišným je len prípad prevodu spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti,
kedy vzhľadom na nedeliteľnosť spoločnej nehnuteľnosti (§ 9 ods. 9 zákona č. 97/2013 Z. z. o
pozemkových spoločenstvách) je možné previesť podiel súčasne len na všetkých pozemkoch tvoriacich
spoločnú nehnuteľnosť, čo sa následne má odzrkadliť aj na výške kúpnej ceny uvedenej v ponuke
adresovanej ostatným spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti (§ 9 ods. 8, § 11 ods. 2 zákona č.

97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách).

63. Keďže sťažovateľ si vyššie uvedeným spôsobom nesplnil svoju ponukovú povinnosť voči dotknutým
spoluvlastníkom, zaťažil kúpnu zmluvu vadou relatívnej neplatnosti, ktorej sa dotknutí spoluvlastníci
počas vkladového konania účinne dovolali, na základe čoho bol daný dôvod pre zamietnutie vkladu.

64. Ani kasačný súd preto nezistil dôvod nezákonnosti rozhodnutia žalovaného v spojení s
prvostupňovým rozhodnutím, v akom sa ho svojou žalobou, resp. kasačnou sťažnosťou dovolával
žalobca.

V.
Záver

65. Na základe vyššie uvedeného kasačný súd dospel k záveru, že nebol naplnený sťažnostný dôvod

spočívajúci v nesprávnom právnom posúdení veci správnym súdom podľa § 440 ods. 1 písm. g) SSP,
a preto kasačnú sťažnosť žalobcu podľa § 461 SSP ako nedôvodnú zamietol.66. Pokiaľ žalobca v závere svojej kasačnej sťažnosti namietal, že v súvislosti s výrokom a odôvodnením
napadnutého rozsudku došlo k zásahu do jeho práva na spravodlivé súdne konanie, tak kasačný súd
zdôrazňuje, že s tým súvisiaci dôvod kasačnej sťažnosti vymedzený v § 440 ods. 1 písm. f) SSP si

žalobcaneuplatnilasvojukasačnúsťažnosťvýlučnespojilsdôvodomnesprávnehoprávnehoposúdenia
veci správnym súdom podľa § 440 ods. 1 písm. g) SSP. Žalobca pritom porušenie svojho práva na
spravodlivý proces bližšie vôbec neodôvodnil a nekonkretizoval, na ktoré relevantné otázky nebolo
zo strany správneho súdu zodpovedané. Odôvodnenie napadnutého rozsudku zodpovedá základnej
štruktúre odôvodnenia súdneho rozhodnutia. Samotná skutočnosť, že žalobca s právnymi závermi

vyjadrenými v odôvodnení napadnutého rozsudku nesúhlasí a nestotožňuje sa s nimi, neznamená,
že správny súd konal arbitrárne. Žalobca totiž nemá nárok na to, aby sa súd stotožnil s jeho
právnyminázormiapredstavami,preberalariadilsanímpredkladanýmvýkladomvšeobecnezáväzných
predpisov, rozhodol v súlade s jeho vôľou a požiadavkami (napr. uznesenie Ústavného súdu Slovenskej
republiky sp. zn. IV. ÚS 252/2004 z 31.8.2004). Vyššie uvedené pritom rovnako dopadá aj na námietku
žalobcu, že mu bolo napadnutým rozsudkom zasiahnuté do jeho práva domáhať sa ochrany na

nezávislom a nestrannom súde. Inými slovami nesúhlas žalobcu s napadnutým rozsudkom neznamená,
že došlo k porušeniu jeho práva na spravodlivý súdny proces.

67. Relevantné závery kasačného súdu možno zhrnúť nasledovne:
- orgán katastra v rámci vkladového konania pri vkladovej zmluve, ktorá nebola vyhotovená vo forme

notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, túto aktívne nepreskúmava z hľadiska jej relatívnej
neplatnosti. Ak sa však vo vkladovom konaní oprávnená osoba dovoláva relatívnej neplatnosti vkladovej
zmluvy, je orgán katastra povinný sa s takouto námietkou náležite vysporiadať,
- ak sa vo vkladovom konaní oprávnená osoba dovoláva relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy, je orgán
katastra povinný zaslať takúto námietku účastníkom vkladového konania na vyjadrenie a v prípade,

že otázka účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti je medzi dotknutými osobami sporná, vyzve ich
orgán katastra na podanie žaloby podľa § 137 písm. d) CSP na súd. V prípade nepodania takejto žaloby,
posúdi orgán katastra otázku účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy sám, ako
predbežnú otázku, a v závislosti od toho rozhodne o návrhu na vklad,
- pre riadne splnenie ponukovej povinnosti spojenej s predkupným právom podielového spoluvlastníka

podľa § 140 Občianskeho zákonníka je nutné (ak sa nejedná o spoločnú nehnuteľnosť), aby podielový
spoluvlastník vo výzve adresovanej ostatným podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti (okrem
ostatných podmienok v zmysle tretej vety § 605 Občianskeho zákonníka) uviedol výšku kúpnej ceny
spoluvlastníckeho podielu, ktorý zamýšľa scudziť, a to osobitne pri každej jednotlivej nehnuteľnosti.

68. O náhrade trov kasačného konania rozhodol kasačný súd podľa § 467 ods. 1 SSP v spojení s §
167 ods. 1 a § 168 SSP tak, že:
- žalobcovi z dôvodu jeho neúspechu v kasačnom konaní náhradu nepriznal,
-vkasačnomkonaníúspešnémužalovanémunáhradunepriznal,pretožemuvzásadenepatríakasačný
súd nezistil žiadne osobitné skutočnosti, na podklade ktorých by žalovaný mal právo voči žalobcovi ako

neúspešnému sťažovateľovi takúto náhradu spravodlivo požadovať, a to aj so zohľadnením skutočnosti,
že žalovaný je orgánom štátnej správy, ktorému náhradu trov konania možno priznať len výnimočne.

69. Toto rozhodnutie prijal kasačný senát Najvyššieho správneho súdu Slovenskej republiky pomerom
hlasov 3 : 0.

1. Orgán katastra v rámci vkladového konania pri vkladovej zmluve, ktorá nebola vyhotovená vo forme
notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, túto aktívne nepreskúmava z hľadiska jej relatívnej
neplatnosti. Ak sa však vo vkladovom konaní oprávnená osoba dovoláva relatívnej neplatnosti vkladovej
zmluvy, je orgán katastra povinný sa s takouto námietkou náležite vysporiadať.
2. Ak sa vo vkladovom konaní oprávnená osoba dovoláva relatívnej neplatnosti vkladovej zmluvy,

je orgán katastra povinný zaslať takúto námietku účastníkom vkladového konania na vyjadrenie a v
prípade, že otázka účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti je medzi dotknutými osobami sporná,
vyzve ich orgán katastra na podanie žaloby podľa § 137 písm. d) CSP na súd. V prípade nepodania
takejto žaloby, posúdi orgán katastra otázku účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti vkladovej
zmluvy sám, ako predbežnú otázku, a v závislosti od toho rozhodne o návrhu na vklad.

3. Pre riadne splnenie ponukovej povinnosti spojenej s predkupným právom podielového spoluvlastníka
podľa § 140 Občianskeho zákonníka je nutné (ak sa nejedná o spoločnú nehnuteľnosť), aby podielový
spoluvlastník vo výzve adresovanej ostatným podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti (okremostatných podmienok v zmysle tretej vety § 605 Občianskeho zákonníka) uviedol výšku kúpnej ceny
spoluvlastníckeho podielu, ktorý zamýšľa scudziť, a to osobitne pri každej jednotlivej nehnuteľnosti.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu nie je prípustný opravný prostriedok.