Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 10. december 2025

Súd: Okresný súd Malacky
Spisová značka: 27C/152/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1624202441
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 12. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Zaťková

ECLI: ECLI:SK:OSMA:2025:1624202441.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Malacky, samosudkyňou JUDr. Katarínou Zaťkovou, v právnej veci žalobcov 1/: A. B.,

nar. XX.XX.XXXX, C. XXXX/XX, D., 2/: E. B., nar. XX.XX.XXXX, C. XXXX/XX, D., 3/ F. E. G., nar.
XX.XX.XXXX, Nevädzova 2, Stupava, 4/ E. H. G., nar. XX.XX.XXXX, C. X, D., zast. ZIMMERMANN
LEGAL, s.r.o., Račianska 153, Bratislava, IČO: 56 087 888, proti žalovanému: I AM SOLUTIONS s.r.o.,
Bancíkovej 1/A, Bratislava, IČO: 46 770 852, zast. X-legal, s.r.o., Riazanská 806/66A, Bratislava, IČO:
55 213 022, o zaplatenie 49.973,69 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.

II. Súd p r i z n á v a žalovanému nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi 1/, 2/, 3/ a 4/ spoločne
a nerozdielne v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou súdu dňa 03.11.2024 sa žalobcovia domáhali, aby súd uložil žalovanému
povinnosť zaplatiť im sumu 49.973,69 Eur s príslušenstvom.

2. Svoju žalobu odôvodnili tým, že žalobcovia 1/ a 2/ sú vlastníkmi nehnuteľnosti: byt č. 0 – C,
vchod: C. X/X – prízemie na X. podlaží (prízemí) a X. podlaží v rodinnom dome s 3 bytovými
jednotkami, súp. č. XXXX, postavený na parcele registra „C“, parc. č.XXXX/XXX, zastavané plochy

a nádvoria o výmere XXX m2, spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach, spoločných
zariadeniach rodinného domu o veľkosti podielu XXXXX/XXXXX, pozemku – parcela registra „C“, parc.
č. XXXX/XXX, zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2 o veľkosti podielu XXXXX/XXXXX
prislúchajúci k bytu, pozemku - parcela registra „C“, parc. č. XXXX/XXX, zastavané plochy a nádvoria
o výmere XX m2 o veľkosti podielu XXXXX/XXXXX prislúchajúceho k bytu, nachádzajúcich sa v okrese
E., obci D., katastrálne územie D., zapísaných na LV č. XXXXX a pozemku – parcela registra „C“, parc.
č. XXXX/XXX, zastavané plochy a nádvoria o výmere XX m2 v podiele X/X, nachádzajúcich sa v okrese

E., obec D., k.ú. D. a zapísaných na LV č. XXXXX.

3. Žalobcovia 3/ a 4/ sú vlastníkmi nehnuteľností: byt č. X – A., vchod: C. X – prízemie v rodinnom
dome s 3 bytovými jednotkami, súp. č. XXXX, postavený na parcele registra „I.“, parc. č.XXXX/XXX,
zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2 v podiele X/X, spolu so spoluvlastníckym podielom
na spoločných častiach, spoločných zariadeniach rodinného domu o veľkosti podielu XXXX/XXXXX,
pozemku – parcela registra „I.“, parc. č. XXXX/XXX, zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2

o veľkosti podielu XXXXX/XXXXX prislúchajúci k bytu, pozemku - parcela registra „I.“, parc. č. XXXX/
XXX, zastavané plochy a nádvoria o výmere XX m2 o veľkosti podielu XXXXX/XXXXX prislúchajúceho
k bytu, nachádzajúcich sa v okrese E., obci D., katastrálne územie D., zapísaných na LV č. XXXXX
a pozemku – parcela registra „I.“, parc. č. XXXX/XX, zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2vpodieleX/X,pozemok -parcelaregistra„I.“,parc.č.XXXX/XXX,zastavanéplochyanádvoriaovýmere
XX m2 v podiele X/X, nachádzajúcich sa v okrese E., obec D., k.ú. D. a zapísaných na LV č. XXXX.

4. Žalobcovia ďalej uviedli, že sú teda vlastníkmi nehnuteľností nachádzajúcich sa v rodinnom dome s 3
bytovými jednotkami, z ktorých 2 vlastnia žalobcovia. Žalobcovia majú podiel na spoločných častiach
domu vo výške: žalobcovia 1/ a 2/: XXXXX/XXXXX = XX,XX%, žalobcovia 3/ a 4/: XXXX/XXXXX =
XX,XX%. Právne postavenie spoluvlastníka je tu obdobné postaveniu jedného zo solidárnych veriteľov,
z ktorých v zmysle ! 513 Občianskeho zákonníka každý má právo sám žiadať o splnenie celého

dlhu, teda aj právo podať žalobu na zaplatenie dlhu. Voči tretím osobám sú všetci spoluvlastníci
oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Zákon v tomto prípade zakladá aktívnu, resp. pasívnu
solidaritu podielových spoluvlastníkov podľa § 511 Občianskeho zákonníka. Aktívna solidarita znamená,
že ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov, bez ohľadu na veľkosť svojho podielu, môže v pozícii veriteľa
požadovať od tretích osôb celé plnenie týkajúce sa spoločnej veci a ten spoluvlastník, ktorý toto plnenie
prijal, je následne povinný sa vyporiadať s ostatnými spoluvlastníkmi podľa zásad uvedených v §

511 a 513 Občianskeho zákonníka. Rovnako v prípade vzniku škody je oprávnený domáhať sa jej
náhrady ktorýkoľvek so spoluvlastníkov. Z uvedeného vyplýva, že žalobcovia sú aktívne legitimovaní na
podanie žaloby o náhradu škody spôsobenej na spoločnej veci. Žalobcovia ďalej uviedli, že žalovaný
ako predávajúci uzavrel zmluvy o prevode vlastníctva k bytu so žalobcami ako kupujúcimi. So žalobcovia
1/ a 2/ dňa 17.03.2016 a so žalobcami 3/ a 4/ dňa 13.05.2016. Podľa ods. 4.1 článku IV. Zmluvy o

prevodeprávakbytupredávajúcivyhlásil,žemuniesúznámetakévady,nedostatkya/alebopoškodenia
predmetu prevodu na ktoré by ste mali kupujúcich upozorniť a predmet prevodu je spôsobilý na užívanie
v súlade s jeho účelom. Podľa ods. 5.3 článku V Zmluvy o prevode práva k bytu predávajúci vyhlásil,
že nezamlčal žiadne podstatné skutočnosti týkajúce sa predmetu prevodu (...), že na predmete prevodu
neviaznu (...) ani iné právne alebo faktické vady, ktoré by bránili prevodu vlastníckeho práva k predmetu

prevodu na kupujúcich alebo by mohli kupujúcich obmedzovať vo výkone riadneho vlastníckeho práva k
predmetu prevodu. V zmysle kolaudačného rozhodnutia k rodinnému domu s 3 bytovými jednotkami bol
stavebníkom žalovaný. Žalobcovia 1/ a 2/ spozorovali zatekanie v stropnej časti svojho bytu v júli 2016.
Po komunikácii so žalovaným, ktorý bol nielen predávajúcim, alebo aj zhotoviteľom stavby, boli zo strany
žalovaného vykonané čiastkové úkony, ktoré však neviedli k odstráneniu zatekania do bytu. V dôsledku

neustáleho zatekania do stropnej časti bytu žalobcovi 1/ a 2/ boli strop a niektoré steny žalobcov
1/ a 2/ neustále vlhké, čo spôsobilo aj vznik plesní a teda závadného prostredia, ktoré malo okrem
iného za následok spôsobenie respiračných ochorení mladšieho dieťaťa žalobcov 1/ a 2/. Z dôvodu
pretrvávania nežiadúceho stavu v byte žalobcov 1/ a 2/, ktorý žalovaný nebol schopný odstrániť,
pristúpili žalobcovia k objednaniu stavebnej spoločnosti za účelom vykonania obhliadky a sondy strechy

rodinného domu s 3 bytovými jednotkami. Na základe obhliadky a sondy strechy bolo zistené, že značné
podmočenie a zhnitie strešných trámov, čo bolo spôsobené v zmysle znaleckých zistení nevhodným,
zavádzajúcim konštrukčným riešením strešnej časti uvedeného rodinného domu, pričom uvedený stav
nehnuteľnosti je natoľko vážny, že uvedený stav je potrebné okamžite sanovať a nahradiť vyhovujúcim
spôsobom, pričom hrozí reálne nebezpečenstvo zrútenia sa celej nehnuteľnosti. Uvedené zistenia

viedli žalobcov k zadaniu vypracovania odborného vyjadrenia. Dňa 01.07.2022 si žalobcovia objednali
Odborné vyjadrenie na posúdenie stavu budovy. Odborné vyjadrenie bolo vypracované pánom J. K.
B., znalcom zapísaným v odbore Stavebníctvo, odvetvie Pozemné stavby. Znalec na základe vizuálnej
obhliadky uviedol, že strop nad II. NP je vyhotovený z drevených trámov. Pri kontrole projektovej
dokumentácie však bolo zistené, že tento strop mal byť železobetónový hrúbky 250 mm z betónu

triedy C25/30 (B30), vystužený výstužou 10 505 (R) a sieťovinou KY-14. V časti STATIKA v technickej
správe bod 2 časť Strecha je doslova uvedené: „Strecha je tvorená železobetónovým stropom nad
2 NP“. Na otázku, čím môže byť spôsobené zatekanie stien pod stropom II. NP, znalec uviedol,
že možných príčin je niekoľko: konštrukčné prevedenie stropu a teda strechy, nedostatočná tepelná
izolácia strechy alebo absencia alebo chybná montáž hliníkovej reflexnej fólie pod stropom II. NP.

Znalec uviedol: „Keďže v projektovej dokumentácii schválenej stavebným úradom v stavebnom konaní
je uvedený strop nad II. NP, a teda konštrukcia strechy, železobetónový spolu s príslušnou skladbou
vrstiev, je logický predpoklad, že keby bola strecha takto prevedená, bola by dostatočne zabezpečená
ochrana interiéru pred vplyvmi počasia, čo sa týka zrážok, bol by interiér dostatočne ochránený aj
pred vplyvmi tepelnoizolačných anomálií ako je kondenzácia vodnej pary v medzistropnom priestore

(priestor medzi podhľadom a konštrukciou strechy) vplyvom teplotných rozdielov medzi interiérom a
exteriérom. Nakoľko vo výkresovej časti projektovej dokumentácie je možné vidieť navrhovanú tepelnú
izoláciu strechy nad nosnou konštrukciou strechy, bol by rosný bod vytesnený do exteriérového okraja
strechy. Ako však bolo zistené obhliadkou a sondou, strop nad II. NP a teda strecha bola vyhotovenáz dreva a s inou skladbou vrstiev ako navrhol autor projektovej dokumentácie a schválil stavebný
úrad stavebným konaním, je preto dôvodné predpokladať, že takáto skladba strechy nie je pre daný
prípad vhodná.“ Ďalej znalec uviedol: „Pri drevenom strope alebo drevenej konštrukcií strechy sa určuje

skladba zateplenia ako medzi nosné trámy, tak aj doplnkové zateplenie pod takýmto stropom, ktoré
má byť opatrené reflexnou fóliou, najčastejšie na báze alumíniovej fólie, ktorá plní funkciu odrazovej
vrstvy tepla z interiéru a má zabrániť úniku tepla do exteriéru. Vtedy nedochádza v priestore medzi
tepelnoizolačnou vrstvou a opláštením strechy ku kondenzovaniu vodnej pary, ktorá by po nahromadení
sa a nasýtení tepelnoizolačnej vrstvy mohla začať pretekať cez podhľad do interiéru. Keďže však

ku pretekaniu dochádza, je jednou z alternatív vzniku tejto poruchy buď absencia takejto reflexnej
vrstvy, alebo jej chybná montáž pri obvodových stenách.“ Na otázku či je technické prevedenie strechy
bezpečné a štandardné, znalec uviedol: „Nakoľko v minulosti bola zo strany zadávateľa zaregistrovaná
a aj zadokumentovaná porucha konštrukcie strechy, kedy došlo k prepadnutiu časti strechy pod váhou
človeka a následne zistená značná degradácia dreveného záklopu strechy, je dôvodné považovať
takúto strechu za nebezpečnú, nakoľko riziko prepadnutia strechy bude hroziť vekom stavby stále

väčšie. Rozsahom zdegradovania dreveného záklopu sa navyše značne znížila životnosť strechy ako
takej.“ Na otázku znalca, či sú detaily strešného plášťa prevedené dostatočne, znalec uviedol: „Pri
obhliadke strechy z exteriérovej časti bola prevedená vizuálna kontrola ako opláštenia strechy, tak aj
atikových plechov, prestupov cez strešný plášť a iných detailov. Odhliadnuc od estetického hľadiska
prevedenia strešného plášťa, je danej streche možné vytknúť hlavne nedostatočné spádovanie ku

odtokom, čo bolo viditeľné jednak nariasením strešnej fólie, ale najmä sedimentačnými stopami. Pri
kvalitnom preložení a pretavení tejto fólie je toto však možné považovať len za estetickú vadu. Ale
pri kontrole atikových plechov bolo diagnostikované vážne porušenie zásad montáže takýchto plechov,
kedy boli jednotlivé kusy ku sebe len prikladané bez prekladania. Toto ja vidím ako vážny nedostatok
spôsobený zjavne neodbornou montážou, nakoľko takto prikladané plechy medzi sebou vytvárajú

medzeru, do ktorej v prípade dažďa je dôvodné predpokladať natekanie dažďovej vody do konštrukcie
atiky, ktorá je prevedená z murovacích tvaroviek a tehál, ktoré danú dažďovú vodu absorbujú a tá
po ich nasýtení môže pretekať do nižších vrstiev konštrukcie strechy a stropu a teda do interiéru.“
Na otázku, či bola strecha prevedená v súlade so schválenou projektovou dokumentáciou, znalec
uviedol, že „So zreteľom na zistenia získané obhliadkou, vizuálnou kontrolou a kontrolou projektovej

dokumentácie a dokumentov doložených zadávateľom je možné skonštatovať, že posudzovaný objekt
rodinného domu s tromi bytovými jednotkami v Stupave na ulici Nevädzová 2B, bol zrealizovaný v
rozpore s projektovou dokumentáciou schválenou stavebným úradom v stavebnom konaní. Jedná sa
hlavne o rozdiel v konštrukcií strechy, a teda stropu nad II. NP. Zatiaľ čo stavebný úrad stavebným
konaním schválil projektovú dokumentáciu, ktorá uvažovala so stropom nad II. NP a teda strechou

zo železobetónu s príslušnými vrstvami, zhotoviteľ zrealizoval stavbu so strechou a teda stropom
nad II. NP z drevených konštrukcií, so svojvoľnou skladbou jednotlivých vrstiev a nadimenzovaním
nosných prvkov.“ Znalec sa v rámci Odborného vyjadrenia č. 2/2022 sumárne vyjadril v závere, a
to tak, že: „Na základe uvedeného je teda jednoznačne zrejmé, že v zmysle Stavebného zákona je
povinnosť zhotoviteľa alebo stavebníka, dodržať počas výstavby záväzné podmienky uskutočnenia

stavby, postupovať výhradne v súlade so schválenou projektovou dokumentáciou, dodržiavať technické
normy a technologické predpisy. S ohľadom na zistenia, ku ktorým som dospel znaleckým skúmaním,
je možné skonštatovať, že zhotoviteľ stavby „Rodinný dom s tromi bytovými jednotkami na ulici C.
XX L. D.“, nepostupoval v súlade so stavebným povolením č. D./XXXX/XX zo dňa 28.9.2015, ktoré
nadobudlo právoplatnosť dňom 30.10.2015, vydaným E. D., M. X/XX, XXX XX D..“ Žalobcovia sa na

základe uvedeného odborného vyjadrenia dozvedeli, že strešná konštrukcia bytového domu, ktorej sú
spoluvlastníkmi, nie je vyhotovená zo železobetónovej konštrukcie tak, ako určilo stavebné povolenie
pre bytový dom, ale z drevených trámov. Odborné vyjadrenie ukázalo, že drevenú strešnú konštrukciu
je možné považovať za nebezpečnú, nakoľko riziko prepadnutia strechy bude hroziť vekom stavby stále
väčšie. Rozsahom zdegradovania dreveného záklopu sa navyše značne znížila životnosť strechy ako

takej. Strešná konštrukcia tvorí strop nad II. NP, teda tvorí strop priamo bytu vo vlastníctve žalobcov
1/ a 2/. Riziko prepadnutia strechy je teda rizikom ohrozujúcim nielen majetok žalobcov, ale hlavne ich
zdravie a životy. Odborné vyjadrenie ukázalo, že z dôvodu neodbornej montáže v podobe neodborného
uloženia plechov na streche dochádzalo k zatekaniu dažďovej vody do murovacích tvaroviek a tehál,
ktoré danú dažďovú vodu absorbujú a tá po ich nasýtení môže pretekať do nižších vrstiev konštrukcie

strechy a stropu a teda do interiéru. Strešná konštrukcia teda nie je vyhotovená len z drevených
trámov namiesto železobetónovej dosky, ale navyše neodborným prevedením uloženia plechového
plášťa dochádza k zatekaniu a značnej degradácii drevenej strešnej konštrukcie. Vzhľadom na stav
strešnej konštrukcie a teda hroziace riziko prepadnutia sa strechy bytového domu priamo do bytužalobcov 1/ a 2/ žalobcovia urýchlene zadali autorizovanej stavebnej inžinierke J. N. O. požiadavku
na vypracovanie projektovej dokumentácie na sanáciu strechy. V projektovej dokumentácii sa uvádza:
„V projektovej dokumentácii schválenej stavebným úradom v stavebnom konaní je uvedený strop nad

2.N.P. železobetónový spolu s príslušnou skladbou vrstiev. Vo výkresovej časti je uvedená navrhovaná
tepelná izolácia strechy nad nosnou konštrukciou a rosný bod bol vytesnený do exteriérového okraja
strechy. Avšak reálne strecha bola zrealizovaná drevenou vodorovnou nosnou konštrukciou a s inou
skladbou vrstiev ako bolo uvedené v projektovej dokumentácii. Stavba bola skolaudovaná bez uvedenia
tejto zmeny. Zmenená skladba strechy pozostávala drevených krokiev 200/250 mm, osovo vzdialených

cca 700 mm a 2% spáde. Na krokvy bol položený drevený záklop 25 mm. Na záklop bola položená
geotextília a vrchnú vrstvu tvorila strešná fólia FATRAFOL . Medzi jednotlivé krokvy bola vložená tepelná
izolácia na báze minerálnej vlny. Interiérovú časť strechy tvorí sadrokartónový podhľad, zavesený na
oceľovú konštrukciu s parotesnou fóliou. Takémuto zloženiu konštrukcie je treba vytknúť v prvom rade
nedostatočné zateplenie. V mieste krokiev nie je žiadna tepelná izolácia a teda vznikajú tepelné mosty. V
druhom rade takáto skladba strechy si vyžaduje odvetranie strešných vrstiev, ktoré síce bolo dodatočne

urobené, avšak nie v súlade s požiadavkami takejto skladby strechy. Po tretie podľa projektovej
dokumentácii strecha bola odvodnená piatimi strešnými vpusťami. V skutočnosti strecha je odvodnená
jednou atikovou vpusťou. Nedostatočné odvetranie strechy spôsobilo vážne poškodenie dreveného
záklopu, jeho odhnitím. Zrealizovaná strecha je zle vyspádovaná, čo spôsobuje hromadenie sa vody
pri atike na opačnej strane strechy bez zvodu.“ V rovnakom čase, v auguste 2022, bol vyhotovený

statický posudok autorizovaným stavebným inžinierom J. E. L.. V závere posudku statik uvádza:
„Nosné konštrukcie dreveného trámového stropu nad druhým nadzemným podlažím sú z dôvodu
vzniknutej vlhkosti strešného plášťa nevyhovujúce. Navrhujem nutnú sanáciu dreveného trámového
stropu. Z dôvodu nefunkčnosti vrstiev strešného plášťa je pravdepodobné, že vzniknuté poškodenie
dreveného trámového stropu bude časom narastať, čím dôjde ku celkovému kolapsu konštrukcie.

Stavba je v havarijnom stave. Nutná sanácia stropu sa upresní po kompletnom odhalení drevených
trámov.“ Žalobcovia oslovili stavebné spoločnosti Gavia stavebná spoločnosť, s.r.o. a TIM IZOL, s.r.o.
za účelom získania cenovej ponuky na vykonanie sanácie strechy v rozsahu projektovej dokumentácie
vypracovanej J. N. O.. Spoločnosť TIM IZOL, s.r.o. zaslala cenovú ponuku žalobcom dňa 12.10.2022
a spoločnosť Gavia stavebná spoločnosť, s.r.o. zaslala cenovú ponuku Žalobcom dňa 16.11.2022. Na

základe cenových ponúk žalobcovia oslovili spoločnosť, ktorá predložila cenovo priaznivejšiu ponuku
a tou bola spoločnosť TIM IZOL, s.r.o. , ktorej cenová ponuka znela na celkovú sumu 38.936,41
Eur bez DPH. Spoločnosť Gavia stavebná spoločnosť, s.r.o predložila cenovú ponuku na celkovú
sumu 45.330,04 Eur bez DPH. Žalobcovia ako objednávatelia a TIM IZOL, s.r.o. ako zhotoviteľ spolu
uzatvorili Zmluvu o dielo č. XXXX-XX-XXX dňa 05.12.2022. Vzhľadom na termín uzatvorenia zmluvy

v zimnom období bolo nevyhnutné určiť termín začatia sanačných stavebných prác na 17.04.2023.
Za vykonanie diela Žalobcovia uhradili zhotoviteľovi dohodnutú cenu za dielo spôsobom upraveným
v článku 5 Zmluvy o dielo, t.j. zálohovú faktúru vo výške 23 361,85 Eur a doplatok vo výške 23
361,85 Eur. Dňa 14.06.2023 po odkrytí strešného plášťa bol vyhotovený dodatok k statickému posudku
z augusta 2022, vyhotovený autorizovaným stavebným inžinierom J. E. L.. V statickom posudku 8/2022

statik uviedol, že nariaďuje skontrolovať nosné stĺpy a prievlak počas realizácie sanačných, za účelom
zistenia potreby realizácie statického prepočtu. Z uvedeného dôvodu vyhotovil statik dodatok k posudku.
O nevyhnutnosti vykonania sanačných úprav strechy bytového domu svedčí aj rozhodnutie Mesta
D. ako príslušného stavebného úradu, ktoré dňa 20.06.2023 nariadilo vykonať nevyhnutné úpravy
sanácie strechy rodinného domu s 3 bytovými jednotkami. Stavebný úrad po preštudovaní projektovej

dokumentácie a statického posudku nariadil vlastníkom stavby vykonať nevyhnutné úpravy na stavbe
podľa § 87 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. stavebného zákona účinného v čase vydania rozhodnutia.
Žalobcovia si po právnej stránke svoj nárok v žalobe uplatnili podľa § 420 Občianskeho zákonníka a § 47
ods. 1 a § 66 ods. 1 Stavebného zákona. V zmysle týchto ustanovení stavebného zákona je zákonnou
povinnosťou zhotoviteľa alebo stavebníka, dodržať počas výstavby záväzné podmienky uskutočnenia

stavby, postupovať výhradne v súlade so schválenou projektovou dokumentáciou, dodržiavať technické
normy a technologické predpisy. Žalobcovia konštatovali, že zhotoviteľ stavby „Rodinný dom s troma
bytovými jednotkami na ulici C. XX L. D.“, nepostupoval v súlade so stavebným povolením č. D. zo dňa
28.09.2015, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňom 30.10.2015, vydaným Mestom D.. Žalobcovia uviedli,
že zhotoviteľ sa dopustil porušenia právnej povinnosti stanovenej v § 47 ods. 1 písm. k) stavebného

zákona a § 66 ods. 1 stavebného zákona. Porušením uvedenej právnej povinnosti vznikla žalobcom
škoda v podobe sanácie havarijného stavu strechy na rodinnom dome s 3 bytovými jednotkami. Vznik
potreby sanácie strechy, a teda škody, je podľa žalobcov preukázaný odborným vyjadrením č. X/
XXXX, projektovou dokumentáciou s sanácii strechy, statickými posudkami ako aj rozhodnutím MestaD. o nariadení vykonania sanačných prác. V prípade vyhotovenia stavby zhotoviteľom podľa schválenej
projektovej dokumentácie by nedošlo k vzniku škody. Porušenie právnej povinnosti zhotoviteľa viedlo
k vyhotoveniu stavby v rozpore so schválenou projektovou dokumentáciou. Neschválená zmena

materiálového zloženia strešnej konštrukcie zo železobetónovej platne na drevené trámy v spojitosti
s neodborným vyhotovením strešného plášťa spôsobila havarijný stav strechy na rodinnom dome, čo
nevyhnutne viedlo k odstráneniu havarijného stavu v podobe vykonaných sanačných prác, čím bola
žalobcom spôsobená škoda v podobe vykonania sanačných prác strechy rodinného domu. Žalobcovia
si podanou žalobou nárokujú náhradu škody, ktorú výšku vyvodzujú z nákladov nevyhnutných na

odstránenie škody: a) náklady obhliadky a sondy strechy spol. TIM IZOL, s.r.o. vo výške 250 Eur, b)
náklady na vyhotovenie odborného vyjadrenia č. 2/2022 vo výške 1.700 Eur, c) náklady na vyhotovenie
projektovej dokumentácie vo výške 400 Eur, d) náklady na vyhotovenie statického posudku 8ú2022 vo
výške 400 Eur, e) náklady na vyhotovenie dodatku k statickému posudku vo výške 500 Eur, f) náklady
na sanáciu strechy vo výške 46.723,69 Eur. Vzniknutá škoda predstavuje 49.973,69 Eur. Žalobcovia si
uplatnili aj úroky z omeškania od 03.11.2024 do zaplatenia.

5. Podaním doručeným súdu dňa 14.02.2025 sa k žalobe vyjadril žalovaný, ktorý uviedol, že žalovanému
bolo ešte dňa 09.12.2022 doručené podanie žalobcov označené ako „Výzva na náhradu škody“, ktorým
žalobcovia prostredníctvom svojej vtedajšej právnej zástupkyne vyzvali žalovaného na náhradu údajnej
škody vo výške 51.000 Eur. Tieto špecifikovali ako pozostávajúce z finančnej kalkulácie spoločnosti

TIM IZOL s.r.o. a nákladov v sume 5.000 Eur na vypracovanie odborných posudkov, pričom uviedli,
že požadujú vykonať úhradu do 10 dní od doručenia Výzvy, inak budú iniciovať konanie proti
žalovanému, ako aj jeho predchádzajúcim konateľom J. A. E. a J. P. Q.. Na výzvu sa žalovaný
vyjadril Oznámením zo dňa 22.12.2022, kde uviedol, že nárok neuznáva ani čo do právneho dôvodu
ani čo do výšky. Žalobcovia na podanie žalovaného nereagovali, ale podali trestné oznámenie pre

trestný čin všeobecného ohrozenia. Vtedajší konateľ žalovaného J. A. E. bol ako svedok v trestnom
konaní pred vyšetrovateľom vypovedať. Ďalšiu informáciu o ďalšom priebehu uvedeného konania
žalovaný nemá, predpokladá, že bolo vyhodnotené ako nedôvodné, keďže ho žalobcovia v žalobe
nespomenuli. Žalovaný vo svojom vyjadrení k žalobe poukázal na ust. § 9 ods. 1 zákona č. 182/1993
Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov podľa ktorého, práva a povinnosti zo zodpovednosti

za vady a za škody voči zhotoviteľovi domu prechádzajú z pôvodného vlastníka domu na vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Žalovaný uviedol, že nemal v čase realizácie prevodov
vlastníckeho práva k predmetným bytom (a nemá ani doposiaľ) žiadnu vedomosť o akýchkoľvek vadách
prevádzaných bytov, na ktoré by mal žalobcov zo svojej pozície predávajúceho osobitne upozorniť.
Žalobcovia už pred nadobudnutím vlastníckeho práva k bytom v Dome vedomosť, že zhotoviteľom

Domu bola obchodná spoločnosť REMOBYT s.r.o., Haanova 15/2602, Bratislava, IČO: 43 796 737.
Žalobcovia sa účinnosťou prevodov vlastníckeho práva k bytom v Dome stali právnymi nástupcami
žalovaného vo všetkých právach a povinnostiach zo zodpovednosti za vady a za škody voči REMOBYT
s.r.o. ako zhotoviteľovi diela – Domu. Momentom účinnosti prevodu vlastníckeho práva k jednotlivým
bytom v Dome zo žalovaného ako pôvodného vlastníka Domu na žalobcov ako vlastníkov bytov v Dome

žalovaný v zmysle ust. § 9 ods. 1 ZVB stratil oprávnenie uplatňovať si akékoľvek nároky súvisiace so
zodpovednosťou za vady a za škody voči zhotoviteľovi Domu a toto oprávnenie prešlo v celom rozsahu
na vlastníkov bytov v Dome. V prípade, ak vlastníci bytov v Dome, po nadobudnutí vlastníckeho práva
zistili akékoľvek nedostatky či vady bytov v Dome či Domu samotného, mali právo si akékoľvek nároky
z tohto titulu uplatňovať priamo voči zhotoviteľovi Domu, teda obchodnej spoločnosti REMOBYT s.r.o.,

ktorázodpovedalazastavebnotechnické vyhotovenieDomuanieslazodpovednosťajvprípadezistenia
akýchkoľvek vád bytov v Dome, či Domu samotného zistených a uplatnených v súlade si zákonom
voči zhotoviteľovi v zákonom stanovenej záručnej dobe. Žalobcovia si nimi popisované údajné vady
strechy Domu neuplatnili u zhotoviteľa v záručnej dobe, resp. tieto neuplatnili nikdy, hoci sa o existencii
údajných vád strechy Domu mali dozvedieť už v júli 2024, teda v čase, kedy mohli a mali prípadné

vady uplatniť bez zbytočného omeškania voči zhotoviteľovi a tieto by zhotoviteľ v prípade preukázania
dôvodnosti ich uplatnenia musel odstrániť, nakoľko by boli uplatnené v záručnej dobe v súlade so
zákonom. Žalovaný týmto právom v danom čase nedisponoval. Pokiaľ žalobcovia po nadobudnutí
vlastníckeho práva k bytom v Dome a po zistení údajných vád strechy Domu, nenotifikovali o údajných
vadách strechy Domu bez zbytočného omeškania Zhotoviteľa Domu (hoci sa mali o údajných vadách

Domu dozvedieť už v júli 2016, teda v záručnej dobe Domu), a neuplatnili si riadne a včas v súlade so
zákonomvočiZhotoviteľoviDomuprávaanárokyimzozákonavyplývajúce,saminerealizovalivšetkyim
dostupné práva a nesplnili si všetky im prislúchajúce povinnosti (najmä povinnosť prevenčnú vo vzťahu
k predchádzaniu vzniku a/alebo zväčšovania škody), čím zmarili odstránenie údajných vád strechyDomu Zhotoviteľom Domu a tiež uplatnenie akýchkoľvek nárokov z toho vyplývajúcich voči Zhotoviteľovi
Domu. Za uvedenej situácie nie je (ne)konanie žalobcov možné pričítať na ťarchu žalovaného, ktorý
odo dňa účinnosti prevodov vlastníckeho práva k bytom v Dome nedisponoval oprávnením uplatňovať

voči Zhotoviteľovi Domu akékoľvek vady Domu ani nároky z toho vyplývajúce. Uplatnenie nároku na
náhradu údajnej škody vo vzťahu k zodpovednosti žalovaného za vady údajne vyplývajúce zo Zmluvy o
prevode vlastníctva bytu uzatvorenej dňa 13.05.2016 medzi žalovaným ako predávajúcim a F. E. G. a E.
H. G. ako kupujúcimi (ďalej ako „Zmluva 1“) a vady údajne vyplývajúce zo Zmluvy o prevode vlastníctva
bytu uzatvorenej dňa 17.03.2016 medzi žalovaným ako predávajúcim a E. B. a A. B. ako kupujúcimi

(ďalej ako „Zmluva 2“)(Zmluva 1 a Zmluva 2 ďalej spolu ako „Zmluvy“) považuje žalovaný takisto za
nedôvodné, a to z nasledujúcich dôvodov: žalovaný nemal žiadnu vedomosť o akýchkoľvek vadách
prevádzaných bytov. Stavbu Domu realizoval zhotoviteľ REMOBYT s.r.o., ktorý bol zodpovedný v celom
rozsahu za stavebnotechnické prevedenie Domu. V rámci kolaudačného konania príslušný stavebný
úrad skontroloval stavebnotechnické vyhotovenie Domu ako aj súlad stavebnotechnického vyhotovenia
so schválenou projektovou dokumentáciou a stavebným povolením, pričom nezistil žiadne nedostatky

a skonštatoval súlad stavebnotechnického vyhotovenia Domu s projektovou dokumentáciou, stavebným
povolením a príslušnými predpismi, na základe čoho vydal kolaudačné rozhodnutie. Žalovaný tak
nemal a nemá ani žiadne legitímny dôvod domnievať sa, že by stavebnotechnické vyhotovenie domu
nedopovedalo schválenej projektovej dokumentácii, resp. stavebnému povoleniu a/alebo by existovali
akékoľvek vady Domu, ktoré by mal uplatňovať voči zhotoviteľovi REMOBYT s.r.o. pred uzatvorením

zmlúv so žalobcami. Ak by sa potvrdila údajná vada strechy Domu, túto mali Žalobcovia v súlade so
zákonom bezodkladne po jej zistení (podľa tvrdenia samotných Žalobcov už v roku 2016) uplatňovať
priamo voči Zhotoviteľovi Domu a nie voči Žalovanému. Uvedené (ne)konanie Žalobcov vo vzťahu
k zhotoviteľovi Domu nie je možné podľa nášho názoru sanovať tým spôsobom, že si následne
sekundárne budú uplatňovať vady (a prípadné nároky na náhradu škody z vád vyplývajúce) vo vzťahu

ku Žalovanému ako predávajúcemu a osobe údajne zodpovednej z titulu vád predmetov prevodu
(prevádzané byty a k nim prislúchajúce spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach Domu). Pre
tento uplatnený postup neexistuje zákonný rámec. Aj v prípade, ak by žalobcami uplatnený postup
zákon dovoľoval a dodatočne by vyšla najavo vada predmetov prevodu (prevádzaných bytov a k nim
prislúchajúcich spoluvlastníckych podielov k spoločným častiam Domu), na ktorú mal žalovaný ako

predávajúci žalobcov upozorniť, potom mali žalobcovia právo a zároveň povinnosť uplatniť si tieto
vady voči žalovanému zákonom ustanoveným postupom v zmysle ust. § 599 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, t.j. najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia bytov. Ako je zrejmé aj z popisu skutkového
stavu veci uvedeného zo strany žalobcov, žalobcovia si neuplatnili ani žiadne vady predmetov prevodu
voči žalovanému ako predávajúcemu, hoci tvrdia, že o týchto údajných vadách sa dozvedeli už v

júli 2016, teda s odstupom niekoľkých mesiacov od nadobudnutia účinnosti prevodov vlastníckeho
práva k prevádzaným bytom. Vzhľadom na uvedené, právo na uplatnenie údajných vád predmetov
prevodu a akékoľvek súvisiace práva žalobcov na náhradu údajnej škody či iných nárokov z takto
neuplatnených údajných vád predmetu prevodu vyplývajúcich, zaniklo v dôsledku márneho uplynutia
lehoty na uplatnenie vád definovanej v ust. § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ ide o žalobcami

uplatnený nárok na náhradu škody, žalovaný uviedol, že Vlastníci 2 bytov sa mali o údajnom poškodení
strechy Domu dozvedieť v júli roku 2016. Žalobcovia však, napriek tvrdeniam, že už v júli 2016 mali
zistiť po inšpekcii strechy Domu údajné závažné poškodenia tejto strechy, od uvedeného dátumu
nevykonali žiadne opatrenia na odvrátenie hroziacej škody, resp. na prípadne odvrátenie zväčšenia
rozsahu škody, nenotifikovali zhotoviteľa Domu o týchto údajných zisteniach, neuplatnili riadne a včas

žiadne vady, ani ho nevyzývali na inšpekciu údajných vád strechy Domu a realizáciu nápravy. v prípade,
ak by skutočne došlo k zisteniu vád strechy Domu, ktoré mali byť údajne závažného charakteru, už v
roku 2016, bolo kľúčové, aby žalobcovia o týchto zisteniach čo najskôr notifikovali zhotoviteľa Domu,
resp. aby v súlade s ust. § 415 v spojitosti s ust. § 417 ods. 1 Občianskeho zákonníka vykonali
všetky im dostupné opatrenia na odvrátenie vzniku škody, resp. na jej minimalizáciu. Aj v prípade,

ak by bola strecha Bytového domu zhotovená v rozpore s projektovou dokumentáciou, aj z citácií
odborných posúdení, ktoré žalobcovia uvádzali v rámci žaloby, vyplýva, že konštrukčné riešenie strechy
Bytového domu zodpovedalo všetkým požiadavkám na statiku a nosnosť tejto konštrukcie, teda samo
o sebe nemalo a nemohlo mať žiaden vplyv na vznik údajného poškodenia strechy bytového domu
a vznik akejkoľvek škody na majetku Žalobcov. Rovnako z pasáží návrhu sanácie údajne poškodenej

strechy, vypracovaného J. O., vyplýva, že J. O. zrejme na základe objednávky žalobcov posudzovala
len opravu strechy Domu a nie jej kompletnú výmenu, čo opätovne len potvrdzuje, že konštrukčné
riešenie strechy samo o sebe nemalo žiaden vplyv na údajné poškodenie strechy ani na vznik údajnej
škody na majetku Žalobcov, pričom príčina vzniku údajnej škody ani zodpovedná osoba nebola v rámcitvrdení Žalobcov pomenovaná a v žiadnom prípade nebola preukázaná. V rámci Podania žalobcovia
ďalej uvádzali, že v bližšie nekonkretizovanom období „došlo k prepadnutiu časti strechy pod váhou
človeka“ pričom následne (opäť v bližšie nešpecifikovanom čase) mala byť „zistená značná degradácia

dreveného záklopu strechy“. Túto informáciu už však žalobcovia vôbec nespomenuli v Žalobe. V tejto
súvislosti je nutné zdôrazniť, že ani túto žalobcami popisovanú udalosť/udalosti Žalobcovia zrejme
neoznámili zhotoviteľovi Domu a z Podania nevyplýva ani to, že by takto údajne vzniknuté poškodenie
strechy akokoľvek riešili, resp. vykonali akékoľvek opatrenia na predchádzanie hroziacej škody či jej
zväčšovaniu. Je pritom zrejmé, že narušenie strechy popisovanou udalosťou/udalosťami by muselo mať

v prípade jeho výskytu značne negatívny dopad na degradáciu strechy Domu ako takej, jej netesnosť
a nežiadúce vystavenie vnútorných konštrukcií strechy poveternostným vplyvom, rovnako ako musel
mať na degradáciu strechy Domu značne negatívny vplyv aj fakt, že žalobcovia v prípade zistenia
akýchkoľvek netesností strechy Domu neučinili od júla 2016 žiadne relevantné opatrenia na odstránenie
poškodenia strechy Domu a opatrenia na predchádzanie či minimalizáciu škôd. Žalovaný ďalej uviedol,
že zo žaloby nie je vôbec zrejmé, či vôbec a ak, tak v akom rozsahu boli s ohľadom na vznik a rozsah

údajného poškodenia strechy Domu a vznik a rozsah údajnej škody posúdené nasledovné závažné
súvislosti, ktoré uvádzali aj v rámci podania a ktoré nepochybne museli mať (v prípade ich výskytu)
závažný negatívny dopad na rozsah údajného poškodenia strechy Domu a rozsah údajnej škody:
popisovaná udalosť súvisiaca s prepadnutím časti strechy pod váhou človeka, ku ktorej malo dôjsť
v bližšie neurčenom čase, popisovaná (v bližšie neurčenom čase zistená) značná degradácie záklopu

strechy, ktorá mala zrejme nastať po prepadnutí časti strechy pod váhou človeka, teda zrejme v priamej
príčinnej súvislosti s uvedenou udalosťou, situácia, kedy žalobcovia od zistenia údajných vád strechy
Domu v júli 2016 nevykonali žiadne opatrenia na ich uplatnenie a odstránenie, ani žiadne opatrenia
na predchádzanie vzniku škôd, situácia, kedy žalobcovia od udalosti, kedy sa v bližšie neuvedenom
čase pod váhou človeka mala prepadnúť časť strechy, nevykonali žiadne opatrenia na odstránenie tohto

poškodenia, ani žiadne opatrenia na predchádzanie vzniku škôd, situácia, kedy žalobcovia od momentu,
kedy od v bližšie neuvedenom čase realizovaného zistenia o značnej degradácii záklopu strechy,
ktorá mala zrejme nastať po prepadnutí časti strechy pod váhou človeka, nevykonali žiadne opatrenia
odstránenie týchto poškodení, ani žiadne opatrenia na predchádzanie vzniku škôd. Žalovaný ďalej
uviedol, že vo vzťahu k nároku uplatnenému zo strany žalobcov nebol nijakým spôsobom identifikovaný

a preukázaný: a) subjekt, ktorý by bol z dôvodu protiprávneho konania zodpovedný za poškodenie
strechy Domu a/alebo vznik akejkoľvek škody na majetku Žalobcov; b) vznik akejkoľvek preukázanej
škody na majetku Žalobcov čo do jej konkrétneho rozsahu a výšky; c) príčinná súvislosť medzi konaním
konkrétneho subjektu realizovaným v rozpore so zákonom a vznikom akejkoľvek škody na majetku
Žalobcov. Ďalej žalovaný uviedol, že v prípade, ak sa v danom prípade nejednalo o nárok, ktorý si

žalobcovia uplatňujú ako náhradu účelne vynaložených nákladov a náhradu škody v zmysle ust. § 419
Občianskehozákonníka,alemalibysajednaťonároknanáhraduškodyvzniknutejnamajetkužalobcov,
v posudzovanom prípade má byť údajne poškodenou vecou strecha Domu. Strecha Domu ako spoločná
časť Domu je v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov v Dome, teda aj v prípade, ak by
nároknanáhraduškodyvyplývajúcizpoškodeniaspoločnejveci–strechyDomuexistoval,nauplatnenie

tohto nároku je nevyhnutné, aby si ho uplatnili spoločne a nerozdielne všetci vlastníci bytov v Dome (ako
spoluvlastníci spoločných častí Domu) a nie je možné tento druh nároku uplatňovať len niektorým zo
spoluvlastníkov spoločnej veci v mene a na úkor ostatných spoluvlastníkov. Žalovaný napokon zhrnul,
že z jeho strany nedošlo k žiadnemu protiprávnemu konaniu, ktoré by malo za následok vznik akejkoľvek
škody v majetkovej sfére žalobcov. Zároveň zo strany žalobcov nedošlo k preukázaniu vzniku akejkoľvek

škody na ich majetku, ktorej náhradu by mohli požadovať vo vzťahu k žalovanému. Z tohto dôvodu,
ako aj z dôvodov bližšie zhrnutých vo vyjadrení, žalovaný namieta a neuznáva nárok na náhradu škody
uplatnený voči žalovanému zo strany žalobcov v rámci žaloby čo do dôvodu aj čo do výšky a tento
považuje za nedôvodný a nepreukázaný.

6. Žalovaný ďalej namietal nedostatok aktívnej legitimácie na strane žalobcov 3/ a 4/. Uviedol, že nárok
na náhradu údajnej škody súvisiacej so spoločnou časťou Domu nie je nárokom, ktorým by mohli
voľne disponovať a tento samostatne uplatňovať žalobcovia. Uplatnenie nárokov na náhradu údajnej
škody súvisiacej so spoločnou časťou Domu (strechou Domu) nie je možné v zmysle vyššie uvedeného
realizovať len zo strany niektorých zo spoluvlastníkov, resp. vymáhať niektorými zo spoluvlastníkov v

mene a na úkor iného spoluvlastníka (v tomto prípade vlastníkov bytu č. 0 – B, ktorí sa k podaniu Žaloby
nepripojili). Jednotliví vlastníci bytov v Dome v danom prípade tvoria nútené procesné spoločenstvo,
kedy pre prípadné uplatnenie uvedeného nároku v civilnom sporovom konaní osobitný predpis vyžaduje
účasť všetkých subjektov právneho vzťahu (vlastníkov bytov v Dome). V prípade nesplnenia tejtopodmienky účasti všetkých subjektov je následkom zamietnutie žaloby v civilnom sporovom konaní.
Nakoľko v danom prípade bol nárok na náhradu škody uplatnený len zo strany žalobcov (bez účasti
vlastníkov bytu č. 0 – B), máme za to, že nebola splnená podmienka účasti všetkých subjektov

právneho vzťahu tvoriacich nútené spoločenstvo a z tohto dôvodu vznášame v mene žalovaného aj
námietku nedostatku aktívnej legitimácie žalobcov na uplatnenie nároku. Odhliadnuc od nedostatku
aktívnej vecnej legitimácie žalobcov na uplatnenie uvedeného nároku, aj v prípade, ak by bol nárok
dôvodný, žalobcovia si v rámci Žaloby uplatňujú údajný nárok v rozsahu, ktorý im neprináleží a absolútne
žiadnym spôsobom nereflektuje na skutočnosť, že strecha Domu je aj v podielovom spoluvlastníctve

vlastníkov bytu č. 0 – B. Rovnako nemožno nechať bez povšimnutia skutočnosť, že niektoré z faktúr,
na ktorých poklade si žalobcovia uplatňujú nároky v tomto konaní, boli vystavené len žalobcovi 1 ako
objednávateľovi/odberateľovi a ani skutočnosť, že Žalobcovia nijakým spôsobom nepreukázali, či tieto
náklady boli skutočne vynaložené a ak áno, kto tieto náklady vynaložil. Uvedené skutočnosti majú takisto
kľúčový význam pre posúdenie, či a v akom rozsahu sú žalobcovia (resp. niektorí zo Žalobcov, prípadne
žiadny zo Žalobcov) osobami, ktoré plnili v prospech dodávateľov uvedených plnení/služieb/prác a či

vôbec majú oprávnenie tieto údajné nároky vymáhať voči akémukoľvek subjektu. Žalobcovia v tomto
prípade ani v rámci žaloby neuvádzajú z akého dôvodu sa Vlastníci bytu 3 nepridali k žalobe, resp. aký
bol postoj Vlastníkov bytu 3 k vykonaniu opráv/rekonštrukcie a vynaloženiu nákladov ani neuvádzajú, či
tento postup (vrátane podania žaloby na súd) Vlastníci bytu 3 odsúhlasili alebo boli proti jeho uplatneniu.
Žalovaný tiež namietal nedostatok pasívnej vecnej legitimácie žalovaného vo vzťahu k uplatnenému

nároku a poukazoval na ust. § 9 ods. 1 ZVB.

7. Žalovaný napokon vzniesol aj námietku premlčania uplatneného nároku. Uviedol, že žalobcovia mal
podľa nimi popisovaného skutkového stavu už v júli 2016 mať vedomosť o údajnom poškodení strechy
Domu a údajnej škode na ich majetku, pričom tvrdia, že táto škoda mala byť pričítateľná žalovanému,

avšak si v rámci zákonom stanovenej premlčacej doby neuplatnili údajný nárok na náhradu škody
v súdnom konaná prostredníctvom podania žaloby na súd, rovnako nedošlo ani k žiadnemu uznaniu
tohto nároku zo strany žalovaného, teda nedošlo k pretrhnutiu plynutia premlčacej doby v zmysle ust.
§ 112 Občianskeho zákonníka. Napriek tomu, že žalovaný považuje nárok žalobcov za nedôvodný
a nepreukázaný, vznáša námietku premlčania nároku na náhradu škody. Premlčanie nároku na náhradu

škody vo vzťahu k údajnému protiprávnemu konaniu, ktoré malo nastať zrejme ešte v roku 2016
nemožno zhojiť ani odkazom na náklady, ktoré mali žalobcovia údajne vynaložiť v roku 2022, resp.
v roku 2023. Ďalej žalovaný uviedol vo vzťahu k predloženým lekárskym záznamom, že tieto nemajú
súvisspredmetomkonania.Pokiaľzuvedenýchlekárskychzáznamovvyplývajúzisteniaonepriaznivom
zdravotnom stave dieťaťa (detí) žalobcov 1/ a 2/, potom tieto vychádzajú len z vyšetrenia zdravotného

stavu príslušným lekárom –špecialistom, ktorý však nie je kompetentný skúmať či posudzovať konkrétny
vonkajší zdroj/príčinu tohto zhoršenia zdravotného stavu a ani nikde v rámci predloženej lekárskej
dokumentácie nie je uvedená žiadna relevantná informácia, ktorá by zhoršenie zdravotného stavu detí
Žalobcov z hľadiska príčinnej súvislosti spájala s technickým stavom Domu či bytu žalobcov. Pokiaľ sa
v rámci uvedenej zdravotnej dokumentácie vyskytujú zmienky o závadovom prostredí v rámci Domu či

bytu žalobcov, jedná sa zjavne o popis, ktorý ošetrujúcemu lekárovi poskytli priamo žalobcovia 1/ a 2/
ako rodičia a ktorý ošetrujúci lekár len zaznamenal v lekárskej správe, teda nie o objektívne zistený a
overený zdroj negatívnych vplyvov na zdravie detí žalobcov.

8. V replike doručenej súdu dňa 24.03.2025 žalobcovia uviedli, že pokiaľ žalovaný namieta aktívnu

vecnú legitimáciu žalobcov, tak žalovaný si ust. § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka a jeho znenie
„spoločne a nerozdielne“ nesprávne vyložil ako obligatórne zákonom predpísaný spôsob konania
podielových spoluvlastníkov, a to spôsobom, že právne úkony týkajúce sa spoločnej veci môžu
podieloví spoluvlastníci vykonávať buď všetci spoločne alebo ani jeden. Ust. § 139 ods. 1 Občianskeho
zákonníka zakladá aktívnu solidaritu podielových spoluvlastníkov, ktorej úprava v § 513 Občianskeho

zákonníka veľmi jasne a presne špecifikuje spôsob, akým môžu podieloví spoluvlastníci konať voči
svojim dlžníkom,, a to, že každý z podielových spoluvlastníkov je oprávnený v pozícii veriteľa požadovať
id dlžníka slnenie celého dlhu. Teda skutočnosť, že žalobcovia nie sú vlastníkmi všetkých bytov
a nebytových priestorov v bytovom dome im nebráni uplatňovať si nárok na náhradu škody voči
žalovanému. Dostatok aktívnej legitimácie žalobcov je založený ich aktívnou solidaritou, ktorá vznikla

ex lege podľa § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Žalobcovia ďalej uviedli, že naďalej trvajú na
to, že nepovažujú zhotoviteľa stavby za subjekt zodpovedný za vznik škody, keďže táto škoda bola
spôsobená nesprávnym a protiprávnym postupom žalovaného ako stavebníka a nie neodborným
alebo nesprávnym postupom zhotoviteľa pri výstavbe bytového domu. Pasívne legitimovaný v sporeo náhradu škody je subjekt, ktorý svojím protiprávnym konaním škodu spôsobil a tým je v tomto prípade
stavebník, čiže žalovaný. Pokiaľ ide o nárok na náhradu škody žalobcovia uviedli, že na úspešné
uplatnenie si nároku na náhradu škody je nutné, aby škoda bola spôsobená protiprávnym konaním

na rozdiel od uplatnenie si nároku z vád, pri ktorom sa protiprávne konanie zavineného subjektu
nevyžaduje. Na úspešné uplatnenie si nároku z vád nie je potrebné, aby vada vznikla v súvislosti s
konaním povinného subjektu, na to protiprávnym. Zodpovednosť za vznik vady je teda upravená ako
zodpovednosť objektívna teda bez ohľadu na zavinenie na rozdiel od škody, kde je zodpovednosť
za ňu upravená ako subjektívna. Avšak v zmysle uvedeného uplatnený nárok v tomto konaní, nie

je nárokom vyplývajúcim zo zodpovednosti za vady. Nie je to ujma spočívajúca vo vade veci , ale
je to škoda spôsobená protiprávnym konaním žalovaného. Pri zodpovednosti za vady nemusí dôjsť
k naplneniu atribútov vzniku, zavinenia, porušenia protiprávnej povinnosti a kauzálnemu nexu. Ujma
spočívajúca vo vade veci by predstavovala ujmu prejavujúcu sa v znížení hodnoty predmetu kúpy.
t.j. hodnota plnenia, ktorú žalobcovia za plnenie uhradili žalovanému je značne nižšia a to z dôvodu,
že žalovaný im nepredal to, čo v zmluve deklaroval, že predmet plnenia spĺňa. V ust. § 597 ods.

1 Občianskeho zákonníka sa uvádzajú dva nároky, ktoré môžu kupujúcemu vzniknúť v súvislosti s
vadným plnením. Jeden je nárok na primeranú zľavu z ceny a druhý je nárok na odstúpenie od
zmluvy. Ani jeden nárok si Žalobcovia v svojej žalobe neuplatňujú. V predmetnom prípade sa však
jedná o tzv. skutočnú škodu. Škoda tak predstavuje reálne vynaložené náklady, ktoré vznikli žalobcom,
a ktoré boli potrebné na vynaloženie v spojitosti so vzniknutou škodou. To znamená, že žalobcovia

sa nedomáhajú zaplatenia rozdielu ceny predmetu kúpy, ktorú by bol býval predmet kúpy mal, keby
žalobcovia v čase kúpy o tejto vade vedeli – v tomto prípade by sa jednalo o nárok zo zodpovednosti
za vady a to o požadovanej primeranej zľavy, ale v predmetnom prípade sa jedná o náhradu reálne
vynaložených výdavkov potrebných na vynaloženie za účelom uvedenia nehnuteľnosti do obývateľného
stavu bez hrozby zrútenia sa strechy do podkrovného bytu žalobcov, t.j. nákladov vynaložených na

z dôvodu vzniku škody na nehnuteľnosti. Vyššie uvedeným žalobcovia majú za to, že v predmetnom
prípade sa jedná o skutočnú škodu, t.j. ujmu na majetku žalobcov, spočívajúcu v znížení ich finančných
zdrojov o žalovanú sumu. Ak by žalovaný neporušil svoju zákonom a aj zmluvou stanovenú povinnosť
nedošlo by k prepadu strechy a nehrozilo by kompletné zrútenie strechy a žalobcovia by nemuseli
vynaložiť svoje vlastné finančné zdroje na to, aby túto hrozbu odvrátili. Žalobcovia k vzniku škody

uviedli, že žalobcovia 1/ a 2/ už v roku 2016, niekoľko dní po prevzatí bytu, upozornili predávajúceho na
nedostatky predmetu prevodu. Jednalo sa o nedostatky rôzneho typu, napr. chýbajúce WC, netesniace
okná, neexistujúce optické káble, nesprávna veľkosť otvorov na dvere, neexistencia elektrických hodín
atď. Na zatekanie do bytu, ktoré sa prejavovalo predovšetkým vo vlhkých až mokrých stenách, bolo
žalobcami 1/ a 2/ upozorňované už v septembri 2016. Uvedený problém riešil žalovaný spôsobom

vyspravenia zatečeného sadrokartónu. Dňa 13.01.2017 žalobcovi 1/ a 2/ opäť písali e-mail žalovanému,
kde opätovne reklamovali zatekanie. Dňa 09.07.2017 opäť žalobcovia 1/ a 2/ reklamovali žalovanému
zatekanie. Dňa 20.10.2017 žalovaný, konkrétne prokurista p. Manczal žalobcom odpovedal e-mailom
o rozsahu plánovaných opravných prác. Žalobcovia tak tvrdila, že od prevzatia bytu bolo z ich strany
neustále reklamované zatekanie vody, ktoré išlo zo stropu, po bočných stenách a podobne, Žalovaný

sa ani raz, po celú dobu neuchýlil k reálnemu riešeniu problému, len najmä k riešeniu následkov
zatekania ako je výmena sadrokartónu alebo k riešeniam ako dobudovanie stupačiek, a to aj napriek
skutočnosti, že voda zatekala zo stropu do takmer každej jednej miestnosti bytu žalobcov. Ani raz
žalovaný neodpovedal na otázky žalobcov, v čom spočíva pôvod tohto zatekania. Z konanie žalovaného
tak možno vyvodiť, že o nedostatočnom vyhotovení strešnej konštrukcie v rozpore s projektovou

dokumentáciou a stavebným povolením, mal neodoberateľnú vedomosť, keďže na zjavný problém
strešnej konštrukcie (keďže dochádzalo k zatekaniu vody cez strop do takmer celého bytu žalobcov,
aj laik by sa dovtípil, že bude chyba v streche), odpoveď žalovaný rôznymi čiastkovými úkonmi ako
rozšírenie stupačiek, nainštalovaní mriežky do stropu a podobne. Z uvedeného je zjavné, že žalovaný
sa riešeniu reálneho problému vyhýbal, lebo si bol vedomý nedostatočného, chybného a v rozpore

so zákonom vykonaného vybudovania strešnej konštrukcie, o ktorej nechcel, aby bola odhalená.
Žalovaný si je všetkého vyššie uvedeného plne vedomý, veď to bol práve on, kto riešil reklamované
nedostatky a napriek tejto skutočnosti sa vo svojom vyjadrení neštíti konštatovať, že dieťa žalobcov
trpiace zdravotnými problémami, v dôsledku nielen pretrvávajúceho vlhkého stavu, ale aj vytvorenými
plesňami a prostredí, ktoré boli nútení žalobcovia dýchať, je chybou žalobcov samotných, ktorí neriešili

nežiadúci stav strechy včas. Žalovaná postupoval pomaly. Dňa 08.12.2017 sa žalobcovia dotazovali,
kedy budú práce, ktoré mali riešiť problém oznámený v júli dokončené. Toho dňa im žalovaný oznámil,
že žiaľ až v januári a následne im 15.01.2018 oznámil, že ešte nemá od strechárov termín. V tomto
prípade tiež strechári neriešili problém zatekania komplexne, ale vykonali len obnovu dopájania. Dňa29.04.2018 žalobcovia opäť reklamovali vlhnutie. Dňa 30.04.2018 im žalovaný odpovedal. Problémy
pokračovalo 14.05.2018 reklamovaním zatekania do WC, dňa 24.05.2018 fľaky postupovali ďalej. Z e-
mailu zo dňa 23.08.2018 je zrejmé, že malo dôjsť k výmene zateplenia strechy. Minimálne v tomto

okamihu žalovaný musel vedieť o nedostatočnom vyhotovení strechy. Problémy so zatekaním sa riešili
ešte v júli 2019. Na základe pretrvávajúcich problémov s funkčnosťou strechy boli žalobcovia nútení
osloviť statika, znalca a neskôr projektantku, pričom obhliadkou bolo zistené, že strecha je v havarijnom
stave. Žalobcovia sa takt prvýkrát dozvedeli o povahe a rozsahu škody odborným vyjadrením č. 02/2022
vyhotoveným dňa 31.07.2022. Na základe tohto vyjadrenia sa taktiež žalobcovia dozvedeli, že ako ku

vzniku škody došlo – porušením právnej povinnosti stanovenej v stavebnom zákone a to stavebníkom,
čiže žalovaným. Žalobcovia nedlho po prevzatí bytu upozorňovali a aktívne riešili nedostatky, ktoré
dnes vedia, boli spôsobené protiprávnym vyhotovením strešnej konštrukcie žalovaným. Bol to práve
žalovaný, ktorý po celý čas neriešil pôvod problému, nedostatočne a protiprávne vyhotovenej strešnej
konštrukcie v dôsledku ktorej dochádzalo k neustálemu zatekaniu bytu žalobcov 1/ a 2/. V dôsledku
nedostatočne a protiprávne vyhotovenej konštrukcie bolo ohrození nielen zdravie žalobcov ale aj život.

Vlhnutie a zatekanie do strešnej konštrukcie spôsobovalo degradáciou materiálu, z ktorého bola strecha
vyhotovená. Strecha sa dostala do bodu, kedy bol jej stav havarijný, hrozilo jej celkové zrútenie, čím
dochádzalo k ohrozeniu života obyvateľov domu. Podľa žalobcov tak nejde o nárok vyplývajúci zo
zodpovednosti za vady a nejde o vady, za ktoré zodpovedá zhotoviteľ stavby. Bezpredmetné pre toto
konanie je aj poukazovanie žalovaného na ust. § 9 ods. 1 ZVB. Zodpovednosť za spôsobenú škodu

spočíva v protiprávnom konaní stavebníka a nie zhotoviteľa, čo podľa žalobcov preukazuje skutočnosť,
že skladba strešnej konštrukcie nebola len vyhotovená nekvalitne, ale hlavne bola vyhotovená úplne
inak,t.j.vrozporesistavebnotechnickoudokumentáciou.Svojvoľnézmenenieprojektovejdokumentácie
a stavebno-technického vyhotovenia stavby, bez súhlasu stavebného úradu, je v rozpore so stavebným
zákonom. Za to, aby bola stavba vyhotovená tak, aby nedošlo k nepovolenej odchýlke od stavebného

povolenia a teda schválenému spôsobu vyhotovenia stavby je zodpovedný stavebník, čo bol s tomto
prípade žalovaný. Je to stavebník, ktorý žiada o vydanie stavebného povolenia a je to stavebník, ktorý
žiada aj o vydanie povolenia na užívanie stavby. Žalobcovia poukazovali na ust. § 78 ods. 1 a § 81 ods. 1,
ods. 4 stavebného zákona. V prípade, ak boli na stavbe v priebehu jej výstavby vykonané zmeny oproti
schválenej projektovej dokumentácií, je zákonnou povinnosťou stavebníka žiadať o povolenie zmeny

stavby pred jej dokončením podľa § 68 stavebného zákona účinného v čase výstavby nehnuteľnosti.
To, že stavebník nepožiadal o povolenie zmeny stavby pred jej dokončením preukazuje skutočnosť, že
kolaudačné rozhodnutie neobsahuje alebo neuvádza žiadne povolenie, ktorým by bola zmena stavby
povolená. V závislosti od rozsahu zmien je nutné vypracovať aj tzv. projekt skutočného vyhotovenia
stavby, v ktorom sa odzrkadlí / zaznamená ako je stavba reálne vyhotovená a či tento stav zodpovedá

stavu schválenému v stavebnom povolení, alebo nakoľko sa od neho líši. Uviesť zmeny, ku ktorým
došlo počas realizácie stavby v dokumentoch obligatórne prikladaných k žiadosti o vydanie povolenia na
užívanie stavby podľa § 17 a §18 vyhlášky č. 453/2000 Z. z. vyhlášky Ministerstva životného prostredia
Slovenskej republiky. Žalovaný ako stavebník si nesplnil ani jednu zo zákonom uvedených povinností,
čoho dôkazom je povolenie o užívaní stavy vydané stavebným úradom. V tomto povolení, z ktorého

vychádzali a ktoré na posudzovanie používali aj znalec a projektant uvedený v žalobe, sa neuvádza,
že by stavebník žiadal o povolenie zmeny stavby pred jej dokončením, ani sa v ňom neuvádza, že by
stavebník ohlásil zmeny vo vyhotovení stavby a tieto by boli predmetom posudzovania v kolaudačnom
konaní. Z vyššie uvedeného vyplýva, že je to stavebník, kto konal v rozpore so zákonom, keď sa dopustil
zmeny vyhotovenia stavby, v predmetnom prípade sa jedná o konštrukciu a skladbu strechy a stropu

nehnuteľnosti, uviedol tak stavebný úrad vykonávajúci kolaudačné konanie do omylu, tým, že zmeny v
realizácií stavby oproti schválenej projektovej dokumentácií zamlčal a zabránil tak stavebnému úradu v
riadnom posúdení stavby a spôsobilosti na jej užívanie. Uvedeným konaním došlo v roku 2022 k škode
v podobe prepadu strešnej krytiny, v dôsledku čoho sa zistilo, že vyhotovenie konštrukcie strechy, stropu
nehnuteľnosti, nezodpovedá projektovej dokumentácií schválenej stavebným úradom a je vyhotovené

spôsobom, ktorý je nedostatočný a ohrozuje zdravie a život obyvateľom domu, nakoľko hrozilo, že celá
konštrukcia môže spadnúť. Stavebník v tomto prípade svojvoľne značne zmenil konštrukčné a stavebno-
technické vyhotovenie stavby a to nie len bez povolenia stavebného úradu a jeho posudzovania,
ale dokonca bez naprojektovania zmeny zodpovednou a odborne spôsobilou osobou, t.j. projektant,
architekt. V predmetnom prípade by sa mohlo jednať o vadu na nehnuteľnosti, za ktorú by zodpovedal

zhotoviteľlenvprípade,akbystavbabolavyhotovenávsúladesostavebnýmpovolením,alekvalitatívne
by jej zhotovenie vykazovalo vady alebo bolo vyhotovené nesprávne. Napr. ak by bola zle odliata
betónovákonštrukcia,nesprávnenaviazanéželezoapodobne.Avšakvpredmetnomprípadebolaškoda
spôsobená nie nesprávnym alebo chybným, nekvalitným, zhotovením stavby, ale protiprávnym konanímstavebníka žalovaného spočívajúcim v nedodržaní zákonom stanoveného postupu pri zhotovovaní
stavieb a povoľovaní ich užívania, v svojvoľnej, nikým neschválenej a odborne nevypracovanej zmene
vyhotovenia stavby. Charakter tejto zmeny vyhotovenia stavby nie je v žiadnom prípade zanedbateľný,

keďže, tak ako sa uvádza v znaleckom posudku, v dôsledku vykonania tejto neodbornej zmeny hrozilo
nielenže dochádzalo k zatekaniu do obydlia žalobcov, ale narušila sa aj statika stavby a hrozilo zrútenie
stavby. Podľa žalobcov sa tak nejedná o nárok vyplývajúci zo zodpovednosti za vady, za ktoré by bol
zodpovedný zhotoviteľ, ale ide o nárok na náhradu skutočnej škody spôsobenej protiprávnym konaním
žalovanéhoakostavebníka.Knámietkepremlčaniavznesenejžalovanýmžalobcoviapoukázalinaust.§

106 ods. 2 Občianskeho zákonníka a uviedli, že pod úmyselným konaním sa rozumie priamy úmysel (zlý
úmysel) - dolus directus (dolus malus) - delikvent vie, že to, čo koná, je protiprávne a že môže spôsobiť
škodlivý následok a chce ho spôsobiť alebo nepriamy úmysel - dolus eventualis - delikvent vie, že sa
dopúšťa deliktu a pre prípad, že sa tak stane, je s následkom uzrozumený. Žalobcovia sa o škode a jej
rozsahu dozvedeli a o skutočnosti, kto vznik škody zavinil, dozvedeli z odborného vyjadrenia pána J. B.,
č. 2/2022, vyhotoveného 31.07.2022. Keďže k vzniku škody došlo úmyselným zavinením žalovaného,

aplikuje sa na predmetný prípad podľa žalobcov trojročná premlčacia doba stanovená v § 106 ods.
2 občianskeho zákonníku. Porušenie právnej povinnosti spočívajúce v porušení stavebného zákona
spôsobom opísaným vyššie v tomto vyjadrení nemôže byť kvalifikované ako porušenie nedbanlivostné.
Je zrejmé že žalovaný vedel, že sa dopúšťa porušenia stavebného zákona a to dokonca viac krát.
Jeho vedomosť vyplýva z jeho povinnosti ako stavebníka byť oboznámený s podmienkami a zákonnými

náležitosťami stavebného konania, kolaudačného konania. K samotnej žiadosti o vydanie povolenia k
užívaniu stavby sú obligatórne náležitosti tie skutočnosti, ktoré mal žalovaný uvádzať a nespravil tak.
Z uvedeného vyplýva, že porušil zákonom kladenú povinnosť vedome. Skutočnosť, že bol uzrozumený
s následkami svojho konania spočíva v tom hlavne v povahe zmeny vyhotovenia stavby, ktorá viedla k
vzniku škody. S ohľadom na všetky okolnosti, hlavne spôsob zmeny konštrukcie strechy a jej rozsah, a

teda aj možné dopady na stavbu v dôsledku neodbornej a neschválenej zmeny vo vyhotovení stavby,
žalovaný vedel, že s vysokou pravdepodobnosťou následok nastane a pre prípad, že sa tak stane, bol s
tým uzrozumený. Žalovaný sa nespoliehal z neprimeraného dôvodu na to, že škoda v dôsledku zmeny
nenastane, pretože v takom prípade by žalovaný so zmenou vo vyhotovení stavby, ktorá by potenciálne
mohla viesť ku škode, oboznámil kupujúcich. Avšak práve z dôvodu, že žalovaný Žalobcom uvedenú

zmenu zamlčal, vedel, že je vysoká pravdepodobnosť, že škoda nastane. Uzrozumenie s možnosťou
spôsobenia škody je založené práve výškou pravdepodobnosti nastátia tejto škody, ktorej vznik je v
tomto prípade hraničiaci s istotou. Vzhľadom na vyššie uvedené majú žalobcovia za to, že žalobou si
uplatnili nárok na náhradu škodu v čase, t.j. v rámci stanovenej premlčanej doby, ktorá je z dôvodu
úmyselného zavinenia škody žalovaným trojročná a začala plynúť odo dňa 31.07.2022, t.j. odo dňa kedy

sa žalobcovia o vzniku škody dozvedeli a zároveň bolo možné určiť, kto škodu spôsobil. Žalobcovia na
záver zhrnuli, že stavebník nepostupoval v súlade so stavebným povolením č. D. zo dňa 28.9.2015, ktoré
nadobudlo právoplatnosť dňom 30.10.2015, vydaným Mestom D., M. X/XX XXX XX. Stavebník ďalej
porušil jeho povinnosti stanovené mu stavebným zákonom v súvislosti s kolaudačným konaním a uviesť
zmeny vyhotovenia stavby oproti schválenej projektovej dokumentácií. Zhotoviteľ sa dopustil porušenia

právnejpovinnostistanovenejs§47ods.1písm.k)stavebnéhozákona,§66ods.1stavebnéhozákona,
§ 81 ods. 1 a ods. 4 stavebného zákona a § 17 a § 18 vyhlášky k stavebnému zákonu. Porušením
uvedenej právnej povinnosti vznikla žalobcom škoda v podobe sanácie havarijného stavu strechy na
rodinnom dome s 3 bytovými jednotkami. Vznik potreby sanácie strechy a teda škody je preukázaný
odborným vyjadrením č. X/XXXX, projektovou dokumentáciou k sanácií strechy, statickými posudkami

ako aj rozhodnutím Mesta D. o nariadení vykonania sanačných prác. V prípade vyhotovenia stavby
zhotoviteľom podľa schválenej projektovej dokumentácie by nedošlo k vzniku škody. Porušenie právnej
povinnosti stavebníka viedlo k vyhotoveniu stavby v rozpore so schválenou projektovou dokumentáciou.
Neschválená zmena materiálového zloženia strešnej konštrukcie zo železobetónovej platne na drevené
trámy v spojitosti s neodborným vyhotovením strešného plášťa spôsobila havarijný stav strechy na

rodinnomdomes3bytovýmijednotkami,čonevyhnutneviedlokodstráneniuhavarijnéhostavuvpodobe
vykonaných sanačných prác, čím bola Žalobcom spôsobená škoda v podobe vykonania sanačných prác
strechy na rodinnom dome s 3 bytovými jednotkami.

9. Súd nariadil pojednávanie na deň 19.09.2025, na ktoré sa dostavili žalobkyňa 1/, právny
zástupca žalobcov, žalovaný a jeho právny zástupca. Žalobcovia cestou svojho právneho zástupcu na
pojednávaní uviedli, že si žalobou uplatnili nárok na náhradu škody voči stavebníkovi, pričom dôvodnosť
preukázali svojimi vyjadreniami a prílohami založenými v spise. Žalovaný cestou svojho právnehozástupcu uviedol, že je potrebné rozlišovať zodpovednosť zhotoviteľa a zodpovednosť stavebníka.
Poukázal na kolaudačné rozhodnutie, kde bolo konštatované súlad so stavebnými predpismi. Aj keď
by došlo k zmene zhotovenia stavby, táto skutočnosť sama o sebe nie je spôsobilá spôsobiť následky

žalobcami uvádzanými. V odborných vyjadreniach predložených žalobcami sa uvádza ako príčina aj
netesnosť strešnej krytiny. V tomto prípade ide skôr o zodpovednosť v rámci reklamačného konania,
kde nositeľom tohto práva voči zhotoviteľovi boli žalobcovia. V konaní by sa malo prihliadať aj na
nečinnosť žalobcov, ktorá mohla spôsobiť okrem iného aj zhoršovanie následkov a nevyhovujúci stav
nehnuteľnosti. Žalobcovia nepreukázali protiprávnosť konania žalovaného ako aj škodu čo do dôvodu

a výšky. Žalobkyňa 1/ uviedla, že predložila e-mailovú komunikáciu, v rámci ktorej komunikovala s J. E.
a takisto každé sprístupnenie bytu za účelom odstraňovania vád bolo po dohode s J. E.. Ten odstraňoval
vadyzinteriéru.TechnicképostupynavrhovalsámJ.E..Prepadnutiestrechytiežnastalodávnopozačatí
zatekania. Žalovaný uviedol, že vychádzali z kolaudačného rozhodnutia, ktoré je pre nich záväzné, kde
bolo skonštatované, že stavba je zhotovená v súlade s projektovou dokumentáciou. Už v stavebnom
povolení bolo určené, že stavba bude zhotovovaná dodávateľsky. Odmietol tvrdenie žalobcov, že museli

vedieť o nejakých zmenách. Pre nich vec skončila protokolárnym odovzdaním nehnuteľnosti, čím došlo
k prevodu práv na vlastníkov. Podľa jeho informácií žalobcovia komunikovali aj so zhotoviteľom, a jeho
kontaktovali až keď sa im so zhotoviteľom nepodarilo spojiť. Nie je pravda, že posielal robotníkov, všetko
riešil zhotoviteľ a bolo to približne v prvom roku po odovzdaní bytu. Od poslednej komunikácie s ním
ubehlo asi 6 rokov. Uviedol, že má vedomosti, že zateplenie bolo narušené pergolami a terasami, ktoré si

žalobcovia dali zhotoviť. Poukázal na to, že po finančných čiastkach, ktoré žalobcovia vynaložili naďalej
strecha zostala zhotovená z drevených trámov a železobetónové sa tam aj tak nedoplnili.. Teda ostal tn
istý typ materiálu. Žalobkyňa následne uviedla, že je pravda, že komunikovala s p. G., ale ten jej povedal,
že všetko musí ísť aj tak cez p. E., pretože sa musia finančne vyrovnať. Ak by chceli vymeniť strechu
za železobetón bolo by to s podstatne väčšími nákladmi. Im nešlo o to vymeniť strechu za železobetón,

ale o to, aby mali nehnuteľnosť s plne funkčnou strechou. Nie je možné bývať v byte, kde pri každom
daždi zateká.

10. Podaním doručeným súdu dňa 20.10.2025 sa k veci vyjadrili žalobcovia, ktorí uviedli, že v roku 2016
kúpili byty od žalovaného ako predávajúceho a zároveň stavebníka. Už v roku 2016 reklamovali vadu

predmetu kúpy u žalovaného a síce reklamovali, že im zateká do bytov, vlhnú steny a podobne. Uvedené
podľa žalobcov znamená, že vada predmetu kúpy bola uplatnená a jej odstránenie nárokované už
v roku 2016. Žalobcovia vzhľadom na svoje postavenie spotrebiteľa neboli povinní vadu predmetu kúpy
presne definovať, ale mali oznamovaciu povinnosť voči žalovanému, že predmet kúpy vykazuje vady. Od
žalobcov ako spotrebiteľov nie je možné spravodlivo požadovať, aby zatekanie do bytu a vlhnutie stien

vedelioznačiťakovadu spočívajúcuvnesprávnomvyhotovenístrechyakonkrétnetútožiadaťodstrániť.
Prevedenie strechy navrhnuté v projektovej dokumentácii nebolo dodržané a žalovaný ako stavebník
otomvedelalebomalvedieť.Zčohovyplýva,žeužvroku2016priprvejreklamáciimalamoholžalovaný
vedieť, že zatekanie a vlhnutie je spôsobené tým, že svojvoľne zmenil spôsob vyhotovenia strechy.
Žalovaný túto zmenu v zmluve neuviedol. V kúpnej zmluve deklaroval, že predmet kúpy nemá vady, že je

spôsobilý na užívanie, čo sa ukázalo ako tvrdenie nepravdivé. K odstráneniu vád žalovaným nedošlo a to
ani na základe opakovaných reklamácií vád, majúcich evidentne rovnaký pôvod. Opakované reklamácie
viedli žalobcov k realizácii sondy strechy a následnému zadaniu vypracovania odborného vyjadrenia.
Žalobcovi sa tak až v roku 2022 dozvedeli, v čom spočíva vada predmetu kúpy. Do roku 2022 poznali
len následok vady, ktorú opakovane žiadali odstrániť – reklamovali ju u žalovaného. Žalobcovia si svoj

nárok na odstránenie vád uplatnili riadne a včas u žalovaného, ktorý vadu opakovane neodstránil.
Na súde si žalobcovia uplatnili nárok riadne a včas, nakoľko od momentu dozvedenia sa čom vada
spočívala si uplatnili svoj nárok na súde v premlčacej dobe. Žalobcovia uviedli, že síce si uplatnili svoj
nárok ako nárok na náhradu škody, ale nebránia sa ani právnej kvalifikácii stanovujúcej, že ide o nárok
z vád. Žalobcovia uplatnili vadu u žalovaného riadne a včas, a to už v roku 2016. Keďže vada nebola

opakovane odstránená mali žalobcovia právo vadu odstrániť, či už sám alebo prostredníctvom tretej
osoby, a to bez toho, aby žalovaného upovedomil. Žalobcovia poukázali na rozsudok Najvyššieho súdu
ČR z 20. augusta 2015 sp. zn. 23Cdo/1467/2014, v zmysle ktorého za situácie, kedy sa zhotoviteľ
odmietol zaoberať odstránením riadne reklamovanej vady diela, má objednávateľ právo na zľavu
z ceny diela, i keď si nechal vadu odstrániť treťou osobou a o tejto skutočnosti pred odstránením

vady zhotoviteľa neupovedomil. Z odôvodnenia predmetného rozsudku NS ČR vyplýva, že Obchodný
zákonník v ustanoveniach § 436 ods. 4 a § 440 ods. 1 výslovne zakotvuje právo objednávateľa na
náhradu škody, ktorá mu bola spôsobená vadným plnením, a v ustanovení § 440 ods. 2 stanovuje medze
využitiatohtoinštitútuvtomohľade,žereparáciaurčitejujmyprostredníctvomnáhradyškodyjevylúčenátam, kde je (prípadne bolo) možné dosiahnuť totožného uspokojenia uplatnením niektorého z nárokov
z vadného plnenia. Zákonodarca tu prostredníctvom preferencie práv z vadného plnenia vymedzuje
cestu, ktorou je objednávateľ oprávnený dosiahnuť uspokojenie, nejde však o obmedzenie celkového

rozsahuuspokojenia.Právnaúpravatuvychádzazozásadyplnejreparáciespôsobenejujmy,pretožena
objednávateľa nemajú byť bezdôvodne prenášané dôsledky vadného plnenia zhotoviteľa. Objednávateľ
musí mať právnu možnosť dosiahnuť náhradu celej ujmy, ktorá mu vznikla v dôsledku vadnosti plnenia, v
rozsahu, v ktorom nemožno dosiahnuť uspokojenie uplatnením nárokov z vád, má nárok na uspokojenie
z iných právnych dôvodov, predovšetkým z titulu náhrady škody. Žalobcovi poukázali aj na uznesenie

Najvyššieho súdu SR zo dňa 27. mája 2020, sp. zn. 3Obdo/3/2020 zverejnené v Zbierke stanovísk NS
arozhodnutísúdovč.4/2020,vzmyslektoréhoajvprípadeodstráneniaváddielatreťouosobouurčenou
objednávateľom za predpokladu, že zhotoviteľ vady diela neodstránil ani v dodatočnej primeranej lehote,
má objednávateľ voči zhotoviteľovi právo na zľavu z ceny diela podľa ustanovenia § 564 v spojení s
ustanovením § 439 ods. 1 Obchodného zákonníka. Ak náklady objednávateľa účelne a predvídateľne
vynaložené na odstránenie vád treťou osobou určenou objednávateľom prevyšujú zľavu z ceny diela,

predstavujú tieto náklady v rozsahu prevyšujúcom zľavu z ceny diela nárok objednávateľa na náhradu
škody voči zhotoviteľovi podľa ustanovenia § 440 ods. 1 a ods. 2 Obchodného zákonníka. Žalobcovia
teda uviedli, že si u žalovaného uplatnili nárok na odstránenie vád včas už v roku 2016. Žalovaný vadu
opakovane neodstránil. Žalobcovia pristúpili k odstráneniu vád treťou osobou. V čase zistenia príčiny
zatekania sa už strecha nachádzala v havarijnom stave. Žalobcovia teda podľa nich majú právo na

primeranú zľavu z ceny diela. V prípade, že náklady na odstránenie vady prevýšia primeranú zľavu
majú nárok si tieto uplatniť ako náhradu škody. Žalobcovia tak majú nárok na primeranú zľavu z ceny
spočívajúcu v rozdiele medzi hodnotou predmetu kúpy s vadami a cenou dohodnutou v kúpnej zmluve,
tiež majú nárok na náhradu škody v časti, v ktorej náklady na odstránenie vady prevyšujú primeranú
zľavu z ceny. Žalobcovia majú za to, že nie je potrebné preukazovať, akú sumu predstavuje primeraná

zľavazcenyačijunákladynaodstránenievádprevyšujúalebonie,atozdôvodu,ženároknauplatnenie
vád a poskytnutie primeranej zľavy majú za preukázaný, rovnako ako nárok na náhradu škody. Ak
sú teda oba nároky preukázané a teda by došlo k plnej reparácii žalobcov, či už by bola primeraná
zľava z ceny dostatočná a pokryla by celú výšku nákladov, alebo by dostatočná nebola a z časti by sa
náklady uhrádzali titulom škody, žalobcovia majú za to, že tak či onak by došlo k plnej reparácií nákladov

vynaložených na sanáciu strechy, ktoré si uplatnili žalobou v predmetnom konaní. Pokiaľ ide o námietku
premlčania žalobcovia uviedli, že si svoje právo spočívajúce v nároku na primeranú zľavu z ceny diela
mohli uplatniť prvýkrát v čase, keď sa o škode dozvedeli, a to 31.07.2022, nakoľko vtedy im bolo dodané
odborné vyjadrenie. Trojročná premlčacia doba by tak uplynula 31.07.2025 a žaloba v predmetnej veci
bola na súd podaná dňa 04.11.2024, čiže v premlčacej dobe. Žalobcovia majú za to, že uvedeným nie

je dotknutá včasnosť uplatnenia nároku z vád u žalovaného, ktorú žalobcovia vykonali už v roku 2016,
a to hlavne z dôvodu, že nakoľko nemali vedomosť o povahe vady a nevedeli v čom vada spočíva,
poznali iba jej dôsledky a ako spotrebitelia si svoj nárok na odstránenie vady, ktorá spôsobuje nimi
popísané dôsledky riadne a včas uplatnili u žalovaného. Žalobcovia ako spotrebitelia neboli povinní vadu
identifikovaťaanisaodnichnemôžespravodlivopožadovať,abykonkretizovali,včomvadaspočíva.Na

rozdielodžalovaného,ktorývstavebníctvepodnikáazároveňbolstavebníkompredmetnejstavbyateda
mal alebo mohol mať vedomosť o tom, že vada v podobe nesprávneho vyhotovenia strechy spôsobuje
zatekanie a vlhnutie reklamované žalobcami. Naopak žalobcovia sa túto skutočnosť dozvedeli až v roku
2022. Žalobcovia sa rovnako ako aj pri nároku za škodu a škode (jej podstate a povahe) a o tom kto
za ňu zodpovedá dozvedeli až 31.07.2022 prostredníctvom vyššie uvedeného odborného vyjadrenia.

Žalobcovia taktiež poukazujú na skutočnosť, že išlo o škodu, ktorú žalovaný spôsobil úmyselne a preto
sa bude aplikovať druhý odsek § 106 OZ a premlčacia doba sa z všeobecne dvojročnej predlžuje
na trojročnú. Úmysel žalovaného žalobcovia preukazujú tým, že žalovaný ako stavebník vedel alebo
mal vedieť, že nedodržaním schváleného spôsobu vyhotovenia stavby (teda stavebným povolením
odobrenej projektovej dokumentácie) vznikne na predmete kúpy škoda. Nadväzne je nutné poukázať

na samotné kolaudačné konanie, v ktorom žalovaný zamlčal zmenu vo vyhotovení strechy. Ak by
žalovaným vyhotovená strecha bola spôsobilá na kolaudáciu, nemal žalovaný žiadny dôvod zmenu v
spôsobe vyhotovenia strechy neuvádzať v kolaudačnom konaní. Žalovaný však zmenu vyhotovenia
strechy zamlčal, skrýval, z čoho je zrejme, že mal vedomosť, že ním nesprávne vyhotovená strecha
nemusí prejsť kolaudačným konaním a preto nie je spôsobilá na užívanie a teda je spôsobilá spôsobiť

škodu. Žalovaný si tak bol vedomý toho, že ním nesprávne vyhotovená strecha je spôsobilá spôsobiť
škodu a bol s tým uzrozumený. Žalobcovia ďalej poukazovali na to, že námietka premlčania je v rozpore
s dobrými mravmi. Žalobcovia si svoj nárok na odstránenie vady predmetu kúpy uplatnili u žalovaného
riadne a včas hneď po tom, ako predmet kúpy začal vady vykazovať. Svoje byty prebrali žalobcoviapreberacími protokolmi v roku 2016 a v roku 2016, t.j. v záručnej dobe, spôsobom upraveným v kúpnych
zmluvách , t.j. e-mailom, uplatnili u žalovaného svoj nárok z vád. Vady boli namietané v apríli 2016,
septembri 2016, októbri 2016, januári 2017, kedy sa žalobkyňa dožadovala aj vysvetlenie, prečo sa

im neustále tieto fľaky vlhkosti na stenách tvoria, odpoveď neprišla žiadna a riešenie žalovaného bolo
osadenie mriežok do sadrokartónu, viď mail zo dňa 9.7.2017, následne boli vady namietané v apríli 2018
a novembri 2018. Žalovaný od roku 2016 odstraňoval namietané vady, t.j. zatekanie a vlhnutie stien
spôsobom napr. odstránenie fľakov na sadrokartóne, osadenie mriežok v sadrokartóne, odstránenie
minerálnej vady nad sadrokartónom a jej výmena a podobne, viď napr. mail zo dňa 20.10.2017 zaslaný

pánomA.E..Žalobcoviatakpocelýčaskonalivsúladesozásadou,žeprávapatriabdelým.Naprotitomu
žalovaný, ktorý ako stavebník a zhotoviteľ, vedel o povahe vady a síce, že následky, ktoré žalobcovia
namietali a žiadali odstrániť, sú spôsobené nesprávnym vyhotovením strechy. Žalovaný tak účelovo
odstraňoval vady spôsobom, ktorý nebol spôsobilý vady skutočne odstrániť a žalovaný vzhľadom na
svoju podnikateľskú povahu si uvedeného musel byť aj vedomý. Žalovaný neustále budil dojem, že na
odstránený vád namietaných žalobcami pracuje, avšak v skutočnosti išlo zjavne o naťahovanie času

za účelom uplynutia času na záručnú dobu a dobu uplatňovania si nárokov na súde. Žalovaný konal
v rozpore s dobrými mravmi, keď svojím konaním nikdy nesledoval odstránenie vady, ktoré spočívalo
v nesprávnom vyhotovení strechy, o ktorom mal viac ako dobrú vedomosť, ale svojím konaním len
zakrýval túto vadu a vykonával také odstraňovanie vád, ktoré nikdy nebolo spôsobilé vady odstrániť, ale
iba dočasne uspokojiť žalobcov a zakryť tak pravú povahu vady a zároveň v jednom slede natiahnuť

čas tak, aby zmaril alebo postate sťažil možnosti uplatnenia zákonných nárokov a práv žalobcom
pred súdom. Ak by sa súd nestotožnil s názorom žalobcov, a síce, že premlčacia doba uplatnenia
ich nároku na súde im začala plynúť po 31.07.2022, potom žalobcovia majú za to, že takéto márne
uplynutie premlčacej doby nezavinili, a toto bolo spôsobené konaním žalovaného, ktoré je rozpore s
dobrými mravmi a malo by neprimerane tvrdý dopad na žalobcov, ktorý boli celý čas bdelí vo svojich

právach, aktívni a spolupracujúci a nakoniec by mali dom, ktorého strecha im padala na hlavu, ktorú
si museli sami nechať opraviť a náklady na jej opravu by nemali právo vymáhať v dôsledku márneho
uplynutia premlčacej doby spôsobenej nekalým konaním žalovaného. Pokiaľ ide o porušenie právnej
povinnosti žalobcovia uviedli, že žalovaný porušil povinnosť podľa § 66 ods. 1 stavebného zákona ako
aj § 48 ods. 1 stavebného zákona. Žalovaný mal zákonnú povinnosť vyhotoviť stavbu podľa projektovej

dokumentácie schválenej stavebný úradom vo vydanom stavebnom povolení. Svojvoľné zmenenie
projektovej dokumentácie a stavebno-technického vyhotovenia stavby, bez súhlasu stavebného úradu,
je v rozpore so stavebným zákonom ergo vyhotovením strechy v rozpore so stavebnou dokumentáciou
došlo k porušeniu zákonnej povinnosti na strane žalovaného. Žalovaný uviedol stavebný úrad mesta
D. do omylu, keď vedome zamlčal zmeny vo vyhotovení stavby odchýlne od stavebného povolenia.

Žalovaný tak vedome porušil svoju právnu povinnosť uvedenú v citovanom ustanovení spočívajúcu
uviesť v návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia všetky odchýlky od stavebného povolenia.
Uvedené je zrejmé zo samotného kolaudačného rozhodnutia a žalobcovia poukazujú aj na skutočnosť,
že žalovaný v konaní nikdy ani nenamietal a ani nepreukazoval, že by odchýlku spočívajúcu v odlišnom
vyhotovenístrechyoznámilstavebnémuúradualebo,žebystavebnýúradvydalkolaudačnérozhodnutie

vedomý si tejto zmeny stavby. V neposlednom rade sa žalovaný dopustil aj porušenia kúpnych zmlúv
uzatvorených so žalobcami, v ktorých vyhlásil, že predmet kúpy nevykazuje vady.

11. Podaním doručeným súdu dňa 04.12.2025 sa vyjadril žalovaný, ktorý na vyjadrenie žalobcov uviedol,
že si žalobcovia aj naďalej neprípustným spôsobom zamieňajú pojmy zhotoviteľ a stavebník a rozsah

práv a povinností týchto subjektov. Stavebník je verejnoprávnym subjektom v rámci stavebného práva.
Ide o subjekt, ktorý nesie proces povoľovania a realizácie stavby smerom k stavebnému úradu. Na
rozdiel od stavebníka zhotoviteľ stavby je súkromnoprávnym subjektom plnenia zo záväzkovo právneho
vzťahu založeného zmluvou o dielo. V prípade zhotoviteľa je ťažisko zodpovednosti za výsledok
(vady, kvalita, ...) viazané na zmluvný vzťah zhotoviteľ-objednávateľ, nie na stavebné konanie, normy

stavebného práva. Žalovaný nespochybňuje skutočnosť, že bol stavebníkom stavby. Zhotoviteľom bola
spoločnosť REMOBYT s.r.o. Účinnosťou prevodov vlastníckeho práva k bytom v Dome sa žalobcovia
stali právnymi nástupcami žalovaného vo všetkých právach a povinnostiach zo zodpovednosti za
prípadné vady zhotovenej stavby Domu vo vzťahu k spoločnosti REMOBYT s.r.o. ako jeho zhotoviteľovi.
Momentom účinnosti prevodov vlastníckeho práva k bytom zo žalovaného ako pôvodného vlastníka

na žalobcov ako nadobúdateľov a nových vlastníkov sa žalobcovia stali výlučnými disponentami
oprávnenia uplatňovať si akékoľvek nároky z titulu vád realizovaného diela/stavby bytového domu
alebo škôd vo vzťahu k zhotoviteľovi v zmysle § 9 ods. 1 ZVB a rovnakým momentom žalovaný
akékoľvek právo na uplatňovanie zodpovednosti za vady a škodu voči zhotoviteľovi Domu v plnomrozsahu stratil. Aj v prípade, aby by žalobcovia už v roku 2016 zistili vady strechy domu súvisiace
so zatekaním, mali žalobcovia ako nositelia práva podľa § 9 ods. 1 ZVB možnosť uplatniť si všetky
a akékoľvek nároky zo zodpovednosti za vady domu a škody voči zhotoviteľovi, ktorý v plnom

rozsahu zodpovedal za stavebnotechnické zhotovenie domu, súlad stavebnotechnického zhotovenia
domu s projektovou dokumentáciou, ako aj za všetky vady vyhotovenia domu a bytov. Žalobcovia
toto svoje právo nevyužili a údajné vady strechy domu neuplatnili u zhotoviteľa v záručnej dobe,
resp. ich neuplatnili nikdy, hoci sami uvádzajú, že sa o ich existencii mali dozvedieť už v júli 2016.
Žalovaný ďalej uviedol, že nemá žiadnu vedomosť o akýchkoľvek reklamáciách vád predmetu kúpy,

teda konkrétneho bytu (bytov), ktoré by boli zo strany Žalobcov ako kupujúcich riadne a zodpovedajúcim
spôsobom uplatnené voči žalovanému ako predávajúcemu. Žalobcovia ani v rámci vyjadrenia žalobcov
neuvádzajú žiadne relevantné tvrdenia, na základe ktorých by bolo možné konkretizovať/identifikovať
údajné nimi uplatnené reklamácie vád predmetu kúpy. Žalobcovia neuviedli žiadne konkrétne informácie
ani nepredložili žiadne relevantné a presvedčivé dôkazy o dátume, forme a obsahu údajnej reklamácie
(písomná výzva?; e-mail?; zápis?), identifikácii adresáta (žalovaný alebo Zhotoviteľ?), o presnej

identifikáciireklamovanejvady/reklamovanýchvádapožadovanomriešení/uplatnenýchnárokochzvád,
ani o výsledku údajnej reklamácie. Pokiaľ však žalobcovia v danom prípade za údajné „relevantné
a riadne uplatnené“ „reklamácie predmetu kúpy v roku 2016“ považujú žalobcami predloženú e-
mailovú komunikáciu žalobcov 1/ a 2/ a žalovaného z roku 2016, žalovaný poukázal na to, že za
právne relevantnú možno považovať len reklamáciu, v rámci ktorej bola konkrétna vada riadne a

zodpovedajúcim spôsobom vytknutá, a súčasne reklamáciu, ktorá bola uplatnená voči subjektu, ktorý
je povinný vadné plnenie riešiť, resp. nesie za toto vadné plnenie a nároky z neho vyplývajúce
zodpovednosť. Obsah predmetnej e-mailovej komunikácie nemožno považovať za reklamáciu vád
predmetu kúpy a nemožno z tejto e-mailovej komunikácie ani v žiadnom prípade vyvodzovať záver,
že žalobcovia už v roku 2016 riadne a zodpovedajúcim spôsobom reklamovali voči žalovanému

údajné vady predmetu kúpy, ktoré aktuálne spájajú so svojimi nárokmi uplatnenými v tomto konaní
a že si žalobcovia riadne a včas uplatnili akékoľvek svoje nároky vyplývajúce z týchto údajných
vád predmetu kúpy voči žalovanému. Predmetnú e-mailovú komunikáciu nie je možné považovať za
riadne a zodpovedajúcim spôsobom uplatnenú reklamáciu vád predmetu kúpy zo strany žalobcov voči
žalovanému, pretože v rámci predmetnej e-mailovej komunikácie so žalovaným komunikuje výlučne

žalobkyňa 1/ ako bezpodielový spoluvlastník jedného z bytov a uvádza zatekanie a vlhnutie stien
iba v jednom konkrétnom byte – byte v bezpodielovom spoluvlastníctve žalobkyne 1/ a žalobcu
2/, a súčasne účastníkmi tejto e-mailovej komunikácie nie sú žiadni iní vlastníci bytov v dome a
netýka sa žiadnych iných bytov v dome ani spoločných častí a spoločných priestorov domu. Ďalej
žalobkyňa 1/ v rámci e-mailovej komunikácie neuvádza žiadne vady týkajúce sa strechy domu, na

ktoré v súčasnosti poukazujú žalobcovia v rámci žaloby, resp. tohto konania a na základe ktorých si
uplatňujú žalobcovia spoločne a nerozdielne svoje nároky voči žalovanému v tomto konaní. Žalovaný
je názoru, že ani potenciálne postavenie/právny status spotrebiteľa nezbavuje subjekt uplatňujúci
reklamáciu jeho základných povinností súvisiacich s uplatnením reklamácie a to: (i) povinnosti uplatniť
reklamáciu zodpovedajúcim spôsobom, a súčasne (ii) povinnosti uplatniť reklamáciu voči konkrétnemu

zodpovednému subjektu, ktorý je nositeľom zodpovednosti za reklamované vady a/alebo súvisiace
škody, (iii) a súčasne povinnosti v rámci reklamácie jasne, zrozumiteľne a konkrétne identifikovať
reklamované vady tak, aby neboli zameniteľné, resp. aby bolo možné tieto reklamované vady zo
strany zodpovedného subjektu riešiť a vybaviť reklamáciu, a súčasne (iv) povinnosti v rámci reklamácie
jasne, zrozumiteľne a konkrétne vymedziť, aké nároky z titulu zodpovednosti za vady a/alebo škody

si reklamujúci subjekt uplatňuje v rámci reklamácie, resp. akým spôsobom žiada svoju reklamáciu
vybaviť a prípadne aj v akej lehote. Vo vzťahu k tvrdeniu Žalobcov, v zmysle ktorého údajne malo
byť zatekanie a vlhnutie konkrétneho bytu spôsobené tým, že svojvoľne (bez stavebného povolenia
alebo náležitej kolaudácie) došlo k zmene vyhotovenia strechy, o ktorom Žalovaný údajne vedel resp.
mohol vedieť, žalovaný uviedol, že v rámci konania nebola žiadnym relevantným dôkazom preukázaná

akákoľvek súvislosť medzi technickým vyhotovením strechy domu a žalobcami popisovaným zatekaním
a vlhnutím bytu žalobcovi 1/ a 2/. Takúto súvislosť napokon popiera aj konanie samotných žalobcov v
rámci nimi realizovaných „sanačných prác“, kedy žalobcovia zachovali technické vyhotovenie strechy
aj doposiaľ a nepristúpili k jeho zmene, a takúto súvislosť popierajú aj citácie odborných posúdení,
ktoré žalobcovia uvádzali v rámci žaloby a z ktorých vyplýva, že konštrukčné riešenie strechy domu

zodpovedalo všetkým požiadavkám na statiku a nosnosť tejto konštrukcie, teda samo o sebe nemalo
a nemohlo mať žiaden vplyv na vznik údajného poškodenia strechy domu a ani vznik akejkoľvek
škody na majetku žalobcov či vznik akýchkoľvek nárokov z vád na strane žalobcov. Rovnako z pasáží
návrhu sanácie údajne poškodenej strechy domu, vypracovaného J. O., na ktorý žalobcovia takistopoukazovali v žalobe, vyplýva, že J. O. zrejme na základe objednávky žalobcov posudzovala len opravu
strechy domu a nie jej kompletnú výmenu, čo opätovne len potvrdzuje, že konštrukčné riešenie strechy
samo o sebe nemalo žiaden vplyv na údajné poškodenie strechy domu ani na vznik údajnej škody

na majetku žalobcov či vznik akýchkoľvek iných nárokov z vád na strane žalobcov, pričom príčina
vzniku údajného poškodenia strechy domu ani zodpovedná osoba nebola v rámci tvrdení žalobcov
pomenovaná a v žiadnom prípade nebola preukázaná. Pokiaľ ide o vznesenú námietku premlčania,
žalovaný uviedol, že premlčanie nároku na náhradu škody (a ani premlčanie nároku na primeranú zľavu
z kúpnej ceny, premlčanie nároku na primeranú zľavu z ceny diela ani premlčanie iných nárokov) vo

vzťahu k údajnému protiprávnemu konaniu žalovaného, ktoré malo nastať podľa vyjadrení samotných
žalobcov ešte v roku 2016 nemožno zhojiť odôvodnením, v zmysle ktorého žalobcovia sa mohli o
svoje právo/nárok uplatniť prvýkrát až v čase, kedy sa oboznámili s obsahom odborného vyjadrenia
J. B., teda dňa 31.07.2022. Pokiaľ samotní žalobcovia tvrdia, že o údajných vadách stavby domu
(bytov ako predmetov kúpy) mali vedomosť už v roku 2016, avšak údajne „nemali vedomosť o povahe
vady a nevedeli, v čom vada spočíva“, potom už v roku 2016 mali rovnakú možnosť a spôsobilosť

za účelom zistenia a špecifikácie druhu a rozsahu údajných vád a špecifikácie a kvantifikácie nárokov
žalobcov z takýchto vád vyplývajúcich osloviť odborne zdatné osoby z príslušných odvetví, akú využili
v roku 2022. Pokiaľ žalobcovia odvodzujú svoju spôsobilosť získať vedomosť o škode (nároku na
zľavu z ceny diela, ...) od momentu odovzdania predmetného odborného posúdenia J. B. do dispozície
žalobcov, je nutné uviesť, že iniciovanie/objednanie tohto odborného posúdenia bolo len a výlučne

v dispozícii žalobcov, teda len a výlučne žalobcovia sa mohli slobodne rozhodnúť či a kedy takéto
odborné posúdenie objednajú, resp. či a kedy oslovia odborne spôsobilé osoby za účelom posúdenia
údajných vád, o ktorých existencii mali vedomosť už v roku 2016. Žalobcom v uplatneniu tohto postupu
už v roku 2016, resp. bez zbytočného odkladu po zistení údajných vád, nebránili žiadne konkrétne
prekážkypriamonastranežalobcovaniprekážkyobjektívnehocharakteru.Vtomtoprípadeniejemožné

pasivitu žalobcov pri uplatňovaní nárokov z údajných vád ospravedlňovať všeobecným konštatovaním
žalobcov odkazujúcim na ich postavenie/právny status „spotrebiteľa“. Pokiaľ ide konkrétne o námietku
premlčania nároku na náhradu škody, takýto nárok sa v zmysle ust. § 106 ods. 1 Občianskeho zákonníka
premlčí za dva roky odo dňa, keď sa poškodený dozvie o škode a o tom, kto za ňu zodpovedá.
Podľa ust. § 106 ods. 2 Občianskeho zákonníka najneskoršie sa právo na náhradu škody premlčí

za tri roky, a ak ide o škodu spôsobenú úmyselne, za desať rokov odo dňa keď došlo k udalosti, z
ktorej škoda vznikla. Pokiaľ samotní žalobcovia udávajú, že už v júli roku 2016 získali vedomosť o
údajných vadách, tak už v júli roku 2016 sa mohli dozvedieť aj o akejkoľvek škode. Súčasne samotní
žalobcovia tvrdia, že zodpovedným subjektom už v roku 2016 bol a naďalej je žalovaný, teda samotní
žalobcovia potvrdzujú, že mali vedomosť o tom, kto za údajnú škodu zodpovedá. Právo na uplatnenie

nárokov na náhradu údajnej škody na majetku žalobcov voči žalovanému ako údajne zodpovednému
subjektu by sa v danom prípade premlčalo v subjektívnej premlčacej dobe definovanej v zmysle ust.
§ 106 ods. 1 Občianskeho zákonníka, t.j. najneskôr v mesiaci júl 2018. Aj v prípade, ak by sme
vychádzali z objektívnej premlčacej doby definovanej v ust. § 106 ods. 2 Občianskeho zákonníka, právo
na uplatnenie nárokov na náhradu údajnej škody na majetku žalobcov voči žalovanému ako údajne

zodpovednému subjektu by sa v danom prípade premlčalo najneskôr v mesiaci júl 2019. Vo vzťahu
k tvrdeniu žalobcov o údajnom úmyselnom konaní žalovaného, žalovaný uviedol, že v rámci konania
nebolo preukázané úmyselné spôsobenie akejkoľvek škody na majetku žalobcov protiprávnym konaním
žalovaného a teda aplikácia 10-ročnej premlčacej doby je pre nesplnenie zákonných podmienok
vylúčená.Vprípade,akbybolinárokyžalobcovuplatnenévtomtokonanívočižalovanémuposudzované

z právneho titulu nárokov na náhradu škody, tieto nároky boli zo strany žalobcov uplatnené po uplynutí
subjektívnej 2-ročnej premlčacej doby podľa ust. § 106 ods. 1 Občianskeho zákonníka, po uplynutí
objektívnej 3-ročnej premlčacej doby podľa ust. § 106 ods. 2 Občianskeho zákonníka, a súčasne
neboli v posudzovanom prípade splnené zákonné podmienky pre uplatnenie 10-ročnej premlčacej
doby v zmysle ust. § 106 ods. 2 Občianskeho zákonníka týkajúce sa úmyselného spôsobenia škody,

a teda námietka premlčania týchto nárokov uplatnená zo strany žalovaného je dôvodná. Pokiaľ ide
o námietku premlčania vo vzťahu k nároku na primeranú zľavu k kúpnej ceny žalovaný doplnil, že
žalovaný nemal žiadnu vedomosť o akýchkoľvek vadách prevádzaných bytov v Dome, resp. Domu ako
takého, na ktorú by mal povinnosť žalobcov pri dojednávaní kúpnej zmluvy osobitne upozorniť. Stavbu
domu realizoval v celom rozsahu zhotoviteľ REMOBYT s.r.o., ktorý bol zodpovedný v celom rozsahu

za stavebnotechnické vyhotovenie domu. V rámci kolaudačného konania príslušný stavebný úrad
skontroloval tak stavebnotechnické vyhotovenia Domu ako aj súlad stavebnotechnického vyhotovenia
domu so schválenou projektovou dokumentáciou Domu a stavebným povolením, pričom nezistil
žiadne nedostatky stavebnotechnického vyhotovenia domu a skonštatoval súlad stavebnotechnickéhovyhotovenia domu s projektovou dokumentáciou, stavebným povolením, ako aj súlad s príslušnými
právnymi predpismi, na základe čoho vydal kolaudačné rozhodnutie. Žalovaný tak nemal a nemá ani
žiaden legitímny dôvod domnievať sa, že by stavebnotechnické vyhotovenie domu nezodpovedalo

schválenej projektovej dokumentácii, resp. stavebnému povoleniu a/alebo by existovali akékoľvek vady
domu,ktorébymaluplatňovaťvočizhotoviteľoviREMOBYTs.r.o.preduzatvorenímZmlúvsožalobcami.
Aj v prípade, ak by žalobcami uplatnený postup (reklamácia vád, ktoré sa týkajú výlučne diela – stavby
domu nie voči Zhotoviteľovi ale voči žalovanému a jej klasifikácia ako vady predmetu kúpy) zákon
dovoľoval a skutočne by sa jednalo o vadu predmetov kúpy, ktorá vyšla dodatočne najavo a na ktorú

mal žalovaný ako predávajúci údajne povinnosť žalobcov upozorniť, potom mali žalobcovia právo a
zároveň povinnosť vytknúť tieto vady žalovanému zákonom ustanoveným postupom v zmysle ust. §
599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, t.j. reklamáciou bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 24
mesiacov od odovzdania/prevzatia bytov. Žalobcovia žiadne vady predmetov kúpy voči žalovanému
ako predávajúcemu nereklamovali, hoci tvrdia, že o týchto údajných vadách sa dozvedeli už v júli
2016, teda s odstupom niekoľkých mesiacov od nadobudnutia účinnosti prevodov vlastníckeho práva

kprevádzanýmbytomaodovzdania/prevzatiabytov.Pokiaľžalobcoviapostupomavlehotestanovenými
v zmysle ust. § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka nereklamovali vady predmetu kúpy (predmetov
kúpy), nie sú oprávnení domáhať sa práva zodpovednosti za vady voči Žalovanému na súde. Aj
prípade, ak by žalobcovia vytkli žalovanému akékoľvek vady predmetu kúpy bez zbytočného odkladu,
resp. najneskôr do 24 mesiacov odo dňa odovzdania/prevzatia bytov, možnosť uplatnenia práva zo

zodpovednosti za vady zo strany žalobcov ako kupujúcich voči žalovanému ako predávajúcemu na
súde takisto nie je z časového hľadiska neobmedzená, ale podlieha premlčaniu. Premlčacia doba je
v tomto prípade všeobecná premlčacia doba definovaná v ust. § 101 Občianskeho zákonníka, t.j. 3-
ročná a začína plynúť odo dňa, kedy sa právo mohlo vykonať po prvý raz. V danom prípade teda
nárok zo zodpovednosti za vady treba uplatniť na súde vo všeobecnej premlčacej dobe 3 roky, ktorá

začína plynúť odo dňa, kedy nadobúdateľ/kupujúci vadu vytkol u predávajúceho/scudziteľa. Pokiaľ by
sa však vo všeobecnosti vychádzalo z údajného uplatnenia reklamácie/reklamácií v júli 2016, potom
všeobecná premlčacia doba 3 roky pre uplatnenia práva z údajnej zodpovednosti žalovaného za vady
predmetu kúpy by uplynula najneskôr v mesiaci júl 2019. Pokiaľ by sa vychádzalo z toho, že žalobcovia
by si uplatnili údajnú reklamáciu najneskôr do 24 mesiacov odo dňa odovzdania/prevzatia jednotlivých

bytov, t.j. najneskôr v mesiaci 03-04/2018 (odovzdanie/prevzatie sa uskutočnilo na prelome mesiacov
03-04/2016), potom všeobecná 3-ročná premlčacia doba pre uplatnenie práva zo zodpovednosti za
vady voči žalovanému na súde by žalobcom aj v tomto prípade márne uplynula najneskôr v mesiaci
03-04/2021. Žalobcovia žiadne relevantné uplatnenie reklamácie (vytknutie vád predmetov kúpy) vo
vzťahu k žalovanému ako predávajúcemu bez zbytočného odkladu po ich zistení, resp. ani v rámci 24

mesiacov po odovzdaní/prevzatí bytov nepreukázali, teda uplatnenie akýchkoľvek práv žalobcov voči
žalovanému na súde zo zodpovednosti za vady predmetov prevodu, je vylúčené z dôvodu nesplnenia
zákonných podmienok. Žalobcovia súčasne ani nijakým spôsobom neobjasnili, ako mali byť podľa ich
názoru údajnou reklamáciou jedného vlastníka konkrétneho bytu na základe konkrétnej kúpnej zmluvy
uplatnené reklamácie všetkých vlastníkov bytov vo vzťahu k všetkým bytom na základe samostatných

kúpnych zmlúv, resp. na akom skutkovom a právnom základe mala takáto jednotlivá údajná reklamácia
zakladať údajné nároky z vád predmetu kúpy (nároky na zľavu z kúpnej ceny) vo vzťahu k všetkým
bytom/predmetom kúpy, resp. všetkým žalobcom, a to bez ohľadu na to, že títo nadobúdali jednotlivé
byty na základe samostatných kúpnych zmlúv, ktoré samostatne definovali konkrétny záväzkovo právny
vzťah toho-ktorého žalobcu - nadobúdateľa konkrétneho bytu a žalovaného. S ohľadom na vyššie

uvedené skutočnosti je v danom prípade možné hovoriť o márnom uplynutí práva žalobcov na vytknutie
vád predmetov kúpy a s tým súvisiacou prekluziou tohto práva, resp. – aj v prípade, ak by žalobcovia v
mesiaci júl 2016, resp. kedykoľvek v rámci 24 mesiacov odo dňa odovzdania/prevzatia predmetov kúpy,
reklamovali vady predmetov kúpy, k premlčaniu práv žalobcov voči žalovanému zo zodpovednosti za
vady predmetov kúpy na súde by došlo už v mesiaci júl 2019 (v prípade reklamácie v mesiaci júl 2016),

resp. najneskôr v mesiaci 03-04/2021 (v prípade reklamácie najneskôr v posledný deň 24-mesačnej
doby na uplatnenie reklamácie) a námietka premlčania vznesená zo strany žalovaného voči nárokom
uplatneným zo strany žalobcov v tomto konaní je aj v tomto prípade dôvodná v celom jej rozsahu.
Argumentácia žalobcov týkajúca sa údajného rozporu konania žalovaného s dobrými mravmi v prípade
námietky premlčania uplatnenej zo strany žalovaného vo vzťahu k nárokom žalobcov v tomto konaní

je založená výlučne na tvrdení žalobcov. V prípade, ak by žalobcovia zistili akékoľvek vady predmetu
kúpy, neexistovali teda žiadne prekážky, ktoré by im bránili v riadnom uplatnení reklamácie týchto vád
vrátanešpecifikácienárokovzúdajnýchvádvyplývajúcichavyžadovaniadôslednéhododržiavanialehôt
súvisiacich s riešením reklamácie, resp. odstránením vád a/alebo uspokojením uplatnených nárokovz vád a prípadným následným súdnym uplatnením nárokov zo zodpovednosti z vád vyplývajúcich (v
prípade nekonania Žalovaného) v zákonom stanovenej premlčacej dobe. V konaní tiež nebolo popísané
a ani preukázané žiadne konanie žalovaného, ktoré by bolo možné vyhodnotiť ako konanie žalovaného

v rozpore s dobrými mravmi a súčasne ako rozporné s dobrými mravmi nemožno za daných okolností
označiť ani uplatnenie námietky premlčania nárokov žalobcov zo strany žalovaného v tomto konaní.
Námietka žalobcov, že námietka premlčania zo strany žalovaného je v rozpore s dobrými mravmi, je
tak nedôvodná.

12. Súd vo veci pokračoval na pojednávaní dňa 10.12.2025, na ktorom žalobkyňa 1/ uviedla, že nie
je pravda, že si zamieňajú pojem stavebník a zhotoviteľ. Oni so zhotoviteľom žiadnu zmluvu uzavretú
nemali. Zmluvu mali uzavretú so žalovaným ako stavebníkom. Hneď po kúpe bytu sa vyskytli určité
nedostatky ako napr. lišty na WC, pričom komunikovali od počiatku s p. E., ktorý dával do kópie našej
komunikácie aj p. G. a p. Q.. K. E. im posielal na opravu p. G., dokonca dvoch, J. a E.. Posielal im
aj firmu p. G., ale G. E.. Vždy komunikovali s p. E., pričom určitých osobných stretnutí sa zúčastnil

aj p. G.. Aj v e-mailovej komunikácii p. E. píše, že p. G. bol s tým oboznámený. Píše ďalej, že
bude prizvaná firma ProInvesting s.r.o. P. E. bol ochotný komunikovať a vady opravovať. Ak tvrdia,
že si mohli zavolať odborníka aj skôr, podotkla, že vo veci prebiehala reklamácia, ktorú p. E. riešil
a pri kontaktovaní odborníka by bolo potrebné otvoriť strechu, čím by im padla záruka. K. E. keď
aj stavbu financoval, musel minimálne v dobe, keď mu boli predkladané faktúry, z nich vidieť, že

napríkladniejefakturovanáželezobetónovástrecha–materiál,atakistomateriálpotrebnýnazhotovenie
železobetónovej konštrukcie strechy, ale že sú fakturované drevené trámy. J. O. posudzovala len
opravu strechy, pretože uvádzala, že výmena strešnej konštrukcie za železobetón by bola finančne
náročnejšia, a znehodnotil by sa tým aj interiér. Museli by opustiť domácnosť, pričom žalobkyňa 1/
nemala kam s dvoma deťmi odísť. Riešili teda najjednoduchší spôsob a to sanáciu, pričom prihliadali aj

na to, aby sa nenavyšovali náklady. Aj tak sa strecha opravovala dva mesiace. P. E. sa tváril, že závady
odstraňuje, preto nemali dôvod volať odborníka skôr, pretože čakali, že reklamáciu vybaví riadne. Po
zistení skutočností, že strecha je zhotovená z drevených trámov v rozpore s projektovou dokumentáciou,
sa p. E. odmietol týmto zaoberať. Pokiaľ ide o ostatných vlastníkov bytov v dome, žalobkyňa 1/ uviedla,
že len nad jej bytovou jednotkou sa nachádza strop, pričom vlastníci prvého a druhé bytu sú na prízemí.

Onaichprizvala,abysaprišlipozrieťnazatekanie,ajichovšetkýchjejkrokochinformovalaapovažovala
to za dostatočné. K. E. len naťahoval čas, tváril sa že vady odstraňuje a teraz za vinníka označuje
spoločnosť Remobyt s. r. o. Po ukončení záruky p. E. ukončil komunikáciu. Právny zástupca žalobcov
predložil súdu e-mailovú komunikáciu, ktorou poukazuje na to, že p. E. o vadách vedel. Predložil súdu aj
výpis z Obchodného registra SR spoločnosti Remobyt ako aj informácie zo stránky Finstat.sk a poukázal

na to, že žalovaný sa snaží v konaní vyviniť a označuje za vinníka zhotoviteľa, ktorý je spoločnosťou,
ktorá je už dávno z Obchodného registra SR vymazaná.

13. Na pojednávaní žalovaný cestou svojho právneho zástupcu uviedol, že podľa § 9 ods. 1 ZVB mohli
žalobcoviasvojenárokyuplatňovaťpriamovočizhotoviteľovi.Žalobcoviadoposiaľnekonkretizovalikedy

k reklamácii malo prísť, aký nárok uplatnili v rámci reklamácie, prípadne aký postup v rámci reklamácie
navrhovali. Je tu stále polemika o tom, či bola reklamovaná jedna vada alebo boli reklamované viaceré.
Nie je možné opis skutkových udalostí nahrádzať odkazom na priložené dôkazy. Pokiaľ ide o tvrdenie,
že žalovaný účelovo reklamačné konania zdržoval, uviedol, že doposiaľ nie je špecifikované ani aké
konkrétne vady žalobcovia uplatnili. Navyše z vykonaného dokazovania ani nevyplýva, že by žalovaný

skutočne účelne reklamáciu zdržoval. Žalobcovia sa doposiaľ nevyjadrili, čo sa dialo po roku 2018 a
prečo svoje práva neuplatnili skôr. Pokiaľ ide o argument, že odborníka nemohli, lebo by im padla záruka,
uvedené považuje za právne irelevantné, nakoľko v rámci reklamačného konania je odborníka možné
zavolať a na základe toho by mohli zvažovať nimi uplatnené nároky. Stavebný úrad bol v konaní jediným
oprávneným orgánom, ktorý bol oprávnený porovnať zhotovenie stavby s projektovou dokumentáciou.

Stavebný úrad nesúlad nezistil. Pokiaľ žalobcovia tvrdia, že vady mali nastať z dôvodu zmeny projektu,
tak jediný spôsob ako tieto vady odstrániť, je len výmena strechy, čo sa nestalo. Nesúhlasil s tým, že
by žalobcovia neboli povinní špecifikovať právny titul uplatnenia svojho nároku, pretože z povahy tohto
nároku potom vyplýva aj odlišné dokazovanie. Doposiaľ žalobcovia tento právny titul nešpecifikovali.
Pokiaľ ide o nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny, išlo o dve samostatné zmluvy o prevode vlastníctva

bytov. Žalobkyňa 1/ sama uviedla, že reklamácie uskutočňovala len ona, a zvyšných vlastníkov o tom
len informovala. Pokiaľ žalobcovia uvádzajú, že vady začali uplatňovať už v roku 2016, je zrejmé, že
už od tohto im začala plynúť premlčacia doba nároku z vád na súde. Poukázal na rozpor v argumentácii
žalobcov, kedy na jednej strane tvrdia, že vady zistili v roku 2022 pričom na druhej strane tvrdia, žereklamácie uskutočňovali od roku 2016. Predložená e-mailová komunikácia na pojednávaní je zjavne
neúplná, a nie je z nej jasné, čoho konkrétne sa týkala. Žalobcovia túto komunikáciu mali k dispozícii
už v čase podania žaloby, teda ju mohli predložiť aj skôr. Skutočnosť, že spol. Remobyt s.r.o. bola v

roku 2017 vymazaná z OR SR, a nebola v dobrej finančnej kondícii je podľa nás irelevantná, pretože
ani v roku 2016 si žalobcovia reklamáciu neuplatnili voči tejto spoločnosti a nie je zrejmé ako by táto
reklamácia dopadla.

14. Žalobkyňa 1/ uviedla, že po roku 2018 p. E. vykonal najväčší zásah do strechy, pričom už vtedy

bolo jasné, že na streche prebieha hnilobný proces. Namontovali sa turbíny a vymenila sa sklená vata
(namoknutá vata sa vymenila za suchú), čiže nejaký čas trvalo, keď opäť premokla. Zlú skladbu strechy
všaknikdynevyriešili.Poroku2018trvaloistýčaskýmtozačaloznovuvlhnúťavlhkosťsadostalanižšie.

15. Právny zástupca žalobcov právom záverečnej reči uviedol, že sa vysporiadali so všetkými
námietkami v konaní prednesenými žalovaným ako námietku nedostatku aktívnej a pasívnej vecnej

legitimácie, námietkou premlčania ako aj námietkou neunesenia dôkazného bremena. Žiadal aby súd
žalobe vyhovel a zaviazal žalovaného na zaplatenie sumy 49.973,63 Eur spolu s príslušenstvom. Žiadal
súd, aby žalovaného zaviazal aj na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

16. Právny zástupca žalovaného právom záverečnej reči uviedol, že žalobcovia nepreukázali dôvodnosť

uplatneného nároku čo do výšky ale aj čo do právneho titulu. Zotrvali na ich námietkach nedostatku
aktívnej a pasívnej vecnej legitimácie ako aj námietke premlčania. Trvali na tom, že nárok žalobcov nie je
dôvodný.Navrhli,abysúdžalobuzamietolazaviazalžalobcovnanáhradutrovkonaniavcelomrozsahu.

17. Súd vykonal dokazovanie týmito listinnými dôkazmi: Zmluva o prevode vlastníctva bytu zo

dňa 17.03.2016, Zmluva o prevode vlastníctva bytu zo dňa 13.05.2016, Protokol o odovzdaní
bytu, Fotodokumentácia, Kolaudačné rozhodnutie, Jednoduchý záznam z kolaudačného konania,
Ambulantné správy, Prepúšťacie správy, Súpis vykonaných prác, Faktúra č. XXXXXXXX, Odborné
vyjadrenia 2/2021, Objednávka, Technická správa, Rozhodnutie Mesta D., Výpis z LV č. XXXXX,
Projekt sanácia strechy – technická správa, Statický posudok, Statický výpočet, E-mailová komunikácia,

Rozpočet, Zmluva o dielo, Faktúra č. XXXXXXX, XXXXXXXXX, Statický posudok, Rozhodnutie Mesta
D., Vyúčtovanie J. K. B., Faktúra č. XX/XXX/XXXX, č. XXXXXX, č. XX/XXX/XXXX, Výzva na úhradu
škody, Vyjadrenie k podaniu „Výzva na úhradu škody“, E-mailová komunikácia, Fotodokumentácia,
Potvrdenie o uskutočnení prevodu, Výpis z účtu, Pokladničný doklad, a zistil nasledovný skutkový
a právny stav veci:

18. Zo Zmluvy o prevode vlastníctva bytu zo dňa 17.03.2016 súd zistil, že ju uzavreli žalovaný ako
predávajúci a žalobkyňa 1/ a žalobca 2/ spolu ako kupujúci, ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho
práva k bytu č. X – I., špecifikovanému vyššie, z predávajúceho na kupujúcich.

19. Zo Zmluvy o prevode vlastníctva bytu zo dňa 13.05.2016 súd zistil, že ju uzavreli žalovaný ako
predávajúci a žalobca 3/ a žalobkyňa 4/ spolu ako kupujúci, ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho
práva k bytu č. X – A., špecifikovanému vyššie, z predávajúceho na kupujúcich.

20. Podľa čl. III bod 3.1, 3.2 a 3.3 Zmlúv, s vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných

častí a spoločných zariadení rodinného domu. Spoločnými časťami rodinného domu sú: základy
domu, strecha, obvodové múry, priečelia, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé
nosné konštrukcie. Predávajúci prevádza na kupujúcich spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach
a spoločných zariadeniach rodinného domu prislúchajúci k bytu.

21. Podľa čl. IV bod 4.1 Zmlúv, predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe také vady, nedostatky a/alebo
poškodenia predmetu prevodu, na ktoré by mal kupujúcich upozorniť a predmet prevodu je spôsobilý
na užívanie v súlade s jeho účelom.

22. Podľa čl. IV bod 4.3 Zmlúv, predávajúci touto zmluvou postupuje na kupujúcich všetky práva zo záruk

vzťahujúce sa k predmetu prevodu. Kupujúci berú na vedomie, že 2-ročná záručná doba začína plynúť
odo dňa vydania právoplatného kolaudačného rozhodnutia k rodinnému domu, ale záruky na výrobky
a technológie, ktoré majú iné záručné doby podľa výrobcu, začnú plynúť odo dňa ich zabudovania.
Predávajúci vyhlasuje, že lehota na odstránenie vád na predmete prevodu bola stanovená na 30 dní.V prípade, ak vada nebude odstránená do 30 dní odo dňa oznámenia vady predávajúcemu, kupujúci sú
oprávnení vadu odstrániť na náklady predávajúceho.

23. Podľa čl. X bod 10.1 Zmlúv, pokiaľ nie je v Zmluve uvedené inak, každé oznámenie, informácia alebo
iné dokumenty posielané druhej zmluvnej strane na základe zmluvy musia mať písomnú formu a musia
byť doručené druhej zmluvnej strane osobne alebo doporučenou zásielkou a zároveň komunikáciu je
možné uskutočňovať aj elektronickou poštou na adresy uvedené nižšie: za predávajúceho: E..

24. Podľa kolaudačného rozhodnutia zo dňa 28.12.2015 č.j.:D./XXXX/XX, právoplatné dňa 28.12.2015
bolo povolené užívanie stavby „rodinný dom s tromi bytovými jednotkami“. Podľa odôvodnenia tohto
rozhodnutia stavebník – žalovaný v konaní doložil všetky doklady v zmysle § 17 a 18 vyhl. 453/2000
Z.z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona. Užívaním stavby nie je ohrozený
život, zdravie a bezpečnosť osôb ani životné prostredie. V konaní stavebný úrad nenašiel iné dôvody,
ktoré by bránili vydaniu tohto rozhodnutia.

25. Z faktúry č. XXXXXXXX súd zistil, že ju vystavila spoločnosť TIMIZOL s.r.o. príjemcovi žalobkyni
1/ na sumu 250 Eur, splatnosť dňa 01.07.2022 a jej predmetom bola fakturácia obhliadky a vykonanie
sondy strechy na objekte.

26. Z odborného vyjadrenia č.2/2021 znalca J. K. B. súd zistil, že úlohou znalca bolo zhodnotiť technický
stav budovy rodinného domu v D. C. C. R. Q. XX, posúdiť, či bola stavba prevedená v súlade so
schválenou projektovou dokumentáciou a v súlade s podmienkami určenými stavebným povolením ku
danej stavbe, vyjadriť sa, či bola stavba uvedená do užívania v súlade s platnou legislatívou. Dátum
vyžiadania znaleckého posudku bol 29.06.2022. V odbornom vyjadrení znalec uviedol, že s ohľadom na

zistenia, ku ktorým dospel znaleckým skúmaním, je možné konštatovať, že zhotoviteľ stavby „Rodinný
dom s tromi bytovými jednotkami na ulici C. XX L. D.“ nepostupoval v súlade so stavebným povolením
č. D./XXXX/XX zo dňa 28.09.2015. Z odborného vyjadrenia ďalej súd zistil, že podľa znalca strop je
vyhotovený z drevených trámov, avšak pri kontrole projektovej dokumentácie bolo zistené, že tento
strop mal byť železobetónový hr. 250 mm. Znalec uviedol, že príčin zatekania stropného podhľadu

môže byť niekoľko: 1. konštrukčným prevedením strechy, 2. nedostatočnou tepelnou izoláciou strechy,
š. Absenciou alebo chybnou montážou hliníkovej reflexnej fólie pod stropom II.NP. Znalec ďalej uviedol,
že keby bola strecha železobetónová spolu s príslušnou stavbou vrstiev, je logický predpoklad, že
by bola dostatočne zabezpečená ochrana interiéru pred vplyvmi počasia, čo sa týka zrážok, bol by
interiér dostatočne chránený aj pred vplyvmi tepelnoizolačných anomálii ako je kondenzácia vodnej

pary v medzistropnom priestore vplyvom teplotných rozdielov medzi interiérom a exteriérom. Ako bolo
zistené obhliadkou a sondou, strop 2.NP a teda strecha bola vyhotovená z dreva a s inou skladbou
vrstievakonavrholautorprojektovejdokumentácieaschválilstavebnýúradstavebnýmkonaním,jepreto
dôvodné predpokladať, že takáto skladba strechy nie je pre daný prípad vhodná. Jednou z alternatív
vzniku poruchy je buď absencia reflexnej vrstvy, alebo jej chybná montáž pri obvodových stenách – na

exaktné určenie by bolo potrebné vykonať určite viac kontrolných sond. Vzhľadom na zadokumentované
prepadnutie časti strechy pod váhou človeka a následne zistená značná degradácia dreveného záklopu
strechy, je dôvodné považovať túto strechu za nebezpečnú, nakoľko rizilo prepadnutia strechy bude
hroziť vekom stavby väčšie. Ďalej znalec uviedol, že pri kontrole atikových plechov bolo diagnostikované
vážne porušenie zásad montáže takýchto plechov, kedy boli jednotlivé kusy ku sebe len prikladané

bez prekladania. Toto znalec videl ako vážny nedostatok spôsobený zjavne neodbornou montážou,
nakoľko takto prikladané plechy medzi sebou vytvárajú medzeru, do ktorej v prípade dažďa je dôvodné
predpokladať natekanie dažďovej vody do konštrukcie atiky, ktorá ej prevedená z murovacích tvaroviek
a tehál, ktoré danú dažďovú vodu absorbujú a tá po ich nasýtení môže pretekať do nižších vrstiev
konštrukcie strechy a stropu a teda do interiéru.

27. Podľa technickej správy č. 8/2022 J. N. O. - sanácia strechy s dátumom vyhotovenia august 2022
vyhotoveniu strechy je potrebné vytknúť v prvom rade nedostatočné zateplenie. V mieste krokiev nie je
žiadna tepelná izolácia a teda vznikajú tepelné mosty. V druhom rade takáto skladba strechy si vyžaduje
odvetranie strešných vrstiev, ktoré síce bolo dostatočne urobené, avšak nie v súlade s požiadavkami

takejto skladby strechy. Po tretie podľa projektovej dokumentácie strecha bola odvodnená piatimi
strešnými vpusťami. V skutočnosti strecha je odvodnená jednou atikovou vpusťou. Nedostatočné
odvetranie strechy spôsobilo vážne poškodenie dreveného záklopu, jeho odhnitím. Zrealizovaná strecha
je zle vyspádovaná, čo spôsobuje hromadenie vody pri atike na opačnej strane strechy bez zvodu.28. Zo statického posudku spracovateľa J. E. L. z augusta 2022 súd zistil, že autorizovaným
stavebným inžinierom bolo skonštatované, že nosné konštrukcie dreveného trámového stropu nad

druhým nadzemným podlažím sú z dôvodu vzniknutej vlhkosti strešného plášťa nevyhovujúce. Navrhol
nutnú sanáciu dreveného trámového stropu. Z dôvodu nefunkčnosti vrstiev strešného plášťa je
pravdepodobné, že vzniknuté poškodenie dreveného trámového stropu bude časom narastať, čím dôjde
k celkovému kolapsu konštrukcie. Stavba je v havarijnom stave. Nutná sanácia stropu sa upresní po
kompletnom odhalení drevených trámov.

29. Z e-mailu spoločnosti GAVIA súd zistil, že zaslali cenovú ponuku pre opravu strešného plášťa
žalobkyni 1/ dňa 16.11.2022 na sumu 45.330,04 Eur bez DPH.

30. Z e-mailu spoločnosti TIM IZOL súd zistil, že zaslali cenovú ponuku žalobkyni 1/ dňa 12.10.2022 na
sumu 38.936,41 Eur bez DPH a 46.723,69 Eur s DPH.

31. Dňa 05.12.2022 uzavreli žalobcovia a E. B. a S. B. všetci spolu ako objednávatelia so spoločnosťou
TIM IZOL s.r.o. ako objednávateľ Zmluvu o dielo na sanáciu strechy.

32. Z faktúry č. S. XXXXXXX zo dňa 19.12.2022 súd zistil, že spoločnosť TIM IZOL s.r.o. účtovala

žalobcom a p. B. sumu 23.361,85 Eur. Z faktúry č. 202310021 zo dňa 14.07.2023 súd zistil, že uvedená
spoločnosť účtovala žalobcom a p. B. sumu 23.361,85 Eur.

33. Z doplnenia statického posudku J. E. L. súd zistil, že bol spracovaný dňa 14.06.2023 nosné
konštrukcie dreveného trámového stropu nad druhým nadzemným podlažím sú z dôvodu vzniknutej

vlhkosti strešného plášťa nevyhovujúce. Drevené trámy stropu druhého nadzemného podlažia budú
zosilnené pridaním nového trámu.

34. Z rozhodnutia Mesta D. ako príslušného stavebného úradu č.j. D./XXXX/XXXX-XXX zo dňa
20.06.2023 súd zistil, že stavebný úrad nariadil k predmetnému rodinnému domu s 3 bytovými

jednotkami vykonať nevyhnutné úpravy v rozsahu sanácia nosnej konštrukcie dreveného trámového
stropu na 2.NP a vrstiev strešného plášťa, ktorú sú z dôvodu vzniknutej vlhkosti strešného plášťa
nevyhovujúce v havarijnom stave.

35. Z faktúry č. 8.22 súd zistil, že znalec J. B. účtoval žalobkyni 1/ odmenu vo výške 1.700 Eur zaplatené

preddavkom.

36. Z faktúry č. 10/018/2022 súd zistil, že J. E. L. účtoval dňa 18.08.2022 žalobkyni 1/ sumu 400 Eur
za vypracovanie statického posúdenia stavby.

37. F faktúry č. 202211 súd zistil, že J. N. O. účtovala dňa 26.08.2022 sumu 400 Eur žalobkyni 1/ za
projekt sanácia strechy.

38. Z faktúry č. 10/012/2023 súd zistil, že J. E. L. účtoval dňa 15.06.2023 žalobkyni 1/ sumu 400 Eur za
vypracovanie dodatku k statickému posúdeniu stavby.

39. Z výzvy na úhradu škody zo dňa 24.11.2022 súd zistil, že žalobcovia vyzvali žalovaného na úhradu
vzniknutej škody vo výške 51.000 Eur na skutkovom základe uvedenom v žalobe, a to do 10 dní od
doručenia výzvy.

40. Z e-mailovej komunikácie z adresy A. na adresu E., súd zistil:

- Dňa 05.04.2016 žalobkyňa 1/ uviedla, že od odovzdania bytu strávili na byte už niekoľko dní a každý
deň sa vytvoril nový a nový problém, kde vymenovala závady,
- Dňa 18.09.2016 žalobkyňa 1/ uviedla na e-mail nielen p. E. ale aj p. J. G., že po návrate z dovolenky

našli na stene wc pre hostí – priložila foto,
- Dňa 23.10.2016 p. E. uviedol žalobkyni 1/, že sa dohodne s J. G. na doriešení a odstránení fľakov
a bude ho kontaktovať ohľadom termínu, kedy sa uskutoční výkon prác, dňa 08.11.2016 uviedol, žemá vedomosť, že J. G. kontaktoval žalobkyňu 1/ ohľadom termínu vysprávky sadrokartónu a požiadal
žalobkyňu 1/, aby ho kontatkovala ohľadom dohody termínu prác,
- Dňa 13.01.2017 žalobkyňa uviedla p. E., že sa objavil vlhký fľak aj v spálni, na rovnakej strane ako

doposiaľ reklamované izby – obývačka, kúpeľňa, wc.
- Dňa 09.07.2017 uviedla p. E., že s p. G. riešila zväčšovanie fľakov na stenách kuchyne/kúpeľne/
wc/spálne – vyvŕtal otvor, dal mriežky na odstránenie kondenzu nad sadrokartónom, voda z vetracích
mriežok však kvapká
- Dňa 20.10.2017 zaslal p. E. ohľadom plánovaných prác na riešenie pretrvávajúcej vlhkosti, uviedol, že

práce budú koordinované pánom E. G. (proinvesting s.r.o.)
- Dňa 08.12.2017 sa žalobkyňa 1/ dopytovala na termín dokončenia začatých prác, p. E. uviedol, že by
začali v januári 2018,
- Dňa 29.04.2018 žalobkyňa 1/ uviedla p. E., že odvetranie wc zjavne na vlhnutie stien nevyplýva. K. E.
uviedol, že zvažuje otvorenie sadrokartonového stropu, vybratie minerálnej vaty a odvetranie priestoru,
- Dňa 20.05.2018 žalobkyňa 1/ požiadala p. E. o stručný popis prác, nakoľko jej majstri spomínali

opätovne otvárenie strechy, ďalší zásah do fasády a potrebu otvárať sadrokartón,
- Dňa 21.05.2018 p. E. uviedol žalobkyni 1/, že je potrebné prevetranie strechy samohybnými turbínami
na streche spolu s otvormi na fasáde na náprotivnej strane, taktiež je potrebné skontrolovať všetku vatu
podhľade,
- Dňa 24.05.2018 žalobkyňa 1/ uviedla, že hnedé fľaky sa nepodarilo premaľovať, silikón sa v niektorých

miestach nepodaril, nadpojenie fasády nevyšlo, na stene kúpeľne sa nerobia fľaky rohu ako doteraz
ale sa posunuli do priestoru,
- Dňa 23.08.2018 sa žalobkyňa dopytovala kedy sa bude dokončovať zateplenie strechy, ktoré majstri
vybrali pri odstraňovaní závad.
- Dňa 05.11.2018 žalobkyňa 1/ zaslala p. E. foto obývačky a kuchyne, chodby, kúpeľne a spálne

a komunikovali ohľadom riešenia závad zatekania,
- Dňa 23.11.2018 žalobkyňa 1/ požiadala o bližšie info k zatepleniu strechy,
- Dňa 11.12.2018 p. E. oznámil žalobkyni 1/ aké práce budú vykonané (otvorenie hydroizolácie strechy,
oddebnenie časti strechy, doplnenie tepelnej izolácie, ...)
- Dňa 11.06.2019 sa žalobkyňa informovala od p. E. na opravenia zateplenia strechy, pričom dňa

14.06.2019 p. E. uviedol, že sa bude realizovať v utorok 18.06.2019,
- Dňa 19.06.2019 žalobkyňa 1/ uviedla p. E., že ďakuje za doriešenie problému so strechou.

41. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu

povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

42. Podľa § 599 Občianskeho zákonníka kupujúci môže uplatňovať práva zo zodpovednosti za vady,
len ak vadu vytkol u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr do uplynutia 24 mesiacov od
prevzatia veci. Ak v tejto lehote vadu nevytkne, práva zo zodpovednosti za vady zaniknú.

43. Podľa § 508 ods. 1 Občianskeho zákonníka nárok zo zodpovednosti za vady je potrebné uplatniť
na súde vo všeobecnej premlčacej lehote (§ 101), ktorá začína plynúť odo dňa, keď nadobúdateľ vytkol
vadu u scudziteľa.

44. Podľa § 510 Občianskeho zákonníka uplatnenie nároku zo zodpovednosti za vady nevylučuje nárok
na náhradu škody, ktorá z vady vznikla.

45. Podľa § 600 Občianskeho zákonníka uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté
právo na náhradu škody.

46. Podľa § 420 ods. 1 Občianskeho zákonníka každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením
právnej povinnosti.

47. Podľa § 47 písm. a) zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní v znení účinnom ku dňu zhotovenia

rodinného domu (ďalej len „Stavebný zákon“) Stavby sa musia navrhovať tak, aby boli po celý čas
životnosti v súlade so základnými požiadavkami na stavby, so zastavovacími podmienkami a aby boli
zhotovené z vhodných stavebných výrobkov a pritom aby bola zabezpečená čo najväčšia ochranastavbypredvetrom,dažďom,hlukom,vibráciami,otrasmi,ionizačnýmžiarenímzgeologickéhopodložia,
vplyvom geopatogénnych zón, bludných prúdov a podzemných a povrchových vôd.

48. Podľa § 48 ods. 1 Stavebného zákona stavby sa musia uskutočňovať v súlade s overeným projektom
a stavebným povolením a musia spĺňať základné požiadavky na stavby.

49. Podľa § 66 ods. 1 Stavebného zákona v stavebnom povolení určí stavebný úrad záväzné
podmienkyuskutočneniaaužívaniastavbyarozhodneonámietkachúčastníkovkonania.Stavebnýúrad

zabezpečí určenými podmienkami najmä ochranu záujmov spoločnosti pri výstavbe a pri užívaní stavby,
komplexnosť stavby, dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu, prípadne iných
predpisov a technických noriem a dodržanie požiadaviek určených dotknutými orgánmi, predovšetkým
vylúčenie alebo obmedzenie negatívnych účinkov stavby a jej užívania na životné prostredie.

50. Podľa § 9 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení

neskorších predpisov (ďalej len „ZVB“) práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody
voči zhotoviteľovi domu prechádzajú z pôvodného vlastníka domu na vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome.

51. Podľa § 9 ods. 2 ZVB právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných

zariadení domu, príslušenstva a pozemku zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome. Správca a spoločenstvo zodpovedajú za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky
splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom
dome. Ak tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do
fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastník bytu a nebytového priestoru v dome zodpovedá za záväzky

nad rámec zaplatených úhrad za plnenia alebo preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv v
rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu podľa § 5 ods. 1 písm. b).

52. Podľa § 6 ods. 1 písm. a) ZVB správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou

vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo
správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového
priestoru v dome. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na rodinné domy.

53. Podľa § 100 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo sa premlčí, ak sa nevykonalo v dobe v tomto
zákone ustanovenej (§ 101 až 110). Na premlčanie súd prihliadne len na námietku dlžníka. Ak sa dlžník
premlčania dovolá, nemožno premlčané právo veriteľovi priznať.

54. Podľa § 101 Občianskeho zákonníka pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia

doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

55. Podľa § 102 Občianskeho zákonníka pri právach, ktoré sa musia najprv uplatniť u fyzickej alebo
právnickej osoby, začína plynúť premlčacia doba odo dňa, keď sa právo takto uplatnilo.

56. Podľa § 106 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo na náhradu škody sa premlčí za dva roky odo
dňa, keď sa poškodený dozvie o škode a o tom, kto za ňu zodpovedá.

57. Podľa § 106 ods. 2 Občianskeho zákonníka najneskoršie sa právo na náhradu škody premlčí za
tri roky, a ak ide o škodu spôsobenú úmyselne, za desať rokov odo dňa, keď došlo k udalosti, z ktorej

škoda vznikla; to neplatí, ak ide o škodu na zdraví.

58. Na základe vykonaného dokazovania hodnotiac dôkazy jednotlivo ako aj v ich vzájomnej súvislosti,
s ohľadom na právne posúdenie veci, súd dospel k záveru, že žaloba žalobcov nie je dôvodná a je
potrebné ju zamietnuť.

59. Žalobcovia si podanou žalobou uplatnili od žalovaných nárok na zaplatenie sumy 49.973,69 Eur
na tom skutkovom základe, že žalobcovia 1/ a 2/ a žalobcovia 3/ a 4/ sú vlastníkmi bytov v rodinnom
dome s tromi bytovými jednotkami, konkrétne žalobcovia 1/ a 2/ sú vlastníkmi bytu č. X – I. a žalobcovia3/ a 4/ bytu Q.- X – A., a to na základe Zmluvy o prevode vlastníctva k bytu – žalobcovia 1/ a 2/
na základe Zmluvy zo dňa 17.03.2016 a žalobcovia 3/ a 4/ na základe Zmluvy zo dňa 13.05.2016,
kde ako predávajúci vystupoval žalovaný a kupujúcimi boli žalobcovia. Z vykonaného dokazovania

súd zistil, že žalovaný bol nielen predávajúcim vo vzťahu k bytom žalobcov, ale bol aj stavebníkom
uvedeného Rodinného domu s tromi bytovými jednotkami. Ďalej súd z vykonaného dokazovania zistil,
že žalobcovia 1/ a 2/ podľa svojho tvrdenia v júli 2016 spozorovali zatekanie do ich bytu, konkrétne, ako
sa uvádza v žalobe – zatekanie v stropnej časti. Po komunikácii s vtedajším konateľom žalovaného p. J.
A. E., boli vykonané čiastkové úkony, ktoré mali smerovať k odstráneniu zatekania do bytu žalobcov 1/

a 2/. Keďže tieto úkony k odstráneniu zatekania podľa tvrdenia žalobcov k náprave neviedli, steny boli
vlhké, čo podľa žalobcov viedlo k vzniku plesní a teda závadného zdravotného prostredia, čo malo za
následok vznik respiračných ochorení mladšieho syna žalobcov 1/ a 2/, žalobcovia pristúpili k objednaniu
stavebnej činnosti za účelom vykonania obhliadky strechy a sondy strechy. Podľa tvrdenia žalobcov
bolo zistené značné podmočenie a zhnitie strešných trámov. Dňa 01.07.2022 si žalobcovia objednali
odborné vyjadrenie. Toto bolo vypracované znalcom J. K. B., ktorý v odbornom vyjadrení uviedol, že

bolo zistené, že strecha/strop bol zhotovený z drevených trámov namiesto železobetónovej konštrukcie,
ktorúurčovalaprojektovádokumentácia.ZodbornéhovyjadreniaznalcaJ.B.súdzistil,žeznalecoznačil
rôzne príčiny zatekania: a) konštrukčné prevedenie strechy, b) nedostatočná tepelná izolácia strechy,
c) chybná montáž hliníkovej reflexnej fólie pod stropom druhého nadzemného podlažia (2NP). Znalec
konštatoval, že keby bola strecha zhotovená podľa projektovej dokumentácie, bol by interiér dostatočne

zabezpečený pred vplyvmi počasia. Žalobcovia uviedli, že na základe uvedeného odborného vyjadrenia
sa dozvedeli, že strecha je chybne skonštruovaná. Takisto však bolo zistené, že z dôvodu neodbornej
montáže v podobe neodborného uloženia plechov na streche dochádzalo k zatekaniu dažďovej vody do
murovacích tvaroviek a tehál, ktoré danú dažďovú vodu absorbujú a tá po ich nasýtení môže pretekať
do nižších vrstiev konštrukcie strechy a stropu, a teda do interiéru (plechy boli k sebe len prikladané

a neprekrývali sa). Z dôvodu hroziaceho rizika prepadnutia strechy zadali žalobcovia požiadavku na
vypracovanie projektovej dokumentácie na sanáciu strechy J. N. O.. V rovnakom čase v auguste
2022 bol vyhotovený aj statický posudok autorizovaným stavebným inžinierom J. E. L.. Žalobcovia
oslovili spoločnosti TIM IZOL s.r.o. a Gavia stavebná spoločnosť, s.r.o. na vypracovanie cenovej ponuky
na sanáciu strechy. Spoločnosť TIM IZOL s.r.o. doručila žalobcom cenovú ponuku dňa 12.10.2022

a spoločnosť Gavia stavebná spoločnosť, s.r.o. dňa 16.11.2022. Žalobcovia uzavreli Zmluvu o dielo dňa
05.12.2022 so spoločnosťou TIM IZOL, s.r.o. a dielo sa vykonalo. Žalobcovia uhradili cenu za dielo vo
výške 46.723,69 Eur. V konaní si okrem uvedenej sumy uplatnili aj sumu 250 Eur ako náklady obhliadky
a sondy, sumu 1.700 Eur ako náklady vyhotovenia odborného vyjadrenia, sumu 400 Eur ako náklady
vyhotovenia projektovej dokumentácie, sumu 400 Eura ako náklady na vyhotovenie statického posudku

a sumu 500 Eur ako náklady na vypracovanie dodatku k statickému posudku. Spolu teda žalobcovia
žiadajú, aby súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť im sumu 49.973,69 Eur.

60. Žalobcovia v konaní tvrdili, že vyššie uvedené náklady vznikli v dôsledku protiprávneho konania
žalovaného ako stavebníka, ktorý podľa žalobcov zodpovedá za to, že stavba bola zhotovená v rozpore

s projektovou dokumentáciou. Žalovaný podľa nich konal v rozpore s § 47 ods. 1 písm. k) Stavebného
zákona, § 48 ods. 1 ako aj v rozpore s § 66 ods. 1 Stavebného zákona. Pričom v dôsledku tohto konania
vznikla žalobcom škoda. Žalobcovia spočiatku kvalifikovali svoj nárok ako nárok na náhradu škody,
neskôr pripustili, že by sa ich nárok mohol kvalifikovať aj ako nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny
veci v dôsledku vzniknutých a reklamovaných vád. V tejto súvislosti súd uvádza, že právne posúdenie

zisteného skutkového stavu je na súde, ktorý zhodnotí pod akú právnu normu je možné skutkové zistenia
subsumovať (zásada „iura novit curia“). Súd teda nebol právnym posúdením uskutočneným žalobcami
viazaný.

61. Podstatou sporu ako ho skutkovo vymedzili žalobcovia, bolo to, že žalobcovia si uplatnili od

žalovaného zaplatenie nákladov na opravu strechy zhotovenej v rozpore s projektovou dokumentáciou
(namiesto železobetónovej konštrukcie boli použité drevené trámy) a na opravu neodbornej montáže
plechov na streche, ktoré boli k sebe len prikladané bez prekrytia (podľa priloženého odborného
vyjadrenia). Sami žalobcovia uvádzali, že do bytu žalobcov 1/ a 2/ zatekalo, čo pripisovali nesprávnemu
zhotoveniu strechy. Podľa žalobcov sa o príčine zatekania dozvedeli až dňa 31.07.2022, keby bolo

vyhotovené odborné vyjadrenie J. B., kedy žalobcovia zistili možné skutočné príčiny zatekania.

62. Vo vzťahu medzi nárokom na náhradu škody a nárokom zo zodpovednosti za vady súd uvádza, že
ide o dva samostatné nároky. Nárok na náhradu nákladov potrebných na odstránenie vady zodpovedáprávu zo zodpovednosti za vady, ktorého sa nemožno domáhať titulom zodpovednosti za škodu.
Zodpovednosť za vady je treba odlíšiť od zodpovednosti za škodu. Oba tieto záväzkovo právne inštitúty
majú iný účel, sú založené na rozdielnych zásadách a predpokladoch vzniku zodpovednosti. Porušenie

povinnosti splniť riadne záväzok je predpokladom zodpovednosti za vady aj zodpovednosti za škodu.
Za nedostatky vlastného plnenia je daná zodpovednosť za vady. Až následne iná ujma, ktorá vznikla
ako následok vadného plnenia, je škodou. Ide o ujmu, ktorú vyvolali vady poskytnutého plnenia, nie
o ujmu spočívajúcu vo vadnosti poskytnutého predmetu plnenia. Zodpovednosť za vady sleduje, aby
sa nadobúdateľovi dostalo zo záväzkovo právneho vzťahu zmluvné plnenie bez akýchkoľvek vád. Ak to

nie je možné dosiahnuť (napr. výmenou veci alebo jej opravou), slúži k finančnému vyrovnaniu zníženie
hodnoty veci vzhľadom k jej vade (zľava). Zodpovednosť za škodu sleduje oproti tomu účel, aby bola
nahradená majetková ujma vzniknutá následkom porušenia právnej povinnosti alebo v dôsledku inej
právom uznanej udalosti. Z ust. § 510 Občianskeho zákonníka vyplýva, že z dôvodu náhrady škody
sa nemožno domáhať nárokov, ktoré vyplývajú zo záväzkov zodpovednosti za vady. Nadobúdateľ teda
nemôže požadovať náhradu ujmy za vadne poskytnuté plnenie z titulu náhrady škody a naopak.. Cestou

zodpovednosti za škodu nie je možné dosiahnuť odčinenie majetkovej ujmy fyzickej osoby spočívajúcej
v samotnej vadnosti zhotovenej veci. Náprava takejto ujmy môže byť priznaná vždy len v rámci
zodpovednosti za vady. Nárok na náhradu nákladov potrebných na odstránenie vady vykonanej opravy
je teda nárokom zo zodpovednosti zhotoviteľa za vady vykonanej opravy - nárokov, ktoré vyplývajú zo
záväzkov zodpovednosti za vady, sa nemožno domáhať z titulu náhrady škody (rozhodnutie Najvyššieho

súdu ČR zo dňa 17.10.2019, sp. zn. 25 Cdo 2143/2019, rozsudok Najvyššieho súdu ČR z 24. apríla
2003, sp. zn. 25Cdo 1618/2001). Ak by mala škoda vzniknúť vynaložením nákladov na opravu zistených
vád, tieto nároky možno uplatňovať len ako nároky zo zodpovednosti za vady v zákonných lehotách,
čo vylučuje ich súčasné uplatnenie z titulu náhrady škody, keďže by tým dochádzalo k obchádzaniu
zákonných predpokladov na uplatňovanie nárokov zo zodpovednosti za vady (rozsudok Krajského súdu

v Bratislave z 25. septembra 2012, sp. zn. 8Co 342/2011). Súd v tomto smere poukazuje aj na rozsudok
Najvyššieho súdu ČR z 23. augusta 2007, sp. zn. 25Cdo 2267/2007, ktorý riešil obdobnú situáciu, pričom
Najvyšší súdu ČR konštatoval, že ak bol kupujúcemu predaný dom s nevhodnou alebo vadnou stropnou
konštrukciou, bez ohľadu na to, kým bola vada spôsobená, je jednoznačné, že predmet kúpnej zmluvy
nebol bez vád a že zo strany predávajúceho došlo k vadnému plneniu. Náhrada nákladov vynaložených

na odstránenie vád predmetu kúpnej zmluvy je náhradou ujmy spočívajúcej vo vadnosti predmetu
plnenie z kúpnej zmluvy. Nejde ani o ujmu, ktorú by vady plnenia vyvolali navonok, na iných veciach
alebo hodnotách, ale ide o náklady na odstránenie vád predmetu kúpnej zmluvy. Na to, aby kupujúci
dostal zo záväzkového právneho vzťahu plnenie v súlade s kúpnou zmluvou bez akýchkoľvek vád, slúži
inštitút zodpovednosti za vady veci. Požiadavkou kupujúceho na náhradu nákladov vynaložených na

stavebné úpravy, ktoré vedú k odstráneniu vád kúpnej veci, je tak uplatnený nárok zo zodpovednosti
za vady.

63. V prejednávanej veci pokiaľ ide o nárok ako taký, súd skutkové tvrdenia uvádzané žalobcami
v podanej žalobe ako aj v následných vyjadreniach žalobcov vyhodnotil po právnej stránke tak, že zo

strany žalobcov ide o uplatňovanie nárokov z vád, nakoľko namietajú, že im bola dodaná nehnuteľnosť,
ktorá mala vady – skryté vady v podobe strešnej konštrukcie zhotovenej v rozpore s projektovou
dokumentáciou. Žalobcovia museli vynaložiť náklady (ktoré si v konaní uplatnili), aby dosiahli stav,
ktorý mal nastať, ak by boli byty vrátane spoločných častí dodané riadne – ako uviedla žalobkyňa 1/
na pojednávaní, aby mali byt, do ktorého nezateká po takmer každom daždi. Žalobcovia si uplatnili

svoj nárok voči žalovanému, ktorý bol vo vzťahu k nim predávajúcim, ale aj stavebníkom príslušného
rodinného domu s tromi bytovými jednotkami.

64. Žalovaný sa v konaní bránil tým, že si žalobcovia mali nárok uplatniť voči zhotoviteľovi rodinného
domu, ktorým bola spoločnosť REMOBYT s.r.o. (IČO: 43 796 737) t.j. namietali v konaní pasívnu vecnú

legitimáciu. Žalovaný uvádzal, že v zmysle ust. § 9 ods. 1 ZVB prešlo na žalobcov oprávnenie uplatňovať
nároky z vád alebo nároky na náhradu škody voči zhotoviteľovi, a preto ich nárok voči žalovanému ako
stavebníkovi nie je daný. Súd však uvádza, že ustanovenie § 9 ods. 1 ZVB bolo do právneho poriadku
zavedené z dôvodu, aby vlastníci bytov boli chránení pred situáciou, kedy stavebník (developer),
ktorý im byt predal, zanikne skôr, ako uplynie lehota na uplatnenie prípadných vád kúpenej veci, teda

uvedené ustanovenie malo a má byť skôr ochranou vlastníkov bytov v tom, že môžu nároky z vád
uplatňovať nielen priamo voči predávajúcemu, s ktorým sú v zmluvnom vzťahu, ale aj zo zákona priamo
voči zhotoviteľovi, s ktorým v zmluvnom vzťahu nie sú. Zodpovednosť predávajúceho je samostatnou
zodpovednosťou, ktorá existuje nezávisle od inej zodpovednosti a predávajúci sa jej nemôže zbaviť(ak sú dané predpoklady jej vzniku). Podľa názoru súdu teda nie je dôvodný argument žalovaného,
že žalovaný voči žalobcom nezodpovedá z titulu ust. § 9 ods. 1 ZVB a že žalobcovia mali žalovať
zhotoviteľa. Nemožno v danej veci zabúdať na to, že to bol práve žalovaný, ktorý žalobcom predal

byty so žalobcami tvrdenými skrytými vadami v podobe zhotovenia strešnej konštrukcie v rozpore
s projektovou dokumentáciou ako aj chybnou montážou jej príslušných častí (plechov), t.j. s vadami
spoločných častí domu, v ktorom sa byty nachádzajú. Zodpovednosti predávajúceho nezbavuje ani
tvrdenie, že o vadách nevedel, pretože ide o objektívnu zodpovednosť. V tejto súvislosti súd dáva do
pozornosti judikát R 52/2022 (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3Obdo/3/2020) zverejnený

v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR, podľa ktorého má predávajúci povinnosť
upozorniť kupujúceho aj na vady spoločných častí domu, v ktorom sa byt nachádza a ktoré sa prejavujú
od výstavby domu pri jeho byte – kupujúci tak má nárok na primeranú zľavu z dojednanej ceny v zmysle
§ 597 Občianskeho zákonníka. Ďalej súd uvádza, že ak aj žalovaný odkazoval na čl. IV bod 4.3 Zmlúv
o prevode vlastníctva bytov, podľa ktorého žalovaný touto zmluvou postúpil na predávajúcich práva zo
záruk vzťahujúce sa k predmetu prevodu, tak žalovaný tým postúpil na kupujúcich nároky z vád len

v tom rozsahu, v akom mal on sám oprávnenie si takéto práva uplatňovať voči zhotoviteľovi spoločnosti
REMOBYT s.r.o. z titulu zmluvného vzťahu medzi žalovaným a zhotoviteľom (zrejme zmluva o dielo
uzavretá medzi objednávateľom – žalovaným a zhotoviteľom spoločnosťou REMOBYT s.r.o.), a to
ho podľa súdu nezbavuje prípadnej zodpovednosti ako predávajúceho. Teda súd vyhodnotil námietku
nedostatku pasívnej legitimácie vznesenú žalovaným za nedôvodnú.

65. V danej veci však bolo podstatné posúdiť, či je daný nárok (a akého charakteru tento nárok je)
žalobcov voči žalovanému, pretože voči žalovanému si svoje nároky žalobcovia uplatnili, bez ohľadu
na to, či by bol daný nárok žalobcov aj voči zhotoviteľovi. Teda súd vychádzal z toho, že žalobcovia
uplatnili žalobou nárok práve voči žalovanému a tento bol nesporne predávajúcim a tiež stavebníkom

(pozornosti súdu neušla skutočnosť, že spoločnosť REMOBYT s.r.o. bola ku dňu 14.06.2017 vymazaná
z Obchodného registra SR v dôsledku zlúčenia so spoločnosťou M – car s.r.o., ktorá sa následne
zlúčila so spoločnosťou Samea s.r.o., ktorá bola ku dňu 22.07.2017 ex offo vymazaná z Obchodného
registra SR bez právneho nástupcu). Teda bolo potrebné posúdiť, či je daná dôvodnosť nároku žalobcov
voči žalovanému. V tomto kontexte potom však je potrebné rozlišovať uplatnenie vád zvlášť vo vzťahu

k žalobcom 1/ a 2/ ako kupujúcich z titulu Zmluvy o prevode vlastníctva bytu zo dňa 17.03.2016 a zvlášť
vo vzťahu k žalobcom 3/ a 4/ ako kupujúcich z titulu Zmluvy zo dňa 13.05.2016. Podstatnou otázkou by
bolo, či žalobcom 3/ a 4/ vady vznikli a čo je hlavné tiež to, či si ich voči žalovanému ako predávajúcemu
včas uplatnili. V konaní išlo o vady strechy, pričom strecha predstavuje spoločné časti predmetného
rodinného domu, t.j. súd je toho názoru, že ak by aj boli dané vady strechy, mali by oprávnenie ich

uplatňovať aj žalobcovia 3/ a 4/. Z vykonaného dokazovania však súd nezistil, že by žalobcovia 3/ a 4/
vady voči žalovanému reklamovali. Prvýkrát si žalobcovia 3/ a 4/ svoje nároky voči žalovanému uplatnili
najskôr v roku 2022 – výzvou založenou v spise (a následne 2023, 2024), čo bolo približne 6 rokov od
prevzatia veci (bytu), teda nie bez zbytočného odkladu. V tomto kontexte bola ich žaloba nedôvodná.

66. Žalobcovia 1/ a 2/ v podanej žalobe tvrdili, že zatekanie spozorovali v júli 2016, t.j. tesne po kúpe
bytu. K odovzdaniu bytu došlo v apríli 2016, ako zhodne uviedli strany sporu. Vady v podobe zatekania
reklamovali žalobcovia voči žalovanému, ako subjektu od ktorého byt kúpili a kontaktovali vtedajšieho
konateľaJ.A.E.,očompriložiliaje-mailovúkomunikáciu.Pokiaľideonámietkužalovaného,žeprípadné
vady neboli reklamované riadne, súd poukazuje na čl. X Zmlúv o prevode vlastníctva bytu, podľa ktorého

doručované dokumenty musia mať písomnú formu a musia byť druhej strane doručené, pričom zmluvné
strany uviedli každá svoju e-mailovú adresu, na ktorej dokumenty prijímajú, kde za žalovaného bola
uvedená adresa, na ktorú podľa priloženej e-mailovej komunikácie boli reklamácie zo strany žalobcov
1/ a 2/ žalovanému zasielané.

67. Z dôvodu hospodárnosti sa však súd najskôr zaoberal žalovaným vznesenou námietkou premlčania
nároku. Žalobcovia tvrdili, že vady opakovane reklamovali od júla 2016 do približne roku 2018,
čo vyplynulo aj z priloženej e-mailovej komunikácie. Reklamácie boli uskutočňované e-mailovou
komunikáciou a je z nej zrejmé, že žalovaný pristupoval k čiastkovým riešeniam zatekania. Aj keby
súd vychádzal z toho, že tieto reklamácie voči žalovanému ako predávajúcemu boli uplatnené riadne

a navyše aj riadne v lehote do 24 mesiacov od prevzatia veci (k odovzdaniu bytu došlo v apríli 2016), je
potrebné prisvedčiť námietke žalovaného, že od okamihu uplatnenia nároku z vád voči predávajúcemu,
začalaplynúť3ročnápremlčaciadobanauplatnenietohtoprávanasúde(tedanauplatnenieprípadného
nároku žalobcov na primeranú zľavu z kúpnej ceny). Žalobcovia nesporne podali žalobu až dňa03.11.2024. Teda z uvedeného plynie záver, že aj keby si žalobcovia uplatnili reklamáciu vád v podobe
zatekania u žalovaného riadne najneskôr k 30.04.2018 (presný dátum odovzdania bytu z vykonaného
dokazovania nevyplynul, avšak strany zhodne uviedli, že k jeho odovzdaniu došlo v mesiaci apríl 2016),

teda v rámci záručnej doby 24 mesiacov od prevzatia veci, lehota na uplatnenie nároku z vád na súde
by uplynula k 30.04.2021. Žalobou, doručenou súdu dňa 03.11.2024, uplatnený nárok voči žalovanému
tak nemožno priznať pre dôvodne vznesenú námietku premlčania nároku.

68. Ak aj žalobcovia argumentovali tým, že nie je možné od nich spravodlivo požadovať ako od

spotrebiteľov (pretože vzťah žalobcov a žalovaného titulom Zmlúv o prevode vlastníctva bytu je
spotrebiteľským vzťahom), aby vedeli rozpoznať príčinu vady už v čase jej uplatnenia a že okamih,
kedy sa o vade dozvedeli a následne si ju uplatnili bol podľa nich až august 2022, kedy obdržali
odborné vyjadrenie, ktoré určilo pravdepodobnú príčinu zatekania, súd konštatuje, že sa stotožňuje
s tvrdením žalobcov, že nie je možné spravodlivo od nich požadovať, aby už v roku 2016 vedeli
definovať presnú príčinu zatekania, súd však na rozdiel od žalobcov je toho názoru, že na riadne

uplatnenie reklamácie voči predávajúcemu, nie je potrebné, aby kupujúci príčinu vady vedeli, podstatné
je, že vedeli, že vada nastala a že nárok na jej odstránenie si kupujúci riadne uplatnili. Nie je teda
relevantné, kedy sa žalobcovia o príčine vady dozvedeli. Zákon nepredpisuje na riadne uplatnenie
vady – reklamácie, konkretizovanie jej príčiny. Podstatné je, že je vada uplatnená v zákonom určenej
lehote 24 mesiacov od prevzatia veci a následne nárok uplatnený na súde v lehote 3 rokov odo dňa

vytknutia vady predávajúcemu. Žalobcovia vedeli, že zatekanie nastalo a riadne to v období rokov 2016
– 2018 u predávajúceho uplatňovali, resp. žiadali opravu. Dokonca sami uvádzali (aj keď vo vzťahu
ku konaniu žalovaného), že aj laikovi bolo zrejmé, že zatekanie „ide“ zo strechy, teda, že problém
bude niekde v strešnej časti domu. Žalobcovia tak vedeli učiť vyskytnutú vadu – zatekanie. Nie je
relevantné, že nepoznali príčinu, podstatné pre nich bolo to, či namietaná vada bola riadne odstránená

alebo nie. Súd sa tak nestotožnil s tým, že okamih uplatnenia vady možno viazať na august 2022,
kedy sa žalobcovia dozvedeli o možnej príčine zatekania. Označenie príčiny bolo len doplnením alebo
špecifikáciouuplatnenéhonároku.Žalobcoviatiežsúduvôbecneuviedli,čobránilovčasnémuuplatneniu
vzneseného nároku na súde. Podľa e-mailovej komunikácie naposledy relevantne reklamovali vady voči
žalovanému v roku 2018, kedy ešte čakali na riešenie zatekania, zo strany žalovaného (pričom súd

uvádza, že ešte v roku 2018 plynula záručná doba, v ktorej boli oprávnení žalobcovia vady vytknúť).
Lehota na uplatnenie nároku na súde uplynula najneskôr v roku 2021 (3 roky odo dňa vytknutia vady).
Žaloba bola podaná na súd až 03.11.2024, teda po uplynutí premlčacej doby. Súd tak dospel k záveru,
že ak by nárok voči žalovanému posudzoval titulom zodpovednosti za vady predanej veci, žalobcovia
svoj prípadný nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny uplatnili po uplynutí premlčacej doby. Z tohto

titulu tak nebolo možné nárok priznať, pretože žalovaný dôvodne vzniesol námietku premlčania. Na veci
podľa súdu nič nemení ani to, že žalobcovia náklady na opravu (ktoré by mohli predstavovať primeranú
zľavu z kúpnej ceny) vynaložili až v roku 2022 a 2023, pretože vo svetle tejto optiky, ak by sa uvažovalo
o tom, že nárok na primeranú zľavu vznikol až vtedy, keď žalobcovia náklady vynaložili, potom aj v tomto
ohľade by bol ich nárok oneskorený, pretože ho uplatnili u žalovaného najskôr dňa 24.11.2022 (výzvou

na úhradu škody založenej v spise na č.l. 255), teda viac ako 6 rokov od prevzatia veci (odovzdania
bytu) a nie bez zbytočného odkladu do 24 mesiacov od prevzatia veci.

69. Na základe uvedeného súd dospel k záveru, že nárok žalobcov uplatnený touto žalobou voči
žalovanému ako nárok zo zodpovednosti za vady nie je možné priznať, pre dôvodne vznesenú námietku

premlčania nároku.

70. Žalobcovia spočiatku svoj nárok uplatnený v žalobe právne kvalifikovali ako nárok na náhradu škody,
pretože tvrdili, že žalovaný ako stavebník porušil predpisy Stavebného zákona (§ 47 ods. 1, § 48 ods.
1, § 66 ods. 1), podľa ktorých mal stavebník – žalovaný povinnosť zhotoviť stavbu podľa projektovej

dokumentácie schválenej v stavebnom povolení a že zodpovedá za to, ako boli predložené podklady
ku kolaudačnému konaniu, teda, ak došlo k zmene stavby v rozpore s projektovou dokumentáciou, bolo
potrebné tieto zmeny stavebnému úradu ohlásiť a vykonať príslušné postupy podľa Stavebného zákona.
Ak by aj súd posudzoval uplatnený nárok žalobcov ako nárok titulom zodpovednosti za škodu, aj tu by
bol povinný v zmysle zásady hospodárnosti konania posudzovať najskôr námietku premlčania nároku

vznesenú žalovaným. Následne by v konaní zisťoval, či boli naplnené všetky zákonné predpoklady
vzniku takejto zodpovednosti – porušenie právnej povinnosti, vznik škody a príčinná súvislosť medzi
nimi.71. Žalobcovia tvrdili, že sa o škode dozvedeli dňa 31.07.2022, kedy obdržali odborné vyjadrenie znalca
J. B., ktoré uvádzalo pravdepodobnú príčinu vzniku ich škody. Z vykonaného dokazovania súd zistil, že
žalobcovia na základe odborného vyjadrenia zadali objednávku na cenové ponuky sanácie vzniknutej

škody. Prvá cenová ponuka im prišla od spoločnosti TIM IZOL s.r.o., a to dňa 12.10.2022. V zmysle §
106 ods. 1 Občianskeho zákonníka plynie premlčacia doba 2 roky odo dňa, kedy sa poškodený o škode
dozvedel (a o tom, kto za škodu zodpovedá). V danej veci je súd názoru, že žalobcovia sa o škode
dozvedeli najneskôr dňa 31.07.2022, kedy im boli známe skutočnosti o škode a kto za ňu zodpovedá.
Navyšenajneskôrdňa12.10.2022imbolidokoncaznámeskutočnostiopredpokladanejvýške(hodnote)

prípadnej škody. Subjektívna premlčacia lehota podľa § 106 ods. 1 Občianskeho zákonníka tak uplynula
dňa 31.07.2024, alebo najneskôr dňa 12.10.2024, pričom žaloba bola podaná na súd až dňa 03.11.2024,
t.j. po uplynutí dvojročnej subjektívnej premlčacej doby. Občiansky zákonník v ust. § 106 ods. 2 určuje aj
objektívnu premlčaciu dobu, a to 3 roky, resp. 10 rokov, od kedy škoda nastala. V danej veci žalobcovia
tvrdili, že škoda nastala v júli 2016, kedy prvýkrát zatekanie spozorovali. Objektívna premlčacia doba tak
uplynula v júli 2019. Pri žalobe doručenej súdu dňa 03.11.2024 tak uplynula jednak subjektívna a jednak

aj objektívna premlčacia doba. Žalobcovia uvádzali, že zo strany žalovaného ide o úmyselné konanie,
pretože musel vedieť o tom, že stavba je zhotovená v rozpore s projektovou dokumentáciou, a teda
sa má uplatniť premlčacia doba ako pri úmyselne spôsobenej škode. Žalobcami uvádzané tvrdenia
o skutočnosti, že žalovaný o nesprávne zhotovenej strešnej konštrukcii vedel, žalovaný poprel, teda
ostali v konaní sporné. Žalobcovia v tomto smere nenavrhli žiadne dokazovanie, a tak tieto skutočnosti

ostali v rovine len ich tvrdenia. Napriek tomu súd uvádza, že v danej veci je podstatná tá skutočnosť,
že aj keby sme nazerali na konanie žalovaného ako úmyselné konanie, ktorým bola škoda spôsobená,
v zmysle § 106 ods. 2 Občianskeho zákonníka by to spôsobilo predĺženie len objektívnej premlčacej
doby z 3 rokov na 10 rokov, od kedy ku škode došlo. Nemalo by to vplyv na plynutie subjektívnej
premlčacej doby 2 roky, ktorá je daná fixne a počíta sa od kedy sa poškodený o škode dozvedel. Súd

tu poukazuje na nesprávnu interpretáciu plynutia objektívnej a subjektívnej premlčacej doby zo strany
žalobcov, ktorí tvrdili, že v prípade úmyselného konania sa predlžuje subjektívna (a nie ako má byť
správne objektívna) doba z 2 rokov na 3 roky. Pri plynutí premlčacích lehôt pri nároku na náhradu škody,
kedy sa aplikujú tak subjektívna ako aj objektívna premlčacia lehota zároveň platí všeobecné pravidlo,
že akonáhle uplynie jedna z nich, právo sa premlčuje, bez ohľadu na plynutie druhej z nich. Teda v danej

veci, ak sa aj žalobcovia o škode dozvedeli 31.07.2022 (čo sami výslovne označovali ako za dátum, kedy
sa o škode prvýkrát dozvedeli), resp. 12.10.2022 (čo bol deň kedy sa oboznámili s cenovou ponukou
sanácie strechy) a žalobu podali dňa 03.11.2024, je možné konštatovať, že uplatnili svoj nárok po
uplynutí 2 ročnej subjektívnej doby a ich nárok sa tak premlčal, bez ohľadu na to, či uplynula objektívna
doba od kedy škoda vznikla v dĺžke troch rokov alebo v prípade úmyselného konania 10 rokov. Keďže

uplynula subjektívna doba dvoch rokov odkedy sa žalobcovia o škode dozvedeli, je námietka vznesená
žalovaným dôvodná a aj prípadný nárok žalobcov na náhradu škody by bol premlčaný a nemožno ho
v súdnom konaní priznať.

72. V súvislosti s námietkou premlčania nároku či už zo zodpovednosti za vady alebo z titulu náhrady

škody, žalobcovia namietali, že ak by mal byť aj ich nárok premlčaný, žiadali, aby súd na námietku
premlčania neprihliadal, pretože je uplatnená v rozpore s dobrými mravmi. Žalobcovia uviedli, že svoje
nároky na odstránenie vád uplatnili u žalovaného včas, hneď po tom, ako predmet kúpy začal vady
vykazovať,t.j.vroku2016–2018.Žalovanýakostavebníkvedelopovahevadyasíce,ženásledky,ktoré
žalobcovia namietali a žiadali odstrániť sú spôsobené nesprávnym vyhotovením strechy a účelovo vady

odstraňoval spôsobom, ktorý nebol spôsobilý vady skutočne odstrániť. Žalobcovia tvrdili, že žalovaný
vzhľadom na svoju podnikateľskú povahu si musel byť uvedeného vedomý. Žalovaný budil dojem,
že vady odstraňuje a pritom išlo len o naťahovanie času. K inštitútu vznesenia námietky premlčania
v rozpore s dobrými mravmi súd uvádza, že v súlade s rozhodnutím Ústavného súdu SR, sp. zn. II.
ÚS 176/2011, aplikácia tohto inštitútu by mala byť len výnimočná a nemala by zhojovať neznalosť

zákona - t. j. neznalosť plynutia premlčacích dôb. V tomto smere je potrebné poukázať aj na jednu
zo základných zásad súkromného práva - vigilantibus iura scripta sunt - právo patrí bdelým. Preto
je potrebné pri skúmaní otázky, či je vznesenie námietky premlčania v rozpore s dobrými mravmi
skúmať, či strana konania, ktorá sa dovoláva rozporu s dobrými mravmi v súlade s § 3 ods. 1
Občianskeho zákonníka, postupovala s dostatočnou mierou starostlivosti a opatrnosti práve v súlade

so zásadou vigilantibus iura, ktorá predpokladá, že každý zodpovedá za náležitú mieru predvídavosti
a opatrnosti nielen pri vzniku právneho vzťahu, ale aj pri uplatňovaní svojich práv a výkone svojich
práv a povinností z neho vyplývajúcich. Z uvedeného vyplýva, že o výkon práva v rozpore s dobrými
mravmi by mohlo ísť len vtedy, keby jediným úmyslom konajúceho bolo spôsobiť škodu protistrane,resp. že by konajúcemu v skutočnosti nešlo o jeho právo, ale o to, privodiť vedľajšie nepriaznivé účinky
protistrane, ktorá navyše premlčanie nezavinila. V danej veci z vykonaného dokazovania však nebolo
takéto správanie žalovaného preukázané. Nesporné bolo, že dielo bolo zhotovené dodávateľom –

zhotoviteľom spoločnosťou REMOBYT s.r.o. a za stavu kedy žalovaný poprel vedomosť o uvedených
nedostatkoch ostalo tvrdenie žalobcov len v rovine konštatovania. Takisto je súd toho názoru, že v danej
veci žalobcovia netvrdili a ani nepreukázali, čo im bránilo si svoje právo uplatniť včas. Ak aj v roku
2018/2019 sa im nedostalo riadnej opravy vady, neuviedli, prečo zadali požiadavku na vykonanie sondy
strechy až v roku 2022 a následne podali žalobu až v roku 2024. Ku konštatovaniu, že námietka

premlčania je v rozpore s dobrými mravmi, by malo dochádzať v skutočne výnimočných prípadoch, kedy
by vysoká miera intenzity daných okolností odôvodňovala takýto zásah do právnej istoty medzi stranami
sporu. Za tohto stavu sa súd nestotožnil s námietkou žalobcov rozporu vznesenej námietky premlčania
zo strany žalovaných v rozpore s dobrými mravmi.

73. Z dôvodu vyššie uvedeného právneho posúdenia veci sa súd už ďalej nezaoberal námietkou

nedostatku aktívnej vecnej legitimácie na strane žalobcov, t.j. skutočnosťou, či prípadný nárok z vád
alebo nárok na náhradu škody si mohli uplatniť dvaja vlastníci bytov v rodinnom dome s tromi bytmi. Je
zrejmé, že pre uvedený rodinný dom platí, že podľa § 6 ZVB nemali povinnosť vytvárať spoločenstvo
vlastníkov bytov za účelom vykonávania správy a uplatňovania nárokov z vád alebo škody, avšak podľa
§ 9 ods. 2 ZVB v prípade uplatňovania nárokov z vád je súd toho názoru, že by šlo skôr o delený záväzok,

t.j. každý z vlastníkov bytov by mal právo domáhať sa plnenia podľa svojho podielu na spoločných
častiach domu. Ďalej sa súd z dôvodu hospodárnosti nezaoberal ani otázkou naplnenia predpokladov
vzniku zodpovednosti za škodu, nakoľko jednak posúdil uplatnený nárok ako nárok zo zodpovednosti
za vady a jednak prípadný nárok na náhradu škody, bez ohľadu na splnenie predpokladov vzniku
zodpovednosti považoval za premlčaný.

74. Na záver súd uvádza, že pokiaľ ide o skutočnosti uvádzané žalobcami v podanej žalobe, že z dôvodu
žalovaným spôsobenej škody v podobe zatekania vzniklo v byte žalobcov 1/ a 2/ zdravotne závadné
prostredie, ktoré malo za následok spôsobenie respiračných ochorení mladšieho dieťaťa žalobcov 1/
a 2/, tieto skutočnosti súd neskúmal, nakoľko tieto by mali relevanciu, ak by súd pristúpil k skúmaniu

predpokladovvznikuzodpovednostizaškodu,ktorévzhľadomnavyššieuvedenéprávneposúdenieveci
vrátene námietky premlčania, súd neskúmal. Žalobcovia tiež v žalobe nevymedzili, akú časť uplatnenej
škody v sume 49.973,69 Eur mala predstavovať škoda na zdraví dieťaťa žalobcov 1/ a 2/. Žalobcovia
tiež podľa súdu nepreukázali prípadnú príčinnú súvislosť medzi prípadným porušením zákona na strane
žalovaného a vznikom respiračných ochorení ich dieťaťa. Z dôvodu vyššie uvedeného právneho

posúdenia veci súd ďalej neskúmal ani prvý predpoklad vzniku zodpovednosti za škodu, a to porušenie
právnej povinnosti zo strany žalovaného a žalobcami namietané konanie žalovaného v rozpore so
Stavebným zákonom.

75. Na základe uvedeného súd dospel k záveru, že žalobu žalobcov voči žalovanému je potrebné

zamietnuť.

76. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

77. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

78. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

79. Keďže bola žaloba zamietnutá, súd priznal plnú náhradu trov konania žalovanému ako úspešnej
strane v konaní.

80. O výške náhrady trov konania rozhodne súd samostatným uznesením vydaným po právoplatnosti
tohto rozsudku.

Poučenie:Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej
inštancie.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti - Exekučný poriadok a o zmene a doplnení ďalších zákonov, v znení neskorších
predpisov). Na exekučné konanie je kauzálne príslušný Okresný súd Banská Bystrica (§ 49 Exekučného
poriadku). Exekučné konanie sa začína dňom, v ktorom bol návrh na vykonanie exekúcie doručený
súdu (§ 50 ods. 1 Exekučného poriadku). Návrh na vykonanie exekúcie sa podáva elektronickými

prostriedkami do elektronickej schránky súdu prostredníctvom na to určeného elektronického formulára,
ktorý sa zverejní na webovom sídle ministerstva. Návrh musí byť autorizovaný, inak sa naň neprihliada.
Listiny, ktoré je potrebné pripojiť k návrhu na vykonanie exekúcie, sa podávajú elektronickými
prostriedkami do elektronickej schránky súdu spolu s návrhom na vykonanie exekúcie (§ 48 ods. 7
Exekučného poriadku). Ak oprávnený alebo jeho zástupca nemá aktivovanú elektronickú schránku,

možno podať návrh na vykonanie exekúcie prostredníctvom ktoréhokoľvek exekútora. Exekútor je v
takom prípade zástupcom oprávneného pre doručovanie písomností do vydania poverenia na vykonanie
exekúcie (§ 48 ods. 8 Exekučného poriadku).