Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, November 27, 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 5Cob/171/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122367501
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Mgr. Miriam Plavčáková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:6122367501.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave, v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Mgr. Miriam Plavčákovej a

členov senátu JUDr. Evy Fulcovej a JUDr. Blanky Malichovej, v právnej veci žalobcu: KOGA Rent s.r.o.,
so sídlom Kopčianska 3756/10, Bratislava, IČO: 47 469 391, zastúpeného: A.K.F. Legal, s.r.o., so sídlom
Svätoplukova 2B, Bratislava, IČO: 47 236 400, proti žalovanému: AMALCA DEVELOPMENT a.s., so
sídlom Kopčianska 8A, Bratislava, IČO: 46 498 184, zastúpenému: Valko & Volný, s.r.o., so sídlom
Porubského 2, Bratislava, IČO: 35 916 192, o zaplatenie 563,06 EUR s príslušenstvom, o odvolaní
žalobcu proti rozsudku Mestského súdu Bratislava III č.k. B1-39Cb/74/2022 -119 zo dňa 20.06.2023,
takto

r o z h o d o l :

I. Krajský súd v Bratislave rozsudok Mestského súdu Bratislava III č.k. B1-39Cb/74/2022 -119 zo dňa
20.06.2023 potvrdzuje.

II. Žalovanému súd proti žalobcovi priznáva nárok na plnú náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd I. inštancie prvým výrokom podanú žalobu v celom rozsahu zamietol
a druhým výrokom rozhodol o trovách konania tak, že žalovanému priznal nárok na ich náhradu voči
žalobcovi v rozsahu 100 %.
2. Podanou žalobou sa žalobca voči žalovanému domáhal zaplatenia v záhlaví špecifikovanej istiny s

príslušenstvom titulom náhrady škody, spôsobenej mu žalovaným porušením predzmluvných povinností
(bezdôvodným prerušením kontraktačného procesu).
3. Súd prvej inštancie svoje rozhodnutie v podstatných častiach z hľadiska podaného odvolania
odôvodnil nasledovne:
„30. Po vykonanom dokazovaní a po posúdení vykonaných dôkazov jednotlivo, ako aj vo vzájomných
súvislostiach, dospel súd k nasledovným skutkovým a právnym záverom.
31. Žalobca sa žalobou domáhal zaplatenia sumy vo výške 563,06 EUR s príslušenstvom, a to

titulom nároku na náhradu škody, ku ktorej malo dôjsť v priamej príčinnej súvislosti s porušením
predzmluvnej povinnosti žalovaného počínať si tak, aby nedochádzalo k škodám na majetku v zmysle
§ 415 Občianskeho zákonníka, resp. úmyselným konaním žalovaného proti dobrým mravom, a to v
rozsahu nákladov vynaložených žalobcom na právne služby spojené s revíziou a pripomienkovaním
návrhu zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.
32. Žalovaný v konaní v rámci svojej procesnej obrany namietol aktívnu vecnú legitimáciu žalobcu v
spore. Žalovaný ďalej sporoval, že z jeho strany nedošlo k žiadnemu porušeniu predzmluvnej povinnosti,

ani k úmyselnému konaniu proti dobrým mravom. Žalovaný namietal vznik škody na strane žalobcu a
účelovosť vystavenej faktúry za právne služby. Žalovaný tiež namietal, že žalobcom vynaložené náklady
na právne služby sú nákladmi a výdavkami obvyklými a nemožno ich posúdiť ako škodu na strane
žalobcu.33. Medzi stranami nebolo v konaní sporné, pričom vyplynulo aj z predloženej emailovej komunikácie,
že dňa 01.03.2022 bola zo strany žalovaného potvrdená pánovi N. (konateľ žalobcu, ako aj konateľ
spoločnosti KOGA Bau) kúpna cena za rezidenčný apartmán č. A252 v sume 250.000,00 EUR,

parkovacie stojisko v sume 15.000,00 EUR. Nebolo sporné, že dňa 16.03.2022 zaslal žalovaný pánovi
N. návrh zmluvy o prevode vlastníckeho práva k uvedeným nehnuteľnostiam na odsúhlasenie. Dňa
21.03.2022 žalovaný zaslal pánovi N. odpovede na pripomienky k návrhu zmluvy o prevode vlastníckeho
práva k nehnuteľnostiam. Nebolo sporné, že dňa 22.03.2022 pán N. informoval žalovaného, že ohľadom
úprav zmluvy ho bude kontaktovať advokátska kancelária A.K.F. Legal, s.r.o.. Nebolo sporné, že

v dňoch 24.03.2022 a 25.03.2022 prebehla medzi žalovaným a pánom N. emailová komunikácia
ohľadom parkovacieho stojiska a termínu opätovnej obhliadky nehnuteľností, ktorý bol stanovený na
deň 08.04.2022. Nebolo sporné, že dňa 20.04.2022, po dopyte pána N., mu bolo zo strany žalovaného
oznámené, že ďalšie stretnutie nie je možné. V konaní ďalej nebolo sporné a vyplynulo aj z predloženej
emailovej komunikácie, že dňa 05.05.2022 žalovaný zaslal pánovi N. novú ponuku na predaj apartmánu
(aj) č. A252 za kúpnu cenu 391.400,00 EUR a parkovacieho stojiska v sume 30.900,00 EUR. Žalobca

listami zo dňa 03.06.2022 a 24.06.2022 žalovaného vyzval na úhradu škody spočívajúcej v nákladoch
na právne služby v sume 563,06 EUR s príslušenstvom, ktorú žalovaný žalobcovi neuhradil.
34. Súd sa primárne zaoberal spornou otázkou aktívnej vecnej legitimácie žalobcu v spore. ....Žalovaný
namietal aktívnu vecnú legitimáciu žalobcu v konaní, a to s argumentáciou, že predzmluvné rokovania
neprebiehali medzi žalovaným a žalobcom, ale medzi žalovaným a spoločnosťou KOGA Bau. Z

vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že už dňa 11.03.2022 boli žalovanému zaslané
identifikačné údaje potenciálneho kupujúceho nehnuteľností, a to žalobcu - spoločnosti KOGA Rent
s.r.o., čo aj žalovaný reflektoval a uviedol v Návrhu Zmluvy o odplatnom prevode vlastníctva nebytového
priestoru - rezidenčného apartmánu č. S. a spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - garáži
č. X. V zmysle uvedeného mal súd preukázané, že žalobca bol identifikovaný ako subjekt - kupujúci v

návrhu predmetnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Z predloženej emailovej
komunikácie mal súd síce preukázané, že predzmluvné rokovania so žalovaným viedol v zásade pán
N., v emailovej komunikácii označený ako konateľ spoločnosti KOGA Bau, teda subjektu odlišného
od žalobcu, uvedené by však malo podľa názoru súdu vplyv na posúdenie otázky vzniku tvrdenej
škody na strane žalobcu v prípade, ak by bolo v konaní preukázané naplnenie ostatných predpokladov

vzniku zodpovednosti za škodu na strane žalovaného. Pre posúdenie otázky aktívnej vecnej legitimácie
žalobcu v spore súd považoval za relevantné, že potenciálnym kupujúcim bol v danom prípade
žalobca, teda spoločnosť KOGA Rent s.r.o., a teda potenciálnymi zmluvnými stranami zmluvy o prevode
vlastníckehoprávaknehnuteľnostiamboližalobcaažalovaný.Pokiaľtedamohlavrámcipredzmluvných
rokovaní vzniknúť nejakému subjektu škoda, mohli to byť len potenciálne zmluvné strany zmluvy o

prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, preto na uplatnenie nároku na náhradu škody, ktorá
mala žalobcovi vzniknúť porušením predzmluvnej povinnosti žalovaného, bol v spore aktívne vecne
legitimovaný žalobca ako potenciálny kupujúci. Vzhľadom na uvedené súd námietku nedostatku aktívnej
vecnej legitimácie žalobcu vyhodnotil ako nedôvodnú.
35. V ďalšom sa súd zaoberal samotným žalobcom uplatneným nárokom na náhradu škody. Žalobca

nároknanáhraduškodyodvodzovalodargumentácie,žežalovanýporušilsvojupredzmluvnúpovinnosť,
a to ukončením kontraktačného procesu v pokročilom štádiu, čím žalobcovi vznikla škoda spočívajúca
v nákladoch na právne služby, ktoré by inak žalobca nevynaložil, ak by žalovaný ponúkal nehnuteľnosť
za zvýšenú cenu od počiatku. Predzmluvná zodpovednosť (culpa in contrahendo) je inštitút, ktorý
možno voľne chápať ako zodpovednosť za porušenie povinností v právnom vzťahu medzi potenciálnymi

účastníkmi budúcej zmluvy v procese kontraktácie. Predzmluvnú zodpovednosť možno odvodzovať
od všeobecnej prevenčnej povinnosti podľa § 415 Občianskeho zákonníka v spojení so všeobecnou
úpravou náhrady škody podľa § 420 Občianskeho zákonníka, prípadne v spojení s § 424 Občianskeho
zákonníka, teda úmyselným konaním proti dobrým mravom. .... Zodpovednosť za škodu spôsobenú
porušením právnej povinnosti možno uplatniť, ak sú kumulatívne splnené predpoklady zodpovednosti

za škodu, a to porušenie právnej povinnosti, vznik škody ako majetkovej ujmy, existencia príčinnej
súvislosti medzi protiprávnym úkonom škodcu a vzniknutou škodou a zavinenie toho, kto škodu svojím
protiprávnym úkonom spôsobil. Zavinenie sa pri tejto forme zodpovednosti predpokladá, avšak za
podmienok ustanovených § 420 ods. 3 Občianskeho zákonníka sa škodca môže od zodpovednosti
oslobodiť.

36. Vo väzbe na predmetný spor tak súd považoval za potrebné skúmať, či bolo v konaní preukázané
kumulatívne naplnenie predpokladov vzniku zodpovednosti za škodu na strane žalovaného, pričom
dôkazné bremeno na preukázaní existencie predpokladov vzniku zodpovednosti za škodu leží na
žalobcovi s tým, že zavinenie sa prezumuje.37. Žalobca porušenie povinností žalovaného videl v tom, že žalovaný ukončil kontraktačný proces
v pokročilom štádiu, kedy už existovala dohoda na podstatných náležitostiach zmluvy o prevode
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a žalobca bol v dobrej viere, že zmluva bude uzatvorená,

pričom následne žalovaný kontaktoval žalobcu s opätovnou ponukou a kúpnou cenou nehnuteľností
navýšenou o 157.300,00 EUR, čím konal v rozpore s § 415 Občianskeho zákonníka, ako aj v rozpore
s § 424 Občianskeho zákonníka. Po vykonanom dokazovaní súd dospel k záveru, že porušenie
povinností zo strany žalovaného nebolo žalobcom preukázané. Súd mal z predloženej emailovej
komunikácie preukázané, že dňa 01.03.2022 žalovaný zaslal pánovi N. informáciu o výške kúpnej ceny

za nehnuteľnosti a žiadal od pána N. uvedenie údajov o kupujúcom. Dňa 11.03.2022 zamestnankyňa
spoločnosti KOGA Bau žalovanému zaslala údaje o kupujúcom - žalobcovi. Dňa 21.03.2022 zaslal
žalovaný pánovi N. návrh zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam s odpoveďami na
komentáre a pripomienky žalobcu, resp. pána N.. Dňa 22.03.2022 pán N. oznámil žalovanému, že
ohľadom úprav zmluvy ho bude kontaktovať advokátska kancelária A.K.F. Legal. V konaní nebolo
tvrdené ani preukázané, že by žalobca, jeho konateľ, alebo advokátska kancelária žalobcu, zaslala

akceptáciu alebo pripomienky k návrhu zmluvy zasielaného žalovaným dňa 21.03.2022. Súd poukazuje
na to, že v rámci predzmluvných rokovaní potenciálnych zmluvných strán sa prevenčná povinnosť
v zmysle § 415 Občianskeho zákonníka viaže k povinnosti potenciálnej zmluvnej strany neprerušiť
rokovanie o uzavretí zmluvy bez legitímneho dôvodu po tom, čo sa druhá strana môže odôvodnene
spoľahnúť na to, že dôjde k uzatvoreniu zmluvy. K porušeniu uvedenej povinnosti dôjde vtedy,

ak (i) rokovania dospeli do štádia, kedy jedna strana bola v dôsledku chovania druhej strany v
dobrej viere, že zmluva bude uzatvorená a súčasne (ii) druhá strana prerušila rokovania o uzavretie
zmluvy bez legitímneho dôvodu. S poukazom na uvádzaný skutkový stav a vykonané dokazovanie
žalobcom predloženou emailovou komunikáciou dospel súd k záveru, že rokovania o uzavretie zmluvy
o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam boli prerušené zo strany žalobcu, kedy tento vo

vzťahu k žalovaným doručenému návrhu zmluvy na zaslaný návrh zmluvy nereagoval, tento neodmietol,
nepripomienkoval, ani neprijal. V konaní rovnako nebolo preukázané, že by žalobca urobil vyhlásenie
alebo inak konal spôsobom, z ktorého by bolo možné vyvodiť súhlas s návrhom žalovaného, alebo zaslal
žalovanému nový návrh s jeho pripomienkami. Žalobca v konaní nepreukázal a ani netvrdil, že by prijal,
odmietol alebo pripomienkoval žalovaným zaslaný návrh na uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníckeho

práva kedykoľvek v období od 21.03.2022, kedy bol tento návrh odoslaný žalovaným a doručený
žalobcovi, resp. pánovi N., až do 20.04.2022, kedy žalovaný oznámil pánovi N., že ďalšie stretnutie v
tejto veci už nie je možné. Z vykonaného dokazovania súd zároveň nemal preukázané, že by advokátska
kancelária žalobcu akýmkoľvek spôsobom po 21.03.2022 (ani pred týmto dátumom) kontaktovala
žalovaného ohľadom žalovaným predloženého návrhu zmluvy a prípadne viedla predzmluvné rokovania

so žalovaným v mene žalobcu. V zmysle uvedeného tak súd dospel k záveru, že to bol žalobca, resp.
právny zástupca žalobcu, kto relevantným spôsobom nereagoval na žalovaným zaslaný a doručený
návrh zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, a to aj reflektujúc ustanovenie § 43c ods.
1 Občianskeho zákonníka, preto žalovaného nemožno považovať za subjekt, ktorý prerušil rokovania
o uzavretie zmluvy bez legitímneho dôvodu.

38. Pokiaľ žalobca v konaní argumentoval tým, že po doručení návrhu zmluvy zo strany žalovaného,
so žalovaným predzmluvne rokoval ohľadom dátumu doobhliadky nehnuteľností, resp. v otázke
parkovacieho stojiska, súd mal za to, že uvedené konanie žalobcu preukazuje, že rokovania
potenciálnych zmluvných strán ešte v danej fáze nedospeli do stavu, kedy sa dôvodne dalo očakávať
uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, nakoľko bolo zrejmé, že medzi

potenciálnymi zmluvnými stranami ešte neboli vyriešené všetky otázky relevantné pre ukončenie
kontraktačného procesu, a to aj s poukazom na preukázanú okolnosť, že zo strany žalobcu, resp.
advokátskej kancelárie, nebola zaslaná a doručená reakcia na návrh zmluvy o prevode vlastníckeho
práva.
39. Súd konštatuje, že v zmysle uvedeného, z predloženej emailovej komunikácie mal súd preukázané,

že žalovaný dňa 21.03.2022 zaslal žalobcovi (resp. pánovi N.) návrh zmluvy o prevode vlastníckeho
práva k nehnuteľnostiam (so zapracovanými odpoveďami k predchádzajúcim pripomienkam žalobcu).
Na uvedený úkon zo strany žalovaného pán N. reagoval oznámením, že žalovaného bude ohľadom
úprav zmluvy kontaktovať advokátska kancelária A.K.F. Legal. Z vykonaného dokazovania mal súd
preukázané, že žalobca, jeho konateľ a ani advokátska kancelária žalobcu ohľadom návrhu zmluvy

žalovaného nijako nekontaktovali, návrh žalovaného žalobca neprijal, nepripomienkoval ani neodmietol.
Rovnako nebolo v konaní preukázané, že by advokátska kancelária žalovaného v rámci predzmluvných
rokovaní, po dátume 21.03.2022, akýmkoľvek spôsobom kontaktovala. Pokiaľ žalobca tvrdil, že na
návrh zmluvy zaslaný žalovaným nereagoval z dôvodu, že mal už približne týždeň pred dohodnutýmtermínom doobhliadky (teda 01.04.2022) telefonickú informáciu od zamestnankyne žalovaného, že
žalovaný sa rozhodol predmetné nehnuteľnosti nepredávať, súd konštatuje, že uvedené nebolo v
konaní preukázané. Súd zároveň nad rámec uvedeného poukazuje na to, že žalobca, resp. advokátska

kancelária, ani do začiatku apríla 2022, kedy mal mať žalobca uvedenú informáciu k dispozícii, na návrh
zmluvy zaslaný žalovaným dňa 21.03.2022 nereagovali. Na základe uvedeného súd dospel k záveru,
že v konaní nebolo preukázané, že by k prerušeniu, resp. ukončeniu predzmluvných rokovaní ku dňu
20.04.2022 došlo z dôvodov na strane žalovaného, a teda, že by žalovaný porušil svoju povinnosť
tým, že by prerušil rokovanie o uzatvorení zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam bez

legitímneho dôvodu.
40. Žalobca ďalej v konaní v rámci procesného útoku namietal, že konanie žalovaného, ktorý stanovil
výšku kúpnej ceny nehnuteľností, následne mal bez legitímneho dôvodu ukončiť predzmluvné rokovania
a neskôr kontaktoval žalobcu s opätovnou ponukou na kúpu nehnuteľností s navýšenou kúpnou cenou,
napĺňa znaky konania proti dobrým mravom podľa § 424 Občianskeho zákonníka a proti zásadám
poctivého obchodného styku podľa § 265 Obchodného zákonníka.

...
42. Ako súd konštatoval vyššie, v konaní nebolo preukázané, že by k ukončeniu predzmluvných
rokovaní došlo z dôvodov na strane žalovaného, z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že
rokovania boli ukončené práve z dôvodu nečinnosti na strane žalobcu, ktorý relevantným spôsobom
nereagoval, a to sám ani prostredníctvom advokátskej kancelárie, na návrh zmluvy zaslaný žalovaným

dňa 21.03.2022. Pokiaľ tak, po ukončení pôvodných predzmluvných rokovaní, žalovaný následne
opätovne kontaktoval žalobcu, resp. pána N. dňa 05.05.2022 s novou ponukou na kúpu nehnuteľností
(aj keď s kúpnou cenou nehnuteľností navýšenou o 157.300,00 EUR), uvedené nepredstavuje, práve s
poukazom na predchádzajúcu nečinnosť žalobcu konanie, ktoré by bolo možné posúdiť ako úmyselné
konanie žalovaného proti dobrým mravom zakladajúce vznik zodpovednosti za škodu. Súd poukazuje

na to, že je vecou vlastníka nehnuteľnosti, za akú kúpnu cenu sa rozhodne svoju nehnuteľnosť predať,
resp. na predaj ponúknuť a je na autonómnej vôli potenciálneho kupujúceho, či k takejto ponuke pristúpi
a bude kúpnu cenu akceptovať. Pokiaľ boli predchádzajúce predzmluvné rokovania medzi žalobcom
a žalovaným ukončené, čo mal súd preukázané z emailu zo dňa 20.04.2022, žalovaný nebol viazaný
predchádzajúcouponukouamoholavzhľadomnaobjektívneokolnostiajpristúpilkprehodnoteniuvýšky

kúpnej ceny daných nehnuteľností. V konaní zároveň nebolo zo strany žalobcu nijako preukázané, že by
žalovaný v rámci predzmluvných rokovaní účelovo a umelo predlžoval dĺžku kontraktačného procesu,
nereagoval na pripomienky žalobcu k návrhu zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam,
a to bez skutočného záujmu zmluvu o prevode nehnuteľností uzavrieť a v úmysle poškodiť žalobcu
a spôsobovať mu náklady, ktoré by bez takéhoto konania žalovaného nevznikli. V konaní tak nebolo

preukázané také konanie žalovaného, ktoré by bolo možné posúdiť ako úmyselné konanie proti dobrým
mravom, resp. konanie v rozpore so zásadou poctivého obchodného styku s následkom vzniku škody
na strane žalobcu.
43. Sumarizujúc uvedené súd dospel k záveru, že žalobca v konaní nepreukázal splnenie prvého
predpokladu vzniku zodpovednosti za škodu, a to porušenie právnej povinnosti na strane žalovaného, a

to ani povinnosti v zmysle § 415 Občianskeho zákonníka, teda povinnosti potenciálnej zmluvnej strany
- v danom prípade predávajúceho, neprerušiť rokovanie o uzavretí zmluvy bez legitímneho dôvodu po
tom, čo sa druhá strana mohla odôvodnene spoľahnúť na to, že dôjde k uzatvoreniu zmluvy, ako ani
povinnosti konať súladne s dobrými mravmi a poctivým obchodným stykom. Pokiaľ nebolo preukázaný
a naplnený už prvý predpoklad vzniku zodpovednosti za škodu, pričom všetky predpoklady vzniku

zodpovednosti za škodu musia byť naplnené kumulatívne, súd s poukazom na hospodárnosť konania
meritórne neposudzoval existenciu ďalších predpokladov, teda vznik škody, jej výšku, resp. príčinnú
súvislosť medzi porušením povinnosti a vznikom škody. S poukazom na uvedené súd dospel k záveru,
že žalobca v spore neuniesol dôkazné bremeno a nepreukázal žalobou uplatnený nárok na náhradu
škody voči žalovanému, preto súd žalobu ako nedôvodnú v celom rozsahu zamietol.

...
47. Žalovaný bol v predmetnom konaní úspešný v celom rozsahu, keďže súd žalobu ako nedôvodnú
zamietol. S poukazom na uvedené a s odkazom na citované ustanovenia CSP dospel súd k záveru,
že žalovaný má voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov
konania rozhodne súd v zmysle § 262 ods. 2 CSP samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník

po právoplatnosti tohto rozhodnutia.“
4. V merite veci súd prvej inštancie vec právne posúdil podľa ustanovení § 3 ods. 1, § 43a ods. 1, ods. 3,
§ 43c ods. 1, ods. 3, § 44 ods. 2, § 46 ods. 1, ods. 2, § 415, § 420 ods. 1, ods. 3, § 424 zákona č. 40/1964
Zb. Občiansky zákonník (OZ) a § 378 a § 379 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ObZ).5. Proti rozsudku Mestského súdu Bratislava III č.k. B1-39Cb/74/2022 -119 zo dňa 20.06.2023 podal
včas odvolanie žalobca, ktorý namietal vydaný rozsudok v celom rozsahu. Odvolateľ vymedzil odvolacie
dôvody ustanoveniami § 365 ods. 1 písm. b) /nesprávny procesný postup súdu/, písm. f) /nesprávne

skutkové zistenia/, písm. h) /nesprávne právne posúdenie/ zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový
poriadok (CSP).
6. Porušenie práva na spravodlivý proces žalobca odôvodnil nasledovne:
7. Poukázal na to, že v konaní tvrdil, že kontraktačný proces ukončila telefonicky zamestnankyňa
žalovaného dňa 01.04.2022, čo podľa napadnutého rozsudku v konaní nebolo preukázané. Žalovaný

podľa žalobcu na pojednávaní dňa 23.05.2023 priznal, že to bol práve on, kto ukončil kontraktačný
proces 07.04.2022 (zvukový záznam z pojednávania, čas od 13:40 do 14:12): „7. apríla 2022, kedy bolo
zo strany osoby konajúcej za Žalovaného oznámené, že k predaju sa pristupovať nebude, tak vôbec
nejakým spôsobom nebol kontakt v súvislosti so zmluvou, so znením zmluvy zo strany Žalobcu. To
znamená, že tam zhruba 2 a pól týždňa akákoľvek reakcia nebola.“
8. Žalobca ďalej uviedol, že zrušenie kontraktačného procesu zo strany žalovaného dňa 07.04.2022

priznal žalovaný aj v ďalších svojich vyjadreniach na pojednávaní dňa 23.05.2023:
(a) (zvukový záznam, čas od 43:40 do 44:00): „...vychádzam z toho, že až tesne pred obhliadkou sa
ten obchod zrušil...“;
(b) (zvukový záznam, čas od 45:30 do 45:48): „...potom sa čudujete, že po 2 a pól týždni Vám dôjde
stanovisko môjho klienta, ktorý povie, že rokovania sú ukončené a že nejakým spôsobom k predaju

nedôjde...“
9. Ukončenie kontraktačného procesu zo strany žalovaného vyplýva podľa žalobcu aj z emailu
žalovaného zo dňa 20.04.2022, ktorým odmietal ďalšie stretnutia so žalobcom bez uvedenia dôvodu,
pričom žalobca sa snažil osobne stretnúť s výkonným vedením žalovaného za účelom zistenia dôvodu,
prečo sa žalovaný rozhodol kontraktačný proces ukončiť a predaj neuskutočniť.

10. Z dôkazov predložených žalobcom do konania (emaily p. N. zo dňa 24.03.2022, zo dňa 25.03.2022,
email p. G.T. (zamestnanec žalovaného) zo dňa 25.03.2022) vyplýva, že žalobca komunikoval so
žalovaným aj po 22.03.2022 ohľadom situovania parkovacieho stojiska a ohľadom dodatočnej obhliadky,
ktorú si strany dohodli na 08.04.2022.
11. V tomto konaní teda podľa žalobcu nebolo sporné, že kontraktačný proces ukončil žalovaný

bez legitímneho dôvodu tesne pred obhliadkou (naplánovanou na 08.04.2022), teda najneskôr dňa
07.04.2022.
12.Ajzdôvoduupresneniapolohyparkovaciehostojiskaazaúčelomtzv.doobhliadkyžalobcaneodoslal
pripomienkovanú zmluvu žalovanému, nakoľko návrh zmluvy sa odvolával na dohodnutú obhliadku,
čo vyplýva aj z predložených návrhov zmluvy do konania - (i) komentár p. N.R. k Prílohám zmluvy:

„Navrhujem použiť fotky vyhotovene v čase spoločnej obhliadky“; (ii) komentár A.K.F. Legal, s. r. o. k Čl.
II. ods. 3: „Prosíme doplniť na základe dodatočnej obhliadky.“; a (iii) čl. VI. bod 2. e) sa priamo odvoláva
na vykonanie obhliadky celého „PREDMETU PREVODU“ (apartmán + parkovacie stojisko), ktorá sa
predtým neuskutočnila (uskutočnila sa iba obhliadka apartmánu v čase, kedy sa v ňom nachádzali
osobné veci nájomcov, preto si žalobca nemohol riadne overiť vybavenie apartmánu a jeho funkčnosť).

13. Odvolateľ tvrdil, že súd I. inštancie aj napriek tomu, že neexistoval medzi stranami spor o tom, kto
kontraktačný proces ukončil, uviedol, že nie je preukázané porušenie povinnosti zo strany žalovaného.
14. Súd I. inštancie sa nevysporiadal ani s tým, že žalobca neposlal žalovanému pripomienkovanú
zmluvu, nakoľko strany mali dohodnutú obhliadku predmetu prevodu dňa 08.04.2022 za účelom
potvrdenia vybavenia apartmánu, čo žalobca tvrdil už napríklad vo svojom vyjadrení zo dňa 29.08.2022.

15. Tieto skutočnosti súd I. inštancie v napadnutom rozsudku nezohľadnil, pričom podľa žalobcu ide o
skutočnosti ktoré sú relevantné pre vydanie rozhodnutia. Žalobca trval na tom, že žalovaný priznal, že
porušil svoje predzmluvné povinnosti a teda zodpovedá za škodu vzniknutú žalobcovi.
16. K záveru súdu I. inštancie, že nie je preukázané, že kontraktačný proces bol ukončený dňa
01.04.2022 telefonicky zamestnankyňou žalovaného žalobca poukázal na to, že súd v napadnutom

rozhodnutí nevysvetlil, prečo aj napriek tomu, že žalovaný ukončil kontraktačný proces (keď nemal za
preukázaný dátum 01.04.2022, tak najneskôr 07.04.2022), považuje práve žalobcu za subjekt, ktorý bez
legitímneho dôvodu ukončil kontraktačný proces.
17. Vzhľadom na tieto skutočnosti súd I. inštancie podľa odvolateľa nedostatočne odôvodnil skutočnosti
relevantné pre rozhodnutie, čo predstavuje porušenie práva žalobcu na spravodlivý súdny proces v

podobe nepreskúmateľnosti rozhodnutia.
18. Žalobca trval na tom, neodoslal pripomienkovanú zmluvu žalovanému z dôvodu uskutočnenia
obhliadky, pred ktorou žalovaný kontraktačný proces ukončil.19. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. f) CSP žalobca videl v tom, že z vykonaného dokazovania
vyplýva, že:
- žalovaný na pojednávaní dňa 23.05.2023 priznal, že to bol práve on, kto ukončil kontraktačný proces

bez uvedenia dôvodu
- žalovaný nikdy nekomunikoval dôvod ukončenia kontraktačného procesu
- kontraktačný proces ukončil bez legitímneho dôvodu žalovaný
- strany boli dohodnuté na obhliadke dňa 08.04.2022, na ktorú sa odvolával aj samotný návrh zmluvy
- z dôvodu ukončenia kontraktačného procesu zo strany žalovaného, návrh zmluvy s pripomienkami

nebol odoslaný druhej zmluvnej strane.
20. Súd I. inštancie však z vykonaného dokazovania k týmto skutkovým zisteniam nedospel, naopak
napriekvykonanémudokazovaniudospelkskutkovémuzáveru,žekontraktačnýprocesukončilžalobca.
21. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP žalobca odôvodnil tým, že podľa jeho názoru
v konaní preukázal, že viedol so žalovaným rokovania o uzavretí zmluvy o prevode nehnuteľností, v
rámci ktorých dospeli do štádia, kedy mohol žalobca očakávať, že k uzatvoreniu zmluvy dôjde. Strany

boli dohodnuté na podstatných podmienkach zmluvy, pričom rokovali už len o otázkach technického
či procesného charakteru (napr. poloha parkovacieho stojiska, potvrdenie vybavenie bytu obhliadkou).
V tomto momente bol podľa žalobcu návrh zmluvy už „zrelý na podpis“, žalobca však kontaktoval
žalovaného, aby si potvrdil presnú polohu parkovacieho stojiska, keďže žalovaný v danom objekte
vlastnil viacero parkovacích stojísk. Žalobca mal záujem o parkovacie stojisko blízko pri výťahoch a

toto kritérium ponúkané parkovacie stojisko spĺňalo, čo ešte viac umocnilo záujem žalobcu o kúpu
predmetných nehnuteľností. Rovnako si strany chceli dohodnúť „doobhliadku“ priestorov, nakoľko pri
prvej obhliadke boli prítomné v apartmáne osobné veci nájomcov a žalobca si nemohol riadne overiť
vybavenie bytu a jeho funkčnosť. V tomto štádiu však bol už presvedčený, že k predaju dôjde a preto si
chcel riadne overiť vybavenie apartmánu, keďže v apartmáne, ktorý by vlastnil, mali zotrvať nájomcovia

ešte 3 mesiace.
22. Skutočnosť, že žalobca bol v dobrej viere, že k predaju nehnuteľností dôjde, vyplýva aj z toho,
že poveril advokátsku kanceláriu revíziou návrhu zmluvy. K tomuto kroku pristúpil žalobca po tom, ako
(i) prvýkrát videl apartmán, (ii) komunikoval so žalovaným (najmä s p. G.Á.,); a (iii) videl prvý návrh
zmluvy zo strany žalovaného, ktorý pripomienkoval ako prvý samotný žalobca a až následne ho poslal

advokátskej kancelárii na revíziu.
23. Žalobca trval na tom, že v konaní bolo riadne preukázané, že žalovaný v pokročilom štádiu rokovaní
porušil povinnosť podľa § 415 OZ konať tak, aby nevznikla škoda, keďže bez legitímneho dôvodu ukončil
rokovaniavpokročilomštádiu.Zuvedenéhodôvodubolnázoru,žepreukázalnaplnenievšetkýchznakov
zodpovednosti za škodu zo strany žalovaného.

24. Aj napriek týmto skutočnostiam, súd nesprávne aplikoval § 415 OZ a uzavrel, že žalovaný neporušil
povinnosť podľa tohto ustanovenia. Zároveň, súd nesprávne právne posúdil štádium kontraktačného
procesu, ktoré aj napriek jednoznačným dôkazom považuje za také, ktoré nespĺňa znaky pokročilého
štádia rokovaní.
25. Žalobca navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil prvostupňovému súdu na

ďalšie konanie.
26. K podanému odvolaniu sa vyjadril žalovaný podaním zo dňa 03.08.2023 nasledovne:
27. Žalovaný poukázal na to, že z napadnutého rozsudku vyplýva správne skutkové zistenie (ktoré
nerozporuje v odvolaní ani samotný žalobca), že to bol žalovaný, kto dňa 21.03.2022 zaslal žalobcovi
spripomienkovaný návrh zmluvy o prevode vlastníckeho práva.

28. Odkazujúc na odsek 39 napadnutého rozsudku bol žalovaný názoru, že kľúčové pre závery súdu
sú nasledujúce skutkové okolnosti:
- bol to žalovaný kto dňa 21.03.2022 zaslal druhej strane (žalobcovi) pripomienkovaný návrh zmluvy o
prevode nehnuteľnosti;
- bol to žalobca, kto na uvedený návrh nijakým spôsobom nereagoval (práveže trval na ďalšej obhliadke,

ktoré sa mala uskutočniť dňa 08.04.2022); a
- žalovaného nikdy nekontaktoval ani právny zástupca žalobcu (napriek tomu, že žalobca dňa
22.03.2022 informoval žalovaného, že ho jeho právny zástupca kontaktovať bude);
29. Uvedené z pohľadu žalovaného osvedčuje, že bol to konateľ žalobcu, kto si nechával otvorené zadné
dvierka pre prípad, že by sa rozhodol zmluvu neuzavrieť. Uvedené vyplýva tak z nečinnosti žalobcu pri

pripomienkovaní návrhu zmluvy, či z požadovania ďalšej obhliadky.
30. Žalovaný považoval napadnutý rozsudok za vecne správny a dôvodný.
31. Argumentáciu žalobcu prezentovanú v odvolaní označil žalovaný za účelovú, a prekrúcajúcu
skutočný stav a skutkové okolnosti.32. K argumentácii žalobcu o nereagovaní na návrh zmluvy z dôvodu dohodnutej doobhliadky žalovaný
uviedol, že podľa neho táto argumentácia vylučuje tvrdenie o tom, že by mal byť už presvedčený a
v dobrej viere, že k uzavretiu zmluvy príde. Ak by to tak bolo, nemal by predsa žiadny problém o

konkrétnom znení zmluvy rokovať ďalej - aj za súčinnosti svojho právneho zástupcu.
33. Žalovaný považoval za účelový záver predkladaný zo strany žalobcu o tom, že tento bol presvedčený
o tom, že sám chce zmluvu určite uzatvoriť, pokiaľ zároveň požadoval ďalšiu obhliadku a pokiaľ súčasne
prerušil aj akékoľvek rokovania o znení samotnej zmluvy.
34. Žalovaný nesúhlasil ani s tým, že mal priznať porušenie predzmluvných rokovaní. Toto tvrdenie

označil výslovne za nepravdivé a odporujúce vyjadreniu jeho právneho zástupcu na pojednávaní dňa
23.05.2023.
35. Žalovaný poukázal aj na vyjadrenie žalobcu na pojednávaní dňa 23.05.2023 (časové pásmo
od 07:00) : „Dňa 21.03. žalovaný doručil žalobcovi návrh kúpnej zmluvy už aj s odpoveďami na
komentáre pána N. teda žalobcu. V tomto momente návrh zmluvy už obsahoval dohodu o podstatných
náležitostiach zmluvy. Žalobca teda nemal dôvod sa domnievať, že by k predaju nehnuteľnosti nedošlo.

Žalobca bol teda v dobrej viere, že predaj nehnuteľnosti sa uskutoční a preto poslal ešte návrh zmluvy
na finálnu revíziu advokátskej kancelárii A.K.F. Legal.“ Takáto prezentácia skutočného stavu je podľa
žalovaného v rozpore so skutočnosťami vyplývajúcimi zo súdneho spisu - právne služby totiž právnou
kanceláriou zastupujúcou žalobcu boli vykonané, berúc do úvahy prílohu k faktúre DRAFT00023
doloženú Žalobcom do súdneho spisu, v drvivej väčšine ešte pred dátumom 21.03.2022 (v rozsahu 7,0

hodiny z celkového počtu 8,5 hodiny).
36. Skutkový dej tak, ako sa naozaj stal podľa žalovaného vylučuje výklad účelovo predkladaný
žalobcom o tom, ako bol v dobrej viere a že až na základe uvedeného dal zmluvu svojmu právnemu
zástupcovi revidovať. Rovnako sú jeho dobrá viera či tvrdenie o pokročilom štádiu kontraktačného
procesu nezmyselné v kontexte žalobcom požadovanej ďalšej obhliadky.

37. Je zároveň nekorektné obviňovať žalovaného z porušenia akejkoľvek generálnej prevenčnej
povinnosti vyplývajúcej z § 415 Občianskeho zákonníka, pokiaľ to bol sám žalobca, kto kontraktačný
proces v skutočnosti ukončil (keďže na zmluvu naposledy zaslanú žalovaným už nereagoval).
38. Žalovaný len pre úplnosť z dôvodu opatrnosti uviedol, že v priebehu konania pred súdom I. inštancie
uplatňoval aj ďalšie dôvody, pre ktoré nebolo dôvodné žalobe vyhovieť - a to najmä, že:

- v skutočnosti bolo medzi stranami v rámci kontraktačného procesu stále viacero nedoriešených otázok
(viď ods. 8.4 vyjadrenia žalovaného zo dňa 25.11.2022);
- veľmi limitovaná predzmluvná zodpovednosť pri zmluvných typoch s obligatórnou písomnou formou
(viď ods. 17. vyjadrenia žalovaného zo dňa 25.11.2022);
- v zmysle § 379 ObZ sa môže uhrádzať len predvídateľná škoda (žalovaný sa nemal dôvod domnievať,

že akékoľvek náklady na právneho zástupcu žalobcovi vznikli, pokiaľ ho právny zástupca žalobcu vôbec
nekontaktoval);
- o úhrade akýchkoľvek nákladov z titulu predzmluvnej zodpovednosti je podľa žalovaného možné
uvažovať len v prípade, ak nejde o náklady obvyklé a ich vynaloženie je spojené so špecifickými
požiadavkami zodpovedného subjektu (rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 29 Odo

1166/2004 zo dňa 11.10.2006). O také náklady však v prejednávanej veci nešlo.
39. Zo skôr uvedených dôvodov žalovaný navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok ako vecne
správny potvrdil a aby mu voči žalobcovi priznal nárok na plnú náhradu trov odvolacieho konania.
40. Na skoršie vyjadrenie žalovaného reagoval žalobca podaním zo dňa 04.09.2023, v ktorom uviedol,
že popiera všetky skutkové tvrdenia žalovaného, uvedené v jeho poslednom vyjadrení. K tvrdeniu

žalovaného o tom, že ho žalobca nekontaktoval s pripomienkovanou zmluvou žalobca zopakoval svoju
odvolaciu argumentáciu o dohodnutej doobhliadke tvrdiac, že žalobca mal záujem návrh zmluvy upraviť
až po spoločnej obhliadke.
41. K tvrdeniu žalovaného, že žalobca nemohol byť v dobrej viere a presvedčený, že k uzavretiu zmluvy
dôjde, nakoľko zmluvné strany boli dohodnuté na ďalšej obhliadke priestorov, žalobca zopakoval že

ďalšia obhliadka bola dohodnutá s cieľom potvrdenia si reálneho stavu predmetu prevodu so stavom
uvedeným v zmluve, pričom samotný návrh zmluvy sa na túto doobhliadku odvolával.
42. Žalobca nesúhlasil s názorom žalovaného o tom, že by poslal svojmu právnemu zástupcovi zmluvu
na finálnu revíziu po 21.03.2022 - bol názoru, že v konaní preukázal opak to najmä doloženými návrhmi
zmlúv a emailovou komunikáciou.

43. Tvrdenia žalovaného o limitovanej predzmluvnej zodpovednosti pri zmluvách s obligatórnou
písomnou formou sú podľa žalobcu pre toto konanie irelevantné. Obligatórna písomná forma žiadnym
spôsobom s týmto konaním nesúvisí a navyše, všetky návrhy zmluvy boli vyhotovené v písomnej forme.44. Irelevantný je aj podľa žalobcu aj argument o náhrade predvídateľnej škody. Ustanovenie § 379 ObZ
sa vzťahuje na záväzkové vzťahy, preto s týmto konaním vôbec nesúvisí. Navyše, škodu uplatňovanú
v tomto konaní možno jednoznačne považovať za predvídateľnú, nakoľko žalovaný bol preukázateľne

informovaný, že zmluvu reviduje advokátska kancelária.
45. Žalobca ďalej odmietol tvrdenie žalovaného, že náklady uplatňované v tomto konaní, by neboli
neobvyklé. Poprel aj akúkoľvek spornosť jeho aktívnej vecnej legitimácie.
46. Žalobca zotrval na podanom odvolaní.
47. Na skoršie vyjadrenie žalobcu reagoval žalovaný podaním zo dňa 04.10.2023, v ktorom doplnil,

nasledovné:
48.Žalovanýbolnázoru,žežalobcomtvrdenávôľadoplniťzmluvupoobhliadkejevrozporese-mailovou
správou žalobcu zo dňa 22.03.2023, na ktorú poukázal v napadnutom rozsudku aj súd I. inštancie, a
v ktorej žalobca uviedol (len) to, že žalovaného bude kontaktovať právny zástupca žalobcu - a to bez
akýchkoľvek podmienok (t. j. vôbec nie až po nejakej obhliadke či akejkoľvek inej udalosti).
49. Ospravedlňovanie toho, že žalobca prestal byť činný v procese finalizácie zmluvy, budúcou

obhliadkou, aj so súčasným tvrdením žalobcu, že nebolo pochybností, že žalobca chce zmluvu uzatvoriť,
jepodľažalovanéhoabsurdnéajzdôvodu,žepripomienkovaniezmluvybolovofáze,kedybolopotrebné
objasniť ešte množstvo nevyjasnených otázok, ktoré od obhliadky vôbec nezáviseli a nesúviseli s
ňou. Takými otázkami boli napríklad podmienky predkupného práva na dodatočné parkovacie stojisko,
vykonané stavebné úpravy na predmete prevodu, či otázky súvisiace s nájomným vzťahom V žiadnom

prípade teda neboli otáznymi už len ustanovenia, ktoré mali byť podľa žalobcu doplnené v závislosti
od vykonanej obhliadky a rovnako už nešlo iba o otázky „technického či procesného charakteru“, ako
tvrdil žalobca.
50. Žalovaný zdôraznil aj to, že žalobca mal od svojho právneho zástupcu k dispozícii spripomienkovaný
návrh zmluvy dňa 22.03.2022 (ako vyplýva z dokumentu „Príloha k faktúre DRAFT00023“), a teda mohol

ho preposlať žalovanému už v uvedený deň k ďalšiemu procesu. Žalobca však nič takého nespravil, a to
napriek tomu, že v zmluve bolo ešte množstvo nevyjasnených otázok, o ktorých bolo potrebné rokovať.
51. Žalovaný dodal, že pokiaľ žalobca tvrdil, že dňa 21.03.2022 už bol v dobrej viere o tom, že zmluva
bude uzatvorená, tak je potrebné opäť uviesť, že drvivú väčšinu nákladov, ktoré na svojho právneho
zástupcu žalobca vynaložil, a ktoré si v rámci tohto konania voči žalovanému uplatnil, vynaložil za tie

úkony právnej služby, ku ktorým došlo ešte pred dátumom 21.03.2022, t. j. v čase, kedy žalobca v dobrej
viere aj podľa svojich vlastných tvrdení ešte nebol.
52. Žalovaný poukázal aj na nasledovný článok: „[...] Možno ostať v presvedčení, že právny poriadok
chráni dôveru v plnenie zmluvy pred tým, ako dôjde k jej uzavretiu prostredníctvom zmluvy o budúcej
zmluve. Právny poriadok tak zaujíma jasné stanovisko, že sa zmluvné strany majú možnosť spoľahnúť

na plnenie zmluvy iba vtedy, ak bola zmluva uzavretá, alebo bola uzavretá aspoň zmluva o budúcej
zmluve. Ak by sme chránili tento rozsah dôvery v plnenie zmluvy už aj pred uzavretím pactum de
contrahendo,jednoznačnebysmeinštitútzmluvyobudúcejzmluvepripraviliojehovýsostnépostavenie.
Zákonodarca ustanovuje prísne predpoklady pre platnosť pactum de contrahendo. Ak by sme vyhlásili,
že rovnaký účinok má aj vyvolanie dôvery u druhej strany, že bude zmluva uzavretá, boli by tieto jasné

zákonné príkazy obídené. Zodpovednosťou za c.i.c. sa tak nechráni dôvera v uzavretie zmluvy, ale
dôvera v poctivosť kontraktačného procesu.“ (viď Csach, K.: Zodpovednosť za culpa in contrahendo
podľa Najvyššieho súdu Českej republiky - nasledovania hodné riešenie?; Justičná revue, 61, 2009, č.
1, s. 56).
53. V súvislosti so skôr uvedeným žalovaný považoval za jednoznačné, že žiadne princípy, týkajúce sa

poctivosti kontraktačného procesu vo veci neporušil.
54. Ďalšie vyjadrenia súdu doručené neboli.
55. Odvolací súd preskúmal vec, v ktorej je viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379 a § 380 ods.
1 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (CSP)), a rozhodol o veci bez nariadenia pojednávania
(§ 385 ods. 1 CSP), keďže sa nejednalo o prípad, v ktorom by bolo potrebné zopakovať alebo doplniť

dokazovanie a nariadenie pojednávania si nevyžadoval ani dôležitý verejný záujem.
56. Po oboznámení sa s obsahom súdneho spisu dospel odvolací súd k záveru, že odvolaniu žalobcu
nie je dôvodné.
57. Súd prvej inštancie vykonal riadne dokazovanie z hľadiska žalobcom uplatneného nároku, keď
vykonal najmä všetky ním predložené listinné dôkazy, ktorými preukazoval dôvodnosť žalovaného

nároku, prihliadol na procesnú obranu žalovaného ako aj na skutkové tvrdenia uplatnené procesnými
stranami a zhodnotením výsledkov vykonaného dokazovania v súlade s § 191 ods. 1 CSP dospel k
správnym skutkovým záverom, vyplývajúcim z v konaní produkovaných dôkazov a skutkových tvrdení.
Následne súd prvej inštancie vec aj správne právne posúdil a svoje rozhodnutie náležite a v súladeso zákonom odôvodnil. Odvolací súd preto odkazuje na odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie,
s ktorým sa stotožňuje a s poukazom na § 387 ods. 2 CSP nepovažuje za potrebné závery, v ňom
uvedené, opakovať.

58. Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia odvolací súd dopĺňa nasledovné:
59. Podľa § 387 ods. 1 CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.
60.Podľa§387ods.2CSP,aksaodvolacísúdvcelomrozsahustotožňujesodôvodnenímnapadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého

rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.
61. Podľa § 363 CSP, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
62. Podľa § 365 ods. 1 CSP /Odvolacie dôvody/odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
63. Podľa § 379 CSP, /Viazanosť rozsahom odvolania/odvolací súd je rozsahom odvolania viazaný

okrem prípadov, ak
a) od rozhodnutia o napadnutom výroku závisí výrok, ktorý odvolaním nebol dotknutý,
b) ide o nerozlučné spoločenstvo podľa § 77 a odvolanie podal len niektorý zo subjektov,
c) určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami vyplýva z osobitného predpisu.
64. Podľa § 380 ods. 1 CSP, /Viazanosť odvolacími dôvodmi/ odvolací súd je odvolacími dôvodmi

viazaný.
65. Predmetom konania je nárok žalobcu voči žalovanému na náhradu škody, ktorá mu mala vzniknúť
bezdôvodným prerušením predzmluvných rokovaní o uzatvorení zmluvy o kúpe nehnuteľnosti zo strany
žalovaného, pričom uplatnená škoda má predstavovať náklady na právne služby žalobcu, ktoré mu
podľa jeho tvrdení vznikli pri rokovaní o uzatvorení zmluvy.

66. Súd I. inštancie napadnuté rozhodnutie založil v podstate na tom, že žalobca nepreukázal
bezdôvodné prerušenie predzmluvných rokovaní zo strany žalovaného vzhľadom na to, že žalobca
žiadnym spôsobom nereagoval na návrh zmluvy o prevode nehnuteľnosti s vyjadrením k pripomienkam
žalobcu, ktorý mu bol zo strany žalovaného zaslaný dňa 21.03.2022.
67. Ako správne uviedol žalovaný v priebehu odvolacieho konania, skutočnosť uvedená v

predchádzajúcom odseku medzi procesnými stranami sporná v konaní pred súdom I. inštancie sporná
nebola.
68. V podanom odvolaní žalobca argumentoval tým, že
- žalovaný mal okrem iného na pojednávaní dňa 23.05.2023 priznať prerušenie kontraktačného procesu
a teda je táto skutočnosť nesporná

- prezentoval dôvody, pre ktoré na návrh zmluvy s pripomienkami zo strany žalovaného nereagoval (tieto
dôvody uvádzal aj v konaní pred súdom I. inštancie).
69. Odvolací súd so skôr uvedenou argumentáciou žalobcu nestotožňuje. Z vyjadrení, na ktoré
poukazoval žalobca ako na „priznanie“ prerušenia kontraktačného procesu zo strany žalovaného podľa
odvolacieho súdu takéto závery nevyplývajú. Vyplýva z nich iba to, že 7. apríla bolo žalobcovi zo strany

žalovaného oznámené, že k predaju sa pristupovať nebude, a to pre viac ako dva a pol týždňovú
kontraktačnú nečinnosť zo strany žalobcu.
70. Zo skutkového stavu, ako ho zistil súd I. inštancie a ako ho sumarizoval najmä v odseku 11 a 33
napadnutého rozsudku vyplýva, že predzmluvné rokovania medzi procesnými stranami začali najneskôr
01.03.2022 a následne sa procesné strany intenzívne kontaktovali najmä mailovou formou a to až do

25.03.2022 (konkrétne v dňoch 10.03., 16.03., 21.03., 22.03., 24.03. a 25.03.). Ku dňu 25.03.2022
bol stav predzmluvných rokovaní taký, že posledným mailom si strany dohodli termín doobhliadky na
08.04.2022 a mailom zo dňa 22.03.2024 žalobca informoval žalovaného o tom, „že ohľadom úprav
zmluvy ho bude kontaktovať advokátska kancelária A.K.F. Legal, s.r.o.“(ods. 33 napadnutého rozsudku).71. V danom štádiu predzmluvných rokovaní žalobca neposkytol žalovanému informáciu o tom, že ho
bude právny zástupca žalobcu kontaktovať až po doobhliadke, ani mu neposkytol iné dôvody, pre ktoré
by bolo potrebné všetky medzi stranami nevyriešené zmluvné otázky odložiť po dátume doobhliadky.

72. Za takejto situácie, prihliadnúc najmä na časový aspekt kontaktov procesných strán v rámci
kontraktačnéhoprocesu,jepotrebnépodľaodvolaciehosúduvyhodnotiťzáversúduI.inštancieotom,že
žalobca nepreukázal bezdôvodné prerušenie kontraktačného procesu žalovaným za správny. Vzhľadom
na tento časový horizont a vyjadrenie žalobcu vo vzťahu k žalovanému o tom, že ho bude kontaktovať
jeho právny zástupca bolo dôvodné očakávať, že tento kontakt bude uskutočnený bez zbytočného

odkladu, čomu nekontaktovanie do dňa obhliadky nezodpovedá.
73. K námietke žalobcu, že súd I. inštancie sa nevysporiadal s tým, že žalobca neposlal žalovanému
pripomienkovú zmluvu z dôvodu dohodnutej doobhliadky odvolací súd uvádza, že táto skutočnosť by
mohla mať na posúdenie kontraktačného správania žalovaného relevanciu iba v prípade, ak by mu bola
v danom čase známa, čo však z vykonaného dokazovania nevyplýva. Teda z vykonaného dokazovania
nevyplýva, že by žalobca v čase predzmluvných rokovaní poskytol žalovanému informáciu o tom, že

ďalšie rokovania o uzatvorení zmluvy sa uskutočnia až po doobliadke. Ak preto žalovaný po uplynutí
viac ako dvoch týždňov nečinnosti zo strany žalobcu (nadväzujcej na každodenné kontakty, prípadne
kontakty niekoľkokrát do týždňa) odmietol pokračovať v predzmluvných rokovaniach, nemožno jeho
kontraktačné správanie vyhodnotiť ako bezdôvodné prerušenie kontraktačného procesu.
74. Odvolací súd sa stotožňuje so záverom súdu I. inštancie, že skutočnosť, že žalobca na návrh zmluvy

s pripomienkami, ktorý mu zaslal žalovaný, nereagoval v primeranej lehote (posudzujúc primeranosť
lehoty z pohľadu dovtedajšieho priebehu predzmluvných rokovaní) bez toho aby dôvod svojej nečinnosti
oznámil v danom čase žalovanému je potrebné vyhodnotiť ako prerušenie kontraktačného procesu
žalobcom.
75. K namietanému nesprávnemu právnemu posúdeniu veci pre nesprávne vyhodnotenie otázky, či

kontraktračný proces bol vo fáze, kedy mohol žalobca dôvodne očakávať, že dôjde k uzatvoreniu
zmluvy odvolací súd uvádza, že táto otázka by bola pre rozhodnutie významná iba v prípade, ak by
žalobca v konaní preukázal, že žalovaný bezdôvodne prerušil kontraktačný proces, čo sa však z vyššie
uvedených dôvodov nestalo. Z uvedeného dôvodu sa odvolací súd touto otázkou nezaoberal, pretože jej
vyhodnotenie by nebolo spôsobilé privodiť pre žalobcu priaznivejšie rozhodnutie. Uvedenú otázku však

podľa odvolacieho súdu nemožno vyhodnotiť iba podľa tvrdeného presvedčenia žalobcu, ale aj podľa
objektívnych skutočností, čo v danom prípade znamená posúdenie otázky, či by primerane obozretná
osoba danú zmluvu pravdepodobne uzatvorila aj v prípade, ak by neuzatvorené otázky zmluvy boli
druhou stranou vyhodnotené v jej neprospech.
76. K námietke žalobcu, že súd I. inštancie nevysvetlil, prečo považuje práve žalobcu za subjekt,

ktorý bez legitímneho dôvodu ukončil kontraktačný proces, odvolací súd uvádza, že pre relevantné
vyhodnotenie dôvodnosti žaloby nie je podstatné, či kontraktačný proces prerušil žalobca, ale to, či
žalobca preukázal, že týmto subjektom bol žalovaný. Uvedené sa podľa odvolacieho súdu nestalo.
77. Vzhľadom na vyššie uvedené odvolací súd vyhodnotil odvolacie námietky žalobcu ako nedôvodné a
nespôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia súdu prvej inštancie. Preto odvolací súd rozsudok súdu

prvej inštancie podľa § 387 ods. 1 a 2 CSP ako vecne správny potvrdil.
78. O trovách odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 v spojení s § 262 ods.
1 a § 396 ods. 1 CSP a úspešnému žalovanému priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania v
celom rozsahu s tým, že o výške náhrady trov odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie podľa
§ 262 ods. 2 CSP po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením,

ktoré vydá súdny úradník.
79. Toto rozhodnutie senát Krajského súdu v Bratislave prijal pomerom hlasov 3: 0 (§ 393 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu nadriadeného súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).