Rozsudok – Zmluvy ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, December 8, 2025

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B3-67C/10/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122493697
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 12. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Milan Valla

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2025:6122493697.11

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV v konaní pred sudcom Mgr. Milanom Vallom,v spore žalobcov: 1/. O.. Z.. B. D.,

E.: XX.XX.XXXX, I.: Y. XXA, XXX XX G. I., X/ W. D., E.: XX.XX.XXXX, I.: Y. XXA, XXX XX G. I., spoločne
zastúpenýchJUDr.MartinomKovácsom,advokátomsosídlomRužováDolina613/17,82108Bratislava,
registrovaným v Slovenskej advokátskej komore pod č. 7409, proti žalovanej: A. I., E.: XX.XX.XXXX, I.:
G. Q. XX/XX, XXX XX G. I., zastúpenej: JUDr. Ivanou Magdolenovou Joríkovou, advokátkou so sídlom
Hrnčírikova 1/B, 958 01 Partizánske, registrovanou v Slovenskej advokátskej komore pod č. 4285 o
zaplatenie 2.839,43 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaná je p o v i n n á zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu 2.839,43 eur spolu s úrokom

z omeškania vo výške 5% ročne zo sumy 2.839,43 eur od 21.05.2022 do zaplatenia, a to do troch dní
odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Žalovaná je p o v i n n á nahradiť žalobcom spoločne a nerozdielne trovy konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa žalobou doručenou pôvodne Okresnému súdu Banská Bystrica ako kauzálne
príslušnému súdu pre upomínacie konanie a postúpenou tunajšiemu súdu dňa 06.02.2023 domáhali,
aby súd žalovanej uložil povinnosť zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu 2.839,43 eur spolu s

úrokom z omeškania vo výške 5% ročne zo sumy 2.839,43 eur od 21.05.2022 do zaplatenia a zároveň
povinnosť nahradiť žalobcom trovy konania.

2. Žalobcovia žalobu odôvodnili tým, že ako kupujúci so žalovanou ako predávajúcou dňa 20.04.2021
uzatvorili kúpnu zmluvu č. XXXXXXX (ďalej len „Kúpna zmluva“), predmetom ktorej bol odplatný prevod
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam zapísaným na LV č. XXX evidovanom Okresným úradom Senec,
katastrálnym odborom, pre okres Senec, obec Hrubá Borša, katastrálne územie Hrubá Borša, o.i. aj

k rodinnému domu so súpisným číslom XXX, druh stavby Rodinný dom, popis stavby: Rodinný dom,
postavenému na pozemku parcele registra „C“ č. XX/XX (ďalej len „Rodinný dom“). Žalovaná už pred
podpisom zmluvy konala v rozpore s dobrými mravmi, keď žalobcom zamlčala niektoré vady Rodinného
domu. Až po podpise Rezervačnej zmluvy a Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, obe zo dňa 27.01.2021,
vyšli najavo niektoré právne vady predmetu kúpy, ktoré žalovaná oznámila žalobcom až po uzavretí
týchto právnych úkonov, čo bolo poňaté do vlastného textu Kúpnej zmluvy. Žalovaná v článku 5. bode
5.4 Kúpnej zmluvy výslovne upozornila žalobcov na právne vady predmetu kúpy, a to na vlastnícke

právo tretích osôb k parcele č. XX/XX, ktorá je vo faktickej držbe žalovanej ako súčasť oplotenej záhrady
a na nesprávne zakreslenie predmetu prevodu v katastrálnej mape. I napriek výskytu tejto vady mali
žalobcovia záujem uzatvoriť so žalovanou Kúpnu zmluvu, keďže žalovaná sa zaviazala odstrániť tieto
právne vady v článku 5. bode 5.4 Kúpnej zmluvy tým, že vyššie uvedenú parcelu kúpi od tretích osôb anásledne predá žalobcom a tiež na vlastné náklady vypracuje geodetický plán na zosúladenie reálneho
a právneho stavu.

3. Uvedená vada však nebola jedinou. Pred uzavretím Kúpnej zmluvy došlo k uskutočneniu obhliadky,
kde neboli zistené zjavné vady vo vzťahu k technickému stavu nehnuteľností. Stav mal byť následne
potvrdený aj znaleckým posudkom č. X/XXXX vypracovaným znalkyňou U.. arch. D. S.. Žalovaná tiež
v článku 5. bode 5.5 Kúpnej zmluvy vyhlásila, že jej nie sú známe žiadne materiálne alebo stavebno-
technické vady a nedostatky stavby, ani pozemku, na ktorom je stavba postavená a na ktoré by mala

žalobcov osobitne upozorniť, okrem tých, s ktorými boli žalobcovia pred podpisom Kúpnej zmluvy
riadne oboznámení, čo bola nefunkčnosť závlahového systému. V bode 5.6 Kúpnej zmluvy sa žalovaná
zaviazala poskytnúť žalobcom zľavu z kúpnej ceny vo výške nákladov na odstránenie vady v prípade,
ak dodatočne vyjde najavo vada, s ktorou žalobcovia neboli oboznámení. Tiež sa v bode 6.2 Kúpnej
zmluvy žalovaná zaviazala upozorniť žalobcov a odstrániť na vlastné náklady akékoľvek vady, ktoré
sa vyskytnú na predmet kúpy od podpisu Kúpnej zmluvy do odovzdania a prevzatia predmetu kúpy. V

bode 6.4 Kúpnej zmluvy a 9.11 Kúpnej zmluvy sa žalovaná zaviazala zdržal akéhokoľvek konania, ktoré
by robilo niektoré z jej vyhlásení v Kúpnej zmluve nepravdivým a tiež sa zaviazala nahradiť žalobcom
akúkoľvek škodu, ktorá vznikne z titulu nepravdivého vyhlásenia. Žalobcovia právne odôvodnili svoju
žalobu poukazom na ustanovenia § 499, § 508 ods. 2 a § 510 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“). Žalobcovia sa spoliehali na hodnovernosť a spoľahlivosť

znaleckého posudku č. X/XXXX a na výslovné ubezpečenia žalovanej, podpísali Kúpnu zmluvu, predmet
kúpy prevzali a začali bežným spôsobom užívať. V krátkom období však žalobcovia zistili existenciu
skrytých vád, na ktoré žalovanú upozornili listom zo dňa 22.07.2021, pričom sa jednalo o nasledovné
vady:

- pretečenie vody zo steny v blízkosti plynového kotla,
- zatečenie steny v mieste vyústenia plynového potrubia a vytekanie vody priamo z elektrickej zástrčky
v suteréne a rohu stien v blízkosti vyústenia odkvapu,
- vady spôsobené prietokom vody v dôsledku nesprávne napojených/rozpojených odkvapových rúr,
následkom čoho došlo k zatečeniu terasy, priestoru pred domom aj pred svetlíkom. V okolí miest, kde

odkvapyústiasahromadilavoda,ktorásazadržiavalabezprostredneprimúrochdomuastekalasmerom
nadol.

4. Žalobcovia súčasne žalovanú upozornili, že podľa predbežného posúdenie príčin bola škoda
spôsobená následkom neodborne vyvedeného odkvapového systému, ktorý namiesto vyústenia do

trativody zlieva vodu na múry domu. Ďalšou príčinou bolo porušenie izolácie domu v oblasti vstupu
plynového potrubia do domu. Žalobcovia tiež upozornili, že na potvrdenie príčiny závady je potrebné
odkopať stenu v suteréne, kde došlo k zatopeniu a tiež odkopať vyústenia odkvapových rúr do
zeme. Tiež odborníci žalobcom oznámili, že ide o opakovanú vady, ktorá sa nevyskytla prvý krát.
Tento problém vyústil do poškodenia podlahy v miestnosti s kotlom, kde sa na zemi objavili trhliny

spôsobené dlhodobým pôsobením vody a tiež do zmeny farby stien na niektorých miestach. Žalobcovia
bezodkladne pristúpili k sanácii vád a žalovanú prizvali a priebežne o odstraňovaní vád informovali.
Žalovaná sama bola nečinná, na komunikáciu žalobcov prestala reagovať a ani vady sama neodstránila.
Žalobcovia zhrnuli chronológiu udalostí tak, že dňa 20.04.2021 došlo k uzavretiu Kúpnej zmluvy, dňa
19.06.2021 žalobcovia prevzali Rodinný dom, dňa 18.07.2021 žalobcovia zistili existenciu vád, dňa

19.07.2021 žalobcovia oznámili existenciu vád telefonicky a dňa 22.07.2021 v písomnej forme. Z dôvodu
nečinnosti žalovanej dňa 24.07.2021 žalobcovia pristúpili k odstráneniu vád a zároveň doručili o tom
žalovanej písomné oznámenie. Práce boli vykonávané postupne do dňa 23.09.2021, pričom žalovaná
neposkytovala žiadnu súčinnosť. Dňa 27.07.2021 a 08.08.2021 žalobcovia doručili žalovanej oznámenia
o postupe prác, na ktoré žalovaná nereagovala. Vady na predmete kúpy sa vyskytli 29 dní po prevzatí

predmetu kúpy a žalobcovia upozornili žalovanú na vady bezodkladne, nasledujúci deň, pričom sa
jedná o vady, ktoré boli na predmete kúpy už v deň prevzatia. Vady nemohli byť zistené pri bežnej
obhliadke, keďže na ich zistenie boli odkopané steny a odsunutý nábytok, ktorým boli vady zakryté,
teda ide o skrytú vadu. Je vylúčené, že by žalovaná konala s dobrým úmyslom, a to aj s prihliadnutím
na existenciu právnych vád. Ide o opakovane sa vyskytujúcu vadu, pričom dážď dňa 18.07.2021

nebol ničím výnimočný, teda nejde ani o vyššiu moc. Vada nielen nebola žalovanou odstránená,
ale bola priamo zamlčaná. Vady boli odstránené prostredníctvom odkopania poškodených zvodov,
nákupom a dodaním stavebného materiálu, opravou a prerobením strešných zvodov, výkopových prác,
izoláciou plynového potrubia, nákupom, dodaním a osadením skruží vsakovacieho systému, dopravoustavebných mechanizmov, napojením odkvapových rúr, maliarskymi prácami a opravou zatečených
stien.

5. K rozsahu nároku žalobcovia uviedli, že s poukazom na už spomínané ustanovenia Kúpnej zmluvy sa
ukázali vyhlásenia žalovanej o tom, že predmet kúpy nemá vady, byť nepravdivé. Žalovaná porušila aj
povinnosť poskytnúť žalobcom zľavu z kúpnej ceny vo výške nákladov na odstránenie vady. Žalobcovia
na odstránenie vád vynaložili celkovú sumu 2.839,43 eur, o čom predložili súdu faktúry a doklady.
Tieto doklady boli žalovanej doručené listom zo dňa 26.10.2021, doručeným žalovanej dňa 29.10.2021.

Žalovaná žalobcom náklady na ostránenie vád nenahradila a ani vady sama neodstránila, čím žalobcom
vznikla škoda, ktorá by nevznikla v prípade, ak by žalovaná neporušila svoju právnu povinnosť a vada by
bola odstránená už v minulosti, keďže bola odstrániteľná. Žalobcovia si uplatňujú svoj nárok na náhradu
nákladov na odstránenie príčiny existencie vady ako nárok na zľavu z kúpnej ceny titulom existencie
skrytej vady predmetu kúpy a nárok na náhradu nákladov na odstránenie havarijného stavu ako nárok na
náhradu škody. Žalobcovia sa snažili vec vyriešiť mimosúdne, ale žalovaná na ich list zo dňa 03.05.2022

doručený dňa 06.05.2022 nereagovala a nároky žalobcov neuspokojila v žalovanými poskytnutej lehote
10 pracovných dní. Z tohto dôvodu si žalobcovia uplatňujú aj nárok na úroky z omeškania v zákonnej
výške 5% ročne od 21.05.2022.

6. Okresný súd Banská Bystrica ako upomínací súd vydal vo veci platobný rozkaz zo dňa 16.12.2022,

pričom žalovaná podala proti platobnému rozkazu v zákonnej lehote odpor s vecným odôvodnením.
Žalovaná v podanom odpore uviedla, že pred kúpou Rodinného domu si tento žalobcovia za
prítomnosti realitnej maklérky celý prehliadli a tento bol vysťahovaný s výnimkou dvoch vstavaných
skríň a kuchynskej linky. Žiadne zatečenie ani vlhnutie nebolo viditeľné. Žalobcovia videli poškodenie
odkvapovej rúry, o čom ich žalovaná informovala, že vzniklo nabúraním auta. Žalobcovia nevzniesli voči

stavu Rodinného domu žiadne námietky, pričom žalobca v 2. rade podpísal preberací protokol, kde
vyhlásil, že si nehnuteľnosti preberá a pred podpisom si ich riadne prehliadol a je mu známy technický
a právny stav a v tomto stave ich preberá. Žalovaná informovala žalobcov o všetkých vadách, o ktorých
mala vedomosť a žalobcovia mali vedomosť, že Rodinný dom nie je novostavba, ale bol skolaudovaný v
roku 2007 a užívaný. Rodinný dom mal pôvodnú maľovku a ak by dochádzalo k pravidelnému zatečeniu

bolo by to viditeľné na stenách a museli by si to všimnúť ako žalobcovia, tak aj znalec. Na stenách v
pivnici boli fľaky iba v mieste, kde žalovaná chovala slimáky, o čom žalobcov informovala. Žalovaná
ďalej poukázala na to, že dňa 18.07.2021 došlo v obci Hrubá Borša k silnej búrke, ktorá trvala približne
hodinu, nie o bežný dážď, pričom došlo k zatečeniu veľa ďalších nehnuteľností v danej oblasti. Vada
sa teda prejavila pôsobením vyššej moci. Žalovaná neporušila žiadnu svoju právnu povinnosť a nebolo

možné zabrániť pôsobeniu náhodnej a nepredvídateľnej udalosti. Následok, ktorý nastal pôsobením
vyššej moci nie je v príčinnej súvislosti so žiadnym konaním žalovanej. V zmysle § 590 Občianskeho
zákonníka prešlo na žalobcom nebezpečenstvo náhodného zhoršenia predmetu kúpy alebo náhodnej
skazy s nadobudnutím vlastníctva. Žalovaná poukázala na to, že žalobcovia si zabezpečovali poistenie
Rodinného domu, ktoré vyžadovala financujúca banka, pričom nemali záujem aj o poistenie prípadu

pôsobenia vyššej moci. Žalovaná sa pri užívaní Rodinného domu so žalobcami vytknutými vadami
nestretla, nevedela o nich a preto o nich žalobcov nemohla informovať. Žalovaná má iba laické znalosti a
napriektomujužalobcoviaobviňujúzvedoméhozamlčaniavád,pričomtietovadynevidelianižalobcovia
a ani znalec. Žalobcovia tiež v podanej žalobe opísali nečinnosť žalovanej, ale opomenuli uviesť,
že žalovaná so žalobcami telefonicky komunikovala a tiež listom zo dňa 18.11.2021 odpovedala na

oznámenie žalobcov o uplatnení nárokov z vád, ktorý si žalobcovia prevzali dňa 24.11.2021. Žalovaná
navrhla žalobu ako nedôvodnú zamietnuť a uplatnila si nárok na náhradu trov konania.

7. Žalobcovia sa k odporu žalovanej vyjadrili písomným podaním zo dňa 04.02.2023. Žalobcovia v tomto
podaní zopakovali argumenty obsiahnuté už v podanej žalobe, ktoré doplnili o ďalšiu argumentáciu v

nadväznosti na obsah odporu na stranách 11 a nasl. predmetného vyjadrenia (č.l. 109). Žalobcovia
odmietajú argumenty žalovanej o pôsobení vyššej moci, táto predložila iba s vecou nesúvisiace
články o tom, že na území Slovenskej republiky sa vyskytli búrky, prevažne v povodí Dunaja. Nie
je v nich obsiahnutá žiadna informácia o tom, že v dňoch 16.07.2021 až 19.07.2021 boli v obci
Hrubá Borša zrážky presahujúce intenzitu bežného prívalového dažďa, ktorú by nehnuteľnosť nebola

schopnávydržaťbezvznikuškody.Tietodôkazynepotvrdzujúžiadnerelevantnéskutočnosti.Žalobcovia
popierajú,žebydážďvobciHrubáBoršabolnatoľkovýnimočný,žebysanevyskytolanirazvuplynulých
rokoch a nespôsobil vytopenie pivnice. Naopak, Rodinný dom vykazoval škody, pri ktorých dochádzalo
k opakovanému vytopeniu. Uvedené naviac nemá vplyv na to, že žalovaná si nesplnila svoju povinnosťa odstrániteľné vady neodstránila v súlade s Kúpnou zmluvou. Žalovaná ani žalobcom neposkytla zľavu
z kúpnej ceny ani žalobcom nenahradila škodu. Žalovaná mohla predvídať, že opakované zatekanie
Rodinného domu má príčinu, ktorú je potrebné odstrániť, a to vadná izolácia, vadné trativody ústiace do

zemi a neodvádzajúce vodu od domu. Žalovaná tiež v podanom odpore potvrdzuje, že vedela minimálne
o jednej vade, ktorá nie je uvedená v Kúpnej zmluve ani v znaleckom posudku a ktorú mala odstrániť, a
toujepoškodenieodkvapovejrúry.NapriektomužalovanávKúpnejzmluvevyhlásila,žejejniesúznáme
žiadnemateriálnealebostavebno-technickévadyanedostatkystavbyanipozemku,okremnefunkčného
závlahového systému. Zo znenia Kúpnej zmluvy ani znenia znaleckého posudku nevyplýva, že by sa

na nehnuteľnosti mali vyskytovať iné vady. Žalobcovia tiež popierajú, že by mali vedomosť o vade
vzniknutej nárazom auta. Žalovaná sa v podanom odpore vecne nevyjadrila k svojim vyhláseniam
o neexistencii vád ani zmluvným povinnostiam poskytnúť žalobcom zľavu z kúpnej ceny v prípade
výskytu vád, odstrániť vady na vlastné náklady a nahradiť žalobcom škodu. Žalovaná nielen nepredložila
žiaden dôkaz na vyvrátenie právnej domnienky uvedenej v § 508 ods. 2 Občianskeho zákonníka,
ale práve naopak potvrdila, že vedela o vade predmetu kúpy neuvedenej v znaleckom posudku ani

Kúpnejzmluve.Žalovanásavpodanomodporetiežnevyjadrilakneodbornevyvedenémuodkvapovému
systému, ktorý neústil do trativodu a ani nepreukázala tvrdenie o pôsobení vyššej moci. Žalobcovia majú
naviac pochybnosti, či znalec pred vypracovaním znaleckého posudku L. obhliadol nehnuteľnosť, keď v
znaleckom posudku je uvedené, že dom je napojený na vodovod, avšak v dome bolo napojenie iba na
studňu. J. znalecký posudok obsahuje nepravdivé tvrdenie o tom, že neboli zistené rozdiely skutočného

stavu a projektovej dokumentácie, keď na výkrese pôdorysu sú zakreslené okná a svetlíky, ktoré sa
tam v skutočnosti nenachádzajú. Rovnako sú v znaleckom posudku nesprávne uvedené typy podláh,
zdroj vykurovania a existencia žumpy, ktorá neexistuje. Žalobcovia nemali možnosť zistiť skutočný stav
nehnuteľností, keďže nábytok bol rozmiestnený tak, aby zakryl existujúce vady.

8. Žalovaná sa k vyjadreniu žalobcov vyjadrila písomným podaním z 23.02.2023. Žalovaná odkázala
na svoju argumentáciu uvedenú v podanom odpore. Žalobcovia podľa nej len opakovane poukazujú
na úmyselné zatajenie vady zo strany žalovanej a opätovne citujú tie isté ustanovenia Kúpnej zmluvy.
Žalovaná poukazuje, že podľa článku 5. bodu 5.2 Kúpnej zmluvy boli žalobcovia so stavom predmetu
prevodu oboznámení na osobnej obhliadke na mieste samom dňa 06.12.2020 a zo znaleckého posudku

č. X/XXXX. Dňa 19.06.2021 žalobcovia ako kupujúci prebrali nehnuteľnosť na základe Protokolu
o odovzdaní nehnuteľnosti - Predaj, v ktorom žalobca v 2. rade prehlásil: „že si odovzdávané/ý
nehnuteľnosti/byt, vrátane ich/jeho príslušenstva a všetkých súčastí, riadne vypratanej pivnice, pred
podpisom riadne prehliadol, ich/jeho technický a právny stav je mu známy a v tomto stave ich/ho
dnešného dňa odo odovzdávajúceho preberá. Odovzdávajúci a preberajúci svojim podpisom potvrdzujú,

že nehnuteľnosti/byt boli/bol preberajúcemu riadne odovzdané a boli/bol nim riadne prevzaté.“ Uvedený
Protokol bol podpísaný potom čo si účastníci konania prešli postupne celý vyprataný dom, miestnosť po
miestnosti, od pivnice až po povalu. Žiadne zatečenie a ani plesne v dome, a preto ich na ne ani žalovaná
nemohla upozorniť. Čo sa týka odkvapovej rúry, žalovaná o nej žalobcov informovala a túto bolo pri
obhliadke jasne vidieť. Žalovaná má za to, že informovala žalobcov o všetkých vadách nehnuteľnosti,

o ktorých vedela, neporušila žiadnu právnu povinnosť a skutočnosť, ktorá nastala, nemohla v žiadnom
prípade z objektívnych dôvodov a pri zachovaní svojej bežnej miery opatrnosti predvídať a ani nijako
ovplyvniť.

9. Súd vec následne prejednal vec na nariadených pojednávaniach, kde boli vypočuté sporové

strany, svedkovia navrhovaní sporovými stranami a vykonané dokazovanie a zároveň strany predniesli
prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany.

10. Na pojednávaní dňa 22.04.2024 právny zástupca žalobcov trval na podanej žalobe s dôrazom na to,
že žalovaná zamlčala žalobcom vady predmetu kúpy. Žalobcovia mali záujem uzatvoriť Kúpnu zmluvu

i napriek existencii právnej vady, ktorá vyšla najavo po uzavretí rezervačnej zmluvy a zmluvy o budúcej
zmluve. Obhliadka predmetu kúpy nepreukázala zjavné vady a tieto nevyplývali ani zo znaleckého
posudku č. X/XXXX. V Kúpnej zmluve je výslovne uvedené, že okrem právnej vady a vady spočívajúcej v
nefunkčnom závlahovom systému je predmet kúpy bez vád. Žalovaná po podpise Kúpnej zmluvy užívala
predmet kúpy ešte dva mesiace, žalobcovia ho prevzali dňa 19.06.2021 a k zisteniu existencie vád došlo

dňa 18.07.2021. Vady spočívali v nesprávne vyvedenej dažďovej vode do trativody a vadnej izolácii, v
dôsledku čoho dochádzalo k zatekaniu do domu. Žalobcovia vykonali sanačné práce, o nich žalovanú
priebežne informovali a žalovaná bola nečinná. Žalovaná prostredníctvom právnej zástupkyne trvala na
tom, že žalobcovia prehlásili v Kúpnej zmluve, že sa so stavom predmetu kúpy oboznámili a takto hobez výhrad preberajú. Na žalobcov prešlo nebezpečenstvo náhodnej skazy predmetu kúpy, pričom dňa
18.07.2021 išlo o silnú búrku a žalovanou predložené články výslovne spomínajú silnú búrku v susednej
obci Jelka. Žalobcovia si poistili nehnuteľnosť až dňa 26.07.2021, pričom k prevodu vlastníckeho práva

došlo už dňa 24.04.2021. Žalovaná doplnila, že Rodinný dom stavali s manželom svojpomocne pre
potreby vlastného bývania a ak by do neho zatekalo, riešili by to. Škodu spôsobenú živelnou pohromou
mala riešenú v rámci poistky, ale po prevode vlastníckeho práva poistka zanikla. K zatekaniu pri bežnom
daždi nedochádzalo, inak by to bolo vidieť. Právny zástupca v reakcii na prednes žalovanej poukázal
na vyhlásenia svedkov Z. X. a W. Y., podľa ktorých do Rodinného domu zatekalo. Žalobcovia odmietajú

tvrdenia o vyššej moci, keďže vychádzajúc z údajov mernej stanice Kráľová pri Senci, ktorá sa nachádza
bližšie pri Rodinnom dome ako obec Jelka, bolo dňa 18.07.2021 nameraných iba 4,5 mm úhrnných
zrážok a došlo k zatečeniu Rodinného domu. Naproti tomu dňa 06.06.2023 došlo k prívalovým dažďom,
kedy zrážky v priebehu troch hodín dosiahli až 28,2 mm, pričom Rodinný dom tomu odolal, nakoľko v
ňom už boli zrealizované sanačné práce. Starosta obce potvrdil, že za posledných 9 rokov nezažil v
obci také dažde ako dňa 06.06.2023.

11. Žalobcovia sa k priebehu pojednávania zo dňa 22.04.2024 vyjadrili aj písomným podaním z
01.05.2024, v ktorom okrem rekapitulácie už predtým uvedených argumentov a uvedenia argumentov
mimo predmetu sporu, žalobcovia popreli tvrdenie žalovanej o tom, že v prevodu vlastníckeho práva
k Rodinnému domu došlo už dňa 24.04.2021, keď vklad do katastra nehnuteľností bol v prospech

žalobcov povolený až dňa 16.07.2021, teda dva dni predtým, ako sa prejavili vady Rodinného domu.
Na uzatvorenie poistnej zmluvy sa vyžaduje preukázanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, pričom
toto nadobudli žalobcovia dňa 16.07.2021 (v piatok) a už dňa 18.07.2021 (v nedeľu) došlo k zatečeniu.
Predmetom preberacieho protokolu bolo iba predčasné užívanie nehnuteľností zo strany žalobcov
pred nadobudnutím ich vlastníckeho práva. Žalobcovia odmietajú obranu žalovanej, že na žalobcov

prešlo nebezpečenstvo náhodnej skazy momentom prevodu vlastníckeho práva. Predmetom konania
je zodpovednosť žalovanej spôsobenej žalobcom porušením právnej povinnosti žalovanej. Obsahom
Kúpnej zmluvy nie je dojednanie, že žalobcovia preberajú predmet kúpy ako stojí a leží. Nie je
ani relevantné to, či žalovaná mala vedomosť o existencii vád. Žalobcovia opätovne poukázali na
ustanovenia § 499, § 508 ods. 1, 2 a § 510 Občianskeho zákonníka, ako aj na článok 5. bod 5.6,

článok 6 bod 6.4 a článok 9 bod 9.11 Kúpnej zmluvy. Žalobcovia majú za to, že dodatočne preukázali,
že dodatočne vyšla najavo vada, ktorá bola odstrániteľná, žalobcovia ju vytkli po 5 dňoch odo dňa,
kedy sa prejavila a žalovaná porušila svoje právne povinnosti tým, že žalobcov na existenciu vady
neupozornila, neodstránila ju a ani neposkytla žalobcom zľavu z kúpnej ceny vo výške nákladov
spojenýchsodstránenímvady.Žalobcoviavzáveresvojhopodaniatieždoplnili,ževznaleckomposudku

č. X/XXXX znalkyňa nepochopiteľne použila 4 roky staré fotografie z 19.07.2017.

12. Žalovaná písomným podaním zo dňa 02.05.2024 navrhla doplnenie dokazovania, pričom o.i.
predložila súdu aj potvrdenie poisťovne Allianz, v ktorej bola nehnuteľnosť poistená počas obdobia,
kedy ju vlastnila žalovaná a kedy bola poistená aj proti škodám spôsobených zrážkami, pričom poistné

udalosti v tomto období neboli hlásené a ani nebolo poskytnuté poistné plnenie. Na pojednávaní
dňa 30.05.2024 žalobcovia namietali, že nenahlásenie poistnej udalosti žalovanou samo o sebe
nepreukazuje, že nedošlo k zatečeniu Rodinného domu.

13. Na pojednávaní dňa 30.05.2024 súd vykonal výsluch svedkyne U.. X. O., ktorá uviedla, že bola pri

obhliadke domu, kedy mala na starosti vnuka a chodila po Rodinnom dome. V suteréne sa nedalo veľa
obhliadnuť, keďže to tam bolo zapratané. Až pri odovzdaní bol Rodinný dom vyprataný, kedy boli vidieť
fľakaté steny v suteréne a popraskaná betónová podlaha. Po nasťahovaní žalobcov do jedného alebo
dvoch mesiacov volala žalobkyňa v 1. rade, že ich zatopilo, voda stekala v suteréne pri rúrach a kotle.
Svedkyňa má vedomosť, že dažďová voda bola zvedená do zeme bez trativodov.

14. Na pojednávaní dňa 22.07.2024 súd vykonal výsluch svedkov U.. Z. P., O. Z. a svedkyne U.. X. O..
Svedok U.. Z. P. uviedol o.i., že v nehnuteľnosti bol v roku 2021, kedy vypomáhal s prenášaním nábytku
a všimol si, že niektoré steny v suteréne boli navlhnuté. S. O. Z. uviedol o.i., že bol obhliadnuť dom
kvôli zatekaniu stien, tento obhliadol a navrhol opatrenia. Zatekalo v kotolni a ešte jednej miestnosti.

Pri plynovej rúre zatekalo a po odkopaní zistil, že to nebolo zaizolované. Okolo plynovej rúry bola
potrhaná fólia, musel to riadne nanovo zaizolovať. Kúsok od miesta zatekania bola elektrická zástrčka.
Tiež odpadová rúra zo strechy nebola napojená na rúru zakopanú v zemi. Väčšina vody pri daždi išla
mimo rúry a všade okolo to vlhlo. O tom, že plynová rúra nie je zaizolovaná a odpojenie medzi spodnýmkolenom a rúrou zo strechy zistil až pri odkopaní, inak sa to zistiť nedalo. Podľa máp na stene videl, že
ide o opakované zatečenie. S. Eva L. o.i. uviedla, že pri nabraní nehnuteľnosti do ponuky si ju prešla,
nevidela stopy po zatekaní a steny boli suché. Vie, že koncom júla 2021 bola veľký prívalový dážď a

viacero nehnuteľností bolo zatečených. Svedkyňa vždy záujemcov na vady nehnuteľností upozorňovala.
Pri preberaní nehnuteľnosti bol žalobca v 2. rade a videl vypratanú pivnicu. Svedkyňa tiež potvrdila, že
žalobcovia boli informovaní o poškodení odkvapovej rúry nabúraním auta. Svedkyňa tiež potvrdila, že
bolizistenéajprávnevadynehnuteľností,očomjuupozornilažalovanápotom,čožalovanúkontaktovala
suseda. Tiež potvrdila, že počas obhliadky bola so žalovaným v 2. rade aj v suteréne.

15. Na pojednávaní dňa 05.12.2024 súd vykonal výsluch žalobcov. Žalobkyňa v 1. rade vo svojom
výsluchu o.i. uviedla, že pri osobnej obhliadke Rodinného domu bol suterén zaprataný a steny ani
nevidela. Fľakaté steny si všimla až dňa 19.06.2021 pri preberaní Rodinného domu, kedy sa žalovaná
aj realitná maklérka vyhovárali a dokonca tvrdili aj to, že to spôsobili africké slimáky. Zatekanie popreli.
Dňa 18.07.2021 začalo pršať a všimla si zatekanie vody po stenách a tiež bola mokrá podlaha. Žalovaná

jej nasledujúci deň oznámila, že to je jej problém. Kontaktovala preto právneho zástupcu, ale na jeho
výzvu žalovaná nereagovala. Kontaktovali viacerých odborníkov a všetci potvrdili, že ide o opakované
zatekanie, o čom svedčí aj poškodená podlaha. Pri sanácii odkopali trativody a zistili, že rúry viedli
k domu. Po sanácii dňa 06.06.2023 bola v obci záplava, viacero domov zaplavilo, ale Rodinný dom
žalobcovnezatiekol,čoznamená,žezatekanieboloodstrániteľnouvadou.Znaleckýposudok,ktorýmala

k dispozícii pri kúpe nevypovedá nič o technickom stave a robila ho architektka, ktorá dom navrhla a v
dome vôbec nebola. O uvedených vadách žalovaná žalobcov neinformovala, dozvedeli sa o nich až dňa
18.07.2021. Žalobkyňa tiež uviedla, že manžel žalovanej im potvrdil, že pri montáži plynu do domu došlo
k chybnej montáži a preto zatekalo do domu. Žalobkyňa podrobne popísala vady Rodinného domu, ktoré
sú zachytené na fotodokumentácii nachádzajúcej sa v súdnom spise na č.l. 45 - 51, č.l. 55 - 57 a č.l. 61 -

65. Tiež uviedla, že existenciu poškodenej podlahy a škvrnitých stien neuviedla v preberacom protokole
z dôvodu, že o zatekaní do Rodinného domu nevedela a považovala to za estetické vady. Odpojenú
rúru tiež nemohla uviesť, pretože po zem nevidela. O vadnej izolácii musela žalovaná vedieť, pretože
to riešil jej exmanžel. Žalobca v 2. rade vo svojom výsluchu uviedol o.i. že riešil poistenie Rodinného
domu, čo vyžadovala banka. Keďže nebol vlastníkom na LV, musela poistku podpísať žalovaná s tým,

že po nadobudnutí vlastníckeho práva sa poistenie zmení na žalobcov. Poistenie uzavrel až 26.07.,
teda po škodovej udalosti, kedy už bol evidovaný ako vlastník. Poistnú udalosť riešil so žalovanou
ako poistencom, ale poisťovňa sa vyjadrila, že to nespadá pod poistnú udalosť. Ohľadom riešenia
sanačnýchprácmaliviaceroponúk,niektorévsumecez10.000euravybralinajekonomickejšieriešenie.
O znalkyni U.. arch. D. S. sa dozvedel, že robila projekt Rodinného domu. Znalecký posudok jej dali

vypracovať na odporúčanie žalovanej alebo realitnej maklérky, že znalkyňa ho vie spraviť bez čakania.
O daždi dňa 18.07.2021 žalobca uviedol, že nebol ničím výnimočný, netrval dlho, len bolo predtým dlhšie
sucho. Žalovaná neinformovala žalobcov o nefunkčnosti odkvapového systému, iba o odkvape veľa
parkovacieho miesta, čo bolo vidieť. Žalobca tiež uviedol, že poistku vyberal podľa toho, čo vyžadovala
banka. Mali byť poistné živly a poistenie spotrebičov neriešil, pretože tie si žalovaná brala. Pri preberaní

nehnuteľnosti neboli steny v suteréne na dotyk vlhké, ovzdušie bolo typické pre suterén. V preberacom
protokole neboli uvedené žiadne vady preto, že nevedeli, či tam majú uviesť požiadavku o vymaľovanie,
čo si vie žalobca spraviť aj sám. Bolo mu povedané, že nezateká. Nemohol žiadať o odkopanie stien
a skontrolovanie, ako je to spravené. Rúru nad autom, ktorú videli, nepovažoval za drahú opravu, je to
otázka 20 eur. O iných zle zapojených rúrach nevedel.

16. Na pojednávaní dňa 24.02.2025 súd vykonal výsluch svedkyne U.. arch. D. S. a výsluch žalovanej.
S. U.. arch. D. S. vo svojom výsluchu uviedla o.i., že ju oslovila žalovaná, či by mohla žalobcom
vypracovať znalecký posudok. Stav nehnuteľnosti poznala, ale išla urobiť osobnú obhliadku, urobila
fotografie a vypracovala posudok. Pri obhliadke nebol kupujúci prítomný. O spore strán nemá vedomosť.

Ako znalkyňa neriešila právne vady ako je posun hraníc pozemku, vychádzala z údajov v katastri.
V minulosti už riešila vypracovanie znaleckého posudku predmetného domu. K nesprávne uvedenej
značke vykurovacieho kotla uviedla, že pre znalecký posudok to nemá relevanciu. Otázku, či je Rodinný
dom napojený na vodovod si neoverovala. Napojenie na vodovod nemá vplyv na hodnotu nehnuteľnosti.
Odkaznafotodokumentáciuzodňa19.07.2017jechybouvpísaní.Privypracovaníposudkutiežnezistila

žiadne vady odvodu dažďovej vody. Svedkyňa tiež uviedla, že v dome boli veľkoplošné parkety a nevie
rozlíšiť, či ide o laminátové alebo drevené. Na cenu nehnuteľnosti to ale nemá vplyv. Pri obhliadke
nehnuteľnosti vo februári 2021 nevidela známky zatečenia. Celkovo robila na Rodinný dom 4 znalecké
posudky, v roku 2011, 2 krát v roku 2017 a v roku 2021.17. Žalovaná vo svojom výsluchu dňa 24.02.2025 a 05.05.2025 o.i. uviedla, že v pivnici Rodinného
domu sú tri miestnosti, práčovňa, pracovňa a kotolňa. V pivnici sa vykurovalo. Počas stavby sa zapájala

voda zo studne a robil sa plyn, pričom bolo spôsobené zatečenie a počas 13 rokov nebola urobená
nová maľovka. Išlo o jednorazové zatečenie a fľaky tam už zostali. V dome bývala 13 rokov a nikdy
neuplatňovala poistnú udalosť kvôli zatečeniu alebo dažďu. Žalovaná nemala vedomosť, že zvod
dažďovej vody nie je napojený na koleno. Čo sa týka jednorazového zatečenia, zatečenie pri kotli mali
riešiť murári a zatečenie pri plyne mal riešiť manžel žalovanej, ale žalovaná nemá vedomosť, ako to

bolo vyriešené. Žalovaná na požiadavky žalobcov dostaviť sa na obhliadku vád reagovala telefonicky.
Pokúšala sa to riešiť cez poistku domu, ale už sa to nedalo. Po škodovej udalosti telefonovala do
poisťovne a tam jej oznámili, že poistka už neplatí, o čom žalobcov informovala telefonicky. O poškodení
odkvapovej rúry nárazom vozidla informovala žalobcov pri obhliadke, pričom v zmluvách a preberacom
protokole to nie je uvedené, lebo to tam žalobcovia nechceli.

18. Na pojednávaní dňa 05.05.2025 súd tiež vykonal výsluch svedka K. J.. Svedok v rámci svojho
výsluchu o.i. uviedol, že je vyučený maliar, má 55 rokov a má veľa skúseností, vie teda posúdiť, čo
je jednorazové zatečenie a čo je opakované zatekanie. Pri jednorazovom zatečení vznikne žltá mapa,
ktorá zaschne. V tomto prípade sa ale tvorili plesne, teda ide o opakované zatekanie, kedy vychádzajú
na povrch soli a hrozí rozpad muriva. Vzniká mineralizácia a začne opadávať maľovka. Aj menšie

zatečenie potom spôsobí, že soli vychádzajú na povrch. U žalobcov bol odstraňovať následky zatečenia.
Vykonal oškrabanie, potom chémiu na odstránenie soli, penetráciu, vysprávku prípadných nerovností,
zaizolovanie pretečených škvŕn a následne maľovku. V Rodinnom dome bol prvý raz 1 alebo 2 týždne
pred vykonaním prác. Murivo muselo najskôr vyschnúť, takže na obhliadke mohol byť 2 až 3 mesiace
po zatečení. Svedok mal vo svojom telefóne obdobné fotografie zatečenia Rodinného domu, ako sa

nachádzajú v súdnom spise na č.l. 45-48. Jedná sa o staré zatečenia. Je na nich vidieť opadanú
maľovku. Na opadanie omietky alebo farby je potrebné dlhodobé pôsobenie vlhka.

19. Na pojednávaní dňa 29.09.2025 súd tiež vykonal výsluch svedkov W. Y., Z. X. a Z. P.. S. W. Y. vo
svojom výsluchu uviedla o.i., že vie o zatekaní do suterénu Rodinného domu. Videla raz pána I., ako

vynáša z domu veci a povedal, že im zatieklo a suší to. Videla to len cez plot. Svedkyňa si nepamätala,
či písala vyhlásenie z 24.01.2024 na č.l. 178, ale toto podpísala. V jej písomnom vyhlásení je informácia
o opakovanom zatečení Rodinného domu, čo mohla byť zlá formulácia, nespomína si, že by jej sused
viackrát hovoril o zatečení.

20. Svedok Z. X. vo svojom výsluchu o.i. uviedol, že o predmete sporu vie to, že zatekalo do pivničných
priestorov. Bolo to možno 12, 15 rokov dozadu, kedy Z. I. mal bager a riešil vlhnutie. Čo riešil bager si
môže len domyslieť. O inom zatekaní nemá vedomosť, až od nových susedov. Svedok nevie o žiadnom
svojom vyhlásení z 24.01.2024. Vo svojom výsluchu nevidí rozpor s jeho písomným vyhlásením z
24.01.2024, keď ho v minulosti informoval Z. I. o zatečení domu a neskôr noví susedia. Z toho dedukoval,

že ide o dlhodobé zatekanie. V suteréne Rodinného domu nebol, ani nevstúpil na pozemok. Svedok
má skúsenosti so stavebnými prácami, keďže si ich robil sám svojpomocne, pričom známky zatečenia
možno vidieť aj z vonkajšej strany prostredníctvom mokrého fľaku stúpajúceho od zeme. Svedok tiež
potvrdil pravdivosť svojho vyhlásenia z 24.01.2024 ako aj pravosť jeho podpisu na ňom.

21.SvedokZ.P.vosvojomvýsluchuo.i.uviedol,žeopredmetesporudozvedelažvdeňsvojhovýsluchu.
Robil skruže žalobkyni v 1. rade, ktorá ich potrebovala zakopať na odvodnenie domu. Vykonal prácu
a odišiel. Svedok si nespomína, či bol prítomný počas odkopania základov domu v mieste plynového
potrubia. Skruže osadil ďalej od domu, aby dom nevlhol.

22.Stranysporudoručilisúduzáverečnérečivpísomnomvyhotovení(č.l.477ač.l.503),ktorépredniesli
v súlade s ich písomným vyhotovením na pojednávaní dňa 08.12.2025. Žalobcovia zdôraznili v rámci
svojej záverečnej reči, že z vykonaného dokazovania vyplynula existencia vád spočívajúce v spôsobe
osadenia plynovej rúry v stene s chýbajúcou izoláciou, vady odvodu dažďových vôd, ktoré na Rodinnom
dome dlhodobo existovali a je vylúčené, že by vznikli v období medzi prevzatím Rodinného domu

žalobcami dňa 19.06.2021 a výskytom vady dňa 18.07.2021. Poukázali na výpovede svedkov O. Z. a U..
Z. P., ktorí potvrdili znaky zatečenia na stenách, pričom zjavne išlo o opakované zatečenie. Žalobcovia
odmietajú obranu žalovanej, že pri vzniku vád išlo o pôsobenie vyššej moci, poukazujúc na mapu úhrnu
zrážok, kde na najbližšej stanici Kráľová pri Senci bolo za celý deň 18.07.2021 nameraných iba 4,5mm zrážok. Dôkazy predložené žalovanou sa týkajú obce Jelka. Dňa 06.06.2023 dosiahli zrážky za 3
hodiny úhrnne 28,2 mm, následkom čoho bola vyhlásená v obci Hrubá Borša krízová situácia, pričom
Rodinný dom už s vykonanými opravami nezatiekol. Vada bola teda preukázateľne odstrániteľná. Dážď

zo dňa 18.07.2021 preto nebol vyššou mocou. Obrana žalovanej o nevedomosti o vadách nemá vplyv na
plnenie jej záväzku. Žalovaná si tiež protirečí, keď na jednej strane tvrdila, že v Rodinnom dome neboli
žiadne známky zatekania a na druhej strane potvrdila jednorazové zatečenie pri zapojení vody zo studne
a zapojení plynu. Aj susedia čestne vyhlásili, že Rodinný dom mal problémy so zatekaním. Žalobcovia
tiež poukázali na nedôveryhodnosť znaleckého posudku č. X/XXXX, ktorý bol vypracovaný samotnou

projektantkou Rodinného domu. Žalobcovia majú pochybnosti, či vôbec znalkyňa vykonala obhliadku
Rodinného domu. Znalkyňa tiež použila staré fotografie, pričom nezahrnula fotografie zachytávajúce
zatečenie stien v okolí kotla a plynovej prípojky. Znalkyňa mala byť vylúčená zo znaleckého úkonu.
Porovnaním znaleckých posudkov č. XX/XXXX, č. XX/XXXX a č. X/XXXX je zrejmé, že znalkyňa
v novšom posudku použila celý rad starých fotografií. Na fotografiách už z roku 2017 je viditeľné
opadanie omietky. Žalobcovia poukázali na to, že už na fotografii kotla z roku 2011 sú vidieť známky

zatečenia, pričom na fotografii z 03.02.2017 je viditeľné rozšírenie zatečenia. Žalovaná zrejme snažiac
saneúspešnepredaťnehnuteľnosťnalákalažalobcovnanehnuteľnosť,ktoráúdajnenevykazovalavady,
snažila sa žalobcov o bezvadnosti presvedčiť znaleckým posudkom, ktorý vypracovala známa žalovanej
a zároveň projektantka Rodinného domu a v posudku boli použité zámerne staré fotografie v úmysle
zakryť reálny stav. Vady sa snažila zakryť umiestnením dosiek a skrine pred zatečenú stenu a pri otázke

ohľadom fľakov reagovala, že sa jedná o fľaky od slimákov. Vady odhaľovala žalobcom až postupne
tak, aby nemohli od kúpy už odstúpiť pod hrozbou zmluvnej pokuty. Žalovaná sa spoliehala, že sa vady
tak skoro neprejavia, pričom tieto sa prejavili dňa 18.07.2021 a žalovaná si nesplnila svoje zmluvné
povinnosti odstrániť vady a poskytnúť žalobcom zľavu z kúpnej ceny.

23. Žalovaná v záverečnej reči uviedla, že vada v dôsledku ktorej došlo k zatekaniu Rodinného domu
bola skrytou vadou, ktorá nebola zistiteľná bežnou obhliadkou a o ktorej žalovaná nemala vedomosť.
Bola zistená až po odkopaní zeminy. Z výpovede samotných žalobcov vyplýva, že pri preberaní
Rodinného domu boli viditeľné viaceré vady, ako škvrnité steny, poškodená zámková dlažba, podlaha v
suteréne ako aj odkvapová rúra, ale tieto vady neboli zaznamenané v preberacom protokole. Žalovaná

poukázala na výsluch realitnej maklérky, ktorá povedala, že v Rodinnom dome boli stopy po zatečení v
suteréne, ale steny boli suché. Svedok pán Z. potvrdil, že vada bola zistiteľná až po odkopaní zeminy.
Žalobcovia aj svedkovia potvrdili, že v čase preberania Rodinného domu žalobcami boli steny iba
fľakaté, nebola opadaná omietka, pričom až pri obhliadke Rodinného domu svedkom p. J. 2-3 mesiace
po zatečení sa objavila už opadávajúca omietka. K vyhláseniam a výpovediam svedkov Z. X. a W.

Y. žalovaná poukázala na to, že o zatekaní sa mali títo svedkovia dozvedieť od predchádzajúcich
vlastníkov,pričomvdomeneboli.Idetedalenouvádzaniesprostredkovanýchinformácií.Použitievýrazu
„zdeliť“ v ich prehláseniach je neobvyklé, čo preukazuje koordináciu ich vyhlásení, nie ich autentickosť.
Ani jeden svedok si nepamätá na okolnosti podpisu týchto vyhlásení a vedeli uviesť iba jeden prípad
zatečenia spred 12 až 15 rokov. Žalovaná nebola prítomná pri realizácii stavby Rodinného domu

zhotoveného stavebnou firmou v čase, kedy bola s bývalým manželom v Nemecku. O nesprávnom
zapojeníodvodovdažďovejvodynemohlamaťvedomosťapočasjejvlastníctvasatátovadaneprejavila.
Nehnuteľnosť mala poistenú a žiadnu poistnú udalosť nanahlásila. Informačná povinnosť žalovanej sa
nemôže týkať aj vád, o ktorých nevedela. Žalovaná poukázala na to, že ak sa vec prenecháva ako stojí a
leží, predávajúci nezodpovedá za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej predávajúci vyhlásil, že ju

má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil. Žalobca v 2. rade v preberacom protokole potvrdil, že
nehnuteľnosťsiprehliadol,jemuznámytechnickýajprávnystavavtomtostavejupreberá.Žalovanámá
tiežzato,žedňa18.07.2021došlokpôsobeniuvyššejmoci,keďceléSlovenskozasiahlirozsiahlebúrky,
nielen Jelku a nešlo o bežný dážď. Vyššia moc vylučuje zodpovednosť žalovanej. Žalovaná neporušila
žiadnu svoju právnu povinnosť, svoju notifikačnú povinnosť si riadne splnila a žalobcovia po oboznámení

sa so stavom nehnuteľnosti túto prevzali ako stojí a leží, preto žalovaná považuje žalobu za nedôvodnú
a navrhuje ju zamietnuť.

24. K žalobe a písomným podaniam žalobcovia predložili nasledovné listinné dôkazy: Kúpna zmluva zo
dňa 20.04.2021 (č.l. 15) s prílohami - pôdorys Rodinného domu (č.l. 20) a výpis z listu vlastníctva č. 212

pre k.ú. Hrubá Borša (č.l. 21), znalecký posudok č. X/XXXX (č.l. 23), protokol o odovzdaní nehnuteľnosti
(č.l. 43), oznámenie o výskyte vady - e-mail z 22.07.2021 s fotodokumentáciou (č.l. 44), ), oznámenie o
výskyte vady - e-mail z 24.07.2021 (č.l. 52) s prílohami - stanovisko (č.l. 53) a oznámenie o postupe prác
z 24.07.2021 (č.l. 54), fotodokumentácia (č.l. 55), ), oznámenie o výskyte vady - e-mail z 27.07.2021 sfotodokumentáciou (č.l. 59), oznámenie o výskyte vady - e-mail z 08.08.2021 s fotodokumentáciou (č.l.
60), uplatnenie nároku z vád zo dňa 26.10.2021 (č.l. 66), faktúra č. 76 z 26.07.2021 na sumu 670,- eur
(č.l. 68), faktúra č. 179/2021 z 04.08.2021 na sumu 960,- eur (č.l. 68), pokladničný doklad z 04.08.2021

na sumu 249,18 eur (č.l. 69), pokladničný doklad z 05.08.2021 na sumu 36,29 eur (č.l. 69), pokladničný
doklad z 06.08.2021 na sumu 24,98 eur (č.l. 70), pokladničný doklad z 06.08.2021 na sumu 8,96 eur (č.l.
70), faktúra z 06.08.2021 na sumu 150,- eur (č.l. 70), pokladničný doklad z 20.08.2021 na sumu 160,-
eur (č.l. 71), pokladničný doklad z 02.09.2021 na sumu 138,02 eur (č.l. 72), faktúra z 09.09.2021 na
sumu 370,- eur (č.l. 72), pokladničný doklad z 29.09.2021 na sumu 72,- eur (č.l. 73), oznam o uplatnení

nárokov z vád a výzva na náhradu škody z 02.05.2022 s podacím lístkom a potvrdením o sledovaní
zásielky (č.l. 74), fotodokumentácia (č.l. 112), vyhlásenie svedka Z. X. (č.l. 177), vyhlásenie svedka W.
Y. (č.l. 178), potvrdenie o úhrne zrážok (č.l. 179), prosba o vyjadrenie - e-mail z 20.06.2023, článok s
názvom „Aktualizácia: Krízová situácia v celej obci je odvolaná.“ (č.l. 183), informácia o zrážkomernej
stanici Kráľová pri Senci k 06.06.2023 (č.l. 184), úhrn zrážok za časový interval (č.l. 186), návrh na
vklad vlastníckeho práva z 11.05.2021 (č.l. 203), e-mail z 15.06.2021 (č.l. 204), výpis z listu vlastníctva

č. 212 pre k.ú. Hrubá Borša ku dňu 15.06.2021 (č.l. 205), email z 15.06.2021 (č.l. 206), rozhodnutie
o povolení vkladu vlastníckeho práva z 16.07.2021 (č.l. 207), e-mailová komunikácia z dní 09.07.2021
až 25.10.2021 (č.l. 209), e-mailová správa z 07.04.2021 (č.l. 213) s prílohou - snímkou katastrálnej
mapy s meraním (č.l. 215), e-mailová komunikácia z dní 17.09.2021 až 24.09.2021 (č.l. 216), e-mailová
komunikácia z dní 25.09.2021 až 24.10.2021 (č.l. 217), list žalobkyne v 1. rade zo dňa 24.10.2021 (č.l.

222), fotografie kotla (č.l. 223), informačný dokument produktu B. & K. - poistenie nehnuteľnosti - DOM
(č.l. 243), čestné prehlásenie svedka X. G. (č.l. 456a), .

25. Žalovaná predložila ako listinné dôkazy na podporu svojich tvrdení: odpoveď na oznámenie o
uplatnení nároku z vád z 18.11.2021 s podacím lístkom a potvrdením o sledovaní zásielky (č.l. 87),

článok s názvom „VIDEO: Búrky a povodne zaplavili niektoré obce na Slovensku. Od zajtra bude búrok
menej.“ (č.l. 92), článok s názvom „FOTO: Počasie potrápilo aj Slovensko: Búrky a povodne zaplavili
cesty a aj niektoré obce.“ (č.l. 94), potvrdenie poisťovne Allianz o nevyplatení poistného plnenia (č.l.
236),.

26. Na návrh žalovanej z 02.05.2024 (č.l. 235) súd tiež zabezpečil do súdneho spisu všetky znalecké
posudky vypracované za účelom určenia všeobecnej hodnoty Rodinného domu, ktoré sa nachádzajú
v súdnom spise na č.l. 294 a nasl.

27. Podľa § 150 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov

(ďalej len „CSP“)Strany majú povinnosť pravdivo a úplne uvádzať podstatné a rozhodujúce skutkové
tvrdenia týkajúce sa sporu.

28. Podľa § 151 ods. 1, 2 CSP Skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa
považujú za nesporné. Ak strana poprie skutkové tvrdenia, ktoré sa týkajú jej konania alebo vnímania,

uvedie vlastné tvrdenia o predmetných skutkových okolnostiach, inak je popretie neúčinné.

29. Súd predovšetkým pri prejednávaní a rozhodovaní sporovej veci musí ustáliť, ktoré skutočnosti sú
medzi stranami sporné a ktoré sú nesporné a následne rozhodnúť, aké dôkazy vykoná. Až po vykonaní
dokazovania súd vyhodnotí vykonané dokazovanie, ustáli skutkový stav veci, vec právne posúdi a

rozhodne vo veci samej. Civilné sporové konanie je z hľadiska dokazovania obmedzené prakticky
výlučne na sporné otázky medzi stranami. Otázky, o ktorých medzi stranami nie je spornosť, spravidla
nie je potrebné dokazovať, aby tak bola zachovaná v čo najvyššej možnej miere zásada rýchlosti a
hospodárnosti konania. Z tohto dôvodu vyššie citované ustanovenia § 150 a 151 CSP upravujú procesnú
povinnosť strán uviesť rozhodujúce skutočnosti týkajúce sa sporu a tiež poprieť skutkové tvrdenia

protistrany, a to účinným spôsobom, teda ak ide o skutočnosť, ktorú vnímali, musí sporová strana uviesť
vlastné skutkové tvrdenia a nie je dostačujúce, aby iba formálne poprela skutkové tvrdenia protistrany
bez objasnenia dôvodu takéhoto popretia. Nesplnenie procesných povinností účinne poprieť tvrdenia
protistrany má za následok, že takéto tvrdenia sa budú považovať medzi stranami za nesporné.

30. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom stranami predložených listinných dôkazov,
výsluchom svedkov a sporových strán, tak ako bolo uvedené vyššie, pričom zistil nasledovný skutkový
a právny stav:31. Žalobcovia sú vlastníci Rodinného domu a priľahlého pozemku, ktorý nadobudli od žalovanej na
základe Kúpnej zmluvy zo dňa 20.04.2021, pričom Rodinný dom s pozemkom prevzali na základe
preberacieho protokolu dňa 19.06.2021 a vlastnícke právo nadobudli na základe rozhodnutia o povolení

vkladu vlastníckeho práva zo dňa 16.07.2021. Uvedené skutočnosti medzi stranami neboli spornými
a rovnako tiež vyplynuli zo žalobcami predloženými výpismi z listov vlastníctva, Kúpnou zmluvou a
rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva. Medzi stranami nebolo taktiež sporné, že dňa
18.07.2021 došlo k zatečeniu Rodinného domu vplyvom pôsobenia zrážkovej vody. V dôsledku
pôsobenia zrážkovej vody došlo v suteréne Rodinného domu k pretečeniu vody zo steny v blízkosti

plynového kotla, zatečeniu steny v mieste vyústenia plynového potrubia a vytekaniu vody priamo z
elektrickej zástrčky v suteréne a rohu stien v blízkosti vyústenia odkvapu a zatečeniu terasy, priestoru
pred domom aj pred svetlíkom a k hromadeniu vody bezprostredne pri múroch domu, ktorá stekala
smerom nadol. Žiadne z vyššie uvedených skutočností medzi stranami nebolo sporné. Taktiež medzi
stranami nebola spornosť o tom, že žalobcovia hneď nasledujúci deň, tj. dňa 19.07.2021 telefonicky
informovali o zatečení Rodinného domu žalovanú, pričom o uvedenej situácii žalovanú informovali

aj písomne listom zo dňa 22.07.2021. Tiež nebolo sporným, že dňa 24.07.2021 žalobcovia pristúpili
k odstráneniu vád a zároveň doručili o tom žalovanej písomné oznámenie. V rámci odstraňovania
poškodenia boli odkopané steny a odsunutý nábytok, pričom žalobcovia zistili, že v mieste plynovej
prípojky nie je rodinný dom zaizolovaný a tiež že odkvapová rúra je zakopaná, avšak nie je napojená
na trativod, dôsledkom čoho je zrážková voda rozptyľovaná na steny Rodinného domu. Žiadne z vyššie

uvedených skutočností medzi stranami neboli sporné, žalovaná samotná ich nerozporovala, ale bránila
sa najmä tým, že o týchto vadách nemala vedomosť a sama ich opakovane označila za skryté vady
(napríklad v záverečnej reči).

32. Spornosť v otázke relevantných skutočností bola daná predovšetkým vymedzením predmetu sporu

zo strany žalobcov a prostriedkami procesnej obrany žalovanej. Vzhľadom na skutočnosť, že žalobcovia
si v tomto konaní neuplatňovali žiadne svoje nároky v priamej alebo nepriamej súvislosti s vadami
Rodinnéhodomu,oktorýchmaližalobcoviavčaseprevzatiaRodinnéhodomuvedomosť,súnepovažuje
za účelné a potrebné sa s týmito vadami podrobnejšie zaoberať v rámci odôvodnenia tohto rozsudku.
Ide predovšetkým o právne vady týkajúce sa vlastníckeho práva k priľahlému pozemku, ktorého časť

sa ukázala byť samostatnou parcelou patriacou susede, tiež o vady poškodeného múru a poškodeného
odvodu dažďovej vody nárazom vozidla, ako aj vady spočívajúce vo fľakoch na stene a poškodenej
podlahe v suteréne, ktoré boli žalobcom v čase prevzatia Rodinného domu dňa 19.06.2021 známe
a napriek ich existencii tieto neboli uvedené v preberacom protokole a Rodinný dom bol prevzatý.
Žalobcoviasisvojenárokyvtomtokonanítitulomtýchtovádneuplatnili,alesvojnárokodôvodnilivýlučne

titulomskrytýchvád,ktorébolizistenépoodkopanístienazákladovRodinnéhodomu,ktorýchexistencia
nebola medzi stranami spornou a bola naviac dostatočne preukázaná fotodokumentáciou a svedeckými
výpoveďami.

33. Žalovaná svoju právnu obranu založila na tvrdení, že pôsobenie zrážkovej vody dňa 18.07.2021

predstavovalo vyššiu moc, ktorú nebolo možné predvídať a ktorú nebolo možné odvrátiť. Uvedené
bolo medzi stranami sporným. Tiež sa žalovaná bránila tvrdením, že o existencii skrytých vád, ktorých
existencia v konečnom dôsledku medzi stranami nebola sporná, žalovaná nemala vedomosť a nemohla
tak žalobcov na ne vopred upozorniť. Spornosť teda nebola v tvrdení o samotnej existencii vád
Rodinného domu, ale iba vo vedomosti žalovanej o týchto vadách.

34.Zhľadiskapreukazovaniavyššejmocižalovanápredložilasúduvýtlačkyčlánkov,zktorýchvyplynulo,
že dňa 18.07.2021 boli na území Slovenskej republiky intenzívne búrky, ktoré v niektorých miestach
spôsobili škody. V žiadnom z uvedených dôkazov sa však výslovne nespomína vyššia intenzita zrážok
v obci Hrubá Borša. Žalobcovia popierali tvrdenia žalovanej o vyššej moci, pričom predložili dôkazy

o intenzite zrážok v mernej stanici Kráľová pri Senci, z ktorých celkom jednoznačne vyplynul úhrn
zrážok 4,5 mm za celý deň. Uvedené predstavuje iba zlomok z intenzity zrážok dosiahnutých na iných
merných staniciach v daný deň a nejedná sa o zrážky, ktoré by boli svojou intenzitou obzvlášť neobvyklé.
Medzi stranami pritom nebolo sporným (žalovaná uvedené nepoprela), že merná stanica v Kráľovej pri
Senci je najbližšou mernou stanicou k Rodinnému domu. Tiež nebolo sporným, že dňa 06.06.2023,

kedy boli vady už žalobcami odstránené, došlo v obci Hrubá Borša k intenzívnym zrážkam, ktoré
dosiahli niekoľkonásobne vyššiu intenzitu ako zrážky dňa 18.07.2021, a to až 28,2 mm v priebehu
troch hodín, pričom v Rodinnom dome k zatečeniu nedošlo. Uvedené nepochybne poukazuje na to, že
primárnoupríčinouzatečeniaRodinnéhodomudňa18.07.2021nebolopôsobenievyššejmoci,aleprávenedostatočnáizoláciaanesprávneodvádzanádažďovávoda,ktorápresakovaladosuterénuRodinného
domu. Z tohto pohľadu teda tvrdenia žalovanej o vyššej moci nielen neboli žalovanou dostatočne
preukázané, ale práve naopak, žalobcami a nimi predloženými listinnými dôkazmi boli spochybnené

natoľko, že ich možno považovať za vyvrátené. Súd má za to, že argumentácia žalovanej týkajúca sa
pôsobenia vyššej moci preto neobstojí.

35. Z hľadiska druhého nosného argumentu žalovanej o jej nevedomosti o skrytých vadách Rodinného
domu súd uvádza, že uvedená skutočnosť nie je pre rozhodnutie súdu v tejto veci relevantnou, nakoľko

vedomosť alebo nevedomosť žalovanej o skrytých vadách nemá na existenciu jej zodpovednosti za tieto
vady žiaden vplyv, tak ako to vyplýva z ďalšieho textu tohto rozsudku. Súd preto nepovažuje za potrebné
podrobnejšie sa vysporiadať s touto skutkovou otázkou v rámci odôvodnenia tohto rozsudku.

36. Súd z hľadiska hmotnoprávneho aplikoval nasledovné relevantné ustanovenia všeobecne
záväzných právnych predpisov.

37. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný
kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

38. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci

kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

39. Podľa § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak
ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že

nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

40. Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

41. Podľa § 600 Občianskeho zákonníka Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté
právo na náhradu škody.

42. Podľa § 415 Občianskeho zákonníka Každý je povinný počínať si tak, aby nedochádzalo ku škodám

na zdraví, na majetku, na prírode a životnom prostredí.

43. odľa § 420 Občianskeho zákonníka Každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej
povinnosti.

44. V zmysle § 596 Občianskeho zákonníka je každý predávajúci povinný upozorniť kupujúceho na
všetky vady predávanej veci, o ktorých má vedomosť. V prípade dodatočného zistenia vady, o ktorej
kupujúci nebol upozornený, vzniká kupujúcemu v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka nárok na
primeranú zľavu z kúpnej ceny a v prípade, ak vada robí vec neupotrebiteľnou, právo odstúpiť od kúpnej
zmluvy. Predávajúci sa môže zbaviť zodpovednosti iba za tie vady, na ktoré kupujúceho v súlade s § 596

Občianskeho zákonníka upozornil. Predávajúci tak zodpovedá za všetky ostatné vady, ktoré dodatočne
vyjdú najavo, bez ohľadu na to, či o nich mal vedomosť. Uvedený právny záver vyplýva z logickej
interpretácie právnych noriem a taktiež ustálenej súdnej praxe (napríklad Uznesenie Najvyššieho súdu
SR, 5Cdo/269/2008). Možno teda spoľahlivo konštatovať, že okolnosť, či predávajúci mal subjektívnu
vedomosť o takej vade, na ktorú kupujúceho pri uzavretí kúpnej zmluvy neupozornil, nemá vplyv na

zodpovednosť predávajúceho za takto dodatočne zistenú vadu predanej veci.

45. Vo vzťahu k prejednávanej veci bola teda žalovaná v zmysle § 596 Občianskeho zákonníka povinná
upozorniť žalobcov na všetky vady predmetu kúpy, o ktorých mala vedomosť. V zmysle § 597 ods. 1
Občianskeho zákonníka majú žalobcovia ako kupujúci nárok na primeranú zľavu z dojednanej ceny v

prípade, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú žalovaná ako predávajúca žalobcov neupozornila.
Žalovaný ako predávajúci sa môže zbaviť zodpovednosti iba za tie vady, na ktoré žalobcov ako
kupujúcich v súlade s § 596 Občianskeho zákonníka upozornila. Žalovaná teda nepochybne zodpovedá
za všetky vady, na ktoré kupujúcich neupozornila, bez ohľadu na to, či o nich mal vedomosť.46. Zodpovednosť za vady podľa § 597 Občianskeho zákonníka je objektívnou zodpovednosťou
predávajúceho aj za skryté vady, o ktorých nemusel predávajúci vôbec vedieť, teda zodpovednosť

za objektívny stav predanej veci. Právny základ nároku kupujúceho na primeranú zľavu z kúpnej
ceny v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka bude daný vždy, ak (a) sa preukáže existencia
vady predanej veci (b) predávajúci kupujúceho na vadu predanej veci neupozornil. Miera obmedzenia
kupujúceho pri užívaní vadnej veci už nie je otázkou, od ktorej vyriešenia závisí existencia právneho
základu nároku kupujúceho, ale je len otázkou, ktorá bude mať vplyv na výšku primeranej zľavy z kúpnej

ceny.

47. Súd vzhľadom na argumentáciu žalovanej obsiahnutú najmä v jej záverečnej reči tiež uvádza, že
neobstojí ani argumentácia žalovanej o tom, že žalobcovia kúpili a prevzali Rodinný dom a priľahlý
pozemok od žalovanej po jeho obhliadke tak ako „stojí a leží“. Prevzatie veci ako „stojí a leží“ je
spojené s veľmi významným obmedzením práv kupujúceho pri uplatnení zodpovednosti za vady, kedy

je zodpovednosť predávajúceho za vady až na výnimky prakticky úplne vylúčená (scudziteľ zodpovedá
iba vtedy, ak vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ
výslovne vymienil), preto má súd za to, že pri výklade prejavov vôle je potrebné postupovať obzvlášť
opatrne a dospieť k záveru o vylúčení zodpovednosti predávajúceho za vady podľa § 501 Občianskeho
zákonníka iba v tých prípadoch, kedy to z prejavov vôle strán nepochybne vyplýva. Prejavy vôle v tomto

smere nemožno vykladať extenzívne do takej miery, že aj iné formulácie odlišné od výslovného slovného
spojenia „stojí a leží“ by boli považované za dohodu strán o vylúčení zodpovednosti predávajúceho za
vady podľa § 501 Občianskeho zákonníka. V Kúpnej zmluve a taktiež ani v preberacom protokole strany
sporu výslovne neuviedli uvedenú formuláciu, teda že by žalobcovia prevzali Rodinný dom tak ako „stojí
a leží“. Z tohto dôvodu má súd za to, že argumentácia žalovanej o vylúčení jej zodpovednosti podľa §

501 Občianskeho zákonníka neobstojí.

48. Ako bolo uvedené vyššie, medzi stranami nebola spornou skutočnosť, že Rodinný dom vykazoval
skryté vady spočívajúce v nesprávnej izolácie v mieste plynovej prípojky a nesprávne odvedenej
dažďovej vody, keďže samotná žalovaná existenciu týchto vád nepoprela, ale bránila sa najmä tým, že

o týchto vadách nemala vedomosť, čo je však z hľadiska jej zodpovednosti za vady irelevantným. Tiež
je nepochybné a medzi stranami bolo nesporné, že žalovaná žalobcov pri dojednaní kúpy Rodinného
neupozornila na existenciu uvedených vád, ba dokonca žalobcov explicitne ubezpečila, že predmet
kúpy netrpí žiadnymi vadami s výnimkou v Kúpnej zmluve uvedenej právnej vady. Uvedené skutočnosti
dostatočne preukazujú danosť právneho základu nároku žalobcov. Súd sa preto následne zaoberal už

len samotnou výškou nároku žalobcov.

49. Žalobcovia výšku svojho nároku odôvodnili tým, že tento pozostáva z nákladov potrebných na
odstránenie zistených skrytých vád Rodinného domu a zároveň odstránenie dôsledkov prejavenia sa
týchto vád, čo žalobcovia jednak kvalifikovali ako zľavu z kúpnej ceny a tiež ako náhradu škody.

Výška týchto nákladov vynaložená žalobcami medzi stranami nebola spornou ani nijak spochybnenou
a žalobcovia ju naviac dostatočným spôsobom osvedčili predloženými faktúrami a dokladmi o úhrade
cien za nákup a dovoz materiálu a potrebné práce.

50. Otázka primeranosti zľavy z kúpnej ceny titulom zodpovednosti za skryté vady nie je odbornou

skutkovou otázkou, ale jedná sa o právnu otázku, ktorú vyhodnocuje výlučne súd podľa povahy a
charakteru vady, rozsahu obmedzenia v užívaní vadnej veci, zníženia likvidity a hodnoty v prípade
ďalšieho predaja, hrozby, ktorá existuje v prípade havárie, prípadne iných ďalších skutočností. Túto
právnu otázku rieši súd podľa svojej vlastnej úvahy, prihliadajúc na konkrétne okolnosti prípadu, teda v
zmysle ustálenej súdnej praxe a dostupnej odbornej literatúry najmä na povahu a rozsah vady vzhľadom

na kúpnu cenu veci, zníženie funkčných vlastností veci a jej estetickú hodnotu, od ďalšej upotrebiteľnosti
veci, prípadne od ceny potrebných opráv a pod (porovn. napríklad rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR,
33Cdo/264/2012, 33Cdo/1878/2010. 21Cdo 5236/2007, 33Cdo/537/2004 a 32Cdo/956/2002). Uvedenú
judikatúru slovenské súdy vo svojej rozhodovacej činnosti bez výhrad rešpektujú, pričom je potrebné
jednoznačne formulovať stanovisko, že výšku primeranej zľavy z kúpnej ceny vyhodnocuje súd a nikto

iný. Súd z hľadiska zachovania autonómie vôle zmluvných strán a zmluvnej voľnosti prihliadol pri
určovaní nároku žalobcov predovšetkým na ich zmluvné dojednania, kedy z článku 5. bodu 5.6. Kúpnej
zmluvy nepochybne vyplýva, že ak dodatočne vyjde najavo akákoľvek právna alebo technická vada
predmetu prevodu, okrem vád podľa bodu 5.5 (nefunkčný závlahový systém), žalobcovia majú nárok nazľavu z kúpnej ceny vo výške nákladov na odstránenie vady za predpokladu, že vada je odstrániteľná,
inak majú právo odstúpiť od Kúpnej zmluvy. Súd vychádzajúc z vôle sporových strán ako zmluvných
strán Kúpnej zmluvy preto považoval nárok žalobcov za daný v takom rozsahu, ako sú žalobcami

vynaložené náklady na odstránenie zistených skrytých vád.

51. Žalobcovia svoj nárok čiastočne kvalifikovali aj ako nárok na náhradu škody spôsobenej prejavením
sa skrytých vád Rodinného domu. Súd už v predchádzajúcom texte tohto rozsudku zdôvodnil, že
zodpovednosť predávajúceho za skryté vady predmetu kúpy predstavuje objektívnu zodpovednosť za

stav predávanej veci, ktorej sa možno zbaviť iba upozornením kupujúceho na existenciu skrytej vady.
Zodpovednosť za škodu samotným prejavením sa vady, za ktorú žalovaná objektívne zodpovedá, nie je
uplatnením nároku zo zodpovednosti za vady dotknutá (§ 600 Občianskeho zákonníka). Žalovaná preto
objektívne zodpovedá nielen za samotné vady, ktoré zakladajú nárok žalobcov na primeranú zľavu z
kúpnej ceny, ale tiež aj za škodu, ktorá žalobcom vznikla prejavením sa týchto vád.

52. Žalobcovia síce v rámci svojich písomných podaní a ústnej argumentácie nešpecifikovali presne, aká
časť nimi uplatneného nároku predstavuje nárok na zľavu z kúpnej ceny a aká časť predstavuje náhradu
škody, avšak uvedené nepovažuje súd za potrebné od seba oddeľovať a jednotlivo špecifikovať. Ako
vyplynulo z vyššie uvedeného, žalobcovia majú nárok na náhradu všetkých nimi vynaložených nákladov
na odstránenie vád ako aj všetkých nimi vynaložených nákladov na odstránenie škôd, ktoré zahrnuli do

jednej množiny nákladov a ktoré preukázali listinnými dôkazmi, pričom žalovaná výšku týchto nákladov
ani ich vynaloženie v súvislosti s odstránením vád a odstránením škôd nimi spôsobených nespochybnila.
Nie je preto podstatné, ktoré konkrétne výdavky žalobcov predstavovali náklady na odstránenie vád
a ktoré predstavovali náklady na odstránenie škôd, keďže žalobcom vznikol nárok na náhradu týchto
nákladov v celom rozsahu a pokiaľ tieto žalobcovia uplatnili v súčte ako jednu sumu bez jej rozdelenia

podľa charakteru jednotlivých výdavkov, na vznik ich nároku v celej nimi uplatnenej výške nemôže mať
žiaden vplyv, aký je pomer (rozdelenie) týchto výdavkov do dvoch množín, tj. nákladov na odstránenie
vádanárokunanáhraduškody.Súdzuvedenéhodôvodužalobečodouplatnenejistinyvcelomrozsahu
vyhovel.

53. Podľa § 517 ods. 1 prvá veta, ods. 2 OZ, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní.
Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení
úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z
omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

54. Podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho
zákonníka, v znení účinnom od 1. 1. 2015, výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov
vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s
plnením peňažného dlhu.

55. Vo vzťahu k úrokom z omeškania súd dospel k záveru, že aj tento nárok žalobcov je dôvodný.
Súd priznal žalobcom nárok na úrok z omeškania vo výške 5% ročne z dlžnej sumy, ktorý je v súlade
s ustanovením § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z. za prvý deň omeškania súd považoval deň
nasledujúci po márnom uplynutí lehoty na plnenie, ktorá bola žalovanej poskytnutá výzvou žalobcov
zo dňa 03.05.2022 doručenou dňa 06.05.2022. Lehotu na plnenie (do troch dní od právoplatnosti tohto

rozsudku) určil súd v súlade s ustanovením podľa § 232 ods. 3 CSP, pretože žiadna zo strán sporu
nežiadala určenie dlhšej lehoty a na určenie dlhšej ako zákonnej lehoty na plnenie súd z tvrdení strán
sporu ani z vykonaných dôkazov nezistil žiadne dôvody.

56. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

57. Podľa § 262 ods. 1, 2 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v
rozhodnutí,ktorýmsakonaniekončí.Ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštancievlehote
do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá
súdny úradník.

58. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP a 262 ods. 1 CSP. Žalobcovia mali v konaní
plný úspech, preto im súd priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu. O výške náhradytrov konania žalobcov rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným
uznesením (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní od jeho doručenia na Mestskom súde
Bratislava IV. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t. j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisová značka) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný rozsudok, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti
(Exekučného poriadku) v znení neskorších predpisov.