Rozsudok – Vlastníctvo bytov a nebytových… ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, November 6, 2024

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 31C/41/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2121203522
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 11. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Skubáková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2024:2121203522.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Katarínou Skubákovou v spore žalobcov: 1. A. B., narodený

X.X.XXXX, bytom C. D. XX, B., 2. E. B., narodená XX.X.XXXX, bytom C. D. XX, B., v konaní zastúpení:
Mgr. JUDr. PhDr. Ivana Merková, advokátka, so sídlom Mierová 183, Bratislava, proti žalovanému: F.
B., narodený XX.XX.XXXX, bytom G. XX, H., v konaní zastúpený: SOPKO LEGAL s.r.o., so sídlom
Paulínska 7523/24, 917 01 Trnava, o vypratanie a odovzdanie nehnuteľnosti, t a k t o

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný do 60 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozsudku vypratať a odovzdať
do držby žalobcom byt č. XX, podiel bytu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu a
na príslušenstve vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 4088/445725, nachádzajúci sa na 4. poschodí

bytového domu, postaveného na parcele registra C-KN č. XXXX/XX, vchod: G. XX, I. J. XXXX, K. H.,
obec H., katastrálne územie H., zapísaný na liste vlastníctva číslo XXXX vedenom Okresným úradom
Trnava, katastrálnym odborom.

II. Žalobcovia majú voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

III. Žalobcovia majú voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa žalobou doručenou súdu dňa 15.6.2021 domáhali vydania rozhodnutia, ktorým by

súd žalovanému uložil povinnosť vypratať a odovzdať do držby žalobcom byt č. 17, podiel bytu na
spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve vo veľkosti spoluvlastníckeho
podielu 4088/445725, nachádzajúci sa na 4. poschodí bytového domu, postaveného na parcele registra
C-KNč.XXXX/XX,vchod:G.XX,súpisnéčísloXXXX,okresH.,obecH.,katastrálneúzemieH.,zapísaný
na liste vlastníctva XXXX vedenom Okresným úradom Trnava, katastrálnym odborom (predmetný byt).

2. Žalobcovia žalobu odôvodnili tým, že na základe Kúpnej zmluvy zo dňa 09.05.2018 v znení

Dodatku č. 1 zo dňa 21.06.2018, vklad ktorej bol do katastra nehnuteľností povolený dňa 11.07.2018
pod číslom E. XXXX/XXXX, kúpili od žalovaného do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov
predmetný byt. Keďže do dňa podania žaloby predmetný byt nebol odovzdaný do držby oprávnených
vlastníkov, listom zo dňa 24.05.2021 bol predchádzajúci vlastník, brat žalobcu 1/, vyzvaný na vypratanie
a odovzdanie bytu oprávneným vlastníkom. Ako reakcia na výzvu na vypratanie a odovzdanie bytu bol
právnej zástupkyni žalobcov mailovou komunikáciou dňa 11.06.2021 doručený list právneho zástupcu
žalovaného zo dňa 11.06.2021, ktorým advokátska kancelária oznámila, že žiadosti o vypratanie a

odovzdanie nehnuteľnosti - bytu nie je možné vyhovieť. Keďže, ako je z uvedeného zrejmé, žalovaný
nemá v úmysle byt dobrovoľne vypratať a odovzdať do držby oprávneným vlastníkom, pričom byt
doposiaľ užíva bez akéhokoľvek právneho titulu, žiadajú rozhodnúť v zmysle žaloby.3. Žalovaný sa k žalobe vyjadril podaním doručeným súdu dňa 4.10.2021, v ktorom žiadal žalobu
zamietnuť. Uviedol, že pôvodným vlastníkom predmetného bytu a teda predávajúcim z kúpnej zmluvy
bol on. Účelom zmluvy bolo „rodinné riešenie“ nepriaznivej finančnej situácie žalovaného, na ktorého

majetok bol neskôr, dňa 10.9.2019 vyhlásený konkurz. Po zvolaní rodinnej rady, ktorá sa zišla ešte pred
vyhlásením konkurzu na majetok žalovaného a za účasti rodičov žalovaného - A. B., nar. X.X.XXXX a
L. B., nar. XX.XX.XXXX, ako aj za účasti oboch žalobcov a žalovaného sa všetci hromadne dohodli,
že v záujme záchrany bytu a obydlia žalovaného, tento vykúpia žalobcovia, čím zostane majetok v
rámci rodiny a dočasne sa stanú jeho bezpodielovými spoluvlastníkmi, a to do času, kým žalovaný

bude spôsobilým získať hypotekárny úver, s využitím ktorého má možnosť byt si spätne odkúpiť. Byt
žalobcovia nadobudli do vlastníctva v trhovej cene 74.039,39 eur. Účastníci „rodinnej rady“ sa tiež
hromadne dohodli, že byt bude užívať až do jeho spätnej kúpy v plnom rozsahu výlučne žalovaný a za
toto užívanie bude žalobcom platiť mesačne nájomné. Rodičia strán sporu sa k úspechu tejto dohody
zaviazali poskytnúť žalobcom na kúpu bytu pôžičku vo výške 37.000,- eur, keďže žalobcovia v tom čase
nedisponovali dostatočnými finančnými prostriedkami na odkúpenie bytu. Uvedený záväzok aj splnili

dvomi bezhotovostnými prevodmi na účet žalovaných. Záver rodinnej rady spočíval v spoločnej dohode,
že hneď, ako bude žalovaný môcť získať úver, žalobcovia mu byt prevedú naspäť do jeho vlastníctva za
kúpnu cenu vo výške rozdielu kúpnej ceny 74.039,39 eur a súčtu všetkých úhrad nájomného žalovaným
ku dňu spätného prevodu bytu na žalovaného. Žalobcovia sa po nadobudnutí bytu do ich vlastníctva
účelovo odmlčali a napriek snahe žalovaného mu byt odmietli spätne odpredať a rodičom sumu 37.000,-

eur doposiaľ nevrátili. Keďže žalovaný nadobudol presvedčenie, že konanie žalobcov bolo vopred
uvážené a premyslené, podal trestné oznámenie pre podozrenie zo spáchania trestného činu podvodu.
Žalovaný žalobcom viac ako tri roky platí pravidelne mesačne dohodnuté nájomné vo výške 203,30
eur. Prvá odložená platba nájomného bola uhrádzaná v mesiaci 08/2018, ktorý je prvým kalendárnym
mesiacom nasledujúcim po nadobudnutí vlastníckeho práva žalobcov k bytu, a ktorá bola vo výške

682,25 eur a zahŕňa jednomesačnú zábezpeku. Podľa dohody strán sporu suma nájomného 203,30 eur
tvorí vopred dohodnutú časť úverovej splátky (ktorý úver si žalobcovia vzali za účelom nadobudnutia
bytu, a ktorého výška bola vyššia, než bola na nadobudnutie bytu nevyhnutná) a nákladov na užívanie
bytu, čo je zrejmé aj z poznámky pre príjemcu jednotlivých platieb.
Žalobcovia po celú dobu ich vlastníctva bytu žiadnym spôsobom nespochybňovali užívacie právo

žalovaného k bytu, nikdy ho nevyzývali na opustenie bytu či na vypratanie bytu a nechali si uhrádzať
dohodnuté nájomné a výšku platieb nikdy nenamietali. Dôvodom, prečo žalobcovia žalovaného vyzvali
na vypratanie bytu, bola tá skutočnosť, že rodičia žalobcu 1/ a žalovaného, vyzvali žalobcu 1/ na
vrátenie pôžičky poskytnutej mu na nadobudnutie bytu. Rodičia vyzvali žalobcu 1/ na vrátenie pôžičky
listom zo dňa 7.5.2021, pričom žalobcovia obratom vyzvali žalovaného na vypratanie bytu listom zo

dňa 24.5.2021. Aktivita žalobcov smerujúca k opusteniu bytu žalovaným je reakciou žalobcov na to, že
si rodičia žalobcu 1/ „dovolili“ žiadať žalobcu 1/ o vrátenie sumy 37.000,- eur, ktorá im bola požičaná.
Argumentácia žalobcov spočíva výlučne na tvrdení, že žalovaný užíva byt bez akéhokoľvek právneho
titulu.Tototvrdenievšakniejepravdivým.Stranysporusadohodlinaodplatnomužívaníbytužalovaným,
t.j. na uzavretí nájomnej zmluvy na dobu neurčitú s opciou žalovaného na uzavretie kúpnej zmluvy o

spätnom prevode vlastníckeho práva k bytu na žalovaného. Právnym titulom užívania bytu žalovaným
je nájomná zmluva. Medzi žalobcami a žalovaným vznikol platný nájomný vzťah, došlo k dohode o
jej základných náležitostiach, a to o predmete nájmu (ktorým je byt) a o výške nájomného (203,30
eur mesačne). Existenciu nájomnej zmluvy možno vyvodiť aj z ďalších okolností, ako faktické bývanie
žalovaného v byte, ktoré bolo žalobcami nerušené 3 roky, a to až do času, kedy sa rodičia žalobcu 1/ od

neho začali dožadovať vrátenia pôžičky. Ak by bolo pravdou, že na užívanie bytu žalovaným neexistuje
žiaden právny dôvod, nenechali by žalobcovia za odplatu žalovaného v byte bývať tri roky a okamžite po
nadobudnutí vlastníctva k bytu by sa od žalovaného domáhali vypratania a odovzdania bytu. Rovnako,
ak by žalobcovia nikdy nemali vôľu, aby výlučným užívateľom bytu zostal po uzavretí kúpnej zmluvy
žalovaný, vyzvali by ho bezprostredne pri uzatvorení kúpnej zmluvy k bytu na odovzdanie kľúčov od

zámkov dverí. Ich omisívne konanie v podobe dobrovoľného prenechania kľúčov nesporne preukazuje
ich vôľu prenechať byt do nájmu žalobcovi. Žalovaný viac ako 3 roky pravidelne mesačne platí tiež
dohodnuté nájomné. Žalobcovia tieto plnenia nikdy nenamietali (ani ich výšku ani právny dôvod). Nikdy
žalovaného nevyzvali, aby tieto plnenia prestal realizovať (ako platby bez právneho dôvodu) a nikdy mu
ich ani nechceli vrátiť (keď už podľa ich vyjadrení nájomný vzťah neexistuje, a teda nemôže existovať ani

právnydôvodplatieb).Akbydohodyoodplatnomužívaníbytunebolo,neexistuježiadnyrozumnýdôvod,
prečo by žalovaný pravidelne plnil opakujúce sa platby v prospech účtu žalobcov. Vzhľadom na uvedené
považuje za nesporný vznik zmluvy o nájme bytu v ústnej forme, in eventum v konkludentnej forme a
jej stále trvanie. Keďže medzi stranami nedošlo k ukončeniu nájomnej zmluvy vzájomnou dohodou aani platnou výpoveďou niektorej zo strán, nemožno prijať záver, že by žalovaný užíval byt bez právneho
dôvodu. Žalovaný byt predal žalobcom v dobrej viere, že mu v jeho ťažkej životnej situácii ako brat
a švagriná pomôžu, pričom žalobcovia túto dobrú vieru a nadobudnutie vlastníctva hrubo zneužili a

zároveňodsvojichrodičovvylákalinemaléfinančnéprostriedky,ktoréodmietajúvrátiť.Konaniežalobcov
vyhodnocuje žalovaný ako konanie hrubo porušujúce dobre mravy, ktoré podľa názoru žalovaného
nemôže požívať súdnu ochranu.

4. Žalobcovia v replike uviedli, že oni nemali žiadnu autonómnu vôľu kupovať byt žalovaného v H. -

potreba predložiť kópiu kúpnej zmluvy vyplývala z podmienok banky na splatenie úveru žalovaného,
keďže žalovaným nesplácaný úver bol splatený žalobcami. Banka, v dôsledku nesplácania úveru zo
stranyžalovaného,začalasrealizáciouzáložnýchprávnadvabyty,atopredmetnéhobytuvovlastníctve
žalovaného a súčasne bytu č. XX na ulici D. XX E. B., ktorý je vo vlastníctve rodičov žalobcu a
žalovaného, ktoré boli predmetom záložného práva. Takže nie je pravdou, že malo ísť o predídenie
dražby len bytu v Trnave, ale týkalo sa to aj bytu rodičov v Kremnici, keď banka zosplatnila celý zostatok

úveru,ktorýbolzabezpečenýobidvomibytmispoločne.Nakúpubytu(vyplatenieúveružalovaného),keď
žalobcovia nedisponovali úverovou schopnosťou na celú výšku kúpnej ceny bytu v H., rodičia poskytli
finančné plnenie vo výške 37.000,- eur, ktoré neskôr deklarovali ako pôžičku pre žalobcu, vrátenie
ktorej si nárokovali v konaní pred Okresným súdom Žiar nad Hronom, a v ktorom sa preukázalo, že
predmetná pôžička nebola poskytnutá žalobcovi, ale žalovanému. Bol to práve žalovaný, kto sa odmlčal

a nekomunikoval, a nie žalobcovia, ktorí na vyriešenie problému žalovaného, ako aj rodičov, prijali
úver a zriadili záložné právo k svojim vlastným nehnuteľnostiam. Jediný, ktorý mal z celej transakcie
profit bol práve a výlučne žalovaný, ktorý nemusel plniť vôbec nič. Žalobcovia nemajú o žiadnej snahe
žalovaného byt spätne odkúpiť žiadnu vedomosť, pričom považujú dobu viac ako tri roky od kúpy bytu
za viac ako dostatočnú, aby si žalovaný vyriešil svoju životnú situáciu. O žiadnom nájomnom vzťahu so

žalovaným nemajú žiadnu vedomosť, žiadna nájomná zmluva nikdy uzavretá nebola, sumu 203,30 eur
si stanovil svojvoľne sám žalovaný bez ich súhlasu. V texte pri platbách vyššie uvedenej sumy žalovaný
sám uvádza dôvod platby ako úhrada časti hypotéky + réžia, takže je zjavné, že tieto platby nie sú
nájomným za užívanie bytu, ale sú len čiastočnou kompenzáciou škody, ktorá vzniká každomesačne
žalobcom z dôvodu, že nemôžu s bytom vo svojom vlastníctve voľne disponovať a dosahovať zisk.

Obvyklé nájomné za byt pri reálnych cenách nájmov v Trnave by predstavovalo 542,89 eur mesačne.
Aj z toho je evidentné, že žalovaný neplatil nájomné, ale len, ako expressis verbis sám pri platbách
uviedol, iba náklady spojené s nadobudnutím a prevádzkou bytu, pričom absentuje podstatná zložka
spôsobenej škody, a to zisk pre vlastníkov bytu. Žalobcovia poukázali na nepredloženie zápisnice o
obsahu nájomnej zmluvy žalovaných, pričom tvrdia, že aj z dôvodu jej neexistencie, nikdy k uzavretiu

žiadnej, žalovaným deklarovanej nájomnej zmluvy, nedošlo. Namietali tiež, že k žiadnej dohode o práve
spätnej kúpy § 607 Občianskeho zákonníka (ktorá musí byť písomná a nevzťahuje sa na nehnuteľnosti)
medzi žalobcami a žalovaným nikdy nedošlo a žalovaný nikdy neurobil žiadny prejav vôle smerujúci
k spätnej kúpe bytu. Žalobcovia tak trvali na tom, že nikdy a žiadnym spôsobom nedošlo k uzavretiu
platnejnájomnejzmluvy,neprijímaližiadneplatbynájomného,alelenkompenzáciučastiškodyvovýške,

ktorú si stanovil svojvoľne sám žalovaný. Keďže nájomná zmluva medzi žalobcami a žalovaným nikdy
neexistovala, nebolo ju možné ukončiť dohodou, či výpoveďou. Doplnili, že ak by oni sami predmetný
byt od žalovaného nekúpili, žalovaného byt v H., ako aj byt rodičov, by boli predané vo verejnej dražbe
za účelom uspokojenia pohľadávky banky, ktorá ju mala voči žalovanému, ktorý nesplácal hypotekárny
úver. K žiadnemu vylákaniu finančných prostriedkov od rodičov žalovaného a žalobcu nikdy nedošlo,

tieto boli poskytnuté rodičmi žalovanému, aby zabránili dražbe vlastného bytu v B.. J to práve žalovaný,
ktorý porušuje dobré mravy, a to tým, že odmieta vydať byt oprávneným vlastníkom, byt užíva za
platbu, ktorú si stanovil sám, a ktorá nepokrýva ani celé náklady spojené s užívaním bytu, nieto ešte
obvyklého nájomného, čím by došlo aspoň ku kompenzácii škody, ktorú spôsobuje žalovaný svojím
konaním voči žalobcom. Za konanie hrubo porušujúce dobré mravy žalobcovia považujú práve konanie

žalovaného, ktorý užíva byt v ich vlastníctve bez akéhokoľvek právneho dôvodu, odmieta vydať byt
do držby žalobcom, ako oprávneným vlastníkom, pričom žalovaný mal viac ako tri roky času, aby si
usporiadal svoju životnú situáciu. Žalobcovia viac ako tri roky trpezlivo čakali, a to len z toho dôvodu, že
žalovaný je bratom žalobcu, a napriek tomu žalovaný neustále obviňuje žalobcov z porušenia dobrých
mravov.

5. Žalovaný v duplike uviedol, že nie je pravdou, že z „celej transakcie“ mal získať profit výlučne
žalovaný. Žalobca 1/ v skutočnosti od rodičov získal 37.000,- eur ako jednu polovicu kúpnej ceny bytu,
čoho výsledkom je, že za polovicu kúpnej ceny získali výlučné vlastnícke právo k celému bytu. Tentoaspekt je však bez právneho významu pri posúdení, či žalovaný disponuje užívacím právom k bytu.
Žalobcovia nerozporujú, že pravidelne mesačne prijímajú od žalovaného platbu 203,30 eur mesačne.
Uvádzajú, že táto platba má byť akousi kompenzáciou škody. Žalobcovia však kúpou bytu len získali,

pretože na neho vynaložili len polovicu zdrojov, preto niet akú škodu kompenzovať. Nie je pravdou, že
by s bytom nemohli disponovať - neexistuje žiaden zmluvný záväzok ani zákonné ustanovenie, ktoré
by žalobcom zakazovalo byt predať. Keďže si je žalovaný vedomý, že žalobcovia majú byt zaťažený
úverom, ktorý uhrádzajú sčasti z príjmov získaných z nájomného a z nájomného uhrádzajú aj réžiu bytu,
označuje žalovaný platby nájomného presne v kontexte uvedeného (ako úhrada časti hypotéky a réžia,

ktoré sú z nájomného hradené). Čo sa týka námietky žalobcov, že nemôžu dosahovať zisk, dohodnuté
zníženénájomnéreflektujeajtúskutočnosť,žerodičiažalobcu1/zafinancovalijednupolovicukúpybytu,
a teda znížené nájomné naopak kompenzuje zvýhodnenie žalobcu 1/, ktorému jeho rodičia umožnili
získať byt za polovičnú cenu na ťarchu žalovaného, ktorý majetkový prospech nezískal. V danej situácii
neexistuje žiadny rozumný a obhájiteľný výklad, v zmysle ktorého mala žalovanému vzniknúť akási
povinnosť žalobcom uhrádzať ich úverové splátky (tieto sa len platia z nájomného, ktoré je titulom

platieb); rovnako neexistuje žiadny taký rozumný výklad, prečo by žalobcovia žalovaného nechali v byte
nerušene bývať niekoľko rokov bez vznesenia akejkoľvek námietky údajne neoprávneného užívania
bytu a prečo žalobu na vypratanie bytu podali o niekoľko rokov až potom, čo žalobcu 1/ zažalovali
jeho rodičia o vrátenie pôžičky. Otázka výšky nájomného je vecou zmluvnej voľnosti. V rodinných
vzťahoch je bežné, že nájomné medzi rodinnými príslušníkmi je dohodnuté vo výške nižšej, než je trhové

nájomné, obzvlášť zohľadniac okolnosti konkrétneho prípadu, keď aj samotní žalobcovia potvrdzujú, že
dôvodom uzatvorenia kúpnej zmluvy bolo predísť dražbám dvoch bytov. Keďže žalovaný nemá vlastnú
nehnuteľnosť, poskytli mu ju žalobcovia do užívania so zníženým nájomným, reflektujúcim jeho životnú
situáciu. Nájomná zmluva ex lege nevyžaduje pre jej platnosť písomnú formu. Nesplnenie povinnosti
strán vyhotoviť o obsahu ústne dohodnutej nájomnej zmluvy zápisnicu podľa § 686 ods. 1 OZ, v zmysle

OZ, ani v zmysle ustálenej súdnej praxe, nezakladá neplatnosť nájomnej zmluvy. Nájomnú zmluvu
možno napokon uzatvoriť aj konkludentne tým, že obe strany po dlhší čas rešpektujú status quo, a
toto nenamietajú. V danom prípade žalovaný niekoľko rokov byt nerušene užíval a žalobcovia niekoľko
rokov prijímali od žalovaného peňažné plnenie titulom užívania tohto bytu. Keďže žiadna zodpovednosť
žalovaného za škodu voči žalobcom neexistuje (žalovaný žiadnu zmluvnú ani zákonnú povinnosť

neporušil), nemôže obstáť ani argument žalobcov, že platby, ktoré im žalovaný pravidelne uhrádza,
majú (neexistujúcu) škodu kompenzovať. Žalovaný zotrval na svojom tvrdení, že medzi žalobcami a
žalovaným vznikol platný nájomný vzťah, keď:
a) Žalovaný s vedomím a súhlasom žalobcov byt tri roky užíval
b) Žalovaný byt užíval nerušene

c) Žalobcovia po celé tri roky nenamietali užívanie bytu žalovaným, nedožadovali sa vypratania bytu ani
vydania kľúčov od bytu
d) Žalobcovia tri roky od žalovaného za užívanie bytu pravidelne mesačne prijímali rovnakú platbu
e) Táto pravidelná platba súvisí s bytom, ktorý žalovaný užíva
f) Žalobcovia po celé tri roky nenamietali, že sú im tieto platby posielané a nikdy nerozporovali ani ich

výšku
g)Akbyajmedzižalobcamiažalovanýmnebolauzavretáústnanájomnázmluva,vzhľadomnaokolnosti
medzi nimi musel vzniknúť nájomný vzťah, prinajmenšom konkludentne
h) Jediný dôvod, preto žalobcovia po troch rokoch zmenili svoj postoj voči žalovanému a vyzvali ho na
vypratanie bytu, bola len tá skutočnosť, že rodičia žalobcu 1/ podali voči nemu žalobu o zaplatenie sumy

37 tisíc eur, pričom žaloba o vypratanie bytu bola preukázateľne podaná na súd práve po podaní žaloby
o zaplatenie sumy 37 tisíc eur.
Záverom dupliky žalobca doplnil, že kým žalobca 2/ v tomto súdnom konaní de facto tvrdí, že dôvodom
podania žaloby je, že žalovaný nemá a nemal užívacie právo k bytu, v rámci trestného vyšetrovania
uvádzal, že „....začiatkom roka 2021 s jej manželom podali návrh na vypratanie bytu, ktorý vlastnil F. B.,

lebo užívaním bytu vznikali nedoplatky a nikto im ich neuhrádzal ..“ To znamená, že v rámci vyšetrovania
žalobca 2/ neuvádzal, že dôvodom podania návrhu na vypratanie je to, že by žalovaný v byte býval
bez právneho dôvodu, ale že užívaním bytu mali vznikať nedoplatky. Žaloba o vypratanie má tak byť
následkom údajných nedoplatkov.

6. Vo vyjadrení žalobcov doručenom súdu dňa 21.9.2022 títo uviedli, že ako je z zrejmé z kogentného
ustanovenia § 686 ods. 1 posledná veta, nájomný vzťah k bytu môže vzniknúť len na základe písomne
uzavretej nájomnej zmluvy alebo, ak sa zmluva neuzavrela písomne, vyhotovením zápisnice o jej
obsahu, takže konkludentné uzavretie nájomnej zmluvy k bytu je uvedeným kogentným ustanovenímvylúčené. Požiadavka písomného uzavretia nájomnej zmluvy, resp. zápisnice o uzavretí nájomnej
zmluvy je napokon logická, vzhľadom k zákonom (§ 686 ods. 1 OZ) požadovaným obsahovým
náležitostiam nájomnej zmluvy k bytu. Žalobcovia tak majú za to, že skúmať len skutočnosť, či bola

alebo nebola uzavretá nájomná zmluva nepostačuje, pri posudzovaní veci je potrebné aj určiť ostatné
podstatné obsahové náležitosti, ako sú označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a
výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj
opispríslušenstvaaopisstavubytu.Všetkyuvedenépodstatnénáležitostisúobsahomnájomnejzmluvy,
resp. zápisnice o jej obsahu, pričom žalovaný ani písomne uzavretú nájomnú zmluvu, ani zápisnicu o

obsahu ústne uzavretej nájomnej zmluvy nepredložil, keďže žiadna nájomná zmluva, a to ani v ústnej
podobe, nikdy uzavretá nebola. Platbu 203,30 eur si určil sám žalovaný bez akejkoľvek dohody so
žalobcami, pričom sám v Informácii pre príjemcu uvádza ako dôvod platby „Úhrada časti hypo + réžia“
– otázkou teda zostáva, prečo sám žalovaný neuvádza v texte, že je to platba nájomného, a taktiež
je neurčitá aj samotná výška réžie (platby nezohľadňujú reálnu výšku platieb za správu bytu, a taktiež
neriešia nedoplatky z vyúčtovania správcu za správu bytu) a splátok hypotekárneho úveru – všetko

uvedené len preukazuje tvrdenie žalobcov, že žalovaný neplatil žiadne nájomné, ale len kompenzoval
ním zavinenú škodu spočívajúcu v nemožnosti žalobcov užívať svoj byt, resp. poskytnúť byt do užívania
tretej osobe za komerčné nájomné. Nie každá platba v prospech vlastníkov veci je platbou nájomného
za jej užívanie, nakoľko neoprávnenému užívateľovi nemôže platením akýchkoľvek finančných čiastok
vlastníkom veci vzniknúť nájomný vzťah. V návrhu mimosúdneho riešenia žalovaného v maily zo dňa

07.08.2022 je uvedené “Zvyšná časť kúpnej ceny vo výške 37.039,39 eur bude zaplatená v prospech
účtu Vašich klientov ako predávajúcich, táto suma však bude ponížená o sumu mesačných splátok, ktoré
boli uhrádzané zo strany nášho klienta počas obdobia odkladu splátok úveru.” Aj uvedená veta priamo
potvrdzuje, že žalovaný žiadne nájomné neplatil, ak požaduje vrátenie už zaplatených platieb, keďže
nájomné by bolo príjmom žalobcov, ako vlastníkov bytu, a žiadny zákonný dôvod na vrátenie nájomného

neexistuje, to znamená, že žalovaný sám potvrdil tvrdenie žalobcov o tom, že žiadne nájomné nikdy
neuhrádzal, jeho platby boli len čiastočnou kompenzáciou ním spôsobenej škody. Účelovému tvrdeniu
žalovaného o uzavretí nájomnej zmluvy odporuje aj tá skutočnosť, že ako predávajúci byt predal za
odplatu žalobcom, pričom v rozpore s ustanovením § 588 OZ do dnešného dňa predaný byt žalobcom
neodovzdal a kontinuálne ho užíva bez právneho dôvodu – je vylúčené, aby na základe protizákonného

konania vznikol zákonný vzťah, a to, aby sa automaticky transformoval vlastnícky vzťah na vzťah
nájomný.

7. Vo vyjadrení zo dňa 30.9.2022 žalovaný doplnil, že žalobca 1/ dňa 29.04.2022 vo svojej výpovedi v
konaní ČVS: B./X-XXX-XX-XXXX uviedol, že „Vzhľadom na to, že bratova dlžoba bola vyplatená, A. B.

s manželkou sa stali vlastníkmi bratovho bytu v H.. Brat tam však naďalej býva, oni ho nevyhodili, len
mu zrušili trvalý pobyt.“ Toto tvrdenie žalobca uviedol po tom ako dňa 14.06.2021 podal s manželkou
žalobuovypratanieaodovzdanienehnuteľnosti.Žalobca1/toutovýpoveďoupotvrdzuje,žežalovanýbyt
užíval a užíva oprávnene. Svoje opakované tvrdenie o nedoplatkoch žalobcovia doposiaľ nepreukázali
žiadnym relevantným dôkazom. Žalobcovia doposiaľ vôbec nevyzývali žalovaného na akúkoľvek úhradu

nedoplatkov, ktoré by vyplývali z ročného vyúčtovania. Žalobcovia neuniesli vlastné dôkazné bremeno
týkajúce sa tvrdenia o existencii údajných dlhov žalovaného voči žalobcom. Keďže si je žalovaný
vedomý, že žalobcovia majú byt zaťažený úverom, ktorý uhrádzajú sčasti z príjmov získaných z
nájomného a z nájomného uhrádzajú aj réžiu bytu, označuje žalovaný platby nájomného presne v
kontexte uvedeného (ako úhrada časti hypotéky a réžia, ktoré sú z nájomného hradené). Ak by právnym

dôvodom platby bolo splátky úveru, nie je dôvod na to aby ich žalovaný neplatil rovno banke. V danej
situácii neexistuje žiadny rozumný a obhájiteľný výklad, v zmysle ktorého mala žalovanému vzniknúť
akási povinnosť žalobcom uhrádzať ich úverové splátky (tieto sa len platia z nájomného, ktoré je titulom
platieb); rovnako neexistuje žiadny rozumný výklad, prečo by žalobcovia žalovaného nechali v byte
nerušene bývať niekoľko rokov bez vznesenia akejkoľvek námietky údajne neoprávneného užívania

bytu a prečo žalobu na vypratanie bytu podali o niekoľko rokov až potom, čo žalobcu 1/ zažalovali jeho
rodičia o vrátenie pôžičky.
Dňa 09.05.2018 došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a bol podaný návrh na vklad vlastníckeho
práva do katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva bolo prerušené.
Dňa 15.06.2018 ešte pred uzatvorením dodatku č. 1 ku kúpnej zmluve zo dňa 21.06.2018 (a pred

samotným povolením vkladu vlastníckeho práva v prospech žalobcov dňa 11.07.2018), zaslal žalobca 1/
žalovanémusmssprávu,vktorejmuodfotilčasťsplátkovéhokalendáraažiadal,abymuplatil155,08eur,
voči čomu sa žalovaný ohradil. Je potrebné objasniť, že si žalobcovia pred uzatvorením kúpnej zmluvy
vzali úver na bývanie – Flexihypotéku refinančnú, č. XXX/XXXXXX/XX-XXX/XXX vo výške 45.000 eur– časť tejto sumy (cca 8.000,- eur) však mala predstavovať refinancovanie predchádzajúceho úveru
žalobcov. Preto sa žalovaný dožadoval informácie, aký podiel splátky by mal „prislúchať k refinancovaniu
jeho pôvodného úveru“. V ten istý deň mu žalobca agresívne odpísal, že „(...) Chceli sme ti pomôcť,

a ty sa k tomu staviaš ako zbabelec. “ Žiadnu konkrétnu vecnú odpoveď reagujúcu na svoju otázku
žalovaný nedostal. Ako vyplýva z sms komunikácie zo dňa 15.06.2018 žalovaný sa aktívne zaujímal
o výšku splátok úveru, ktoré sa majú hradiť z nájomného. Nie je potom pravdivé tvrdenie žalobcu 2/
vo svojej výpovedi v rámci trestného konania ČVS: K./X-XXX-XX-XXXX, kde uviedol, že - (...) uviedla,
že nie je pravda, že by sa F. B. zaujímal o výšku splátok, ktoré má platiť. Dňa 30.07.2018 (t.j. po

povolení vkladu vlastníckeho práva dňa 11.07.2018 už z pozície nadriadenosti ako nový vlastník)
dokonca žalobca 1/ zaslal žalovanému výhražnú sms, v ktorej mu písal, že „do 10teho chcem vidieť 800,-
e na účte keď nie bude zle. Posledná šanca!!!“. Pre vysvetlenie uvádzame, že suma 800,- eur mala
predstavovať akoby 2 mesačné nájomné za jún, júl 2018 (2x400,- eur), ktoré požadovali žalobcovia
uhradiť. Dňa 06.08.2022 adresoval žalobca 1/ žalovanému ďalšiu sms, v ktorej uvádzal, že „My sme v
stredu (pozn. 01.08.2022), svoje posledné slovo povedali a nemienime sa viacej o tom baviť!!! Mal si

možnosti a zachoval si sa a chováš sa ako chrapúň, takže o čom chceš TY diskutovať? A my ubližujeme
tebe? To ty si ten kto ubližuje celej rodine.“ Následne bolo do 10.08.2018 realizované stretnutie medzi
žalobcami, F. M. a žalovaným. Realizáciu tohto stretnutia potvrdzuje aj žalobca 2/ vo svojej výpovedi v
rámci trestného konania ČVS: K./X-XXX-XX-XXXX uviedla, že - (...) F. M. ukázal F. B. splátkový kalendár
aúverovúzmluvu,alevýškusplátkysiF.B.vypočítalsám.Niejepravdou,žebysivýškusplátokvypočítal

žalovaný sám, vypočítal ich práve p. M. a spolu s mesačným zálohovým predpisom dospeli žalobcovia k
výške mesačného nájomného v sume 203,30 eur. Dňa 10.08.2018 vykonal platbu vo výške 682,25 eur,
keďže sa po troch mesiacoch dozvedel koľko má platiť, pričom v danej sume uhradil aj jednu mesačnú
réžiu dopredu (3 x 203,30 eur je spolu 609,90 eur, plus 1 réžia do fondu ako kaucia 72,35 eur, čo je spolu
682,25 eur). Od 10.08.2018 prakticky platí žalovaný žalobcom mesačne 203,30 eur, čo žalobcovia v

konanínepopierajú.Obrovskúľahostajnosťkdobrýmrodinnýmvzťahomakosudužalovanéhodokazuje
výpoveď žalobcu 2/ v rámci trestného konania ČVS: K./X-XXX-XX-XXXX uviedla, že - „F. B. žiadal, aby
vlastníctvo k bytu prepísali na neho, ale nesplácal im splátky úveru, pričom ich žiadal, aby požiadali
banku o odloženie splácania úveru, s čím zase nesúhlasili oni. Potom oni kontaktovali svokrovcov, ktorí
po štyroch mesiacoch im začali posielať 203 eur mesačne, čo bola splátka úveru vo výške 155,08 eur

a fond opráv. (...) - Na to, či jej svokrovci súhlasia s vysťahovaním F. B. aj keď im posielajú mesačne
203 eur sa ich nepýtali, lebo svokrovci sa s nimi od oddlženia bytu nerozprávajú. Uvedené tvrdenia nie
sú pravdivé, keď všetky doterajšie úhrady nájomného boli vykonané len zo strany žalovaného, čo bolo
v tomto konaní preukázané a zo strany žalobcov neboli namietané. Žalobca 2/ je absolútne ľahostajný
k tomu, že aj keby (ako sám nepodložene uvádza) bolo za žalovaného uhrádzané nájomné zo strany

jeho rodičov, neváhali by ho z bytu nechať vysťahovať. Dokonca by požadovali od rodičov, aby uhrádzali
celú výšku splátky úveru, ktorá pokrýva aj ich predchádzajúci pôvodný úver. Táto výpoveď však slúži na
dokreslenieajtohožesuma203,-eurbolaskutočnezamýšľanýmnájomnýmprerodinuzaužívaniebytu.
V septembri 2018, t.j. 2 mesiace po povolení vkladu v prospech žalobcov, bola zo strany F. M. predložený
žalovanému a rodičom dokument s názvom „Vysporiadane-predčasne splateného celého úveru na

bývanie zo strany OTP Banky a záchrana dvoch bytov z dobrovoľnej dražby“, ktorý mal predstavovať
akýsi typ dohody ohľadom usporiadania vzájomných vzťahov (ďalej aj len „dohoda“), ktorý bol pripravený
p. F. M. (finančným poradcom žalobcov) a bol vypracovaný JUDr. E. na pokyn žalobcov. F. M. opätovne
vypočítal časť úverovej splátky, ktorú má spolu s mesačným zálohovým predpisom žalovaný uhrádzať z
mesačného nájomného. V bode 6 dohody sa uvádza, že „splátku vo výške 131,07 eur a 76 eur (náklady

spojené s užívaním bytu) spolu 207,07 eur uhradí F. B. (...) vždy k 15. dňu v mesiaci na účet A. B. s E.
B.. Splátka úveru 131,07 eur je dnes fixovaná na 5 rokov, takže po uplynutí tejto doby, t.j. po 04.05.2023
bude prepočítaná a upravená podľa nových podmienok VÚB banky. Splátka spojená s užívaním bytu
bude vždy k 1.1. a 1.6. v danom kalendárnom roku prehodnotená a upravená podľa platného predpisu
bytového družstva v Trnave.“ V bode 7 dohody sa uvádza: „V prípade, že byt (...) nebude užívať F. B., ale

dôjde k dohode o prenajímaní musia sa k nájomníkom a nájomnej zmluve vyjadriť všetci účastníci (...).
V tomto prípade budú finančné prostriedky z prenájmu vždy poukázané na účet L. B. (...).“ V bode 10
dohody sa uvádza: „Vlastnícke práva na byt (...) budú prepísané pri úplnom splatení dlžnej sumy 38.132
eursosplatenímzáväzkuvočiA.B.amanželkouE..Nesplatenýdlhvočirodičomniejesúčasťousplátok,
ale je predmetom prípadného dedičstva voči A. B. I., L. B., F. B. a A. B. ml.“ Kuzavretiu dohody nikdy

nedošlo, mala len formu návrhu, a tak žalovaný kontinuálne uhrádzal mesačné nájomné v prospech účtu
žalobcov 203,30 eur. Návrh dohody bol vypracovaný ex post a mal za cieľ riešiť komplexné usporiadanie
vzájomných vzťahov hoci obsahoval numerologické chyby. Návrh zo strany žalobcov bol, aby žalovaný
naďalej užíval byt a hradil nájomné, ktoré má pokrývať výšku splátok úveru a réžiu bytu.Kúpnu zmluvu, ktorú strany sporu spolu uzatvorili pripravil advokát vybraný zo strany žalobcov. V
žiadnom ustanovení kúpnej zmluvy a ani dodatku č. 1 k nej nie je riešené odovzdanie bytu. Pokiaľ by
strany sporu neboli dohodnuté na legálnom kontinuálnom pokračovaní zo strany žalovaného, určite by si

ako zmluvné strany dohodli aj podmienky odovzdania nehnuteľnosti v kúpnej zmluve. Napokon riešenie
dohody ohľadom užívania bytu priznal aj F. M. v komunikácii s JUDr. E..
Akopriznalžalobca1/vosvojejsmssprávez15.06.2018,žalobcoviachcelipomôcťžalovanému.Pomoc
neznamená zarábanie na nešťastí súrodenca. Žalobcovia sa odvolávajú na neprijatie mimosúdnej
dohody z dôvodu, že im nebola predstavená ponuka, pri ktorej mali pri predaji bytu jeho pôvodnému

vlastníkovi generovať zisk. Zo znenia samotnej dohody však vyplýva, že predaj bytu sa pôvodne
zamýšľalposplateníčastiúveruvovýškecca38.000eur,ktoréhosplácaniejefinancovanézmesačného
nájomného hradeného žalovaným. Keby pred prevodom financií od rodičov a pred podpisom kúpnej
zmluvy bol známy “zárobkový” záujem žalobcov, že chcú na ňom alebo na byte zarábať, a že mu chcú
predať byt iba za trhovú cenu, tak by sa nekonal žiadny prevod financií a ani podpísanie kúpnej zmluvy
zo strany žalovaného. Nemôže obstáť ani úvaha, že by poskytnutú sumu 37.000 eur žalobcovia neboli

povinní rodičom vrátiť. Rodičia žalovaného a žalobcu 1/ majú ešte aj tretieho syna - medzi nimi nikdy
nevytvárali rozdiely a nedopustili by, aby jedno z ich detí (žalobca 1/ spolu so žalobcom 2/), získal sumu
37.000 eur bez povinnosti jej vrátenia na ťarchu ostatných detí, ktoré by tým boli ukrátené. Tým, že sa
žalobca 1/ bráni vráteniu požičaných peňazí, de facto akoby získal byt na ulici G. XX E. H. v hodnote
74.039,39 eur len za 37.039,39 eur, t.j. za polovicu jeho skutočnej hodnoty. S takouto konštrukciou by

nikdy nesúhlasili ani rodičia a ani žalovaný ako predávajúci bytu. Vzhľadom na uvedené podali rodičia
trestné oznámenie na žalobcov vo veci podozrenia zo spáchania podvodu.
Situácia žalobcov sa nadobudnutím bytu v Trnave značne zlepšila, keďže
- nový úver sa založil bytom, ktorý pôvodne patril žalovanému a ktorý dodnes užíva,
- žalobcovia v skutočnosti od rodičov získali 37.000 eur ako jednu polovicu kúpnej ceny bytu (čo

žalobcovia nepopierajú), čoho výsledkom je, že za polovicu kúpnej ceny získali výlučné vlastnícke právo
k celému bytu; inak povedané, žalobcovia byt získali za polovičnú cenu,
- získali byt prakticky za značnej finančnej pomoci rodičov, ktorú odmietajú vrátiť,
- na polovicu kúpnej ceny sa bral nový úver, ktorého podstatnú časť splátky môžu žalobcovia komfortne
splácať z nájmu, ktorý im pravidelne hradí žalovaný,

- réžiu bytu im opätovne uhrádza pravidelne žalovaný, takže nie sú vlastníctvom tejto nehnuteľnosti
nijako finančne zaťažení,
- žalobcovia by mali naďalej splácať minoritnú časť splátky úveru, ktorá pripadá na ich „pôvodný úver“,
ktorý sa refinancoval novým úverom.
Pokiaľ by žalobcovia dodržali pôvodnú dohodu a predali byt späť žalovanému, čomu sa aktívne vyhýbali,

museli by vrátiť 37.000 eur rodičom, vyplatil by sa úver a nemali by z tejto transakcie žiadny väčší
prospech a svoju časť úveru by museli prípadne vyňať a znovu zaťažiť svoju nehnuteľnosť, alebo by
túto dlžnú sumu museli refundovať bratovi, pokiaľ by sa uhradila z kúpnej ceny. Akonáhle sa rodičia
dožadovali vrátenia peňazí od žalobcov potom, ako bol žalovaný žalobcami odmietnutý vo veci spätného
predaja, podnikli právne kroky vo veci vypratania bytu, čím si chystajú pôdu pre budúci predaj bytu.

Sústavným popieraním práva rodičov na vrátenie sumy 37.000 eur ako aj popieraním užívacieho práva
žalovaného sledujú to, aby mohli byt predať so ziskom a ponechať si celú hodnotu nehnuteľnosti bez
toho, aby sa vysporiadali s oprávnenými nárokmi svojej rodiny. Existenciu dohody o spätnom odkupe
bytu v prospech žalovaného potvrdil žalobca 1/ vo svojej výpovedi v roku 2021 v rámci trestného konania
ČVS: K./X-XXX-XX-XXXX uviedol, že - „(...) súhlasili s tým, že ak bude F. B. splátky úveru riadne splácať

tak sa mu byt vráti.“ Skutočnosť, že žalovaný aj mal záujem o spätný odkup bytu priznal aj žalobca 2/
vo svojej výpovedi v rámci trestného konania ČVS: K./X-XXX-XX-XXXX uviedla, že - „F. B. žiadal, aby
vlastníctvo k bytu prepísali na neho. (...)“ - F. B. sa zaujímal o spätné odkúpenie jeho bytu, ale nepovedali
mu, že za trhovú cenu.“
Ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy na byt, došlo k vyhroteniu vzťahov v rodine žalobcu 1/ a

žalovaného (bližšie špecifikovaného vo vyjadrení), kde riešením na pošramotené vzťahy mala byť
dohoda, ktorá mala slúžiť ako ochrana záujmov všetkých zúčastnených. Ako vyplýva z poznámok JUDr.
E. zo stretnutia s matkou žalovaného a žalobcami v jeho kancelárii dňa 03.05.2018, od tvorby takejto
dohody sa na istý čas upustilo a za najdôležitejšie sa považoval podpis kúpnej zmluvy. K podpisu kúpnej
zmluvy napokon došlo 09.05.2018. Spomínanú dohodu napokon priniesol domov rodičom a žalovanému

F. M. až v septembri 2018, t.j. po nadobudnutí bytu žalobcami.

8. K vyjadreniu žalovaného žalobcovia podaním doručeným súdu dňa 2.10.2022 uviedli, že ustanovenie
§ 686 ods. 1 OZ nerozlišuje, či budúci nájomca, ktorý uzaviera nájomnú zmluvu pozná alebo nepoznápredmetný byt – slovné spojenie musí obsahovať poukazuje na kogentnosť zákonného ustanovenia.
Ak je rozpor, keďže žalobcovia a žalovaný tvrdia každý niečo iné vo vzťahu k nájomnému, znamená
to, že chýba podstatná obsahová náležitosť nájomnej zmluvy, čo spôsobuje absolútnu neplatnosť

takto deklarovanej nájomnej zmluvy. Žalobcovia netvrdili, že absencia zápisnice spôsobuje neplatnosť
nájomnej zmluvy, ale absencia zápisnice preukazuje, že k platnému uzavretiu nájomnej zmluvy v
ústnej forme nikdy nedošlo, čo je podstatný rozdiel. Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp.zn. 2Cdo
377/2014 v tomto prípade nemožno aplikovať, keď pojednáva o diametrálne inom prípade, kedy sa
spoločný nájom dvomi osobami pôvodne štátneho bytu transformoval v procese privatizácie na nájomný

vzťah už len jedného z nájomcov, pričom v roku 1992 bola uzavretá platná a účinná nájomná zmluva.
Žalovaná strana uvádza, že pôvodne bolo dohodnuté trojročné obdobie, aby si žalovaný usporiadal
svoje životné podmienky – túto lehotu žalobcovia akceptovali a teraz je im táto trpezlivosť vyčítaná. Keď
ani po troch rokoch žalovaný nijako nekonal, museli žalobcovia začať riešiť tento prechodný stav, ktorý
zapríčinil žalovaný. K vyjadreniam žalobcov uvedeným v trestnom konaní žalobcovia uviedli, že by bolo
extrémnym zjednodušením, ak by sa slová z výsluchu, naviac, ak trestné konanie skončilo odmietnutím

trestného oznámenia, ktoré vyšetrovateľ sám zapisuje do zápisnice, mali považovať za dôkaz o
oprávnenosti užívať byt. Samotné tvrdenie pritom nepojednáva o nájomnom vzťahu – odvodzovať od
tvrdenia, že oni ho nevyhodili, a teda na základe toho žalovaný byt užíval a užíva oprávnene, ešte
neznamená, že bola uzavretá platná a účinná nájomná zmluva - žalobcovia len strpeli užívanie bytu
žalovaným do doby, ktorú si napokon určil sám, t.j. 3 roky, počas ktorej si mal vyriešiť svoju životnú

situáciu týkajúcu sa o.i. aj bývania. Žalobca 2/ hovoril o nedoplatkoch žalobcov voči správcovi bytu a nie,
že sa jedná o nedoplatky žalovaného voči žalobcom, na ktoré skutočne absentuje právny základ – aj to je
dôkaz, že nájomná zmluva nikdy uzavretá nebola, inak by právnym základom bola práve platne a účinne
uzavretá nájomná zmluva medzi stranami sporu. Žalobcovia rozporujú titul platby zo strany žalovaného,
a to že sa jedná o nájomné – táto platba nie je nájomným, pretože žiadna takáto ani iná suma sa ako

nájomné nikdy nedohodla a samotná požiadavka v návrhu na vyporiadanie, že žalobcovia majú vrátiť
už skôr zaplatené splátky potvrdzuje, že platby nie sú nájomným, ale len kompenzáciou škody, ktorá
mesačne vzniká žalobcom v dôsledku konania žalovaného, spotrebované nájomné sa totiž nevracia.
Až do začatia tohto sporu žalovaný o žiadnom nájomnom nehovoril, čoho dôkazom je aj pri platbách
uvádzanýtitulréžiaaúhradačastihypotéky–bolobyzbytočnoustarosťouoprávnenéhonájomcupriamo

prikazovať prenajímateľom ako a kde majú nájomné použiť, pretože právnym titulom platby by bola
nájomná zmluva, ktorá ale medzi stranami sporu absentuje, takže právnym titulom nie je. Samotný
pojem nájomné žalovaný začal používať až v tomto konaní, kedy chce všetkých presvedčiť o tom, že má
platne a účinne uzavretú nájomnú zmluvu so žalobcami. Rozumný výklad toho, prečo žalobcovia nechali
žalovaného v nehnuteľnosti nerušene bývať existuje, a to tak, že pôvodne bolo dohodnuté trojročné

obdobie, aby si žalovaný usporiadal svoje životné podmienky – túto lehotu žalobcovia akceptovali a
teraz je im táto trpezlivosť vyčítaná. Keď ani po troch rokoch žalovaný nijako nekonal, museli žalobcovia
začať riešiť tento prechodný stav, ktorý zapríčinil žalovaný. To, že žalovaný je rodinným príslušníkom
žalobcov sa má zohľadňovať vo výške prípadného nájomného, ale to, že žalobcovia brata žalobcu 1/
nechali 3 roky užívať byt už sa zohľadňovať nemusí? Aj z vety uvedenej v bode 6 dohody je zrejmé, že

platby neboli nájomným, ale len refundáciou škody žalobcom, keďže platby mali byť priamo naviazané
na podmienky banky a bytového družstva v Trnave a nie dohodnuté ako nájomné, s čím bol žalovaný
evidentne od začiatku uzrozumený. Súčasne ani citovaný návrh dohody nehovorí o nájme žalovaného,
ale iba o akomsi jeho užívaní bytu, pričom o nájme sa hovorí až pre prípad tretích osôb ako nájomníkoch
predmetného bytu. Odovzdanie bytu je zákonnou povinnosťou predávajúceho podľa § 588 OZ, takže

žiadne zmluvné ustanovenie nie je potrebné. K časovej súvislosti podania žaloby po podaní žaloby
zo strany rodičov žalobcu 1/ a žalovaného uviedli, že každá žaloba je podaná za konkrétnym účelom,
v tomto prípade za účelom vypratania bytu, ktorý bez právneho dôvodu užíva žalovaný, a tým bráni
žalobcom vo výkone vlastníckeho práva k bytu vo svojom vlastníctve. Podanou žalobou hrozilo, že
žalobcoviabudúpotencionálnezaviazanízaplatiť37.000,-eur(ajkeďrozsudokbolnapokoninýažaloba

bola v celom rozsahu zamietnutá), pričom oni takouto čiastkou nedisponovali, a tak jedinou cestou by bol
predaj bytu v H., takže tento potrebovali pripraviť a vyprázdniť pre budúceho kupujúceho. Čo sa týka
účelovosti konania, dávajú do pozornosti, že trestné oznámenia voči žalobcom boli zo strany žalovaného
a matky žalovaného a žalobcu 1/ podané až po skončení súdneho konania na Okresnom súde Žiar
nad Hronom, pod číslom 5C/15/2021, ktoré sa skončilo právoplatným zamietnutím žaloby. Kupovaný byt

pritom založený nie je, čo sa dá jednoducho zistiť z dostupných verejných zdrojov, založený je rodinný
dom žalobcov. Obraz o tom kto má prioritnú zásluhu na rozvrátení rodinných vzťahov dávajú žalovaným
priložené uznesenia v trestných konaniach, ktoré iniciovali len žalovaný a matka žalovaného a žalobcu
1/, dokonca v uznesení vedenom Krajským riaditeľstvom PZ v Banskej Bystrici pod ČVS:B./X-XXX-XX-XXXX žalovaný bez akýchkoľvek dôkazov či iných dôvodných indícií, obvinil žalobcov z vraždy ich
suseda!

9. Na pojednávaní dňa 5.10.2022 právna zástupkyňa žalovaného korigovala jej vyjadrenie v tom
smere, že byt, v ktorom býva žalovaný, nie je založený, nedopatrením zaslala nesprávnu verziu svojho
vyjadrenia. Súčasne právom záverečnej reči doplnila, že žalovaný má za to, že bola preukázaná
existencia nájomného vzťahu k predmetnému bytu, neexistuje žiadna zodpovednosť žalovaného za
škodu voči žalobcom, neexistuje žiaden nárok na vypratanie bytu, nájomné bolo vzájomne dohodnuté,

žalovaný prejavil záujem o odkúpenie bytu, toto mu nebolo umožnené, Pôvodne žalobcovia deklarovali
dôvod pomôcť žalovanému, avšak pre následné zhoršenie rodinných vzťahov, najmä voči rodičom,
bola podaná táto žaloba, ktorej dôvodnosť popiera v celom rozsahu. Žalobcovia doplnili, že žalovaný
v liste “Odpoveď na výzvu na vypratanie a odovzdanie bytu” z 11.6.2021, v štvrtom odseku uvádza:
klient a kupujúci sa dohodli, že byt poskytnú klientovi na dobu neurčitú, do odplatného užívania,
a potom ako bude klient úverovateľný, s klientom uzatvoria kúpnu zmluvu, ktorou klientovi prevedú

byt do jeho vlastníctva, za kúpnu cenu rovnajúcu sa rozdielu kúpnej ceny, dohodnutej v kúpnej zmluve
zo dňa 9.5.2018, a súčtu dovtedy zaplateného nájomného. Ako je z uvedeného zrejmé, rovnako
z návrhu mimosúdneho riešenia, zo dňa 7.8.2022, žalovaný požaduje zaplatené úhrady vrátiť, resp.
započítať, čo priamo potvrdzuje, že žalovaný žiadne nájomné neplatil, keď nájomné by bolo príjmom
žalobcov, ako vlastníkov bytu a žiadny zákonný dôvod na vrátenie nájomného neexistuje. Samotný

pojem nájomné začal žalovaný používať až v tomto konaní, kedy chce všetkých presvedčiť o tom, že
má platne a účinne uzavretú nájomnú zmluvu so žalobcami. Žalovaný však byt užíva bez akéhokoľvek
právneho dôvodu.

10.Súdvovecirozhodolrozsudkomzodňa5.10.2022tak,žežalobužalobcovzamietolusúdiac,žedošlo

k uzatvoreniu konkludentnej nájomnej zmluvy. Krajský súd v Trnave na odvolanie žalobcov rozsudok
tunajšieho súdu uznesením zo dňa 28.2.2024 zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie s tým, že “ treba
súhlasiť s odvolacou námietkou žalobcov, že na konkludentné uzavretie nájomnej zmluvy nemožno
usudzovať len na základe zistenia, že vlastníci bytu ,, umožnili žalovanému tento užívať “ a že od neho
prijímali plnenie na ich účet ,, s výslovným účelom, úhrada časti hypotéky a réžia “. Prejav vôle smerujúci

k uzatvoreniu nájomnej zmluvy musel byť nepochybne urobený spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti
o tom, čo chceli účastníci zmluvného vzťahu prejaviť, teda musel by byť preukázaný úmysel vlastníkov
bytu ( žalobcov ) tento dať do nájmu jeho užívateľovi ( žalovanému ), rovnako ako dohoda strán o
predmete a rozsahu užívania, výške nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo
spôsob ich výpočtu. Súd prvej inštancie sa dostatočne rozumným spôsobom nevyporiadal s otázkou

možného konkludentného uzavretia nájomnej zmluvy, ktorý predpokladá existenciu konkludentného
prejavu vôle, a to ako na strane prenajímateľov ( žalobcov ), ktorí žalovaného nechali v byte bývať,
kým si tento neusporiada svoju životnú situáciu, tak aj na strane nájomcu ( žalobcu ), ktorý tvrdil,
že bola medzi stranami sporu uzavretá konkludentným spôsobom nájomná zmluva na dobu neurčitú.
Konkludentný prejav vôle na strane prenajímateľov však nemožno usudzovať z ich mlčania, trpenia

užívania nehnuteľnosti žalovaným, prijímaním platieb za byt, a na strane nájomcu z faktického užívania
bytu a poukazovaním platieb žalobcom na ich účet s výslovným uvedením účelu - úhrada časti
hypotéky a réžia. Rovnako bez povšimnutia za predpokladu, že by vôle oboch strán smerovali ku
konkludentnému uzatvoreniu nájomnej zmluvy, nemôže ostať potom ani otázka predmetu nájmu, ktorá
je otázkou skutkovou (z akého faktického správania sa sporových strán možno usúdiť na uzavretie

dohody strán o predmete a rozsahu užívania, výške nájomného a úhrady za plnenia poskytované s
užívaním bytu resp. spôsobu ich výpočtu).

11. Po vrátení veci tunajšiemu súdu, žalovaný cestou právnej zástupkyne na pojednávaní dňa 11.9.2024
uviedol, že nesúhlasí s právnym posúdením veci Krajským súdom, keď žalovaný obsiahlo dokazoval

súvislosti dohôd medzi stranami. Vypratanie bytu by vôbec nebolo spravodlivým riešením všetkých
vzťahov. Podanie žaloby o vypratanie bytu bolo prejavom výkonu práva v rozpore s dobrými mravmi,
keď nastalo po tom, ako rodičia žalobcu 1/ žiadali vrátenie sumy 37.000,- eur. Tým, že žalobcovia
nevyhoveli rodičom na vrátenie tejto sumy, podali túto žalobu voči ich synovi a žiadajú vypratanie
tohto bytu, ktorý oprávnene užíval. Ide o prejav vendety a neoprávneného postoja žalobcov, ktorí týmto

dodatočne popierajú aj konkludentné uzatvorenie nájomnej zmluvy. Žalovaný uviedol, že žalobcovia
pred kriminálkou vystupovali tak, že to robili, aby mu pomohli, že tam môže bývať a v tomto konaní
vystupujú opačne. Opíjali ho rožkom, že byt bude prevedený na neho.12. Na pojednávaní dňa 6.11.2024 žalobcovia doplnili skutkové tvrdenie, že aktuálna výška splátky
hypotekárneho úveru je vo výške 216,08 eur, pričom splátka sa zvýšila od 01/2024, žalobcovia požiadali
o odklad v auguste alebo septembri 2024, a teda tento odklad nemal vplyv na zvýšenie splátok úveru.

Žalovaný uviedol, že stále platí žalobcom sumu 203,30 eur. Pôvodný úver bol vo výške 45.000- eur,
pričom 37.000- eur išlo na zaplatenie kúpnej ceny bytu, 8.000,- eur išlo na prefinancovanie skoršieho –
iného úveru žalobcov. Žalobcovia nekontaktovali žalovaného, aby sa zvýšili jeho úhrady, či na splátku
úveru alebo náklady na užívanie bytu. Preto žalovaný uhrádza kontinuálne tú istú sumu.

13. Žalobcovia právom záverečnej reči uviedli, že nájomný vzťah k bytu môže vzniknúť len na základe
písomne uzavretej nájomnej zmluvy alebo ak sa nájomná zmluva nevyhotoví písomne, vyhotovením
zápisnice o jej obsahu. Takže konkludentné uzavretie nájomnej zmluvy je paragrafom 686 ods. 1 OZ
vylúčené. V konaní bolo preukázané, že žiadna nájomná zmluva ani zápisnica o obsahuj ústne uzavretej
nájomnej zmluvy nikdy uzavretá nebola. Sumu 203,30 eur si určil sám žalovaný bez akejkoľvek dohody
so žalobcami. Táto suma nie je platbou nájomného, ale len kompenzáciou za ním zavinenú škodu,

spočívajúcu v nemožnosti žalobcov užívať svoj byt, resp. poskytnúť byt do užívania tretej osobe za
komerčné nájomné. Žalovaný byt užíva bez akéhokoľvek právneho dôvodu.

14. Žalovaný právom záverečnej reči uviedol, že konanie o vypratanie považuje za rozporné s dobrými
mravmi. K podaniu žaloby došlo po tom, ako si rodiča žalobcu žiadali vrátenie sumy 37.000,- eur. Čo sa

týka konkludentného prejavu vôle na uzatvorenie nájomnej zmluvy, a teda dohodnutého užívania bytu
zo strany žalovaného, v predložených listinách týkajúcich sa trestného stíhania sa žalobcovia prezentujú
a zhodne vypovedajú, že pomáhali žalovanému, zároveň žalobca uviedol, že bola dohoda s jeho bratom
(žalovaným) na užívanie tohto bytu, pokiaľ bude uhrádzať splátky úveru a réžie bytu. Naopak v tomto
konaní v rozpore s predchádzajúcimi dohodami sa snažia presvedčiť súd, že užívanie bytu trpeli.

To, že predmetom nájmu bol celý byt preukazuje aj tá skutočnosť, že kľúče od bytu boli ponechané
žalovanému, a zároveň dohoda o užívaní, ktorú aj spomenul žalobca v zápisnici o konfrontácii, kde
uvádza, že sa dohodli na užívaní bytu, nie časti bytu. Ešte pred predchádzajúcim pojednávaním, dňa
05.09.2024, žalovaný zaslal opätovný návrh na uzatvorenie mimosúdnej dohody s ponukou vyplatenia
sumy 37.000,- eur, čo bolo zo strany žalobcov odmietnuté. Žalovaný poukázal na dokument s názvom

„Vyporiadanie predčasne splateného celého úveru na bývane zo strany OTP banky a záchrana dvoch
bytov z dobrovoľnej dražby“, ktorý bol zo strany p. M. predložený žalovanému v 09/2018. V zmysle
tejto dohody následne žalovaný začal od 10/2018 plniť platbu 203,30 eur mesačne. Táto dohoda taktiež
zásadným spôsobom dokresľuje celý skutkový stav. Na nadobudnutie nehnuteľnosti nestačili len zdroje
žalobcov, ale financovali to aj rodičia žalobcu a žalovaného. Ostatné náležitosti mali byť vyriešené

dohodou, ktorú už však žalobcovia odmietli podpísať po tom, ako boli zapísaní na LV.

15. Predmetom konania je vypratanie bytu patriaceho vlastnícky žalobcom zo strany žalovaného. Súd
vec právne posúdil podľa nasledovných ustanovení právnych predpisov.

16. Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov (OZ), výkon práv a
povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv
a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.
Podľa § 34 OZ, právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv
alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.

Podľa § 35 ods. 1 OZ, prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo opomenutím; môže sa stať výslovne
alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť.
Podľa § 35 ods. 3 OZ, právne úkony vyjadrené inak než slovami sa vykladajú podľa toho, čo spôsob
ich vyjadrenia obvykle znamená. Pritom sa prihliada na vôľu toho, kto právny úkon urobil, a chráni sa
dobromyseľnosť toho, komu bol právny úkon určený.

Podľa § 37 ods. 1 OZ, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je
neplatný.
Podľa § 44 ods. 1 OZ, zmluva je uzavretá okamihom, keď prijatie návrhu na uzavretie zmluvy nadobúda
účinnosť. Mlčanie alebo nečinnosť samy o sebe neznamenajú prijatie návrhu.
Podľa § 51 OZ, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však

nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.
Podľa § 126 ods. 1 OZ, vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva
neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.Podľa§659OZ,zmluvouovýpožičkevzniknevypožičiavateľoviprávovecpodohodnutúdobubezplatne
užívať.
Podľa § 685 ods. 1 OZ, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva

nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania;
nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak
nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.
Podľa § 686 ods. 1 OZ, nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku
nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež

obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví
sa o jej obsahu zápisnica.

17. V konaní medzi stranami nebolo sporným, že žalobcovia sú bezpodieloví spoluvlastníci bytu číslo
XX, E. E. G. XX, H., že na žalovaného bol dňa 10.9.2019 vyhlásený konkurz a bolo rozhodnuté o jeho
oddlžení, že žalobcovia byt nadobudli kúpnou zmluvou z mája 2018 od žalovaného, a to za kúpnu

cenu 74.039,39 eur v máji 2018, že žalovaný platí žalobcom mesačne pravidelne sumu 203,30 eur,
že časť kúpnej ceny bytu v sume 37.000,- eur bola uhradená rodičmi žalobcu 1/ a žalovaného, a
že od začiatku roka 2024 splátka hypotekárneho úveru predstavuje sumu 216,08 eur. Sporným bolo, či
existuje, resp. bola medzi sporovým stranami uzatvorená nájomná zmluva k bytu na dobu neurčitú, a či
sumu 203,30 eur platil žalovaný ako nájomné.

18. Primárnou spornou právnou otázkou medzi stranami bolo, či nájomná zmluva môže byť uzatvorená
aj inak ako písomne, resp. s následným spísaním zápisnice v zmysle § 686 ods. 1 OZ. Ustanovenie
§ 686 ods. 1 OZ nevylučuje aj iný spôsob uzatvorenia nájomnej zmluvy, ako písomný, resp. s
následným spísaním zápisnice o obsahu nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva k bytu z hľadiska svojho

charakteru predstavuje právny inštitút majúci ochranný charakter pre nájomcu (chránený nájom bytu),
ktorý ma obvykle v takto prenajatej nehnuteľnosti svoje obydlie. Bolo by v rozpore s týmto základným
princípom nájmu bytu podľa OZ, aby nájomca bol za každých okolností a bezvýnimočne odkázaný
na nevyhnutnosť existencie písomného dokumentu o odplatnom užívaní bytu, a to aj v situácii, kedy
okolnosti veci preukazujú, že medzi vlastníkom bytu a jeho užívateľom, existovala nájomná zmluva

(ústna, či konkludentná). Uzatvorenie nájomnej zmluvy ústne (bez vyhotovenia písomnej zápisnice), či
konkludentne, však stavia nájomcu do slabšej pozície, ako je uzatvorenie nájomnej zmluvy v písomnej
forme (či so spísaním zápisnice o jej obsahu), keď v takomto prípade môže byť nútený sám preukazovať
existenciu nájomnej zmluvy (a čeliť napr. i žalobe o vypratanie nehnuteľnosti, ako je to v tomto prípade).
Súd tak má za to, že konkludentné uzatvorenie nájomnej zmluvy nie je vylúčené, a je iba na okolnostiach

tej konkrétnej veci, či dôjde k preukázaniu vzniku nájomnej zmluvy touto špecifickou formou. Dôkazom
všeobecnej právnej prípustnosti vzniku nájmu bytu konkludentne je aj žalovaným uvádzané rozhodnutie
Najvyššieho súdu SR sp.zn. 2Cdo 377/2014, v ktorom už Najvyšší súd SR judikoval, že “z ustanovení
§ 658 ods. 1 a § 686 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že nájom bytu vzniká nájomnou
zmluvou, ale Občiansky zákonník platnosť nájomnej zmluvy neviaže na písomnú formu, preto písomná

forma nie je pre jej platnosť nevyhnutná. Súd prvého stupňa preto správne uzavrel, že medzi účastníkmi
konania došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy na dobu neurčitú konkludentne.” K argumentu žalobcov,
že uvedené rozhodnutie NS SR nie je aplikovateľné, lebo sa skutkovo týka inej veci, súd uvádza, že
na uvedené rozhodnutie poukazuje iba v smere odôvodnenia všeobecnej možnosti vzniku nájmu bytu
konkludentne, pričom v tejto veci samostatne, s ohľadom na jej konkrétne osobitosti, skúmal, či došlo k

uzatvoreniu nájomnej zmluvy medzi sporovými stranami, pričom dospel k záveru, že medzi sporovými
stranami nedošlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy ani konkludentne.

19. „Za konkludentné právne úkony sa považujú všetky prejavy vôle, ktoré sa uskutočnili inak než
výslovným spôsobom. Nemajú znaky slovného prejavu, avšak vôľa konajúceho je vyjadrená takým

spôsobom, že nevznikajú žiadne pochybnosti o tom, že ide o prejav vôle, a aký je jeho obsah. Tieto
spôsoby sa vyabstrahovali zo spoločenskej a právnej praxe, a preto ide o vyjadrovacie prostriedky,
ktorým by mal každý rozumieť (napr. pohyb hlavou, ktorý značí nesúhlas, a pod.). Nemožno však vylúčiť
také konkludentné konanie, ktoré nemá oporu v bežnom spoločenskom styku, avšak napriek tomu so
zreteľom na konkrétnu situáciu bude obsahovať určitú vôľu. Aj v takom prípade ide o právny úkon per

factaconcludentia….Najvyššísúdvrozsudkuz23.októbra2014sp.zn.5Cdo/199/2013publikovanomv
Zbierke stanovísk najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky (R 72/2015) v právnej vete
judikoval, že sama skutočnosť, že nájomníčka bytu umožnila v byte bývať ďalšej osobe, neznamená, že
medzi nimi došlo konkludentne k uzatvoreniu zmluvy o podnájme bytu (§ 719 Občianskeho zákonníka).V uznesení z 20. júna 2012 sp. zn. 7MCdo/12/2011 zase najvyšší súd konštatoval, že danosť vôle
je základným predpokladom každého právneho správania - tvorí podstatnú, neopomenuteľnú a ničím
nenahraditeľnú (výkladom neodstrániteľnú) náležitosť právneho úkonu. Právny úkon je prejavom vôle, s

ktorým právny poriadok spája vznik, zmenu alebo zánik práv a povinností účastníkov právneho vzťahu.
Podstatu právneho úkonu tvorí prejav vôle. Vôľa je nenahraditeľným elementom (prvkom) prejavu vôle.
Prejav je odrazom (vyjadrením) psychického vnútra človeka rozpoznateľný v objektívnej realite. Aby sa
vôľa mohla v objektívnej realite (navonok) uplatniť, musí byť vyjadrená tak, aby bola rozpoznateľná a
uplatniteľná. Pokiaľ ide o prejav vôle výslovný (vyjadrený napríklad slovom, písmom, kresbou a pod.)

spravidla ľahšie možno v ňom identifikovať uvedené rozlišovacie znaky charakterizujúce vôľu a jej
obsahovú stránku. Zložitejšia situácia nastáva, ak je prejav vôle uskutočnený mlčky (konkludentne),
v týchto prípadoch sa uplatňuje pravidlo, ktoré dovoľuje na ňu prihliadať, len pokiaľ (vzhľadom na
všetky okolnosti) sú vylúčené akékoľvek pochybnosti o tom, že tu vôľa je a tiež i to, aká je táto
vôľa (porovnaj § 35 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka)….. Možno konštatovať, že súdy nižších
inštancií sa náležitým spôsobom vysporiadali s otázkou možného konkludentného uzavretia nájomnej

zmluvy, ktorý predpokladá existenciu konkludentného prejavu vôle ako na strane prenajímateľa, v
tomto prípade žalovanej, ktorá žalobcovi dovolila v nehnuteľnosti prespať kým si neurovná svoje veci
[„ja som navrhla žalobcovi že keď chce, môže prespať u nás“... kým si neurovná svoje veci], tak aj
na strane nájomcu (žalobcu), ktorý mal nehnuteľnosť urobiť obývateľnou, potom v nej býval, opravil
okolo nehnuteľnosti plot a uhrádzal inkaso (platby spojené s užívaním nehnuteľností). S ohľadom na

skutkové zistenia vyplývajúce z vykonaného dokazovania dovolací súd nemá pochybnosti o správnosti
záverov súdov nižších inštancií, že žalobca neuniesol dôkazné bremeno, že spolu so žalovanou uzavreli
nájomnú zmluvu konkludentnou formou, ktorej predpokladom je existencia konkludentného prejavu
vôle, nielen na strane nájomcu (žalobcu), ale aj na strane prenajímateľa (žalovanej). Preto pokiaľ
aj došlo k nasťahovaniu žalobcu do predmetnej nehnuteľnosti, záver o úmysle účastníkov uzavrieť

konkludentnú nájomnú zmluvu nebolo možné urobiť z dôvodu neunesenia dôkazného bremena o
splnení predpokladov pre takýto konkludentný právny úkon. Vo všeobecnosti platí, že na konkludentné
uzavretie nájomnej zmluvy nemožno usudzovať len na základe zistenia, že žalovaná proti užívateľovi jej
nehnuteľnostinezasahovala,aleprijímalaodnehoplneniapovedzmevpodobejejoprávainkasa.Prejav
vôle smerujúci k uzatvoreniu nájomnej zmluvy konkludentným spôsobom vyjadruje vôľu konajúcej osoby

takým spôsobom, že so zreteľom na všetky okolnosti prípadu nezanecháva pochybnosti o tom, že 1/ tu
bol úmysel vlastníčky nehnuteľnosti (žalovanej) dať ju do nájmu jeho užívateľovi; [ponuka žalobcovi, že
keď chce, môže u nich prespať... kým si neurovná svoje veci] však takýto úmysel (smerujúci k uzavretiu
nájomnej zmluvy) jednoznačne nevyjadruje; a 2/ čo bolo obsahom zhodnej vôle účastníkov právneho
vzťahu, t. j. že to bola dohoda o predmete nájmu a jeho odplatnosti; čo presne však malo byť predmetom

nájmu (ako už bolo uvedené vyššie) nedokázal ustáliť ani samotný žalobca“ (z rozsudku Najvyššieho
súdu SR sp. zn. 4Cdo/91/2022 z 31.5.2023).

20. V konaní medzi stranami nebolo sporným, že na základe Kúpnej zmluvy zo dňa 09.05.2018 v znení
Dodatku č. 1 zo dňa 21.06.2018, vklad ktorej bol do katastra nehnuteľností povolený dňa 11.07.2018

(kúpna zmluva č.l. 6-8) kúpili žalobcovia od žalovaného do ich bezpodielového spoluvlastníctva
manželov predmetný byt. Nebolo sporným, že žalovaný obýval predmetný byt, ktorý po jeho kúpe
žalobcami neopustil, ale naďalej ho užíval. Nebolo sporné, že k odovzdaniu bytu do užívania žalobcov
nikdy nedošlo. Taktiež nebolo sporným, že žalovaný žalobcom uhrádzal pravidelnú peňažnú sumu
203,30 eur mesačne, a to od 10.8.2018. Žalobcovia v konaní tvrdili, že v byte žalovaného akceptovali z

dôvodu rodinných vzťahov, tento im neuhrádzal žiadne nájomné, ale iba časť škody, ktorá im vznikala
tým, že byt nemohli sami užívať, platby si určil sám a nepredstavovali nájomné. Naopak, žalovaný
tvrdil, že byt užíval z titulu nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú a ním uskutočňované platby
žalobcom predstavovali medzi stranami dohodnutú sumu nájomného.

21. Súd v konaní nemal za preukázané uzatvorenie nájomnej zmluvy k predmetnému bytu ústnou
formou. Zo strany žalovaného neboli produkované konkrétne skutkové tvrdenia, a im zodpovedajúce
dôkazy, ktoré by viedli k záveru a preukazovali, že v konkrétny deň (dni) sa sporové strany stretli a ústne
dohodli na konkrétnom jednoznačnom obsahu nájomnej zmluvy v podobe jej podstatných náležitostí.
Rovnako súd v konaní nemal za preukázané ani uzatvorenie nájomnej zmluvy konkludentným

spôsobom, keďže nemal za preukázané, že by akýmkoľvek spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti
bol dohodnutý konkrétny režim užívania nehnuteľnosti žalovaným práve v podobe nájmu (a konkrétne
náležitosti nájomnej zmluvy - dohoda strán o predmete a rozsahu užívania, výške nájomného a úhrady
zaplneniaposkytovanésužívanímbytualebospôsobichvýpočtu)sjehoprávnymidôsledkami.Vkonaníbolo síce nesporným, že žalovaný užíval byt po jeho odkúpení žalobcami s ich vedomím a súhlasom,
avšak nebolo preukázané, že z titulu konkrétnej nájomnej zmluvy. Súd nemal za preukázaný ani 1/
úmysel žalobcov dať byt do nájmu žalovanému; strpenie jeho bývania v byte do času, kým sa neupravia

jeho pomery, prípadne do času, kým dohodnú iný konkrétny režim vzťahov takýto úmysel (smerujúci k
uzavretiu nájomnej zmluvy) jednoznačne nevyjadruje; ani 2/ čo bolo obsahom zhodnej vôle účastníkov
právnehovzťahu,t.j.žetobolaprávedohodaopredmetenájmuajehoodplatnostivzájomnedohodnutej
konkrétnym spôsobom.

22. Ani skutočnosť, že žalovaný neprestal byt užívať po jeho kúpe žalobcami, nevysťahoval sa z neho,
pričom žalobcovia ho až do tohto sporu nevyzývali na jeho vypratanie (prvá výzva na vypratanie
je datovaná až v máji 2021 – čl. 10), nepostačuje (a to ani v spojení s platbami žalovaného
žalobcom a ostatnými v konaní predloženými dôkazmi) na konštatovanie uzatvorenia konkludentnej
nájomnej zmluvy. Žalobcovia v konaní pripustili, že medzi nimi a žalovaným existovala dohoda o
tom, že žalovanému umožnia v nehnuteľnosti naďalej bývať, keď podľa žalobcov “pôvodne bolo

dohodnuté trojročné obdobie, aby si žalovaný usporiadal svoje životné podmienky – túto lehotu
žalobcovia akceptovali a teraz je im táto trpezlivosť vyčítaná”. Uvedené akceptovanie (či strpenie)
žalovaného v nehnuteľnosti žalobcov však nemožno bez preukázania nepochybnej vôle žalobcov
uzatvoriť so žalovaným práve nájomnú zmluvu s konkrétnymi parametrami považovať za dôkaz
uzatvorenej konkludentnej nájomnej zmluvy. Vzhľadom na nesporné akceptovanie (strpenie) užívania

bytu žalovaným žalobcami tak síce bola v čase po kúpe nehnuteľnosti bez pochýb daná ich vôľa
ponechať byt v užívaní žalovaného, avšak nie z titulu konkrétnej nájomnej zmluvy, ale práve z titulu
rodinných vzťahov (bližšie ods. 26).

23. Samotná listina, na ktorú odkazuje žalovaný, ako na podstatný dôkaz preukazujúci uzatvorenie

nájomnej zmluvy - “Vysporiadanie-predčasne splateného celého úveru na bývanie zo strany OTP Banky
a záchrana dvoch bytov z dobrovoľnej dražby” (ďalej dohoda – čl. 109,110), vysvetľuje síce proces
splatenia dlhov žalovaného jeho rodičmi a žalobcami z čerpaného úveru a načrtáva možný spôsob
úpravy vzťahov ohľadne užívania bytu a nakladania s ním, avšak zásadná je tu skutočnosť, že táto
dohoda nebola nikdy podpísaná, a teda nemôže zabezpečiť preukázanie danosti vôle žalobcov v smere

jej znenia ohľadne úpravy užívania bytu. Dohoda primárne počíta s užívaním nehnuteľnosti žalovaným,
ktorý má, okrem iného, podľa dohody naďalej platiť náklady spojené s užívaním bytu (bod 6.), s tým,
že ak by nehnuteľnosť neužíval, ale došlo by k dohode o prenajímaní, musia sa k nájomníkom a
nájomnej zmluve vyjadriť jeho rodičia a on (bod 7.). Právo žalovaného byt užívať pritom malo byť podľa
dohody viazané na riadne platenie dohodnutých splátok (tvorených časťou úveru a nákladmi spojenými

s užívaním nehnuteľnosti), ktoré, ak by neboli platené, resp. ak by sa žalovaný dostal do omeškania s
ich úhradou, byt by sa predal. Súd tu poukazuje práve na to, že skutočnosť, že daná dohoda nebola
nikdy podpísaná, nasvedčuje tomu, že žalobcovia (hoci rokujúci o režime užívania bytu so žalovaným)
nikdy nedospeli k tomu, že by mali skutočnú vôľu byt prenechať žalovanému za konkrétne stanovených
podmienok v dohode. Súčasne súd konštatuje, že ani daná dohoda nepočítala s tým, že žalovaný by

mal byt v nájme, ale išlo o osobitný právny vzťah (nepomenovanú zmluvu upravujúcu širší okruh vzťahov
v rámci rodiny) mimo režimu nájomných vzťahov, čo je zrejmé napr. z toho, že dohoda nikde nespomína
pojem nájom (či nájomná zmluva), zo skutočnosti, že táto dohoda neodkazuje na subsidiárne použitie
ustanovení OZ o nájomnej zmluve, či to, že v prípade, že dôjde k omeškaniu čo len jednej splátky,
byt sa ihneď predá (bez uvažovanej potreby predchádzajúcej výpovede nájmu, či iných predpokladov).

Dohoda tak aj z hľadiska jej obsahového znenia nemôže predstavovať dôkaz existencie vôle žalobcov
a ich úmyslu prenechať byt žalovanému do nájmu. Keďže však nedošlo ani k podpísaniu tejto dohody,
sporové strany užívanie bytu vedome i fakticky ponechali na úrovni strpenia užívania bytu žalovaným
(zo strany žalobcov) v rámci existujúcich rodinných vzťahov. Vyššie uvedená dohoda bola vypracovaná
na pokyn samotných žalobcov (finančným poradcom žalobcov F. M. – čo preukazuje aj sms správa čl.

89, kde F. M. kontaktuje žalovaného ohľadne jej podpisu), a teda je zrejmé, že aj samotní žalobcovia mali
záujem právne vzťahy medzi sporovými stranami upraviť a tieto zastabilizovať, avšak z jej záverečného
nepodpísania je možné vyvodiť ten záver, že ku zhode vôlí na oboch zmluvných stranách v znení tohto
návrhu dohody nedošlo. Samotné rokovanie o obsahu prípadnej zmluvy nemôže pritom nahrádzať úkon
jej skutočného uzatvorenia a dokazovať existenciu vôle uzatvoriť takú zmluvu konkludentne. Skutočnosť

záverečného neuzatvorenia určitej dohody naopak spochybňuje existenciu konkrétnej vôle, v dohode
obsiahnutej, a v kontexte okolností veci v tomto prípade vzbudzuje pochybnosti o tom, že by vôľou
žalobcov mohlo byť prenechať byt do nájmu žalovanému, keď neboli ochotní podpísať ani dohodu, ktorá
by žalovanému garantovala menšie práva vo vzťahu k užívaniu bytu (a im menej prísne povinnosti)ako zmluva nájomná, čo je v rozpore s požiadavkou § 35 ods. 1 OZ. Samotný dokument dohody,
na ktorý žalovaný poukazuje tak nepreukazuje konkludentné uzatvorenie nájomnej zmluvy, naopak v
kontexte situácie je z neho zrejmá pochybnosť o vôli žalobcov a skutočnosť, že táto vôľa nebola daná

v konkrétnom znení dohody.

24. V situácii, kde žalovaný užíval nehnuteľnosť patriacu vlastnícky žalobcom bolo pritom na jeho
zodpovednosti aktívne sa o vec zaujímať a pokúšať sa veci upraviť zmluvne (v riešení a za podmienok,
s ktorými by súhlasili aj samotní žalobcovia), keďže v prípade sporu je práve on v slabšej pozícií,

a tým, kto musí preukazovať jeho oprávnenie byt užívať. Súčasne súd poukazuje na skutočnosť, že
v prípade užívania nehnuteľnosti rodinným príslušníkom je preukazovanie konkludentne uzatvorenej
nájomnej zmluvy zložitejším ako v prípade napr. mestských, či obecných bytov, kde môže postačovať
na preukázanie konkludentne uzatvorenej nájomnej zmluvy napr. ponechanie nehnuteľnosti v užívaní
určitej osoby, a to bez výhrad po dlhšiu dobu, za súčasného prijímania platieb v súvislosti s
užívaním. Daná obec, či mesto však vo všeobecnosti nemá mať aký iný dôvod na ponechanie

nehnuteľnosti v užívaní ako samotnú vôľu nehnuteľnosť danej osobe prenajímať. V prípade rodinných
vzťahov sú však súvislosti zložitejšie, je bežným užívanie nehnuteľnosti rodinným príslušníkom i bez
akejkoľvek úhrady práve iba z titulu rodinných vzťahov, za úhradu iba spotrebovaných energií, za
poskytnutú pomoc nehmotnú v inom formáte. Motivácia a spôsob poskytovania užívania nehnuteľnosti
rodinnému príslušníkovi tak môžu byť rôznorodé, avšak žiadna z takto poskytovaných možností

užívania nehnuteľností bez ďalšieho neoprávňuje nárokovať si takéto užívanie na neobmedzenú dobu a
nepreukazuje danosť vôle vlastníka uzatvoriť s užívateľom nájomnú zmluvu. Súd sa tak po opätovnom
preskúmaní veci stotožňuje s právnym názorom vysloveným krajským súdom, podľa ktorého za takýchto
okolností konkludentný prejav vôle na strane prenajímateľov nemožno usudzovať z ich mlčania, trpenia
užívania nehnuteľnosti žalovaným, prijímaním platieb za byt, a na strane nájomcu z faktického užívania

bytu a poukazovania platieb žalobcom na ich účet s výslovným uvedením účelu - úhrada časti hypotéky
a réžia.

25. V konaní nebolo sporným, že žalovaný platil žalobcom pravidelne sumu 203,30 eur, a to aj v
čase rozhodnutia súdu. Taktiež nebolo sporným, že táto suma bola žalobcom uhrádzaná v súvislosti s

užívaním bytu žalovaným. Sporné bolo iba, či ide o nájomné, alebo iný typ úhrady (žalobcovia tvrdili
náhradu škody). Z sms správy žalovaného na čl. 87 vyplýva riešenie otázky, akú časť splátky úveru má
žalovaný žalobcom uhrádzať. Z sms správ zo dňa 15.6.2018 priamo vyplýva, že žalobcovia vyzývali
žalovaného na úhradu poplatkov a navýšenia, s tým, že “nie sú odkázaní na to, aby on im niečo
platil..” Následne správou zo dňa 30.7.2018 vyzvali žalobcovia žalovaného na úhradu slovami “Do 10

teho chcem vidiet 800 e na ucte ked nie bude zle Posledna sanca !!!” (sms správy čl. 87,88). Je tak
zrejmé, že medzi stranami prebiehal kontraktačný proces a bola tam snaha o dosiahnutie dohody na
konkrétnomrežimeužívaniabytužalovaným(čopreukazujeidohodašpecifikovanávods.23).Následne
dňa 10.8.2018 uhradil žalovaný nesporne žalobcom platbu vo výške 682,25 eur (vklad hotovosti čl.
34), v ktorej sume podľa vlastného tvrdenia uhradil tri mesačné platby nájomného a jednu mesačnú

réžiu dopredu (3 x 203,30 eur plus 1 réžia do fondu ako kaucia 72,35 eur). Vo svetle komplexnosti
vzťahov medzi sporovými stranami, kde žalobcovia čerpali na odkúpenie bytu žalovaného za účelom
splatenia jeho úveru vlastný úver, súd konštatuje, že v konaní nebolo preukázaným, že suma 203,30
eur by predstavovala nájomné a jej prijímanie žalobcami by bolo dôkazom uzatvorenia nájomnej zmluvy.
Aj z vyššie uvedenej textovej komunikácie strán je zrejmé, že žalobcovia žiadali od žalovaného v

správach úhradu sumy 800,- eur, žalovaný zaslal sumu inú, nedošlo tak ani k zhode vôlí na výške
uhrádzanej sumy. Nikde v komunikácii strán pritom nie je spomenuté, že by šlo o nájomné, pričom
aj samotné platby žalovaného sú uvádzané ako “splátka hypo, réžia” (potvrdenie o vklade hotovosti
č.l. 34, 35), alebo ako “úhrada časti hypoúveru plus réžia” (potvrdenie o vklade hotovosti č.l. 36 –
39, potvrdenia o platbách č.l. 41-52). Aj z označenia platieb žalovaným je tak zrejmé, že žalovaný

neuhrádzal žalobcom nájomné, ale splátku hypotéky (prípadne jej časť) a sumu, ktoré mala pokrývať
výdavky na služby spotrebované pri užívaní bytu. Uhrádzanie uvedenej sumy žalobcom (dokonca
bez preukázanej a jednoznačnej dohody na konkrétnej výške sumy, ktorá má byť uhrádzaná, keď
žalobcovia v komunikácii žiadali sumu vyššiu), však neoprávňuje žalovaného k neobmedzenému nároku
na užívanie nehnuteľnosti žalobcov. Na druhej strane žiadanie úhrady zo strany žalovaného v súvislosti

s trpeným užívaním nehnuteľnosti je pochopiteľné, keď bez takejto úhrady by žalobcovia museli toto
užívanie (nad rámec nemožnosti užívať svoj majetok podľa vlastných predstáv) ešte i priamo dotovať.
Súd nepopiera súvislosť úhrad žalovaného s umožnením mu užívať predmetný byt žalobcami, avšak
nie v podobe platenia nájomného a súvisiacej nájomnej zmluvy oprávňujúcej žalovaného byt užívaťna neobmedzenú dobu, keď takáto nebola nikdy uzatvorená. Z dokazovania obsiahnutého v spise
vyplýva,žebezakýchkoľvekúhrad(aspoňsčastikompenzujúcichvýdavkyžalobcovvsúvislostisbytom)
by žalobcovia vôbec neboli ochotní strpieť užívanie nehnuteľnosti žalovaným, pričom výška úhrad v

sume 203,30 eur bola stanovená samotným žalovaným, nie dosiahnutá dohodou zmluvných strán.
Uvedené preukazuje to, že žalovaný uhradil žalobcom inú (nižšiu) sumu ako v textových správach nimi
požadovanú a súčasne suma ním uhrádzaná nezodpovedá ani sume, s ktorou sa počítalo v dohode
v bode 6. (datovanej k septembru 2018 – č.l. 109,110), v ktorej je konkrétna suma, ktorá mala byť
hradená žalobcom vypočítaná na 207,07 eur (a to ako časť splátky úveru 131,07 eur a 76,- eur ako

náklady spojené s užívaním bytu), so splatnosťou k 15. dňu v mesiaci a s predpokladom budúcej
úpravy a prepočtu po 4.5.2023. Je tak zrejmé, že suma uhrádzaná žalovaným žalobcom bola nižšou,
ako žalobcovia požadovali v kontraktačnom procese (preukázanom či už textovými správami, alebo
predloženou nepodpísanou dohodou) a ako finálna bola určená ním samotným bez dosiahnutia zhody
vôle strán. V situácii, kde v konečnom dôsledku nedošlo k podpísaniu dohody, podľa ktorej výška úhrad
žalovaného mala byť vyššia, je len ťažko možné uvažovať nad tým, že by žalobcovia súhlasili (mali

kedykoľvekdanúvôľu)ponechaťžalovanéhobývaťvichnehnuteľnostiformounájmuzaúhradynižšiena
neobmedzenú dobu trvania. Súd tak uzatvára, že uvedená suma uhrádzaná žalovaným nepredstavuje
dohodnuté nájomné, ale úhrady žalovaného dočasne akceptované bez konkrétnejšej dohody žalobcami
v súvislosti s komplexným charakterom vzťahov strán ako rodinných, pričom aj na základe týchto úhrad
boli žalobcovia určitý čas ochotní strpieť užívanie bytu žalovaným, ale nie z titulu nájomnej zmluvy.

Pôvodný všeobecný úmysel žalobcov vyplývajúci aj z predložených dôkazov tak bol, že žalobcovia
nechajú žalovaného v byte bývať (strpia jeho užívanie bytu) a tento im zatiaľ bude (do času špecifikácie
vzťahov na základe dohody konkrétneho režimu užívania nehnuteľnosti, či spätného prevodu bytu na
žalobcu, s ktorým sa tiež uvažovalo, a ktorý plán veci upraviť ešte následne zmluvne potvrdzuje aj
dohoda, ku ktorej podpisu však nedošlo) platiť aspoň výdavky na úver a ním spotrebúvané služby. Ak

však na strane žalobcov bol daný takýto úmysel a vôľa a na strane žalovaného ním tvrdená vôľa užívať
byt z titulu zmluvy nájomnej, nedošlo ku zhode vôle ani v naznačenom smere, a teda súd nemôže
konštatovať, že by bola uzatvorená zmluva daného obsahu, hoci v podobe zmluvy nepomenovanej (§
51 OZ). Už vôbec nie, že by taká zmluva, bez podrobnejšej špecifikácie parametrov užívania (vzniku,
zániku práva byt užívať, nastavenia platieb žalovaného za byt a pod.) garantovala žalovanému nárok

byt užívať neobmedzenú dobu. Užívanie nehnuteľnosti žalovaným tak nebolo nikdy preklopené do
konkrétnej dohody medzi sporovými stranami, a preto ho súd kvalifikuje iba ako dočasné strpenie
užívania nehnuteľnosti žalobcami, ktoré však (bez konkrétnej zmluvnej úpravy) bolo z hľadiska práva
žalovaného byt užívať závislé od ich vôle a aktuálneho rozhodnutia ako vlastníkov bytu v súvislosti s ich
oprávnením vlastníka byt užívať, či strpieť jeho užívanie inou osobou. Je potom prirodzené, že postupom

času a zmenou osobných a rodinných vzťahov (prípadne aj v širšom zmysle) ako i nárastom celkových
nákladov sa postoj žalobcov zmenil a žalobcovia už ďalej neboli ochotní strpieť užívanie bytu žalovaným.
Širšie rodinné (či majetkové) vzťahy, napr. vzťahy žalobcu 1/ a žalovaného s ich rodičmi (na ktoré
poukazuje žalovaný), však nie sú predmetom tohto konania, a preto, ak by aj boli dané i takéto príčiny
zmeny motivácie žalobcov, nemajú právnu relevanciu pri právnom posudzovaní tejto veci. Súčasne

súd opätovne zdôrazňuje skutočnosť, že zabezpečenie existencie dohody o užívaní bytu s konkrétnymi
parametrami, garantujúcej právo žalovaného byt užívať, bolo práve zodpovednosťou žalovaného.

26. Žalovaný v konaní poukazoval na viaceré vyjadrenia žalobcov v trestnom konaní, ktoré majú
preukazovať existenciu nájomnej zmluvy a najmä úmysel žalobcov dať byt do nájmu žalovanému.

Žalovaný takto poukazoval napríklad na výpoveď žalobcu 1/ uvedenú v Uznesení ORPZ v Trnave zo
dňa 5.12.2021 (čl. 95) ktorý uviedol, že “s manželkou súhlasili s tým, že ak bude žalovaný splátky úveru
riadne splácať, tak sa mu byt vráti”. Uvedené vyjadrenie však nepreukazuje vôľu žalobcov prenechať
byt do nájmu žalovaného, pričom predmetom tohto konania nie je nárok žalovaného nehnuteľnosť si
odkúpiť. Obdobne žalovaný poukazoval na vyjadrenia žalobcov v trestnom konaní, špecifikované v

ods. 5 a 7, kde napríklad žalobcovia uviedli, že “brat tam aj naďalej býva, oni ho nevyhodili, len mu
zrušili trvalý pobyt” (uznesenie KR PZ Banská Bystrica čl. 91-93), a že „....začiatkom roka 2021 s jej
manželom podali návrh na vypratanie bytu, ktorý vlastnil F. B., lebo užívaním bytu vznikali nedoplatky
a nikto im ich neuhrádzal..“ (uznesenie ORPZ v Trnave zo dňa 5.12.2021 čl. 94-96), a teda dôvodom
vypratania nemala byť neexistencia právneho dôvodu užívania bytu, ale vznikajúce nedoplatky, keď, ak

existujú nedoplatky, musí existovať povinnosť niečo plniť. Súd však konštatuje, že uvedené vyjadrenia
žalobcov preukazujú len akceptovanie (strpenie) užívania nehnuteľnosti žalovaným ako aj fakt, že v
byte stále býva, ktoré skutočnosti žalobcovia ani nepopierali. Po vrátení veci odvolacím súdom súd
doplnil dokazovanie žalovaným predloženou zápisnicou ORPZ Žiar nad Hronom zo dňa 15.8.2023 okonfrontácii medzi svedkami L. B. a žalobkyňou 2/ (č.l. 209-213), kde žalovaný poukazoval na vyjadrenie
žalobkyne 2/ “švagor F. predsa v tom byte býva a my sme ho kvôli nemu kupovali, teda z môjho pohľadu
vyplácali,abyvňombývaťmohol”,ktorémápreukázaťúmyselžalobcovprenajaťbytžalovanému,nielen

strpieť jeho užívanie. K uvedenému súd obdobne konštatuje, že vôľa žalobcov nechať žalovaného bývať
v byte, a skutočnosť, že uvedené bolo pôvodnou podstatou kúpy bytu pred konkurzom žalovaného,
nebola v konaní spornou. Ani uvedené vyjadrenie žalobkyne 2/ však nepreukazuje právny titul užívania
bytu žalovaným, či vôľu žalobcov prenechať byt žalovanému do nájmu, a to za existujúcich podmienok.
Z uznesenia ORPZ Žiar nad Hronom zo dňa 22.2.2024 o zastavení trestného stíhania (č.l. 214-226)

vyplýva tiež vyjadrenie žalobcu (č.l. 217), že “s bratom sa dohodli len toľko, že pokiaľ bude ten jeho
úver splácať, tak v tom byte v H. môže bývať…N. F. si sám vypočítal splátku úveru a nájmu za byt, a
to 203,30 eur…On ako vlastník bytu musí platiť mesačné zálohy za ten byt vo výške 90,- eur. Takže
vlastne on má ten úver spolu s manželkou na 30 rokov s mesačnou splátkou 155,07 eur…teda spolu je
to za mesiac 245,07 eur a brat alebo mama posielajú iba tých 203,30 eur. On musí vyplatiť zálohu za
byt a rozdiel nepokrýva splátku úveru, čo musí vlastne platiť on od roku 2018. …Čo sa týka vyúčtovania

za rok 2018 tak tam bol nedoplatok vo výške 292,- eur a za ostatné roky od 50,- do 90,- eur, a to
tiež musel zaplatiť on”. Následne na č.l. 218 je uvedené vyjadrenie žalobcu, že “Na pomoc s bratovým
bytom doplatil len on, lebo on má zadlžený dom kvôli tomu, rodičia majú oddlžený a je iba ich, a
čo sa týka bytu v H., je pravda, že je jeho, ale v ňom nebol, lebo ho do neho brat F. ani nepustil,
on to toleroval aj napriek tomu, že bola dohoda, že ten úver, čo má na ten byt, bude splácať jeho

brat ako aj nájom, čo nie je pravda, platí len časť toho, teda tých 203,30 eur. On chcel bratovi dobre,
ale tu jasne vidno, kto na to doplatil, teda len on. On z toho bytu nemá nič len starosti a platenie
jeho úveru.” Aj z uvedených vyjadrení žalobcu 1/ v trestnom konaní vyplýva skutočnosť, že cieľom
kúpy bytu bolo umožniť žalovanému bývať v byte, boli tiež vo všeobecnej rovine riešené východiskové
podmienky tohto užívania (že žalovaný bude splácať splátku úveru a služby), avšak tieto sa nepodarilo

dohodnúť tak, aby došlo ku zhode vôlí na oboch stranách, a teda ani k uzatvoreniu konkrétnej zmluvy,
tak ako už súd uzavrel vyššie. Žalobca 1/ podľa jeho vyjadrenia (ako aj podľa záverov súdu v ods. 25)
od začiatku nesúhlasil s výškou sumy, ktorú žalovaný posielal žalobcom, ktorá mu nekompenzovala
všetky výdavky na byt. U žalovaného pritom aktuálne nedochádza k úhrade sumy postačujúcej ani na
splátku úveru (neberúc do úvahy spotrebované služby), keď v roku 2024 došlo nesporne k zvýšeniu

sumy splátky úveru na 216,08 eur, žalovaný pritom naďalej platí sumu 203,30 eur, a teda je zrejmé, že
žalobca každý mesiac za žalovaného dopláca nielen na splátku úveru, ale i žalovaným spotrebované
energie. Vzhľadom na skutočnosť, že žalobcovia a žalovaný neuzatvorili žiadnu zmluvu o užívaní bytu,
nebolo pritom zo strany žalovaného dôvodné očakávať od žalobcov, že budú so žalovaným opakovane
vyjednávať o podmienkach pokračovania užívania bytu, napr. tým, že by oni sami navrhovali zvýšenie

sumy úhrad a úpravu podmienok užívania bytu, či iniciovali uzatvorenie zmluvy, keď už dlhú dobu
je zrejmé, že žalobcovia ďalej nie sú ochotní strpieť užívanie bytu žalovaným a chcú ho vypratať.
Zabezpečenie preukázateľnosti oprávnenosti užívania bytu žalovaným bolo a je na jeho zodpovednosti.
Súd tak vo vzťahu k vyjadreniam žalobcov v trestnom konaní konštatuje, že nikde v rámci uvedených
vyjadrení žalobcov nie je konštatovaná, či potvrdená skutočnosť, že by žalobcovia kedykoľvek mali,

či prejavili vôľu byt dať žalobcovi do nájmu. Faktické tvrdenia o tom, že ho nechali v nehnuteľnosti
bývať, byt pôvodne kupovali preto, aby tam bývať mohol, či o tom, že všeobecná dohoda bola taká,
že žalovaný bude v nehnuteľnosti bývať a platiť ich splátku úveru a služby, nepreukazujú ich vôľu
prenechať byt do nájmu žalovaného, ani dosiahnutie dohody o konkrétnych parametroch užívania, či
jeho časovú neobmedzenosť. Naopak aj z vyjadrení žalobcov je zrejmé, že od začiatku nesúhlasili s

nastaveným režimom užívania nehnuteľnosti žalovaným, dohodu, ktorá mala upravovať vzťahy medzi
stranami nepodpísali, a užívanie bytu žalovaným za fakticky ním nastavených podmienok iba dočasne
strpeli z dôvodu existujúcich rodinných vzťahov. Vo vzťahu k žalovaným predloženým listinám dodatku
k odporu zo dňa 3.3.2024 (č.l. 227), odporu č.l. 230, zápisnice z pojednávania č.l. 231-232 súd uvádza,
že tieto nepovažoval za relevantné v konaní, keď sa netýkajú priameho vzťahu žalobcov a žalovaného,

ale vzťahu žalobcu 1/ a jeho rodičov, ktorý nie je predmetom tohto konania.

27. K argumentu žalovaného uvedenému vo vyjadreniach k odvolaniu žalobcov, že žalobcovia popreli
význam svojej žaloby, keď uviedli, že skutočnosť, že žalovaný užíval byt oprávnene sporná nebola a
nie je, sporná je len skutočnosť, či bola, alebo nebola uzavretá nájomná zmluva k bytu, súd uvádza,

že uvedeným konštatovaním žalobcov nemal za preukázané ani podporené žiadne konkrétne zmluvné
oprávnenie žalovaného byt užívať. Žalobcovia v konaní uznávali, že aj po kúpe bytu súhlasili s užívaním
bytu žalobcom, s týmto boli uzrozumení a toto užívanie vedome strpeli (a to fakticky až do mája 2021,
kedy bola vypracovaná výzva na vypratanie bytu – č.l.10), avšak s ním neuzatvorili nájomnú zmluvu.Uvedené vyjadrenie žalobcov tak nemá ako zmeniť posudzovanie veci súdom, keď je zrejmé, že od
podania žaloby (resp. výzvy na vypratanie) už žalobcovia neakceptujú užívanie bytu žalovaným, a toto
nie sú ochotní naďalej strpieť. Žalovaný tiež vo vyjadrení k odvolaniu spomenul, že ak žalobcovia de

facto nepopierajú užívacie právo žalovaného, potom je už pre účel žaloby irelevantné, či byt užíva na
základe nájomnej zmluvy alebo výpožičky. Tu súd opakuje, že žalobcovia bez pochýb podaním žaloby a
argumentáciou v konaní priamo popierajú aktuálne užívacie právo žalovaného. Súd pritom iba stručne
konštatuje,ževkonanínemalmedzisporovýmistranamipreukázanéaniuzatvoreniezmluvyovýpožičke
bytu (ktorá by taktiež musela byť uzatvorená iba konkludentne - iným spôsobom nevzbudzujúcim

pochybnosti o tom, čo (akú konkrétnu vôľu) chceli sporové strany svojím konaním prejaviť), keď fakticky
anizostranyžalobcov,anizostranyžalovanéhonebolatvrdenávôľaaúmyselprenechaťbytdoužívania
žalovaného na konkrétnu dohodnutú dobu trvania, či úplne bez akejkoľvek úhrady zo strany žalovaného,
čo sú podstatné náležitosti daného zmluvného typu. Uvažovanie žalovaného nad možnou existenciou
iného zmluvného vzťahu (ako nájomného) ako právneho základu užívania bytu, podporuje však práve
záver súdu, že prejavy vôle sporových strán v rámci úpravy ich vzťahov týkajúcich sa užívania bytu

žalovaným neboli v žiadnom prípade vykonané spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chceli
účastníci prejaviť, a teda nemožno konštatovať vznik nájomnej, či inej zmluvy konkludentne.

28. Po doplnení dokazovania a opätovnom preskúmaní veci s prihliadnutím aj na právny názor krajského
súdu, tak súd dospel k záveru, že medzi žalobcami a žalovaným nebola uzatvorená nájomná zmluva, ani

iná zmluva, ktorá by bola právnym titulom oprávňujúcim žalovaného byt, vlastnícky patriaci žalobcom,
užívať. Suma 203,30 eur nepredstavuje dohodnuté nájomné a nebola ani dosiahnutá dohodou strán,
ale určil si ju sám žalovaný. V konaní nebola preukázaná dohoda zmluvných strán o jednotlivých
podstatných náležitostiach nájomnej ani inej zmluvy, kde vôľa strán by bola prejavená spôsobom
nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chceli účastníci prejaviť. Žalovaný tak v konaní neuniesol

dôkazné bremeno ohľadne existencie právneho titulu užívania bytu žalobcov, tento užíva bez právneho
dôvodu, čím neoprávnene zasahuje do vlastníckeho práva žalobcov a žalobcovia tak majú nárok
domáhať sa jeho vypratania v súlade s ustanovením § 126 ods. 1 OZ. Súd v súlade s uvedeným
žalobe žalobcov v celom rozsahu vyhovel, pričom žalovanému, vzhľadom na skutočnosť, že v byte mal
dlhodobo svoje obydlie, umožnil plnenie v predĺženej lehote 60 dní odo dňa právoplatnosti rozhodnutia

(§ 232 ods. 3 CSP), ktoré lehota je dostatočne dlhá, aby umožnila žalovanému nájsť si inú možnosť
ubytovania.

29. K námietke žalovaného, že domáhanie sa vypratania žalovaného je vzhľadom na okolnosti v rozpore
s dobrými mravmi, súd uvádza, že dobré mravy predstavujú súbor všeobecne uznávaných etických a

morálnych pravidiel správania, ktoré odrážajú základné hodnoty spoločnosti, slúžia na zabezpečenie
rešpektovania princípov slušnosti a spravodlivosti. Z právneho hľadiska možno dobré mravy použiť na
zabránenie naozaj závažným odklonom od bežne uznávaných hodnôt spoločnosti. Porušenie takýchto
hodnôt súd v uplatňovanej žalobe nenašiel. V právnej praxi sa dobré mravy uplatňujú ako korektív,
ktorý zabraňuje zneužívaniu práva alebo vykonaniu právneho úkonu, ktorý by bol v rozpore s morálnym

poriadkom spoločnosti. Pri posudzovaní súladu právneho úkonu s dobrými mravmi je potrebné brať do
úvahy kontext konkrétnej situácie, vrátane spoločenských pomerov, účelu právneho úkonu a následkov,
ktoré by mohli z jeho realizácie vyplynúť. Dôraz je pritom kladený na ochranu verejného záujmu, práv
druhých osôb a na zabezpečenie spravodlivosti v spoločenských vzťahoch. V prejednávanej veci je
zrejmé a nesporné, že celá situácia so samotným odkupovaním bytu žalobcami vznikla z dôvodov na

strane žalovaného pri “záchrane” majetku žalovaného v rámci rodinných vzťahov, keď na žalovaného
bol vyhlásený konkurz (čo potvrdzuje aj list právneho zástupcu žalovaného z 11.6.2021 – č.l. 11, ako
aj uznesenie ORPZ Žiar nad Hronom zo dňa 22.2.2024 o zastavení trestného stíhania č.l. 225, podľa
ktorého “zo svedeckých výpovedí a zo zabezpečených listinných dôkazov vyplýva , že to bol práve
žalovaný, ktorý nesplácal riadne a včas splátky svojho hypotekárneho úveru a nekomunikoval s K.

N., na základe čoho pristúpila banka k zosplatneniu úveru a uspokojeniu svojich zmluvných nárokov
prostredníctvom dražby založeného bytu v B. vo vlastníctve rodičov žalobcu 1/ a žalovaného, títo v
snahe vyhnúť sa dražbe bytu hľadali riešenie ako uspokojiť nároky K. N., a keďže im banky odmietli
poskytnúť úver v dostatočnej výške zostalo jediným riešením osloviť žalobcov, aby pomohli vyriešiť
ťaživú rodinnú situáciu“). Je taktiež nesporné, že žalobcovia nechali žalovaného v byte bývať nie krátku

dobu za pomerne nízke platby, pričom skutočnosť, že napokon došlo k zhoršeniu celkových rodinných
vzťahov (bez ohľadu na príčiny a súvislosti, keď tieto sa ani netýkajú priamo vzťahu medzi žalobcami a
žalovaným, ale žalovaný popisuje žalobu žalobcov ako vendetu za vyžadovanie vrátenia sumy 37.000,-
eur rodičmi žalobcu 1/ a žalovaného, ktorý právny vzťah nie je predmetom tohto konania, ale bol priestornajehoriešenievinomkonaní)anedospelosakukonkrétnejdohodeoužívanínehnuteľnostižalovaným,
nemožnopovažovaťzarozpornúsdobrýmimravmi.Bolozodpovednosťouprávežalovanéhotútootázku
včas aktívne riešiť a dospieť k dohode, napríklad aj za cenu prispôsobenia sa podmienkam, ktoré by

prípadne kládli žalobcovia, keďže on bol tým, kto užíva nehnuteľnosť patriacu inej osobe. Súd dodáva,
žeprávenaopak,tým,žebyžalobuzamietolakorozpornúsdobrýmimravmi,byspôsobil,žežalovanýby
moholužívaťbytpatriaciinejosobezasumu203,03eur(vôbecnezodpovedajúcutrhovémunájomnému)
a to na dobu bez obmedzenia trvania a bez regulácie konkrétnych parametrov užívania, čo nepovažuje
za spravodlivý spôsob riešenia vzťahov sporových strán. Spravodlivým sa súdu javí práve vyvodenie

dôsledkov voči žalovanému, ako subjektu, kvôli ktorému sa celý proces odkupovania bytu realizoval,
ktorý sám musí znášať zodpovednosť za to, akým spôsobom si zabezpečil preukázateľné právo na
užívanie nehnuteľnosti, ktorá mu už vlastnícky nepatrí. K vyjadreniu žalovaného na č.l. 203, kde uvádza,
že ponúkli žalobcom návrh na mimosúdne urovnanie a navrhovali vyplatenie sumy 37.000,- eur, ktoré
žalobcovia do celej transakcie vložili, a ktorá sa im mala vrátiť a boli odmietnutí, s tým, že žalobcom by
takto údajne vznikla škoda, súd uvádza, že mu nie je presne zrejmé, kam uvedeným žalovaný smeroval,

avšak ak chcel poukázať daným na rozpornosť konania žalobcov s dobrými mravmi, keď by sa svojím
konaním chceli iba obohatiť a neboli ochotní prijať náhradu vynaloženej sumy, súd uvádza, že motivácia
konania žalobcov je zrejmá z vyjadrenia žalobcu 1/ uvedeného v uznesení ORPZ Žiar nad Hronom
zo dňa 22.2.2024 o zastavení trestného stíhania prinajmenšom v súvislosti s výdavkami, ktoré majú
žalobcovia v súvislosti s bytom a nie sú/neboli im kompenzované. Súd tu dodáva, že vznik nejasností a

rozporov ohľadne vzájomného vysporiadania finančných vzťahov v rámci rodiny, prípadne skutočnosť,
že každá zo sporových strán sa pozerá na vec z hľadiska vlastných záujmov, neznamená, že konanie
v podobe podania žaloby predstavuje konanie v rozpore s dobrými mravmi.

30. Ak súd v rozsudku neuviedol niektoré tvrdenia sporových strán alebo sa určitými tvrdeniami v

rozsudku výslovne nezaoberal, je to z dôvodu, že tieto tvrdenia nepovažoval za právne relevantné
a podstatné z hľadiska rozhodnutia prejednávanej veci. Ak sa súd v tomto rozsudku osobitne
nevysporiadal s niektorým z predložených dôkazov, bolo to preto, že ho nepovažoval za potrebné
osobitne vyhodnocovať, a to z dôvodu, že by to neviedlo k odlišnému rozhodnutiu vo veci a bolo by to
rozporné so zásadou hospodárnosti a rýchlosti súdneho konania, prípadne preto, že tvrdenia, ktoré mal

daný dôkaz preukazovať neboli v konaní spornými.

31. Súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci (§ 255 ods. 1 CSP).
O nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.
O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa

konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 1, 2 CSP).
Ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú aj na odvolacie konanie. Ak
odvolací súd zruší rozhodnutie a ak vráti vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie, rozhodne o náhrade
trov súd prvej inštancie v novom rozhodnutí o veci. (§ 396 ods. 1,3 CSP).

32. Vzhľadom na úplný úspech žalobcov v spore súd vo výroku II. rozsudku rozhodol, že žalobcovia
majú voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%. Rovnako vzhľadom na plný
úspech žalobcov v odvolacom konaní, súd priznal žalobcomi nárok na náhradu trov daného konania
v rozsahu 100% (výrok III.). O konkrétnej výške náhrady trov konania bude rozhodnuté po právoplatnosti
tohto rozhodnutia.

Poučenie:

Protitomutorozsudkujemožnépodaťodvolanievlehotedo15dníododňajehodoručenianaOkresnom
súde Trnava (§ 355 ods. 1 CSP, § 357 písm. m) CSP). Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech
bolo rozhodnutie vydané.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania, a síce ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis, spisová značka konania (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, žea) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný exekučný titul, môže oprávnený podať návrh
na výkon exekúcie podľa osobitného zákona (zák. č. 233/1995 Z.z.).