Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Thursday, April 30, 2014

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 5Co/230/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4111238308
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 04. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Pribula

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2014:4111238308.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Vladimíra Pribulu a sudcov JUDr.

Renáty Pátrovičovej a JUDr. Borisa Minksa, v právnej veci navrhovateľky: R. F., nar. XX. XX. XXXX,
bytom M. - O. č. XXXX, zastúpená JUDr. Máriou Jakubíkovou, advokátkou so sídlom v Nitre, Fr. Mojtu
43, proti odporcovi: Ján Minárik - UNIREÁL, s miestom podnikania Ľudovítová 65, IČO: 37 447 483,
zastúpený JUDr. Annou Jamborovou, advokátkou so sídlom v Nitre, Farská 5, o zaplatenie 1.660,- eur s
príslušenstvom, o odvolaní navrhovateľky proti rozsudku Okresného súdu Nitra zo dňa 27. mája 2013,
č. k. 10C/101/2012-134, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e .

o d ô v o d n e n i e :

Okresný súd Nitra (súd prvého stupňa v zmysle § 9 ods. 1 OSP) rozsudkom zo dňa 27. mája 2013, č. k.

10C/101/2012-134 žalobu zamietol a v ďalšom výroku rozsudku uviedol, že o trovách konania rozhodne
súd do 30 dní od právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

V odôvodnení rozsudku poukázal na to, že navrhovateľka sa návrhom zo dňa 14. 12. 2011 domáhala
vydania platobného rozkazu, ktorým by súd zaviazal odporcu na zaplatenie sumy 1.660,- eur s
príslušenstvom, dôvodiac tým, že dňa 09. 02. 20011 uzavrela s odporcom zmluvu o sprostredkovaní
podľa ust. § 642 Obch. zákonníka, na základe ktorej sa odporca zaviazal vyvíjať činnosť k vytvoreniu
príležitosti pre ňu, na uzatvorenie kúpnej zmluvy, lebo mala záujem o kúpu nehnuteľnosti v kat. území

H., na LV č. XXXX o výmere 1.174 m2. Odmena za sprostredkovanie bola dohodnutá vo výške 1.660,-
eur. Odporca sa v čl. V. zmluve zaviazal dbať na jeho pokyny za účelom naplnenia dohodnutého
cieľa. Prioritou navrhovateľky a rozhodujúcou požiadavkou pri kúpe citovanej nehnuteľnosti bolo, že
nehnuteľnosť musí byť určená na stavebné účely, lebo hľadala pozemok na stavbu polyfunkčnej
budovy. Odporca ju pred uzavretím kúpnej zmluvy výslovne uistil, že uvedená nehnuteľnosť je určená
k zástavbe, t.j. že sa jedná o stavebný pozemok, na ktorom bude možné zrealizovať plánový projekt
polyfunkčnej budovy. Kúpna zmluva bola uzavretá 28. 02. 2011. Navrhovateľka sa až po podpise kúpnej

zmluvy prostredníctvom vyjadrenia Mesta Nitra z 12. 04. 2011 dozvedela o skutočnosti, že predmetnú
nehnuteľnosť nie je možné využiť v súčasnosti ako stavebný pozemok k stavbe, lebo Mesto Nitra
nevypracovalo podrobnú územno-plánovaciu dokumentáciu a z toho dôvodu nie je možné stavbu na
uvedených nehnuteľnostiach realizovať. V čase, keď sa zmluva uzatvárala, odporca mal vedomosť o
tom, že tento pozemok nebude vyhovovať účelu, pre ktorý oň prejavila záujem a túto skutočnosť pred
ňou zámerne zatajil. V zmysle ust. § 49a Obč. zákonníka bola zo strany odporcu uvedená do omylu,
pretožeodporcajejsprostredkovalkúpunehnuteľnosti,ktoránespĺňalajejpožiadavky,atonapriektomu,

že o týchto závažných skutočnostiach vedel. Zmluva o sprostredkovaní je pre skutkový omyl neplatná,
a preto ponechanie si provízie vo výške 1.660,- eur odporcom je bezdôvodným obohatením. Odporcu
vyzvala, aby jej províziu vrátil, čo odmietol.Súd vydal dňa 15. 05. 2012 platobný rozkaz č. k. 7Ro 401/2011-23, ktorým návrhu navrhovateľa v
plnom rozsahu vyhovel. Proti platobnému rozkazu podal odporca odpor, v ktorom uviedol, že tvrdenie
navrhovateľky sa nezakladá na pravde. Uzavretím kúpnej zmluvy medzi predávajúcimi a kupujúcou bol

zo strany realitnej kancelárie predmet sprostredkovateľskej zmluvy splnený. Pred podpisom zmluvy bola
navrhovateľka informovaná o stanovisku mesta k využitiu parc. č. 589 k. ú. H.. V čl. IV. bod 2 kúpnej
zmluvy navrhovateľka vyhlásila, že sa oboznámila so stavom nehnuteľností z vlastníckych dokladov a s
ohliadkou na mieste samom. Zo strany realitnej kancelárie bola dôsledne dodržaná sprostredkovateľská
zmluva a uzavretím kúpnej zmluvy splnený jej predmet, za ktorú aj právom patrí sprostredkovateľovi

odmena a to znamená, že neexistuje právny dôvod na jej vrátenie.

Súd po vykonanom dokazovaní z hľadiska skutkového stavu zistil, že navrhovateľka ako fyzická osoba
- záujemca dňa 09. 02. 2011 uzavrela s odporcom ako sprostredkovateľom zmluvu o sprostredkovaní
podľa § 642 a nasl. Obch. zákonníka. V čl. I zmluvy je uvedené, že sa sprostredkovateľ zaväzuje vyvíjať
činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzatvoriť kúpnu zmluvu s tretími osobami,
predmetom ktorej bude kúpa pozemkov v kat. území H., LV č. XXXX v celkovej výmere 1174 m2.

Sprostredkovateľ sa ďalej zaviazal vyhľadať pre záujemcu vhodnú nehnuteľnosť, ktorá bude spĺňať
jeho požiadavky. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi dohodnutú províziu za vykonanú
sprostredkovateľskú činnosť. V čl. III. Zmluvy je uvedené, že sprostredkovateľ informoval záujemcu o
konečnej cene za kúpu pozemkov ktorá predstavuje čiastku 58.700,- eur. Odmena za sprostredkovanie
z obchodu predaja je 1.660,- eur, ktorú vyplatí kupujúci odporcovi pri podpise zmluvy. Táto hotovosť slúži

zároveň ako rezervačný poplatok za kúpu dohodnutej nehnuteľnosti, ktorá v prípade nezrealizovania
obchodu z dôvodu odstúpenia kupujúceho táto čiastka prepadne v prospech odporcu. Sprostredkovateľ
sa zaviazal vyvíjať činnosť tak, aby došlo k naplneniu účelu zmluvy a dbať na pokyny záujemcu a
dosiahnuť dohodnutý cieľ v termíne a najneskôr do 15. 05. 2011. Vo všetkých otázkach neupravených
touto zmluvou sa zmluvný vzťah účastníkov riadi ustanoveniami Obchodného zákonníka. Odporca

je zapísaný ako živnostník v predmete podnikania sprostredkovanie nákupu, predaja a prenájmu
nehnuteľností. Mesto Nitra dňa 12. 04. 2010 vydalo pôvodnému vlastníkovi L. H. vyjadrenie k funkčnému
využitiu pozemkov, a to parc. č. 558/2 a 589 k. ú. H., kde je uvedené, že podľa územného plánu
Mesta Nitra sa predmetné pozemky nachádzajú v lokalite funkčne určenej pre bývanie a doplnkovú
vybavenosť. Z hľadiska priestorového usporiadania je v predmetnej lokalite navrhovaná zástavba uličná

kompaktná od 1 NP do 6 NP, na väčšej časti pozemku parc. č. 558/2 zástavba uličná kompaktná.
Zároveňupozornil,žeschválenýúzemnýplánpodmieňujezástavbuvpriestorovo-funkčnomcelkuDiely,
ktorého súčasťou sú aj uvedené parcely, spravovaním podrobnejšej územnoplánovacej dokumentácie,
resp. územnoplánovacieho podkladu na úrovni urbanistickej štúdie, ktoré určí regulatívy funkčného
a priestorového usporiadania jednotlivých pozemkov lokality, dopravného napojenia, napojenia na

technickú infraštruktúru. Rovnaké stanovisko vydalo Mesto Nitra aj navrhovateľke dňa 12. 04. 2011.
Dňa 01. 03. 2011 bola uzavretá kúpna zmluva medzi predávajúcimi L. H. a C. H. a kupujúcou R. F..
Predmetom kúpy bola parc. reg. C, evidovaná na kat. mape ako parc. č. 589 záhrady o výmere 1174 m2
za kúpnu cenu 58.700,- eur, ktorú kupujúca vyplatí predávajúcim pri podpise zmluvy. V zmluve kupujúca
prehlásila, že sa pred uzavretím zmluvy oboznámila so stavom nehnuteľnosti z vlastných dokladov a

obhliadkou na mieste samom a túto v tomto stave kupuje do svojho výlučného vlastníctva. Podľa LV č.
XXXX k. ú. H. je ako výlučný vlastník zapísaná navrhovateľka, a to k parc. č. 589 záhrady o výmere 1174
m2.Zvýpisuzúčtunavrhovateľkyjezrejmé,žedňa02.03.2011vykonalavýberzbežnéhoúčtuvovýške
55.000,- eur. Navrhovateľka cestou svojho právneho zástupcu listom zo 16. 11. 2011 vyzvala odporcu
na vrátenie sumy 1.660,- eur z dôvodu, že sa bezdôvodne obohatil prijatím provízie, lebo navrhovateľku

uviedol do omylu, keď jej sprostredkoval kúpu nehnuteľnosti, ktorá nespĺňala jej požiadavky, napriek
tomu, že o tejto skutočnosti vedel. Distribúcia SPP navrhovateľke listom z 02. 02. 2013 oznámila, že
odmieta pripojenie odberného plynového zariadenia z dôvodu, že nemá pred pozemkom F. ul. - p.č. 589
Nitra, kat. územie H. vybudovanú distribučnú sieť. Západoslovenská distribučná zaslala navrhovateľke
návrh zmluvy o pripojení odberného elektrického zariadenia do distribučnej sústavy, z ktorej vyplynulo,

že na fyzické pripojenie je potrebné splniť podmienky, a to vybudovanie novej transformačnej stanice
22/042kV,ktorábudemaťzabezpečenýprístupzverejnéhopriestranstva.Západoslovenskávodárenská
spoločnosť, a.s. oznámila, že na verejný vodovod je možné sa pripojiť na ulici J., na verejnú kanalizáciu
je možné sa zaústiť na ul. F..

Zistený skutkový stav súd prvého stupňa právne posúdil podľa ustanovení § 642, § 643, § 644 a §

647 Obch. zákonníka (účinného v čase uzavretia zmluvy) a uviedol, že vykonaným dokazovaním mal
preukázané, že medzi účastníkmi bola platne uzavretá zmluva o sprostredkovaní, keď sa zmluvné stranydohodli, že zmluva sa bude riadiť podľa ustanovení Obchodného zákonníka. Táto dohoda má písomnú
formu, a preto súd posudzoval právny vzťah podľa príslušných ustanovení Obchodného zákonníka.
Medzi účastníkmi nebolo sporné, že k podpisu kúpnej zmluvy došlo v dôsledku sprostredkovania zo

strany odporcu, ktorý oslovil predávajúceho s ponukou na kúpu jeho nehnuteľnosti, sprostredkoval aj
stretnutie zmluvných strán a bol aj pri uzavretí kúpnej zmluvy. Zmluva o sprostredkovaní bola uzavretá
cca 20 dní pred uzavretím kúpnej zmluvy, a to na konkrétnu nehnuteľnosť. Kúpna zmluva, uzavretá
medzi navrhovateľkou ako kupujúcou a predávajúcimi manželmi H., bola nesporne výsledkom činnosti
odporcu ako sprostredkovateľa, a preto má podľa názoru súdu nárok na dohodnutú províziu. Na tejto

skutočnosti nič nemení ani fakt, že odporca nepoprel, že vedel o tom, že navrhovateľka chce kúpiť
nehnuteľnosť pre účely stavby pizzérie a že aj mal k dispozícii vyjadrenie Mesta Nitra o funkčnom
využití pozemku, ktorý bol predmetom kúpnej zmluvy. To, že toto vyjadrenie odovzdal navrhovateľke,
nepreukázal. Podľa názoru súdu samotná navrhovateľka konala v domnení, ktoré však nemalo žiadnu
oporu v zákone ani v zmluve, keď sa spoliehala na to, že odporca ako sprostredkovateľ zistí všetky
okolnosti o pozemku z hľadiska jeho možnosti využiť ho na stavbu pizzérie, pričom takúto činnosť z jeho

strany si v zmluve nedohodli. Bolo preto povinnosťou navrhovateľky, aby si všetky okolnosti o funkčnom
využití pozemku, prístupe inžinierskych sietí zistila v čase medzi uzavretím sprostredkovateľskej
zmluvy a kúpnej zmluvy, prípadne predtým, ako tieto zmluvy podpísala. Navrhovateľka mala vychádzať
zo znenia zmluvy o sprostredkovaní, kde bolo uvedené, že odporca sa zaväzuje vyhľadať vhodnú
nehnuteľnosť, ktorá bude spĺňať jeho požiadavky. Odporca vyhľadal nehnuteľnosť, pričom táto zjavne

nespĺňala požiadavky navrhovateľa, ale napriek tomu navrhovateľka uzatvorila kúpnu zmluvu s treťou
osobou, a preto odporcovi náleží provízia. Ak by bol odporca vyhľadal túto nehnuteľnosť a ponúkol
ju navrhovateľke na predaj a táto by si bola zistila všetky okolnosti, ktoré si zistila až následne,
nepochybne by odporcovi provízia neprináležala. Pokiaľ mal mať odporca zodpovednosť za to, že
pozemok, ktorý vyhľadá a ktorý aj navrhovateľka kúpi, bolo potrebné si to v zmluve dohodnúť ďalšími

zmluvnými povinnosťami odporcu. Súd vykonal dokazovanie výsluchmi svedkov, ktorí nepreukázali
tvrdenianavrhovateľky,žeodporcazisťovalstavnehnuteľnostiohľadominžinierskychsietíanapriekjeho
zisteniu, že plyn a elektriku sa nedá pripojiť bez ďalších investícií, tak im to neoznámil. Ani A.. arch. Z.,
ani svedok A.. Y. nepotvrdili tieto skutočnosti a popreli, že by boli hovorili s odporcom ohľadom kupovanej
nehnuteľnosti. Svedok A.. Z. potvrdil, že mu rovnakú nehnuteľnosť ponúkal odporca, ale on ju nekúpil,

lebo si zistil, že na nehnuteľnosti nie je možné bez ďalších investícií stavať. Svedok síce potvrdil, že o
tejto skutočnosti odporca vedel, ale je zrejmé, že aj svedok si uvedené skutočnosti preveroval sám a
nespoliehal sa bez ďalšieho na odporcu. Súd mal za to, že odporca činnosť, ku ktorej sa zaviazal pre
navrhovateľku vykonal, a preto mu patrí za túto činnosť dohodnutá odmena a nestotožnil sa s tvrdením
navrhovateľky, že ju odporca uviedol do omylu, a preto je zmluva neplatná. Súd uviedol, že odporca ako

realitný maklér nemusí vykonávať činnosť s odbornou starostlivosťou, ale podľa svojich schopností. Ak
teda aj odporca vedel o vyjadrení Mesta Nitra k funkčnému využitiu pozemku, ktorý sprostredkoval na
kúpu navrhovateľovi a neodovzdal ho navrhovateľke, nemožno pre takéto konanie odporcovi nepriznať
províziu za uzavretie kúpnej zmluvy. Bolo na navrhovateľke, aby si okolnosti ohľadom inžinierskych
sietí a funkčného využitia pozemku zistila sama tak, ako to urobila po uzavretí kúpnej zmluvy. Takáto

povinnosť odporcovi nevyplývala ani zo zákona, ani zo zmluvy. To, že si navrhovateľka pomýlila
povinnosti odporcu a domnievala sa, že tento je povinný preskúmavať všetky náležitosti ponúkaného
pozemku z hľadiska pripojenia na inžinierske siete a jeho funkčného využitia, táto skutočnosť nemôže
byť pripísaná na vrub odporcu. Je skôr nepochopiteľné, že sa navrhovateľka spoľahla pri tak vysokej
investícii na odporcu a potrebné veci si preverovala až potom, čo nehnuteľnosť kúpila. Súd sa nestotožnil

s tvrdením právnej zástupkyne navrhovateľky, že by sa mal právny vzťah medzi účastníkmi posúdiť
ako spotrebiteľský vzťah. Medzi účastníkmi bola podpísaná zmluva o sprostredkovaní, v ktorej sú jasne
a určito formulované práva a povinnosti jednotlivých strán a okrem toho aj dohoda medzi účastníkmi,
že sa ich vzťahy budú riadiť Obchodným zákonníkom. Ak by však aj súd akceptoval námietku právnej
zástupkyne navrhovateľa, právna úprava zmluvy o sprostredkovaní podľa Obč. zákonníka má podobnú

právnu úpravu ako v Obchodnom zákonníku, pričom nie je zrejmé, v čom by mala byť úprava v
§ 774 a nasl. Obč. zákonníka pre navrhovateľku výhodnejšia, resp. čo by zmenilo subsumovanie
právneho vzťahu pod Občiansky zákonník na pozícii navrhovateľky. Len samotné konštatovanie, že ide
o spotrebiteľskú zmluvu nespôsobuje jej neplatnosť, právna zástupkyňa nepoukázala na to, v čom by
bola aplikácia výhodnejšia, resp. iná, než aplikácia Obchodného zákonníka.

Sprostredkovateľská zmluva je zmluva, ktorou sa jedna strane zaväzuje zaplatiť druhej strane odmenu
za obstaranie príležitosti na uzavretie zmluvy alebo za sprostredkovanie jej uzavretia za predpokladu,
že výsledok dosiahne pričinením sprostredkovateľa. Táto zmluva uľahčuje stretnutie ponuky s dopytom.Pojmovými znakmi sú obstaranie príležitosti uzavrieť zmluvu, uzavretie zmluvy medzi záujemcom a
treťou osobu, príčinná súvislosť medzi obstaraním a uzavretím zmluvy a odmena, ktorá musí byť
zaslúžená. O sprostredkovaní možno hovoriť len vtedy, ak sa dostaví aj samotný výsledok, t.j. uzavretie

zmluvy. Záväzok sprostredkovateľa spočíva v sprostredkovaní, ktoré zahŕňa nadviazanie styku s
osobami, ktoré môže byť potenciálnou zmluvnou stranou, zisťovanie, či konkrétna osoba má úmysel
uzavrieť sprostredkovanú zmluvu a informovanie druhej zmluvnej strany, t.j. záujemcu o takejto osobe.
Do sprostredkovateľskej zmluvy je možné zakotviť aj ustanovenie o zodpovednosti za vady a výšku
odmeny sprostredkovateľa viazať práve na kvalitu poskytovaného plnenia. Takéto dojednanie však v

zmluve nebolo. Ak účastníci zmluvy o sprostredkovaní alebo niektorý z nich nie je podnikateľom alebo
ak sa tento záväzkový vzťah netýka ich podnikateľskej činnosti, pôjde o občianskoprávny vzťah, ktorý
je upravený sprostredkovateľskou zmluvou podľa ustanovení § 774 až 777 OZ, pokiaľ sa zmluvné
strany podľa ustanovenia § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka nedohodnú, že tento ich vzťah sa bude
spravovať Obchodným zákonníkom. Sporná zmluva o sprostredkovaní z 09. 02. 2011 bola uzavretá
zmluvnými stranami (účastníkmi konania) v písomnej forme podľa ustanovení § 642 a nasledujúcich

Obchodného zákonníka. Pre ďalší výklad zmluvy to znamená, že vzniknutý právny vzťah sa bude
spravovať Obchodným zákonníkom v zmysle § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka, pretože zmluvné
stranyzvoliliaplikáciuObchodnéhozákonníkaajnaichneobchodnývzťah.Záujemcaasprostredkovateľ
sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä
okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Ide o vzájomné

povinnosti, pričom obe strany sú povinné bezodkladne oznámiť zmluvnému partnerovi podstatné
skutočnosti, ktoré môžu mať vplyv na uzavretie zmluvy. Medzi účastníkmi bolo sporné, či odporca
odovzdal navrhovateľke stanovisko Mesta Nitra k funkčnému využitiu pozemku, pričom odporca síce
tvrdil, že ho odovzdal, ale toto svoje tvrdenie nepreukázal. Napriek tomu má súd za to, že v zmluve
o sprostredkovaní nebola dostatočne určito vymedzená činnosť odporcu vo vzťahu k požiadavkám

navrhovateľa. Ak aj odporca vedel, čo nepopieral, že navrhovateľka mala záujem kúpiť pozemok, na
ktorom by mohla stavať, má súd za to, že nebolo jeho zákonnou ani zmluvnou povinnosťou posudzovať
za navrhovateľku vhodnosť ponúkaného pozemku pre jej zámer, ale tieto skutočnosti si mala preveriť
navrhovateľka, resp. ňou splnomocnený zástupca s príslušnou odbornosťou, ak im navrhovateľka
nerozumela. Z uvedených dôvodov súd žalobu ako nedôvodne podanú zamietol. V závere odôvodnenia

súd prvého stupňa uviedol, že o trovách konania rozhodne podľa § 151 ods. 3 OSP do 30 dní po
právoplatnosti tohto rozsudku.

Proti tomuto rozsudku podala navrhovateľka v zákonnej lehote odvolanie , ktoré odôvodnila tým, že
súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 205 ods. 1 písm.
d/ OSP) a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 1 písm. f/

OSP). Nesúhlasila so záverom súdu, že mal za preukázané, že odporca vyhľadal pre navrhovateľku
ako záujemcu o sprostredkovanie nehnuteľnosť, ktorá zjavne nespĺňa jej požiadavky, a keďže podpísala
kúpnu zmluvu, odporcovi prináleží odmena. Ak by si však bola zistila všetky okolnosti, ktoré zistila až
následne po kúpe nehnuteľnosti, podľa názoru súdu by odporcovi už táto provízia neprináležala. Súd
mal navyše za preukázané, že odporca vedel o jej finančnom strope a o funkčnom využití pozemku ešte

pred uzavretím zmluvy, keďže sám potvrdil, že Vyjadrenie Mesta mal k dispozícii od p. H. a tiež mal za to,
že odporca nepreukázal odovzdanie Vyjadrenia navrhovateľke a aj napriek tomu nepovažoval konanie
odporcu za tak závažné, že by mohlo podstatne ovplyvniť jej následné konanie, t.j. uzavretie zmluvy a
následne aj Kúpnej zmluvy. Rovnako z výpovede svedka Z. mal súd za preukázané, že odporca vedel aj
oproblémochselektrinouaplynom,atedavedel,žeaksinehnuteľnosťnavrhovateľkakúpi,budemusieť

investovať do nej oveľa viac financií ako má k dispozícii, no zatajenie týchto informácií navrhovateľke,
resp. ich neoznámenie súd takisto nevyhodnotil ako skutočnosť, ktorá podstatným spôsobom ovplyvní
jej rozhodnutie podpísať alebo nepodpísať zmluvu. Na základe vykonaných dôkazov bolo jednoznačne
preukázané, že s odporcom jednala navrhovateľka už oveľa skôr, ako s ním podpísala zmluvu, ktorá bola
lenakýmsidokladomapotvrdenímpreúčelyprevzatiasprostredkovateľskejprovízieodporcom.Dotohto

času boli ústne dojednaní na tom, o akú nehnuteľnosť má navrhovateľka záujem, že táto nehnuteľnosť
musí spĺňať určité požiadavky, ktorými boli funkčné využitie pozemku - stavby na polyfunkciu, keďže
mala záujem otvoriť tam prevádzku Pizzérie, a mali tam byť všetky inžinierske siete alebo aspoň
dobrý prístup k nim, keďže mala určitý finančný strop (úver). S odporcom sa dohodli, že všetky tieto
záležitosti ohľadom ponúkaných nehnuteľností zistí, resp. že jej vyhľadá a ponúkne na predaj také

nehnuteľnosti, ktoré spĺňajú jej požiadavky. Nemala záujem o akýkoľvek pozemok, keďže ten by si
sama vedela zabezpečiť, ale mala záujem o služby realitného makléra práve z dôvodu, že jej mal
ponúknuť už také nehnuteľnosti, ktoré spĺňajú jej požiadavky. To, že odporca vedel, o aké požiadavkysa jedná, bolo na súde bez pochýb jednoznačne preukázané. Až následne, keď našla nehnuteľnosť,
ktorá vyhovovala jej požiadavkám, navrhovateľka pristúpila k uzavretiu zmluvy z dôvodu, že odporca
jej oznámil, že mu predávajúci nevyplatí províziu. Nemala žiadny dôvod dňa 09. 02. 2011 zmluvu

podpísať, i keď sa jej zdalo trochu neštandardné, že ako kupujúca má platiť sprostredkovateľskú
odmenu, keďže bežne platí províziu predávajúci, t.j. ten, kto ponúka nehnuteľnosť na predaj. Bez
ohľadu na výsledok sprostredkovateľskej činnosti odporcu a bez ohľadu na dojednania zmluvy, je
dôležitý jediný a podstatný fakt v tomto prípade, že odporca mal pred podpisom uvedenej zmluvy,
na základe ktorej mu navrhovateľka vyplatila sprostredkovateľskú províziu 1.660,- eur, vedomosť o

takých skutočnostiach, ktoré boli pre jej podpísanie podstatné a rozhodujúce a o ktorých keby bola
vedela, tak zmluvu nikdy nepodpíše, nieto ešte kúpnu zmluvu. Súd nesprávne posudzoval vzájomné
práva a povinnosti účastníkov konania v rámci ich záväzkového vzťahu, ktorý bol založený zmluvou.
Nie je dôležité to, čo bolo zakotvené v zmluve, ale to, čo odporca vedel pred jej uzavretím a čo jej
zámerne zatajil, keďže si musel byť vedomý toho, že ak sa ona dozvie, že výstavba v danej lokalite
je podmienená vypracovaním štúdie a územno-plánovacej dokumentácie, ktorá stojí značné finančné

prostriedky a že na nehnuteľnosti sa nachádza len vysoké napätie a sú tam problémy s plynom a
vodou, že nebude mať záujem o uzatvorenie zmluvy a ani o kúpu nehnuteľnosti. Súd si nesprávne
vyložil ustanovenia sprostredkovateľskej zmluvy, v ktorej bolo jednoznačne uvedené, že odporca jej mal
vyhľadať „vhodnú nehnuteľnosť“, ktorá bude spĺňať jej požiadavky. Odporca si svoje povinnosti nesplnil,
o týchto povinnostiach evidentne vedel, keďže jej vyhľadal „v podstate“ vhodnú nehnuteľnosť, tvrdil však

o nej, že má všetky predpoklady a spĺňa hlavne všetky požiadavky, ktoré na ňu navrhovateľka kládla. Už
vsamotnomust.§643Obchodnéhozákonníkajezakotvenápovinnosťodporcubezzbytočnéhoodkladu
informovať záujemcu, t.j. navrhovateľku o okolnostiach dôležitých pre jeho rozhodovanie o uzavretí
sprostredkúvanej zmluvy. Odporca mal o problémoch s nehnuteľnosťou vedomosť a vedel, že na nej
nie je možné tak jednoducho zahájiť výstavbu, a preto aj v konaní tvrdil, že navrhovateľku s vyjadrením

oboznámil, keďže sa chcel zbaviť svojej zodpovednosti za to, že jej ponúkol a sprostredkoval predaj
nehnuteľnosti, na ktorej v najbližších pár rokov nebude môcť zahájiť výstavbu polyfunkčnej budovy,
prinajlepšom tam bude môcť pestovať zeleň. Pokiaľ ju odporca zámerne neupozornil na skutočnosti,
o ktorých vedel a vedel tiež, že sú dôležité pri jej rozhodovaní, či má zmluvu uzatvoriť alebo nie, je
presvedčená, že sa jedná o jasný prípad ust. § 49a Obč. Zákonníka a pre takéto konanie odporcu

je zmluva neplatná. Navyše, podľa argumentácie súdu, by odporcovi odmena určite neprináležala, ak
by si bola bývala všetky okolnosti ohľadom nehnuteľnosti zistila skôr. Súd mal zrejme na mysli, že
by tak nedošlo ani k uzatvoreniu samotnej Kúpnej zmluvy. Podľa názoru súdu sa ich právny vzťah
spravuje ustanoveniami Obchodného zákonníka, a preto navrhovateľka nevie, akým spôsobom by
sa dopracovala k tomu, aby jej odporca vrátil províziu, keďže v čl. III. Zmluvy je jasne napísané,

že aj v prípade odstúpenia kupujúceho od zmluvy, by táto provízia prepadla v prospech odporcu.
Činnosť realitného makléra v sebe zahŕňa aj jeho povinnosť zistiť záujemcovi všetky možné a dostupné
informácie o danej nehnuteľnosti, aby sa mohol záujemca objektívne rozhodnúť. Má za to, že táto
povinnosť odporcu nemusela byť v zmluve presne špecifikovaná, ale odporcovi vyplýva priamo zo
zákona a zásad profesionálnej etiky. Navrhovateľke sa zdá nelogické, aby si musela pred zmluvou

o sprostredkovaní zisťovať všetky potrebné informácie o danej nehnuteľnosti, keď to bola povinnosť
odporcu a aj keby to nebolo jeho povinnosťou, už len tým, že o všetkých dôležitých skutočnostiach
vedel, mal jej ich oznámiť ešte pred podpisom samotnej zmluvy, resp. pred podpisom kúpnej zmluvy.
Keďže tak neurobil, v konaní sa jeho tvrdenia nepreukázali, považuje navrhovateľka zmluvu za neplatnú,
keďže ju uzatvorila v omyle, o ktorom odporca minimálne vedel, ak ho nevyvolal úmyselne. Žiadala,

aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zmenil tak, že jej žalobnému návrhu v celom
rozsahu vyhovie a odporcu zaviaže na zaplatenie sumy 1.660,- eur s príslušenstvom ako aj na náhradu
trov prvostupňového konania, alternatívne aby predmetný rozsudok zrušil ako vecne nesprávny a vec
vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie a rozhodnutie. V prípade úspechu v odvolacom konaní si
uplatňuje aj nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

Odporca sa písomne vyjadril k odvolaniu. Uviedol, že súd dospel na základe skutkových
zistení k správnemu právnemu záveru, keď žalobu navrhovateľky zamietol. Predmetom zmluvy o
sprostredkovaní, uzavretej medzi účastníkmi konania dňa 09. 02. 2011 podľa § 642 Obchodného
zákonníka, bol záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca
príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu s tretími osobami na kúpu pozemkov v kat. území H. LV č. XXXX

v celkovej výmere 1174 m2. Zmluvné strany sa dohodli v zmysle § 262 ods. 1 Obch. zákonníka, že
ich vzťah sa bude spravovať ust. § 642 a nasl. Obch. zákonníka. Vychádzajúc z tejto právnej úpravy,
podľa záväzku sprostredkovateľa pozná Obchodný zákonník 3 typy sprostredkovateľských zmlúv: 1./v ust. § 645 Obch. zák. je uvedený záväzok sprostredkovateľa len zaobstarať príležitosť na uzavretie
zmluvy s treťou osobou, pričom sa jeho nárok na províziu neviaže na výsledok, t.j. či dôjde k uzavretiu
kúpnej zmluvy a už vôbec nie na to, či sa záväzok z uzavretej zmluvy splní. 2./ v ust. § 643 Obch. zák.

je provízia viazaná na uzavretie zmluvy a 3./ v ust. § 646 Obch. zák. je nárok na províziu viazaný až
na splnenie záväzku z tejto zmluvy, t.j. splnením záväzku tretej osoby zo sprostredkovateľskej zmluvy.
Je nespochybniteľné, že uzavretá zmluva o sprostredkovaní predstavuje prvý typ zmluvy podľa § 645
Obch. zákonníka - len zaobstarať pre záujemcu príležitosť uzavrieť zmluvu s treťou sobou. Od času
uzavretia zmluvy o sprostredkovaní do uzavretia kúpnej zmluvy, t.j. do 01. 03. 2011, uplynuli 3 týždne,

pričom navrhovateľka mala dosť času zistiť si všetky okolnosti ohľadom výstavby a inžinierskych sietí.
Svedkovia nepotvrdili tvrdenia navrhovateľky o vedomosti a zisťovaní podmienok inžinierskych sietí
odporcom.Navrhovateľkarobilanapredmetnejnehnuteľnostiasi2krátohliadku,predtýmvidelaasi4iné
nehnuteľnosti a sama sa rozhodla pre túto. Odporca jej žiadnu nehnuteľnosť nevnucoval a ona vedela
od začiatku o vyjadrení Mesta Nitra. Nebolo jeho zákonnou ani zmluvnou povinnosťou posudzovať
namiesto navrhovateľky vhodnosť pozemku pre jej zámer, pretože o konkrétnom zámere ani nevedel

a ten sa mohol meniť. Škoda, že navrhovateľka až v konaní preukazovala svoje požiadavky na kúpu
nehnuteľnosti a že tieto požiadavky nešpecifikovala a nepreverovala si pred uzavretím kúpnej zmluvy.
Odporca súhlasí s argumentom súdu, že navrhovateľka si pomýlila povinnosti odporcu, pretože mala
možnosť uzavrieť sprostredkovateľskú zmluvu aj v inom znení. Sprostredkovateľ nemôže zodpovedať
za to, či záujemca dostane stavebné povolenie a kedy začne stavať. K nijakému omylu nedošlo a on

poskytol služby riadne v takom rozsahu, v akom sa zaviazal. Navrhol, aby odvolací súd napadnutý
rozsudok v zmysle § 219 ods. 1 OSP ako vecne správny potvrdil a v prípade úspechu si uplatňuje trovy
odvolacieho konania za jeden úkon právnej pomoci - vyjadrenie k odvolaniu vo výške 79,18 eura (úkon
á 71,37 eura + RP 7,81 eura).

Krajský súd v Nitre ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 OSP), viazaný rozsahom a dôvodmi podaného

odvolania (§ 212 ods. 1 OSP) prejednal odvolanie bez nariadeného odvolacieho pojednávania v zmysle
§ 214 ods. 2, 3 OSP a § 156 ods. 3 OSP a dospel k záveru, že odvolanie navrhovateľky nie je dôvodné,
preto napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny podľa § 219 ods. 1 OSP potvrdil.

Podľa § 219 ods. 1 OSP odvolací súd rozhodnutie potvrdí, ak je vo výroku vecne správne.

Podľa § 219 ods. 2 OSP ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého

rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

Potvrdenie rozhodnutia súdu prvého stupňa nevyžaduje, aby sa odvolací súd plne stotožnil s jeho
procesným postupom a závermi. Zásadným kritériom je vecná správnosť napadnutého rozhodnutia.
Vecnou správnosťou sa rozumie správnosť skutkových zistení a správnosť právneho posúdenia veci.

Práve z vyššie spomínanej situácie vychádza koncepcia zjednodušeného rozhodnutia odvolacieho
súdu. Ak odvolací súd dospeje k záveru, že prvostupňový súd nielen vecne správne rozhodol, ale v
odôvodnení sa (úplne) správne argumentačne vysporiadal so skutkovým stavom i právnym posúdením,
nemusí vyhotovovať štandardné rozhodnutie (s náležitosťami podľa § 157 ods. 2), ale obmedzí sa len
na konštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia. Odvolací súd zároveň môže doplniť

ďalšiedôvodynazdôrazneniesprávnostipreskúmavanéhorozhodnutia.Právonaodôvodneniesúdneho
rozhodnutia ako neoddeliteľnej súčasti práva na spravodlivý súdny proces neznamená povinnosť súdu
dať odpoveď na všetky argumenty účastníka, ale len na argumenty zásadného významu, t. j. pre vec
rozhodujúce. V tejto súvislosti odvolací súd poukazuje aj na uznesenie Ústavného súdu Slovenskej
republiky sp. zn. II.ÚS 78/2005, podľa ktorého „odôvodnenie súdneho rozhodnutia v opravnom konaní

nemá odpovedať na každú námietku alebo argument v opravnom prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú
rozhodujúci význam pre rozhodnutie o odvolaní, pokiaľ zostali sporné alebo sú nevyhnutné na doplnenie
dôvodov prvostupňového rozhodnutia, ktoré sa preskúmava v odvolacom konaní“.

Právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a aplikuje
konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym právnym posúdením veci je omyl súdu

pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak
súd nepoužil správny právny predpis alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale
interpretoval, alebo ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery.Dokazovanie v rozsahu vykonanom súdom prvého stupňa považuje odvolací súd za dostatočné,
prvostupňový súd sa podrobne zaoberal všetkými skutočnosťami tvrdenými účastníkmi konania a tieto
aj správne jednotlivo a v ich vzájomnej súvislosti vyhodnotil a dospel k správnemu záveru o potrebe

zamietnutia návrhu.

Na zdôraznenie správnosti rozhodnutia prvostupňového súdu odvolací súd s poukazom na právnu
úpravu zmluvy o sprostredkovaní uvedenú v ust. § 642 a nasl. Obchodného zákonníka, ktorú
bolo potrebné aplikovať na zistený skutkový stav, keďže účastníci zmluvy o sprostredkovaní sa v
zmysle § 262 ods.1 Obchodného zákonníka v písomnej zmluve dohodli na tom, že sa budú riadiť

ustanoveniami Obchodného zákonníka, dodáva, že zo základného ustanovenia § 642 Obch. zák.
vyplýva, že ide o odplatnú zmluvu uzavieranú medzi záujemcom a sprostredkovateľom, pričom táto
zmluva na rozdiel od zmluvy o obchodnom zastúpení sa nevzťahuje na sústavnú, ale na jednorazovo
(prípadne opakovane) vyvíjanú činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú
zmluvu (sprostredkúvanú zmluvu) s treťou osobou, pričom záujemca sa za toto sprostredkovanie
zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu). Rozhodujúce je presné vymedzenie predmetu

sprostredkovania už pri uzavieraní zmluvy o sprostredkovaní. Už z dikcie základného ustanovenia §
642 Obch. zákonníka vyplýva, že záväzkom sprostredkovateľa zo zmluvy o sprostredkovaní je jeho
činnosť smerujúca k obstaraniu „príležitostí“ na uzavretie sprostredkúvanej zmluvy. Sprostredkovateľ
je teda povinný „vyvíjať činnosť“ k tomu, aby záujemca mal možnosť uzavrieť dohodnutý typ zmluvy.
Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie

zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok
dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Úlohou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť, ktorá zabezpečí
záujemcovi uzavretie zmluvy, a v prípade, ak sa tak stalo pričinením sprostredkovateľa, prináleží mu
odmena. Povinnosťou sprostredkovateľa je teda vyhľadávať osoby, ktoré chcú takúto zmluvu uzatvoriť,
dohodnúť s nimi podstatné náležitosti zmluvy, náležite a pravidelne informovať záujemcu o svojom

postupe a vyjednaných podmienkach. Odmena je ďalším podstatným znakom sprostredkovateľskej
zmluvy a sprostredkovateľovi patrí len vtedy, ak sa o uzavretie zmluvy aj naozaj pričinil a zmluva bola
uzavretá ako výsledok jeho iniciatívy. Sprostredkovateľ má nárok na odmenu, keď vykonal činnosť, za
ktorú mu záujemca sľúbil odmenu.

V preskúmavanej veci z obsahu spisu a z výsledkov vykonaného dokazovania prvostupňovým súdom

jednoznačne vyplýva, že medzi navrhovateľkou ako záujemcom a odporcom ako sprostredkovateľom
bola dňa 09. 02. 2011 uzavretá zmluva o sprostredkovaní podľa § 642 a nasl. Obch. zákonníka,
na základe ktorej sa v bode I. sprostredkovateľ zaviazal vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal
záujemca príležitosť uzatvoriť kúpnu zmluvu s tretími osobami, predmetom ktorej bude kúpa pozemkov
v kat. území H. na LV č. XXXX v celkovej výmere 1174 m2 a v bode II sa zaviazal vyhľadať pre

záujemcu vhodnú nehnuteľnosť (pozemok), ktorá bude spĺňať jeho požiadavky a záujemca sa zaviazal
zaplatiť sprostredkovateľovi dohodnutú províziu za vykonanú sprostredkovateľskú činnosť. V bode III je
uvedené, že sprostredkovateľ informoval záujemcu o konečnej cene za kúpu pozemkov (nehnuteľností),
ktorá predstavuje čiastku 58.700 eur (1.768.396,- Sk). Odmena za sprostredkovanie obchodu predaja je
1.660 eur (50.000,- Sk), ktorú vyplatí kupujúci RK UNIREAL pri podpise tejto zmluvy. Táto hotovosť slúži

zároveň ako rezervačný poplatok za kúpu dohodnutej nehnuteľnosti, ktorá v prípade nezrealizovania
obchodu z dôvodu odstúpenia kupujúceho táto čiastka prepadne v prospech RK UNIREAL. V bode IV
zmluvy sa účastníci dohodli, že dohodnutá provízia v prospech sprostredkovateľa zahŕňa všetky vecné
výlohy, ktoré sprostredkovateľovi vzniknú v súvislosti s naplnením tejto zmluvy. V bode V zmluvy sa
sprostredkovateľ zaväzuje vyvíjať činnosť tak, aby došlo k naplneniu účelu tejto zmluvy, zaväzuje sa

dbať na pokyny záujemcu a dosiahnuť dohodnutý cieľ v termíne najneskôr do 15. 05. 2011.

Tým, že dňa 28. 02. 2011 došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy medzi L. H. a C. H. ako predávajúcimi a
R. F. (navrhovateľkou) ako kupujúcou, predmetom ktorej bola nehnuteľnosť evidovaná na LV č. XXXX
kat. úz. H. ako parcela registra „C“, č. parc. 589 - záhrady o výmere 1174 m2, bola naplnená zmluva o
sprostredkovaní , uzavretá medzi účastníkmi konania dňa 09. 02. 2011, a je nesporné, že k uzavretiu

kúpnej zmluvy došlo pričinením odporcu, ktorý mal nárok na dohodnutú províziu. Z ustanovenia § 644
Obch. zákonníka jednoznačne vyplýva, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá
zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania. Ak sa navrhovateľka domnieva, že odporcovi ňou
zaplatená provízia 1.660,- eur nepatrí z dôvodu, že si nesplnil svoju informačnú povinnosť (ktorá však
nebola v zmluva špecifikovaná, teda neboli konkretizované skutočnosti, ktoré záujemca -navrhovateľka

považovala za rozhodujúce pre uzavretie sprostredkúvanej zmluvy), k tomu odvolací súd poznamenáva,že Obchodný zákonník nesankcionuje nesplnenie informačnej povinnosti , a preto v prípade porušenia
tejto povinnosti prichádza do úvahy zodpovednosť zmluvnej strany, ktorá si túto povinnosť nesplnila, za
vniknutú škodu, ale nemôže to byť dôvodom na vrátenie dohodnutej a sprostredkovateľovi vyplatenej

provízie.

Odporca ako sprostredkovateľ teda vyvíjal činnosť smerujúcu k tomu, aby navrhovateľka ako záujemca
o kúpu predmetnej nehnuteľnosti mala príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu s treťou osobou, k čomu
napokon aj došlo, a za toto sprostredkovanie (činnosť) sa navrhovateľka zaviazala zaplatiť odporcovi
odplatu(províziu)atútomuajzaplatilapriuzavretísprostredkovateľskejzmluvy,pretosúdprvéhostupňa

správne jej návrh na vrátenie provízie ako nedôvodný zamietol. Z uvedených dôvodov odvolací súd
napadnutý rozsudok prvostupňového súdu podľa § 219 ods. 1 OSP ako vecne správny potvrdil.

Podľa § 224 ods. 4 OSP ak odvolací súd rozhoduje o odvolaní proti rozhodnutiu vo veci samej, ktorým
nebolo rozhodnuté o trovách konania z dôvodu postupu podľa § 151 ods. 3 OSP, o trovách odvolacieho
konania rozhodne súd prvého stupňa.

Pretože súd prvého stupňa si v zmysle § 151 ods. 3 OSP vyhradil právo rozhodnúť o trovách konania

do 30 dní po právoplatnosti rozsudku, odvolací súd o trovách odvolacieho konania s poukazom na ust.
§ 224 ods. 4 OSP nerozhodoval, pretože o nich rozhodne súd prvého stupňa.

Toto rozhodnutie prijal senát krajského súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustné odvolanie.