Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, October 5, 2011

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 52C/3/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1210224350
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 10. 2011
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Alena Roštárová

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2011:1210224350.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II pred samosudkyňou JUDr. Alenou Roštárovou v právnej veci navrhovateľa:

AUDITEX, s. r. o., so sídlom Jelačičova 8, Bratislava, IČO: 31 390 251, zast. JUDr. Katarínou Igazovou,
advokátkou so sídlom Koceľova 15, Bratislava, proti odporcom: I. REBLOK, a. s., so sídlom Jelačičova
8, Bratislava, IČO: 35 700 700, zast. Mgr. Tomáš Szabo, advokát so sídlom Radvanská 23, Bratislava,
II. Univerzitná nemocnica Bratislava, so sídlom Pažítkova 4, Bratislava, IČO: 31 813 861, o zaplatenie
17 178,55 Eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. Odporca v I. rade je p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi 1 101,187 Eur, spolu s 9 % úrokom z
omeškania ročne od 28. 10. 2010 do zaplatenia a náhradu trov konania 66,- Eur, všetko v lehote troch

dní od právoplatnosti rozsudku.

Vo zvyšku súd návrh voči navrhovateľovi v 1. rade z a m i e t a .

II. Súd návrh voči odporcovi v II. rade z a m i e t a .

Súd odporcovi v II. rade náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľsanávrhomzodňa03.11.2010domáhalvydaniaplatobnéhorozkazu,ktorýmsúdodporcov

v I. a II. rade zaviaže povinnosťou uhradiť navrhovateľovi sumu 17 178,55 Eur s príslušenstvom a
náhradou trov konania.

Navrhovateľ svoj návrh odôvodnil tým, že dňa 29. 06. 2007 bola medzi navrhovateľom a odporcom
v II. rade uzatvorená zmluva o nájme nebytových priestorov, ktorej predmetom bol prenájom časti
nebytových priestorov v budove na Jelačičovej ul. 8, v Bratislave. Odporca v II. rade odovzdal
navrhovateľovi nebytový priestor v stave, ktorý si vyžadoval nevyhnutné stavebné úpravy a opravy

potrebné na užívanie nebytového priestoru v súlade s dohodnutým účelom. Navrhovateľ listom zo dňa
20. 06. 2007 žiadal odporcu v II. rade o povolenie stavebných úprav a opravy interiéru. Odporca v II. rade
dal navrhovateľovi súhlas na opravy s tým, že ich navrhovateľ zabezpečí na vlastné náklady. Celková
výška nákladov na rekonštrukciu činila 17 858,62 Eur. Na základe kúpnej zmluvy zo dňa 15. 07. 2010
sa stal vlastníkom nebytových priestorov odporca v I. rade. Nájomný vzťah medzi navrhovateľom a
odporcom v I. rade bol ukončený dohodou o ukončení nájomného vzťahu. Navrhovateľ listom zo dňa
30. 08. 2010 žiadal odporcu v II. rade o preplatenie nákladov na opravy a rekonštrukcie, avšak ten mu

oznámil, že všetky práva a záväzky zo zmluvy prešli dňom 15. 07. 2010 na odporcu v I. rade. Následne
navrhovateľ vyzval na plnenie odporcu v I. rade, avšak ako to vyplýva z jeho vyjadrenia zo dňa 27. 10.
2010bezvýsledne.Odporcoviatedaodmietajúuhradiťnavrhovateľovinákladynaopravyarekonštrukcie
a to aj napriek skutočnosti, že sa hodnota budovy vykonaním opráv a rekonštrukcií podstatne zvýšila.Je nepochybné, že odporcovi v I. alebo odporcovi v II. rade vznikla povinnosť zaplatiť navrhovateľovi
vynaložené náklady na rekonštrukciu nebytového priestoru a rovnako aj to, že nezaplatením sumy by na
strane jedného z odporcov vzniklo bezdôvodné obohatenie. Preto sú odporcovia v I. a II. rade povinní

uhradiť navrhovateľovi sumu 17 178,55 Eur s príslušenstvom.

Tunajší súd vydal platobný rozkaz č. k. 32Ro/2901/2010 dňa 22. 11. 2010. Nakoľko tak odporca v I. ako
aj odporca v II. rade podali proti platobnému rozkazu odôvodnený odpor, platobný rozkaz bol ex lege
zrušený a vo veci nariadené pojednávanie.

Odporca v I. rade svoj odpor zo dňa 13. 12. 2010 odôvodnil tým, že v prípade rekonštrukcie nebytového
priestoru nešlo o opravu, na ktorú by bol povinný prenajímateľ, nakoľko jej vykonanie nájomcom bolo
predpokladané už v čl. III ods. 2 nájomnej zmluvy. Nebola splnená ani alternatívna zákonná podmienka
neobstarania opravy prenajímateľom bez zbytočného odkladu po tom, ako by sa mu oznámila jej
potreba. Preto na uvedený prípad nie je možné aplikovať ustanovenie § 669 Občianskeho zákonníka.

Právny predchodca sa nezaviazal k úhrade nákladov vynaložených na opravu prenajatých priestorov,
a teda sa v zmysle § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka môže domáhať len protihodnoty toho, o čo
sa zvýšila hodnota veci, ak sa vôbec zvýšila, a to vo vzťahu k tým prácam, ktoré mu boli odporcom v
II. rade schválené. Protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota veci sa však nerovná výške nákladov
vynaložených na opravu veci, a teda navrhovateľ na ich náhradu právo nemá.

Odporca v II. rade svoj odpor zo dňa 30. 11. 2010 odôvodnil tým, že odmieta solidárnu povinnosť
akejkoľvek úhrady v prospech navrhovateľa. Prechod práv a povinností z nájomnej zmluvy z odporcu v
II. rade na odporcu v I. rade je zakotvený priamo v kúpnej zmluve zo dňa 02. 03. 2010. Keďže všetky
práva a povinnosti z nájomnej zmluvy zo dňa 29. 06. 2007 prešli dňom 15. 07. 2010 na odporcu v I. rade,

odporca v II. rade nie je v spore pasívne vecne legitimovaný. Navyše nárok vyčíslený navrhovateľom
nezohľadňuje skutočnú protihodnotu toho o čo sa zvýšila hodnota veci. Návrh žiada voči nemu ako
nedôvodný zamietnuť.

Na žiadosť navrhovateľa súd pripustil zmenu žalobného petitu tak, že navrhovateľ sa voči odporcovi v

I. rade domáha zaplatenia sumy 1 101,187 Eur s úrokom z omeškania 9 % ročne od 10. 09. 2010 do
zaplatenia a od odporcu v II. rade zaplatenia sumy 16 077,337 eur s úrokom z omeškania 9 % ročne od
10. 09. 2010 do zaplatenia. Výšku plnenia odporcu v I. a II. rade navrhovateľ určil v závislosti od dĺžky
trvania vlastníctva k nehnuteľnosti v rámci celkovej dĺžky trvania nájomného vzťahu.

Súd vo veci vykonal dokazovanie prednesmi právnych zástupcov navrhovateľa a odporcu v I. rade,
prednesom povereného zástupcu odporcu v II. rade, výsluchom konateľky navrhovateľa, výsluchom
svedkýň O. P.D. a C. F. E. ako aj oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov, ktoré tvoria obsah
spisu pričom zistil tento skutkový stav veci:

Z Listu vlastníctva č. XX pre k. ú. Nivy, okres Bratislava II vyplýva, že vlastníkom budovy na L. ul. X, v
Bratislave je odporca v I. rade.

Zo Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 29. 06. 2007 vyplýva, že predmetom zmluvy
uzatvorenej medzi odporcom v II. rade (predtým Fakultná nemocnica s poliklinikou Bratislava)

ako prenajímateľom a navrhovateľom ako nájomcom, bol prenájom časti nebytových priestorov na
1. poschodí budovy na ulici L. X, Bratislava. Nájomca sa zaviazal nebytový priestor užívať na
prevádzkovanie kancelárskych priestorov. V čl. III bod 2. bolo dohodnuté, že prenajímateľ odovzdá
nájomcovi nebytové priestory v stave, ktorý vyžaduje nevyhnutné stavebné úpravy a opravy, ktoré sú
potrebné na užívanie v súlade s dohodnutým účelom. Prenajímateľ dal nájomcovi predbežný súhlas,

aby na vlastné náklady tieto nevyhnutné stavebné úpravy realizoval. Pre prípad predčasného ukončenia
nájmu dohodnú zmluvné strany na základe osobitnej písomnej dohody otázku prípadnej úhrady časti
nákladov formou osobitnej dohody. Nájomca sa zaviazal, že pred začatím stavebných prác predloží
na investičné oddelenie konkrétny návrh, resp. projekt na odsúhlasenie rozsahu pripravovaných prác.
Prenajímateľ dal nájomcovi súhlas na vykonávanie odpisov. Z bodu 5. citovaného článku vyplýva, že

opravyaúpravyspojenésobvyklýmudržiavanímpredmetunájmubudezabezpečovaťnájomcanasvoje
náklady. Opravy a úpravy väčšieho rozsahu bude zabezpečovať prenajímateľ. Nájomca je oprávnený
realizovať opravy a úpravy iba na základe predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa na
náklady nájomcu, pokiaľ sa vopred nedohodne s prenajímateľom inak. V čl. IV. bod 1. bolo nájomnéstanovené vzájomnou dohodou vo výške 1 500,- Sk/m2/rok, t. j. 1 500,- Sk x 108,3 m2 = 162 450,- Sk/
ročne (5 392,35 Eur/ročne). Zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú s účinnosťou od 01. 07. 2007.

Zo Stanoviska k žiadosti o opravy interiéru časti budovy vyplýva, že dňa 19. 07. 2007 odporca v II.
rade udelil navrhovateľovi súhlas s realizáciou opráv (výmena 10 ks okien, výmena dverí, opravy stien,
výmena podlahy, výmena sanity 2 ks WC) za podmienky, že si nájomca nebude nárokovať zníženie
nájmu a opravy bude realizovať z vlastných zdrojov.

Z Faktúry č. 272971 zo dňa 07. 08. 2007 vyplýva, že navrhovateľovi spoločnosť KOMPLET s.r.o.
fakturovala za výmenu okien sumu 153 692,- Sk (5 101,64 Eur).

Z Kúpnej zmluvy zo dňa 02. 03. 2010 vyplýva, že Slovenská republika, v mene ktorej koná správca
majetku štátu, t. j. odporca v II. rade uzavrel s odporcom v I. rade kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bola
nehnuteľnosť, a to Materská škôlka na Jelačičovej ul. 8 v Bratislave. Z čl. V bod 2. písm. f) vyplýva,

že kupujúci nadobudnutím vlastníckeho práva k predmetu zmluvy zároveň preberá práva a záväzky
vyplývajúce zo zmlúv o nájme nebytových priestorov, ktoré má predávajúci s nájomcami platne uzavreté
ku dňu podpisu tejto zmluvy.

Z listu odporcu v II. rade zo dňa 04. 08. 2010 vyplýva, že odporca v II. rade navrhovateľovi oznámil, že

všetky práva a záväzky zo zmluvy o nájme nebytových priestorov prešli dňom 15. 07. 2010 na odporcu
v I. rade.

Z Listu navrhovateľa zo dňa 30. 08. 2010 vyplýva, že odporcu v II. rade vyzval na úhradu pohľadávky vo
výške 17 178,55 Eur z titulu preplatenia nákladov na rekonštrukciu nebytových priestorov na Jelačičovej

ul. 8 v Bratislave.

Z listu odporcu v II. rade zo dňa 20. 09. 2010 vyplýva, že je potrebné aby navrhovateľ svoje požiadavky
adresoval odporcovi v I. rade, nakoľko všetky práva a záväzky z Nájomnej zmluvy zo dňa 29. 06. 2007
prešli na nového vlastníka, t. j. odporcu v I. rade.

Z listu navrhovateľa zo dňa 06. 10. 2010 (bez doručenky a podacieho lístka) vyplýva, že odporcu v I.
rade vyzval na úhradu pohľadávky vo výške 17.178,55 Eur z titulu preplatenia nákladov na rekonštrukciu
nebytových priestorov na Jelačičovej ul. 8 v Bratislave.

Z listu odporcu v I. rade zo dňa 27. 10. 2010 vyplýva, že podľa odporcu v I. rade má povinnosť uhradiť
náklady na rekonštrukciu odporca v II. rade. V prípade, že by nárok navrhovateľa uspokojil, jednalo by
sa o bezdôvodné obohatenie štátu.

Z výsluchu svedkyne O. P., zamestnankyne odporcu v II. rade vyplýva, že budova bola prebratá

odporcom v II. rade niekedy v roku 2006 od Nemocnice Staré Mesto. Navrhovateľ chcel súhlas s
rekonštrukciou priestorov na vlastné náklady a tento mu písomne udelili s tým, že opravy vykonajú na
vlastné náklady. Priestor bol spôsobilý na užívanie na dohodnutý účel aj bez vykonania týchto opráv.
Viac si ohľadne tejto veci nepamätá.

Z výsluchu svedkyne C. F. E. vyplýva, že rovnako ako navrhovateľka mala v nájme nebytový priestor
v budove na Jelačičovej ul. v Bratislave. Pozná stav aj priestorov navrhovateľky, nakoľko cez ne
prechádzali. Priestory boli v dezolátnom stave a to všetky. Neboli spôsobilé akéhokoľvek užívania. Okná
vypadávali. Raz vypadli priamo pred vstup do budovy. Strecha zatekala, steny boli zatečené a plesnivé,
opadávala omietka. Strechu museli opraviť. Na podlahe bol väčšinou cementový poter, miestami guma,

ktorá bola odutá. Elektrinu museli robiť nanovo, vrátane rozvodovej skrine. Tak isto vodu a sanitu. Taktiež
nebolo funkčné kúrenie a niektoré miestnosti sa vykurovať nedali vôbec. Taktiež došlo k havarijnému
stavu kanalizácie, keď fekálne splašky vytekali späť do priestoru v dolnej časti budovy. Nedalo sa
to používať ako priestor na čokoľvek a bolo potrebné rekonštruovať. Vlastník budovy sa o budovu
nezaujímal, nič neriešil. Všetky si nájomníci riešili vo vlastnej réžií.

Navrhovateľ v priebehu konania k veci uviedol, že sa pridŕža písomne podaného návrhu v znení
zmeneného petitu. Nebytové priestory dané nájomcovi do nájmu neboli užívaniaschopné na to, aby
boli odovzdané vôbec do nájmu a ani na to aby ich bolo možné užívať v súlade s dohodnutýmúčelom. Udržiavanie veci v stave spôsobilom na dohodnuté, resp. obvyklé užívanie je povinnosťou
prenajímateľa a túto povinnosť prenajímateľ vykonáva na svoj náklad. Odporca v II. rade však
neprenechal navrhovateľovi priestory v stave spôsobilom na riadne užívanie a preto bola táto otázka

riešená osobitným spôsobom v zmluve. Zákonná úprava počíta aj s prípadmi, že náklady na opravu veci,
na ktorú je povinná prenajímateľ vynaloží nájomca. V tomto prípade nešlo o zmenu veci ale o vykonanie
stavebných opráv. Vykonané rekonštrukcie v konečnom dôsledku priaznivo ovplyvnili aj všeobecnú
hodnotu budovy. Pokiaľ ide o výšku sumy, ktorú si navrhovateľ uplatňuje voči odporcom v závislosti od
trvania vlastníckeho práva k budove, v ktorej sa nachádzajú nebytové priestory, ide o sumu, ktorá bola

vynaložená navrhovateľom na opravy a úpravy veci, t. j. predmetu nájmu, ktoré mal v zmysle nájomnej
zmluvy a príslušných ustanovení zákona vykonať prenajímateľ.

Konateľka navrhovateľa Y.. C.. U. B., N.. k veci uviedla, že budova, v ktorej sa nachádzajú predmetné
nebytové priestory bola bývalou škôlkou a bola zanedbaná. S poukazom na to, že nebytové priestory
neboli použiteľné na kancelárske priestory, navrhovateľ vstúpil do rokovania s odporcom v 2. rade.

Výsledkom rokovania bola dohoda, že si opravy môžu urobiť na vlastné náklady, ktoré pri dlhodobom
prenájme budú môcť odpisovať. Budova sa odpisuje 20 rokov. Odporca v II. rade súhlas s opravami
udelil, aspoň to tak chápala. Pretože došlo k predčasnému ukončeniu nájmu, budovu si naďalej
odpisovať nemôžu. V konaní si voči odporcom uplatňujú účtovnú hodnotu nákladov zníženú o sumu,
ktorú si uplatnili v rámci odpisov.

Odporca v I. rade v priebehu konania k veci uviedol, že sa pridŕža svojho písomného vyjadrenia.
Prenajímateľ dal predbežný súhlas na vykonanie opráv v nájomnej zmluve. Ďalšie konkrétne opravy si
museldaťodporcovivII.radeschváliť.Takýtosúhlasbolprenajímateľomdanýjedenkrát,atodňa19.07.
2007, kde sú taxatívne uvedené opravy, ktoré bol oprávnený vykonať a to na svoje náklady. Skutočnosť,

že opravy bolo potrebné vykonať zohľadnil prenajímateľ vo výške nájmu, ktoré bolo 2x nižšie než bežné
trhové nájomné. Pokiaľ ide o nárok navrhovateľa z dôvodu zhodnotenia predmetu nájmu tento nepopiera
a v prípade, že by bolo preukázané, že došlo k zhodnoteniu, mal by naň nájomca nárok. Rozdelenie
nároku medzi odporcu v I. a II. rade nemá žiadnu zákonnú oporu. Návrh žiada ako nedôvodný zamietnuť.

Odporca v II. rade v priebehu konania zotrval na svojich predchádzajúcich písomných vyjadreniach
a opätovne uviedol, že v tomto spore nemá pasívnu vecnú legitimáciu, nakoľko práva a povinnosti z
nájomného vzťahu prešli na nového vlastníka budovy, t. j. na odporcu v I. rade. Náhradu trov konania
si neuplatňuje.

Podľa § 3 Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ môže
nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme. Nebytové priestory sa prenajímajú na
účely, na ktoré sú stavebne určené.

Podľa § 664 Občianskeho zákonníka prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave

spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto
stave ju na svoje náklady udržiavať.

Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že

sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Podľa § 669 Občianskeho zákonníka ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, na ktorú je povinný
prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa
alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. Inak
môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.

Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje
nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov
voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.Podľa ustanovenia § 559 citovaného zákona dlh musí byť splnený riadne a včas.

Podľa § 517 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je

v omeškaní.

Podľa § 517 ods. 2 zákona Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu,
má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona
povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje

vykonávací predpis.

Podľa § 3 Nariadenia č. 87/1995 Z z. (účinného od 01. 01. 2009) výška úrokov z omeškania je o 8
percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému
dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

Na základe vykonaného dokazovania má súd za preukázané, že medzi navrhovateľom a odporcom v
II. rade vznikla dňa 29. 06. 2007 riadna zmluva o nájme nebytového priestoru, predmetom ktorej bol
nájom nebytového priestoru na 1. poschodí budovy (bývalej materskej škôlky) na Jelačičovej ul. 8 v
Bratislave. Je nepochybné a v konaní nebolo sporné, že nárok uplatnený navrhovateľom v tomto konaní
má svoj základ práve v existencii nájomného vzťahu založeného vyššie uvedenou zmluvou o nájme

nebytového priestoru, z ktorého existencie vyplývajú pre účastníkov tohto konania vzájomné práva a
povinnosti. Nakoľko v priebehu trvania nájomného vzťahu došlo k zmene vlastníka nehnuteľnosti, v
ktorej sa nebytový priestor nachádza, a to z odporcu v II. rade na odporcu v I. rade, súd má za to, že
v zmysle § 680 OZ odporca v I. rade vstúpil do práv a povinností prenajímateľa, t. j. odporcu v II. rade.
Túto skutočnosť preukazuje aj kúpna zmluva uzatvorená medzi predávajúcim, t. j. odporcom v II. rade a

kupujúcim, t. j. odporcom v I. rade dňa 02. 03. 2010, v ktorej v článku V bod 2. písm. f) bolo zmluvnými
stranami dohodnuté, že kupujúci nadobudnutím vlastníckeho práva k predmetu zmluvy zároveň preberá
všetky práva a záväzky vyplývajúce zo zmlúv o nájme nebytových priestorov, ktoré má predávajúci s
nájomcami platne uzavreté ku dňu podpisu tejto zmluvy. Na poklade vyššie uvedených skutočností má
súd za preukázané, že návrh je voči odporcovi v II. rade v celom rozsahu nedôvodný, nakoľko akékoľvek

záväzky vyplývajúce z nájmu nebytového priestoru sú toho času už len záväzkami odporcu v I. rade ako
nového vlastníka. Súd sa v plnom rozsahu stotožnil s procesnou obranou odporcu v II. rade a má za
to, že odporca v II. rade nie je v tomto konaní pasívne vecne legitimovaný. Súd má za to, že trvanie
vlastníckeho práva v rámci celkovej dĺžky trvania nájomného vzťahu, tak ako to uviedol navrhovateľ, je
pre posúdenie tejto právnej veci právne bez významu a nemá žiadnu oporu v zákone. Súd preto návrh

navrhovateľa voči odporcovi v II. rade z dôvodu nedostatku jeho pasívnej vecnej legitimácie v celom
rozsahu zamietol.

Pokiaľ ide o návrh navrhovateľa voči odporcovi v I. rade, súd má za to, že návrh navrhovateľa je v tejto
časti v časti istiny v celom rozsahu dôvodný.

Súd mal z vykonaného dokazovania za preukázané, že nebytový priestor bol navrhovateľovi odovzdaný
v stave, ktorý si vyžadoval nevyhnutné stavebné úpravy a opravy, ktoré sú potrebné na užívanie v
súlade s dohodnutým účelom. Táto skutočnosť vyplýva jednak zo samotnej zmluvy o nájme nebytového
priestoru, kde je táto skutočnosť výslovne uvedená v článku III. bod 2. zmluvy, ako aj z výpovede

svedkyne C. F. E., ktorá uviedla, že priestory v budove na Jelačičovej ul. 8 v Bratislave boli v dezolátnom
stave a neboli spôsobilé na akékoľvek užívanie. Okná vypadávali, strecha zatekala, steny boli zatečené
a plesnivé, opadávala omietka. Nebola funkčná elektrika ani kúrenie a stav kanalizácie bol havarijný.
Hoci túto skutočnosť v konaní poprela svedkyňa O. P., súd považuje jej výpoveď za účelovú a zaujatú,
nakoľko svedkyňa je toho času stále zamestnankyňou odporcu v II. rade a ostatné dôkazy, dokonca aj

samotná zmluva o nájme nebytového priestoru, sú v rozpore s jej tvrdeniami. S poukazom na uvedené,
keď v konaní bolo preukázané, že nebytový priestor nebol užívaniaschopný v súlade s dohodnutým
účelom, súd má za to, že prenajímateľ porušil svoju zákonom uloženú povinnosť, keď nebytový priestor
neodovzdal a neudržiaval na svoje náklady v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Ustanovenie
§ 664 OZ má kogentný charakter, a teda práva a povinnosti, ktoré z neho účastníkom nájomného

vzťahu vyplývajú nemožno prelomiť ani prípadný zmluvným dojednaním. Pokiaľ sa účastníci zmluvného
vzťahu v zmluve o nájme nebytových priestorov od tohto kogentného ustanovenia Občianskeho
zákonníka odchýlili, takéto zmluvné dojednanie nebolo dojednané platne, nakoľko odporuje kogentným
ustanoveniam zákona. Povinnosť odovzdať predmet nájmu v stave spôsobilom na riadne užívaniev súlade s dohodnutým účelom, ako aj povinnosť ho v tomto stave na vlastné náklady udržiavať,
predstavuje základnú povinnosť prenajímateľa. Pokiaľ si ju tento riadne nesplnil a nájomca bol nútený
realizovaťpotrebnéopravynasvojenáklady,mávzmysle§669OZnároknanáhradutýchtonákladovza

predpokladu, že prenajímateľ dal na vykonanie opráv súhlas. V konaní medzi účastníkmi nebola sporná
skutočnosť, že odporca v II. rade dňa dal dňa 19. 07. 2007 ako pôvodný prenajímateľ navrhovateľovi
súhlas s vykonaním opráv, ktoré navrhovateľ realizoval, a to výmenu 10 ks okien, výmenu dverí, opravu
stien, výmenu podlahy a výmenu sanity (2 ks WC). S poukazom na uvedené má navrhovateľ voči
terajšiemu prenajímateľovi, t. j. odporcovi v I. rade, na ktorého prešli práva a povinnosti vyplývajúce zo

zmluvy o nájme nebytového priestoru, nárok na úhradu všetkých takto vzniknutých nákladov. Pokiaľ sa
odporca v I. rade bránil tým, že navrhovateľ tento nárok nemá aj z dôvodu, že bolo dohodnuté nájomné
2x nižšie než je bežné trhové nájomné, súd má za to, že odporca v I. rade toto svoje tvrdenie nijako
nepreukázal (potvrdenie realitnej kancelárie, predloženie obdobných zmlúv z rozhodného obdobia a
pod.) a sumu o ktorú malo byť nájomné nižšie ani len nešpecifikoval. S poukazom na uvedené súd na
toto odporcom v I. rade tvrdené a nepreukázané tvrdenie neprihliadol.

Navrhovateľ si voči odporcovi v I. rade uplatnil nárok na zaplatenie sumy 1.101,187 Eur. Súd mal v
konaní za preukázané, že navrhovateľ zaplatil za výmenu okien firme KOMPLET s.r.o. sumu 5.101,64
Eur, a teda odporca v I. rade je navrhovateľovi povinný uhradiť prinajmenšom túto sumu, keďže v
konaní nebola sporná skutočnosť, že súhlas na opravu (výmenu) okien bol navrhovateľovi zo strany

prenajímateľa daný, pričom sám prenajímateľ bol povinný túto opravu vykonať. Nakoľko si navrhovateľ
v konaní uplatnil voči odporcovi v I. rade len sumu 1.101,187 Eur, súd viazaný návrhom navrhovateľa
nemohol navrhovateľovi priznať viac než si sám uplatnil. Súd preto návrhu navrhovateľa v časti voči
odporcovi v I. rade v celom rozsahu vyhovel a odporcu v I. rade zaviazal na úhradu sumy 1.101,187
Eur navrhovateľovi.

Navrhovateľ v konaní nepreukázal kedy odporcu v I. rade účinne vyzval na úhradu nákladov
vynaložených na opravu nebytových priestorov. Z uvedeného dôvodu má súd za to, že odporca v I. rade,
ako to vyplýva z jeho listu zo dňa 27. 10. 2010, už v tento deň vedel o povinnosti uhradiť navrhovateľovi
dlžnú sumu, a teda sa dostal do omeškania najneskôr v deň nasledujúci po tomto dni, t. j. dňa 28. 10.

2010. Odporca v I. rade je preto povinný uhradiť navrhovateľovi úrok z omeškania vo výške 9 % od 28.
10. 2010 do zaplatenia. Nakoľko navrhovateľ žiadal od odporcu úrok z omeškania už od 10. 09. 2010,
súd jeho návrh v časti príslušenstva v tejto časti zamietol.

Súd v konaní ďalšie účastníkmi konania navrhované dôkazy nevykonal, nakoľko by ich vykonanie

neprispelo k náležitému objasneniu skutkového stavu, ktorý mal súd za dostatočne preukázaný z už
vykonaných dôkazov. Vykonanie ďalších dôkazov by bolo vzhľadom na už vyššie uvedené skutkové a
právne závery súdu nehospodárne.

Podľa § 151 ods. 1 a 2 O.s.p. o povinnosti nahradiť trovy konania rozhoduje súd na návrh spravidla v

rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. Účastník, ktorému sa prisudzuje náhrada trov konania, je povinný
trovy konania vyčísliť najneskôr do troch pracovných dní od vyhlásenia tohto rozhodnutia. Ak účastník
v lehote podľa odseku 1 trovy nevyčísli, súd mu prizná náhradu trov konania vyplývajúcich zo spisu
ku dňu vyhlásenia rozhodnutia s výnimkou trov právneho zastúpenia; ak takému účastníkovi okrem
trov právneho zastúpenia iné trovy zo spisu nevyplývajú, súd mu náhradu trov konania neprizná a v

takom prípade súd nie je viazaný rozhodnutím o prisúdení náhrady trov konania tomuto účastníkovi v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

Navrhovateľ mal v konaní voči odporcovi v I. rade neúspech len v pomerne nepatrnej časti, preto mu súd
vočiodporcovivI.radepriznalplnúnáhradutrovkonania.Nakoľkosinavrhovateľtrovykonanianevyčíslil

v lehote 3 dní odo dňa vyhlásenia rozsudku, súd mu priznal len náhradu trov konania vyplývajúcu zo
spisu, t. j. náhradu súdneho poplatku pripadajúceho na sumu 1.101,187 Eur, t. j. sumu 66 Eur.

Súd v konaní úspešnému odporcovi v II. rade náhradu trov konania nepriznal, nakoľko si náhradu trov
konania neuplatnil.

Poučenie:Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Bratislava II.
Vodvolanísamápoprivšeobecnýchnáležitostiach(§42ods.3O.s.p.)uviesť,protiktorémurozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania
Ak povinný v stanovenej lehote dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže
oprávnený podať návrh na exekúciu.