Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, November 12, 2014

Súd: Okresný súd Martin
Spisová značka: 10C/151/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5714202218
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 11. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Gazdačková

ECLI: ECLI:SK:OSMT:2014:5714202218.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Martin samosudkyňou JUDr. Máriou Gazdačkovou v právnej veci žalobcu C. B..T..Y.., B.

B. M. A. A., S. XX/XX, IČO: 44 314 205, právne zastúpeného Mgr. Monikou Dubskou, advokátkou so
sídlom v Ružomberku, Šoltésovej 13, proti žalovanej V. Q., N.. XX. XX. XXXX, A. V., L.. Č. P. Č.. XXX/
XX v konaní o zaplatenie 1 700 eur s prísl. takto

r o z h o d o l :

Žalovaná je žalobcovi povinná zaplatiť 1 700,- eur spolu 5,75% úrokom z omeškania ročne od 26.6.2013
do zaplatenia a nahradiť žalobcovi trovy konania vzniknuté zaplateným súdnym poplatkom v sume 102,-
eur, všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Žalovaná je žalobcovi povinná nahradiť trovy konania vzniknuté právnym zastúpením žalobcu v sume
526,35 € na účet právneho zástupcu žalobcu č. XXXXXXXXXX/XXXX do troch dní od právoplatnosti

rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou podanou na tunajšom súde dňa 24. 02. 2014 sa žalobca proti žalovanej domáhal zaplatenia
sumy 1 700 eur spolu s 5,75 € úrokom z omeškania ročne od 26. 06. 2013 do zaplatenia a náhrady
trov konania.

Žalobu žalobca odôvodnil tou skutočnosťou, že žalovaná so žalobcom, ktorý bol zastúpený maklérom
A. Č. dňa 03. 04. 2012 uzavreli zmluvu na sprostredkovanie predaja a kúpy nehnuteľnosti a poskytnutí
služieb súvisiacich so sprostredkovaním obchodu predmetom, ktorej bolo sprostredkovanie predaja
kúpynehnuteľnostiatobytuč.XXXvovchodeč.Xnaprvompodlažíbytovéhodomuč.súp.XXX,ktorýje

postavený na pozemku parc. č. KNC č. XXXX/XX a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a
zariadeniach domu a na pozemku, a je zapísaný na LV č. XXXX pre katastrálne územie Martin. Žalovaná
požadovalazaplateniekúpnejceny35000€adohodlasožalobcomodmenusprostredkovateľavovýške
1 700 €. Zmluva bola uzavretá na dobu určitú od 03. 04. 2012 do 30. 06. 2012 a bolo v nej dohodnuté
výhradné zastúpenie žalobcom. 31. 03. 2012 o 12,30 hod. bola vykonaná v prítomnosti účastníkov
konania ohliadka nehnuteľnosti za prítomnosti záujemcu V. T., A. V., T. XXXX/X. Táto osoba na ohliadku
dostavil v dôsledku činnosti žalobcu. 31. 03. 2012 potom žalobca so záujemcom V. T. podpísal zmluvu

o rezervácii daného bytu. V decembri 2012 žalovaná so záujemcom V. T. uzavrela kúpnu zmluvu, ktorej
predmetom bol daný byt. V klad tejto zmluvy bol povolený Správou katastra Martin pod č. V XXXX/XX
zo dňa 15. 01. 2013. Žalovaná sa však v čl. VIII zmluvy o sprostredkovaní, ktorú uzavrela so žalobcom
zaviazala, že vyplatí odmenu žalobcovi vo výške provízie, pokiaľ sa za aktívnej súčinnosti žalobcu alebo
vdôsledkutejtosúčinnostidôjdemedzižalovanouazáujemcomkuzatvoreniukúpnejzmluvynapredmet
sprostredkovania do jedného roka po skončení tejto zmluvy a to aj v prípade, ak sprostredkovateľ
neuzavrie so záujemcom zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti. Žalobca postupoval ako sprostredkovateľa ešte dňa 10. 04. 2012 na emailovú adresu žalovanej zaslal návrh kúpnej zmluvy. Žalovaná teda mala
preukázateľne vedomosť o tom, že pán V. T. je osoba sprostredkovávaná žalobcom. Žalovaná uzatvorila
kúpnu zmluvu, ktorú odpredala predmetný byt osobe, ktorú jej sprostredkoval žalobca a kontakt na ňu

dostala práve v dôsledku činnosti žalobcu. Preto má žalobca právo na zaplatenie provízie vo výške 1
700 € za sprostredkovanie. Žalovaná však na výzvu žalobcu, ktorou bola vyzvaná na plnenie a ktorú
prevzala dňa 20. 06. 2013 nereagovala a preto bol žalobca nútený obrátiť sa žalobou na súd.

V priebehu konania žalobca na žalobe zotrval.

Žalovaná sa k žalobe vyjadrila prvýkrát v odpore voči platobnému rozkazu, ktorým súd najskôr o žalobe
rozhodol a v odpore uviedla, že je momentálne v jednaní so žalobcom a to konateľom žalobcu V. V. a

snaží sa zistiť, či požadovaná „pokuta“ nebola už raz uhradená kupujúcim a je predpoklad, že medzi
ňou a žalobcom dôjde k mimosúdnemu vyrovnaniu. Vzhľadom na podaný odpor, súd vo veci nariadil
pojednávanie.

Na pojednávaní žalobca prostredníctvom svojej právnej zástupkyne na žalobe zotrval, uviedol, že so
žalovanou spísal aj nevýhradnú zmluvu na sprostredkovanie predaja a kúpy jej bytu a tiež informačný

protokol o charaktere bytu, čo bolo 28. 02. 2011. Tieto doklady slúžili pre ďalšiu činnosť realitnej
kancelárie. Nevýhradná zmluva o sprostredkovaní predaja predmetného bytu oprávňovala žalobcu k
tomu, aby nehnuteľnosť začal ponúkať na svojich internetových stránkach tým, že sa ohlásil približne
o mesiac kupec pán V. T., ktorý bol za prítomnosti maklérky A. Č. ohliadnuť byt žalobkyne, rozhodol
sa že ho kúpi a preto s ním žalobca toho istého dňa spísal zmluvu o rezervácii predmetného bytu. Tak

žalobca zabezpečoval, že splní voje povinnosti zo zmluvy o rezervácii s pánom T. a následne spísal
výhradnú zmluvu o sprostredkovaní predaja a kúpi nehnuteľnosti so žalovanou, k čomu došlo 03. 04.
2012. K uzavretiu kúpnej zmluvy medzi žalovanou a pánom T. do 30. 06. 2012 nedošlo z toho dôvodu,
že pánu T. nebol schválený úver. V praxi sa ale žalobca stretáva opakovane s podobnými prípadmi, kedy
sa klienti snažia obísť realitnú kanceláriu a využijú, že realitná kancelária im sprostredkuje záujemcu

o kúpu alebo predaj nehnuteľnosti, skontaktuje ich a následne po tom čo uplynie platnosť zmluvy o
sprostredkovanívnasledujúcomobdobíuzatvárajúkúpnezmluvybezrealitnejkancelárie.Tomusasnaží
realitná kancelária zabrániť tým spôsobom, že má v zmluve klauzulu o tom, že ak dôjde k uzavretiu
kúpnej zmluvy s klientom, ktorého obstarala pre záujemcu a to do roka vzniká nárok na odmenu za
sprostredkovanie.

Žalovaná vo svojej výpovedi potvrdila skutočnosti tvrdené žalobcom, potvrdila uzavretie jednak
nevýhradnej zmluvy o sprostredkovaní predaja a kúpy nehnuteľností, ohliadku uskutočnenú dňa 31. 03.
2012 a následne uzavretie výhradnej zmluvy na sprostredkovanie predaja bytu. Potvrdila tiež, že realitná
kancelária jej zaslala návrh kúpnej zmluvy a ona ju podpísala. Zmluvu už ale nepodpísal záujemca pán
V. T., pretože nedostal úver. Žalovaná bola informovaná A.Ž. Č., konajúcou za žalobcu ako maklérkou,

že tým, že sa obchod neuskutočnil, že záležitosť pre ňu zrušená. Nakoniec koncom roka 2012 uzavrela
zmluvu s pánom T., ktorý sa jej opätovne ozval a kúpnu zmluvu, resp. jej text, ktorý použila si stiahla z
internetu. O tom, že realitná kancelária si túto sumu nárokuje sa dozvedela prvýkrát až zo žaloby, ktorá
jej bola zaslaná súdom spolu s platobným rozkazom voči, ktorému podala odpor. S realitnou kanceláriou
sa snažila dohodnúť aj na splátkovom kalendári ale nakoniec k dohode medzi ňou a žalobcom nedošlo.

Mimo výsluchu účastníkov súd vykonal dokazovanie čítaním listín pripojených do súdneho spisu a takto
vykonaným dokazovaním mal preukázaný skutkový stav tvrdený žalobcom, tak pokiaľ ide o priebeh
udalostí ako aj pokiaľ ide o obsah výhradnej zmluvy na sprostredkovanie predaja a kúpy nehnuteľností
a poskytnutí služieb súvisiacich so sprostredkovaním obchodu.

Súd mal preukázané, že 03. 04. 2012 žalovaná ako záujemkyňa so žalobcom, ktorý bol zastúpený

A. Č., maklérkou, uzavrela výhradnú zmluvu na sprostredkovanie predaja bytu uvedeného v žalobe
a to za celkovú kúpnu cenu 36 700 €, pričom zmluva bola uzavretá na obdobie od 03. 04. 2012 do
30. 06. 2012. Tuto zmluvou podľa čl. VII prehlásila, že sprostredkovaním transakcie s nehnuteľnosťou
poverila výhradne žalobcu ako sprostredkovateľa, ktoré výhradné sprostredkovanie zahŕňalo činnosťsprostredkovateľa ako ohliadku a fotodokumentáciu nehnuteľnosti a poradenstvo, prezentáciu na
domácej internetovej stránke spoločnosti, vyhotovenie zmluvy o rezervačnom poplatku, dokument
o ohliadke nehnuteľnosti a preberací protokol, prieskum trhu s nehnuteľnosťami, tlačovú inzerciu

s fotodokumentáciou nehnuteľnosti aj počas víkendu, zabezpečenie aktuálneho listu vlastníctva,
kópie z katastrálnej mapy, právny a poradenský servis, súčinnosť pri zabezpečovaní hypotekárneho
financovania kúpy nehnuteľností.

Sprostredkovateľ podľa čl. VIII ods. 1 bol výhradne oprávnený po dobu určenú zmluve vyhľadávať a
kontaktovať záujemcov o obchod podľa čl. III zmluvy a využiť všetky dostupné informačné prostriedky

na zverejnenie ponuky .

Sprostredkovateľ podľa ods. 3 v čl. VIII predmetnej zmluvy mal nárok na odmenu ak obstaral pre
záujemcu, teda žalovanú teda príležitosť aby mohol so záujemcom uzavrieť obchod - kúpnu zmluvu s
obsahom podľa požiadaviek vlastníka, čo preukazuje sprostredkovateľ uzavretím zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti so záujemcom a tiež v prípade, ak za jeho aktívnej súčinnosti alebo v dôsledku nej dôjde
medzi vlastníkom a záujemcom k uzavretiu kúpnej zmluvy na predmet sprostredkovania do jedného

roka po skončení tejto zmluvy, a to aj v prípade keď sprostredkovateľ neuzavrie so záujemcom zmluvu
o rezervácii nehnuteľnosti.

Vykonaným dokazovaním bolo nepochybné dokázané, že 31. 03. 2012 žalobca prostredníctvom A. Č.,
ktorá za žalobcu konala na základe zmluvy o spolupráci uzavretej podľa § 262 ods. 1 a nasl. Obch. zák.
v prítomnosti žalovanej so záujemcom V. T. uskutočnil ohliadku predmetného bytu. Toho istého dňa 31.

03. 2012 so záujemcom V. T. uzavrel zmluvu o rezervácii nehnuteľností. Ďalej bolo preukázané, že 10.
04. 2012 zaslal žalobca žalovanej návrh kúpnej zmluvy na odpredaj bytu V. T., návrh bol pripojený do
súdneho spisu. Kúpna zmluva medzi žalovanou a záujemcom V. T. do 30. 06. 2012 uzavretá nebola.
Následne ale žalovaná po uplynutí platnosti výhradnej zmluvy na sprostredkovanie predaja a kúpny
nehnuteľnosti dňa 20. 11. 2012 s V. T. podpísala kúpnu zmluvu, ktorou V. T. odpredala za 35 500

€ predmetný byt, ako súd zistil z kópie spisu Katastrálneho úradu v Žiline, Správy katastra Martin V
XXXX/XX. Takýmto dokazovaním pre súd bolo nesporne preukázané, že žalovaná potom čo uplynula
platnosť predmetnej zmluvy uzavretej so žalobcom na sprostredkovanie predaja predmetného bytu so
záujemcom, ktorý jej bol predstavený a s ktorým sa skontaktovala počas platnosti tejto zmluvy, uzavrela
kúpnu zmluvu k predmetnému bytu.

Nároky žalobcu súd posudzoval podľa ust. § 774 a nasl. Obč. zák. (zák. č. 40/1964 Zb.), ktoré
upravujú sprostredkovateľskú zmluvu. Účastníci konania síce podpísali formulárovú výhradnú zmluvu na
sprostredkovanie predaja a kúpy nehnuteľnosti a na poskytnutie služieb súvisiace so sprostredkovaním
obchodu, ktorá mala byť uzatváraná podľa predtlače podľa § 642 a nasl. Obch. zák. (zák. č. 513/1991
Z. z.), avšak nesporne bolo preukázané, že žalobca konal v pozícii dodávateľa a žalovaná ako v

pozícii sprostredkovateľa, keďže nekonala v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti alebo pri
výkone svojho povolania alebo zamestnania. Navyše z jednoduchého predtlačeného záhlavia zmluvy
nie je možné s určitosťou tvrdiť, že účastníci zmluvy mali záujem dohodnúť takzvanú výhradu použitia
Obchodného zákonníka na ich právny vzťah, ktorý inak pod úpravu Obchodného zákonníka nespadal,
v zmysle § 262 Obch. zák.. Vykonané dokazovanie nepreukázalo, že by vôľa účastníkov zmluvy

smerovala k dohodnutiu režimu Obchodného zákonníka, pre úpravu zmluvného vzťahu medzi žalobcom
a žalovanou, pretože žalobca použil predtlačený formulár bez toho, aby ďalším spôsobom takúto úpravu
so žalovanou dohodol. Súd preto posudzoval nároky žalobcu v zmysle Občianskeho zákonníka.

Podľa § 774 Obč. zák. sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi
za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca s zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak

bol výsledok bolo dosiahnutý pričinením spotrebiteľa.

Pojmovými znakmi sprostredkovateľskej zmluvy sú jej predmet, ktorým je sprostredkovanie a odmena,
ktorámusíbyťzaslúžená.Osprostredkovanímožnohovoriťlenvtedy,aksadostavíajsamotnývýsledok,
toznamenáuzavretiezmluvy.Aksatentovýsledoknedostavísprostredkovaniesaneuskutočnilo,pretoosprostredkovanie nejde. Aj keď sprostredkovateľ zo svojej strany urobil všetko, avšak k výsledku nedošlo
lebo sa strany nedohodli, hoci spolu rokovali alebo predo, že sa ani dohodnúť nechceli. Pojmovým
znakom sprostredkovateľskej zmluvy je aj odmena, pretože sprostredkovateľská zmluva je odplatná a

táto odmena je viazaná na dosiahnutie výsledku pričinením sprostredkovateľa. Sprostredkovateľovi patrí
v dohodnutej výške len vtedy, ak výsledok bol dosiahnutí pričinením sprostredkovateľa. O pričinenie
sprostredkovateľa pri uzavretí zmluvy ide v prípade, že medzi uzavretím požadovanej zmluvy záujemcu
s treťou osobou a činnosťou sprostredkovateľa je príčinná súvislosť.

Súd vykonaným dokazovaním mal preukázané, že žalovaná kúpnu zmluvu, ktorou odpredala byt V. T.

uzavrela pričinením žalobcu, ktorý so záujemcom ešte za trvania výhradnej zmluvy o sprostredkovaní
ohliadol, za pričinenia žalobcu, ktorý V. T. so žalovanou skontaktoval a že k neuzavretiu kúpnej zmluvy
do 30. 06. 2012 nedošlo len pre okolnosti na strane záujemcu V. T., ktorému v tom čase nebol poskytnutý
úver. Ako však vyplynulo z výpovede žalovanej sám V. T. koncom roku 2012 žalovanú kontaktoval
a žalovaná sa sním nakoniec na predaji bytu dohodla. Ak v čl. VIII ods. 3 sa účastníci z výhradnej
zmluvy o sprostredkovaní dohodli, že sprostredkovateľovi patrí odmena, ak za jeho aktívnej súčinnosti

alebo v dôsledku nej dôjde medzi vlastníkom a záujemcom k uzavretiu kúpnej zmluvy na predmet
sprostredkovania do jedného roka po skončení tejto zmluvy bolo takéto ujednanie v súlade so slobodnou
vôľou zmluvných strán, neodporovalo podľa presvedčenia súdu ustanoveniam Občianskeho zákonníka,
konkrétne ust. § 775 Obč. zák.

Podľa § 775 Obč. zák. sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v

súlade so všeobecne záväznými predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.

V tomto prípade bola dohodnutá odmena 1 700 €, ktorú žalovaná dobrovoľne na výzvu žalobcu
nezaplatila a preto ju k tejto povinnosti súd rozsudkom zaviazal.

Popri istine 1 700 € žalobcovi priznal aj nárok na úroky z omeškania a to 5,75 % ročne z istiny 1
700 € za obdobie od 26. 06. 2013 do zaplatenia. Žalovaná sa do omeškania s platením odmeny

sprostredkovateľovi, teda žalobcovi dostala dňom 26. 06. 2013 z týchto dôvodov:

Právna zástupkyňa žalobcu listom z 12. 06. 2013 žalovanú vyzvala, aby odmenu vo výške 1 700 €
zaplatila na účet žalobcu do 5 dní od prevzatia výzvy. Výzvu žalovaná prevzala podľa podpísanej
doručenky 20. 06. 2013, lehota na plnenie jej uplynula dňa 25. 06. 2013 a dňom 26. 06. 2013 sa dostala
do omeškania s úhradou provízie žalobcovi. Nárok na úroky z omeškania nachádza právnu oporu v ust.

§ 517 ods. 2 Obč. s. p. v spojení § 3 ods. 1 Nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z.,
ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. Úrok z omeškania je o 5 % vyšší
ako základná úroková sadzba ECB platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Žaloba
žalobcu bola teda v plnom rozsahu dôvodná a súd jej vyhovel.

O trovách konania súd rozhodol podľa ust. § 142 ods. 1 O. s. p. Žalobca bol v konaní plne úspešný

a preto má právo na náhradu účelne vynaložených trov konania. Za účelne vynaložené trovy súd
považoval zaplatený súdny poplatok zo žalobného návrhu vo výške 102 € a trovy právneho zastúpenia,
ktoré boli vyčíslené a priznané podľa vyhlášky č. 655/2004 z. z. o odmenách a náhradách advokátov
za poskytovanie právnych služieb. Za účelne vykonané úkony právnych služieb súd považoval úkon
prípravy a prevzatia zastúpenia, vrátane prvej porady s klientom, spísanie výzvy žalovanej z 12. 06.

2013, podanie žaloby na súd a účasť na pojednávaniach súdu v dňoch 30. 10. 2014 a 12. 11. 2014.
Za každý z týchto úkonov patrí odmena 81,33 € (§13a ods. 1 vyhlášky č. 655/2004 Z. z.). Za prvé dva
úkony právnych služieb patrí režijný paušál vo výške 7,81 € a za 3 úkony uskutočnené v roku 2014 patrí
režijný paušál v sume 8,04 €. Súčasne k trovám právneho zastúpenia patrí aj náhrada za stratu času
pri čase stráveného cestou na pojednávania zo sídla advokáta žalobcu do sídla súdu a späť, teda z

Ružomberka do Martina v počte 4 začatých polhodín, kde patrí náhrada 13,01 € za polhodinu a to v
dňoch 30. 10. 2014 a 12. 11. 2014, čo predstavuje 52,04 € za jednu cestu a 52,04 € za druhú cestu.
Spolu trovy právneho zastúpenia predstavujú sumu 526,35 € a celkové trovy konania so zaplateným
súdnym poplatkom predstavujú 628,35 €.V zmysle § 149 ods. 1 O. s. p. trovy právneho zastúpenia v sume 526,35 € je žalovaná povinná žalobcovi
nahradiť na účet jeho právnej zástupkyne - advokátky.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15-tich dní od jeho doručenia na Okresný súd Martin.

V odvolaní sa má uviesť, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, musí
byť podpísané a datované, musí sa v ňom uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu
sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie, alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ
domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť

len tým, že

a/ neboli splnené podmienky konania, rozhodol vecne nepríslušný súd prvého stupňa, rozhodnutie súdu
prvého stupňa vyniesol vylúčený sudca alebo súd prvého stupňa bol nesprávne obsadený; to neplatí,
ak senát rozhodoval namiesto samosudcu,

b/ konanie je postihnuté inou vadou, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej,

c/ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d/ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené /§ 205a/,

f/ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci,

g/ súd prvého stupňa neprihliadol na námietky odvolateľa napriek tomu, že na to neboli splnené
podmienky podľa § 175 ods.3, časť prvej vety za bodkočiarkou,

h/ rozsudok je nepreskúmateľný pre nezrozumiteľnosť alebo nedostatok dôvodov. /§ 205 ods.2 O.s.p./.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia

lehoty na odvolanie.

Ak povinnosť uložená týmto rozsudkom nebude dobrovoľne splnená, možno sa jej splnenia domáhať
výkonom rozhodnutia.