Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, December 18, 2014

Súd: Okresný súd Skalica
Spisová značka: 5Cb/5/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2712208588
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 12. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Boris Buľubaš

ECLI: ECLI:SK:OSSI:2014:2712208588.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Skalica samosudcom JUDr. Borisom Buľubašom v právnej veci navrhovateľa: EURELAX

LM,s.r.o.,sosídlomOkoličianska741/65,03104LiptovskýMikuláš,IČO:44582307,právnezastúpený:
advokátska kancelária Geško, Hulín a partneri s.r.o., so sídlom Velehradská 33, 821 03 Bratislava, IČO:
35 922 907, proti odporcovi: ASTAP stavby, s.r.o., so sídlom Hudecova 166, 908 45 Gbely, IČO: 43 811
850, právne zastúpený: JUDr. Juraj Prochádzka, advokát, so sídlom Lakšárska Nová Ves 403, 908 76
Lakšárska Nová Ves, o zaplatenie 2.920,32 € s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a .

Navrhovateľ j e p o v i n n ý zaplatiť k rukám právneho zástupcu odporcu trovy konania - právneho
zastúpenia odporcu vo výške 1.140,43 eur do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom doručeným Okresnému súdu Skalica dňa 21.11.2012 domáhal voči odporcovi
zaplateniasumy2.920,32eurs9%úrokomzomeškaniaročneod1.3.2012dozaplateniaatrovkonania.
Navrhovateľ svoj návrh odôvodnil tým, že dňa 12.1.2011 uzatvoril navrhovateľ s odporcom Zmluvu o
podnájme, na základe ktorej navrhovateľ prenechal odporcovi do podnájmu pozemok parc. č. XXXX/
XXX vo výmere 160 m2, ostatné plochy a pozemok parc. č. XXXX/XXX o výmere 931 m2, trvalé trávne
porasty zapísané na LV XXXX k. u. K. R.. Cena podnájmu týchto pozemkov predstavuje sumu 1303,93
eur bez DPH za rok. Na základe tejto zmluvy bola odporcovi vystavená faktúra č. 313120003 splatná
29.2.2012 v sume 1.625,74 eur vrátane DPH. Dňa 12.1.2011 uzatvoril navrhovateľ s odporcom ďalšiu

Zmluvu o podnájme, na základe, ktorej navrhovateľ prenechal odporcovi do podnájmu pozemok parc. č.
XXXX/XXX vo výmere 138 m2, ostatné plochy a pozemok parc. č. XXXX/XXX o výmere 699 m2, trvalé
trávne porasty zapísané na LV XXXX k.u. K. R.. Cena podnájmu týchto pozemkov predstavuje sumu
1038,33 eur bez DPH za rok. Na základe tejto zmluvy bola odporcovi vystavená faktúra č. 313120002
splatná 29.2.2012 v sume 1294,58 eur vrátane DPH. Odporca napriek viacerým písomným výzvam
dlžné nájomné neuhradil.

Súd vo veci vydal dňa 8.1.2013 pod č.k. 5Rob/167/2012 - 43 platobný rozkaz proti, ktorému podal

odporca včas odpor, ktorý odôvodnil tým, že predmetné pozemky ani doposiaľ nie sú právne vytvorené
a teda ani nemohli byť dňom 12.1.2011 odovzdané do podnájmu teda do užívania na účel dohodnutý v
predmetných zmluvách. Odporca teda do dnešného dňa predmet nájmu neužíva a ani užívať nemôže,
pretože nejestvuje. Predmet nájmu nebol odporcovi prenechaný na užívanie v stave spôsobilom na
dohodnuté užívanie podľa bodu II. zmlúv o podnájme zo dňa 12.1.2011. Včas podaným odporom sa
platobný rozkaz zrušil v celom rozsahu a súd vec prejednal na pojednávaní.Navrhovateľ sa k odporu vyjadril tak, že uviedol, že pozemky boli odporcovi riadne odovzdané, pričom
mu bolo umožnené užívanie predmetu podnájmu v plnom rozsahu. Navrhovateľ nikdy neznemožnil
ani nejakým spôsobom nebránil užívaniu predmetných nehnuteľností. Predmet podnájmu si strany

vymedzili jednak v podnájomných zmluvách ako aj v rámci vykonaných osobných prehliadok. V čase
obhliadky boli hranice pozemku riadne označené klincami 300 mm kolíkmi a teda zmluvné strany
nemohli mať pochybnosti o tom, ktoré nehnuteľnosti prenecháva odporcovi do podnájmu. Okrem toho
boli nehnuteľnosti špecifikované v podnájomných zmluvách v čl. I. Zmluvné strany sa dohodli na
prenechaní časti parc. č. XXXX/XX do užívania a to na základe geometrického plánu vyhotoveného J.

Ď. dňa 17.6.2009, pričom podnájomné zmluvy obsahovali presný náčrt častí parc. č. XXXX/XX, ktoré
navrhovateľ prenecháva podnájomcovi do užívania. Navrhovateľ nikdy odporcovi nebránil vstup na
pozemok a odporca má aj v súčasnosti neobmedzený prístup a teda je len na odporcovi akým spôsobom
nehnuteľnosti užíva. Odporcove tvrdenia považuje za nepravdivé a účelové a na návrhu naďalej trval.

Súd vykonal dokazovanie zmluvami o podnájme zo dňa 12.1.2011, geometrickým plánom, faktúrou č.
313120002, č. 313120003, upomienkou zo dňa 13.3.2012, upomienkou zo dňa 18.4.2012, upomienkou

zo dňa 23.5.2012, pokusom o zmier zo dňa 5.11.2012, LV č. XXXX, vyjadrením navrhovateľa zo
dňa 19.2.2013, výsluchom právneho zástupcu navrhovateľa, výsluchom právneho zástupcu odporcu,
výsluchom štatutárneho zástupcu odporcu, vyjadrením navrhovateľa zo dňa 13.1.2014, stanoviskom
odporcu zo dňa 14.3.2014, emailovou komunikáciou medzi odporcom a katastrom, vyjadrením
navrhovateľa zo dňa 18.8.2014, odstúpením od zmluvy zo dňa 10.3.2014, vyjadrením k odstúpeniu od

zmluvy zo dňa 12.8.2014, výsluchom konateľa navrhovateľa a ostatným spisovým materiálom, a zistil
tento skutkový stav veci:

Dňa 12.1.2011 uzatvoril navrhovateľ ako nájomca s odporcom ako podnájomcom zmluvu o podnájme.
PodľačlánkuIIzmluvysaúčastnícidohodli,žedvapozemkynaLVč.XXXX,prek.úaobecK.J.,okresK.
R.Š. dáva navrhovateľ do podnájmu odporcovi ( geometrický plán č. 34842471-62/2009). Ide o pozemok

pod stavbu a to parc. č. A.-Q. XXXX/XXX, druh pozemku: ostatné plochy o výmere 138 m2, na ktorom
bude postavený rekreačný rodinný dom, ktorý bude vo vlastníctve nájomcu. Ďalej ide o pozemok okolo
stavy a to parc. č. A.-Q. XXXX/XXX, druh pozemku: trvalé trávne porasty o výmere 699 m2. Uvedené
pozemky sa prenechávajú do podnájmu podnájomcovi na dobu po ktorú má pozemok prenajatý nájomca
od prenajímateľa, najdlhšie na dobu 99 rokov. Podnájom tejto zmluvy začína 12.1.2011.

Podľa článku III. cena nájmu bola dohodnutá vo výške 1038,33 eur za rok a je splatná každý rok
dopredu, najneskôr do 15.2. príslušného roku. Ročná čiastka za podnájom bude dohodou zmluvných
strán písomne upravovaná o koeficient inflácie oficiálne zverejnený Štatistickým úradom SR, tak aby sa
v jeho cene premietla cena nájomného, ktorú nájomca bude platiť na základe uzavretej nájomnej zmluvy
zo dňa 16.2.2007 a jej písomných úprav s prenajímateľom.

V Zmysle článku VI. Podnájomca musí mať písomný súhlas od nájomcu ak plánuje na prenajatých
pozemkov stavebnú úpravu alebo výstavbu.

Dňa 12.1.2011 uzatvoril navrhovateľ ako nájomca s odporcom ako podnájomcom zmluvu o podnájme.
Podľa článku II zmluvy sa účastníci dohodli, že dva pozemky na LV č. 1036, pre k.ú a obec K. J.,
okres K. R. dáva navrhovateľ do podnájmu odporcovi ( geometrický plán č. 34842471-62/2009). Ide

o pozemok pod stavbu a to parc. č. A.-Q. XXXX/XXX, druh pozemku: ostatné plochy o výmere 160
m2, na ktorom bude postavený rekreačný rodinný dom, ktorý bude vo vlastníctve nájomcu. Ďalej ide
o pozemok okolo stavy a to parc. č. A.-Q. XXXX/XXX, druh pozemku: trvalé trávne porasty o výmere
931 m2. Uvedené pozemky sa prenechávajú do podnájmu na dobu po ktorú má pozemok prenajatý
nájomca od prenajímateľa, najdlhšie na dobu 99 rokov. Podnájom tejto zmluvy začína 12.1.2011.

Podľa článku III. cena nájmu bola dohodnutá vo výške 1303,93 eur za rok a je splatná každý rok
dopredu, najneskôr do 15.2. príslušného roku. Ročná čiastka za podnájom bude dohodou zmluvnýchstrán písomne upravovaná o koeficient inflácie oficiálne zverejnený Štatistickým úradom SR, tak aby sa
v jeho cene premietla cena nájomného, ktorú nájomca bude platiť na základe uzavretej nájomnej zmluvy
zo dňa 16.2.2007 a jej písomných úprav s prenajímateľom.

V Zmysle článku VI. Podnájomca musí mať písomný súhlas od nájomcu ak plánuje na prenajatých
pozemkov stavebnú úpravu alebo výstavbu.

Podľa priloženého geometrického plánu č. 34842471-62/2009 vyhotoveného S.. J. Ď. dňa 17.6.2009
vyplýva, že z parcely č. XXXX/XX zapísanej na LV XXXX o výmere 4737 m2 boli geometrickým plánom
vytvorené nové parcely s označením č. XXXX/XXX až č. XXXX/XXX.

Z listu vlastníctva ( zo dňa 24.1.2013, č.l. 49 až 63 spisu ) č. XXXX pre k. ú. a obec K. J.,

okres K. R. vyplýva, že parcely č. XXXX/XXX až č. XXXX/XXX na tomto LV nie sú evidované.
Vlastníkom nehnuteľností evidovaných na tomto liste vlastníctva je 129 vlastníkov, ktorí sú združení
do pozemkového spoločenstva s názvom Pozemkové spoločenstvo, komposesorát Bielo - Marušová
Liptovský Ján, Liptovský Ján, 032 03 Liptovský Ján, IČO: 170 657 71. S uvedeným spoločenstvom
uzatvoril navrhovateľ dňa 16.2.2007 nájomnú zmluvu na 99 rokov okrem iného aj k parcele č. XXXX/

XX, trvalé trávnaté porasty, o výmere 27.382 m2.

Z faktúry č. 313120002 zo dňa 15.2.2012 súd zistil, že navrhovateľ odporcovi fakturoval sumu 1294,58
eur s DPH ako nájom za rok 2012, za parc. č. XXXX/XXX a par. č. XXXX/XXX. Faktúra bola splatná
29.2.2012.

Z faktúry č. 313120003 zo dňa 15.2.2012 súd zistil, že navrhovateľ odporcovi fakturoval sumu 1625,74

eur s DPH ako nájom za rok 2012, za parc. č. XXXX/XXX a par. č. XXXX/XXX. Faktúra bola splatná
29.2.2012.

Z upomienok navrhovateľa zo dňa 13.3.2012, zo dňa 18.4.2012 a zo dňa 23.5.2012 súd zistil, že
navrhovateľ upozorňoval odporcu na neuhradené faktúry.

Z pokusu o zmier zo dňa 5.11.2012 súd zistil, že navrhovateľ pred podaním návrhu na súd vyzval

odporcu na uhradenie faktúr č. 313120002 a č. 313120003 najneskôr do 3 dní od doručenia výzvy.

V písomnom vyjadrení navrhovateľa zo dňa 13.1.2014 navrhovateľ uviedol, že podľa výpovede odporcu
tento komunikoval so štatutárnym zástupcom navrhovateľa pánom Č., pánom P. a pánom X.. Pán
X. nie je zamestnancom navrhovateľa pričom, nebol splnomocnený navrhovateľom na právne úkony
týkajúce sa predmetnej nájomnej zmluvy. Pán X. sa vyslovil, že počas nájomného vzťahu ho telefonicky

kontaktoval odporca, pričom sa dotazoval na informáciu, či bol schválený územný plán obce, na čo
mu pán X. poskytol informáciu, že o tom nemá vedomosť. Pán X. uviedol, že vôbec nemá vedomosť
o geometrickom pláne a o zápise do katastra ani o tom, že by mal navrhovateľ zmluvnú povinnosť
zabezpečiť zápis geometrického plánu do katastra. Pán X. neposkytoval odporcovi žiadne informácie
ohľadom zápisu geometrického plánu do katastra nehnuteľností ani neprijal žiadne iné záväzky, keďže

nebol na to ani oprávnený. Odporca opakovanie uviedol, že pri podpise zmlúv vedel, že geometrický
plán nebol zapísaný v katastri ako aj o tom, že bol spracovaný dodatok k územnému plánu obce a
bude o ňom rozhodované príslušnými orgánmi. Navrhovateľ sa nikdy zmluvne ani inak nezaviazal, že
by mal zabezpečiť zapísanie geometrického plánu do katastra. Žiadosť o zápis geometrického plánu
podáva vlastník nehnuteľnosti resp. je potrebné doložiť súhlas vlastníka. Navrhovateľ nemá vedomosť,

či odporca nejakým spôsobom kontaktoval vlastníka nehnuteľností za účelom vyžiadania si súhlasu
a navrhovateľ sa žiadnym spôsobom nezaviazal pre odporcu tento súhlas zabezpečiť. Odporca bol
oprávnený konať vo vlastnom mene vo vzťahu k dotknutým orgánom, pričom nepotreboval súčinnosť
navrhovateľa.V písomnom vyjadrení zo dňa 14.3.2014 odporca uviedol, že z výpovedí štatutárnych zástupcov
odporcu je zrejmé, že doposiaľ nevedeli o skutočnosti, že pán P. ani pán X. nie sú zamestnancami
navrhovateľa. S uvedenými osobami sa konatelia odporcu zoznámili prostredníctvom pána Č. s tým, že

ide o kompetentné osoby, na ktoré je potrebné sa ďalej obracať. Nie je pravdou, že odporca resp. jeho
štatutárny zástupcovia pri uzatváraní zmlúv o podnájme vedeli o tom, že predmet podnájmu neexistuje.
Naopak boli ubezpečení, že geometrický plán je predložený na zápis do katastra nehnuteľností a
v dohľadnom čase bude zapísaný. Odporca nijakým spôsobom nedisponuje právnymi nástrojmi na
zabezpečenie zápisu novovytvorených pozemkov do katastra nehnuteľností. Bez vyňatia pozemkov z

poľnohospodárskeho pôdneho fondu nie je možné povoliť trvalú stavbu. Pozemok parc. č. XXXX/XXX
je vedený ako trvale trávnaté porasty teda súčasť poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Základným
dokladom pre začatie správneho konania o vyňatí pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu
je predloženie listu vlastníctva znejúceho na žiadateľa. S ohľadom na neexistenciu pozemkov v
katastre nehnuteľností v čase uzavretia zmluvného vzťahu došlo k omylu zo strany konajúcich osôb
vychádzajúceho zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca a preto je zmluva o nájme

absolútne neplatná.

Právny zástupca navrhovateľa na pojednávaní dňa 15.10.2013 uviedol, že navrhovateľ s odporcom
uzatvorili zmluvy o podnájme na základe, ktorých odporca mal platiť nájom za rok 2011. Odporca
navrhovateľovitentonájomuhradilazarok2012nájomnazákladevystavenýchfaktúrzostranyodporcu
uhradený nebol. Navrhovateľ odporcu vyzýval na úhradu nájmu tromi výzvami, nájom uhradený nebol.

Účel zmlúv nie je priamo v zmluvách uvádzaný avšak v zmluvách je uvedené, že na prenajatých
pozemkoch bude postavený rekreačný dom. Jedná sa o pozemky pôvodnej parcely XXXX/XX, ktorý
pozemok bol geometrickým plánom rozčlenený na pozemky parc. č. XXXX/XXX, XXXX/XXX, XXXX/
XXX, XXXX/XXX. Nemá vedomosť o tom, či tento geometrický plán bol vložený na katastra a jednotlivé
parcely boli samostatne zapísané do katastra nehnuteľností. Odporca o tomto stave vedel, bol prítomný

aj na prehliadkach uvedenej nehnuteľnosti spolu s pánom Č. a pánom J. starším. Pozemky boli riadne
na mieste označené a to kolíkmi, označenie robil pán Ď.. Rovnako bolo vyznačené aj zameranie stavieb.
Písomný protokol o odovzdaní prenajatých pozemkov spísaný nebol, tieto boli dané odporcovi na
základe vykonaných ohliadok. Nemá vedomosť o tom, že by na pozemkoch boli realizované stavby,
ktoré boli spomenuté v Zmluvách o podnájme. Nemá vedomosť o tom, že by navrhovateľ mal odporcovi

poskytnúť nejakú súčinnosť v súvislosti s uzatvorenými Zmluvami o nájme. Odporcovi bolo umožnené
užívanie prenajatých pozemkov v plnom rozsahu. Navrhovateľ nebránil odporcovi vstupu na tieto
pozemky a ani pozemky neprenajal inej osobe. Podľa informácie od navrhovateľa na týchto pozemkoch
má možnosť odporca stavať. Od uzatvorenia zmlúv odporca navrhovateľa nekontaktoval a nepožadoval
od neho žiadnu súčinnosť, nereagoval na upomienky a to až do podania žaloby na súd.

Pri výsluchu dňa 14.1.2014 právna zástupkyňa navrhovateľa uviedla že telefonicky komunikovala s
pánom P. a pánom X., ktorí nie sú zamestnanci navrhovateľa a nemajú vedomosti o zmluvných
vzťahoch navrhovateľa s odporcom. Pán P. len dohadoval stretnutie konateľov účastníkov o začatí
súdneho konania a pán X. komunikoval ohľadne schválenia územného plánu - jeho dodatku č. 4.
Neprijali však žiadne záväzky voči navrhovateľovi. Charakter predmetného pozemku je stále rovnaký

ako bol pri podpise zmluvy, geometrický plán nebol zapísaný do Katastra nehnuteľností. Návrh na
zápis geometrického plánu podáva vlastník, navrhovateľ sa ako nájomca žiadnym spôsobom nezaviazal
na zabezpečenie tejto činnosti pre odporcu. O týchto skutočnostiach vedel odporca pri podpisovaní
zmluvy a vedel, že bude spracovaný dodatok územného plánu v obci K. J.. O charaktere pozemku
musel mať vedomosť z informácií, ktoré sú uvedené ohľadne katastrálneho územia na internete a

taktiež zo zverejneného územného plánu obce K. J.. Vedľa predmetného pozemku je pozemok, ktorý
je zastavaný rekreačnými chatami a ktorý je vo vlastníctve Pozemkového spoločenstva komposesorát
Bielo - Marušová a stavebníkom týchto rekreačných chát je pán Č., ktorý si geometrický plán a stavebné
povolenie vybavoval sám. Nemá vedomosť o zápise geometrického plánu do Katastra nehnuteľností.
Nemá vedomosť o tom, že by pozemky, ktoré sa týkajú sporu boli samostatne zapísané na liste

vlastníctva. Obec K. J. prijala všeobecné ustanovenie č. 1/2014 Zmeny a doplnky č. 4 územného
plánu, ktorým bolo predmetné územie zahrnuté do územného plánu obce. Pozemky sú podľa všetkého
zahrnuté v územnom pláne na účel rekreácie, písomné stanovisko k tomuto ešte nemá.Na pojednávaní dňa 18.12.2014 právna zástupkyňa navrhovateľa uviedla, že súčasťou o zmluvy o
podnájme na pozemky bol geometrický plán. Zmluvné strany si týmto špecifikovali predmet podnájmu,
odporca v čase uzatvárania zmlúv vedel, že geometrický plán nie je zapísaný v katastri nehnuteľností,

aj z toho dôvodu si zmluvné strany špecifikovali zmluvu takýmto spôsobom, čo je uvedené v článku 2
zmluvyopodnájme.Odporcaneboluvedenýdoomyluostavenehnuteľnostiaostavetejtonehnuteľnosti
bol informovaný. Čo sám aj potvrdil vo svojej výpovedi potvrdil štatutárny zástupca. V článku je zároveň
uvedený odkaz na geometrický plán.

Právny zástupca odporcu na pojednávaní dňa 15.10.2013 uviedol, že v zmluve o podnájme v čl. II. je

uvedené, že na pozemkoch, ktoré sú predmetom podnájmu na parcele XXXX/XXX, bude postavený
rekreačný rodinný dom, ktorý bude vo vlastníctve odporcu. Takže účel tejto zmluvy bola výstavba RD na
pozemku.Navrhovateľvosvojejžalobeuvádza,žepozemky,ktorésúpredmetompodnájmusúzapísané
na LV XXXX, čo ani v čase podania žaloby, ani v súčasnosti nie je pravda. Geometrický plán, ktorým
bola pôvodne rozčlenená parcela č. XXXX/XX nebol zapísaný do katastra nehnuteľností. Tento má byť
zapísaný na základe návrhu vlastníka podľa § 67 ods. 1 Zák. o katastri. V čase uzavretia podnájomnej

zmluvy vlastník pozemku mal takýto návrh do katastra podať. Tento návrh však doteraz nebol zapísaný,
pretože Obec K. J. nemala schválenú zmenu územného plánu. Zmenou územného plánu by bolo
umožnené na prenajatom pozemku stavať a zároveň je jednou z podmienok na zmenu charakteru -
druhu pozemku. Pozemok parc. č. XXXX/XX má charakter - trvalé trávnaté porasty, na ktorých nie
je možné stavať. Zmena územného plánu by umožňovala pozemkovému úradu zmeniť charakter -

druh pozemku. V geometrickom pláne je uvedená poznámka, že na odňatie poľnohospodárskej pôdy
pre uvedené parcely je potrebné rozhodnutie orgánu ochrany poľnohospodárskej pôdy, o ktorom mal
rozhodnúť Obvodný pozemkový úrad K. R.. Žiadne takéto rozhodnutie do podania odporu vydané
nebolo. Predmetom zmluvy o podnájme sú už parcely vytvorené na základe geometrického plánu a
nie pôvodná parcela XXXX/XX alebo jej časť. Podľa § 664 O.z. predmet nájmu musí byť spôsobilý

na účel uvedený v zmluve, čo nebol a z toho dôvodu odporca nemá povinnosť platiť nájomné.
Konateľ navrhovateľa pán Č. pri uzatváraní zmluvy oznámili odporcovi, že je podaný návrh na zápis
pozemkov, ktoré sú predmetom zmluvy o podnájme a to na základe geometrického plánu. Odporca
na pozemkoch, ktoré sú predmetom zmluvy o podnájme nestavia z dôvodu, že pozemky uvedené
v Zmluve o podnájme nie sú zapísane v Katastri nehnuteľností na LV a z toho dôvodu nemôže byť

vydané ani na stavbu stavebné povolenie. Nemá vedomosť o tom, či je zmenený aj územný plán.
Odporca komunikoval s Obcou K. J. so stavebným úradom a Obec mu oznámila, že nemá námietky
proti výstavbe, pokiaľ budú splnené zákonné podmienky, vydaný LV a kladné vyjadrenia ostatných
dotknutých orgánov. Odporca navrhovateľovi uhradil nájomné za r. 2011 hneď po uzatvorení zmluvy,
nakoľko predpokladal, že bude vydaný LV na uvedené pozemky. Odporca sa informoval v mesačných

intervaloch u navrhovateľa telefonicky a tiež aj pri osobnom stretnutí na vydanie listu vlastníctva na
uvedené pozemky. Komunikované bolo so štatutárnym zástupcom navrhovateľa pánom Č. a pánom
X.N. a P..

S.. P. J., štatutárny zástupca odporcu pri svojej výpovedi uviedol, že je konateľom odporcu od roku 2007,
v súvislosti s týmto prípadom on robil v mene odporcu právne úkony. Odporca prejavil záujem o výstavbu

rekreačného objektu v lokalite K. J.. Konateľ navrhovateľa pán Č. ponúkol odporcovi pozemky, ktoré sú
predmetom zmluvy o podnájme. Vlastníkom pozemkov je urbárne spoločenstvo, ktoré prenajalo tieto
pozemky navrhovateľovi. Navrhovateľ sa podujal na vypracovanie geometrického plánu a podkladov
pre územný plán. Pri uzatváraní zmluvy bol zo strany pána Č. ukázaný len priestor, na ktorý bol
vypracovaný geometrický plán a konkrétny pozemok nebol vyznačený v priestore. Už v tom čase

uvažovali o výstavbe iného typu domu. Pri uzatváraní zmluvy boli ubezpečení pánom Č., že na základe
geometrického plánu bude do 4 mesiacov tento geometrický plán zapísaný a budú vystavené listy
vlastníctva na uvedené pozemky a zmenené druhy pozemkov na stavebné pozemky resp. ostatné
plochy. Zároveň dostali kontakt na pána X., ktorý tieto záležitosti vybavoval a taktiež na pána P., ktorý
je výkonný riaditeľ firmy navrhovateľa. Títo mu pri komunikácii oznamovali, že má ešte vždy jeden

mesiac počkať. Na geometrickom pláne je zároveň časť rozčlenenia pozemkov parc. č. XXXX/XX. V
čase uzatvárania Zmluvy o podnájme, na tejto časti pozemkov bola začatá nejaká výstavba, ktorá je v
súčasnosti už zrealizovaná. Faktúry za podnájom na r. 2012 dostali, tieto neuhradili, len ústne ohľadne
nich komunikoval s pánom P.. Písomne nie je dohodnutá povinnosť navrhovateľa do štyroch mesiacov
zabezpečiť zápis pozemkov, ktoré sú predmetom Zmluvy o podnájme. Keď to chceli dať do Zmluvy,zástupca navrhovateľa uviedol, aby to tam nedávali, nakoľko to len zbytočne komplikuje situáciu. a
zápis bude určite realizovaný.

Z. Č., štatutárny zástupca navrhovateľa pri výsluchu uviedol, že je konateľom navrhovateľa od februára

2009. Konanie v mene spoločnosti majú upravené tak, že môže konať za spoločnosť - navrhovateľa
sám. V súvislosti so Zmluvami o podnájme uzatvorenými s odporcom za navrhovateľa jednal ako
štatutárny zástupca len on. Žiadny z iných konateľov s odporcom nejednal. Uzatvoreniu zmlúv o
podnájme predchádzali tie okolnosti, že s konateľmi odporcu sa už poznali dlhšiu dobu a odporca
prejavil záujem stavať v lokalite K. J. nehnuteľnosti. Na základe týchto skutočností zmluvný vzťah,

ktorý uzatvorili, bol robený voľne a to nie striktne obchodne, nakoľko navrhovateľ mal v tejto lokalite
pozemky, kde bolo možné stavať. V tom čase v tejto lokalite na pozemku parc. č. XXXX/XXX bola
postavená už chata, ktorá sa realizovala obdobným spôsobom. Majiteľom tejto chaty je rodina K.. V
čase pred uzatvorením týchto zmlúv bol už vypracovaný geometrický plán, ktorým sa rozčlenili pozemky,
aby sa vedelo, ktoré pozemky sa budú prenajímať. Vlastníkom týchto pozemkov je Komposesorát
Marušová Liptovský Ján, od koho má navrhovateľ tieto pozemky prenajaté zmluvou od 16.12.2007

na dobu 99 rokov. Na základe tejto zmluvy navrhovateľ mohol dávať tieto pozemky do prenájmu
za účelom výstavby rekreačných stavieb. Pred uzatvorením Zmluvy prešli všetky pozemky, ktoré sa
týkajú zmlúv o podnájme. Pozemky sú na mieste označené geodetickými kótami a kolíkmi. Na týchto
kolíkoch sa nachádzajú aj čísla, uvedené v geometr. pláne. Z geometrického plánu bola zrejmá výmera,
od čoho sa odvíjalo aj určenie nájomného. Predmetné pozemkov dané do prenájmu odporcovi za

účelom výstavby rekreačných objektov. Dohodnuté bolo, že odporca sa bude 1/8 podieľať na výstavbe
inžinierskych sietí. Náklady na zapísanie geom. plánu do katastra nehnuteľností a vyňatie pozemkov
z poľnohospodárskej pôdy a jej prekvalifikovanie na stavebné pozemky mali byť tak isto na náklady
odporcu. Toto si už mal zabezpečovať sám odporca, tak tiež aj administratívne úkony vo vzťahu k
orgánom. V rámci nadštandardných vzťahov v tom období navrhovateľ odporcovi prisľúbil., že mu

vie pomôcť vo vybavovaní záležitostí, ktoré bude treba. Po uzavretí zmlúv odporca nájomné za prvý
rok zaplatil za ďalšie obdobie už neplatil. Navrhovateľ v čase zatvárania zmlúv o podnájme mal
už zrealizovanú výstavbu rekreačných objektov a to na vedľajšej parcele č. XXXX/XX, č. XXXX/XX.
Tieto pozemky na ktorých navrhovateľ realizoval výstavbu má tak isto prenajaté od KOMPOSESORAT
Bielo Marušová Liptovský Ján. Navrhovateľ na pozemkoch, ktoré mal prenajaté, aby mohol realizovať

výstavbu zrealizoval geometrický plán, zároveň si tento geometrický plán navrhovateľ musel dať
zapísať do Katastra nehnuteľností a to so súhlasom majiteľa pozemkov. KOMPOSESORAT Bielo
Marušová Liptovský Ján k návrhu na zápis dávalo navrhovateľovi súhlas. Následne navrhovateľ
zabezpečil vyňatie poľnohospodárskej pôdy pod nehnuteľnosťami a prístupovými cestami. Účastníkom
tohto konania o vyňatie poľnohospodárskej pôdy bolo KOMPOSESORÁT Bielo Marušová Liptovský

Ján a navrhovateľ ako nájomník. Následne prebiehalo stavebné konanie, kde ako stavebník bola spol.
EURELAX a.s. K stavebnému konaniu na výstavbu nehnuteľností dávalo pozemkové spoločenstvo
súhlas. Po zrealizovaní výstavby vlastníctvo stavieb bolo zapísané na stavebníka. Celé predmetné
územie vrátane pozemkov, ktoré dostal do podnájmu odporca bolo určené krajským územným plánom
na výstavbu. Obec K. J. v období pred alebo po uzavretí zmluvy o podnájme, mala zámer od tohto

doplnku č. 4 zahrnúť aj pozemky, na ktorých zrealizovali výstavbu a tiež aj pozemky, ktoré sú predmetom
Zmlúv o podnájme uzavretých s odporcom. Doplnok č. 4 územného plánu bol schválený až začiatkom
r. 2014 a týmto doplnkom č. 4 boli aj pozemky, ktoré sú predmetom zmlúv o podnájme uzavretých
s odporcom zaradené ako pozemky na výstavbu ako keby „duplicitne“. Nevedel, či ku Zmluvám o
podnájme boli pripojené originály geometrického plánu alebo len kópie. Originál geometrického plánu

odovzdaliodporcovipripodpise.Odporcamoholdaťzapísaťgeometrickýplándokatastranehnuteľností.
Mal podať návrh na zápis geometrického plánu do katastra nehnuteľností. K zápisu tohto geometrického
plánu do katastra nehnuteľností odporca potreboval len súhlas navrhovateľa. Súhlas na zápis tohto
geometrického plánu do katastra nehnuteľností odporcovi nedali, nakoľko o tento súhlas nežiadal.
Odporca potreboval aj súhlas na zápis geometrického plánu aj od spoločenstva vlastníkov. Odporca

nebol v žiadnom zmluvnom vzťahu so spoločenstvom vlastníkov, ktoré sú vlastníkom zmlúv o podnájme.
Nevedel sa vyjadriť, či mohol odporca podať žiadosť o vyňatie pozemkov, ktoré sú predmetom zmluvy
o podnájme z poľnohospodárskeho pôdneho fondu tak, aby bolo možné na nich realizovať výstavbu.
Nevedel sa vyjadriť ani k tomu, či odporca potreboval k tejto žiadosti aj súhlas niekoho, odporca
potreboval súhlas navrhovateľa na podanie tejto žiadosti, čo vyplýva z čl. 6 tejto zmluvy. Pokiaľ

by takýto súhlas žiadal, tak tento súhlas odporcovi dajú. Pravdepodobne by odporca potreboval aj
súhlasné stanovisko od pozemkové spoločenstva t.j. majiteľa pozemkov. Navrhovateľ nekomunikovalso spoločenstvom vlastníkov ohľadne súhlasu o zapísanie geom. plánu do kat. nehnuteľností a ohľadne
súhlasu k vyňatiu predmetných pozemkov, čo sa týka pozemkov prenajatých odporcovi, odporca
nežiadal o zabezpečenie takéhoto súhlasu. Na pozemkoch, ktoré sú predmetom zmlúv o podnájme s

odporcom sa dá stavať. Nevedel sa vyjadriť, či odporca v čase obdobia po uzatvorení zmluvy mohol
realizovať výstavbu na pozemkoch, ktoré boli predmetom zmluvy o podnájme. Teraz tam stavať môže.
Odporca nemá v súčasnosti stavebné povolenie, poľnohospodárska pôda na predmetných pozemkoch
nie je vyňatá, odporca na to nedal žiadosť a nie je zapísaný ani geometrický plán v katastri nehnuteľností.
Odporca mal na katastri nehnuteľností zaregistrovať zmluvy, aby tam bolo vyznačené, že je podnájomca

týchto pozemkov resp. užívateľ a tiež mal platiť daň z nehnuteľností za tieto pozemky. Pred uzavretím
zmlúv o podnájme bol odporca oboznámený, že bude potrebné urobiť doplnok k územnému plánu,
ktorý bude urobený na náklady navrhovateľa za akým účelom môžu byť využité pozemky v danej
lokalite a aj tie, ktoré sú predmetom zmlúv o podnájme. T.j. má byť presne uvedené, čo sa môže
na daných pozemkoch, ktoré sú predmetom zmluvy o podnájme stavať. V starom územnom pláne to
bolo uvedené len všeobecne. Doplnok k územnému plánu č. 4 mal zabezpečovať navrhovateľ, aj ho

zabezpečoval a aj ho zabezpečil. Odporca bol upovedomený pri podpise zmlúv o podnájme, že tento
dodatok č. 4 nie je ešte schválený zo strany obce. Nepamätal si, že by bola dohodnutá nejaká lehota na
pri poskytovaní súčinnosti zo strany navrhovateľa pri vkladaní geom. plánu do katastra nehnuteľností.
Pri podpisovaní zmlúv o podnájme odporca nebol ubezpečovaný, že geom. plán je už podaný do
katastra nehnuteľností na jeho zápis, nie je však len zápis aktualizovaný na internete. Ku zmluvám o

podnájme neboli uzatvárané nejaké ďalšie zmluvy alebo dodatky týchto zmlúv, kde by boli dohodnuté
ďalšie podmienky ku zmluvám o podnájme, jedine možno nárast nájmu z dôvodu inflácie. Všetko čo
je uvedené v zmluvách o podnájme bolo dohodnuté. Geometrický plán bol uvedený v zmluvách len za
účelom určenia rozsahu výmery prenajatých pozemkov. Podľa čl. 7 zmluvy o podnájme Odporca vedel
o všetkých skutočnostiach, ktoré sa týkajú geometrického plánu a vyňatia. Nevie o tom, že obligatórnou

podmienkou o vyňatie z poľnohosp. fondu, je záväzné stanovisko obce o tom že predmetný pozemok
je zahrnutý do územného plánu ako pozemok, ktorý je možné vyňať z poľnohosp. pôdy. V zmluve v
č. l. 3 písm. d) sú uvedené náklady na dodatok územnému plánu, týmto bol myslený dodatok č. 4
územného plánu, v 1/8 sa odporca mal podieľať na nákladoch, nakoľko v geom. pláne sa jedná o osem
pozemkov. Je tam uvedený aj pozemok parc. XXXX/XXX, stavba na tomto pozemku bola postavená ešte

za starého územného plánu. Nevie, či mohol odporca stavať, keby bol dal žiadosť na obec K. táto by mu
oznámili, ako príslušný stavebný úrad, či môže stavať alebo nemôže. Preberací protokol o odovzdaní
pozemku nebol spísaný, pred prebratím pozemku boli fyzicky prejdené hranice tohto pozemku. Pri tom
bol prítomný on a pán J. starší. Navrhovateľ sa zaviazal na vybudovanie inžinierskych sietí, tak ako je
uvedenévzmluváchopodnájmestým,žeodporcasabudenanichpodieľať.Inžinierskesietevybudovali

a to na základe stavebného povolenia. Oni majú stavebné povolenie na inžinierske siete. Nevie, kedy
boli vybudované.

Z odstúpenia od zmluvy o podnájme zo dňa 10.3.2014 súd zistil, že odporca odstúpil od zmluvy o
podnájme zo dňa 12.1.2011 z dôvodu nedodržania bodu II. zmluvy, z dôvodu nespôsobilosti pozemkov
parc. č. XXXX/XXX a parc. č. XXXX/XXX na dohodnuté užívanie a z dôvodu ich neexistencie v katastri

nehnuteľností

Z odstúpenia od zmluvy o podnájme zo dňa 10.9.2014 súd zistil, že odporca odstúpil od zmluvy o
podnájme zo dňa 12.1.2011 z dôvodu nedodržania bodu II. zmluvy, z dôvodu nespôsobilosti pozemkov
parc. č. 3412/182 a pasr. c. 3412/183 na dohodnuté užívanie a z dôvodu ich neexistencie v katastri
nehnuteľností

Podľa§663Občianskehozákonníka,nájomnouzmluvouprenajímateľprenechávazaodplatunájomcovi
vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa § 664 Občianskeho zákonníka, prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v
stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a
v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.Podľa § 665 Občianskeho zákonníka, nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve;
ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup
k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.

Podľa § 666 Občianskeho zákonníka, nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva
neurčuje inak.

Podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak
nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej
užívania.

Podľa § 673 Občianskeho zákonníka, nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci,

ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania
nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

Podľa § 674 Občianskeho zákonníka, ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených v
§ 673 iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí
započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.

Podľa § 675 Občianskeho zákonníka, právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného
sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich
mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.

Podľa§265Obchodnéhozákonníka,výkonpráva,ktorýjevrozporesozásadamipoctivéhoobchodného
styku, nepožíva právnu ochranu.

Podľa § 67 Katastrálneho zákona geometrický plán je technický podklad právnych úkonov, verejných
listín a iných listín a slúži aj ako podklad na vklad a záznam práv k nehnuteľnostiam. Údaje o pozemkoch,
ktoré vzniknú na základe geometrického plánu, sa zapíšu do katastra nehnuteľností aj bez právneho
úkonu na žiadosť vlastníka; tým nie sú dotknuté ustanovenia osobitného predpisu. Ak ide o pozemnú
komunikáciu, zapíše sa geometrický plán bez právneho úkonu do katastra evidenčným spôsobom na

žiadosť právnickej osoby zriadenej štátom.

Podľa § 32 Zák. č. 50/1976 Z.z. ( stavebný zákon ), umiestňovať stavby, meniť využitie územia a chrániť
dôležité záujmy v území možno len na základe územného rozhodnutia, ktorým je

a) rozhodnutie o umiestnenie stavby,

b) rozhodnutie o využití územia,

c) rozhodnutie o chránenom území alebo o ochrannom pásme,

d) rozhodnutie o stavebnej uzávere.

Podľa § 32 ods. 1,2 3 z.č. 50/1976 Z.z. ( stavebný zákon ), rozhodnutím o umiestnení stavby sa určuje
stavebný pozemok, umiestňuje sa stavba na ňom, určujú sa podmienky na umiestnenie stavby, určujú
sa požiadavky na obsah projektovej dokumentácie a čas platnosti rozhodnutia. Umiestnenie stavby sa

vyznačí v grafickej prílohe územného rozhodnutia.

V podmienkach na umiestnenie stavby sa určia požiadavky

a) na ochranu prírody a krajiny a na zabezpečenie starostlivosti o životné prostredie,b) na zabezpečenie súladu urbanistického riešenia a architektonického riešenia stavby s okolitým
životným prostredím, najmä na výškové a polohové umiestnenie stavby vrátane odstupov od hraníc
pozemku a od susedných stavieb, na výšku stavby, prístup a užívanie stavieb osobami s obmedzenou

schopnosťou pohybu a orientácie, na napojenie na siete technického vybavenia, napojenie na pozemné
komunikácie, na podiel zastavanej plochy a nezastavanej plochy zo stavebného pozemku vrátane
požiadaviek na úpravu jeho nezastavaných plôch,

c) vyplývajúce z chránených častí krajiny alebo z ich blízkosti,

d) vyplývajúce zo stanovísk dotknutých orgánov.

Rozhodnutieoumiestnenístavbysanevyžadujenastavby,ktorýchpodmienkynaumiestneniepodrobne

rieši územný plán zóny, ak je to v jeho záväznej časti uvedené,

Podľa § 43h ods. 1,2 Zák. č. 50/1976 Z.z. ( stavebný zákon ), stavebným pozemkom sa rozumie časť
územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na
zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho

fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak
sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného
pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.

Z vykovaného dokazovania a zisteného stavu veci vyvodil súd ten právny záver, že žaloba nebola
podaná dôvodne. Predmetom sporu je úhrada nájmu za pozemky za obdobie roku 2012.

V konaní bolo zmluvami o podnájme zo dňa 12.1.2001 preukázané, že medzi žalobcom a žalovaným
vznikol záväzkový vzťah - podnájomná zmluva podľa § 666 Občianskeho zákonníka, predmetom,
ktorých boli časti pozemku evidované na LV č. XXXX parc. č. XXXX/XX a to parc. č. XXXX/XXX vo
výmere 160 m2, ostatné plochy, parc. č. XXXX/XXX o výmere 931 m2, trvalé trávne porasty, parc. č.
XXXX/XXX vo výmere 138 m2, ostatné plochy a pozemok parc. č. XXXX/XXX o výmere 699 m2, trvalé

trávne porasty. Strany si dohodli, že navrhovateľ za odplatu prenechá odporcovi na užívanie pozemky
špecifikované v zmluve a to na dobu 99 rokov, pričom odporca bol povinný zaplatiť odplatu v sume
1038,33 eur za pozemky parc. č. XXXX/XXX vo výmere 138 m2, ostatné plochy a pozemok parc. č.
XXXX/XXX o výmere 699 m2, trvalé trávne porasty a sumu 1303,93 eur za pozemky parc. č. XXXX/
XXX vo výmere 160 m2, ostatné plochy, parc. č. XXXX/XXX o výmere 931 m2, trvalé trávne porasty.

Navrhovateľ cenu nájmu odporcovi vyúčtoval faktúrou č. 313120002 v sume 1294,58 eur a faktúrou č.
313120003 v sume 1625,74 eur. Odporca však v konaní namietal, že uvedené pozemky nemohol užívať,
nakoľko neboli spôsobilé na užívanie na účel dohodnutý v zmluve a to za účelom výstavby rekreačných
domov.

Na vzťahy vzniknuté na základe zmluvy o podnájme sa vzťahuje rovnaká právna úprava ako na vzťahy

o nájme veci podľa občianskeho zákonníka a to z dôvodu analogie legis, nakoľko občiansky zákonník
neupravuje podrobnejšie zmluvu o podnájme.

Na prvom mieste bolo preto potrebné posúdiť platnosť, resp. neplatnosť zmluvy o podnájme. V
ustanovení § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka je upravená tzv. počiatočná faktická a právna
nemožnosť predmetu plnenia. Počiatočná nemožnosť fyzická je daná vtedy, ak plnenie vyplývajúce z

právneho úkonu v okamžiku jeho vzniku je objektívne neuskutočniteľné, v danom prípade z dôvodu
neexistencie prenajímanej veci a nemožno ju ani do doby, od ktorej má začínať nájom veci, zistiť.
Ak ide o právnu nemožnosť plnenia, je predmet plnenia neuskutočniteľný preto, že to mu bráni
určitá právna prekážka, nie však nedovolenosť právneho úkonu podľa § 39 Občianskeho zákonníka
existujúca v okamžiku uskutočnenia právneho úkonu (uzavretia zmluvy o nájme nebytových priestorov).

V čase uzatvorenia podnájomnej zmluvy predmet nájmu existoval, avšak nie s takými vlastnosťamiako predpokladala zmluva o podnájme. Navrhovateľ nedisponoval potrebnými stavebno-právnymi
povoleniami vzťahujúcimi sa k užívaniu predmetu nájmu. Z tohto dôvodu však nemožno považovať
dohodu za neplatnú, keďže zmluvné strany museli predpokladať pri uzatvorení zmluvy, že následným

ďalším postupom a súčinnosťou zmluvných strán sa splní účel uzatvorenej zmluvy v primeranej dobe.
Predpokladá sa však určitý plynulý a možný proces bez závažnejších prekážok za účelom výstavby
rekreačných rodinných domov. Zmluvy o podnájme pozemkov preto súd vyhodnotil ako platné, keďže
iný dôvod majúci za následok absolútnu neplatnosť zmluvy nezistil.

Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že v danom prípade nárok navrhovateľa na

zaplatenie nájomného je nedôvodný. Vlastník, ktorý sa rozhodne vec prenajať, resp. nájomca, ktorý
chce dať vec do podnájmu, je v zmysle § 664 Obč. zákonníka povinný prenechať ju nájomcovi v
stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Spôsobilosť na užívanie znamená ako faktickú
spôsobilosť,takajprávnuspôsobilosť.Uvedenézáväzkovo-právnevzťahy,t.j.právneúkonymajúvšetky
zákonom požadované podstatné náležitosti platného záväzkovo-právneho vzťahu. Dôvodom, ktorý má
za následok zánik povinnosti platiť nájomné, je vada veci, ktorú nájomca nespôsobil. Vada na prenajatej

veci musí byť súčasne príčinou toho, že vec nemožno užívať spôsobom, ktorý bol dojednaný v zmluve o
podnájme. Pojem „ nespôsobil “ je potrebné vykladať tak, že tento dôvod sa vzťahuje na všetky prípady
nemožnosti užívania veci na dohodnutý účel, nie len na tie, ktoré nájomca zavinil svojou nedbanlivosťou.
Nájomca musí preukázať, že takúto vadu veci nespôsobil.

V súvislosti s týmto súd skúmal možnosti užívania prenajatej veci ( pozemkov ) zo strany odporcu

dohodnutým spôsobom v období roku 2012. Zo zisteného skutkového stavu, predovšetkým zo zmlúv o
podnájme uzavretých medzi účastníkmi vyplýva, že účelom týchto zmlúv bolo prenechanie odporcovi
do podnájmu pozemkov za účelom postavenie rekreačných rodinných domov, ktoré budú vo vlastníctve
podnájomcu - odporcu. T.j. že na pozemkoch budú postavené rekreačné rodinné domy. Rekreačné
rodinné domy mali byť podľa zmlúv postavené na pozemkoch parc. č. XXXX/XXX, o výmere 138 m2, a

v prípade druhej zmluvy parc. č. XXXX/XXX, o výmere 160 m2. Ostatné pozemky ktoré sú predmetom
zmluvy parc. č. XXXX/XXX, trvalé trávnaté porasty o výmere 699 m2, resp. pri druhej zmluve parc.
č. XXXX/XXX, trvalé trávnaté porasty o výmere 931 m2, pritom majú byť podľa zmluvy o podnájme
pozemky, ktoré slúžia na užívanie spolu so postavenými rekreačnými rodinnými domami, takže ich
užívanie priamo súvisí s účelom užívania pozemkov, na ktorých mali byť postavené rekreačnými

rodinnými domami. Preto je potrebné účel užívania týchto pozemkov posudzovať v spätosti s účelom
využitia pozemkov určených na postavenie rekreačných rodinných domov. Skutočnosti, že odporca
zmluvy o podnájme uzatvoril za účelom výstavby rekreačných rodinných domov nasvedčovala navyše
aj samotná doba podnájmu, t.j. 99 rokov.

Za týmto účelom, t.j. na výstavbu rekreačných rodinných domov bolo potrebné dosiahnuť predovšetkým,

aby uvedené pozemky boli zapísané na liste vlastníctva aj s ich označením ako pozemkov, na ktorých
sa bude realizovať stavba ( rekreačné rodinné domy ), ďalej bolo potrebné územné rozhodnutie,
resp. existencia územného rozhodnutia umožňujúca výstavbu rekreačných domov, a následná možnosť
získania stavebného povolenia na výstavbu rekreačných domov. Táto povinnosť zabezpečiť existenciu
týchto potrebných vlastností pozemkov a existenciu vyžadovaných skutočností v období roku 2012 v

súlade s naplnením účelu zmlúv o podnájme však zaťažovala navrhovateľa, nakoľko ten zodpovedá
za to, aby bol predmet nájmu spôsobilý na dohodnutý účel v období, za ktoré si uplatňuje dohodnuté
nájomné. Odporca ako podnájomník tieto skutočnosti nemohol ovplyvniť, nakoľko ani nebol v zmluvnom
vzťahu s vlastníkmi pozemkov (KOMPOSESORAT Bielo - Marušová Liptovský Ján).

Z predložených listinných dôkazov vyplýva, že zo strany navrhovateľa v roku 2012 nebol podaný návrh

na vydanie územného rozhodnutia o umiestnení stavby, ani iné návrhy a žiadosti adresované správe
katastra, prípadne stavebnému úradu, na základe ktorých by bolo možné pozemky využívať na stavebné
účely. Dôsledkom nesplnenia týchto povinností bolo to, že odporca predmetné pozemky v roku 2012
nemohol využívať na dohodnutý účel a bez súčinnosti navrhovateľa nemohol tento účel dosiahnuť ani v
budúcnosti. Pokiaľ by odporca po uzavretí zmlúv o podnájme začal s výstavbou rekreačných rodinných

domov, za daného stavu by postavil tzv. čierne stavby.Napriek tejto skutočnosti zo strany odporcu došlo k priebežnému plateniu nájomného keď odporca
zaplatil nájomné za rok 2011 aj napriek skutočnosti, že predmet nájmu nemohol neužívať na naplnenie
účelu nájmu dohodnutého zmluvami o podnájme.

Z uvedeného vyplýva, že v danom prípade za obdobie roku 2012 sú splnené zákonné podmienky
ustanovenia § 673 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého nájomca nie je povinný platiť nájomné,
pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom, alebo ak
sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

Súd zastáva názor, že v danom prípade sa jedná o právo nájomcu vyplývajúce priamo zo zákona
bez toho, aby ho musel nájomca u prenajímateľa akýmkoľvek osobitným spôsobom uplatniť. Samotná

skutočnosť,žeexistujúvadyveci,prektoréjuniejemožnéužívaťnaúčeldohodnutývzmluvespôsobuje,
že zo zákona v zmysle § 673 Občianskeho zákonníka zánik povinnosti nájomcu platiť nájomné.

Súd je názoru, že na daný prípad a skutkové okolnosti sa nevzťahuje ustanovenie § 674 Občianskeho
zákonníka, nakoľko sa v danom prípade nejedná o dopustenie nájomného, t.j. jednostrannú vôľu
prenajímateľa zrieknuť sa nájmu, ktoré mu právom patrí, ale sa jedná o zánik povinnosti platiť nájomné,

ak nastanú právne skutočnosti ktoré vyžaduje ustanovenie § 673 Občianskeho zákonníka. Pojem právo
na odpustenie nájomného je nepresný a nezodpovedá predchádzajúcim ustanoveniam Občianskeho
zákonníka. Podľa § 673 totiž nejde o odpustenie nájomného, ale o neplatenie nájomného, ak sú splnené
podmienky podľa tohto ustanovenia. Nájomcovi vzniká priamo zo zákona právo neplatiť nájomné a toto
nájomné sa neodpúšťa. Právo neplatiť nájomné vykonáva priamo nájomca a nepotrebuje na to ani

súhlas prenajímateľa, ani jeho odpustenie. Iba keď by nájomca zaplatil nájomné vopred a potom vznikli
podmienky na jeho neplatenie, má právo žiadať vrátenie zaplateného nájomného späť. Túto žiadosť o
vrátenie zaplateného nájomného, napriek tomu, že nájomca túto povinnosť nemal, možno pri voľnom
výklade možno chápať ako právo na odpustenie nájomného.

Dohodnutý spôsob užívania predmetu nájmu bol objektívne nemožný od uzatvorenia nájomnej zmluvy,

nakoľko predmet nájmu nebol spôsobilý na dohodnuté užívanie.

Z vyššie uvedeného vyplýva, že v danom prípade ide o nespôsobilosť predmetu nájmu na dohodnuté
užívanie, riešené ustanovením § 664 Občianskeho zákonníka ako porušenie povinností prenajímateľa
z nájomného vzťahu. Dôsledkom toho nie je dodatočná nemožnosť plnenia, ani zánik záväzku, ale
vznik zodpovednosti za porušenie zmluvných povinností. Účel nájmu určený jednotlivými nájomnými

zmluvami by mohol byť naplnený až od okamihu, kedy by bola územným plánom daná možnosť
na prenajatých pozemkoch postaviť rekreačné rodinné domy a kedy by bola možnosť, aby mohli
byť aspoň v primeranej dohľadnej dobe po uzavretí zmlúv o podnájme vyňaté prenajaté pozemku z
poľnohospodárskeho pôdneho fondu, prípade aby príslušný stavebný úrad v rámci územného konania
vydal právoplatné územné rozhodnutie o umiestnení stavby. Do toho času nájomca predmet nájomných

zmlúv - pozemky nemohol užívať na dohodnuté užívanie, nakoľko pozemky na boli nespôsobilé na
užívanie na dohodnutý účel. Tento stav existoval už od momentu samotného uzatvorenia jednotlivých
nájomných zmlúv. Existencia vydania územného plánu ( Dodatok č. 4 ) bola deklarované zo strany
navrhovateľa až v roku 2014. Ustanovenie § 673 občianskeho zákonníka určuje ako zákonnú podmienku
zániku povinnosti platiť nájomné existenciu takých vád prenajatej veci, v dôsledku ktorých nájomca v

predmetnom prípade odporca nemohol prenajatú vec užívať spôsobom dohodnutým v nájomnej zmluve
od účinnosti nájomnej zmluvy a ak vady prenajatej veci, pre ktoré nemôže predmet nájmu užívať sám
nespôsobil.

Nemožnosť užívania predmetu nájmu na dohodnutý účel ( nespôsobilosť predmetu nájmu na dohodnuté
užívanie ) bola priamo viazaná na priebeh a výsledok územného konania, ale nepochybne vznikla a

trvala od momentu uzavretia nájomnej zmluvy. Z vyššie uvedeného vyplýva, že sám odporca nespôsobil
nemožnosť užívania predmetu nájmu na dohodnutý účel. Z uvedeného vyplýva, že nemôže ani niesť
za daný stav zodpovednosť.Súd je názoru, že daná situácia je u navrhovateľa aj výkonom práva, ktorý je v rozpore so zásadami
poctivého obchodného styku v zmysle ustanovenia § 265 Obchodného zákonníka. Súd je názoru,
že prijímanie nájomného prenajímateľom od nájomcu za nespôsobilý predmet nájmu, ktorý nájomca

neužíval a objektívne nemohol užívať na dohodnutý účel v roku 2012 je spoločensky neakceptovateľné
a nepoctivé. Preto ani výkon práva navrhovateľa na nájomné v danom prípade nemôže byť predmetom
právnej ochrany.

Súd tiež dospel k záveru, že samotný prenajímateľ, navrhovateľ o nespôsobilosti predmetu nájmu na
dohodnutéužívanievsúladesjedinýmdohodnutýmúčelomvedomosťmal.Vzhľadomkuskutočnostiam,
že zo strany odporcu nedošlo k užívaniu predmetu nájomných zmlúv dojednaných na dohodnutý účel,

odporcovi nevznikla povinnosť platiť nájomné za objektívne nespôsobilý predmet nájmu na dohodnuté
užívanie. Vzhľadom k vyššie uvedenému súd návrh navrhovateľa na zaplatenie nájomného zamietol.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a odporcovi priznal plnú náhradu trov konania,
keďže bol odporca v konaní plne úspešný. Trovy konania predstavujú trovy právneho zastúpenia v sume
1140,43 eur. Trovy právneho zastúpenia predstavujú odmenu advokáta za 7 úkonov právnej služby

á 111,19 € /prevzatie a príprava zastúpenia, podanie odporu, účasť na pojednávaní dňa 15.10.2013,
vyjadrenie odporcu zo dňa 13.1.2014, účasť na pojednávaní dňa v dňoch 14.1.2014, 19.8.2014 a
18.12.2014/, 3x režijný paušál po 7,81 eur, 4x režijný paušál 8,04 eur. Odmena advokáta za vykonané
úkony právnej služby predstavuje 778,33 eur. Súd priznal navrhovateľovi aj cestovné náklady vo výške
93,67 eur. Právny zástupca vykonal celkom 4 cesty za účelom dostavenia sa na pojednávanie konané

v Skalici. Cestovné predstavuje sumu 23,77 eur za cestu na pojednávanie dňa 15.10.203 v smere z
Lakšárskej Novej Vsi do Skalice (41 km jedným smerom) a späť použitím osobného motorového vozidla
zn. KIA Sorento, pri počte 82 km, priemernej spotrebe paliva 7,7 l/100 km, cene pohonných hmôt 1,39
eur /1l a základnej náhrade 0,183 eur /1km, sumu 23,63 eur za cestu na pojednávanie dňa 14.1.2014 v
smere z Lakšárskej Novej Vsi do Skalice (41 km jedným smerom) a späť použitím osobného motorového

vozidla zn. KIA Sorento, pri počte 82 km, priemernej spotrebe paliva 7,7 l/100 km, cene pohonných
hmôt 1,367 eur /1l a základnej náhrade 0,183 eur /1km, sumu 23,48 eur za cestu na pojednávanie
dňa 19.8.2014 v smere z Lakšárskej Novej Vsi do Skalice (41 km jedným smerom) a späť použitím
osobného motorového vozidla zn. KIA Sorento, pri počte 82 km, priemernej spotrebe paliva 7,7 l/100
km, cene pohonných hmôt 1,343 eur /1l a základnej náhrade 0,183 eur /1km, sumu 22,79 eur za cestu

na pojednávanie dňa 18.12.2014 v smere z Lakšárskej Novej Vsi do Skalice (41 km jedným smerom)
a späť použitím osobného motorového vozidla zn. KIA Sorento, pri počte 82 km, priemernej spotrebe
paliva 7,7 l/100 km, cene pohonných hmôt 1,234 eur /1l a základnej náhrade 0,183 eur /1km podľa § 7
ods. 2 zákona č. 283/2002 Z. z. o cestovných náhradách v spojení s Opatrením MPSVaR. Právnemu
zástupcovi súd v zmysle § 17 ods. 1 Vyhlášky priznal náhradu za stratu času vo výške 52,04 eur za

každú aj začatú polhodinu, t.j. 4 x 13,01 eur, a to za cestu na pojednávaní dňa 15.10.2013 a náhradu
za stratu času vo výške 160,80 eur za každú aj začatú polhodinu, t.j. 12 x 13,40 eur, a to za cestu na
pojednávanie dňa 14.1.2014, 19.8.2014, 18.12.2014, t.j. celkovo vo výške 212,84 eur.

Súd odporcovi nepriznal náhradu vo výške 175,- eur, ktorú si odporca uplatnil za súdny poplatok za
odpor, nakoľko odporca žiadnym spôsobom nepreukázal, že súdny poplatok zaplatil a teda nepreukázal,

že mu vznikli náklady spočívajúce v súdnom poplatok, pričom v rámci trov konania, možno účastníkovi
priznať náhradu len tých výdavkov, ktoré skutočne vynaložil. Trovy právneho zastúpenia v celkovej sume
1.140,43 eur sú priznané podľa Vyhlášky č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov za
poskytovanie právnych služieb.

Z uvedených dôvodov rozhodol súd tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku.

Poučenie:Proti tomuto rozsudku je možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia jeho písomného
vyhotovenia, cestou podpísaného súdu, ku Krajskému súdu v Trnave, vo dvoch vyhotoveniach.

Odvolanie sa podáva na súde, proti rozhodnutiu ktorého smeruje (§ 204 ods. 1, veta prvá O.s.p.).

Odvolanie musí mať náležitosti požadované ustanovením § 42 ods. 3 O.s.p., tzn. musí obsahovať
označenie súdu, ktorému je určené, označenie účastníkov konania, prípadne ich zástupcov, kto ho
robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1, že konanie má inú vadu, ktorá mohla
mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, že súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci,
pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, že súd prvého
stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, že doteraz zistený

skutkovýstavneobstojí,pretožesútuďalšieskutočnostialeboinédôkazy,ktorédoterazneboliuplatnené
(§ 205a) a že rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§
205 ods. 2, písm. a/- f/ O.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie (§ 205 ods. 3 O.s.p.).

Skutočnosti alebo dôkazy, ktoré neboli uplatnené pred súdom prvého stupňa, sú pri odvolaní proti
rozsudku alebo uzneseniu vo veci samej odvolacím dôvodom len vtedy, ak sa týkajú podmienok
konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu (prísediaceho) alebo obsadenia súdu, ak má byť nimi
preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci
samej, ak odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4 a ak ich účastník konania bez svojej viny

nemohol označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého stupňa (§ 205a ods. 1 O.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia (§251 ods. 1 O.s.p.)