Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, December 16, 2014

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 8Co/251/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1510226313
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 12. 2014

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Janka Gažovičová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2014:1510226313.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Janky Gažovičovej a členov
senátu JUDr. Moniky Holickej a JUDr. Jany Vlčkovej v právnej veci navrhovateľa: Z.. J. N.X., U. Y. XXX,
zastúpeného Advokátskou kanceláriou MARCEL BIZNÁR, s.r.o., so sídlom Bajkalská 31, Bratislava,
proti odporcovi: PANTOS, s.r.o., so sídlom Záhradnícka 46, Bratislava, IČO: 36 617 407 (predtým
NELLY & KYRIE, s.r.o., Kopčianska 82/E, Bratislava, IČO: 36 617 407), zastúpenému JUDr. Ľubomírom

Hlbočanom, advokátom, so sídlom Vajnorská 20, Bratislava, o zaplatenie 25.642,17 € s príslušenstvom
a o vzájomnom návrhu odporcu na zaplatenie 3.000,- €, na odvolanie odporcu proti rozsudku Okresného
súdu Bratislava V, zo dňa 7. mája 2012, č.k. 24C 345/2010-295, jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e .
Odporca j e p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi náhradu trov odvolacieho konania v sume 467,96
€, k rukám právneho zástupcu navrhovateľa, do troch dní.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom uložil súd prvého stupňa odporcovi povinnosť zaplatiť navrhovateľovi

25.642,17 € spolu s 9%-ným ročným úrokom z omeškania od 30.09.2010 do zaplatenia a nahradiť mu
trovy konania, a to súdny poplatok v sume 1.538,50 € a trovy právneho zastúpenia v sume 3.540,23
€ na účet právneho zástupcu navrhovateľa a vzájomný návrh odporcu zamietol. Rozhodol tak podľa §
52 ods. 1, § 53 ods. 1, 2,4, § 54 ods. 1,2 Obč. zákonníka, § 76 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. v
platnom znení a § 48 ods. 1 a 2 Obč. zákonníka, keď vykonaným dokazovaním zistil, že Zmluvou
o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 20.03.2008, uzavretou medzi navrhovateľom ako budúcim kupujúcim

a odporcom ako budúcim predávajúcim, sa zmluvné strany dohodli o úprave ich vzájomných práv a
povinností do doby uzavretia Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a budúci
predávajúci sa zaviazal rezervovať pre budúceho kupujúceho za podmienok dohodnutých v zmluve
byt č. XXX, umiestnený na X.nadzemnom podlaží bytového domu č. XX o celkovej výmere 49,9 m2,
postavený na pozemkoch špecifikovaných v zmluve v kat.úz. T. S., obec T. S., okres Kežmarok, a k bytu
prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a príslušenstve
bytového domu a na pozemku zastavanom bytovým domom a priľahlom pozemku. Zmluvou o uzavretí

budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu zo dňa 20.04.2008 sa budúci predávajúci zaviazal vybudovať
bytový dom v súlade s vydaným rozhodnutím o umiestnení stavby, predmetom zmluvy bol záväzok
oboch zmluvných strán uzatvoriť v budúcnosti zmluvu o prevode vlastníctva špecifikovaného bytu a
podľa čl. 2 bod 9 zmluvy, termín dokončenia bytu bol dohodnutý 18 mesiacov od podpisu zmluvy,
pričom podľa bodu 10 sa zmluvné strany dohodli, že termín dokončenia bytu sa predlžuje v prípadoch
stanovených v čl. VI ods. 7 Prílohy č. 4 Všeobecných obchodných podmienok, ktoré sú neoddeliteľnou

súčasťou zmluvy, alebo ak sa na tom zmluvné strany dohodnú. Podľa čl. VI bod 1. Všeobecných
obchodných podmienok spoločnosti odporcu, účinných od 01.01.2007, dokončenie plnenia budúceho
predávajúceho podľa zmluvy sa rozumie stav, kedy bude príslušnému stavebnému úradu podanážiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia na bytový dom alebo jeho časť obsahujúcu byt, ktorý
je predmetom zmluvy a v takomto kolaudačnom konaní bude vydané kolaudačné rozhodnutie. Podľa
bodu 7 budúci predávajúci nie je v omeškaní so splnením svojich záväzkov uvedených v zmluve, v

termíne uvedenom v zmluve, najmä v prípadoch (okrem iných) nepriaznivých klimatických podmienok
ohrozujúcich kvalitu realizovaných práv; rozhodnutí, nariadení, zákazov alebo obmedzení vydaných
orgánmi štátnej správy alebo samosprávy, alebo v prípade ich nečinnosti, v dôsledku ktorých nie je
možné dodržať termíny uvedené v zmluve; vykonania technicky nevyhnutných prác naviac, ktoré neboli
zahrnuté v projektovej dokumentácii k stavbe bytového domu. Podľa čl. X bod 2. v prípade omeškania

budúceho kupujúceho s úhradou ktorejkoľvek platby podľa zmluvy sa budúci kupujúci zaviazal uhradiť
budúcemu predávajúcemu zmluvnú pokutu v sume 500,- Sk za každý deň omeškania s úhradou
každej platby. Podľa čl. XI bod 2. budúci kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť, pokiaľ sa budúci
predávajúci dostane do omeškania dlhšie ako 3 mesiace s dokončením svojho plnenia oproti termínu
uvedenom v zmluve, podľa bodu 3. v prípade odstúpenia od zmluvy je budúci predávajúci povinný vrátiť
budúcemu kupujúcemu všetky finančné prostriedky ním uhradené, do 15 dní od doručenia písomnej

výzvy k vráteniu finančných prostriedkov. Listom zo dňa 11.08.2010 právny zástupca navrhovateľa v
plnomocenstve svojho mandanta odstúpil od zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva
bytu zo dňa 20.04.2008 z dôvodu, že v zmysle čl. 2. bod 9. budúcej zmluvy bol termín dokončenia
bytu určený na 18 mesiacov odo dňa uzavretia zmluvy, avšak predmet zmluvy nie je dokončený, a preto
využíva právo na odstúpenie od zmluvy v zmysle ustanovenia čl. 7 ods. 1 zmluvy v spojení s čl. XI.

ods. 2 Všeobecných obchodných podmienok a ďalej z dôvodu, že po uzavretí budúcej zmluvy došlo k
zmene dispozície projektu stavby, stavba bola rozšírená o suterén a jedno nadzemné podlažie, pričom
tieto zmeny dispozície stavby považoval za zmenu podstatných náležitostí budúcej zmluvy, zakladajúce
právo na odstúpenie od zmluvy a v súlade s čl. XI. ods. 3 Všeobecných obchodných podmienok
požiadal o vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny, k rukám mandanta; odstúpenie od zmluvy odporca

prevzal dňa 18.08.2010. Dospel k záveru, že Všeobecné obchodné podmienky spoločnosti odporcu,
účinné do 01.01.2007, platné pre výstavbu bytov, sú platné pre všetky typy bytov v apartmánových
domoch, predstavujú podmienky navrhnuté vopred, bez možnosti spotrebiteľa ovplyvniť a zasahovať do
ich znenia a takéto podmienky nemožno považovať za individuálne dohodnuté. Podmienku uvedenú v
čl. VI. bod 1 Všeobecných obchodných podmienok, že dokončenie plnenia budúceho predávajúceho

podľa zmluvy sa rozumie stav, kedy bude príslušnému stavebnému úradu podaná žiadosť o vydanie
kolaudačného rozhodnutia na bytový dom alebo jeho časť obsahujúcu byt, ktorý je predmetom zmluvy
a v takomto kolaudačnom konaní bude vydané kolaudačné rozhodnutie; posúdil ako odporujúcu
ustanoveniam Stavebného zákona, podľa ktorého dokončenou stavbou je stavba alebo jej časť, ktorú
možno užívať na základe kolaudačného rozhodnutia. Poukázal na to, že za dokončenie stavby v

zmysle Stavebného zákona nemožno považovať podanie žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia,
ale stav, kedy je stavba schopná užívania, t.j. vydanie kolaudačného rozhodnutia, ktoré bolo v
danom prípade vydané 14.07.2010. Konštatoval, že samotný priebeh kolaudačného konania svedčí
o nepripravenosti stavby na skolaudovanie a podanie žiadosti posúdil ako účelové a predčasné,
keď predmetná stavba nebola spôsobilá užívania a stavebný úrad niekoľko krát prerušil kolaudačné

konanie a žiadal odporcu o potrebnú nápravu, pričom od podania žiadosti do vydania konečného
rozhodnutia uplynulo skoro 10 mesiacov. Ďalej dospel k záveru, že navrhovateľ platne odstúpil od
zmluvy listom zo dňa 11.08.2010, z ktorého je zrejmá vôľa navrhovateľa ukončiť zmluvný vzťah z
dôvodov v liste uvedených, úkon adresoval druhej zmluvnej strane, ktorá odstúpenie riadne prevzala
dňa 18.08.2010, odstúpenie má požadovanú písomnú formu a určitosť dôvodov odstúpenia dostatočne

spĺňa odkaz na čl. 2 bod 9. budúcej zmluvy a dohodnutý termín dokončenia bytu, ktorý bol dohodnutý
na 18 mesiacov od podpisu zmluvy a uplynul k 20.10.2010, keď zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy
o prevode vlastníctva bytu účastníci uzavreli dňa 20.04.2008. Za akceptovateľné predĺženie v zmysle
Všeobecných obchodných podmienok ustálil celkovo 95 dní pre príčiny nezavinené odporcom, a preto
mal odporca povinnosť dokončiť svoje plnenie do 24.01.2010, pričom za dokončenie stavby zákon

stanovuje spôsobilosť stavby na užívanie, teda vydanie kolaudačného rozhodnutia, ktoré príslušný
stavebný úrad vydal dňa 14.07.2010. Odporca sa dostal do omeškania s dokončením svojho plnenia
oproti termínu uvedenom v zmluve na dobu dlhšiu ako 3 mesiace, ktorá uplynula dňa 24.04.2010,
a preto navrhovateľ mal právo odstúpiť od uzavretého zmluvného vzťahu a odstúpenie je platným
právnym úkonom. Navrhovateľ v konaní preukázal, že poskytol odporcovi finančné prostriedky vo výške

uplatňovanej istiny ako preddavok budúcej kúpnej ceny nehnuteľnosti, zrušením zmluvného vzťahu
navrhovateľovi vznikol oprávnený nárok na vrátenie poskytnutých finančných prostriedkov. Platným
odstúpením od uzavretého zmluvného vzťahu sa stal nedôvodným nárok odporcu, vznesený v konaní
ako vzájomný návrh, ktorým sa domáhal zaplatenia zmluvnej pokuty v sume 3.000,- € za omeškanienavrhovateľa s úhradou zostávajúcej časti kúpnej ceny nehnuteľnosti, a preto vzájomný návrh odporcu
zamietol. Keďže sa odporca dostal s peňažným plnením do omeškania, priznal navrhovateľovi úrok z
omeškania podľa § 517 ods. 1 a 2 Obč. zákonníka a Nariadenia vlády č. 87/1995 vo výške 9% ročne

od 30.09.2010. Rozhodnutie o náhrade trov konania odôvodnil ust. § 142 ods. 1 O.s.p.
Proti tomuto rozsudku podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie odporca, žiadal napadnutý
rozsudok súdu prvého stupňa zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie, alternatívne zmeniť a
návrh navrhovateľa zamietnuť, uložiť navrhovateľovi povinnosť zaplatiť mu sumu 3.000,- € a uložiť
navrhovateľovi povinnosť zaplatiť mu trovy konania v sume 1.901,- € a trovy právneho zastúpenia

v sume 6.289,77 €. Namietal nepreskúmateľnosť rozsudku súdu prvého stupňa z dôvodu, že nie
je z neho zrejmé, prečo posúdil zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu ako
zmluvu spotrebiteľskú. Namietal, že navrhovateľ si neobjednal výstavbu bytu, ale uzavrel s odporcom
zmluvu o budúcej zmluve na kúpu bytu, ktorá zmluva obsahuje podstatné náležitosti zmluvy o budúcej
zmluve v zmysle § 50a Obč. zákonníka. Ďalej namietal, že súd prvého stupňa z vykonaného
dokazovania vyvodil nesprávny právny záver, že navrhovateľ platne odstúpil od zmluvy, keď účastníci

v zmluve o budúcej kúpnej zmluve na byt si jej uzavretie dojednali do 15 dní od právoplatnosti
kolaudačného rozhodnutia, pričom budúci predávajúci nie je povinný uzavrieť zmluvu skôr, ako dôjde
k uhradeniu všetkých finančných záväzkov budúceho kupujúceho voči budúcemu predávajúcemu, na
základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Nezákonne podľa jeho názoru postupoval súd prvého stupňa,
keď na daný prípad aplikoval ust. § 76 ods. 1 zákona č. 50/76 Zb. v platnom znení, pretože nehnuteľnosť,

hoci i rozostavanú a neskolaudovanú, možno zmluvne prevádzať, avšak účastníci zmluvy si dohodli,
že zmluvu uzavrú až po právoplatnom kolaudačnom rozhodnutí. Keďže si účastníci zmluvného vzťahu
dohodli, že zmluvu uzavrú do 15 dní od vydania právoplatného kolaudačného rozhodnutia, je bez
právneho významu, či a z akých dôvodov sa kolaudačné konanie predlžovalo, prerušovalo a odstúpenie
od zmluvy navrhovateľom je podľa jeho názoru neplatné aj z dôvodu neurčitosti, keď samotné odvolanie

sa na čl. 2 bod 9. zmluvy je nedostatočné, pretože v tomto ustanovení sa uvádza termín dokončenia
bytu a to 18 mesiacov od podpisu tejto zmluvy, a nie je zrejmé, v čom navrhovateľ videl nedodržanie
tejto lehoty. Poukázal na to, že nebol povinný uzavrieť zmluvu, kým si kupujúci nesplní svoje platobné
podmienky, a keďže navrhovateľ si platobné podmienky nesplnil, zmluva naďalej platí, a preto si
uplatnil voči navrhovateľovi vzájomný návrh na zaplatenie časti zmluvnej pokuty. Odstúpenie od

zmluvy navrhovateľom považuje aj za účelové, pretože pokiaľ dospel k záveru, že je v omeškaní,
mal ho upozorniť na omeškanie, bez zbytočného odkladu a dať mu primeranú lehotu na dodatočné
plnenie, s upozornením na možnosť odstúpenia od zmluvy, navrhovateľ však odstúpil od zmluvy až po
právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, a to v lehote, keď mal uzatvoriť kúpnu zmluvu. Namietal, že
navrhovateľ nebol oprávnený odstúpiť od zmluvy podľa § 639 Obč. zákonníka, keď toto ustanovenie

sa na daný právny vzťah nevzťahuje a súd prvého stupňa použil nesprávne ustanovenie, ktoré sa
týka zmluvy o dielo, pretože medzi účastníkmi nebola uzavretá zmluva o dielo v zmysle § 631 a
nasl. Obč. zákonníka. Ďalej namietal, že súd prvého stupňa nesprávne zamietol jeho vzájomný návrh,
pretože zmluvný vzťah medzi účastníkmi konania trvá a preukázal, že vyzýval navrhovateľa na uzavretie
kúpnej zmluvy a doplatenie kúpnej ceny a preukázal aj porušenie zmluvnej povinnosti zo strany

navrhovateľa,preporušeniektorýchsiúčastnícizmluvyobudúcejzmluvedojednalizmluvnúpokutu,keď
navrhovateľ túto zmluvu odmietol uzavrieť a dostal sa do omeškania, a preto je jeho vzájomný návrh na
zaplatenie písomne dohodnutej zmluvnej pokuty dôvodný. Dôvody odvolania doplnil v písomnom podaní
doručenom súdu dňa 13.06.2012, v ktorom s poukazom na čl. 6 Všeobecných obchodných podmienok
namietal, že žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia stavebnému úradu podal dňa 28.09.2009,

a teda byt dokončil v lehote 18 mesiacov od podpisu zmluvy, keď žiadosť o vydanie kolaudačného
rozhodnutia bola podaná v lehote 17 mesiacov a 8 dní od podpisu zmluvy dňa 20.04.2008. Súd prvého
stupňa nepostupoval správne, keď nerozlíšil zmluvu o dielo a zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože s
navrhovateľom si - ako účastníci zmluvného vzťahu dojednali termín uzavretia kúpnej zmluvy na prevod
bytu v čl. 6 ods. 2 Zmluvy o budúcej zmluve a je potrebné rozlišovať medzi plnením zo zmluvy o budúcej

zmluve a lehotou dokončenia bytu podľa čl. 2 ods. 9 Zmluvy o budúcej zmluve. V rozpore s ich zmluvným
dojednaním súd prvého stupňa dokončenie bytu v lehote 18 mesiacov posudzoval tak, že v tejto lehote
mal byť byt už užívaniaschopný v zmysle Stavebného zákona, keď zmluvné strany sa dohodli, že zmluvu
o kúpe bytu uzatvoria po vydaní právoplatného kolaudačného rozhodnutia a po vydaní právoplatného
rozhodnutia o pridelení súpisného čísla na stavbu s tým, že on je povinný zmluvu uzatvoriť až po tom,

keď navrhovateľ zaplatí doplatok kúpnej ceny. Zmluvný vzťah medzi účastníkmi podľa jeho názoru preto
naďalej trvá, keď navrhovateľ doteraz nedoplatil zvyšok kúpnej ceny, neplatne odstúpil od zmluvy, a to
po tom, čo bol byt už dokončený, navrhovateľ je teda v omeškaní s plnením jeho zmluvných povinností,
a preto jeho nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty je oprávnený.Navrhovateľ vo svojom vyjadrení navrhol napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny
potvrdiť a uložiť odporcovi povinnosť zaplatiť mu titulom náhrady trov konania sumu 467,96 €. Dôvodil,
že súd prvého stupňa správne posúdil jeho odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve ako platný

právny úkon, keď toto odstúpenie od zmluvy bolo určité, zrozumiteľné a v súlade s dojednaniami
účastníkov zmluvy o budúcej zmluve, pričom odporca sa dopustil viacerých porušení zmluvy o budúcej
zmluve, a to najmä tým, že nedodržal dohodnutý termín dokončenia predmetu zmluvy a tým, že
svojvoľne pozmenil samotný predmet zmluvy o budúcej zmluve. Uviedol, že za opodstatnený považuje
aj druhý dôvod odstúpenia od zmluvy o budúcej zmluve, a to zmenu predmetu prevodu, keď predmet

zmluvy o budúcej zmluve bol definovaný v čl. 2 bod 1. a 2., v zmysle ktorých sa odporca zaviazal
vybudovať bytový dom v súlade s vydaným rozhodnutím o umiestnení stavby, ktorým bolo rozhodnutie
obce T. S.K. zo dňa 30.11.2006, č.j. SP/289-003/06-Šk, ktoré rozhodnutie obsahuje popis jednotlivých
apartmánových domov ako dvojpodlažné, nepodpivničené s obytným podkrovím, pričom predmet
prevodu bol definovaný ako byt č. XXX umiestnený na X. nadzemnom podlaží bytového domu
č. XX o predpokladanej celkovej výmere 49,9 m2. Predmetom budúceho prevodu bol teda konkrétny

byt v konkrétnom bytovom dome, a preto tieto ustanovenia majú charakter podstatných náležitostí
budúcej zmluvy. Odporca však svoj záväzok nedodržal a namiesto dvojpodlažnej nepodpivničenej
budovy postavil trojpodlažnú budovu so suterénom, čím sa dopustil podstatného porušenia zmluvy,
pričom jeho o zmenách v projekte ani neinformoval. Nesúhlasil s názorom odporcu, že zmluva o budúcej
zmluve nemá charakter spotrebiteľskej zmluvy, keď podľa § 52 ods. 1 Obč. zákonníka spotrebiteľskou

zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.
Stotožnil sa s názorom súdu prvého stupňa, že ustanovenie Všeobecných obchodných podmienok
odporcu, ktoré definovalo stav dokončenia predmetu budúceho prevodu, vnáša značnú nerovnováhu
do právneho vzťahu účastníkov. Uviedol, že lehota na uzatvorenie budúcej zmluvy, ktorá bola určená v
zmluve o budúcej zmluve v čl. VI. bod 2 nemá vplyv na jeho právo na odstúpenie od zmluvy v zmysle

čl. XI. bod 2. Všeobecných obchodných podmienok odporcu, keď podstatnou náležitosťou zmluvy o
budúcej zmluve bol aj termín dokončenia bytu, ktorý odporca nedodržal, a preto on využil svoje právo
na odstúpenie od zmluvy.
Odvolací súd prejednal vec podľa § 212 ods. 1 O.s.p., bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa
§ 214 ods. 2 O.s.p. v spojení s § 156 ods. 3 O.s.p. a dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu

prvého stupňa je vecne správny, avšak z iných dôvodov ako uviedol súd prvého stupňa v odôvodnení
napadnutého rozsudku.
Podľa § 50a ods. 1 Obč. zákonníka účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú
zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
Podľa § 50a ods. 2 Obč. zákonníka, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do

jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na
náhradu škody tým nie je dotknuté.
Podľa § 50b Obč. zákonníka ust. § 50a sa použije primerane aj na zmluvy, ktorými sa účastníci dohodli,
že obsah zmluvy bude ešte doplnený, pokiaľ pritom dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj
keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo.

Podľa§5ods.1zákonač.182/1993Z.z.,účinnéhokudňu20.04.2008zmluvaoprevodevlastníctvabytu
a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných
náležitostí musí obsahovať:
a/ popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu a
nebytovéhopriestoruvdomeoznačenímčíslabytu,číslavchoduaopisomnebytovéhopriestoru,určenie

rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
b/ vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na
spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom
domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom
podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a

nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písm. e/,
c/ určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého
pozemkuaprípadnéurčenie,ktoréspoločnéčastidomuaspoločnézariadeniadomu,častipríslušenstva
a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
d/ úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,

e/ vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa
bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,f/ zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením
opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších 12-ich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo
nebytového priestoru požiada,

g/ vyhlásenie nadobúdateľa bytu lebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve
vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
h/ úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase
príslušných orgánov.
Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že účastníci uzavreli dňa 20.04.2008 Zmluvu o uzavretí

budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, predmetom ktorej bol záväzok oboch zmluvných strán,
a to odporcu ako budúceho predávajúceho a navrhovateľa ako budúceho kupujúceho, uzatvoriť v
budúcnosti zmluvu o prevode vlastníctva bytu, predmetom ktorej bude byt č. XXX umiestnený na X.
nadzemnom podlaží bytového domu č. XX o predpokladanej celkovej výmere 49,9 m2 (postavenom
na pozemkoch uvedených v čl. 1 ods. 1.). Opis bytu je uvedený v prílohe č. 1 štandardná realizácia
a vybavenie bytu a v prílohe č. 2 Pôdorys bytu, ktoré sú neoddeliteľnou súčasťou tejto zmluvy, ďalej

k bytu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a k
bytu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na pozemkoch. Podľa čl. 2 bod 3. veľkosť spoluvlastníckych
podielov na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a pozemkoch, prislúchajúca k bytu,
bude vymedzená po zhotovení stavby v súlade s realizačnou dokumentáciou postupom podľa ust. § 5
ods. 1 písm. b/ zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších

predpisov. Podľa čl. 2 bod 4. podlahová plocha bytu je určená podľa projektu pre vydanie stavebného
povolenia. Budúci predávajúci si vyhradzuje právo výmeru bytu upresniť podľa projektu skutočného
vyhotovenia stavby. Predbežná plocha bytu sa môže od skutočnej plochy odchýliť maximálne +- 3% s
tým, že táto odchýlka nebude mať vplyv na dohodnutú kúpnu cenu. V čl. 6 bod 3. zmluvy zmluvné strany
súčasne prehlásili, že sú si vedomé toho, že k dátumu podpisu tejto zmluvy nie je objektívne možné

uviesť všetky konkrétne údaje s tým, že absenciu týchto údajov nepovažujú za vadu, ktorá by robila
túto zmluvu neplatnou, resp. ktorá by dávala dôvod na spochybňovanie jej platnosti. Konkrétna výmera
zastavaného pozemku, priľahlého pozemku a výška spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach
a zariadeniach bytového domu a pozemkoch bude uvedená v budúcej zmluve v súlade s ustanoveniami
tejto zmluvy a príslušných zákonov.

Na základe predloženej Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu uzavretej medzi
účastníkmi dňa 20.04.2008 odvolací súd dospel k záveru, že účastníci uzavreli zmluvu o budúcej zmluve
podľa § 50a ods. 1 Obč. zákonníka, predmetom ktorej mal byť prevod vlastníctva bytu, avšak nedohodli
sa o podstatných náležitostiach zmluvy, ktorá mala byť uzavretá v súlade s ust. § 50a ods. 1 Obč.
zákonníka v spojení s § 5 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení účinnom ku dňu uzavretia zmluvy, t.j.

k 20.04.2008, keď čl. 2 Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, neobsahuje ani
dostatočný popis bytu, pretože z popisu bytu uvedeného v predmetnej zmluve nie je zrejmé, koľko izbový
byt mal byť predmetom budúceho prevodu, pričom príloha č. 2 obsahujúca Pôdorys bytu nie je priložená
k zmluve uzavretej medzi účastníkmi dňa 20.04.2008, ale len k Zmluve o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa
20.03.2008, je priložená príloha č. 2 - Pôdorys bytu č. XXX zo dňa 20.03.2008. Taktiež zmluva o uzavretí

budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu neobsahuje presné určenie rozsahu podlahovej plochy bytu,
ale len predpokladanú celkovú výmeru, ktorou si budúci predávajúci vyhradil právo upresniť podľa
projektu skutočného vyhotovenia stavby a predmetná zmluva neobsahuje ani vymedzenie veľkosti
spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu,
na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, keď zmluvné strany v

zmluve o budúcej zmluve uviedli len spôsob vymedzenia veľkosti týchto spoluvlastníckych podielov.
Popis bytu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho
podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve
a na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sú zákonom stanovenými náležitosťami
zmluvy o prevode vlastníctva bytu v zmysle § 5 ods. 1 písm. a/ a b/ cit. zákona, ktorú sa účastníci

zaviazali uzavrieť v zmluve o budúcej zmluve zo dňa 20.04.2008, avšak tieto podstatné náležitosti
zmluvy o prevode vlastníctva bytu účastníci nedohodli dostatočne určite a zrozumiteľne, v dôsledku čoho
je Zmluva o budúcej zmluve uzavretá medzi účastníkmi dňa 20.04.2008 neplatná podľa § 37 ods. 1
Obč. zákonníka.
Pre posúdenie platnosti, resp. neplatnosti zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu,

je právne bezvýznamné ustanovenie čl. 6 bod 3. predmetnej zmluvy, v ktorom účastníci prehlásili, že sú
si vedomí toho, že k dátumu podpisu tejto zmluvy nie je objektívne možné uviesť všetky konkrétne údaje
s tým, že absenciu týchto údajov nepovažujú za vadu, ktorá by robila túto zmluvu neplatnou, resp. ktorá
by dávala dôvod na spochybňovanie jej platnosti s tým, že konkrétna výmera zastavaného pozemku,priľahléhopozemkuavýškaspoluvlastníckychpodielovnaspoločnýchčastiachazariadeniachbytového
domu a pozemkoch, bude uvedená v budúcej zmluve. Takáto dohoda zmluvných strán je v rozpore s
ust. § 50a ods. 1 a § 37 ods. 1 Obč. zákonníka, z ktorých vyplýva povinnosť zmluvných strán dohodnúť

sa o podstatných náležitostiach budúcej zmluvy určite a zrozumiteľne.
Bez presného a zrozumiteľného určenia podstatných náležitostí zmluvy o prevode vlastníctva bytu v
zmysle § 5 ods. 1 cit. zákona, nemôže dôjsť k platnému uzavretiu takejto zmluvy, a preto na daný prípad
nemožnoaplikovaťaniust.§50bObč.zákonníka,upravujúcetzv.prípravnézmluvy,ktorýchobsahmôžu
účastníci ešte doplniť, pokiaľ pritom dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o

zvyšku obsahu zmluvy nedošlo. V danom prípade však zmluva o prevode vlastníctva bytu nemôže byť
platne uzavretá bez doplnenia zvyšku obsahu zmluvy.
Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že navrhovateľ poskytol odporcovi finančné prostriedky v
sume 25.642,17 €, čo medzi účastníkmi nebolo sporné, za účelom úhrady časti kúpnej ceny za prevod
vlastníctva nehnuteľnosti na základe zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy, ktorá vzhľadom na neurčitosť
predmetu prevodu vlastníctva, je neplatná podľa § 37 ods. 1 Obč. zákonníka, a teda ide o plnenie z

neplatného právneho úkonu, ktorým sa odporca bezdôvodne obohatil na úkor navrhovateľa v zmysle
§ 451 ods. 1 a 2 Obč. zákonníka, a je preto povinný v zmysle § 456 Obč. zákonníka
zaplatiť navrhovateľovi uplatňovanú sumu titulom vydania bezdôvodného obohatenia podľa § 457 Obč.
zákonníka.Keďžesaodporcadostaldoomeškaniasplnenímpeňažnéhoplnenia,vznikolnavrhovateľovi
nárok aj na úroky z omeškania v zmysle § 517 ods. 1 a 2 Obč. zákonníka, ktoré súd prvého stupňa určil

v správnej výške, od 30.09.2010, v súlade s Nariadením vlády SR č. 87/1995 Zb.
Z uvedených dôvodov odvolací súd dospel k záveru, že súd prvého stupňa v danom prípade správne
rozhodol, keď návrhu navrhovateľa na zaplatenie sumy 25.642,17 € spolu s úrokom z omeškania
špecifikovaným vo výroku rozsudku vyhovel a správne rozhodol aj o vzájomnom návrhu odporcu, ktorým
sa proti navrhovateľovi domáhal zaplatenia zmluvnej pokuty, na základe neplatne uzavretej budúcej

zmluvy, keď tento vzájomný návrh zamietol, a preto napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa podľa §
219 ods. 1 O.s.p. ako vecne správny potvrdil.
O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol podľa § 224 ods. 1 v spojení s ust. § 142 ods. 1 O.s.p.
a navrhovateľovi, ktorý mal úspech v odvolacom konaní, priznal náhradu trov, ktoré mu vznikli právnym
zastúpením v odvolacom konaní za jeden úkon právnej služby (vyjadrenie k odvolaniu) v sume 467,96

€ spolu s paušálnou náhradou nákladov po 7,63 € v zmysle Vyhlášky č. 655/2004 Z.z.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.