Rozsudok Judgement was issued on Monday, April 23, 2012

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 10C/81/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2110223349
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 04. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľuboslava Vanková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2012:2110223349.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava samosudkyňou JUDr. Ľuboslavou Vankovou v právnej veci navrhovateľa: Obec

Kátlovce, IČO 312 622, Kátlovce 1, právne zastúpený: JUDr. Alexander Kostolanský, advokát, Štúrova
4, Piešťany, proti odporcom: 1. E. F., narodený XX.X.XXXX, A. XXX, 2. F. F., narodená XX.X.XXXX, A.
XXX, obaja právne zastúpení: Mgr. Pavol Horňák, advokát, Zámocká 10, Bratislava, o zaplatenie 902,56
eura s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporcovia 1., 2. sú povinní spoločne a nerozdielne zaplatiť navrhovateľovi sumu 902,56 eura s úrokom
z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 112,82 eura od 2.2.2010 do 15.3.2010, zo sumy 225,64 eura
od 16.3.2010 do 15.4.2010, zo sumy 338,46 eura od 16.4.2010 do 15.5.2010, zo sumy 451,28 eura

od 16.5.2010 do 15.6.2010, zo sumy 564,10 eura od 16.6.2010 do 15.7.2010, zo sumy 676,92 eura
od 16.7.2010 do 15.8.2010, zo sumy 789,74 eura od 16.8.2010 do 15.9.2010, zo sumy 902,56 eura od
16.9.2010 do 15.10.2010, do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

O náhrade trov konania bude rozhodnuté po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom zo dňa 18.10.2010 doručeným súdu dňa 20.10.2010 domáhal vydania
rozhodnutia, ktorým by súd uložil odporcom 1., 2. povinnosť spoločne a nerozdielne zaplatiť mu sumu
902,56 eura s príslušenstvom a náhradu trov konania.

Súd návrhu v celom rozsahu vyhovel vydaním platobného rozkazu číslo konania 21Ro/96/2010-37 zo
dňa 31.1.2011, proti ktorému platobnému rozkazu podali včas odporcovia 1., 2. odpor s odôvodnením,
čím sa platobný rozkaz podľa § 174 ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku zrušil v plnom rozsahu.

Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s Návrhom zo dňa 18.10.2010, s Odporom proti
platobnému rozkazu zo dňa 11.3.2011, s Vyjadrením navrhovateľa zo dňa 15.6.2011, s Vyjadrením

odporcov 1., 2. zo dňa 15.12.2011, výsluchom starostu navrhovateľa, odporcov 1., 2., oboznámením sa
s listinnými dôkazmi, a to najmä so Zmluvou o nájme bytu zo dňa 1.1.2007, s Technickým pasportom
bytu zo dňa 1.1.2007, so Zmluvou o nájme bytu zo dňa 1.2.2010, s Technickým pasportom bytu zo
dňa 1.2.2010, s Dodatkom č. 1 zo dňa 1.2.2010 k Zmluve o nájme bytu, s Urgenciou, s výpismi z účtu
navrhovateľa, so Všeobecne záväzným nariadením Obce Kátlovce o nakladaní s nájomnými bytmi pre
občanov zo dňa 18.2.2003, s Výzvou zo dňa 10.5.2010, s Výzvou zo dňa 16.2.2010, s Evidenčným
listom úhrady nájomného zo dňa 1.11.2003 a zo dňa 20.12.2006, s výpismi z účtu odporkyne 2., s

Výpisom z Listu vlastníctva číslo XXXX pre katastrálne územie Kátlovce zo dňa 5.10.2011, s Výpisom z
UzneseniariadnehozasadnutiaObecnéhozastupiteľstvavKátlovciachkonanéhodňa28.3.2007,zodňa
16.10.2009 a zo dňa 10.10.2011, s Pracovnou zmluvou odporkyne 2. zo dňa 21.1.2002, s Protokolom
o delimitácii majetku, majetkových práv a záväzkov zo dňa 11.6.1991 a zo dňa 29.1.2002, so Súpisomplatieb nájomného zo dňa 8.2.2012, ako i oboznámením sa s obsahom celého spisu, a zistil nasledovný
skutkový stav:

Starosta navrhovateľa v konaní uviedol, že s odporcami uzavreli dňa 1.2.2010 nájomnú zmluvu k
trojizbovému bytu na dobu určitú v trvaní 5 rokov od 1.2.2010 do 1.2.2015. Odporca 1. prišiel za ním do
kancelárie a sám požiadal o uzavretie tejto zmluvy s tým, že odporcovi 1. bolo vyhovené v zmenách,
ktoré navrhoval, a rovnako v doplnení pasportu bytu. Odporcom navrhovateľ prenajal trojizbový byt s
príslušenstvom v tzv. školskej bytovke s dvomi bytmi, keď predtým boli tieto byty prenajímané učiteľom.

Bytovka je súčasťou základnej školy a bola postavená v roku 1957. Nájomné pre odporcov bolo určené
v zmysle Všeobecne záväzného nariadenia číslo 1/2003 zo dňa 18.2.2003, s účinnosťou dňa 6.3.2003
a jeho číslo je 1/2003. Odporcovia platia nájomné vo výške 53,18 eura mesačne. Dodatok č. 1 zo dňa
1.2.2010 k nájomnej zmluve zo dňa 1.2.2010 odporcovia nepodpísali.

Odporca 1. v konaní uviedol, že trojizbový byt I. kategórie užívajú od 1.1.2007 doposiaľ. Za prijateľné

nájomné považuje odporca 1. sumu 80,16 eura a s odporkyňou 2. predložili evidenčný list zo dňa
20.12.2006, kde je podľa nich výpočet nájomného v zmysle opatrenia. Tento evidenčný list predkladali
odporcovia 1., 2. navrhovateľovi, avšak nebol akceptovaný.

Odporkyňa 2. v konaní uviedla, že nájomná zmluva k bytu bola uzatvorená s navrhovateľom dňa

1.2.2010, keď v zmluve je nesprávne určená výška nájomného. Dodatok č. 1 k zmluve o nájme bytu
zo dňa 1.2.2010 odporkyňa 2. nepodpísala. Zamestnávateľom odporkyne 2. je I. X. Kátlovce, kde je
zamestnaná od 21.1.2002 ako M.. Byt sa nachádza v budove Základnej školy s materskou školou, nie je
to samostatná budova, keď táto časť budovy Základnej školy s materskou školou má samostatný vchod
a nachádzajú sa tam dva byty. Odporcovia 1., 2. naďalej platia nájomné v pôvodnej výške 53,18 eura

mesačne.

Predmetom konania je zaplatenie sumy 902,56 eura s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne zo
sumy 112,82 eura od 2.2.2010 do 15.3.2010, zo sumy 225,64 eura od 16.3.2010 do 15.4.2010, zo sumy
338,46 eura od 16.4.2010 do 15.5.2010, zo sumy 451,28 eura od 16.5.2010 do 15.6.2010, zo sumy

564,10 eura od 16.6.2010 do 15.7.2010, zo sumy 676,92 eura od 16.7.2010 do 15.8.2010, zo sumy
789,74 eura od 16.8.2010 do 15.9.2010, zo sumy 902,56 eura od 16.9.2010 do 15.10.2010, a to titulom
nedoplatku na nájomnom za obdobie od februára 2010 do októbra 2010.

Podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo

účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa
ustanovení § 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589, § 701 ods. 1 a § 741b ods. 2, považuje sa právny
úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá.

Neplatnosti sa nemôže dovolávať ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo
forme, ktorú vyžaduje dohoda účastníkov ( § 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným
právnym predpisom o cenách, je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten,
kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti dovolá.

Podľa ustanovenia § 41a ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak neplatný právny úkon má náležitosti iného
právneho úkonu, ktorý je platný, možno sa naň odvolať, ak je z okolností zrejmé, že vyjadruje vôľu
konajúcej osoby.

Podľa ustanovenia § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu

byť tiež byty alebo nebytové priestory.

Podľa ustanovenia § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za
odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa ustanovenia § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez
určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v
zákone.

Podľa ustanovenia § 2 ods. 1 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v
znení platnom a účinnom do 31.3.2010 bytom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor
miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť
ako samostatné bytové jednotky.

Podľa ustanovenia § 10 ods. 2 zákona č. 280/1949 Zb. o územnom plánovaní a výstavbe obcí v znení
platnom a účinnom do 31.12.1958 stavebný úrad dozerá na to, aby stavby boli uskutočňované riadne,
odborne a podľa stavebných projektov záväzných pre uskutočnenie stavby.

Podľa ustanovenia § 11 ods. 1 zákona č. 280/1949 Zb. o územnom plánovaní a výstavbe obcí v znení
platnom a účinnom do 31.12.1958 vlastník je povinný udržovať stavbu v riadnom stavebnom stave podľa

stavebného projektu záväzného pre uskutočnenie stavby a užívať ju na účely, ktoré vyplývajú z tohto
projektu.

Podľa ustanovenia § 18 ods. 1 vládneho nariadenia č. 93/1950 Zb. o výstavbe obcí v znení platnom a
účinnom do 31.12.1958 stavebný úrad podľa výsledku preskúmania buď vysloví, že zamýšľanú stavbu

možno uskutočniť podľa predloženého stavebného projektu, poprípade určí pritom potrebné podmienky,
alebo uskutočnenie stavby zakáže.

Podľa ustanovenia § 26 ods. 1 vládneho nariadenia č. 93/1950 Zb. o výstavbe obcí v znení platnom
a účinnom do 31.12.1958 stavby, poprípade ich jednotlivé časti možno zásadne užívať len na účely,

pre ktoré sú stavba alebo jej časti určené podľa stavebného projektu, alebo pokiaľ to nemožno zistiť z
projektu, pre ktoré sú vystrojené a dajú sa použiť bez ujmy všeobecných záujmov. Podstatné zmeny v
účele treba prejednať ako zmenu stavebného projektu.

Podľa ustanovenia § 15 ods. 1 vládneho nariadenia č. 8/1965 Zb. o odovzdaní a prevzatí dokončených

stavieb alebo ich častí a o povolení na ich uvedenie do trvalej prevádzky (užívania) v znení platnom a
účinnom do 31.12.1958 dokončené stavby alebo ich prevádzkovo ucelené časti možno uviesť do trvalej
prevádzky (užívania) až po ich odovzdaní a prevzatí podľa ustanovení druhej časti tohto nariadenia,
prípadne po vykonaní skúšobnej prevádzky podľa ustanovení tretej časti, ak sa zistilo, že sú splnené
tiež všetky ostatné podmienky nutné na ich uvedenie do trvalej prevádzky (užívania) a ak kompetentné

orgány (odsek 2) dali na to povolenie.

Podľa ustanovenia § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu,
má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona
povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje

vykonávací predpis.

Podľa ustanovenia § 3 ods. 1 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré
ustanoveniaObčianskehozákonníka,vzneníplatnomaúčinnomod1.1.2009výškaúrokovzomeškania
je o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k

prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

Zo skutkových zistení mal súd preukázané, že navrhovateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti
nachádzajúcej sa v katastrálnom území Kátlovce, zapísanej v Liste vlastníctva číslo XXXX ako základná
škola súpisné číslo XXX na parcele číslo 364/2 - zastavané plochy a nádvoria, vo výmere 848 m2.

Budova základnej školy pozostáva z tzv. starej časti budovy, ktorá bola postavená v roku 1937, a
z tzv. novej časti budovy, ktorá bola postavená v roku 1957. Dňa 1.1.2007 uzavreli navrhovateľ ako
prenajímateľ a odporcovia 1., 2. ako nájomcovia Zmluvu o nájme bytu, na základe ktorej navrhovateľ
prenechal na dobu troch rokov odporcom 1., 2. do užívania trojizbový byt č. X, o celkovej podlahovej
ploche 81,27 m2, nachádzajúci sa v areáli I. V. A. súpisné číslo XXX v Kátlovciach, a odporcovia 1., 2. sa

zaviazali platiť dohodnuté nájomné vo výške 1.602,-Sk mesačne. Obecné zastupiteľstvo v Kátlovciach
na riadnom zasadnutí konanom dňa 28.3.2007 schválilo cenu nájomného pre odporcov 1., 2. na dobu
3 rokov v mesačnej splátke vo výške 1.602,-Sk. Dňa 1.2.2010 uzavreli navrhovateľ ako prenajímateľ a
odporcovia 1., 2. ako nájomcovia Zmluvu o nájme bytu, na základe ktorej navrhovateľ prenechal na dobupiatich rokov odporcom 1., 2. do užívania trojizbový byt č. X, o celkovej podlahovej ploche 81,27 m2,
nachádzajúcisavareáliI.školysmaterskouškolouX.R.H.A.súpisnéčísloXXXvA.,aodporcovia1.,2.
sa zaviazali platiť dohodnuté nájomné vo výške 166 eur mesačne. Obecné zastupiteľstvo v Kátlovciach

na riadnom zasadnutí konanom dňa 16.10.2009 schválilo cenu nájomného pre odporcov 1., 2. na 166
eur mesačne od 1.1.2010. Odporcovia 1., 2. užívajú obytný priestor číslo 2, pozostávajúci z troch izieb,
kuchyne, predsiene, chodby, komory, WC a kúpeľne, o výmere 81,72 m2, nachádzajúci sa na poschodí
v tzv. novej časti budovy Základnej školy súpisné číslo XXX v A., a to od 1.1.2007 naďalej. Odporcovia
1., 2. zaplatili navrhovateľovi za užívanie uvedeného obytného priestoru nájomné za február 2010 dňa

11.1.2010 v sume 53,18 eura, za marec 2010 dňa 11.2.2010 v sume 53,18 eura, za apríl 2010 dňa
10.3.2010 v sume 53,18 eura, za máj 2010 dňa 12.4.2010 v sume 53,18 eura, za jún 2010 dňa 11.5.2010
v sume 53,18 eura, za júl 2010 dňa 11.6.2010 v sume 53,18 eura, za august 2010 dňa 10.7.2010 v sume
53,18 eura, za september 2010 dňa 11.8.2010 v sume 53,18 eura, za október 2010 dňa 13.9.2010 v
sume 53,18 eura. Urgenciou bez datovania vyzval navrhovateľ odporcov 1., 2. na zaplatenie doplatku
nájomného do 15.6.2010 za február 2010 v sume 112,82 eura, za marec 2010 v sume 112,82 eura, za

apríl 2010 v sume 112,82 eura a za máj 2010 v sume 112,82 eura. Odporkyňa 2. je zamestnaná od
21.1.2002 ako M. pracovník u zamestnávateľa I. škola, A..

Predmetom sporu medzi účastníkmi konania bola výška nájomného za užívanie obytného priestoru číslo
X odporcami 1., 2. nachádzajúceho sa v tzv. novej časti budovy I. súpisné číslo XXX v Kátlovciach,

ktorej vlastníkom je navrhovateľ. Uvedený obytný priestor užívajú odporcovia 1., 2. na Základe zmluvy
o nájme bytu uzavretej medzi účastníkmi konania dňa 1.2.2010, predtým na Základe zmluvy o nájme
bytu uzavretej medzi účastníkmi konania dňa 1.1.2007. Výška nájomného bola stanovená v zmysle
Článku V., bodu 1) Zmluvy o nájme bytu zo dňa 1.2.2010 dohodu účastníkov konania na sumu 166 eur
mesačne. Odporcovia 1., 2. namietali platnosť Článku V., bodu 1) Zmluvy o nájme bytu zo dňa 1.2.2010

pre rozpor výšky nájomného s Opatrením MF SR č. z 23.4.2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu
bytov v zmysle § 40a Občianskeho zákonníka, keďže podľa názoru odporcov 1., 2. obytný priestor číslo
X nachádzajúci sa v tzv. novej časti budovy I. školy súpisné číslo XXX v Kátlovciach, ktorí užívajú, spadá
pod byty s regulovaným nájomným. Navrhovateľ namietal, že výška nájomného bola určená v súlade
so Všeobecne záväzným nariadením číslo 1/2003 o nakladaní s nájomnými bytmi pre občanov zo dňa

18.2.2003 s účinnosťou dňa 6.3.2003 a s Opatrením MF SR z 23.4.2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien
nájmu bytov.

Základná otázka, ktorú bolo potrebné v konaní predovšetkým vyriešiť, bola, či súbor miestností v budove
I. školy súpisné číslo XXX v A. na parcele číslo XXX/X užívaný odporcami 1., 2. je možné považovať

za byt. V právnej praxi je konštantne zastávaný názor, že pri posúdení otázky, či je súbor miestností
bytom, je nutné vychádzať zo stavebnoprávnych predpisov a rozhodujúci je pritom kolaudačný stav,
nie faktický stav ich užívania. Vymedzenie bytu ako predmetu občianskoprávnych vzťahov v zmysle §
118 Občianskeho zákonníka zásadne predpokladá právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že
súbor miestností je spôsobilý k trvalému užívaniu a je určený k trvalému bývaniu. Zo skutkových zistení

vyplynulo, že tzv. nová časť budovy I. školy súpisné číslo XXX v A., v ktorej sa nachádza trojizbový
priestor s príslušenstvom užívaný odporcami 1., 2., bola postavená v roku 1957. Na vykonanie uvedenej
prístavby budovy I. súpisné číslo XXX v A. sa vyžadovalo v súlade s vládnym nariadením č. 93/1950
Zb. o výstavbe obcí, ktorým sa vykonáva zákon č. 280/1949 Zb. o územnom plánovaní a výstavbe obcí,
rozhodnutie stavebného úradu o prípustnosti stavby a na užívanie stavby sa vyžadovalo povolenie k

užívaniu stavby. Rovnaká požiadavka na vydanie užívacieho povolenia vyplývala taktiež z vládneho
nariadenia č. 8/1956 Zb. o odovzdaní a prevzatí dokončených stavieb alebo ich častí a o povolení
na ich uvedenie do trvalej prevádzky (užívania). V dobe uzatvorenia Zmluvy o nájme bytu zo dňa
1.2.2010 obsahoval vymedzenie pojmu „bytu“ zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v ustanovení § 2 ods. 1, podľa ktorého ustanovenia sa bytom rozumie miestnosť alebo

súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento
účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Navrhovateľ a odporcovia 1., 2. nepredložili súdu žiaden
objektívny dôkaz, že súbor miestností užívaný odporcami 1., 2., bol niekedy kolaudovaný ako byt podľa
príslušných predpisov. Bez rozhodnutia príslušného stavebného úradu k sporným miestnostiam o ich
účelovom určení k trvalému bývaniu, možno uzavrieť riešenie základnej otázky v prejednávanej veci tak,

že súbor miestností užívaný odporcami 1., 2. nie je možné považovať za byt.

Odporcovia 1., 2. vo vzťahu k otázke, či súbor miestností v budove I. školy súpisné číslo XXX
v A. na parcele číslo XXX/X užívaný odporcami 1., 2. je možné považovať za byt, poukazovalina § 104 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný
zákon), podľa ktorého, ak sa nezachovala dokumentácia, z ktorej by bolo možno zistiť účel, na
aký bola stavba povolená, platí, že stavba je určená účelu, na ktorý je svojím stavebnotechnickým

usporiadaním vybavená. Tiež poukazovali na § 43b ods. 4 citovaného zákona, podľa ktorého byt
je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného
celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. Z uvedených zákonných ustanovení vyvodili
odporcovia 1., 2. záver, že predmet nájmu spĺňa zákonnú definíciu pojmu byt, čo malo vyplynúť aj z
dlhodobého postupu a rozhodnutí navrhovateľa prenajímať predmet nájmu ako byt. K uvedenému je

nutné opätovne uviesť, že rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt je kolaudačný
stav a nie stav faktický, t. j. spôsob užívania súboru miestností. Nemožno uprednostniť vôľu účastníkov
nájomného vzťahu považovať súbor miestností za byt, pred existenciou rozhodnutia správneho
orgánu. Občiansky zákonník ani ustanovenia iných právnych predpisov nepripúšťajú, aby absencia
právoplatného rozhodnutia stavebného úradu o účelovom určení miestností, ktoré byt tvoria na trvalé
bývanie, nahrádzala vôľa účastníkov občianskoprávneho vzťahu, a to ani v prípade, ak by byt fakticky

stavebne existoval. Zákon tak nepripúšťa stotožňovať pojem byt podľa vôle účastníkov nájomnej zmluvy
spĺňajúci stavebnotechnické požiadavky na existenciu bytu a byt právny spĺňajúci všetky zákonné
kritéria. Pojmovým znakom bytu je účelové určenie miestností, ktoré byt tvoria na trvalé bývanie, dané
výlučne právoplatným rozhodnutím stavebného úradu.

Existencia právoplatného kolaudačného rozhodnutia stavebného úradu je predpokladom toho, aby
určité miestnosti mohli byť predmetom občianskoprávnych vzťahov ako byt. Bez takéhoto rozhodnutia
príslušného stavebného úradu k sporným miestnostiam preto nemohlo vzniknúť právo nájmu bytu
v zmysle § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to aj za predpokladu, že tieto miestnosti boli
navrhovateľom označované ako „byt“ a následne bola medzi účastníkmi konania uzatvorená Zmluva o

nájme bytu zo dňa 1.2.2010. Ak teda došlo k uzavretiu Zmluvy o nájme byt zo dňa 1.2.2010, je neplatná
podľa § 39 Občianskeho zákonníka, keďže fakticky odporcami 1., 2. užívaný súbor miestností nie je
bytom. Z obsahu Zmluvy o nájme bytu zo dňa 1.2.2010 však jednoznačne vyplýva, že účastníci konania
sadohodlinapredmetenájmu-trojizbovýsúbormiestnostičíslo2ocelkovejpodlahovejploche81,27m2
nachádzajúcisavbudoveZákladnejškolysmaterskouškolouX.R.H.Kátlovce,naodplate-nájomnévo

výške 166 eur mesačne, na splatnosti nájomného - 15. deň predchádzajúceho kalendárneho mesiaca,
na dobe trvania nájmu - 5 rokov od podpísania zmluvy. Z uvedených skutkových zistení tak súd vyvodil
záver, že medzi účastníkmi konania došlo k zmluvnému konsenzu o predmete a rozsahu užívania a
výške odplaty za prenechanie časti veci na užívanie a takto uzavretá zmluva je nepochybne právnym
úkonom zakladajúcim medzi zmluvnými stranami právny vzťah, a tým aj vzájomné práva a povinnosti.

Neplatná Zmluva o nájme bytu zo dňa 1.2.2010 tak obsahovala v sebe náležitosti nájomnej zmluvy
uzavretej podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájme (tzv. konverzia neplatného
právneho úkonu). Platí teda, že neplatný právny úkon zostáva neplatným, ale prejav vôle sa bude
posudzovať ako iný právny úkon, t. j. ako nájomná zmluva k časti nehnuteľnosti uzavretá na dobu určitú.

Odporcovia 1., 2. v rámci obrany namietali neplatnosť dohody o výške nájomného 166 eur mesačne so
všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách, konkrétne s Opatrením MF SR č. z 23.4.2008 č.
01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov v znení jeho zmien a doplnkov. Vzhľadom na vyššie uvedené
konštatovania súdu, že trojizbový súbor miestnosti s príslušenstvom nachádzajúci sa v budove I. školy
súpisné čísloXXX v A., nie je bytom, tak nemožno v prejednávanej veci uplatniť reguláciu cien za nájom

bytu a Opatrenie MF SR č. z 23.4.2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov v znení jeho zmien
a doplnkov sa na spor medzi účastníkmi konania nevťahuje. Naopak dohodnutá výška nájomného
za nájom trojizbového súboru miestností s príslušenstvom nachádzajúci sa v budove I. školy súpisné
číslo XXX v A. nie je obmedzená žiadnym právnym predpisom a určuje ju dohoda navrhovateľa ako
prenajímateľa a odporcov 1., 2. ako nájomcov, a preto ani nie je možné učiniť záver o neplatnosti dohody

o výške nájomného v zmysle § 40a Občianskeho zákonníka. Z vykonaného dokazovania dospel súd
k záveru, že nájomná zmluva svojim obsahom alebo účelom neodporuje zákonu, ani žiaden zákon
neobchádza. Nájomná zmluva bola uzatvorená podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, obsahuje
všetky podstatné náležitosti (označenie prenajímateľa a nájomcu, predmet nájmu a odplatu za nájom) i
ďalšienáležitosti(dohodnutádobanájmu,spôsobplatenianájmuatď.),jejobsahjeurčitýazrozumiteľný,

a preto súd dokazovanie uzavrel s hodnotením, že účastníci konania prejavili vôľu smerujúcu k uzavretiu
nájomnej zmluvy. Odporcovia 1., 2. pôvodne v konaní poukazovali na skutočnosť, že nájomná zmluva
bola uzatvorená pod nátlakom, nakoľko sa im mal navrhovateľ vyhrážať vysťahovaním a tiež bola
nájomná zmluva uzatvorená v rozpore s dobrými mravmi, nakoľko navrhovateľ trojnásobne zvýšilpredchádzajúce nájomné. Od tejto obrany odporcovia 1., 2. dodatočne ustúpili s tým, že majú záujem
obytný priestor naďalej užívať, a zotrvali len na tvrdenom rozporu dohodnutej výšky nájomného so
všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách. Zrejme preto aj odporcovia 1., 2. neprodukovali

žiadne dôkazy na preukázanie týchto skutočností ohľadne uzavretia nájomnej zmluvy pod nátlakom
a rozporu nájomnej zmluvy s dobrými mravmi, ktorých existenciu navrhovateľ popieral. Navyše podľa
názoru súdu výzva navrhovateľa na uzavretie novej nájomnej zmluvy k časti nehnuteľnosti po skončení
nájmu založeného Zmluvou o nájme bytu zo dňa 1.1.2007, a to i s upozornením o možnosti následného
vypratania odporcov 1., 2. pre prípad, že by užívali časť nehnuteľnosti vo vlastníctve navrhovateľa bez

právneho dôvodu, nemožno považovať za nátlak, ale len za realizáciu ochrany svojho vlastníctva v
zmysle § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Napokon nebol zistený žiaden rozpor nájomnej zmluvy
s dobrými mravmi, keďže nemožnosť odporcov 1., 2. zaobstarať si iné bývanie, nemôže byť dôvodom
na akceptáciu ich požiadavky platiť nižšie nájomné vo výške 80,63 eura mesačne, ako bolo v nájomnej
zmluve dohodnuté, ktoré nájomné vo výške 80,63 eura mesačne prijateľnej odporcami 1., 2. navyše
ani neplatili.

Zo všetkých vyššie uvedených dôvodov považoval súd nárok navrhovateľa na zaplatenie doplatku
nájomného od februára 2010 do októbra 2010 za opodstatnený. Odporcovia 1., 2. mali platiť nájomné
vo výške 166 eur mesačne, avšak platili nájomné len vo výške 53,18 eura mesačne, teda o 112,82 eura
mesačne menej. Za obdobie od februára 2010 do októbra 2010 tak dlhujú odporcovia 1., 2. na nájomnom

sumu 902,56 eura (dlžná časť mesačného nájomného 112,83 eura x 8 mesiacov), ktorú sumu uložil súd
odporcom 1., 2. Spoločne a nerozdielne zaplatiť navrhovateľovi.

Keďže sa odporcovia 1., 2. dostali do omeškania s platením časti nájomného vo výške 112,82 eura
mesačne za obdobie od februára 2010 do októbra 2010, bol navrhovateľ oprávnený požadovať aj

zaplatenie úroku z omeškania vo výške o 8 percentuálnych bodov vyššej ako je základná úroková
sadzba Európskej centrálnej banky k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Podľa
nájomnej zmluvy zo dňa 1.2.2010 bolo nájomné splatné do 15. dňa kalendárneho mesiaca vopred,
čo znamená, že odporcovia 1., 2. mali povinnosť nájomné za február 2010 zaplatiť v deň uzavretia
nájomnej zmluvy dňa 1.2.2010, nájomné za marec 2010 dňa 15.2.2010, nájomné za apríl 2010 dňa

15.3.2010, nájomné za máj 2010 dňa 15.4.2010, nájomné za jún 2010 dňa 15.5.2010, nájomné za
júl 2010 dňa 15.6.2010, nájomné za august 2010 dňa 15.7.2010, nájomné za september 2010 dňa
15.8.2010, nájomné za október 2010 dňa 15.9.2010. Odporcovia 1., 2. sa dostali do omeškania so
zaplatením časti nájomného vo výške 112,82 eura za február 2010 dňa 2.2.2010, časti nájomného vo
výške 112,82 eura za marec 2010 dňa 16.2.2010, časti nájomného vo výške 112,82 eura za apríl 2010

dňa 16.3.2010, časti nájomného vo výške 112,82 eura za máj 2010 dňa 16.4.2010, časti nájomného vo
výške 112,82 eura za jún 2010 dňa 16.5.2010, časti nájomného vo výške 112,82 eura za júl 2010 dňa
16.6.2010, časti nájomného vo výške 112,82 eura za august 2010 dňa 16.7.2010, časti nájomného vo
výške 112,82 eura za september 2010 dňa 16.8.2010, časti nájomného vo výške 112,82 eura za október
2010 dňa 16.9.2010, keď opodstatnená výška úroku z omeškania k prvému dňu omeškania bola 9,00

% ročne (8,00 % + 1,00 %). Navrhovateľ žiadal o zaplatenie úroku z omeškania vo výške 9 % ročne zo
sumy 112,82 eura od 2.2.2010 do 15.3.2010, zo sumy 225,64 eura od 16.3.2010 do 15.4.2010, zo sumy
338,46 eura od 16.4.2010 do 15.5.2010, zo sumy 451,28 eura od 16.5.2010 do 15.6.2010, zo sumy
564,10 eura od 16.6.2010 do 15.7.2010, zo sumy 676,92 eura od 16.7.2010 do 15.8.2010, zo sumy
789,74 eura od 16.8.2010 do 15.9.2010, zo sumy 902,56 eura od 16.9.2010 do 15.10.2010, teda menej

ako mal nárok, a keďže súd nemôže prekročiť návrhy účastníkov a prisúdiť im viac, ako žiadajú (§ 153
ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku), vyhovel súd návrhu i v časti príslušenstva v celom rozsahu a
priznal navrhovateľovi uplatnený úrok z omeškania.

Rozhodnutie náhrade trov konania si súd vyhradil podľa ustanovenia § 151 ods. 3 Občianskeho súdneho

poriadku samostatnému uzneseniu po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej s poukazom na zložitosť
prípadu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia prostredníctvom tunajšieho
súdu na Krajský súd v Trnave.Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje a musí
byť podpísané a datované. Ďalej musí byť v odvolaní uvedené, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho

sa odvolateľ domáha. Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby
jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis.
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,
- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,
- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,
- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,
- rozhodoval vylúčený sudca alebo bol súd nesprávne obsadený, ibaže namiesto

samosudcu rozhodoval senát,
- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,
- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
- doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa zák. č. 233/1995 Z. z.; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí,
návrh na súdny výkon rozhodnutia.