Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, February 23, 2016

Súd: Okresný súd Žiar nad Hronom
Spisová značka: 10C/78/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6412207987
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 02. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Martin Štubniak

ECLI: ECLI:SK:OSZH:2016:6412207987.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žiar nad Hronom samosudcom Mgr. Martinom Štubniakom v právnej veci navrhovateľa:

Reality - service, s. r. o., so sídlom Nám. Matice slovenskej 8, Žiar nad Hronom, IČO: 36 843 369, v
konaní právne zastúpený advokátskou kanceláriou Legal, s. r. o., so sídlom Vajanského 384/12, Lutila,
proti odporcovi: Q. M., S.. XX.XX.XXXX, bytom Ul. N. XXX/X, Ž. S. A., v konaní právne zastúpený JUDr.
Jaroslavom Spáčom, advokátom, Žiar nad Hronom, Ul. SNP 96, v konaní o náhradu škody 1.604,22
Eur, takto

r o z h o d o l :

I. Odporca je p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi sumu 1.604,22 Eur v lehote 3 dní odo dňa
právoplatnosti tohto rozsudku.

II. O trovách konania súd rozhodne po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Podaným návrhom žiadal navrhovateľ od odporcu zaplatenie sumy 1.604,22 Eur ako náhrady škody
na tom základe, že ide o jeho ušlý zisk, pretože s odporcom uzavrel zmluvu o sprostredkovaní
predaja bytu, podľa ktorej mal odporca aj v prípade, že si nájde kupujúceho sám, povinnosť uskutočniť
predaj prostredníctvom navrhovateľa. Túto povinnosť odporca vedome porušil, pretože pri predaji bytu
navrhovateľa úplne obišiel, resp. mu predaj neoznámil.

Odporca popieral nárok navrhovateľa poukazujúc na to, že považoval zmluvu za ukončenú tým, že mu
navrhovateľ vrátil kľúče od predávaného bytu po tom, ako sa u neho dotazoval na nižšiu inzerovanú
predajnú cenu než bola pôvodne dohodnutá. Súhlas na zníženie ceny pritom navrhovateľovi neudelil.
Tiež mal za to, že v dôsledku odovzdania kľúčov sa zmluvné plnenie zo strany navrhovateľa stalo
nemožným.

Súd vo veci rozhodol rozsudkom zo dňa 01.03.2013 č. k. 10C/78/2012-61 tak, že návrh zamietol a uložil

navrhovateľovi povinnosť nahradiť odporcovi trovy konania. Na odvolanie navrhovateľa Krajský súd v
Banskej Bystrici uznesením zo dňa 26.11.2014 č. k. 15Co/180/2013-78 zrušil napadnutý rozsudok a
vec vrátil na ďalšie konanie usmerniac prvostupňový súd, že bude potrebné vypočuť svedkyňu X. X.,
ako aj kupujúcich manželov A. k otázke, odkiaľ sa dozvedeli o predaji bytu a prečo podľa navrhovateľa
kupujúci kontaktovali ako prvého práve navrhovateľa. Odvolací súd uviedol, že ak bude preukázané,
že sa navrhovateľ pričinil o sprostredkovanie predaja bytu, potom prvostupňový súd rozhodne o práve
navrhovateľa na náhradu škody spočívajúcej v ušlom zisku, pretože v takom prípade odporca porušil

povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o sprostredkovaní, keď kúpnu zmluvu uzatvoril v čase platnosti a
účinnosti zmluvy o sprostredkovaní s navrhovateľom.Tunajší súd tak podľa pokynu odvolacieho súdu doplnil dokazovanie vypočutím uvedených svedkov a
zistil nasledovné:

V konaní nebolo nijak sporným, že účastníci konania - navrhovateľ ako sprostredkovateľ a odporca
ako záujemca uzavreli zmluvu o sprostredkovaní datovanú dňom 10.02.2012, ktorej predmetom bolo
sprostredkovanie predaja bytu špecifikovaného v čl. II bode 1 zmluvy. Podľa článku I. zmluvy sa
navrhovateľ zaviazal vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby odporca ako záujemca mal príležitosť
uzavrieť s treťou osobou zmluvu špecifikovanú v článku II. zmluvy a odporca sa zaviazal za podmienok

dojednaných v zmluve zaplatiť navrhovateľovi províziu špecifikovanú v článku V. zmluvy. Podľa článku
II. bod 4. zmluvy bolo dohodnuté, že sprostredkovateľ bude ponúkať byt minimálne za kúpnu cenu, ktorú
si určil záujemca, t.j. za sumu 37.900,- Eur, ak zmluva neustanovuje inak.

V článku III. v bode 1 bolo dohodnuté, že zastúpenie záujemcu na základe zmluvy sa dojednáva
ako výhradné s tým, že podľa bodu 3 záujemca nie je oprávnený osloviť iné osoby a poveriť ich

sprostredkovaním predaja po dobu platnosti tejto zmluvy. V bode 4 tohto článku bolo dojednané, že ak
si odporca nájde kupujúceho sám, je povinný uskutočniť predaj prostredníctvom navrhovateľa a týmto
odporca udeľuje navrhovateľovi výhradné právo na sprostredkovanie predaja predmetného bytu. Právo
na výhradné zastúpenie bolo navrhovateľovi udelené do 10.05.2012 a takisto aj zmluva samotná bola
uzavretá na dobu určitú do 10.05.2012 (článok VI. zmluvy).

Podľa článku V. bola provízia za sprostredkovanie predaja dohodnutá na sumu 1.900,- Eur (bod 2) a v
bode 3 bolo súčasne dohodnuté, že ak navrhovateľ sprostredkuje predaj bytu za kúpnu cenu nižšiu než
37.900,- Eur a odporca sa rozhodne akceptovať kúpnu cenu nižšiu než 37.900,- Eur, bude výška provízie

predstavovať sumu, ktorá sa vypočíta podielom novej kúpnej ceny a pôvodnej kúpnej ceny 37.900,- Eur,
ktorý sa vynásobí výškou provízie 1.900,- Eur.

Takisto nebolo v konaní sporným, že odporca ešte počas trvania zmluvy kúpnou zmluvou zavkladovanou
do katastra nehnuteľností pod č. W. XXX/XX dňa 25.04.2012 odpredal predmetný byt manželom Q. L.

X. A. za kúpnu cenu 32.000,- Eur a túto skutočnosť navrhovateľovi neoznámil. Navrhovateľ ho preto
po tomto zistení listom zo dňa 15.05.2012 (doručeným odporcovi 17.05.2012) vyzval na úhradu sumy
1.900,- Eur.

Bývalá pracovníčka navrhovateľa E.. X. X. sa v rámci svojej výpovede na konkrétnejšie okolnosti celej

tejto realitnej transakcie nepamätala, v podstate len všeobecne popísala spôsob akým štandardne
prebiehali takéto operácie. Súd potom nič konkrétne použiteľné pre rozhodnutie v tejto veci z jej
výpovede nezistil, okrem toho, že v podstate nepriamo potvrdila nespornú skutočnosť, že žiadny
písomný dodatok k zmluve o sprostredkovaní účastníci konania neuzavreli.

Iba podľa úradného záznamu spísaného dňa 21.02.2012 E.. X., uvedeného dňa ju telefonicky
kontaktoval pán A. s tým, že za byt odporcu ponúka sumu 30.000,- Eur v dvoch zložkách, o ohliadku
bytu nemal záujem, nakoľko uviedol, že tento typ bytov pozná. Dňa 23.02.2012 E.. X. podľa úradného
záznamu kontaktovala odporcu s tým, že sa jej ozval záujemca ponúkajúci 30.000,- Eur, na čo odporca
reagoval záporne, čo následne oznámila pánovi A.. Dňa 12.03.2012 telefonovala E.. X. pánovi A., že

došlo k zmene ceny, na ktorú tento ale nereflektoval. Výpis hovorov potvrdzuje, že menovaný bol dňa
12.03.2012 skutočne E.. X. telefonicky kontaktovaný.

Z výpovedí svedkov Q. A. a jeho manželky X. A. vyplynulo, že vedeli o tom, že sa predmetný byt
predáva ešte predtým než odporca oslovil realitnú kanceláriu navrhovateľa, pretože v tom čase bývali v

susediacom byte. Ešte za života matky odporcu, ktorá bola pôvodnou vlastníčkou a obyvateľkou bytu,
chceli odkúpiť jednu izbu za účelom zväčšenia svojho bytu. Po jej smrti opätovne prejavili u odporcu
záujem byt odkúpiť, no vzhľadom na ním požadovanú privysokú kúpnu cenu na úrovni 38.000,- Eur sa
nedohodli.

Z výpovede Q. A. tiež vyplynulo, že kontaktoval realitnú kanceláriu navrhovateľa za tých okolností, že
v tom čase s manželkou hľadali byt na odkúpenie. Videl na internete ponuku bytu, na základe čoho
kontaktoval navrhovateľa a od neho sa dozvedel, že sa jedná o predmetný susediaci byt po matke
odporcu. Potom to už s navrhovateľom neriešili.Súd potom vychádzajúc zo záverov krajského súdu, ktoré vyslovil vo svojom zrušujúcom uznesení,
aplikoval rovnako ako v pôvodnom rozsudku ustanovenie § 774 Občianskeho zákonníka, ktorý hovorí,

že sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu
uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok
dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Ako je zrejmé z tohto ustanovenia, vzniká v rámci tejto zmluvy záväzok sprostredkovateľa

obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a zase záujemca je zaviazaný poskytnúť
sprostredkovateľovi odmenu za obstaranie uzavretia zmluvy, ak toto obstaranie bolo dosiahnuté
pričinením sprostredkovateľa.

Ako uviedol krajský súd, ak bude preukázané, že navrhovateľ sa pričinil o sprostredkovanie predaja
bytu, tunajší súd má potom rozhodnúť o práve navrhovateľa na náhradu škody spočívajúcej v ušlom

zisku, pretože odporca porušil povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o sprostredkovaní, keď kúpnu zmluvu
uzatvoril v čase platnosti a účinnosti zmluvy o sprostredkovaní s navrhovateľom.

Z výpovedí svedkov manželov A. vyplynulo, že títo síce mali ešte prv vedomosť o tom, že predmetný byt
je na predaj, že ho odporca ako jeho nadobúdateľ po svojej nebohej matke mieni predať, no samotná

ich vedomosť o tom, že sa byt odpredáva, neznamená ešte skutočnosť, že navrhovateľ sa nepričinil o
uzavretie kúpnej zmluvy odporcu ako predávajúceho.

Treba totiž poukázať na to, že ako vyplynulo z výpovede svedka Q. A., tento práveže kontaktoval realitnú
kanceláriu navrhovateľa po tom, čo videl predaj predmetného bytu inzerovaný na internete. Následne aj

podľa úradných záznamov E.. X., táto realizovala prostredníctvom telefonickej komunikácie s odporcom
i potenciálnym kupujúcim Q. A. činnosť smerujúcu k predaju predmetného bytu. Toto podľa názoru súdu
v konečnom dôsledku viedlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, ktorou odporca byt odpredal, lebo potom ako
bol odporca osobne prítomný pri ohliadke bytu za účasti E.. X. (ktorá odporučila zníženie predajnej ceny
bytu)sievidentneuvedomil,žezapôvodnúcenujejednoduchobytnepredajný,keďnakoniecakceptoval

kúpnu cenu 32.000,- Eur. Podľa § 777 Občianskeho zákonníka sú pritom záujemca a sprostredkovateľ
povinní si oznamovať navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä
okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu.

Aj keď je pravdou, že nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy za cenu aká bola pôvodne v zmluve o

sprostredkovaní stanovená, zmluva práveže počítala s tým, že byt môže byť odpredaný aj za nižšiu cenu
než pôvodne uvedenú, čo vyplýva z článku V. bod 3 zmluvy, kde je vlastne v nadväznosti na túto otázku
diferencovaná výška provízie. Zároveň sa odporca zaviazal aj v prípade, že si nájde kupujúceho sám,
uskutočniť predaj prostredníctvom navrhovateľa.

Všetky tieto okolnosti teda svedčia o tom, že navrhovateľ sa pričinil o uzavretie kúpnej zmluvy za
podmienok prijateľných pre odporcu. V uvedenom prípade potom odporca mal povinnosť, vzhľadom na
výhradnézastúpenie,realizovaťpredajbytucezspoločnosťnavrhovateľa,pričomevidentnetakneurobil.
V tomto smere neobstojí jeho obrana, že mal za to, že zmluva skončila, resp., že plnenie bolo nemožné,
nakoľko písomne uzavretú zmluvu nebolo možné podľa § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka ukončiť

konkludentne „odovzdaním kľúčov“ - ako to už konštatoval aj odvolací súd. Takisto sa plnenie zmluvy
nestalo nemožným, nakoľko podľa § 575 ods. 1 Občianskeho zákonníka zaniká záväzok len v prípade
objektívnej nemožnosti plnenia a v danom prípade odovzdanie kľúčov od bytu neznamená nemožnosť
navrhovateľa naďalej do skončenia zmluvy kontaktovať odporcu za účelom predaja bytu v prípade, že
by sa objavil ďalší uchádzač o kúpu bytu. Zmluva o sprostredkovaní naďalej trvala a počas jej trvania

odporca byt odpredal.

Súd mal tak preukázané porušenie zmluvnej povinnosti odporcom dojednanej v článku III. bod 4.
zmluvy. Jednalo sa o zavinené porušenie povinnosti odporcom, lebo tento mal realizovať predaj bytu cez
spoločnosť navrhovateľa a evidentne vedomý si toho, že by musel uhradiť vlastne redukovanú províziu

navrhovateľovi, tohto obišiel. Porušenie tejto povinnosti odporcom je v príčinnej súvislosti so vznikom
škody na strane navrhovateľa v podobe ušlého zisku, ktorému v dôsledku toho nebola vyplatená provízia
stanovená v pomere určenom v článku V. bode 3 zmluvy, t.j. v žalovanej výške 1.604,22 Eur (32.000,-
Eur/37.900,- Eur x 1.900,- Eur).Súd mal tak preukázané splnenie všetkých podmienok v zmysle § 420 ods. 1 Občianskeho zákonníka -
porušenie povinnosti odporcom, ktoré bolo ním zavinené, vznik škody na strane navrhovateľa a príčinnú

súvislosť medzi porušením povinnosti a vznikom škody. Toto ustanovenie hovorí, že každý zodpovedá
za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti. Podľa § 442 ods. 1 Občianskeho zákonníka
súčasne platí, že sa uhrádza skutočná škoda a to, čo poškodenému ušlo (ušlý zisk). Preto súd návrhu
navrhovateľa vyhovel a uložil odporcovi povinnosť zaplatiť žalovanú sumu.

Nakoľko súd k momentu vyhlásenia rozsudku nemal k dispozícii vyčíslenie náhrady trov konania
navrhovateľa, s poukazom na ust. § 151 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku vyslovil, že o trovách
bude rozhodnuté po právoplatnosti rozsudku.

Poučenie:

Protitomutorozsudkujeprípustnépodaťodvolanievlehotedo15dníododňadoručeniajehopísomného
vyhotovenia, písomne vo vyhotovení trojmo na tunajší súd.

V odvolaní musí byť uvedené, kto ho robí, ktorému súdu je určené, ktorej veci sa týka, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup okresného
súdu považuje za nesprávny, čoho sa odvolateľ domáha (ako má odvolací súd rozhodnúť), uviesť dátum
a podpis. Odvolanie treba predložiť v troch rovnopisoch, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p.,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy,

d) súd prvého stupňa dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam na základe vykonaných dôkazov,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a - sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia
sudcu, v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej,
odvolateľ nebol poučený podľa § 120 ods. 4 O.s.p., odvolateľ bez svojej viny nemohol predložiť alebo

označiť dôkazy do rozhodnutia súdu prvého stupňa),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný rozsudok, môže oprávnený podať návrh na
exekúciu podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok, v znení neskorších predpisov.