Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, September 8, 2015

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 2Cob/193/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1712218778
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 09. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Krišková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2015:1712218778.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ľubici Kriškovej a členiek

senátu JUDr. Oľgy Bahníkovej a JUDr. Ľubici Břouškovej v právnej veci navrhovateľa: Ing. Juraj
Nádaský, Liptovská 8, 903 01 Senec, IČO: 35 267 763, zast. JUDr. Alexandra Machanová, advokátka,
Mierové námestie 19, 903 01 Senec, proti odporkyni: Pavlína Špačková - BISTRO, Chorvátska 21, 900
25 Chorvátsky Grob, IČO: 37 615 033, zast. JUDr. Mária Faithová, advokátka, Hlavná 28, 925 26 Reca,
o zaplatenie 1.000,- eur s príslušenstvom a o vzájomnom návrhu odporkyne na zaplatenie 500,- eur s
príslušenstvom, o odvolaní odporkyne proti rozsudku Okresného súdu Pezinok č. k. 33Cb/78/2013-103
zo dňa 8.7.2014 takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Pezinok č. k. 33Cb/78/2013-103 zo dňa 8.7.2014
p o t v r d z u j e .

o d ô v o d n e n i e :

Okresný súd Pezinok napadnutým rozsudkom uložil odporkyni povinnosť zaplatiť navrhovateľovi sumu
1.000,- eur s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne z tejto sumy od 19.6.2012 do zaplatenia a
vzájomný návrh odporkyne v celom rozsahu zamietol. Pokiaľ ide o trovy konania, súd rozhodol, že o
nich rozhodne samostatným uznesením do 30 dní po právoplatnosti rozsudku.

V odôvodnení súd prvého stupňa uviedol, že návrhom na začatie konania doručeným súdu dňa

5.11.2012sanavrhovateľdomáhalvočiodporkynizaplateniaistinyvovýške1.000,-eurspríslušenstvom
a náhrady trov konania. Svoj návrh odôvodnil tým, že uzatvoril s odporkyňou dňa 16.4.2012 Nájomnú
zmluvu, podľa ktorej si odporkyňa prenajala od navrhovateľa nebytový priestor a príslušenstvo a
zaviazala sa uhradiť navrhovateľovi nájomné v celkovej výške 2.500,- eur. Odporkyňa uhradila prvé tri
splátky nájomného,t.j.celkomsumu1.500,-eur.Odporkyňaneuhradilanavrhovateľoviposlednúsplátku
nájomného splatnú dňa 18.6.2012 vo výške 1.000,- eur. Nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu
určitú od 1.5.2012 do 15.9.2012. Nakoľko sa jedná o nebytový priestor v areáli Seneckých jazier, doba

nájmu zodpovedá sezóne, počas leta, v ktorej sa v danej lokalite prevádzkujú takéto zariadenia. Nakoľko
odporkyňa zostávajúcu časť nájomného neuhradila v deň splatnosti, navrhovateľ ju na zaplatenie vyzval
prostredníctvom svojho právneho zástupcu v Poslednom pokuse o zmier zo dňa 27.7.2012. Odporkyňa
na pokus o zmier reagovala e-mailom zo dňa 1.8.2012 zaslaným navrhovateľovi a jeho právnemu
zástupcovi, v ktorom nejednoznačne konštatovala, že žiada o zníženie nájomného z dôvodu, že v
prenajatých priestoroch pri súčasnom otvorení okna a dvier vzniká prievan. Odporkyňa túto situáciu
vyhodnotila ako zdraviu závadný faktor podľa § 679 ods. 2 Občianskeho zákonníka a rozhodla sa od

nájomnejzmluvyvčaseviacakomesiacapolposplatnostinájomnéhoodstúpiťažiadaťodpusteniečasti
nájomného.Právnyzástupcanavrhovateľanaemailodpovedalaodporkynivysvetlil,ženájomnázmluva
bola uzatvorená na presne vymedzené obdobie letnej sezóny a aj v prípade platného odstúpenia od
zmluvy by mohla navrhovateľovi vzniknúť škoda zodpovedajúca nezaplatenej časti nájomného, nakoľkov priebehu sezóny, resp. 46 dní pred jej koncom by sa mu už nebytový priestor nepodarilo prenajať.
Avšak dôvody uvedené odporkyňou v emailovej správe sa nedajú považovať za dôvody dostatočné na
odstúpenie od zmluvy. Odporkyňa sa odvolávala na skutočnosť, že jej Úrad verejného zdravotníctva

zamietol predaj zmrzliny, odporkyňa však nikdy nepredložila navrhovateľovi vyjadrenie úradu a ani sa
nedomáhala u navrhovateľa odstránenia závad, ktoré mali podľa jej vyjadrenia spočívať v prenajatej
nehnuteľnosti a pre ktoré jej nebolo udelené povolenie. Z jej vyjadrenia teda nie je zrejmé, či boli
nedostatky na jej strane alebo na strane navrhovateľa. Odporkyňa vykonávala v prenajatej nehnuteľnosti
aj ďalšie činnosti okrem predaja zmrzliny, nevydanie takéhoto rozhodnutia teda nemožno považovať za

zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy v celom rozsahu. Odporkyňa sa do omeškania so zaplatením
nájomného dostala už dňa 19.6.2012. Účastníci si v zmluve dohodli spôsob ukončenia nájomnej zmluvy,
a to písomnou dohodou zmluvných strán ako aj písomnou výpoveďou z dôvodov uvedených v zmluve.
Účastníci si ďalej v zmluve dohodli doručovanie písomností na poslednú známu adresu sídla zmluvnej
strany a ďalej sa dohodli, že všetky úkony musia byť urobené písomne. Odstúpenie od zmluvy zo dňa
31.7.2012 bolo právnej zástupkyni navrhovateľa doručované len prostredníctvom e-mailu, listina nebola

podpísanázaručenýmelektronickýmpodpisomabolaodosielaná[email protected],
zktorejjednoznačnenevyplývaoznačenieodosielateľa.Navrhovateľmalzato,žeodstúpenieodporkyne
od zmluvy nespĺňa náležitosti odstúpenia od zmluvy z obsahového hľadiska ako aj z hľadiska spôsobu
doručovania.

Súd prvého stupňa tiež uviedol, že vzájomným návrhom doručeným súdu dňa 8.11.2013 sa odporkyňa
domáhala zaplatenia 500,- eur s príslušenstvom a náhrady trov konania. Svoj návrh odôvodnila tým, že
si u navrhovateľa uplatnila nárok na zľavu z nájomného v liste zo dňa 31.7.2012 nazvanom Odstúpenie
od nájomnej zmluvy. Dôvodom pre uplatnenie zľavy bola skutočnosť, že odporkyňa nemohla priestor
využívať na účel dohodnutý v nájomnej zmluve, a to predaj na priamu konzumáciu zmrzliny, ak sa na jej

prípravupoužijúpriemyselnevyrábanékoncentrátyamrazenékrémy,leboÚradverejnéhozdravotníctva
to napriek žiadosti nepovolil pre nedostatočné pracovné plochy a nedostatok umývacích drezov.
Odporkyňa poukázala na § 673, § 674 a § 675 Občianskeho zákonníka. Odporkyňa nemohla priestory
využívať na jeden z dohodnutých účelov, a to pre vady, ktoré nespôsobila, teda išlo o obmedzené
užívanie predmetu nájmu, na základe čoho má odporkyňa nárok na zľavu z nájomného. Nárok na zľavu

si odporkyňa uplatnila u navrhovateľa dňa 1.8.2012, t.j. v zákonom stanovenej šesťmesačnej lehote.

Súd v rozsudku poukázal na ustanovenia § 1, § 3 ods. 1, 3 a 4, § 5 ods. 1 a 2, § 8, § 9 ods. 1, § 12 zákona
č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení, § 40 ods. 1, 2 a 4, § 673,
§ 674, § 675, § 679 ods. 1 a 2, § 720 Občianskeho zákonníka, § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka.

Z vykonaného dokazovania mal súd prvého stupňa za preukázané, že účastníci platne uzavreli zmluvu o
nájme nebytových priestorov, ktorá sa spravuje primárne zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov, a to napriek označeniu zmluvy ako "Nájomná zmluva" a nie "Zmluva o nájme
nebytových priestorov" a napriek tomu, že v záhlaví zmluvy je uvedené, že je uzatvorená v zmysle

Obchodného zákonníka. Účastníkmi uzatvorená zmluva totiž podľa súdu obsahuje všetky podstatné
náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov, a to okrem označenia zmluvných strán, predmet a účel
nájmu, výšku a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného a čas, na ktorý sa nájom uzaviera.
V prípade, ak zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov niektoré otázky neupravuje, použijú
sa na daný vzťah ustanovenia Občianskeho zákonníka týkajúce sa nájomnej zmluvy a keďže účastníci

konania zmluvu uzatvorili ako podnikatelia a pri vzniku nájomnej zmluvy bolo zrejmé, že sa týka ich
podnikateľskej činnosti, ostatné otázky sa budú riadiť Obchodným zákonníkom.

Pre posúdenie nároku navrhovateľa na doplatenie zvyšnej časti nájomného bolo podľa súdu nutné
vyriešiť otázku, kedy došlo ku skončeniu nájmu (vzhľadom k tomu, že odporkyňa má za to, že nájom

skončil pred uplynutím dohodnutej doby nájmu, a to dohodou zmluvných strán, prípadne odstúpením
od zmluvy a preto nie je povinná zaplatiť tretiu splátku nájomného, keďže pomernú časť nájomného za
reálne užívanie priestoru už uhradila).

Súd uviedol, že zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov obligatórne vyžaduje pre platné

uzavretie zmluvy písomnú formu. Občiansky zákonník vyžaduje písomnú formu aj v prípade zmeny
alebo zrušenia písomne uzavretej zmluvy, preto akákoľvek zmena týkajúca sa zmluvy uzavretej medzi
účastníkmi, vrátane jej ukončenia, musí byť vykonaná písomne, z toho dôvodu je podľa súdu ústna
dohoda účastníkov o skončení nájmu a odovzdaní priestorov zo dňa 16.7.2012 absolútne neplatnápre nedostatok formy právneho úkonu predpísanej zákonom. Odovzdaním priestorov odporkyňou a
prevzatím priestorov navrhovateľom taktiež nenastali účinky skončenia nájmu práve pre nedostatok
písomnej formy. Faktické odovzdanie predmetu nájmu ani nie je zákonným dôvodom na ukončenie

nájmu.

Čo sa týka platnosti odstúpenia odporkyne od zmluvy, súd prvého stupňa mal za to, že požiadavka
písomnej formy bola naplnená, keďže z emailovej správy odporkyne zo dňa 31.7.2012 doručenej
navrhovateľovi dňa 1.8.2012 je určiteľný obsah právneho úkonu aj osoba, ktorá ho vykonala (napriek

tomu, že bol zaslaný z emailovej adresy M..O..sk, odporkyňa bola za listom podpísaná menom aj
priezviskom). Súd však dospel k názoru, že k odstúpeniu od zmluvy nedošlo zo zákonom prípustných
dôvodov, keď od zmluvy je možné odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva alebo zákon.
Zmluva ani zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov otázku odstúpenia od zmluvy neupravujú.
Možnosť odstúpenia od zmluvy upravuje ustanovenie § 679 Občianskeho zákonníka, a to v prípade
ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo

ak sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté
alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa
tým zmaril účel zmluvy alebo v prípade, že sú priestory zdraviu závadné. Súd mal za to, že samotný
prievan v priestoroch nemožno považovať za zdraviu závadný faktor, najmä ak tento bol spôsobený
samotnouodporkyňouprivetranímiestnosti.Odporkyňamohlavyužiťinémožnostiprivetranímiestnosti,

ako napr. ventilátor alebo odsávanie. Bolo na slobodnom uvážení odporkyne, že teplo prípadne pach
v priestoroch vyrieši súčasným otvorením okna aj dvier, čím spôsobí v priestoroch prievan. Súd sa
stotožnil s názorom navrhovateľa, že prievan nevyplýval z povahy predmetu nájmu, ale bol vyvolaný
konaním odporkyne a teda nie je možné ho považovať za zdraviu závadný faktor v zmysle § 679
ods. 2 Občianskeho zákonníka. Súd tiež nie je toho názoru, že by priestor bol odovzdaný v stave

nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Zmluva bola totiž účastníkmi podpísaná dňa
16.4.2012, odporkyňa začala priestory užívať dňa 1.5.2012, ale rozhodnutie, z ktorého vyplýva, že
odporkyninebolpovolenýpredajňouvyrábanejzmrzliny,bolovydanéaždňa23.5.2012.Odporkyňabola
pred podpisom zmluvy oboznámená so stavom priestorov, zároveň chýbajúce umývadlo alebo pracovná
plocha sú zariadením nebytového priestoru a nie samotným nebytovým priestorom, takže pre chýbajúce

umývadlo nemožno podľa súdu považovať priestor za priestor v nespôsobilom stave na dohodnuté
užívanie. Ak po začatí užívania predmetu nájmu zistila odporkyňa nedostatky, pre ktoré jej nebolo
povolené predávať ňou vyrobenú zmrzlinu, mala sa s prípadnými požiadavkami na úpravu priestoru
obrátiť na navrhovateľa v súlade s čl. VI bod 5 zmluvy, čo ale v konaní preukázané nebolo. Tvrdenie
odporkyne, že dôvodom odstúpenia od zmluvy bolo nevydanie povolenia pre predaj zmrzliny vyznieva

podľa súdu účelovo, keď samotná odporkyňa na pojednávaní uviedla, že sa s touto skutočnosťou
zmierila a z ďalšieho konania vyplýva, že aj po neudelení povolenia predmet nájmu naďalej užívala.
Priechodnosť priestoru taktiež nemôže byť podľa súdu dôvodom odporkyne na odstúpenie od zmluvy,
keďže podľa jej vlastného vyjadrenia s týmto obmedzením bola vopred oboznámená. Účelovosť tvrdení
odporkyne o nevyhovujúcich podmienkach predmetu nájmu umocňuje skutočnosť, že k nim došlo

až po viac ako polovici trvania nájomného vzťahu. Odporkyňa odstúpenie od zmluvy odôvodňovala
ustanoveniami § 673 a 674 Občianskeho zákonníka, ktoré však upravujú nárok nájomcu na zľavu z
nájomného a nie prípady odstúpenia od zmluvy. Emailovú správu zo dňa 4.7.2012, v ktorej odporkyňa
uviedla, že s nájmom končí k 10.7.2012 by súd podľa obsahu mohol považovať za výpoveď, avšak,
keďže výpovedná doba je trojmesačná, nájom by skončil až po uplynutí dohodnutej doby nájmu. Súd

teda vyhodnotil, že k platnému odstúpeniu od zmluvy nedošlo, nájom neskončil ani iným spôsobom a
preto skončil až uplynutím dohodnutej doby nájmu dňa 15.9.2012 napriek tomu, že odporkyňa priestor
odovzdala dňa 16.7.2012, keďže faktické konanie nemalo podľa súdu vplyv na platnosť a trvanie zmluvy
a nájomného vzťahu. Keďže nájom skončil uplynutím doby nájmu, navrhovateľ má v zmysle zmluvy
nárok na dohodnuté nájomné v celosti a preto súd odporkyňu zaviazal na zaplatenie tretej splátky

nájomnéhovovýške1.000,-eurspolusúrokomzomeškania,keďžeodporkyňasadostaladoomeškania
s peňažným plnením, a to vo výške, ktorá je v súlade s § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka odo dňa
nasledujúceho po splatnosti tretej splátky nájomného (splatnosť určená dňom 18.6.2012). Uplatnenie
nároku navrhovateľa na zaplatenie nájomného v celosti nemožno podľa názoru súdu považovať za
šikanózny výkon práva, keďže navrhovateľ koná len v súlade s uzavretou zmluvou a jeho konanie sa

žiadnym spôsobom neprieči dobrým mravom.

Vzájomným návrhom sa odporkyňa domáhala zaplatenia 500,- eur titulom zľavy na nájomnom. Súd
skúmal, či prípadné právo odporkyne na poskytnutie zľavy z nájomného bolo riadne a včas uplatnené.Účastnícisivčl.VIbod8dohodli,ženároknazľavuznájomnéhozanikne,akneboluplatnenýdojedného
mesiaca odo dňa, kedy prvýkrát došlo ku skutočnostiam zakladajúcim tento nárok. Toto dojednanie
súd vyhodnotil za neplatné, keďže kogentné ustanovenie § 675 stanovuje šesťmesačnú prekluzívnu

lehotu na uplatnenie nároku, ktorá bola odporkyňou dodržaná. Nárok na zľavu bol teda uplatnený včas
a aj riadne, keď z listu nazvanom Odstúpenie od nájomnej zmluvy vyplýva výška požadovanej zľavy
aj dôvody pre jej poskytnutie. Nárok odporkyne na prípadnú zľavu sa spravuje ustanovením čl. VI bod
8 zmluvy, podľa ktorého nájomca má právo na zľavu z nájomného, pokiaľ pre vady, ktoré nezavinil,
nemohol predmet zmluvy užívať dohodnutým spôsobom. Súd mal za to, že odporkyňa nemá nárok na

zľavu z nájomného, nakoľko nedošlo k obmedzenému užívaniu predmetu nájmu, čo vyplýva z vyjadrenia
samotnej odporkyne, keď na pojednávaní uviedla, že po uzavretí zmluvy požiadala navrhovateľa o
dodatočné umývadlo, ktorej požiadavke navrhovateľ nevyhovel a preto sa odporkyňa zmierila s tým,
že zmrzlinu vyrábať nebude. Odporkyňa netrvala na úprave predmetu nájmu tak, aby jej bola povolená
príprava a predaj zmrzliny, zmierila sa s tým, že zmrzlinu vyrábať nebude a preto nebola podľa súdu
na svojom práve užívať predmet nájmu obmedzená. Odporkyňa navyše bola pred podpísaním zmluvy

oboznámená so stavom predmetu nájmu aj s jeho vybavením.

Súd si vyhradil rozhodnutie o trovách konania na samostatné rozhodnutie, po právoplatnosti rozhodnutia
vo veci samej podľa ust. § 151 ods. 3 O.s.p..

Proti rozsudku podala odporkyňa v celom rozsahu odvolanie z dôvodu, že súd dospel na základe
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci. Uviedla, že ak nájomca vráti vec prenajímateľovi a ten si ju vezme, nie je
možné tvrdiť, že nájomný vzťah ďalej trvá. Nájomný vzťah je podľa nej vzťahom reálnym a ak dôjde
k vráteniu predmetu nájmu, nemožno hovoriť o pokračovaní nájmu, keďže nie sú splnené podmienky

zákonnejdefinícienájmutak,akojetouvedenévust.§663Občianskehozákonníka.Niejebezprávneho
významu tá skutočnosť, že navrhovateľ ako prenajímateľ bez výhrad prevzal dňa 16.7.2012 predmet
nájmu od odporkyne. Nie je podľa nej možné, aby pri dvojstrannom vzťahu súd nebral do úvahy konanie
druhej zmluvnej strany, a to konkrétne, že navrhovateľ si prevzal dňa 16.7.2012 od odporkyne predmet
nájmu späť. Odporkyňa nijakým spôsobom nemohla donútiť navrhovateľa k písomnému potvrdeniu

prevzatia, či ukončenia nájmu.

Odporkyňa tiež uviedla, že nie je jasné, ako súd mohol dôjsť k záveru, že prievan nevyplýval z
povahy predmetu nájmu a odvetranie prenajatého priestoru si mala odporkyňa zabezpečiť inak, napr.
ventilátorom, či odsávaním, keď súd nikdy uvedený priestor nevidel a nevidel ani jeho fotografie.

Odporkyňa poukázala na to, že nemohla predávať v prenajatých priestoroch ňou vyrábanú zmrzlinu a
preto nemohla prenajatý priestor využívať na konkrétne dohodnutý účel podľa čl. III bodu 1 písm. b)
nájomnej zmluvy. Uvedenú skutočnosť odporkyňa riešila s navrhovateľom, ako to vyplýva zo zápisnice
z pojednávania a z jej výpovede zo dňa 8.11.2013, ale ten už toto, t.j. druhé umývadlo, v sezóne 2012

riešiť nechcel. Vyjadrenie odporkyne, že sa s tým zmierila, podľa nej neznamená, že by sa tým zhojilo
to, že prenajatý priestor nebolo možné užívať na účel podľa čl. III bod 1 písm. b) nájomnej zmluvy.

Odporkyni nie je jasné, ako súd môže tvrdiť, že bola uzrozumená, že cez prenajatý priestor budú
prechádzať cudzie osoby. Bola uzrozumená, že cez priestor bude prechádzať iba pracovník novinového

stánku. Uviedla, že v prenajatom priestore mala svoj majetok a žiaden rozumne uvažujúci človek by si
neprenajal priestor, cez ktorý mu majú chodiť kedykoľvek cudzie osoby.

Podľa odporkyne jedinou úlohou súdu bolo preskúmať, či nedostatky predmetu nájmu, ako dôvod
ukončenia nájmu alebo zľavy na nájomnom, boli odporkyňou urobené v zákonom stanovenej lehote, ak

takú lehotu zákon stanovuje. Ak by súd riadne preskúmal dôkazy uplatnené v konaní, musel by podľa
nej zistiť, že spomínané nedostatky namietala skôr, ako uplynula polovica doby nájmu. Napr. z výpovede
odporkyne zo dňa 8.11.2013 vyplýva, že po uzavretí nájomnej zmluvy sa dopytovala navrhovateľa
na zabezpečenie druhého umývadla pre predaj zmrzliny, ďalej z mailovej správy zo dňa 4.7.2012
vyplýva, že mala výhrady k predmetu nájmu a nájom chcela ukončiť už v júni 2012 a hovorila o tom s

navrhovateľom.

Odporkyňa tiež uviedla, že nebolo nikdy v jej moci donútiť navrhovateľa k tomu, aby protokolárne prevzal
predmet nájmu dňa 16.7.2012 alebo aby ukončenie bolo urobené písomne. Po 16.7.2012 neboli splnenézákonné podmienky definujúce nájomný vzťah. pričom obe zmluvné strany prispeli k tomu, že k takejto
situácii došlo. Ak podľa súdu odovzdaním prenajatých priestorov nenastali účinky skončenia nájmu pre
nedostatok písomnej formy, tak bolo podľa odporkyne povinnosťou súdu skúmať, či v takomto prípade

má prenajímateľ nárok na nájomné. Prvostupňový súd neodôvodnil, prečo má za uvedený stav niesť
zodpovednosť iba odporkyňa tým, že musí zaplatiť nájomné aj za čas, keď predmet nájmu už nemala
k dispozícii.

Odporkyňa poukázala aj na to, že nie je a ani nebolo jej povinnosťou pri odstúpení právne dôsledne

posúdiť skutkový stav, podstatné pre platnosť odstúpenia je to, aby tam boli uvedené skutkové dôvody
a tie boli vymedzené presne. Podľa nej bolo úlohou súdu riadne preskúmať, či je možné považovať
predmet nájmu, ktorý niekto používa na podnikateľské účely a v ktorom má svoj majetok, za spôsobilý na
dohodnuté užívanie, ak cez priestor sústavne prechádzajú tretie osoby. Odporkyňa má za to, že takýto
predmet nájmu nemôže byť spôsobilý na účel nájmu dohodnutý v nájomnej zmluve a skutočnosť výskytu
tretích osôb v prenajatých priestoroch je zákonným dôvodom pre odstúpenie od nájomnej zmluvy. Tiež

uviedla, že zákon (§ 679 ods. 2 Občianskeho zákonníka) jednoznačne uvádza, že právo odstúpiť od
nájomnej zmluvy má nájomca aj v prípade, ak by o závade, ktorá je zdraviu škodlivá, vedel už pri podpise
zmluvy. Súd pre svoj záver, že v prípade prenajatého priestoru nešlo o zdraviu závadný priestor, pretože
prievan si spôsobila odporkyňa sama a mala si priestor odvetrať inak, nemal podľa nej žiaden skutkový
podklad. Boli teda splnené dôvody pre odstúpenie od zmluvy.

Odporkyňa vytkla, že konanie navrhovateľa, keď žiada zaplatenie nájmu aj za čas po 16.7.2012 bez
ohľadu na reálny stav, nie je v súlade s dobrými mravmi tak, ako to vyžaduje § 3 ods. 1 Občianskeho
zákonníka a pokiaľ sa predmetný nájomný vzťah má riadiť aj Obchodným zákonníkom, tak v zmysle
Obchodnéhozákonníkaideošikanóznyvýkonpráva,ktorýpodľa§265nemôžepožívaťprávnuochranu.

Odporkyňa tiež uviedla, že nárok na zľavu podľa § 674 Občianskeho zákonníka má nájomca vždy, ak
prenajatý priestor môže užívať iba obmedzene. Účel, na ktorý mala odporkyňa prenajatý priestor užívať,
si účastníci dohodli v čl. III nájomnej zmluvy a patril tam aj predaj ňou vyrábanej zmrzliny. Ak nemohla
priestor užívať na predaj ňou vyrábanej zmrzliny, prenajatý priestor mohla užívať iba obmedzene. Jej
vnútorný postoj, t.j., že sa s tým zmierila, je z hľadiska uplatnenia jej práva na zľavu podľa § 674

Občianskehozákonníkairelevantný,keďžezákonničtaképreuplatnenietohtoprávanevyžaduje.Tiežje
irelevantné, že odporkyňa bola pred podpisom zmluvy oboznámená so stavom predmetu nájmu, pretože
príslušný úrad verejného zdravotníctva až následne prišiel pozrieť priestory a o povolení rozhodol až
dňa 23.5.2012, t.j. až po podpise zmluvy.

Odporkyňa žiadala, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil tak, že návrh navrhovateľa v celom
rozsahu zamietne a navrhovateľa zaviaže na zaplatenie 500,- eur spolu s úrokom z omeškania vo výške
8,75 % ročne od 1.8.2012 do zaplatenia a zároveň ho zaviaže na zaplatenie trov konania.

Navrhovateľ vo vyjadrení k odvolaniu navrhol napadnutý rozsudok potvrdiť a priznať mu náhradu trov

odvolaciehokonania.Uviedol,žezákononájmeapodnájmenebytovýchpriestorovobligatórnevyžaduje
pre platné uzavretie zmluvy písomnú formu. Občiansky zákonník vyžaduje písomnú formu aj v prípade
zmeny alebo zrušenia písomne uzavretej zmluvy, a teda aj ukončenia písomne uzavretej zmluvy.
Vzhľadom na tieto zákonné podmienky je prípadná ústna dohoda, o ktorú odporkyňa opiera svoj nárok,
absolútne neplatná. Navrhovateľ však naďalej trvá na tom, že medzi ním a odporkyňou k žiadnej ústnej

dohode ohľadom skončenia nájomného vzťahu nedošlo.

Navrhovateľ tiež trvá na neexistencii dôvodov na odstúpenie od nájomnej zmluvy, ktoré uvádzala
odporkyňa. Poukázal na to, že odporkyňa si pred uzavretím zmluvy priestor riadne obhliadla, neskôr
si ho zariadila svojim vlastným zariadením a zariadením, ktoré si doň objednala. Musela teda poznať

jednak rozmery zariadenia, ktoré vlastnila, a zároveň jeho vlastnosti. Sama uviedla, že toto zariadenie
už využívala vo svojich predchádzajúcich prevádzkach. Vedela aj to, že pri spustení všetkých prístrojov
v prenajatom priestore vznikne teplo, ktoré bude musieť odvetrať. Navrhovateľ tiež uviedol, že údajne
chýbajúce umývadlo nevyplýva zo žiadneho listinného dôkazu a ani z odporkyňou predloženého
rozhodnutia RÚVZ Bratislava zo dňa 23.5.2011 (správne 2012). Z toho vyplýva, že návrhu odporkyne

na uvedenie priestoru do prevádzky sa vyhovuje a RÚVZ Bratislava s ním súhlasí. Tiež jej bol schválený
prevádzkový poriadok. Žiadne zamietavé stanovisko, a to čo i len čiastočné, v predloženom rozhodnutí
nie je obsiahnuté a už vôbec sa v ňom nehovorí o chýbajúcom umývadle. Tvrdenia odporkyne považuje
navrhovateľ za účelové s cieľom dodatočne si vytvoriť dôvod na odstúpenie od zmluvy. Tomuto svedčíaj skutočnosť, že nevyhovujúce podmienky predmetu nájmu začala odporkyňa namietať až po polovici
trvania nájomného vzťahu.
Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací prejednal vec podľa § 212 ods. 1 O.s.p. bez nariadenia

pojednávania v zmysle § 214 ods. 2 O.s.p., pričom termín verejného vyhlásenia rozsudku bol oznámený
naúradnejtabulisúdupodľa§156ods.3O.s.p.Popreskúmaníobsahuspisu,oboznámenísasdôvodmi
odvolania odporkyne a s vyjadrením navrhovateľa k odvolaniu dospel k záveru, že odvolaniu nie je
možné vyhovieť.

Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje so zisteným skutkovým stavom a právnym posúdením
veci prvostupňovým súdom. Súd prvého stupňa sa vo svojom rozsudku vysporiadal so všetkými
argumentmi odporkyne, správne vyhodnotil vykonané dôkazy a na správnosť dôvodov uvedených v
rozsudku odvolací súd, podľa § 219 ods. 2 O.s.p. v celom rozsahu odkazuje. Na zdôraznenie správnosti
napadnutého rozsudku a k odvolacím dôvodom odporkyne odvolací súd uvádza nasledovné.

Predovšetkým nie je možné súhlasiť s názorom odporkyne, že nájomný vzťah je vzťahom reálnym
a vrátením predmetu nájmu je nájom ukončený. Nájomná zmluva je zmluva, ktorou prenajímateľ
prenecháva nájomcovi určitú vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky, a to za odplatu.
Nájomná zmluva vzniká konsenzom zmluvných strán o jej podstatných náležitostiach, je teda zmluvou
konsenzuálnou, čím sa líši od zmluvy o pôžičke, ktorá je zmluvou reálnou. Nájomná zmluva uzavretá

na dobu určitú zaniká uplynutím doby, na ktorú bol nájom dohovorený, ak sa prenajímateľ nedohodol
s nájomcom inak. Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť ešte pred uplynutím dohodnutej doby
na jej skrátení, podmienkou je však dohoda účastníkov, nie faktické odovzdanie predmetu nájmu, čo
vyplýva práve z povahy nájomnej zmluvy ako zmluvy konsenzuálnej. Nájomný pomer možno tiež ukončiť
predčasne odstúpením od zmluvy a to z dôvodov, ktoré si jedna strana zmluvne vyhradila, inak len zo

zákonných dôvodov uvedených v § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Súd prvého stupňa dospel k správnemu záveru, že nájomná zmluva uzatvorená medzi účastníkmi
konania zanikla až uplynutím doby, na ktorú bola dojednaná, pretože k inej dohode medzi účastníkmi
nedošlo a nedošlo ani k platnému odstúpeniu od zmluvy zo strany odporkyne. Podľa ustanovenia

§ 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca môže odstúpiť od zmluvy kedykoľvek ak prenajatá
vec mu bola odovzdaná v stave, ktorý nie je spôsobilý na účel, ktorý bol dohodnutý v zmluve alebo
aspoň na obvyklé užívanie, prenajatá vec sa stala nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie
počas trvania nájomného vzťahu, prenajatá vec sa počas nájomného vzťahu stala neupotrebiteľnou,
prenajatej veci bola odobratá taká dôležitá časť veci, že môže byť zmarený účel zmluvy. Podľa

odvolacieho súdu odporkyňa neuviedla ani jeden zo zákonných dôvodov na odstúpenie od nájomnej
zmluvy. Prenajatá vec jej bola odovzdaná v stave spôsobilom na obvyklé užívanie. Z nájomnej
zmluvy ako aj Rozhodnutia regionálneho úradu verejného zdravotníctva č. HV/7709/2012 vyplýva,
že odporkyňa si prenajala priestory za účelom prevádzkovania bufetu, pričom túto činnosť mohla v
uvedených priestoroch vykonávať. Podľa citovaného rozhodnutia bol odporkyni udelený súhlas na

uvedenie priestorov bufetu do prevádzky. Z rozhodnutia nevyplýva, že by priestor nebol postačujúci na
prevádzkovanie bufetu, ani že sa žiadosti odporkyne v nejakej časti nevyhovuje.
Odvolací súd sa stotožnil s názorom súdu prvého stupňa, že ak odporkyňa odôvodňovala odstúpenie
od zmluvy ustanoveniami § 673 a 674 Občianskeho zákonníka, ide o ustanovenia upravujúce nároky na
zľavu z nájomného, nie dôvody na odstúpenie od nájomnej zmluvy. Odporkyňa uvádzala zhodné dôvody

a to nemožnosť výroby zmrzliny, prievan v bufete a prechod cudzích osôb ako dôvody odstúpenia od
nájomnej zmluvy ako aj dôvody zakladajúce nárok na zľavu z nájomného.

Odvolací súd sa nestotožnil s odvolacou námietkou odporkyne, že prievan v bufete a pohyb iných
osôb, resp. prechod cudzích osôb cez prevádzku spôsobili, že mohla používať bufet iba obmedzene.

Odporkyňa stav prevádzkového priestoru poznala, vedela aké sú možnosti vetrania, že ide o bufet
prevádzkovaný počas letného obdobia a podľa citovaného rozhodnutia bol priestor na prevádzkovanie
bufetu vyhovujúci.

Odporkyňa v konaní nepreukázala, že existoval zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy, ani že jej

vznikol nárok na zľavu z nájomného. Nárok navrhovateľa na zaplatenie nájomného nemožno považovať
za nárok v rozpore s dobrými mravmi, keď si uplatňuje zaplatenie nájomného z platne uzatvorenej
nájomnej zmluvy. Z dokazovania podľa odvolacieho súdu vyplynulo, že dôvodom, pre ktoré odporkyňa
nezaplatila nájomné a predčasne nájom ukončila bez právne relevantnej dohody s navrhovateľom,nebola nemožnosť priestor bez obmedzenia užívať, ale skutočnosť, že jej nevyšiel podnikateľský zámer
a nedosahovala zisk.

Vzhľadom k uvedenému, odvolací súd napadnutý rozsudok prvostupňového súdu podľa § 219 ods. 1,
2 O.s.p. ako vecne správny potvrdil.

O trovách odvolacieho konania rozhodne súd prvého stupňa (§ 224 ods. 4 O.s.p.).

Uvedený rozsudok je výsledkom hlasovania odvolacieho senátu v pomere hlasov 3 : 0.

Poučenie:

P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.