Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Thursday, October 23, 2013

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 25Co/30/2013
Identifikačné číslo súdneho spisu: 4111200028
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 10. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dušan Harbuta
ECLI: ECLI:SK:KSNR:2013:4111200028.1

Uznesenie
Krajský súd v Nitre, v právnej veci navrhovateľky: F. F., bytom F. I., X. XX, obchodné meno Zdenka
Zachariašová - INA, IČO: 35 104 031, Zlaté Moravce, proti odporkyni: I. C., bytom G., R. XXX, IČO:
41 045 815, zastúpenej JUDr. Jozefom Nyúlom, advokátom v Leviciach, kpt. Jaroša 4, o zaplatenie
2.440,17 eura s príslušenstvom, o odvolaní navrhovateľky proti rozsudku Okresného súdu Nitra zo dňa
24. 09. 2012 č.k. 14C/98/2011-203, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa z r u š u j e a vec mu vracia na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľka sa návrhom z 01. 01. 2011 domáhala proti odporkyni zaplatenia 2.440,17 eura s
príslušenstvom, ktorý odôvodnila tým, že 01. 03. 2005 s ňou uzavrela nájomnú zmluvu o nájme
nebytových priestorov na neurčitú dobu. Bola dohodnutá cena nájmu so zálohovou platbou mesačne na
energie v sume 5.060,- Sk ( 167,96 eura). Odporkyni bolo umožnené zriadenie meradiel pre meranie
spotreby teplej a studenej vody. Dňa 07. 10. 2008 bol uskutočnený odpočet skutočného stavu odberu
podľa meradiel a následne bola odporkyni vystavená faktúra č. 27, ktorú však neuznala. Odporkyňa
ju neuhradila, a preto navrhovateľka požadovala zaplatenie sumy 1.283,36 eura spolu s úrokmi z
omeškania, ako aj doúčtovanie v sume 385,95 eura a aj doplatenie nájmu za obdobie do 30. 06. 2009
vo výške 770,76 eura. Odporkyňa potvrdila vznik nájomného vzťahu, ale aj jeho vypovedanie listom z
27. 11. 2008 s kvalifikovaných dôvodom výpovede v zmysle čl. 5 ods. 4 zmluvy o nájme z 01. 03. 2005.
Navrhovateľka porušila zmluvné povinnosti, keď odstavila dodávku energií do jej prevádzky, čím jej
znemožnila vykonávanie prevádzkovej činnosti. Nájomný vzťah ukončila výpoveďou s jednomesačnou
výpovednou lehotou, ktorá uplynula 05. 01. 2009. Vzniesla námietku premlčania, keďže vo faktúre č. 27
je rozpis spotreby za jednotlivé polroky, ide o dielčie plnenia - samostatné nároky - ktoré sa premlčujú
osobitne za každé obdobie. Premlčacia doba je trojročná a pretože žalobný návrh bol podaný na súde
04. 01. 2011, všetky nároky do 04. 01. 2008 sú premlčané. Poukazovala na to, že zaplatila preddavky na
služby za celé obdobie v sume 54.740,- Sk s DPH, t.j. 1.817,03 eura a nie 44.000,- Sk (1.460,53 eura)
a nie ako to uviedla navrhovateľka na faktúre č. 27. Ani v jednom prípade nebolo vykonané polročné
vyúčtovanie spotreby energií napriek zmluvnému dojednaniu v nájomnej zmluve. Súd prvého stupňa
rozsudkom z 24. 09. 2012 č.k. 14C/98/2011-203 žalobný návrh zamietol, navrhovateľku zaviazal zaplatiť
odporkyni náhradu trov konania vo výške 2.594,01 eura na účet jej právneho zástupcu - advokáta JUDr.
Jozefa Nyúla do 3 dní od právoplatnosti rozsudku. V odôvodnení rozsudku súd prvého stupňa uviedol,
že rozhodol po vykonaní dokazovania výsluchom účastníčok, výsluchom svedkov N. F., M. C., D. O.,
V. F., listinnými dôkazmi - zmluvou o nájme z 01. 03. 2005 so splátkovým kalendárom, faktúrou č. 27,
pokusom o zmier, písomnou korešpondenciou účastníkov, vypovedaním zmluvy o nájme z 27. 11. 2008,
dokladmi o vyúčtovaní spotreby vody a energií, dokladmi o spotrebe energií a špecifikáciou žalovanej
sumy. Po vyhodnotení dokazovania zistil nasledovný skutkový a právny stav: „Žalobkyňa je fyzickou
osobou vykonávajúcou podnikateľskú činnosť na základe živnostenského oprávnenia pod obchodným
menom Zdenka Zachariášová - INA, so sídlom Zlaté Moravce - Chyzerovecká 79, predmetom činnosti

ktorej je aj nájom nebytových priestorov. Žalovaná je fyzickou osobou vykonávajúcou podnikateľskú
činnosť na základe živnostenského oprávnenia.
Žalobkyňa ako prenajímateľka uzavrela dňa 1. 3. 2005 so žalovanou ako nájomníčkou zmluvu o nájme
(čl. 5 spisu), predmetom ktorej bol nájom nebytových priestorov "INA Centrum" na Hviezdoslavovej
ul. 36, Zlaté Moravce o výmere 15,48 m2. Účelom nájmu boli podnikateľské účely podľa oprávnenia
na podnikanie nájomcom. Zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú. V článku 4 zmluvy bola dohodnutá
cena zmluvy za 1 m2 kancelárskych priestorov 2.521,- Sk ročne a bola dohodnutá cena za dodávku
vody, elektrickej energie a tepla zálohovo mesačne 1.000,- Sk s tým, že vyúčtovanie bude urobené vždy
polročne a to elektrická energia podľa stavu podružného elektromeru, verejné osvetlenie ako pomerná
časť všetkých užívateľov, voda na prevádzke podľa stavu podružného vodomeru a voda zo sociálnych
zariadení ako pomerná časť všetkých užívateľov, teplo ako pomerná časť všetkej vykurovanej plochy.
Nájomné a služby sú spolu vo výške 39.025,- Sk ročne (12 mesiacov), splatné v mesačných splátkach
3.252,- Sk, ceny sú bez DPH. V článku V. zmluvy je špecifikované skončenie nájmu, ktorý môže byť
dohodou alebo výpoveďou strán. Podľa odseku 2 tohto článku zmluvy, výpoveď môže dať každá strana
bez udania dôvodu alebo z kvalifikovaného dôvodu, v písomnej forme. V odseku 3 bolo dohodnuté, že pri
výpovedi bez udania dôvodu je výpovedná lehote šesť mesačná, a v odseku 4 je dohodnutá výpovedná
lehota jeden mesiac pri kvalifikovanom dôvode výpovede. Kvalifikované dôvody výpovede sú uvedené
v zákone č. 116/1990 Zb., ak v zmluve nie je dohodnuté inak. Súčasťou zmluvy je splátkový kalendár, z
ktorého vyplýva, že mesačné nájomné spolu s poplatkom za služby a s DPH bolo dohodnuté vo výške
5.059,90 Sk. Žalovaná dohodnuté preddavky na nájom a spotrebu energií, mesačne v sume 5.060,- Sk
pravidelne, po celú dobu nájmu, platila.
Žalobkyňa faktúrou č. 27 dňa 20. 11. 2008, splatnosť ktorej určila na deň 23. 11. 2008, vyúčtovala
žalovanej spotrebu elektrickej energie, vody, teplej vody a plynu na vykurovanie za obdobie od 1.3.2005
až do 31.10.2008 a to za jednotlivé polroky. Zároveň v tejto faktúre tiež vyfakturovala upratovanie
za jednotlivé polroky trvania nájomného vzťahu. Z vyúčtovanej sumy odpočítala prijaté zálohy vo
výške 44.000,- Sk. Výslednú sumu 38.662,46 Sk (1.283,36 eura) požadovala zaplatiť od žalovanej
v lehote splatnosti faktúry. Žalovaná dlžnú sumu nezaplatila, požadovala špecifikáciu tejto sumy a
metodiku výpočtu, ktorú však žalobkyňa nedodala. Z tohto dôvodu žalovaná sumu vyúčtovanú vo faktúre
nezaplatila. Žalobkyňa dňa 26. 11. 2008 prestala žalovanej dodávať elektrickú energiu a teplú vodu v
prenajatých priestoroch. Dňa 27.11.2008 písomným podaním žalovaná v súlade s článkom V. ods. 4
dala výpoveď nájomnej zmluvy z dôvodu, že zo strany prenajímateľa nebolo dodržiavané ustanovenie §
5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., t.j. v nebytových priestoroch nie sú riadne zabezpečené služby spojené
s ich užívaním a zabezpečené ich riadne a nerušené užívanie, bezdôvodné vypnutie elektrickej energie
na prevádzke dňa 26. a 27.11.2008 a bezdôvodné odstavenie teplej vody dňa 26. a 27.11.2008, ktoré
nedostatky sú dôvodom kvalifikovanej výpovede podľa § 9 ods. 3 písm. c/ zákona č. 116/1990 Zb. v
nadväznosti na ustanovenie čl. V., ods. 4 zmluvy o nájme (čl. 39 spisu).
Listom zo dňa 29. 12. 2008 žalobkyňa oznámila žalovanej, že dňa 5. 12. 2008 jej bol doručený list zo dňa
27. 11. 2008 s tým, že v zmluve o nájme bola dohodnutá výpovedná lehota šesť mesačná táto začína
plynúť dňom 1. 1. 2009 a uplynie 30. 6. 2009.
Písomným návrhom doručeným súdu dňa 1. 1. 2011 sa žalobkyňa domáha zaplatenia sumy 2.440,17
eura ktorá suma pozostáva zo sumy 1.283,36 eura v dôsledku nezaplatenia faktúry č. 27, ďalej
doúčtovania sumy 385,95 eura a nezaplateného nájmu za obdobie od 1.1.2009 do 30.6.2009 v sume
770,76 eura. Na pojednávaní dňa 24. apríla 2012 súd vzhľadom na späťvzatie žaloby žalobkyňou v časti
o zaplatenie 79,10 eura s 10,5% ročným úrokom z tejto sumy od 2.1.2009 do zaplatenia v tejto časti
konanie zastavil.
Faktúrou č. 27 požaduje žalobkyňa zaplatiť sumu vo výške 1.283,36 eura. Na pojednávaní dňa 17.
1. 2012 žalobkyňa navrhla žalovanej, aby jej zaplatila sumu 1.855,54 eura. V písomnom vyjadrení zo
dňa 16. 1. 2012 (čl. 114 spisu) žalobkyňa požaduje zaplatiť spolu sumu 2.005,56 eura. Vo vyjadrení
žalobkyne zo dňa 16. 1. 2012 (čl. 115 spisu) uvádza, že z faktúry č. 27 zo dňa 20. 11. 2008 odpočítava
sumu 13.090 Sk, takže dlžná čiastka je 25.572,49 Sk (848,85 eur). V písomnom stanovisku žalobkyne
zo dňa 20. 4. 2012 (čl. 129 spisu) upravila žalobkyňa žalovanú sumu na sumu 2.361,07 eura ktorá
suma pozostáva zo sumy 1.283,36 eura za vyúčtovanú vodu - faktúra č. 27 z 8. 10. 2008 zo sumy
doúčtovania, po odpočítaní záloh vo výške 306,95 eura a z nájomného za výpovednú lehotu 770,76 eura.
Na pojednávaní dňa 24. 4. 2012 zobrala žalobkyňa žalobu v časti o zaplatenie 79,10 eura späť, v ktorej
časti súd konanie zastavil. Zároveň požiadal súd žalobkyňu vzhľadom na vznesenú námietku premlčania
zo strany žalovanej, ktorú súd vyhodnotil ako opodstatnenú, aby predložila špecifikáciu žalovanej sumy
tak, aby vyúčtovanie spotreby energií urobila polročne a to od 1. 7. 2007, nakoľko do 30. 6. 2007 súd
považoval nárok žalobkyne za premlčaný.

Žalobkyňa písomným podaním zo dňa 24. 4. 2012 (čl. 145 spisu) špecifikovala žalovanú sumu na
základe výzvy súdu tak, že žalovaná suma za toto obdobie je vo výške 1930,54 eura. Na pojednávaní dňa
4. 9. 2012 súd pripustil zmenu žalobného návrhu tak, že odporkyňa je povinná zaplatiť navrhovateľovi
sumu 2.361,07 eura so 6,5% ročným úrokom z omeškania zo sumy 1.283,36 eura od 24. 11. 2008 do
zaplatenia, vo výške 10,5% ročne zo sumy 306,95 eura od 2.1. 2009 do zaplatenia, vo výške 10,5%
ročne zo sumy 128,62 eura od 2. 1. 2009 do zaplatenia, vo výške 10% ročne zo sumy 128,62 eura od 2.
2. 2009 do zaplatenia, vo výške 10% ročne zo sumy 128,62 eura od 2. 3. 2009 do zaplatenia, zo sumy
128,62 eura vo výške 9,5% ročne od 2. 4. 2009 do zaplatenia, vo výške 9,25% ročne zo sumy 128,62
eura od 2. 5. 2009 do zaplatenia vo výške 9% ročne zo sumy 128,62 eura od 2. 6. 2009 do zaplatenia
a náhradu trov konania.
K rozdielnosti žalovaných súm v špecifikácii zo dňa 17. 5. 2012 na sumu 1 930,54 eura a pripustenou
zmenou žalobného návrhu právny zástupca žalobkyne uviedol, že špecifikácia zo dňa 17. 5. 2012 na
sumu 1.930,54 eura bola urobená na výzvu súdu za obdobie od 1. 7. 2007 do 31. 12. 2008. Nestotožnil
sa so vznesenou námietkou premlčania za predchádzajúce obdobie a preto žiada zaplatiť celkom sumu
2.361,07 eura.
Žalobkyňa žiadala žalobe v celom rozsahu vyhovieť a priznať náhradu trov konania.
Žalovaná v priebehu celého konania namietala nejasnosť, nezrozumiteľnosť žalovanej sumy za situácie,
keď žalobkyňa v priebehu konania menila viac krát výšku žalovanej sumy, nesúhlasí s vyúčtovaním
spotreby energií, nakoľko k tomuto neboli predložené hodnoverné údaje. Namietala, že pri spotrebe
studenej vody žalobkyňa predlžila tri rôzne varianty výpočtu a nie je zrejmé, ktorý variant výpočtu platí.
Namieta rozpočítanie spotreby elektriny na počet nájomcov, keď podľa jej názoru tieto náklady mali byť
rozpočítané na prenajatú plochu v m2. Taktiež k plynu chýbajú podklady na vyúčtovanie. Nesúhlasí s
vyúčtovaním za upratovanie, nakoľko toto nebolo osobitne dojednané, a taktiež nesúhlasí s vyúčtovaním
nájomného počas výpovednej lehoty do 30. 6. 2009 z dôvodu, že výpoveď bola daná z kvalifikovaných
dôvodov a výpovedná lehota bola jeden mesiac, ktorá uplynula dňa 5. 1. 2009. Žalovaná vzniesla
námietku premlčania nároku uplatneného žalobkyňou za obdobie od 4. 1. 2008 do 4. 1. 2011. Žalovaná
žiadala žalobu v celom rozsahu zamietnuť a priznať náhradu trov konania.
Podľa § 663 Občianskeho zákonníka (zákon číslo 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) nájomnou
zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval
alebo z nej bral aj úžitky.
Podľa § 720 Občianskeho zákonníka nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.
Podľa § 100 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo sa premlčí, ak sa nevykonalo v dobe v tomto
zákone ustanovenej (§ 101 až 110). Na premlčanie súd prihliadne len na námietku dlžníka. Ak sa dlžník
premlčania dovolá, nemožno premlčané právo veriteľovi priznať.
Podľa § 101 Občianskeho zákonníka, pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia
doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.
Podľa § 3 ods. 1 zákona číslo 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov v znení platnom ku dňu uzavretia nájomnej zmluvy, t.j. k 1. 3. 2005 (ďalej len
"zákon o nájme nebytových priestorov"), prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie
inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva").
Podľa § 3 ods. 3 citovaného zákona zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a
účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas,
čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová
organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky,
pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.
Podľa § 4 citovaného zákona, ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.
Podľa § 9 ods. 3 citovaného zákona, nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas
pred uplynutím času, ak:
a/ stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal,
b/ nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie
c/ prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1
Podľa § 5 ods. 1 citovaného zákona, ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať
nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho
na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené.
Podľa § 5 ods. 2 citovaného zákona, nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu
dohodnutom v zmluve.

Podľa § 5 ods. 3 citovaného zákona nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým
udržiavaním.
Podľa § 10 citovaného zákona, ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení
vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak.
V danej veci je predmetom konania zaplatenie sumy nájomného a poplatkov súvisiacich s nájmom
nebytových priestorov. Vzhľadom na skutočnosť, že nájomný vzťah je vzťahom občianskoprávnym aj v
prípade, ak zmluva o nájme nebytových priestorov je uzavretá medzi fyzickými osobami, vykonávajúcimi
podnikateľskú činnosť na základe či už živnostenského oprávnenia, alebo právnickými osobami,
zapísanými v obchodnom registri, je potrebné na daný vzťah uplatniť ustanovenia tak Občianskeho
zákonníka, ako aj zákona číslo 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších právnych predpisov, ktorý je vo vzťahu k Občianskemu zákonníku, zákonom "lex specialis",
a na ktorý zákon, výslovne ustanovenie § 720 Občianskeho zákonníka, odkazuje. Z tohto dôvodu,
keďže teda ide o občianskoprávny vzťah, je potrebné na všetky úkony a vzťahy medzi zmluvnými
stranami uplatniť buď ustanovenia osobitného zákona, t.j. zákona o nájme nebytových priestorov, alebo
Občianskeho zákonníka v prípade, ak osobitný zákon potrebné ustanovenia neobsahuje. Žalobkyňa
sa domáha, aby súd posudzoval vzťah medzi žalobkyňou a žalovanou podľa ustanovení Obchodného
zákonníka. Obchodný zákonník neobsahuje ustanovenia o nájme nebytových priestorov, ani špeciálne
zmluvu o nájme medzi podnikateľskými subjektmi a v tej súvislosti aj premlčanie nároku z tohto vzťahu
vyplývajúceho, z ktorého dôvodu aj v obchodných vzťahoch, t.j. vo vzťahoch medzi podnikateľmi, sa
na nájomný vzťah uplatňujú ustanovenia o nájme podľa Občianskeho zákonníka, resp. podľa zákona
o nájme nebytových priestorov (§ 1 ods. 2 Obchodného zákonníka - ak niektoré otázky nemožno riešiť
podľa ustanovení Obchodného zákonníka, riešia sa podľa predpisov občianskeho práva). Nájomný
vzťah je vzťahom občianskoprávnym. Vzhľadom na túto skutočnosť, keďže zákon o nájme nebytových
priestorov osobitné ustanovenia o premlčaní nároku v prípade nájmu nebytových priestorov neobsahuje,
súd námietku premlčania, vznesenú žalovanou, posudzoval podľa platných ustanovení Občianskeho
zákonníka a nie Obchodného zákonníka tak, ako sa domáhala žalobkyňa.
Žalobkyňa ako prenajímateľka uzavrela so žalovanou zmluvu o nájme dňa 1. 3. 2005 na dobu neurčitú
podľa zákona o nájme nebytových priestorov. Zmluva bola uzavretá písomne, obsahuje predmet nájmu
- priestory o výmere 15,48 m2, súpisné číslo 201, na parcele číslo 1377 katastrálneho územia F.
I., obsahuje tiež účel nájmu - podnikateľské účely podľa oprávnenia na podnikanie nájomcu, cenu
nájmu, výšku a splatnosť nájmu a spôsob jeho platenia, pričom cena nájmu zahŕňa nájomné za
1 m2 kancelárskych priestorov 2.521,-- Sk ročne, a zálohované mesačné platby za dodávku vody,
elektrickej energie a tepla v sume 1.000,- Sk, spolu so službami 39.025,- Sk ročne, splatné v mesačných
splátkach k 1. dňu v mesiaci vopred vo výške 3.252,- Sk a dohodu, že ide o nájom na neurčitý čas.
Zároveň boli dohodnuté podmienky skončenia nájmu, pričom pri kvalifikovaných dôvodoch odkazuje
zmluva na ustanovenia zákona o nájme nebytových priestorov. Podľa článku IV. ods. 1 tejto zmluvy
bolo dohodnuté, že vyúčtovanie služieb - dodávka vody, elektrickej energie a tepla budú zálohované
mesačnou platbou 1.000,- Sk a budú vyúčtované vždy polročne, a to elektrická energia podľa stavu
podružného elektromeru, verejné osvetlenie ako pomerná časť všetkých užívateľov, voda na prevádzke
podľa stavu podružného vodomeru a voda zo sociálnych zariadení ako pomerná časť všetkých
užívateľov, teplo ako pomerná časť všetkej vykurovanej plochy.
Po preskúmaní všetkých podstatných náležitostí zmluvy súd nájomnú zmluvu uzavretú medzi
žalobkyňou a žalovanou vyhodnotil ako platne uzavretú zmluvu dôvodiac, že táto obsahuje všetky
podstatné náležitosti zmluvy o nájme podľa § 3 ods. 3 zákona o nájme nebytových priestorov. Pri
rozhodovaní o nároku žalobkyne, uplatneného v tomto konaní, vychádzal z jednotlivých ustanovení tejto
zmluvy.
Žalobkyňa ako prenajímateľka nedodržala ustanovenie článku IV. ods. 1 zmluvy, keď nerobila
vyúčtovanie spotreby energií podľa tejto dohody. Žalovaná dohodnuté nájomné a zálohové platby za
dodávané služby na základe tejto zmluvy od 1. 3. 2005 riadne platila. Prvú platbu zaplatila dňa 10. 3. 2005
a to v sume 15.179,- Sk, ako nájomné za marec, apríl, máj 2005. Následne každý mesiac, pravidelne,
až do 30. 11. 2008 platila žalobkyni sumu 5.060,- Sk titulom ceny nájmu. Suma 5.060,- Sk pozostáva z
nájomného v sume 3.252, zálohových platieb za služby v sume 1.000,- Sk, dane z pridanej hodnoty vo
výške 19% zo sumy 4.252,- Sk v o výške 807,90 Sk, t.j. spolu 5.059,90 Sk (splátkový kalendár na č.l. 8
spisu). Za obdobie do 30. 11. 2008 zaplatila celkom na cene nájmu sumu 232.759,- Sk.
Žalobkyňa nepostupovala pri vyúčtovaní skutočnej spotreby dodávaných služieb, t.j. spotreby elektrickej
energie, vody, tepla podľa čl. IV ods. 1 zmluvy, keď žalovanej nevyúčtovávala pravidelne v polročných
intervaloch spotrebu energií. Až faktúrou č. 27 zo dňa 20. 11. 2008 vyúčtovala žalovanej spotrebu
elektrickej energie za celé obdobie nájmu, po jednotlivých polrokoch, počnúc dňom 1. 3. 2005. Takým

istým spôsobom, t.j. až po ukončení nájmu, vyúčtovala touto faktúrou i spotrebu elektrickej energie, teplej
vody, studenej vody, plynu na vykurovanie, upratovanie. Žalobkyňa pri vyúčtovaní skutočnej spotreby
energií nepostupovala podľa dohodnutých podmienok v zmluve, keď neúčtovala skutočnú spotrebu
energií polročne, spotrebu elektrickej energie, vody neúčtovala podľa stavu podružného elektromeru,
taktiež teplo nebolo účtované ako pomernú časť všetkej vykurovanej plochy. Okrem toho žalobkyňa
si vyúčtovala náhradu za spotrebu teplej vody a tiež spotrebu plynu. Vykonaným dokazovaním bolo
preukázané, že žalobkyňa neodoberala z externého zdroja teplú vodu, túto sama vyrábala ohrevom
studenej vody plynom, pričom spotrebu plynu účtovala žalovanej ako pomernú časť na jedného nájomcu.
Z tohto vyplýva, že žalobkyňa si dvakrát účtovala spotrebu energie - tak plynu, ako aj teplej vody,
ktorá skutočnosť je neprípustná, pričom dodávka teplej vody ani v zmluve dohodnutá nebola a nebol
dohodnutý ani výpočet skutočnej spotreby. Podľa zmluvy teplo malo byť účtované ako pomerná časť
všetkej vykurovanej plochy, pričom v rámci dokazovania žalobkyňa vyúčtovanie tepla vykonala pomerom
spotreby na jedného nájomcu, čo je v rozpore so zmluvou o nájme. Žalobkyňa nepredložila súdu v
priebehu konania dôkaz o opodstatnenosti vyúčtovanej spotreby elektrickej energie, vody, tepla a plynu
v zmysle zmluvy, keď nepredložila dôkaz o spotrebe elektrickej energie podľa odpočtu z podružného
elektromeru, spotrebu vody na prevádzke žalovanej podľa stavu z podružného vodomeru a tiež jasný
a zrozumiteľný prepočet spotreby energií - verejného osvetlenia a vody zo sociálnych zariadení ako
pomernej časti všetkých užívateľov a tepla ako pomernej časti všetkej vykurovanej plochy. Z tohto
dôvodu sa so svojim tvrdením a uplatneným nárokom v tejto časti dostala do dôkaznej núdze.
V predmetnej faktúre si žalobkyňa nárokuje i zaplatenie sumy za upratovanie a to za obdobie od 1. 3.
2005 až do 31. 10. 2008 napriek tomu, že túto službu nemala so žalovanou v zmluve dohodnutú. V
rámci dokazovania žalobkyňa raz uviedla, že si nenárokuje zaplatenie upratovania, druhý krát trvala na
zaplatení tejto sumy. Na výzvu súdu, aby predložila dôkaz preukazujúci opodstatnenosť vyúčtovaných
nákladov na upratovanie (dohodu o pracovnej činnosti, vyúčtovanie mzdy a pod.), žalobkyňa žiadny
dôkaz nepredložila a ani neuviedla súdu, kto túto službu vykonával. Dokazovaním neboli zistené
skutočnosti, ktoré by žalobkyňu oprávňovali účtovať si tieto náklady od žalovanej.
Súd ďalej poukazuje na skutočnosť, že vo faktúre č. 27 žalobkyňa odpočítala prijaté zálohy v sume
44.000,- Sk, pričom žalovaná na zálohách na energie preukázateľne, podľa účtovných dokladov zaplatila
celkom sumu 54.740,- Sk (za 46 mesiacov nájmu po 1.000,- Sk bez DPH a 19% DPH, spolu s DPH
1190x46). Žalovaná teda mesačné zálohy na energie platila aj s daňou z pridanej hodnoty, preto súd
neakceptoval vysvetlenie žalobkyne, že odpočítala zálohy bez DPH, nakoľko v konečnom vyúčtovaní,
keďže celková suma na faktúre k zaplateniu je aj s DPH, mala byť zohľadnená aj zaplatená DPH zo
zálohových platieb.
V priebehu konania vzniesla žalovaná námietku premlčania za obdobie do 4. 1. 2008 dôvodiac, že
faktúra č. 27 zo dňa 20. 11. 2008 obsahuje rozpis za jednotlivé polroky, ide o dielčie plnenia, samostatné
nároky, ktoré sa premlčujú osobitne, pričom premlčacia doba je trojročná a keďže žaloba bola podaná
na súdu až 4. 1. 2011, nároky do obdobia 4. 1. 2008 sú premlčané. Súd akceptoval žalovanou vznesenú
námietku premlčania za obdobie do 30. 6. 2007 z dôvodu, že spotreba energií mala byť v zmysle čl.
IV ods. 1 zmluvy účtovaná polročne, teda ide o samostatné nároky, ktoré sa aj samostatne premlčujú v
zákonnej trojročnej premlčacej lehote. Spotreba energií za druhý polrok 2007, t.j. od 1. 7. 2007 do 31. 12.
2007 mala byť vykonaná po uplynutí tohto polroka, teda po 1. 1. 2008. Žaloba bola súdu podaná dňa 1. 1
2011 a preto všetky nároky uplatnené do 1. 1. 2008 sú premlčané. Nestotožnil sa s tvrdením žalovanej, že
ide o nájomný vzťah medzi podnikateľmi a preto by sa mali uplatniť ustanovenia Obchodného zákonníka.
V tejto súvislosti súd poukazuje na skutočnosť, že nájomný vzťah je vzťahom občianskoprávnym a preto,
keďže nejde o absolútny obchod podľa Obchodného zákonníka, vzťahuje sa na nájomný vzťah trojročná
premlčacia lehota podľa § 101 Občianskeho zákonníka aj v prípade, ak je tento nájomný vzťah uzavretý
medzi podnikateľskými subjektmi.
Žalobkyňa si v predmetnom konaní nárokuje i zaplatenie nájomného za výpovednú lehotu 6 mesiacov.
Podľa zmluvy o nájme bolo možné skončiť nájom dohodou strán, alebo výpoveďou bez udania dôvodu,
alebo z kvalifikovaného dôvodu v písomnej forme. Pri výpovedi bez udania dôvodu je výpovedná lehota
6-mesačná, pri kvalifikovanom dôvode je výpovedná lehota 1 mesiac a začína plynúť prvý deň po
doručení výpovede, pričom zmluva odkazuje na kvalifikované dôvody uvedené v zákone číslo 116/1990
Zb. V tomto zákone sú dôvody výpovede uvedené v ustanovení § 9 ods. 2, v ktorom sú vymenované
dôvody výpovede zmluvy uzavretej na určitý čas pred uplynutím času zo strany prenajímateľa a v ods.
3 tohto ustanovenia sú uvedené dôvody, kedy môže nájomca písomne vypovedať zmluvu uzavretú na
určitý čas. V danej veci zmluva o nájme bola uzavretá na dobu neurčitú, takže aplikovať ustanovenia
§ 9 zákona číslo 116/1990 Zb. možno iba v prípade, ak tak bolo dohodnuté v zmluve. V článku 5 ods.
4 zmluva priamo odkazuje na kvalifikované dôvody výpovede uvedené v zákone číslo 116/1990 Zb.

Z tohto dôvodu, je možné aplikovať kvalifikované dôvody výpovede zmluvy uvedené v ustanovení § 9
ods. 3 tohto zákona aj na daný prípad. Ustanovenie § 9 ods. 3 písm. b/ citovaného zákona upravuje,
že nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného
času, ak nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie, resp.
písm. c/ tohto ustanovenia, ak prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1,
podľa ktorého prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na
dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne
plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. V danom prípade
žalobkyňa nedodržala tieto ustanovenia zákona a porušila tieto povinnosti, keď žalobkyni prestala
dodávať teplo (v priestoroch bolo vypnuté kúrenie), studenú i teplú vodu. Z tohto dôvodu žalovaná, ktorá
v prenajatých priestoroch poskytovala tretím osobám kadernícke služby, túto svoju činnosť vykonávať
nemohla. Keďže žalobkyňa neobnovila dodávku tepla, vody, žalovaná písomným podaním od zmluvy
odstúpila a to dňa 27. 11. 2008 (č.l. 39 spisu) dôvodiac, že faktúru č. 27 neuznáva, nakoľko vyúčtovanie
nedáva možnosť prekontrolovať správnosť jednotlivých vyúčtovaných položiek, žalobkyňa nepredložila
žalovanej podklady, na základe ktorých by si mohla overiť správnosť vyúčtovanej spotreby energií a
tým, že žalobkyňa ako prenajímateľ hrubo porušila povinnosti prenajímateľa, nakoľko v nebytových
priestoroch neboli sú riadne zabezpečené služby spojené s ich užívaním bezdôvodným vypnutím
elektrickej energie a odstavením teplej vody na prevádzke. Z vykonaného dokazovania vyplýva, že
žalobkyňa vyúčtovala dodávané služby žalovanej faktúrou č. 27, ktorú však žalobkyňa neuznala, z
ktorého dôvodu ju nezaplatila, požiadala o prepracovanie a ani túto prepracovanú faktúru č. 27 neuznala
z dôvodu, že jej neboli predložené dôkazy a podklady vyúčtovaných súm a nezaplatila, v dôsledku čoho
žalobkyňa prerušila dodávku tepla a vody do prevádzky žalovanej. Súd poznamenáva, že prenajímateľ,
ktorý vyúčtováva spotrebu energií nájomcovi, je na požiadanie vždy povinný preukázať opodstatnenosť a
správnosť tohto vyúčtovania. Keďže v danom prípade žalobkyňa tak neurobila, žalovaná nebola povinná
faktúru zaplatiť a to zvlášť za situácie, keď sama žalobkyňa porušila povinnosti pri vyúčtovaní spotreby
energií, tým, že nepostupovala podľa zmluvy, ale túto spotrebu za celé obdobie nájmu, t.j. od 1. 3.
2005 až do 28. 10. 2008 vyúčtovala jednou, konečnou faktúrou č. 27. Za tejto situácie žalobkyňa ako
prenajímateľka nebola oprávnená nedodávať žalovanej teplú vodu a teplo do jej prevádzky. Z týchto
dôvodov súd skonštatoval, že výpoveď zmluvy zo strany žalovanej písomným podaním zo dňa 27.
11. 2008 adresovaným žalobkyni bolo opodstatnené a je potrebné dôvod uvedený v tejto výpovedi
považovať za kvalifikovaný dôvod podľa článku V. ods. 4 zmluvy a podľa § 9 ods. 3 písm. b/ s poukazom
na ustanovenie § 5 ods. 1 zákona číslo 116/1990 Zb. V tomto prípade výpovedná lehota je jeden mesiac
a začína plynúť dňa 28. 11. 2008 a uplynie dňa 28. 12. 2008, kedy nájom sa považuje za skončený.
S poukazom na tieto skutočnosti súd preto neakceptoval vyúčtovaný nájom žalobkyňou za obdobie od
1. 1. 2009 do 30. 6. 2009 v sume 770,76 eura a túto sumu jej nepriznal, nakoľko žalovaná nájom za
december 2008 zaplatila dňa 28. 11. 2008 vkladom na účet žalobkyne v sume 5 060,- Sk.
V závere súd konštatuje, že žalobkyňa porušila článok IV. ods. 1 zmluvy o nájme zo dňa 1. 3. 2005 tým,
že neúčtovala spotrebu energií žalovanej po uplynutí polroka, porušila povinnosti tým, že nedodávala
vodu a teplo na prevádzku žalovanej, v dôsledku čoho žalovaná platne od zmluvy odstúpila. Súd
konštatuje, že žalobkyňa, na ktorej bolo dôkazné bremeno preukázania svojich tvrdení, nepredložila
súdu právne relevantné dôkazy preukazujúce opodstatnenosť a správnosť vyúčtovanej spotreby energií
a upratovania tak, ako to vyúčtovala v spornej faktúre č. 27. Taktiež z vyššie uvedených dôvodov neuznal
súd nárok žalobkyne na zaplatenie nájomného za obdobie od 1. 1. 2009 do 30. 6. 2009. S poukazom
na tieto dôvody súd žalobe žalobkyni vyhovieť, pre jej dôkaznú núdzu, nevedel a nemohol a to aj s
poukazom na viackrát menenú dlžnú sumu v priebehu konania, nejasnosť, neurčitosť a nekonkrétnosť
tejto sumy.“
O náhrade trov konania účastníkov rozhodol podľa § 142 ods. 1 OSP a priznal úspešnej odporkyni
proti navrhovateľke náhradu trov konania. Táto pozostáva z náhrady za súdny poplatok (146 eur +
ušlý zisk + cestovné) za podaný odpor a z trov právneho zastúpenia - odmeny advokáta za poskytnuté
právne služby, vrátane režijného paušálu a iných výdavkov podľa Vyhl. č. 655/2004 Z.z.. Výšku náhrady
odporkyne predstavuje 271,58 eura, ktorú podrobne rozviedol. Rovnako rozviedol v odôvodnení výšku
odmeny advokáta za poskytnuté právne služby a náhrady v celkovej výške 2.176,43 eura.

Proti rozsudku v zákonnej lehote podala odvolanie navrhovateľka a domáhala sa jeho zmeny. Vyčítala
súdu nesprávne právne posúdenie veci. Predovšetkým namietala použitie Občianskeho zákonníka
v časti o trojročnej premlčacej dobe, pričom sa mali použiť ustanovenia Obchodného zákonníka.
Namietala tiež neplatnosť výpovede, ale najmä v časti výpovednej lehoty, ktorá nebola v súlade so
zákonom. Výpoveď z nájmu bola daná z 27. 11. 2008 a nájom zanikol až 30. 06. 2009, lebo nájomná

zmluva bola uzavretá na neurčitý čas a išlo o výpoveď bez udania dôvodu. Výpovedná doba bola
6-mesačná v zmysle čl. V bod 3. Vytkla súdu nezákonné vykonštruovanie výpovede a skončenie
výpovednej lehoty, keď ten konštatoval, že výpovedná lehota začala plynúť deň po napísaní výpovede
z 27. 11. 2008 a uplynula 28. 12. 2008. to netvrdila ani odporkyňa, keď tá priznávala skončenie nájmu
05. 01. 2009, pričom k doručeniu výpovede malo dôjsť 05. 12. 2008 (§ 12 zák. č. 116/1990 Zb. a ani čl.
V bod 4 zmluvy takúto lehotu neuvádza). Mal jej preto súd priznať sumu 770,76 eura ako nájomné za
obdobie od januára 2009 až jún 2009. Pokiaľ ide o sumu 385,95 eura, upravila nárok v priebehu konania
na sumu 306,85 eura, keďže v sume 79,10 eura bol návrh vzatý späť. Poukazovala na nesprávnosť
rozhodnutia, keďže súd vzal do úvahy iba výpoveď blízkej osoby odporkyne - O., žijúceho s ňou v
spoločnej domácnosti. V prípade pochybnosti ňou vykonaného vyúčtovania mohol súd vykonať ďalšie
dokazovanie.

Odporkyňa v písomnom vyjadrení navrhla rozsudok ako správny potvrdiť, keď súd prvého stupňa vykonal
rozsiahle dokazovanie a vyvodil z neho správne skutkové a právne závery. Namietala, že k žiadnej
osobitnej dohode o odbere teplej a studenej vody nedošlo. Navrhovateľka v návrhu na zaplatenie
1.283,36 eura za odobratú teplú a studenú vodu prednáša už štvrtú alternatívu na právne odôvodnenie
nároku.

Odvolací súd prejednal vec v dôsledku odvolania navrhovateľky na odvolacom pojednávaní; dospel k
záveru, že napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa je treba podľa § 221 ods. 1 písm. h/ OSP zrušiť a
vec mu vrátiť na ďalšie konanie (ods. 2).

V prvom rade bolo treba vyriešiť charakter vzťahu medzi navrhovateľkou a odporkyňou a právne
posúdenie tohto vzťahu. Navrhovateľka vystupovala vo vzťahu ako podnikateľka, ktorá prenajímala
nebytové priestory a odporkyňa ako podnikateľka, ktorá si sporné priestory prenajala. Spor sa týka
zaplatenia nájomného za nebytové priestory a za služby poskytované s nájmom (elektrická energia,
studená voda, teplá voda, plyn za vykurovanie). Zmluva o nájme bola uzavretá medzi účastníčkami
konania ako podnikateľkami dňa 01. 03. 2005 a týkala sa nájmu nebytových priestorov v INA Centrum,
Zlaté Moravce, Hviezdoslavova 36 vo výmere 36 m2. Zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú.

Je teda nesporné, že účastníci 01. 03. 2005 uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu
neurčitú, pričom predmetom nájmu boli nebytové priestory určené na podnikateľskú činnosť. Zmluva
bola uzatvorená medzi dvoma podnikateľmi - medzi navrhovateľkou ako prenajímateľkou a medzi
odporkyňou, ktorá tiež vykonáva svoju podnikateľskú činnosť na základe živnostenského oprávnenia.
Niet sporu o tom, že táto právna úprava nájmu nebytových priestorov je zaradená do Občianskeho
zákonníka (§ 720), ktorý však v podrobnostiach odkazuje na špeciálny zákon a úpravu. Takým zákonom
je zák. č. 116/1990 Zb. o nájme nebytových priestorov. Predmetom nájmu boli nebytové priestory, pričom
zmluva o nájme z 01. 03. 2005 je právne účinná. Účastníci si nesporne dohodli všetky rozhodujúce
náležitosti, ktoré táto zmluva má, a preto niet dôvodu pre posudzovanie jej neplatnosti. Pokiaľ však ide
o použitie Občianskeho zákonníka, to je obmedzené. Treba uviesť, že v zmysle § 261 Obchodného
zákonníka platí v prípade týchto podnikateľov od 01. októbra 2004 nová právna úprava v § 261 ods. 6.
Podľa tohto ustanovenia, zmluvy medzi osobami uvedenými v ods. 1 a 2 Obchodného zákonníka, ktoré
sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, sa spravujú príslušnými ustanoveniami o tomto
zmluvnom type v Občianskom zákonníku a Obchodným zákonníkom. Z toho inými slovami vyplýva, že
po 1. októbri 2004, pokiaľ ide o nájom nebytových priestorov, na samotný nájom (na zmluvné dojednania,
atď.) sa vzťahuje Občiansky zákonník (§ 720) a zák. č. 116 z roku 1990 Zb., ale ostatná právna úprava
ide podľa Obchodného zákonníka a to vrátane premlčania. Občiansky zákonník má trojročnú premlčaciu
dobu a Obchodný zákonník má štvorročnú premlčaciu dobu. Ide o takéto zásadné rozhodnutie, ktoré
už ako je nesporné, nie je výnimočné. Rovnaké stanovisko tak zaujal aj Najvyšší súd ČR v rozhodnutí
veľkého senátu sp.zn. 31Cdo 660/2010 z 11. 01. 2012, keď tam právna úprava, ktorá je v § 261 ods.
6, je u nás na Slovensku od 01. 10. 2004 a v Čechách už od 01. 01. 2001. Ale práve preto, že dovtedy
bola rozdielna súdna prax, sa vlastne na všetko používali ustanovenia Občianskeho zákonníka tak, ako
to urobil aj súd prvého stupňa, preto prvostupňový súd nesprávne vec právne posúdil. To je prvá vec.
Už len to bol dôvod na zrušenie rozsudku súdu prvého stupňa.

Ale odvolaciemu súdu nedá, aby sa nezaoberal aj inými skutočnosťami. Predovšetkým otázkou
skončenia nájmu. Špeciálny zákon č. 116 z roku 1990 upravuje aj možnosti skončenia nájomného
vzťahu. Okrem iného, rozlišuje samozrejme nájomný vzťah dohodnutý na neurčitú dobu a nájomný

vzťah dohodnutý na určitú dobu. Obsahuje však dispozitívne ustanovenia s tým, že účastníci si môžu
dohodnúť výpoveď, najmä na neurčitú dobu buď bez udania výpovedného dôvodu, alebo s výpovedným
dôvodom, alebo aj inú výpovednú lehotu, ako je zákonom tam stanovené. To výslovne uvádza zák. č.
116/1990. Špecifikum danej veci je to, že účastníci si dohodli pri nájomnom vzťahu na neurčitú dobu
nielen skončenie nájmu bez udania dôvodu so 6-mesačnou výpovednou dobou, ale aj tzv. kvalifikované
dôvody, ktoré je možno dohodnúť pri nájme na neurčitú dobu, aj keď oni sú vlastne odkazom na tie
dôvody, ktoré sú dôvodmi pri výpovedi z nájmu na dobu určitú. Ale oni si ju prevziať mohli a dohodli
tam 1-mesačnú lehotu. Tú je dovolené meniť, vyplýva to z ust. § 12 tohto zákona. Problém bol len v
otázke počítania výpovednej lehoty. Pokiaľ sa dĺžka výpovednej lehoty môže meniť dohodou, počítanie
výpovednej lehoty je kogentným ustanovením zákona a nemôže sa odchýliť ani dohodou účastníkov. Z
toho inými slovami vyplýva, že lehota sa vždy počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení
výpovede. V danom prípade išlo o výpoveď odporkyne z 27. novembra, ktorá bola doručená v decembri,
a preto 1-mesačná výpovedná lehota sa mohla počítať od 1. januára 2009 a skončila 31. januára 2009.
Každé iné riešenie je nezákonné a nesprávne. To je z tohto pohľadu. Samozrejme z hľadiska toho,
čo už odvolací súd uviedol ako zásadné stanovisko o použití ustanovení Obchodného zákonníka a o
štvorročnej premlčacej dobe, bude potom povinnosťou súdu prvého stupňa sa týmto zaoberať. Súd
prvého stupňa sa musí zaoberať aj otázkou ceny nájmu a služieb, tiež otázkou týchto rozdielov a otázkou
DPH.

Rozhodnutie súdu prvého stupňa je takto predčasné a odvolací súd ho preto podľa § 221 ods. 1
písm. h/ a ods. 2 OSP zrušil a vec mu vracia na ďalšie konanie, pričom pre súd prvého stupňa je právny
názor, vyslovený odvolacím súdom, záväzný v zmysle § 226 OSP. V novom rozhodnutí rozhodne aj o
náhrade trov odvolacieho konania.

Toto rozhodnutie bolo prijaté odvolacím senátom pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu nie je prípustné odvolanie.