Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Friday, June 3, 2016

Súd: Okresný súd Zvolen
Spisová značka: 7C/4/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6715200099
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 06. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana ŠtubniakováKochanová

ECLI: ECLI:SK:OSZV:2016:6715200099.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Zvolen v konaní pred samosudkyňou JUDr. Zuzanou Štubniakovou Kochanovou, v právnej

veci navrhovateľa Slovenská pošta, a.s. so sídlom Partizánska cesta 9, 975 99 Banská Bystrica, IČO:
36 631 124 proti odporcovi E&M CENTRUM, spol. s r.o. so sídlom Nižovec, 218/19, 960 68 Zvolen, IČO:
46258973, o zaplatenie 35.030,80 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporca je p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi sumu 35.030,80 Eur s úrokom z omeškania:
zo sumy 4160,86 Eur vo výške 9,5 % ročne od 24.05.2013 do 12.12.2013,
zo sumy 2500,- Eur vo výške 9,25 % ročne od 12.12.2013 do 13.12.2013,
zo sumy 1000,- Eur vo výške 9,25 % ročne od 14.12.2013 do zaplatenia,

zo sumy 1904,64 Eur vo výške 9,5 % ročne od 29.10.2013 do zaplatenia,
zo sumy 132,- Eur vo výške 9,25 % ročne od 21.11.2013 do zaplatenia,
zo sumy 1904,64 Eur vo výške 9,25 % ročne od 27.11.2013 do zaplatenia,
zo sumy 132,- Eur vo výške 9,25 % ročne od 21.12.2013 do zaplatenia,
zo sumy 2801,63 Eur vo výške 9,25 % ročne od 27.12.2013 do zaplatenia,
zo sumy 132,- Eur vo výške 9,25 % ročne od 23.01.2014 do zaplatenia,
Zo sumy 2801,63 Eur vo výške 9,25 % ročne od 31.01.2014 do zaplatenia,

zo sumy 132,- Eur vo výške 9,25 % ročne od 22.02.2014 do zaplatenia,
zo sumy 2801,63 Eur vo výške 9,25 % ročne od 27.02.2014 do zaplatenia,
zo sumy 132,- Eur vo výške 9,25 % ročne od 25.03.2014 do zaplatenia,
zo sumy 2832,97 Eur vo výške 9,25 % ročne od 28.03.2014 do zaplatenia,
zo sumy 132,- Eur vo výške 9,25 % ročne od 19.04.2014 do zaplatenia,
zo sumy 2832,97 Eur vo výške 9,25 % ročne od 01.05.2014 do zaplatenia,
zo sumy 132,- Eur vo výške 9,25 % ročne od 21.05.2014 do zaplatenia,
zo sumy 2832,97 Eur vo výške 9,25 % ročne od 29.05.2014 do zaplatenia,

zo sumy 7821,12 Eur vo výške 9,15 % ročne od 11.06.2014 do zaplatenia,
zo sumy 132,- Eur vo výške 9,15 % ročne od 24.06.2014 do zaplatenia,
zo sumy 1416,50 Eur vo výške 9,15 % ročne od 08.07.2014 do 17.10.2014,
zo sumy 1260,29 Eur vo výške 9,05 % ročne od 18.10.2014 do zaplatenia,
zo sumy 66,- Eur vo výške 9,15 % ročne od 08.07.2014 do zaplatenia,
zo sumy 3114,31 Eur vo výške 9,05 % ročne od 01.11.2014 do zaplatenia a trovy konania, ktoré
pozostávajú zo zaplateného súdneho poplatku vo výške 2101,50 Eur v lehote do 3 (troch) dní od

právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom zo dňa 07.01.2015 doručeným súdu dňa 09.01.2015 domáhal voči odporcovi
zaplatenia sumy 35.030,80 Eur s príslušenstvom a náhrady trov konania. Svoj návrhom odôvodnil tým,
že účastníci konania uzavreli dňa 25.04.2012 zmluvu o nájme nebytových priestorov a pozemku č.XXX/XXXX, ktorej predmetom bol nájom nebytových priestorov a pozemku nachádzajúcich sa na J. D. B.
J.. Dňa 31.01.2013 navrhovateľ s odporcom uzavrel Dodatok č.l k zmluve, ktorým sa mení predmet
zmluvy, nájomné a spôsob jeho platenia, služby spojené s nájmom a spôsobom ich úhrady. V zmysle

Dodatku č.l navrhovateľ prenajíma odporcovi na dočasné užívanie nebytové priestory a pozemok, a
to: sklad súp. č. XXX, o výmere 41,30 m2 na I. nadzemnom podlaží tejto nehnuteľnosti, dielňu súp.č.
XXX, o výmere 945,90 m2, časť pozemku parc.č. XXXX/X. Navrhovateľ s odporcom uzavreli tiež zmluvu
o nájme dňa 27.08.2012 č.XXXX/XXXX, v zmysle ktorej navrhovateľ prenechal odporcovi za odplatu
na dočasné užívanie hnuteľný majetok, bližšie špecifikovaný v prílohe č.l tejto zmluvy. V súlade so

zmluvou poskytoval navrhovateľ odporcovi nebytové priestory, pozemok a hnuteľný majetok a odporca
hradil nájom dohodnutý v zmluve až do dňa 17.04.2013, kedy neuhradil v celosti prvú faktúru spojenú s
nájmom a dlhuje ku dňu podania návrhu celkovo sumu 35.030,80 Eur. Navrhovateľ odporcu opätovne
vyzýval na úhradu dlžných súm, avšak bezvýsledne. Navrhovateľ následne z dôvodu porušenia článku
IV. bodu 4, a článku V. bodu 2 zmluvy vypovedal v súlade s článkom VII. bod 1, písm. c/ zmluvu dňa
27.03.2014, pričom nájom skončil uplynutím jednomesačnej výpovednej lehoty, ktorá začala plynúť od

1. dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Výpoveď bola odporcovi
doručená dňa 16.04.2014. Dňa 16.06.2014 došlo k odovzdaniu a prevzatiu nebytových priestorov a
pozemku, dôkazom čoho je zápis.

Vo veci bol dňa 16.04.2015 vydaný platobný rozkaz, ktorým súd návrhu navrhovateľa v celom rozsahu

vyhovel. Proti platobnému rozkazu podal odporca odpor, v ktorom uviedol, že je pravdou, že dňa
25.04.2012 s navrhovateľom uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov a pozemku č. XXX/
XXXX. Nebytové priestory im boli poskytnuté na prevádzkovanie nasledovných služieb: autoservisu,
pneuservisuaautolakovne.VuvedenejzmluveonájmenebytovýchpriestorovvčlánkuVI.vbode6.bola
pre nich uvedená nevýhodná podmienka: „Náklady na odsúhlasené stavebné úpravy, vrátane nákladov

na príslušné revízie a atesty znáša nájomca. Zmluvné strany sa dohodli, že prenajímateľ súhlasí, aby
takto vynaložené náklady na stavebné úpravy účtovne odpisoval.“ Odporca ďalej uviedol, že uvedenú
zmluvu v dobrej viere podpísal, lebo nepredpokladal, že náklady na stavebné práce budú neúmerne
vysoké a bude si ich môcť ich spoločnosť, vzhľadom k tomu, že zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú,
účtovne odpísať. V čase uzatvorenia zmluvy bolo v prenajatých priestoroch vykurovanie v havarijnom

stave, nefunkčné, lakovňa nevyhovovala súčasným normám a nebol tam ani priestor pre zamestnancov
na prezliekanie a osobnú hygienu. Priestory im boli odovzdané nevypratané a špinavé; tieto na
vlastné náklady vypratali. Vzhľadom k tomu, že sa im v prvom roku nájmu v podnikaní celkom darilo,
predpokladali, že sa situácia nezmení a so súhlasom zodpovedných zamestnancov odporcu urobili
rozsiahli prestavbu a na túto investíciu použili financie z vlastných zdrojov, čím ich vlastne vyčerpali.

Jednalo sa o opravu ústredného kúrenia pre celú halu, vybudovanie plynovej prípojky, vybudovanie
samostatnej plynovej kotolne, prestavbu lakovne na motorové vozidla podľa súčasných noriem, a tiež
vybudovanie šatne pre zamestnancov. Celková investícia činila 19.267,38 Eur s DPH. Vzhľadom k tomu,
že sa im budúcom roku nedarilo tak, ako predpokladali, neboli schopní hradiť nájomné včas a začal
sa navyšovať dlh na neuhradenom nájomnom. Z uvedených dôvodov požiadali navrhovateľa listom

zo dňa 31.03.2013 o možnosť započítať investíciu s pohľadávkou voči ich spoločnosti, čo navrhovateľ
jednoznačne odmietol s upozornením, že v prípade neuhradenia dlžného nájomného bude nútený
pristúpiť k ukončeniu zmluvy. Z uvedeného vyplýva, že už v tom období bol navrhovateľ upovedomený
o tom, že v prípade, že im nebude umožnené započítať investíciu s jeho pohľadávkou na nájomnom
a dôjde k ukončeniu zmluvy, investíciu si nebudú môcť účtovne odpočítať a vybudované technológie

a stavebné úpravy zostanú v jeho majetku. Vzhľadom na zlé ekonomické podmienky bol odporca
následne nútený dňa 16.06.2014 zmluvu o nájme ukončiť. Pri preberaní prenajatých priestorov neboli
však preberajúci za navrhovateľa ochotní podpísať doklad, v ktorom bol uvedený súpis hnuteľných a
nehnuteľnýchvecí,ktorézostávajúvmajetkuodporcu.Následnebolsúpisvecídoručenýnavrhovateľovi,
prostredníctvom poštovej zásielky do vlastných rúk. Odporca ďalej uviedol, že po ich odchode z

prenajatých priestorov navrhovateľ znovu prenajal tieto priestory novým nájomcom, ktorí prevádzkujú
autoservis a autolakovňu a prenajímajú celý predmet investície ďalej.

Vo vyjadrení zo dňa 13.05.2016 odporca uviedol, že predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov
a pozemku boli nehnuteľnosti, ktoré mali slúžiť v zmysle článku II. tejto zmluvy na administratívnu

činnosť, na diagnostiku a opravy cestných motorových vozidiel, opravu karosérií a parkovanie
motorových vozidiel. Uviedol, že nie je pravdivé vyjadrenie navrhovateľa, že tieto priestory nepoužíval
v predchádzajúcom období na tie isté účely, na ktoré ich prenajal. Uvedené priestory pritom ešte v
roku 2011 slúžili navrhovateľovi na opravu jeho vozového parku, o čom svedčí aj to, že priestory bolivybavené starším autoservisným zariadením, ktoré bolo značne opotrebované a ktoré odporca na
vlastné náklady sfunkčnil, dal na tieto zariadenia urobiť revízie a s navrhovateľom uzavrel zmluvu o
nájme týchto zariadení. Ďalej odporca uviedol, že sa výslovne s navrhovateľom dohodli zaviesť do

prenajatých priestorov plynové kúrenie, nakoľko vo vykurovacom období 2011, 2012 došlo k havárii,
čo bolo zo strany navrhovateľa aj odsúhlasené. Na výstavbu plynovej kotolne boli použité investície
vo výške 6619,80 Eur na výstavbu plynovej prípojky vo výške 5233,56 Eur a výdavky na vypracovanie
projektovej dokumentácie boli vo výške 720,- Eur. Bez plynového kúrenia nebolo pritom možné priestory
na dohodnutý účel užívať. Rovnako bol problém aj s technickým zabezpečením elektrickej energie,

nakoľko používanie starých rozvodov by spôsobilo škody na prenajatých nehnuteľnostiach a výdavky
spojené s rekonštrukciou rozvodov elektrickej energie boli vo výške 1.003,- Eur. Dohodnutým účelom
nájmu boli opravy karosérií, prenajaté priestory bolo nevyhnutné dostavať a staticky zabezpečiť. Keďže
išlo o odbornú stavebnú činnosť, musela to vykonať stavebná firma; súčasne v zmysle zákona o
odpadoch bolo potrebné odpad zákonne zlikvidovať. Náklady na statické posúdenie boli vo výške 264,-
Eur, náklady na výstavbu lakovne boli výške 3980,88 Eur a náklady na vývoz odpadu boli vo výške

596,13 Eur. Spolu výdavky a náklady spojené so vstupom do nájmu boli 19.268,44 Eur. Tieto výdavky
neboli nijakým spôsobom zohľadnené vo výške nájomného, a to aj napriek tomu, že v zmysle zákona
o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ má povinnosť poskytnúť nájomcovi zľavu v
prípade, ak nemôže využívať prenajatý priestor na dohodnutý účel. Odporca uviedol, že v čase, keď
vstupovali do nájmu, nemohli odhadnúť, že technické zhodnotenie nehnuteľností tak, aby priestory mohli

byť využívané na dohodnutý účel, bude vo výške 19.268,44 Eur a preto ustanovenie nájomnej zmluvy
považuje za jednostranné a nezabezpečujúce rovnosť strán. Odporca ďalej uviedol, že vzhľadom na
tietoskutočnosti nájomnázmluvabolazostranyodporcupostavenávočinimakonájomcomnevýhodne,
pričom už v počiatkoch zmluvného vzťahu sa jednalo o špekulatívne konanie (keďže bol vydaný súhlas s
prestavbou) a následným konaním a nakladaním navrhovateľova s ich majetkom došlo k bezdôvodnému

obohateniu. Na základe týchto skutočností podal odporca voči navrhovateľovi na Okresnom súde
Banská Bystrica žalobu, ktoré konanie je vedené pod sp.zn. 64Cb/266/2015.

Na pojednávaní dňa 08.04.2016 zástupkyňa navrhovateľa uviedla, že odporca prestal s úhradou
nájomného a služieb s nájmom spojených dňa 17.04.2013, kedy neuhradil v celosti prvú faktúru.

Odporcovi z dôvodu riadneho neplnenia si svojich záväzkov voči navrhovateľovi bolo na základe žiadosti
odporcu o splátkový kalendár vyhovené. Dňa 22.04.2013 odporca zaslal navrhovateľovi žiadosť o
dočasné zníženie nájmu o 40 % v období od 01.04.2013 do 30.11.2013. Tejto žiadosti bolo odporcovi
vyhovené v celom rozsahu, a teda došlo k zníženiu nájomného v danom období z 1868,53 Eur mesačne
na 1121,18 Eur mesačne. Napriek tomu, že navrhovateľ odporcovi vyšiel opakovane v ústrety a nikdy

mu nebránil v riadnom výkone jeho podnikateľskej činnosti, odporca opakovanej porušoval nájomnú
zmluvu a do dnešného dňa neuhradil svoje dlhy voči navrhovateľovi. Navrhovateľ dňa 09.08.2013
vypovedal Zmluvu o nájme, pričom odporca túto výpoveď prevzal 17.09.2013. Dňa 23.10.2013 odporca
požiadal o zrušenie výpovede, pričom nedoplatok uhradil a táto žiadosť bola zo strany navrhovateľa
akceptovaná. Od decembra 2013 odporca opäť neuhrádzal dlhy na nájomnom a na službách, čím

navrhovateľ dňa 27.03.2014 vypovedal Zmluvu o nájme s jednomesačnou výpovednou lehotou pre
porušenie zmluvy, t.j. pre neplnenie si svojich finančných záväzkov vyplývajúcich zo zmluvy. Dňa
16.04.2014 bola výpoveď doručená odporcovi. Dňa 31.03.2014 odporca požiadal o ukončenie zmluvy k
31.07.2014, čo navrhovateľ neakceptoval. Výpovedná lehota uplynula dňa 31.05.2014. Pri odovzdávaní
predmetnýchpriestorovapozemkusazamestnancomnavrhovateľasnažilakonateľkaodporcupredložiť

kpodpísaniusúpisvecí,ktorézostalivmajetkunavrhovateľa.Navrhovateľtentosúpisodmietolpodpísať,
nakoľko sa nezakladal na pravde. Navrhovateľ poukázal na znenie článku VI. bod 6/ zmluvy o nájme
nebytových priestorov, pričom uviedol, že má za to, že odporca, ako aj navrhovateľ predmetnú zmluvu
podpísali dobrovoľne, slobodne, vážne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na
základe vyššie uvedeného je zrejmé, že odporca si bol vedomý obsahu článku VI. bodu 6/ zmluvy a teda,

že náklady na vykonané a odsúhlasené stavebné úpravy znáša nájomca, pričom si tieto vynaložené
náklady môže účtovne odpisovať a v prípade ukončenia zmluvy pred úplným odpísaním technického
zhodnotenia nebude žiadnym spôsobom navrhovateľ kompenzovať ani len zostatkovú hodnotu tohto
zhodnotenia. Tvrdenia odporcu, že vynaložené náklady boli neúmerne vysoké je irelevantné, pretože
odporca tieto náklady vynaložil z vlastnej vôle pre svoje podnikateľské účely a navrhovateľ ho nijakým

spôsobom nenútil, resp. iným spôsobom netrval na ich vynaložení. Ďalej zástupkyňa navrhovateľa
uviedla, že navrhovateľ nepodniká v oblasti opráv motorových vozidiel a všetky investície, ktoré odporca
vykonal sú jeho investíciami, ktoré navrhovateľ nepotrebuje, nevie ich využiť, ani ich nikdy využívať
nebude, práve naopak, sú navrhovateľovi na obtiaž a v budúcnosti bude musieť vynaložiť náklady naodstránenie týchto stavebných úprav. Keby nájomca riadne hradil svoj dlh, technické zhodnotenie by
si mohol úplne odpísať, t.z. že k žiadnemu odporcom tvrdenému bezdôvodnému obohateniu by nikdy
ani nedošlo. Odpisovanie technického zhodnotenia, čiže vykonaných stavebných úprav vyjadruje aj

vlastnícky vzťah k nemu. Navrhovateľ ako vlastník nebytového priestoru a pozemku udelil odporcovi
súhlas na vykonanie technického zhodnotenia, ktoré ostáva vo vlastníctve odporcu a nemá žiadny
záujem stať sa jeho vlastníkom. Pre navrhovateľa bola investícia odporcu nepotrebná, nemá ju ako
využiť, čo vyjadril aj zákazom kompenzácie zostatkovej hodnoty technického zhodnotenia a je jasne
v zmluve deklarované, že odporca nemá absolútne žiadny nárok na vyplatenie zostatkovej hodnoty

technického zhodnotenia. Ďalej zástupkyňa navrhovateľa uviedla, že po odovzdaní priestorov zo strany
odporcu zostali v priestoroch dva nefunkčné plynové kotle, bez akejkoľvek technickej dokumentácie,
ktoré navrhovateľ na vlastné náklady musel demontovať a rekonštruovať celú plynovú kotolňu, aby
predmetné priestory mohol dať do nájmu novému nájomcovi. Čo sa týka lakovne, tú zdemontovala
a odviezla zmluvná leasingová spoločnosť odporcu. Prevažná väčšina hnuteľných vecí potrebných k
podnikateľskej činnosti v uvedených priestoroch bola odporcovi prenajatá navrhovateľom, ktoré boli pri

odovzdanípriestorovvrátenénavrhovateľovi,ajkeďväčšinahnuteľnýchvecíbolazabudovaná.Rovnako
z uvádzanej šatne pre zamestnancov ostali tri priečky, ktoré sú navrhovateľovi len na obtiaž a bude
musieť vynaložiť náklady na ich odstránenie.

Odporca na pojednávaní uviedol, že zmluvu o nájme podpisoval v dobrej viere, pričom má za to, že
predmetný článok VI. Zmluvy bol jednostranne výhodný len pre navrhovateľa. Ďalej odporca uviedol, že
v čase keď podpisovali nájomnú zmluvu predmetné nebytové priestory boli v havarijnom stave, nakoľko
bolo potrebné vybudovať plynové kúrenie, boli potrhané radiátory a potrubia, vybudovali samostatnú
plynovú kotolňu, dali tam staršie kotle, tiež vykonávali aj prestavbu lakovne. Lakovňa bola v priestoroch

už v čase podpisu nájomnej zmluvy, avšak táto nevyhovovala štandardom a musela sa vybudovať nová
priečka. Priestor bol tiež vykurovaný z centrálnej kotolne, teda bolo možné sa napojiť na toto centrálne
vykurovanie, avšak navrhovateľ požadoval vtedy 1000-eurový preddavok na kúrenie. Keďže však bola
potrebná prestavba ešte aj ďalších priestorov, rozhodli sa, že vybudujú samostatnú plynovú kotolňu.
Všetky rekonštrukcie riešili po dohode s navrhovateľom. Ďalej odporca uviedol, že navrhovateľ tieto

priestory opätovne prenajal na prevádzkovanie autoservisu a lakovne. Odporca na pojednávaní tiež
uviedol, že v čase podpisu nájomnej zmluvy boli aj fyzicky v predmetných priestoroch, videli ich, vedeli
o tom, že je nefunkčné kúrenie ako aj o neporiadku, pričom bolo navrhovateľom prisľúbené, že bude
vyprataný, avšak toto sa nestalo, toto potom vypratávali sami. V čase podpisu zmluvy, aj vzhľadom
k technickému stavu predmetných nájomných priestorov došlo medzi navrhovateľom a odporcom

k dohode ohľadne rekonštrukcie predmetných priestorov. Odporca tiež uviedol, že viackrát žiadal
navrhovateľa o súhlasy, čo sa týka povolenia rekonštrukcie týchto nájomných priestorov. Iné žiadosti
navrhovateľovi neadresoval, vždy to boli žiadosti ohľadne povolenia vykonávania opráv v predmetných
nájomných priestoroch.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, listinnými dôkazmi a zistil tento nasledovný skutkový
a právny stav:

Zo Zmluvy o nájme nebytových priestorov a pozemku zo dňa 25.04.2012 súd zistil, že táto bola
uzatvorená medzi navrhovateľom ako prenajímateľom a odporcom ako nájomcom. Predmetom tejto

nájomnejzmluvybolinebytovépriestoryapozemok,ato:miestnosťč.1a2-kancelárieovýmere 34m2a
alikvótna časť spoločných priestorov o výmere 6,76 m2, ktoré sa nachádzajú na 1. Nadzemnom podlaží
nehnuteľnosti, bližšie špecifikovanej v odseku 1/ s právom používať prislúchajúce spoločné priestory
(vchod, schodište), ďalej dielňa o výmere 945,90 m2 a časť pozemku parc.č. XXXX/X o výmere 175 m2.
Podľa článku II. zmluvy účelom nájmu bolo užívanie nebytových priestorov tvoriacich predmet nájmu na

administratívnu činnosť - sprostredkovanie činnosti v oblasti obchodu a služieb, diagnostika a opravy
cestných motorových vozidiel, oprava karosérií a parkovanie motorových vozidiel. Zmluva o nájme
nebytových priestorov bola uzatvorená na dobu neurčitú. V zmysle článku IV. zmluvy cena za prenájom
nebytových priestorov bola stanovená za kancelárske a spoločné priestory vo výške 25,- Eur za m2 za
rok, za dielňu o výmere 945,90 m2 vo výške 20,- Eur/za m2/ ročne, za pozemok vo výške 15 Eur/za m2/

za rok, čo za celý predmet nájmu predstavuje sumu 22.562,- Eur/ročne. K ročnému nájomnému mala
byť účtovaná DPH v zmysle platných právnych predpisov. V zmysle článku IV. bod 3, v cene nájomného
neboli zahrnuté platby za služby, ktorých dodávka je spojená s užívaním nebytového priestoru a ktoré
sú bližšie špecifikované v článku 5, tejto zmluvy. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca bude platiťnájomné mesačne vo výške 1880,17 Eur bez DPH, a to na základe faktúry vystavenej prenajímateľom
so splatnosťou 14 dní odo dňa vystavenia faktúry. Podľa článku V. zmluvy prenajímateľ bol povinný
počas celej doby nájmu zabezpečovať nájomcovi dodávku služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním

nebytových priestorov spojené. Jednalo sa o služby: a/ elektrická energia - zálohová platba
vo výške 1738,89 Eur/ za rok bez DPH, pričom vyúčtovanie v kancelárii č.1 a 2 bude stanovené na
základe súpisu elektrických spotrebičov 1157kWh/ za rok, vynásobená priemernou cenou za 1 kWh,
podľa faktúr od dodávateľa. Spotreba elektrickej energie v dielni bola stanovená pre účel zálohy vo výške
9600 kWh/ za rok s tým, že nájomca je povinný na vlastné náklady zriadiť podružný merač elektrickej

energie. Ďalej plyn na vykurovanie - zálohová platba vo výške 461,- Eur/ za rok, bez DPH; celkové
náklady za spotrebu plynu podelené celkovou vykurovanou plochou objektu vynásobené prenajatou
vykurovanou plochou (40,76 m2). Zálohová platba za vodné bola určená vo výške 132,26 Eur/ za rok
- 6 osôb. Ďalej bolo v článku V., bod 1, písm. d/ a e/ dohodnuté, že upratovanie prenajatých priestorov
nájomca zabezpečuje na vlastné náklady a odvoz tuhého komunálneho odpadu a nebezpečný odpad
zabezpečuje nájomca na vlastné náklady. Celková výška zálohových platieb je 2332,15 Eur/ za rok, bez

DPH. Podľa článku V., bod 2. Zmluvy platby za služby spojené s nájmom sa zaväzuje nájomca platiť
pravidelnými mesačnými zálohovými platbami v sume 194,35 Eur + DPH na základe faktúry vystavenej
prenajímateľom spolu s nájomným, s lehotou splatnosti faktúry 14 dní odo dňa jej vystavenia. Podľa
článku V. bod 3/ vyúčtovanie zálohových platieb za jednotlivé služby vykoná prenajímateľ 1x ročne,
najneskôr do 30.06. nasledujúceho kalendárneho roka za predchádzajúci rok, na základe faktúr od

dodávateľov. Podľa článku VI. bod 1/ zmluvy prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nájomcovi nebytové
priestory a pozemok v stave spôsobilom na obvyklé užívanie. Nájomca ich bude na svoje náklady
udržiavať v stave, v akom ich prevzal. Podľa článku VI. bod 2/ zmluvy nájomca je oprávnený užívať
nebytové priestory a pozemok len v rozsahu určenom v účele nájmu podľa článku II. zmluvy, a nemôže
zmeniť dohodnutý účel užívania bez písomného súhlasu prenajímateľa. Podľa článku VI. bod 3/ zmluvy

o prípadnú zmenu využitia predmetu nájmu je povinný požiadať nájomca. Podľa článku VI. bod 6/ zmluvy
nájomca sa zaväzuje, že nebude vykonávať žiadne zmeny a stavebné úpravy v prenajatých priestoroch
bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa, a taktiež bez stavebného povolenia, resp.
ohlásenia stavebnému úradu. Náklady na odsúhlasené stavebné úpravy, vrátane nákladov na príslušné
revízie a atesty znáša nájomca. Zmluvné strany sa dohodli, že prenajímateľ súhlasí, aby nájomca takto

vynaložené náklady na stavebné úpravy účtovne odpisoval. V prípade ukončenia nájmu pred úplným
odpísaním technického zhodnotenia, prenajímateľ nebude žiadnym spôsobom kompenzovať nájomcovi
zostatkovúhodnotutohtotechnickéhozhodnotenia.PodľačlánkuVI.,bod11/zmluvynájomcajepovinný
bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv väčšieho charakteru a umožniť mu ich
vykonať; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla. Podľa článku VI.,

bod 21/ pri ukončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajaté nebytové priestory a pozemok v stave,
v akom ich prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie a prípadné súhlasy na vykonanie úprav
podľa odseku 6/ tohto článku zmluvy. Nájomca si nebude nárokovať náhradu za odsúhlasené, vložené
investície podľa odseku 6/.

ZDodatkuč.l kZmluveonájmenebytovýchpriestorovapozemkuzodňa25.04.2012zodňa 31.01.2013
súd zistil, že tento dodatok bol uzavretý medzi navrhovateľom ako prenajímateľom a odporcom ako
nájomcom. V zmysle článku IV. bod 2/ dodatku cena za prenájom nebytových priestorov
bola určená za celý predmet nájmu vo výške 22.423,60 Eur/ ročne. K nájomnému bude účtovaná DPH v
zmysle platných právnych predpisov. V zmysle článku IV. bod 4/ dodatku č.l sa zmluvné strany dohodli,

že nájomca bude platiť nájomné mesačne vo výške 1868,63 Eur bez DPH a to na základe faktúry
vystavenej prenajímateľom so splatnosťou 14 dní odo dňa vystavenia faktúry. V článku V. bod 1/ dodatku
č.l sa zmluvné strany dohodli, že celková výška zálohových platieb je 5592,26 Eur/ za rok bez DPH.
V zmysle článku V. bod 2/ dodatku č.l platby za služby spojené s nájmom sa zaviazal nájomca platiť
pravidelnými mesačnými zálohovými platbami v sume 466,02 Eur + DPH. Na základe faktúry vystavenej

prenajímateľom spolu s nájomným, s lehotou splatnosti faktúry 14 dní odo dňa jej vystavenia.

Zo zmluvy o nájme č.XXXX/XXXX zo dňa 27.08.2012 súd zistil, že táto bola uzatvorená medzi
navrhovateľom ako prenajímateľom a odporcom ako nájomcom. Predmetom tejto zmluvy bol prenájom
hnuteľného majetku uvedeného v prílohe č.1 tejto zmluvy, umiestneného v priestoroch DTČ Banská

Bystrica, dielne Zvolen. Uvedený hnuteľný majetok bude užívaný za účelom diagnostiky, údržby a
opravy cestných vozidiel. V zmysle článku IV. bod 6/ výška mesačného nájmu je 110,- Eur bez DPH.
Prenajímateľ bude účtovať nájomcovi DPH v zmysle zákona č. 222/2004 Zb.z.Z listu zo dňa 27.03.2014 označeného ako „Výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov a pozemku“
súd zistil, že týmto listom navrhovateľ vypovedal zmluvu o nájme nebytových priestorov a pozemku z
dôvodu porušenia článku IV. bodu 4/ a článku V. bodu 5/ zmluvy zo dňa 25.04.2012. Výpoveď zmluvy

bola doručená odporcovi podľa záznamu na doručenke dňa 16.04.2014. V zmysle výpovede nájom
nebytových priestorov a pozemku skončí uplynutím 1-mesačnej výpovednej lehoty, ktorá začína plynúť
od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.

K návrhu navrhovateľ pripojil faktúry: a to č.9000673544, vystavená 09.05.2013, splatná 23.05.2013

v sume 4160,86 Eur, faktúru č.9000707948 vystavenú 14.10.2013, splatnú 28.10.2013 na sumu
1904,64 Eur, faktúru č.9000710303 vystavenú dňa 06.11.2013, splatnú 20.11.2013 na sumu 132,-
Eur, faktúru č.9000711739 vystavenú 12.11.2013, splatnú 26.11.2013 na sumu 1904,64 Eur, faktúru
č.9000716925 vystavenú 06.12.2013, splatnú 20.12.2013 na sumu 132,- Eur, faktúru č.9000720878
vystavenú 12.12.2013, splatnú 26.12.2013 na sumu 2801,63 Eur, faktúru č. 9000723500 vystavenú
08.01.2014, splatnú 22.01.2014 na sumu 132,- Eur, faktúru č.9000728345 vystavenú 16.01.2014,

splatnú 30.01.2014 na sumu 2801,63 Eur, faktúru č.9000730489 vystavenú 07.02.2014, splatnú
21.02.2014 na sumu 132,- Eur, faktúru č.9000734280 vystavenú 12.02.2014, splatnú 26.02.2014 na
sumu 2801,63 Eur, faktúru č. 9000740260 vystavenú 10.03.2014 splatnú 24.03.2014 na sumu 132,
Eur, faktúru č. 9000741575 vystavenú 13.03.2014 splatnú 27.03.2014 na sumu 2832,97 Eur, faktúru
č.9000743505 vystavenú 04.04.2014 splatnú 18.04.2014 na sumu 132,- Eur, faktúru č.9000748746

vystavenú 16.04.2014 splatnú 30.04.2014 na sumu 2832,97 Eur, faktúru č. 9000750387 vystavenú
06.05.2014 splatnú 20.05.2014 na sumu 132,- Eur, faktúru č.9000754572 vystavenú 14.05.2014,
splatnú 28.05.2014 na sumu 2832,97 Eur, faktúru č. 9000756049 vystavenú 27.05.2014 splatnú dňa
10.06.2014 na sumu 7821,12 Eur, faktúru č.9000757383 vystavenú dňa 09.06.2014 splatnú dňa
23.06.2014 na sumu 132,- Eur, faktúru č. 9000762653 vystavenú 23.06.2014 splatnú dňa 07.07.2014 na

sumu 1416,50 Eur, faktúru č. 9000762654 vystavenú 13.06.2014 splatnú dňa 07.07.2014 na sumu 66,-
Eur, faktúru č. 9000788509 vystavenú 17.10.2014 splatnú 31.10.2014 na sumu 3114,31 Eur a dobropis k
faktúre č.9000762653 vo výške 156,21 Eur vystavený dňa 17.10.2014 splatný 31.10.2014. Žiadosťou o
možnosť započítania pohľadávok zo dňa 31.03.2013 žiadal odporca navrhovateľa o výnimku z článku IV.
bodu 6 zmluvy a možnosť započítania investícií v hodnote 19.267,38 Eur s pohľadávkami navrhovateľa

voči odporcovi.

Listom zo dňa 19.07.2013 navrhovateľ oznámil odporcovi, že žiadosti o započítanie pohľadávok nebude
vyhovené z dôvodu, že navrhovateľ v zmysle článku VI. ods. 6 zmluvy o nájme nebytových priestorov
a pozemku udelil súhlas, aby vynaložené náklady na stavebné úpravy účtovne odpisoval odporca.

Zároveňtýmtolistomnavrhovateľvyzvalodporcukúhradenedoplatkovk19.07.2013vovýške17.842,06
Eur, najneskôr do 08.08.2013.

Z listu zo dňa 01.04.2014 označeného ako „Žiadosť o ukončenie zmluvy o nájme súd zistil, že odporca
požiadal navrhovateľa o ukončenie zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 25.04.2012 a všetkých

jej dodatkoch. O ukončenie zmluvy žiadal odporca k 31.07.2014.

Žiadosťou zo dňa 20.03.2013 požiadal odporca o vystavenie splátkového kalendára na dlh vo výške
8939,22 Eur ako dlh na nájomnom za mesiac december 2012 a január až marec 2013.

Listom zo dňa 03.04.2013 navrhovateľ oznámil odporcovi, že bol schválený splátkový kalendár na
úhradu nedoplatku na nájomnom za obdobie december 2012 až marec 2013 v celkovej sume 7807,22
Eur.

Žiadosťou o dočasné zníženie nájmu zo dňa .04.2013 požiadal odporca navrhovateľa o dočasné

zníženie nájmu, a to o 40 % zníženie nájmu na dobu, kým nebude splatený splátkový kalendár, t.j.
do 30.11.2013. Rozdiel po ukončení splátkového kalendára navrhoval odporca doplatiť v pravidelných
splátkach v trvaní 12 mesiacov.

Listom zo dňa 21.05.2013 oznámil navrhovateľ odporcovi, že súhlasí so 40 % zľavou z nájomného. V

zmysle článku IV. ods.4 súhlasil navrhovateľ s úpravou nájomného od 01.04.2013 do 30.11.2013 a to
vo výške 1121,18 Eur bez DPH.Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „zákon o
nájme nebytových priestorov“), prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej
len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva").

Podľa § 3 ods. 2 zákona o nebytových priestoroch, nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré
sú stavebne určené.

Podľa § 3 ods. 3 zákona o nebytových priestoroch, zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať

predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom
na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými
hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť
najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

Podľa § 3 ods. 4 zákona o nebytových priestoroch, ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3,

je neplatná.

Podľa § 5 ods. 1 zákona o nebytových priestoroch, ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný
odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v
tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie

je s užívaním nebytového priestoru spojené.

Podľa § 5 ods. 2 zákona o nebytových priestoroch, nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v
rozsahu dohodnutom v zmluve.

Podľa § 5 ods. 3 zákona o nebytových priestoroch, nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s
obvyklým udržiavaním.

Podľa § 5 ods. 4 zákona o nebytových priestoroch, nájomca je povinný bez zbytočného odkladu
oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných

nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.

Podľa § 7 zákona o nebytových priestoroch, ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je
upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

Podľa § §663 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“), nájomnou
zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval
alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa § 664 Občianskeho zákonníka, prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v

stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a
v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že

sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Podľa § 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu
prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v
dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený
odstúpiť od zmluvy.

Podľa § 668 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi bez
zbytočného odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ. Pri porušení tejto povinnosti
zodpovedánájomcazaškodutýmspôsobenúanemánároky,ktorébymuinakprislúchaliprenemožnosť
alebo obmedzenú možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámili.Podľa§669Občianskehozákonníka,aknájomcavynaložilnavecnákladyprioprave,naktorújepovinný
prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa

alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. Inak
môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.

Podľa§669Občianskehozákonníka,aknájomcavynaložilnavecnákladyprioprave,naktorújepovinný
prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa

alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. Inak
môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.

Podľa § 671 Občianskeho zákonníka, nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné
obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.

Podľa § 673 Občianskeho zákonníka, nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci,
ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania
nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

Podľa § 674 Občianskeho zákonníka, ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených v

§ 673 iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí
započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.

Podľa § 675 Občianskeho zákonníka, právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného
sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich

mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.

Podľa ustanovenia § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného
záväzku alebo jeho časti je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve.
Ak úroky z omeškania neboli dohodnuté, dlžník je povinný platiť úroky z omeškania podľa predpisov

občianskeho práva. Ak záväzok vznikol zo spotrebiteľskej zmluvy a dlžníkom je spotrebiteľ, možno
dohodnúť úroky z omeškania najviac do výšky ustanovenej podľa predpisov občianskeho práva.

Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že medzi účastníkmi konania ako podnikateľmi bola dňa
25.04.2012 uzavretá zmluva o nájme nebytových priestorov a pozemku a dňa 31.01.2013 dodatok

č. 1 k zmluve, predmetom ktorej bol nájom nebytových priestorov a pozemku nachádzajúcich sa na
Lieskovskej ceste v Lieskovci a to: sklad súp. č. 477, o výmere 41,30 m2 na I. nadzemnom podlaží
tejto nehnuteľnosti, dielňu súp.č. 478, o výmere 945,90 m2, časť pozemku parc.č. 1763/2. Navrhovateľ
s odporcom uzavreli tiež zmluvu o nájme dňa 27.08.2012 č.1111/2012, v zmysle ktorej navrhovateľ
prenechal odporcovi za odplatu na dočasné užívanie hnuteľný majetok.. V zmysle predmetnej nájomnej

zmluvy bol nájom dohodnutý na dobu neurčitú.

Výpoveďou z nájomnej zmluvy zo dňa 27.03.2014 následne navrhovateľ vypovedal nájomnú zmluvu
s odporcom v zmysle čl. 4 bodu 3 a čl. 5 bodu 2 zmluvy. Nájom skončil uplynutím 1 - mesačnej
výpovednej lehoty, ktorá začala plynúť od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola

výpoveď doručená. Výpoveď bola doručená odporcovi dňa 16.04.2014. Výpovedná lehota uplynula dňa
31.05.2014. Dňa 16.06.2014 došlo k odovzdaniu nebytových priestorov.

Podľa článku VI. bod 6/ nájomnej zmluvy nájomca sa zaviazal, že nebude vykonávať žiadne
zmeny a stavebné úpravy v prenajatých priestoroch bez predchádzajúceho písomného súhlasu

prenajímateľa, a taktiež bez stavebného povolenia, resp. ohlásenia stavebnému úradu. Náklady
na odsúhlasené stavebné úpravy, vrátane nákladov na príslušné revízie a atesty znáša nájomca.
Zmluvné strany sa dohodli, že prenajímateľ súhlasí, aby nájomca takto vynaložené náklady na
stavebné úpravy účtovne odpisoval. V prípade ukončenia nájmu pred úplným odpísaním technického
zhodnotenia, prenajímateľ nebude žiadnym spôsobom kompenzovať nájomcovi zostatkovú hodnotu

tohto technického zhodnotenia. Podľa článku VI., bod 11/ zmluvy nájomca je povinný bez zbytočného
odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv väčšieho charakteru a umožniť mu ich vykonať; inak
nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla. Podľa článku VI., bod 21/ pri
ukončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajaté nebytové priestory a pozemok v stave, v akom ichprevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie a prípadné súhlasy na vykonanie úprav podľa odseku
6/ tohto článku zmluvy. Nájomca si nebude nárokovať náhradu za odsúhlasené, vložené investície podľa
odseku 6/.

V zmysle vykonaného dokazovania má súd za preukázané, že v čase vzniku právneho vzťahu medzi
navrhovateľom a odporcom, ktorý bol založený Zmluvou o nájme nebytových priestorov a pozemku zo
dňa 25.04.2012 boli obaja účastníci konania podnikateľskými subjektmi, a teda v zmysle § 261 ods.1
Obchodného zákonníka sa právny vzťah medzi nimi riadi ustanoveniami Obchodného zákonníka, ak pri

vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, čo sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.

Vzhľadom k tomu, že zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ako
špeciálny právny predpis upravujúci nájom nebytových priestorov, neobsahuje osobitné ustanovenia
o problematike odpustenia, resp. zľavy z nájomného ako ani nároku nájomcu voči prenajímateľovi na
náhradu nákladov vynaložených so súhlasom prenajímateľa na prenajatú vec, je nevyhnutné aplikovať

všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl. OZ).

Faktúrami : č.9000673544, vystavená 09.05.2013, splatná 23.05.2013 v sume 4160,86 Eur,
č.9000707948 vystavená 14.10.2013, splatná 28.10.2013 na sumu 1904,64 Eur, č.9000710303
vystavenádňa06.11.2013,splatná20.11.2013nasumu 132,-Eur,č.9000711739vystavenú12.11.2013,

splatnú 26.11.2013 na sumu 1904,64 Eur, č.9000716925 vystavená 06.12.2013, splatná 20.12.2013
na sumu 132,- Eur, č.9000720878 vystavená 12.12.2013, splatná 26.12.2013 na sumu 2801,63
Eur, č. 9000723500 vystavená 08.01.2014, splatná 22.01.2014 na sumu 132,- Eur, č. 9000728345
vystavená 16.01.2014, splatná 30.01.2014 na sumu 2801,63 Eur, č. 9000730489 vystavená 07.02.2014,
splatná 21.02.2014 na sumu 132,- Eur, č.9000734280 vystavená 12.02.2014, splatná 26.02.2014 na

sumu 2801,63 Eur, č. 9000740260 vystavená 10.03.2014 splatná 24.03.2014 na sumu 132, Eur, č.
9000741575 vystavená 13.03.2014 splatná 27.03.2014 na sumu 2832,97 Eur, č.9000743505 vystavená
04.04.2014 splatná 18.04.2014 na sumu 132,- Eur, č. 9000748746 vystavená 16.04.2014 splatná
30.04.2014 na sumu 2832,97 Eur, č. 9000750387 vystavená 06.05.2014 splatná 20.05.2014 na
sumu 132,- Eur, č.9000754572 vystavená 14.05.2014, splatná 28.05.2014 na sumu 2832,97 Eur,

č. 9000756049 vystavená 27.05.2014 splatná dňa 10.06.2014 na sumu 7821,12 Eur, č.9000757383
vystavená dňa 09.06.2014 splatná dňa 23.06.2014 na sumu 132,- Eur, č. 9000762653 vystavená
23.06.2014 splatná dňa 07.07.2014 na sumu 1416,50 Eur, č. 9000762654 vystavená 13.06.2014 splatná
dňa 07.07.2014 na sumu 66,- Eur, č. 9000788509 vystavená 17.10.2014 splatná 31.10.2014 na sumu
3114,31 Eur navrhovateľ fakturoval odporcovi nájomné ako aj služby spojené s užívaním nebytových

priestorov. Uvedené faktúry odporca v termíne splatnosti neuhradil, pričom samotné faktúry ako aj
skutočnosť, že neboli v termíne splatnosti uhradené navrhovateľovi neboli v konaní medzi účastníkmi
konania sporné.

Odporca v konaní namietal nevyhovujúce nájomné priestory, pričom tieto mali byť v nevyhovujúcom

stave už v čase podpisu nájomnej zmluvy. Súd k tejto námietke uvádza, že odporca aj sám na
pojednávaní uviedol, že už v čase podpisu nájomnej zmluvy bol aj fyzicky v predmetných priestoroch,
videl ich, vedel o technickom stave nehnuteľností, pričom následne nájomnú zmluvu sám podpísal
vedomý si technického stavu nehnuteľností, pričom skutočnosť, že priestory sú nevyhovujúce mal
namietať už v čase podpisu zmluvy. V zmysle § 673 by odporcovi vzniklo právo na odpustenie

nájmu, v prípade, že by predmetný nebytový priestor nemohol užívať dohodnutým spôsobom. Podľa
článku II. nájomnej zmluvy mali nebytové priestory slúžiť na administratívnu činnosť, na diagnostiku
a opravy cestných motorových vozidiel, opravu karosérií a parkovanie motorových vozidiel. Z takto
vymedzeného účelu nájmu ale nevyplýva povinnosť prenajímateľa predmetný nebytový priestor vybaviť
napr. lakiernickým boxom, ktorý by vyhovoval platným normám, nakoľko táto činnosť ani výslovne

nevyplýva z dohovoreného účelu užívania zakotveného v zmluve. Rovnako odporca uviedol, že
vzhľadom k technickému stavu predmetných nájomných priestorov došlo medzi navrhovateľom a
odporcom k dohode ohľadne rekonštrukcie predmetných priestorov, odporca žiadal navrhovateľa o
súhlasy s rekonštrukciou týchto nájomných priestorov. Iné žiadosti však navrhovateľovi neadresoval,
vždy to boli žiadosti ohľadne povolenia vykonávania opráv v predmetných nájomných priestoroch. Z

vykonaného dokazovania mal teda súd za preukázané, že odporcovi nevzniklo právo na odpustenie
alebo na poskytnutie zľavy z nájomného. Odporca si tiež neuplatnil právo na poskytnutie zľavy z
nájomného v zákonnej prekluzívnej lehote v zmysle § 675 Občianskeho zákonníka, keď z vykonanéhodokazovania vyplynulo, že odporca síce žiadal navrhovateľa žiadosťou zo dňa 22.04.2013 o zníženie
nájomného, avšak nie z dôvodu nevyhovujúcich priestorov ale z dôvodu nepriaznivej finančnej situácie.

V priebehu konania si tiež odporca uplatnil proti navrhovateľovi svoju pohľadávku na započítanie
týkajúcu sa nákladov na rekonštrukciu vo výške 19.268,44 Eur proti pohľadávke navrhovateľa na úhradu
dlžného nájomného. Teda odporca sa domáhal toho o čo bol predmet nájmu zhodnotený vykonanou
rekonštrukciou podľa ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že
sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Podľa článku VI. bod 3/ zmluvy o prípadnú zmenu využitia predmetu nájmu je povinný požiadať nájomca.
Podľa článku VI. bod 6/ zmluvy nájomca sa zaväzuje, že nebude vykonávať žiadne zmeny a stavebné
úpravy v prenajatých priestoroch bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa, a taktiež
bez stavebného povolenia, resp. ohlásenia stavebnému úradu. Náklady na odsúhlasené stavebné

úpravy, vrátane nákladov na príslušné revízie a atesty znáša nájomca. Zmluvné strany sa dohodli, že
prenajímateľ súhlasí, aby nájomca takto vynaložené náklady na stavebné úpravy účtovne odpisoval.
V prípade ukončenia nájmu pred úplným odpísaním technického zhodnotenia, prenajímateľ nebude
žiadnym spôsobom kompenzovať nájomcovi zostatkovú hodnotu tohto technického zhodnotenia.

Zákon teda v § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka jasne rozlišuje dve kategórie náhrady toho, čo
nájomca vynaložil na úpravu predmetu nájmu. Sú to jednak náklady spojené so zmenou prenajatej
veci a jednak je to protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Pokiaľ je v nájomnej zmluve
v ustanovení článku VI. bod 6 uvedené, že prenajímateľ nebude žiadnym spôsobom kompenzovať
nájomcovi zostatkovú hodnotu tohto technického zhodnotenia, je zrejmé, že nájomca sa takto vzdal

protihodnoty toho o čo sa zvýšila hodnota veci. V tejto súvislosti súd posudzoval aj aplikáciu ustanovenia
§ 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu
vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná. Súd ustanovenia článku VI. bod 6/ obsiahnuté v nájomnej zmluve
posúdil vo svetle zásady súkromného práva, ktorou je zásada autonómie vôle - teda možnosť osoby
vlastnou vôľou ovplyvňovať a určovať svoje postavenie v právnych vzťahoch a to najmä v záväzkovo

- právnych vzťahoch, kde sa prejavuje zásada zmluvnej voľnosti. Jedným z prejavov tejto zmluvnej
voľnosti je aj možnosť určiť obsah právneho úkonu. Ustanovenie § 667 Občianskeho zákonníka je
pritom svojou konštrukciou ustanovením dispozitívneho charakteru a pripúšťa aj odchylné dojednanie a
je nutné v čo najširšej miere rešpektovať slobodnú vôľu účastníkov súkromnoprávneho vzťahu dohodnúť
sa inak (obdobne rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 28 Cdo 1222/2007 zo dňa 30.05.2007).

Vzhľadom na vyššie uvedené považoval súd dojednanie účastníkov konania v čl. 6 bod. 6 za platné
a návrh navrhovateľa v celom rozsahu za dôvodný, preto zaviazal odporcu na úhradu dlžnej istiny s
príslušenstvom tak ako je uvedené vo výrokovej časti rozhodnutia.

O trovách konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 142 ods. 1 O.s.p. v spojení s ustanovením §

151 ods. 1 O.s.p. a úspešnému navrhovateľovi priznal plnú náhradu trov konania, ktoré pozostávali zo
zaplateného súdneho poplatku vo výške 2.101,50 Eur.

Poučenie:

P o u č e n i e : Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia
prostredníctvom tunajšieho súdu na Krajský súd v Banskej Bystrici, písomne v 2 vyhotoveniach (§ 204

ods. 1, prvá veta O. s. p.).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3 O. s. p.) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje
za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O. s. p.). Pokiaľ zákon pre podanie určitého

druhu nevyžaduje ďalšie náležitosti, musí byť z podania zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí,ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované. Podanie treba predložiť s potrebným
počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal
jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd

vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3 O. s. p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti - Exekučný poriadok a o zmene a doplnení ďalších zákonov, v zmení neskorších

predpisov); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia (§ 251
ods. 1 O. s. p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O. s. p., t. j.

1) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov
2) ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania
3) účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený
4) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie
5) sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný

6) účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom
7) rozhodoval vylúčený sudca alebo bol súd nesprávne obsadený, ibaže namiesto samosudcu
rozhodoval senát
8) súd prvého stupňa nesprávne vec právne posúdil, tým, že nepoužil správne ustanovenie právneho
predpisu a nedostatočne zistil skutkový stav

9) sa rozhodlo bez návrhu, nejde o rozhodnutie vo veci samej a dôvody, pre ktoré bolo vydané, zanikli
alebo ak také dôvody neexistovali,
10) bol odvolacím súdom schválený zmier
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené ( § 205a O. s. p. ), t. j.
1) sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu (prísediaceho) alebo

obsadenia súdu,
2) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci samej,
3) odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4 O. s. p.,
4) ich účastník konania bez svojej viny nemohol označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého

stupňa

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods.
2 O. s. p.).