Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, June 21, 2016

Súd: Okresný súd Bardejov
Spisová značka: 4C/261/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8213209535
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 06. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Milan Majerník, PhD.

ECLI: ECLI:SK:OSBJ:2016:8213209535.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bardejov, samosudca JUDr. Milan Majerník, PhD., v právnej veci žalobkyne: C. E., nar. XX.

XX. XXXX, bytom T., J. XX, proti žalovanému: Okresné stavebné bytové družstvo so sídlom Ťačevská
1660, 085 01 Bardejov, o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu a o vypratanie bytu, takto

r o z h o d o l :

Výpoveď z nájmu bytu zo dňa 9. 8. 2013 adresovaná od žalovaného žalobkyni je neplatná.

Žalobu žalovaného o vypratanie bytu z a m i e t a .

Žalovanej náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Žalobkyňa sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa XX.XX.XXXX domáhala, aby súd určil, že

výpoveď z nájmu bytu zo dňa 9.8.2013 adresovaná od žalovaného je neplatná a žiadala nahradiť trovy
konania.

Žalobu odôvodnila tým, že dňa X.X.XXXX bola so žalovaným uzatvorená zmluva o nájme 3-izbového
bytu č. XX, ktorý sa nachádza na J. ulici XX v T.. Zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú a bola v
nej upravená výška mesačného nájomného, ktorá sa upravovala podľa platného výmeru a mesačné
zálohové platby za služby spojené s užívaním bytu. V mesiaci august bola žalobkyni, ako nájomkyni,

doručená od žalovaného, ako prenajímateľa, výpoveď z nájmu bytu zo dňa 9.8.2013 z dôvodu, že
žalobkyňa nezaplatila nájomné za čas dlhší ako tri mesiace podľa ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d)
Občianskeho zákonníka. Konkrétne vo výpovedi žalovaný uviedol, že žalobkyňa nezaplatila nájomné
za dlhšie obdobie a že podľa výkazov za nájom a služby spojené s užívaním bytu žalovaný eviduje za
žalobkyňou užívaný byt ku dňu 31.7.2013 pohľadávku vo výške 4.230,12 Eur a poplatok z omeškania vo
výške 8.119,78 Eur, spolu teda 12.349,90 Eur. Vyššie uvedené sa nezakladá na pravde, keďže žalovaný
v predchádzajúcej výpovedi z nájmu bytu zo dňa 5.3.2013 tvrdil, že podľa výkazov za nájom a služby

spojené s užívaním bytu eviduje ku dňu 28.2.2013 pohľadávku vo výške 3.132,33 Eur a poplatok z
omeškania vo výške 8.398,14 Eur, teda spolu 11.530,14 Eur a vo výpovedi z nájmu bytu zo dňa 9.8.2013
tvrdí, že podľa výkazov žalovaného za nájom a služby spojené s užívaním bytu zo dňa 9.8.2013 tvrdí,
že podľa výkazov za nájom a služby spojené s užívaním bytu eviduje za žalobkyňou užívaný byt ku dňu
31.7.2013 pohľadávku vo výške 4.230,12 Eur a poplatok z omeškania vo výške 8.119,78, teda spolu
12.349,90Eur,tedadlžobananájmesamalazaobdobiemesiacovmarec2013ažjúl2013zvýšiťosumu
1.097,79Eur.Žalobkyňapredložilafotokópiešekovozaplatenínájmovzaobdobiemesiacovmarec2013

až júl 2013 a rozporovala započítavanie realizovaných platieb. Poukázala na rozhodnutie Krajského
súdu v Prešove sp. zn. 6Co/160/2011 zo dňa 11.12.2012 s tým, že sankčné poplatky požadované
žalovaným sú neprípustné. Žalovaný už 7 rokov nedodáva žalobkyni teplo do nájomného bytu.Následne sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa XX.XX.XXXX žalovaný domáhal, aby súd uložil
žalobkyni povinnosť vypratať byt č. XX, na ulici J. č. XX v T., pozostávajúci z troch izieb a príslušenstva
do 15 dní od právoplatnosti rozsudku. Svoj návrh odôvodnil tým, že v mesiaci august bola žalobkyni

doručená výpoveď nájmu bytu v súlade s ustanovením § 711 ods.1, písm. d/ Občianskeho zákonníka,
pričom výpovedná lehota uplynula dňa 30.11.2013. Keďže žalobkyňa byt neodovzdala po uplynutí
výpovednej lehoty a v súčasnej dobe užíva byt bez právneho dôvodu, navrhoval, aby súd rozhodol o
vyprataní bytu žalobkyňou. Taktiež sa domáhal náhrady trov konania.

Súd vo veci nariadil pojednávanie, vykonal dokazovanie výsluchom žalobkyne, zástupcu žalobcu,
oboznámil sa s listinnými dôkazmi založenými do spisu a to s obsahom výpoveďou nájmu zo dňa
9.8.2013, výpoveďou nájmu zo dňa 5.3.2013, prehľadom úhrad realizovaných žalobkyňou, uznesením
KrajskéhosúduvPrešovesp.zn.XCo/XXX/XXXXzodňaXX.XX.XXXX,kópiamipoštovýchpoukazovna
č.l. 11-13 spisu, vyjadrením žalovaného zo dňa 16.12.2013, mesačným zálohovým predpisom platieb a
úhrad za plnenia súvisiace s výkonom správy zo dňa 16.12.2013, obsahom spisu tunajšieho súdu sp. zn.

XC/XX/XXXX, uznesením o spojení veci na spoločné konanie zo dňa XX.XX.XXXX, žalobou žalovaného
o vypratanie bytu, nájomnou zmluvou medzi žalobkyňou a žalovaným z 15.9.1982, doručenkou o
doručení výpovede nájmu bytu žalobkyni.

Na základe prihlášky za člena OSBD Bardejov, ktorú podal za trvania manželstva so žalobkyňou C. E. jej

manžel E. E. dňa 29.7.1982 a dohody o odovzdaní a prevzatí trojizbového družstevného bytu na ulici J.
č. XX, blok B., číslo bytu XX v T. zo dňa 30.08.1982 došlo k vzniku spoločného členstva manželov E. E.
a C. E. a k vzniku práva osobného užívania družstevného bytu manželmi k bytu na ul. J. č. XX, blok B.,
číslo bytu XX v T., ktorého vlastníkom je žalovaný a ktoré sa účinnosťou novely Občianskeho zákonníka
vykonanej Zákonom č. 509/1991 Zb. teda od 1.1.1992 zmenilo na spoločný nájom družstevného bytu

manželmi.

Žalovaný zaslal C. E. výpoveď z nájmu trojizbového bytu č. XX na ulici J. č. XX v T. s uvedením dôvodu
výpovede odkazom na ustanovenie § 711 ods.1, písm. d/ Občianskeho zákonníka v znení neskorších
zmien a doplnkov, s uvedením trojmesačnej výpovednej lehoty so začiatkom jej plynutia 1. septembra

2013 a koncom 30.11.2013, ktorú odôvodnili tým, že vo výkazoch platieb evidujú dlh za nájom a služby
spojené s užívaním bytu za byt užívaný C. E. ku dňu 31.7.2013 pohľadávku vo výške 4.230,12 Eur
a poplatok z omeškania vo výške 8.119,78 Eur, spolu teda 12.349,90 Eur, čo považovali za hrubé
porušenie zákonom stanovených povinností tým, že neplatia riadne úhradu za nájom a predpísané
zálohové platby za služby spojené s užívaním bytu. Zároveň boli nájomcovia vo výpovedi poučení, že ak

nájomcapreukáže,žekudňudoručeniavýpovedejevhmotnejnúdzizobjektívnychdôvodov,výpovedná
lehota tak predlžuje ochrannú lehotu trvajúcu 6 mesiacov. Ak nájomca pred uplynutím výpovednej lehoty
alebo ochrannej lehoty zaplatí pohľadávku alebo sa písomne dohodne na spôsobe jej úhrady, dôvod
výpovede nájmu bytu zanikne a zároveň boli poučení aj o tom, že neplatnosť výpovede nájmu bytu môže
nájomca uplatniť na súde v trojmesačnej lehote odo dňa doručenia výpovede.

Z listu zo dňa 9.8.2013 adresovaného žalobkyni žalovaným, označenému ako vypovedanie nájmu súd
zistil, že žalovaný dal žalovanej podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka výpoveď nájmu
s tým, že vo výkazoch platieb za nájom a služby spojené s užívaním bytu eviduje za užívaný byt ku
dňu 31.7.2013 pohľadávku vo výške 4.230,12 Eur a poplatok z omeškania vo výške 8.119,78 Eur, spolu

12.349,90 Eur, čo má znamenať, že žalobkyňa hrubo porušuje zákonom stanovené povinnosti najmä
tým, že riadne neplatí úhradu za nájom a predpísané zálohové platby za služby spojené s užívaním bytu.

Súd následne vykonal vychádzajúc z prehľadu úhrad predložených žalovaným (č.l. 19-21 spisu)
prepočet preddavkových platieb realizovaných žalobkyňou na úhrady spojené s užívaním bytu a

predpisom platieb a zistil, že v roku 2010 (č.l. 21 spisu) bol predpis (súčet predpísaných platieb od
januára 2010 do decembra 2010) vo výške 2.961,72 Eur, pričom žalobkyňa uhradila v roku 2010 spolu
3.456,93 Eur. V roku 2011 (č.l. 20-21 spisu) bol predpis (súčet predpísaných platieb od januára 2011 do
decembra 2011) vo výške 2.6.25,10 Eur, pričom žalobkyňa uhradila v roku 2011 spolu 3.685,43 Eur. V
roku 2012 (č.l. 19-20 spisu) bol predpis (súčet predpísaných platieb od januára 2012 do decembra 2012)

vo výške 2.100,76 Eur, pričom žalobkyňa uhradila v roku 2012 spolu 2.178,92 Eur. V roku 2013 (č.l. 21
spisu) bol predpis (súčet predpísaných platieb od januára 2013 do júla 2013 (júl 2013 - mesiac pred
podaním výpovede) vo výške 1.653,63 Eur, pričom žalobkyňa uhradila v roku 2013 spolu 927,16 Eur.Podľa§37ods.1Obč.zák.právny
úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

Podľa ust. § 711 ods. 1 písm. d/ Obč. zák., prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje
svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia
poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri
mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu

prenajímateľa. (viď rozsudok NS SR sp. zn. 1 Cdo 2/2007).

Výpoveď z uvedeného dôvodu je sankciou za hrubé porušenie povinnosti nájomcu, ktoré pre neho
vyplývajú z nájmu bytu, pričom môže ísť o hrubé porušenie akýchkoľvek povinností vyplývajúcich z tohto
právneho vzťahu. Za takéto hrubé porušenie povinnosti nájomcu zákon považuje neplatenie nájomného
alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.

Podľa ust. § 711 ods. 2 Obč. zák.,
dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným
dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

Z ustanovenia § 711 ods. 2 Obč. zák. (v znení ako bolo toto ustanovenie do Občianskeho zákonníka inkorporované s účinnosťou od 1. septembra 2001
zákonom č. 261/2001 Z.z. ) vyplýva, že
písomná výpoveď nájmu bytu musí výpovedný dôvod aj skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné

zameniť s iným dôvodom. Skutkové vymedzenie výpovede nemožno stotožniť s odkazom na § 711 ods.
1 písm. d/ Obč. zák. (neplatenie
nájomného a úhrad za plnenie poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace), ale musí ísť
o konkretizovanie naplnenia uvedeného dôvodu skutočnosťami, v ktorých prenajímateľ vidí realizáciu
zákonného dôvodu výpovede nájmu bytu, teda s uvedením mesiacov, kedy nájomca nezaplatil nájomné

alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu. V prípade chýbajúceho skutkového
vymedzenia výpovedného dôvodu tento nedostatok nie je možno napraviť dodatočným dopĺňaním
údajov, pretože dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

Obsahom spisu je doložené, že vo výpovedi z nájmu bytu z 9.8.2013 žalovaný výpovedný dôvod

nijako skutkovo nevymedzil, neuviedol jednak správnu sumu dlhu žalobkyne na nájomnom ani obdobie
(mesiace), kedy žalobkyňa nezaplatila nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Dodatočné uvedenie sumy 1.087,81 Eur, ktorou mala byť pohľadávka vyjadrená, by menil skutkovo
dôvod výpovede, čo by v danom prípade podľa § 711 ods. 2 Obč. zákonníka bolo neprijateľným. Zároveň

táto suma ani nevyplýva zo žalovaným predložených prehľadov o úhradách, resp. predpisov platieb
a úhrad.

Výpoveď bolo treba skúmať samostatne (bez dodatočného zdôvodnenia) a vzhľadom na jej neurčitosť
ju súd posúdil ako neplatný právny úkon. Žalovaný jednoznačným spôsobom neuviedol mesiace, kedy

žalobkyňa nezaplatila nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Súd aj napriek tomu naviac preskúmal aj prehľady platieb a úhrady a prehľadov o úhradách, resp.
s predpisom platieb a úhrad a zistil výrazné nezrovnalosti v skutočnostiach uvádzaných žalovaným.
Žalovaný jednak neprijateľným spôsobom započítaval platby v rozpore s ustanovením § 566 ods.

2 Občianskeho zákonníka najprv na úroky, resp. sankcie a až následne na istinu a zároveň z
jeho realizovaných prepočtov nevyplýva, akým spôsobom sa dopracoval k sume 1.087,81 Eur pri
započítavaní platieb najskôr na istinu a následne až na úrok. Z prepočtov vychádzajúc z predloženého
prehľadu úhrad realizovaných žalobkyňou vyplýva, že táto v rokoch 2010-2012 zaplatila dokonca viac
ako tomu bolo stanovené predpisom zálohových platieb.

Len na margo súd poukazuje na to, že iné dôkazy na podporu svojich tvrdení o dlhu žalovaný ani
nedoložil a teda ani dostatočným spôsobom nepreukázal, že by žalobkyňa bola v čase doručenia
výpovede v omeškaní s úhradami za dlhší čas ako tri mesiace. V tomto prípade teda žalovaný neuniesoldôkazné bremeno ohľadom preukázania ním tvrdených skutočností. V prípade neplnenia si povinností
nájomcom v zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka nie je vylúčená
možnosť prenajímateľom realizovať svoje práva platnou výpoveďou so zreteľne uvedenými porušeniami

povinností, ak sa takéto porušenia vyskytnú.

Súd má za to argumentačne podporujúc svoj názor aj rozhodnutím Krajského súdu v Prešove sp. zn.
XCo/XXX/XXXX zo dňa XX. XX. XXXX, že v danom prípade žalovaný neprijateľným spôsobom v rozpore
s dobrými mravmi sankcionuje neplnenie povinnosti zo zmluvy. Posudzujúc vzťah medzi účastníkmi

konania v zmysle ustanovenia § 52 Občianskeho zákonníka ako spotrebiteľský, poplatok vo výške 91,25
% súd vyhodnotil ako absolútne neprijateľný a takéto plnenie požadované zo zmluvy za neprijateľnú
podmienku v spotrebiteľskej zmluve v zmysle § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka.

Z dôvodu vyslovenia neplatnosti výpovede z nájmu dňa 9.8.2013 danej žalovaným žalobkyni, súd
automaticky vyriešenou predbežnou otázkou rozhodol aj o žalobe žalovaného, ktorá bola spojená na

spoločné konania a vychádzajúc z ustanovenia § 711 ods. 1 psím. d) Občianskeho zákonníka z dôvodu
neplatnosti výpovede žalobu o vypratanie bytu zamietol.

O trovách súd rozhodol v zmysle ust. § 142 ods. 1 O.s.p. tak, že úspešnej žalobkyni nepriznal náhradu
trov konania, keďže zo spisu jej trovy konania nevyplývali a ani si ich nevyčíslila.

Poučenie:

P o u č e n i e: Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie na Okresný súd Bardejov v lehote 15 dní
odo dňa doručenia jeho písomného vyhotovenia.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods.3 O.s.p.) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha ( §205 ods.1 O.s.p).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods.1
konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci
súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na
zistenie rozhodujúcich skutočností

súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam
doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré doteraz
neboli uplatnené ( § 205a )
rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci
( 205 ods.2 O.s.p.).

Odvolanie treba predložiť v dvoch rovnopisoch, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa. (§ 205 ods.
1 O.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľne rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v
znení neskorších predpisov, ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh na súdny výkon
rozhodnutia.