Rozsudok – Náhrada škody ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, July 28, 2016

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 4Cob/289/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1308214826
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 07. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Elena Kúšová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2016:1308214826.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eleny Kúšovej a členiek senátu

JUDr. Tatiany Pastierikovej a JUDr. Dany Šiffalovičovej v právnej veci žalobcu: JM trans Slovakia, s.r.o.,
Rovinka 226, 900 41 Rovinka, IČO: 44 489 731, zast.: JUDr. Peter Kocian, advokát, Miletičova 7, 821
08 Bratislava, proti žalovaným: 1/ S. H., P. XXXX/XX, XXX XX G., 2/ S. H., A. XX, XXX XX G., obaja
zast.: JUDr. Eduard Pekarovič, Jána Stanislava 20/B, 841 05 Bratislava, o zaplatenie 73.946,09 eur s
prísl., o odvolaní žalovaných proti rozsudku Okresného súdu Bratislava III č.k. 25 Cb/33/2009-406 zo
dňa 02.07.2015, takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava III č.k. 25 Cb/33/2009-406 zo dňa

02.07.2015 p o t v r d z u j e .

Žalobca má právo na plnú náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovaným povinnosť zaplatiť žalobcovi spoločne
a nerozdielne istinu 73.946,09 eur s 11,75 % úrokom z omeškania ročne od 08.12.2008 do zaplatenia,
s tým, že o náhrade trov konania rozhodne po právoplatnosti rozsudku.

2. Z vykonaného dokazovania mal súd prvej inštancie za preukázané, že pôvodný žalobca spoločnosť

Š-K-K, s.r.o. mal 3 konateľov a spoločníkov, a to S. Š. M. S. H. M. S. H.. S. H. M. S. H. - žalovaní I.,
II.. dňa 23.02.2007 ako predávajúci uzatvorili so spoločnosťou REST-CAR, s.r.o. ako kupujúcim kúpnu
zmluvu, predmetom ktorej bol predaj nehnuteľnosti - skladu za kúpnu cenu 3.772.300,- Sk. Z výpisu
z obchodného registra mal súd za preukázané, že v čase podpisu kúpnej zmluvy bol síce konateľom
spoločnosti REST-CAR, s.r.o. Y. Y., ale spoločníkmi boli S. H. M. S. H.. Uviedol, že úlohou súdu bolo
predovšetkým posúdiť, či predajom tejto nehnuteľnosti za vyššie uvedenú kúpnu cenu porušili svoje
povinnosti konateľov a či spoločnosti žalobcu v dôsledku porušenia týchto povinností vznikla škoda.

3. Žalobca žalobu odôvodňoval tou skutočnosťou, že v čase, kedy žalovaní I., II. uzatvorili kúpnu
zmluvu so spoločnosťou REST-CAR, s.r.o., bol žalobca viazaný uzatvorenou Zmluvou o budúcej
kúpnej zmluve, ktorú v zastúpení S. Š. uzatvoril s budúcim kupujúcim K. Á. dňa 22.02.2007 za
dohodnutú cenu 6.000.000,- Sk vrátane DPH. V priebehu konania menovaný budúci kupujúci uzavrel
so žalovanými Dodatok k Zmluve o budúcej zmluve, v ktorom sa zmluvné strany dohodli, že upúšťajú od
uzavretia budúcej zmluvy a zriekli sa všetkých vzájomných práv, ako aj práva na výzvu uzavrieť budúcu

kúpnu zmluvu. Dodatok datovaný nebol, osvedčenie o pravosti podpisu bolo notárom potvrdené dňa
27.05.2009. Žalovaní I., II. predložili súdu na nahliadnutie aj originál listiny označenej ako Vyhlásenie zo
dňa 25.05.2009, v ktorej budúci kupujúci K. Á. uviedol, že si nie je vedomý podpisu Zmluvy o budúcej
zmluve, je možné, že mu bola na podpis len podsunutá, že bol takto uvedený do omylu a ak ju podpísal,tak len nevedomky. Nikdy nemal zámer nehnuteľnosť kúpiť, nemal a nemá finančné prostriedky na jej
kúpu, necíti sa byť zmluvou viazaný. Podpis K. Á. pod vyhlásením bol dňa 01.06.2009 notársky overený.
Menovaný budúci kupujúci K. Á. napísal Čestné prehlásenie, v ktorom potvrdil, že dňa 22.02.2007

uzavrel Zmluvu o budúcej zmluve so spoločnosťou Š-K-K, s.r.o. na kúpu skladu, podpis menovaného bol
overený dňa 17.06.2009 notárom. Z opísaných listín podpísaných K. Á. bolo podľa názoru konajúceho
súdu zrejmé, že ide o osobu absolútne nevieryhodnú, ktorá podpísala sporovým stranám akékoľvek
doklady, ktoré od nej požadovali, súd sa len môže domnievať, aká bola pohnútka takéhoto jeho konania,
či bola motivovaná strachom. Mal za to, že Zmluva o budúcej kúpnej zmluve platne uzatvorená nebola,

ak ju aj skutočne K. Á. podpísal, išlo o predstieraný právny úkon, ktorý s najväčšou pravdepodobnosťou
bol antidatovaný následne potom, ako sa S. Š. dozvedel o existencii Kúpnej zmluvy zo dňa 23.02.2007
uzatvorenej so spoločnosťou REST-CAR, s.r.o.. Napriek tomu, že teda nebolo možné posudzovať
prípadne vzniknutú škodu ako rozdiel medzi cenou, za ktorú bola nehnuteľnosť reálne odpredaná a
cenou, za ktorú nehnuteľnosť mala byť odpredaná na základe Zmluvy o budúcej zmluve, žalobca zotrval
na žalobe s tým, že cena, za ktorú bola nehnuteľnosť predaná, je neprimerane nízka.

4. Súd prvej inštancie za účelom preukázania všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti dal vypracovať 3
znalecké posudky, kedy znalec F.. Q. N. Znaleckým posudkom č. XX/XXXX stanovil cenu stavebných
prác a materiálov potrebných na vybudovanie predmetného skladu sumou 13.287,24 eur, avšak
nevychádzal z reálne vynaložených nákladov na postavenie danej nehnuteľnosti, keďže nemal k

dispozícii faktúry, ktoré by pokrývali cenu vykonaných prác a použitých materiálov, preto cenu stanovil
s použitím cenníkových cien oceňovacieho systému CenKros, pričom ide o ceny všeobecne platné a
odporúčané.ĎalšímZnaleckýmposudkommenovanéhoznalcač.XX/XXXXbolastanovenátrhovácena
nehnuteľnosti sumou 393.000 eur, pričom ale znalec pri stanovení ceny nezohľadnil tú skutočnosť, že
stavba stojí na cudzom pozemku, t.j. na pozemku, ktorý je vo vlastníctve 3 fyzických osôb a že k stavbe

nie je zabezpečená prístupová cesta, preto súd zadal vypracovanie znaleckého posudku na určenie
všeobecnej ceny nehnuteľnosti s prihliadnutím na namietané právne vady znalkyni F.. X. Y., ktorá určila
všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti sumou 310.000 eur, pričom nehnuteľnosť posúdila ako problematickú
a uviedla tiež mimoriadne riziká, ktoré zohľadnila pri vypracovaní znaleckého posudku, a to práve
namietané právne vady. Žalovaní si v priebehu konania dali vypracovať vlastné znaleckého posudky,

pričom znalkyňa F.. M.. F. E.H. v posudku č. XX/XXXX stanovila všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti
sumou 78.400 eur, N. U. M. L. Ú. M..N.., Ž. stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti sumou 154.000
eur (Znalecký posudok č. X/XXXX) a Ú. N. F. Ž. W. I. Ž. v Znaleckom posudku č. XXX/XXXX stanovil
všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti sumou 146.000 eur. Rozdiely v ocenení nehnuteľností boli spôsobené
použitím odlišného koeficientu polohovej diferenciácie.

5. Všetky posudzované znalecké posudky uviedli východiskovú hodnotu nehnuteľnosti v porovnateľnej
výške, v Znaleckom posudku č. XXX/XXXX bola určená sumou 281.432,90 eur, v Znaleckom posudku
č. X/XXXX sumou 265.291,29 eur, v Znaleckom posudku č. XX/XXXX sumou 275.541,63 eur a v
Znaleckom posudku č. X/XXXX sumou 329.792,26 eur. Východiskovú hodnotu nehnuteľnosti možno

definovať ako hodnotu, za ktorú možno nehnuteľnosť nadobudnúť formou výstavby za cenu bez DPH.
Zo všetkých posudzovaných znaleckých posudkov, či už z tých, ktoré dal vypracovať súd alebo z tých,
ktoré si zaobstarali samotní žalovaní I. a II., bolo podľa názoru súdu prvej inštancie zrejmé, že cena, za
ktorú bola nehnuteľnosť odpredaná spoločnosti REST-CAR, s.r.o. je neprimerane nízka a nezodpovedá
jednak hodnote vynaložených nákladov na vybudovanie tejto nehnuteľnosti a nezodpovedá ani trhovej

hodnote nehnuteľnosti.

6. Konajúci súd uzavrel, že jediným kritériom na posúdenie toho, či žalovaní I., II. ako konatelia
pôvodného žalobcu pri predaji postupovali s odbornou starostlivosťou nemôže byť výlučne faktúra č.
X/XX (odvoláva sa na ňu znalec v Znaleckom posudku č. XX/XXXX), podľa ktorej bola stavebníkom

vyúčtovaná cena diela sumou 3.132.049,- Sk, keď z výpovedí účastníkov konania a svedka F.. L. H.
bolo preukázané, že spoločnosť AZK-stav, s.r.o. nepostavila stavbu „na kľúč“, ale uskutočnila realizáciu
diela v objeme cca 70 - 80 %, zvyšok bol robený svojpomocne, predovšetkým za využitia strojov S. Š..
Pokiaľ ide o tvrdené právne vady viažuce sa k nehnuteľnosti, je pravdou, že vlastník stavby nebol a nie
je vlastníkom pozemku pod ňou, v tejto súvislosti súd uviedol, že S. Š. dal v roku 2013 žalovaným I., II.

ponuku na odkúpenie nehnuteľnosti za sumu 199.163,51 eur s DPH, teda podstatne vyššiu sumu ako
bola nehnuteľnosť predaná v roku 2009.7. Z vykonaného dokazovania, predovšetkým zo záverov znaleckých posudkov dospel konajúci súd k
záveru, že žalovaní I., II. ako štatutárni zástupcovia spoločnosti Š-K-K, s.r.o. porušili svoje povinnosti,
keď previedli majetok spoločnosti na im spriaznenú spoločnosť za cenu podstatne nižšiu ako bola trhová

hodnota nehnuteľnosti a taktiež aj cena, za ktorú mohla byť reálne stavba postavená, čím spôsobili
žalobcovi škodu minimálne vo výške tak, ako si ju uplatnil touto žalobou.

8. Proti tomuto rozsudku podali v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalovaní. Uviedli, že žalobca
ako dôkaz škody, ktorá mu mala konaním žalovaných vzniknúť, prezentoval zmluvu o budúcej

zmluve, uzavretú údajne s pánom Á. dňa 22.02.2007, ktorá stanovila budúcu kúpnu cenu skladu vo
výške 6.000.000 SKK. Žalovaní na súde však tento dôkaz vyvrátili predloženým originálom čestného
vyhlásenia pána Á. zo dňa 25.05.2009, že zmluvu neuzatvoril, nepovažuje ju za platnú a nikdy
neuvažoval o kúpe skladu, pričom ani len na to nemá finančné prostriedky. Na základe uvedeného
súd prvej inštancie sám dospel k záveru, že zmluva o budúcej zmluve je neplatne uzavretý, prípadne
predstieraný právny úkon. Žalovaní preto považujú sumu v tejto zmluve obsiahnutú za úplne náhodnú

a vymyslenú.

9. Vzhľadom na obsah čestného vyhlásenia je zrejmé, že neexistoval žiaden potenciálny kupec skladu,
t.j. nikto, kto by chcel zaplatiť žalobcom tvrdenú sumu. Žalobcovi tak žiadna škoda v podobe ušlého
zisku nevznikla. Žalobca nepreukázal, že by mu vznikla akákoľvek škoda.

10. Ďalej uviedli, že ak by aj nejaká škoda vznikla, konateľ nie je povinný objektívne a v retrospektíve
niekoľkých rokov a množstva znaleckých posudkov prijať rozhodnutie, ktoré súd od stola posúdi ako
jedinéasprávne.Konateľjepovinnývynaložiťodbornústarostlivosť,zohľadniťvšetkyskutočnosti,získať
si informácie, atď. v danom čase. Žalovaní súdu dôsledne vysvetlili, aké skutočnosti vzali do úvahy

pri predaji skladu a ako jeho hodnotu oproti nákladom na jeho výstavbu navýšili s cieľom spoločnosť
nepoškodiť. Nie je v nijakom prípade bez relevancie, že nebolo z akých objektívnych kritérií vychádzať
alebo že sklad stál na pozemku, ktorý spoločnosť ako predávajúci nevlastnil a nemohol byť teda ani
predaný spolu so skladom.

11. Mali za to, že ak by aj sklad predali za cenu oveľa nižšiu ako 125.000 eur a pritom by urobili maximum
preto,abypostupovalisodbornoustarostlivosťouavdobrejviere,majúcnapamätizáujmyspoločnostia
všetkých jej spoločníkov, súd nemôže priznať náhradu škody z titulu rozdielu v subjektívnej a objektívnej
cene nehnuteľnosti. Znalci samotní priznali, že pri svojich posudkoch nemohli zohľadniť trhovú cenu
skladu, keďže trh s takouto komoditou v čase predaja skladu v V. neexistoval. Tiež poukázali na to, že

banka sklad označila ako neúverovateľný a realitné kancelárie ako nepredajný.

12. Namietali, že konajúci súd žiadnym spôsobom neodôvodnil, prečo žalobcovi priznal ním žalovanú
sumu v plnej výške, keďže je evidentné, že táto vychádzala zo sumy, ktorú žalobca prezentoval ako
kúpnu cenu od K.. Á.. Vytkli súdu prvej inštancie, že na jednej strane uznal, že škoda vo výške rozdielu

oboch kúpnych cien nevznikla, a na strane druhej ju následne priznal, presne v tej istej výške bez toho,
aby svoj výpočet vysvetlil. V tomto smere je rozsudok nepreskúmateľný.

13.Nazáverpoukázalinato,žepredložilisúduzápisnicuzValnéhozhromaždeniazodňa19.07.2007,na
ktorom všetci spoločníci schválili predaj skladu tretej osobe. Vzhľadom na uvedené žiadali, aby odvolací

súd napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobu zamietne a zároveň si uplatnili náhradu trov konania,
ktoré vyčíslia dodatočne.

14. K odvolaniu sa vyjadril žalobca, ktorý uviedol, že konajúci súd sa jasne vysporiadal s tvrdeniami
žalovaných ohľadom zmluvy o budúcej zmluve, keď v priebehu konania skonštatoval, že pán K. Á. sa

žalovaných bojí a podpíše im akýkoľvek doklad, ktorý mu predložia na podpis. Skutočnosť, že obavy
pána Á. sú dôvodné a závery súdu správne, potvrdila i skutočnosť, že v priebehu súdneho konania,
bol žalovaný II. vzatý do väzby ako člen zločineckej skupiny tzv. N. a na základe uzatvorenia Dohody o
vine a treste aj právoplatne odsúdený na 20 rokov odňatia slobody, a to za objednanie vraždy konateľa
žalobcu pána S. Š..

15. Žalobca v priebehu konania preukázal, že mal záujem predaj predmetnej nehnuteľnosti riešiť
spoločne so žalovanými tak, aby bol spôsob a postup predaja nehnuteľnosti odsúhlasený všetkými
spoločníkmi a pre spoločnosť čo najvýhodnejší. Za týmto účelom najskôr listom zo dňa 08.01.2007požiadal žalovaných o zvolanie valného zhromaždenia, ktorého predmetom rokovania bolo riešenie
prevodu vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti. Na túto žiadosť žalovaní nereagovali, preto K..
Š. pozvánkou zo dňa 30.01.2007 zvolal valné zhromaždenie na 15.02.2007. Toto však pre neprítomnosť

žalovanýchnebolouznášaniaschopné.Dňa08.01.2007žalovanýchvyzvalnamimosúdnevysporiadanie
jeho účasti v spoločnosti, predaj nehnuteľnosti a vyplatenie podielu z predaja jeho ako spoločníka.

16. Žalobca v súvislosti s valným zhromaždením zo dňa 19.07.2007, na ktoré žalovaní poukázali v
odvolaní, uviedol, že sa nikdy nekonalo a nemá vedomosť o tom, že žalovaní takýto dôkaz predložili

počas súdneho konania. Nezmyselnosť takéhoto valného zhromaždenia potvrdzuje aj skutočnosť,
že predmetná nehnuteľnosť bola predaná už 23.02.2007, teda 5 mesiacov pred konaním valného
zhromaždenia a p. Š. mal v tom čase uzavretú zmluvu o budúcej zmluve s pánom Á..

17. Ďalej poukázal na to, že predaj nehnuteľnosti žalovaní žiadnym spôsobom nereklamovali, neboli
zverejnené žiadne inzeráty, nehnuteľnosť nebola v ponuke realitných kancelárií, pri určení ceny

vychádzali len z jednej faktúry, ktorú im vystavil otec žalovaného I. Poukázal tiež na znalecké posudky,
ktoré boli podané v priebehu súdneho konania, z ktorých nepochybne vyplýva, že návrh bol podaný
dôvodne. Rozsah škody uplatnenej v žalobnom návrhu je preukázaný jednak zmluvou o budúcej kúpnej
zmluve, ako i závermi všetkých znaleckých posudkov.

18.Argumentžalovaných,ženehnuteľnosťje„zlá“,pretožestojínacudzompozemku,neobstojí,nakoľko
v čase predaja nehnuteľnosti spoločnosti REST - CAR, s.r.o., pozemok na ktorom je nehnuteľnosť
postavená,vlastniližalovaníspoločnesp.Š.akofyzickéosoby,atedavysporiadaniepozemkupripredaji
nehnuteľnosti by nebol žiadny problém, ak by však žalovaní konali spoločne s tretím spoločníkom a v
záujme spoločnosti. Žalobca preto navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdil a zároveň si

uplatnil náhradu trov odvolacieho konania vo výške 697,20 eur.

19. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 34 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok
- ďalej len CSP) prejednal vec podľa § 380 ods. 1 CSP bez nariadenia pojednávania v medziach
daných rozsahom a dôvodmi odvolania, pričom termín verejného vyhlásenia rozsudku bol v súlade

s ustanovením § 219 ods. 3 CSP oznámený na úradnej tabuli a webovej stránke Krajského súdu v
Bratislave. Po oboznámení sa s obsahom spisu súdu prvej inštancie, s dôvodmi odvolania žalovaných,
ako aj s vyjadrením žalobcu odvolací súd dospel k záveru, že odvolaniu nie je možné vyhovieť.

20. Pôvodný žalobca sa podaným návrhom domáhal, aby súd zaviazal žalovaných na náhradu škody

vo výške 2.227.700,-Sk (73.946,09 eur) s príslušným úrokom z omeškania titulom náhrady škody, ktorá
mala vzniknúť tým, že žalovaní ako konatelia spoločnosti právneho predchodcu žalobcu uzavreli dňa
23.02.2007 kúpnu zmluvu, na základe ktorej previedli vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obchodnú
spoločnosť REST- CAR, s.r.o., v čase keď mal právny predchodca žalobcu uzavretú Zmluvu o budúcej
kúpnej zmluve, na základe ktorej sa zaviazal vlastnícke právo previesť na pána Á. za kúpnu cenu vo

výške 6.000.000,- Sk. V žalobe uviedol, že žalovaní predmetnú nehnuteľnosť previedli za kúpnu cenu
3.772.300,- Sk, čo bola podstatne nižšia cena, ako kúpna cena, za ktorú sa ju zaviazal kúpiť K.. Á..

21. Žalovaní sa v podaní zo dňa 01.06.2009 vyjadrili, že okolnosti vzniku zmluvy o budúcej zmluve im nie
sú známe a ani osoba označená ako budúci kupujúci túto zmluvu nepovažuje za platnú a neuplatňuje

si z nej žiadne práva, ani právo uzavrieť kúpnu zmluvu. Súdu predložili Dodatok ku zmluve o budúcej
zmluve, ktorým túto Zmluvu o budúcej zmluve zrušili. Uvedený dodatok nie je datovaný, avšak notárske
osvedčenie o pravosti podpisu K.. Á. je zo dňa 27.05.2009, z čoho vyplýva, že k uzavretiu dodatku došlo
až v priebehu súdneho konania, teda po uzavretí kúpnej zmluvy so spoločnosťou REST- CAR, s.r.o..

22. Súd prvej inštancie vyhodnotil Zmluvu o budúcej zmluve ako neplatný právny úkon, pričom
uviedol, že ak ju aj K.. Á. skutočne podpísal, išlo o predstieraný právny úkon, ktorý bol s najväčšou
pravdepodobnosťou antidatovaný následne potom, ako sa S. Š. dozvedel o existencii Kúpnej zmluvy
zo dňa 23.02.2007. Konajúci súd dospel k uvedenému záveru na základe toho, že p. Á. považoval za
nedôveryhodného, ktorý sporovým stranám podpísal akékoľvek doklady, nakoľko táto osoba napísala

aj Čestné prehlásenie notársky overené dňa 17.06.2009, že dňa 22.07.2007 uzavrela Zmluvu o budúcej
zmluve so spoločnosťou Š-K-K, s.r.o. (právnym predchodcom žalobcu) na kúpu skladu. Z tejto zmluvy
však súd prvej inštancie pri určení výšky škody nevychádzal, ako sa mylne domnievajú žalovaní. Hoci
konajúcim súdom ustálená výška škody predstavuje rozdiel medzi kúpnou cenou, za ktorú žalovanípredmetnú nehnuteľnosť predali a kúpnou cenou dohodnutou v zmluve o budúcej kúpnej zmluve, súd
prvej inštancie až na základe podaných znaleckých posudkov dovodil, že škoda je minimálne v rozsahu,
ako si ju žalobca uplatnil žalobou.

23. V priebehu konania bolo vypracovaných niekoľko znaleckých posudkov znalcami ustanovenými
súdom na určenie hodnoty predmetnej nehnuteľnosti ku dňu 23.02.2007, v zmysle ktorých bola hodnota
nehnuteľnosti stanovená nasledovne:

24. Znalec F.. N. podal Znalecký posudok č. XX/XXXX zo dňa 12.10.2010, ktorým bola cena stavebných
prác a materiálov určená v hodnote 274.837,79 eur s DPH. Právny zástupca žalovaných na pojednávaní
dňa 07.03.2011 namietal správnosť výpočtu takto stanovenej ceny a uviedol, že ocenenie malo byť
vykonané nie vzhľadom na obstarávacie náklady, ale vzhľadom na trhovú cenu nehnuteľnosti a
vzhľadom na právne vady (č.l. 146).

25. Na základe námietok žalovaných súd prvej inštancie zadal znalcovi úlohu na stanovenie trhovej
hodnoty nehnuteľnosti ku dňu uzatvorenia kúpnej zmluvy, t.j. k februáru 2007. Znaleckým posudkom
F.. Q. N. č. XX/XXXX zo dňa 08.10.2012 bola trhová hodnota nehnuteľnosti ku dňu uzatvorenia kúpnej
zmluvy stanovená na sumu 393.000 eur.

26. V konaní bolo nariadené ďalšie znalecké dokazovanie na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti v
čase jej predaja. Súdna znalkyňa F.. X. Y. Znaleckým posudkom č. X/XXXX zo dňa 31.07.2014 určila
trhovú hodnotu nehnuteľnosti vo výške 310.000 eur.

27. Podľa názoru súdu prvej inštancie rozdiely v ocenení nehnuteľností boli spôsobené použitím

odlišného koeficientu polohovej diferenciácie a uzavrel, že žalobcovi vznikla škoda minimálne vo výške
tak, ako si ju uplatnil žalobou. Je pravdou, že pokiaľ ide o znalecké posudky, ktoré boli vypracované
znalcami ustanovenými súdom, nimi určená hodnota nehnuteľnosti presahuje hodnotu kúpnej ceny viac
ako sa žalobca domáha. Odvolací súd súhlasí, že pokiaľ by sa brala do úvahy všeobecná hodnota
určená znaleckými posudkami predloženými žalovanými, rozsah škody by predstavoval sumu nižšiu ako

je uplatňovaná žalobou.

28. Žalovaní dňa 04.06.2015 doručili súdu tri znalecké posudky, ktorými chceli preukázať, že výpovedná
hodnota posudkov sa môže líšiť, keď nie je znalec dostatočne oboznámený s technickým stavom
posudzovanej nehnuteľnosti a znalecké posudky môžu byť týmto vplyvom diametrálne odlišné. Podľa

Znaleckého posudku č. XXX/XXXX vypracovaného znaleckým ústavom Ú. N. F. Ž. W. I. Ž. bola
všeobecná hodnota nehnuteľnosti k rozhodnému dátumu stanovená vo výške 146.000 eur. Ďalším
Znaleckým posudkom č. X/XXXX vypracovaným N. U. M. L. Ú.N., M..N.. bola všeobecná hodnota
nehnuteľnosti k rozhodnému dátumu stanovená vo výške 154.000 eur a znalkyňa F.. M.. F. E. ju
určila Znaleckým posudkom č. XX/XXXX vo výške 78.400 eur. Súd prvej inštancie však dostatočne

riadne odôvodnil svoje závery, keď poukázal aj na východiskovú hodnotu v znaleckých posudkoch
predložených žalovanými. Súd prvej inštancie v súvislosti so znaleckými posudkami, ktoré predložili
žalovaní, uviedol, že tieto určili východiskovú hodnotu nehnuteľnosti v porovnateľnej výške (281.432,90
eur,265.291,29eura329.792,26eur),atedamalzato,žeajznichvyplýva,žekúpnacenanehnuteľnosti
včasepredajabolaneprimeranenízka.Východiskováhodnotanehnuteľnostijeznaleckýodhadhodnoty,

za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia. Určenie
tejto hodnoty je súčasťou procesu ohodnotenia, vychádza sa z nej pri určení všeobecnej hodnoty
nehnuteľnosti, v ktorej sú už zohľadnené všetky ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú jej trhovú cenu. Nejde
však o zanedbateľný údaj, a to najmä vzhľadom na to, že v priebehu konania bolo vypracovaných už
niekoľko znaleckých posudkov, ktoré stanovili hodnotu nehnuteľnosti vyššie.

29. V súvislosti s rozdielmi v znaleckých posudkov vypracovaných ustanovenými znalcami a posudkami
predloženými stranou sporu, odvolací súd poukazuje na uznesenie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo
849/2008 zo dňa 07.04.2009 „Nie je možné stanoviť pravidlo pre postup súdu v prípade rozporu medzi
znaleckým posudkom a listinným dôkazom - posudkom iného znalca, vypracovaným mimo konania. V

prípade rozporu medzi dvoma znaleckými posudkami možno rozhodnúť o preskúmaní týchto posudkov
ďalším znalcom, prípadne znaleckým ústavom, pravdaže len v prípade, že súd sám tento rozpor po
výsluchu obidvoch znalcov neodstráni. Ak znalec podal posudok mimo konania na základe žiadostiúčastníka, nejedná sa o vykonanie dôkazu znaleckým posudkom, ale o dôkaz listinou; v takomto prípade
nejde o rozpor v znaleckých posudkoch.“
Znaleckým posudkom podľa § 127 Občianskeho súdneho poriadku je znalecký posudok podaný

znalcom ustanoveným súdom. Táto skutočnosť vyplýva z doslovného znenia § 127 ods. 1 Občianskeho
súdneho poriadku, podľa ktorého „ustanoví súd po vypočutí účastníkov znalca“. Znalec teda musí byť
ustanovený súdom, nie inou osobou (vrátane strany sporu). Ak aj strana sporu poverí vypracovaním
posudku znalca zapísaného v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti podľa § 4 zák.
č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, v tomto prípade, ak aj dôjde k vypracovaniu

znaleckého posudku, nepôjde o znalecký posudok, ktorý má na mysli citované ustanovenie § 127 ods.
1 Občianskeho súdneho poriadku. Aj takýmto „posudkom“ možno vykonať dôkaz, ale iba ako listinou.
Rozdielnosť sa prejaví najmä v hodnotení tohto dôkazu (uznesenie NS SR sp. zn. 3Cdo 16/2012). V
tejto súvislosti poukazuje odvolací súd na to, že dôkazy hodnotí súd podľa svojej úvahy, a to každý
dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko, čo
vyšlo za konania najavo, včítane toho, čo uviedli strany sporu. Hodnotením dôkazov je činnosť súdu, pri

ktorej vykonané procesné dôkazy hodnotí z hľadiska ich pravdivosti a dôležitosti pre rozhodnutie. Súd
pri hodnotení dôkazov v zásade nie je obmedzovaný právnymi predpismi v tom, ako a s akým výsledkom
má z hľadiska pravdivosti ten-ktorý dôkaz hodnotiť.

30. Odvolací súd súhlasí so záverom konajúceho súdu, že predajom nehnuteľnosti za kúpnu cenu

3.772.300,-Sk porušili žalovaní svoje povinnosti konateľov, v dôsledku čoho žalobcovi vznikla škoda. Zo
všetkých znaleckých posudkov, ktoré boli v priebehu konania vypracované súdnymi znalcami vyplýva,
že nehnuteľnosť bola predaná za nižšiu cenu než bola jej trhová hodnota v čase predaja. Žalovaní ako
konatelia spoločnosti žalobcu porušili svoje povinnosti vyplývajúce z ust. § 135a Obchodného zákonníka
a majetok previedli za cenu nižšiu ako bola trhová hodnota nehnuteľnosti, čím spôsobili žalobcovi

škodu, a to bez ohľadu na platnosť zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Žalovaní nepreukázali, že pri
predaji nehnuteľnosti konali s odbornou starostlivosťou. Neobstojí argument, že dôsledne vysvetlili,
aké skutočnosti vzali do úvahy pri predaji nehnuteľnosti. Podľa názoru odvolacieho súdu ide o účelové
tvrdenia, ktoré žalovaní korigovali počas konania, aby vyvolali dojem o starostlivom zvažovaní výšky
kúpnej ceny. Odvolací súd zdôrazňuje, že na pojednávaní konanom dňa 30.11.2009 žalovaný II. uviedol,

že sa nevie vyjadriť kto a akým spôsobom určil kúpnu cenu 3.772.300,- Sk, nebol za žiadnym znalcom,
ktorý by túto cenu takto určil. Žalovaný I. uviedol, že cena bola určená na základe faktúr, ktoré boli
zaplatené za dodávku stavby (č. l. 103). Takéto konanie nedosahuje intenzitu odbornej starostlivosti
v procese rozhodovania o výške kúpnej ceny nehnuteľnosti. Faktúry, ktoré boli zaplatené za dodávku
stavby, nemôžu byť jediným kritériom pri určení hodnoty nehnuteľnosti, navyše svedok F.. L. H. ako

konateľ spoločnosti AZK stav, s.r.o., ktorá bola dodávateľom stavby, potvrdil, že zabezpečoval cca
80 % dodávky, pričom časť prác zabezpečil K.. Š.. Faktúry teda nemohli zohľadniť hodnotu všetkých
stavebných prác a použitých materiálov. Dokonca sám právny zástupca žalovaných na pojednávaní
dňa 07.03.2011 v súvislosti s podaným znaleckým posudkom, ktorým sa určila hodnota stavebných
prác a materiálu uviedol, že ocenenie malo byť vykonané nie vzhľadom na obstarávacie náklady, ale

vzhľadom na trhovú cenu nehnuteľnosti a vzhľadom na právne vady. Teda samotní žalovaní akceptovali,
že pri určení hodnoty nehnuteľnosti nemožno vychádzať len z nákladov, za ktoré bola stavba obstaraná.
Napriek tomu však tvrdili, že konali s odbornou starostlivosťou, keď pri určení kúpnej ceny vychádzali
z faktúr za dodávku stavby.

31. Na dôvažok treba uviesť, že žalovaní predmetnú nehnuteľnosť previedli na nimi spriaznenú
spoločnosť, v ktorej sú spoločníkmi. Ustanovenie § 135a Obchodného zákonníka týkajúce sa povinnosti
konateľakonaťsodbornoustarostlivosťouzahŕňa3základnéelementy:1.získanievšetkýchdostupných
informácií o veci, 2. zachovanie mlčanlivosti o dôverných informáciách, 3. neuprednostňovanie svojich
záujmov, záujmov niektorých spoločníkov alebo tretích osôb. Podľa názoru odvolacieho súdu tieto

kritéria neboli splnené, nakoľko konatelia nezískali všetky dostupné informácie pre určenie kúpnej ceny
nehnuteľnosti tak, aby nepoškodili spoločnosť a zároveň je z ich konania zrejmé, že uprednostnili
svoje záujmy nad záujmami spoločnosti, keď predmetnú nehnuteľnosť nevýhodne predali spoločnosti
im spriaznenej.

32. Vzhľadom na vyššie uvedené odvolací súd rozsudok podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil ako vecne
správny.33. O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa ust. § 396 ods. 1 v spojení s ust. § 255 ods.
1 CSP. Úspešnému žalobcovi odvolací súd priznal právo na plnú náhradu trov odvolacieho konania, o
ich výške rozhodne súd prvej inštancie.

34. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.
35. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

36. Tento rozsudok bol členmi senátu prijatý pomerom hlasov 3 : 0 (§ 3 ods. 9 tretia veta zák. č. 757/2004
Z. z. v znení neskorších predpisov).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý

rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).