Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, September 12, 2016

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 28C/220/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8114229564
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 09. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Farkašová

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2016:8114229564.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou JUDr. Evou Farkašovou v právnej veci žalobcu: ARCHEUS reality center,

s.r.o., IČO: 36 514 021, so sídlom v Prešove, Konštantínova č. 12, právne zastúpený: ADVOKÁTSKA
KANCELÁRIA VAĽO & PARTNERS s.r.o., so sídlom v Prešove, Konštantínova č. 3, IČO: 36 868 434
proti žalovaným: X/ Z. L., nar. XX.XX.XXXX, bytom S., L. XX a 2/ Z.. A. L., nar. XX.X.XXXX, bytom S.,
L. XX, obaja právne zastúpení JUDr. Jánom Miľkom, so sídlom v Trebišove, Agátová 23, v konaní o
zaplatenie 1.900 Eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

žalobu z a m i e t a ,

žalobca je p o v i n n ý nahradiť žalovaným trovy konania vo výške 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca sa svojim návrhom zo dňa 7.11.2014 domáhal, aby súd vydal platobný rozkaz a zaviazal
žalovaných v 1. a 2. rade zaplatiť 1.900 Eur s 5,25 % úrokom z omeškania a k náhrade trov konania.
Žalobu oprel o skutočnosť, že medzi účastníkmi bola uzavretá sprostredkovateľská zmluva, na základe
ktorej vznikol nárok žalobcovi na províziu, čo mu ale žalovaní nezaplatili.

2.Súdvovecivydaldňa14.4.2015platobnýrozkaz,vočiktorémupodaližalovaníodpor.Vňompoukázali
na to, že so žalobou nesúhlasia, a že nárok žalobcu je neodôvodnený.

3. Súd vo veci nariadil a vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, výsluchom svedkov,
listinnými dôkazmi a zistil tento skutkový stav:

4. Žalobca so žalovanými uzavrel dňa 10.4.2014 zmluvu o sprostredkovaní v zmysle Obchodného
zákonníka. Predmetom sprostredkovania mala byť kúpna zmluva na nehnuteľnosť žalovaných. K žalobe
predložil samotnú zmluvu o sprostredkovaní, záznam o ohliadke, listy vlastníctva, ako aj samotnú

komunikáciu medzi stranami pred podaním žaloby.

5. Žalovaní v 1. a v 2. rade vo svojich výpovediach potvrdili, že sa ako manželia rozhodli predať byt a
oslovili viaceré realitky. Kontaktoval ich maklér z ARCHEUSU, že má záujemcov. Predtým, ako na nich
čakali, prišiel maklér so zmluvou o sprostredkovaní. Obaja žalovaní zhodne potvrdili, že takúto zmluvu
nikdy nechceli podpísať a pýtali sa, k čomu ich to zaväzuje. Maklér ich uistil, že je to len formálny doklad,
aby vykázal činnosť. Boli tam základné údaje o byte, suma, za ktorú sa má byt predať. O žiadnych

zvláštnych povinnostiach ich neinformoval a ani o tom, že by tam mali byť nejaké sankcie. Žalovaní
zhodne tvrdili, že nechceli nikdy takúto zmluvu podpísať a podpísali ju len na naliehanie makléra. Keď
prišli záujemcovia o byt, prebehlo to rýchlo, potom ich už maklér z realitky ARCHEUS nekontaktoval.
Žalovaní uviedli, že museli ísť s cenou nehnuteľnosti nižšie a začali byt ponúkať aj mimo realitku. Asi podvoch mesiacoch ich opätovne nakontaktovali záujemcovia a na ohliadke zistili, že sú to záujemcovia,
ktorí boli prví z realitkou ARCHEUS, pretože išli s cenou dole. Žalovaná v 2. rade uviedla, že by
nepovedala, že ich maklér donútil podpísať tú zmluvu o sprostredkovaní, len ich presvedčil o tom, že ich

zmluva k ničomu nezaväzuje, že potrebuje len vykázať činnosť, že tam bol. Potvrdila, že kontaktovala
okrem ARCHEUSU aj iné realitné kancelárie a nechala tam kontaktné údaje na nich, ako aj údaje o byte.

6.Žalovanýv2.radedoplnil,žekeďzačalibytponúkaťsamynainternete,objavilosaveľaindividuálnych
záujemcov. Mená sa im už zlievali a nepamätali si. Pri podpise sprostredkovateľskej zmluvy sa s

maklérom rozprávali o cene bytu a nie o provízii. Určite nepristupovali k zmluve ako k takej, že by to mala
byť nejaká exkluzívna zmluva. Pri ohliadke sa podpisujú všelijaké papiere, tak podpísal aj to. Dokonca
potvrdil to, že maklér vedel o tom, že byt majú aj v iných realitných kanceláriách.

7. Svedok U. O. vo veci vypovedal, že našiel na internete, že sa predáva byt na M. V. za 62.900 Eur.
Uviedol, že s realitnou kanceláriou ARCHEUS mal ústnu dohodu, že v prípade ak pôjde cez nich, tak mu

preplatia znalecký posudok. Takže následne kontaktoval slečnu E., že majú záujem o tento byt. Potom
bola ohliadka tejto nehnuteľnosti, avšak s realitkou nemal nič konkrétne podpísané. Za byt bola pýtaná
veľká suma, preto povedali, že záujem nemajú. Asi po dvoch mesiacoch sám na bazoš.sk našiel, že sa
tento byt predáva za 55.900 Eur, čo bola pre nich už prijateľná suma. Bol tam kontakt priamo na pána
L.. Keďže to bola pre nich prijateľná cena, išli na ďalšiu ohliadku a rozhodli sa so snúbenicou, že byt

kúpia. Predtým sa ich pýtal, či majú nejakú exkluzívnu zmluvu s realitkou a povedali mu, že nie, preto
všetko realizovali na vlastné náklady. Dňa 18.6. urobili rezervačnú zmluvu, pri podpise dali 2.000 Eur
a potom si vybavovali úver. K samotnému podpisu došlo 2.7.2014. Svedok ešte doplnil, že maklér z
realitky ARCHEUS vedel, že tá suma pre nich je veľká, a keď sa tá zmluva znížila, tak ten byt našiel
náhodou na bazoš.sk a nekontaktoval ho ani ARCHEUS ani žiadna iná realitka, že suma je znížená.

8. Z predloženej zmluvy o sprostredkovaní vyplýva, že záujemcovia sú žalovaní, sprostredkovateľ
žalobca. Predmetom zmluvy je uzavretie kúpnej zmluvy, predmetom sprostredkovania je byt na M. X.

9. Podľa bodu 2.1. predmetnej zmluvy, pri splnení podmienok sprostredkovateľskej zmluvy je provízia

sprostredkovateľa 1.900 Eur.

10. Podľa čl. 4.3.1. zmluvy, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu v prípade, ak zaobstaral pre
záujemcu príležitosť uzavrieť s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu.

11. Podľa čl. 4.3.3. zmluvy, vzniku nároku sprostredkovateľa na províziu nebráni skutočnosť, že až
po skončení platnosti tejto sprostredkovateľskej zmluvy bude uzavretá sprostredkovávaná zmluva s
osobou, ktorú vyhľadal sprostredkovateľ na základe tejto zmluvy.

12. Podľa čl. 4.4.1. zmluvy, táto sprostredkovateľská zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú počnúc dňom

podpisu záujemcom a sprostredkovateľom. Zmluva je splnená dosiahnutím jej účelu. Ktorýkoľvek z
účastníkov ju môže vypovedať bez udania dôvodu. Výpoveď musí mať písomnú formu. Výpovedná
lehota je 30 dní a ráta sa odo dňa doručenia výpovedí druhej zmluvnej strane.

13. Žalovaní sa vo svojich písomných podaniach odvolávali na to, že nárok žalobcu nemá oporu

v právnej úprave. Žalobca odôvodňuje tento nárok ustanoveniami Obchodného zákonníka, avšak
poukazuje na to, že táto zmluva sa musí spravovať zásadami spotrebiteľského práva a citované články
nie sú v prospech spotrebiteľa s tým, že tieto podmienky nie sú prijateľnou zmluvou podmienkou a
musia sa spravovať platným Občianskym zákonníkom a spotrebiteľským právom. Neprijateľnosť tejto
zmluvnej podmienky bola zvýraznená tým, že záväzok zákazu prevodu je formulovaný ako časovo

neobmedzený a poukazovali už aj na platnú judikatúru slovenských súdov ohľadne provízie pri predaji
bytu. Poukazovali na to, že zmluvu o predaji bytu uzavreli žalovaní až po zrušení sprostredkovateľskej
zmluvy, ktorú potvrdil sám žalobca, kedy uviedol, že nemôže sprostredkovať predaj bytu za dohodnutú
cenu v sprostredkovateľskej zmluve. Je preukázané, že žalovaní predali byt za oveľa nižšiu cenu, ako
bola dohodnutá v sprostredkovateľskej zmluve. Žalobca ani nepreukázal, že počas trvania účinnosti

sprostredkovateľskej zmluvy prejavila nejaká osoba záujem o kúpu predmetného bytu, takže žalobca si
sám nesplnil základnú podmienku zo sprostredkovateľskej zmluvy a to pripraviť predaj bytu za kúpnu
cenu dohodnutú v sprostredkovateľskej zmluve. Provízia sprostredkovateľa musí byť zaslúžená, čo v
tomto prípade nie je.14. Na č.l. 9 predložil žalobca výzvu na zaplatenie sumy 1.900 Eur od svojho právneho zástupcu
žalovaným dňa 27.8.2014, kde sa uvádza, že:

„ následne v mesiaci máj 2014 ste môjmu klientovi (žalobcovi) telefonicky oznámili, že žiadate zrušenie
zmluvy, nakoľko predmetné nehnuteľnosti máte záujem odpredávať bez súčinnosti môjho klienta. Aj keď
písomne ste nikdy neodstúpili od zmluvy, môj klient ako korektná realitná kancelária akceptoval vaše
odstúpenie od zmluvy formou vášho telefonického oznámenia.“

15. Podľa § 642 Obchodného zákonníka, zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ zaväzuje, že
bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou
osobou a záujem sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu).

16. Podľa § 644 Obchodného zákonníka, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá
zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania.

17. Podľa § 645 Obchodného zákonníka, ak zo zmluvy vyplýva, že sprostredkovateľ je povinný len
zaobstarať pre záujemcu príležitosť uzavrieť s treťou osobou zmluvu s určitým obsahom, vzniká
sprostredkovateľovi nárok na províziu už zaobstaraním tejto príležitosti.

18. Podľa § 650 Obchodného zákonníka, zmluva o sprostredkovaní zaniká, ak zmluva, ktorá je
predmetom sprostredkovania nie je uzavretá v čase určenom v zmluve o sprostredkovaní. Ak nie je tento
čas určený, môže ktorákoľvek strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane.

19. Podľa § 651 Obchodného zákonníka, vzniku práva sprostredkovateľa na províziu nebráni

skutočnosť, že až po zániku zmluvy o sprostredkovaní je s treťou osobou uzavretá zmluva podľa § 644,
prípadne splnená zmluva (§ 646), na ktorú sa vzťahovala jeho sprostredkovateľská činnosť.

20. Podľa § 54 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou
sa nemôžu odchýliť od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred

vzdať svojich práv, ktoré mu tento zákon priznáva, alebo si inak zhoršiť svoje zmluvné postavenie.

21. Podľa § 52 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu
na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách,
ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa

vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo
dohody, ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné.

22. Nebolo medzi stranami sporu sporné, že medzi nimi došlo k uzavretiu sprostredkovateľskej zmluvy.
Aj keď každá zo strán uzavretie sprostredkovateľskej zmluvy vnímala iným spôsobom. Podstatné

pre rozhodnutie súdu však bolo, že táto zmluva o sprostredkovaní bola ukončená v máji 2014, kedy
telefonicky žalovaní odstúpili od tejto sprostredkovateľskej zmluvy a žalobca aj podľa vlastného tvrdenia
toto akceptoval. Žalobca namietal, že bola napokon uzavretá zmluva medzi žalovanými a pánom O.,
ktorého sprostredkoval samotný žalobca.

23. Tieto okolnosti však neboli preukázané. Práve naopak z výpovedí žalovaných ako aj z výpovedí
samotného svedka O. vyplýva, že pán O. nemal uzavretú zmluvu s ARCHEUSOM a realitná kancelária
ARCHEUS ho následne nekontaktovala na uzavretie alebo na ponuku bytu žalovaných, ktorí znížili cenu
svojej nehnuteľnosti avšak v čase, kedy už zmluva o sprostredkovaní medzi stranami nebola v platnosti.
Nie je zrejmé, na základe čoho žalobca túto vec žaloval poukazujúc na to, že zmluva o sprostredkovaní

už nebola platná, k predaju bytu nedošlo za cenu, ktorá je uvedená v zmluve o sprostredkovaní, ale
za výrazne nižšiu cenu. Žalobca svoj nárok opieral o skutočnosť, že pána O., ktorý vypovedal ako
svedok, sprostredkoval práve on. Avšak toto nebolo preukázané. Je pravdou, že pán O. bol so svojou
snúbenicou v byte na základe kontaktu cez realitku ARCHEUS, avšak ARCHEUS sám nevyhľadal
pána O., ale naopak, pán O. vyhľadal si sám túto nehnuteľnosť podľa svojej svedeckej výpovede a

kontaktoval realitku ARCHEUS, ktorá mu ponúkla, že v prípade, ak bude realizovať kúpu cez ich realitnú
kanceláriu, tak mu preplatia náklady spojené so znaleckým posudkom a katastrom nehnuteľnosti. Je
teda otázne, či už pri tomto prvom kontakte by sa dalo povedať, že realitka vyhľadala záujemcu o predaj
tohto bytu. Ak by tak aj bolo treba uviesť, že následne pán O. po uplynutí viac ako dvoch mesiacovv čase, keď sprostredkovateľská zmluva už bola medzi stranami sporu zrušená, čo potvrdili a bolo
nepochybné z obidvoch strán sporu, až následne pán O. sám, vlastnou iniciatívou, bez kontaktu a výzvy
realitnej kancelárie si na bazoš.sk našiel ponúkaný byt žalovaných opätovne za oveľa nižšiu cenu a

následne ich sám kontaktoval a všetky náklady spojené s predajom tohto bytu hradil sám. Súd sa teda
nemôže stotožniť s tvrdením žalobcu, že má nárok na províziu v zmysle Obchodného zákonníka a
citovaných zákonných ustanovení, keďže záujemcu k zrealizovanému predaju sám nevyhľadal a predaj
bol realizovaný za výrazne odlišnú cenu, ako bolo uvedené v pôvodnej spotrebiteľskej zmluve.

24. Ďalej súd chce poukázať na tú skutočnosť, že samotná zmluva o sprostredkovaní uzavretá podľa
Obchodného zákonníka je zmluvou, ktorú súd musí posudzovať v zmysle spotrebiteľského práva. Jedná
sa o typizovanú zmluvu a žalovaní v nej vystupujú v pozícii spotrebiteľa. Citované články tejto zmluvy
však nie sú v súlade so spotrebiteľským štandardom, pretože spôsobujú značnú nerovnováhu medzi
realitnou kanceláriou a jej klientom a to najmä citovaných článkov 4.3.3. a 4.4.1..

25. V súhrne týchto skutočností súd žalobu ako nedôvodnú zamietol.

26. O trovách konania rozhodol súd podľa § 262 ods. 1 CSP a § 255 ods. 1 CSP, žalovaným, ktorí
mali plný úspech vo veci priznal náhradu trov konania vo výške 100 % voči žalobcovi s tým, že o výške
náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie

končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia písomne na
Krajský súd v Prešove cestou tunajšieho súdu.

Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním
sleduje a musí byť podpísané. Odvolanie musí ďalej obsahovať, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a
čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov
tak, aby jeden zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.