Uznesenie ,
Zrušené Judgement was issued on Tuesday, March 8, 2016

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 17Co/76/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8411200773
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 03. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Burešová
ECLI: ECLI:SK:KSPO:2016:8411200773.1

Uznesenie

Krajský súd v Prešove v právnej veci žalobkyne K. B., rod. Q., nar. XX. 4. XXXX, trvale bytom L. D., T. XX,
štátnejobčiankySR,zastúpenejJUDr.HedvigouGallovou,advokátkousosídlomRožňava,Čučmianska
dlhá 2, proti žalovanému v 1/ rade Ondrejovi G., nar. XX. 1. XXXX, trvale bytom O., a žalovanej v 2/ rade
W. G., rod. C., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom O., obaja zastúpení Mgr. Adriánom Bobkom, advokátom
so sídlom Poprad, Námestie sv. Egídia 78, o vypratanie nehnuteľnosti a o určenie vlastníckeho práva

k nehnuteľnostiam, jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Zrušuje rozsudok súdu prvého stupňa v jeho napadnutej časti, t.j. vo výroku o zamietnutí žaloby o
vypratanie rodinného domu a pozemku a súvisiaci výrok o trovách konania a v rozsahu zrušenia vracia
vec na ďalšie konanie a rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom prvostupňový súd žalobu žalobkyne o vypratanie nehnuteľnosti - rodinného

domu súp. č. XX a pozemku parcely registra „C“ č. XXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX
mX zapísaných na LV č. XXX, k.ú. O. zamietol.

Žalobu žalovaných o určenie, že sú bezpodielovými vlastníkmi nehnuteľností - rodinného domu súp. č.
XX a pozemku parcely registra „C“ č. XXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX mX zapísaných
na LV č. XXX, k.ú. O. zamietol.

Rozhodol, že žiaden z účastníkov nemá právo na náhradu trov konania.

Prvostupňový súd tak rozhodol v poradí druhým rozsudkom o uplatnenom nároku žalobkyne a proti
návrhu žalovaných. Vychádzal pritom zo žaloby, ktorou sa žalobkyňa domáhala, aby bola žalovaným
v 1/ a 2/ rade uložená povinnosť vypratať nehnuteľnosti nachádzajúce sa na k.ú. Rakúsy, a to rodinný

dom súp. č. 87 stojaci na pozemku parcela registra „C“ č. XXX a pozemok - parcelu registra „C“ č.
XXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX mX zapísané na LV č. XXX, k.ú. O. do 3 dní od
právoplatnosti tohto rozhodnutia.

Žalobu odôvodnila tvrdeniami, že ako výlučná vlastníčka predmetných nehnuteľnosti sa domáhala
vypratania tejto nehnuteľnosti žalovanými, pretože títo nehnuteľnosť užívajú bez akejkoľvek nájomnej

zmluvy.

Prvostupňový súd zistil, že dňa 4.12.2003 uzavreli žalobkyňa spolu s bývalým manželom S. T.,
nar. X.X.XXXX ako predávajúci so žalovanými ako kupujúcimi písomnú kúpnu zmluvu, na základe
ktorej žalobkyňa s bývalým manželom sa zaviazali previesť na žalovaných vlastníctvo k nehnuteľnosti
označenej v čl. I zmluvy ako: „A/ vlastníctvo domu súp. č. XX na parcele č. XXX v obci O.. 1.

Nehnuteľnosť uvedená v bode I je napísaná na LV XXX k.ú. O.. 2/ L. uvedené v ods. X sú podrobne
opísané v znaleckom posudku vypracovanom znalcom W.. T. G., súdnym znalcom z odboru oceňovanianehnuteľností, posudku č. XXX/XXXX z XX.X.XXXX. Hodnota nehnuteľnosti je 83.890 Sk“ a to za
dohodnutú kúpnu cenu 85.000 Sk.

Vklad vlastníckeho práva nebol príslušným katastrálnym úradom doposiaľ povolený a žalovaní sa nestali
vlastníkmi nehnuteľnosti. Katastrálny úrad prerušil vkladové konanie o kúpnej zmluve zo dňa 4.12.2003
z dôvodu, že je prevádzaná nehnuteľnosť na LV 476 k.ú. O. a nie na LV č. XXX k.ú. O.. Okrem toho v
ocenení nehnuteľnosti je jej súčasťou aj pozemok pod rodinným domom. Keďže tento nie je v kúpnej
zmluve uvedený, je potrebné doložiť dodatok k návrhu na vklad a dodatok ku kúpnej zmluve.

Keďže účastníci zmluvného vzťahu tak nevykonali, katastrálne konanie bolo zastavené s
právoplatnosťou dňa 4.6.2004.

Žalovaní sa do rodinného domu nasťahovali dňa 4.12.2003, kedy uzatvorili kúpnu zmluvu a od tejto
doby dom s pozemkom fakticky užívajú. V ten istý deň žalobkyňa s manželom prevzali od žalovaných

zálohu vo výške 300.000 Sk na skutočnú kúpnu cenu za odpredaj nehnuteľnosti dohodnutú účastníkmi
zmluvného vzťahu ústne v ten istý deň, čo bolo však v rozpore s kúpnou zmluvou uvedenou v písomnom
znení zmluvy o kúpe nehnuteľnosti zo dňa 4.12.2003, kde bola uvedená kúpna cena 85.000 Sk.
Účastníci konania však netvrdili, že kúpna cena 400.000 Sk dohodnutá ústne je sporná. Pri uzatváraní
kúpnopredajnej zmluvy sumu 300.000 Sk žalovaní vyplatili žalobkyni a jej manželovi a zvyšok sa

zaviazali vo výške 100.000 Sk zaplatiť do 28.2.2004. Túto finančnú čiastku mal žalovaným požičať
svedok Rudolf E., ktorý však vzhľadom na to, že žalovaná bola zamestnaná len na 4 hodiny, jej uvedené
finančné prostriedky neposkytol.

Žalobkyňapotom,čodošlokvyporiadaniubezpodielovéhospoluvlastníctvasmanželompredOkresným

súdom Rožňava č.k. 12C 19/2010-30 zo dňa 2.6.2010 stala sa výlučnou vlastníčkou rodinného domu
súp. č. XX, ako aj pozemku parcely registra „C“ č. XXX v k.ú. O., ktoré sú zapísané na LV č. XXX.

Prvostupňový súd sa zaoberal aj vzájomným návrhom žalovaných, ktorí žiadali určiť vlastnícke právo
vydržaním a skonštatoval aplikujúc ust. § X29 ods. X OZ, § X30 ods. 1 a § 133 ods. 1 OZ, že k

vydržaniu nedošlo, pretože v čase ujatia sa držby nehnuteľnosti si boli žalovaní plne vedomí, že k tomu,
aby nadobudli vlastníctvo k nehnuteľnostiam na základe kúpnej zmluvy zo dňa 14.12.2003 je potrebný
vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti, naviac boli si vedomí, že musia doplatiť kúpnu cenu
vo výške 100.000 Sk, čo vylučuje oprávnenosť držby žalovaných a nasvedčuje tomu, že žalovaní ani
subjektívne neboli presvedčení, že im nehnuteľnosti patria.

Žalovaní sa 4.12.2003 neujali držby nehnuteľnosti v dobrej viere, že nehnuteľnosti sú ich vlastníctvom.
Preto nehnuteľnosti nemohli nadobudnúť vydržaním a preto vzájomnú žalobu prvostupňový súd
zamietol.

Následne prvostupňový súd skúmal platnosť zmluvy o prevode nehnuteľnosti uzatvorenej medzi
žalobkyňou a jej manželom a žalovanými. Vychádzal z ust. § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ďalej
z ust. § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka, § 41 ods. 2 a § 46 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka a z
ust. § 588 Občianskeho zákonníka.

Považoval za nepochybne preukázanú okolnosť, že účastníci dňa 4.12.2003 uzavreli písomnú kúpnu
zmluvu o prevode nehnuteľnosti v Rakúsoch do vlastníctva žalovaných, kde uviedli kúpnu cenu
85.000 Sk. V skutočnosti však žalovaní ako kupujúci zaplatili predávajúcim 300.000 Sk ako zálohu
na kúpnu cenu na odpredaj nehnuteľnosti v Rakúsoch skutočne dohodnutú v celkovej výške 400.000
Sk. Prvostupňový súd aplikujúc súdnu prax Českej republiky dospel k záveru (už aj s poukazom na

niektoré závery Najvyššieho súdu Slovenskej republiky), že písomná kúpna zmluva zo 4.12.2003 je pre
nedostatokvážnostivôlezmluvnýchstránabsolútneneplatnápodľa§37ods.1Občianskehozákonníka,
keďže dohoda zmluvných strán o kúpnej cene vo výške 85.000 Sk nebola v kúpnej zmluve učinená
vážne. Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti je písomná forma, pričom ani
dissimulovanú kúpnu zmluvu uzavretú účastníkmi v ten istý deň ústne o prevode nehnuteľnosti za

kúpnu cenu 400.000 Sk pre nedostatok písomnej formy podľa § 40 ods. 1 v spojení s § 46 ods. 1
Občianskeho zákonníka nepovažoval prvostupňový súd za platnú kúpnu zmluvu. Preto vychádzal zo
záverov uvedených v rozsudku Najvyššieho súdu SSR zo dňa 30.1.1975 uverejnených pod sp. zn. 1Cz
129/74, že ak je v písomnom vyhotovení kúpnej zmluvy týkajúcej sa nehnuteľnosti uvedená kúpna cenaodlišnáodkúpnejcenyskutočnedohodnutej,jeneplatnácelákúpnazmluvaaniejemožnépovažovaťza
platne uzavretú ani kúpnu zmluvu s cenou skutočne dohodnutou a ani kúpnu zmluvu s cenou uvedenou
v písomnom vyhotovení.

Predmetom neplatnej ústnej kúpnej zmluvy uzavretej dňa 4.12.2003 bol dom aj pozemok.
Písomné vyhotovenie kúpnej zmluvy s nedostatočnou odbornou starostlivosťou vypracoval svedok O.
E., kde v časti vymedzenie predmetu prevodu má písomná zmluva vážne nedostatky. To viedlo k tomu,
že správa katastra pre pochybnosti v predmete prevodu, kde mal byť predmetom prevodu len rodinný

dom, konanie o povolenie vkladu vlastníckeho práva žalovaných do katastra zastavila.

Zistil, že skutočná vôľa bola predať a kúpiť dom aj pozemok, čo vyplýva z dôkazov vykonaných pred
prvostupňovým súdom a logickou úvahou s poukazom na ocenenie nehnuteľnosti v znaleckom posudku
W.. G. dospel k záveru, že zo žiadnej skutočnosti zistenej v konaní nevyplýva existencia dôvodu, ktorý
by uviedol strany k vôli odpredať žalovaným iba rodinný dom bez pozemku, na ktorom tento stojí.

Vzhľadom na uvedené, keďže aj písomnú aj ústnu zmluvu uzatvorenú medzi žalobkyňou a jej bývalým
manželom a žalovanými považoval prvostupňový súd za absolútne neplatnú, aplikoval na daný právny
vzťah ust. § 457 Občianskeho zákonníka, kde prichádza do úvahy povinnosť žalovaných vypratať
nehnuteľnosť, avšak na druhej strane účastníci neplatnej, resp. zrušenej zmluvy sú povinní vrátiť si

všetko, čo podľa zmluvy dostali.

Povinnosťvrátiťsivzájomneto,čosiúčastnícizmluvnéhovzťahuplnilizneplatnejalebozrušenejzmluvy,
vyplýva priamo zo zákona. Nároky oboch účastníkov sú vzájomne podmienené (synalagmatické) a táto
podmienenosť musí byť vyjadrená aj v rozsudku. V prípade kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti

vzájomne podmienenými plneniami vyplývajúcimi zmluvným stranám sú zo strany predávajúceho
prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a zo strany kupujúceho zaplatenie kúpnej ceny. Zaplatenie
kúpnej ceny je teda protiváhou vlastníctva k predávanému predmetu. Ak je kúpna zmluva o prevode
nehnuteľnosti neplatná alebo zrušená, k prechodu vlastníctva k nehnuteľnosti na kupujúceho nedôjde,
predávajúci je povinný kúpnu cenu vrátiť. Vrátenie kúpnej ceny je na druhej strane vyvážené tým, že

vlastníctvo nehnuteľnosti zostáva predávajúcemu.

V prejednávanej veci nedošlo na základe kúpnej zmluvy zo 4.12.2003 k prevodu vlastníctva k
nehnuteľnostiam z predávajúcich na kupujúcich, žalovaní však zaplatili časť kúpnej ceny 300.000 Sk.
Preto sa žalobkyňa domáha na žalovaných vypratania nehnuteľnosti za situácie, že jej vlastníctvo k

nehnuteľnostiam zostáva zachované a kúpnu cenu žalovaným nevrátila, čo nebolo v konaní sporné.
Žalobkyňasamôžepovinnostivypratanianehnuteľnostidomáhaťibaoprotipovinnostivrátiťžalovanému
kúpnu cenu. Žalobkyňa v konaní vzniesla námietku premlčania na vrátenie kúpnej ceny. Súčasne ako
obranu si uplatnila započítanie na túto pohľadávku žalovaných svoju pohľadávku na zaplatenie peňažnej
náhrady za bezdôvodné obohatenie, ktoré žalovaní získali užívaním rodinného domu bez právneho

dôvodu vo výške 6.000 Sk mesačne počnúc decembrom 2003, s tým, že výška tejto pohľadávky
v súčasnosti prevyšuje výšku pohľadávky žalovaných na vrátenie zaplatenie časti kúpnej ceny, to
znamená sumu 300.000 Sk.

Prvostupňový súd sa najskôr zaoberal námietkou premlčania, ktorú vzniesla žalobkyňa vo vzťahu k

vzájomnému nároku žalovaných na vrátenie kúpnej ceny. Túto námietku premlčania nepovažoval za
dôvodnú. Aplikoval na daný právny vzťah ust. § 107 ods. 3 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ak
sú účastníci neplatnej alebo zrušenej zmluvy povinní navzájom si vrátiť všetko, čo podľa nej dostali,
prihliadne súd na námietku premlčania len vtedy, ak by aj druhý účastník mohol premlčanie namietať.

Citované zákonné ustanovenia je aplikovateľné v synalagmatických právnych vzťahoch. V prípade
kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti nie je rozhodujúce, či sa prevod vlastníctva k
nehnuteľnosti uskutočnil a či kupujúci vlastníctvo k nehnuteľnosti skutočne nadobudol. Opačný záver
teda záver, že v prípade absolútne neplatnej alebo zrušenej kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti
nejde o synalagmatický vzťah podľa § 457 Občianskeho zákonníka by ust. § 107 ods. 3 Občianskeho

zákonníka činil v časti týkajúcej sa neplatnosti zmluvy nadbytočným. Preto na námietku premlčania
nároku na vrátenie kúpnej ceny žalovaným vznesenou žalobkyňou neprihliadol.Pokiaľ ide o požiadavku žalobkyne na peňažnú náhradu na bezdôvodné obohatenie získané žalovanými
za užívanie domu bez právneho dôvodu od decembra 2003 uplatnenú na započítanie pohľadávku
žalovaných na vrátenie kúpnej ceny vo výške 300.000 Sk súd vychádzal zo skutočnosti, že žalovaní

nehnuteľnosti v O. začali užívať 4.12.2003. Vtedy došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy o prevode
nehnuteľnosti so žalobkyňou a jej manželom na žalovaných. Žalovaní užívali dom so súhlasom
žalobkyne a jej manžela, dokonca podľa písomného vyjadrenia obce Rakúsy zo dňa 28.12.2012
žalobkyňa s manželom súhlasili s nasťahovaním žalovaných do domu v O., čo výslovne vyjadrili
pred starostom obce S. K. a pracovníčkou obecného úradu pani I. počas osobnej návštevy. Obec

na základe tohto povolila aj trvalý pobyt žalovaným v obci O.. Na návrh žalobkyne však obec zrušila
žalovaným trvalý pobyt v obci. Žalovaní nezačali nehnuteľnosti užívať bez dôvodu, neskôr v čase, keď
nastala splatnosť kúpnej ceny, ktorá nebola v celej výške žalovanými zaplatená, došlo k odvolaniu
súhlasu žalobkyne s užívaním nehnuteľnosti žalovanými. Túto okolnosť prvostupňový súd nepovažoval
však za relevantný dôkaz svedčiaci o vyzvaní žalobkyňou na vypratanie nehnuteľnosti žalovanými.
Po vykonanom dokazovaní prvostupňový súd zistil, že žalobkyňa preukázateľne prvýkrát žalovaných

vyzvala na vypratanie domu a odovzdanie kľúčov písomným podaním vyhotoveným jej právnym
zástupcom JUDr. Ladislavom Korfantom z 11.1.2008 adresovanom ku konaniu sp. zn. 3C 178/2005
Okresného súdu Kežmarok. V tomto podaní žalobkyňa prvýkrát s konštatovaním, že žalovaní nepristúpili
k uzavretiu kúpnej zmluvy tak, aby bola skutočná vôľa zmluvných strán, si uplatnila na započítanie za
užívanie domu a celej nehnuteľnosti 6.000 Sk od decembra 2003 oproti zaplatenej časti kúpnej ceny

300.000 Sk. Zároveň žalovaných vyzvala, aby nehnuteľnosť vydali. Účastníci konania podľa zápisnice
z pojednávania zo dňa 26.2.2008 v konaní 3C 178/2005 boli s obsahom tejto listiny oboznámení.

Teda dňa 11.1.2008 prvostupňový súd považoval za deň, kedy žalobkyňa súhlas s užívaním
nehnuteľnosti odvolala. Tento úkon bol doručený do sféry žalovaných dňa 26.2.2008. Od tejto doby

žalovaní nemali súhlas na užívanie rodinného domu. Užívali ho aj napriek nesúhlasu žalobkyne, dom
užívali bez právneho dôvodu a preto za takéto užívanie nehnuteľnosti (domu) sú povinní zaplatiť
peňažnúnáhradu.Tojevsúladesust.§451ods.1OZa§458ods.1OZ.Prvostupňovýsúdpristanovení
výšky peňažnej náhrady vychádzal zo sumy, ktorá by zodpovedala sumám vynakladaným obvykle v
danom mieste a čase za užívanie obdobných domových nehnuteľností spravidla formou nájmu, ktorú by

bol nájomca za obvyklých okolností povinný plniť podľa nájomnej zmluvy. Žalobkyňa obvykle nájomné
považuje sumu 6.000 Sk mesačne, počnúc decembrom 2003. O výške tejto sumy nepredložila žiaden
dôkaz. Prvostupňový súd sám obstaral informácie z obce O. a zo správy Národnej asociácie realitných
kancelárií Slovenska a zistil pri porovnaní cien nájmu obdobných nehnuteľností, že sumu 200 eur
mesačne za nájom nehnuteľnosti je možné akceptovať pri stanovení obvyklého nájomného za rodinný

dom v obci Rakúsy.

Žalobkyni titulom bezdôvodného obohatenia prislúcha peňažná náhrada za užívanie domu žalovanými
od 26.2.2008 vo výške 1 tohto obvyklého nájomného, teda vo výške 50 eur mesačne (1/4 zo
sumy 200 eur), nakoľko táto suma zodpovedá pomernej časti kúpnej ceny, ktorú žalovaní nezaplatili

(100.000 Sk predstavuje 1 zo sumy XXX.XXX Sk). Za situácie, že žalobkyňa po celú dobu užívania
domu disponovala bez dôvodu časťou kúpnej ceny zaplatenej za dom žalovanými vo výške 300.000
Sk, prvostupňový súd zastal názor, že takýto záver je plne v súlade so všeobecnými zásadami,
ktorými sa inštitút bezdôvodného obohatenia riadi. Žalobkyni tak prislúcha pohľadávka ako náhrada za
bezdôvodné obohatenie žalovaných za užívanie domu od 26.2.2008 do 30.9.2014 vo výške 3.950 eur,

čo predstavuje približne 120.000 Sk. Keďže pohľadávka žalobkyne na započítanie je približne 120.000
Sk a žalovaných z titulu vrátenia poskytnutých finančných prostriedkov (synalagma) 300.000 Sk a keďže
žaloba žalobkyne neobsahovala návrh na uloženie povinnosti žalobkyne k vzájomnému plneniu, súd
žalobe na vypratanie nehnuteľnosti pre absenciu vzájomnej povinnosti žalobkyne na vzájomné plnenie
opakovane nemohol vyhovieť a žalobu zamietol.

O trovách konania prvostupňový súd rozhodol podľa § 142 ods. 2 O.s.p., kde obe sporové strany mali
čiastočný úspech v tomto konaní.

Proti tomuto rozsudku v zákonom stanovenej lehote podala odvolanie žalobkyňa. Žiadala, aby odvolací

súd napadnutý rozsudok vo výroku o vydanie nehnuteľnosti zmenil a žalobe vyhovel. Prípadne žiadala,
aby odvolací súd napadnutý rozsudok vo výroku o vydaní nehnuteľnosti zrušil a vrátil prvostupňovému
súdu na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Uplatnila si trovy konania.V odvolaní namietala, že prvostupňový súd konštatoval, že kúpna zmluva je synalagmaticky právny
vzťah. Žalobkyňa sa domáha ochrany svojho vlastníckeho práva a jej nárok je opodstatnený a
preukázaný a podmieňovať vydanie vlastníctva žalobkyni úhradou zaplatenej časti kúpnej ceny vo výške

300.000 Sk po takmer 10 ročnom neoprávnenom užívaní predmetných nehnuteľnosti a ich úplnom
znehodnotení je nedôvodné naviac, keď si žalovaní túto pohľadávku ani neuplatnili. Je to iniciatíva
súdu. Žalovaní zasahujú do vlastníckeho práva žalobkyne, nemajú žiaden právny titul na užívanie
predmetných nehnuteľností a samotné konanie žalovaných sa prieči dobrým mravom. Žalovaní užívajú
nehnuteľnosti od roku 2003 bez akéhokoľvek právneho dôvodu, odmietajú uhrádzať akékoľvek finančné

náklady spojené s užívaním nehnuteľnosti a odmietajú nehnuteľnosť vypratať. Je tu preto dôvod na
ochranu vlastníckych práv žalobkyne podľa § 126 Občianskeho zákonníka. Synalagmatický vzťah je len
iniciatívou prvostupňového súdu. Nesúhlasila s názorom súdu prvého stupňa, že v súčasnej dobe by
nebol premlčaný nárok žalovaných na vydanie finančnej náhrady.

Prvostupňové rozhodnutie v súvislosti s úhradu za užívanie nehnuteľnosti je nepochopiteľné a

nepreskúmateľné, keď z titulu bezdôvodného obohatenia žalobkyni príslucha len 1 obvyklého nájmu,
čo zodpovedá pomeru nezaplatenej kúpnej ceny vo výške 100.000 Sk zo sumy 400.000 Sk. S takýmto
záverom prvostupňového súdu sa nie je možné stotožniť už aj s poukazom na to, že pohľadávky
žalobkyne a žalovaných je možné započítať a toto započítanie je v neprospech žalobkyne.

Žalovaní sa k odvolaniu žalobkyne písomne nevyjadrili.

Odvolací súd v rámci kompetencií vyplývajúcich z ust. § 10 ods. 1 O.s.p. preskúmal napadnutý rozsudok
súdu prvého stupňa spolu s konaním, ktoré mu predchádzalo v zmysle zásad uvedených v ust. § 212
O.s.p., vo veci nenariadil odvolacie pojednávanie, čo je v súlade s ust. § 214 ods. 1, 2 O.s.p. a dospel k

záveru, že rozhodnutie súdu prvého stupňa aj napriek všetkému, čomu sa prvostupňový súd v rozsudku
venoval, je nepreskúmateľné a je potrebné takéto rozhodnutie zrušiť a vrátiť na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie.

Predmetom odvolacieho konania je výrok o vyprataní nehnuteľností a to rodinného domu a pozemku,

ktoré nehnuteľnosti sú zapísané na LV č. 476 k.ú. Rakúsy vlastnícky patriace žalobkyni. Odvolací súd
považuje vo vzťahu k záverom prvostupňového súdu o absolútnej neplatnosti ústnej či písomnej kúpnej
zmluvy uzavretej medzi účastníkmi konania za nadbytočné sa podrobne zaoberať teóriami a judikatúrou
vyplývajúcou z ust. § 47 Občianskeho zákonníka. Tu však prvostupňový súd správne vyhodnotil po
doplnení dokazovania, že obe kúpne zmluvy, a to písomná kúpna zmluva na predaj domu za sumu

85.000 Sk a ústna kúpna zmluva na predaj domu a pozemku za 400.000 Sk, sú absolútne neplatné
právne úkony, pretože odporujú zákonu. Ako absolútne neplatné právne úkony ich prvostupňový
súd správne vyhodnotil a skonštatoval, že z takto absolútne neplatného právneho úkonu vychádza
povinnosť vyplývajúca z ust. § 457 Občianskeho zákonníka pre zmluvné strany vrátiť si všetko, čo podľa
takejto zmluvy dostali. Ust. § 457 Občianskeho zákonníka priamo predpokladá v svojom zákonnom

ustanovení synalagmatický právny vzťah, ktorý synalagmatický právny vzťah je podmienkou úspešnosti
žalobkyne v tomto konaní, keď nielen žalovaní musia vydať nehnuteľnosť žalobkyni, ale aj žalobkyňa
musí byť pripravená na vydanie už čiastočne poskytnutého plnenia žalovaným. Žalobkyňa namietala
synalagmatický vzťah. Táto námietka je však odvolacím súdom považovaná za nedôvodnú a stotožňuje
sa v tomto rozsahu so skutkovými a právnymi závermi rozhodnutia prvostupňového súdu. Znamená

to, že zmluvné strany na jednej strane majú povinnosť vrátiť vlastníctvo žalobkyni, resp. vydať vec
patriacu vlastnícky žalobkyni a na druhej strane však žalobkyňa musí vrátiť žalovaným všetko to, čo
od žalovaných prijala za poskytnutie svojho vlastníctva. Vlastníctvo predmetu prevodu ostáva žalobkyni
a je vyvážené tým, že musí vrátiť už čiastočne poskytnutú kúpnu cenu. Synalagmatický právny vzťah
vzniká ex lege z ustanovenia § 157 Občianskeho zákonníka.

Žalobkyňa spočiatku žiadala len o vydanie nehnuteľnosti. Neskôr pripustila, že prebrala finančnú
čiastku 300.000 Sk od žalovaných ako časť kúpnej ceny. Žalovaní po jej účinnom vyzvaní, aby
opustili a vypratali nehnuteľnosť, keďže k riadnemu uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, túto nehnuteľnosť
užívajú bez právneho dôvodu. Nie je vylúčené, aby takýto protinávrh bol od záväzku vyplývajúceho

zo synalagmatického právneho vzťahu vydať poskytnuté plnenie vo forme peniazov odpočítaný. Túto
okolnosť žalovaní nerozporovali a potvrdili dokonca, že nehnuteľnosť užívajú bez akékohoľvek dôvodu,
resp. nájomnej zmluvy, za nehnuteľnosť nič žalobkyni neuhrádzajú a vlastnícky nehnuteľnosť patrí
žalobkyni.Odvolacie námietky žalobkyne považoval odvolací súd za nedôvodné aj vo vzťahu k námietke
premlčania. Prvostupňový súd vyhodnotil námietku premlčania plnenia sumy 300.000 Sk zo strany

žalobkyne žalovaným za nedôvodnú. Ust. § 107 Občianskeho zákonníka je ustanovením, ktoré v ods.
3 Občianskeho zákonníka stanovuje podmienku vzájomného namietania premlčania. V prejednávanej
veci vlastnícky vzťah žalobkyne k nehnuteľnosti je nepremlčateľný, vo vzťahu k jej vlastníctvu nie je
možné vzniesť námietku premlčania (vlastnícke právo je nepremlčateľné), preto zo strany žalobkyne
nie je možné recipročne vzniesť námietku premlčania v súvislosti so synalagmatickým plnením sumy

300.000 Sk.

Odvolacie námietky žalobkyne odvolací súd považoval za nedôvodné. Ako dôvodné zistil odvolací súd
odvolaciu námietku, ktorá sa týka nepreskúmateľnosti rozhodnutia súdu prvého stupňa vo vzťahu k
bezdôvodnému obohateniu žalovaných v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti od 26.2.2008. Odvolací
súd sa stotožňuje s názorom žalobkyne, že odôvodnenie rozhodnutia súdu prvého stupňa o výške

bezdôvodného obohatenia žalovaným za užívanie nehnuteľnosti, ktorá patrí žalobkyni za obdobie od
vyzvania na vydanie až do rozhodnutia súdu je nepreskúmateľné.

V prvom rade prvostupňový súd v odôvodnení rozhodnutia konštatuje užívanie len domu, aj keď
predmetom konania je nielen užívanie domu, ale aj pozemku.

Nepreskúmateľné je odôvodnenie prvostupňového súdu o stanovení obvyklého nájomné vo vzťahu k
nezaplatenej pomernej časti kúpnej ceny, keď takto obvyklé nájomné vyčlenil na 1 zo sumy 200 eur,
teda na sumu 50 eur mesačne. Takto stanovené nájomné je v rozpore so zásadami formálnej logiky,
keď predmetom rozhodovania v tejto časti konania je stanovenie plnej výšky nájomného za určité

obdobie, ktorá výška nájomného má byť kompenzovaná s už poskytnutou finančnou čiastkou vo výške
300.000 Sk. Nie je možné takto nepreskúmateľným spôsobom vychádzať z výšky obvyklého nájomného
sumy 200 eur zníženej na 1 len preto, že žalovaní dlhujú z titulu kúpnej ceny za nehnuteľnosť sumu
100.000 Sk. Vzájomný pomer kúpnej ceny a zaplatenej kúpnej ceny a výšky obvyklej odplaty za užívanie
nehnuteľnosti je zaujímavý len po tom, keď bude známa konečná výška bezdôvodného obohatenia na

strane žalovaných za užívanie nehnuteľnosti bez právneho dôvodu. Až potom bude možné posúdiť, či
je možné a v akom rozsahu túto pohľadávku započítať na už poskytnuté plnenie čiastky kúpnej ceny
vo výške 300.000 Sk a či je tu následne zákonný dôvod na rozhodnutie o synalagmatickej povinnosti v
prospech žalovaných zaplatiť sumu 300.000 Sk.

Závery prvostupňového súdu o stanovení výšky bezdôvodného obohatenia s poukazom na všeobecné
zásada inštitútu bezdôvodného obohatenia sú nepreskúmateľné a nepredstavujú riadnu úvahu
súdu, ktorá by mohla byť v inštančnom procese preskúmaná. Závery prvostupňového súdu sú
nepreskúmateľné a ako nepreskúmateľné nie je možné následne vyhodnotiť prijaté rozhodnutie o
zamietnutí žaloby žalobkyne pre nedostatok splnenia podmienky synalagmatického plnenia, ktoré má

byť podľa žalobkyne kompenzované užívaním nehnuteľnosti.

Právo na riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia patrí medzi základné zásady spravodlivého súdneho
procesu, vyplýva z ustálenej judikatúry ESĽP, č. 46 ods. 1 Ústavy SR a čl. 45 ods. 1 Dohovoru o ochrane
ľudských práv.

Práve argumenty a závery prvostupňového súdu sú pre zákonnosť rozhodnutia rozhodujúce a vyžadujú
si špecifickú odpoveď, ktorej sa ale nedostalo.

Preto odvolací súd napadnutý výrok rozsudku súdu prvého stupňa a súvisiaci výrok o trovách konania

zrušil a vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

Úlohou prvostupňového súdu bude svoje myšlienkové pochody o stanovení výšky bezdôvodného
obohatenia žalovaných za užívanie nehnuteľnosti od 26.2.2008 náležitým spôsobom odôvodniť, uviesť,
či tento procesný postup súdu prvého stupňa sa viaže len na dom alebo aj na pozemok, ako je to

uvedenévovýrokurozsudkusúduprvéhostupňaavyhodnotiť,čizostranyžalobkynejenutnévyžadovať
zákonné synalagmatické plnenie čiastočnej úhrady kúpnej ceny vo výške 300.000 Sk aplikujúc aj ust.
§ 3 Občianskeho zákonníka vzhľadom na bezdôvodné užívanie nehnuteľnosti žalovanými, kde výškabezdôvodného obohatenia sa bude odvíjať od výšky užívania vecí patriacich vlastnícky žalobkyni a nie
od výšky nedoplatku kúpnej ceny neplatnej zmluvy.

Úlohou prvostupňového súdu následne bude v závislosti od výroku rozsudku súdu prvého stupňa v
zrušenej časti rozhodnúť podľa § 224 ods. 3 O.s.p. aj o celých trovách konania.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.